第一篇：物業(yè)管理師實務考試試題及答案

2010年((((真題之物業(yè)實務案例題部分

一、某小區(qū)已經入住兩年，業(yè)主投訴：（1）小區(qū)內防火防煙門經常處于開啟狀態(tài)（2）部分屋頂漏水（3）小區(qū)周圍治安環(huán)境亂。

1、物業(yè)公司如何處理一般投訴。（16分）

2、針對以上三個問題將如何解決。（9分）

二、某小區(qū)剛入住，部分業(yè)主反應小區(qū)部分墻體滲漏、供暖不足、開發(fā)商遺留問題，小區(qū)業(yè)主多次找到物業(yè)公司及開發(fā)商均無法解決，于是部分業(yè)主通過私下選舉，串聯(lián)成立了臨時業(yè)主委員會，并聯(lián)系媒體報道此事。臨時業(yè)主委員會通過協(xié)議的方式尋找到新的物業(yè)公司。臨時業(yè)主委員會將決定張貼在小區(qū)公告欄中：決定解聘現(xiàn)在物業(yè)公司，選聘新的物業(yè)公司。媒體相繼報道了此事，社會反響強烈，部分業(yè)主甚至圍堵物業(yè)管理處辦公室。

1、上述有幾點操作違規(guī)之處。（10分）

2、假如你作為本小區(qū)的項目經理，你如何做來解決上面問題。（20分）

三、某物業(yè)項目建筑面積29萬平方米，可收物業(yè)服務費用面積26萬平米，計劃成本542萬元，現(xiàn)在進行招投標，有一物業(yè)公司管理項目多層住宅20萬平米，高層住宅20萬平米，別墅4萬平米，該項目投標做了一個物業(yè)費的核算，總共包括以下項目：

（一）人員工工資獎金及福利包括

1、分管此項目的副總經理工資

2、項目經理工資

3、項目員工年終績效獎金

（二）補充養(yǎng)老金

（二）公共區(qū)域維修保養(yǎng)費用

（三）工程保修費用

（四）管理區(qū)域保潔材料費用

（五）管理區(qū)域裝修垃圾清運費用

（六）公共秩序維護費用

（七）項目履約金

（八）公共部位公共設施公眾責任保險費用

（九）固定資產折舊費

（十）對社會的愛心捐贈 問題

1、該項目可以由何種資質的物業(yè)公司承接。（2分）

2、根據(jù)該投標物業(yè)公司管理物業(yè)面積可知該公司資質等級。（3分）

3、以上費用哪些不能計入物業(yè)管理支出費用（10分）

4、設營業(yè)稅及附加5.5%，項目成本利潤率8%，問：1.利潤2.稅金，3.物業(yè)服務費總額，4.物業(yè)費單價，列出公式并計算。（10分）

模擬一

1.一級資質物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應為人民幣（）萬元以上。A.50

B.300(((（C.500

D.1000

2.新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起（）日內，向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產主管部門申請資質。

A.30

B.45

C.60

D.90

3.某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè)，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（）資質條件。

A.一級

B.二級

C.三級(((（D.三級暫定

4.前期物業(yè)管理招標投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起（）日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業(yè)服務合同。

A.7

B.15

C.30

D.45

5.在前期物業(yè)管理招標投標中，評標委員會根據(jù)評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人（）。A.可任選其中一個作為中標人

B.應以報價最低的為中標人(((（C.應報請房地產行政主管部門確定中標人

D.應按照中標候選人的排序確定中標人

答案：1.C 2.A 3.C 4.C 5.D

全真模擬二

1.物業(yè)管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現(xiàn)場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業(yè)服務合同（或前期物業(yè)服務合同）。正確的投標步 驟是（）。

A.③－②－①－④－⑤－⑥

B.③－②－①－⑤－④－⑥

C.②－③－①－④－⑤－⑥(((（D.②－③－①－⑤－④－⑥

2.物業(yè)服務合同由（）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

A.各業(yè)主分別

B.業(yè)主大會

C.業(yè)主委員會代表業(yè)主

D.物業(yè)建設單位

3.業(yè)主臨時公約由（）制定。

A.建設單位

B.購房人(((（C.物業(yè)管理企業(yè)

D.房地產行政主管部門

4.物業(yè)管理的早期介入是建設單位引入的（）。

A.設計工作

B.工程監(jiān)理工作

C.開發(fā)建設工作

D.物業(yè)管理咨詢活動

5.前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務合同簽訂之日起至（）之日止的物業(yè)管理活動。

A.首次業(yè)主大會會議召開

B.業(yè)主大會成立

C.50%業(yè)主入住(((（D.物業(yè)服務合同生效

答案：1.D 2.C 3.A 4.D 5.D

2011年物業(yè)管理師《管理實務》全真模擬三

1.業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應向（）交還有關的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。

A.建設單位

B.業(yè)主委員會

C.政府主管部門

D.新物業(yè)管理企業(yè)

2.因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（）應當負責修復和賠償。

A.裝修人

B.裝修企業(yè) C.裝修施工人員

D.物業(yè)管理公司

3.在購房合同約定的期限內，業(yè)主未辦理入住及其相應手續(xù)的，（）。

A.建設單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住不成立

B.建設單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住成立(((（C.業(yè)主未與建設單位聯(lián)系并作有效聲明的，視同入住成立

D.即使業(yè)主與建設單位聯(lián)系并作有效聲明，仍視為入住不成立

4.檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采?。ǎ┎轵灧椒?。

A.測量

B.敲擊

C.使用

D.目測

5.房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別，不包括（）。

A.磚結構

B.木結構

C.鋼筋混凝土結構

D.框架結構

答案：1.B 2.A 3.C 4.B 5.D

模擬四

1.對于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調（）。

A.事后維修

B.緊急搶修((((C.預防性維修

D.大修

2.物業(yè)供配電系統(tǒng)技術檔案不包括（）記錄。

A.日常運行

B.客戶投訴

C.維修和技術改造

D.各項電氣預防性實驗和其它測試

3.下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是（）。

A.挖巢法

B.藥殺法

C.熏蒸法

D.誘殺法

4.下列四項工作中，不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護工作的是（）。

A.澆水

B.病蟲害防治

C.雜草防治

D.綠化改造工程

5.下列關于物業(yè)管理區(qū)域內安全防范工作責任的說法中，表述正確的是（）。

A.物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作

B.物業(yè)管理企業(yè)對管理區(qū)域內的治安防范工作負有全部責任

C.物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生刑事案件時，物業(yè)管理企業(yè)不承擔任何責任

D.物業(yè)管理企業(yè)可對嫌疑人進行留置訊問((((答案：1.C 2.B 3.C 4.D 5.A

模擬五

1.下列關于消防通道管理的說法中，正確的是（）。

A、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位

B、物業(yè)管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位

C、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示

D、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關，無須進行管理

2.電梯出現(xiàn)緊急情況時，乘客應采取的正確措施是（）。

A.確認電梯處于靜止狀態(tài)，撬開轎廂門逃生

B.通過安全窗撤離轎廂

C.通過電話或對講系統(tǒng)通知管理人員，靜候救援

D.通過電話或對講系統(tǒng)，在管理人員的指揮下采取措施自救

3.實行物業(yè)服務費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每（）不少于一次公布物業(yè)服務資金收支情況。

A.三個月

B.半年

C.一年(((（D.二年

4.實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括（）和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

A.物業(yè)服務成本

B.物業(yè)服務支出

C.物業(yè)服務支出、法定稅費 D.物業(yè)服務成本、法定稅費

5.住宅專項維修資金屬于（）所有。

A.物業(yè)管理企業(yè)

B.全體業(yè)主(((（C.物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主

D.建設單位

答案：1.B 2.C 3.C 4.B 5.B

模擬六

1.在業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)（）。

A.提出計劃，房地產行政主管部門審核后劃拔

B.自行決定(((（C.與部分業(yè)主商議決定

D.與建設單位商議決定

2.物業(yè)服務合同約定以外的物業(yè)服務收費采取的是（）。

A.政府定價

B.政府指導價

C.業(yè)主定價

D.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定

3.新建物業(yè)承接驗收時，物業(yè)管理公司應向（）索取物業(yè)檔案資料。

A.業(yè)主

B.建設單位

C.施工單位((((D.監(jiān)理單位

4.某項目管理處擬購置固定資產，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是（）。

A.通知

B.報告

C.請示

D.決定

5.按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號），業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務協(xié)議，收?。ǎ?/p>

A.管理服務費

B.審批費

C.施工現(xiàn)場管理費

D.裝修保證金(((（答案：1.A 2.D 3.B 4.C 5.A

模擬七

1.二級物業(yè)管理企業(yè)資質證書由（）頒發(fā)和管理。

A.國務院建設主管部門

B.省、自治區(qū)人民政府建設主管部門

C.省、自治區(qū)人民政府房地產主管部門

D.直轄市人民政府房地產主管部門(((（E.設區(qū)的市的人民政府房地產主管部門

2.新設立的物業(yè)管理企業(yè)在申請資質時，除應提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明之外，還要持（）向當?shù)胤康禺a主管部門申報。

A.企業(yè)法定代表人的身份證明

B.企業(yè)總經理的身份證明

C.物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同

D.管理和技術人員的職稱證書和勞動合同

E.物業(yè)服務合同

3.物業(yè)管理招標的主體包括（）。

A.物業(yè)管理企業(yè)

B.物業(yè)建設單位

C.業(yè)主大會(((（D.業(yè)主委員會

E.物業(yè)所有權人

4.前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同兩者的區(qū)別有（）。

A.簽訂合同的主體不同

B.合同終止條件不同

C.前期物業(yè)服務合同須經政府主管部門批準，物業(yè)服務合同則不需要

D.前期物業(yè)服務合同屬于固定期限合同，物業(yè)服務合同屬于無固定期限合同

E.前期物業(yè)服務合同屬于無固定期限合同，物業(yè)服務合同屬于固定期限合同

5.下列關于業(yè)主公約的說法中，正確的有（）。

A.業(yè)主公約經業(yè)主大會通過后生效

B.業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力

C.業(yè)主公約對物業(yè)管理企業(yè)具有約束力(((（D.業(yè)主公約對物業(yè)建設單位具有法律約束力

E.業(yè)主公約僅有道義上的約束力

答案：1.BD 2.ACD 3.BCE 4.ABE 5.AB

模擬八

1.某物業(yè)竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有（）。

A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題

B.電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用

C.建設單位應承擔此次事故的全部費用(((（D.物業(yè)管理企業(yè)應承擔滲漏機房的維修責任及費用

E.電梯機房屬物業(yè)共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支

2.按使用功能劃分，物業(yè)可分為（）物業(yè)。

A.居住

B.公共

C.商業(yè)

D.工業(yè)

E.其他

3.物業(yè)管理區(qū)域停車場的物業(yè)管理人員一般應包括（）。

A.車輛維修員

B.車輛清洗員

C.交通疏導及管理員

D.停車場保潔員(((（E.停車收費員

4.物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務收入包括（）收入。

A.物業(yè)管理

B.物業(yè)經營

C.政策性虧損補貼

D.物業(yè)大修

E.共用部位的租賃收入

5.物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括（）。

A.企業(yè)所屬項目上交的管理酬金

B.營業(yè)利潤(((（C.投資凈收益

D.營業(yè)外收支凈額

E.補貼收入

答案：1.AC 2.ACDE 3.CDE 4.ABD 5.BCDE

模擬九

1.物業(yè)服務支出的構成不包括（）。

A.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

B.物業(yè)管理企業(yè)財產保險費用

C.物業(yè)共用部位、共用設施設備保險費用

D.管理服務人員的工資(((（E.項目管理處用房裝飾裝修費用

2.按照《物業(yè)服務收費管理辦法》，物業(yè)服務收費實行（）。

A.政府定價

B.政府指導價

C.市場調節(jié)價 D.業(yè)主定價

E.政府與業(yè)主共同定價

3.住宅專項維修資金可用于（）。

A.彌補物業(yè)管理經費的不足

B.共用部位、共用設施設備的大修

C.共用部位、共用設施設備的更新

D.共用部位、共用設施設備的改造(((（E.共用部位、共用設施設備的日常維修

4.下列關于物業(yè)服務費用包干制的說法中，正確的有（）。

A.由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用

B.管理服務利潤是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動而變動

C.物業(yè)管理企業(yè)應聘請專業(yè)審計機構對物業(yè)服務費用收支情況進行審計

D.物業(yè)服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔

E.物業(yè)服務費用中不包括法定稅費

5.物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括（）。

A.物業(yè)管理企業(yè)

B.物業(yè)管理專業(yè)人員

C.業(yè)主委員會

D.建設單位(((（E.物業(yè)使用人

答案：1.BE 2.BC 3.BCD 4.AD 5.AB

模擬十 案例分析題

（一）某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū)，近斯收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些？費用如何解決（不考慮人工、培訓等管理成本的增加）？（5分）

編號 意 見 與 建 議 部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷 保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來隱患 3 小區(qū)內停車秩序混亂，建議加強管理 小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強管理 常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素 樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換 某部電梯安全隱患嚴重，需要大修 建議小區(qū)外墻全部翻新 小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施 小區(qū)內出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理 部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務費 希望提供家政服務 部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區(qū)的公交線路 建議清潔工作業(yè)時間與業(yè)主的上下班時間盡量錯開，避免與業(yè)主爭用電梯

問題2：上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責范圍的項目有哪些？對此，物業(yè)管理企業(yè)應如何處理？（4分）

問題3：試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施？（4分）

問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項？為什么？（4分）

問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平？（3分）答案：((((案例分析題

（一）問題1答案要點及評分標準：

（1）需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項（2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分）。

（2）其中第1、6、9項應在物業(yè)服務費在中列支（1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分）；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤（1分，每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤均可得分）。

問題2答案要點及評分標準：

（1）第4項和第12、13項（2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分）。（2）物業(yè)管理企業(yè)應向業(yè)主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責范圍，無權直接處理（1分）；物業(yè)管理企業(yè)應向有關部門（城管、交通等）反映，積極協(xié)調，爭取解決，可積極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供相應服務（0.5分）；并跟蹤事態(tài)，及時向業(yè)主通報（0.5分）。（凡未答第12項如何處理的不扣分）。

問題3答案要點及評分標準：

（1）可能原因有：環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因（2分）。

（2）應采取措施：加強環(huán)境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠（1.5）；同時加強宣傳教育，取得業(yè)主配合（0.5分）。問題4答案要點及評分標準： 第11項（2分），因為物業(yè)管理服務是公共性服務，所有業(yè)主均有按同等標準交納物業(yè)服務費用的義務（2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業(yè)服務費，也可以得分）。

問題5 答案要點及評分標準：

1、加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；

2、調整優(yōu)化管理服務工作流程；

3、加強安全管理，公共秩序管理；

4、加強小區(qū)共用設施設備的更新改造工作；

5、加強小區(qū)衛(wèi)生管理工作；(((（6、加強溝通和宣傳工作（答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。模擬十一

案例分析題

（二）某房地產開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務合同，合同于2005年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務費為由，拒絕移交相應的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗。((((2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應由甲物業(yè)管理公司負責修繕。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關該問題的投訴。

問題1：上述20戶業(yè)主提出的修復請求是否合理？是否應由乙物業(yè)管理公司負責無償修復？（4分）

問題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當？ 如果您是該公司的負責人，如何處理業(yè)主的投訴？（4分）

問題3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務合同何時終止 ？（3分）

問題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立？請說明理由（3分）

問題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下，乙物業(yè)管理公司應如何進行物業(yè)承接查驗？（6分）答案：

案例分析題

（二）問題1答題要點及評分標準：

1）上述20戶業(yè)主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限（2分）；（2）但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責（2分，凡答要求乙物業(yè)管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分）。問題2答題要點及評分標準：((((（1）乙物業(yè)管理公司的做法不妥當（1分）；

（2）該公司應勘察現(xiàn)場，統(tǒng)計業(yè)主損失情況（1分），積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修（1分）；

（3）同時應將有關情況及時告知建設單位（或建議業(yè)主及時告知建設單位），積極與建設單位聯(lián)系修繕，隨時向業(yè)主通報進展情況（1分）。問題3答題要點及評分標準： 答“2005年7月31日（24時）”或“2005年8月1日（零時）”均可以得分（3分）。

問題4答題要點及評分標準： 拒絕移交的理由不成立（1分）；理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務費用，應通過業(yè)主委員會督促，物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其它途經解決（2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關物業(yè)管理資料，也可以得分）。問題5答題要點及評分標準：

（1）乙物業(yè)管理公司應在業(yè)主委員會的配合下，對物業(yè)共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄（1分）；盡可能邀請具有公信力的第三方（如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會等）參加查驗工作（1分）。((((（2）自查驗之日起，乙物業(yè)管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養(yǎng)護技術檔案（2分）。

（3）乙物業(yè)管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區(qū)相關原始檔案資料（2分）。

模擬十二 1．以下（）不屬于住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標。

A．創(chuàng)造舒適、安全、安靜的居住環(huán)境

B．提供便利、方便居民生活

C．發(fā)揮物業(yè)的最大使用價值(((（D．實現(xiàn)企業(yè)效益

2．小型寫字樓的面積在（）。

A．1萬m2以上

B．1萬m2以下

C．3萬m2以上

D．3萬m2以下

3．工業(yè)物業(yè)的分類不包括（）。

A．無污染工業(yè)物業(yè)

B．輕污染工業(yè)物業(yè)

C．一般工業(yè)物業(yè)(((（D．重工業(yè)物業(yè)

4．綠化養(yǎng)護管理的特點是經常性針對性和（A．公益性

B．動態(tài)性

C．靜態(tài)性

D．階段性

5．我國《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》規(guī)定，（聲的衛(wèi)生標準。

A．40）。）分貝是正常的環(huán)境聲音，是噪

B．50(((（C．55

D．60

答案：1．D

2．B

3．D

4．B

5．A

模擬十三

1．高層外墻清洗時，對氣候的要求較高，風力應小于（）級。

A．四級

B．三級 C．五級

D．二級

2．住宅小區(qū)防治物業(yè)環(huán)境污染的重點工作是（）。

A．商業(yè)垃圾

B．醫(yī)療垃圾

C．裝修垃圾

D．業(yè)主和使用人生活垃圾

3．物業(yè)管理的招標從不同的角度可以有不同的分類，最常見的分類方式是按招標對象的廣度劃分，即（）。

A．全方位物管招標和單項目物管招標

B．單純物管招標和物管與經營總招標

C．發(fā)展商招標、業(yè)主委員會招標和物管公司的專項招標

D．公開招標、邀請招標與協(xié)商招標

4．組成招標文件的六要素不包括（）。

A．投標邀請書

B．技術規(guī)范及要求

C．合同樣本

D．附件（附表、附圖、附文等）。

答案：1．A

2．D

3．D

4．C

模擬十四

1．新建小區(qū)公共綠地人均應在（1）平方米以上。

A．1.5

B．2

C．1

D．2.5

2．住宅小區(qū)房屋完好率和零修及時率應該分別達到（）。

A．98%，100%

B．98%，100%

C．98%，98%

D．100%，98%

3．小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理服務不符合標準的是（）。

A．小區(qū)內環(huán)衛(wèi)設施要完備，設有垃圾箱、果皮箱，垃圾中轉站等保潔設備；

B．有兼職的清潔人員和明確的責任范圍，小區(qū)按時清掃保潔，垃圾箱至少兩天一清除；(((（C．房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象，樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持清潔；

D．商業(yè)網點管理有序，符合衛(wèi)生標準，無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象；

4．具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范要求，有完善的物業(yè)管理服務，包括24小時的設備維修與保安服務，這樣的條件屬于（）。

A．甲級寫字樓

B．乙級寫字樓

C．丙級寫字樓

D．丁級寫字樓

5．商場物業(yè)的特點不包括（）。

A．商場要合理布局，精心策劃

B．建筑結構設計單一(((（C．商務齊全，人員素質雜

D．客流量大

答案：1．C

2．C

3．B

4．A

5．B

第二篇：2015物業(yè)管理師實務考試試題及答案

2010年((((真題之物業(yè)實務案例題部分

（一）人員工工資獎金及福利包括

1、分管此項目的副總經理工資

2、項目經理工資

3、項目員工年終績效獎金

（二）補充養(yǎng)老金

（二）公共區(qū)域維修保養(yǎng)費用

（三）工程保修費用

（四）管理區(qū)域保潔材料費用

（五）管理區(qū)域裝修垃圾清運費用

（六）公共秩序維護費用

（七）項目履約金

（八）公共部位公共設施公眾責任保險費用

（九）固定資產折舊費

（十）對社會的愛心捐贈 問題

1、該項目可以由何種資質的物業(yè)公司承接。（2分）

2、根據(jù)該投標物業(yè)公司管理物業(yè)面積可知該公司資質等級。（3分）

3、以上費用哪些不能計入物業(yè)管理支出費用（10分）

4、設營業(yè)稅及附加5.5%，項目成本利潤率8%，問：1.利潤2.稅金，3.物業(yè)服務費總額，4.物業(yè)費單價，列出公式并計算。（10分）

模擬一

1.一級資質物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應為人民幣（）萬元以上。

A.50

B.300(((（C.500

D.1000

2.新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起（）日內，向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產主管部門申請資質。

A.30

B.45

C.60 D.90

3.某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè)，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（）資質條件。

A.一級

B.二級

C.三級(((（D.三級暫定

4.前期物業(yè)管理招標投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起（）日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業(yè)服務合同。

A.7

B.15

C.30

D.45

5.在前期物業(yè)管理招標投標中，評標委員會根據(jù)評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人（）。

A.可任選其中一個作為中標人

B.應以報價最低的為中標人(((（C.應報請房地產行政主管部門確定中標人

D.應按照中標候選人的排序確定中標人

答案：1.C 2.A 3.C 4.C 5.D

全真模擬二

1.物業(yè)管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現(xiàn)場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業(yè)服務合同（或前期物業(yè)服務合同）。正確的投標步 驟是（）。A.③－②－①－④－⑤－⑥

B.③－②－①－⑤－④－⑥

C.②－③－①－④－⑤－⑥(((（D.②－③－①－⑤－④－⑥

2.物業(yè)服務合同由（）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

A.各業(yè)主分別

B.業(yè)主大會

C.業(yè)主委員會代表業(yè)主

D.物業(yè)建設單位

3.業(yè)主臨時公約由（）制定。

A.建設單位

B.購房人(((（C.物業(yè)管理企業(yè)

D.房地產行政主管部門

4.物業(yè)管理的早期介入是建設單位引入的（）。

A.設計工作

B.工程監(jiān)理工作

C.開發(fā)建設工作

D.物業(yè)管理咨詢活動

5.前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務合同簽訂之日起至（）之日止的物業(yè)管理活動。

A.首次業(yè)主大會會議召開

B.業(yè)主大會成立

C.50%業(yè)主入住(((（D.物業(yè)服務合同生效

答案：1.D 2.C 3.A 4.D 5.D

2011年物業(yè)管理師《管理實務》全真模擬三

1.業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應向（）交還有關的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。

A.建設單位

B.業(yè)主委員會

C.政府主管部門

D.新物業(yè)管理企業(yè)

2.因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（）應當負責修復和賠償。

A.裝修人

B.裝修企業(yè)

C.裝修施工人員

D.物業(yè)管理公司

3.在購房合同約定的期限內，業(yè)主未辦理入住及其相應手續(xù)的，（）。

A.建設單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住不成立

B.建設單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住成立(((（C.業(yè)主未與建設單位聯(lián)系并作有效聲明的，視同入住成立

D.即使業(yè)主與建設單位聯(lián)系并作有效聲明，仍視為入住不成立

4.檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取（）查驗方法。

A.測量

B.敲擊

C.使用

D.目測

5.房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別，不包括（）。

A.磚結構

B.木結構

C.鋼筋混凝土結構

D.框架結構

答案：1.B 2.A 3.C 4.B 5.D

模擬四

1.對于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調（）。

A.事后維修

B.緊急搶修(((（C.預防性維修

D.大修

2.物業(yè)供配電系統(tǒng)技術檔案不包括（）記錄。

A.日常運行

B.客戶投訴

C.維修和技術改造

D.各項電氣預防性實驗和其它測試

3.下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是（）。

A.挖巢法

B.藥殺法

C.熏蒸法

D.誘殺法

4.下列四項工作中，不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護工作的是（）。

A.澆水

B.病蟲害防治

C.雜草防治

D.綠化改造工程

5.下列關于物業(yè)管理區(qū)域內安全防范工作責任的說法中，表述正確的是（）。

A.物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作

B.物業(yè)管理企業(yè)對管理區(qū)域內的治安防范工作負有全部責任

C.物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生刑事案件時，物業(yè)管理企業(yè)不承擔任何責任

D.物業(yè)管理企業(yè)可對嫌疑人進行留置訊問(((（答案：1.C 2.B 3.C 4.D 5.A

模擬五

1.下列關于消防通道管理的說法中，正確的是（）。

A、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位

B、物業(yè)管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位

C、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示

D、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關，無須進行管理

2.電梯出現(xiàn)緊急情況時，乘客應采取的正確措施是（）。

A.確認電梯處于靜止狀態(tài)，撬開轎廂門逃生

B.通過安全窗撤離轎廂

C.通過電話或對講系統(tǒng)通知管理人員，靜候救援

D.通過電話或對講系統(tǒng)，在管理人員的指揮下采取措施自救

3.實行物業(yè)服務費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金預決算并每（）不少于一次公布物業(yè)服務資金收支情況。

A.三個月

B.半年

C.一年(((（D.二年

4.實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括（）和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

A.物業(yè)服務成本

B.物業(yè)服務支出

C.物業(yè)服務支出、法定稅費

D.物業(yè)服務成本、法定稅費

5.住宅專項維修資金屬于（）所有。

A.物業(yè)管理企業(yè)

B.全體業(yè)主(((（C.物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主

D.建設單位

答案：1.B 2.C 3.C 4.B 5.B

模擬六

1.在業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)（）。

A.提出計劃，房地產行政主管部門審核后劃拔

B.自行決定(((（C.與部分業(yè)主商議決定

D.與建設單位商議決定

2.物業(yè)服務合同約定以外的物業(yè)服務收費采取的是（）。

A.政府定價

B.政府指導價

C.業(yè)主定價

D.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定

3.新建物業(yè)承接驗收時，物業(yè)管理公司應向（）索取物業(yè)檔案資料。

A.業(yè)主

B.建設單位

C.施工單位(((（D.監(jiān)理單位

4.某項目管理處擬購置固定資產，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是（）。

A.通知

B.報告

C.請示

D.決定

5.按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號），業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務協(xié)議，收?。ǎ?。A.管理服務費

B.審批費

C.施工現(xiàn)場管理費

D.裝修保證金(((（答案：1.A 2.D 3.B 4.C 5.A

模擬七

1.二級物業(yè)管理企業(yè)資質證書由（）頒發(fā)和管理。

A.國務院建設主管部門

B.省、自治區(qū)人民政府建設主管部門

C.省、自治區(qū)人民政府房地產主管部門

D.直轄市人民政府房地產主管部門(((（E.設區(qū)的市的人民政府房地產主管部門

2.新設立的物業(yè)管理企業(yè)在申請資質時，除應提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明之外，還要持（）向當?shù)胤康禺a主管部門申報。

A.企業(yè)法定代表人的身份證明

B.企業(yè)總經理的身份證明

C.物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同

D.管理和技術人員的職稱證書和勞動合同

E.物業(yè)服務合同

3.物業(yè)管理招標的主體包括（）。

A.物業(yè)管理企業(yè)

B.物業(yè)建設單位

C.業(yè)主大會((((D.業(yè)主委員會

E.物業(yè)所有權人

4.前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同兩者的區(qū)別有（）。

A.簽訂合同的主體不同

B.合同終止條件不同

C.前期物業(yè)服務合同須經政府主管部門批準，物業(yè)服務合同則不需要

D.前期物業(yè)服務合同屬于固定期限合同，物業(yè)服務合同屬于無固定期限合同

E.前期物業(yè)服務合同屬于無固定期限合同，物業(yè)服務合同屬于固定期限合同

5.下列關于業(yè)主公約的說法中，正確的有（）。

A.業(yè)主公約經業(yè)主大會通過后生效

B.業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力

C.業(yè)主公約對物業(yè)管理企業(yè)具有約束力(((（D.業(yè)主公約對物業(yè)建設單位具有法律約束力

E.業(yè)主公約僅有道義上的約束力

答案：1.BD 2.ACD 3.BCE 4.ABE 5.AB

模擬八

1.某物業(yè)竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有（）。

A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題

B.電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用

C.建設單位應承擔此次事故的全部費用(((（D.物業(yè)管理企業(yè)應承擔滲漏機房的維修責任及費用

E.電梯機房屬物業(yè)共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支 2.按使用功能劃分，物業(yè)可分為（）物業(yè)。

A.居住

B.公共

C.商業(yè)

D.工業(yè)

E.其他

3.物業(yè)管理區(qū)域停車場的物業(yè)管理人員一般應包括（）。

A.車輛維修員

B.車輛清洗員

C.交通疏導及管理員

D.停車場保潔員(((（E.停車收費員

4.物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務收入包括（）收入。

A.物業(yè)管理

B.物業(yè)經營

C.政策性虧損補貼

D.物業(yè)大修

E.共用部位的租賃收入

5.物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括（）。

A.企業(yè)所屬項目上交的管理酬金

B.營業(yè)利潤(((（C.投資凈收益 D.營業(yè)外收支凈額

E.補貼收入

答案：1.AC 2.ACDE 3.CDE 4.ABD 5.BCDE

模擬九

1.物業(yè)服務支出的構成不包括（）。

A.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

B.物業(yè)管理企業(yè)財產保險費用

C.物業(yè)共用部位、共用設施設備保險費用

D.管理服務人員的工資(((（E.項目管理處用房裝飾裝修費用

2.按照《物業(yè)服務收費管理辦法》，物業(yè)服務收費實行（）。

A.政府定價

B.政府指導價

C.市場調節(jié)價

D.業(yè)主定價

E.政府與業(yè)主共同定價

3.住宅專項維修資金可用于（）。

A.彌補物業(yè)管理經費的不足

B.共用部位、共用設施設備的大修

C.共用部位、共用設施設備的更新

D.共用部位、共用設施設備的改造(((（E.共用部位、共用設施設備的日常維修

4.下列關于物業(yè)服務費用包干制的說法中，正確的有（）。

A.由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用

B.管理服務利潤是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動而變動

C.物業(yè)管理企業(yè)應聘請專業(yè)審計機構對物業(yè)服務費用收支情況進行審計

D.物業(yè)服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔

E.物業(yè)服務費用中不包括法定稅費

5.物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括（）。

A.物業(yè)管理企業(yè)

B.物業(yè)管理專業(yè)人員

C.業(yè)主委員會

D.建設單位(((（E.物業(yè)使用人

答案：1.BE 2.BC 3.BCD 4.AD 5.AB

模擬十

案例分析題

（一）某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū)，近斯收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些？費用如何解決（不考慮人工、培訓等管理成本的增加）？（5分）

編號 意 見 與 建 議 部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷 保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來隱患 3 小區(qū)內停車秩序混亂，建議加強管理 小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強管理 常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素 樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換 某部電梯安全隱患嚴重，需要大修 建議小區(qū)外墻全部翻新 小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施 小區(qū)內出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理 部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務費 希望提供家政服務 部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區(qū)的公交線路 建議清潔工作業(yè)時間與業(yè)主的上下班時間盡量錯開，避免與業(yè)主爭用電梯

問題2：上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責范圍的項目有哪些？對此，物業(yè)管理企業(yè)應如何處理？（4分）

問題3：試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施？（4分）

問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項？為什么？（4分）

問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平？（3分）答案：((((案例分析題

（一）問題1答案要點及評分標準：

（1）需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項（2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分）。

（2）其中第1、6、9項應在物業(yè)服務費在中列支（1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分）；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤（1分，每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤均可得分）。

問題2答案要點及評分標準：

（1）第4項和第12、13項（2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分）。（2）物業(yè)管理企業(yè)應向業(yè)主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責范圍，無權直接處理（1分）；物業(yè)管理企業(yè)應向有關部門（城管、交通等）反映，積極協(xié)調，爭取解決，可積極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供相應服務（0.5分）；并跟蹤事態(tài)，及時向業(yè)主通報（0.5分）。（凡未答第12項如何處理的不扣分）。

問題3答案要點及評分標準：

（1）可能原因有：環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因（2分）。

（2）應采取措施：加強環(huán)境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠（1.5）；同時加強宣傳教育，取得業(yè)主配合（0.5分）。問題4答案要點及評分標準： 第11項（2分），因為物業(yè)管理服務是公共性服務，所有業(yè)主均有按同等標準交納物業(yè)服務費用的義務（2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業(yè)服務費，也可以得分）。

問題5 答案要點及評分標準：

1、加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；

2、調整優(yōu)化管理服務工作流程；

3、加強安全管理，公共秩序管理；

4、加強小區(qū)共用設施設備的更新改造工作；

5、加強小區(qū)衛(wèi)生管理工作；(((（6、加強溝通和宣傳工作（答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。模擬十一

案例分析題

（二）某房地產開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務合同，合同于2005年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務費為由，拒絕移交相應的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗。((((2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應由甲物業(yè)管理公司負責修繕。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關該問題的投訴。

問題1：上述20戶業(yè)主提出的修復請求是否合理？是否應由乙物業(yè)管理公司負責無償修復？（4分）

問題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當？ 如果您是該公司的負責人，如何處理業(yè)主的投訴？（4分）

問題3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務合同何時終止 ？（3分）

問題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立？請說明理由（3分）

問題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下，乙物業(yè)管理公司應如何進行物業(yè)承接查驗？（6分）答案：

案例分析題

（二）問題1答題要點及評分標準：

1）上述20戶業(yè)主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限（2分）；（2）但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責（2分，凡答要求乙物業(yè)管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分）。問題2答題要點及評分標準：((((（1）乙物業(yè)管理公司的做法不妥當（1分）；

（2）該公司應勘察現(xiàn)場，統(tǒng)計業(yè)主損失情況（1分），積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修（1分）；

（3）同時應將有關情況及時告知建設單位（或建議業(yè)主及時告知建設單位），積極與建設單位聯(lián)系修繕，隨時向業(yè)主通報進展情況（1分）。問題3答題要點及評分標準： 答“2005年7月31日（24時）”或“2005年8月1日（零時）”均可以得分（3分）。

問題4答題要點及評分標準： 拒絕移交的理由不成立（1分）；理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務費用，應通過業(yè)主委員會督促，物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其它途經解決（2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關物業(yè)管理資料，也可以得分）。問題5答題要點及評分標準：

（1）乙物業(yè)管理公司應在業(yè)主委員會的配合下，對物業(yè)共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄（1分）；盡可能邀請具有公信力的第三方（如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會等）參加查驗工作（1分）。((((（2）自查驗之日起，乙物業(yè)管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養(yǎng)護技術檔案（2分）。

（3）乙物業(yè)管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區(qū)相關原始檔案資料（2分）。

模擬十二

1．以下（）不屬于住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標。

A．創(chuàng)造舒適、安全、安靜的居住環(huán)境

B．提供便利、方便居民生活

C．發(fā)揮物業(yè)的最大使用價值(((（D．實現(xiàn)企業(yè)效益

2．小型寫字樓的面積在（）。

A．1萬m2以上

B．1萬m2以下

C．3萬m2以上

D．3萬m2以下

3．工業(yè)物業(yè)的分類不包括（）。

A．無污染工業(yè)物業(yè)

B．輕污染工業(yè)物業(yè)

C．一般工業(yè)物業(yè)(((（D．重工業(yè)物業(yè)

4．綠化養(yǎng)護管理的特點是經常性針對性和（）。

A．公益性

B．動態(tài)性

C．靜態(tài)性

D．階段性

5．我國《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》規(guī)定，（）分貝是正常的環(huán)境聲音，是噪聲的衛(wèi)生標準。

A．40

B．50(((（C．55

D．60

答案：1．D

2．B

3．D

4．B

5．A

模擬十三

1．高層外墻清洗時，對氣候的要求較高，風力應小于（）級。

A．四級

B．三級 C．五級 D．二級

2．住宅小區(qū)防治物業(yè)環(huán)境污染的重點工作是（）。

A．商業(yè)垃圾

B．醫(yī)療垃圾

C．裝修垃圾

D．業(yè)主和使用人生活垃圾

3．物業(yè)管理的招標從不同的角度可以有不同的分類，最常見的分類方式是按招標對象的廣度劃分，即（）。

A．全方位物管招標和單項目物管招標

B．單純物管招標和物管與經營總招標

C．發(fā)展商招標、業(yè)主委員會招標和物管公司的專項招標

D．公開招標、邀請招標與協(xié)商招標

4．組成招標文件的六要素不包括（）。

A．投標邀請書

B．技術規(guī)范及要求

C．合同樣本

D．附件（附表、附圖、附文等）。

答案：1．A

2．D

3．D

4．C

模擬十四

1．新建小區(qū)公共綠地人均應在（1）平方米以上。

A．1.5

B．2

C．1

D．2.5 2．住宅小區(qū)房屋完好率和零修及時率應該分別達到（）。

A．98%，100%

B．98%，100%

C．98%，98%

D．100%，98%

3．小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理服務不符合標準的是（）。

A．小區(qū)內環(huán)衛(wèi)設施要完備，設有垃圾箱、果皮箱，垃圾中轉站等保潔設備；

B．有兼職的清潔人員和明確的責任范圍，小區(qū)按時清掃保潔，垃圾箱至少兩天一清除；(((（C．房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象，樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持清潔；

D．商業(yè)網點管理有序，符合衛(wèi)生標準，無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象；

4．具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范要求，有完善的物業(yè)管理服務，包括24小時的設備維修與保安服務，這樣的條件屬于（）。

A．甲級寫字樓

B．乙級寫字樓

C．丙級寫字樓

D．丁級寫字樓

5．商場物業(yè)的特點不包括（）。

A．商場要合理布局，精心策劃

B．建筑結構設計單一(((（C．商務齊全，人員素質雜

D．客流量大 答案：1．C

2．C

3．B

4．A

5．B

第三篇：物業(yè)管理師考試管理實務模擬試題及答案

20XX年物業(yè)管理師考試管理實務模擬試題及答案02

多項選擇題：

1.在物業(yè)風險的內容中，日常物業(yè)管理的風險主要包括（）A.業(yè)主（或物業(yè)使用人）在使用物業(yè)和接受物業(yè)服務過程中存在的風險 B.合同風險

C.項目接管的不確定性帶來的風險 D.物業(yè)管理日常運作中存在的風險

2.屬于物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)稅“服務業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務是（）A.水費 B.電費 C.房租

D.專項維修資金

3.投標時測算物業(yè)管理成本的依據(jù)有（）A.設備設施技術參數(shù) B.人員配置情況 C.市場信息 D.管理經驗

4.可以頒發(fā)二級物業(yè)服務企業(yè)資質證書的政府部門有（）A.省級人民政府建設主管部門 B.國務院建設主管部門

C.直轄市人民政府房地產主管部門 D.自治區(qū)人民政府建設主管部門 5.以下符合一級資質條件的有（）

A.注冊資本為人民幣500萬元

B.具有中級以上職稱人員不少于20人 C.管理多層住宅100萬和高層住宅50萬平方米 D.有優(yōu)良的經營管理業(yè)績 6.早期介入?yún)⑴c竣工驗收主要包括（）。A.各項單項工程完工后，參與單項工程竣工驗收； B.分期建設的工程完工后，參與分期竣工驗收； C.工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收 D.配合設備安裝，確保安裝質量 7.物業(yè)承接查驗的資料包括（）。A.物業(yè)質量保修文件 B.設施設備出廠隨機資料

C.消防驗收、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料 D.有資質、資格的機構出具的各種檢驗、檢測報告 8.合同簽訂和履行的基本原則有（）。A.主體平等

B.權利義務對等 C.誠實信用

D.維護社會公益 9.合同承諾的構成要件有（）。

A.承諾必須與要約的內容一致

B.承諾必須傳達給要約人

C.承諾必須在要約的有效時間內作出

D.要約一經承諾，合同即告成立

10.以下屬于物業(yè)管理方案實質性內容的有（）A.管理制度的制訂B.組織架構與人員的配置 C.工作計劃D.人員培訓及管理

11.物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)裝飾裝修中應檢查（）。A.有無拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； B.有無損壞房屋原有節(jié)能設施 C.有無未經同意改變住宅外立面 D.有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱

12.設備的狀態(tài)監(jiān)測通常采用的方式有（）A.直接檢測、B.紅外線溫度檢測 C.絕緣性檢測 D.次聲波檢測

13.采用設備設施維護管理項目外包模式應進行的分析包括（）A.物業(yè)服務企業(yè)的管理規(guī)模B.設備設施的生產年代、技術先進程度 C.設備設施生產廠家的技術服務情況D.共用設備設施的復雜程度 14.物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主提出的裝飾裝修項目審核時要（）A.物業(yè)管理工作人員應要求和指導業(yè)主逐項填寫裝飾裝修申報登記表 B.審核各項申請明確無誤

C.涉及專業(yè)部門（如水、電、氣等）要求寫明地點、位置 D.要求寫明改變的程度及尺寸

15.在操作人員參加下，由技術人員按計劃定期對設備進行的檢查（）A.日常檢查 B.修前預檢 C.定期檢查 D.巡視檢查

16.利用鼠籠、鼠夾、粘鼠板滅鼠的方法是（）

A.化學滅鼠 B.器械滅鼠 C.生物滅鼠 D.防鼠

17.屬于動火過程的要求是（）

A.清理周圍的易燃雜物B.檢查并徹底清理現(xiàn)場火種 C.排除易燃、易爆物品D.動火人員要嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程 18.物業(yè)服務企業(yè)薪酬結構設計，需要綜合考慮的因素有（）A.企業(yè)發(fā)展 B.職位等級 C.個人的技能 D.個人績效

19.了解客戶滿意的方法有（）

A.建立受理系統(tǒng)B.客戶滿意調查C.失去客戶分析D.競爭者分析 20.使用請示應注意的事項有（）A.必須堅持一事一請示 B.嚴禁越級請示 C.請示公文的主送單位只能是一個

D.請示的內容一般分為標題、正文和簽署三部分

參考答案：

（1．AD）（2．ABCD）（3．ABCD）（4．ACD）（5．ABCD）

（6．ABC）（7．ABCD）（8．ABCD）（9．ABC）（10．ACD）

（11．ABCD）（12．ABCD）（13．AC）（14．ABCD）（15．ABD）

（16．ABC）（17．AC）（18．BCD）（20．ABC）（19．ABCD）

第四篇：物業(yè)管理師-物業(yè)管理實務-試題-附答案

《物業(yè)管理實務》測試練習卷(A)

編號：

分數(shù)：

一、單項選擇題：（每題0.5分，共30分）

1．物業(yè)管理企業(yè)的（）登記內容包括：企業(yè)名稱的預先審核、公司地址、注冊資本、股東人數(shù)和法定代表人、公司人員和公司章程。

A．工商注冊

B．資質申請

C．稅務注冊

D．組織機構代碼注冊

2．新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質等級按最低等級核定，并設（）年的暫定期。A．半

B．一

C．二

D．三

3.物業(yè)管理企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照之日起（）天內，向當?shù)氐姆康禺a主管部門申請資質。A．10

B.20

C．30

D．60

4．物業(yè)管理企業(yè)提供的服務是（）。

A．無償?shù)?B．購買住房附帶的 C．有償?shù)暮陀缘?D．有償?shù)暮捅１痉怯?/p>

5．物業(yè)管理招標是由多家物業(yè)管理企業(yè)或專業(yè)管理公司參與競投，從中選擇（）的競投者，并與之訂立物業(yè)管理服務合同的一種交易行為。

A．最符合條件

B．服務費用最低

C．服務標準最高

D．性價比最高

6．物業(yè)管理招標的方式包括（）。

A．公開招標和邀請招標

B．公開招標和非公開招標 C．協(xié)議招標和邀請招標

D．住宅項目招標和非住宅項目招標

7．物業(yè)管理招標投標的基本原則是：物業(yè)管理招標投標應依法組織實施，招標投標過程應（）。A．公開、合理、平等

B公開、公平、合理 C ．公開、合理、公正

D．公開、公平、公正

8．某物業(yè)業(yè)主大會尚未成立，負責組織物業(yè)管理招標的是（）。A．物業(yè)的建設單位

B．業(yè)主代表

C．物業(yè)建設單位與業(yè)主代表

D．當?shù)胤康禺a行政管理部門

9．要約是指一方當事人以締結合同為目的，向對方當事人所作出希望與其訂立合同的意思表示。下列行為屬于要約的是（）。

A．標價

B．投標

C．招標

D．拍賣廣告

10．《中華人民共和國合同法》第十二條規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式?！逼渲械钠渌问街饕感袨楹贤问?，也就是通常人們所說的（）合同。

A．書面合同

B．口頭合同

C．事實合同

D．其他合同

11．（）是指物業(yè)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權利義務所達成的協(xié)議，是物業(yè)管理企業(yè)被授權開展物業(yè)管理服務的依據(jù)。

A．物業(yè)服務合同

B．前期物業(yè)服務合同

C．業(yè)主公約

D．早期介入?yún)f(xié)議

12．招標屬于（）。

A．要約

B．邀請要約

C．反要約

D．承諾

13．（）是指新建物業(yè)竣工之前，建設單位根據(jù)項目開發(fā)建設的需要，引入的物業(yè)管理的咨詢活動。A．前期管理

B．早期介入

C．物業(yè)管理咨詢

D．項目的可行性研究

14．下列哪個階段不屬于早期介入階段（）。

A．規(guī)劃設計階段

B．建設階段

C．銷售階段

D．物業(yè)承接查驗階段

15．從物業(yè)承接查驗開始至業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)為止的物業(yè)管理階段為（）。A．早期介入

B．前期物業(yè)管理

C．物業(yè)管理

D．前期策劃

16．物業(yè)管理企業(yè)參與（），主要是為了掌握驗收情況，收集存在的工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為下一步物業(yè)的承接查驗做準備。

A．竣工驗收

B．公共設施設備驗收

C．前期物業(yè)管理

D．日常物業(yè)管理

17．物業(yè)管理企業(yè)對新接管物業(yè)項目的共用部位、共用設施設備進行的接管驗收通常稱為（）。A．前期管理

B．物業(yè)的承接查驗

C.早期介入

D．工程項目的竣工驗收

18．新建物業(yè)的物業(yè)管理工作移交中，移交方為該物業(yè)開發(fā)建設單位，承接方為：（）。A．物業(yè)管理企業(yè)

B．業(yè)主大會

B．社區(qū)居民委員會

D．建設單位行政主管部門

19．新建物業(yè)的承接查驗的發(fā)生在（）。

A．物業(yè)竣工驗收合格后，物業(yè)管理企業(yè)于業(yè)主入住之前 B．建設工程的竣工驗收同時

C．物業(yè)管理企業(yè)于業(yè)主入住之時

D．物業(yè)竣工驗收合格后，物業(yè)管理企業(yè)于業(yè)主入住之前或建設工程的竣工驗收同時

20．物業(yè)管理機構更迭時管理工作移交，如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內，承接單位應與建設單位、移交單位共同簽訂（），明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯(lián)絡方式、保修方面遺留問題的處理情況。

A．保修協(xié)議

B．驗收協(xié)議

C．移交清單

D．移交協(xié)議

21．（）是指建設單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關手續(xù)，同時物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務手續(xù)的過程。

A．早期介入

B．物業(yè)入住

C.前期管理

D．承接查驗

22．在物業(yè)辦理入住手續(xù)階段，建設單位或物業(yè)管理單位陪同業(yè)主一起驗收其名下的物業(yè)，登記水、電、氣表起始數(shù)、房屋驗收情況，購房合同雙方應在（）上簽字確認。

A．《業(yè)主入住房屋驗收表》

B．《物業(yè)驗收須知》 C．《住宅質量保證書》

D．《業(yè)主(住戶)手冊》

23．物業(yè)裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業(yè)管理單位對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為的報告后，未及時處理，玩忽職守的，依法給予（）。

A．罰款

B．停職檢查

C．行政處分

D．行政拘留

24．物業(yè)管理單位實施裝飾裝修管理的依據(jù)主要是（）以及國家和地方的其他規(guī)定。A．《住宅使用說明書》

B．建設部110號令《住宅室內裝飾裝修管理規(guī)定》 C．《業(yè)主(住戶)手冊》

D．《業(yè)主公約》

25．（）是指完好房屋與基本完好房屋建筑面積之和占房屋總建筑面積的百分比。A．房屋完好率

B．危房率

C ．房屋基本完好率

D．設備設施完好率

26．物業(yè)的供電種類按供電方式分為：（）A．單回路供電和多回路供電 B．高壓供電和低壓供電

C．無自備電源和有自備電源供電 D．長期供電和臨時供電

27．根據(jù)有關規(guī)定，電梯每（）要由政府技術監(jiān)督部門進行檢驗合格才能繼續(xù)使用。A．半年

B．兩年

C．一年

D．九個月

28．消防加壓水泵、正壓送風、排煙風機試啟動應多長時間一次：（）A．每半年

B．每季度

C．每年

D．每月

29．清潔衛(wèi)生服務管理的基本方法，大致可分為（）兩大類。A．外包管理及自行作業(yè)

B．戶內有償清潔及公區(qū)日常保潔 C．垃圾分類收集及統(tǒng)一存放管理

D．專業(yè)化服務及提供差異化服務

30．下列消滅白蟻的方法中屬于藥殺法的是：（）

A．根據(jù)蟻路、空氣孔、分飛孔及兵蟻、工蟻的分布等判斷找出蟻巢后將其挖除的辦法

B．通過在白蟻蛀食的食物中或在白蟻主要出入的蟻路中噴入白蟻藥物，使出入的白蟻身體粘上白蟻藥粉，藥粉通過相互傳染傳遞給其他白蟻，導致整巢白蟻中毒死亡

C．通過藥物和燈光兩種方法誘殺

D．利用白蟻的天敵或病菌對白蟻進行生物滅殺

31．日常綠化管理的方法包括：建立健全綠化管理制度，明確日常綠化（）。A．基本內容和標準

B．檢查內容與檢查重點 C．基本要求和針對性要求

D．標準和要求

32．物業(yè)管理企業(yè)的管道疏通服務內容主要是（）。

A．對公共區(qū)域的雨水污水排水主管、排水溝及化糞池等定期進行清掏 B．為業(yè)主戶內排水管道的堵塞提供上門疏通服務 C．接受市政部門委托對市政管網的疏通服務 D．確保業(yè)主戶內排水給水管道的暢通不溢漏

33．（）是物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助政府相關部門，為維護公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服務活動。

A．公共安全防范管理服務

B．車輛停放服務

C．物業(yè)管理風險防范

D．物業(yè)裝修管理服務

34．消防工作的指導原則是：（）

A．安全第一，預防為主

B．預防為主，防消結合 C．不顧一切，滅火為主

D．安全第一，財產第二

35．消防器材的配置應結合物業(yè)的火災危險性，易燃易爆物品特點進行合理的配置，一般在高層和超高層物業(yè)每層樓放置的消防栓(箱)內應配置（）瓶滅火器。

A．1

B．2

C．3

D．4

36．重點部位動火需要由（）。

A．消防主管領導批準

B．消防管理負責人批準 C．消防主管領導會同消防管理負責人會審

D．物業(yè)管理主要負責人批準

37．（）是物業(yè)管理服務活動過程中突然發(fā)生的，可能對服務對象、物業(yè)管理企業(yè)和公眾產生危害，需要立即處理的事件。

A．物業(yè)管理緊急事件

B．風險

C．物業(yè)管理風險

D．緊急避險

38．物業(yè)管理風險是指物業(yè)管理企業(yè)在服務過程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的（）所導致的應由物業(yè)管理企業(yè)承擔的意外損失。

A．不可抗力

B．業(yè)主、使用人原因

C．自然、社會因素

D．開發(fā)建設單位的原因

39．前期物業(yè)管理合同是（）。

A．附生效條件的合同

B．附解除條件的合同

C．沒有附條件的合同

D．附生效條件和解除條件的合同

40．前期物業(yè)服務合同是（）。

A．具有管理特征的集體合同

B．具有委托性質的集體合同 C．附有生效條件的合同

D．反映國家意志的強制性合同

41．物業(yè)服務費測算方法是以（）即可得出單位面積物業(yè)服務費標準。A．物業(yè)服務支出總額除以該物業(yè)總建筑面積 B．物業(yè)服務支出總額除以該物業(yè)可收費總建筑面積 C．物業(yè)服務費總額除以該物業(yè)總建筑面積 D．物業(yè)服務費總額除以該物業(yè)可收費總建筑面積

42．按照目前國家政策法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采?。ǎ┑刃问郊s定物業(yè)服務費用。A．包干制

B．酬金制

C．傭金制

D．包干制或者酬金制

43．物業(yè)服務費用酬金應以預收的物業(yè)服務資金為計提基數(shù)，計提基數(shù)和計提比例（）。A．由國家政策規(guī)定

B．通過物業(yè)服務合同約定

C．由物業(yè)管理企業(yè)確定

D．由業(yè)主確定

44．在酬金制下，會計主體是（）。

A．物業(yè)管理企業(yè)財務部

B．物業(yè)管理項目財務部

C．物業(yè)管理企業(yè)

D．物業(yè)管理項目

45．物業(yè)承接查驗期的檔案收集內容主要是被承接查驗物業(yè)及其附屬設施設備的權屬、技術和驗收文件，一般稱為（）。

A．物業(yè)基礎資料檔案

B．物業(yè)圖紙資料檔案 C．物業(yè)技術資料檔案

D．物業(yè)日常管理檔案

46．房屋共用部分和共用設施設備的檢測、檢修與運行記錄檔案，在分析房屋本體安全、設備運行狀況和事故分析中有時起十分關鍵性的作用，因此這類檔案的真實性和保存期限一般不能低于設備的使用年限（）倍。

A．1

B．2

C．3

D．4

47．小區(qū)及共用設施清潔服務記錄是（）的收集范圍。A．物業(yè)運行記錄檔案

B．物業(yè)服務記錄檔案 C．物業(yè)管理公司行政管理檔案

D．物業(yè)維修維護記錄檔案

48．一般被稱為物業(yè)基礎資料檔案的是（）。

A．物業(yè)介入期檔案

B．物業(yè)承接查驗期檔案

C．物業(yè)入住期檔案

D．物業(yè)日常管理期檔案

49．物業(yè)管理企業(yè)員工集中，且培訓資源較緊缺，宜建立（）級培訓體系。A．一

B．二

C．三

D．四

50．（）是對新員工在試用期內，在崗位進行的基本操作技能的培訓，以使新員工了解和掌握所在崗位工作的具體要求。

A．人職培訓

B．能力培訓

C．職前培訓

D．試用培訓

51．物業(yè)管理企業(yè)員工考核的方法通常采用（）。

A．指標考核法

B．打分考核法

C．綜合考核法

D．定性考核法和定量考核法

52．面試程序一般包括的步驟是（）。A．準備、營造和諧氣氛、提問、復審及結束 B．準備、提問、營造和諧氣氛、結束及復審 C．營造和諧氣氛、準備、提問、結束及復審

D．準備、營造和諧氣氛、提問、結束及復審

53．下列不屬于物業(yè)企業(yè)與業(yè)主、物業(yè)使用人的溝通交流內容的是：（）。A．法規(guī)監(jiān)管、行政管理服務方面的溝通交流

B．物業(yè)管理相關事項、規(guī)定和要求的詢問與答復 C．物業(yè)管理相關法規(guī)的宣傳與溝通 D．物業(yè)管理的投訴受理與處理反饋

54．與（）的溝通主要集中在前期物業(yè)管理階段，重點是物業(yè)的移交和工程遺留問題的處理。A．政府機關

B．建設單位

C．業(yè)主大會

D．公共事業(yè)單位

55.物業(yè)管理投訴處理的程序是（）。

A．判定投訴性質、記錄投訴內容、確定處理責任人、調查分析投訴原因、提出解決投訴的方案、答復業(yè)主 B．記錄投訴內容、判定投訴性質、確定處理責任人、調查分析投訴原因、提出解決投訴的方案、答復業(yè)主 C．記錄投訴內容、判定投訴性質、調查分析投訴原因、確定處理責任人、提出解決投訴的方案、答復業(yè)主 D．判定投訴性質、記錄投訴內容、調查分析投訴原因、確定處理責任人、提出解決投訴的方案、答復業(yè)主

56．如果物業(yè)管理服務的績效與客戶的期望相稱，會達成（）。

A．客戶不滿意

B．客戶滿意

C．客戶十分滿意

D．客戶是否滿意不確定狀態(tài)

57．物業(yè)管理應用文書的類型有行政公文、事務文書、制度文書、禮儀文書和（）。A．條據(jù)類文書

B．告啟類文書

C．告知類文書

D．其他日常文書

58．應用文書要求表達要規(guī)范是指說話寫作要符合（）。

A．地方語言規(guī)范

B．說話習慣

C ．語法規(guī)范

D.行文規(guī)范

59．物業(yè)管理公司使用的批復屬于（）。

A．內行文

B．下行文

C.前行文

D．后行文

60．某物業(yè)公司擬組織人員到另外一個優(yōu)秀文明小區(qū)參觀學習，告知對方使用的應用文書形式是（）。A．通知

B．決定

C．請示

D函

二、多項選擇題：（每題1分，共30分。有2個或2個以上選項符合題意。錯選、多選，本題不得分；少選，選對每個選項0．25分）

1．物業(yè)管理企業(yè)常見模式有（）。

A．房地產建設單位的附屬子公司

B．物業(yè)管理集團公司

C．獨立的物業(yè)管理企業(yè)

D．房地產建設單位的附屬部門

2．在物業(yè)管理企業(yè)從事的以下管理內容之中，帶有公共管理性質的有（）。A．向業(yè)主提供服務

B．向物業(yè)使用人提供服務

C．物業(yè)區(qū)域內公共秩序的維護

D．市政設施的配合管理

E．物業(yè)的裝修管理

3．物業(yè)管理招標投標具有（）等特點。A．綜合性

B.差異性 C．行業(yè)特殊性

D．隱蔽性

4．物業(yè)管理投標的程序包括：（）、送交投標文件、接受招標方的資格審查、參加開標、現(xiàn)場答辯和評標、簽約并執(zhí)行合同等內容。

A．獲取招標信息

B．項目評估與風險防范

C．了解專家評委的組成 D．準備投標文件

5．前期物業(yè)服務合同的當事人指：（）

A．業(yè)主(或業(yè)主大會)

B．業(yè)主委員會

C．建設單位

D．物業(yè)管理企業(yè)

6．以下不屬于要約，屬于邀請要約的有（）。

A．拍賣廣告

B．標價

C．招標

D．投標

E．一般廣告

7．下列哪些階段屬于前期管理階段的內容：（）

A．竣工驗收階段

B．物業(yè)承接查驗階段

C．物業(yè)入住階段

D．業(yè)主大會組建階段

8．物業(yè)項目前期管理運作的主要內容包括：（）

A．管理資源的完善與優(yōu)化

B．管理制度和服務規(guī)范的完善 C．確定物業(yè)管理單項服務的分包

D．參與綜合竣工驗收

9．新建物業(yè)的承接查驗需做好下列哪些主要準備工作：（）。A．人員準備

B．計劃準備

C．資料準備

D．資金準備

10．從工程質量發(fā)生的原因和處理責任看，工程質量問題可分為兩類，分別是：（）A．施工單位引起的質量問題

B．物業(yè)管理企業(yè)承接查驗時未能及時發(fā)現(xiàn)

C．由于規(guī)劃、設計時考慮不周，造成功能不足、使用不便、運行管理不經濟等問題 D．工程監(jiān)理單位未發(fā)揮作用

11．對業(yè)主而言，入住內容包括兩個方面，分別是：（）A．物業(yè)驗收及其相關手續(xù)辦理

B．領取《入住通知書》 C．物業(yè)管理有關業(yè)務辦理

D．簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》

12．物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理主要做到以下哪幾點：（）

A．嚴把出入關，維護裝修秩序

B．嚴格控制裝修企業(yè)自行采購裝飾裝修材料 C．控制作業(yè)時間，維護業(yè)主合法權益

D．強化管理，反復核查

13．房屋的基本組成部分包括：（）

A．結構部分

B．裝修部分

C．設施設備部分

D．承重部分

14．房屋及設備設施的維修保養(yǎng)按維修方式可分為：（）A．預防性維修

B．事后維修

C.大中修

D．緊急搶修

15．清潔衛(wèi)生操作的基本方法包括：（）

A．全面清掃、水清洗、垃圾收集和垃圾處理

B．管道疏通 C．外墻裝飾面清潔保養(yǎng)、打蠟、拋光、晶面處理

D．垃圾分類

16.白蟻的防治方法有（）等，可根據(jù)不同的情況采用相應方法來防治白蟻。A．堵眼法

B．藥殺法

C．誘殺法

D．生物防治法

17．物業(yè)管理區(qū)域內公共安全防范管理服務的內容包括（）。A．出入管理

B．安防系統(tǒng)的使用、維護和管理

C．施工現(xiàn)場的管理

D．配合政府開展社區(qū)管理

E．公共區(qū)域的清潔管理

18．在出入管理中，安防人員應（）。

A．熟悉國家有關法律法規(guī)、本小區(qū)公共秩序管理服務規(guī)章制度 B．熟悉本崗位工作規(guī)程及相關安防設施設備的使用方法 C．合理控制出入管理環(huán)節(jié)，認真履行崗位職責 D．發(fā)現(xiàn)異常情況及時采取相應防范措施 E．嚴格禁止并阻止外來車輛和人員進入本小區(qū)

19．典型緊急事件的處理包括對火警、燃氣泄漏、電梯故障、噪聲侵擾、電力故障、浸水漏水、（和臺風襲擊等典型緊急事件的處理。

A．小孩不慎摔倒

B．高空墜物

C．交通意外

D．刑事案件

20．早期介入的風險包括（）。A．合同訂立的風險

B．合同執(zhí)行的風險

C．專業(yè)服務咨詢的風險

D．物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來的風險 E．項目接管的不確定性帶來的風險

21．物業(yè)管理專項維修資金由業(yè)主或物業(yè)使用人交納，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的（）。

A．大修

B．小修

C．更新

D.改造

22．物業(yè)管理項目單位要向其所屬的上級財務主管部門和全體業(yè)主分別報告物業(yè)管理項目（）。A．總體財務狀況

B．財務變動狀況

C．經營成果信息

D．服務費用收支情況

E．員工消費情況

23．物業(yè)承接查驗期的檔案收集范圍較為明確，主要是（）。A．權屬資料檔案

B．技術資料檔案 C．業(yè)主信息檔案

D．驗收文件檔案

24．日常物業(yè)管理期檔案的收集主要包括（）。A．物業(yè)運行記錄檔案

B．物業(yè)維修記錄檔案

C．物業(yè)服務記錄檔案

D．物業(yè)管理公司高層管理人員檔案

25．物業(yè)企業(yè)制定的招聘計劃的內容包括（）。）

A．各類人員的招聘條件

B．招聘信息發(fā)布的時間、方式與范圍

C．招聘的薪酬標準

D．招聘的渠道、方法

E．計劃招聘人員總數(shù)和人員結構

26．員工的解聘包括員工（）情況。A．辭職

B．退休

C．辭退

D．資遣

27．在與客戶溝通中，物業(yè)管理人員應該注意的事項有（）。A．態(tài)度誠懇、神情專著

B．保持適度的距離

C．寒暄開場、緩和氣氛

D．尊重對方

E．保持高調

28．在物業(yè)管理服務活動中，物業(yè)管理企業(yè)及員工與客戶的溝通隨時隨地可能發(fā)生，溝通的內容、形式、方法是復雜多變的，溝通并無固定模式，一般而言有傾聽、（）等方法。

A．提問

B．表示同情

C．拖延

D．積極跟蹤

29．下列物業(yè)管理的應用文書標題使用正確的有：（）A．某某公司《關于下發(fā)2007培訓計劃的報告》 B．某某公司《關于表彰2006先進分子的決定》 C．長沙分公司《關于設立綜合部和品質部的請示報告》

D．某管理處對業(yè)主委員會提交了一份《關于協(xié)助督促部分欠費業(yè)主盡快交納物業(yè)服務費的函》 E．某管理處對公司提交了一份《關于購買電腦的通知》

30．物業(yè)管理公司使用的報告大體上的類別包括（）。

A．工作報告

B．情況報告

C．費用報告

D．回復報告

E．報送報告

三、案例分析（每題20分，共40分）

案例分析題一

張某作為總經理經營一家物業(yè)管理單位，該單位隸屬于原來的房地產開發(fā)公司。為了承攬外部業(yè)務和擴大規(guī)模，該企業(yè)經過房地產開發(fā)公司同意決定重組。該公司管理三個住宅小區(qū)，三個住宅小區(qū)分別是多層住宅20萬m2、多層住宅25萬m2和高層住宅15萬m2。2006年10月31日取得了營業(yè)執(zhí)照，擬向當?shù)胤康禺a管理部門申請資質。

1．物業(yè)管理企業(yè)有哪些常見模式?每個模式的特點有哪些?該企業(yè)重組設置的企業(yè)是什么模式? 2．物業(yè)管理企業(yè)有哪些特點? 3．該企業(yè)可以登記的物業(yè)管理企業(yè)資質為幾級? 4．該企業(yè)向當?shù)胤康禺a管理部門申請物業(yè)管理企業(yè)資質，最遲的時間是哪一天?

案例分析題二

某住宅小區(qū)為多高層混合小區(qū)，在建設階段甲物業(yè)管理公司早期介入了該工程，如果你是該物業(yè)管理公司的高級管理者，你應該從哪些方面為建設單位提供建議，方便今后的物業(yè)管理服務?在前期物業(yè)管理期間，會存在哪些工程質量保修責任，在保修期內，保修責任是誰?作為物業(yè)管理公司，你應該如何處理?

《物業(yè)管理實務》課程試卷(A)

一、單項選擇題：（每題0.5分，共30分）

1、A

2、B

3、C

4、C

5、A

6、A

7、D

8、A

9、B

10、C

11、B

12、B

13、B

14、D

15、B

16、A

17、B

18、A

19、D

20、D

21、B

22、A

23、C

24、B

25、A

26、B

27、C

28、D

29、A

30、B

31、B

32、A

33、A

34、B

35、D

38、C

39、B

40、B

41、D

42、D

43、B

44、D

45、A

48、B

49、A

50、D

51、D

52、D

53、A

54、B

55、C

58、C

59、B

60、D

二、多項選擇題：（每題1分，共30分）

1、ABCD

2、CDE

3、ABC

5、CD

6、ABCE

7、BCD

8、ABC

10、AC

11、AC

12、ACD

13、ABC

15、ABC

16、BCD

17、ABCD

18、ABCD

20、CE

21、ACD

22、ABCD

23、ABD

25、ABDE

26、ACD

27、ABCD

28、ABD

30、ABDE

36、C

37、A

46、B

47、B

56、B

57、D

4、ABD

9、ABC

14、ABD

19、BCD

24、ABC

29、BD

三、案例分析（每題20分，共40分）案例分析題一

1、物業(yè)管理企業(yè)有哪些常見模式?每個模式的特點有哪些?該企業(yè)重組設置的企業(yè)是什么模式? 【答案要點】物業(yè)管理的常見模式有房地產建設單位的附屬子公司或部門、獨立的物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理集團公司。

房地產建設單位的附屬子公司是指房地產建設單位成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外，也有部分房地產企業(yè)在其內部設立不屬于企業(yè)的專門部門，承擔售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點是房地產建設單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級關系。獨立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產開發(fā)建設單位和其他單位，獨立注冊、自主經營、自負盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司構成。集團總公司是宏觀控制機構，集團發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負責。

該企業(yè)重組后的模式是獨立的物業(yè)管理企業(yè)。

2、物業(yè)管理企業(yè)有哪些特點? 【答案要點】物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經濟實體。其特征可以歸納為以下三點：物業(yè)管理企業(yè)是企業(yè)法人；物業(yè)管理企業(yè)屬于服務性企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)具有一定的公共管理性質的職能。

3、該企業(yè)可以登記的物業(yè)管理企業(yè)資質為幾級? 【答案要點】三級(暫定)。

4、該企業(yè)向當?shù)胤康禺a管理部門申請物業(yè)管理企業(yè)資質，最遲的時間是哪一天? 【答案要點】2006年11月29日。

案例分析題二

某住宅小區(qū)為多高層混合小區(qū)，在建設階段甲物業(yè)管理公司早期介入了該工程，如果你是該物業(yè)管理公司的高級管理者，你應該從哪些方面為建設單位提供建議，方便今后的物業(yè)管理服務?在前期物業(yè)管理期間，會存在哪些工程質量保修責任，在保修期內，保修責任是誰?作為物業(yè)管理公司，你應該如何處理? 【答案要點】

(1)與建設單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；配合設備安裝，確保安裝質量；對內外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的敷設情況。

(2)物業(yè)工程質量保修分為兩個部分：一是業(yè)主從建設單位購買的產權專有部分；二是物業(yè)管理企業(yè)承接管理的共有區(qū)域及共用設施設備部分。

(3)這兩個部分的保修事務都應由建設單位承擔。

(4)作為物業(yè)管理企業(yè)，主要是向建設單位申報對物業(yè)共用區(qū)域及共用設施設備的質量保修，跟蹤并督促完成。業(yè)主專有部分由業(yè)主自行向建設單位提出處理要求，也可以向物業(yè)管理企業(yè)反映，物業(yè)管理企業(yè)負責轉告建設單位。

第五篇：2013物業(yè)管理師《管理實務》試題

2013物業(yè)管理師《管理實務》試題 某小區(qū)可收費面積10萬平方米，某物業(yè)服務企業(yè)實行包干制，若年營業(yè)成本為200萬元，該企業(yè)希望目標利潤率達10%，假如營業(yè)稅及附加為5.65%。問:(1)該小區(qū)的物業(yè)服務費收費標準為多少?列出計算方式。

(2)物業(yè)物業(yè)企業(yè)收費率要達到多少才能保本運行?

(3)由于物價上漲，該物業(yè)服務企業(yè)的工資上漲20%，該企業(yè)希望保持原有利潤，年物業(yè)費增長多少?

正確解答本題的前提條件是：目標利潤率為收入利潤率;營業(yè)稅為營業(yè)額的5.65%。

一、200/(1-10%-5.65%)=237.11萬元

237.11/(10*12)=1.98元/平方米。月。

二、這個題目要貼合實際，實際情況是“按1.98元收費，保本的收費率”，收費率=200/[1.98*10*12*(1-5.65%)]=89.22%

和直接計算保本時收費總額的差別是，已經安裝1.98收費了，這個有四舍五入的約數(shù)。

三、成本：200(1+0.2)=240萬元

240/(1-10%-5.65%)=284.53

差額為：284.53-237.11=47.42萬元