第一篇：如何提升社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價值[小編推薦]

近年來，中國商業(yè)地產(chǎn)在突進中野蠻生長，呈現(xiàn)了非理性的發(fā)展趨勢，在這一境況下，社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)成為開發(fā)商搶奪的新高地，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化也以光速進入人們的眼球。那么社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)該如何提升自身資產(chǎn)價值？搜鋪網(wǎng)記者在2016年中國商業(yè)地產(chǎn)年度“展·招匯”暨高峰論壇舉行之際，獨家專訪了哥倫布商業(yè)經(jīng)營管理有限公司董事長孫旭東，看看這位資深的第三方運營專家會給我們帶來怎樣的獨家觀點。

社區(qū)商業(yè)運營新道：體驗消費成大勢

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展，目前已經(jīng)到達(dá)了相當(dāng)龐大的規(guī)模，據(jù)搜鋪網(wǎng)統(tǒng)計，2015年全國開業(yè)的購物中心就超過400個，嚴(yán)重的過剩危機使得大型商場租金增長，收益卻不明顯，于是越來越多的商家開始將目光轉(zhuǎn)向社區(qū)商業(yè)，而社區(qū)商業(yè)該如何盈利如何運營也隨之成為眾人關(guān)注的焦點。

作為社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)運營的行家，孫旭東有著自己獨到的見解，他認(rèn)為社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式可分為三種，一種是整體銷售，一種是持有型，還有一種是租售結(jié)合型，現(xiàn)今全國百分之七八十的商業(yè)地產(chǎn)選擇租售結(jié)合型的盈利模式。而提高社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)盈利的方式無非是兩個，一是增加一次性出售的銷售價格，二是提升每年的租金，二者的提升都離不開項目的良好運營。

隨著消費觀念的改變，現(xiàn)代都市人在逛購物中心時，要的不僅僅是“買買買”的快感，更多的還是尋找一種不同于工作的生活體驗，所以提升體驗感已經(jīng)成了時下各大商場提高競爭力的關(guān)鍵點之一。當(dāng)提及體驗式運營時，孫旭東侃侃而談，他認(rèn)為做好體驗式消費需要做到以下四點：

一、品類眾多的消費便利性。購物中心不同于百貨，不同于其他商業(yè)業(yè)態(tài)最大的特點就是品類的聚集度，這也是購物中心戰(zhàn)勝百貨的原因。

二、商品和服務(wù)的品質(zhì)體驗。品類定義下來之后，每一個品類當(dāng)中，品質(zhì)非常重要，所以商業(yè)項目能不能在聚集的品類當(dāng)中整合品質(zhì)比較好的資源，是評價購物中心盈利能力重要的標(biāo)準(zhǔn)之一。

三、消費氛圍的環(huán)境體驗。為客戶提供體驗的能力強，項目的價值自然就高。因為如今顧客消費時，不僅商品要好，購物中心顏值要好，購物心情也要舒暢。

四、“顧客參與感”的情感體驗。情感的體驗講起來容易，做起來難，這當(dāng)中最核心的就是參與感的體驗，一定要讓顧客參與到商業(yè)中間，有的商場通過線上、線下的活動提升顧客體驗，甚至有的商場通過顧客參與投資來加強顧客體驗感。

資本永遠(yuǎn)不會高位出手 商業(yè)估值是關(guān)鍵

在我國商業(yè)地產(chǎn)存量高疊加互聯(lián)網(wǎng)電商沖擊實體商業(yè)的背景下，盤活存量優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，已成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營企業(yè)共同面臨的急切需求。商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化的實踐、探索與創(chuàng)新也隨之成為了行業(yè)矚目的焦點。

哥倫布如今也開始加大和基金公司的合作，但孫旭東表示今年上半年開始，這一行業(yè)的腳步已經(jīng)被打亂，原因在于整個行業(yè)的價格上升過快。他稱：“資本永遠(yuǎn)不會在高位出手，但無論是高位還是低位，開發(fā)商都需要把‘豬崽’賣出去，變成現(xiàn)金收回來?！?/p>

那么資本是如何進行商業(yè)物業(yè)估值？孫旭東進一步解釋道，商業(yè)物業(yè)估值等于回報年限乘上年租金。所以項目要提高估值無非就是兩個因素，一個是每年的租金回報，一個是回報年限，要爭取把回報年限往上拉，其核心就是流動性管理。且流動性從項目一開始就要設(shè)計，因為到后期制約過多，往往難以完成這一步。

除此之外，開發(fā)商想要順利賣出“豬崽”，了解基金公司的需求也十分重要?；鸸驹谑召徺Y產(chǎn)時注重以下三點：第一個是資產(chǎn)是否屬于獨立公司；第二個是項目所在地的城市級別，一般省會城市以下基本不考慮；第三個是項目階段，土地階段和即將開業(yè)的階段是基金公司最感興趣的。

以歲月沉淀 堅守工匠精神

哥倫布商業(yè)2011年開始由開發(fā)商轉(zhuǎn)型為第三方運營服務(wù)商，歷經(jīng)五年多的發(fā)展，取得了豐碩的成果，實踐研究出廣受贊譽的“哥倫布模式”，成為行業(yè)中的翹楚。但哥倫布的轉(zhuǎn)型之路走得并不容易，孫旭東坦言，哥倫布最初轉(zhuǎn)型是因為單純做商業(yè)地產(chǎn)拿地難度極大，才不得已轉(zhuǎn)戰(zhàn)品牌服務(wù)輸出。

所謂“隔行如隔山”，人是如此，企業(yè)更是如此，哥倫布在轉(zhuǎn)型過程中遇到諸多困難，孫旭東表示：“從開發(fā)商到第三方運營商，轉(zhuǎn)型最難的是企業(yè)文化。開發(fā)商所需要的人才要有較強的冒險精神、創(chuàng)新精神和承受風(fēng)險能力。但第三方運營是一個比較傳統(tǒng)的行業(yè)，需要的是對市場敏銳的分析判斷能力和系統(tǒng)的執(zhí)行能力?！备鐐惒荚谄髽I(yè)文化的轉(zhuǎn)型上下足了功夫，多年的文化積累也成了哥倫布屹立在行業(yè)中的強大支撐力。

在采訪中，孫旭東多次提到“工匠精神”，他認(rèn)為與重資產(chǎn)的大刀闊斧不同，輕資產(chǎn)要以工匠姿態(tài)在行業(yè)中慢慢沉淀才能成為最后贏家。而經(jīng)歷過歲月洗禮的哥倫布就是在逐步的積累中，建立了他人難以超越的三大核心競爭力：一個是商業(yè)策劃能力，包括商業(yè)建筑規(guī)劃，商業(yè)定位和招商規(guī)劃；第二是連鎖化的營運實施能力，因為再好的策劃都離不開連鎖化的落地能力去貫徹落實；第三是商家資源整合的能力。

也正是堅持做行業(yè)中的“工匠”，哥倫布日漸成熟，近兩年來，除了華東以外，哥倫布把市場擴展到了鄭州、武漢、南昌、長沙等中部城市，未來哥倫布將把核心放在商業(yè)運營上，保持每年新增五個管理項目的速度，深耕華東和華中地區(qū)。此外，在商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化大熱的當(dāng)下，哥倫布還與九鼎基金進行了緊密合作，以期真正解決行業(yè)內(nèi)資產(chǎn)經(jīng)營問題和資產(chǎn)退出機制問題。

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)價值評估

商業(yè)地產(chǎn)價值評估

摘要：隨著我國社會主義市場經(jīng)濟進一步發(fā)展和改革開放力度的進一步加大，第三產(chǎn)業(yè)成為我國“富民強市”的主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。眾所周知第三產(chǎn)業(yè)對商業(yè)物業(yè)有著較強的依賴性，諸多服務(wù)性行業(yè)都林立在商業(yè)金融業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域。但由于歷史以及城市不斷擴張的原因，在很多城市特別是一些發(fā)展歷史悠久的城市中，很多工業(yè)物業(yè)位于昔日的城市遠(yuǎn)郊區(qū)成為今天城市的商業(yè)金融業(yè)中心區(qū)。第二產(chǎn)業(yè)不退出，第三產(chǎn)業(yè)進不去，這是我國很多大城市長期困擾城市發(fā)展的頑疾，只有政府通過調(diào)整規(guī)劃，把城市建成區(qū)范圍內(nèi)的第二產(chǎn)業(yè)，搬遷到城市遠(yuǎn)郊區(qū)的工業(yè)園區(qū)及工業(yè)集聚點等功能區(qū)塊內(nèi)，只有推進中心城區(qū)“退二進三”政策，以盤活存量土地資產(chǎn)，優(yōu)化城市功能布局；才能利用騰出的土地進行商業(yè)、住宅類物業(yè)的開發(fā)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)建設(shè)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，改善城區(qū)面貌和居民生活環(huán)境，提高城市品位，提升綜合競爭能力。但由于城市中心區(qū)本身的吸引力，大部分工業(yè)企業(yè)尤其是一些民營企業(yè)，不會積極主動，心甘情愿地退出中心區(qū)，政府只有通過合理收購，讓它們能獲得合理的既得利益才能有效地執(zhí)行“退二進三”政策。因此估價人員在對此類物業(yè)收購價值評估時，以周圍區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)市場價格作價格調(diào)整的基礎(chǔ)難以讓企業(yè)信服。因為這些工業(yè)房地產(chǎn)占有城市優(yōu)勢區(qū)位，其房屋用途也不再單純用作工業(yè)，臨街部分往往改為商業(yè)店面，或直接經(jīng)營，或出租經(jīng)營，收益中包含了商業(yè)房地產(chǎn)的收益，其單純的工業(yè)性質(zhì)價格難以體現(xiàn)。因此試圖剝離出工業(yè)企業(yè)廠商利潤以獲取工業(yè)房地產(chǎn)可支付的最高租金(房地產(chǎn)凈收益)，然后再利用收益法估算工業(yè)房地產(chǎn)的價值。

關(guān)鍵詞：政府收購 規(guī)劃調(diào)整 退二進三 經(jīng)營利潤

一、城市繁華區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)價值評估問題的提出

根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)［2004］28號)、國土資源部《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部21號令)、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范(試行)》(國土資發(fā)［2006］114號)等文件精神，各級人民政府優(yōu)化城區(qū)用地結(jié)構(gòu)，盤活土地存量，促進土地資源合理配置，提高城市品位，推進中心城區(qū)“退二進三”。在實施“退二進三”時，政府要對這些工業(yè)房地產(chǎn)先進行收購，轉(zhuǎn)變用途后，再通過“招拍掛”的方式將該用地出讓給新的用地者。在政府收購工業(yè)房地產(chǎn)時，一般要委托評估機構(gòu)對該工業(yè)房地產(chǎn)收購價格進行估價，為政府收購該工業(yè)房地產(chǎn)，確定收購價格提供參考依據(jù)。

根據(jù)估價目的，遵循合法原則，對于工業(yè)房地產(chǎn)，因其市場交易不活躍且交易個別性較強，難以采用市場比較法進行評估，因此通常選用成本法作為其中的一種方法。但對于政府土地收購項目，特別是處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地，由于取得時間較早，取得之時位于城市邊緣區(qū)域，隨著城市的擴展，城市配套設(shè)施的不斷完善，現(xiàn)已成為城市繁華區(qū)域，甚至成為城市中心區(qū)域，顯然成本法無法體現(xiàn)估價對象實際用途的價值，估價結(jié)果很難讓企業(yè)信服。估價師需要尋求一種能夠讓利益雙方都信服的方法。在實際社會經(jīng)濟活動中，由于某些原因，處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營方式較多，估價師可以試著用收益法進行評估。收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營業(yè)兩種，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，二是基于營業(yè)收入測算凈收益。在房地產(chǎn)評估中，基于租賃收入測算凈收益較為普遍?；谧赓U收入對處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)的收購價格進行評估，難點是對租金水平的確定。估價人員根據(jù)對類似區(qū)域臨街的店面以及估價對象的租金調(diào)查分析，可以發(fā)現(xiàn)這類房地產(chǎn)的租金水平與該區(qū)域臨街商業(yè)房地產(chǎn)租金水平相當(dāng)。因此，在估價中如果按照用途合法原則，對這類房地產(chǎn)的租金直接采用周圍單純工業(yè)廠房的租金水平，企業(yè)是顯然不能信服的。如果采用同一區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)房地產(chǎn)的租金水平，從估價的合法原則要求，需要從這個租金中將不應(yīng)歸屬于工業(yè)房地產(chǎn)的那部分租金剝離出來，而這種剝離目前尚缺少有說服力的模型或數(shù)據(jù)支持。

二、工業(yè)房地產(chǎn)凈收益的求取思路 我們在實踐中不斷摸索探索，以基于營業(yè)收入測算凈收益，并進而對處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)的收購價格進行估算。營業(yè)性房地產(chǎn)的最大特點是，房地產(chǎn)所有者同時又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者行業(yè)利潤共同組成企業(yè)經(jīng)營利潤。用公式表示為：

房地產(chǎn)凈收益=產(chǎn)品銷售收入－生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費用－財務(wù)費用－廠商利潤。

工業(yè)房地產(chǎn)凈收益的求取思路就是基于對營業(yè)性房地產(chǎn)利潤組成的思考，先通過企業(yè)財務(wù)報表測算出企業(yè)經(jīng)營利潤，然后剝離廠商利潤，剩余部分即為工業(yè)企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金，然后通過收益法計算公式，將房地產(chǎn)租金還原為房地產(chǎn)價值的方法。

三、城市繁華區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)價值評估應(yīng)用案例

估價對象概況：浙江省某機械制造有限公司工業(yè)房地產(chǎn)，土地于上世紀(jì)80年代取得，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)域，主要經(jīng)營紡織機械制造，土地使用權(quán)面積9335.7平方米，建筑面積19506.7平方米，土地使用權(quán)終止年限為2048年3月27日。估價對象實際使用情況為沿街一層用作商業(yè)店面，出租經(jīng)營?，F(xiàn)政府為了收回該工業(yè)房地產(chǎn)，委托估價機構(gòu)對該工業(yè)房地產(chǎn)價值進行評估，估價時點為2007年9月5日。

（一）企業(yè)經(jīng)營利潤的測算

企業(yè)在經(jīng)營過程中獲得企業(yè)經(jīng)營利潤的計算公式是，企業(yè)經(jīng)營利潤=產(chǎn)品銷售收入－產(chǎn)品生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費用－財務(wù)費用。根據(jù)調(diào)查了解估價對象同一區(qū)域類似企業(yè)近三年來的經(jīng)營狀況，選取了三個比較案例進行測算。

案例一：浙江某機械制造有限公司，廠房建筑面積19789平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營紡織機械，根據(jù)其財務(wù)報表等資料，2004-2006年產(chǎn)品銷售收入年平均為13563.67萬元，產(chǎn)品生產(chǎn)成本為8352.18萬元，產(chǎn)品銷售費用為678.18萬元，產(chǎn)品銷售稅金附加為881.64萬元，管理費用為1724.76萬元，財務(wù)費用為591.33萬元。企業(yè)利潤總額＝13563.67－8352.18－678.18－881.64－1724.76-591.33 ＝1335.58萬元

案例二：諸暨市某紡織機械有限公司，建筑面積21107平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營紡織機械，根據(jù)其財務(wù)報表等資料，2004-2006年產(chǎn)品銷售收入年平均為14563.17萬元，產(chǎn)品生產(chǎn)成本為9002.13萬元，產(chǎn)品銷售費用為728.16萬元，產(chǎn)品銷售稅金附加為946.61萬元，管理費用為1837.36萬元，財務(wù)費用為611.38萬元。企業(yè)利潤總額＝14563.17－9002.13－728.16－946.61－1837.36－611.38 ＝1437.53萬元

案例三：諸暨市某紡織機械有限公司，建筑面積15762平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營紡織機械，根據(jù)其財務(wù)報表等資料，2004-2006年產(chǎn)品銷售收入年平均為10761.63萬元，產(chǎn)品生產(chǎn)成本為6539.28萬元，產(chǎn)品銷售費用為538.08萬元，產(chǎn)品銷售稅金附加為699.51萬元，管理費用為1424.26萬元，財務(wù)費用為501.35萬元。企業(yè)利潤總額＝10761.63－6539.28－538.08－699.51－1424.26－501.35 ＝1059.15萬元

（二）確定房地產(chǎn)租金

1．計算正常經(jīng)營情況下經(jīng)營者的行業(yè)利潤

根據(jù)調(diào)查了解和查閱相關(guān)行業(yè)信息，紡織機械行業(yè)利潤率為8%。那么，案例一企業(yè)行業(yè)利潤(廠商利潤)＝13563.67×8%=1085.09萬元 案例二企業(yè)行業(yè)利潤(廠商利潤)＝14563.17×8%=1165.05萬元 案例三企業(yè)行業(yè)利潤(廠商利潤)＝10761.63×8%=860.93萬元 2．企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金

案例一企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝1335.58-1085.09=250.49萬元 案例二企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝1437.53-1165.05=272.48萬元 案例三企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝1059.15-860.93=198.22萬元 3.每平方米建筑面積租金 案例一：250.49×10000÷19789=126.58元/平方米 案例二：272.48×10000÷21107=129.09元/平方米 案例三：198.22×10000÷15762=125.76元/平方米

取三個案例的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象工業(yè)房地產(chǎn)的租金，即：(126.58+129.09+125.76)÷3=127.14元/平方米

（三）工業(yè)房地產(chǎn)價值的測算

根據(jù)以上測得的房地產(chǎn)租金，利用收益法測算工業(yè)房地產(chǎn)價值。

1．報酬率的確定。通過安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值的方法來求取。根據(jù)2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，確定安全利率為3.60%，風(fēng)險調(diào)整值根據(jù)影響估價對象房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟環(huán)境等因素，確定風(fēng)險調(diào)整值為4.52%，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為8.12%。2．收益期限的確定。工業(yè)房地產(chǎn)法定最高使用期限為50年，計算法定年限下工業(yè)房地產(chǎn)的價值。

3．測算收益價格。

v??A?1?127.14?11???1??50?N?Y??(1?Y)?8.12%??1?8.12%??

＝1534元/平方米

4．年期修正。估價對象土地使用權(quán)終止年限為2048年3月27日，距估價時點2007年9月5日剩余使用期限為40.56年。估價對象收益價格為：

?????1??1?11 V??V??1?/1??1534?1?/1??n??40.56??50?N???1?Y???(1?Y)???1?8.12%????1?8.12%?? ＝1500元/平方米

5、確定估價對象房地產(chǎn)價值。19506.7×1500=2926.01萬元

四、注意事項與存在問題

從企業(yè)經(jīng)營利潤中撥離出房地產(chǎn)凈收益，利用收益法評估房地產(chǎn)價值，要求所選取的案例容積率相差不大，為同一區(qū)域單純工業(yè)房地產(chǎn)，以此剔除因其他收入對工業(yè)企業(yè)利潤的影響，從而消除其他收入導(dǎo)致的對工業(yè)房地產(chǎn)價值測算不準(zhǔn)的因素。在估價中計算企業(yè)經(jīng)營利潤時，產(chǎn)品生產(chǎn)成本及管理費用與會計核算中的產(chǎn)品生產(chǎn)成本及管理費用在計算口徑上是有區(qū)別的。在會計核算中，企業(yè)的建筑物、房屋是作為固定資產(chǎn)核算的，企業(yè)取得的土地使用權(quán)價值，可能作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算。無論是作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，企業(yè)的土地使用權(quán)與房屋和建筑物都要計提折舊或攤銷，這些折舊和攤銷最終都要結(jié)轉(zhuǎn)進入產(chǎn)品生產(chǎn)成本或管理費用，在計算經(jīng)營利潤時，作為產(chǎn)品銷售收入的減項予以扣除。但估價中計算產(chǎn)品生產(chǎn)成本和管理費用時，應(yīng)將會計核算中列入產(chǎn)品生產(chǎn)成本和管理費用的建筑物、房屋折舊以及土地使用權(quán)無形資產(chǎn)攤銷剔除。

利用經(jīng)營利潤撥離出工業(yè)房地產(chǎn)凈收益所測算的工業(yè)房地產(chǎn)價值，雖然可以有力地說服企業(yè)，但也存在很多問題：

1、資料取得困難。利用經(jīng)營利潤撥離出工業(yè)房地產(chǎn)凈收益，最主要的依據(jù)是企業(yè)財務(wù)報表，因為這些資料涉及企業(yè)商業(yè)秘密，一般很難得到真實的財務(wù)報表資料。

2、對估價人員財務(wù)知識要求較高。因為評估時主要對企業(yè)財務(wù)報表進行分析測算，因此需要具有一定的財務(wù)知識，對估價人員的財務(wù)知識要求較高。

3、所求出的價值是企業(yè)取得工業(yè)房地產(chǎn)所能承受的最高價值，難以形成差別化的價格，而且企業(yè)利潤中除了廠商利潤以外，剩余的利潤并非全部用于支付房地產(chǎn)租金，因此僅能作為理論分析，實際操作性差。

【參考文獻】

《房地產(chǎn)估價理論與方法》第二版 柴強主編 中國建筑工業(yè)出版社 2007年4月

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)：管理創(chuàng)造價值

定位不準(zhǔn)，管理不當(dāng)，很有可能導(dǎo)致一個項目的失??；而一個原本條件不佳的項目，在經(jīng)過充分的調(diào)研、策劃、定位、管理運營后，則有可能重新轉(zhuǎn)變成一個成功的項目，對商業(yè)地產(chǎn)來說，后期運營管理是決定其能否成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

市場總體管理有待升級

商業(yè)地產(chǎn)從開發(fā)到后期運營涉及到開發(fā)商、投資者、商戶及消費者四方利益，其運營與住宅的本質(zhì)區(qū)別就在于，住宅從開發(fā)、建成到銷售直接進入終端，而商業(yè)地產(chǎn)從開發(fā)、建成到銷售只是開端，后面的運營才是重頭工作。

市場定位、業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃、賣場設(shè)計規(guī)劃、招商、賣場的市場推廣、協(xié)助進場商戶的促銷行動、消費者投訴處理等一系列內(nèi)容，都需要通過專業(yè)的管理和運營來實現(xiàn)，而大多數(shù)開發(fā)商只熟悉物業(yè)管理和營銷管理，對商戶管理和資產(chǎn)管理缺乏認(rèn)知。

據(jù)粗略統(tǒng)計，全國80%以上的商業(yè)項目缺乏專業(yè)的管理運營，而是主要由開發(fā)商自己或其聘請的物業(yè)公司進行管理，其管理缺乏專業(yè)、規(guī)范、理性，不少項目面臨失敗風(fēng)險。

目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的管理運營現(xiàn)狀主要表現(xiàn)為3個層面。第一，一些大型購物中心，以統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營、統(tǒng)一管理的方式運作，這是較為規(guī)范化的管理模式。第二，階段性或不同重點地聘請專業(yè)管理公司運作，提供規(guī)劃、選址、招商或后期管理等階段性工作，運作成熟后交由開發(fā)商管理。第三，開發(fā)商臨時組建團隊，僅提供物業(yè)服務(wù)，對招商與運營結(jié)果不考慮。這其中進行專業(yè)化管理的企業(yè)占市場份額極小，多數(shù)管理狀態(tài)處在二、三階段。

優(yōu)質(zhì)管理企業(yè)成長緩慢

在國際成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式中，一個綜合性商用物業(yè)的開發(fā)者一般都不是開發(fā)商，而是商業(yè)地產(chǎn)運營商，這些商業(yè)地產(chǎn)運營商在完成開發(fā)后通常自己持有物業(yè)，并委托專業(yè)的商業(yè)管理公司對物業(yè)進行運營管理。商業(yè)管理公司的核心職能是通過專業(yè)的運營管理，不斷提升物業(yè)價值，獲得不斷上升的租金回報，這種模式強調(diào)的是運營創(chuàng)造價值，而非開發(fā)創(chuàng)造價值。

細(xì)觀中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程，大多數(shù)開發(fā)商仍然習(xí)慣于以住宅的思路開發(fā)運營商業(yè)地產(chǎn)項目，重開發(fā)、重銷售，而對商業(yè)地產(chǎn)最重要的招商和后期運營管理環(huán)節(jié)認(rèn)知不足，認(rèn)為商業(yè)運營管理只是提供保安、保潔與維護商場正常運營的物業(yè)管理，其實這是最低層次的管理。

萬達(dá)一直被奉為國內(nèi)專業(yè)進行商業(yè)地產(chǎn)運營管理的龍頭，事實上，萬達(dá)的專業(yè)也是在近幾年才開始體現(xiàn)出來的。

2003年，沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場把354間商鋪以均價25000元的價格全部賣光，創(chuàng)造了9.6億的“銷售奇跡”。然而，其商業(yè)街卻在開業(yè)13天后便宣告歇業(yè)。大量商鋪的閑置使得業(yè)主的回報化為泡影，業(yè)主與開發(fā)商矛盾重重，后雖然幾經(jīng)努力，難以改變商業(yè)街命運，最終不得不在2006年10月將其拆除重建。

經(jīng)歷過類似的教訓(xùn)，萬達(dá)開始意識到國內(nèi)這種的重開發(fā)、重銷售、輕招商、輕運營的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的危害，才轉(zhuǎn)而將開發(fā)模式改為只租不售，全部自己持有，并且成立商業(yè)管理公司，對自有物業(yè)進行商業(yè)管理。

但大多數(shù)開發(fā)商仍然停留在住宅思維開發(fā)模式上，而目前國內(nèi)管理公司大多是由開發(fā)商后期轉(zhuǎn)變角色而來的現(xiàn)狀，也決定了其大多數(shù)傾向于投資運營為主，而非輸出管理，因為擴張帶來的收益要遠(yuǎn)多于輸出管理，立志走專業(yè)化商業(yè)管理之路的企業(yè)，少之又少。

人才培育機制需進一步完善

國外商業(yè)地產(chǎn)管理已經(jīng)形成連鎖化發(fā)展格局，很多購物中心的管理者往往是同一家管理公司，并且專業(yè)性較強，且針對不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，細(xì)分出不同的商業(yè)地產(chǎn)管理商。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大型購物中心連鎖的案例極少，開發(fā)商缺乏商業(yè)地產(chǎn)管理經(jīng)驗，難以培養(yǎng)真正的專業(yè)管理公司。

此外，國外在長期專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理實踐中，培養(yǎng)出了一大批商業(yè)管理專業(yè)人才，并由此形成了一大批商業(yè)管理人才培養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，有力推動了商業(yè)地產(chǎn)管理的健康持續(xù)發(fā)展。而國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商表現(xiàn)出來的對商業(yè)管理的認(rèn)知不足、定位偏差和專業(yè)缺乏，除了因其自身的經(jīng)驗不足外，某種程度上來說，專業(yè)管理人才的匱乏，也是影響其發(fā)展的重要因素。

第四篇：提升價值

提升價值

財務(wù)科 / 張亞熔

公司每周星期四會利用下班之后的一段時間學(xué)習(xí)營銷企劃大師，中旭商學(xué)院高級講師艾莫老師的《做企業(yè)最有用的員工》講座。艾莫老師以生動的案例、詼諧的語言，在輕松愉快的氛圍中讓我們找到正確的人生定位。讓我對自己的職業(yè)生涯有了更深的認(rèn)識，目標(biāo)更加明確，每次聽完他的講座都受益匪淺。

要成為一個真正意義上的對企業(yè)有用的員工，首先要明確自己的定位，在實際工作與自身的能力是否相匹配，能否完成自己所需要完成的工作。在工作中不斷自我提升，努力充實自己，相信自己可以成為成功的人并為之奮斗。

成功有大小之分，艾莫老師說：要想成功首先一定要擁有自己的夢想和目標(biāo)，也就是自己最終想要成為什么樣的人？或者說作為一名員工，在企業(yè)究竟想得到什么？僅僅是工資還是榮譽或成為企業(yè)的MVP。然后成功不可或缺的最重要因素那就是堅定的信念。

我們來到企業(yè)要完成自己夢想的同時更多的是為企業(yè)創(chuàng)造價值，不要以打工者的心態(tài)來對待自己的工作，公司留下你，說明你有能力勝任工作，可以實現(xiàn)自己的價值，把工作當(dāng)作你的事業(yè)，熱愛你的工作。然后要學(xué)會堅持。

第五篇：企業(yè)價值資產(chǎn)評估

摘 要 《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行）》于2005年4月起實施，打破了價值評估中單一使用成本法的局面，使得收益法、市場法的應(yīng)用有了政策上的依據(jù)，對三種方法進行了比較分析，探討如何正確、合理的選擇三種方法應(yīng)用于評估實踐這一問題。

關(guān)鍵詞 企業(yè)價值資產(chǎn)評估 成本法 市場法 收益法引言

2004年12月30日中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布了《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見書（試行）》（簡稱“意見書”），從基本要求、評估要求、評估方法和評估披露等方面對注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)提出了新的要求，并于2005年4月1日起開始實施。意見書明確提出收益法、市場法、成本法是企業(yè)價值評估的三種基本方法，這一規(guī)定打破了長期以來我國企業(yè)價值評估實踐中單一使用成本法的局面，擬促成三足鼎立的評估方法格局?；诖耍诰唧w的價值評估實踐中方法的選擇成為亟待解決的問題，對此進行深入的討論具有現(xiàn)實意義。企業(yè)價值評估方法應(yīng)用現(xiàn)狀

企業(yè)價值評估實踐中，目前國際上通用的評估方法有收益法、市場法、成本法，期權(quán)法較少采用。而在我國的價值評估實踐中，成本法是企業(yè)價值評估的首選和主要使用的方法，收益法、市場法很少采用，期權(quán)法幾乎不用。趙邦宏博士對我國2003年企業(yè)價值評估使用方法做了問卷調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示，成本法在我國企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)中所占的比例達(dá)95%左右，而收益法一般作為成本法的驗證方法，不單獨使用，市場法很少使用，期權(quán)法一般無人采用，而且在2004年12月30日中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見書（試行）》中也未涉及到期權(quán)法，基于此，本文中對企業(yè)價值評估方法的比較及選擇研究中不考慮期權(quán)法，僅以成本法、市場法、收益法三種方法為研究對象。3 成本法、市場法、收益法比較分析

要選擇適合于目標(biāo)企業(yè)價值評估的方法，首先應(yīng)從不同的角度對方法進行比較分析，以明確各種方法之間的差異性，以下從方法原理、方法的前提條件、方法的適用性和局限性對成本法、市場法、收益法進行比較分析。

3.1 各方法的原理

成本法的基本原理是重建或重置評估對象，即在條件允許的情況下，任何一個精明的潛在投資者，在購置一項資產(chǎn)時所愿意支付的價格不會超過建造一項與所購資產(chǎn)具有相同用途的替代品所需要的成本。

收益法的基礎(chǔ)是經(jīng)濟學(xué)中的預(yù)期效用理論，一項資產(chǎn)的價值是利用它所能獲取的未來收益的現(xiàn)值，其折現(xiàn)率反映了投資該項資產(chǎn)并獲得收益的風(fēng)險的回報率，即對于投資者來講，企業(yè)的價值在于預(yù)期企業(yè)未來所能夠產(chǎn)生的收益。這一理論基礎(chǔ)可以追溯到艾爾文·費雪，費雪認(rèn)為，資本帶來一系列的未來收入，因而資本的價值實質(zhì)上是對未來收入的折現(xiàn)值，即未來收入的資本化。

企業(yè)價值評估市場法是基于一個經(jīng)濟理論和常識都認(rèn)同的原則，類似的資產(chǎn)應(yīng)該有類

似的交易價格。該原則的一個假設(shè)條件為，如果類似的資產(chǎn)在交易價格上存在較大差異，則在市場上就可能產(chǎn)生套利交易的情況，市場法就是基于該理論而得到應(yīng)用的。在對企業(yè)價值的評估中，市場法充分利用市場及市場中參考企業(yè)的成交價格信息，并以此為基礎(chǔ)，分析和判斷被評估對象的價值。

3.2 各方法的前提條件

運用成本法進行企業(yè)價值評估應(yīng)具備的前提條件有三個：一是進行價值評估時目標(biāo)企業(yè)的表外項目價值，如管理效率、自創(chuàng)商譽、銷售網(wǎng)絡(luò)等，對企業(yè)整體價值的影響可以忽略不計；二是資產(chǎn)負(fù)債表中單項資產(chǎn)的市場價值能夠公允客觀反映所評估資產(chǎn)的價值；三是投資者購置一項資產(chǎn)所愿意支付的價格不會超過具有相同用途所需的替代品所需的成本。若選擇收益法進行企業(yè)價值評估，應(yīng)具備以下三個前提條件：一是投資主體愿意支付的價格不應(yīng)超過目標(biāo)企業(yè)按未來預(yù)期收益折算所得的現(xiàn)值；二是目標(biāo)企業(yè)的未來收益能夠合理的預(yù)測，企業(yè)未來收益的風(fēng)險可以客觀的進行估算，也就是說目標(biāo)企業(yè)的未來收益和風(fēng)險能合理的予以量化；三是被評估企業(yè)應(yīng)具持續(xù)的盈利能力。

采用市場法進行企業(yè)價值評估需要滿足三個基本的前提條件：一是要有一個活躍的公開市場，公開市場指的是有多個交易主體自愿參與且他們之間進行平等交易的市場，這個市場上的交易價格代表了交易資產(chǎn)的行情，即可認(rèn)為是市場的公允價格；二是在這個市場上要有與評估對象相同或者相似的參考企業(yè)或者交易案例；三是能夠收集到與評估相關(guān)的信息資料，同時這些信息資料應(yīng)具有代表性、合理性和有效性。

3.3 各方法的適用性和局限性

成本法以資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，相對于市場法和收益法，成本法的評估結(jié)果客觀依據(jù)較強。一般情況下，在涉及一個僅進行投資或僅擁有不動產(chǎn)的控股企業(yè)，以及所評估的企業(yè)的評估前提為非持續(xù)經(jīng)營時，適宜用成本法進行評估。但由于運用成本法無法把握一個持續(xù)經(jīng)營企業(yè)價值的整體性，也難衡量企業(yè)各個單項資產(chǎn)間的工藝匹配以及有機組合因素可能產(chǎn)生出來的整合效應(yīng)。因而，在持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下，不宜單獨運用成本法進行價值評估。

收益法以預(yù)期的收益和折現(xiàn)率為基礎(chǔ)，因而對于目標(biāo)企業(yè)來說，如果目前的收益為正值，具有持續(xù)性，同時在收益期內(nèi)折現(xiàn)率能夠可靠的估計，則更適宜用收益法進行價值評估。通常，處于成長期和成熟期的企業(yè)收益具有上述特點，可用收益法?；谑找娣ǖ膽?yīng)用條件，有下述特點的企業(yè)不適合用收益法進行價值評估：處于困境中的企業(yè)、收益具有周期性特點的企業(yè)、擁有較多閑置資產(chǎn)的企業(yè)、經(jīng)營狀況不穩(wěn)定以及風(fēng)險問題難以合理衡量的私營企業(yè)。

市場法最大的優(yōu)點在于具有簡單、直觀便于理解、運用靈活的特點。尤其是當(dāng)目標(biāo)公司未來的收益難以做出詳盡的預(yù)測時，運用收益法進行評估顯然受到限制，而市場法受到的限制相對較小。此外，站在實務(wù)的角度上，市場法往往更為常用，或通常作為運用其他評估方法所獲得評估結(jié)果的驗證或參考。但是運用市場法評估企業(yè)價值也存在一定的局限性：首先，因為評估對象和參考企業(yè)所面臨的風(fēng)險和不確定性往往不盡相同，因而要找到

與評估對象絕對相同或者類似的可比企業(yè)難度較大；其次，對價值比率的調(diào)整是運用市場法及為關(guān)鍵的一步，這需要評估師有豐富的實踐經(jīng)驗和較強的技術(shù)能力。價值評估方法選擇的原則

價值評估方法的選擇不是主觀隨意、沒有規(guī)律可循的，無論是哪一種方法，評估的最終目的是相同的，殊途同歸的服務(wù)于市場交易和投資決策，因而各種方法之間有著內(nèi)在的聯(lián)系，結(jié)合前文對價值評估方法的比較分析，可以總結(jié)出企業(yè)價值評估方法選擇的一些原則：

4.1 依據(jù)相關(guān)準(zhǔn)則、規(guī)范的原則

企業(yè)價值評估的相關(guān)準(zhǔn)則和規(guī)范是由管理部門頒布的，具有一定的權(quán)威性和部分強制性。如在2005年4月1日實施的《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見書（試行）》二十三條中規(guī)定：“注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場法、和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評估基本方法”；第三十四條中指出：“以持續(xù)經(jīng)營為前提對企業(yè)進行評估時，成本法一般不應(yīng)當(dāng)作為唯一使用的評估方法”；第二十五條中指出：“注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)被評估企業(yè)成立時間的長短、歷史經(jīng)營情況，尤其是經(jīng)營和收益穩(wěn)定狀況、未來收益的可預(yù)測性，恰當(dāng)考慮收益法的適用性”。顯然，這些條款對選擇企業(yè)價值評估方法具有很強的指導(dǎo)意義。

4.2 借鑒共識性研究成果的原則

價值評估方法選擇的一些共識性研究成果是眾多研究人員共同努力的結(jié)果，是基于價值評估實踐的一些理論上的提煉，對于選擇合理的方法用于價值評估有較大的參考價值。如在涉及一個僅進行投資或僅擁有不動產(chǎn)的控股企業(yè)，或所評估的企業(yè)的評估前提為非持續(xù)經(jīng)營，應(yīng)該考慮采用成本法。以持續(xù)經(jīng)營為前提進行企業(yè)價值評估，不宜單獨使用成本法。在企業(yè)的初創(chuàng)期，經(jīng)營和收益狀況不穩(wěn)定，不宜采用成本法進行價值評估。一般來說，收益法更適宜于無形資產(chǎn)的價值評估。此外，如果企業(yè)處于成長期或成熟期，經(jīng)營、收益狀況穩(wěn)定并有充分的歷史資料為依據(jù)，能合理的預(yù)測企業(yè)的收益，這時采用收益法較好。在參考企業(yè)或交易案例的資料信息較完備、客觀時，從成本效率的角度來考慮，適合選擇市場法進行價值評估。

4.3 客觀、公正的原則

客觀性原則要求評估師在選擇價值評估方法的時候應(yīng)始終站在客觀的立場上，堅持以客觀事實為依據(jù)的科學(xué)態(tài)度，盡量避免用個人主觀臆斷來代替客觀實際，盡可能排除人為的主觀因素，擺脫利益沖突的影響，依據(jù)客觀的資料數(shù)據(jù)，進行科學(xué)的分析、判斷，選擇合理的方法。公正性原則要求評估人員客觀的闡明意見，不偏不倚的對待各利益主體?？陀^、公正這一原則不僅具有方法選擇上的指導(dǎo)意義，而且從評估人員素質(zhì)的角度對方法選擇做了要求。

4.4 成本效率的原則

評估機構(gòu)作為獨立的經(jīng)濟主體之一，也需要獲取利潤以促進企業(yè)的生存、發(fā)展，因而在評估方法選擇時，要考慮各種評估方法耗用的物質(zhì)資源、時間資源及人力資源，在法律、規(guī)范允許的范圍內(nèi)及滿足委托企業(yè)評估要求的前提下，力求提高效率、節(jié)約成本。只有如此，才能形成委托企業(yè)和評估機構(gòu)互動發(fā)展的雙贏模式，更有利于評估機構(gòu)增強自身實力，提高服務(wù)水平。

4.5 風(fēng)險防范的原則

企業(yè)價值評估的風(fēng)險可以界定為：“由于評估人員或者機構(gòu)在企業(yè)價值評估的過程中對目標(biāo)企業(yè)的價值作了不當(dāng)或錯誤的意見而產(chǎn)生的風(fēng)險”，根據(jù)這一定義，企業(yè)價值評估中的風(fēng)險可分為外部風(fēng)險和內(nèi)部風(fēng)險。外部風(fēng)險是指評估機構(gòu)的外部因素客觀上阻礙和干擾評估人員對被評估企業(yè)實施必要的和正常的評估過程而產(chǎn)生的風(fēng)險。內(nèi)部風(fēng)險是指由于評估機構(gòu)的內(nèi)部因素導(dǎo)致評估人員對擬評估企業(yè)的價值作了不當(dāng)或錯誤的意見而產(chǎn)生的風(fēng)險。顯然，企業(yè)價值評估方法的選擇作為價值評估中的一個環(huán)節(jié)，可能會由于方法選擇的不當(dāng)帶來評估風(fēng)險?；诖?，在選擇評估方法的時候要有強的風(fēng)險防范意識，綜合考慮各種因素，分析可能產(chǎn)生的評估風(fēng)險，做出客觀、合理的價值評估方法選擇。

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