第一篇：淺談如何解決物業(yè)管理收費難的問題

淺談如何解決物業(yè)管理收費難的問題

物業(yè)管理收費難是長期困擾物業(yè)管理公司發(fā)展的老大難問題，不交、少交、欠交物業(yè)管理費在物業(yè)管理行業(yè)中似乎已成為一種司空見慣的現(xiàn)象，它已經(jīng)成為制約物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的瓶頸，如何解決好物業(yè)管理收費難的問題也成為了業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的焦點問題。

一、物業(yè)管理費收不上來的原因

通俗地講物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。因此物業(yè)管理費開支主要包括維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費等幾個方面。

同時物業(yè)管理又是一項系統(tǒng)工程，它應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售和服務(wù)三個環(huán)節(jié)之中，其作用的重要性是顯而易見的。物業(yè)管理企業(yè)在管理中體現(xiàn)的是市場化、專業(yè)化、社會化的管理行為，這種市場化的運(yùn)作是以有價值的服務(wù)來實現(xiàn)的，因此在物業(yè)管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費”。結(jié)合物業(yè)管理實踐，業(yè)主拒交物業(yè)管理費主要存在以下原因

1、業(yè)主不了解物業(yè)管理的實際涵蓋

由于業(yè)主并非物業(yè)管理專業(yè)人員，因此他們不可能全面了解物業(yè)管理這個系統(tǒng)性的有償服務(wù)行為，對物業(yè)管理的認(rèn)識只停留在表面上。目前業(yè)主普遍認(rèn)為物業(yè)管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時還認(rèn)為房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題也全部應(yīng)由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。所以一旦房屋存在質(zhì)量問題，就以此為“借口”拒交、少交、欠交物業(yè)管理費。他們并不知道這些問題是由開發(fā)商，或是因自己裝修不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻?，其?zé)任主體的歸屬應(yīng)是開發(fā)商或業(yè)主個人。并不是物業(yè)管理公司，也不屬于物業(yè)管理公司的工作職責(zé)范圍。

2、對物業(yè)管理服務(wù)不滿意

目前由于國家對物業(yè)管理服務(wù)項目還沒有統(tǒng)一的規(guī)定和檢查標(biāo)準(zhǔn)，支付多少物業(yè)管理費，達(dá)到什么樣的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，怎樣達(dá)到質(zhì)、價對等也沒有統(tǒng)一的要求，所以造成了業(yè)主和物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上認(rèn)識偏差較大。物業(yè)管理實踐中，物業(yè)管理公司只能從雙方的利益出發(fā)，根據(jù)物業(yè)管理費的收繳情況，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，對此，部分業(yè)主就會認(rèn)為質(zhì)、價“不符”；同時，在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位的情況。這樣，業(yè)主就會對物業(yè)服務(wù)不滿意，對物業(yè)管理公司產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費。

3、工程質(zhì)量存在問題

由于開發(fā)商的原因，部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、有水房間、下水道等專有部分的質(zhì)量問題，業(yè)主意見更大，對此，業(yè)主并不知道應(yīng)該找開發(fā)商進(jìn)行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。一旦解決不了，就不交物業(yè)管理費。

4、僥幸心理

毋庸置疑的是：極少部分業(yè)主存在一定的僥幸心理。由于物業(yè)服務(wù)具有社會性，服務(wù)對象是廣大業(yè)主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費就不進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，從而導(dǎo)致極少部分業(yè)主貪圖小利、躲避、逃避交納物業(yè)管理費。他們不交費也享受到了與交費業(yè)主同樣的服務(wù)，這樣既嚴(yán)重挫傷廣大已交納物業(yè)管理費的業(yè)主的積極性，又有可能引起其他業(yè)生效仿。

二、如何解決收費難的問題

針對上述物業(yè)管理收費難的成因，根據(jù)實際工作經(jīng)驗提出以下幾點解決辦法：

1、加強(qiáng)物業(yè)管理知識的宣傳

為使業(yè)主和物業(yè)管理公司建立良好的、和諧的關(guān)系，解決物業(yè)管理收費難的問題，應(yīng)對業(yè)主加強(qiáng)物業(yè)管理知識的宣傳。物業(yè)管理費收取的標(biāo)準(zhǔn)、開支的范圍及服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、上級主管部門及其他有關(guān)部門共同研究、討論、制定，并在業(yè)主大會上公布。同時，也應(yīng)堅持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式：如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進(jìn)行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費用是每個業(yè)主的法定義務(wù)，交費合理、拒交可恥；讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對廣大業(yè)主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。

2、改變收費態(tài)度和收費方式

以往，物業(yè)收費員采取的收費方式常常是定期到業(yè)主家上門收取，由于種種原因，收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣、收費員勞動強(qiáng)度大，難免會出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)管理公司有意見而不愿交納物業(yè)管理費。針對這一情況，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態(tài)度。例如：可采取遠(yuǎn)程抄表、電話通知交費、與當(dāng)?shù)劂y行聯(lián)辦“一卡通”業(yè)務(wù)、讓業(yè)主預(yù)存費用等方式。避免上述問題的發(fā)生。

3、實行信譽(yù)廣告牌制度

對于交費的業(yè)主和不交費的業(yè)主，應(yīng)進(jìn)行必要的表揚(yáng)和批評，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽(yù)廣告牌”。特別是對經(jīng)說服教育無效的業(yè)主，采取“上牌”手段將會更有效，讓廣大業(yè)主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會輿論起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。

4、對業(yè)主產(chǎn)權(quán)實行限制

對無正當(dāng)理由拒交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主，物業(yè)管理公司可向上級主管行政部門——房產(chǎn)局物業(yè)處匯報，請上級主管部門出面幫助協(xié)調(diào)，對協(xié)調(diào)未果的業(yè)主制定出制裁辦法。例如：可與房產(chǎn)局聯(lián)合，對這部分業(yè)主實行產(chǎn)權(quán)限制，使他們在房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面無法辦理手續(xù)，形成呆死產(chǎn)權(quán)，這樣將會迫使業(yè)主從自身的利益出發(fā)，交納或補(bǔ)繳物業(yè)管理費。

5、加強(qiáng)物業(yè)管理公司自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量

為提高業(yè)主、使用人的滿意率，主動從物業(yè)管理公司自身上找原因。物業(yè)管理公司應(yīng)在加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，調(diào)整內(nèi)部機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，建章立制，制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范行為準(zhǔn)則，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，并嚴(yán)格按ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行，從而達(dá)到業(yè)主的認(rèn)可和滿意。

6、用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。

根據(jù)《民法通則》、《合同法》等有關(guān)法律規(guī)定，對不交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節(jié)。在提起訴訟前，最好先通知該部分業(yè)主，與業(yè)主進(jìn)行必要的交流、溝通，對經(jīng)做工作仍無效的業(yè)主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。

7、與開發(fā)公司辦理好房產(chǎn)交接

為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，引起糾紛，在與開發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時，要嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，對有問題的房產(chǎn)，要在開發(fā)公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發(fā)公司留下足夠的保證金，確保物業(yè)管理公司具有對該房產(chǎn)的修復(fù)能力，以利于今后的物業(yè)管理。

第二篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難問題探討

住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難問題探討

住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難問題探討 本文關(guān)鍵詞：住宅小區(qū)，物業(yè)管理，探討，收費

住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難問題探討 本文簡介：摘要：住宅小區(qū)物業(yè)收費難是目前很多物業(yè)公司面臨的問題，部分企業(yè)甚至陷入了入不敷出的困境，由收費難引發(fā)的物業(yè)矛盾糾紛也制約著行業(yè)的發(fā)展，不利于和諧社會的建設(shè)?；谀壳拔飿I(yè)管理收費現(xiàn)狀，文章分析了物業(yè)收費難的原因，從政府、業(yè)主、物業(yè)公司和社會團(tuán)體角度提出了相關(guān)對策和建議。關(guān)鍵詞：物業(yè)費物業(yè)公司業(yè)主對策分

住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難問題探討 本文內(nèi)容：

摘要：住宅小區(qū)物業(yè)收費難是目前很多物業(yè)公司面臨的問題，部分企業(yè)甚至陷入了入不敷出的困境，由收費難引發(fā)的物業(yè)矛盾糾紛也制約著行業(yè)的發(fā)展，不利于和諧社會的建設(shè)?；谀壳拔飿I(yè)管理收費現(xiàn)狀，文章分析了物業(yè)收費難的原因，從政府、業(yè)主、物業(yè)公司和社會團(tuán)體角度提出了相關(guān)對策和建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)費物業(yè)公司業(yè)主對策分析 引言

自1994年將新建住宅小區(qū)全面納入物業(yè)管理的規(guī)定實施以來，我國物業(yè)管理行業(yè)中業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾糾紛不斷，由于物業(yè)管理費收繳率低、收費難問題導(dǎo)致的惡性群體事件頻發(fā)，造成了不良的社會影響。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量低下、業(yè)主拒繳物業(yè)費的惡性循環(huán)問題已經(jīng)成為整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)乃至社會關(guān)注的焦點，是亟待解決的民生問題。因此，探究住宅小區(qū)物業(yè)收費難的原因，探索合理有效的解決途徑，對于保障業(yè)主合法權(quán)益、改善企業(yè)經(jīng)營管理、促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展以及社會和諧都具有重大的積極意義。1國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

在國外，SteveRDoe（2004）從物業(yè)管理與政府治理的角度，研究并提出政府應(yīng)當(dāng)利用中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮它們在社區(qū)管理中的作用。[1]BeateKlingenberg（2008）經(jīng)過建模研究認(rèn)為租金管制不僅對業(yè)主，而且對資產(chǎn)管理者和承租人都具有預(yù)想不到的負(fù)面后果，從而提出應(yīng)重新探討和審查租金管制政策。[2]TerenceYMLam（2012）研究發(fā)現(xiàn)收費水平對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量無顯著影響，專業(yè)維修服務(wù)是復(fù)雜的，并且和交易成本呈現(xiàn)顯著相關(guān)性，特別是在物業(yè)管理部門與租戶有高度聯(lián)系的時候。[3]在國內(nèi)，鑒于我國住宅小區(qū)普遍存在的物業(yè)管理收費難的現(xiàn)狀，國內(nèi)眾多學(xué)者在這方面進(jìn)行了較多角度的探索與研究。漆國生（2010）從糾紛化解的選擇性和有效性視角出發(fā)，借鑒國外流行的替代性糾紛解決方式（AlternativeDisputeResolution，ADR）以探索我國社區(qū)物業(yè)管理糾紛的新型化解機(jī)制，并對以非訴訟形式化解物業(yè)管理糾紛進(jìn)行了有效性研究。[4]邵俊霖、吁帥彪（2012）認(rèn)為建立物業(yè)公司和業(yè)主的雙向評級機(jī)制有利于相互激勵，能夠避免因信息不對稱而產(chǎn)生失靈。[5]邱柏棠（2017）針對物業(yè)管理收費難的情況提出了一些對策，例如可以借助輿論宣傳和社區(qū)的力量，引導(dǎo)業(yè)主、業(yè)主委員會以及物業(yè)管理企業(yè)履行對等的權(quán)利和義務(wù)。[6] 2物業(yè)管理服務(wù)收費現(xiàn)狀

物業(yè)費收入是保障物業(yè)公司生存和發(fā)展的基礎(chǔ)和根本，但事實上物業(yè)費收繳率低卻成為了困擾很多物業(yè)公司持續(xù)發(fā)展的重要問題。據(jù)2013年江蘇南通市政協(xié)提案委員會組織的南通物業(yè)服務(wù)及收費情況調(diào)查結(jié)果顯示，以南通市崇川區(qū)為例：該區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)384個，其中實行物業(yè)管理的有214個，收費率達(dá)70%以上的小區(qū)占比三成，收費率達(dá)50%的占比三成，收費率達(dá)40%的小區(qū)占比兩成，基本收不到費的小區(qū)占比一成多。[7]較低的物業(yè)費收繳率在很大程度上是由于業(yè)主對物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿意而引起的。據(jù)2014-2016年《江蘇十大服務(wù)行業(yè)公眾滿意度調(diào)查分析報告》顯示，三年來物業(yè)管理服務(wù)的公眾滿意度指數(shù)分別為67.21、70.43、70.25。雖然近兩年來公眾對物業(yè)服務(wù)的滿意度有所上升，但業(yè)主最不滿意的地方仍集中于停車難、垃圾清理不及時、公共設(shè)施維修不到位、糾紛處理不力、賬目不透明等問題，這些問題也是導(dǎo)致業(yè)主拒繳物業(yè)費的直接原因。大量的欠費現(xiàn)象引發(fā)了業(yè)主和物業(yè)公司接連不斷的矛盾糾紛，近年來各地物業(yè)管理糾紛案件快速增長，如江蘇常州市法院2015年物業(yè)糾紛案件受理數(shù)量比2013年上升了93%，物業(yè)糾紛案件已經(jīng)成為主要的民事案件類型。物業(yè)收費難題不僅侵害了已繳納物業(yè)費的業(yè)主的合法權(quán)益，同時也致使很多物業(yè)公司難以維持運(yùn)轉(zhuǎn)，直接導(dǎo)致其減少日常物業(yè)服務(wù)費用的支出，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量得不到保障，更加劇了物業(yè)費的收取難度，如此形成的惡性循環(huán)不僅不利于物業(yè)服務(wù)水平的提高，整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)也無法得到健康、良性的發(fā)展。3解決物業(yè)收費難問題的對策分析 3.1政府角度

3.1.1完善物業(yè)管理法律法規(guī)由于相關(guān)法律法規(guī)的不完善，目前物業(yè)管理中普遍存在住房專項維修資金使用難問題。《物業(yè)管理條例》第12條規(guī)定：業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。這意味著，假如物業(yè)公司需動用住宅專項維修資金修繕漏雨的房屋，就必須征得2/3以上業(yè)主的同意，但實際上有些業(yè)主根本不在小區(qū)居住，或者有些業(yè)主認(rèn)為房屋漏雨是頂樓的事情而不同意使用專項維修資金，物業(yè)公司申請動用專項維修資金的基本條件無法得到滿足，導(dǎo)致了專項維修資金在賬上“睡大覺”、使用率低的問題，這種現(xiàn)象也印證了邁克爾?赫勒提出的“反公地悲劇”理論。赫勒認(rèn)為，由于資源未被充分利用或使用不足而導(dǎo)致的資源浪費、效率低下、收益減少的情況更為嚴(yán)重。[8]邁克爾?赫勒在提出“反公地悲劇”現(xiàn)象的同時也試圖尋找一種解決方案，如果說“公地悲劇”是因為產(chǎn)權(quán)虛置、不明晰所以需要明晰產(chǎn)權(quán)的話，那么，“反公地悲劇”則是由于產(chǎn)權(quán)過多、支離破碎，需要整合產(chǎn)權(quán)。[8]對于住宅專項維修資金的整合產(chǎn)權(quán)措施，筆者認(rèn)為可以借鑒國外的相關(guān)做法。例如美國的住宅專項維修資金交由基金公司管理，物業(yè)公司將需要維修的房屋報到基金公司，再由基金公司到市場上尋找公司維修。[9]相關(guān)立法部門應(yīng)制定可操性較強(qiáng)的法規(guī)政策，例如在法律法規(guī)中引導(dǎo)業(yè)主委托第三方社會中介機(jī)構(gòu)對住宅專項維修資金進(jìn)行管理，同時也要規(guī)定由于受托中介機(jī)構(gòu)的原因造成業(yè)主損失的，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，健全且實操性強(qiáng)的物業(yè)管理法律法規(guī)對于解決物業(yè)收費難問題有重大意義。3.1.2建立健全物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)制針對物業(yè)糾紛頻發(fā)的情況，各省各地也在積極探索物業(yè)糾紛的調(diào)處機(jī)制，例如江蘇省常州市推進(jìn)調(diào)解組織、巡回法庭和聯(lián)席會議制度，并根據(jù)案件類型采用支付令、先行調(diào)解、速裁和小額訴訟程序等手段，對物業(yè)費糾紛的化解起到了積極的推動作用。在這些工作的基礎(chǔ)上，還應(yīng)探索建立健全市、區(qū)、街道、社區(qū)四級物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)制，構(gòu)建以人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解為主體的“三調(diào)聯(lián)動”物業(yè)糾紛調(diào)解工作新模式，尤其要注重發(fā)揮社區(qū)、街道的作用，努力將矛盾化解在基層。在社區(qū)，可以成立物業(yè)糾紛調(diào)處辦公室，主要負(fù)責(zé)物業(yè)管理矛盾糾紛和業(yè)主投訴的收集、整理、分類，提供社區(qū)法律顧問，配合做好矛盾糾紛及業(yè)主投訴調(diào)處過程中的法制宣傳教育和法律、法規(guī)的咨詢解答。對于較為復(fù)雜的矛盾糾紛，及時上報街道物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會，由街道整合物業(yè)管理辦、司法辦、派出所、城管辦等多方資源，按照工作程序規(guī)范開展人民調(diào)解。市區(qū)則主要以行政和司法的手段調(diào)解重大疑難糾紛。物業(yè)糾紛的四級調(diào)解機(jī)制以及“三調(diào)聯(lián)動”的工作新模式，有利于整合調(diào)解資源，強(qiáng)化調(diào)解功能，提高調(diào)解效率，及時有效地化解物業(yè)矛盾糾紛。3.1.3深化物業(yè)信用系統(tǒng)與個人信用體系建設(shè)第一，完善物業(yè)公司信用評價和管理系統(tǒng)，推動物業(yè)“信用管理”。山東省出臺的《山東省物業(yè)公司信用檔案與評級管理辦法（試行）》，是物業(yè)資質(zhì)認(rèn)定取消后省級層面出臺的第一個信用檔案與評級管理辦法。一要對物業(yè)公司實行賦分管理并進(jìn)行信用評級，將評級結(jié)果與招投標(biāo)、項目評選、參與政府補(bǔ)助資金、享受稅收優(yōu)惠政策等方面相掛鉤；二要建立“黑名單”制度，將出現(xiàn)嚴(yán)重不良行為的企業(yè)直接拉入黑名單，并及時向社會發(fā)布企業(yè)不良信用記錄；三要有關(guān)于企業(yè)的負(fù)面信息，比如未妥善解決的投訴舉報、媒體曝光造成社會影響、因企業(yè)過錯造成的群體性事件等，都將形成企業(yè)信用檔案長期保留。第二，完善個人信用體系，建立業(yè)主誠信管理制度。以江蘇省“十三五”物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規(guī)劃為例，在維護(hù)合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)業(yè)主樹立誠信觀念，自覺履行物業(yè)使用相關(guān)義務(wù)。同時探索建立業(yè)主不良信用記錄制度，將業(yè)主違法搭建、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、拒絕繳納專項維修資金和“群租”等物業(yè)使用違法違規(guī)行為拒不整改的，以及無故欠繳物業(yè)服務(wù)費經(jīng)仲裁裁決或司法判決確認(rèn)后仍不履行繳費義務(wù)的，納入個人誠信檔案，并通過公共信用信息共享平臺，作為多部門聯(lián)合實施信用懲戒措施的參考。3.2物業(yè)公司角度

3.2.1企業(yè)信息定期公示，完善信息傳遞機(jī)制物業(yè)公司的失信違約行為需要多久才能被業(yè)主發(fā)現(xiàn)和信息傳遞速度有很大關(guān)系，如果欺騙的行為難以被發(fā)現(xiàn)，發(fā)生欺騙的可能性就越大。因此推動企業(yè)信息公開化對于完善信息傳遞機(jī)制尤為重要，物業(yè)公司應(yīng)定時定點將公司財務(wù)狀況進(jìn)行“量化公示”。應(yīng)秉持“能夠做到多細(xì)致就做到多細(xì)致”的原則，把關(guān)乎業(yè)主切身利益的每一個項目都細(xì)化開來，將物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)服務(wù)費用支出等大類項目下的每一個明細(xì)項目都以具體數(shù)值進(jìn)行公示，并配以必要的文字說明，比如收入或費用發(fā)生的具體時間、次數(shù)、相關(guān)責(zé)任人及聯(lián)系方式等等。唯有增加企業(yè)信息公示透明度、完善信息傳遞機(jī)制，使物業(yè)公司自覺接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督，才能消除業(yè)主疑慮，從客觀上促進(jìn)物業(yè)服務(wù)水平的提高，改善物業(yè)費的收繳情況，雙方的合作才能有穩(wěn)固的基礎(chǔ)。3.2.2探索實施酬金制管理目前我國物業(yè)計費方式主要采用包干制，這種收費方式雖然比較簡單，但也在客觀上造成了物業(yè)收費不透明、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和價格認(rèn)可度不高等問題；而收費透明度相對較高的酬金制，則需要業(yè)主對物業(yè)管理有較高的認(rèn)識水平和專業(yè)水平。對于具備條件的住宅小區(qū)，物業(yè)公司和業(yè)委會應(yīng)在貫徹《物業(yè)管理條例》的基礎(chǔ)上探索實施酬金制管理。物業(yè)公司在應(yīng)收的物業(yè)管理費中按約定的比例作為其利潤，其余全部用于物業(yè)管理日常開支，結(jié)余或不足的部分均由業(yè)主共享共擔(dān)。同時應(yīng)分設(shè)物業(yè)費及公共收益財務(wù)科目，獨立記賬核算。業(yè)主委員會獨立委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，在三方認(rèn)定簽字的基礎(chǔ)上逐月公示物業(yè)收支情況。通過公開透明的物業(yè)服務(wù)收費新管理模式，在有效解決業(yè)主不滿意、企業(yè)入不敷出問題的同時，也能夠提高業(yè)主自治能力，形成業(yè)主與物業(yè)公司按照市場規(guī)律合作的良好局面。3.2.3加強(qiáng)對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)根據(jù)2013年《物業(yè)管理行業(yè)報告》顯示，制約行業(yè)發(fā)展的問題之一是從業(yè)隊伍人才匱乏。因此，要提高物業(yè)服務(wù)水平、減少物業(yè)矛盾糾紛、提高業(yè)主滿意度的措施之一就是要提高物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)。一方面，要加強(qiáng)對物業(yè)管理人員的能力培訓(xùn)，全面提高管理人員的專業(yè)知識以及業(yè)務(wù)技能，打造一支專業(yè)能力強(qiáng)、綜合素質(zhì)高的物業(yè)管理隊伍，為提高企業(yè)的管理服務(wù)水平提供堅實保障。另一方面，還要強(qiáng)化對全體員工的職業(yè)道德建設(shè)，不斷提高員工對物業(yè)管理的職業(yè)認(rèn)識，使其明確在職業(yè)活動中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，培養(yǎng)員工的服務(wù)意識，規(guī)范從業(yè)人員的服務(wù)行為。通過培訓(xùn)來提高員工的個人綜合素質(zhì)與修養(yǎng)，從而達(dá)到企業(yè)整體服務(wù)品質(zhì)的全面提升。3.2.4增進(jìn)溝通，合法催收物業(yè)服務(wù)費物業(yè)矛盾糾紛很大程度上是由于物業(yè)公司與業(yè)主之間缺乏有效溝通造成的，如果物業(yè)管理人員掌握一定的溝通技巧，及時與業(yè)主進(jìn)行溝通，了解并滿足業(yè)主的合理需求，無疑會使物業(yè)管理人員與業(yè)主的交流變得更順暢，許多問題也能消滅于未然。同時，物業(yè)公司應(yīng)組建專門的物業(yè)費催收團(tuán)隊，根據(jù)業(yè)主欠費時間的長短將業(yè)主進(jìn)行分類，并通過以溝通為中心、分類專攻的形式進(jìn)行物業(yè)費催收。例如，對于欠費半年以內(nèi)的業(yè)主，采取電話催收、發(fā)送催收短信等方式；對于欠費半年以上、一年以內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)及時發(fā)送催收單，使業(yè)主明確違約責(zé)任；對于長期欠費的業(yè)主，物業(yè)費催收團(tuán)隊?wèi)?yīng)及時上門溝通，了解業(yè)主欠費的真實原因。如果業(yè)主確實有生活困難的，可采取人性化處理方式，如給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠或分期付款等；如果業(yè)主屬于長期惡意欠費，采取以上催收方式均無成效時，物業(yè)公司應(yīng)通過司法途徑，向業(yè)主發(fā)“律師函”催收、向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行“支付令”等，但切不可采取斷水、斷電、停電梯等極端手段，否則只會引發(fā)更為嚴(yán)重的矛盾糾紛。3.3業(yè)主角度

3.3.1規(guī)范業(yè)主大會議事規(guī)則會議是人類社會解決分歧、達(dá)成共識、制定公共決策的重要工具，但實踐中卻表明人們相當(dāng)不會開會，有“議事規(guī)則”意識的人少之又少。根據(jù)2011年6月中國推動者“議事規(guī)則普及計劃”發(fā)布的《2011中國城市人群“羅伯特議事規(guī)則”意識調(diào)查報告》來看，中國城市人群中，40%的受訪者認(rèn)為中國目前開會“很少”有“議事規(guī)則”，25%的人認(rèn)為“有”，25%的人認(rèn)為“基本沒有”，10%的人認(rèn)為現(xiàn)在中國人開會簡直是“一鍋粥”[10]。可見目前中國人開會普遍缺乏“議事規(guī)則”意識。同樣地，小區(qū)定期召開業(yè)主大會會議時，對一件事征詢意見時業(yè)主往往各持己見，爭吵得不亦樂乎，嚴(yán)重時甚至發(fā)生人身攻擊。他們不以客觀事實評定事物的合理性，而僅以個人利益是否得到滿足為標(biāo)準(zhǔn)，因此會議效率十分低下。業(yè)主大會會議中存在的種種問題迫切需要制定規(guī)范的議事規(guī)則來解決，筆者認(rèn)為在這方面可以借鑒“羅伯特議事規(guī)則”。首先，業(yè)主在發(fā)言之前應(yīng)舉手示意會議主持人，先舉手者優(yōu)先，但尚未發(fā)過言者優(yōu)先于已發(fā)過言者。在大會中應(yīng)秉持一時一事原則，只有在一個待決事項處理完畢后，才能引入另外一個事項。此外，業(yè)主應(yīng)文明發(fā)言，辯論應(yīng)當(dāng)就事論事，不得進(jìn)行人身攻擊。最后，在討論充分展開之后才能進(jìn)行表決，表決原則為多數(shù)裁決，“贊成方”的票數(shù)需嚴(yán)格多于“反對方”的票數(shù)，棄票無效，若平局則不能通過決議。在業(yè)主大會會議中引入“羅伯特議事規(guī)則”，機(jī)會均等、一時一事、文明表達(dá)、充分辯論、多數(shù)裁決，能夠有條不紊地讓業(yè)主的意見得以表達(dá)，平衡保障任何一方的利益，有利于改善業(yè)主大會中的雜亂現(xiàn)象，壓制各方私欲，如此形成的決議方能代表最廣泛業(yè)主的利益，既保障了民主，也提高了議事效率。3.3.2探索引入第三方監(jiān)督機(jī)制由于目前存在較為嚴(yán)重的業(yè)主委員會“不作為、亂作為”現(xiàn)象，部分住宅小區(qū)已經(jīng)開始引入第三方中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)管理，以此來監(jiān)督物業(yè)公司和業(yè)委會的行為。我國也有部分省市已經(jīng)對物業(yè)第三方監(jiān)管做出了相關(guān)規(guī)定，例如《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》第七條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前確定物業(yè)服務(wù)事項和標(biāo)準(zhǔn)，從市房屋行政主管部門公布的第三方評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)名錄中，隨機(jī)抽取物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)對服務(wù)費用進(jìn)行測算，測算結(jié)果應(yīng)當(dāng)在銷售場所予以公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同。2016年7月1日起施行的《南京市物業(yè)管理條例》也明確規(guī)定建立物業(yè)服務(wù)評估制度，業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)公司可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動。由此可見，在物業(yè)管理中引入第三方監(jiān)督很有必要。在前期物業(yè)費的定價過程中，第三方的介入改變了以往單一開發(fā)商定價原則，讓業(yè)主在買房前就對物業(yè)費的主要構(gòu)成有所了解，對業(yè)主來說體現(xiàn)了公平；另外，引進(jìn)第三方的專業(yè)力量對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估，能夠通過優(yōu)勝劣汰機(jī)制監(jiān)督企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。如果發(fā)現(xiàn)第三方機(jī)構(gòu)有諸如收取委托方好處、出具虛假報告等不公正行為，應(yīng)取消評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并向社會曝光。除了相關(guān)法律條例的規(guī)定，還需要相關(guān)政府部門力量的介入，以政府購買服務(wù)的形式，派駐獨立于物業(yè)公司和業(yè)主的第三方會計、審計、評估及律師等專業(yè)人員實施監(jiān)管，為規(guī)范物業(yè)服務(wù)、解決物業(yè)費糾紛、落實物業(yè)價格調(diào)整機(jī)制提供保障。3.3.3樹立合同意識，依法維護(hù)合法權(quán)益“按時交納物業(yè)服務(wù)費用”是業(yè)主的一項義務(wù)，在《物業(yè)服務(wù)合同》中也會明確規(guī)定。但是由于缺乏合同意識、責(zé)任意識和契約意識，缺乏“花錢買服務(wù)”的物業(yè)服務(wù)消費觀，在物業(yè)公司提供的服務(wù)與業(yè)主的期望水平存在較大差異時，絕大部分業(yè)主會選擇拒絕繳納物業(yè)費，只有極少部分業(yè)主選擇訴諸法律，但實際往往由于業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不到位舉證不足而以敗訴告終。因此，業(yè)委會、街道物業(yè)服務(wù)中心、行業(yè)協(xié)會、相關(guān)政府部門等主體都應(yīng)加強(qiáng)對業(yè)主的教育培訓(xùn)。首先，通過在小區(qū)宣傳物業(yè)服務(wù)相關(guān)知識、定期舉辦相關(guān)物業(yè)活動，完善業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識，幫助其樹立“花錢買服務(wù)”的消費觀，提高業(yè)主的合同意識、法律意識和履約能力；其次，在發(fā)生物業(yè)費糾紛時，引導(dǎo)業(yè)主通過人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解等途徑依法維權(quán)，必要時引入第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)為業(yè)主提供法律咨詢等服務(wù)。3.4社會團(tuán)體角度

3.4.1加強(qiáng)行業(yè)自律監(jiān)督機(jī)制建設(shè)目前，我國各省市的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳的指導(dǎo)與監(jiān)督下，為物業(yè)公司以及業(yè)主提供了更加豐富多元的服務(wù)，協(xié)會的職能范圍也得到了擴(kuò)展，但是仍主要集中于物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳、行業(yè)交流與指導(dǎo)、從業(yè)人員培訓(xùn)等方面，行業(yè)協(xié)會的自律監(jiān)督作用并未得到充分體現(xiàn)?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》要求“物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)自取得資質(zhì)證書之日起三個月內(nèi)加入市物業(yè)管理協(xié)會?！比欢^大部分的物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)未能明確行業(yè)協(xié)會的監(jiān)督職能，因此，要在物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的領(lǐng)導(dǎo)下加強(qiáng)行業(yè)自律，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該加強(qiáng)法規(guī)自律，即以相關(guān)的法律法規(guī)保障行業(yè)協(xié)會的自律監(jiān)督作用。程寶庫（2011）認(rèn)為，“政府應(yīng)保證行業(yè)協(xié)會的相對獨立地位，并授予其一定的評估和監(jiān)督權(quán)[11]。”行業(yè)協(xié)會應(yīng)建立健全內(nèi)部懲處制度，對于物業(yè)公司的違規(guī)不良行為，以取消企業(yè)的會員資格、記入企業(yè)信用檔案并公布等手段予以懲處，以此來督促物業(yè)公司嚴(yán)格遵守職業(yè)道德，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提高服務(wù)質(zhì)量，從而保障社會公眾的利益。3.4.2加快推進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化2018年1月1日起將施行的新修訂標(biāo)準(zhǔn)化法，為制訂實施物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供了指導(dǎo)及法律保障。國家質(zhì)檢總局黨組成員、國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會主任田世宏表示，制定標(biāo)準(zhǔn)能夠更好地滿足人民群眾對美好生活的需要，讓標(biāo)準(zhǔn)在人民群眾的美好生活向往和追求中來滿足他們的需要。中國物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)以《標(biāo)準(zhǔn)化法》為指導(dǎo)，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作，指導(dǎo)物業(yè)公司制定企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)他們按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量，做到如江蘇省“十三五”物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規(guī)劃中所提出的：逐步形成科學(xué)合理、層次分明、重點突出、能夠滿足整個行業(yè)發(fā)展要求的標(biāo)準(zhǔn)化體系，以標(biāo)準(zhǔn)化手段全力支持物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，助推物業(yè)管理行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。3.4.3發(fā)揮社會輿論監(jiān)督約束作用我們可以考慮借助新聞媒體的力量，引導(dǎo)新聞媒體堅持正確輿論導(dǎo)向。社會輿論的監(jiān)督約束具有精神、道德的力量，能夠幫助個人道德自律機(jī)制的形成。新聞媒體既應(yīng)曝光物業(yè)管理中的不良現(xiàn)象，將那些暗箱操作、推諉塞責(zé)的物業(yè)公司暴露在公眾視線之下，也要報道相關(guān)部門嚴(yán)格執(zhí)法、業(yè)主與物業(yè)公司良性互動、物業(yè)公司和從業(yè)人員感人事跡等正面情況，營造良好的社會氛圍。通過社會輿論的宣傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識，引導(dǎo)業(yè)主通過合法途徑理性維權(quán)。社會輿論的監(jiān)督也大大提高了企業(yè)的失信成本和社會成本，因此物業(yè)公司為了維護(hù)企業(yè)的聲譽(yù)和長期利益，往往會規(guī)范自己的行為。4結(jié)束語

物業(yè)收費難問題直接關(guān)系到業(yè)主和物業(yè)公司的切身利益，由此引發(fā)的物業(yè)矛盾糾紛如果處理不當(dāng)，容易激發(fā)惡性群體事件等社會矛盾，因此這一問題亟待解決。誠然，要解決物業(yè)收費難題也不是單靠業(yè)主或物業(yè)公司自身就能做到的，還需要集合相關(guān)政府部門、行業(yè)協(xié)會、新聞媒體、業(yè)主委員會等社會多方主體的力量。唯有在多方主體的協(xié)調(diào)配合之下，積極引導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主及物業(yè)公司雙方履行對等的權(quán)利和義務(wù)，方能使二者之間形成“企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)——業(yè)主繳納物業(yè)費——企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的良性運(yùn)轉(zhuǎn)格局，進(jìn)而改善企業(yè)經(jīng)營管理、促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展以及和諧社會的建設(shè)。作者：陸雅芳 單位：南京林業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

第三篇：如何解決物業(yè)收費難問題

宣州區(qū)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)費欠繳情況調(diào)查報告

經(jīng)對宣州區(qū)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)費欠繳情況進(jìn)行了一個初步調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查情況匯報如下：

一、欠費基本情況

根據(jù)初步統(tǒng)計，31家物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的68小區(qū)共有欠費業(yè)主6541戶，其中機(jī)關(guān)單位工作人員（含學(xué)校教師，醫(yī)院醫(yī)生）業(yè)主占8%，社會人員業(yè)主占92%。企業(yè)收費率普遍在75%-85%，收費率95%以上的較少。企業(yè)普遍反應(yīng)收費標(biāo)準(zhǔn)較低。

根據(jù)調(diào)查，物業(yè)費欠費的原因主要有以下幾個方面：

1、業(yè)主認(rèn)為開發(fā)單位房屋質(zhì)量問題、配套設(shè)施不完善，違約問題沒有得到解決。

2、業(yè)主認(rèn)為東西遺失，車輛刮蹭，環(huán)境嘈雜等物業(yè)管理服務(wù)不到位問題。

3、小區(qū)業(yè)主隨意開門，住宅改商用影響居住環(huán)境。

4、業(yè)主認(rèn)為未入住或以其他不正當(dāng)理由拒交物業(yè)費。

5、部分安置房空置，建設(shè)單位沒有按期交物業(yè)費，安置戶業(yè)主要求減半交物業(yè)費。

二、欠費原因分析

1、開發(fā)單位沒有履行維修義務(wù)、承擔(dān)違約責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不規(guī)范，業(yè)主認(rèn)識問題不清晰。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)近70%的拖欠物業(yè)費的理由與房屋質(zhì)量維修，違約賠償問題相關(guān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將業(yè)主報修的問題簡單地報送開發(fā)商，部分開發(fā)企業(yè)沒有處理或處理不及時，業(yè)主對物業(yè)意見增大，物業(yè)由開發(fā)企業(yè)委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不規(guī)范，沒有積極地面對、引導(dǎo)和幫助業(yè)主維

權(quán)。業(yè)主認(rèn)為自身利益沒有得到維護(hù)，拒交物業(yè)費，沒有認(rèn)識到自身利益受到損害是因為開發(fā)建設(shè)單位沒有履行義務(wù)和承擔(dān)違約責(zé)任而非物業(yè)服務(wù)企業(yè)，把開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任歸咎到物業(yè)服務(wù)企業(yè)頭上，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)收費困難，服務(wù)降低的惡性循環(huán)。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不規(guī)范，追繳欠費力度不夠。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費率低，沒有主動從自身找原因，想辦法，只有求生存，沒有求發(fā)展的思想，面對收費困難及業(yè)主拒交費的種種理由，沒有以業(yè)主為客戶至上的理念，提高管理水平，兌現(xiàn)服務(wù)承諾，想辦法動腦筋，加大收費力度，提高物業(yè)費收費率；物業(yè)服務(wù)企業(yè)追繳力度不夠，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的小區(qū)業(yè)主以不正當(dāng)理由長時間欠費，沒有用法律的手段維護(hù)企業(yè)利益，抱有“打欠費官司，把業(yè)主放在對立面，傷了感情，訴訟等相關(guān)費用高，執(zhí)行起來困難，贏了官司，失了感情，有時得不償失”，如果沒有“打一個教育一片”的思想準(zhǔn)備，逐漸會有更多業(yè)主因為其他業(yè)主享受服務(wù)埋單而拒交物業(yè)費，整個小區(qū)收費陷入惡性循環(huán)。

3、部分業(yè)主認(rèn)識不夠，以拒交物業(yè)費來維權(quán)。部分業(yè)主存在著維權(quán)認(rèn)識不清，“自身權(quán)益受到損害只要與小區(qū)相關(guān)，我就拒交物業(yè)費”的粗暴錯誤觀念，業(yè)主應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識利益受損原因，誰的責(zé)任，不能簡單地將責(zé)任歸咎于物業(yè)，更不能無理由或?qū)ふ也徽?dāng)理由拒交物業(yè)費，利益受損，可以向主管部門咨詢和投訴，以拒交物業(yè)費的方式來維權(quán)，會導(dǎo)致收費率低，物業(yè)降低服務(wù)水平，小區(qū)物業(yè)得不到有效維護(hù)，影響物業(yè)保值增值，不僅會損害自身利益還會損害大家利益。

4、安置房空置物業(yè)費繳費不及時、安置戶物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)低，收取率低。安置小區(qū)建成后，部分安置房空置產(chǎn)生大量物業(yè)費，同時安置戶由于其特殊性，普遍存在物業(yè)收費率較低。

三、解決思路

1、開展物業(yè)相關(guān)知識宣傳，引導(dǎo)業(yè)主建立正確繳費和維權(quán)觀念 根據(jù)調(diào)查，業(yè)主沒有正確理解物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容，以前期房屋質(zhì)量，違約賠償?shù)葐栴}拒交物業(yè)費的情況大量存在。為轉(zhuǎn)變業(yè)主繳費和維權(quán)觀念，物業(yè)企業(yè)在業(yè)主入住時和入住后開展物業(yè)相關(guān)知識宣傳，提前告知業(yè)主物業(yè)服務(wù)費購買的相關(guān)服務(wù)和正確的維權(quán)途徑，不交物業(yè)服務(wù)費不是解決問題的辦法，而且會損害物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常利益，導(dǎo)致物業(yè)降低服務(wù)水平，最終損害物業(yè)保值增值和業(yè)主自身享受服務(wù)水平。充分發(fā)揮業(yè)主委員會的監(jiān)督和引導(dǎo)作用，對以不正當(dāng)理由拒交費的進(jìn)行調(diào)解和批評教育，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在小區(qū)醒目位置設(shè)置宣傳欄公示收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容，定期宣傳小區(qū)業(yè)主正確維權(quán)途徑及相關(guān)物業(yè)知識，引導(dǎo)業(yè)主建立自覺繳費意識和維權(quán)觀念。

2、規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身建設(shè)，樹立正確服務(wù)理念和提高服務(wù)水平部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身管理不規(guī)范，企業(yè)負(fù)責(zé)人服務(wù)意識淡薄，管理理念落后，抱著只求生存，不求發(fā)展的思想。進(jìn)

一步加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營服務(wù)，完善考核辦法，逐步建立市場退出機(jī)制。扭轉(zhuǎn)部分物業(yè)服企業(yè)負(fù)責(zé)人落后思想，轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念，心存生存危機(jī)，想辦法動腦筋完善企業(yè)自身建設(shè)，企業(yè)做到明確小區(qū)責(zé)任區(qū)、責(zé)任人和實施辦法，定期征求業(yè)主意見，按照服務(wù)合同，兌現(xiàn)服務(wù)承諾，做到小區(qū)收費拆務(wù)公示，加強(qiáng)和業(yè)主的溝通，消除業(yè)主的不理解和對立感，樹立正確服務(wù)理念，逐步提升服務(wù)水平，擺正位置，做好服務(wù)，從自身出發(fā)解決收費難問題。

3、加強(qiáng)溝通，形成合力，規(guī)范前期物業(yè)管理 前期物業(yè)好壞是小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理能否走向良性循環(huán)的重點，特別是前期的開發(fā)建設(shè)單位房屋質(zhì)量問題，設(shè)施設(shè)備不完善問題，前期物業(yè)亂收費問題。加強(qiáng)與房管局溝通，要求開發(fā)單位設(shè)立專門賬戶，有第三方監(jiān)管，建立房屋質(zhì)量保修金制度，房屋銷售保修期結(jié)束后退還，對于業(yè)主房屋質(zhì)量問題合理的維修及賠償要求，開發(fā)單位規(guī)定期限內(nèi)沒有解決的，給予快速處理、賠付。對配套設(shè)施設(shè)備嚴(yán)格把關(guān)，杜絕地下車庫等配套設(shè)施小區(qū)業(yè)主入住后長期無法交付使用此類情況的發(fā)生，保證小區(qū)業(yè)主購買物業(yè)的正常使用，消除業(yè)主因房屋質(zhì)量及設(shè)施設(shè)備不完善問題拒交物業(yè)費的隱患。規(guī)范前期物業(yè)介入，對項目前期物業(yè)介入嚴(yán)格把關(guān)，避免由于物業(yè)企業(yè)有開發(fā)單位聘請?zhí)幱诒粍拥匚?，增加開發(fā)建設(shè)單位違約成本，讓前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范管理服務(wù)，聯(lián)合物價部門對亂收費情況嚴(yán)格查處，以正常服務(wù)保證收費正?；?，進(jìn)而促進(jìn)小區(qū)物業(yè)良性

發(fā)展。

4、暢通投訴機(jī)制，建立收費勸繳制度 物業(yè)服務(wù)企業(yè)除公開收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容外，應(yīng)當(dāng)公示主管部門投訴電話，保證業(yè)主投訴及時得到處理，消除業(yè)主因合理訴求沒有得到及時解決產(chǎn)生繳費抵觸情緒。建立物業(yè)收費制度，對收費過程中遇到的問題應(yīng)及時進(jìn)行記錄，處理和反饋，對無法解決的問題應(yīng)及時向小區(qū)業(yè)委會說明和征求意見，請求業(yè)委會給予幫助協(xié)調(diào)，對仍無法解決的報主管部門及所在社區(qū)進(jìn)行調(diào)節(jié)。對于無正當(dāng)理由拒交物業(yè)費的應(yīng)設(shè)置最長期限，到期前應(yīng)當(dāng)通過法律手段進(jìn)行追繳。

四、建議措施

1、在機(jī)關(guān)工作人員如以非正當(dāng)理由不繳費，建議出臺政策此類人員在單位考試時取消評優(yōu)資格。

2、建議出臺相關(guān)政策將物業(yè)費、能耗費是否交清與物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓掛鉤，物業(yè)交易過戶時，應(yīng)當(dāng)出具所在小區(qū)物業(yè)公司物業(yè)費交清證明，物業(yè)將過戶信息報社區(qū)，便于社區(qū)掌握轄區(qū)居民信息變動。

3、建議出臺相關(guān)政策，業(yè)主不得以任何理由拒交物業(yè)費，影響他人享有正常物業(yè)服務(wù)，物業(yè)相關(guān)服務(wù)不到位或有違規(guī)、違法行為，業(yè)主可以想業(yè)主委員會提出建議或向主管部門進(jìn)行投訴。

4、建立業(yè)主居民信譽(yù)檔案，物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主勝訴后，業(yè)主拒不執(zhí)行的，今后將影響該業(yè)主家庭成員享受社會福利。

第四篇：物業(yè)管理收費難問題調(diào)研報告

物業(yè)管理收費難的調(diào)查和分析

物業(yè)管理收費難是在全國都普遍存在的一個難題。

1． 現(xiàn)狀

面上情況的介紹

物業(yè)公司收繳物業(yè)管理費面臨著困難，致使物業(yè)管理公司運(yùn)轉(zhuǎn)資金短缺，無法為小區(qū)提供完善的物業(yè)服務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主的不滿；業(yè)主對物業(yè)管理公司的不滿則表現(xiàn)為對繳納物業(yè)管理費的抗拒，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間形成了尖銳的矛盾。

而物業(yè)管理收費不到位使得物業(yè)管理公司只能有選擇的為業(yè)主提供服務(wù)：物業(yè)公司傾向于為業(yè)主提供顯性服務(wù)，如小區(qū)日常保潔、保安等，能讓業(yè)主看到、感覺到物業(yè)公司為業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)；但同時為了縮減開支，物業(yè)公司減少了對業(yè)主提供的隱性服務(wù)，如電梯的定期維護(hù)、消防設(shè)備的定期維護(hù)、更換等，業(yè)主對此則毫無察覺。而隱性服務(wù)的減少恰恰造成了住宅小區(qū)的安全隱患的增加，電梯、消防設(shè)備缺少定期的維護(hù)更新，將使業(yè)主們生活在一個不安全的環(huán)境中。物業(yè)管理收費難問題易導(dǎo)致了嚴(yán)重的安全隱患，所以很有必要對物業(yè)管理收費難問題進(jìn)行分析和討論。

1原因分析

1.1物業(yè)管理收費難原因綜述

通過“樓宇安全”實踐團(tuán)隊的實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理收費難原因分析有三方面：

（1）業(yè)主自身原因?qū)е挛飿I(yè)管理收費困難

（2）物業(yè)公司自身原因?qū)е挛飿I(yè)管理收費困難

（3）第三方面機(jī)構(gòu)、個人的原因?qū)е挛飿I(yè)管理收費困難

下文將分別對三方面原因進(jìn)行分析。

1.2業(yè)主自身原因

通過對調(diào)研信息的匯總以及對相關(guān)文獻(xiàn)資料的整理，業(yè)主自身原因歸納為如下幾點：

（1）業(yè)主素質(zhì)低下

（2）物業(yè)消費意識差

（3）法律意識淡薄

（4）跟風(fēng)心理

（5）暫時性的經(jīng)濟(jì)困難

部分業(yè)主素質(zhì)低下，沒有社會公德心，隨意污染、破壞小區(qū)公共設(shè)施、不配合物業(yè)公司

進(jìn)行管理，蠻不講理，隨意拖欠物業(yè)管理費；當(dāng)前中國大部分業(yè)主并沒有形成物業(yè)服務(wù)消費的觀念，物業(yè)公司是服務(wù)企業(yè)，業(yè)主需要付出報酬來消費物業(yè)服務(wù)，而很多業(yè)主只是認(rèn)為物業(yè)公司就是小區(qū)的大管家，業(yè)主付了購房款，物業(yè)公司管理小區(qū)是理所當(dāng)然的；同時業(yè)主法律意識淡薄，國內(nèi)很多小區(qū)沒有組建甚至無法組建“業(yè)主委員會”，導(dǎo)致業(yè)主沒有跟物業(yè)公司簽訂“物業(yè)管理委托服務(wù)合同”約定收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)；很多業(yè)主存在跟風(fēng)心理，看到小區(qū)里有部分業(yè)主拖欠、拒繳物業(yè)管理費，也跟著拒繳；不過也有部分業(yè)主暫時存在經(jīng)濟(jì)困難，實在無法繳納物業(yè)管理費。

1.3物業(yè)公司自身原因

通過對調(diào)研信息的匯總以及對相關(guān)文獻(xiàn)資料的整理，物業(yè)公司自身原因歸納為如下幾點：

（1）物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量差

（2）物業(yè)管理從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不過關(guān)

（3）物業(yè)管理公司缺乏職業(yè)操守

（4）物業(yè)管理公司未能及時有效介入物業(yè)進(jìn)行管理

（5）物業(yè)管理公司財務(wù)不透明，缺乏業(yè)主監(jiān)督

根據(jù)“樓宇安全”實踐團(tuán)的調(diào)研結(jié)果，目前大多數(shù)物業(yè)小區(qū)內(nèi)業(yè)主與物業(yè)管理公司都存在著各種矛盾，業(yè)主反映：部分物業(yè)管理公司提供的物業(yè)服務(wù)太差，保安、保潔、定期維修等物業(yè)服務(wù)根本沒有用心去做，物業(yè)公司都是敷衍了事；物業(yè)公司聘用的保安、維修人員等，沒有為小區(qū)提供完善的安保服務(wù)以及維修服務(wù)，其業(yè)務(wù)素質(zhì)讓業(yè)主不放心；同時很多物業(yè)公司為了自己的利益，在小區(qū)內(nèi)張貼廣告，將公共區(qū)域出租用以贏利，但卻影響了小區(qū)業(yè)主的利益；物業(yè)管理公司沒有很好的介入物業(yè)進(jìn)行管理，導(dǎo)致很多開發(fā)商遺留的問題影響了業(yè)主利益；調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)業(yè)主對于物業(yè)如何使用物業(yè)管理費存在很大的疑問，物業(yè)公司的財務(wù)不透明導(dǎo)致業(yè)主對于物業(yè)公司的不信任。

1.4第三方機(jī)構(gòu)、個人原因

第三方機(jī)構(gòu)包括跟政府有關(guān)主管部門、居委會、街道辦事處、開發(fā)商；個人包括日常進(jìn)出小區(qū)，使用小區(qū)公共設(shè)施、享受小區(qū)公共服務(wù)的人。第三方原因歸納如下：

（1）政府有關(guān)部門監(jiān)管力度不夠、且缺少相關(guān)的法律法規(guī)

（2）居委會、街道辦事處對業(yè)主與物業(yè)公司矛盾協(xié)調(diào)不力，時常處于不作為狀態(tài)

（3）開發(fā)商缺乏職業(yè)操守

（4）部分社會人員素質(zhì)低下

在調(diào)研過程中，業(yè)主和物業(yè)公司針對現(xiàn)狀都從各自的角度發(fā)出呼吁，希望政府監(jiān)管部門

能夠有所作為，完善物業(yè)管理市場，維護(hù)雙方的權(quán)益。政府在物業(yè)管理市場監(jiān)管不到位，缺乏相關(guān)的法律法規(guī)，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司鬧上法庭卻無適合的法律來審判，且政府以前推出的一些錯誤條例影響了物業(yè)管理市場的發(fā)展，阻礙了其市場化，政府相關(guān)部門應(yīng)取這些不科學(xué)的管理條例；同時政府對“專項維修基金”的使用設(shè)置了許多程序，使得專項基金的使用性太差，且在小區(qū)沒有成立業(yè)委會的情況下，“專項維修基金”歸政府保管，業(yè)主與物業(yè)公司不能使用，一定程度上阻礙了物業(yè)管理的實行；小區(qū)所在的居委會、街道辦事處時常處于不作為狀態(tài)很大程度上造成了業(yè)主與物業(yè)管理公司矛盾的加?。婚_發(fā)商只為自身利益，小區(qū)建設(shè)有很多不完善之處就撒手不管，留下爛攤子給物業(yè)公司管理，導(dǎo)致了業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾激化，且部分開發(fā)商私自占用“專項維修基金”，嚴(yán)重影響了物業(yè)公司的運(yùn)營；同時部分社會人員在使用小區(qū)公共設(shè)施和享受小區(qū)公共服務(wù)時，沒有公德心，對小區(qū)進(jìn)行破壞，影響了物業(yè)公司進(jìn)行正常的物業(yè)管理。

3建議

實踐團(tuán)通過對調(diào)研中所得到的反饋以及相關(guān)的資料進(jìn)行分析，針對造成物業(yè)管理收費難問題的三方面原因提出一些改進(jìn)建議，深入到每個細(xì)化的因素進(jìn)行分析。

（1）業(yè)主提升自身素質(zhì)和物業(yè)消費意識。業(yè)主首先要遵守《業(yè)主公約》和《物業(yè)服務(wù)合同》，增強(qiáng)自我管理能力，不能隨意占用、破壞小區(qū)公用設(shè)施，在小區(qū)內(nèi)不亂扔垃圾、高空拋物，配合物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。同時業(yè)主應(yīng)形成物業(yè)消費的意識，物業(yè)公司提供的物業(yè)管理是一種有償服務(wù)，業(yè)主要通過繳納物業(yè)管理費的方式來消費物業(yè)服務(wù)。

業(yè)主們之間應(yīng)相互溝通，多看、多聽和收集一些關(guān)于國內(nèi)外物業(yè)管理方面的信息，并通過相關(guān)政府部門、行業(yè)協(xié)會的各種媒體宣傳，主動從思想上和觀念上認(rèn)識實行市場化、專業(yè)化、社會化物業(yè)管理的優(yōu)越性和必然性，理解高水平物業(yè)管理對于物業(yè)保值增值、權(quán)益增加、提高生活品質(zhì)的重要性，樹立“一分錢，一分貨”質(zhì)價相符的市場意識。

其次業(yè)主們要發(fā)揮業(yè)主委員會監(jiān)督和自治功能。業(yè)主委員會是廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同的合法主體，充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，一方面可以在物業(yè)管理委托服務(wù)合同中約定收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)等，并確保發(fā)生糾紛時有法可依；另一方面，業(yè)主在遇到權(quán)益沒有得到有效保障或受到侵害時可通過業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)溝通協(xié)調(diào)，避免不必要的仲裁或訴訟所引起的雙方隔閡和矛盾沖突的加??；再者業(yè)主委員會還可曉之以情、動之以理的說服未及時交費的業(yè)主按時足額交費，防止有需求的業(yè)主滋生“搭便車”“占小便宜”的思想，確保物業(yè)管理企業(yè)有足夠的資金維持小區(qū)正常、高效運(yùn)行。同時業(yè)委會要行使對“專項維修

基金”的管理權(quán)，使用專項基金對小區(qū)進(jìn)行維護(hù)、修理。

2.2物業(yè)管理公司誠信服務(wù)、財務(wù)公開、接受監(jiān)督并注重提升自身的服務(wù)質(zhì)量

物業(yè)管理企業(yè)要遵循“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的原則，誠信為本，拒絕任何欺詐行為。并在物業(yè)管理委托服務(wù)合同中明確服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)，增大收支開銷的透明度，給業(yè)主更多、更靈活的選擇權(quán)和知情權(quán)，讓業(yè)主充分享受到物業(yè)服務(wù)的控制監(jiān)督權(quán)，從而產(chǎn)生不交費的羞恥感，增加交費的主動性。

首先提高服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)新服務(wù)項目。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)不斷加強(qiáng)對所屬人員的教育，遵循“以人為本，對人關(guān)心”的物業(yè)管理方針，功夫下在平時，服務(wù)深入心中，想業(yè)主之所想、急業(yè)主之所急。平時多和業(yè)主溝通、不斷采取各種方式調(diào)查研究，分析和了解各類業(yè)主的需求，進(jìn)行小區(qū)服務(wù)市場細(xì)分和定位，極大限度的滿足各類業(yè)主的不同需求。同時，加強(qiáng)對彌隙市場的開拓和服務(wù)，這樣不僅可以形成自己的品牌和優(yōu)勢項目，還可滿足少數(shù)業(yè)主的特殊需求，并增加收入。

其次重視早期介入環(huán)節(jié)，辦理好與房地產(chǎn)開發(fā)商的交接手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)的早期介入，既能夠為將來做好物業(yè)管理打下基礎(chǔ)，又可以協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商把握好工程質(zhì)量，并避免開發(fā)商提出過高的物業(yè)管理承諾和將售房款中用于物業(yè)管理的有關(guān)費用挪作他用。此外，還可在業(yè)主辦理入住手續(xù)時提供相應(yīng)的服務(wù)和幫助，有利于和業(yè)主早期進(jìn)行溝通，取得大部分業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量的認(rèn)同。

同時，實踐團(tuán)建議，應(yīng)對物業(yè)公司收費模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變，當(dāng)前國內(nèi)物業(yè)公司應(yīng)采用“酬金制”物業(yè)收費制度?！俺杲鹬啤笔侵冈陬A(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。這樣業(yè)主交繳付給物業(yè)公司的物業(yè)管理費的所有權(quán)還是業(yè)主，物業(yè)公司只是承擔(dān)了經(jīng)理人的角色，其負(fù)責(zé)利用好這些物業(yè)管理費，將小區(qū)管理好，并為業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)。實行“酬金制”，由于物業(yè)管理費的所有權(quán)人是業(yè)主，業(yè)主可以要求物業(yè)公司實行財務(wù)公開，業(yè)主可以清楚知道每一筆錢的用途，切實把物業(yè)管理費用到需要的地方；并且，在“酬金制”下，物業(yè)公司負(fù)責(zé)運(yùn)營小區(qū)附屬商用區(qū)域，將其出租用于商場、超市，并取得租金與物業(yè)管理費為收入，其收入應(yīng)該歸于小區(qū)業(yè)主所有，收入可以沖抵業(yè)主的下年物業(yè)管理費。實踐團(tuán)認(rèn)為，實行“酬金制”可以保證物業(yè)公司每年有固定的收入，避免其入不敷出，使其有能力為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)，并利用物業(yè)管理費進(jìn)行相關(guān)的管理經(jīng)營，收入反哺業(yè)主，從而形成良性循環(huán)。

實踐團(tuán)也建議應(yīng)該改變公共區(qū)域物業(yè)管理費分?jǐn)偡绞?。實踐團(tuán)認(rèn)為對于樓宇內(nèi)公用電梯的收費，現(xiàn)在的按戶分?jǐn)偟姆绞讲簧鹾侠?，住在高層的業(yè)主明顯比住在低層的業(yè)主更依賴電梯，其所負(fù)擔(dān)的電梯運(yùn)行及維護(hù)費用應(yīng)該更高，物業(yè)管理費的分?jǐn)倯?yīng)按照樓層數(shù)、業(yè)主人數(shù)進(jìn)行，同樣的思路，小區(qū)的保潔費應(yīng)該按照每戶的人數(shù)來進(jìn)行分?jǐn)?；同時由于物業(yè)小區(qū)內(nèi)綠化、道路、路燈等公共設(shè)備不僅僅惠及小區(qū)內(nèi)業(yè)主，也惠及了部分小區(qū)附近的路人，其享受了小區(qū)的服務(wù)卻不需要付款，因此物業(yè)公司可以向政府申請，政府應(yīng)給予物業(yè)公司日常綠化、保潔、運(yùn)行、維護(hù)費給予一定的補(bǔ)貼。

2.3政府需要進(jìn)一步完善和細(xì)化《物業(yè)管理條例》，健全法律法規(guī)

政府需進(jìn)一步完善《物業(yè)管理條例》，使得業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)有法可依，有法必依，違法必究。政府逐步放開物業(yè)管理市場化，使得物業(yè)管理費在市場經(jīng)濟(jì)中實行自主定價。

政府還需加強(qiáng)對開發(fā)商的監(jiān)管，保證小區(qū)工程的質(zhì)量，同時監(jiān)督開發(fā)商將“專項維修基金”移交介入的物業(yè)管理公司。

同時政府應(yīng)確立業(yè)主委員會的法人地位，優(yōu)化專項維修基金的使用程序，避免其成為空擺設(shè)或被某些機(jī)構(gòu)貪污挪用。在繳費問題上不僅要從法律上去維護(hù)廣大業(yè)主的利益，也要對那些不交費而損害其他業(yè)主利益的群體進(jìn)行制裁。

最后政府應(yīng)健全社會保障和公共服務(wù)體系，由于物業(yè)管理本身就是一個保本微利的行業(yè)，而現(xiàn)在又處于初級發(fā)展階段，難免會使整個行業(yè)在諸多方面存在困難，所以政府對物業(yè)管理企業(yè)最好能實行低稅、免稅或其他優(yōu)惠，以此來降低物業(yè)管理成本，從而使整個行業(yè)能夠以更為輕快的步伐前進(jìn)，為業(yè)主提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)。同時政府應(yīng)對物業(yè)公司的公共服務(wù)費用進(jìn)行補(bǔ)貼，例如上面提到的對物業(yè)公司的日常綠化、運(yùn)行、維護(hù)費等進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼。

第五篇：別墅物業(yè)管理收費難問題的探討

別墅物業(yè)管理收費難問題的探討

別墅物業(yè)管理收費難主要有如下幾點，1.當(dāng)今社會還有不少的人不了解，為什么要收物業(yè)管理費，什么叫物業(yè)管理。所以物業(yè)管理收費難是本行業(yè)目前最普遍的問題。業(yè)主不愿交納物業(yè)管理費是緣于對物業(yè)服務(wù)水平的不滿；而有些小區(qū)的業(yè)主“拒交”是認(rèn)為別人侵犯了自己的利益，小區(qū)的業(yè)主反映：一些物業(yè)管理公司沒有嚴(yán)格履行他們的服務(wù)承諾，服務(wù)不到位，甚而在封閉的小區(qū)曾發(fā)生過入室搶劫，造成業(yè)主經(jīng)濟(jì)損失，因此嚴(yán)重影響了業(yè)主交費的積極性和主動性甚至拒絕交費。面對這些問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往是心有余而力不足，不能從根本上解決業(yè)主面臨的問題，加之業(yè)主對物業(yè)管理公司和開發(fā)商之間相互獨立的關(guān)系不是很了解，有些物業(yè)管理公司在財務(wù)制度和管理上缺乏專業(yè)性，不能提交物業(yè)收費的預(yù)算、決算等財務(wù)報告，無法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費究竟是如何構(gòu)成的，如何分配和使用所以就造成了業(yè)主他（她）們對物業(yè)管理的不滿，直接影響了整個物業(yè)管理行業(yè)在老百姓心目中的形象，使業(yè)主產(chǎn)生大量不滿情緒，并以拒交物業(yè)費的形式來表示抗議

2.有些業(yè)主的消費觀念及道德素質(zhì)有待轉(zhuǎn)變，比如説；任意在公共場地亂停車、堆放自家雜物、踐踏公共綠地、從窗口向樓下拋撒垃圾、制造 噪音干擾鄰居等，影響了其他業(yè)主的正常生活，受影響的業(yè)主又將這些現(xiàn)象歸結(jié)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)不到位而拖欠或拒交物業(yè)管理費。物業(yè)管理水平和收費標(biāo)準(zhǔn)對收費的影響。在制定物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)切合實際，做到既滿足業(yè)主利益，又符合業(yè)主的要求，達(dá)到“質(zhì)價相符”，否則，就會影響收費。在全社會進(jìn)行正面宣傳和引導(dǎo)，樹立正確的物業(yè)消費意識，廣泛宣傳，提高社會對行業(yè)的認(rèn)知度，使居民樹立“花錢買服務(wù)”的正確消費觀念。對于物業(yè)公司要應(yīng)該把大力提升管理服務(wù)水平，作為解決“收費難”問題的著力點。以“質(zhì)價相符”為基本原則，掌握業(yè)主心聲，持續(xù)改進(jìn)工作，使業(yè)主獲得信任。對于業(yè)主投訴的問題；要認(rèn)真對待，認(rèn)真處理。不可拖拉。

3.定期公示物業(yè)管理服務(wù)費收支情況；增強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)費收支情況的透明度，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示，實行明碼標(biāo)價，而且應(yīng)當(dāng)將收費表、收費清單、收費手冊及使用情況向業(yè)主和物業(yè)使用人公開，以接受業(yè)主、物業(yè)使用人的查詢和監(jiān)督。物業(yè)管理中心應(yīng)該像交電費，有線電視費一樣發(fā)卡的形式，讓業(yè)主便于繳費，也讓外地工作的業(yè)主方便繳費。所以我最后建議為了日后物業(yè)管理收費不在難收，應(yīng)該加強(qiáng)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)，提高為業(yè)主服務(wù)的效率。