第一篇：2014年度工作總結(jié)(商業(yè)物業(yè))-M

2014年度工作總結(jié)及亮點(diǎn)

1、修改審核商鋪?zhàn)赓U合同及補(bǔ)充協(xié)議約135份，2014重點(diǎn)對廣場商戶進(jìn)行了租賃主體變更重簽合同工作（前期簽訂的兩方主體轉(zhuǎn)變?yōu)槿街黧w），并明確租金和物管費(fèi)分開支付，為后續(xù)加強(qiáng)廣場運(yùn)營管控，提高租費(fèi)的收取率打下了堅(jiān)實(shí)的一步。

2、修改審核廣場美陳推廣協(xié)議58份，行政采購和人事類合同34份，歐悅冰場和物業(yè)公司合同52份（包括奧山家庭夢想秀系列合同和還建小區(qū)幼兒園房屋租賃合同）。

3、起草審核對外交涉函件71份，主要涉及無印良品漏水賠償，冰場化冰緊急處理問題，HM、屈臣氏、優(yōu)衣庫等主力店開業(yè)率和起租日確認(rèn)、廣場地板石材斷裂處理、、哈仆商戶解除合同、房屋銷售款催繳及廣場公眾安全事故經(jīng)過答辯書等函件，從源頭控制了部分可能引起法律糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。

4、根據(jù)公司業(yè)務(wù)需要審定了廣場場地租賃合同、自營商戶運(yùn)營管理合同及解除商鋪?zhàn)赓U合同協(xié)議及瀾櫞底商租賃合同

等合同范本，對公司規(guī)范簽訂有關(guān)合同提供了依據(jù)，縮短了審核時(shí)間，提高了工作效率。

5、針對廣場突發(fā)的公眾安全事故，提供咨詢服務(wù)，及時(shí)給予處理意見，建議商業(yè)公司對公眾責(zé)任險(xiǎn)的理賠額度進(jìn)行了調(diào)整(由以前的1000元免賠額度降低到了100元的免賠額度)。對廣場存在的安全隱患進(jìn)行排查實(shí)地拍攝，并出具風(fēng)險(xiǎn)提示函供管理層參考。

6、聯(lián)合公司法律顧問趙小美主任，開展了商業(yè)物業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范和處理的全員培訓(xùn)，針對商業(yè)管理中出現(xiàn)的一些常見法務(wù)實(shí)操問題進(jìn)行了解答，強(qiáng)化了相關(guān)工作人員的法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，從源頭上降低法律糾紛發(fā)生的可能性。

7、為了加強(qiáng)公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的事前預(yù)防和事中控制，制訂下發(fā)了《合同履約跟蹤管理制度》（試行）版，開展了合同履約跟蹤管理制度的培訓(xùn)，并讓各部門提交了合同履約跟蹤報(bào)表，通過反饋機(jī)制提前發(fā)現(xiàn)和預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)，從流程上提升了法律風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

2015年工作重點(diǎn)計(jì)劃及方向

一、目前商業(yè)公司美陳推廣類合同、對外交涉函件需求頻繁，審核量大，歐悅冰場、物業(yè)公司等各類創(chuàng)收合同和采購合同種類繁雜，而相關(guān)工作進(jìn)度經(jīng)常比較緊迫，法務(wù)部明年將重點(diǎn)對此類合同進(jìn)行分類歸并，積極修訂相關(guān)合同范本，縮短合同審閱和批示時(shí)間，提供工作流程，進(jìn)一步提高公司的規(guī)范化管控力度。

二、2014年法務(wù)部對自營商戶的100多份商鋪銷售合同進(jìn)行了清理和查閱，發(fā)現(xiàn)自營商戶前期基本沒有簽訂有效的運(yùn)營管理協(xié)議，導(dǎo)致對自營商戶的管理難度很大，對自營商戶的物管費(fèi)催繳缺乏合法依據(jù)，目前法務(wù)部已經(jīng)擬訂了自營商戶運(yùn)營管理合同的范本，2015年將重點(diǎn)協(xié)助相關(guān)部門簽訂自營商戶合同，對自營商戶的管理提供法律支持。

三、廣場商戶請求減租免租甚至提前退場情況較多，2015年重點(diǎn)審核此類與商戶溝通和交涉函件的相關(guān)函件，防范法律糾紛，提高公司經(jīng)營效益。

四、加強(qiáng)培訓(xùn)工作，提高全員風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，例如針對廣場商戶提前退租的法律程序、事后補(bǔ)簽合同的風(fēng)險(xiǎn)，對外發(fā)函收函及相關(guān)資料存檔的注意事項(xiàng)以及突發(fā)事件處理等開展普及性知識(shí)培訓(xùn)。

第二篇：商業(yè)物業(yè)糾紛

商業(yè)、寫字樓性質(zhì)物業(yè)是在建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)或辦公經(jīng)營性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建筑的重要組成部分，其直接的功用就是為消費(fèi)者提供購物、辦公的場所。從建筑結(jié)構(gòu)上來分，商場物業(yè)有敞開式的市場和廣場類型，也有封閉式的購物中心、寫字樓類型。較之傳統(tǒng)的居住型物業(yè)，此類物業(yè)給開發(fā)商及物業(yè)公司帶來的收益更加可觀，但按照收益與風(fēng)險(xiǎn)相對應(yīng)的商業(yè)原則，因經(jīng)營和管理商業(yè)物業(yè)導(dǎo)致的法律糾紛也比住宅物業(yè)更加復(fù)雜。

一、商業(yè)物業(yè)糾紛的特點(diǎn)及成因簡析。

我們認(rèn)為，商業(yè)性物業(yè)糾紛較之傳統(tǒng)居住型物業(yè)糾紛，具備如下兩個(gè)方面的特征：

（一）商業(yè)物業(yè)較難成立業(yè)主委員會(huì)，以業(yè)委會(huì)為維權(quán)主體與物業(yè)管理公司的直接對抗相對較少，更換物業(yè)公司也相對較少。

相對于住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)態(tài)各異，又由于如今商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)租賃式經(jīng)營模式，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)像住宅那樣成立業(yè)主委員會(huì)有困難。據(jù)2010年相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，僅以深圳為例，商業(yè)物業(yè)成立業(yè)委會(huì)的比例不到四分之一。依深圳市《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員指導(dǎo)規(guī)則》及相關(guān)文件規(guī)定，“商業(yè)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上，或者物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%，且使用超過一年的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處書面提出申請成立首屆業(yè)主委員會(huì)?！睂?shí)踐中，如果商業(yè)物業(yè)是單一業(yè)主且物業(yè)又在自家成立的子公司管理之下，則根本沒有成立業(yè)委會(huì)的必要。只有在存在分割產(chǎn)權(quán)物業(yè)的情況下，才具備了成立業(yè)委會(huì)的前提。但問題是很多商業(yè)性物業(yè)從表面上看入住率頗高，但實(shí)際上各個(gè)產(chǎn)權(quán)人將物業(yè)出租，或者開發(fā)商用委托第三方經(jīng)營或者全場租約的形式經(jīng)營，又或者開發(fā)商已經(jīng)出售的單元不多而更多的單元被迫出租。因此許多寫字樓的入住率高并不代表小業(yè)主交付使用的面積多，不一定達(dá)到成立業(yè)委會(huì)的法定要求。即使達(dá)到了法定的條件，也因商業(yè)樓宇的產(chǎn)權(quán)人不像小區(qū)業(yè)主那樣特別在意小區(qū)公共事務(wù)和共同利益關(guān)系，在缺乏相互了解交流的平臺(tái)下，也很難形成成立業(yè)委會(huì)的合意。加上開發(fā)商控制的物業(yè)公司顯然并不希望成立對抗性的業(yè)委會(huì)，無人牽頭的小業(yè)主就成了一盤散沙。

物業(yè)公司最擔(dān)心的就是與業(yè)委會(huì)對抗、導(dǎo)致丟失管理權(quán)。沒有業(yè)委會(huì)或者開發(fā)商作為大業(yè)主在業(yè)委會(huì)中具有控制權(quán)，則物業(yè)管理中最大的利益雙方的沖突就大為減少，業(yè)主更換物業(yè)管理公司的訴訟以及成功的可能性也較少。當(dāng)然，作為企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的律師，我們經(jīng)常向開發(fā)商、物業(yè)公司灌輸成立業(yè)委會(huì)的好處，有一個(gè)監(jiān)督方，有利于物業(yè)公司管理行為更加規(guī)范，有利于減少各類糾紛，有利于小區(qū)的和諧。

（二）隨著商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)在傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域外有了新拓展，部分商業(yè)項(xiàng)目采用了開發(fā)商和物業(yè)管理公司合作經(jīng)營的商業(yè)模式，對物業(yè)管理質(zhì)量提出了更高要求，出現(xiàn)了相對居住型物業(yè)中欠繳物業(yè)管理費(fèi)訴訟案件數(shù)量下降，但個(gè)案標(biāo)的額上升以及針對管理質(zhì)量、管理內(nèi)容和收費(fèi)合理性的新訴訟糾紛。

深圳中院房地產(chǎn)庭所作出的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)居住型物業(yè)訴訟60%集中在物業(yè)公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)管理費(fèi)，30%則是業(yè)主訴物業(yè)公司管理不當(dāng)所導(dǎo)致的侵權(quán)糾紛，其他物業(yè)糾紛的比例則為10%；而在商業(yè)物業(yè)中，欠繳物業(yè)管理費(fèi)的糾紛比例下降至30%，經(jīng)營戶、業(yè)主訴物業(yè)公司管理不善導(dǎo)致的管理類侵權(quán)糾紛上升至50%，20%則是其他糾紛。

出現(xiàn)以上情形的原因主要?dú)w結(jié)為以下兩個(gè)方面。其一，商業(yè)性物業(yè)因其租金與物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大大高于居住型物業(yè)，開發(fā)商一般不愿將商業(yè)物業(yè)的巨大利潤讓渡于其他物業(yè)公司，因此進(jìn)駐商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理公司大多為開發(fā)商公司的子公司或關(guān)聯(lián)公司。地產(chǎn)公司此時(shí)與物業(yè)公司之間更易形成緊密的利益共同體，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中本應(yīng)由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)經(jīng)營的領(lǐng)域，如房屋租賃，招商引進(jìn)，廣告招租等業(yè)務(wù)，此時(shí)都將會(huì)一并委托給物業(yè)公司，或者直接將大廈經(jīng)營權(quán)交付給物業(yè)公司代行使權(quán)利。在減少了開發(fā)商負(fù)擔(dān)的前提下，無疑加大了物業(yè)管理公司的責(zé)任和義務(wù)，增加了諸如租賃合同模板的制定；租賃合同糾紛的預(yù)防和解決；招商、廣告業(yè)務(wù)的引進(jìn)、管理；業(yè)績分成等新業(yè)務(wù)上。同時(shí)，因服務(wù)范圍的擴(kuò)大，業(yè)主和商戶對物業(yè)公司的管理是否合法得當(dāng)、是否謹(jǐn)慎合理、費(fèi)用是否合理、特別是中央空調(diào)費(fèi)用的測算是否合理等更加關(guān)注。其二，進(jìn)駐商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營戶或企業(yè)，一般依據(jù)合同約定，在進(jìn)駐前均會(huì)繳納一定數(shù)額的物業(yè)管理費(fèi)保證金，加上商戶進(jìn)行實(shí)體經(jīng)營、經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對較強(qiáng)，因此欠繳物業(yè)管理費(fèi)的案件數(shù)量相對下降，不過因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)相對高昂，個(gè)案欠費(fèi)的數(shù)額會(huì)升高。

二、針對商業(yè)物業(yè)糾紛的原因和新類型，物業(yè)管理企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)防范方面應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)。

（一）在接受開發(fā)商委托，獨(dú)立取得商業(yè)物業(yè)經(jīng)營權(quán)的情況下，物業(yè)公司在制定商業(yè)樓宇招租租約模板時(shí)，需要注意：

1、獨(dú)家經(jīng)營權(quán)保障條款

在物業(yè)公司對商業(yè)樓宇招商經(jīng)營過程中，租賃合同的雙方為物業(yè)公司與商戶。為了保證利益最大化，商戶可能會(huì)提出保障其同類經(jīng)營項(xiàng)目的獨(dú)家經(jīng)營權(quán)。因此，應(yīng)當(dāng)在合同中約定獨(dú)家經(jīng)營權(quán)的涵義和范圍：

（1）明確獨(dú)家經(jīng)營權(quán)的含義。某類行業(yè)或者店鋪的名稱、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營范疇等要解釋明確，尤其是約定不允許引進(jìn)的類似行業(yè)的范圍。（2）明確違約責(zé)任，特別是獨(dú)家經(jīng)營的商戶必須達(dá)到的業(yè)績和按時(shí)交納租金（或分成）、管理費(fèi)等的違約責(zé)任，并約定管理方在條件成就時(shí)有權(quán)利提前解除合同。

2、開業(yè)日期與開業(yè)率的約定

對于初次招商的商業(yè)物業(yè)來說，項(xiàng)目開業(yè)日期對于經(jīng)營商家和管理方都是比較重要的，項(xiàng)目開業(yè)日期的確定，是收取租金、管理費(fèi)，特別是與實(shí)際使用相關(guān)聯(lián)的中央空調(diào)費(fèi)、水電損耗等費(fèi)用的標(biāo)志和起點(diǎn)。實(shí)踐中，需要雙方明確約定項(xiàng)目的各項(xiàng)收費(fèi)起點(diǎn)，對于開業(yè)日期要求商家開業(yè)前向管理方出具書面函件，明確其開業(yè)日期，以便管理方做好水電、中央空調(diào)、其他公共設(shè)施的啟動(dòng)準(zhǔn)備。到期即使因單方原因無法正式開業(yè)或者達(dá)不到商業(yè)預(yù)期，也應(yīng)當(dāng)開始計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用。

對于因開業(yè)日期不明確或者開業(yè)率不足導(dǎo)致無法支付各項(xiàng)費(fèi)用的糾紛，雙方事先應(yīng)當(dāng)就開業(yè)的具體日期、逾期不能開業(yè)的處理辦法以及各方的違約責(zé)任做出明確的約定；在開業(yè)率上應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定開業(yè)是否為整體開業(yè)；如不是，則要確定開業(yè)率是多少，開業(yè)率計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是以開業(yè)商家占全部商家數(shù)量的比例還是以開業(yè)面積占物業(yè)整體面積的比例進(jìn)行計(jì)算。管理方在合同條款制定上選擇有利于己方的和免責(zé)的條款來合法規(guī)避責(zé)任和最大程度完成費(fèi)用收取任務(wù)。

3、租金遞增率的設(shè)定

經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，租金是投資回報(bào)的主要方式。在租金的確定上，如合同明確約定采用固定租金，則無甚爭議；若采用遞增租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)確定租金遞增率，作為合同相對方的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)代開發(fā)商了解本地區(qū)一定時(shí)期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力，并經(jīng)過對政府規(guī)劃、統(tǒng)計(jì)部門發(fā)布數(shù)據(jù)的研究和詳細(xì)的市場調(diào)查后，借鑒周邊類似物業(yè)的租金確定方式來確定。實(shí)踐中，因客觀經(jīng)濟(jì)形勢的千變?nèi)f化，一味租金遞增將導(dǎo)致商戶難以為繼，導(dǎo)致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。為了雙贏乃至多贏，應(yīng)當(dāng)在合同中約定租金、管理費(fèi)的彈性條款，如雙方協(xié)商一致可以減免或者降低遞增幅度等。

4、扣率租金模式下如何預(yù)防法律糾紛

除采用固定租金或遞增租金的形式以外，在某些情況下還可采用扣率租金。扣率租金是采取扣率租金和固定租金兩者取其高的方式，即確定一個(gè)百分比例，按照每個(gè)租期商戶的營業(yè)額乘以百分比所得的金額為扣率租金。如果扣率租金高則當(dāng)月租金為扣率租金，如扣率租金低于固定租金，則當(dāng)月租金為固定租金，一般采取的是先預(yù)交固定租金，待租期結(jié)束后再補(bǔ)足扣率租金與固定租金之間的差額的形式。這種租賃費(fèi)用收取方式多見于大型商廈。如深圳華X萬X城。這種做法，使得物業(yè)公司在獲得固定收益的同時(shí)，也分享了商戶的經(jīng)營成果，保證了開發(fā)企業(yè)利潤的增長。但是，如何確定商戶的營業(yè)額則是個(gè)突出的問題，很多時(shí)候開發(fā)企業(yè)和商戶會(huì)因?yàn)闋I業(yè)額數(shù)額上的爭執(zhí)而引發(fā)法律糾紛甚至終止雙方之間的租賃合同。在實(shí)踐中，如果是商場統(tǒng)一收銀方式的話，則不存在此問題；如果是由商戶各自收銀，采取“日報(bào)”和“月報(bào)”相結(jié)合、商戶自報(bào)和物業(yè)企業(yè)定期抽查相結(jié)合的形式則更為合理。首先，應(yīng)每日統(tǒng)計(jì)商戶的日營業(yè)額，待到月底時(shí)再讓商戶上報(bào)整月的營業(yè)額，在此基礎(chǔ)上很容易根據(jù)商戶的日現(xiàn)金流量計(jì)算出整月的營業(yè)額，不容易存在誤差；其次，應(yīng)不定期的抽查商戶的營業(yè)情況，根據(jù)當(dāng)日抽查的營業(yè)額再與商戶自報(bào)的營業(yè)額進(jìn)行對比分析。如何確定租金是事關(guān)開發(fā)企業(yè)利潤的重要事項(xiàng)，在實(shí)踐中應(yīng)采取靈活合理的方式，并在合同中進(jìn)行明確具體的約定，以避免法律糾紛的出現(xiàn)。

5、避免“裝修期”容易出現(xiàn)的法律漏洞

物業(yè)公司在進(jìn)行物業(yè)招商時(shí)往往會(huì)給予商戶一定期限的裝修期，在裝修期內(nèi)商戶享受免租并減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、免除中央空調(diào)費(fèi)的待遇。但問題是裝修期雙方之間的法律關(guān)系究竟如何確定？為了財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)便于操作，有些合同把裝修期獨(dú)立于正式的租賃期限以外，這樣的很容易出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵谧赓U期限內(nèi)，雙方存在租賃法律關(guān)系且由合同明確約定了權(quán)利義務(wù)，有據(jù)可依。如果裝修期獨(dú)立于正式租賃期限以外，則合同約定的租期尚未開始，并且商戶未實(shí)際經(jīng)營，雙方的法律關(guān)系應(yīng)如何界定？如裝修期間發(fā)生安全事故造成人身和財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)如何承擔(dān)？商戶裝修完畢但因故毀約后房屋如何才能恢復(fù)原狀？等等。為了避免雙方法律關(guān)系的不確定，建議將裝修期納入正式租賃期限，并在租賃合同中對裝修期可能發(fā)生的問題進(jìn)行具體明確的約定。

6、裝修條款引發(fā)糾紛的預(yù)防

在商業(yè)地產(chǎn)租賃過程中，商戶通常會(huì)按照自己的需要對房屋進(jìn)行裝修。就裝修問題事先約定不明而引發(fā)的租賃糾紛日漸增多。因此在租賃雙方簽訂租賃協(xié)議時(shí)，應(yīng)對裝修條款詳細(xì)加以約定。

（1）裝修范圍。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，承租人在裝修房屋、增加附屬設(shè)施前，首先應(yīng)當(dāng)書面征得出租人的同意，明確出租人同意裝修的具體范圍；其次，承租人在裝修前，應(yīng)將房屋裝修設(shè)計(jì)方案取得出租人認(rèn)可；最后，明確承租人違反上述約定應(yīng)承擔(dān)的恢復(fù)原狀、賠償損失、支付違約金等責(zé)任。

（2）裝修期限。通常情況下，出租人應(yīng)給予承租人一定的裝修期限，該期限應(yīng)屬于“裝修免租期”。承租人在該期限內(nèi)除需付物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用外，無須支付房屋租金。雙方還應(yīng)明確該期限屆滿后，即使承租人未能完成裝修，仍需按約支付租金。

（3）裝修保證金。為防止因承租人裝修造成房屋結(jié)構(gòu)破壞，出租人可以要求承租人預(yù)先支付一定數(shù)額的錢款作為裝修保證金，以保證承租人履行其裝修條款中約定的義務(wù)。

（4）租賃終止后的裝修處理。一般說來，承租人會(huì)把裝修款分期攤?cè)霠I業(yè)成本中，在租賃期限正常屆滿時(shí)不應(yīng)存在補(bǔ)償問題。但在租賃關(guān)系提前結(jié)束時(shí)，雙方往往會(huì)為裝修的補(bǔ)償問題發(fā)生爭議。為此，雙方應(yīng)在裝修條款中明確非因承租人原因而導(dǎo)致租賃提前終止時(shí)，出租人的裝修補(bǔ)償義務(wù)和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。如因承租人違約導(dǎo)致租賃提前終止時(shí)，承租人無權(quán)要求出租人給予裝修補(bǔ)償。因此，承租人應(yīng)保管好裝修的相關(guān)票據(jù)、合同等書證，以便雙方結(jié)算。

（5）對物業(yè)管理來說也應(yīng)當(dāng)重視裝修期，在物業(yè)服務(wù)合同中約定中央空調(diào)在裝修期內(nèi)是否開啟、開啟的時(shí)段和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，裝修期滿后全額收取空調(diào)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)一般在裝修期有所下調(diào)，但仍要履行管理義務(wù)，應(yīng)將《裝修須知》讓承租商戶簽收并隨時(shí)進(jìn)行監(jiān)督檢查，避免出現(xiàn)人身和財(cái)產(chǎn)損害。

7、優(yōu)先續(xù)約權(quán)的條款設(shè)定

一般情況下，在商業(yè)地產(chǎn)租賃合同中均對承租人的優(yōu)先續(xù)約權(quán)有約定，但往往約定的內(nèi)容模糊，通常只是表述“承租方租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權(quán)”。但同等條件如何界定？無法實(shí)際操作，如果商業(yè)地產(chǎn)升值導(dǎo)致租金暴漲，有第三方出價(jià)高的情況下，承租方利用該條款占據(jù)物業(yè)拒不退出，從而發(fā)生糾紛。基于這種情況我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在租賃合同中做出如下約定：

（1）承租方在租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。

（2）對于長期合作并且商業(yè)信譽(yù)較好的租戶，同等條件可以約定為承租人有權(quán)在第三方出價(jià)的租金上下不超過10%范圍內(nèi)時(shí)享有優(yōu)先權(quán)，比如原租金是10000元，第三方出價(jià)只要不超過11000元，承租人就有權(quán)以10000元繼續(xù)承租；如果第三方出價(jià)為12100元，那么承租人有權(quán)以11000元繼續(xù)承租。

（3）此外同等條件也可約定為租賃期限屆滿后，具備房地產(chǎn)評估資格的評估機(jī)構(gòu)所提供的同地段、類型或相似地段、類型租金標(biāo)準(zhǔn)為同等條件，如原租金10000元，租期5年后評估租金為15000元，承租人所出租金在15000以上則有權(quán)繼續(xù)承租。

8、對欠租商戶采取“停水停電”措施的法律風(fēng)險(xiǎn)

在商戶拖欠租金和物業(yè)管理費(fèi)用的情況下，物業(yè)公司是否可以直接采取停水停電的措施是實(shí)踐中比較糾結(jié)的問題。我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析。

首先應(yīng)在租賃合同中寫明在商戶欠租的情況下物業(yè)公司享有對商戶采取停水停電的權(quán)利。此外，應(yīng)區(qū)分兩種情況：第一種情況，開發(fā)商或業(yè)主與自來水公司和電力公司簽訂了《用水協(xié)議》和《購電協(xié)議》，則對于欠租的商戶，開發(fā)商和業(yè)主可以采取停水停電的自助措施。因?yàn)樯虘艉妥詠硭尽㈦娏静⒉淮嬖谒?、電使用合同，不能享有相?yīng)的使用與否的決定權(quán)。第二種情況，商戶和自來水公司、電力公司直接簽訂了水、電使用合同，則商戶用水、用電的權(quán)利就受法律保護(hù)。此時(shí)，雖有免責(zé)約定，司法實(shí)踐中也通常被認(rèn)定承擔(dān)擅自停水、停電造成商戶經(jīng)濟(jì)損失的賠償責(zé)任。另外，還要注意即使有權(quán)停水、停電，物業(yè)公司也應(yīng)事先書面通知商戶，提前告知停水、停電的具體實(shí)施時(shí)間、范圍，以避免給商戶帶來突然損失和可能的法律賠償風(fēng)險(xiǎn)。

對于物業(yè)公司因業(yè)主和租戶、商戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)的斷水?dāng)嚯妴栴}，按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和各地的物業(yè)管理?xiàng)l例、各地《業(yè)主公約》模板以及司法實(shí)踐，均認(rèn)定物業(yè)公司行為違法?；谖飿I(yè)公司和業(yè)主之間的平等合同關(guān)系，一方付錢，一方提供服務(wù)，物業(yè)公司有對小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)管理及維護(hù)相應(yīng)設(shè)施設(shè)備、保證業(yè)主和物業(yè)使用人安全合理便捷使用的義務(wù)。即使物業(yè)公司接受水電部門委托代收水、電、煤、有線電視等費(fèi)用，也不是這些基礎(chǔ)設(shè)施的提供者，并不享有供水、供電、供氣合同等約定的權(quán)利。即使在物業(yè)服務(wù)合同中約定當(dāng)業(yè)主、物業(yè)使用人不繳納物業(yè)費(fèi)時(shí)物業(yè)公司可以采取斷水?dāng)嚯姷却胧?，這種約定因干涉他合同而無效。物業(yè)公司如任意胡為將承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。

9、解除租賃合同、強(qiáng)行收回房屋和處理商戶遺留物品的法律風(fēng)險(xiǎn)

制定租賃合同一般都會(huì)約定合同解除條件，如商戶欠租達(dá)到一定金額和時(shí)間、商戶違法經(jīng)營，則出租人就享有合同解除權(quán)。實(shí)踐中，合同解除條件已經(jīng)成就，但商戶拒絕騰退房屋和償還欠款的情形較突出，考慮到從起訴到法院強(qiáng)制執(zhí)行的時(shí)間長、過程復(fù)雜，為了避免擴(kuò)大損失，業(yè)主大多會(huì)采取自行強(qiáng)制收回房屋的措施。如何有效的防范法律風(fēng)險(xiǎn)，避免欠租商戶以丟失珍貴物品為由反咬一口呢？首先，一旦滿足合同解除條件，出租人應(yīng)及時(shí)向商戶郵寄解除租賃合同通知書，寫明要求商戶自動(dòng)騰退房屋的期限，如超過期限則出租人將強(qiáng)行收回房屋。其次，如商戶超過該期限仍未搬離，則出租人應(yīng)采取邊清理邊取證的方式：第一，邀請公證人員至現(xiàn)場，對清理房屋的整個(gè)過程進(jìn)行公證；第二，聘請律師作為見證，并對現(xiàn)場商戶的遺留物品進(jìn)行認(rèn)真清點(diǎn)造冊，全程錄像，留作證據(jù)；第三，將商戶的遺留物品妥善保管，并書面通知商戶留存物品的地點(diǎn)和清單，要求其限期領(lǐng)取并承擔(dān)保管費(fèi)用。實(shí)踐中，也有由物業(yè)管理公司、業(yè)委會(huì)、社區(qū)工作站甚至無利害關(guān)系人數(shù)人見證下清退承租商戶物品的做法。

（二）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行管理義務(wù)應(yīng)當(dāng)注意的風(fēng)險(xiǎn)與防范

1、商業(yè)物業(yè)的保險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

商業(yè)物業(yè)流動(dòng)人流量多，注意物業(yè)使用相關(guān)人的人身和財(cái)產(chǎn)的安全是物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)。同時(shí)進(jìn)駐商戶、企業(yè)自身的實(shí)力和守法守規(guī)意識(shí)參差不齊，加上設(shè)施設(shè)備特別是空調(diào)、電梯扶梯、水電供應(yīng)等都容易滋生事故，因此要比住宅物業(yè)管理有著更多的風(fēng)險(xiǎn)性。司法實(shí)踐中，侵權(quán)訴訟與日俱增，而且索賠金額也日益加大。物業(yè)管理公司在日常的經(jīng)營中面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵賰?yōu)秀的物業(yè)管理公司也很難避免因工作中的疏忽和過失對物業(yè)使用相關(guān)人的人身安全和財(cái)產(chǎn)造成損害，而受害者可依法提出索賠，如何轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)成為擺在物業(yè)管理公司面前的一個(gè)難題。而保險(xiǎn)就是一個(gè)很好的選擇。

事實(shí)上，很多物業(yè)企業(yè)往往要求商戶應(yīng)購買相應(yīng)的保險(xiǎn)，而忽視了自身的保險(xiǎn)。即使在商戶已經(jīng)購買保險(xiǎn)的情況下，根據(jù)保險(xiǎn)利益原則，商戶投保的也只是自身的財(cái)產(chǎn)，萬一發(fā)生不測事件，例如火災(zāi)，在毀壞商戶財(cái)產(chǎn)的同時(shí)也給建筑物本身帶來了損害；又例如第三者在經(jīng)營場所的意外傷害，在商戶無力賠償或其他賠償不足的情況下，物業(yè)公司乃至開發(fā)商往往都要承擔(dān)連帶責(zé)任，對于微利企業(yè)的物業(yè)管理公司而言，購買足夠的保險(xiǎn)至為重要。一般應(yīng)考慮購買如下保險(xiǎn)：

（1）財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)，承保范圍是保險(xiǎn)單明細(xì)表中列明的保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)因自然災(zāi)害或意外事故造成的直接物質(zhì)損壞或滅失，包括指雷電、颶風(fēng)、臺(tái)風(fēng)、龍卷風(fēng)等及其他人力不可抗拒的破壞力強(qiáng)大的自然現(xiàn)象，以及火災(zāi)和爆炸；

（2）第三者責(zé)任險(xiǎn)，即由于意外事故造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)的直接損毀，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人支付的賠償金額。

（3）物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)，即凡在工商行政管理部門登記注冊，取得合法資格的物業(yè)管理者，均可作為被保險(xiǎn)人。該險(xiǎn)種涵蓋了物業(yè)管理公司最為擔(dān)憂的各種責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，如公眾場所中的第三者責(zé)任；電梯扶梯責(zé)任；游泳池責(zé)任；廣告牌責(zé)任以及停車場責(zé)任等。理賠范圍不僅包括了物業(yè)公司因管理或從業(yè)管理過程中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失（依法應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任），還包括物業(yè)公司訴訟費(fèi)用和為縮小或減少對第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失的賠償責(zé)任所支付必要的、合理的費(fèi)用。

2、商業(yè)物業(yè)停車場區(qū)域的車輛管理損毀風(fēng)險(xiǎn)的控制與預(yù)防

商業(yè)地產(chǎn)停車場的管理風(fēng)險(xiǎn)，主要集中在車輛管理損毀風(fēng)險(xiǎn)。，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對停車場的經(jīng)營服務(wù)過程中，因管理停放的車輛發(fā)生損壞、滅失等給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。具體風(fēng)險(xiǎn)可能有：車輛停放期間車輛外表被第三人用器具劃傷，被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，在停放期間被盜竊或搶劫或者因遭遇其他不可預(yù)知情形，諸如狂風(fēng)暴雨等導(dǎo)致的車輛毀損。由于高檔商圈、寫字樓內(nèi)停放的車輛大多價(jià)值不菲，因此該類糾紛和訴訟將導(dǎo)致物業(yè)公司承擔(dān)不菲的賠償風(fēng)險(xiǎn)。

物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任關(guān)鍵在于判斷停車服務(wù)關(guān)系是否構(gòu)成保管合同法律關(guān)系。依據(jù)公平原則，這方面司法實(shí)踐中已經(jīng)形成定論，即如果簽訂了特定物品的保管合同、所有人支付了保管費(fèi)則構(gòu)成保管關(guān)系，無論出現(xiàn)何種情形，保管人即物業(yè)公司都要承擔(dān)賠償責(zé)任。否則就只是車位使用服務(wù)關(guān)系。但車位使用服務(wù)這一契約關(guān)系也要求物業(yè)公司必須盡到謹(jǐn)慎善良合理的管理義務(wù)。即使遭遇極端天氣也無法免責(zé)。2010年大雨造成廣州、北京等地一些商業(yè)樓盤發(fā)生地下停車場浸水事件，車主損失巨大，造成影響較大的群體性糾紛，我們代理的物業(yè)公司方面臨舉證難的窘境。因此，提請注意以下方面：

（1）建立車位進(jìn)場刷卡制度，并將車位服務(wù)合同性質(zhì)、停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)印制在停車憑證上。

（2）完善停車場硬件，要求開發(fā)商、業(yè)主購買監(jiān)控設(shè)備，降低管理風(fēng)險(xiǎn)。（3）將停車場車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等。

(4)收取停放服務(wù)費(fèi)，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時(shí)間和車輛的牌號或者電子卡應(yīng)有可資查詢的存檔記錄。如果車輛停放憑證丟失，應(yīng)由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。

(5)因物業(yè)維修工程等原因可能造成停放車輛損害時(shí)，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險(xiǎn)的區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)圍攔，進(jìn)行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。(6)在異常天氣來臨時(shí)，需要及時(shí)廣播告知業(yè)主挪移車位，提前預(yù)備沙包等物，尤其注意商業(yè)物業(yè)的地下防空停車場，一般防空區(qū)域是有三防門的，及時(shí)放下此門便具有防毒、防水、防輻射的功能，日常管理時(shí)，不能只圖車輛通過的便利，用水泥封閉三防門下面的凹形閘口，而應(yīng)當(dāng)用易于挪動(dòng)的木板或其他可以隨意搬動(dòng)的材料封閉凹形閘口。

(7)建立健全保安員日常巡查制度，保證一定的巡查密度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，排除潛在危險(xiǎn)。對監(jiān)控設(shè)備要保證完好無損，對錄像資料要按照國家規(guī)定，保存至少30天。

(8)購買保險(xiǎn)，分散管理風(fēng)險(xiǎn)。

三、物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)場和撤場

俗語常說“有始有終”。無論是住宅物業(yè)還是商用物業(yè)，物業(yè)公司管理都始于進(jìn)場而終于撤場，雖然被動(dòng)撤場在商業(yè)地產(chǎn)中較為少見，但物業(yè)進(jìn)場、撤場不當(dāng)所引發(fā)的糾紛和后續(xù)調(diào)處將會(huì)十分復(fù)雜。經(jīng)過對客戶蘇州開發(fā)區(qū)最大商業(yè)旅游建筑群、南京某重點(diǎn)大學(xué)校區(qū)、無錫最大購物中心、深圳南山區(qū)某大型商場等物業(yè)進(jìn)場、退場的法律服務(wù)，我們認(rèn)為物業(yè)企業(yè)對大型商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)場和撤場應(yīng)高度重視并注意風(fēng)險(xiǎn)防范。

（一）物業(yè)的進(jìn)場的類型與相關(guān)問題

商業(yè)地產(chǎn)中依據(jù)進(jìn)場時(shí)間不同分為“依前期物業(yè)管理協(xié)議的進(jìn)場”和依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進(jìn)場。

1、“依據(jù)前期物業(yè)管理協(xié)議的進(jìn)場”

協(xié)議的主體是開發(fā)商，所以交接對象也是開發(fā)商。因此在與開發(fā)商交接的情況下，進(jìn)場前應(yīng)當(dāng)把握如下兩個(gè)原則，其一，審查開發(fā)商所移交的材料是否完備，是否真實(shí)。對移交的材料應(yīng)當(dāng)查實(shí)，如暫時(shí)未能移交及查實(shí)的，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商說明情況，取得開發(fā)商書面承諾書，要求其在承諾期限內(nèi)完成相關(guān)材料的交付義務(wù)。其二，物業(yè)公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)及實(shí)體性構(gòu)筑物一定要把好驗(yàn)收關(guān)，否則因把關(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會(huì)給物業(yè)公司帶來沉重的負(fù)擔(dān)。具體來說，應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)方面：

（1）對在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，對尚未完善的事項(xiàng)，要求開發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項(xiàng)基金，開辦費(fèi)用，是否對小業(yè)主有減免費(fèi)用、允許搭建改造承諾等以及對外承諾的商業(yè)配套設(shè)施等問題）。

（2）要求開發(fā)商對小區(qū)所有土建工程、消防工程、管線隱蔽工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）圖紙、單位名稱、工程項(xiàng)目合同、工程負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單和附件交給物業(yè)公司。

（3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留存清點(diǎn)備用，可為以后維修減少費(fèi)用。

（4）凡樓宇內(nèi)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。

（5）驗(yàn)收時(shí)注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)ぁ⒌篱l、圍欄電梯設(shè)施、商業(yè)景觀取水用的水管接口、垃圾收集房（含清潔工具房）、商業(yè)指示標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、汽車泊位是否足夠，樓宇公用、消防設(shè)施做好與否，室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。

（6）對于可能有爭議的商業(yè)區(qū)域公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所（休憩綠地）、停車位等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明或特別承諾。避免以后引起投訴、紛爭。

2、依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進(jìn)場。

這類交接相對于前者較為復(fù)雜，理想狀態(tài)下如有相對方的配合則會(huì)順利交接，但通常均會(huì)發(fā)生利益沖突。典型的案例即為北京建外soho的物業(yè)進(jìn)場交接，雙方互相設(shè)置障礙甚至大打出手，造成了很惡劣的社會(huì)影響，降低了北京建外SOHO的經(jīng)營形象。因此對于“新舊交接”的進(jìn)場方式，尤其需要注意以下幾個(gè)方面：

（1）一方進(jìn)場，一方會(huì)撤場，雙方都應(yīng)當(dāng)組建接管小組，與對方會(huì)商制定交接的流程、時(shí)間表、確定負(fù)責(zé)人。

（2）嚴(yán)格執(zhí)行交接流程，對于相關(guān)材料的交接，應(yīng)當(dāng)做好交接清單，并讓對方簽字。對因歷史遺留問題發(fā)生的資料遺失，如開發(fā)商未將資料移交導(dǎo)致退出的物業(yè)無法移交的，應(yīng)當(dāng)取得其聲明并簽字確認(rèn)。往來函件應(yīng)當(dāng)提前與當(dāng)?shù)剜]局聯(lián)系，找專人進(jìn)行確認(rèn)送達(dá)業(yè)務(wù)，如發(fā)生拒收的情況，應(yīng)當(dāng)采取DV全程跟拍或公證送達(dá)。

（3）對物業(yè)硬件設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。列出清單并依據(jù)清單對水電，管線消防等硬件設(shè)施逐項(xiàng)進(jìn)行接管驗(yàn)收，對于損壞的部分，需去函說明，取得快遞回執(zhí)。（4）對資料和樓宇內(nèi)的遺留問題進(jìn)行協(xié)調(diào)，補(bǔ)救。

（5）如雙方發(fā)生沖突，應(yīng)首先取得樓內(nèi)業(yè)主及開發(fā)商的支持并向政府主管機(jī)構(gòu)請求協(xié)調(diào)，在維穩(wěn)的背景下，通過正當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)場而不要采取過激措施。對有爭議的部分，應(yīng)當(dāng)取得對方明確的書面答復(fù)，本著“求同存異”的原則，逐步進(jìn)行協(xié)調(diào)接收。

（二）物業(yè)撤場應(yīng)當(dāng)注意的問題

一般情況，物業(yè)撤場都會(huì)有交接相對方予以全力配合。但在物業(yè)公司遵守約定管理而相對方違約，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)無法取得物業(yè)管理利潤，依據(jù)合同行使解除權(quán)被迫撤場的情況下，相對方不僅不會(huì)配合，反而會(huì)百般刁難。在相對方不配合的情況下應(yīng)當(dāng)如何交接，此時(shí)注意兩個(gè)原則：

1、應(yīng)注意“程序合法，取證充分。”對于無人配合或設(shè)置障礙的交接，撤場屬于單方行動(dòng)，很容易成為對方日后爭議的口實(shí)，所以必須注意程序的合法性，每一步程序都需做到合情、合理、合法。包括：

（1）成立撤場工作領(lǐng)導(dǎo)小組并分立各管理項(xiàng)目主管小組，明確職責(zé)；

（2）做好交接計(jì)劃、流程并告知開發(fā)商，通知其截止撤場時(shí)間點(diǎn)管理責(zé)任發(fā)生轉(zhuǎn)移，警告如因其拒絕交接造成的安全責(zé)任由其自行承擔(dān)；

（3）將交接安排在管理區(qū)域內(nèi)予以公示，做好管理區(qū)域內(nèi)商戶、小業(yè)主的說服解釋工作；

(4)做好完備的交接記錄，DV全程拍攝并照相，將重要機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行封貼（加蓋公章和封貼人簽字）；重要機(jī)房、值班室等安全鎖好；(5)保安按照管理區(qū)域的重要性次第撤崗并公告；

(6)將所有日常運(yùn)營管理資料和原自開發(fā)商處取得的圖紙、設(shè)施設(shè)備資料等制定清單，分類分箱封存并標(biāo)記清晰；

（7）通知開發(fā)商接收管理資料、交接證明文書和鑰匙并要求有法定代表人或者委托人簽收;（8）對于開發(fā)商拒絕接受的財(cái)務(wù)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)預(yù)先安排公證提存等措施保管妥當(dāng)；（9）將撤場的每一步驟和文書證明資料以及催促開發(fā)商交接的函件送達(dá)對方簽收，對方不簽收的，通過特快專遞、公證、見證等方式取得送達(dá)的證據(jù)。

2、充分依靠政府物業(yè)主管部門和街道辦等機(jī)構(gòu)，事先向相關(guān)機(jī)構(gòu)報(bào)告，說明撤場的原因和可能造成的嚴(yán)重后果；請求派人現(xiàn)場見證；必要時(shí)候?qū)⒊穲鲎C據(jù)和需要移交的管理資料等送達(dá)到政府主管機(jī)構(gòu)保管；撤場后向政府機(jī)構(gòu)提交報(bào)告。

3、整理并備份管理資料，做好財(cái)務(wù)核算、分包合同解除和清退員工的補(bǔ)償工作。（1）工程類資料和日常管理資料重要的要復(fù)制備份；移交撤場資料也要整理備份。以免發(fā)生糾紛時(shí)無法舉證；

（2）為了追討開發(fā)商和商戶欠費(fèi)，撤場前應(yīng)對管理期限內(nèi)的物業(yè)費(fèi)用，單獨(dú)歸類制定清單，向欠費(fèi)方發(fā)出清償通知書并保證送達(dá)；對未決訴訟、欠繳物業(yè)管理費(fèi)或其他訴訟進(jìn)行列表清理，隨后可聘請律師追繳物業(yè)管理費(fèi)；

（3）清理員工勞動(dòng)資料，包括：項(xiàng)目員工合同、薪酬、社保、保險(xiǎn)等。對于勞動(dòng)合同不完備的部分進(jìn)行補(bǔ)充，分項(xiàng)列明工資、社保、福利等費(fèi)用和員工遣散所支出的其他費(fèi)用并妥善遣散員工；

（4）撤場前對物業(yè)共用部分，共用設(shè)備的維保養(yǎng)護(hù)合同、清潔綠化等外包合同等分別通知解除并妥善解決爭議；

（5）做好財(cái)務(wù)核算，如收支、損益核算；辦公、固定資產(chǎn)投入后的折舊費(fèi)用統(tǒng)計(jì)；可能將來帶有收益性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的測算，可以委托審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)評估。以便公司了解項(xiàng)目盈虧和報(bào)稅。

總之，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理特有的法律風(fēng)險(xiǎn)需要引起經(jīng)營者和管理者的高度重視。本文一管之見，囿于經(jīng)驗(yàn)和水平，難免有不盡、錯(cuò)漏之處，希望各位同仁斧正。

第三篇：商業(yè)物業(yè)委托合同

物業(yè)管理委托合同

＿＿＿＿＿＿＿有限公司認(rèn)真研究，決定將 物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目交 公司實(shí)施。根據(jù)《中華人民共和國合同法》和其他相關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，雙方在自愿、平等、互惠互利的基礎(chǔ)上經(jīng)友好協(xié)商，一致同意簽訂本合同，并共同遵照執(zhí)行。

第一章

總則

一、本合同當(dāng)事人：

委托方：（以下簡稱甲方）受托方：（以下簡稱乙方）

二、物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：餐飲業(yè) 休閑業(yè) 服裝 娛樂業(yè)商業(yè)街區(qū) 座落位置： 占地面積：約 公頃 建筑面積：約平方米

主配電房： 座，其中高壓室 座 應(yīng)急發(fā)電機(jī)組 組 水池： 個(gè)，共計(jì)平方米 綠地面積：約 萬平方米 男女公廁： 座 經(jīng)營性垃圾房： 座 辦公樓：約平方米

三、乙方提供服務(wù)的受益人為甲方和商場各商戶。

第二章

委托管理事項(xiàng)

一、商場公共部位環(huán)境衛(wèi)生的保潔工作（不含商家內(nèi)部保潔工作），包括商場樓道、過道、廣場、綠地、水池、垃圾桶、垃圾站、垃圾房、果皮箱、公共衛(wèi)生間、室內(nèi)外公共設(shè)施設(shè)備等場所、設(shè)施設(shè)備的清掃、清潔、除塵、漂浮物及落葉的清理、垃圾歸集以及經(jīng)營性垃圾的收集清運(yùn)等。綠化修剪后的殘留物，乙方必須監(jiān)督綠化養(yǎng)護(hù)單位自行清理，否則由乙方負(fù)責(zé)及時(shí)清理。

二、交通與車輛停放秩序的導(dǎo)引和管理。

三、24小時(shí)維護(hù)商場公共秩序、公共安全，包括安全監(jiān)控、消防監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、公共突發(fā)事件的應(yīng)急處理、設(shè)施設(shè)備看護(hù)等。

四、24小時(shí)值班保證街區(qū)內(nèi)能源供應(yīng)（供水、供電、供氣）正常，設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，及商場內(nèi)外的應(yīng)急維修工作。

五、商場內(nèi)房屋、公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)、巡檢、修繕和管理。（其中材料費(fèi)由甲方另行支付，正常維護(hù)所產(chǎn)生的耗材和工具費(fèi)用除外）。

六、經(jīng)商場商戶委托，可提供有償服務(wù)并合理收費(fèi)。

七、與甲方相互配合對商鋪裝修進(jìn)行管理。

八、對物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》《施工安全責(zé)任書》《裝修管理規(guī)定》的行為，根據(jù)其情節(jié)輕重，采取提醒、批評、規(guī)勸、警告、制止、罰款等手段進(jìn)行管理，并對決意不糾的負(fù)有向甲方或商場“綜治辦”報(bào)告的責(zé)任。

九、按照《消防法》及有關(guān)法規(guī)對街區(qū)消防設(shè)施、設(shè)備、及其他有關(guān)消防事項(xiàng)，商家消防進(jìn)行管理。

十、按照安全、公平、合理的原則，協(xié)調(diào)街區(qū)內(nèi)商家之間物業(yè)方面的相互關(guān)系。

十一、按照本合同附件：《業(yè)主公約》《施工安全責(zé)任書》《裝修管理規(guī)定》等對商場、商家進(jìn)行管理，并負(fù)有相應(yīng)責(zé)任。

十二、甲方按照財(cái)產(chǎn)清冊移交房屋、設(shè)施、設(shè)備以后由乙方對其進(jìn)行管理，乙方負(fù)有管理、維護(hù)責(zé)任和權(quán)利。

十三、其他：

1、向商家提供報(bào)紙、信件、郵件投遞到戶。

2、開設(shè)24小時(shí)服務(wù)熱線、接受商家、甲方的咨詢、投訴及要求協(xié)助解決的其他問題。

3、協(xié)調(diào)商場與各管理機(jī)構(gòu)的關(guān)系，為保障甲方、商家正常合法公平經(jīng)營提供幫助。

4、無條件配合甲方對商戶的管理。

5、配合甲方的在商場內(nèi)或廣場的活動(dòng)。（產(chǎn)生的費(fèi)用由甲乙雙方另行商議結(jié)算）

第三章

委托管理期限

委托管理期限 年，自 年 月 日起至 年 月 日止，本合同期滿前30日內(nèi)，若甲乙雙方均未提出異議，本合同在期滿后將按照 年為一周期繼續(xù)履行。

第四章

雙方權(quán)利義務(wù)

一、甲方的權(quán)利義務(wù)

1、負(fù)責(zé)制定《業(yè)主公約》和《施工安全責(zé)任書》《裝修管理規(guī)定》并作為商場房屋物業(yè)合同的附件，要求商場商戶或其他使用人共同遵守。甲方負(fù)責(zé)制訂物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。

2、審定乙方根據(jù)甲方要求、結(jié)合街區(qū)經(jīng)營特點(diǎn)所制定的《賣場管理制度》、《服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《崗位職責(zé)》、《考核辦法和標(biāo)準(zhǔn)、制度》。

3、每季召集一次商戶聯(lián)系會(huì)，檢查監(jiān)督乙方商場管理服務(wù)工作實(shí)施及制度執(zhí)行情況，每月對乙方的物業(yè)管理服務(wù)水平進(jìn)行一次全面測評，若考核測評結(jié)果較差，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，仍未整改的并造成重大損失的，甲方有權(quán)隨時(shí)終止本合同。

4、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃。

5、收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于本合同生效之日起30日內(nèi)向乙方提供。

6、按合同或甲乙雙方協(xié)議及時(shí)足額支付交由乙方實(shí)施的特約維修費(fèi)用。

7、向乙方無償提供經(jīng)簡裝的辦公用房、工具房各一間，男女更衣室各一間，共計(jì)100平方米。

8、甲方提供乙方用水用電（其中水：30噸/月，電：300度/月由甲方無償提供，超出上述額度的部分由乙方按照相應(yīng)單價(jià)按實(shí)際使用數(shù)量向甲方支付費(fèi)用）。

9、對乙方的物業(yè)管理服務(wù)工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。

10、對房屋、設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清冊，并在合同簽訂以后向乙方進(jìn)行移交。

11、甲方對項(xiàng)目內(nèi)所有外立面、公共區(qū)域享有改造、改變、發(fā)布廣告、增加永久、臨時(shí)設(shè)施、設(shè)備的權(quán)利。

12、甲方有權(quán)根據(jù)本合同向乙方授予、解除乙方與甲方簽約商戶簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的權(quán)利。

14、項(xiàng)目內(nèi)水、電費(fèi)由甲方負(fù)責(zé)代收代繳，乙方予以配合。

15、甲方對各商戶承租區(qū)域的外墻體及以外部分，享有完全的處分和管理權(quán)，乙方不享有此項(xiàng)權(quán)利，乙方對此有配合甲方之義務(wù)。

二、乙方的權(quán)利義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定《商場物業(yè)管理制度》。

2、向商戶或其他物業(yè)使用人告知《業(yè)主公約》、《施工安全責(zé)任書》《裝修管理規(guī)定》，并按法規(guī)、及上述規(guī)定對商戶或其他物業(yè)使用人進(jìn)行管理，并對管理負(fù)有相應(yīng)職責(zé)、權(quán)利和責(zé)任。

3、不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。

4、負(fù)責(zé)編制房屋、商場公用部位、公共設(shè)施設(shè)備的階段性養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和有償維修服務(wù)方案，并在甲方認(rèn)定簽字后組織實(shí)施。

5、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃、代購物品采購計(jì)劃。

6、對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用或改變其使用功能，對確需改、擴(kuò)建或需要完善的項(xiàng)目必須征得甲方的書面許可。

7、本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交全部辦公、工具用房、代購的各類工具、器材和辦公用品，并保證完好。

8、本合同終止時(shí)，乙方按財(cái)產(chǎn)清冊記載的項(xiàng)目和數(shù)量將合同項(xiàng)目房屋、設(shè)施、設(shè)備等如數(shù)完整地(正常損耗除外)交還甲方，若有故意損壞、滅失，乙方應(yīng)予修復(fù)或賠償。經(jīng)甲方同意乙方變更或甲方變更的除外。

9、乙方不享有在項(xiàng)目內(nèi)發(fā)布任何廣告的權(quán)利，甲方書面同意的除外。

10、乙方在本合同簽訂生效后、經(jīng)甲方書面授權(quán)后按照與甲方共同商議的方式與甲方簽約商戶簽訂物業(yè)管理協(xié)議并按協(xié)議收取物業(yè)管理費(fèi)及提供相應(yīng)服務(wù)、承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)由甲方確認(rèn)，乙方未得到甲方書面同意不得擅自更改收取標(biāo)準(zhǔn)。

11、無條件配合甲方對商家進(jìn)行管理、及采取的相應(yīng)措施。包括乙方按甲方書面要求對商家進(jìn)行的切斷水、電供應(yīng)的工作。

12、因乙方管理不力造成甲方損失的，乙方應(yīng)給以賠償。因甲方直接原因造成乙方損失的，甲方給予賠償。

13、商場商戶向乙方申報(bào)的門頭，房屋外立面、戶外店招、戶外廣告、戶外亮化等項(xiàng)目的裝飾、裝修以及營銷廣告、節(jié)日景觀的設(shè)置、空調(diào)室外機(jī)、制冷室外機(jī)及排風(fēng)機(jī)等戶外設(shè)施、設(shè)備安裝，由甲方進(jìn)行審批，乙方予以配合并進(jìn)行管理，乙方不享有審批的權(quán)利。商場商戶向乙方所報(bào)圖紙、資料應(yīng)向甲方報(bào)備。

第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理：

一、公共環(huán)境：

商場通道及過道：每日清掃2次，循環(huán)保潔，目視過道路要求干凈、整潔，無垃圾、雜物、浮砂，地磚無污跡，無積水，每100㎡痰跡、煙頭、紙屑平均不超過5個(gè)，無直徑2cm以上的石子；地面垃圾滯留時(shí)間不能超過1小時(shí)；

標(biāo)識(shí)、宣傳牌、導(dǎo)視圖、標(biāo)識(shí)、宣傳牌每日擦拭1次，保持干凈、整潔。清潔后檢查無污漬、無積灰，不損傷被清潔物。

綠化帶：每日清掃2次綠化帶、草坪上垃圾，撿1次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)，地面基本干凈、無積塵、無污漬、無垃圾。

辦公室：辦公室每日清潔2次，內(nèi)外地面拖洗干凈，擦洗干凈內(nèi)外門窗玻璃、窗臺(tái)及其他臺(tái)面，發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生隨時(shí)處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，無積灰；工、器具排放整齊、有序。

垃圾箱、垃圾桶：垃圾箱隔日抹布抹1次；垃圾桶、垃圾箱定期沖洗清潔，保證無異味、積垢（具體時(shí)間）；垃圾桶、垃圾池周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡、油污，無明顯異味。

垃圾收集與處理：保持垃圾桶清潔，回收垃圾桶垃圾后重新鋪好新的垃圾袋；再蓋好垃圾桶蓋；每日定時(shí)收集、清運(yùn)商場內(nèi)生產(chǎn)、生活垃圾并集中堆放在隱蔽位置，做到垃圾日產(chǎn)日清，每日按時(shí)運(yùn)離街區(qū)；建筑垃圾定點(diǎn)堆放；灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運(yùn)送途中應(yīng)加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚(yáng)引起二次污染；廢棄涂料、油漆等流質(zhì)性垃圾在運(yùn)送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面。

衛(wèi)生消殺：夏季等蚊、蠅孳生季節(jié)每月消殺2次，其他根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計(jì)劃；滅鼠：每季進(jìn)行1次；特殊情況根據(jù)需要增加次數(shù)；確保操作人員和經(jīng)營戶安全，有切實(shí)可行措施。

公共衛(wèi)生間：保持空氣暢通無異味、不堵、不露，衛(wèi)生潔具包括

鏡子無污跡，地面無水跡、污跡。

公共水池：保持清潔無雜物、定期清洗，保持水質(zhì)，并每日有人進(jìn)行檢查確保硬件完好，無淌水漏水現(xiàn)象。

綠化：每月對公共區(qū)域綠化，進(jìn)行兩次維護(hù)保養(yǎng)，修剪草坪。

二、交通和車輛停放秩序: 各類車輛按指定方向行駛，分類有序停放。無車輛混雜停放，無易燃、易爆及有毒物品放置。按甲方要求進(jìn)行管理。

三、安全護(hù)衛(wèi)：

1、護(hù)管人員一律佩帶工號牌，著裝整齊、儀容、儀表規(guī)范，不留長發(fā)、胡須，行為規(guī)范、語言禮貌文明。

2、各出入口設(shè)立固定崗，值班中不得擅自離崗、并崗，不得聚集聊天，高聲喧嘩。不得在崗位上或禁煙區(qū)域內(nèi)吸煙。謝絕推銷或其他閑雜人員、衣冠不整者進(jìn)入商場、辦公室。對于從商場內(nèi)搬運(yùn)物品者，需要持有世紀(jì)天成歡樂谷書面簽署同意的《撤場申請流程單》，方可放行。各區(qū)域設(shè)立流動(dòng)崗，實(shí)行24小時(shí)值勤制度，24小時(shí)不間斷巡邏，保持商場內(nèi)外的治安秩序，巡邏縱向到底，橫向到邊，不留死角，不留空點(diǎn)，做好記錄。巡邏中要多看、多聽、多嗅以檢查治安、防火、防盜等情況。

3、嚴(yán)格控制易燃易爆、有毒有害的違禁物品進(jìn)入商場。

4、嚴(yán)格按照《商場突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案》，及時(shí)準(zhǔn)確處理事故隱患或停電、火災(zāi)、治安等各類突發(fā)事件。

5、熟悉商場情況，遇有問訊，準(zhǔn)確耐心地給予回復(fù)，態(tài)度溫馨周到，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)。

6、監(jiān)控室人員持證上崗，熟練掌握各系統(tǒng)的工作原理、性能和常規(guī)的維護(hù)保養(yǎng)工作及操作方法。并準(zhǔn)確、真實(shí)、清晰地填寫監(jiān)控值班記錄。

7、愛護(hù)公共設(shè)施、設(shè)備，廉潔奉公，秉公執(zhí)勤，互相配合、互相幫助、團(tuán)結(jié)一致

8、認(rèn)真處理好客戶的投訴，做好記錄工作。

四、供配電、供水、供氣：

1、嚴(yán)格執(zhí)行《配電房運(yùn)行制度》和《電氣設(shè)備操作程序》。

2、保持總配電房及街區(qū)內(nèi)各分配電房的清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬。

3、每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線及街區(qū)內(nèi)各分配電房設(shè)備等供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，并定時(shí)抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時(shí)處理。

4、每年對變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行2次以上清潔、保養(yǎng)。

5、每年按照當(dāng)?shù)毓╇娋种嚓P(guān)標(biāo)準(zhǔn)對供電主設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，確保商場供電正常安全有序。

6、保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知經(jīng)營戶。

7、每年檢測1次護(hù)管接地電阻和配電房主要電器設(shè)備的絕緣強(qiáng)度；每年檢測4次配電房內(nèi)消防器材，保持消防器材完好。

8、潮濕天氣時(shí)，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥。

9、每月檢測1次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻害，及時(shí)采取措施消除隱患。

10、每日填寫運(yùn)行記錄，建檔備查。

11、按日、周、月周期安排作好對商場內(nèi)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行巡視、檢查、維護(hù)、保養(yǎng)工作并做好記錄。特殊天氣狀況下增加對商場設(shè)施、設(shè)備的巡檢。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理解決。

12、對商場內(nèi)水、電、氣定期進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并防止漏水、漏電、漏氣事件、事故的發(fā)生，對水、電計(jì)量器具加強(qiáng)巡查防止偷竊

發(fā)生。

五、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)：

1、保持商場內(nèi)外道路暢通，無貨品堆積占道現(xiàn)象。

2、化糞池每月巡查1次。出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時(shí)清潔現(xiàn)場；

3、樓面落水管落水口等保持完好，及時(shí)上報(bào)更換開裂、破損的落水管落水口，每季度檢查一次；

4、每周清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔除溝內(nèi)生長的雜草；目視基本干凈無污漬、雜草，排水暢通，無積水，無臭味；

5、每3個(gè)月對地下管井疏通、清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；

6、堅(jiān)持每日對地下室設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視，認(rèn)真做好巡視紀(jì)錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，每年對地下室水泵保養(yǎng)兩次（材料費(fèi)由甲方支付）。

7、維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃按季度編制報(bào)送甲方確認(rèn)，并在甲方確認(rèn)后一周內(nèi)組織實(shí)施。臨時(shí)性維修及時(shí)呈報(bào)甲方，甲方確認(rèn)后及時(shí)實(shí)施。

8、大雨、大風(fēng)、大雪及災(zāi)害性天氣前要做好預(yù)防、告知工作，發(fā)生時(shí)要作好巡查和緊急處理，發(fā)生后要作好善后和補(bǔ)救工作。

9、負(fù)責(zé)對商場外廣場路面基礎(chǔ)設(shè)施的維修，包括路牙、路面、樹池、水管、公共洗手間設(shè)備等。

10、必須每年對消防監(jiān)控設(shè)施進(jìn)行日常維修和檢測，確保商場消防監(jiān)控系統(tǒng)正常有序，無監(jiān)控死角。如因此工作延誤而造成消防檢查處罰，由乙方自行負(fù)責(zé)。

六、水電維修時(shí)限

急修：5分鐘內(nèi)到達(dá)。

七、甲方和商場商戶對乙方服務(wù)的滿意率: 95%以上（非乙方因素除外）。

八、以上未詳盡部分，按照甲乙雙方所確定的相應(yīng)附件（）執(zhí)行。

第六章

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

一、財(cái)務(wù)收支總的原則

1、經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商，本著“既節(jié)約費(fèi)用開支、又確保服務(wù)質(zhì)量”的目的，世紀(jì)天成歡樂谷物業(yè)管理服務(wù)范圍將根據(jù)甲方對外招商的進(jìn)度和實(shí)際入駐經(jīng)營的面積的不斷增加而逐步擴(kuò)大、分階段實(shí)施。

2、在確保物業(yè)管理服務(wù)人員素質(zhì)、數(shù)量和服務(wù)質(zhì)量的前提下，甲方同意乙方按每平方米 元/月的標(biāo)準(zhǔn)對入駐的商鋪收取物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，乙方如不能足額收取與甲方無關(guān)。乙方可根據(jù)市場價(jià)位以及管理成本實(shí)際情況，在取得物價(jià)局批文或備案的情況下，合理對物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)價(jià)，但必須事先與甲方溝通并取得甲方書面同意。

3、乙方不得向甲方商戶收取超過本合同有效期以外的物業(yè)管理費(fèi)，否則除必須無條件退還外，還需承擔(dān)一切可能引起的相關(guān)責(zé)任。同時(shí)，甲方有權(quán)扣除乙方保證金作為補(bǔ)償。

二、乙方物業(yè)費(fèi)中已經(jīng)包括下列費(fèi)用:

1、人員工資、福利費(fèi)用

2、環(huán)衛(wèi)部門收取的垃圾清運(yùn)費(fèi)用

3、辦公、耗材、低質(zhì)易耗品、設(shè)備維修保養(yǎng)的正常費(fèi)用。

4、各項(xiàng)不可預(yù)見費(fèi)用。

5、管理費(fèi)用、稅金。

6、政府部門向街區(qū)收取的涉及物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)費(fèi)和雜費(fèi)。

7、服裝、設(shè)備更新費(fèi)。

8、配電房、供水、供氣設(shè)施的檢測、保養(yǎng)費(fèi)用。

9、設(shè)施、設(shè)備非正常損壞，或?yàn)橐曳焦芾聿涣υ斐蓳p壞的維修相關(guān)費(fèi)用。

10、街區(qū)環(huán)境保潔工作所需要的各種工具或耗材，包括垃圾桶、垃圾袋、保潔用具等。

11、乙方物業(yè)人員的培訓(xùn)費(fèi)。

12、乙方人員的勞保、工傷、事故、社會(huì)福利等費(fèi)用。

13、乙方為商戶提供的其他服務(wù)。

14、因乙方管理不力造成的街區(qū)商戶、第三方損失的相關(guān)費(fèi)用及相應(yīng)賠償。

15、以上費(fèi)用由乙方承擔(dān)，甲方不再予以支付。

三、乙方物業(yè)費(fèi)中不含以下費(fèi)用：

1、甲方對商場的建設(shè)費(fèi)用，或主動(dòng)為乙方添置的設(shè)備費(fèi)用。

2、因綠化公司清潔不力，甲方委托乙方處理的費(fèi)用。（費(fèi)用額甲乙雙方另行商議）

3、公共設(shè)施、設(shè)備的水、電正常消耗費(fèi)用。

4、管委會(huì)發(fā)生的費(fèi)用、公安部門從安全角度向街區(qū)派駐的公安人員所發(fā)生的費(fèi)用。

5、因甲方進(jìn)行街區(qū)或建筑物改造而產(chǎn)生的建筑渣土、裝修垃圾的清運(yùn)費(fèi)用。

6、公共設(shè)施設(shè)備的大修，以及其他可申請維修基金的維修項(xiàng)目。

第七章

違約責(zé)任

一、甲方因完全自身原因違反本合同第四章第一條的約定，致使乙方未完成規(guī)定的管理目標(biāo)或未達(dá)到服務(wù)質(zhì)量，乙方有權(quán)要求甲方在一定的期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同，造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償。

二、若甲方收到商家針對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的重大投訴從而造成對甲方形象的嚴(yán)重影響或發(fā)生重大安全、消防責(zé)任事故，甲方有權(quán)終止合同，乙方因此造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償。

三、乙方違反本合同第四章第二條的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同，造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償。

四、乙方于本合同生效之日起7日內(nèi)，向甲方繳納項(xiàng)目實(shí)施保證金人民幣（￥ 元），待本合同終止時(shí)雙方結(jié)算完畢后無息退還。

五、甲乙任意一方無正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?萬元人民幣的違約金，給對方造成經(jīng)濟(jì)損失的，還應(yīng)給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償。

第八章

附則

三、未盡事宜雙方可以共同協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

四、本合同及其附件中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

五、本合同正本連同附件一式六份，其中甲方三份，乙方二份、淮南市房產(chǎn)管理局（備案）一份，具有同等法律效力。

六、本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

七、本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報(bào)請淮南市房產(chǎn)管理局進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，可向淮南市田家庵區(qū)人民法院提起訴訟。

八、本合同自甲乙雙方共同簽字之日起生效。

甲方簽章： 乙方簽章：

代表人： 代表人：

年 月 日 年 月 日

第四篇：商業(yè)物業(yè)崗位職責(zé)

商業(yè)物業(yè)崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)戶的入戶、裝修手續(xù)辦理;負(fù)責(zé)分管樓棟區(qū)域空置房的管理工作;

2.負(fù)責(zé)分管轄區(qū)的日常巡查，并監(jiān)督分管樓棟的保潔、綠化等服務(wù)質(zhì)量;

3.負(fù)責(zé)分管樓棟的客服溝通、拜訪，改善客戶關(guān)系，協(xié)助建立、完善業(yè)主檔案;

4.負(fù)責(zé)分管樓棟的上門回訪工作和分管樓棟內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用的催收;

5.掌握各種應(yīng)急時(shí)間處理程序并協(xié)調(diào)處理;

6.完成上級交辦的其他工作任務(wù)。

商業(yè)物業(yè)崗位職責(zé)21、負(fù)責(zé)協(xié)助上級按照公司標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行所轄區(qū)域保潔或運(yùn)送服務(wù);

2、負(fù)責(zé)與客戶保持及時(shí)有效的溝通，及時(shí)處理客戶需求;

3、負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)成員的培訓(xùn)、輔導(dǎo)、考核等日常管理工作;

4、負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)、人力資源、運(yùn)作等各項(xiàng)政策、制度的貫徹落實(shí)。

商業(yè)物業(yè)崗位職責(zé)3

1.依照物業(yè)主任的編排，有效地執(zhí)勤;

2.確保物業(yè)內(nèi)各類設(shè)備正常運(yùn)作，例如:升降機(jī)、手扶梯、空調(diào)、照明等，遇有故障，必須立即匯報(bào);

3.處理客戶的資詢、意見、投訴等事宜;

4.熟習(xí)公司各類政策及規(guī)章、工作流程、指引等，并切實(shí)執(zhí)行;

5.有效執(zhí)行各類工程的管理工作;

6.處理緊急事故;

7.與租戶保持緊密溝通，維持良好關(guān)系;

8.與上級保持緊密溝通，將事情如實(shí)匯報(bào).商業(yè)物業(yè)崗位職責(zé)4

1.依照物業(yè)主任的編排，有效地執(zhí)勤;

2.確保物業(yè)內(nèi)各類設(shè)備正常運(yùn)作，例如:升降機(jī)、手扶梯、空調(diào)、照明等，遇有故障，必須立即匯報(bào);

3.處理客戶的資詢、意見、投訴等事宜;

4.熟習(xí)公司各類政策及規(guī)章、工作流程、指引等，并切實(shí)執(zhí)行;

5.有效執(zhí)行各類工程的管理工作;

6.處理緊急事故;

7.與租戶保持緊密溝通，維持良好關(guān)系;

8.與上級保持緊密溝通，將事情如實(shí)匯報(bào).商業(yè)物業(yè)崗位職責(zé)51、負(fù)責(zé)制定本部門的工作計(jì)劃，并主持開展本部門的各項(xiàng)工作;

2、負(fù)責(zé)落實(shí)本部門員工的崗位責(zé)任，并對員工的工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)及績效考核;

3、全面貫徹集團(tuán)公司的安全管理制度，認(rèn)真做好本店的防火、防盜、經(jīng)營秩序等安全管理工作;

4、負(fù)責(zé)組織本店消防、空調(diào)、配電等物業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)維修和定期檢修保養(yǎng)，保證本店水、電、氣及通訊系統(tǒng)的正常運(yùn)行;

5、負(fù)責(zé)本店保安人員的日常管理，監(jiān)督落實(shí)保安人員的崗位責(zé)任，確保本店經(jīng)營場所內(nèi)外緊急情況的及時(shí)妥善處理;

6、負(fù)責(zé)本店保潔人員的日常管理，監(jiān)督落實(shí)保潔人員的崗位責(zé)任，確保本店經(jīng)營場所的整潔衛(wèi)生;

7、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本店與物業(yè)單位及當(dāng)?shù)毓?、交管、安監(jiān)、城管、街道等政府部門的關(guān)系;

8、妥善處理本店物業(yè)保衛(wèi)工作中出現(xiàn)的各種問題及突發(fā)事件。

商業(yè)物業(yè)崗位職責(zé)61、負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入住的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作以及入住流程辦理和后續(xù)的服務(wù)工作;

2、負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，園林綠化以及返修施工的監(jiān)管工作，發(fā)現(xiàn)問題即使跟進(jìn)相關(guān)人員處理;

3、負(fù)責(zé)每日對公共區(qū)域進(jìn)行巡視，并做好日常記錄，發(fā)現(xiàn)各種不安全隱患以及需要維修的設(shè)施設(shè)備及時(shí)通報(bào)相關(guān)部門進(jìn)行處理;

4、負(fù)責(zé)業(yè)主委托代辦服務(wù)的咨詢和服務(wù)工作，及時(shí)反饋相關(guān)信息;

5、負(fù)責(zé)收集客戶，業(yè)主信息，建立前期客戶檔案。

商業(yè)物業(yè)崗位職責(zé)71、貫徹執(zhí)行商管公司下達(dá)的各項(xiàng)管理工作指令，完成各項(xiàng)考核指標(biāo);

2、按照商管公司安排，配合相關(guān)部門完成項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、竣工交付及運(yùn)營等階段相關(guān)工作，參與圖紙會(huì)審，技術(shù)交底及提供合理化建議;

3、對商業(yè)項(xiàng)目商戶二次裝修申請及圖紙進(jìn)行審核并提出意見，負(fù)責(zé)整體裝修施工的監(jiān)管;

4、督導(dǎo)并管控商業(yè)項(xiàng)目公共能耗控制方案、保安保潔及設(shè)備維保資金預(yù)算、維修保養(yǎng)計(jì)劃，推進(jìn)物業(yè)公司、外包維保單位執(zhí)行。

第五篇：商業(yè)物業(yè)總結(jié)

商業(yè)物業(yè)的概念

商業(yè)物業(yè)是為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺(tái)的商業(yè)場所。商業(yè)物業(yè)是生產(chǎn)與消費(fèi)的橋梁和紐帶。商業(yè)物業(yè)的屬性

經(jīng)營性——為業(yè)主直接或間接參與經(jīng)營，以贏利為目的公眾性——為公眾服務(wù)，完全或有限向公眾開放服務(wù)性——第三產(chǎn)業(yè) 商業(yè)物業(yè)的類型

辦公物業(yè)——寫字樓、商務(wù)樓酒店物業(yè)——客棧、旅館、酒店、度假村

商貿(mào)物業(yè)——商場、購物中心、批發(fā)市場、街區(qū)商鋪、會(huì)展娛樂休閑物業(yè)——社區(qū)會(huì)所、俱樂部、主題公園、舞廳、歌廳、保齡球館、健身房

商業(yè)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)模式：自建自管、自營與專業(yè)物業(yè)服務(wù)相結(jié)合、委托經(jīng)營。

按寫字樓建筑面積分

小型寫字樓：1萬平方米以下中型寫字樓：1萬～3萬平方米大型寫字樓：3萬平方米以上超大型寫字樓：10萬平方米以上按功能分

單純型寫字樓商住型寫字樓綜合型寫字樓按智能化程度分智能型寫字樓（辦公智能化5A:OA/BA/CA/FA/SA）(3A:OA/BA/CA)非智能型寫字樓按慣例分

甲級寫字樓乙級寫字樓丙級寫字樓營銷租售管理

1、規(guī)劃定位調(diào)研——定位——規(guī)劃

2、租售方案租金測算（凈租金+物業(yè)費(fèi)）、客戶選擇

3、促銷活動(dòng)促銷組合： 人員推銷、非人員推銷、銷售促進(jìn)（價(jià)格折扣）、營業(yè)推廣（招商管理、公關(guān)活動(dòng)）

4、合同管理商場物業(yè)從建筑規(guī)模上劃分：市級購物中心（3—10萬）、地區(qū)購物中心（1—3萬）、居住區(qū)商場（0.3—1萬）寫字樓的營銷推廣活動(dòng)分類

1、寫字樓的客戶公關(guān)活動(dòng)

2、寫字樓的社會(huì)公關(guān)活動(dòng) 商場物業(yè)的特點(diǎn)

1、建筑空間大，裝飾設(shè)計(jì)新穎、別致，有特色

2、設(shè)施齊全、先進(jìn)

3、客流量大

商業(yè)物業(yè)招商的特點(diǎn)：

1、目標(biāo)客戶主次分明

2、租金高低懸殊，租期長短不一

3、招商時(shí)間長

4、招商難度大

5、招商技術(shù)要求高招商部門的組織結(jié)構(gòu)

房屋租賃合同的法律特征：

1、雙務(wù)合同

2、有償合同

3、諾成合同

4、要式合同

5、繼續(xù)性合同

1、業(yè)態(tài)型組織模式

2、片區(qū)型組織模式

3、復(fù)合型組織模式 購物中心業(yè)態(tài)比例，零售：餐飲：娛樂=5:2:3 零售業(yè)的發(fā)展趨勢：超大、超全、超值。

零售商業(yè)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)與經(jīng)營可分為策略與運(yùn)行管理、現(xiàn)場管理者兩個(gè)層次。租戶選擇的因素

1、聲譽(yù)

2、財(cái)務(wù)能力

3、租戶組合與位置分配

4、租戶需要的服務(wù)

租金確定于調(diào)整的因素

1、基礎(chǔ)租金（最低租金，每月沒平方米）

2、百分比租金（營業(yè)額的提成，常作為基礎(chǔ)租金的附加部分）

3、代收代繳費(fèi)用和凈租約

4、租金調(diào)整（一般五年調(diào)整一次）零售物業(yè)的費(fèi)用測算

1、日常費(fèi)用測算：公共耗能費(fèi)（約40%）、設(shè)備維修費(fèi)、工資及

福利、綠化及保潔費(fèi)、安全服務(wù)費(fèi)、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、物業(yè)服務(wù)酬金、稅金

2、開辦費(fèi)：籌備期人員的工資及獎(jiǎng)金、招聘費(fèi)用、小型工具購置

費(fèi)、成品保護(hù)費(fèi)、安全服務(wù)費(fèi)用、工服制作費(fèi)、必要的交通辦公費(fèi)用等。購物中心的分類

一、按開發(fā)商背景及購物中心物業(yè)服務(wù)與經(jīng)營的模式

1、物業(yè)型購物中心：物業(yè)型購物廣場（5—10萬平方米、業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度不夠）、物業(yè)型摩爾購物中心Mall（15—30萬、業(yè)態(tài)業(yè)種

復(fù)合度高度齊全）

2、百貨公司型購物中心（10—15萬平方米、業(yè)種齊備，但業(yè)態(tài)復(fù)合度通常不高）

3、連鎖摩爾購物中心Mall（自營比例高【50%--70%】、業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊備）

二、按購物中心的商場面積規(guī)模分類

1、巨型、超級購物中心（24萬平方米以上）

2、大型購物中心（12—24萬平方米）

3、中型購物中心（6—12萬平方米）

3、小型購物中心（2—6萬平方米）

三、按購物中心的定位檔次分類（中、高、低檔的比例為 3:5:2）

1、以高檔商品為主（面積不超過10萬平米）

2、以中高檔商品為主（3:5:2）

3、以中低檔商品為主（低檔品不超過60%）購物中心的基本功能

1、售賣功能

2、生活（社區(qū)）功能 商業(yè)街的分類

1、中心商業(yè)街（商業(yè)特別發(fā)達(dá)、有較高的社會(huì)知名度、輻射整個(gè)城市）

2、地區(qū)商業(yè)街（總體規(guī)模小，以零售為主、社區(qū)消費(fèi)消費(fèi)場所，不能輻射整個(gè)城市）

3、特色商業(yè)街（以專業(yè)店鋪經(jīng)營為特色、具有特定的經(jīng)營定位）

評估選擇招商渠道：經(jīng)濟(jì)性標(biāo)準(zhǔn)評估、可控性標(biāo)準(zhǔn)評估、適應(yīng)性標(biāo)準(zhǔn)評估