第一篇：委托貸款風(fēng)險(xiǎn)防范

三、委托貸款業(yè)務(wù)中商業(yè)銀行法律風(fēng)險(xiǎn)防范建議

1、按法律法規(guī)及監(jiān)管規(guī)定的基本要求進(jìn)行貸前調(diào)查、授信風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)及貸款支付。雖然委托貸款的對(duì)象和用途等要素由委托人確定,但銀行也應(yīng)對(duì)借款人資質(zhì)、信用狀況、財(cái)務(wù)狀況等基本情況進(jìn)行調(diào)查分析,對(duì)借款人的基本情況、還款來源、擔(dān)保情況進(jìn)行基本審查,并按“三辦法一指引”的要求進(jìn)行貸款資金的支付。

2、加強(qiáng)委托貸款合同管理。1)在銀行與借款人簽訂委托貸款合同時(shí),建議要求委托人作為一方當(dāng)事人在合同上簽字。若銀行分別與委托人及借款人簽訂合同,建議借款合同及相應(yīng)的擔(dān)保合同經(jīng)委托人書面確認(rèn)。2)在履行委托貸款合同時(shí),如果需要變更委托人的指示,建議取得委托人書面同意;委托人指示的變更,建議要求以書面形式作出,銀行保留相應(yīng)的書面文件。3)銀行作為受托人,應(yīng)明確其作為受托人的權(quán)利和義務(wù),特別是不應(yīng)承擔(dān)任何因委托人和借款人原因造成的風(fēng)險(xiǎn)損失。

3、及時(shí)告知委托人關(guān)于借款人情況變動(dòng)。銀行在委托貸款發(fā)放后,建議將從公開信息渠道可獲知的借款人出現(xiàn)的任何可能影響貸款安全的情況及時(shí)書面通知委托人。

4、在訴訟時(shí)效內(nèi)催收、提起訴訟。銀行在貸款逾期后應(yīng)承擔(dān)包括向借款人發(fā)送催收通知書并獲取證據(jù)、協(xié)助委托人進(jìn)行訴訟等義務(wù);建議在與委托人的委托合同中明確銀行為辦理委托貸款催收事項(xiàng)所支出的包括訴訟費(fèi)、保全費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)等合理費(fèi)用由委托人承擔(dān)。同時(shí),根據(jù)最高人民法院《關(guān)于如何確定委托貸款協(xié)議糾紛訴訟主體資格的批復(fù)》,貸款人(受托人)可以借款合同糾紛為由向人民法院提起訴訟,即以銀行為原告提起訴訟向借款人主張債權(quán)。

第二篇：淺析土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范

淺析土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范 中華網(wǎng)教育責(zé)任編輯:婷婷thea更新時(shí)間:2010年8月6日[點(diǎn)評(píng)]

2010年地籍調(diào)查考試輔導(dǎo)

1、落實(shí)有效的抵押是防范土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)的前提。貸前對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行嚴(yán)格的評(píng)估并設(shè)定抵押是防范風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，這樣可以避免借款人擅自處置儲(chǔ)備的土地懸空貸款，從而取得對(duì)貸款管理的主動(dòng)控制權(quán)。當(dāng)然，銀行應(yīng)當(dāng)關(guān)注儲(chǔ)備土地取得的合法合規(guī)性，如取得土地是否經(jīng)過法定程序批準(zhǔn)，是否足額繳納土地出讓金等；對(duì)土地價(jià)值的評(píng)估結(jié)果可以實(shí)行社會(huì)公開，接受社會(huì)監(jiān)督，防止評(píng)估機(jī)構(gòu)隨意估價(jià)。

2、把好貸款用途監(jiān)控是確保土地儲(chǔ)備貸款安全的關(guān)鍵。保證貸款資金用在儲(chǔ)備的土地項(xiàng)目上，確保土地的保值、增值和權(quán)屬無爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地儲(chǔ)備貸款實(shí)行封閉管理。事實(shí)上，一些地方政府往往把土地儲(chǔ)備貸款當(dāng)作以土地作抵押向銀行融資的城市建設(shè)資金，就理所當(dāng)然地納入財(cái)政資金管理，他們并不真正了解銀行發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款的用途，銀行要加強(qiáng)與地方政府的溝通，使他們真正了解土地儲(chǔ)備貸款的性質(zhì)和用途，絕不能放棄對(duì)貸款用途的監(jiān)控；鑒于地方財(cái)政要介入對(duì)貸款資金的管理，可采取借款人與財(cái)政建立共同的貸款專用賬戶的措施，將貸款資金與財(cái)政資金徹底分開，這樣既便于財(cái)政直接監(jiān)控，也能滿足銀行對(duì)信貸資金管理的要求。

3、土地拍賣款是償還土地儲(chǔ)備貸款的唯一資金來源。由于土地拍賣變現(xiàn)的不確定性，導(dǎo)致借款償還期限不確定，為規(guī)避貸款流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，在借款合同中除了要明確一個(gè)合理的貸款期限外，還應(yīng)當(dāng)在借款合同的分期還款計(jì)劃中明確“土地拍賣變現(xiàn)后及時(shí)優(yōu)先償還貸款金額或一定比例金額，不受貸款期限的約束”。我們既不能等到貸款到期才回收，也不能因?yàn)橘J款到期后借款人未及時(shí)歸還而立即處置抵押的儲(chǔ)備土地，更不能依賴政府要用財(cái)政預(yù)算資金來償還貸款，借款人歸還貸款的期限實(shí)際上就是土地拍賣變現(xiàn)之日，償還貸款資金的唯一來源就是土地拍賣變現(xiàn)資金。

4、理順投資關(guān)系，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，完善金融服務(wù)。從目前土地儲(chǔ)備貸款運(yùn)作情況看，政府直接參與經(jīng)營(yíng)管理，土地儲(chǔ)備資金融資渠道單一，基本上是銀行貸款投入，加大了銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨著政府投資體制改革的不斷完善，政府投資行為必將不斷得到規(guī)范，政府主要職能是確定土地利用建設(shè)規(guī)劃，依法對(duì)儲(chǔ)備土地項(xiàng)目進(jìn)行審批，向社會(huì)公開招標(biāo)選定業(yè)主，而不應(yīng)干涉銀行和企業(yè)的自主經(jīng)營(yíng)。作為銀行來講，要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，完善土地儲(chǔ)備貸款管理辦法，在貸款投向上要重點(diǎn)選擇那些主體資格符合銀行貸款條件且資本充足的借款人和政府信譽(yù)良好、管理規(guī)范的城市，并減少貸款投資比例（如借款人應(yīng)用自有資金繳納土地出讓金）；另外，銀行要增強(qiáng)創(chuàng)新意識(shí)，完善金融服務(wù)，如在目前我國(guó)尚未允許地方政府發(fā)行公共債券的情況下，銀行可以利用代理集合委托貸款方式來籌措土地儲(chǔ)備資金，這一方面能使參與了集合委托貸款的老百姓關(guān)心城市建設(shè)，監(jiān)督政府規(guī)范資金使用，另一方面又可以規(guī)避一些政策性風(fēng)險(xiǎn)；還可以發(fā)揮銀團(tuán)貸款優(yōu)勢(shì)，充分整合資源，分散風(fēng)險(xiǎn)。

房市調(diào)控背景下儲(chǔ)備土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及授信建議土地儲(chǔ)備制度是近年來城市土地制度改革的一項(xiàng)重大舉措，成為我國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地可持續(xù)化供應(yīng)的重要環(huán)節(jié)，但由于土地儲(chǔ)備需要大量的資金支持，一定程度上，土地儲(chǔ)備必然的與銀行信貸建立的關(guān)聯(lián)，并被金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為是有政府保障、土地價(jià)值保障的業(yè)務(wù)類型，土地儲(chǔ)備開發(fā)也基本形成“土地抵押貸款-

支付土地儲(chǔ)備前期成本-土地收益還貸”這一資金鏈條。就我社而言，現(xiàn)就有土地儲(chǔ)備性質(zhì)抵押貸款三筆，余額6800萬元。但是，從目前的土地儲(chǔ)備貸款操作情況上看，還存在一定不完善的地方，并且如果遇到信貸政策收緊或地產(chǎn)低潮，資金鏈容易發(fā)生斷裂。特別是現(xiàn)階段隨著樓市調(diào)控進(jìn)一步深入，開發(fā)商資金鏈趨緊、拿地?zé)崆橹鸩浇档偷纫蛩氐挠绊?，?chǔ)備土地貸款風(fēng)險(xiǎn)必需值得我們引起重視。

一、儲(chǔ)備土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）儲(chǔ)備土地使用權(quán)歸屬的法律爭(zhēng)議

《土地儲(chǔ)備管理辦法》第二條規(guī)定“土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲(chǔ)備工作的具體實(shí)施，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)”?？梢?，法律中明確將依法取得土地、開發(fā)、儲(chǔ)備的行為主體規(guī)定為“市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門”,并明確了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)（通常為借款申請(qǐng)人）僅僅負(fù)責(zé)的是“具體實(shí)施”工作。雖然從表面上看，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)獲得了土地登記機(jī)關(guān)頒發(fā)的土地使用證，使用權(quán)歸屬于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，但很多國(guó)土局頒發(fā)的該類土地使用證與正常的土地使用權(quán)證不同，土地用途欄填寫的是“儲(chǔ)備土地”，在取得方式一欄，有的為空白，有的為“儲(chǔ)備”，還有的直接明確填寫為“劃撥”，這種寫法在《物權(quán)法》等現(xiàn)行法律法規(guī)中未找到明確的規(guī)定作依據(jù)。從法理上看，儲(chǔ)備土地的實(shí)際使用權(quán)人是市、縣人民政府。在司法層面的實(shí)際操作中，對(duì)于儲(chǔ)備土地使用權(quán)的歸屬也一直是一個(gè)爭(zhēng)議性較大的問題，目前各省市的儲(chǔ)備土地抵押操作模式有待司法實(shí)踐對(duì)其合法性進(jìn)行驗(yàn)證。

（二）儲(chǔ)備土地抵押的法律效力風(fēng)險(xiǎn)

目前，大部分省市對(duì)儲(chǔ)備土地頒發(fā)土地使用證的法律依據(jù)是《土地儲(chǔ)備管理辦法》第十七條（即：市、縣人民政府可根據(jù)需要，對(duì)產(chǎn)權(quán)清晰、申請(qǐng)資料齊全的儲(chǔ)備土地，辦理土地登記手續(xù)，核發(fā)土地證書）。但《物權(quán)法》又規(guī)定，尚未完成地面上房屋拆遷整治工作的不能頒發(fā)土地使用權(quán)證?？梢?，這兩個(gè)規(guī)定存在法律沖突，司法實(shí)踐中會(huì)采取何種處理方式尚不知，但有法學(xué)學(xué)者認(rèn)為該類登記發(fā)證的行為不能設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，只能作為一種預(yù)告登記，即在該土地上設(shè)立物權(quán)的一種期待權(quán)。所以，從《物權(quán)法》、《土地登記辦法》、《土地儲(chǔ)備管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定來看，儲(chǔ)備土地抵押的效力也有待司法實(shí)踐的進(jìn)一步確認(rèn)。此外，一些地方法規(guī)又有特別的規(guī)定，例如：《重慶市國(guó)土房管局關(guān)于房地產(chǎn)登記若干問題的處理意見》（渝國(guó)土房管發(fā)[2007]404號(hào)）第六條明確指出：“國(guó)有土地儲(chǔ)備工業(yè)化載明的是政府批準(zhǔn)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)某一宗國(guó)有土地進(jìn)行儲(chǔ)備整治，并將預(yù)期收益權(quán)予以控制的權(quán)利，是一種期權(quán)，該宗國(guó)有土地范圍內(nèi)原權(quán)利人持有的房地產(chǎn)權(quán)證并未收回注銷。這兩種權(quán)證載明的是兩種并行不悖的權(quán)利，其對(duì)應(yīng)的是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，不涉及土地權(quán)利沖突，國(guó)有土地儲(chǔ)備登記不影響原土地權(quán)利人行使轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)利，如兩種權(quán)利發(fā)生沖突，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)原土地使用權(quán)人的權(quán)益，國(guó)有儲(chǔ)備土地進(jìn)行抵押登記時(shí)，應(yīng)扣除原土地使用權(quán)人已辦理了抵押登記的土地面積，國(guó)有儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押后，原土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)抵押登記的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)辦理”，由此可見，若抵押給我社的儲(chǔ)備土地上的原所有權(quán)利并未注銷的話，我社在申請(qǐng)行使抵押權(quán)的時(shí)候可能會(huì)遇到法律障礙，若原權(quán)利人同時(shí)主張其對(duì)抵押儲(chǔ)備土地的物權(quán)，根據(jù)前述文件規(guī)定，勢(shì)必會(huì)優(yōu)先保護(hù)原所有權(quán)人的權(quán)利，導(dǎo)致我社的抵押權(quán)受損。

（三）儲(chǔ)備土地的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《土地儲(chǔ)備管理辦法》，土地被儲(chǔ)備后，政府將根據(jù)新的規(guī)劃對(duì)其各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，原本儲(chǔ)備成本數(shù)百萬/畝的土地有可能將成為價(jià)值不高的綠地、道路、或者公建配套用地；即使根據(jù)新規(guī)劃該儲(chǔ)備地塊系高容積率的住宅或商業(yè)用地，其價(jià)值也只能在經(jīng)過法定程序出讓、重新設(shè)置土地使用權(quán)后方可體現(xiàn)，如按照新規(guī)劃性質(zhì)對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行評(píng)估，則屬于透支土地使用權(quán)，明顯侵犯了將來土地使用權(quán)合法受讓者的權(quán)益。而且，根據(jù)我國(guó)《土地法》規(guī)定，臨時(shí)用地年限不得超過2年，因此，不排除儲(chǔ)備的土地的實(shí)際評(píng)估價(jià)格會(huì)遠(yuǎn)低于土地儲(chǔ)備成本的可能性。此外，由于《土地儲(chǔ)備管理辦法》明確了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收回儲(chǔ)備的土地中包括因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃和土地整理需要而由政府指令收購(gòu)的土地、被依法收回的閑置土地、為政府代征的土地等,這些土地往往是以劃撥土地方式取得的。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的,依法拍賣該地產(chǎn)后,從拍賣價(jià)款中要先繳納土地使用權(quán)出讓金后,抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。如果土地拍賣價(jià)格較低,可能存在拍賣價(jià)款中繳納土地使用權(quán)出讓金后的余額不足以償還銀行貸款的情形。

（四）資金監(jiān)管使用風(fēng)險(xiǎn)

面對(duì)近年我國(guó)金融資產(chǎn)顯著增長(zhǎng)，信貸資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)張的狀況，特別是近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速膨脹，銀監(jiān)會(huì)適時(shí)的下發(fā)“三指引一辦法”，以作為規(guī)范商業(yè)銀行貸款支付行為，防止借款人資金被挪用，有效保護(hù)金融消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)貸款資金真正流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的重要舉措。一方面，“三指引一辦法”對(duì)于金融機(jī)構(gòu)的貸款操作提出了更高的要求，同時(shí)也是對(duì)于金融機(jī)構(gòu)信貸風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)有力的提示。做好貸款用途監(jiān)管是確保土地儲(chǔ)備貸款安全的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。為了保證土地儲(chǔ)備貸款?？顚Ｓ?，確保土地保值、增值和權(quán)屬無爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地儲(chǔ)備貸款實(shí)行封閉管理。但事實(shí)上，現(xiàn)在儲(chǔ)備土地貸款模式一般為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)事先以財(cái)政資金對(duì)土地進(jìn)行收購(gòu)、征收，并將土地過戶到自己名下，辦理一個(gè)以土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為使用者的土地使用權(quán)證，然后再到銀行辦理抵押，這就造成了土地儲(chǔ)備資金發(fā)放后于土地儲(chǔ)備行為的情況。而地方政府往往把土地儲(chǔ)備貸款當(dāng)作城市建設(shè)資金，納入財(cái)政資金管理，這并不符合土地儲(chǔ)備貸款的性質(zhì)和用途要求。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)與地方政府的溝通，使他們真正了解土地儲(chǔ)備貸款的性質(zhì)和用途，絕不能放棄對(duì)貸款用途的監(jiān)控。

二、關(guān)于儲(chǔ)備土地抵押的授信建議

從以上論述中可以看出，目前實(shí)施的儲(chǔ)備土地抵押制度，實(shí)際上存在著諸多法律障礙和法律爭(zhēng)議，即使在對(duì)其評(píng)估價(jià)進(jìn)行打折后，我們也不能把儲(chǔ)備土地的抵押視為足值抵押，而且儲(chǔ)備土地抵押在實(shí)踐中甚至存在連第二還款來源都不足的風(fēng)險(xiǎn)。所以，在實(shí)際操作中建議注意以下幾個(gè)方面：

（一）在授信的時(shí)候，建議在考慮儲(chǔ)備土地抵押擔(dān)保的同時(shí)，要充做好抵押手續(xù)的合規(guī)合法，對(duì)土地價(jià)值合理確定，確保第一還款來源，同時(shí)，應(yīng)該盡量追加其他擔(dān)保方式，如股東或?qū)嶋H控制人的保證擔(dān)保等，可以與儲(chǔ)備中心協(xié)商，在貸款合同中，將政府財(cái)政收入列入貸款還款來源之一。

（二）在發(fā)放儲(chǔ)備土地抵押貸款之前，應(yīng)對(duì)擬抵押地塊搞好調(diào)查研究。了解每宗土地的土地信息,包括規(guī)劃用途、地類、權(quán)屬、地價(jià)、土地建筑密度和七通一平等情況,抵押的土地是否有到位的地方土地管理制度，是否依照相關(guān)的規(guī)定

辦理的土地征收、收購(gòu)手續(xù)，權(quán)證等證明材料是否合規(guī)齊全，權(quán)屬關(guān)系是否明確；

（三）充分了解具體，地塊的有關(guān)情況,通過了解城市規(guī)劃等有關(guān)信息,充分考慮地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景、房地產(chǎn)市場(chǎng)子、土地市場(chǎng)環(huán)境等因素，盡可能確定抵押地塊的款來價(jià)值，盡可能選擇升值潛力大或預(yù)期收益高的地塊作抵押。

同時(shí)，對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告也應(yīng)作好分析，防止中介部門趨利性的高估地價(jià)行為

（四）要對(duì)對(duì)擬提供貸款的儲(chǔ)備地塊,要做好可行性分析和收益方案預(yù)測(cè)分析,減少盲目性,增強(qiáng)預(yù)測(cè)能力。不僅要加強(qiáng)資金使用的監(jiān)管，而且要積極關(guān)注配合，甚至直接介入土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或土地管理部門向市場(chǎng)供地環(huán)節(jié)，以保證資金的有效回收。例如：貸款銀行可以同土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或其上級(jí)部門達(dá)成協(xié)議，儲(chǔ)備土地的出讓費(fèi)用直接由土地使用者繳到貸款專門設(shè)立的賬戶上；儲(chǔ)備土地招標(biāo)、拍賣時(shí)，貸款銀行派人到現(xiàn)場(chǎng)，由中標(biāo)人或競(jìng)得人當(dāng)場(chǎng)與貸款行訂立協(xié)議，將抵押地塊上的義務(wù)從土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)到中標(biāo)人或競(jìng)得人身上，中標(biāo)人可以根據(jù)具體情況繳納費(fèi)用解除抵押或以競(jìng)得地塊繼續(xù)抵押以取得貸款，這樣，不僅使貸款行的抵押貸款有了更加合法的保障，也增加了客戶群，可謂一舉多得。

第三篇：淺析土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范

淺析土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范

土地儲(chǔ)備貸款是銀行向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的用于收購(gòu)、整治土地，提升土地出讓價(jià)值的短期周轉(zhuǎn)貸款。其主要用途包括支付征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)、繳納土地出讓金等。

近年來，各地政府通過加快土地資源向土地資本轉(zhuǎn)變，提高土地收益，為城市建設(shè)提供了強(qiáng)大資金支持，部分城市成立了土地儲(chǔ)備中心專司其職。土地儲(chǔ)備貸款相應(yīng)成為銀行新的效益增長(zhǎng)點(diǎn)和營(yíng)銷重點(diǎn)，并占據(jù)了銀行信貸資金相當(dāng)份額。

但是，由于土地儲(chǔ)備貸款金額大，政策性強(qiáng)，政府干預(yù)成分多，銀行管理經(jīng)驗(yàn)不足，貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。土地儲(chǔ)備貸款主要面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：

1、政府信用風(fēng)險(xiǎn)。從借款主體看，大部分土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)雖然工商注冊(cè)為企業(yè)法人，但并沒有按公司化規(guī)范運(yùn)作，僅是代表政府負(fù)責(zé)土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、交易等日常事務(wù)性工作，不負(fù)責(zé)對(duì)土地資金的安排，缺乏經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，責(zé)權(quán)不統(tǒng)一，法人治理結(jié)構(gòu)不完善，監(jiān)督機(jī)制不健全，實(shí)際屬于政府的附屬體，作為融資主體，其只是一個(gè)承貸的空殼而已；另一方面，政府往往把土地儲(chǔ)備貸款當(dāng)作財(cái)政資金管理使用，并沒有完全把土地儲(chǔ)備貸款用于儲(chǔ)備的土地項(xiàng)目，而是用于彌補(bǔ)其他城市建設(shè)資金；對(duì)于拍賣的儲(chǔ)備土地款項(xiàng)，政府也未及時(shí)用于歸還貸款，僅僅向銀行承諾安排財(cái)政資金還貸，而這些承諾又往往不能完全兌現(xiàn)，對(duì)于赤字財(cái)政更是一紙空文。因此，政府信用風(fēng)險(xiǎn)是土地儲(chǔ)備貸款的直接風(fēng)險(xiǎn)。

2、政策性風(fēng)險(xiǎn)。近年來，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)整治、規(guī)范力度，人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》明確限制了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)的貸款投入，國(guó)務(wù)院、國(guó)土資源部2004年也先后出臺(tái)了《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》、《關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院緊急通知精神進(jìn)一步嚴(yán)格土地管理的通知》，加強(qiáng)了對(duì)建設(shè)用地的審批管理，上收了地、市一級(jí)土地部門土地項(xiàng)目審批權(quán)限，并暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用建設(shè)用地的審批。這肯定會(huì)影響城市房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模和土地拍賣進(jìn)程，甚至可能使儲(chǔ)備土地?zé)o法拍賣變現(xiàn)，從而影響貸款的按期收回。

3、法律風(fēng)險(xiǎn)?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》嚴(yán)格禁止未經(jīng)批準(zhǔn)或越權(quán)審批建設(shè)用地。儲(chǔ)備土地必須符合經(jīng)法定程序批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。近年來，隨著“城市化”步伐的加快，城市郊區(qū)大量農(nóng)用地作為儲(chǔ)備土地被征用，其中不乏為當(dāng)?shù)卣綑?quán)審批占用，且土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)取得土地并未實(shí)際繳納土地出讓金，僅僅是為了取得貸款而辦理了土地過戶手續(xù)和變更了土地性質(zhì)，處置土地存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。另外，外部評(píng)估機(jī)構(gòu)受利益驅(qū)動(dòng)，往往是按照借款人的授意根據(jù)貸款申請(qǐng)額度對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，甚至一些地方由國(guó)土部門壟斷對(duì)地價(jià)的評(píng)估（否則，不予辦理抵押登記），導(dǎo)致評(píng)估價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離土地市場(chǎng)價(jià)值，銀行即使處置抵押物也會(huì)造成較大的貸款損失，而現(xiàn)有法律法規(guī)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的責(zé)任約束不強(qiáng)，銀行也無法向評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行追索。

4、銀行經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。筆者在審計(jì)實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，部分銀行發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款未落實(shí)抵押，或者抵押物非貸款對(duì)應(yīng)的儲(chǔ)備土地；在貸款資金使用方面缺乏有效的掌握控制。他們往往采取與政府、借款人三方簽訂《土地儲(chǔ)備貸款封閉運(yùn)行協(xié)議》，《協(xié)議》中明確了貸款資金必須?？顚Ｓ煤蛢?chǔ)備土地處置后優(yōu)先償還貸款。但事實(shí)上，由于借款人和政府處置土地與銀行貸后管理信息不對(duì)稱，貸款資金轉(zhuǎn)入財(cái)政帳戶后，銀行完全失去對(duì)貸款資金的監(jiān)控，無法保證儲(chǔ)備土地處置款和貸款不被挪作他用，而一旦土地儲(chǔ)備資金被挪用，就很難按期收回貸款。

基于上述風(fēng)險(xiǎn)，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)對(duì)土地儲(chǔ)備貸款的管理：

1、落實(shí)有效的抵押是防范土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)的前提。貸前對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行嚴(yán)格的評(píng)估并設(shè)定抵押是防范風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，這樣可以避免借款人擅自處置儲(chǔ)備的土地懸空貸款，從而取得對(duì)貸款管理的主動(dòng)控制權(quán)。當(dāng)然，銀行應(yīng)當(dāng)關(guān)注儲(chǔ)備土地取得的合法合規(guī)性，如取得土地是否經(jīng)過法定程序批準(zhǔn)，是否足額繳納土地出讓金等；對(duì)土地價(jià)值的評(píng)估結(jié)果可以實(shí)行社會(huì)公開，接受社會(huì)監(jiān)督，防止評(píng)估機(jī)構(gòu)隨意估價(jià)。

2、把好貸款用途監(jiān)控是確保土地儲(chǔ)備貸款安全的關(guān)鍵。保證貸款資金用在儲(chǔ)備的土地項(xiàng)目上，確保土地的保值、增值和權(quán)屬無爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地儲(chǔ)備貸款實(shí)行封閉管理。事實(shí)上，一些地方政府往往把土地儲(chǔ)備貸款當(dāng)作以土地作抵押向銀行融資的城市建設(shè)資金，就理所當(dāng)然地納入財(cái)政資金管理，他們并不真正了解銀行發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款的用途，銀行要加強(qiáng)與地方政府的溝通，使他們真正了解土地儲(chǔ)備貸款的性質(zhì)和用途，絕不能放棄對(duì)貸款用途的監(jiān)控；鑒于地方財(cái)政要介入對(duì)貸款資金的管理，可采取借款人與財(cái)政建立共同的貸款專用賬戶的措施，將貸款資金與財(cái)政資金徹底分開，這樣既便于財(cái)政直接監(jiān)控，也能滿足銀行對(duì)信貸資金管理的要求。

3、土地拍賣款是償還土地儲(chǔ)備貸款的唯一資金來源。由于土地拍賣變現(xiàn)的不確定性，導(dǎo)致借款償還期限不確定，為規(guī)避貸款流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，在借款合同中除了要明確一個(gè)合理的貸款期限外，還應(yīng)當(dāng)在借款合同的分期還款計(jì)劃中明確“土地拍賣變現(xiàn)后及時(shí)優(yōu)先償還貸款金額或一定比例金額，不受貸款期限的約束”。我們既不能等到貸款到期才回收，也不能因?yàn)橘J款到期后借款人未及時(shí)歸還而立即處置抵押的儲(chǔ)備土地，更不能依賴政府要用財(cái)政預(yù)算資金來償還貸款，借款人歸還貸款的期限實(shí)際上就是土地拍賣變現(xiàn)之日，償還貸款資金的唯一來源就是土地拍賣變現(xiàn)資金。

4、理順投資關(guān)系，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，完善金融服務(wù)。從目前土地儲(chǔ)備貸款運(yùn)作情況看，政府直接參與經(jīng)營(yíng)管理，土地儲(chǔ)備資金融資渠道單一，基本上是銀行貸款投入，加大了銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨著政府投資體制改革的不斷完善，政府投資行為必將不斷得到規(guī)范，政府主要職能是確定土地利用建設(shè)規(guī)劃，依法對(duì)儲(chǔ)備土地項(xiàng)目進(jìn)行審批，向社會(huì)公開招標(biāo)選定業(yè)主，而不應(yīng)干涉銀行和企業(yè)的自主經(jīng)營(yíng)。作為銀行來講，要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，完善土地儲(chǔ)備貸款管理辦法，在貸款投向上要重點(diǎn)選擇那些主體資格符合銀行貸款條件且資本充足的借款人和政府信譽(yù)良好、管理規(guī)范的城市，并減少貸款投資比例（如借款人應(yīng)用自有資金繳納土地出讓金）；另外，銀行要增強(qiáng)創(chuàng)新意識(shí)，完善金融服務(wù)，如在目前我國(guó)尚未允許地方政府發(fā)行公共債券的情況下，銀行可以利用代理集合委托貸款方式來籌措土地儲(chǔ)備資金，這一方面能使參與了集合委托貸款的老百姓關(guān)心城市建設(shè)，監(jiān)督政府規(guī)范資金使用，另一方面又可以規(guī)避一些政策性風(fēng)險(xiǎn)，如上海地鐵、成都市水環(huán)境項(xiàng)目集合委托貸款發(fā)行均取得良好效果；還可以發(fā)揮銀團(tuán)貸款優(yōu)勢(shì)，充分整合資源，分散風(fēng)險(xiǎn)。

第四篇：淺談汽車消費(fèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范

淺談汽車消費(fèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范

汽車消費(fèi)貸款以其風(fēng)險(xiǎn)低、綜合效益高、可持續(xù)發(fā)展的優(yōu)點(diǎn)，已成為各家商業(yè)銀行新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。但在業(yè)務(wù)迅速膨脹的同時(shí)，不良貸款也在悄然增多，存在著一些不容忽視的問題。下面筆者結(jié)合本地的汽車消費(fèi)貸款運(yùn)行情況，就如何防范汽車消費(fèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)，談幾點(diǎn)粗淺的看法。

一、汽車消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)運(yùn)行現(xiàn)狀 汽車消費(fèi)貸款作為新興的個(gè)人消費(fèi)貸款的業(yè)務(wù)品種，一經(jīng)推出，就受到了各家商業(yè)銀行地高度重識(shí)和推崇，并在短時(shí)間內(nèi)得到了迅猛發(fā)展。雖然各家商業(yè)銀行在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中采取的手段不同，但在汽車消費(fèi)貸款的運(yùn)行模式上基本相同。如本市某商業(yè)銀行支行，在業(yè)務(wù)快速發(fā)展的過程中，該行為盡快做大、做強(qiáng)汽車消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)，同時(shí)基于對(duì)經(jīng)銷商和保險(xiǎn)公司的信任，一度忽視了對(duì)經(jīng)銷商和保險(xiǎn)公司推介客戶的直接調(diào)查，片面認(rèn)為，只要保險(xiǎn)公司同意為客戶提供履約保證保險(xiǎn)，銀行貸款就一定無風(fēng)險(xiǎn)。但是，隨著業(yè)務(wù)的不斷開展，貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn)，如借款人不守信用、經(jīng)銷商車輛存在質(zhì)量問題、保險(xiǎn)公司尋找借口拖延賠付等，給該行貸款的按期收回帶來困難。特別是與該行合作的保險(xiǎn)公司對(duì)象單一，造成了在業(yè)務(wù)開展和貸款收回上對(duì)某家保險(xiǎn)公司的過分依賴。當(dāng)借款人違約保險(xiǎn)責(zé)任發(fā)生時(shí)，該行對(duì)保險(xiǎn)公司在保險(xiǎn)賠付中的推諉拖延行為，從銀、保雙方合作關(guān)系考慮，卻不能直接通過法律手段進(jìn)行索賠，陷入了非常被動(dòng)為難的尷尬境地。由于銀行貸款實(shí)行期限管理，而保險(xiǎn)公司對(duì)違約貸款賠付不及時(shí)，所以直接造成了該行不良貸款的增加。

二、存在的風(fēng)險(xiǎn) 以銀行汽車消費(fèi)貸款的 “間客式” 操作方式為例，其主要特點(diǎn)是購(gòu)車人申請(qǐng)汽車貸款先找經(jīng)銷商，經(jīng)銷商對(duì)客戶初審，簽定購(gòu)車協(xié)議后，將客戶推介給銀行，銀行對(duì)客戶進(jìn)行調(diào)查認(rèn)可，由保險(xiǎn)公司為客戶辦理履約保證保險(xiǎn)后，銀行向客戶發(fā)放貸款，經(jīng)銷商收到銀行按照約定劃轉(zhuǎn)的貸款后，將車輛提交給借款人。在整個(gè)汽車貸款運(yùn)作過程中，貸款風(fēng)險(xiǎn)涉及到借款人、經(jīng)銷商、保險(xiǎn)公司和銀行四個(gè)方面。

1、借款人方面。(1)信用風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)車群體良莠不齊，可能混雜了一些有道德風(fēng)險(xiǎn)的人，由于主觀賴帳心理或當(dāng)汽車價(jià)格下跌，低于購(gòu)車者需還貸款余額時(shí)，購(gòu)車者就可能做出理性違約的行為，都可能使銀行貸款面臨風(fēng)險(xiǎn)。(2)支付風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)車人對(duì)自身的預(yù)期收入能力估

計(jì)不足，確定的貸款額度、期限不合理或由于外部意外原因，造成按期支付還款困難。

2、經(jīng)銷商方面。(1)汽車質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)銷商為推銷汽車，不通過正當(dāng)渠道購(gòu)進(jìn)汽車，把存在質(zhì)量問題的車輛銷售給借款人，因質(zhì)量糾紛而殃及銀行貸款的收回。(2)盲目推介客戶風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)銷商向銀行推介客戶的過程中，其從自身利益出發(fā)，可能通過虛報(bào)汽車價(jià)格，變相降低首付款比例或采用零首付的方法，把不具備資金實(shí)力的購(gòu)車人推介給銀行，為貸款的按期收回埋下隱患。

3、保險(xiǎn)公司方面。(1)保險(xiǎn)條款陷阱。保險(xiǎn)公司利用借款人對(duì)保險(xiǎn)條款的模糊認(rèn)識(shí)，以及銀行貸款操作中的疏漏，當(dāng)保險(xiǎn)責(zé)任發(fā)生時(shí)，尋機(jī)免除保險(xiǎn)責(zé)任或減少責(zé)任。(2)保險(xiǎn)公司營(yíng)銷人員風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司的部分營(yíng)銷人員，采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段，違反保險(xiǎn)條款規(guī)定，私自縮短保險(xiǎn)期限，造成保險(xiǎn)失效，責(zé)任免除。(3)保險(xiǎn)支付風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司雖為一級(jí)法人，但作為每一個(gè)地方保險(xiǎn)公司，其保險(xiǎn)賠償?shù)闹Ц赌芰κ怯幸欢ㄏ薅鹊?，?dāng)保險(xiǎn)賠償額度超過其內(nèi)部控制比例或心理預(yù)期時(shí)，保險(xiǎn)公司就會(huì)尋找借口拖延賠付，從而造成銀行不良貸款增加。

4、銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。(1)貸款手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司履約保險(xiǎn)的生效是以銀行履行義務(wù)為前提的，當(dāng)銀行在貸款調(diào)查、審查、審批手續(xù)上出現(xiàn)紕漏時(shí)，就會(huì)造成保險(xiǎn)失效，責(zé)任免除。

(2)客戶及車輛質(zhì)量審核風(fēng)險(xiǎn)。汽車貸款風(fēng)險(xiǎn)直接來自借款人和車輛，對(duì)借款人資信狀況調(diào)查不嚴(yán)格或?qū)?jīng)銷商提供車輛質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，都會(huì)直接給貸款的按時(shí)收回帶來風(fēng)險(xiǎn)。(3)保險(xiǎn)手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)。汽車貸款履約保證保險(xiǎn)是保險(xiǎn)公司的一個(gè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)品種，雖然在借款合同中，銀行要求其在擔(dān)保人處加蓋了公章，但并不等同于保險(xiǎn)公司擔(dān)保貸款。履約保險(xiǎn)對(duì)手續(xù)的要求非常嚴(yán)格，保險(xiǎn)不連續(xù)、借款人非法經(jīng)營(yíng)、借款合同或保險(xiǎn)單內(nèi)容的變更等，都可能造成保險(xiǎn)失效、責(zé)任免除。

三、風(fēng)險(xiǎn)防范措施

1、引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，積極與多家保險(xiǎn)公司和經(jīng)銷商合作。銀行在汽車貸款業(yè)務(wù)開展初期，貸款客戶絕大部分來自于保險(xiǎn)公司和汽車經(jīng)銷商的聯(lián)合推介，出于對(duì)保險(xiǎn)公司和經(jīng)銷商的信任，有的銀行一度忽視了對(duì)貸款客戶的直接調(diào)查。又由于汽車經(jīng)銷商資信狀況參差不齊，在汽車貸款業(yè)務(wù)合作各環(huán)節(jié)中，無任何連帶責(zé)任，因此給經(jīng)銷商無原則向農(nóng)行推介客戶造成了

可乘之機(jī)，把一些不具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶推介到了銀行，給銀行汽車貸款的按期收回埋下了隱患。銀行在與保險(xiǎn)公司的合作中，“銀保合作”對(duì)象單一，所做的汽車貸款業(yè)務(wù)絕大部分是與當(dāng)?shù)亍叭吮！焙献?，這種業(yè)務(wù)合作的幾乎“唯一”性，導(dǎo)致了銀行在開展業(yè)務(wù)過程中及貸款收回上對(duì)保險(xiǎn)公司產(chǎn)生了過分的依賴，若保險(xiǎn)公司理賠不及時(shí)，就會(huì)直接造成銀行不良貸款的增加，這也是銀行不良貸款形成的基本原因之一。因此，只有通過引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，堅(jiān)持與多家保險(xiǎn)公司合作，并根據(jù)資信狀況，對(duì)合作汽車經(jīng)銷商進(jìn)行精心選擇和清理，才能為汽車貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的業(yè)務(wù)合作環(huán)境，徹底改變銀行在業(yè)務(wù)合作中的被動(dòng)局面，掌握工作的主動(dòng)權(quán)。

2、通過“三方”協(xié)商，建立“汽車貸款保證金”制度。銀行在與保險(xiǎn)公司和經(jīng)銷商簽訂“三方”合作協(xié)議時(shí)，必須明確各自的責(zé)任和義務(wù)，通過實(shí)行“汽車貸款保證金”制度，來維護(hù)擁銀行的利益。作為貸款銀行，必須認(rèn)真做好對(duì)客戶的貸前調(diào)查工作，為信貸資金的安全奠定基礎(chǔ)。對(duì)于出現(xiàn)的不良貸款，要積極進(jìn)行催收，這既是進(jìn)行保險(xiǎn)索賠的需要，也是銀行自身的責(zé)任。保險(xiǎn)公司除參與對(duì)借款人的資信調(diào)查，還必須承諾對(duì)借款人超過三期以上的未償還貸款承擔(dān)違約賠償責(zé)任。為保證不良貸款的及時(shí)賠付，各行必須要求保險(xiǎn)公司在銀行開立“汽車貸款違約賠償保證金”專戶，保持一定額度的保證金，對(duì)于超過三期的未償還貸款，及時(shí)從賬戶中扣收。若保險(xiǎn)公司未及時(shí)全額補(bǔ)齊專戶余額，則待其補(bǔ)齊后，再繼續(xù)進(jìn)行業(yè)務(wù)合作。汽車經(jīng)銷商作為車輛的供應(yīng)者，必須對(duì)客戶信用承擔(dān)一定責(zé)任，對(duì)車輛質(zhì)量負(fù)完全責(zé)任。為保證業(yè)務(wù)的順利開展，必須要求經(jīng)銷商在銀行開立“汽車貸款車輛質(zhì)量保證金”專戶，根據(jù)經(jīng)銷車輛數(shù)量按一定比例交存保證金，用于問題車輛回購(gòu)和因汽車質(zhì)量問題造成的不良貸款的扣收。

3、審慎選擇貸款對(duì)象，實(shí)行“客戶經(jīng)理承諾”制度。正確選擇汽車貸款對(duì)象，從源頭上嚴(yán)把客戶準(zhǔn)入關(guān)，這是防范風(fēng)險(xiǎn)、確保貸款安全的前提和基礎(chǔ)。為加強(qiáng)貸前調(diào)查力度，確?？蛻糍|(zhì)量，銀行可建立健全“責(zé)任人承諾”制度，要求客戶經(jīng)理按客戶的收入水平、經(jīng)營(yíng)狀況、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尤其是信用程度對(duì)客戶進(jìn)行分類，以此作為確定是否發(fā)放貸款、是否需要辦理履約保證保險(xiǎn)和采取何種擔(dān)保方式的主要依據(jù)，并由客戶經(jīng)理在貸款發(fā)放時(shí)簽訂“貸款責(zé)任承諾書”，把每一筆貸款的相關(guān)責(zé)任都落實(shí)到人，與工資掛鉤考核，負(fù)責(zé)貸款的調(diào)查，并承擔(dān)收回責(zé)任，確保貸款安全。

4、明確保險(xiǎn)條款，完善貸款手續(xù)。汽車貸款履約保證保險(xiǎn)作為保險(xiǎn)公司的一個(gè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)品種，“免責(zé)條款”是其重要組成部分，保險(xiǎn)條款對(duì)于投保人(借款人)、被保險(xiǎn)人(貸款銀行)及車輛質(zhì)量(經(jīng)銷商提供)的責(zé)任要求是非常嚴(yán)格的，貸款操作稍有不慎就會(huì)造成保險(xiǎn)的失效，即“保險(xiǎn)責(zé)任免除”。汽車貸款履約保證保險(xiǎn)并非真正意義上的“完全保險(xiǎn)”。因此，銀行要在正確理解保險(xiǎn)條款的基礎(chǔ)上，完善貸款操作手續(xù)。一是要按照保險(xiǎn)條款的要求認(rèn)真進(jìn)完善貸款的調(diào)查、審查和審批手續(xù)；二是要對(duì)汽車經(jīng)銷商提供的車輛進(jìn)行審核，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)；三是保證機(jī)動(dòng)車輛保險(xiǎn)在貸款期限內(nèi)的連續(xù)性，要求借款人必須按照貸款期限一次性全額投保，不得縮短投保期限；四是在進(jìn)行借款合同、保險(xiǎn)單的修訂、變更時(shí)必須征得保險(xiǎn)公司的書面同意，出具“保險(xiǎn)業(yè)務(wù)更改批單”。

5、轉(zhuǎn)變貸款模式，積極開辦“直客式”貸款業(yè)務(wù)?！爸笨褪健逼囐J款業(yè)務(wù)，具有購(gòu)車方式靈活，擔(dān)保方式多樣的顯著特點(diǎn)，各行要逐步由汽車經(jīng)銷商介紹客戶到銀行辦理貸款的“間客式”被動(dòng)操作方式，轉(zhuǎn)向“客戶購(gòu)車先找銀行”的“直客式”主動(dòng)操作方式。通過“直客式”營(yíng)銷方式，進(jìn)一步擴(kuò)大貸款對(duì)象的范圍，降低客戶購(gòu)車成本，提高辦貸效率，提升銀行汽車貸款品牌的知名度，增強(qiáng)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。通過采取住房抵押、新車抵押、第三方保證等多種擔(dān)保方式，逐步改變單純依靠保險(xiǎn)公司履約保證保險(xiǎn)辦理業(yè)務(wù)的狀況，分散汽車貸款風(fēng)險(xiǎn)，并有側(cè)重點(diǎn)的將貸款車型逐步由大型貨車向出租車、客運(yùn)車和家用轎車轉(zhuǎn)變，不斷降低汽車貸款風(fēng)險(xiǎn)。

第五篇：土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及其防范

農(nóng)信社土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及其防范

土地抵押貸款，指借款人用土地使用權(quán)作抵押而向放款銀行所取得的貸款。近年來，農(nóng)村信用社緊扣縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展脈搏，發(fā)放了大量土地使用權(quán)抵押貸款（以下簡(jiǎn)稱土地抵押貸款），在有效滿足各類開發(fā)商、承建商對(duì)資金的需求，改善人居環(huán)境，助推縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，自身也獲得了較好的經(jīng)濟(jì)效益。目前，房地產(chǎn)行業(yè)方興未艾，其高額的投資回報(bào)率仍吸引著包括農(nóng)村信用社在內(nèi)的眾多金融機(jī)構(gòu)投入資金參與其利潤(rùn)分配。海量資金投入后，本身經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的農(nóng)村信用社能否認(rèn)識(shí)并有效控制其風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)引起高度重視。

一、土地抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)

（一）土地地理位置風(fēng)險(xiǎn)。相較而言，用于貸款抵押的土地所處地理位置越優(yōu)越，其現(xiàn)實(shí)變現(xiàn)價(jià)值就越高，變現(xiàn)能力就越強(qiáng)，在貸款第一還款能力出現(xiàn)問題時(shí)，通過處置抵押物還款就會(huì)變得容易可行。反之，用雖經(jīng)城市規(guī)劃但所處地理位置偏僻的土地抵押，或用荒山、荒溝、荒丘等土地使用權(quán)抵押，雖抵押物合規(guī)合法，但一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，則因抵押物難以處置變現(xiàn)，貸款回收難度就會(huì)增加。另外，將整塊土地劃分成若干小塊抵押，其風(fēng)險(xiǎn)因土地地理位置在未來規(guī)劃設(shè)計(jì)中用途不一樣而不同，如果已抵押土地在開發(fā)后為綠地、道路等公用設(shè)施用地，則可能釀成土地開發(fā)中規(guī)劃設(shè)計(jì)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）土地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。土地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)主要是對(duì)用于貸款抵押的土地在價(jià)值評(píng)估過程中由于大幅偏離市場(chǎng)公允價(jià)格從而給貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)實(shí)中，土地抵押貸款的部分評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估目的是為了收費(fèi)，受趨利性影響，不排除受利益驅(qū)動(dòng)作不實(shí)估價(jià)報(bào)告，評(píng)估費(fèi)用不僅較高，而且會(huì)出現(xiàn)高估地價(jià)現(xiàn)象；只要評(píng)估人愿意付款，一般均能按評(píng)估人要求，設(shè)定評(píng)估價(jià)值，致使土地抵押貸款評(píng)估失真；有的中介部門為了多收取評(píng)估費(fèi)，故意高估地價(jià)，或有的中介部門為了獲得評(píng)估業(yè)務(wù)，按照借款人（評(píng)估委托人）請(qǐng)托以貸款金額倒估地價(jià)，使土地抵押貸款從一開始就存在抵押值不足的信貸風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，評(píng)估人的專業(yè)知識(shí)也可能影響土地評(píng)估價(jià)值失真。

（三）土地性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)。土地性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)主要是在未了解土地性質(zhì)的前提下而將其作為貸款抵押物而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。目前在實(shí)際工作中，可能面臨的多為劃撥土地作抵押時(shí)因與出讓土地性質(zhì)不同而形成的風(fēng)險(xiǎn)。2001年《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第45條規(guī)定，“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”。不難看出，雖劃撥土地使用權(quán)可以抵押，但真要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，必需承擔(dān)因先繳納巨額的土地出讓金及支付金額不菲的過戶費(fèi)用而帶來的土地價(jià)值大幅縮水的風(fēng)險(xiǎn)。另外，《擔(dān)保法》中明確了可做貸款抵押的土地范圍和不能作為抵押的土地，且明確了鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，如果農(nóng)村信用社未能準(zhǔn)確把握界線，可能會(huì)導(dǎo)到抵押無效的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。顧名思義，土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是由于對(duì)已抵押土地進(jìn)行開發(fā)而帶來的一系列風(fēng)險(xiǎn)。土地要增值，必須經(jīng)過開發(fā)，按照建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部等《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》規(guī)定，“對(duì)未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款”，不具備“四證”建筑起來的房產(chǎn)應(yīng)屬于違章建筑，如果已抵押的土地開發(fā)存在“四證”不齊，則抵押權(quán)方須承擔(dān)“以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效”。

同時(shí)，作為抵押物的國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)值隨著房屋的建成而轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)之中，開發(fā)商通過取得商品房預(yù)售許可證，出售房屋后，才能將獲得的收入償還貸款及支付其他欠款。在上述過程中，如果抵押人未在獲取商品房預(yù)售許可證前償還該項(xiàng)目土地抵押的貸款，開發(fā)商為了取得預(yù)售房資格，需要抵押權(quán)人先解除土地抵押以獲得預(yù)售房許可證，然后再辦理在建工程抵押。此過程是解除土地抵押在前，重辦在建工程抵押在后，由此貸款方需承擔(dān)無擔(dān)保的“真空”風(fēng)險(xiǎn)。一旦轉(zhuǎn)為在建工程抵押，則其相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)運(yùn)而生，主要包括：

1.建設(shè)工程價(jià)款、房屋預(yù)售和消費(fèi)者購(gòu)房?jī)?yōu)先權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。2002年6月，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)）中明確，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但其行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。同時(shí)，消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。如果借款人既欠貸款，又欠建筑工程款，那么按照上述法律規(guī)定建筑工程款優(yōu)先于銀行抵押貸款受償。如果在建工程階段開發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行了預(yù)售，則按照上述規(guī)定，消費(fèi)者購(gòu)房款及權(quán)屬的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，更優(yōu)于抵押權(quán)人。因此，如果開發(fā)商將抵押給銀行的預(yù)售房產(chǎn)賣給了消費(fèi)者，而消費(fèi)者又支付了全部或大部分購(gòu)房款的，則銀行的在建工程抵押權(quán)根本無法對(duì)抗消費(fèi)者。

2.在建工程最重要的特征就是其工程尚未完成，一方面，其權(quán)屬缺乏權(quán)利憑證支撐，不排除開發(fā)商在辦理抵押之前已私下將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵債等的可能，從而導(dǎo)致在銀行行使抵押權(quán)時(shí)發(fā)生抵押房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議而導(dǎo)致抵押無效的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，由于其價(jià)值隨對(duì)在建工程的投入增加而變化，抵押時(shí)對(duì)其價(jià)值的確認(rèn)只能通過評(píng)估反映房屋未建成時(shí)的某一基準(zhǔn)時(shí)的價(jià)值，且在建工程往往還存在拖欠土地出讓金、補(bǔ)償安置費(fèi)、拆遷費(fèi)等問題，難做到準(zhǔn)確估算，從而可能高估抵押物價(jià)值而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。

3.土地囤積風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)土資源部《閑置土地處置辦法》中規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)時(shí)，可以無償收回土地使用權(quán)；但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外?？稍诂F(xiàn)實(shí)操作中，商品房預(yù)售許可證發(fā)放部門往往在未經(jīng)土地抵押權(quán)人同意就直接向開發(fā)商部門發(fā)放。由此，若已抵押的土地存在上述情形，則可能面臨最高被無償收回從而導(dǎo)致抵押物懸空的風(fēng)險(xiǎn)。

二、防范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策和建議

（一）強(qiáng)化對(duì)抵押土地的條件篩選。在客戶擁有多處可用于抵押的土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)首選地理位置優(yōu)越的土地作抵押。如果土地不可選擇，則應(yīng)慎重考慮一旦貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后土地能否及時(shí)處置變現(xiàn)，對(duì)土地不能及時(shí)變現(xiàn)的應(yīng)要求客戶增加其他抵押物，從而降低對(duì)土地抵押物處置方能還款的過于依賴；對(duì)變現(xiàn)能力低的而又無其他抵押物可供抵押的，應(yīng)慎重考慮是否授信放貸或降低授信；對(duì)將一宗土地分割抵押的，應(yīng)認(rèn)真審查其用地規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)，不能提供土地用途規(guī)劃設(shè)計(jì)的土地應(yīng)慎重考慮是否同意抵押。此外，避免用處于道路、綠地、公用活動(dòng)場(chǎng)所等公用占地位置的土地抵押。

（二）區(qū)別對(duì)待土地價(jià)值評(píng)估。在貸前調(diào)查時(shí)，客戶經(jīng)理首先應(yīng)通過憑借自身經(jīng)驗(yàn)、詢問了解其周邊價(jià)格、索要土地出讓金憑證等方式，對(duì)貸款擬抵押土地的現(xiàn)實(shí)價(jià)值進(jìn)行初步判斷。之后，可與提供土地使用權(quán)人商議，在本機(jī)構(gòu)認(rèn)定的公信力高、評(píng)估較為準(zhǔn)確的入圍評(píng)估機(jī)構(gòu)中選取一家進(jìn)行土地評(píng)估。如果評(píng)估的價(jià)值與客戶經(jīng)理自身掌握的判斷價(jià)值相比差距不大，應(yīng)認(rèn)同其評(píng)估價(jià)值；反之，則需要認(rèn)真核實(shí)其評(píng)估方法和依據(jù)是否有失公允，必要時(shí)可以更換評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行二次評(píng)估。對(duì)不與貸款經(jīng)辦社協(xié)商，自行找評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估的土地價(jià)值，原則上應(yīng)不予采納，但如果該評(píng)估機(jī)構(gòu)具備評(píng)估資質(zhì)，且經(jīng)比對(duì)與土地出讓金及所了解價(jià)值基本一致的，可慎重使用其評(píng)估結(jié)果。

（三）從嚴(yán)審查抵押土地性質(zhì)。針對(duì)因土地性質(zhì)不同而可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)盡可能選擇出讓土地作為抵押，如果因特殊情況不得不接受劃撥土地作為抵押時(shí)，應(yīng)充分考慮抵押物處置價(jià)格和需補(bǔ)償土地使用權(quán)出讓金金額（該金額可認(rèn)定為在土地登記時(shí)由土地管理部門確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明），并將貸款發(fā)放額控制在扣除出讓金后金額能足額償還一定期限內(nèi)貸款本息范圍內(nèi)。同時(shí)應(yīng)特別注意，不能單獨(dú)接受鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的集體土地使用權(quán)抵押的，如果將其范圍內(nèi)的廠房等建筑物抵押，必須要求抵押人提交集體土地所有者同意抵押的證明。以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)抵押的，抵押人也應(yīng)提交該集體土地所有者同意抵押的證明。此外，客戶經(jīng)理還要?jiǎng)?wù)必熟悉相關(guān)的法律法規(guī)，并做到與時(shí)俱進(jìn)地加以提高，避免因抵押物無效而失去貸款第二還款來源保障。

（四）充分估計(jì)和正確應(yīng)對(duì)土地開發(fā)中的各種可能性風(fēng)險(xiǎn)。

1.對(duì)用土地抵押申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的，客戶經(jīng)理除認(rèn)真審核開發(fā)商資質(zhì)、業(yè)績(jī)、信用度和資本金外，還應(yīng)認(rèn)真審查“四證”（土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證）是否齊備，不齊備的應(yīng)堅(jiān)決不以此種方式發(fā)放貸款。

2.在土地抵押貸款尚未還清之前，應(yīng)慎重同意開發(fā)商辦理預(yù)售房許可證。一般情況下，開發(fā)商辦理預(yù)售房許可證時(shí)應(yīng)先解除土地抵押，進(jìn)而置換為在建工程抵押。如果信用社同意按此方式置換抵押物，首先應(yīng)到登記部門查明用于抵押的在建工程是否被司法部門查封，如果被查封，則不得辦理在建工程抵押登記手續(xù)，而只能要求借款人歸還貸款或依法起訴來落實(shí)土地抵押權(quán)益；若未被查封，在辦理新的抵押手續(xù)過程中，最好由借款人提供其他擔(dān)保，如確無其他擔(dān)保的，應(yīng)做好事前準(zhǔn)備和提高辦貸效率，力求使變更登記手續(xù)在最短的時(shí)間內(nèi)完成，縮短貸款無擔(dān)保的“真空”時(shí)間，同時(shí)要做好保密措施，防止抵押人的其他債權(quán)人獲悉后通過司法途徑查封抵押物。

實(shí)際工作中，開發(fā)商往往是在土地抵押未解除或未經(jīng)抵押權(quán)人同意就獲取了房屋預(yù)售許可證，繼而通過現(xiàn)金或按揭貸款形式銷售出去。為了應(yīng)對(duì)商品房預(yù)售許可證發(fā)放部門未經(jīng)土地抵押權(quán)人知曉并同意前提下，憑開發(fā)商提供的相關(guān)證件復(fù)印件資料發(fā)證而導(dǎo)致抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，信用社一方面必須從源頭上建立健全切實(shí)可行的貸款監(jiān)管使用制度，并通過監(jiān)管開發(fā)商的銷售款項(xiàng)，及時(shí)收回貸款本息；另一方面要從源頭抓起，在土地抵押合同簽訂前，應(yīng)通過上門查詢等方式知曉該土地開發(fā)項(xiàng)目是否已辦商品房預(yù)售許可證，如果已取得，則不能辦理土地抵押貸款；若未取得，信用社應(yīng)在土地抵押登記的基礎(chǔ)上，同時(shí)收取建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，并函告商品房預(yù)售許可證發(fā)放部門，避免開發(fā)商通過非正規(guī)渠道取得商品房預(yù)售許可證。

為了應(yīng)對(duì)在建工程或者土地使用權(quán)已經(jīng)抵押，而后又被開發(fā)商以按揭貸款方式銷售出去帶來的二次抵押風(fēng)險(xiǎn)和消費(fèi)者購(gòu)房權(quán)益的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于放款房地產(chǎn)的抵押權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，信用社應(yīng)當(dāng)對(duì)開發(fā)商的售房行為進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控，必要時(shí)派專人入駐項(xiàng)目地，確保開發(fā)商售房回籠款用于歸還貸款。同時(shí)，一旦介入項(xiàng)目開發(fā)貸款，應(yīng)與開發(fā)商簽訂辦理商品房按揭貸款意向協(xié)議書，有效控制其銷售資金。如果按揭貸款銀行與開發(fā)抵押貸款銀行非同一銀行，在未還清土地抵押貸款前，信用社應(yīng)拒絕出具同意開發(fā)商預(yù)售房屋的證明文件。

3.為了防范在建工程承包人的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)將要求提供建設(shè)工程承包人自愿放棄工程款優(yōu)先受償?shù)臅娉兄Z作為用信的前提條件之一，如承包人是開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)，則最好要求承包人對(duì)貸款承擔(dān)連帶責(zé)任保證，并嚴(yán)密監(jiān)控貸款資金的使用，確保房地產(chǎn)貸款的投向是用于在建工程。在抵押人與承包人發(fā)生訴訟時(shí)，要及時(shí)對(duì)建筑工程價(jià)款的數(shù)額和是否在6個(gè)月內(nèi)行使權(quán)利進(jìn)行核實(shí)，必要時(shí)向法院要求以第三人身份參加訴訟，以維護(hù)自身權(quán)益。4.針對(duì)在建工程抵押的權(quán)證不齊及其價(jià)值難以確定可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，信用社一方面要加強(qiáng)對(duì)在建工程權(quán)屬的審查，防止發(fā)展商以其不具有所有權(quán)的房屋設(shè)置抵押而導(dǎo)致抵押無效。同時(shí)當(dāng)房屋竣工驗(yàn)收后，對(duì)未還清貸款的，應(yīng)及時(shí)將在建工程抵押變?yōu)椤皟勺C”齊全的房產(chǎn)抵押。另一方面，放款前要從土地出讓金繳納安置費(fèi)、拆遷費(fèi)補(bǔ)償、已投入的工程款、已完成的工作量和工程量、施工進(jìn)度和工程竣工日期等各方面情況入手，把好在建工程時(shí)點(diǎn)價(jià)值的評(píng)估關(guān)，避免高估在建工程價(jià)值。

5.為防止因開發(fā)商未按規(guī)定開發(fā)而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，信用社應(yīng)嚴(yán)格按照《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范工作的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔2010〕32號(hào)）要求，對(duì)在在土地閑置超一年以上的，一律不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款；對(duì)土地閑置超兩年和有炒地行為的，對(duì)已發(fā)放的貸款應(yīng)當(dāng)調(diào)減并采取保全措施；對(duì)可予支持的項(xiàng)目一律要求以在建工程作抵押，不輕易用土地作為抵押發(fā)放開發(fā)貸款。對(duì)極個(gè)別項(xiàng)目前景好、信用程度高、項(xiàng)目資本金占比高的開發(fā)商申請(qǐng)土地抵押，放款前應(yīng)要求開發(fā)商承諾土地一旦可能被認(rèn)定閑置土地前，無條件提供其他合法抵押物用以置換。