第一篇：物業(yè)收費(fèi)難的原因分析與對策

物業(yè)收費(fèi)難的原因分析與對策

物業(yè)收費(fèi)難，是目前多數(shù)物業(yè)公司所面臨的窘境，也是全國很普遍的現(xiàn)象。物業(yè)管理作為構(gòu)建和諧社區(qū)的細(xì)胞，在發(fā)達(dá)的城市、地區(qū)是沒有物業(yè)管理不購房的。而在內(nèi)地大多數(shù)縣域人們心中，物管思想?yún)s還很為被動。房子是業(yè)主買的，買房花錢就不少了，現(xiàn)在還交上一筆不小的物管費(fèi)？為何人家不繳費(fèi)，我們小區(qū)要交費(fèi)？我不要你們的服務(wù)！水電費(fèi)我交，我就不交物管費(fèi)！你就是搞搞衛(wèi)生，找?guī)讉€保安看看門，要哪么多人交物管費(fèi)？物管費(fèi)不是開發(fā)商出嗎？凡此種種，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)收繳率低，使許多物管企業(yè)入不敷出。

一、當(dāng)前物業(yè)收費(fèi)管理狀況。

最新抽樣調(diào)查結(jié)果顯示:南昌市商品房小區(qū)平均物業(yè)收費(fèi)率僅為約65％。目前本市約有一半的商品房小區(qū)物業(yè)管理舉步維艱。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一般小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)率能達(dá)到75％，在南昌地區(qū)就屬于較好的。很多物業(yè)管理企業(yè)僅能達(dá)到50％左右，基本上處于虧損狀態(tài)。不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存。一般來說，物業(yè)費(fèi)收繳率低于80％，物業(yè)公司就難以維持正常的經(jīng)營管理活動。

市消費(fèi)者協(xié)會介紹，今年法院接到開發(fā)商、物業(yè)公司起訴業(yè)主侵犯人權(quán)和物權(quán)的案例越來越多。目前，由物管收費(fèi)而引發(fā)的投訴占物管投訴總件數(shù)的80％左右。與此同時(shí)，業(yè)主狀告物業(yè)公司的訴訟官司也越來越多，物管企業(yè)疲于奔命。甚至出現(xiàn)了多起業(yè)主與物業(yè)公司互相斗毆的案例。最有名的事例是南昌賢士花園的業(yè)主充分行使自己的權(quán)力，炒掉原來的物業(yè)管理公司，聘請了新的物管公司，一時(shí)成了南昌的新聞。

當(dāng)物業(yè)收費(fèi)難成為一種普遍現(xiàn)象，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾越來越大，訴訟官司越來越多，甚至成為一種受到普遍關(guān)注的社會問題的時(shí)候，必然有其深刻的社會背景和原因。我們必須找出其發(fā)生和存在的深層次的原因，努力從根源上解決物業(yè)收費(fèi)難問題。

二、物業(yè)收費(fèi)難的原因

（一）、社會對物業(yè)管理的認(rèn)識還處在一個較低水平。現(xiàn)實(shí)情況表明，“花錢買服務(wù)”的物管消費(fèi)觀念在市民中尚未普遍形成，多數(shù)人對物業(yè)管理的認(rèn)知還只停留在修房、掃地的程度上；在一些舊的公房和房改房小區(qū)，很多人住了一輩子房都沒交過物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)在搬進(jìn)新房要繳納如此多的費(fèi)用，很多人無法接受，無法接受就不交。有的回遷戶甚至出現(xiàn)多年不交物業(yè)費(fèi)的情況。

（二）、現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)自身還處在一個較低水平，提供的服務(wù)不到位。由于物業(yè)管理在中國起步晚，尤其是在中西部地區(qū)，物業(yè)管理在專業(yè)化、規(guī)范化等方面做得還不夠完善，所以這些物業(yè)管理公司提供的服務(wù)自然就不夠?qū)I(yè)，不夠規(guī)范，不能讓業(yè)主滿意。業(yè)主認(rèn)為物管公司提供的服務(wù)“物無所值”就以拒交物管費(fèi)來表示心中的不滿。還有一些物管公司不在管理服務(wù)上下工夫，它的管理和服務(wù)已經(jīng)無法滿足業(yè)主的需求了，還是“不思進(jìn)取”，但管理費(fèi)卻照收不誤，直至激起民憤拒交物管費(fèi)。據(jù)《中國建設(shè)報(bào)·中國樓市》刊載的一份中國社會調(diào)查事務(wù)所日前對京、滬、穗三地房地產(chǎn)發(fā)展情況的調(diào)查資料顯示，在與購房有關(guān)的問題中，消費(fèi)者最關(guān)心、最擔(dān)心的問題是物業(yè)管理服務(wù)問題，其不滿意率高達(dá)90％。被調(diào)查者對于物業(yè)管理的不滿意主要是物業(yè)管理公司亂收費(fèi)、房屋維修不及時(shí)、防盜管理不到位、物業(yè)工作人員的服務(wù)態(tài)度不好等。不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司的收費(fèi)不透明，不合理，亂收費(fèi)，高收費(fèi)，服務(wù)與收費(fèi)價(jià)值不符，認(rèn)為物業(yè)公司未盡到職責(zé)，因而拒絕交費(fèi)。有關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，目前物業(yè)管理中各類矛盾和糾紛的產(chǎn)生，大多與相關(guān)信息不公開不透明有關(guān)。根據(jù)《南昌市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第十七條規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)要嚴(yán)格按照國家有關(guān)物業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)定進(jìn)行帳務(wù)處理。對各住宅的收支及成本費(fèi)用要分別記帳核算。每年不少一次向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布年度物業(yè)服務(wù)資金的收支情況?！钡珜?shí)際上很多企業(yè)沒有做到及時(shí)公布物業(yè)費(fèi)收支情況，這樣不禁讓老百姓質(zhì)疑，因此也會造成物業(yè)收費(fèi)難的問題。

（三）、物業(yè)管理費(fèi)用的核算不清晰。據(jù)了解，南昌市有物業(yè)管理企業(yè)100多家，從業(yè)人員超過6000人。實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的項(xiàng)目200多個，但是在這100多家物業(yè)公司中，有的物業(yè)費(fèi)每平方米只要幾毛錢，有的要三元多，相差如此之多，不禁讓老百姓質(zhì)疑，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)到底應(yīng)該是多少？究竟是怎么來的？有些不合理的收費(fèi)可能是在前期物管過程中，開發(fā)商和物管公司制定的一些收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不合理，并隨同業(yè)主的購房合同而延續(xù)，屬于“捆綁銷售”；另一方面是業(yè)主對物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)知識欠缺，很多公用設(shè)施產(chǎn)權(quán)界定不清，物管公司有機(jī)可乘，擅自提高或者改變收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容。當(dāng)業(yè)主與物管公司發(fā)生糾紛時(shí)，多數(shù)業(yè)主便以拒絕交納物業(yè)費(fèi)應(yīng)對，使矛盾惡化。

（四）、開發(fā)商遺留問題。一些開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留下來的諸如工程質(zhì)量低劣、配套設(shè)施不完善；如一些居民小區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)未考慮停車問題，導(dǎo)致小區(qū)停車過于擁擠，影響居民生活；開發(fā)商的虛假承諾以及更改原設(shè)計(jì)方案等問題；甚至征地拆遷時(shí)的遺留問題，均轉(zhuǎn)嫁于物業(yè)管理企業(yè)。很明顯這些都是物業(yè)公司代開發(fā)商受過。不少業(yè)主因?yàn)殚_發(fā)商不履行售房時(shí)的承諾，入住后很多問題遲遲得不到解決，一旦開發(fā)商銷售時(shí)的承諾沒有兌現(xiàn)，業(yè)主得不到滿意答復(fù)，便以拒交物業(yè)費(fèi)來對抗，物業(yè)便很可能受到牽連。

（五）、物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)不完善。當(dāng)前物業(yè)管理市場存在的諸如招投標(biāo)暗箱操作、亂收費(fèi)、收費(fèi)難等問題難以解決，其實(shí)大部分原因是因?yàn)椤盁o法可依”。物業(yè)管理是一個涉及到社會各個方面的服務(wù)性行業(yè)，它的綜合性就決定了在其運(yùn)作的過程中會出現(xiàn)各種各樣的問題，而且大都很復(fù)雜。在業(yè)主和物管公司發(fā)生的爭議中，大多數(shù)都是因?yàn)闆]有相關(guān)的法規(guī)依據(jù)。如果有相關(guān)的法律、法規(guī)對物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方面進(jìn)行約束，明確雙方在法律上的權(quán)利和義務(wù)，盡快提高物管收費(fèi)率也大有所望了。

三、解決物業(yè)收費(fèi)難的對策

目前物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)正處在向市場化過渡階段，在此過程中，物業(yè)公司和業(yè)主作為市場主體，用市場手段來調(diào)控兩者之間的利益糾紛更具可行性。為此物業(yè)公司所列服務(wù)項(xiàng)目要明碼標(biāo)價(jià)，使物業(yè)管理更具透明度，以此獲取業(yè)主的認(rèn)可。所以我覺得解決物業(yè)收費(fèi)難可采取如下相應(yīng)措施：

（一）、加強(qiáng)輿論宣傳

對業(yè)主認(rèn)識水平低，不少業(yè)主尚未樹立物業(yè)服務(wù)有償消費(fèi)觀念，不愿意花錢買物業(yè)管理消費(fèi)的問題，主要還是要加強(qiáng)輿論宣傳，通過教育提高絕大多數(shù)人的認(rèn)識，形成氛圍。相信這個問題隨著時(shí)代發(fā)展，人們會轉(zhuǎn)變觀念。少數(shù)人轉(zhuǎn)變觀念難，在大多數(shù)人的輿論監(jiān)督下，在國家法律法規(guī)不斷健全的壓力下，也就不敢不交物業(yè)費(fèi)了。

（二）、強(qiáng)化物業(yè)管理

從物業(yè)管理的性質(zhì)來看，雖然冠有“管理”二字，卻是不折不扣的服務(wù)行業(yè)，因此服務(wù)質(zhì)量的問題便不時(shí)的被抬上桌面，成了日常工作中的熱點(diǎn)和突出問題。上乘的服務(wù)質(zhì)量無疑是提高物業(yè)管理收費(fèi)率的最大王牌，而就目前而言，國內(nèi)的物管企業(yè)并未能真正做到專業(yè)化、規(guī)范化。而全球著名的英國第一太平洋戴維斯物業(yè)咨詢公司在這方面做得可以說是國內(nèi)物管的典范，而第一太平洋戴維斯物業(yè)所提供顧問服務(wù)的企業(yè)近99%的物管收費(fèi)率也證明了第一太平洋戴維斯的成功。第一太平洋戴維斯物業(yè)咨詢有限公司在隨著人們的生活水平在提高，一直在保證服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目，讓業(yè)主的需求永遠(yuǎn)能得到滿足。

同時(shí)物業(yè)管理公司對不同的住宅區(qū)根據(jù)居民的不同情況，制訂合理的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，與業(yè)主協(xié)商確定，明碼標(biāo)價(jià)，讓業(yè)主都能接受。國家對一些收入很低確實(shí)交不起物業(yè)費(fèi)的貧困戶，要制訂像廉租房、公房租金減免那樣的減免補(bǔ)貼政策及具體標(biāo)準(zhǔn)，使交不起物業(yè)費(fèi)的貧困戶的物業(yè)費(fèi)也能一個合理解決途徑。

（三）、規(guī)范業(yè)主行為

業(yè)主也要規(guī)范自己的行為，敢于與無理欠費(fèi)，損害大家共同利益的現(xiàn)像做斗爭，而不是縱容支持甚至追隨。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，對逾期不繳納物業(yè)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納，否則物業(yè)公司可向法院起訴。而如果物業(yè)公司沒有盡職盡責(zé)，業(yè)主委員會可以對違約物業(yè)公司進(jìn)行制約甚至提出訴訟。

保利物業(yè)在為了讓業(yè)主明白物業(yè)管理服務(wù)是什么，確實(shí)下了一番工夫。在每一個國家或地方的物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、條例頒布以后，保利物業(yè)首先組織員工及時(shí)地學(xué)習(xí)和了解，然后將其擴(kuò)大復(fù)印張貼在布告欄上，讓業(yè)主們及時(shí)了解：業(yè)主在物管公司為其提供服務(wù)的過程中應(yīng)享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)。對于有疑問的業(yè)主，保利物業(yè)的每一位員工都可以為其進(jìn)行詳細(xì)的解釋，在這個物管公司與業(yè)主共同學(xué)習(xí)物業(yè)管理的過程中，也逐漸建立起了保利物業(yè)與業(yè)主之間的友好關(guān)系。保利物業(yè)在小區(qū)內(nèi)居委會宣傳欄上張貼有關(guān)于物管知識、最新的物管條例、專項(xiàng)維修資金等有關(guān)業(yè)主維護(hù)自身利益的宣傳海報(bào)，既宣傳了物業(yè)管理的真正含義，還增長了業(yè)主的專業(yè)知識面，并達(dá)到提高物管收費(fèi)率的目的，可謂是催交管理費(fèi)的又一成功案例。

（四）、完善法律監(jiān)管

解決物業(yè)收費(fèi)難，完善落實(shí)法規(guī)是關(guān)鍵。例如《南昌市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》（洪府廳發(fā)[2004]47號）第四條中：“凡屬新建住宅區(qū)物管企業(yè)受建設(shè)單位委托進(jìn)行前期物業(yè)管理的，物管企業(yè)在業(yè)主辦理入住手續(xù)（交鑰匙）后3個月內(nèi)可以按照建設(shè)單位與業(yè)主約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)試行收費(fèi)，事前必須報(bào)價(jià)格主管部門備案登記，3個月試行期間物管企業(yè)應(yīng)正式向價(jià)格主管部門申報(bào)；凡未向價(jià)格主管部門辦理備案登記手續(xù)或逾期申報(bào)的，其公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一律按省規(guī)定的（贛計(jì)商價(jià)字[2003]766號）最低收費(fèi)等級四級標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”?？紤]到目前物業(yè)管理企業(yè)都獲有物管資質(zhì)證書，但90%以上管理的物業(yè)項(xiàng)目（住宅小區(qū)）都還未獲得政府有關(guān)部門的項(xiàng)目服務(wù)評級，物業(yè)管理企業(yè)無法在3個月內(nèi)正式向價(jià)格主管部門申報(bào)正式價(jià)格。因此對這條政策統(tǒng)一明確規(guī)定為：物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理已經(jīng)向價(jià)格主管部門辦理了備案登記手續(xù)，其備案公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以繼續(xù)實(shí)行，時(shí)間順延至前期物業(yè)管理結(jié)束為止。對已獲得項(xiàng)目服務(wù)等級評定的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在3個月內(nèi)應(yīng)向價(jià)格主管部門申報(bào)正式價(jià)格，3個月后未向價(jià)格主管部門申報(bào)的，其公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一律按省規(guī)定的（贛計(jì)商價(jià)字[2003]766號）最低收費(fèi)等級四級標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。還有《物權(quán)法》在第六章《業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)》中首次明確了業(yè)主對物業(yè)的所有權(quán)：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！彪S著業(yè)主維權(quán)意識的提高，物業(yè)糾紛不斷發(fā)生。對此，專家們認(rèn)為，物業(yè)收費(fèi)不透明、超標(biāo)亂收費(fèi)、服務(wù)與收費(fèi)不符、財(cái)物被盜等是物業(yè)糾紛的主要原因。

四、對南昌物業(yè)管理的思考

據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，物業(yè)管理員證書成為今年21種熱門證書的第八大選擇。南昌100多家物業(yè)公司中，知名品牌寥寥無幾。物業(yè)企業(yè)如何在競爭中實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展？業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)“打造品牌、做大品牌”已成為在激烈的物業(yè)市場競爭中的必走之路。

南昌的物業(yè)管理是隨著萬科、保利、戴德梁行、戴維斯等品牌物管的引進(jìn)和帶動下才逐漸發(fā)展而起來的，但總體水平與深圳、廣州和上海等大城市相比，還存在一定差距。從物管品牌來看，南昌本地品牌的物管企業(yè)幾乎沒有。近幾年來，南昌的物管企業(yè)通過全托、顧問、合作等方式，幾乎涉及住宅、辦公、工業(yè)、別墅、醫(yī)院、學(xué)校等市場中的全部物業(yè)類型。而在南昌新建的社區(qū)物業(yè)管理公開招標(biāo)中，很少看見有南昌物管的身影，屢屢折桂的幾乎是省外的品牌企業(yè)。由此可見，物業(yè)公司要促生品牌，最終還要靠市場競爭。

物業(yè)公司要想做大做強(qiáng)必須打出自己的品牌，不斷提高各種物業(yè)類型的服務(wù)檔次，還要向多品位管理發(fā)展。物業(yè)公司必須按照符合市場的買賣法則來收費(fèi)，走全國的市場化之路。將來物業(yè)企業(yè)還要走優(yōu)勝劣汰之路，走規(guī)?；瘮U(kuò)張、集約化經(jīng)營的道路。但是南昌不少的知名樓盤的售房時(shí)宣稱聘請的是全國乃至世界的品牌物管企業(yè)，可是在社區(qū)實(shí)際服務(wù)的卻是自己房產(chǎn)公司組建的物管，此舉的目的是打著品牌的旗號為了抬高物業(yè)管理費(fèi)，可謂掛羊頭買狗肉，借殼抬價(jià)，欺騙業(yè)主。此外，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己成立物業(yè)企業(yè)在南昌也很普遍，管來管去，開發(fā)商和物業(yè)公司同為一家。物業(yè)公司與開發(fā)商之間藕斷絲連的“父子兵”關(guān)系成了引發(fā)和激化物管和業(yè)主之間糾紛的深層次原因；相關(guān)法律缺乏相應(yīng)的配套細(xì)則留下的法律真空，則讓許多沖突因沒有“裁判”而無所適從。陷于糾纏不清尷尬處境的眾多業(yè)主和物業(yè)管理公司除了需要更加細(xì)致、更可操作的法律規(guī)范外，雙方的自律也許更加重要。

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第二篇：物業(yè)收費(fèi)難的原因分析與對策

物業(yè)收費(fèi)難的原因分析與對策

物業(yè)收費(fèi)難，是目前多數(shù)物業(yè)公司所面臨的窘境，也是廣安很普遍的現(xiàn)象。物業(yè)管理作為構(gòu)建和諧社區(qū)的細(xì)胞，在發(fā)達(dá)的城市、地區(qū)是沒有物業(yè)管理不購房的。而在廣安人民心中，物管思想?yún)s還很被動。房子是業(yè)主買的，買房花錢就不少了，現(xiàn)在還交上一筆不小的物管費(fèi)？為何人家不繳費(fèi)，我們小區(qū)要交費(fèi)？我不要你們的服務(wù)！水電費(fèi)我交，我就不交物管費(fèi)！你就是搞搞衛(wèi)生，找?guī)讉€保安看看門，要哪么多人交物管費(fèi)？物管費(fèi)不是開發(fā)商出嗎？凡此種種，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)收繳率低，使許多物管企業(yè)入不敷出。

一、當(dāng)前物業(yè)收費(fèi)管理狀況。

最新抽樣調(diào)查結(jié)果顯示:小區(qū)平均物業(yè)收費(fèi)率僅為約60％。目前本市約有一半的商品房小區(qū)物業(yè)管理舉步維艱。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一般小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)率能達(dá)到75％，就屬于較好的。很多物業(yè)管理企業(yè)僅能達(dá)到50％左右，基本上處于虧損狀態(tài)。不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存。一般來說，物業(yè)費(fèi)收繳率低于80％，物業(yè)公司就難以維持正常的經(jīng)營管理活動。

今年法院接到物業(yè)公司起訴業(yè)主侵犯人權(quán)和物權(quán)的案例越來越多。目前，由物管收費(fèi)而引發(fā)的投訴占物管投訴總件數(shù)的80％左右。與此同時(shí)，業(yè)主狀告物業(yè)公司的訴訟官司也越來越多，物管企業(yè)疲于奔命。

當(dāng)物業(yè)收費(fèi)難成為一種普遍現(xiàn)象，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾越來越大，訴訟官司越來越多，甚至成為一種受到普遍關(guān)注的社會問題的時(shí)候，必然有其深刻的社會背景和原因。我們必須找出其發(fā)生和存在的深層次的原因，努力從根源上解決物業(yè)收費(fèi)難問題。

二、物業(yè)收費(fèi)難的原因

（一）、社會對物業(yè)管理的認(rèn)識還處在一個較低水平?，F(xiàn)實(shí)情況表明，“花錢買服務(wù)”的物管消費(fèi)觀念在市民中尚未普遍形成，多數(shù)人對物業(yè)管理的認(rèn)知還只停留在修房、掃地的程度上；很多人住了一

輩子房都沒交過物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)在搬進(jìn)新房要繳納如此多的費(fèi)用，很多人無法接受，無法接受就不交。有的回遷戶甚至出現(xiàn)多年不交物業(yè)費(fèi)的情況。

（二）、現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)自身還處在一個較低水平，提供的服務(wù)不到位。由于物業(yè)管理在中國起步晚，尤其是在中西部地區(qū)，物業(yè)管理在專業(yè)化、規(guī)范化等方面做得還不夠完善，所以這些物業(yè)管理公司提供的服務(wù)自然就不夠?qū)I(yè)，不夠規(guī)范，不能讓業(yè)主滿意。業(yè)主認(rèn)為物管公司提供的服務(wù)“物無所值”就以拒交物管費(fèi)來表示心中的不滿。還有一些物管公司不在管理服務(wù)上下工夫，它的管理和服務(wù)已經(jīng)無法滿足業(yè)主的需求了，還是“不思進(jìn)取”，但管理費(fèi)卻照收不誤，直至激起民憤拒交物管費(fèi)。業(yè)主認(rèn)為服務(wù)與收費(fèi)價(jià)值不符，認(rèn)為物業(yè)公司未盡到職責(zé)，因而拒絕交費(fèi)。有關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，目前物業(yè)管理中各類矛盾和糾紛的產(chǎn)生，大多與相關(guān)信息不公開不透明有關(guān)。

（三）、物業(yè)管理費(fèi)用的核算不清晰。有些不合理的收費(fèi)可能是在前期物管過程中，開發(fā)商和物管公司制定的一些收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不合理，并隨同業(yè)主的購房合同而延續(xù)，屬于“捆綁銷售”；另一方面是業(yè)主對物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)知識欠缺，當(dāng)業(yè)主與物管公司發(fā)生糾紛時(shí)，多數(shù)業(yè)主便以拒絕交納物業(yè)費(fèi)應(yīng)對，使矛盾惡化。

（四）、開發(fā)商遺留問題。一些開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留下來的諸如工程質(zhì)量低劣、配套設(shè)施不完善；如一些居民小區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)未考慮停車問題，導(dǎo)致小區(qū)停車過于擁擠，影響居民生活；開發(fā)商的虛假承諾以及更改原設(shè)計(jì)方案等問題；甚至征地拆遷時(shí)的遺留問題，均轉(zhuǎn)嫁于物業(yè)管理企業(yè)。很明顯這些都是物業(yè)公司代開發(fā)商受過。不少業(yè)主因?yàn)殚_發(fā)商不履行售房時(shí)的承諾，入住后很多問題遲遲得不到解決，一旦開發(fā)商銷售時(shí)的承諾沒有兌現(xiàn)，業(yè)主得不到滿意答復(fù)，便以拒交物業(yè)費(fèi)來對抗，物業(yè)便很可能受到牽連。

（五）、物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)不完善。當(dāng)前物業(yè)管理市場存在的諸如招投標(biāo)暗箱操作、亂收費(fèi)、收費(fèi)難等問題難以解決，其實(shí)

大部分原因是因?yàn)椤盁o法可依”。物業(yè)管理是一個涉及到社會各個方面的服務(wù)性行業(yè)，它的綜合性就決定了在其運(yùn)作的過程中會出現(xiàn)各種各樣的問題，而且大都很復(fù)雜。在業(yè)主和物管公司發(fā)生的爭議中，大多數(shù)都是因?yàn)闆]有相關(guān)的法規(guī)依據(jù)。如果有相關(guān)的法律、法規(guī)對物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方面進(jìn)行約束，明確雙方在法律上的權(quán)利和義務(wù)，盡快提高物管收費(fèi)率也大有所望了。

三、解決物業(yè)收費(fèi)難的對策

目前物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)正處在向市場化過渡階段，在此過程中，物業(yè)公司和業(yè)主作為市場主體，用市場手段來調(diào)控兩者之間的利益糾紛更具可行性。為此物業(yè)公司所列服務(wù)項(xiàng)目要明碼標(biāo)價(jià)，使物業(yè)管理更具透明度，以此獲取業(yè)主的認(rèn)可。所以我覺得解決物業(yè)收費(fèi)難可采取如下相應(yīng)措施：

（一）、加強(qiáng)輿論宣傳

對業(yè)主認(rèn)識水平低，不少業(yè)主尚未樹立物業(yè)服務(wù)有償消費(fèi)觀念，不愿意花錢買物業(yè)管理消費(fèi)的問題，主要還是要加強(qiáng)輿論宣傳，通過教育提高絕大多數(shù)人的認(rèn)識，形成氛圍。相信這個問題隨著時(shí)代發(fā)展，人們會轉(zhuǎn)變觀念。少數(shù)人轉(zhuǎn)變觀念難，在大多數(shù)人的輿論監(jiān)督下，在國家法律法規(guī)不斷健全的壓力下，也就不敢不交物業(yè)費(fèi)了。

（二）、強(qiáng)化物業(yè)管理

從物業(yè)管理的性質(zhì)來看，雖然冠有“管理”二字，卻是不折不扣的服務(wù)行業(yè)，因此服務(wù)質(zhì)量的問題便不時(shí)的被抬上桌面，成了日常工作中的熱點(diǎn)和突出問題。上乘的服務(wù)質(zhì)量無疑是提高物業(yè)管理收費(fèi)率的最大王牌，而就目前而言，國內(nèi)的物管企業(yè)并未能真正做到專業(yè)化、規(guī)范化。在保證服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目，讓業(yè)主的需求永遠(yuǎn)能得到滿足。

同時(shí)物業(yè)管理公司對不同的住宅區(qū)根據(jù)居民的不同情況，制訂合理的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，與業(yè)主協(xié)商確定，明碼標(biāo)價(jià)，讓業(yè)主都能接受。國家對一些收入很低確實(shí)交不起物業(yè)費(fèi)的貧困戶，要制訂像廉租房、公房租金減免那樣的減免補(bǔ)貼政策及具體標(biāo)準(zhǔn)，使交不起物業(yè)費(fèi)的貧困

戶的物業(yè)費(fèi)也能有一個合理解決途徑。

（三）、規(guī)范業(yè)主行為

業(yè)主也要規(guī)范自己的行為，敢于與無理欠費(fèi)，損害大家共同利益的現(xiàn)像做斗爭，而不是縱容支持甚至追隨。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，對逾期不繳納物業(yè)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納，否則物業(yè)公司可向法院起訴。而如果物業(yè)公司沒有盡職盡責(zé)，業(yè)主委員會可以對違約物業(yè)公司進(jìn)行制約甚至提出訴訟。

（四）、完善法律監(jiān)管

解決物業(yè)收費(fèi)難，完善落實(shí)法規(guī)是關(guān)鍵?！段餀?quán)法》在第六章《業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)》中首次明確了業(yè)主對物業(yè)的所有權(quán)：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！?/p>

四、對物業(yè)管理的思考

據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，物業(yè)管理員證書成為今年21種熱門證書的第八大選擇。物業(yè)企業(yè)如何在競爭中實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展？業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)“打造品牌、做大品牌”已成為在激烈的物業(yè)市場競爭中的必走之路。

物業(yè)公司要想做大做強(qiáng)必須打出自己的品牌，不斷提高各種物業(yè)類型的服務(wù)檔次，還要向多品位管理發(fā)展。物業(yè)公司必須按照符合市場的買賣法則來收費(fèi)，走全國的市場化之路。將來物業(yè)企業(yè)還要走優(yōu)勝劣汰之路，走規(guī)?；瘮U(kuò)張、集約化經(jīng)營的道路。

第三篇：淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難原因及對策

淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難原因及對策

近日，武漢電視問政“期中考”第四場舉行,小區(qū)物業(yè)管理首次列入武漢十大突出問題,成為了社會廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)。但一直普遍存在的“收費(fèi)難”的問題也一直是制約物業(yè)公司發(fā)展的“突出問題”，物業(yè)運(yùn)營的成本費(fèi)用不斷增加，但物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多年來卻沒有變化，再加上一部分住戶長期拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司維持下去很艱辛，生存狀況不容樂觀。本文從一個基層物業(yè)管理工作者的角度出發(fā),分析物業(yè)管理面臨收費(fèi)難的狀況,并提出解決問題的對策。

一、存在的主要原因

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的原因

1、物業(yè)公司管理服務(wù)不到位。有些物業(yè)企業(yè)技術(shù)水平跟不上，公司人員組織不夠，導(dǎo)致管理脫節(jié)，從而使服務(wù)質(zhì)量大打折扣，導(dǎo)致業(yè)主對繳納物業(yè)費(fèi)產(chǎn)生嚴(yán)重的抵觸心理。

2、物業(yè)公司經(jīng)營運(yùn)作不規(guī)范。有些物業(yè)管理公司在催繳物業(yè)費(fèi)無果，與業(yè)主產(chǎn)生糾紛后，往往采取非理性的手段解決問題，如通過停水、斷電或者暫停電梯使用等影響業(yè)主正常生活的方式來迫使業(yè)主就范,從而導(dǎo)致物業(yè)公司與業(yè)主之間矛盾加深。

3、物業(yè)公司查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)不嚴(yán)格。物業(yè)管理企業(yè)在接手小區(qū)，沒有明確物管企業(yè)與開發(fā)單位的責(zé)任。但在后期管理中，業(yè)主會遇到房屋漏水、下水管道破裂等問題投訴，而這些訴求不歸物業(yè)管，但由于業(yè)主缺乏了解，認(rèn)為交了物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司就得什么都管，給物業(yè)公司的管理帶來了極大的不便。

(二)來自業(yè)主方面的原因

1、道德素質(zhì)上有待轉(zhuǎn)變。少數(shù)業(yè)主不遵守物業(yè)管理的規(guī)定和小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l約，為了個人私利而破壞物業(yè)管理的整體秩序，任意在公共場地、綠化帶內(nèi)停車、堆放建筑垃圾、踐踏公共綠地、高空拋物、制造噪音、私搭亂建、開辟菜地等，給其他業(yè)主正常生活帶來了負(fù)面影響，受影響的業(yè)主又將這些現(xiàn)象歸結(jié)為物業(yè)服務(wù)管理不到位而拒交物業(yè)費(fèi)。

2、消費(fèi)觀念上存在偏差。由于部分業(yè)主在物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念上存在偏差，還沒有形成要花錢買物業(yè)管理消費(fèi)的觀念和習(xí)慣，其大多希望享受最好的服務(wù)，卻只愿支付最少的費(fèi)用。在一些舊房改造的小區(qū)，很多老年人住了一輩子房都沒交過物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)在搬進(jìn)新房要繳納如此多的費(fèi)用，相當(dāng)一部分難以接受而拒繳物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致出現(xiàn)長期拖欠物業(yè)費(fèi)的情況。

(三)來自物業(yè)法規(guī)的原因

1、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低影響物業(yè)管理水平的提高。所謂一分好貨一分錢，業(yè)主期望在其繳納管理費(fèi)的同時(shí)得到滿意和舒心的服務(wù)，而物業(yè)公司也希望通過提供辛苦的勞動獲到應(yīng)有的報(bào)酬，作為業(yè)主、住戶有理由要求物業(yè)公司所提供的服務(wù)是質(zhì)價(jià)相符。所以物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)切合實(shí)際，既滿足企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)需要，又符合業(yè)主的要求，達(dá)到“質(zhì)價(jià)相符”，否則會影響管理服務(wù)水平。

2、對惡意拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主缺乏相應(yīng)的約束機(jī)制。物業(yè)公司的性質(zhì)是服務(wù)為主的服務(wù)性行業(yè)，只要是業(yè)主稍微對物業(yè)公司有一點(diǎn)不滿意都會用不交物業(yè)費(fèi)來威脅。就現(xiàn)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》來看，企業(yè)對付欠費(fèi)業(yè)主的唯一合法手段就是付諸以法律，但目前國內(nèi)訴訟的手續(xù)繁瑣、時(shí)間過長，就算勝訴，執(zhí)行的難度較大，耗費(fèi)的成本較高，最終也難以保證問題解決。

二、解決的相關(guān)對策

(一)加強(qiáng)管理，提高物業(yè)公司的服務(wù)品質(zhì)

1、妥善處理業(yè)主投訴。構(gòu)建平等溝通的平臺，通過業(yè)主委員會廣泛征集業(yè)主的建議和意見，另外對于業(yè)主投訴情況是否屬實(shí)，是否合理，物業(yè)公司都必須耐心對待，認(rèn)真處理。

2、改善物業(yè)收費(fèi)手段。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過電話、微信、短信、電子郵件、函件、走訪等靈活多樣的形式發(fā)送繳費(fèi)信息，采取網(wǎng)上劃款、上門收取、柜臺收費(fèi)等方式收取物業(yè)費(fèi)。

3、提升企業(yè)服務(wù)品質(zhì)。物業(yè)公司應(yīng)重視自身服務(wù)品質(zhì)的提升，采用服務(wù)公示制度，接受社會公眾的評價(jià)和監(jiān)督，讓業(yè)主覺得 “物有所值”，使業(yè)主獲得“等值”乃至“超值”服務(wù)。

(二)堅(jiān)持引導(dǎo)，樹立業(yè)主正確的消費(fèi)意識

1、相關(guān)政府部門、行業(yè)協(xié)會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要借助各種媒介，對業(yè)主和客戶從行業(yè)法規(guī)和法律知識普及方面入手，廣泛宣傳，提高業(yè)主和客戶對物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的認(rèn)知度，使居民樹立“花錢買服務(wù)”的正確消費(fèi)觀念。物業(yè)公司可向業(yè)主公開物業(yè)公司具體做了哪些事，以及物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)施情況等等，也可向業(yè)主征集意見尋求改進(jìn)方法，拉近與業(yè)主的距離，讓業(yè)主理解物業(yè)的難處。

(三)規(guī)范服務(wù)，強(qiáng)化物業(yè)管理的監(jiān)管機(jī)制

1、規(guī)范行業(yè)服務(wù)，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

目前，對物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的認(rèn)定，可以通過雙方協(xié)商來解決，但對于物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，供需雙方意見不一致。因此迫切需要政府相關(guān)部門牽頭對整個行業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范，對物業(yè)公司、業(yè)主雙方提供解決問題的途徑和依據(jù)，對物業(yè)管理工作進(jìn)行驗(yàn)收考評。這樣，既保障了業(yè)主的利益，也能

對物業(yè)公司進(jìn)行實(shí)施有效的管理和監(jiān)督。

2、完善物業(yè)法規(guī)，加強(qiáng)收費(fèi)管理。

此次為切實(shí)提高我市物業(yè)管理水平，理順監(jiān)督管理體制，完善長效管理機(jī)制，不斷改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，推進(jìn)和諧社區(qū)和文明城市建設(shè)，對物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展及物業(yè)管理工作提出了新期待、新需求, 需落實(shí)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在就業(yè)培訓(xùn)、收費(fèi)管理、財(cái)政稅收等方面的政策,提供更加優(yōu)質(zhì)便捷的服務(wù)環(huán)境和稅收環(huán)境，相關(guān)執(zhí)法部門在法定權(quán)限內(nèi)和原有基礎(chǔ)上，要簡化現(xiàn)行物業(yè)管理欠費(fèi)案件的審理程序，提高審理效率，方便解決各類物業(yè)管理糾紛。

3、發(fā)揮公眾力量，建立管理檔案。

物業(yè)管理往往涉及到眾多業(yè)主，業(yè)主之間既有個體利益，也有共同利益。在單個業(yè)主的個體利益與全體業(yè)主之間的整體利益發(fā)生沖突時(shí)，個體利益應(yīng)當(dāng)服從整體利益。嘗試在小區(qū)物業(yè)建立樓棟管理檔案，對各樓層繳納物業(yè)費(fèi)積極度在小區(qū)宣傳欄上給予定時(shí)公布，有利于提高業(yè)主的繳費(fèi)意識，預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛。

4、修訂合同條款,避免管理糾紛。

在物業(yè)管理中,調(diào)整業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的重要依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同。因此，明確物管的服務(wù)職責(zé)，就需要在物業(yè)服務(wù)合同范本的基礎(chǔ)上細(xì)化、量化，避免發(fā)生物業(yè)管理糾紛時(shí)缺乏合同依據(jù)?！段餀?quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)的政策法規(guī)，作為其配套使用的示范文本應(yīng)由相關(guān)職能部門做出相應(yīng)的改動和調(diào)整，以適應(yīng)物業(yè)行業(yè)不斷發(fā)展變化的新要求。

現(xiàn)如今，是武漢市物業(yè)管理事業(yè)發(fā)展歷史上的重要時(shí)期, 能否抓住機(jī)遇，符合時(shí)代發(fā)展、是物業(yè)行業(yè)發(fā)展的需要，是公民社會的需要，更是社會進(jìn)步的需要。因此,解決好物業(yè)管理收費(fèi)難的問題 ,具有重要現(xiàn)實(shí)意義和很強(qiáng)的研究價(jià)值。從企業(yè)的角度來講，解決好物業(yè)管理收費(fèi)難的問題,有利于企業(yè)的持續(xù)發(fā)展,在市場中更好地體現(xiàn)企業(yè)的產(chǎn)品聲譽(yù)和公眾形象；從業(yè)主的角度來說, 解決好物業(yè)管理收費(fèi)難的問題,有利于業(yè)主的生活品質(zhì), 為自身的居住環(huán)境提供安全、安靜、舒適的環(huán)境保障。從社會的角度看，解決好物業(yè)管理收費(fèi)難的問題,有利于政府推動社會的發(fā)展進(jìn)步，促進(jìn)保障民生、社會經(jīng)濟(jì)、政治、文化的全面發(fā)展，為城市建設(shè)創(chuàng)造更好的發(fā)展環(huán)境。

第四篇：物業(yè)管理收費(fèi)難的原因及對策

物業(yè)管理收費(fèi)難的原因及對策

文/郎豐云

物業(yè)管理服務(wù)既然是一種商品，就有價(jià)值和使用價(jià)值，業(yè)主支付一定費(fèi)用后可以享受專業(yè)的物業(yè)服務(wù)來獲得價(jià)值。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過提供服務(wù)并收取一定的服務(wù)費(fèi)來獲得價(jià)值補(bǔ)償。但在現(xiàn)實(shí)中，被服務(wù)的一方是否愿意按時(shí)繳費(fèi)，提供服務(wù)的如何才能盡快收回相應(yīng)的回報(bào)，卻一直是困擾雙方的大問題。本人從事物業(yè)管理工作多年，也在最基層的工作干過，深知從事物業(yè)服務(wù)工作的步履艱難，也深切體會到物業(yè)收費(fèi)人員的困惑與苦惱，依法而論，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)難的原因大致有三類：

一、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不佳引起的欠費(fèi)行為

一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有擺正自身是服務(wù)者的位置，對業(yè)主管理和約束過多，不能全方位提供服務(wù)滿足業(yè)主的需求。二是一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)不高，服務(wù)意識淡漠，重收費(fèi)、輕服務(wù)，導(dǎo)致服務(wù)成本居高不下，服務(wù)質(zhì)量不高，業(yè)主感到不滿意后常用的抗?fàn)幨侄尉褪蔷芙换蛲锨肺飿I(yè)服務(wù)費(fèi)。

二、業(yè)主自身原因引起的欠費(fèi)行為

有各別業(yè)主的消費(fèi)習(xí)慣與觀念還未從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的福利體制轉(zhuǎn)變過來，沒有將物業(yè)服務(wù)看做是使自己物業(yè)保值、增值的行為，也有部分業(yè)主認(rèn)定物業(yè)服務(wù)公司是小區(qū)的管家，不管大事、小事就找你物業(yè)公司。諸如：鄰居高聲放音樂，裝修噪音，寵物擾民等，還有個別業(yè)主貪占小便宜，既想不繳費(fèi)或少交費(fèi)，又想享受到好的物業(yè)服務(wù)，因此，總是找出各種借口來達(dá)到拖延繳費(fèi)或少交費(fèi)的目的，這類業(yè)主雖然數(shù)量不多，但影響卻是極壞的。

三、業(yè)主維權(quán)是非不分，物業(yè)服務(wù)公司無端受過

主要包括為小區(qū)配套的加壓泵房與樓房太近，電壓不穩(wěn)，綠化環(huán)境不合理，房屋質(zhì)量有問題解決不及時(shí)，配套設(shè)施不完善，承諾不對現(xiàn)等問題，甚至連小區(qū)外面的馬路上沒有路燈也會成為業(yè)主拒交費(fèi)的借口。還有業(yè)主因市政道路施工造成不便。如：突然停水、停電、停有線也歸罪于物業(yè)公司沒有提前告知是失職，物業(yè)公司成了“冤大頭”。

有的業(yè)主雖然法律意識和維權(quán)意識較強(qiáng)，但對物業(yè)管理服務(wù)不是很了解，把“炒公司”和不繳費(fèi)當(dāng)成維權(quán)的利劍，對物業(yè)管理服務(wù)不是講求質(zhì)價(jià)相符，而是吹毛求疵，要求太高，把物業(yè)公司當(dāng)成全能傭人或服務(wù)機(jī)器，稍有不合意，便以不交服務(wù)費(fèi)相威脅，這類情況在個小區(qū)都有出現(xiàn)。

物業(yè)收費(fèi)難的矛盾，既反映了業(yè)主維權(quán)意識的提高，同時(shí)也反映了收費(fèi)政策的滯后，及政府部門的監(jiān)管不力，也沒有相應(yīng)的解決手段。在矛盾發(fā)生時(shí)，部分新聞媒體對事件的報(bào)道，沒有究其真正的原因，隨意的偏向及不實(shí)的報(bào)道也造成了公眾對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的偏見，造成輿論危機(jī)和信任危機(jī)，使物業(yè)公司步履艱難同時(shí)也不利于這個朝陽產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。對解決收費(fèi)難的幾點(diǎn)建議：

一、完善物業(yè)服務(wù)合同，提高物業(yè)服務(wù)水平

物業(yè)服務(wù)公司在接管小區(qū)時(shí)，就要利用與業(yè)主簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《臨時(shí)管理公約》等機(jī)會，向業(yè)主宣傳物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)依據(jù)。讓業(yè)主拋開陳舊的居住意識，接受和認(rèn)可物業(yè)服務(wù)模式，培養(yǎng)建立一種相互信任、相互理解的關(guān)系。讓每個業(yè)主都知道繳納服務(wù)費(fèi)是應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取是為大家更好的營造一個整潔、優(yōu)美、舒適的生活居住環(huán)境，維護(hù)和保證了房屋本體和設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，使其居住的物業(yè)保值增值，明白了這個道理，加上物業(yè)服務(wù)公司要從真誠服務(wù)業(yè)主的角度出發(fā)，慢慢就會形成一個自覺繳費(fèi)的大環(huán)境，建設(shè)和諧社區(qū)，建立溫馨家園的目標(biāo)就不難實(shí)現(xiàn)了。

二、明確各方職責(zé)，使物業(yè)公司真正放下包袱搞好服務(wù)

目前，國內(nèi)房地產(chǎn)的開發(fā)中，許多物業(yè)公司是房地產(chǎn)商的下屬公司，業(yè)主也習(xí)慣于把物業(yè)公

司與開發(fā)商捆綁在一起，于是，對于開發(fā)商的房屋維修服務(wù)不及時(shí)，物業(yè)公司又無力解決時(shí)，業(yè)主會使出殺手锏——不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

其實(shí)就物業(yè)公司而言，何嘗不想為業(yè)主解決問題呢，但苦于個別施工單位相互扯皮、推諉。若物業(yè)公司自行解決，經(jīng)費(fèi)有限而且也不合理。面對房屋質(zhì)量問題遲遲得不到解決，業(yè)主無力抗?fàn)?，拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)成為他們手中唯一的武器。依我之見，對此問題最好的解決方法是物業(yè)公司在接管物業(yè)時(shí)，可與開發(fā)商商議確定一名甲方代表，負(fù)責(zé)聯(lián)系業(yè)主入住后發(fā)生房屋質(zhì)量的維修事項(xiàng)，一般的日常維修有物業(yè)公司負(fù)責(zé)，難度大的有甲方代表聯(lián)系相關(guān)的施工單位進(jìn)行維修。這樣即能將業(yè)主的各種信息及時(shí)反饋給開發(fā)商，提高后續(xù)房屋的建設(shè)質(zhì)量，同時(shí)也能盡快完成各項(xiàng)維修，減少業(yè)主的投訴。加快建管分離，明確各方的責(zé)任，定會促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的健康發(fā)展，使物業(yè)公司真正放下包袱，有了更廣闊的運(yùn)作和發(fā)展空間，向著規(guī)?；姆较虬l(fā)展，以規(guī)模創(chuàng)效益和品牌，以優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)贏得業(yè)主的業(yè)主信任與支持。

三、真誠服務(wù)促進(jìn)溝通，確實(shí)為業(yè)主排憂解難

針對因房屋質(zhì)量原因，鄰里糾紛等其他原因而拒絕交費(fèi)的業(yè)主，我們不能采取對抗過激的催繳方式，而是站在業(yè)主的角度思考問題，積極幫助業(yè)主解決問題，把業(yè)主的損失減到最小。對鄰里侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛，我們應(yīng)以物業(yè)管理法律法規(guī)為依據(jù)，積極主動協(xié)調(diào)，化解雙方矛盾，想業(yè)主所想急業(yè)主所急，才會得到業(yè)主的支持和理解，才能與業(yè)主建立起和諧的服務(wù)關(guān)系。人人都多一份理解和寬容，少一份報(bào)怨和苛求，定會促進(jìn)社區(qū)的和諧發(fā)展。

四、加快社會信用體系的建立，倡導(dǎo)守法重得的社會風(fēng)尚

本人前幾年到香港旅游時(shí)，曾參觀當(dāng)?shù)氐拇逦菖c大廈，發(fā)現(xiàn)人們都能自覺遵守規(guī)章，有良好的社會公德，重要的是有一套嚴(yán)密的社會信用體系。任何人違法違規(guī)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)就記錄在案，形成了強(qiáng)有利的外部制約。內(nèi)地與香港物業(yè)管理的差別在于是代理制還是承包制，是否有詳細(xì)的服務(wù)細(xì)則，由于性質(zhì)的不清晰，收費(fèi)的不明朗而衍生出許多問題。在香港，物業(yè)管理?xiàng)l例在追收物業(yè)管理費(fèi)的權(quán)利比較大，如果不交管理費(fèi)超過3個月即可入稟法院，欠繳管理費(fèi)的業(yè)主會被“釘契”，房屋被法院禁止出租或買賣，他們的事務(wù)部門經(jīng)常召開各種會議，推廣宣傳相關(guān)條例和章程，使物業(yè)管理概念深入人心家喻戶曉，增強(qiáng)了管理公司與業(yè)主的有效溝通和理解，物業(yè)管理公司除了做好日常的房屋維修和保養(yǎng)工作，還積極為業(yè)主提供一個安全、舒適和諧的居住環(huán)境，保障了業(yè)主的利益，建立起互惠互利，和睦共處的鄰里關(guān)系，使業(yè)主的物產(chǎn)發(fā)揮最高的效益，這也是香港在物業(yè)管理方面與內(nèi)地的差別。

比較兩地的物業(yè)管理，編制一套完善的《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則，盡快完善物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)已迫在眉急，明確物業(yè)管理各方主體的權(quán)利和義務(wù)，做到有法可依。執(zhí)行彼此訂立的合同與協(xié)議，將各種收費(fèi)的合理性質(zhì)予以明確，遵守相關(guān)的管理制度，以及增強(qiáng)政府部門的監(jiān)管職能，使我們的物業(yè)公司不再為收費(fèi)率發(fā)愁。我們堅(jiān)信隨著物業(yè)管理政策法規(guī)的完善，物業(yè)管理企業(yè)自身建設(shè)的提升，及廣大業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識的提高，行業(yè)發(fā)展中的各種困難和問題都會得到根本性的解決，物業(yè)管理行業(yè)將在構(gòu)建“和諧社會”中發(fā)揮重要的作用。

作者單位：濟(jì)南昌隆物業(yè)管理有限公司

第五篇：物業(yè)收費(fèi)難程度調(diào)查

中國住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)困難程度調(diào)查問卷（網(wǎng)絡(luò)版）

尊敬的物業(yè)朋友（先生/女士）：您好！

我們正在進(jìn)行中國住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)困難情況調(diào)查研究，需要了解貴物業(yè)服務(wù)情況，懇請您幫助填寫以下調(diào)查問卷，非常感謝您的支持，請您仔細(xì)閱讀并坦誠地根據(jù)您所在小區(qū)物業(yè)的實(shí)際情況認(rèn)真填答，不要遺漏選項(xiàng)，所有選項(xiàng)均無對錯之分。

本次調(diào)查遵守國家有關(guān)法律法規(guī)和職業(yè)道德，所獲資料僅用作學(xué)術(shù)研究，請放心作答；完成本問卷大約需要5分鐘，請您耐心細(xì)致填答。請您在合適的選項(xiàng)上描紅，如 B4.貴公司曾因物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛對簿法院嗎？□有過□沒有

請您在完成問卷后，將本問卷發(fā)送到：380493687@qq.com.再次感謝您的參與！祝您萬事如意！

南昌大學(xué)公共管理學(xué)院物業(yè)服務(wù)滿意度課題調(diào)查組

2008年12月9日

課題組聯(lián)系人：鄭德飛

課題組聯(lián)系電話：***

第一部分：請您填寫貴公司或者樓盤小區(qū)的一些基本情況

A1.物業(yè)企業(yè)類型：□委托代理經(jīng)營型□房產(chǎn)自建自管型□其他

A2.物業(yè)企業(yè)資質(zhì)：□一級資質(zhì)□二級資質(zhì)□三級資質(zhì)□暫定資質(zhì) A3.樓盤（小區(qū)）位于：□東部沿海城市□中部地區(qū)□西部

A4.樓盤（小區(qū)）類型：□經(jīng)濟(jì)適用房□普通商用住房□中檔商品房□高檔小區(qū)

□其他（集體單位用房等）

第二部分：住宅物業(yè)服務(wù)相關(guān)狀況

B1.貴公司如何收費(fèi)：□讓業(yè)主定時(shí)主動交付□公司按時(shí)上門收取□通過銀行自動轉(zhuǎn)賬

□其他方式收取

B2.當(dāng)遭遇欠費(fèi),您會認(rèn)為：□業(yè)主暫時(shí)經(jīng)濟(jì)困難□業(yè)主個人惡意□雙方發(fā)生誤解

□業(yè)主市場觀念和法律意識淡薄□企業(yè)服務(wù)不到位□其他

B3.當(dāng)遭遇欠費(fèi)，公司一般: □在一定時(shí)間內(nèi)發(fā)送催繳單□公布業(yè)主欠費(fèi)情況

□停水停電，拒絕提供服務(wù)□上門做工作□其他

B4.貴公司曾因物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛對簿法院嗎？□有過□沒有

B5.貴公司物業(yè)費(fèi)糾紛主要表現(xiàn)在： □公共服務(wù)費(fèi)用□委托代理收費(fèi)□特約服務(wù)費(fèi)

□ 其他

第三部分：請您填寫

C1.貴公司物業(yè)費(fèi)：元/月·平方米（元/年·平方米）

C2.平均收費(fèi)率為：

C3.貴公司物業(yè)服務(wù)投訴率一般為：

C4.您對本次調(diào)查的看法：□課題意義□調(diào)查方式□問卷設(shè)計(jì)□其他方面

非常感謝您的幫助，如果您希望獲得本次調(diào)查的總結(jié)報(bào)告，請?jiān)谶@里留下您的聯(lián)系方式，便于我們與您聯(lián)系：

（1）、電子郵箱：

（2）、其他方式：