第一篇：物業(yè)服務(wù)合同簽訂時要注意的問題——以相關(guān)主體為視角

簽訂物業(yè)服務(wù)合同注意問題

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)注意的問題

1、注意主體的適格性

（1）注意物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的適格

《物業(yè)管理條例》第三十二條規(guī)定：從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。第三十三條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

所以，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，首先其自身必須具有相應(yīng)的資質(zhì)，再次其公司內(nèi)部從事物業(yè)管理的人員也應(yīng)當(dāng)按照國家的有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。具體資質(zhì)參見《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。（關(guān)于資質(zhì)問題要展開的話我再補充）

《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第八條：

一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。

二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

（2）注意業(yè)委會的適格

《物業(yè)管理條例》第三十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相對方，業(yè)委會的適格與否也是決定合同效力的關(guān)鍵，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定要特別注意業(yè)委會的資格問題。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)組織,是業(yè)主的一種自治組織，其代表業(yè)主為業(yè)主利益而行為。業(yè)主委員會成立，標(biāo)志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進入正常的日常運作階段。

業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（《物業(yè)管理條例》11條、12條），否則，其所簽訂的合同有可能會因主體不合格而使合同存在瑕疵。（無效或被撤銷）

2、明確合同內(nèi)容

凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。有言在先，在合同簽訂時對相關(guān)事項予以明確，在將來發(fā)生糾紛時，可以促成糾紛的順利解決。如果約定不明，會帶來很多不必要的麻煩。物業(yè)服務(wù)活動包括對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序等，服務(wù)內(nèi)容豐富、范圍較廣，每個小區(qū)的具體情況又各不相同。由于認(rèn)知上的差異，很可能導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主對合同條款的理解出現(xiàn)偏差，產(chǎn)生矛盾。因此，明確各自的權(quán)利和義務(wù)，對合同雙方來說都具有不可忽視的意義。

物業(yè)服務(wù)合同中容易因約定不明而產(chǎn)生糾紛的部分主要有：（1）收益歸屬：車庫、車位的收益歸屬，供暖、公共部位廣告、地下室出租的收益歸屬，其他公共部位收益的歸屬；（2）服務(wù)范圍和標(biāo)準(zhǔn)：哪些事項屬于物業(yè)服務(wù)范圍，哪些不屬于物業(yè)服務(wù)范圍，哪些服務(wù)可以另行收費，哪些不應(yīng)當(dāng)另行收費；約定應(yīng)符合北京市住宅物業(yè)服務(wù)等級規(guī)范（試行）一級、二級還是三級標(biāo)準(zhǔn)，如果有超過或低于該 標(biāo)準(zhǔn)的特別約定應(yīng)另行寫明（3）物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)、時間和方式，何種情況下業(yè)主享有拒交物業(yè)費的抗辯權(quán)，無正當(dāng)理由業(yè)主拒交物業(yè)費的違約責(zé)任；（4）物業(yè)管理用房的使用，有的物業(yè)公司擅自將物業(yè)管理用房出租，而物業(yè)服務(wù)合同對此卻沒有相應(yīng)規(guī)定，引發(fā)一系列行政投訴和民事訴訟；（5）合同終止的條件：期滿解除或提前解聘或不可抗力，明確業(yè)主大會、業(yè)委會、業(yè)主委員會在什么情況下可以提前解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，除經(jīng)雙方認(rèn)可的不可抗力外物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得提前解除合同；（6）合同終止后的交接：物業(yè)公司在合同終止后向業(yè)委會移交公共部位和物業(yè)管理資料的期限和方式，明確需要移交的部位和資料目錄，財務(wù)的交接。

所以在一般物業(yè)服務(wù)合同中對委托的管理服務(wù)至少應(yīng)包括五個層次的約定：（1）委托項目

委托哪些管理服務(wù)項目應(yīng)逐項寫清。如“房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理”；“共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理”；“環(huán)境衛(wèi)生”等。物業(yè)管理委托最主要的是公共性服務(wù)項目，應(yīng)逐項給予明確；同時哪些項目允許物業(yè)管理企業(yè)分包，對分包的原則要求和限制條件，也應(yīng)給予明確。

（2）各委托項目的具體內(nèi)容

各委托項目所包含的具體內(nèi)容，應(yīng)表述清楚，越詳細(xì)越好。如房屋的使用、養(yǎng)護、維修；路燈、園林綠地、機電設(shè)備、電梯、自行車房（棚）、消防、停車場、休閑廣場、連廊、溝、渠、池、井、道路等公用設(shè)施的使用、養(yǎng)護、管理和維修等。房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護和管理，項目內(nèi)容包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)??環(huán)境衛(wèi)生包括哪些部分，樓梯、樓道、場地、庭院哪些委托，哪些不委托。

不同性質(zhì)的業(yè)主和不同類型的物業(yè)在某些委托項目的具體內(nèi)容上是有很大差異的。這些差異和區(qū)別除在招標(biāo)書中明確提出外，還應(yīng)在合同談判時給予準(zhǔn)確界定。如部隊和一些政府機關(guān)在“保安服務(wù)”這一委托項目的具體內(nèi)容上與普通住宅區(qū)和寫字樓就是有較大區(qū)別的。

（3）服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)

各委托項目具體內(nèi)容的管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在定性的基礎(chǔ)上能量化的盡可能給予量化。這種量化標(biāo)準(zhǔn)有兩個層次，一是工作量的量化，二是質(zhì)量檢查評定標(biāo)準(zhǔn)的量化。如垃圾清運要一天一次，還是二天一次，這是對工作量的量化；而環(huán)境衛(wèi)生的清潔標(biāo)準(zhǔn)則屬于質(zhì)量檢查評定的標(biāo)準(zhǔn)。要注意在明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)時要少用或不用帶有模糊概念的詞語，例如“整潔”，因為是否整潔不易作出準(zhǔn)確判斷。

目前，不少物業(yè)服務(wù)合同在簽訂時對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)闡述不準(zhǔn)確。對此，中國物業(yè)管理協(xié)會印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)(試行)》(中物協(xié)[2004]1號)，各地行政管理部門也頒布了各地物業(yè)管理服務(wù)的等級標(biāo)準(zhǔn)，這些可作為合同談判簽訂時的參考和依據(jù)。

（4）管理和服務(wù)費用

各委托項目在上述的管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的相應(yīng)合理的成本或支出費用。物業(yè)管理服務(wù)是分檔次的，不同檔次收取的費用是有較大差異的。在明確了委托項目、具體內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)后，費用的確定往往是雙方爭論和討價還價的焦點。在確定合理的費用時，要經(jīng)過詳細(xì)的內(nèi)容測算和橫向比較。無論是采用包干制取費，還是酬金制付費，雙方都應(yīng)經(jīng)過一定的測算和對比。各地物價局頒布的指導(dǎo)價應(yīng)視作一個參考依據(jù)，各物業(yè)區(qū)域的規(guī)模大小與構(gòu)成均不同，對最終取費標(biāo)準(zhǔn)還應(yīng)詳細(xì)討論確定。

（5）對物業(yè)管理企業(yè)的獎懲約定條款

物業(yè)管理委托的甲乙雙方應(yīng)爭取雙贏的結(jié)果。在物業(yè)服務(wù)合同談判中，應(yīng)對物業(yè)企業(yè)的工作有相應(yīng)的獎懲條款。目前，各法規(guī)對物業(yè)管理企業(yè)的違法、違規(guī)、違約行為，對由于其工作不負(fù)責(zé)或失誤給業(yè)主造成損失或損害的情況均有一些懲罰性條款，但缺少對物業(yè)管理企業(yè)的獎勵性條款。

在合同談判時，業(yè)主可以設(shè)立一些獎勵條款，以激勵物業(yè)管理企業(yè)及其員工更好地做好物業(yè)管理服務(wù)。如，業(yè)主可設(shè)立業(yè)主獎勵基金，對有突出事跡或表現(xiàn)的員工給予一定獎勵；在酬金制的情況下，如物業(yè)管理企業(yè)在做好管理服務(wù)的前提下，其物業(yè)服務(wù)支出有較大的節(jié)約，可適當(dāng)提高酬金等。

上述五個層次足物業(yè)服務(wù)合同不可少的必備的內(nèi)容。為防止合同過長，可采用附件的形式。在《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》中，包括《物業(yè)構(gòu)成細(xì)目》、《物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)》《物業(yè)共用部位明細(xì)》、《物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)》四個附件。此外，雙方還可就具體問題增加附件。

3、明確違約責(zé)任（1）合同解除權(quán)問題

物業(yè)服務(wù)合同屬于無名合同，但其和委托合同非常的類似，而《合同法》又規(guī)定了無名合同參照最相類似的合同處理的原則，這么一來，就很可能參照委托合同給予委托方任意解除權(quán)，這對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說十分不利的。所以物業(yè)企業(yè)在簽訂合同時一定要強調(diào)物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，明確約定合同解除的條件。但《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定：業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。這條規(guī)定還是給了業(yè)主大會的單方解除權(quán)，在目前情況下，我們只能遵守。（思考：司法解釋的效力）那么，在合同中就應(yīng)該約定明確，任何一方無正當(dāng)理由解除合同的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。同時，應(yīng)對“正當(dāng)理由”予以明確。

（2）明確責(zé)任的劃分

由于物業(yè)管理活動具有生產(chǎn)與消費同時產(chǎn)生同時結(jié)束的特點，問題出現(xiàn)后不易取證，責(zé)任的界定往往成為雙方爭議的焦點，導(dǎo)致解決這些問題比解決一般合同履行中產(chǎn)生的問題要更為復(fù)雜。因此，物業(yè)服務(wù)合同在簽訂時雙方要對此有更為詳盡的約定。首先，要明確當(dāng)各類問題出現(xiàn)后，如何區(qū)分責(zé)任以及承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的前提條件；其次，要明確解決問題的方式和途徑，有時要事先約定解決的期限及費用的處理等條款。較之一般合同，物業(yè)服務(wù)合同對違約責(zé)任的界定及爭議的解決方式更應(yīng)引起重視.4、實事求是留有余地

物業(yè)服務(wù)合同雙方一旦簽訂，物業(yè)管理企業(yè)就要認(rèn)真、嚴(yán)格地履行，凡做不到位的地方物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，在合同談判中，既要實事求是，更要留有余地。

在投標(biāo)和承諾物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時，物業(yè)管理企業(yè)要量力而行，充分考慮自己的成本與實力，不要做賠本買賣。在實施物業(yè)管理時，客觀條件的約束和主觀條件的限制是搞好物業(yè)管理服務(wù)工作的基礎(chǔ)性條件，管理服務(wù)的結(jié)果只能建立在這個基礎(chǔ)之上。要注意，對經(jīng)過努力才有可能達到的一些標(biāo)準(zhǔn)，要留有余地，更不能說過頭話。反之，則很容易成為產(chǎn)生問題的根源。

5、簽訂的物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)該及時備案。附：《北京物業(yè)服務(wù)合同備案程序》

（一）受理：

申請人登錄北京建設(shè)網(wǎng)（004km.cn），進入辦事大廳，點擊物業(yè)管理動態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)填報相關(guān)內(nèi)容，并提交以下書面材料：

物業(yè)服務(wù)合同備案：

1.北京市物業(yè)服務(wù)合同備案申請表或外埠在京企業(yè)物業(yè)服務(wù)合同備案申請表（填報信息后自動生成）

2.《物業(yè)服務(wù)合同》；

3.企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；

4.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本、分支機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照副本；

5.組織機構(gòu)代碼證；

6.項目負(fù)責(zé)人身份證明、項目負(fù)責(zé)人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的勞動合同、社會保險繳納情況證明原件、聘任證明材料及項目負(fù)責(zé)人考試合格證書；

7.物業(yè)項目的合法來源證明文件；

8.事實服務(wù)的項目需提供原物業(yè)服務(wù)合同、服務(wù)現(xiàn)狀的情況說明、仲裁或司法文書等相關(guān)材料。

前期物業(yè)服務(wù)合同備案：

1.北京市前期物業(yè)服務(wù)合同備案申請表（填報信息后自動生成）

2.《前期物業(yè)服務(wù)合同》；

3.項目負(fù)責(zé)人身份證明、項目負(fù)責(zé)人與建設(shè)單位之間的勞動合同、社會保險繳納情況證明原件、聘任證明材料及項目負(fù)責(zé)人考試合格證書；

4.物業(yè)服務(wù)費用評估報告摘要。

上述材料除要求原件的外，均提交復(fù)印件（A4紙）一份，復(fù)印件需加蓋申請人印章并同時提交原件，原件核驗后退回申請人。

標(biāo)準(zhǔn)：申請材料齊全、符合法定形式

崗位職責(zé)及權(quán)限：

按照受理標(biāo)準(zhǔn)審查申請材料。

符合標(biāo)準(zhǔn)的，予以受理，向申請人制作《受理通知書》，并將申請材料轉(zhuǎn)審查人員。

不符合標(biāo)準(zhǔn)但申請材料存在可以當(dāng)場更正的錯誤的，允許申請人當(dāng)場更正；不能當(dāng)場更正的，向申請人出具《補正材料通知書》，一次性告知申請人需要補正的全部內(nèi)容，并將申請材料退回申請人。

申請事項不屬于本機關(guān)職權(quán)范圍的，向申請人出具《不予受理決定書》。

時限：即時

（二）審查：

標(biāo)準(zhǔn)：

1.申請材料齊全、符合法定形式；

2.符合《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》的規(guī)定；

3.接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)符合物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的相關(guān)規(guī)定；

4.《物業(yè)服務(wù)合同》約定的內(nèi)容符合物業(yè)管理的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和本市政策規(guī)定。

崗位職責(zé)及權(quán)限：

按照審查標(biāo)準(zhǔn)審查申請材料。

符合標(biāo)準(zhǔn)的，簽署意見后轉(zhuǎn)決定人員。

不符合標(biāo)準(zhǔn)的，書面提出意見及理由，轉(zhuǎn)決定人員。

時限：7個工作日

（三）決定：

標(biāo)準(zhǔn)：同受理、審查標(biāo)準(zhǔn)

崗位職責(zé)及權(quán)限：

對申請事項作出決定。

同意審查意見的，簽署意見，轉(zhuǎn)告知人員。

不同意審查意見的，書面提出意見及理由，轉(zhuǎn)告知人員。

時限：2個工作日

（四）告知：

崗位職責(zé)及權(quán)限：

對準(zhǔn)予備案的，制作《辦理結(jié)果通知書》，并送達申請人。

對不予備案的，制作《辦理結(jié)果通知書》，寫明理由和申請人享有的依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并將《辦理結(jié)果通知書》和申請材料退回申請人。

時限：1個工作日（不包括送達期限）

《北京市物業(yè)服務(wù)合同示范文本》為大家提供了一個很好的借鑒。我們簽訂合同時，可以予以使用，但對一些需要特別約定的事項，一定要在合同中明確。下面我們就來看一下合同。（我把合同給修改下，介時就直接打開合同給大家講解物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該注意什么。）

二、業(yè)委會應(yīng)注意的問題

1、業(yè)委會主體要適格

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)組織,是業(yè)主的一種自治組織，其代表業(yè)主為業(yè)主利益而行為。業(yè)主委員會成立，標(biāo)志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進入正常的日常運作階段。

業(yè)委會無權(quán)自主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及確定物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案或者物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容應(yīng)該經(jīng)過業(yè)主大會通過方可生效。選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。特別需要注意的是，有些小區(qū)的《管理規(guī)約》《、業(yè)主大會議事規(guī)則》對業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同的條件和方式等約定了具體規(guī)則，比如有的要求物業(yè)服務(wù)合同文本必須經(jīng)業(yè)主大會表決通過業(yè)委會方可簽訂，業(yè)委會的行為需嚴(yán)格遵守小區(qū)規(guī)則。如果程序不合法，可能導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同無效或者被撤銷。

業(yè)委會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，一般應(yīng)按照下面的流程進行：

A 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》的規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定程序由業(yè)主大會決定。

B 與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定合同條款

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)由雙方協(xié)商約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

C 簽訂物業(yè)服務(wù)合同

2、搞清楚物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì) 前文已述

3、明確約定合同內(nèi)容

約定好合同的具體內(nèi)容，對合同雙方都是有利的，業(yè)委還可以根據(jù)自己的特殊需要，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行具體的協(xié)商。大致內(nèi)容可以參見物業(yè)服務(wù)企業(yè)要約定的內(nèi)容，但下面幾點，業(yè)委會必須要注意：

（1）搞清小區(qū)公共資產(chǎn)，（2）搞清小區(qū)所有能產(chǎn)生的收費項目和費用。

（3）物業(yè)服務(wù)承諾要細(xì)化，比如保安多少人，分班情況如何，管理層多少人，衛(wèi)生綠化多少人，水電氣等維修服務(wù)多少人等，安保、綠化、衛(wèi)生等服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)及時效性是什么，物業(yè)公司每月的各項費用開支多少等等；

（4）小區(qū)哪些設(shè)施物業(yè)公司可以無償使用的，哪些方面也要和業(yè)主一樣需交納費用的

（5）協(xié)議最好一年一簽，每季度要檢查物業(yè)公司帳目情況；（6）物業(yè)公司服務(wù)不到位，如何制衡和賠償，最好要有保證金；（7）停車費、物業(yè)費、租賃費等收益總額除掉小區(qū)支出總額和物業(yè)公司合理利潤后，如何去支配，如何去監(jiān)管使用；

（8）明確約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以轉(zhuǎn)委托的事項。（9）協(xié)議草案應(yīng)向廣大業(yè)主公告，聽取業(yè)主的意見?？傊飿I(yè)公司要選好，服務(wù)協(xié)議更要規(guī)定好，以便于日后業(yè)主委員會和廣大業(yè)主進行對照檢查。好的制度和運行機制使“歪腦筋的人”無機可乘，不好的制度和運行機制也會使“好人”動起“歪腦筋”。

三、業(yè)主應(yīng)注意的問題

業(yè)主不是物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體，但作為權(quán)利的享有者和義務(wù)的履行者，業(yè)主似乎應(yīng)該才是物業(yè)服務(wù)合同的真正主體。但因為業(yè)主太過分散，為了資源的高效利用和便利，再加上現(xiàn)代高層建筑的發(fā)展并進而產(chǎn)生的共有區(qū)域的出現(xiàn)，業(yè)主便不得不組成業(yè)主大會，通過業(yè)主大會來集體行使自己的權(quán)利。

業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)是業(yè)委會，業(yè)委會需根據(jù)業(yè)主大會的決定簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主可行使自己的監(jiān)督權(quán)利，以確保業(yè)委會代表自身的利益行使權(quán)力。

《物權(quán)法》第七十八條 【業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定效力】業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

1、監(jiān)督業(yè)主大會做出決定的程序是否合法，是否達到了法定的或《管理規(guī)約》約定的最低人數(shù)比例。

2、對于業(yè)主大會的決議侵害自己利益的（如同意住改商），可向法院起訴依法維護自己的合法權(quán)益。

3、對公布的《物業(yè)服務(wù)合同草案》進行審查并提出建議，對損及自身利益的可以要求業(yè)委會修正。

4、當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照約定提供服務(wù)時，可行使自己的抗辯權(quán)。

5、審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)及其收費標(biāo)準(zhǔn)是否符合規(guī)定。附：《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》

四、前期物業(yè)服務(wù)合同中建設(shè)單位應(yīng)注意的問題

前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，包含主要內(nèi)容為前期物業(yè)管理階段的服務(wù)費用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、雙方的權(quán)利義務(wù)等。開發(fā)商在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時應(yīng)注意以下幾個方面的問題：

1、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。（22）

2、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

3、住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

4、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

5、前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

6、新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置（具體到樓棟、房號）。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。（《北京市物業(yè)管理辦法》第7條）

7、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。

物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

8、業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進行物業(yè)共用部分查驗交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交下列資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖；

（三）竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；

（四）設(shè)施設(shè)備的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護保養(yǎng)記錄；

（五）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（六）業(yè)主名冊；

（七）物業(yè)管理必需的其他資料。

全體業(yè)主承接前應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分進行查驗，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行查驗。全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進行查驗。

五、前期物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)注意的問題

1、建設(shè)單位是否在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

2、物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，是否對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

3、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同是否包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。

5、建設(shè)單位是否按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第二篇：業(yè)主大會發(fā)言稿：物業(yè)服務(wù)合同簽訂

業(yè)主大會發(fā)言稿：物業(yè)服務(wù)合同簽訂

2013年7月19日，對于中山坦洲xx花園是一個劃時代意義的日子，三年多的努力，三年多的抗?fàn)帲?年前，依照法律程序建立業(yè)主大會籌備組，召開第一次業(yè)主大會，盡管遭遇2012年7月8日中山市中頤物業(yè)公司在政府工作人員眼皮底下對業(yè)主大會計票現(xiàn)場實施打砸搶事件，于2012年7月12日迫于各界支持還是成功備案xx花園首屆業(yè)委會，并將參與打砸搶的物業(yè)經(jīng)理及相關(guān)人員繩之以法！自業(yè)委會成立堅持每周召開委員周例會商議小區(qū)事務(wù)，歷時376天，經(jīng)歷過無數(shù)爭執(zhí)，抗?fàn)帲≡趶V大業(yè)主的團結(jié)參與下，小區(qū)志愿者不辭辛勞的工作中于2013年3月至6月成功召開了xx花園第二次業(yè)主大會，經(jīng)過業(yè)委會各委員的反復(fù)推敲、業(yè)主律師無償提供法律援助，一份長達88頁，包含15個附件的《物業(yè)管理服務(wù)合同》于昨天成功簽署。

很多業(yè)主自買房以來從沒有在意過自己與物業(yè)簽署的《前期物業(yè)管理協(xié)議》，原因是在簽署之初由于完全沒有“議價能力”，你樂意簽得簽，不樂意簽也得簽，于是就只好“被動而簽”。

國家建設(shè)部正式向全國推廣的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》標(biāo)準(zhǔn)格式文本中，對“前期物業(yè)管理”作了這樣的定義：前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。這說明“前期物業(yè)管理”，有別于一般意義的物業(yè)管理。

一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司后開始，而“前期物業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會成立之前。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機構(gòu)，但已有部分業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務(wù)，那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位，或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔(dān)物業(yè)管理和服務(wù)工作。而我們xx花園的前期物業(yè)公司正是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司。

也就是說，以前的物業(yè)服務(wù)，只是一個臨時代管性質(zhì)的服務(wù)，而我們很多業(yè)主并不十分明白這里面的彎彎繞，把這樣一個臨時性、階段性的管理者當(dāng)成了長期性、永久性的管理者，而這個“前期物業(yè)”仗著開發(fā)商的錢勢也一點不把自己當(dāng)外人，一副“奉天承運”的架勢，在小區(qū)內(nèi)毫不作為，而業(yè)主只能忍氣吞聲。前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂時，是開發(fā)商提供的格式合同，是在開發(fā)商不簽不給鑰匙的脅迫下簽訂的。合同條款上，物業(yè)公司的責(zé)任很少，并且規(guī)定不具體，違約沒有處罰條款；但對業(yè)主交付物業(yè)費的約束時間卻很嚴(yán)，如有延遲則要求交納遲滯金。存在非常明顯的不對等狀況； 該合同沒有合同期限，業(yè)主利益沒法保證。

現(xiàn)在，正式的物業(yè)管理者是在業(yè)主委員會成立之后，業(yè)主委員會依據(jù)業(yè)主大會的決議與物業(yè)公司簽定了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，這才是一個全體業(yè)主聘用的有服務(wù)條款有合同期限的服務(wù)企業(yè)。

所以，我們要對今天的物業(yè)管理者說，遵守合同，履行協(xié)議，認(rèn)清形勢、端正位置、努力工作，服務(wù)小區(qū)，共建和諧，莫把瓷碗當(dāng)鐵碗。

一份長達88頁，包含15個附件的《物業(yè)管理服務(wù)合同》于昨天成功簽署，和所有業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)和利益休戚相關(guān)，請各位業(yè)主務(wù)必認(rèn)真學(xué)習(xí)了解，需要查閱合同的業(yè)主可以上xx花園官方微博，也可憑房產(chǎn)證復(fù)印件或身份證到業(yè)委會查閱，業(yè)委會也計劃組織xx花園樓長志愿者學(xué)習(xí)了解xx花園包含15個附件的《物業(yè)管理服務(wù)合同》。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)的同時也遵守《xx花園管理公約》，行駛業(yè)主權(quán)利的同時也盡到業(yè)主該盡到的義務(wù)。同時一個擁有近7000戶的龐大小區(qū)業(yè)主大會工作量很大，需要大量人力，我們需要更多的志愿者站出來，“眾人拾柴火焰高，千斤重?fù)?dān)萬人挑”，為了自己、為了家園、為了切身利益，請愿意為小區(qū)公益事業(yè)服務(wù)的鄰居朋友踴躍加入到樓長、志愿者的行列！xx花園首屆業(yè)委會全體委員歡迎每一位志愿者的到來，我們將本著公平、公正、公開的原則，以業(yè)主利益高于一切為前提，維護大多數(shù)業(yè)主利益，全心全意為業(yè)主服務(wù)，為小區(qū)的規(guī)范管理出力。相信在全體業(yè)主的積極參與下xx花園一定會規(guī)范化、制度化、法律化、人文化走向新時代！

最后，祝xx花園明天會更好！

向為小區(qū)事務(wù)關(guān)心、支持、工作、積極配合的業(yè)主鞠躬敬禮！

謝謝大家！

第三篇：前期物業(yè)服務(wù)合同什么時候簽訂

篇一：前期物業(yè)服務(wù)合同范本

附件： 合同編號：

前期物業(yè)服務(wù)合同 234-第三條 乙方確定的本物業(yè)服務(wù)項目負(fù)責(zé)人為：，聯(lián)系電話：。（項目負(fù)責(zé)人及主要專業(yè)技術(shù)與管理人員基本情況見附件四）。第四條 乙方提供的前期物業(yè)服務(wù)為以下內(nèi)容：

1.負(fù)責(zé)制定本物業(yè)服務(wù)工作計劃并組織實施；保管與本物業(yè)相關(guān)的工程建設(shè)等檔案資料；根據(jù)法律、法規(guī)和《臨時管理規(guī)約》的授權(quán)制定本物業(yè)有關(guān)管理服務(wù)制度。、季度服務(wù)工作計劃應(yīng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示；

2.負(fù)責(zé)本物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護、管理，包括但不限于：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳等；

3.負(fù)責(zé)本物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括但不限于：共用的上下水管道、落水管、排污管道、化糞池、溝渠、道路、共用照明、中央空調(diào)、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、電子監(jiān)控設(shè)備、建筑物防雷設(shè)施及自行車棚、停車場等。屬于水、電、氣、通訊、有線電視等專業(yè)單位管理、維護的設(shè)施設(shè)備，以及納入市政管理的道路除外；

4.負(fù)責(zé)本物業(yè)共用綠地、花木、景觀小品、體育文化設(shè)施等的維護與管理 ；

5.負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運等；

6.負(fù)責(zé)對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通與車輛停放秩序的管理及相關(guān)設(shè)施的維護；

7.協(xié)助做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護和安全防范工作，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等。

-篇二：物業(yè)與地產(chǎn)簽署的 前期物業(yè)服務(wù)合同 前期物業(yè)服務(wù)合同 第一章總 則

第一條 本合同當(dāng)事人 委托方（以下簡稱甲方）： 組織名稱： 法定代表人： 地址： 聯(lián)系電話：

委托方（以下簡稱乙方）： 法定代表人： 地址： 聯(lián)系電話：

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將（物業(yè)名稱）委托給乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。第二條物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：名稱：座落位置：市 區(qū)路（街道）號 占地面積：-------------平方米；建筑面積：平方米

多層棟數(shù)： 高層棟數(shù)： 設(shè)備設(shè)施情況：基本完好

第三條乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和 物業(yè)使用人均應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第二章委托服務(wù)事項

第四條房屋建筑共有部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括；樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體 結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳。

第五條公共設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括；共用的上下水管道、落水井、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調(diào)、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯。第六條市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)建物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下 水管道、溝渠、池、井、停車場。

第七條公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。

第八條附屬配套建筑和設(shè)施維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所。第九條公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共樓道、通道、電梯間、走廊、小區(qū)內(nèi)道路、公共場地的 清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。

第十條交通與車輛停放秩序的管理，包括停車場管理和車輛進出管理。

乙方在征得甲方同意后，可利用本物業(yè)區(qū)域的公共場地，取得停車服務(wù)許可，對外開展停車服務(wù)，本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)區(qū)域的公共場地停放，車位使用人應(yīng)與乙方簽訂專項合同。

第十一條 維護公共秩序、小區(qū)安全，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤。

前款約定的事項不含業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管責(zé)任。雙方另行簽訂人身、財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管專項合同的，以專項合同的約定執(zhí)行。第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。第十三條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動。

第十四條 負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用；

1、物業(yè)服務(wù)管理費；

2、電梯費；

3、停車費

第十五條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反【業(yè)主臨時公約】的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕 重，采取規(guī)勸、制止、上報相關(guān)部門等措施。第十六條 其它委托事項 第三章 雙方權(quán)利義務(wù) 第十七條 甲方權(quán)利義務(wù)

1、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案和制度。

2、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。

3、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)計劃、財務(wù)預(yù)算及決算。

4、負(fù)責(zé)制定【業(yè)主臨時公約】和提供【住宅使用說明書】、【住宅質(zhì)量保證書】，并將其作為房屋銷售合同的附件。

5、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達到國家驗收標(biāo)準(zhǔn)要求。

保修責(zé)任內(nèi)房屋、設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護和房屋建設(shè)遺留質(zhì)量問題，按以下方式處理：（1）甲方負(fù)責(zé)返修；

（2）委托乙方返修，支付全部費用；（3）外委

6、在合同生效之日起安物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的比例千分之三到千分之五的面積向乙方提供物業(yè)管理用房（產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主）由乙方無償使用。

7、在物業(yè)管理交接驗收時，負(fù)責(zé)向乙方提供和移交物業(yè)管理相關(guān)資料：

（1）規(guī)劃圖、竣工總面圖，單體建筑、建筑、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程 竣工圖等竣工驗收資料；

（2）設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說明書；（4）物業(yè)服務(wù)所必須的其他資料。

8、當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定繳納物業(yè)管理費用時，協(xié)助乙方催繳或以其他方式償付；

9、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前 發(fā)生的管理遺留問題；

10、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；

11、應(yīng)將本合同在訂立之日起十五日內(nèi)，向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政管理部門備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；

第十八條乙方權(quán)利義務(wù)

1、按照國家和本市有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范以及本服務(wù)合同進行管理、提供專業(yè)化的服務(wù)；

2、起草物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分的使用要求、注意事項和物業(yè)服務(wù)制度；

3、依照本合同和有關(guān)規(guī)定收取服務(wù)費用；

4、可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

5、按本合同第十七條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反【業(yè)主臨時公約】的行為進行處理；

6、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)范，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)注意事項和禁止行為，定力書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；接受業(yè)主的監(jiān)督，定期向業(yè)主報告物業(yè)服務(wù)合同履行 情況和物業(yè)服務(wù)費用收支情況，并予以

公示；在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費項目和標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主提 供專項服務(wù)的收費項目和標(biāo)準(zhǔn)；

7、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后有乙方組織實施；

8、協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為，維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序；

不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分的用途；對本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，需與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后，報有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實施；

9、不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)以外的經(jīng)營活動；

10、不得在處理物業(yè)管理事務(wù)的活動中侵犯業(yè)主的合同權(quán)益； 第四章 物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)

第十九條 乙方需按下列 約定，實施管理目標(biāo)；

1、房屋外觀：完好整潔；每年組織實施清洗外墻一次（費用由業(yè)主承擔(dān)）；走廊樓梯等每二年粉飾一次；公共防盜門每年刷新一次；

2、設(shè)備運行：電梯按規(guī)定時間24小時不間斷運行；水泵、發(fā)電機等設(shè)備每日檢查一次；

3、房屋及設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護：屋面及房屋滲漏三個工作日內(nèi)修好；

4、公共環(huán)境：道路每日清掃；室內(nèi)外排水在上汛前進行清理和疏通一次。

5、清潔衛(wèi)生：

（1）公共場地每天以高標(biāo)準(zhǔn)每天清掃一次；（2）電梯衛(wèi)士每天清掃、保潔一次；（3）定期組織實施化糞池清掏；

6、綠化：綠地完好率達到90%以上；

7、交通秩序：室內(nèi)（外）停車場24小時保管；

8、保安：實行24小時保安制度，崗位設(shè)置2個，24小時輪流值守；

9、急修：水電急修不超過30分鐘，其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，由專項服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)備設(shè)施應(yīng)在30分鐘內(nèi)告知。第五章物業(yè)服務(wù)費用和維修費用

第二十條 物業(yè)服務(wù)費，包括管理、房屋設(shè)備運行、維護公共秩序、小區(qū)安全、日常維修以 及提供物業(yè)服務(wù)的其他公共性服務(wù)收費。

物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后，已售房屋由業(yè)主承擔(dān)，未收房屋由建設(shè)單位承擔(dān)。

1、本物業(yè)服務(wù)費，由乙方按以下收費標(biāo)準(zhǔn)收取。（1）住宅：/月*平方米（2）公建：元/月*平方米

2、業(yè)主逾期不交納物業(yè)管理費的，按日加收應(yīng)繳納費用千分之三的滯納金。

第二十一條共用的專項設(shè)備運行的能源消耗，應(yīng)設(shè)獨立計量表核算，合理分?jǐn)傆嬍?。第五?物業(yè)服務(wù)費和維修費用

第二十二條房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護、大中修、更新費用承擔(dān)：

1、保修期內(nèi)屬保修范圍的由甲方承擔(dān)；

2、不屬保修范圍的，由該共有部分業(yè)主按建筑面積比例承擔(dān)。第二十三條乙方對接受業(yè)主委托，提供專項服務(wù)，專項服務(wù)的內(nèi)容和費用由當(dāng)事人自行 約定。

第二十四條其他約定

第六章 委托服務(wù)期限

第二十五條委托服務(wù)期限暫定為 年，年月日起

至 年 月日止。合同期滿或業(yè)主委員會成立，與選聘或續(xù)聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同自然終止。第七章 違約責(zé)任

第二十六條乙方違反合同第五章的約定，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退； 造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。第二十七條甲方違反合同第十七條義務(wù)的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán) 要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的乙方有權(quán)解決合同；造成乙方經(jīng)濟損 失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟賠償。

第二十八條乙方違反合同第四章的約定，未能達到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方 限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)解除合同；造成甲方經(jīng)濟損失的乙方應(yīng)給予 甲方經(jīng)濟賠償。

第二十九條因違約而需解除本合同的，提出解除合同的一方應(yīng)及時通知對方，合同自書 面通知到達對方時即行解除，并在二十日內(nèi)辦理交接。如有異議，可請求人民法 院或仲裁機構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

第三十條 本合同自 起生效

甲方簽章 ：乙方簽章：

法定代表人： 法定代表人：

年 月日篇三：前期物業(yè)服務(wù)合同(參考樣本)(1)前期物業(yè)服務(wù)合同

甲方： 浙江建工綠園臵業(yè)有限公司 ； 法定代表人： 電話： ；

地址： 衢州市花園省五建大樓五樓 ； 乙方：衢州市花苑物業(yè)管理有限公司 ；

法定代表人： 李志蘭 電話 3069080*** ； 地址： 衢州市柯城區(qū)衢化望江花苑 ； 資質(zhì)等級： 三級。第一章 物業(yè)基本情況 第一條 物業(yè)基本情況: 物業(yè)名稱 綠園〃香溪美庭 ； 物業(yè)類型 住宅 ；

座落位臵 衢州市七溪道和廠前路交叉口北側(cè) ； 建筑面積約 32033平方米。物業(yè)管理區(qū)域四至： 東至 ；南至 ； 西至；北至。

（規(guī)劃平面圖見附件一，物業(yè)構(gòu)成明細(xì)見附件二）。第二章 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量

第二條 甲方按相關(guān)規(guī)定向乙方移交物業(yè)管理用房和交繳相關(guān)費用： 前期物業(yè)服務(wù)綜合費(不含公共部位水電費)：住宅(包括地下貯藏間)按其擁有建筑面積 0.4 元/㎡/月、非住宅（商業(yè)物業(yè)等）按其擁有建筑面積 0.6 元/㎡/月、大架空層 15 元/間/月 物業(yè)保修金： 元(指物業(yè)保修委托物業(yè)公司的)前期開辦費： 肆萬元整（物業(yè)公司進場后一周內(nèi)一次性支付）

前期物業(yè)服務(wù)費補貼： 捌萬元整（物業(yè)交付后一周內(nèi)支付50%，第二個物業(yè)服務(wù)年開始前一周內(nèi)支付剩余50%）

物業(yè)管理辦公用房：平方米（按政府有關(guān)部門審批交付，不包括門崗、監(jiān)控室等設(shè)備用房）物業(yè)經(jīng)營用房：平方米（按政府有關(guān)部門審批交付,不包括門崗、監(jiān)控室等設(shè)備用房）前期物業(yè)服務(wù)綜合費、以物價局審核標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容： 交付前

1、本合同簽訂生效后，乙方提出的合理意見，甲方應(yīng)及時進行解決；

2、甲方在施工過程中如與原設(shè)計有變動的，應(yīng)及時告知乙方；

3、乙方要協(xié)助甲方做好套內(nèi)驗收工作，發(fā)現(xiàn)問題及時以書面形式反饋給甲方，甲方要及時進行處理；

4、甲方要求提前進場服務(wù)的，服務(wù)費用由甲方承擔(dān)。交付后：

1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)共用部位明細(xì)見附件三）；

2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)見附件四）；

3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；

4、附屬建筑物、構(gòu)筑物，配套建筑及其設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理；

5、業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護，在當(dāng)事人提出委托時，乙方原則上應(yīng)接受委托，但收費由當(dāng)事人雙方協(xié)商。

6、公共綠化的養(yǎng)護和管理；

7、車輛停放秩序管理，乙方應(yīng)在禁止停車場地設(shè)立警示標(biāo)志以告示業(yè)主，切實做好非停車場地?zé)o違章停車；

8、安全防范、公共秩序維護等事項的協(xié)助管理；

9、裝飾裝修管理服務(wù)；

10、物業(yè)檔案資料管理。

第四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的其他服務(wù)包括以下事項：

1、在本物業(yè)保修期內(nèi)代為保修的，費用由保修責(zé)任人承擔(dān)；

2、保修期內(nèi)的保修范圍與保修責(zé)任由甲方承擔(dān)；

3、超過保修期，按物業(yè)專項維修資金的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

4、保修期的界定按政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五條 乙方提供的前期物業(yè)服務(wù)應(yīng)達到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)見（附件五））。

第六條 單個業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費用由雙方另行商定。第三章 服務(wù)費用

第七條 本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)參照三級收費，收費按包干制方 式：

物業(yè)服務(wù)綜合費由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，包干使用，盈余或虧損均由乙方享有或承擔(dān)，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、物業(yè)服務(wù)綜合費收費標(biāo)準(zhǔn)（以物價局審核標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行）： 多層住宅： 0.4 元/月.平方米； 大架空層： 15 元/月.間；

產(chǎn)權(quán)不屬于業(yè)主的其它住宅物業(yè)：0.4元/月.平方米、非住宅物業(yè)：0.6元/月.平方米。業(yè)主改變物業(yè)設(shè)計用途的按商業(yè)物業(yè)交納物業(yè)服務(wù)綜合費

2、物業(yè)交付前一周內(nèi)，甲方向乙方支付50%前期物業(yè)服務(wù)費補貼，第二個物業(yè)服務(wù)年開始前一周內(nèi)支付剩余50%。

物業(yè)服務(wù)綜合費用主要用于以下開支：

（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（2）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的管理維護；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（6）辦公費用；

（7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）法定稅費；

（9）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤；（10）其它支出。

乙方按照上述標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)綜合費，并按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。

2、一般裝璜垃圾清運費：按[100㎡以下(含100㎡)為200元、100㎡以上為250元，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納；

3、裝修押金1000元/戶(不計息)，裝修竣工的物業(yè)經(jīng)驗收并使用6個月，毗鄰住戶無疑義后（簽字確認(rèn)），憑有效票據(jù)退還押金。

4、公共能耗按實分?jǐn)偂?/p>

5、物業(yè)已交付，物業(yè)服務(wù)綜合費均按100%向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納。

第八條 業(yè)主接到支付通知書次月起交納物業(yè)服務(wù)綜合費用，甲方不得對業(yè)主的物業(yè)服務(wù)綜合費用作出減免的承諾。

物業(yè)已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)綜合費用由甲方全額交納。

業(yè)主約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費約定，業(yè)主應(yīng)及時書面告知乙方。第九條 物業(yè)服務(wù)綜合費按 年 交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在房屋交付當(dāng)日交納第一個服務(wù)年的費用，自第二個服務(wù)年起三個月內(nèi)為業(yè)主繳費期，第四個月至第六個月為催費期，超過六個月未繳費的，視為違約；逾期繳納的每天按全年物業(yè)綜合服務(wù)費用總額的千分之一收取滯納金，對經(jīng)催繳仍未繳納的將按相關(guān)法律法規(guī)解決。第四章 物業(yè)的經(jīng)營與管理

第十條 停車場收費分別采取以下方式：

1、地面停車車位屬于全體業(yè)主共有的，車位使用人應(yīng)按露天車位 100元/個〃月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車泊位租賃費，該費用用于彌補物業(yè)服務(wù)費用；

2、地面停車車位屬于甲方所有、委托乙方管理的，業(yè)主和使用人有優(yōu)先使用權(quán)，車位使用人應(yīng)按露天車位 60 元/個〃月的標(biāo)準(zhǔn)向甲方交納停車泊位租賃費； 乙方按車位15元/個〃月的標(biāo)準(zhǔn)向甲方收取傭金。

閑臵的車位甲方應(yīng)按車位15元/月〃月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方繳納物業(yè)綜合服務(wù)費。

3、地下停車位所有權(quán)或使用權(quán)已轉(zhuǎn)讓給業(yè)主的應(yīng)按車位 15 元/個〃月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納物業(yè)綜合服務(wù)費。

4、臨時停車按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十一條 乙方應(yīng)與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車管理服務(wù)等方面的權(quán)利義務(wù)。

第十二條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會所屬（甲方或全體業(yè)主）所有。

第四篇：簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》應(yīng)把握的要點

簽《物業(yè)服務(wù)合同》應(yīng)注意的幾個方面

明確委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限

在服務(wù)合同里一定要明確物業(yè)公司是管理小區(qū)全部的物業(yè)工作，還是只負(fù)責(zé)某一項服務(wù)內(nèi)容。如果約定不明，會帶來很多不必要的麻煩。

例如某小區(qū)業(yè)主委員會通過招標(biāo)聘用了一家物業(yè)公司，委托其管理小區(qū)的全部物業(yè)內(nèi)容。而該公司在接手以后，除了物業(yè)費是自己收取外，其余的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容全部以低價委托給其他沒有業(yè)務(wù)的物業(yè)企業(yè)，來賺取其中的差價。而受委托的物業(yè)企業(yè)以低價承接該業(yè)務(wù)后，由于成本的原因，只能是降低服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。

如果業(yè)主委員會在服務(wù)合同里沒有約定詳細(xì)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，也沒有約定該物業(yè)公司不得將服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)委托給第三方的話，業(yè)主只能是白受損失。所以如果業(yè)主委員會是看中了某家物業(yè)公司的品牌和服務(wù)質(zhì)量，那就要在服務(wù)合同中約定詳細(xì)服務(wù)內(nèi)容和具體的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并且約定該公司不得將服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)委托給第三方，否則承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

除了《物業(yè)管理條例》規(guī)定的業(yè)主委員會擁有的權(quán)利外，其它一些權(quán)利，也應(yīng)在服務(wù)合同里更具體地約定:

例如，由業(yè)主委員會收取物業(yè)費后轉(zhuǎn)交給物業(yè)公司、物業(yè)公司應(yīng)為業(yè)主委員會提供相應(yīng)的辦公場所、業(yè)主委員會的主要領(lǐng)導(dǎo)人可以從物業(yè)費中提取補貼、業(yè)主委員會對物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量有權(quán)提出意見并可要求其限期整改等內(nèi)容。同時，業(yè)主委員會應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，督促業(yè)主按時交納物業(yè)費，積極配合物業(yè)公司工作，尊重物業(yè)公司專業(yè)化的管理方式和措施等。明確物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)

本著權(quán)利和義務(wù)對等的原則，在賦予物業(yè)公司管理整個小區(qū)日常事務(wù)權(quán)利的同時，也要明確物業(yè)公司所承擔(dān)的義務(wù)，并且盡可能地明確責(zé)任，例如保安失職導(dǎo)致業(yè)主物品被盜，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；物業(yè)公司在使用物業(yè)費時，必須有明確的記錄并向業(yè)主委員會公開賬目等。

對違約責(zé)任的約定

要在服務(wù)合同里明確物業(yè)公司違反約定應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，約定的責(zé)任要具有實用性和可操作性，不要約定成一些大而空的法規(guī)內(nèi)容。特別是對提前解聘的物業(yè)公司不及時退出的情況，雖然新的《物業(yè)管理條例》規(guī)定了國家行政機關(guān)對其處罰的內(nèi)容，但是它彌補不了給業(yè)主帶來的實際損失，所以一定要約定如果出現(xiàn)這種情況，物業(yè)公司每拖一天就要承擔(dān)一天的違約金，這樣才能有效保護全體業(yè)主的利益。

第五篇：以鄉(xiāng)村醫(yī)生為主體的家庭醫(yī)生簽約式服務(wù)

以鄉(xiāng)村醫(yī)生為主體的家庭醫(yī)生簽約式服務(wù)

鄉(xiāng)村醫(yī)生是中國農(nóng)村醫(yī)療衛(wèi)生發(fā)展中的一支重要隊伍，他們長期生活在農(nóng)村，具有熟悉所在村村民情況、醫(yī)療技術(shù)得到村民認(rèn)可、具有良好口碑、能協(xié)調(diào)處理各類關(guān)系等特點。

為充分發(fā)揮鄉(xiāng)村醫(yī)生的優(yōu)勢與特點，創(chuàng)新農(nóng)村醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)服務(wù)模式，進一步強化農(nóng)村基本公共衛(wèi)生服務(wù)任務(wù)的落實，促進分級診療和有序就醫(yī)格局的形成，不斷提升農(nóng)村居民健康保障水平。我鄉(xiāng)立足鄉(xiāng)情，充分發(fā)揮區(qū)域內(nèi)鄉(xiāng)村醫(yī)生隊伍優(yōu)勢，在鄉(xiāng)衛(wèi)生院專業(yè)技術(shù)人員指導(dǎo)下，開展以鄉(xiāng)村醫(yī)生為主體，以全科醫(yī)生為指導(dǎo)，以社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)團隊為依托的家庭醫(yī)生簽約式服務(wù)。在充分告知、自愿簽約、自由選擇、規(guī)范服務(wù)的原則下與服務(wù)家庭簽訂協(xié)議，為居民提供主動、連續(xù)、綜合的健康責(zé)任制管理服務(wù)。

什么是家庭醫(yī)生式服務(wù)？

我鄉(xiāng)的家庭醫(yī)生式服務(wù)是以鄉(xiāng)村醫(yī)生為主體，以全科醫(yī)生為指導(dǎo)，以社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)團隊為依托，借鑒先進的家庭醫(yī)生服務(wù)理念，充分發(fā)揮村衛(wèi)生室方便、快捷的特點，按照分片包干、責(zé)任制管理的要求，在充分告知、自愿簽約、自由選擇、規(guī)范服務(wù)的原則下與服務(wù)家庭簽訂協(xié)議，讓鄉(xiāng)村醫(yī)生與農(nóng)戶間建立相對穩(wěn)定的服務(wù)關(guān)系，為農(nóng)民提供主動、連續(xù)、綜合的健康責(zé)任制管理服務(wù)。

家庭醫(yī)生式服務(wù)如何開展？

家庭醫(yī)生式服務(wù)主要依靠社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)團隊來開展，一只完整的社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)團隊由全科醫(yī)師、鄉(xiāng)村醫(yī)生、社區(qū)護士、預(yù)防保健人員等組成。農(nóng)民只需在居住地的社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機構(gòu)自由選擇服務(wù)團隊，無需繳納任何費用，簡單簽署一份《家庭醫(yī)生式服務(wù)協(xié)議書》，便可免費享受健康“點對點”服務(wù)。家庭醫(yī)生式服務(wù)都包含哪些內(nèi)容？

簽約農(nóng)民在享受《浙江省基本公共衛(wèi)生服務(wù)規(guī)范》所規(guī)定的基本公共衛(wèi)生和基本醫(yī)療服務(wù)的基礎(chǔ)上，還可享受到以健康管理為主要內(nèi)容、主動服務(wù)為主要形式的四類個性化的服務(wù)和優(yōu)惠措施：

（一）“健康狀況我指導(dǎo)”--個人健康評估及規(guī)劃。首先為居民建立健康檔案，根據(jù)居民個人健康信息，于簽約后1個月內(nèi)完成首次健康評估，其后每年年初對其進行1次健康狀況評估，并根據(jù)評估結(jié)果，量體制訂1份目標(biāo)明確、操作性強的個性化的健康規(guī)劃。使居民不僅知道自己的健康狀況，同時知道如何自我干預(yù)。在年底服務(wù)完成后，進行效果評估，并調(diào)整下一年服務(wù)規(guī)劃。

（二）“健康信息早知道”--健康“點對點”管理服務(wù)。根據(jù)簽約家庭健康狀況，提供有針對性的健教資料，及時將健教材料發(fā)放到簽約家庭，每年不少于1份，并做好知識解讀。

及時將健康大課堂和健康教育講座等健康活動信息和季節(jié)性、突發(fā)性公共衛(wèi)生事件信息告知簽約家庭，每年不少于1份。居民也可通過撥打“健康通”進行健康咨詢。

（三）“分類服務(wù)我主動”--根據(jù)居民不同健康狀況和需求，以慢性病患者為重點服務(wù)對象，提供主動健康咨詢和分類指導(dǎo)服務(wù)，每年不少于4次。

（四）“貼心服務(wù)我上門”--對空巢、****不便并有需求的老年人提供上門健康咨詢和指導(dǎo)服務(wù)。上門服務(wù)內(nèi)容可包括：查體、康復(fù)、護理、中醫(yī)適宜技術(shù)。

（五）“慢病用藥可優(yōu)惠”—對于醫(yī)療保險社區(qū)目錄新增用于治療高血壓、糖尿病、冠心病、腦卒中的藥品，取消個人先行負(fù)擔(dān)的10%費用。