房地產(chǎn)法授課材料物業(yè)法規(guī) 11 1127

第一篇：房地產(chǎn)法授課材料物業(yè)法規(guī) 11 1127

物業(yè)管理法規(guī)

第五講物業(yè)服務合同法律制度

教學目標以及要求

物業(yè)服務合同是物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理的法律依據(jù)，是物業(yè)管理活動中確立管理者與被管理者，聘方與被聘方之間法律關系的一個最重要的法律文件。物業(yè)服務合同是隨著物業(yè)管理行業(yè)的興起而出現(xiàn)的一種新的合同形式，物業(yè)服務合同是為物業(yè)管理市場服務的重要手段。教學重點：

物業(yè)服務合同的概念和特征

物業(yè)服務合同的種類物業(yè)服務合同的基本內(nèi)容

教學難點：訂立物業(yè)服務合同

教學方法：講授法討論法案例引導教學法教學時數(shù)：4學時：案例引導如下：[案情介紹]

2005年9月，A小區(qū)業(yè)主大會委托某物業(yè)服務企業(yè)對該小區(qū)進行管理，該物業(yè)服務企業(yè)為了節(jié)約開支，將小區(qū)內(nèi)的綠化管理委托給某無資質(zhì)的綠化管理公司，由該公司負責對A小區(qū)內(nèi)的綠化進行養(yǎng)護。2006年8月，A小區(qū)內(nèi)的花草上出現(xiàn)了許多小蟲，某物業(yè)服務企業(yè)通知綠化管理公司派人前來噴灑藥水，但由于工作人員的疏忽，誤將除草劑當作治蟲劑，結果導致A小區(qū)內(nèi)80%的綠化面積受損，損失達3萬余元。后來，綠化管理公司人去樓空。A小區(qū)的業(yè)委會要求某物業(yè)管理企業(yè)賠償損失，而物業(yè)服務企業(yè)則以委托已得到業(yè)委會同意為由拒絕承擔責任，他們認為綠化管理公司是接受業(yè)委會的委托，與物業(yè)管理公司無關。業(yè)委會遂將物業(yè)服務企業(yè)告到法院，要求賠償所受損失。[案例焦點] 物業(yè)服務企業(yè)轉托部分管理事項后如何承擔法律責任 [法理分析] 本案涉及物業(yè)服務企業(yè)將部分管理事項轉托給第三人后，誰對轉托事項承擔責任的問題。

1.物業(yè)服務企業(yè)有權轉委托部分服務事項

我國《物業(yè)管理條例》第34條規(guī)定“一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。”第40條規(guī)定“物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。”第62條規(guī)定“違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用

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設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任?！?為了使物業(yè)管理服務職責明確，防止發(fā)生相互推語的現(xiàn)象，法律規(guī)定一個物業(yè)管理區(qū)只能由一家物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理服務。但為了提高服務水平和服務質(zhì)量，降低服務成本，允許物業(yè)服務企業(yè)將部分物業(yè)管理事項委托給其他專業(yè)公司。同時，禁止物業(yè)服務企業(yè)收取差價，將物業(yè)管理服務事項全部轉包，從而損害業(yè)主利益，故物業(yè)服務企業(yè)享有將部分管理事項轉委托的權利。

2.業(yè)委會對同意轉委托承擔轉托事項的法律責任范圍

我國《合同法》第400條規(guī)定“受托人應當親自處理委托事務。經(jīng)委托人同意，受托人可以轉委托。轉委托經(jīng)同意的，委托人可以就委托事務直接指示轉委托的第三人，受托人僅就第三人的選任及其對第三人的指示承擔責任。轉委托未經(jīng)同意的，受托人應當對轉委托的第三人的行為承擔責任，但在緊急情況下受托人為維護委托人的利益需要轉委托的除外?！?經(jīng)委托人同意后，受托人將其受托事項轉托第三人，委托人只對其就委托事務直接指示轉委托的第三人時才承擔責任。如果沒有向轉委托的第三人發(fā)出任何指示的，仍然由受托人承擔責任。

本案中，轉委托雖然經(jīng)業(yè)委會同意，但業(yè)委會未向綠化管理公司發(fā)出任何指示。相反，物業(yè)管理企業(yè)在選任上存在嚴重過錯，應該承擔由于過錯所造成的損失的賠償，業(yè)委會的要求應當予以支持。

一、物業(yè)服務合同概述

（一）物業(yè)服務合同的概念和特征

物業(yè)服務合同是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理公司之間簽訂的由物業(yè)管理公司對物業(yè)管理區(qū)域進行綜合管理的法律文件。物業(yè)服務合同又稱物業(yè)管理合同、物業(yè)管理服務合同。物業(yè)服務合同具有以下特征:

1、物業(yè)服務合同是典型的勞務合同

物業(yè)服務合同是物業(yè)管理公司依照約定完成處理有關事務的勞務合同。如《西安市物業(yè)管理條例》第22條規(guī)定“物業(yè)服務合同中當事人約定的主要內(nèi)容:①物業(yè)管理事項;②服務質(zhì)量和費用;③雙方的權利義務;④專項維修資金的管理與使用;⑤物業(yè)管理用房的使用;⑥合同期限;⑦違約責任。第25條第2款規(guī)定:物業(yè)服務合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人同意，物業(yè)服務企業(yè)自行提供的服務，不得收取費用。

物業(yè)管理公司以要約人的費用辦理要約事務

物業(yè)管理公司因辦理要約事務的費用由要約人承擔，要約人有義務提供要約事務的必要費用，物業(yè)管理公司墊付的必要費用，要約人應償還費用及其利息。

物業(yè)服務合同以當事人之間相互信任為前提

《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定”住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化

第頁的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。“因此，管理模式是社會化、專業(yè)化的。具體管理運作統(tǒng)一由物業(yè)管理公司實施?！苯y(tǒng)一“就是對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治的全部管理。除非物業(yè)服務合同另有約定或為了要約人的利益在特殊情況下，才可以轉約，否則物業(yè)管理公司應親自辦理要約事務。在實踐中，為了業(yè)主的利益，物業(yè)管理公司往往將某些事項轉約給向物業(yè)區(qū)內(nèi)提供其他方面專業(yè)服務的有關單位，如綠化、保安、環(huán)衛(wèi)、燃氣、供水、供電等公司。

2、物業(yè)服務合同是有償合同

有償合同是指當事人一方享有合同規(guī)定的權益，須向對方當事人償付相應代價的合同。除要約人提供要約事務的必要費用外，要約人應向物業(yè)管理公司支付約定的報酬。因不可歸責于物業(yè)管理公司的原因，除雙方當事人有約定外，物業(yè)服務合同解除或要約事務不能完成的，要約人應向物業(yè)管理公司支付相應的報酬。根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》第11條規(guī)定:物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分:(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;(6)辦公費用;(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;(8)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

3、物業(yè)服務合同是諾成的、雙務的合同

諾成性合同是指當事人意思表示一致即告成立且生效的合同。雙務合同是指合同當事人雙方相互享有權利、相互負有義務的合同。物業(yè)服務合同自要約人和物業(yè)管理公司達成協(xié)議時成立，故為諾成性合同;要約人和物業(yè)管理公司都負有義務，故為雙務合同。因此，物業(yè)服務合同雙方當事人自合同簽字生效之日起都必須履行合同約定的義務，否則，就要承擔相應的違約責任。

(二)物業(yè)服務合同的種類

一般物業(yè)服務合同先由房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)管理公司簽訂，然后由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司續(xù)簽。如果業(yè)主委員會決定選聘新的物業(yè)管理公司，就不會與原來的物業(yè)管理公司續(xù)簽服務合同。即使業(yè)主委員會同意與原來的物業(yè)管理公司續(xù)簽服務合同，它也可能會對原服務合同作出很大的修改。因為站在房地產(chǎn)開發(fā)公司的立場與站在業(yè)主委員會的立場是大不相同的。房地產(chǎn)開發(fā)公司的最初要約是臨時性的安排，而業(yè)主委員會的要約才是最終的。因此，物業(yè)服務合同有兩種情況:

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前期物業(yè)服務合同

新建物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的前期物業(yè)服務合同。建設部的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第5條規(guī)定”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。“《物業(yè)管理條例》第21條規(guī)定”在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同?！拔飿I(yè)竣工之后，由于出售率或人住率未達到法定應召開第一次業(yè)主大會條件或由于其他原因，尚未成立業(yè)主委員會之前，已經(jīng)產(chǎn)生對物業(yè)進行管理的必要，此時既然業(yè)主委員會尚未成立，只能由房地產(chǎn)開發(fā)公司要約物業(yè)管理公司管理。為了與業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務合同相區(qū)別，我們把房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)管理公司簽訂的合同叫做前期物業(yè)服務合同。比如，國務院《物業(yè)管理條例》第26條規(guī)定”前期物業(yè)服務合同可以約定期限;但是，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止?！?案例引導如下：[案情介紹] 2006年7月，許某在與某建設單位簽訂房屋買賣協(xié)議時，建設單位要求其簽訂前期物業(yè)管理服務合同。看了合同條款后，許某認為物業(yè)管理服務費太高，同時表示，自己只買房屋，并沒有委托建設單位選定物業(yè)服務企業(yè)，遂向房地產(chǎn)行政主管部門投訴，要求認定物業(yè)服務企業(yè)的選聘行為無效。

[案例焦點] 業(yè)主能否拒絕前期物業(yè)管理合同內(nèi)容 [法理分析] 本案涉及建設單位是否享有前期物業(yè)服務企業(yè)選聘權的法律問題。1.建設單位對前期物業(yè)服務企業(yè)的選聘權

我國《物業(yè)管理條例》第21條規(guī)定”在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同?！盀榱朔乐剐^(qū)出現(xiàn)無人管理現(xiàn)象，使住宅小區(qū)的居民生活、環(huán)境衛(wèi)生等秩序得到有效維護，法律規(guī)定建設單位有選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的權利。建設單位雖然不是最終的業(yè)主，但在開始出售房屋時，他是最大的業(yè)主。因此，法律賦予其選聘物業(yè)服務企業(yè)的權利是有理論依據(jù)的。

2、買受人能否拒絕前期物業(yè)管理合同

買受人雖然在選聘前期物業(yè)服務企業(yè)時不享有表達自己意志的權利，但買受人可以就合同的條款提出自己的意見，如果協(xié)商不成，而且合同條款確有損害業(yè)主利益的內(nèi)容，買受人可以向房地產(chǎn)主管部門和物價主管部門投訴，要求變更合同中的不合理條款。

物業(yè)服務合同

業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同。

《物業(yè)管理條例》第35條規(guī)定”業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企

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業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定?！耙粋€物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主委員會，業(yè)主委員會應當要約一個物業(yè)管理公司管理物業(yè)。物業(yè)管理公司接受要約從事物業(yè)管理服務，應當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同。(三)訂立物業(yè)服務合同的基本原則

《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定: “第三條

合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。

第四條

當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。

第五條

當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。第六條

當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。

第七條

當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益?！?/p>

二、物業(yè)服務合同的訂立與效力

(一)物業(yè)服務合同的訂立 1.合同訂立的程序(1)合同訂立的一般程序

當事人訂立物業(yè)服務合同，一般采取要約、承諾方式，且應當是書面形式。1)要約要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規(guī)定: ①內(nèi)容具體確定;②表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。要約到達受要約時生效。

要約可以撤回。撤回要約的通知應當在要約到達受要約人之前或者與要約同時到達受要約人。要約在到達受要約人以后，要約可以撤銷。撤銷要約的通知應當在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達受要約人。但是有下列情形之一的，要約不得撤銷:①要約人確定了承諾期限或者以其他明示要約不可撤銷;②受要約人有理由認為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同作了準備工作。

有下列情形之一的，要約失效:①拒絕要約的通知到達耍約人;②要約人依法撤銷要約;③承諾期限屆滿，受要約人未作出承諾;④受要約人對要約的內(nèi)容作出實質(zhì)性變更。要約與要約邀請不同。要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告等為要約邀請。

2)承諾承諾是受要約人同意要約的意思表示。承諾應當以書面通知的方式作出。

承諾應當在要約確定的期限內(nèi)到達要約人。承諾生效時合同成立。承諾可以撤回。-撤回承諾的通知應當在承諾通知到達要約人之前或者與承諾通知同時到達

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要約人。受要約人超過承諾期限發(fā)出承諾的，除要約人及時通知受要約人該承諾有效的以外，為新要約。承諾的內(nèi)容應當與要約的內(nèi)容一致。受要約人對要約的內(nèi)容作出實質(zhì)性變更的，為新要約。有關合同標的、數(shù)量、質(zhì)量、價款或者報酬、履行期限、履行地點和方式、違約責任和解決爭議方法等的變更，是對要約內(nèi)容的實質(zhì)性變更。承諾對要約的內(nèi)容作出非實質(zhì)性變更的，除要約人及時表示反對或者要約表明承諾不得對要約的內(nèi)容作出任何變更的以外，該承諾有效，合同的內(nèi)容以承諾的內(nèi)容為準。

物業(yè)服務合同要求采用合同書形式訂立，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。

(2)訂立合同的競爭程序

在訂立合同中可以采用競爭的方式，訂立合同的競爭程序包括招標和拍賣兩種形式。

依競爭程序訂立物業(yè)服務合同，主要是指招標方式。招標方式是由多數(shù)競爭人各自提出條件，而由招標人從競爭者中選擇一個與之訂立合同的一種訂約方式。一般要經(jīng)過招標、投標、開標和決標四個階段。從法律性質(zhì)上說，招標屬于要約邀請。投標是要約，決標具有承諾的性質(zhì)，一旦確定中標人，招標過程即告結束。

不少城市大力引人競爭機制，進行物業(yè)管理項目的招投標，社會反響良好。但各地的發(fā)展不平衡，不少城市還停留在誰開發(fā)的項目誰管理的狀況，開始推行競爭機制的地區(qū)也還存在招標程序不規(guī)范、評委組成不合理、運作成本高、壓價招標等問題。當前，應著手制定物業(yè)管理招標投標規(guī)則，規(guī)范招標人、投標人的行為和開標、評標、中標等活動，使招投標活動有法可依、有章可循。

2.訂立合同的當事人資格

訂立物業(yè)服務合同的當事人應當具備一定的資格。(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例?，建設部頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定?(2000年3月23日頒布)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四4個資質(zhì)等級，對新設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核發(fā)暫定資質(zhì)。

(2)物業(yè)服務企業(yè)

物業(yè)服務企業(yè)是指專門從事地上永久性建筑物、附屬設備設施及相關場地和周圍環(huán)境的科學管理，為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。為加強物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)管理，提高物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，建設部于2004年5月1日實施了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法?，要求物業(yè)服務企業(yè)應當按照該辦法規(guī)定申請企業(yè)資質(zhì)等級評定。未經(jīng)

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主管部門進行資質(zhì)評定并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務。物業(yè)服務企業(yè)劃分為一級、二級、三級3個資質(zhì)等級。

(3)業(yè)主委員會

物業(yè)服務合同是由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的。但目前業(yè)主委員會的法律地位不明確，實踐中對業(yè)主委員會是全體業(yè)主的代言人還是獨立的法律主體存在很大的爭議。有人提出了思考與對策:業(yè)主委員會是一般性群眾組織，不能以自己的名義承擔法律責任，沒有實際財產(chǎn)，缺乏有效運作的組織基礎，所以不具備完全意義上的法律主體資格。今后立法應將業(yè)主大會作為代表全體業(yè)主利益與意志的真正意義上的民事主體，以業(yè)主大會名義進行登記注冊，過去國內(nèi)各地方立法及實踐在此問題都走了彎路。對業(yè)主大會及作為執(zhí)行機構的業(yè)主委員會，其產(chǎn)生、人員資格及素質(zhì)、注冊、日常運作等，應在L法中進行嚴格規(guī)范，并由政府、社會予以監(jiān)督、管理。不能認為監(jiān)管業(yè)主委員會就是限制業(yè)主權利。案例引導如下：[案情介紹]

2007年9月，由于原來管理該小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)嚴重失職，該小區(qū)由業(yè)主在業(yè)主大會會議上投票表決，成功炒掉了開發(fā)商下屬的物業(yè)服務企業(yè)并選擇了新的物業(yè)服務企業(yè);然而，房管局認為未經(jīng)招標程序所選聘的物業(yè)服務企業(yè)是不合法的，責令業(yè)主委員會再次通過招標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。在新“管家”的招聘過程中，業(yè)主委員會受到行政管理部門的干預。首先，房管局為該小區(qū)指定了幾家“相當不錯”的物業(yè)服務企業(yè)，讓該小區(qū)業(yè)委會選擇，但遭到業(yè)主強烈反對。此時，小區(qū)業(yè)委會已從報名的15家物業(yè)服務企業(yè)中選出了5家資質(zhì)較好的物業(yè)服務企業(yè)進行重點考察，最后2/3的業(yè)主選擇了某物業(yè)服務企業(yè)。但在行政主管部門干預下，9個評標委員中業(yè)主代表只有3人，其余6人均是房管局派來的“專家”，且這些“專家”全都來自該小區(qū)開發(fā)商屬下的物業(yè)服務企業(yè)。因此，評標委員會所評出的中標候選名單中沒有業(yè)主滿意的物業(yè)服務企業(yè)。本案中，業(yè)主委員會如何決定物業(yè)服務企業(yè)的選聘? [焦點問題] 房管局非法干預業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)糾紛 [法理分析] 本案涉及房地產(chǎn)主管部門濫用監(jiān)督管理權，干預物業(yè)服務企業(yè)選聘的問題。1.房地產(chǎn)主管部門的監(jiān)督管理權

我國《物業(yè)管理條例》第5條規(guī)定“國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?！睘榱艘?guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，法規(guī)規(guī)定了房地產(chǎn)行政主管部門為物業(yè)管理活動的管理和監(jiān)督機關。但對于業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，房地產(chǎn)行政主管部門不應插手和包辦。

2.業(yè)主大會對物業(yè)服務企業(yè)的選聘權

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我國《物業(yè)管理條例》第11條規(guī)定“業(yè)主大會履行下列職責:……(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè):……”建設部頒布實施的《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》第43條規(guī)定“業(yè)主和業(yè)主大會通過招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行?！睒I(yè)主大會成立后，業(yè)主大會有權決定采用協(xié)議或招標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，行政機關只享有監(jiān)督業(yè)主大會在選聘過程中有無違法操作的職責，但不能干預業(yè)主大會對物業(yè)服務企業(yè)的選聘。3.本案中房管局的不法之處

本案中，房管局有兩個不法之處:一是侵害了業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式?jīng)Q定權。在業(yè)主大會選定了物業(yè)服務企業(yè)后，房地產(chǎn)行政主管部門推翻業(yè)主大會的決定，強制要求通過招標的方式選定物業(yè)服務企業(yè);二是選聘對象決定權。業(yè)主大會有權自主選擇物業(yè)服務企業(yè)，房地產(chǎn)行政主管部門通過為業(yè)主指定物業(yè)服務企業(yè)、指派專家參與評標，以達到其意定的物業(yè)服務企業(yè)能被選聘的目的，這種做法是缺乏法律依據(jù)的。

業(yè)委會有權對此提起行政訴訟，維護業(yè)主的權利。(二)物業(yè)服務合同的效力 1.物業(yè)服務合同的生效(1)物業(yè)服務合同的效力

物業(yè)服務合同的效力，又稱為物業(yè)服務合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的物業(yè)服務合同具有約束當事人雙方的強制力。物業(yè)服務合同對當事人雙方的約束力包括:①雙方當事人負有適當履行合同的義務;②違約方依法承擔違約責任;③當事人不得擅自變更、解除合同;④當事人享有合同約定的權利;⑤法律規(guī)定的附隨義務也成為合同效力的內(nèi)容。(2)物業(yè)服務合同生效

物業(yè)服務合同生效是指物業(yè)服務合同具備法定要件后能產(chǎn)生法律效力。物業(yè)服務合同的生效要件有: 1)當事人在訂立合同時必須具有相應的民事行為能力。這是法律對合同主體資格作出的一種規(guī)定。主體不合格，所訂立的合同不能發(fā)生法律效力。如物業(yè)管理企業(yè)申請資質(zhì)評定，未獲通過的，就不具備物業(yè)服務合同的主體資格。

2)合同當事人的意思表示真實。所謂意思表示真實，是指當事人在締約過程所作的要約和承諾都是自己真實意志的表示。在正常情況下，行為人的意志，總是與外在的表現(xiàn)相符的。但是，由于主客觀的原因，也可能發(fā)生不相符的情形。

3)合同內(nèi)容不違反法律或者社會公共利益。這是物業(yè)服務合同生效要件的最重要的一條。合同欠缺合法性，合同無效。合同不違反法律和社會公共利益，即合同的目的和內(nèi)容都不違反法律或社會公共利益。在我國，合同不得違反法律，既包括不得違反現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章中的強制性規(guī)范，也包括不得違反國家政策的禁止性規(guī)定和命令性規(guī)范。同時，合同不危害社會公共利益。2.無效物業(yè)服務合同

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(1)無效物業(yè)服務合同的概念

無效物業(yè)服務合同是指嚴重欠缺合同的生效要件，不發(fā)生合同當事人追求的法律后果，不受國家法律保護的合同。無效合同可能是全部元效，也可能是部分無效。無效的原因存在于合同內(nèi)容的全部時，合同全部無效;無效的原因存在于合同內(nèi)容的一部分，而該部分又不影響其余部分時，其余部分仍然有效。(2)無效物業(yè)服務合同的種類

依照我國現(xiàn)行合同法，有下列情形之一的，合同無效: 1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益

欺詐是指以使他人陷人錯誤認識并因而作出意思表示為目的，故意陳述虛偽事實或隱瞞真實情況的行為。脅迫是指向對方當事人表示施加危害，使其發(fā)生恐懼，并且基于此恐懼而為-定意思表示的行為。

2)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益

這種無效合同由主觀和客觀的因素構成。主觀因素為惡意串通，即當事人雙方具有共同的目的，希望通過訂立合同損害國家、集體或者第三人的利益?？陀^因素為損害國家、集體或第三人的利益。

3)以合法形式掩蓋非法目的的

以合法形式掩蓋非法目的，是指當事人訂立的合同在形式上是合法的，但在締約目的和內(nèi)容上是非法的。

4)損害社會公共利益

如違反公平競爭的合同等是無效合同。5)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定這是指合同的內(nèi)容違反了法律、行政法規(guī)中的強制性規(guī)定。(3)無效物業(yè)服務合同的法律后果

無效物業(yè)服務合同由人民法院或仲裁機構確認。無效合同從訂立時起就沒有法律約束力，當事人雙方確立的權利義務關系隨之無效。合同被確認為無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產(chǎn)收歸國家所有或者返還集體、第三人。3.可撤銷物業(yè)服務合同

(1)可撤銷物業(yè)服務合同的概念

可撤銷物業(yè)服務合同，是指欠缺合同有效要件，存在可撤銷原因的合同。可撤銷的物業(yè)服務合同，只是相對無效，不同于無效物業(yè)服務合同的絕對元效。有效與杏，取決于當事人的意志。

(2)可撤銷物業(yè)服務合同的種類

依據(jù)我國現(xiàn)行合同法，下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷:①因重大誤解訂立的;②在訂立合同時顯失公平的。

一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立

第頁的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。合同被撤銷后，其法律后果與無效相同。

三、物業(yè)服務合同的基本內(nèi)容

《物業(yè)管理條例》第35條規(guī)定“物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定?！?物業(yè)服務合同一般由合同的首部、合同的正文和合同的結尾三部分組成。(一)合同的首部

合同的首部通常由下列各項構成:①合同的名稱:物業(yè)服務合同。②合同的編號。該編號為本合同在行政機關備案時方便查閱。③訂約日期。訂約日期也可以放在合同結尾簽名欄。④訂約地點。⑤訂約當事人的名稱、住所(地址〉。要約方簡稱甲方、受要約方簡稱乙方。鑒于物業(yè)服務合同的特殊情況，訂約人為業(yè)主委員會，合同的實際履行人是全體業(yè)主和使用權人，因此應明確“乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應對履行本合同承擔相應的責任?！雹抻喖s理由。訂約理由說明當事人經(jīng)合意訂立以下條款，以示慎重，也可以省略不填。訂約理由可表述為: “根據(jù)有關法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，甲方將——(物業(yè)名稱)要約于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同?！?合同首部中的訂約日期、訂約地點、當事人住所地可能成為仲裁機構或法院處理合同爭議的依據(jù)。(二)合同的正文

合同的正文當中記載了合同的主要內(nèi)容?！逗贤ā返?2條規(guī)定“合同的內(nèi)容由當事人約定，一般包括以下條款:(一〉當事人的名稱或者姓名和住所;(二)標的;(三)數(shù)量;(四)質(zhì)量;(五)價款或者報酬;(六)履行期限、地點和方式;(七)違約責任;(八)解決爭議的方法。當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同?！蔽飿I(yè)管理要約合同的主要條款及其內(nèi)容如下: 1.物業(yè)基本情況

包括:①物業(yè)類型;②坐落位置;③四至，即東南西北的界限;④占地面積;⑤建筑面積。

2.要約管理事項

包括:①房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳等。②共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括:共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設施設備、電梯等。③市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場等。④公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。⑤附屬配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、第頁

文化體育娛樂場所等。⑥公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運等。⑦交通與車輛停放秩序的管理。③維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等。⑨管理與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。⑩組織開展社區(qū)文化娛樂活動。@負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用:物業(yè)管理服務費等。@業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出要約時，乙方應接受要約并合理收費。⑩對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止等措施。⑩其他要約事項。3.要約管理期限

要約管理期限的開始日期和終止日期。4.雙方權利義務

甲方權利義務，第一種情形，適用于業(yè)主委員會:①代表和維護產(chǎn)權人、使用人的合法權益。②制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約。③審定乙方擬定的物業(yè)管理制度。④檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。⑤審定乙方提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算及決算。⑥在合同生效之日起幾日內(nèi)向乙方提供一定建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方租用，其租金收入的用途。⑦在合同生效之日起幾日內(nèi)向乙方提供一定建筑面積管理用房(產(chǎn)權屬甲方)，由乙方按下列用途執(zhí)行:無償使用;按建筑面積租用，其租金收入的用途。⑧負責收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起幾日內(nèi)向乙方移交。⑨當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費時，負責催交或以其他方式償付。⑩協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文體活動。@其他權利義務。

第二種情形，適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè):①在業(yè)主委員會成立之前，負責制定管理規(guī)約并將其作為房屋租售合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。②審定乙方擬定的物業(yè)管理制度。③檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。④審定乙方提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算及決算。⑤要約乙方管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。如存在質(zhì)量問題，按以下方式處理:負責返修;要約乙方返修，支付全部費用;其他方式。⑥在合同生效之日起幾日內(nèi)向乙方提供一定建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方租用，其租金收入的用途。⑦在合同生效之日起幾日內(nèi)向乙方提供一定建筑面積管理用房(產(chǎn)權屬甲方)，由乙方按下列用途執(zhí)行:無償使用;按建筑面積租用，其租金收入的用途。⑧負責收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料、并于合同生效之日起幾日內(nèi)向乙方移交。⑨當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費用時，負責催交或以其他方式償付。⑩協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文體活動。@其他權利與義務。

乙方權利義務:①根據(jù)有關法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度;②對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關部門處理;③按合同的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理;④可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專

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項管理業(yè)務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉讓給第三方;⑤負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施;⑤向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監(jiān)督;⑦負責編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;③每幾個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費用收支賬目;⑨對本物業(yè)的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報有關部門批準方可實施;⑩本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料;@其他權利與義務。5.物業(yè)管理服務質(zhì)量

乙方須按約定，實現(xiàn)目標管理。以下為具體的物業(yè)管理服務質(zhì)量要求:①房屋外觀;②設備運行;③房屋及設施、設備的維修、養(yǎng)護;④公共環(huán)境;⑤綠化;⑥交通秩序;

⑦保安;③急修、小修;⑤業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率;⑩其他。6.物業(yè)管理服務費用

物業(yè)管理服務費的收取:①本物業(yè)的管理服務費，住宅房屋由乙方按建筑面積向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面積向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。②管理服務費標準的調(diào)整。③空置房屋的管理服務費，由乙方按建筑面積收取。④業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，按以下方式處理:從逾期之日起按每天多少元交納滯納金;從逾期之日起按每天應交管理費的萬分之幾交納滯納金;其他。車位使用費由乙方按下列標準向車位使用人收取:①露天車位;②車庫;③其他。乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的維修、養(yǎng)護及其他

特約服務，由當事人按實際發(fā)生的費用計付，收費標準須經(jīng)甲方同意。一其他乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務項目和收費標準如下:①高層樓房電梯運行費按實結算，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;②其他。

房屋共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用:①房屋共用部位的小修、養(yǎng)護費用、大中修費用、更新費用的承擔。②房屋共用設施、設備的小修、養(yǎng)護費用大中修費用、更新費用的承擔。③市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的小修、養(yǎng)護費用、大中修費用、更新費用的承擔。④公共綠地的養(yǎng)護費用、改造、更新費用的承擔。⑤附屬配套建筑和設施的小修、養(yǎng)護費用、大中修費用、更新費用的承擔。7.違約責任

①甲方違反合同的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同;造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應給予乙方經(jīng)濟賠償。②乙方違反合同的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同;造成甲方經(jīng)濟損失的，乙

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方應給予甲方經(jīng)濟賠償。③乙方違反合同的規(guī)定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方經(jīng)濟賠償。④甲乙任一方無正當理由提前終止合同的，應向對方支付違約金;給對方造成的經(jīng)濟損失超過違約金的，還應給予賠償。8.爭議的解決

合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決或報請物業(yè)管理行政主管部門進行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由仲裁委員會仲裁(當事人雙方不在合同中約定仲裁機構，事后又未達成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴)。9.其他條款

①自本合同生效之日起數(shù)日內(nèi)，根據(jù)甲方要約管理事項，辦理完交接驗收手續(xù)。②合同期滿后，乙方全部完成合同管理成績優(yōu)秀，大多數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人反映良好，可續(xù)訂合同。③雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。④合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。合同及其附件和補充協(xié)議未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。⑤因房屋建筑質(zhì)量、設備設施質(zhì)量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。⑥本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規(guī)定及時協(xié)商處理。⑦合同期滿本合同自然終止，雙方如續(xù)（3）保密的義務

在合同履行過程中，可能會涉及合同另一方的經(jīng)營秘密、商業(yè)秘密等，對此，另一方

負有保密的義務(二)物業(yè)服務合同的變更

1.物業(yè)服務合同變史的概念和條件

物業(yè)服務合同變更是指合同當事人不變，合同的內(nèi)容予以改變。物業(yè)服務合同變更的條件包括:(1)原己存在合同關系

合同的變更，是改變原合同關系。無原合同關系便不存在合同變更。元效合同，自始無合同關系;合同被撤銷，合同自始失去法律約束力，亦無合同關系。因此，在這些情況下，不存在變更合同。(2)合同內(nèi)容已發(fā)生變化

合同內(nèi)容的變化包括:①物業(yè)管理服務事項數(shù)量的增多或減少;②物業(yè)管理服務質(zhì)量的改變;③物業(yè)管理服務費用的增加或減少;④物業(yè)管理服務費用收取辦法的變更;⑤物業(yè)管理要約管理期限的變更。

(3)合同的變更須依當事人協(xié)議或依法律直接規(guī)定及裁決機構裁決

基于法律直接規(guī)定而變更合同，不以法院或仲裁機構的裁決為必經(jīng)程序，也不以

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當事人協(xié)議為必經(jīng)程序，直接發(fā)生變更的法律效力。例如，當事人一方違約，則變合同債務為損害賠償債務，這種變更是依法律規(guī)定當然發(fā)生的。基于裁決機構的裁決而發(fā)生的變更，主要有重大誤解及顯失公平的合同和當事人意思表示不真實的合同。除此以外的合同變更，由雙方當事人協(xié)商一致，達不成協(xié)議的，不發(fā)生合同變更的法律效力。當事人對合同變更的內(nèi)容約定不明確的，推定為未變更。(4)須遵守法律要求的方式

法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應當辦理批準、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。例如，物業(yè)服務合同的變更，須到物業(yè)管理行政主管部門登記備案。2.物業(yè)服務合同變更的程序和后果

物業(yè)服務合同變更的程序可分為協(xié)議變更程序和裁決變更程序。在協(xié)議變更程序中，物業(yè)管理一方當事人提出變更合同內(nèi)容的，應與對方充分協(xié)商，達成一致意見，才發(fā)生變更合同的效力。當事人對變更合同未達成一致意見或對合同變更的內(nèi)容約定不明確的，不發(fā)生變更的效力。在裁決變更合同程序中，只有存在裁決變更合同的理由時，即存在重大誤解、顯失公平及當事人意思表示不真實的情況下，物業(yè)管理一方當事人才可向法院或仲裁機構申請裁決變更合同。是否裁決變更，由裁決機構認定。裁決機構作出變更合同的裁決時，即發(fā)生變更合同的效力。合同的變更原則上只對將來發(fā)生效力，未變更的權利義務繼續(xù)有效，已經(jīng)履行的債務不因合同的變更而發(fā)生影響。另外，合同的變更不影響當事人要求賠償損失的權利。

(三)物業(yè)服務合同的終止1.債務已經(jīng)按照約定履行

債務一經(jīng)履行，當事人設立合同的目的得以實現(xiàn)，合同關系自然歸于終止。在物業(yè)服務合同實務中，債務的履行是合同終止的最主要的原因。例如，某小區(qū)的業(yè)主經(jīng)過招投標，和某物業(yè)管理公司簽訂了3年的服務合同，合同期滿，合同終止。業(yè)主委員會召開全體業(yè)主大會，決定繼續(xù)聘用該物業(yè)管理公司，如果該公司同意，雙方當事人必須重新簽訂物業(yè)服務合同。2.物業(yè)服務合同解除

物業(yè)服務合同解除是指合同有效成立以后，因當事人一方的意思表示或者雙方協(xié)議，使基于合同發(fā)生的債權債務關系歸于消滅的行為。物業(yè)服務合同解除分為約定解除和法定解除。

約定解除分為兩種情況，一是在合同中約定了解除條件，一旦該條件成立，合同解除。如物業(yè)服務合同約定，物業(yè)管理公司未能達到約定的管理目標，業(yè)主委員會有權要求其限期整改，逾期未整改的，業(yè)主委員會有權終止合同。二是當事人未在合同中約定解除條件，但在合同履行完畢前，經(jīng)雙方協(xié)商一致而解除合同。法定解除是指出現(xiàn)法律規(guī)定的解除事由而由享有解除權的一方當事人解除合同。根據(jù)我國合同法的規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同:①因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;②在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;③當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期

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限內(nèi)仍未履行;④當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;⑤法律規(guī)定的其他情形。3.物業(yè)服務合同解除的程序

當事人一方依約定或法定事由主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。物業(yè)管理法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應當辦理登記手續(xù)的，合同解除后，物業(yè)管理公司應到物業(yè)管理行政主管部門辦理登記手續(xù)。4.物業(yè)服務合同解除的法律后果

物業(yè)服務合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。

五、物業(yè)服務合同責任(一)締約過失責任 1.締約過失責任的概念

我國合同法所指的締約過失責任是指當事人在訂立合同過程中有違背誠實信用原則的行為，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。合同法上的締約過失責任包括以下幾種情形:①假借訂立合同，惡意進行磋商;②故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;③有其他違背誠實信用原則的行為。2.締約過失責任的適用條件

締約過失責任的適用必須具備下列條件:(1)締約人違反先合同義務。所謂先合同義務，是締約人雙方互相接觸磋商逐漸產(chǎn)生的注意義務，這種義務是合同成立前的義務，包括互相協(xié)助、互相照顧、互相保護、互相通知，誠實信用等義務。物業(yè)服務合同當事人一方假借簽訂合同，以損害對方利益為目的，惡意磋商;或者以其他違背誠實信用原則的行為損害對方利益的，就屬違反了先合同義務。

(2)對方當事人受到損失。該損失是指財產(chǎn)損失，不包括精神損害。該損失包括直接損失和間接損失。直接損失有:締約費用，包括郵電費用、趕赴締約地或察看物業(yè)管理區(qū)域所支出的合理費用;準備履行所支出的費用。間接損失為喪失與第三人另訂合同的機會所產(chǎn)生的損失。

(3)違反先合同義務與該損失之間有因果關系。即該損失是由違反先合同義務引

起的。

(4)違反合同義務者有過錯。按照我國合同法，其過錯主要為故意過錯。(二)違約責任

1.違約責任的概念

違約責任是指當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定所承擔的民事責任。

違約責任一般在履行期屆滿后才承擔，因為當事人只有在履行期屆滿才能確定是否違約和違約責任的承擔。但是，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不

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履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。2.違約責任的適用條件

違約責任的適用條件通常包括:(1)違約行為違約行為又稱不履行合同債務。這里的合同債務，既包括當事人在合同中約定的義務，又包括法律直接規(guī)定的義務。

(2)損害事實損害事實既包括直接損失，也包括間接損失。這里所說的間接損失，是指當事人可預期的損失。當事人不能預期的損失不為間接損失。(3)違約行為與損害事實之間存在因果關系。3.違約責任的承擔方式

依據(jù)我國合同法的規(guī)定，違約責任的承擔方式主要有:(1)支付價金及逾期利息如物業(yè)服務合同中約定業(yè)主應當交納有關費用，如果逾期未交或者未足額交納，物業(yè)管理公司可以要求其支付，遲延支付的，應當支付該費用的逾期利息。

(2)強制履行物業(yè)管理服務事項減少或服務質(zhì)量降低，業(yè)主委員會可以要求物業(yè)管理公司履行并達到合同約定的要求。

(3)重作或減價物業(yè)管理服務質(zhì)量不符合約定的，業(yè)主委員會可以選擇要求對方承擔重作或減少收費的違約責任。

(4)賠償損失物業(yè)服務合同當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。(5)支付違約金。違約金是指由當事人在合同中約定的，當一方違約時，應向對方支付一定數(shù)額的貨幣。如物業(yè)服務合同約定:甲乙任一方無正當理由提前終止合同的，應向對方支付一定數(shù)額的違約金。違約金是我國合同違約責任中最常見的一種責任方式。我國合同法規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。另外，當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。4.違約責任的免除

違約責任的免除是指法律明文規(guī)定或者當事人有特別約定，當事人對其不履行合同或遲延履行合同不承擔違約責任。我國合同法規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。另外，合同訂立時，當事人有特別約定，當發(fā)生合同不能履行或不適當履行又符合這些免責條款時，通常也可免除違約人的責任。本章小結

·物業(yè)服務合同是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理公司之間簽訂的由物業(yè)管理公司對物業(yè)管理區(qū)域進行綜合管理的法律文件。物業(yè)服務合同又稱物業(yè)管理合同、物業(yè)管理服務合同。

·物業(yè)服務合同具有以下特征:1.物業(yè)服務合同是典型的勞務合同;2.物業(yè)管理公

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司以要約人的費用辦理要約事務;3.物業(yè)服務合同以當事人之間相互信任為前提;4.物業(yè)服務合同是有償合同;5.物業(yè)服務合同是諾成的、雙務的合同。

·物業(yè)服務合同包括前期物業(yè)服務合同和物業(yè)服務合同兩種情況。

·物業(yè)服務合同的基本內(nèi)容由合同的首部、合同的正文和合同的結尾組成。主要包括物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容。

·物業(yè)服務合同的履行原則包括實際履行原則和全面履行原則，當事人在合同履行中的法定義務有通知、協(xié)助和保密義務。復習思考題

1.什么是物業(yè)服務合同? 2.物業(yè)服務合同具有哪些特征?

3.訂立物業(yè)服務合同應遵循哪些基本原則? 4.試述物業(yè)服務合同應包含的基本內(nèi)容。

5.談談你對物業(yè)服務合同法律性質(zhì)的看法。6.案例分析:

2004年3月，北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司聘請某物業(yè)服務企業(yè)為其開發(fā)的小區(qū)進行物業(yè)管理。業(yè)主入住時認可了開發(fā)商與前述物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同。2006年1月，該小區(qū)入住率已超過50%，小區(qū)業(yè)委會收到大部分業(yè)主對管理服務不滿意的投訴。小區(qū)業(yè)委會成立以后，沒有與被告續(xù)簽物業(yè)服務合同，而是另選聘物業(yè)服務企業(yè)。由于某物業(yè)服務企業(yè)不同意解除合同，小區(qū)業(yè)委會以某物業(yè)服務企業(yè)服務差，大部分業(yè)主不滿意，要求解聘該企業(yè)為請求訴諸法院。某物業(yè)服務企業(yè)辯稱:被告早期與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽有物業(yè)服務合同，且業(yè)主購樓時與某房地產(chǎn)開發(fā)公司的契約中已訂明，同意某房地產(chǎn)開發(fā)公司委托的服務企業(yè)管理。因此，業(yè)主無權解聘物業(yè)服務企業(yè)，請求法院駁回原告的訴訟請求。請分析:業(yè)委會是否有權解聘前期物業(yè)服務企業(yè)?

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第二篇：物業(yè)法規(guī)目錄范文

中華人民共和國物權法

國務院物業(yè)管理條例

陜西省物業(yè)管理條例

西安市物業(yè)管理條例

住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定

西安市裝飾管理辦法

西安市前期物業(yè)招投標管理暫行規(guī)定

全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則

陜西省住宅小區(qū)物業(yè)服務指導標準

陜西省物業(yè)服務收費管理辦法

陜西省物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務價格管理辦法建設部城市建筑垃圾管理規(guī)定

西安市城市生活垃圾處理收費實施意見的通知

陜西省關于進一步明確陜西電網(wǎng)實行城鄉(xiāng)居民用電同價有關問題西安市物價局關于我市自來水價格改革及調(diào)整有關問題的函西安市燃放煙花爆竹管理條例

西安市物價局關于調(diào)整我市集中供熱的函

西安市消防管理處理辦法

陜西省契稅實施辦法

西安市專項管理維修資金管理辦法

西安市限制養(yǎng)犬條例

陜西省電梯日常維護保養(yǎng)安全管理規(guī)定

第三篇：物業(yè)法規(guī)

山東省物業(yè)管理條例第一章總則第一條

為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國物權法》和《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。第二條

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關秩序的活動。第三條

本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護、服務及監(jiān)督管理活動。第四條

物業(yè)管理應當堅持以人為本，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務、社區(qū)管理相結合的原則。第五條

省人民政府建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)管理部門或者建設行政主管部門(以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門)，負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

城管執(zhí)法、房地產(chǎn)開發(fā)、財政、民政、價格、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、環(huán)境保護、工商行政管理等有關部門按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關的工作。第六條

街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

社區(qū)居民委員會負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務中與物業(yè)管理有關的工作。第七條

縣級以上人民政府應當制定扶持政策，采取措施，推動住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工礦區(qū)及機關、學校、醫(yī)院等實行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。

鼓勵采用節(jié)能、環(huán)保的新技術、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平。第二章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域第八條

物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設等因素。

分期開發(fā)建設或者兩個以上建設單位開發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。第九條

建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應當持房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權證明、建設用地規(guī)劃許可證、建設用地使用權證書、項目規(guī)劃設計方案和地名核準文件等資料，向物業(yè)主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)主管部門應當自受理申請之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門等單位的意見后進行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。第十條物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由物業(yè)主管部門按照本條例的規(guī)定重新進行劃分登記，但應當經(jīng)相關物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上的業(yè)主同意。第二節(jié)

配套建筑與設施設備第十一條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省有關住宅小區(qū)規(guī)劃、設計規(guī)范和工程標準進行建設。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。第十二條

物業(yè)服務用房的配置應當符合下列規(guī)定：

(一)建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；(二)具備水、電、采光、通風等正常使用功能。

業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。物業(yè)服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有。第十三條

住宅小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、治安管理等政務管理用房的建筑面積不低于五十平方米；住宅小區(qū)內(nèi)的社區(qū)居民委員會用房，應當按照規(guī)劃要求進行配套建設。

住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設的政務管理用房、社區(qū)居民委員會用房和承擔義務教育的中小學校，屬于政府所有，建設投資由政府承擔，具體投資來源應當在項目建設條件意見書中載明。第十四條

按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務。第十五條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位，下同)的歸屬，由建設單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設單位所有或者相關業(yè)主共有。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得銷售。第十六條

住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設施設備，由專業(yè)經(jīng)營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設施設備的施工，并承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。

住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的各類建設資金，統(tǒng)一并入城市基礎設施配套費(含綜合開發(fā)費)，并根據(jù)公用事業(yè)價格改革和調(diào)整情況逐步核減，交由專業(yè)經(jīng)營單位專項用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備的投資建設。住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。具體辦法由省建設行政主管部門會同有關部門制定，城市基礎設施配套費的收取標準由設區(qū)的市人民政府合理確定。

專業(yè)經(jīng)營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設施設備及相關管線和計量裝置。第十七條

本條例實施前建設的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備，由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收。具體辦法由設區(qū)的市人民政府制定。第十八條

專業(yè)經(jīng)營單位應當依法履行專業(yè)經(jīng)營設施設備的維修養(yǎng)護責任，按照與業(yè)主簽訂的服務合同服務到最終用戶，保證服務質(zhì)量。

各級人民政府和有關主管部門應當加強對專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行投資、建設和維護管理義務。第十九條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區(qū)域鍋爐等設施設備，屬于相關業(yè)主共有，但由經(jīng)營單位投資經(jīng)營的除外。第二十條

城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設行政主管部門在進行建設工程規(guī)劃審批和設計審查時，應當就住宅小區(qū)配套建筑及設施設備的配置、專業(yè)經(jīng)營設施設備的建設標準征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位的意見。第三節(jié)

前期物業(yè)管理與物業(yè)交付第二十一條

建設單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。

招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向物業(yè)主管部門備案。第二十二條

鼓勵前期物業(yè)服務企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設，對項目的規(guī)劃設計方案、配套設施建設、工程質(zhì)量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關的建議。

建設單位組織單位工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業(yè)服務企業(yè)參與監(jiān)督。第二十三條

建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應當將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設施設備的清單及其產(chǎn)權歸屬等資料報物業(yè)主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。

前期物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容進行約定；涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。第二十四條

新建住宅小區(qū)的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計量裝置；(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng)；(三)小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡，并安裝分戶計量裝置；

(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置；

(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規(guī)劃設計要求配置到位；

(六)按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設；(七)小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；

(八)按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)服務和政務管理等配套建筑及設施建設；

(九)按照規(guī)劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置；

(十)住宅小區(qū)分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施；(十一)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

建設單位應當組織有關部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進行綜合驗收，接受房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理等有關部門的監(jiān)管，并向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗收備案手續(xù)。第二十五條

建設單位應當自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內(nèi)，與相關專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設施設備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。第二十六條建設單位交付住宅物業(yè)時，應當向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料。

前期物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協(xié)助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關具體事宜。第二十七條

建設單位應當在物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房和下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；(四)業(yè)主名冊；

(五)物業(yè)管理必需的其他資料。

前期物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時，將物業(yè)服務用房及有關資料移交給業(yè)主委員會。鼓勵建設單位為其開發(fā)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，提供部分經(jīng)營用房或者給予資金支持。第三章業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組第二十八條房屋的所有權人為業(yè)主。

建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)應當將業(yè)主入住情況及時報告物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。

符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：(一)業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上；(二)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上；

(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上。第二十九條

符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當在三十日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組?；I備組由七人以上單數(shù)組成，由建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的二分之一。

籌備組應當自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行書面公告。第三十條

籌備組履行下列職責：

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；

(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；(四)提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；(五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數(shù)等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果?；I備組應當自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。第二節(jié) 業(yè)主大會第三十一條

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責。第三十二條

業(yè)主大會履行下列職責：(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；(四)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；

(五)籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)；(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施；(七)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項。第三十三條

業(yè)主大會對業(yè)主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定：(一)按照業(yè)主戶數(shù)計算的，一戶計算為一票；建設單位未售出的專有部分，計算為一票；

(二)按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票；建筑面積不足一平方米的按一票計算。業(yè)主身份以及建筑面積的確認，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據(jù)。第三十四條

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

不參加投票業(yè)主的投票權數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約規(guī)定。第三十五條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應當事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實反映。第三十六條

業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負責召集，每年至少召開一次。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會臨時會議：(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的；

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會不履行召集義務的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責組織業(yè)主召開業(yè)主大會。第三節(jié) 業(yè)主委員會第三十七條

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，業(yè)主委員會依照國家有關法律、法規(guī)和業(yè)主大會的授權開展活動。業(yè)主委員會履行下列職責：

(一)召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定；

(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；(六)業(yè)主大會賦予的其他職責。第三十八條

業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。

業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。

執(zhí)行委員負責業(yè)主委員會的日常事務工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進入所在地社區(qū)居民委員會任職。第三十九條

業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案：

(一)業(yè)主大會會議決議；(二)業(yè)主大會議事規(guī)則；(三)管理規(guī)約；

(四)業(yè)主委員會委員名單和基本情況；(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

物業(yè)主管部門應當自收到前款規(guī)定資料之日起十日內(nèi)，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會備案證明，并出具業(yè)主委員會刻制印章證明。業(yè)主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內(nèi)書面告知物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。第四十條

業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議。

業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行委員負責召集，可以邀請社區(qū)居民委員會派人參加會議。業(yè)主委員會會議應當有三分之二以上委員出席，作出決定時應當經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。

業(yè)主委員會應當自業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定之日起三日內(nèi)，將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。第四十一條

業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

業(yè)主委員會應當及時將業(yè)主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會；不及時移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當協(xié)調(diào)督促其移交。第四十二條

業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，決定是否終止其委員資格：

(一)以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的；(二)拒不履行委員職責的；

(三)業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；

(四)違章搭建建筑物和構筑物、拒付物業(yè)服務費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權益行為的；(五)因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。第四十三條

業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費及執(zhí)行委員、委員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法與標準由業(yè)主大會決定。第四章物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理第一節(jié) 一般規(guī)定第四十四條

業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守有關法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：

(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；

(二)違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；

(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為；(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；

(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為；

(七)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；

(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門。第四十五條

業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。

業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合。

業(yè)主應當按照垃圾分類收集的有關規(guī)定傾倒垃圾。第四十六條

業(yè)主出租房屋的，應當告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約，將住宅、車庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應當向業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會提出書面申請，并經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意后，方可依法向有關部門辦理相關手續(xù)。第二節(jié) 住宅物業(yè)的裝飾裝修第四十七條

業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù)；按照規(guī)定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續(xù)。

業(yè)主拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)有權按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。第四十八條

業(yè)主或者物業(yè)使用人應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議。住宅裝飾裝修服務協(xié)議應當包括下列內(nèi)容：(一)裝飾裝修工程的實施內(nèi)容和實施期限；(二)允許施工的時間；(三)廢棄物的清運與處置；

(四)住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求；(五)禁止行為和注意事項；(六)裝修保證金的收取和退還；(七)違約責任；

(八)其他需要約定的事項。第四十九條

業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業(yè)主。物業(yè)服務企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主不得拒絕和阻礙。第三節(jié) 車庫與車位的使用第五十條

車庫應當優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標準按照有關部門發(fā)布的指導價格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫應當優(yōu)先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置規(guī)劃以外的車位。第五十一條

占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。第五十二條

鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門同意的情況下，建設、經(jīng)營車庫和立體停車設施，滿足業(yè)主停車需求。

利用地下空間建設、經(jīng)營車庫的，縣級以上人民政府應當在容積率的認定等方面給予優(yōu)惠。第五十三條

業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放汽車的，應當事先與物業(yè)服務企業(yè)商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地。

業(yè)主對汽車有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。第四節(jié)業(yè)主自治管理第五十四條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；(三)提出制定和修改管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權；(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監(jiān)督權；(九)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。第五十五條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

(一)遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；(五)按時交納物業(yè)服務費；(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。第五十六條

管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權利義務、物業(yè)服務費的收交方式、違反規(guī)定應當承擔的責任等事項作出規(guī)定。

管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。對拒不交納物業(yè)服務費的業(yè)主，由業(yè)主委員會督促其交納，并可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公示。第五十七條

提倡業(yè)主委員會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務費，并按照合同約定將物業(yè)服務費支付給物業(yè)服務企業(yè)；業(yè)主委員會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以協(xié)助。

業(yè)主對物業(yè)共有部分使用所產(chǎn)生收益的分配，由業(yè)主大會決定；未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經(jīng)費或者折抵物業(yè)服務費。第五十八條

業(yè)主委員會應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置書面公告專項維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況；業(yè)主委員會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務費或者采用酬金制收費方式的，還應當將物業(yè)服務費的收支情況予以公告。第五章物業(yè)服務企業(yè) 第一節(jié) 物業(yè)服務企業(yè) 第五十九條

物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立、取得相應資質(zhì)從事物業(yè)管理活動的企業(yè)法人。物業(yè)服務企業(yè)應當在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。

物業(yè)服務企業(yè)不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書。第六十條

物業(yè)服務企業(yè)應當具有相應的專業(yè)工程技術人員，具備為業(yè)主提供專項服務的能力。從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。第六十一條

物業(yè)服務企業(yè)可以聘請專業(yè)服務單位承擔設施設備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。第六十二條

物業(yè)主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其服務質(zhì)量進行考核，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務水平。

物業(yè)服務企業(yè)應當向物業(yè)主管部門定期報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關資料。第六十三條

物業(yè)服務企業(yè)的合法權益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用和提供無償服務。

第二節(jié) 行業(yè)自律第六十四條

物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)主管部門的指導下，建立行業(yè)自律組織，規(guī)范行業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。第六十五條

物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國家和省有關規(guī)定，制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務企業(yè)以及物業(yè)服務從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)主管部門建立健全信用檔案。第六章物業(yè)服務

第一節(jié)

物業(yè)服務內(nèi)容與合同第六十六條

物業(yè)服務內(nèi)容主要包括下列事項：

(一)物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；(二)公共綠化的維護；

(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護；

(四)公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務；(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務；(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理；(七)物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的保管；(八)其他物業(yè)管理事項。第六十七條

業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權，與通過招投標或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、物業(yè)服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內(nèi)容進行約定。

物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務企業(yè)在有關業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務和責任作出約定。

物業(yè)服務合同簽訂后，業(yè)主有權進行查詢。

物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起十日內(nèi)，向物業(yè)主管部門備案。第六十八條

解除或者終止物業(yè)服務合同，應當依據(jù)合同履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。

物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務：

(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案；

(二)提供物業(yè)服務期間形成的有關物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料；(三)移交物業(yè)服務用房；

(四)清算預收、代收的有關費用；(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

物業(yè)服務企業(yè)未依據(jù)合同履行通知義務并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務。

第二節(jié) 物業(yè)服務收費第六十九條

物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅類物業(yè)服務收費，實行政府指導價；其他物業(yè)的物業(yè)服務收費，實行市場調(diào)節(jié)價。

實行政府指導價的，價格主管部門應當會同物業(yè)主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務內(nèi)容、服務等級和物價指數(shù)變動情況等，制定相應的基準價和浮動幅度，并每年向社會公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。

物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以另行約定。七十條

物業(yè)服務費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務的各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。第七十一條

已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔，建設單位與業(yè)主另有約定的除外。

物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)服務費收費標準應當在物業(yè)服務合同中約定。第七十二條

物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權拒絕。

物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權轉移時，業(yè)主應當結清物業(yè)服務費。第七十三條

專業(yè)經(jīng)營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向專業(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。第七章物業(yè)的維護

第一節(jié) 建設單位的保修責任第七十四條

建設單位應當建立健全物業(yè)售后維修服務體系，按照國家和省有關規(guī)定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

建設單位可以將物業(yè)保修的有關事宜委托物業(yè)服務企業(yè)承擔，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務企業(yè)支付相應的報酬。第七十五條

新建物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。

建設單位應當在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)主管部門設立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

建設單位購買了工程質(zhì)量責任保險的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。通過住宅性能認定的物業(yè)，建設單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金的比例可以適當降低。第七十六條

建設單位不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門核實后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。第七十七條

物業(yè)分部工程質(zhì)量保修期限屆滿后，建設單位履行了法定保修責任的，物業(yè)主管部門應當與分部工程相對應的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時退還建設單位。第七十八條

物業(yè)主管部門應當對物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。具體辦法由省建設行政主管部門制定。第二節(jié) 專有部分的維護第七十九條

物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責。

業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時養(yǎng)護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應當提供便利。第八十條

業(yè)主長期空置物業(yè)時，應當告知物業(yè)服務企業(yè)，并與物業(yè)服務企業(yè)就專有部分的養(yǎng)護、維修、管理等事項進行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。第三節(jié) 共用部位及共用設施設備的維護第八十一條

物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業(yè)主共同承擔；業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務企業(yè)承擔。

共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

電梯、區(qū)域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設備，由物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同約定，按照特種設備管理法律、法規(guī)的有關規(guī)定，委托專業(yè)服務單位負責維護、保養(yǎng)。第八十二條

住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在入住前將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。其他非住宅物業(yè)參照住宅物業(yè)交納專項維修資金。第四節(jié) 專業(yè)經(jīng)營設施設備的維護第八十三條

住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任及相關費用。專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設施設備進行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主應當予以配合。第八十四條

專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設施設備的維護、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務企業(yè)承擔，物業(yè)服務企業(yè)可以按照委托合同向專業(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

專業(yè)經(jīng)營設施設備的維護、保養(yǎng)等費用，不得從專項維修資金中列支。第八章社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理第一節(jié) 社區(qū)物業(yè)管理第八十五條

街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的社區(qū)管理機構，具體指導、協(xié)調(diào)物業(yè)管理的有關工作。第八十六條

物業(yè)管理、城管執(zhí)法、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護等部門應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對違法行為及時作出處理。第八十七條

實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項：

(一)業(yè)主委員會和有關部門不依法履行職責的情況；

(二)物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；(五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。第八十八條

業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應當自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會或者聯(lián)席會議申請調(diào)解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。第八十九條

有關部門、單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計劃生育等社區(qū)服務活動以及突發(fā)事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位應當給予協(xié)助、配合。

第二節(jié) 舊住宅區(qū)物業(yè)管理第九十條

設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和計劃向社會公布。舊住宅區(qū)的范圍，由設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府劃定。

舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務、文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔；開發(fā)項目設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，其建設支出由相關專業(yè)經(jīng)營單位承擔；業(yè)主專有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府對投資責任另有規(guī)定的，從其規(guī)定。第九十一條

舊住宅區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關規(guī)定建設物業(yè)服務用房和一定比例的經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房可用于出租經(jīng)營，經(jīng)營收益作為舊住宅區(qū)維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。

改造整治前由相關部門、單位承擔的環(huán)衛(wèi)綠化、市政設施養(yǎng)護等費用，改造整治后仍由其給予補助。第九十二條

舊住宅區(qū)改造整治完成后，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)。業(yè)主大會成立前的物業(yè)管理，由社區(qū)居民委員會組織實施。第九十三條

未建立專項維修資金制度的舊住宅區(qū)，業(yè)主應當按照國家和省有關規(guī)定交納專項維修資金；物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同約定，代業(yè)主歸集專項維修資金。有車位場地使用費等共有部分收益的，主要用于補充專項維修資金。第九章法律責任第九十四條

違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已作出處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行；法律、法規(guī)未作出處罰規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定執(zhí)行。第九十五條

違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門予以處罰：

(一)物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關資料的，責令限期改正；逾期未改正的，處以三千元以上一萬元以下的罰款；

(二)物業(yè)服務企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務或者未辦理退出手續(xù)、履行相應義務的，處以五萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其資質(zhì)證書；

(三)建設單位未依法交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，責令限期改正；逾期未改正的，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。第九十六條

違反本條例規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位無正當理由拒絕、拖延投資建設或者接收專業(yè)經(jīng)營設施設備的，由設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府責令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營單位應當承擔相應的賠償責任。第九十七條

業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第四十四條、第四十五條規(guī)定的，由物業(yè)主管部門或者其他有關部門給予警告，責令限期改正；逾期未改正的，處以兩千元以上一萬元以下的罰款。給其他業(yè)主造成損失的，應當依法承擔民事責任。第九十八條

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。第九十九條

物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和其他有關部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)在進行建設工程規(guī)劃審批和設計審查時，未就住宅小區(qū)配套建筑及設施設備的配置、專業(yè)經(jīng)營設施設備的建設標準征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位意見的；(二)未按照本條例規(guī)定對住宅小區(qū)綜合驗收、交接進行監(jiān)管的；(三)未按照本條例規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的；(四)挪用物業(yè)質(zhì)量保修金和專項維修資金的；

(五)未按照本條例規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會議的；(六)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的；(七)其他濫用職權、玩忽職守、循私舞弊的行為。第十章附則第一百條

業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本條例的有關規(guī)定執(zhí)行。第一百零一條

本條例自2009年5月1日起施行。

中華人民共和國物權法

中華人民共和國主席令第六十二號

《中華人民共和國物權法》已由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過，現(xiàn)予公布，自2007年10月1日起施行。

中華人民共和國主席胡錦濤

2007年3月16日

中華人民共和國物權法

（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過）

第一編總

則

第一章基本原則

第二章物權的設立、變更、轉讓和消滅

第一節(jié) 不動產(chǎn)登記

第二節(jié) 動產(chǎn)交付

第三節(jié) 其他規(guī)定

第三章物權的保護

第二編所有權

第四章一般規(guī)定

第五章國家所有權和集體所有權、私人所有權

第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權

第七章相鄰關系

第八章共

有

第九章所有權取得的特別規(guī)定

第三編用益物權

第十章一般規(guī)定

第十一章土地承包經(jīng)營權

第十二章建設用地使用權

第十三章宅基地使用權

第十四章地役權

第四編擔保物權

第十五章一般規(guī)定

第十六章抵押權

第一節(jié) 一般抵押權

第二節(jié) 最高額抵押權

第十七章質(zhì)

權

第一節(jié) 動產(chǎn)質(zhì)權

第二節(jié) 權利質(zhì)權

第十八章留置權

第五編占

有

第十九章占

有

附

則

第一編總

則

第一章基本原則

第一條為了維護國家基本經(jīng)濟制度，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權利人的物權，根據(jù)憲法，制定本法。

第二條因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關系，適用本法。

本法所稱物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。法律規(guī)定權利作為物權客體的，依照其規(guī)定。

本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。

第三條國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的基本經(jīng)濟制度。

國家鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟，鼓勵、支持和引導非公有制經(jīng)濟的發(fā)展。

國家實行社會主義市場經(jīng)濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權利。

第四條國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第五條物權的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。

第六條不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權的設立和轉讓，應當依照法律規(guī)定交付。

第七條物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。

第八條其他相關法律對物權另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第二章物權的設立、變更、轉讓和消滅

第一節(jié) 不動產(chǎn)登記

第九條不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第十條不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理。

國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

第十一條當事人申請登記，應當根據(jù)不同登記事項提供權屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。

第十二條登記機構應當履行下列職責：

（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；

（二）就有關登記事項詢問申請人；

（三）如實、及時登記有關事項；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。

申請登記的不動產(chǎn)的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

第十三條登記機構不得有下列行為：

（一）要求對不動產(chǎn)進行評估；

（二）以年檢等名義進行重復登記；

（三）超出登記職責范圍的其他行為。

第十四條不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。

第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

第十六條不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構管理。

第十七條不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。

第十八條權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。

第十九條權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

第二十條當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。

預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。

第二十一條當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。

因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。

第二十二條不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規(guī)定。

第二節(jié) 動產(chǎn)交付

第二十三條動產(chǎn)物權的設立和轉讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

第二十四條船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

第二十五條動產(chǎn)物權設立和轉讓前，權利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)的，物權自法律行為生效時發(fā)生效力。

第二十六條動產(chǎn)物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產(chǎn)的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。

第二十七條動產(chǎn)物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權自該約定生效時發(fā)生效力。

第三節(jié) 其他規(guī)定

第二十八條因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。

第二十九條因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。

第三十條因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

第三十一條依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。

第三章物權的保護

第三十二條物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。

第三十三條因物權的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。

第三十四條無權占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權利人可以請求返還原物。

第三十五條妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。

第三十六條造成不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損的，權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。

第三十七條侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。

第三十八條本章規(guī)定的物權保護方式，可以單獨適用，也可以根據(jù)權利被侵害的情形合并適用。

侵害物權，除承擔民事責任外，違反行政管理規(guī)定的，依法承擔行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二編所有權

第四章一般規(guī)定

第三十九條所有權人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。

第四十條所有權人有權在自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。

第四十一條法律規(guī)定專屬于國家所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，任何單位和個人不能取得所有權。

第四十二條為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。

征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權益。

征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。

任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

第四十三條國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農(nóng)用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規(guī)定的權限和程序征收集體所有的土地。

第四十四條因搶險、救災等緊急需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。被征用的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)使用后，應當返還被征用人。單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。

第五章國家所有權和集體所有權、私人所有權

第四十五條法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有。

國有財產(chǎn)由國務院代表國家行使所有權；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第四十六條礦藏、水流、海域屬于國家所有。

第四十七條城市的土地，屬于國家所有。法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有。

第四十八條森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。

第四十九條法律規(guī)定屬于國家所有的野生動植物資源，屬于國家所有。

第五十條無線電頻譜資源屬于國家所有。

第五十一條法律規(guī)定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。

第五十二條國防資產(chǎn)屬于國家所有。

鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規(guī)定為國家所有的，屬于國家所有。

第五十三條國家機關對其直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規(guī)定處分的權利。

第五十四條國家舉辦的事業(yè)單位對其直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規(guī)定收益、處分的權利。

第五十五條國家出資的企業(yè)，由國務院、地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權益。

第五十六條國家所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。

第五十七條履行國有財產(chǎn)管理、監(jiān)督職責的機構及其工作人員，應當依法加強對國有財產(chǎn)的管理、監(jiān)督，促進國有財產(chǎn)保值增值，防止國有財產(chǎn)損失；濫用職權，玩忽職守，造成國有財產(chǎn)損失的，應當依法承擔法律責任。

違反國有財產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關聯(lián)交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔?；蛘咭云渌绞皆斐蓢胸敭a(chǎn)損失的，應當依法承擔法律責任。

第五十八條集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)包括：

（一）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；

（二）集體所有的建筑物、生產(chǎn)設施、農(nóng)田水利設施；

（三）集體所有的教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育等設施；

（四）集體所有的其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)。

第五十九條農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。

下列事項應當依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：

（一）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個人承包；

（二）個別土地承包經(jīng)營權人之間承包地的調(diào)整；

（三）土地補償費等費用的使用、分配辦法；

（四）集體出資的企業(yè)的所有權變動等事項；

（五）法律規(guī)定的其他事項。

第六十條對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權：

（一）屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；

（二）分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；

（三）屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權。

第六十一條城鎮(zhèn)集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權利。

第六十二條集體經(jīng)濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規(guī)以及章程、村規(guī)民約向本集體成員公布集體財產(chǎn)的狀況。

第六十三條集體所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞。

集體經(jīng)濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。

第六十四條私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權。

第六十五條私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護。

國家依照法律規(guī)定保護私人的繼承權及其他合法權益。

第六十六條私人的合法財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。

第六十七條國家、集體和私人依法可以出資設立有限責任公司、股份有限公司或者其他企業(yè)。國家、集體和私人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，投到企業(yè)的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產(chǎn)收益、重大決策以及選擇經(jīng)營管理者等權利并履行義務。

第六十八條企業(yè)法人對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益和處分的權利。

企業(yè)法人以外的法人，對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)的權利，適用有關法律、行政法規(guī)以及章程的規(guī)定。

第六十九條社會團體依法所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，受法律保護。

第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權

第七十條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第七十一條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。

第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

業(yè)主轉讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

第七十五條業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

地方人民政府有關部門應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。

第七十六條下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。

第七十八條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第七十九條建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。

第八十條建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。

對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。

第八十二條物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

第八十三條業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第七章相鄰關系

第八十四條不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。

第八十五條法律、法規(guī)對處理相鄰關系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當?shù)亓晳T。

第八十六條不動產(chǎn)權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。

對自然流水的利用，應當在不動產(chǎn)的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。

第八十七條不動產(chǎn)權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。

第八十八條不動產(chǎn)權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。

第八十九條建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

第九十條不動產(chǎn)權利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。

第九十一條不動產(chǎn)權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。

第九十二條不動產(chǎn)權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。

第八章共

有

第九十三條不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第九十四條按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權。

第九十五條共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權。

第九十六條共有人按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。

第九十七條處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

第九十八條對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。

第九十九條共有人約定不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。

第一百條共有人可以協(xié)商確定分割方式。達不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

共有人分割所得的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。

第一百零一條按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。

第一百零二條因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外；在共有人內(nèi)部關系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。

第一百零三條共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。

第一百零四條按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

第一百零五條兩個以上單位、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照本章規(guī)定。

第九章所有權取得的特別規(guī)定

第一百零六條無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定。

第一百零七條所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉讓被他人占有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內(nèi)向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用后，有權向無處分權人追償。

第一百零八條善意受讓人取得動產(chǎn)后，該動產(chǎn)上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。

第一百零九條拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。

第一百一十條有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領取；不知道的，應當及時發(fā)布招領公告。

第一百一十一條拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。

第一百一十二條權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。

權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。

拾得人侵占遺失物的，無權請求保管遺失物等支出的費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。

第一百一十三條遺失物自發(fā)布招領公告之日起六個月內(nèi)無人認領的，歸國家所有。

第一百一十四條拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規(guī)定。文物保護法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第一百一十五條主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但當事人另有約定的除外。

第一百一十六條天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照約定。

法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。

第三編用益物權

第十章一般規(guī)定

第一百一十七條用益物權人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權利。

第一百一十八條國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規(guī)定屬于集體所有的自然資源，單位、個人依法可以占有、使用和收益。

第一百一十九條國家實行自然資源有償使用制度，但法律另有規(guī)定的除外。

第一百二十條用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發(fā)利用資源的規(guī)定。所有權人不得干涉用益物權人行使權利。

第一百二十一條因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應補償。

第一百二十二條依法取得的海域使用權受法律保護。

第一百二十三條依法取得的探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權利受法律保護。

第十一章土地承包經(jīng)營權

第一百二十四條農(nóng)村集體經(jīng)濟組織實行家庭承包經(jīng)營為基礎、統(tǒng)分結合的雙層經(jīng)營體制。

農(nóng)民集體所有和國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實行土地承包經(jīng)營制度。

第一百二十五條土地承包經(jīng)營權人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

第一百二十六條耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。

前款規(guī)定的承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權人按照國家有關規(guī)定繼續(xù)承包。

第一百二十七條土地承包經(jīng)營權自土地承包經(jīng)營權合同生效時設立。

縣級以上地方人民政府應當向土地承包經(jīng)營權人發(fā)放土地承包經(jīng)營權證、林權證、草原使用權證，并登記造冊，確認土地承包經(jīng)營權。

第一百二十八條土地承包經(jīng)營權人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權將土地承包經(jīng)營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準，不得將承包地用于非農(nóng)建設。

第一百二十九條土地承包經(jīng)營權人將土地承包經(jīng)營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

第一百三十條承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地。

因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形，需要適當調(diào)整承包的耕地和草地的，應當依照農(nóng)村土地承包法等法律規(guī)定辦理。

第一百三十一條承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地。農(nóng)村土地承包法等法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第一百三十二條承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權人有權依照本法第四十二條第二款的規(guī)定獲得相應補償。

第一百三十三條通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務院的有關規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。

第一百三十四條國家所有的農(nóng)用地實行承包經(jīng)營的，參照本法的有關規(guī)定。

第十二章建設用地使用權

第一百三十五條建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

第一百三十六條建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。

第一百三十七條設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。

工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定。

第一百三十八條采取招標、拍賣、協(xié)議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。

建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：

（一）當事人的名稱和住所；

（二）土地界址、面積等；

（三）建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；

（四）土地用途；

（五）使用期限；

（六）出讓金等費用及其支付方式；

（七）解決爭議的方法。

第一百三十九條設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書。

第一百四十條建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經(jīng)有關行政主管部門批準。

第一百四十一條建設用地使用權人應當依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費用。

第一百四十二條建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據(jù)證明的除外。

第一百四十三條建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。

第一百四十四條建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。

第一百四十五條建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。

第一百四十六條建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。

第一百四十七條建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并處分。

第一百四十八條建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應的出讓金。

第一百四十九條住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。

非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

第一百五十條建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。

第一百五十一條集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。

第十三章宅基地使用權

第一百五十二條宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。

第一百五十四條宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。

第一百五十五條已經(jīng)登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

第十四章地役權

第一百五十六條地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn),以提高自己的不動產(chǎn)的效益。

前款所稱他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。

第一百五十七條設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。

地役權合同一般包括下列條款：

（一）當事人的姓名或者名稱和住所；

（二）供役地和需役地的位置；

（三）利用目的和方法；

（四）利用期限；

（五）費用及其支付方式；

（六）解決爭議的方法。

第一百五十八條地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

第一百五十九條供役地權利人應當按照合同約定，允許地役權人利用其土地，不得妨害地役權人行使權利。

第一百六十條地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對供役地權利人物權的限制。

第一百六十一條地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。

第一百六十二條土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權時，該土地承包經(jīng)營權人、宅基地使用權人繼續(xù)享有或者負擔已設立的地役權。

第一百六十三條土地上已設立土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經(jīng)用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

第一百六十四條地役權不得單獨轉讓。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。

第一百六十五條地役權不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等抵押的，在實現(xiàn)抵押權時，地役權一并轉讓。

第一百六十六條需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。

第一百六十七條供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

第一百六十八條地役權人有下列情形之一的，供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：

（一）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權；

（二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費用。

第一百六十九條已經(jīng)登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

第四編擔保物權

第十五章一般規(guī)定

第一百七十條擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權的情形，依法享有就擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋嗬?，但法律另有?guī)定的除外。

第一百七十一條債權人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實現(xiàn)其債權，需要擔保的，可以依照本法和其他法律的規(guī)定設立擔保物權。

第三人為債務人向債權人提供擔保的，可以要求債務人提供反擔保。反擔保適用本法和其他法律的規(guī)定。

第一百七十二條設立擔保物權，應當依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔保合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效，擔保合同無效，但法律另有規(guī)定的除外。

擔保合同被確認無效后，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據(jù)其過錯各自承擔相應的民事責任。

第一百七十三條擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照約定。

第一百七十四條擔保期間，擔保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。

第一百七十五條第三人提供擔保，未經(jīng)其書面同意，債權人允許債務人轉移全部或者部分債務的，擔保人不再承擔相應的擔保責任。

第一百七十六條被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現(xiàn)債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現(xiàn)債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現(xiàn)債權，也可以要求保證人承擔保證責任。提供擔保的第三人承擔擔保責任后，有權向債務人追償。

第一百七十七條有下列情形之一的，擔保物權消滅：

（一）主債權消滅；

（二）擔保物權實現(xiàn)；

（三）債權人放棄擔保物權；

（四）法律規(guī)定擔保物權消滅的其他情形。

第一百七十八條擔保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法。

第十六章抵押權

第一節(jié) 一般抵押權

第一百七十九條為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。

前款規(guī)定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產(chǎn)為抵押財產(chǎn)。

第一百八十條債務人或者第三人有權處分的下列財產(chǎn)可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附著物；

（二）建設用地使用權；

（三）以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權；

（四）生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通運輸工具；

（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。

抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。

第一百八十一條經(jīng)當事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權就實現(xiàn)抵押權時的動產(chǎn)優(yōu)先受償。

第一百八十二條以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。

第一百八十三條鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。

第一百八十四條下列財產(chǎn)不得抵押：

（一）土地所有權；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外；

（三）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；

（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)；

（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

第一百八十五條設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同。

抵押合同一般包括下列條款：

（一）被擔保債權的種類和數(shù)額；

（二）債務人履行債務的期限；

（三）抵押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬；

（四）擔保的范圍。

第一百八十六條抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權人所有。

第一百八十七條以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

第一百八十八條以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

第一百八十九條企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以本法第一百八十一條規(guī)定的動產(chǎn)抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

依照本法第一百八十一條規(guī)定抵押的，不得對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人。

第一百九十條訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

第一百九十一條抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

第一百九十二條抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

第一百九十三條抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產(chǎn)的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。

第一百九十四條抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權順位以及被擔保的債權數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權的變更，未經(jīng)其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押權人產(chǎn)生不利影響。

債務人以自己的財產(chǎn)設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優(yōu)先受償權益的范圍內(nèi)免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

第一百九十五條債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。

抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。

抵押財產(chǎn)折價或者變賣的，應當參照市場價格。

第一百九十六條依照本法第一百八十一條規(guī)定設定抵押的，抵押財產(chǎn)自下列情形之一發(fā)生時確定：

（一）債務履行期屆滿，債權未實現(xiàn)；

（二）抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；

（三）當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形；

（四）嚴重影響債權實現(xiàn)的其他情形。

第一百九十七條債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。

前款規(guī)定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。

第一百九十八條抵押財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

第一百九十九條同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：

（一）抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；

（二）抵押權已登記的先于未登記的受償；

（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。

第二百條建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償。

第二百零一條依照本法第一百八十條第一款第三項規(guī)定的土地承包經(jīng)營權抵押的，或者依照本法第一百八十三條規(guī)定以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押的，實現(xiàn)抵押權后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權的性質(zhì)和土地用途。

第二百零二條抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。

第二節(jié) 最高額抵押權

第二百零三條為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權提供擔保財產(chǎn)的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。

最高額抵押權設立前已經(jīng)存在的債權，經(jīng)當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。

第二百零四條最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。

第二百零五條最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權確定的期間、債權范圍以及最高債權額，但變更的內(nèi)容不得對其他抵押權人產(chǎn)生不利影響。

第二百零六條有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：

（一）約定的債權確定期間屆滿；

（二）沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權；

（三）新的債權不可能發(fā)生；

（四）抵押財產(chǎn)被查封、扣押；

（五）債務人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；

（六）法律規(guī)定債權確定的其他情形。

第二百零七條最高額抵押權除適用本節(jié)規(guī)定外，適用本章第一節(jié)一般抵押權的規(guī)定。

第十七章質(zhì)

權

第一節(jié) 動產(chǎn)質(zhì)權

第二百零八條為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產(chǎn)出質(zhì)給債權人占有的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)質(zhì)權的情形，債權人有權就該動產(chǎn)優(yōu)先受償。

前款規(guī)定的債務人或者第三人為出質(zhì)人，債權人為質(zhì)權人，交付的動產(chǎn)為質(zhì)押財產(chǎn)。

第二百零九條法律、行政法規(guī)禁止轉讓的動產(chǎn)不得出質(zhì)。

第二百一十條設立質(zhì)權，當事人應當采取書面形式訂立質(zhì)權合同。

質(zhì)權合同一般包括下列條款：

（一）被擔保債權的種類和數(shù)額；

（二）債務人履行債務的期限；

（三）質(zhì)押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況；

（四）擔保的范圍；

（五）質(zhì)押財產(chǎn)交付的時間。

第二百一十一條質(zhì)權人在債務履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務人不履行到期債務時質(zhì)押財產(chǎn)歸債權人所有。

第二百一十二條質(zhì)權自出質(zhì)人交付質(zhì)押財產(chǎn)時設立。

第二百一十三條質(zhì)權人有權收取質(zhì)押財產(chǎn)的孳息，但合同另有約定的除外。

前款規(guī)定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。

第二百一十四條質(zhì)權人在質(zhì)權存續(xù)期間，未經(jīng)出質(zhì)人同意，擅自使用、處分質(zhì)押財產(chǎn)，給出質(zhì)人造成損害的，應當承擔賠償責任。

第二百一十五條質(zhì)權人負有妥善保管質(zhì)押財產(chǎn)的義務；因保管不善致使質(zhì)押財產(chǎn)毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。

質(zhì)權人的行為可能使質(zhì)押財產(chǎn)毀損、滅失的，出質(zhì)人可以要求質(zhì)權人將質(zhì)押財產(chǎn)提存，或者要求提前清償債務并返還質(zhì)押財產(chǎn)。

第二百一十六條因不能歸責于質(zhì)權人的事由可能使質(zhì)押財產(chǎn)毀損或者價值明顯減少，足以危害質(zhì)權人權利的，質(zhì)權人有權要求出質(zhì)人提供相應的擔保；出質(zhì)人不提供的，質(zhì)權人可以拍賣、變賣質(zhì)押財產(chǎn)，并與出質(zhì)人通過協(xié)議將拍賣、變賣所得的價款提前清償債務或者提存。

第二百一十七條質(zhì)權人在質(zhì)權存續(xù)期間，未經(jīng)出質(zhì)人同意轉質(zhì)，造成質(zhì)押財產(chǎn)毀損、滅失的，應當向出質(zhì)人承擔賠償責任。

第二百一十八條質(zhì)權人可以放棄質(zhì)權。債務人以自己的財產(chǎn)出質(zhì)，質(zhì)權人放棄該質(zhì)權的，其他擔保人在質(zhì)權人喪失優(yōu)先受償權益的范圍內(nèi)免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

第二百一十九條債務人履行債務或者出質(zhì)人提前清償所擔保的債權的，質(zhì)權人應當返還質(zhì)押財產(chǎn)。

債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)質(zhì)權的情形，質(zhì)權人可以與出質(zhì)人協(xié)議以質(zhì)押財產(chǎn)折價，也可以就拍賣、變賣質(zhì)押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。

質(zhì)押財產(chǎn)折價或者變賣的，應當參照市場價格。

第二百二十條出質(zhì)人可以請求質(zhì)權人在債務履行期屆滿后及時行使質(zhì)權；質(zhì)權人不行使的，出質(zhì)人可以請求人民法院拍賣、變賣質(zhì)押財產(chǎn)。

出質(zhì)人請求質(zhì)權人及時行使質(zhì)權，因質(zhì)權人怠于行使權利造成損害的，由質(zhì)權人承擔賠償責任。

第二百二十一條質(zhì)押財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數(shù)額的部分歸出質(zhì)人所有，不足部分由債務人清償。

第二百二十二條出質(zhì)人與質(zhì)權人可以協(xié)議設立最高額質(zhì)權。

最高額質(zhì)權除適用本節(jié)有關規(guī)定外，參照本法第十六章第二節(jié)最高額抵押權的規(guī)定。

第二節(jié) 權利質(zhì)權

第二百二十三條債務人或者第三人有權處分的下列權利可以出質(zhì)：

（一）匯票、支票、本票；

（二）債券、存款單；

（三）倉單、提單；

（四）可以轉讓的基金份額、股權；

（五）可以轉讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產(chǎn)權中的財產(chǎn)權；

（六）應收賬款；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財產(chǎn)權利。

第二百二十四條以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質(zhì)的，當事人應當訂立書面合同。質(zhì)權自權利憑證交付質(zhì)權人時設立；沒有權利憑證的，質(zhì)權自有關部門辦理出質(zhì)登記時設立。

第二百二十五條匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單的兌現(xiàn)日期或者提貨日期先于主債權到期的，質(zhì)權人可以兌現(xiàn)或者提貨，并與出質(zhì)人協(xié)議將兌現(xiàn)的價款或者提取的貨物提前清償債務或者提存。

第二百二十六條以基金份額、股權出質(zhì)的，當事人應當訂立書面合同。以基金份額、證券登記結算機構登記的股權出質(zhì)的，質(zhì)權自證券登記結算機構辦理出質(zhì)登記時設立；以其他股權出質(zhì)的，質(zhì)權自工商行政管理部門辦理出質(zhì)登記時設立。

基金份額、股權出質(zhì)后，不得轉讓，但經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權人協(xié)商同意的除外。出質(zhì)人轉讓基金份額、股權所得的價款，應當向質(zhì)權人提前清償債務或者提存。

第二百二十七條以注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產(chǎn)權中的財產(chǎn)權出質(zhì)的，當事人應當訂立書面合同。質(zhì)權自有關主管部門辦理出質(zhì)登記時設立。

知識產(chǎn)權中的財產(chǎn)權出質(zhì)后，出質(zhì)人不得轉讓或者許可他人使用，但經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權人協(xié)商同意的除外。出質(zhì)人轉讓或者許可他人使用出質(zhì)的知識產(chǎn)權中的財產(chǎn)權所得的價款，應當向質(zhì)權人提前清償債務或者提存。

第二百二十八條以應收賬款出質(zhì)的，當事人應當訂立書面合同。質(zhì)權自信貸征信機構辦理出質(zhì)登記時設立。

應收賬款出質(zhì)后，不得轉讓，但經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權人協(xié)商同意的除外。出質(zhì)人轉讓應收賬款所得的價款，應當向質(zhì)權人提前清償債務或者提存。

第二百二十九條權利質(zhì)權除適用本節(jié)規(guī)定外，適用本章第一節(jié)動產(chǎn)質(zhì)權的規(guī)定。

第十八章留置權

第二百三十條債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經(jīng)合法占有的債務人的動產(chǎn)，并有權就該動產(chǎn)優(yōu)先受償。

前款規(guī)定的債權人為留置權人，占有的動產(chǎn)為留置財產(chǎn)。

第二百三十一條債權人留置的動產(chǎn)，應當與債權屬于同一法律關系，但企業(yè)之間留置的除外。

第二百三十二條法律規(guī)定或者當事人約定不得留置的動產(chǎn)，不得留置。

第二百三十三條留置財產(chǎn)為可分物的，留置財產(chǎn)的價值應當相當于債務的金額。

第二百三十四條留置權人負有妥善保管留置財產(chǎn)的義務；因保管不善致使留置財產(chǎn)毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。

第二百三十五條留置權人有權收取留置財產(chǎn)的孳息。

前款規(guī)定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。

第二百三十六條留置權人與債務人應當約定留置財產(chǎn)后的債務履行期間；沒有約定或者約定不明確的，留置權人應當給債務人兩個月以上履行債務的期間，但鮮活易腐等不易保管的動產(chǎn)除外。債務人逾期未履行的，留置權人可以與債務人協(xié)議以留置財產(chǎn)折價，也可以就拍賣、變賣留置財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。

留置財產(chǎn)折價或者變賣的，應當參照市場價格。

第二百三十七條債務人可以請求留置權人在債務履行期屆滿后行使留置權；留置權人不行使的，債務人可以請求人民法院拍賣、變賣留置財產(chǎn)。

第二百三十八條留置財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數(shù)額的部分歸債務人所有，不足部分由債務人清償。

第二百三十九條同一動產(chǎn)上已設立抵押權或者質(zhì)權，該動產(chǎn)又被留置的，留置權人優(yōu)先受償。

第二百四十條留置權人對留置財產(chǎn)喪失占有或者留置權人接受債務人另行提供擔保的，留置權消滅。

第五編占

有

第十九章占

有

第二百四十一條基于合同關系等產(chǎn)生的占有，有關不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的使用、收益、違約責任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規(guī)定。

第二百四十二條占有人因使用占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，致使該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)受到損害的，惡意占有人應當承擔賠償責任。

第二百四十三條不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被占有人占有的，權利人可以請求返還原物及其孳息，但應當支付善意占有人因維護該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)支出的必要費用。

第二百四十四條占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)毀損、滅失，該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的權利人請求賠償?shù)?，占有人應當將因毀損、滅失取得的保險金、賠償金或者補償金等返還給權利人；權利人的損害未得到足夠彌補的，惡意占有人還應當賠償損失。

第二百四十五條占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被侵占的，占有人有權請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權請求排除妨害或者消除危險；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權請求損害賠償。

占有人返還原物的請求權，自侵占發(fā)生之日起一年內(nèi)未行使的，該請求權消滅。

附

則

第二百四十六條法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關規(guī)定作出規(guī)定。

第二百四十七條本法自2007年10月1日起施行物業(yè)管理條例（2016年修正本）公布機關：國務院公布日期： 2016.02.06 效力：有效

施行日期： 2016.02.06 門類：

行政法類

（2007年8月26日中華人民共和國國務院令第504號公布根據(jù)2016年2月6日發(fā)布的國務院令第666號《國務院關于修改部分行政法規(guī)的決定》修正）第一章總則

第一條

為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

第二條

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第三條

國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。第四條

國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平。第五條

國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會

第六條

房屋的所有權人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第七條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第八條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

第九條

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十條

同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十一條

下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十二條

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第十三條

業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第十四條

召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。

第十五條

業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十六條

業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

第十七條

管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

第十八條

業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

第十九條

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十條

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

第三章前期物業(yè)管理

第二十一條

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

第二十二條

建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

第二十三條

建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第二十四條

國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

第二十五條

建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。

第二十六條

前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

第二十七條

業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

第二十八條

物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。

第二十九條

在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

第三十條

建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。第三章前期物業(yè)管理

第三十一條

建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

第四章物業(yè)管理服務

第三十二條

從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。

國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

第三十三條

從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。（本條已被刪去）

第三十四條

一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

第三十五條

業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。

第三十六條

物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第三十七條

物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

第三十八條

物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十九條

物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作。

第四十條

物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第四十一條

物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。

第四十二條

業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。

第四十三條

縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。

第四十四條

物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

第四十五條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第四十六條

對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十七條

物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

第四十八條

物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。

第四十九條

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

第五章物業(yè)的使用與維護

第五十條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。

第五十一條

業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復原狀。

第五十二條

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

第五十三條

業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。

物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

第五十四條

住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。

專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

第五十五條

利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十六條

物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。

責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

第六章法律責任

第五十七條

違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

第五十八條

違反本條例的規(guī)定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十九條

違反本條例的規(guī)定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第六十條

違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

第六十一條

違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。（本條已被刪去）

第六十二條

違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十三條

違反本條例的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第六十四條

違反本條例的規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第六十五條

違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第六十六條

違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：

（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。

個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十七條

違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。

第六十八條

業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十九條

違反本條例的規(guī)定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第七章附則

第七十條

本條例自2003年9月1日起施行。

《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》

[ 發(fā)布日期:2013-02-12 23:22:10 | 瀏覽:701次 ] 中國物業(yè)管理協(xié)會關于印發(fā)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》（試行）的通知中物協(xié)[2004]1號各物業(yè)管理企業(yè)：

為了提高物業(yè)管理服務水平，督促物業(yè)管理企業(yè)提供質(zhì)價相符的服務，引導業(yè)主正確評判物業(yè)管理企業(yè)服務質(zhì)量，樹立等價有償?shù)南M觀念，促進物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展，根據(jù)國家發(fā)展與改革委員會會同建設部印發(fā)的《物業(yè)服務收費管理辦法》，我會制定了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》（試行），現(xiàn)印發(fā)給你們，作為與開發(fā)建設單位或業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務合同、確定物業(yè)服務等級、約定物業(yè)服務項目、內(nèi)容與標準以及測算物業(yè)服務價格的參考依據(jù)。試行中的情況，請及時告我會秘書處。

附：

1、普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）

2、普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）的使用說明。二○○四年一月六日

普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）一級

項目內(nèi) 容與標準

（一）基本要求

1、服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。

2、承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。

3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。

4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

5、管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。

6、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。

7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

8、按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。

9、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。

10、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率80%以上。

（二）房屋管理

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

2、根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。

3、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。

5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。

6、小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

（三）共用設施設備維修養(yǎng)護

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。

2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

3、設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。

4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。

5、載人電梯24小時正常運行。

6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

8、小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范。

9、路燈、樓道燈完好率不低于95%。

10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。

（四）協(xié)助維護公共秩序

1、小區(qū)主出入口24小時站崗值勤。

2、對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設施的，實施24小時監(jiān)控。

3、對進出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。

4、對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。

5、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。

（五）保潔服務

1、高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。

2、合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次。

3、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

5、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

6、根據(jù)當?shù)貙嶋H情況定期進行消毒和滅蟲除害。

（六）綠化養(yǎng)護管理

1、有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。

2、草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。

3、花卉、綠籬、樹木應根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。

4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

5、定期噴灑藥物，預防病蟲害。二級

項目內(nèi) 容與標準

（一）基本要求

1、服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。

2、承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。

3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。

4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

5、管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。

6、公示16小時服務電話。急修1小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄。

7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

8、按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。

9、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。

10、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率75%以上。

（二）房屋管理

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

2、根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。

3、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每3日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。

5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。

6、小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志。

（三）共用設施設備維修養(yǎng)護

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。

2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

3、設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。

5、載人電梯早6點至晚12點正常運行。

6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

8、小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全。

9、路燈、樓道燈完好率不低于90%。

10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。

（四）協(xié)助維護公共秩序

1、小區(qū)主出入口24小時值勤。

2、對重點區(qū)域、重點部位每2小時至少巡查1次。

3、對進出小區(qū)的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。

4、對進出小區(qū)的裝修等勞務人員實行登記管理。

5、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。

（五）保潔服務

1、按幢設置垃圾桶，生活垃圾每天清運1次。

2、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時清除區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。

3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

4、二次供水水箱按規(guī)定期清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

5、根據(jù)當?shù)貙嶋H情況定期進行消毒和滅蟲除害。

（六）綠化養(yǎng)護管理

1、有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。

2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。

3、定期清除綠地雜草、雜物。

4、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

5、適時噴灑藥物，預防病蟲害。三級

項目內(nèi) 容與標準

（一）基本要求

1、服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。

2、承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。

3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。

4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

5、管理服務人員佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。

6、公示8小時服務電話。報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄。

7、按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。

8、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。

9、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率70%以上。

（二）房屋管理

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

2、根據(jù)房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。

3、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。

5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。

6、各組團、棟、單元（門）、戶有明顯標志。

（三）共用設施設備維修養(yǎng)護

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。

2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全。

3、操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。

5、載人電梯早6點至晚12點正常運行。

6、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、路燈、樓道燈完好率不低于80%。

8、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。

（四）協(xié)助維護公共秩序

1、小區(qū)24小時值勤。

2、對重點區(qū)域、重點部位每3小時至少巡查1次。

3、車輛停放有序。

4、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。

（五）保潔服務

1、小區(qū)內(nèi)設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。

2、小區(qū)公共場所每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次；共用部位玻璃每季度清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。

3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

（六）綠化養(yǎng)護管理

1、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。

2、定期清除綠地雜草、雜物。

3、預防花草、樹木病蟲害。附件2：

《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》（試行）的使用說明

1、本《標準》為普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務的試行標準。物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價的高檔商品住宅的物業(yè)服務不適用本標準。

2、本《標準》根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務需求的不同情況，由高到低設定為一級、二級、三級三個服務等級，級別越高，表示物業(yè)服務標準越高。

3、本《標準》各等級服務分別由基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理等六大項主要內(nèi)容組成。本《標準》以外的其他服務項目、內(nèi)容及標準，由簽訂物業(yè)服務合同的雙方協(xié)商約定。

4、選用本《標準》時，應充分考慮住宅小區(qū)的建設標準、配套設施設備、服務功能及業(yè)主（使用人）的居住消費能力等因素，選擇相應的服務等級?！吨腥A人民共和國特種設備安全法》

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中華人民共和國主席令

第四號

《中華人民共和國特種設備安全法》已由中華人民共和國第十二屆全國人民代表大會常務委員會第三次會議于２０１３年６月２９日通過，現(xiàn)予公布，自２０１４年１月１日起施行。

中華人民共和國主席習近平

２０１３年６月２９日

新華社北京６月２９日電

中華人民共和國特種設備安全法

（２０１３年６月２９日第十二屆全國人民代表大會常務委員會第三次會議通

過）

第一章總則

第二章生產(chǎn)、經(jīng)營、使用

第一節(jié) 一般規(guī)定

第二節(jié) 生產(chǎn)

第三節(jié) 經(jīng)營

第四節(jié) 使用

第三章檢驗、檢測

第四章監(jiān)督管理

第五章事故應急救援與調(diào)查處理

第六章法律責任

第七章附則

第一章總則

第一條為了加強特種設備安全工作，預防特種設備事故，保障人身和財產(chǎn)安全，促進經(jīng)濟社會發(fā)展，制定本法。第二條特種設備的生產(chǎn)（包括設計、制造、安裝、改造、修理）、經(jīng)營、使用、檢驗、檢測和特種設備安全的監(jiān)督管理，適用本法。

本法所稱特種設備，是指對人身和財產(chǎn)安全有較大危險性的鍋爐、壓力容器（含氣瓶）、壓力管道、電梯、起重機械、客運索道、大型游樂設施、場（廠）內(nèi)專用機動車輛，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定適用本法的其他特種設備。

國家對特種設備實行目錄管理。特種設備目錄由國務院負責特種設備安全監(jiān)督管理的部門制定，報國務院批準后執(zhí)行。

第三條特種設備安全工作應當堅持安全第一、預防為主、節(jié)能環(huán)保、綜合治理的原則。

第四條國家對特種設備的生產(chǎn)、經(jīng)營、使用，實施分類的、全過程的安全監(jiān)督管理。

第五條國務院負責特種設備安全監(jiān)督管理的部門對全國特種設備安全實施監(jiān)督管理?？h級以上地方各級人民政府負責特種設備安全監(jiān)督管理的部門對本行政區(qū)域內(nèi)特種設備安全實施監(jiān)督管理。

第六條國務院和地方各級人民政府應當加強對特種設備安全工作的領導，督促各有關部門依法履行監(jiān)督管理職責。

縣級以上地方各級人民政府應當建立協(xié)調(diào)機制，及時協(xié)調(diào)、解決特種設備安全監(jiān)督管理中存在的問題。

第七條特種設備生產(chǎn)、經(jīng)營、使用單位應當遵守本法和其他有關法律、法規(guī)，建立、健全特種設備安全和節(jié)能責任制度，加強特種設備安全和節(jié)能管理，確保特種設備生產(chǎn)、經(jīng)營、使用安全，符合節(jié)能要求。

第八條特種設備生產(chǎn)、經(jīng)營、使用、檢驗、檢測應當遵守有關特種設備安全技術規(guī)范及相關標準。

特種設備安全技術規(guī)范由國務院負責特種設備安全監(jiān)督管理的部門制定。

第九條特種設備行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律，推進行業(yè)誠信體系建設，提高特種設備安全管理水平。

第十條國家支持有關特種設備安全的科學技術研究，鼓勵先進技術和先進管理方法的推廣應用，對做出突出貢獻的單位和個人給予獎勵。

第十一條負責特種設備安全監(jiān)督管理的部門應當加強特種設備安全宣傳教育，普及特種設備安全知識，增強社會公眾的特種設備安全意識。

第十二條任何單位和個人有權向負責特種設備安全監(jiān)督管理的部門和有關部門舉報涉及特種設備安全的違法行為，接到舉報的部門應當及時處理。

第二章生產(chǎn)、經(jīng)營、使用

第四篇：物業(yè)法規(guī)教學大綱

物業(yè)管理法規(guī)教學大綱

第一部分大綱說明

一、課程的性質(zhì)和任務

（一）課程的性質(zhì)、教學目的：

《物業(yè)管理法規(guī)》是安徽城市管理職業(yè)學院文科類物業(yè)管理專業(yè)開設的專業(yè)課程。本課程的教學目的是全面了解國家和地方有關房地產(chǎn)物業(yè)管理的法律法規(guī),學會以法進行房地產(chǎn)和物業(yè)管理,掌握依法處理房地產(chǎn)物業(yè)管理糾紛的方式和方法

（二）教學任務：

通過本課程的學習，使學生熟悉物業(yè)管理中的有關法律法規(guī)和規(guī)章制度，掌握物業(yè)管理法律實務以及糾紛處理的方式和程序，提高學生就業(yè)后依法為業(yè)主服務的水平。

（三）教學基本要求：

通過本課程的學習，使學生達到下列基本要求：

1.孰悉我國物業(yè)管理立法的原因、現(xiàn)狀，掌握物業(yè)管理法的概念、調(diào)整對象以及物業(yè)管理法律規(guī)范的概念、特征和表現(xiàn)形式；

2.了解物權的概念以及土地權屬、房屋權屬、物業(yè)抵押權、物業(yè)典權、建筑物區(qū)分所有權、共有權、物業(yè)相鄰權等物業(yè)權屬的基本概念和法律知識；了解土地權屬登記、房屋權屬登記、物業(yè)產(chǎn)籍管理的相關法律規(guī)定；

3.了解物業(yè)管理法律關系的種類、構成要素及其易化的相關法律知識；掌握物業(yè)管理法律責任相關法律知識與實務； 4.掌握物業(yè)管理企業(yè)的設立和資質(zhì)管理的相關法律規(guī)定；掌握物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主組織權利、義務相關法律知識與實務； 5.掌握合同與物業(yè)管理合同相關法律知識與實務；

6.掌握物業(yè)管理糾紛處理的各種方式和法律程序相關法律知識與實務。

二、本課程與相關課程的銜接、配合關系：

本課程以物業(yè)管理概論為基礎，與物業(yè)實務，房地產(chǎn)經(jīng)營管理等相配合。

三、教學方法和教學形式的建議

（一）教學方法：

在教學中，以教學大綱為依據(jù)，結合物業(yè)專業(yè)具體的培養(yǎng)目標，有針對性的學習物業(yè)管理中的各項法律規(guī)定。

（二）教學形式：

在教學中，應突出對學生分析問題能力的訓練，組織學生有針對性地學習現(xiàn)行的物業(yè)各項法律法規(guī)使本課程的教學適應我國經(jīng)濟改革發(fā)展的要求，學生畢業(yè)后能更好地適應社會的需要。

（三）實踐性環(huán)節(jié)教學要求：

本課程除按教學計劃的要求統(tǒng)一進行集中性實踐性環(huán)節(jié)教學外，還應在授課學時內(nèi)安排12學時實踐性的教學環(huán)節(jié)，就近安排一些實踐活動，培養(yǎng)學生的應用能力。

四、特殊說明

（一）按照教材內(nèi)容體系，對本課程的重點、難點進行輔導講授，側重于物業(yè)各種權屬講解，并著重結合一些實例介紹物業(yè)法律法規(guī)在實際中的應用。

（二）課程的教學要求層次：

教學中，基本概念、內(nèi)容及各項權屬要求按“了解、理解、掌握”三個層次要求。

（三）本大綱的適用范圍：

 本大綱是物業(yè)專業(yè)的專業(yè)課“物業(yè)管理法規(guī)”的教學大綱，按照教科書的內(nèi)容體系，突出本課程的重點、難點，體現(xiàn)教材的特點。本大綱是考試大綱，同時又是考試指南?？荚嚨膬?nèi)容應以本大綱為依據(jù)，不得超出本大綱的范圍。

（四）教學中應注意的問題：

本課程教學內(nèi)容規(guī)范性和實踐性較強，為保證教學質(zhì)量，實現(xiàn)培養(yǎng)目標，教師在教學過程中應注意啟發(fā)式教學，堅持理論聯(lián)系實際的原則，多舉教學案例，啟發(fā)和調(diào)動學生學習的主動性、自覺性。 隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立、發(fā)展和逐步完善，我國改革開放進一步深化，本課程的部分內(nèi)容也處于變動之中，教師在組織教學時，要經(jīng)常關心這些變化，注意適時吸收有關新的經(jīng)濟方針和政策，以豐富教學內(nèi)容，修正某些舊的說法，補充必要的新知識，更好地教好教活本課程的內(nèi)容。還可以根據(jù)教材的變動和教學實際的需要增加和刪除一些內(nèi)容。. 第二部分教學過程建議

一、學時分配：

理論課教學時數(shù) 42 實踐課教學時數(shù) 12 總課時：54

二、教材：本課程以中國科學技術大學出版社出版的《物業(yè)管理法規(guī)》為教材。

三、考核形式：書面閉卷考試

四、考試時間：90分鐘

第三部分教學內(nèi)容、學時、教學要求第一章物業(yè)管理法規(guī)概述（2課時）

一、教學目的與要求：

本章介紹物業(yè)管理法的調(diào)整對象以及物業(yè)管理法律關系和法律規(guī)范。了解物業(yè)管理法的調(diào)整對象和我們物業(yè)法的現(xiàn)狀，掌握物業(yè)管理法律關系。

二、教學內(nèi)容：

(一)物業(yè)管理法的調(diào)整對象

(二)物業(yè)管理法律關系和法律規(guī)范(三)國外物業(yè)管理立法

（四）我國物業(yè)立法現(xiàn)狀第二章物業(yè)權屬（4課時）

一、教學目的及要求：

本章概括地介紹物業(yè)權屬，物業(yè)權利，物業(yè)權屬制度和物業(yè)產(chǎn)籍管理。了解物業(yè)權屬和物業(yè)權利的概念、特征。了解我國物業(yè)權屬制度和物業(yè)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理制度；掌握物業(yè)權利的內(nèi)容、物業(yè)登記的內(nèi)容和操作程序。

二、教學內(nèi)容：

(一)物業(yè)權屬的概念和特征(二)物業(yè)的各項權利(三)物業(yè)權屬制度(四)物業(yè)登記 

第三章物業(yè)服務企業(yè)（2課時）

一、教學目的和要求：

本章介紹了物業(yè)管理企業(yè)的設立、分類、以及其內(nèi)部管理制度。了解物業(yè)管理企業(yè)的分類、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部組織機構存在的各種形式；掌握物業(yè)管理企業(yè)主要的內(nèi)部管理規(guī)范制度，物業(yè)管理企業(yè)設立條件和登記程序。

二、教學內(nèi)容

(一)物業(yè)管理企業(yè)的設立(二)物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(三)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理(四物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部管理規(guī)范 第四章業(yè)主自制法律規(guī)定（4課時）

一、教學目的和要求：

了解業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和管理規(guī)約的涵義及特征：業(yè)主大會的設立、業(yè)主委員的產(chǎn)生。掌握業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責；管理規(guī)約的基本內(nèi)容。

二、教學內(nèi)容

（一）業(yè)主

（二）業(yè)主大會

（三）業(yè)主委員會

（四）管理規(guī)約和外部約束

第五章物業(yè)管理招標投標（4課時）

一、教學目的及要求：

本章主要介紹了物業(yè)管理招投標的概念，程序以及內(nèi)容。了解目前我國物業(yè)管理招標投標情況。知道物業(yè)管理招標、投標程序及物業(yè)管理評標的方法；掌握物業(yè)管理招標書、投標書的內(nèi)容及編寫技巧。

二、教學內(nèi)容

(一)物業(yè)管理招標(二)物業(yè)管理投標

(三)物業(yè)管理開標、評標、定標。 

第六章物業(yè)服務合同（6課時）

一、教學目的及要求：

本章著重講述了物業(yè)服務合同的相關知識。了解物業(yè)服務合同的概念及法律特征和業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程及住戶手冊的內(nèi)容。掌握物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容

二、教學內(nèi)容

(一)物業(yè)服務合同的概念和特征(二)物業(yè)服務合同的內(nèi)容(三)業(yè)主公約(四)業(yè)主委員會章程

第七章物業(yè)的使用與維護制度（6課時）

一、教學目的及要求：

了解物業(yè)的業(yè)主和物業(yè)使用人概念，物業(yè)管理規(guī)約的概念及其內(nèi)容。掌握物業(yè)的使用與維護制度內(nèi)容及其相關具體制度規(guī)則

二、教學內(nèi)容；

(一)物業(yè)的使用與維護制度概述(二)物業(yè)專有部分的使用與維護(三)物業(yè)共有部分的使用與維護(四)物業(yè)使用與維護的責任

第八章物業(yè)管理服務費與專項維修資金（8課時）

一、教學目的及要求：

了解物業(yè)管理服務費的概念、計費方式和收取原則。掌握物業(yè)管理服務費用的構成及其測算，住宅專項維修資金的來源、作用及管理。

二、教學內(nèi)容：

(一)物業(yè)服務費用概述

(二)物業(yè)服務費用的計費方式和收取原則

(三)物業(yè)管理服務費用的測算(四)專項維修資金的管理

(五)物業(yè)管理服務費的收取、收取與糾紛處置

 第九章物業(yè)中介與交易（6課時）

一、教學目的及要求：

了解物業(yè)交易的概念、特點、原則；理解三種物業(yè)交易合同的主要內(nèi)容，物業(yè)轉讓、物業(yè)抵押登記制度和物業(yè)租賃登記備案制度；掌握物業(yè)轉讓、物業(yè)租賃和物業(yè)抵押的條件、基本程序和交易雙方的權利和義務。

二、教學內(nèi)容：

(一)物業(yè)交易的概念和特點(二)物業(yè)交易的原則(三)物業(yè)轉讓

（四）物業(yè)租賃

（五）物業(yè)抵押

第十章物業(yè)管理糾紛的防范與處理（4課時）

一、教學目的及要求：

了解物業(yè)管理行政糾紛和刑事糾紛產(chǎn)生的原因及特點；理解物業(yè)管理民事糾紛產(chǎn)生的原因及特點，物業(yè)管理糾紛的解決方式；掌握物業(yè)管理糾紛的防范措施。

二、教學內(nèi)容：

(一)物業(yè)管理民事糾紛的起因(二)物業(yè)管理刑事糾紛(三)物業(yè)糾紛的防范

(四)物業(yè)管理糾紛的處理方式與程序。

第十一章物業(yè)管理的法律責任（8課時）

一、教學目的及要求：

本章介紹了物業(yè)管理法律的概念、特點。要求了解物業(yè)管理法律責任的概念和特征。理解物業(yè)管理法律責任的種類，承擔民事責任、行政責任的形式；掌握物業(yè)管理中常見的侵權行為、違約行為、行政違法行為的表現(xiàn)。

二、教學內(nèi)容：

(一)法律責任的概念和特征(二)法律責任的分類(三)物業(yè)管理民事責任(四)物業(yè)管理刑偵和民事法律責任第四部分實訓項目

一、到物業(yè)公司深入了解前期物業(yè)管理的法律規(guī)定

實踐形式：現(xiàn)場教學。

實踐目的：在物業(yè)公司中，深入實際了解前期物業(yè)管理的法律規(guī)定，收集和整理與前期物業(yè)管理法規(guī)相關的案例。如：物業(yè)管理合同、服務價格、裝修法律規(guī)定等。實踐地點：校企合作基地。

二、到物業(yè)管理公司了解物業(yè)管理服務的法律規(guī)定

實踐形式：現(xiàn)場教學。

實踐目的：了解保潔、保安等法律規(guī)定，收集和整理與保潔、保安相關的物業(yè)管理法律法規(guī)案例。實踐地點：校企合作基地。

三、課堂案例分析物業(yè)管理相關糾紛熱點問題

實踐形式：課堂教學

實踐目的：通過相關熱點問題分析，評斷。了解當代典型物業(yè)管理糾紛的熱點問題，熟悉物業(yè)管理相關法律規(guī)定。

第五篇：房地產(chǎn)法講稿

課程概述

房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)來研究，房地產(chǎn)法屬于民法，房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)來研究，房地產(chǎn)法屬于經(jīng)濟法。程信和、劉國臻編著的北京大學出版社出版的21世紀法學系列教材《房地產(chǎn)法》是把房地產(chǎn)作為一個產(chǎn)業(yè)，研究如何調(diào)整該產(chǎn)業(yè)運行過程所發(fā)生的各種關系，并創(chuàng)立其理論體系的。當前，房地產(chǎn)在已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟中的一個新的經(jīng)濟增長點。房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易和管理過程中發(fā)生的社會關系的法律規(guī)范的總稱。特別在我國房地產(chǎn)商品化過程中，本部門法起到非常重要的規(guī)范作用。因此，房地產(chǎn)法是法學?？平逃匾慕?jīng)濟法基礎課。

第一章房地產(chǎn)法概述

學習指導

房地產(chǎn)法的基礎理論，是學習和研究房地產(chǎn)法首先必須掌握的基本內(nèi)容。本章以房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)作為切入點，闡述房地產(chǎn)關系的法律調(diào)整，房地產(chǎn)法的概念、體系、基本原則，房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法、住宅法的關系。本章涉及房地產(chǎn)法的基本概念和基本原理，與房地產(chǎn)法其他各章節(jié)有密切的聯(lián)系，是其他各章節(jié)的基礎。通過本章的學習，要了解房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的基本知識；

掌握對房地產(chǎn)關系實行法律調(diào)整的必要性；掌握房地產(chǎn)法的概念、體系和基本原則；認識房地產(chǎn)法與相關法律的關系。

第一節(jié) 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)

一、房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程

我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展大致經(jīng)歷了四個階段:

（一）1949年--1956年土地改革階段:這一階段首先廢除封建的土地所有制，實現(xiàn)農(nóng)民的土地所有制?！案哂衅涮铩钡脑竿?yōu)楝F(xiàn)實，這是新民主主義革命的輝煌成果。幾年以后，通過逐步實行農(nóng)業(yè)集體化，農(nóng)民的私有土地轉化為集體所有。此后，農(nóng)村買賣土地的市場即自行消失。

（二）50年代中期，即1956年前后，私有房屋社會主義改造階段:這一階段逐步改變城市中私有房屋資本主義性質(zhì)。但無論在城市還是在農(nóng)村，國家都依法保護公民的合法的私有房屋，某些不適當?shù)淖龇ê髞碇鸩降玫郊m正。城鄉(xiāng)房屋買賣、租賃等交易仍在進行，但多年來并沒有形成有規(guī)模的房地產(chǎn)交易市場，土地有償使用甚至成為一個“禁區(qū)”。計劃經(jīng)濟體制、教條主義觀念束縛了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展：1978年12月中共十一屆三中全會重新確立了黨的馬克思主義的思想路線，將全黨全國工作的重心轉移到社會主義現(xiàn)代化建設上來，對內(nèi)推進改革，對外實行開放。正是在這

種新的社會歷史條件下，房地產(chǎn)市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展：如土地使用權的出讓、轉讓，土地的開發(fā)，商品房的興建、買賣(含預售)等。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱之為“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景。

（四）由房地產(chǎn)商品化走向成熟的房地產(chǎn)市場階段：1986年6月25日第六屆全國人民代表大會常務委員會第十六次會議通過《土地管理法》。1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過《城市房地產(chǎn)管理法》是規(guī)范城市范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易實施房地產(chǎn)管理的法律，從房地產(chǎn)商品化建立起成熟的房地產(chǎn)市場。2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過《物權法》，物權的客體主要是動產(chǎn)和不動產(chǎn)，而不動產(chǎn)指土地以及建筑物等土地附著物主要對象是房地產(chǎn)，該法進一步確定了房地產(chǎn)的不動產(chǎn)物權性質(zhì)、完善了保護房地產(chǎn)物權的方法。

二、房地產(chǎn)業(yè)

1．狹義的房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行業(yè)。它的業(yè)務主要有兩大類：一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的。所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設；所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。另一類是從事開發(fā)經(jīng)

營成片土地的，簡稱成片開發(fā)。它是指在依法取得國有土地使用權后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設，形成工業(yè)用地和其他建設用地條件，然后轉讓土地使用權或者轉讓、出租地面建筑物。國家鼓勵吸收外商投資進行土地成片開發(fā)。

2．廣義的房地產(chǎn)業(yè)應該包含從事城鄉(xiāng)土地、房屋的開發(fā)、利用、經(jīng)營、服務、管理、保護的各種業(yè)務活動。

三、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用

在國民經(jīng)濟中，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位和作用主要體現(xiàn)在它的基礎性和先導性上。

1．基礎性

土地的開發(fā)和利用為人類提供著生存、發(fā)展的基礎性物質(zhì)條件。西方古典政治經(jīng)濟學家威廉〃配第曾正確指出：“土地是財富之母，勞動是財富之父”。

2．先導性

一是包括建筑業(yè)在內(nèi)的廣義房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運輸業(yè)等國民經(jīng)濟基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供著先導性物質(zhì)條件。

二是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為擴大對外開放、吸收利用外資創(chuàng)造著良好的經(jīng)濟環(huán)境。如果基礎設施不行，就很難引進外資。

三是特別要指出的是，在我國現(xiàn)階段，大力發(fā)展普通居民住宅建設，將成為國民經(jīng)濟的一個新的增長點。對此，必須有敏感的認識、積極的行動。

總之，國家的繁榮穩(wěn)定、人民的安居樂業(yè)，都離不開房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康的發(fā)展。

四、房地產(chǎn)的法律含義(一)現(xiàn)實生活中的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)是土地、房屋財產(chǎn)的總稱。現(xiàn)實生活中“房地產(chǎn)”一詞有廣義、狹義兩種用法，有時指土地或房屋，有時指土地和房屋。

(二)法律意義上的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)作為一項財產(chǎn)，在法律上反映為房地產(chǎn)權。其中，當土地單獨作為地產(chǎn)時，指的是土地所有權、土地使用權；當房屋單獨作為房產(chǎn)或者出租時，指的是房屋所有權、-房屋使用權；當土地與房屋連為一體時，指的是房屋所有權和其占用范圍內(nèi)的土地所有權，或房屋所有權和其占用范圍內(nèi)的土地使用權。

五、房地產(chǎn)市場

我國現(xiàn)時所稱房地產(chǎn)市場，是指國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。房地產(chǎn)市場與商品市場(日用消費品、生產(chǎn)資料市場)、金融市場、勞務市場、技術市場、信息市

場、企業(yè)產(chǎn)權轉讓市場、期貨市場一起，將形成全國統(tǒng)一的、開放的市場體系。決不能把房地產(chǎn)市場僅僅看作是某地的看的見的交易場所.第二節(jié) 房地產(chǎn)關系的法律調(diào)整

一、房地產(chǎn)關系

房地產(chǎn)關系是指人們?nèi)〉谩⒔?jīng)營和管理土地、房屋而形成的社會關系。房地產(chǎn)關系，按其法律特征，可分解為民事(商品)性質(zhì)的經(jīng)濟關系和行政管理性質(zhì)的經(jīng)濟關系。

1．民事(商品)性質(zhì)的房地產(chǎn)關系，指的是平等主體之間基于土地、房屋而發(fā)生的所有、使用、轉讓、抵押、租賃等民事關系。如市民之間的房屋租賃行為。

2．行政管理性質(zhì)的房地產(chǎn)關系，指的是不平等主體之間基于土地、房屋的征用、拆遷、土地用途管制、建設立項審批、房地產(chǎn)稅征收以及行政調(diào)處有關糾紛等經(jīng)濟關系。如房地產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)產(chǎn)權證書的行為。

二、對房地產(chǎn)關系實行法律調(diào)整的必要性有哪些？(一)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的需要

社會主義市場經(jīng)濟應當成為法制型經(jīng)濟，即以法律為規(guī)范，以合同為中介。房地產(chǎn)關系復雜而又重要，客觀上要求相應的法律予以調(diào)整。房地產(chǎn)權與房地產(chǎn)法，是密不可分的。此時，“法”確認“權”，“權”體現(xiàn)“法”。

在規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場的過程中，我們逐步積累了豐富的經(jīng)驗，其中有許多已上升為國家的法律規(guī)范，制定為法律、法規(guī)；但是，也出現(xiàn)過一些問題，產(chǎn)生了一些糾紛，有

待于通過深化改革的實踐和健全房地產(chǎn)的法制，求得進一步的妥善解決。

存在的主要問題有：

其一，某些地方違法批地、亂占耕地、浪費土地的問題時有發(fā)生，造成耕地面積銳減，土地資產(chǎn)流失。據(jù)統(tǒng)計，1986—1995年，農(nóng)業(yè)結構調(diào)整占用耕地2960萬畝。城鎮(zhèn)外延擴張、村莊分散建設占用耕地嚴重，人地矛盾已經(jīng)十分尖銳。

其二，某些地方進行了不少盲目的重復建設；房地產(chǎn)開發(fā)投資結構不盡合理；沿海部分地區(qū)1992、1993年的“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)區(qū)熱”，導致以后幾個的泡沫經(jīng)濟成分增多，使得部分債權人銀行和非銀行金融機構陷入經(jīng)營困境。

其三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量過多，其中部分企業(yè)資質(zhì)低下；許多房地產(chǎn)市場行為不規(guī)范，價格混亂，單純炒賣地皮，牟取非法收益。

其四，長期實行的福利分房政策產(chǎn)生了許多弊端。此外，還存在其他一些具體問題。

種種情況表明，如果對高投資、高利潤、高風險的房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)業(yè)不加以嚴格規(guī)范，那么它是難成氣候的。我們的對策應當是：依法整頓和規(guī)范全國各類房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。為此，國家多次修正《土地管理法》及其配套法規(guī)；制定與《城市房地產(chǎn)管理法》配套的法規(guī)、規(guī)章；將福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策。通過加強宏觀調(diào)控和必要的具體行政管理，嚴格控制土地供應總量，切實保護耕地；形成房地產(chǎn)開發(fā)投資的合理結構，保證國家建設重點和城市普通居民住宅建設；促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)交易市場規(guī)范化，糾正混亂現(xiàn)象，合理調(diào)節(jié)收益分配，防止國家收益流失。

(二)鞏固和發(fā)展房地產(chǎn)改革成果的需要

自進入社會主義現(xiàn)代化建設新時期以來，我們對過去的房地產(chǎn)管理制度進行了重大的改革。最基本的改革措施有兩項：第一，實行國有土地有償使用制度；第二，推進城鎮(zhèn)住房商品化。與上述兩項改革相聯(lián)系，推行了房地產(chǎn)綜合開發(fā)建設體制。二十年的實踐表明，國有土地有償使用制度、城鎮(zhèn)住房商品化制度行之有效，已結碩果；不繼續(xù)堅持這兩大改革，房地產(chǎn)業(yè)就沒有出路。

房地產(chǎn)改革是整個經(jīng)濟改革的重要組成部分。房地產(chǎn)改革，改變的是不適應社會生產(chǎn)力發(fā)展、不適合人民群眾實際需要的房地產(chǎn)管理制度。房地產(chǎn)管理制度涉及房地產(chǎn)的所有權和使用權，涉及對房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營實施管理和服務的各項規(guī)則、辦法。所有權決定管理權，管理權是為著實現(xiàn)所有權，說到底，房地產(chǎn)管理的目標，是要在保護土地資源的同時，充分發(fā)揮土地、房屋的使用價值，更好地滿足國民經(jīng)濟建設和人民群眾物質(zhì)文化生活的需要。

現(xiàn)在，國有土地有償使用制度正在進一步完善，城市住房制度改革正在進一步深化。改革與立法必須結合：改革要靠立法開路，改革成果要靠相應立法予以確認。舉一個很值得研究的例子。1998年10月14日十五屆三中全會通過的《關于農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作若干重大問題的決定》提出：“要堅定不移地貫徹土地承包期再延長三十年的政策，同時要抓緊制定確保農(nóng)村土地承包關系長期穩(wěn)定的法律法規(guī)，賦予農(nóng)民長期而有保障的土地使用權?！眹乙汛_定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織實行家庭承包經(jīng)營為基礎、統(tǒng)分結合的雙層經(jīng)營體制。其中，土地承包是一個關鍵。如何制定這一類法律、法規(guī)?能否提出一個“永耕權”的概念?現(xiàn)行有關立法的過于原則和滯后狀況，亟待改變。房地產(chǎn)法制的健全，正是為了鞏固和發(fā)展改革開放的經(jīng)驗和成果。

我國將長期處于社會主義初級階段。國家的根本任務是，沿著建設有中國特色社會主義的道路，集中力量進行社會主義現(xiàn)代化建設。鄧小平同志指出：“社會主義時期的主要任務是發(fā)展生產(chǎn)力，使社會物質(zhì)財富不斷增長，人民生活一天天好起來，為進入共產(chǎn)主義創(chuàng)造物質(zhì)條件?！卑l(fā)展房地產(chǎn)，正是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的一個重要組成部分。生產(chǎn)力的發(fā)展要靠經(jīng)濟措施、科學技術，也要靠生產(chǎn)關系、上層建筑的變革。經(jīng)濟與法制，是現(xiàn)代社會生活中的一個永恒的主題。把房地產(chǎn)市場納入法制化的軌道，恰成為其中不可或

缺的分課題。我們一定要堅持一手抓經(jīng)濟，一手抓法制，努力開拓科學管理和依法管理房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)業(yè)的新局面。

第三節(jié) 房地產(chǎn)法概念、體系和基礎

一、房地產(chǎn)法

房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關系的法律規(guī)范的總稱。之所以說它是“總稱”，一因這些法律規(guī)范分布于多項法律、法規(guī)之中；二因房地產(chǎn)關系復雜，涉及面太廣。

二、房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容是什么？

房地產(chǎn)法調(diào)整房地產(chǎn)關系的具體內(nèi)容包括如下幾項： 1．土地利用和管理關系 2．城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關系 3．土地、房屋財產(chǎn)關系 4．城市房地產(chǎn)管理關系 5．城市物業(yè)管理關系

三、房地產(chǎn)法的體系

我國的房地產(chǎn)法律體系｛按其內(nèi)容分布｝劃分，應由三部分立法組成：

一是綜合的法，如《憲法》、《民法通則》等法律中的有關規(guī)定。

二是專門的法，如《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》以及它們的實施條例、細則、辦法之類。

三是相關的法，如《森林法》、《草原法》、《漁業(yè)法》、《環(huán)境保護法》、《合同法》、《擔保法》、《商業(yè)銀行法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中的有關規(guī)定。

四、房地產(chǎn)法的地位

對一國的法律、法規(guī)如何分類，即劃分為哪些法律部門，學術界存在多種意見。我們認為，從中國社會主義的實際出發(fā)，在憲法這一根本大法之下，主要有六大法律門類：行政法、民法、經(jīng)濟法、社會法、刑法和訴訟仲裁法。不同的法律部門分別擔負著不同的任務，在某些方面、某些情況下也會發(fā)生相互交叉的現(xiàn)象，這是社會關系的多元化和法律調(diào)整社會關系的內(nèi)部結構和諧一致的表現(xiàn)。

有人認為房地產(chǎn)法是民法的內(nèi)容，有人認為房地產(chǎn)法是經(jīng)濟法的內(nèi)容，有人認為房地產(chǎn)法應成為一個獨立的法律部門。

房地產(chǎn)法作為我國社會主義法律體系的一個組成部分，它既具有民事性質(zhì)的規(guī)范，又具有行政性質(zhì)的規(guī)范。前者如土地、房屋所有權、使用權及買賣、租賃、抵押等市場行為的規(guī)定；后者如登記、審批等行政行為的規(guī)定。按法學原理分析，前者屬于私法領域，后者屬于公法領域。

縱觀房地產(chǎn)法的全部規(guī)范，我們認為，它兼具民法、經(jīng)濟法的某些特征，即兼有私法、公法的因素，是一個綜合性的法律體系。但從我國有關房地產(chǎn)立法的指導思想，從我國

房地產(chǎn)的兩部基本法律——《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都冠以“管理”二字來看，它更側重于經(jīng)濟法的性質(zhì)，因為經(jīng)濟法是著眼于從社會整體利益出發(fā)，國家依法管理和協(xié)調(diào)國民經(jīng)濟運行關系的。房地產(chǎn)法更適合經(jīng)濟法的這一質(zhì)的規(guī)定性。這樣說，并不排斥物權法、債權法規(guī)則在房地產(chǎn)法中的應用。

五、房地產(chǎn)法的基本原則有哪幾項？其內(nèi)容與含義是什么？

1．土地公有原則

社會主義經(jīng)濟是建立在公有制基礎上的，公有制經(jīng)濟占主導地位，多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展。土地不僅是資源，而且是資產(chǎn)。我國堅持社會主義道路，基本原則之一就是實行土地的社會主義公有制。我國境內(nèi)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于勞動群眾集體所有。國家可以依法征用集體土地，一經(jīng)征用即轉化為全民所有。我國內(nèi)地已不存在土地私有制。

2．土地有償使用原則

國家依法實行國有土地有償使用制度。有償使用，包括有期限使用。

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)過批準，可以采用土地使用權人股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦企業(yè)。

農(nóng)民集體土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，農(nóng)民集體土地的使用權土地使用權轉移條件：（1）符合土地利用總體規(guī)劃（2）依法取得的建設用地，（3）因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移。

3．十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則保護土地，保護耕地，就是保護我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地已成為我國的基本國策之一。各級人民政府應當采取措施，全面規(guī)劃，嚴格管理，保護、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。要堅持實行土地用途管制制度。

對耕地實行特殊保護，包括基本農(nóng)田保護制度、占用耕地補償制度。

4．房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。在實踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡。亦即是說，有些時候處于兩難之中。我們的任務是努力謀求“三位一體”、互相促進，注意防止顧此失彼。

5．城鎮(zhèn)住房商品化原則

國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。

逐步推行城鎮(zhèn)居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。

6．宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結合的原則

鑒于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的重要性，房地產(chǎn)市場交易的高利潤和高風險性，對房地產(chǎn)活動既不能管得太死，又不能放任自流，特別要警惕“泡沫經(jīng)濟”成分。因此，科學的管理方法是以宏觀調(diào)控為指導，適當放開，由市場去調(diào)節(jié)。

六、房地產(chǎn)法律關系

房地產(chǎn)關系經(jīng)過法律的調(diào)整，即上升為房地產(chǎn)法律關系。法律調(diào)整的對象，而房地產(chǎn)法律關系則是法律調(diào)整的結果。

1．房地產(chǎn)法律關系主體

主體即參加房地產(chǎn)法律關系的當事人。它既是權利的享受者，又是義務的承擔者。主要有以下幾類：國家機關、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體、公民個人。

2．房地產(chǎn)法律關系客體

客體即房地產(chǎn)法律關系主體的權利義務所共同指向的對象，權利。客體分為土地和房屋，它們屬于不動產(chǎn)權。

3．房地產(chǎn)法律關系內(nèi)容

內(nèi)容即房地產(chǎn)法律關系主體享有的具體的權利和承擔的義務，它是房地產(chǎn)法律關系的最基本的要素，也可說是主體雙方關系的落腳點。所謂權利，是指房地產(chǎn)法律關系主體在一定的條件下，按照自己的意志，為某種行為或實現(xiàn)某種利益的資格。所謂義務，是指房地產(chǎn)法律關系主體在一定的條件下，承擔的某種責任或付出的某種代價。

第四節(jié) 房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法的關系

一、房地產(chǎn)法與規(guī)劃法的關系

城鄉(xiāng)規(guī)劃是城鄉(xiāng)建設的“龍頭”，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃”。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》更具體地規(guī)定為：“確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)計劃的要求；按照國家有關規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入固定資產(chǎn)投資計劃?！笨梢?，進行房地產(chǎn)開發(fā)建設，必須同時按照《城市規(guī)劃法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的要求進行。城市應當按照現(xiàn)代化的要求進行規(guī)劃。凡是違反城市規(guī)劃的房地產(chǎn)建設，一定要糾正過來。

因此，從特定意義上說，城市規(guī)劃法的部分規(guī)范也可列為廣義房地產(chǎn)法的重要組成部分。

二、房地產(chǎn)法與建筑法的關系

建筑工程的質(zhì)量和安全，事關重大。所以人們常說：“百年大計，質(zhì)量第一”。

為了加強對建筑活動的監(jiān)督管理，維護建筑市場秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，促進建筑業(yè)健康發(fā)展，國家制定了《建筑法》。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范?！薄胺康禺a(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用?！笨梢姡M行房地產(chǎn)開發(fā)建設，必須同時按照(建筑法》和(城市房地產(chǎn)管理法》的要求進行?，F(xiàn)在，某些建筑物(大型的、中型的、小型的都有)，工程質(zhì)量低劣，甚至給人民群眾的生命財產(chǎn)造成重大損失，對此必須依法追究有關單位和人員的法律責任。政府、政府建設行政主管部門必須切實負起責任，加強對建筑質(zhì)量的監(jiān)督管理，杜絕事故隱患。

因此，從特定意義上說，建筑法也可列為廣義房地產(chǎn)法的重要組成部分。

本章練習題

一、單項選擇題

1.國有土地使用權出讓屬于房地產(chǎn)的(1分)一級市場

二級市場

三級市場

四級市場

2.1998年8月29 第二次修正的《土地管理法》自()起施行。(1分)1999年1月1日

1998年10月1日

1999年8月29日

1999年10月1日

3.規(guī)劃行政主管部門依法管理城市建設采取的“一書兩證制”中的“一書”是指：(1分

建設用地規(guī)劃書

土地利用規(guī)劃書

房地產(chǎn)開發(fā)意見書

選址意見書

4.1991年5月24 H，國務院決定，每年的即《土地管理法》頒布紀念日為全國“土地日”。(1分)7月1日

6月25 1月1日

5月1日

5.房地產(chǎn)作為一項財產(chǎn)，在法律上反映為房地產(chǎn)權。其中，當土地單獨作為地產(chǎn)時，指的是：(1分)土地所有權、土地使用權增長

房屋所有權、房屋使用權

房屋所有權和其占用范圍內(nèi)的土地所有權

房屋所有權和其占用范圍內(nèi)的土地使用權 6.在我國現(xiàn)階段，大力發(fā)展______，將成為國民經(jīng)濟的一個新的經(jīng)濟增長點(1分)外銷房

經(jīng)濟適用房

普通居民住宅建設

商業(yè)用房

7.1994年7月25日的《城市房地產(chǎn)管理法》是規(guī)范城市范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易實施房地產(chǎn)管理的法律。該法自——起施行。(1分)1994年8月1日

1995年1月1日

1994年10月1日

1995年10月l 日

8.以下可歸類于建國初期房地產(chǎn)立法的規(guī)范性文件是：(1分)《中國土地法大綱》

《土地改革法》

《建筑法》

《土地管理法實施條例》

9.在我國房地產(chǎn)法的體系中，下列屬于綜合法的是：(1分)《土地管理法》

《建筑法》

《民法通則》

《森林法》

10..根據(jù)《建筑法》，——對全國的建筑活動實施統(tǒng)一監(jiān)督管理(1分)國務院

國務院建設行政主管部門

城市規(guī)劃行政主管部門

國土資源部

二、多項選擇題

1.在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為:(1分)農(nóng)用地

建設用地

商業(yè)用地

集體用地

未利用地

2.房地產(chǎn)法律關系的客體包括:(1分)土地

房屋

行為

工業(yè)產(chǎn)權

專用技術

3.房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容包括()(1分)城市物業(yè)管理關系

土地、房屋財產(chǎn)關系

土地利用和管理關系

城市房產(chǎn)管理關系

城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關系

4.房地產(chǎn)法律關系主體主要有(1分)國家

集體

國家機關

社會團體

公民個人

5.在我國房地產(chǎn)法律體系中屬于專門法的有(1分)《民法通則》

《住宅法》

《繼承法》

《土地管理法實施條例》

《城市房地產(chǎn)管理法》

6.規(guī)劃行政主管部門依法管理城市建設采取的“一書兩證制，“兩證”是指:(1分)建設用地規(guī)劃許可證

房地產(chǎn)開發(fā)許可證

建設工程規(guī)劃許可證

土地利用規(guī)劃許可證

土地開發(fā)許可證

7.在國民經(jīng)濟中，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位和作用主要體現(xiàn)在(1分)基礎性

先導性

物質(zhì)性

實踐性

現(xiàn)實性

8.廣義的房地產(chǎn)法的基本內(nèi)容包括(1分)關于房地產(chǎn)權屬的規(guī)定

關于房地產(chǎn)交易的規(guī)定

關于房地產(chǎn)開發(fā)利用的規(guī)定

關于社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理的規(guī)定

關于國家對房地產(chǎn)業(yè)及其市場實施管理的規(guī)定

三、名詞解釋 1.房地產(chǎn)：(5分)房地產(chǎn)，是土地、房屋財產(chǎn)的總稱?！胺康禺a(chǎn)”一詞有廣義、狹義兩種用法，有時指土地或房屋，有時指土地和房屋

2.房地產(chǎn)市場：(1分)指國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。

3.房地產(chǎn)關系：(1分)指人們?nèi)〉?、開發(fā)、利用、經(jīng)營和管理土地、房屋而形成的社會關系。

4.房地產(chǎn)法：(1分)是調(diào)整房地產(chǎn)關系的法律規(guī)范的總稱，是調(diào)整城市、農(nóng)村土地和房屋諸種關系的法律整體。

5.物權：(1分)指權利人能夠在某物之上直接行使支配力并享受一定利益的權利。

6.不動產(chǎn)：(1分)

通常指土地以及房屋、林木等地上定著物。7.房地產(chǎn)權：(1分)是房地產(chǎn)作為一項財產(chǎn)在法律上的反映。其中，當土地單獨作為地產(chǎn)時，指的是土地所有權、土地使用權；當房屋單獨作為房產(chǎn)或者出租時，指的是房屋所有權，房屋使用權，當土地與房屋連為一體時，指的是房屋所有權和其占用范圍內(nèi)的土地所有權，或房屋所有權和其占用范圍內(nèi)的土地使用權。

8.房地產(chǎn)法律關系主體：(1分)即參加房地產(chǎn)法律關系的當事人。它既是權利的享受者，又是義務的承擔者，主要有以下幾類：國家機關、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體、公民個人。

四、簡答題

1.怎樣認識房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用?(5分)在國民經(jīng)濟中，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位和作用主要體現(xiàn)在它的基礎性和先導性上。（1）基礎性土地的開發(fā)和利用為人類提供著生存、發(fā)展的基礎性物質(zhì)條件。西方古典政治經(jīng)濟學家威廉·配第曾正確指出：“土地是財富之母，勞動是財富之父?！逼鋵?，農(nóng)民最懂得土地的重要。而我們在建國之后的一段很長時期內(nèi)卻忽略了土地應有的價值。現(xiàn)在，到了重新認識土地的價值、真正實行科學用地和依法管地的時候了。土地的開發(fā)利用是大有可為的事業(yè)。唯物主義認為，滿足衣、食、住、行等項需要是人們從事生產(chǎn)活動和社會活動的起點。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接服務于解決“居者有其屋”的基本要求，提高人民群眾的生活質(zhì)量。安居樂業(yè)，自古已然，于今尤是。（2）先導性包括建筑業(yè)在內(nèi)的廣義房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運輸業(yè)等國民經(jīng)濟基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供著先導性物質(zhì)條件。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為擴大對外開放、吸收利用外資創(chuàng)造著良好的經(jīng)濟環(huán)境。如果基礎設施不行，就很難引進外資。特別要指出的是，在我國現(xiàn)階段，大力發(fā)展普通居民住宅建設，將成為國民經(jīng)濟的一個新的增長點。對此，必須有敏感的認識、積極的行動?？傊?，國家的繁榮穩(wěn)定、人民的安居樂業(yè)，都離不開房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康的發(fā)展。2.什么是房地產(chǎn)法律關系?其構成要素是什么?(1分)房地產(chǎn)關系經(jīng)過法律的調(diào)整，即上升為房地產(chǎn)法律關系，房地產(chǎn)關系是法律調(diào)整的對象，而房地產(chǎn)法律關系則是法律調(diào)整的結果。房地產(chǎn)法律關系由主體、客體和內(nèi)容三要素構成。主體即參加房地產(chǎn)法律關系的當事人。它既是權利的享受者，又是義務的承擔者，主要有以下幾類：國家機關、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體、公民個人?？腕w即房地產(chǎn)法律關系主體的權利義務指向的對象。一般理解，客體分為土地和房屋，還包括行為。內(nèi)容即房地產(chǎn)法律關系主體享有的權利和承擔的義務，它是房地產(chǎn)法律關系的最基本要素，也可以說是主體雙方關系的落腳點。

3.房地產(chǎn)市場具有哪些特征?(1分)房地產(chǎn)市場具有一般市場的共性，又具有自己的若干特性。1）綜合功能房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，即可以作為生活資料，又可以作為生產(chǎn)要素，因而形成綜合功能市場。2）多級市場房地產(chǎn)交易，既包括土地使用權的出讓(一級市場)以及出讓后的轉讓、抵押、租賃(二級市場)，還包括土地使用權出讓(—級市場)后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(二級市場)以及投入使用的房地產(chǎn)的買賣，抵押和房屋的租賃（三級市場）等，由此形成多層次的市場。3）法定形式房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，通過登記發(fā)證確認其所有權和使用權，由此看來房地產(chǎn)交易活動屬于嚴格的要式法律行為。凡土地使用權和房屋所有權的轉移，都必須依照法律規(guī)定到當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門辦理登記手續(xù)。4）部分限制土地是極其寶貴的資源，人多地少的矛盾在我國日趨尖銳。對房地產(chǎn)市場實行部分限制是從實際出發(fā)的。5）國家適度干預對房地產(chǎn)市場，實行國家宏觀調(diào)控同時充分運用市場競爭機制，既要．規(guī)范化，又要放開搞活。

4.房地產(chǎn)法調(diào)整對象的內(nèi)容是什么?(1分)房地產(chǎn)法調(diào)整對象的具體內(nèi)容包括如下幾項： 1．土地、房屋財產(chǎn)關系土地的所有權和使用權，房屋的所有權和使用權，都屬于財產(chǎn)。它們是房地產(chǎn)業(yè)務活動的基礎。2．土地利用和管理關系土地利用總體規(guī)劃，對耕地的特殊保護，土

地開發(fā)利用，土地用途管制，建設用地審批，集體土地的征用，國有土地使用權的出讓、轉讓、出租和抵押，等等，有些屬于市場行為，有些屬于政府行為，有些屬于市場行為與政府行為的結合。3．城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。既包括開發(fā)，又包括交易。4．城市房地產(chǎn)管理關系城市的整體規(guī)劃，對公有房屋和私有房屋的管理監(jiān)督，這些都屬于政府行為。5．城市物業(yè)管理關系物業(yè)管理公司與物業(yè)所有人(即業(yè)主)、使用人之間．就房屋建筑及其配套設施和居住小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項目進行為維修、修繕與整治，發(fā)生一系列社會經(jīng)濟關系，也可歸屬于廣義的房地產(chǎn)法調(diào)整之列。

五、論述題

1.試論房地產(chǎn)法的基本原則。(20分)房地產(chǎn)法可以表現(xiàn)為一部系統(tǒng)的法律，即房地產(chǎn)法典；也可以由眾多的房地產(chǎn)法律規(guī)范組成為一個整體。中國同許多國家和地區(qū)一樣，目前采取后一種立法模式。廣義的房地產(chǎn)法，其內(nèi)容包括：①關于房地產(chǎn)權屬的規(guī)定；②關于房地產(chǎn)開發(fā)利用的規(guī)定；③關于房地產(chǎn)交易的規(guī)定；④關于國家對房地產(chǎn)業(yè)及其市場實施管理的規(guī)定；⑤關于社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理的規(guī)定。上述內(nèi)容，有些統(tǒng)一進行立法，如《民

法通則》、《擔保法》中關于所有權、使用權和抵押權的規(guī)定；有些分別進行文法，如土地方面有《基本農(nóng)田保護條例》、城市房地產(chǎn)方面有《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，等等。我國的房地產(chǎn)法律體系按內(nèi)容分布劃分，應由三部分立法組成：一是綜合的法，如《憲法》、《民法通則》等法律中的有關規(guī)定。二是專門的法，如《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《住宅法》以及它們的實施條例、細則、辦法之類。三是相關的法，如《森林法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中的有關規(guī)定。2．房地產(chǎn)法的基本原則是既要能夠全面、充分反映房地產(chǎn)法所調(diào)整的社會經(jīng)濟關系的客觀要求，又要能對房地產(chǎn)法的立法、行政執(zhí)法、司法和守法具有普遍指導意義，還要能利用它來克服或者彌補成文法的局限性。依據(jù)以上法律、法規(guī)和政策文件，可以將我國房地產(chǎn)法的基本原則歸納如下。1．土地公有原則社會主義經(jīng)濟是建立在公有制基礎上的，公有制經(jīng)濟占主導地位，多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展。土地不僅是資源，而且是資產(chǎn)。我國境內(nèi)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于勞動群眾集體所有。國家可以依法征用集體土地，一經(jīng)征用即轉化為全民所有。我國內(nèi)地已不存在土地私有制。2．土地有償使用原則國家依法實行國有土地有償使用制度。有償使用，包括有期限使用。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)過批準，可以采用土地使用權人股、聯(lián)營等形式與

其他單位、個人共同舉辦企業(yè)。農(nóng)民集體土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。3．十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則保護土地，保護耕地，就是保護我們的生命線。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地已成為我國的基本國策之一。各級人民政府應當采取措施，全面規(guī)劃，嚴格管理，保護、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。要堅持實行土地用途管制制度。對耕地實行特殊保護，包括基本農(nóng)田保護制度、占用耕地補償制度。4．房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。在實踐中，三大效益之間可能存在矛盾，不大平衡。亦即是說，有些時候處于兩難之中。我們的任務是努力謀求“三位一體”、互相促進，注意防止顧此失彼。5．城鎮(zhèn)住房商品化原則國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。逐步推行城鎮(zhèn)居民住房商品化，不斷滿足人民群眾日益增長的住房需求。6．宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結合的原則鑒于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的重要性，房地產(chǎn)市場交易的高利潤和高風險性，對房地產(chǎn)活動既不能管得太死，又不能放任自流，特

別要警惕“泡沫經(jīng)濟”成分。因此，科學的管理方法是以宏觀調(diào)控為指導，適當放開，由市場去調(diào)節(jié)。

第二章土地管理法律制度（上）

一、土地管理法概述：

（一）土地管理法的概念：就是國家為實現(xiàn)土地管理目的而制定的法律規(guī)范。

1、土地基本國策——十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地。

2、土地管理法的立法宗旨——加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

（二）土地法律關系：

1、土地法律關系的概念：是由土地法律規(guī)范調(diào)整而形成的、具有權利義務內(nèi)容的關系。

2、土地法律關系的種類：一是土地財產(chǎn)法律關系；二是土地行政管理法律關系。

（三）土地管理法的基本內(nèi)容：

1、土地管理法的基本內(nèi)容：在土地管理法中，包括有關土地基本制度的規(guī)范，土地所有權與使用權的規(guī)范；有關土地利用與保護，地籍管理，土地使用與保護，建設用地的規(guī)范；以及土地糾紛的調(diào)解，土地監(jiān)察和處理違法行為等方面的內(nèi)容。

2、最新修正的土地管理法及其實施條例的突出要點：突出了保護耕地的指導思想，修改重點是將土地管理方式由以往的分級限額審批制度改為土地用途管理體制制度，強化土地利用總體規(guī)劃的效力，在用途管制的前提下，上收審批權，包括土地利用總體規(guī)劃的

審批權、占用農(nóng)用土地的審批權和征地的審批權，充實和完善法律責任，加大對違法用地的處理和處罰力度。主要內(nèi)容有：

第一，土地用途管制。將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地，以土地利用總體規(guī)劃作為管理土地用途的依據(jù)，嚴格限制農(nóng)用地轉為建設用地，嚴格控制建設用地的總量。

第二，加強耕地保護。首先是突出了保護耕地總量動態(tài)平衡，加重了各級人民政府保護耕地的責任。其次是實行基本農(nóng)田保護制度，將糧、棉、油、蔬菜等生產(chǎn)基地在內(nèi)的耕地劃為基本農(nóng)田，實行嚴格管理。再次是調(diào)整土地收益分配辦法，新增建設用地的土地有償使用費，30%上繳中央財政，70%留給地方政府，專項用于耕地開發(fā)。

第三，加大查處土地違法行為的力度。

（四）土地管理法的效力。

二、土地所有權制度：

（一）土地所有權的概念

1、定義土地所有權，是指土地所有人依法對自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權利。

2、特征：

（1）土地所有權是一項專有權利，其權利主體是特定的，而義務主體是不特定的。

（2）對土地所有權的行使實行嚴格限制，無論國有土地，還是集體土地，包括對土地使用、處分、收益等，都受到相應法律約束。

（3）土地所有權的四項權能一般與所有權人緊密結合，但也可以分離。

（二）國家土地所有權：

1、國有土地所有權：是指由國務院代表國家行使的對全民所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。

2、國有土地的范圍：（1）城市市區(qū)的土地；

（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；

（3）國家依法征用的土地；

（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；

（5）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；

（6）因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

3、國有土地的使用：（1）行政劃撥；

（2）國有土地有償使用；（3）國有土地承包經(jīng)營。

（三）農(nóng)民集體土地所有權：

1、農(nóng)民集體土地所有權的形成：我國的農(nóng)民集體土地所有權，是在土地私人所有制的基礎上改造而形成的，即經(jīng)過互助組、初級合作社、高級合作社后逐步實現(xiàn)的。

2、農(nóng)民集體土地所有權的特征：（1）權利主體多樣化；（2）所有權客體的限制性；

3、集體土地的范圍：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

三、國有土地有償使用制度

（一）國有土地有償使用的第一種方式——土地使用權出讓：

1、土地使用權出讓的概念

（1）定義：指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

（2）特征：A、土地使用權出讓是一種特殊的民事法律行為；B、土地使用權出讓附有特殊限制，表現(xiàn)為權利的有期性和有限性。

期限性：居住用地70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或其他用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。

有限性：轉讓方式、轉讓用途，只是使用權。

2、土地使用權出讓的方式：拍賣、招標、雙方協(xié)議。

3、土地使用權出讓合同：是指土地所有者或者其代表與土地使用權受讓人之間就土地使用權出讓事宜所達成的、明確相互權利義務關系的協(xié)議。

（二）土地使用權轉讓：

1、土地使用權轉讓的概念：是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。

2、土地使用權轉讓的方式：買賣、贈與和交換。

3、土地使用權轉讓的條件：

（1）土地使用權是有償出讓取得的；

（2）按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（3）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件的。

4、特殊規(guī)定

（1）以行政劃撥取得土地使用權的，發(fā)生轉讓時，必須先報有批準權的人民政府批準。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓人辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。有批準權的人民政府決定可以不辦理出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產(chǎn)所獲取收益中的土地收益上繳國家。

（2）轉讓人因轉讓土地使用權而取得的收入，如發(fā)生增值的，必須依法繳納土地增值稅。

（3）下列土地使用權禁止轉讓：

①以出讓方式取得土地使用權，未達到法定轉讓條件的； ②司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；

③依法收回土地使用權的；

④共有土地使用權，未經(jīng)其他共有人書面同意的； ⑤權屬有爭議的；

⑥未依法登記領取權屬證書的。

（三）土地使用權出租：

1、土地使用權出租的概念：是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。

2、土地使用權出租的法律后果：

（1）土地使用權出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權出讓合同。

（2）土地使用權出租，其地上建筑物及其他附著物亦同時出租。（3）承租人取得租賃權后，享有對土地的占有、使用和收益權，但是，未經(jīng)出租人同意，承租人不得將土地使用權再轉租，也不得將土地使用權用于抵押。

（4）如發(fā)生轉讓，在同等條件下，承租人有優(yōu)先于他人接受轉讓的權利，即使承租人不購買出租人的土地使用權，租賃合同對于新的土地使用權人也仍繼續(xù)有效。

（四）土地使用權抵押：

1、土地使用權抵押的概念：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權作為履行債務的擔保的行為。

2、土地使用權抵押的生效要件：

（1）設定土地使用權抵押的抵押人必須是土地所有權人或土地使用權人。以出讓、轉讓方式取得的土地使用權可以抵押；行政劃撥的土地使用權，除法律規(guī)定的條件外，不得用于抵押；

（2）設定抵押必須由抵押人與抵押權人簽訂抵押合同；（3）抵押必須辦理登記，抵押登記應當憑土地使用權證書辦理，抵押權人可以領取他項權利證書。

3、土地使用權抵押的法律后果：

（1）土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押；（2）房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增加的房屋不屬于抵押財產(chǎn)；

（3）需要拍賣該房地產(chǎn)時，可以依法將地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。

（五）國有土地有償使用的第二種方式——國有土地租賃和第三種方式——國有土地使用權作價入股出資或入股：

1、國有土地租賃的概念：是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。

2、國有土地使用權作價出資或入股的概念：是指國家以一定年限的國有土地使用權作價，作為出資或股本投入新設立的企業(yè)。

（六）土地使用權的終止：

1、土地使用權終止的概念：是指土地使用者所享有的土地使用權已告消滅，不再享有這種權利。

2、土地使用權終止的原因和后果：

（1）因土地使用權出讓合同規(guī)定的使用期限屆滿而終止。土地使用權出讓合同屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用權及其地上建筑物、附著物由國家無償收回。

（2）土地使用權屆滿前，國家根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。

（3）因土地使用者嚴重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權出讓合同而被國家強制收回土地。（超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工的，國家可以無償收回土地使用權。但是因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工前必需的前期工作而造成動工開發(fā)遲延的除外）。

（4）因土地的滅失而導致土地使用權的終止。

四、國有土地使用權的劃撥：

1、土地使用權劃撥的概念和范圍：

（1）土地使用權劃撥的概念：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安臵等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

（2）土地使用權劃撥的特征：

①土地使用權劃撥是一種具體的行政行為，國家行使社會經(jīng)濟管理者的行政權力，將土地使用權進行分配或調(diào)整；

②土地使用權劃撥是一種無償?shù)男袨椋恋厥褂谜呷〉檬褂脵酂o需支付地價，但這并不等于使用者不需支付任何費用；

③土地使用權可以是有期限的，也可以是無期限的； ④劃撥的土地使用權，不可以轉讓、出租、抵押。

2、劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押：劃撥土地使用權，只有在符合一定條件情況才可以轉讓、出租、抵押。條件就是：

（1）土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟組織和個人；（2）領有國有土地使用證；

（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權證明；（4）依照有關土地使用權出讓的規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地使用權出讓金。

3、劃撥土地使用權收回的條件：

（1）土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權；

（2）對劃撥的土地使用權，市、縣人民政府可以根據(jù)城市建設發(fā)展需要和城市規(guī)劃要求無償收回，具體講：。

①為公共利益需要使用土地的；

②為實現(xiàn)城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的； ③土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的；

④因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的； ⑤公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。

無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據(jù)實際情況給予適當補償。對于因第一、第二種收回土地使用權情形而產(chǎn)生的補償，應當按照《城市房屋征收管理條例》等法律規(guī)定予以適當補償。

4、國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權的處理：

根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可以分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價入股和保留劃撥用地方式四種辦法予以處臵。

（1）有下列情況之一的，應當采取出讓或租賃方式處臵：

①國有企業(yè)改革或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團的；

②國有企業(yè)改組為股份合作制的；

③國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；

④非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。

⑤國有企業(yè)破產(chǎn)或出售，企業(yè)原劃撥的土地使用權應當以出讓方式處臵。

（2）有下列情形的，可以經(jīng)批準后保留劃撥方式：

①繼續(xù)作為城市基礎設施用地、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不變的，但改造或改組為公司制企業(yè)除外；

②國有企業(yè)兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)，以及國有企業(yè)合并，兼并或合并后是國有工業(yè)企業(yè)的；

③在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；

④國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。

（3）處臵土地使用權的要求：

①土地使用權必須權屬合法、無爭議，并已辦理了土地登記，企業(yè)持有土地使用權證書；

②采取出讓、租賃、作價入股方式處臵的，必須進行地價評估； ③簽訂合同和變更土地登記，以出讓和租賃方式處臵的，應當簽訂出讓合同或土地租賃合同，并按照規(guī)定辦理土地登記手續(xù)；

④以作價出資（入股）的，持作價出資（入股）決定書辦理登記；

⑤土地用途必須符合當?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī)劃，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，還應符合城市規(guī)劃，需要改變土地用途的，應當依法辦理有關批準手續(xù)，補交出讓金或有關土地使用費用。

第三章土地管理制度（下）

一、土地利用總體規(guī)劃

（一）土地利用的概念：

1、土地利用是人類在社會生產(chǎn)、生活中，為了達到一定的目的，對土地進行的開發(fā)、利用、整治和保護等過程。

2、土地利用與保護的主要內(nèi)容：（1）十分珍惜、合理利用土地的原則；（2）切實保護耕地原則；（3）全面規(guī)劃，以土地利用總體規(guī)劃管制土地的原則；（4）開發(fā)、利用與整治保護相結合的原則。這些主要內(nèi)容包括：土地利用總體規(guī)劃制度，土地開發(fā)制度，耕地的特殊保護制度，土地調(diào)查和統(tǒng)計制度。

（二）土地利用總體規(guī)劃的編制：

1、土地利用總體規(guī)劃的概念：土地利用總體規(guī)劃是各級人民政府貫徹執(zhí)行國家的土地利用政策，根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治和環(huán)境保護的要求、土地供給能力以及各項建設土地的需要，編制分配土地資源、合理調(diào)整土地利用結構和布局的較長時間的總體安排和布局。

2、土地利用總體規(guī)劃的任務和目的：任務：（1）對土地利用現(xiàn)狀和后備土地資源潛力進行綜合分析研究，在預測土地利用變化的基礎上根據(jù)需要和可能，提出規(guī)劃期內(nèi)的土地利用目標和基本方針；（2）協(xié)調(diào)各部門的用地需求，提出各類用地的控制指標；（3）調(diào)整土地利用的結構和布局；（4）提出實現(xiàn)規(guī)劃的政策、措施和步驟。

目的：為了加強國家對土地利用的宏觀控制和計劃管理，協(xié)調(diào)各部門的用地需求，充分、合理地利用我國有限的土地資源，為國民經(jīng)濟發(fā)展提供土地保障。

3、土地利用總體規(guī)劃的編制原則和內(nèi)容：

（1）編制原則：①嚴格保護基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設占用農(nóng)用地；②提高土地利用率；③統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；④保護和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；⑤占用耕地與開發(fā)復墾耕地相平衡。

（2）內(nèi)容：①土地利用現(xiàn)狀分析；②土地需求量預測；③土地適宜性評價；④確定規(guī)劃目標和方針、進行布局與結構調(diào)整；⑤土地利用分區(qū)規(guī)劃；⑥制定實施規(guī)劃的政策和措施，主要包括各種行政、法律、技術和經(jīng)濟的措施。

4、土地利用總體規(guī)劃的體系：土地利用總體規(guī)劃是一個多層次的規(guī)劃體系，按各級規(guī)劃的層次可以分為全國性土地利用總體規(guī)劃體系，省、自治區(qū)、直轄市土地利用總體規(guī)劃，市級土地利用總體規(guī)劃，縣級土地利用總體規(guī)劃，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級土地利用總體規(guī)劃。

（三）土地利用總體規(guī)劃的審批與修改

1、土地利用規(guī)劃的分級審批：全國土地利用總體規(guī)劃，由國務院土地行政主管部門會同國務院有關部門編制，報國務院批準。省、自治區(qū)、直轄市的土地利用總體規(guī)劃，報國務院批準。省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務院指定的城市的土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報

國務院批準。上述以外的土地利用總體規(guī)劃，逐級上報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準；其中鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃可以由省級人民政府授權的設區(qū)的市、自治區(qū)人民政府批準。

2、土地利用總體規(guī)劃的法律效力：土地利用總體規(guī)劃一經(jīng)批準，即具有法律效力。必須嚴格執(zhí)行。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地，不得隨意修改，否則應承擔相應的法律責任。

3、土地利用總體規(guī)劃的修改：經(jīng)批準的土地利用總體規(guī)劃確需修改，須經(jīng)原批準的機關批準，未經(jīng)批準，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。

（四）土地利用總體規(guī)劃與其他規(guī)劃的關系：

1、與城市總體規(guī)劃的關系：（1）城市總體規(guī)劃中的建設用地規(guī)模不得超過土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地規(guī)模；（2）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，城市建設用地的利用應當符合城市規(guī)劃。

2、與江河、湖泊綜合開發(fā)規(guī)劃的關系：在江河、湖泊、水庫的管理和保護范圍以及蓄洪、滯洪區(qū)內(nèi)，土地利用應當符合江河、湖泊綜合治理和開發(fā)利用規(guī)劃，符合河道湖泊滯洪、蓄洪和輸水的需要。

（五）土地利用計劃：

1、土地計劃內(nèi)容：（1）農(nóng)用地轉用計劃指標；（2）耕地保有量計劃指標；（3）土地開發(fā)整理計劃指標。

2、土地利用計劃的編制依據(jù)：（1）土地利用總體規(guī)劃；（2）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃；（3）國家產(chǎn)業(yè)政策；（4）建設用地和土地利用的實際狀況。

二、耕地保護制度

（一）切實保護耕地是我國的一項基本國策：

1、為什么要把切實保護耕地列為基本國策：切實保護耕地關系到農(nóng)業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，關系到整個國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，關系到全民根本利益，所以必須列為基本國策。

2、耕地總量動態(tài)平衡：實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡就是在今后一個時期內(nèi)，做到我國耕地面積不再減少，并略有增加，用中國的地養(yǎng)活中國人，同時保證當前建設對土地的需求。

3、《土地管理法》中設定哪些制度以實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡：（1）從規(guī)劃上保證總量平衡；（2）實行土地用途管制制度；（3）實行占用耕地補償制度；（4）實行基本農(nóng)田保護區(qū)制度（省、自治區(qū)、直轄市劃定基本農(nóng)田保護區(qū)應當占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上）；（5）禁止閑臵和荒蕪耕地（已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設占用耕地，1年內(nèi)不用而又可以耕種收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動工建設的，應當按省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑臵費；超過2年未使用的，經(jīng)原批準機關批準，由上級人民政府收回用地單位的土地使用權。該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應當交回原農(nóng)村

集體經(jīng)濟組織恢復耕種。承包經(jīng)營耕地的單位或者個人超過2年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應當終止承包合同，收回發(fā)包的耕地）。

（二）基本農(nóng)田保護制度：

1、基本農(nóng)田的概念：是指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依照土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。

2、基本農(nóng)田保護區(qū)的劃定：基本農(nóng)田保護區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進行劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實施。劃定的基本農(nóng)田保護區(qū)，由縣級人民政府設立保護標志，予以公告。

3、哪些耕地應當劃入基本農(nóng)田保護區(qū)：（1）經(jīng)國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；（2）有良好的水利與水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；（3）蔬菜生產(chǎn)基地；（4）農(nóng)業(yè)科研、科學試驗田。

4、基本農(nóng)田保護區(qū)的實施：基本農(nóng)田保護區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進行劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實施。

5、基本農(nóng)田的保護措施：（1）需要占用基本農(nóng)田應報國務院批準；（2）實行基本農(nóng)田補充制度；（3）禁止破壞基本農(nóng)田；（4）實行基本農(nóng)田地力等級評定制度；（5）實行基本農(nóng)田保護責任書制度。

（三）土地開發(fā)與復墾：

1、土地開發(fā)的概念：土地開發(fā)是為擴大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過勞力、技術和資金的投入將土地由自然資源改造為經(jīng)濟資源。

1、土地開發(fā)的原則：（1）符合土地利用總體規(guī)劃；（2）保護和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化；（3）農(nóng)業(yè)用地優(yōu)先開發(fā)；（4）保護開發(fā)者利益。

1、開墾的范圍和程序：開墾未利用的土地，必須在土地利用總體規(guī)劃劃定的可開墾的區(qū)域內(nèi)進行。開墾未利用的土地，必須按下列程序進行：（1）經(jīng)過開墾的科學論證和評估；（2）開墾土地要經(jīng)依法申請批準。

2、土地復墾的實施：土地復墾實行誰破壞、誰復墾的原則。

三、建設用地制度

（一）建設用地的概念和分類：建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事用地等。

分類：按土地所有權性質(zhì)劃分，可分為國家建設用地和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體建設用地；按建設項目大小可以分為：大型項目建設用地、中型建設項目用地、小型建設項目用地；按利用性質(zhì)可以分為：農(nóng)業(yè)建設用地和非農(nóng)業(yè)建設用地。

（二）國家建設用地使用權的取得：

1、國家建設用地的來源：（1）將農(nóng)村集體所有的土地征用為國有；（2）國家依法收回國有建設土地使用權；（3）國有荒山、荒地。

2、農(nóng)用地轉用審批：（1）市、縣人民政府按照土地利用計劃擬訂農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案，分批次逐級上報有批準權的人民政府；（2）有批準權的人民政府土地行政主管部門對農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案進行審查，提出審查意見，報有批準權的人民政府批準；其中補充耕地方案由批準農(nóng)用地轉用方案的人民政府在批準農(nóng)用地轉用方案時一并批準；（3）農(nóng)用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案經(jīng)批準后，由市、縣人民政府組織實施，按具體建設項目分別供地。

3、以劃撥方式取得建設用地的審批：（1）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請建設用地的，建設單位或個人應向城市規(guī)劃行政管理部門提出選址申請，由城市規(guī)劃行政主管部門對建設項目進行初步審查，核發(fā)建設項目選址意見書；（2）建設單位或個人向計劃管理部門申報可行性研究報告或設計任務書；（3）建設單位持建設項目批準文件，包括可行性研究報告或設計任務書、基本建設計劃等，向建設用地所在地的市、縣人民政府土地管理部門申請建設用地；（4）供地方案經(jīng)批準后，由市、縣人民政府向建設單位頒發(fā)建設用地批準書。（5）土地使用者應當依法申請土地登記。

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房地產(chǎn)法授課材料物業(yè)法規(guī) 11 1127

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