第一篇：注冊(cè)物業(yè)管理師實(shí)務(wù)單選

實(shí)務(wù)單選

1． 物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)（）從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。A． 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 B． 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) C． 物業(yè)服務(wù)合同 D．物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

2． 物業(yè)管理企業(yè)的（）登記內(nèi)容包括：企業(yè)名稱的預(yù)先審核、公司地址、注冊(cè)資本、股東人數(shù)和法定代表人、公司人員和公司章程。A． 工商注冊(cè) B． 資質(zhì)申請(qǐng) C． 稅務(wù)注冊(cè)

D． 組織機(jī)構(gòu)代碼注冊(cè)

3． 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為（）。A． 甲、乙、丙級(jí) B． 一、二、三級(jí) C． 初、中、高級(jí) D． A、B、C級(jí)

4． 物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求是：按照（）設(shè)置，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理，分工協(xié)作，力求精干、高效、靈活。A． 組織規(guī)模 B． 組織任務(wù) C． 組織名稱 D． 規(guī)模和任務(wù)

5． 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按最低等級(jí)核定，并設(shè)（）年的暫定期。A． 半 B． 一 C． 二 D． 三

6． 物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起（）天內(nèi)，向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。A． 10 B． 20 C． 30 D． 60 7． 企業(yè)各職能機(jī)構(gòu)職責(zé)由各企業(yè)按（）設(shè)定。A． 自身需求 B． 有關(guān)規(guī)定 C． 領(lǐng)導(dǎo)要求 D． 同行的經(jīng)驗(yàn)

8． 省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)（）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。A． 一級(jí) B． 二級(jí) C． 三級(jí)

D． 四級(jí) 參考答案：

1．C 2．A 3．B 4．D 5．B 6．C 7．A 8．B 9．()是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種交易方式。A． 物業(yè)管理投標(biāo) B． 物業(yè)管理企業(yè)選聘 C． 物業(yè)管理招標(biāo) D． 物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)標(biāo)

10． 物業(yè)管理招標(biāo)由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)（），制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件。A． 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用 B． 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) C． 物業(yè)服務(wù)合同 D． 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

11． 物業(yè)管理招標(biāo)是由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競(jìng)投，從中選擇（）的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。A． 最符合條件 B． 服務(wù)費(fèi)用最低 C． 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)最高 D． 性價(jià)比最高

12． 物業(yè)管理投標(biāo)，是對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指（）的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競(jìng)爭的行為。A． 具有相應(yīng)資質(zhì) B． 符合招標(biāo)文件 C． 被指定參加 D． 由上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)推薦

13． 根據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為（）兩大類招標(biāo)。A． 住宅項(xiàng)目與寫字樓項(xiàng)目 B． 住宅項(xiàng)目與商業(yè)項(xiàng)目 C． 商業(yè)項(xiàng)目與非商業(yè)項(xiàng)目 D． 住宅項(xiàng)目與非住宅項(xiàng)目

14． 物業(yè)管理招標(biāo)的方式包括（）。A． 公開招標(biāo)與邀請(qǐng)招標(biāo) B． 公開招標(biāo)與非公開招標(biāo) C． 協(xié)議招標(biāo)與邀請(qǐng)招標(biāo)

D． 住宅項(xiàng)目招標(biāo)與非住宅項(xiàng)目招標(biāo)

15． 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則是：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)依法組織實(shí)施，招標(biāo)投標(biāo)過程應(yīng)（）。

A． 公開、合理、平等 B． 公開、公平、合理 C． 公開、合理、公正 D． 公開、公平、公正

16． 物業(yè)管理投標(biāo)的條件：必須符合（）規(guī)定的要求。A． 資質(zhì)管理

B． 法律法規(guī)和招標(biāo)方 C． 法律法規(guī)

D． 資質(zhì)管理和招標(biāo)方

17． 根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的方式可以將物業(yè)而管理招標(biāo)分為（）A． 公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)

B． 全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)和顧問項(xiàng)目招標(biāo)

C． 整體物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)和單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo) D． 全方位服務(wù)型管理和顧問服務(wù)型管理

18． 公開招標(biāo)的主要特點(diǎn)是招標(biāo)人以公開的方式邀請(qǐng)（）的法人組織參與投標(biāo)，招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開，評(píng)選條件及程序是預(yù)先設(shè)定的，且不允許在程序啟動(dòng)后單方面變更。A． 確定 B． 3~5家 C． 符合要求 D．不確定

19． 按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)（）批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

A． 業(yè)主委員會(huì) B． 招標(biāo)方

C． 物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 D． 建設(shè)單位 參考答案：

1．C 2．D 3．A 4．B 5．D 6．A 7．D 8．B 9．B 10．D 11．C 20． 要約是指一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所做出希望與其訂立合同的意思表示。下列行為屬于要約的是（）： A． 標(biāo)價(jià) B． 投標(biāo) C． 招標(biāo) D． 拍賣廣告

21． 合同是當(dāng)事人之間意思表示一致的結(jié)果。合同的訂立，必須經(jīng)過（）兩個(gè)階段。A． 邀請(qǐng)要約、承諾 B． 要約、反要約 C． 要約、承諾

D． 邀請(qǐng)要約、反要約

22． 物業(yè)管理合同是一個(gè)綜合的概念，它是指物業(yè)管理當(dāng)事人之間就（）所達(dá)成的具有法律效力的協(xié)議或契約。A． 權(quán)利義務(wù)

B． 物業(yè)管理的核心內(nèi)容 C． 物業(yè)服務(wù)范圍

D． 物業(yè)管理的服務(wù)費(fèi)用

23． 《中華人民共和國合同法》第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式?！逼渲械钠渌问街饕感袨楹贤问剑簿褪峭ǔＨ藗兯f的（）合同。A． 書面合同

B． 口頭合同 C． 事實(shí)合同 D． 其他合同

24．（）是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)管理企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。A． 物業(yè)服務(wù)合同 B． 前期物業(yè)服務(wù)合同 C． 業(yè)主公約 D． 早期介入?yún)f(xié)議

25． 下列哪項(xiàng)不屬于前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容：（）A． 共用部位的承接驗(yàn)收內(nèi)容 B． 共用設(shè)施設(shè)備的承接要收標(biāo)準(zhǔn) C． 業(yè)主自用部位的承接驗(yàn)收

D． 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收

26．（）是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)）之間就物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動(dòng)所達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。A． 物業(yè)服務(wù)合同 B． 前期物業(yè)服務(wù)合同 C． 業(yè)主公約 D． 早期介入合同

27．（）是指由業(yè)主大會(huì)制定，全體業(yè)主承諾，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，用以指導(dǎo)、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)管理者權(quán)利義務(wù)的行為守則，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)則。A． 物業(yè)服務(wù)合同 B． 前期物業(yè)服務(wù)合同 C． 業(yè)主公約 D． 早期介入合同

28． 物業(yè)入住階段，下列哪項(xiàng)應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)通過張貼、資料發(fā)放、社區(qū)論壇、墻報(bào)宣傳等多種形式向業(yè)主廣泛宣傳，力求家喻戶曉（）。A． 業(yè)主臨時(shí)公約 B． 業(yè)主公約 C． 物業(yè)服務(wù)合同 D． 前期物業(yè)服務(wù)合同

29． 前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容是通過合同條款反映的（）之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。A． 招標(biāo)機(jī)構(gòu)與物業(yè)故案例企業(yè) B． 建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè) C． 政府主管部門與物業(yè)管理企業(yè) D． 使用人與物業(yè)管理企業(yè) 參考答案：

1．B 2．C 3．A 4．C 5．B 6．C 7．A 8．C 9．A 10．B 30．()是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要，引入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)。A． 前期管理 B． 早期介入

C． 物業(yè)管理咨詢 D． 項(xiàng)目的可行性研究

31． 下列哪個(gè)階段不屬于早期介入階段：（）。A． 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 B． 建設(shè)單位 C． 銷售階段

D． 物業(yè)承接查驗(yàn)階段

32． 下列屬于物業(yè)管理早期介入中規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的內(nèi)容是：（）。A． 根據(jù)規(guī)劃和配套確定設(shè)施設(shè)備的型號(hào)

B． 就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議 C． 根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)而管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) D． 設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致的物業(yè)管理方案 33． 物業(yè)管理企業(yè)參與（），主要是為了掌握驗(yàn)收情況，收集存在的工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為下一步物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備。A． 竣工驗(yàn)收

B． 公共設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收 C． 前期物業(yè)管理 D． 日常物業(yè)管理

34． 早期介入服務(wù)的對(duì)象是（），并根據(jù)雙方約定支付早期介入服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。A． 施工單位 B． 建設(shè)單位 C． 業(yè)主大會(huì) D． 業(yè)主委員會(huì)

35． 下列不屬于物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作內(nèi)容的是：（）A． 管理資源的完善與優(yōu)化 B． 管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善 C． 擬定維修資金年度使用計(jì)劃 D． 確定物業(yè)管理單項(xiàng)服務(wù)的分包

36． 前期管理階段的經(jīng)營收支一般呈現(xiàn)（）狀態(tài)。A． 收入多、支出多、收支平衡和盈利 B． 收入少、支出多、收支不平衡和虧損 C． 收入多、支出少、收支不平衡和盈利 D． 收入少、支出多、收支平衡和盈利 參考答案：

1．B 2．D 3．B 4．A 5．B 6．C 7．B 37． 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)新接管物業(yè)項(xiàng)目的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的接管驗(yàn)收通常稱為（）。A． 前期管理

B． 物業(yè)的承接查驗(yàn) C． 早期介入

D． 工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收

38．（）是通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗(yàn)被查驗(yàn)對(duì)象的安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性、你、安全性等。A． 檢測(cè)查驗(yàn)

B． 使用查驗(yàn) C． 試驗(yàn)查驗(yàn) D． 觀感查驗(yàn)

39． 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)不同于新建物業(yè)的承接查驗(yàn)，其承接查驗(yàn)內(nèi)容、重點(diǎn)都有一定區(qū)別。下列不屬于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作的是：（）A． 分析是否符合承接查驗(yàn)條件 B． 成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組

C． 與建設(shè)單位共同開展查驗(yàn)工作 D． 準(zhǔn)備資料和工具

40． 新建物業(yè)的物業(yè)管理工作移交中，移交方為該物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位，承接方為：（）A． 物業(yè)管理企業(yè) B． 業(yè)主大會(huì)

C． 社區(qū)居民委員會(huì)

D． 建設(shè)單位行政主管部門

41．物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作移交，如承接的部分物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂（），明確具體的保修項(xiàng)目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問題的處理情況。

Ａ．保修協(xié)議 B． 驗(yàn)收協(xié)議

Ｃ．移交清單 Ｄ·移交協(xié)議 參考答案：

1．B 2．B 3．C 4．A 5．D 42．（）是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時(shí)物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)手續(xù)的過程。

Ａ早期介入 B．物業(yè)入住

Ｃ．前期管理 Ｄ．承接查驗(yàn)

43．在物業(yè)辦理入住手續(xù)時(shí)，（）工作辦理完成后，標(biāo)志著業(yè)主入住過程完結(jié)。Ａ．交納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)

Ｂ．領(lǐng)取《業(yè)主（住戶）手冊(cè)》等相關(guān)文件資料 Ｃ．領(lǐng)取房屋鑰匙

Ｄ．簽訂委托協(xié)議，交納相關(guān)費(fèi)用 44．在物業(yè)辦理入住手續(xù)階段，建設(shè)單位或物業(yè)管理單位陪同業(yè)主一起驗(yàn)收其名下的物業(yè)，登記水、電、氣表起始數(shù)、房屋驗(yàn)收情況，購房合同雙方應(yīng)在（）上簽字確認(rèn)。

Ａ．《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》 B．《物業(yè)驗(yàn)收須知》 Ｃ．《住宅質(zhì)量保證書》 Ｄ·《業(yè)主（住戶）手冊(cè)》 45．．驗(yàn)房驗(yàn)收不合格的部分，物業(yè)管理單位應(yīng)協(xié)助業(yè)主敦促建設(shè)單位進(jìn)行工程不合格整改、質(zhì)量返修等工作。發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問題，建議采取的辦法是：（）

Ａ．向建設(shè)單位辦理退房手續(xù)

Ｂ．暫不發(fā)放鑰匙

Ｃ．向行業(yè)主管部門反映 Ｄ．由業(yè)主自行解決

46．物業(yè)管理單位實(shí)施裝飾裝修管理的依據(jù)主要是（）以及國家和地方的其他規(guī)定。

Ａ．《住宅使用說明書》

Ｂ．建設(shè)部110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》

Ｃ．《業(yè)主（住戶）手冊(cè)》

Ｄ．《業(yè)主公約》

47．在物業(yè)裝飾裝修之前，目前較為通常的做法是由物業(yè)管理單位和裝修人應(yīng)簽訂（），約定物業(yè)裝飾裝修管理相關(guān)事項(xiàng)。A．《業(yè)主公約》

Ｂ．《前期物業(yè)管理協(xié)議》

Ｃ．《物業(yè)驗(yàn)收須知》

Ｄ．《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》

48．物業(yè)管理單位應(yīng)詳細(xì)核查裝飾裝修申請(qǐng)登記表中的裝修內(nèi)容，下述哪些行為在物業(yè)管理單位允許動(dòng)工范圍內(nèi)：（）

Ａ變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)

Ｂ．?dāng)U大承重墻上原有的門窗尺寸

Ｃ．拆改供暖管道和設(shè)施

Ｄ．在正常負(fù)荷范圍內(nèi)增加室內(nèi)隔墻數(shù)量 49．物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)（）倍的罰款。Ａ．2～３ B．１～２ C．3～4 Ｄ．４～５

50．在進(jìn)行裝修管理服務(wù)時(shí)，下列不屬于重點(diǎn)檢查的裝飾裝修項(xiàng)目是：（）

Ａ．有無變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)

Ｂ．地板磚的品牌和顏色

Ｃ．有無將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間

Ｄ．有無拆改供暖管道和設(shè)施

51．物業(yè)裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業(yè)管理單位對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為的報(bào)告后，未及時(shí)處理，玩忽職守的，依法給予（）。Ａ罰款

Ｂ．停職檢查 Ｃ．行政處分 Ｄ．行政拘留 52．垃圾清運(yùn)費(fèi)是指裝飾裝修工程產(chǎn)生垃圾的管理和清運(yùn)費(fèi)用。如對(duì)于裝修垃圾業(yè)主按照要求管理并自行清運(yùn)，則該費(fèi)用可免予繳納。否則，裝修人應(yīng)向物業(yè)管理單位繳納該費(fèi)用，裝修垃圾由（）代為清運(yùn)。Ａ．物業(yè)管理單位 Ｂ．環(huán)衛(wèi)部門 Ｃ．行政主管部門

Ｄ．居委會(huì)

一

54．因裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電物品毀壞等，（）應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。

Ａ．物業(yè)管理單位 Ｂ．建設(shè)單位

Ｃ．行政主管部門 Ｄ．裝修人

55．裝修人裝飾裝修活動(dòng)侵占公共空間，對(duì)公共部位和設(shè)施造成損害的，（）可以責(zé)令其改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

Ａ．城市房地產(chǎn)行政主管部門 Ｂ．物業(yè)管理單位

Ｃ．建設(shè)單位 Ｄ．街道辦事處

56． 未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)中搭建建筑物、構(gòu)筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的，由城市規(guī)劃行政主管部門按照（）及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定處罰。

Ａ．《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》

Ｂ．《城市規(guī)劃法》

Ｃ．《物業(yè)管理?xiàng)l例》

Ｄ．《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》

參考答案：

1．B 2．C 3．A 4．B 5．B 6．D 7．D 8．A 9．B 10．C 11．A 12．D 13．A 14．B 第七章房屋及設(shè)備設(shè)施管理 57．（）是指完好房屋與基本完好房屋建筑面積之和占房屋總建筑面積的百分比。Ａ．房屋完好率 Ｂ．危房率

Ｃ．房屋基本完好率 Ｄ．設(shè)備設(shè)施完好率

58．房屋完好等級(jí)的評(píng)定方法是根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好及損壞程度進(jìn)行的，通常把房屋的完損等級(jí)分為以下哪５類：（）Ａ．精品房、一般完好房、輕微損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房 Ｂ．精品房、完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房 Ｃ．完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房 Ｄ．完好房、基本完好房、輕微損壞房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房 59．物業(yè)的供電種類按供電方式分為（）

Ａ．單回路供電和多回路供電

Ｂ．高壓供電和低壓供電

Ｃ．無自備電源和有自備電源供電

Ｄ．長期供電和臨時(shí)供電

60．根據(jù)有關(guān)規(guī)定，電梯每（）要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行檢驗(yàn)合格才能繼續(xù)使用。Ａ．半年 Ｂ．兩年

Ｃ．一年 Ｄ．九個(gè)月

61．消防加壓水泵、正壓送風(fēng)、排煙風(fēng)機(jī)試啟動(dòng)應(yīng)多長時(shí)間一次：（）Ａ．每半月 Ｂ．每季度 Ｃ．每年 Ｄ．每月 62．．（）是測(cè)試消防設(shè)備的有效手段，它不僅能全面測(cè)試消防設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和隱患，還可以訓(xùn)練操作人員避免實(shí)際發(fā)生火警時(shí)由于緊張而產(chǎn)生錯(cuò)誤的判斷和操作失當(dāng)。Ａ．建立消防設(shè)備巡視、檢查、測(cè)試制度 Ｂ．消防演習(xí)

Ｃ．配備消防設(shè)施主管人員

Ｄ．建立消防設(shè)備、設(shè)施技術(shù)檔案 63．常見電梯按用途分為：（）

Ａ．乘客電梯、載貨電梯和客貨梯

Ｂ．直流電梯、交流電梯

Ｃ．單機(jī)控制電梯、集選控制電梯

Ｄ．運(yùn)行梯和高峰梯

64．房屋及設(shè)備設(shè)施管理的基本要求是：做好房屋及設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)工作，充分發(fā)揮設(shè)備功能，有效延長設(shè)備設(shè)施的（），并自始至終把安全管理工作放在最重要的位置上。Ａ．使用功能 Ｂ．技術(shù)壽命 Ｃ．使用壽命 Ｄ．技術(shù)更新 65．（）是一種主動(dòng)的具有預(yù)防作用的維修策略，是物業(yè)管理應(yīng)提倡的主要維修養(yǎng)護(hù)方式。Ａ．緊急搶修 B．預(yù)防性維修 Ｃ．事后維修 Ｄ．大、中修

66．在設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理中，（）是一種最經(jīng)濟(jì)的節(jié)能方式 A．經(jīng)常進(jìn)行技術(shù)改造

Ｂ．對(duì)設(shè)備的及時(shí)更新

Ｃ．根據(jù)實(shí)際情況減少使用時(shí)間

Ｄ．采用管理手段節(jié)能降耗 參考答案：

1．A 2．C 3．B 4．C 5．D 6．B 7．A 8．C 9．B 10．D 67．清潔衛(wèi)生服務(wù)管理的基本方法，大致可分為（）兩大類。Ａ．外包管理及自行作業(yè)

Ｂ．戶內(nèi)有償清潔及公區(qū)日常保潔

Ｃ．垃圾分類收集及統(tǒng)一存放管理

Ｄ．專業(yè)化服務(wù)及提供差異化服務(wù)

68．對(duì)于校園布局緊湊、人員活動(dòng)較多的區(qū)域如教學(xué)樓、學(xué)生及教職工生活區(qū)、實(shí)驗(yàn)樓、辦公樓等場(chǎng)所等，應(yīng)采用（）管理。Ａ．精品式

Ｂ．自然式 Ｃ．放養(yǎng)式 Ｄ．間歇式

69．下列消滅白蚊的方法中屬于藥殺法的是：（）

Ａ．根據(jù)蟻路、空氣孔、分飛孔及兵蟻、工蟻的分布等判斷找出蟻巢后將其挖除的辦法 Ｂ．通過在白蟻蛀食的食物中或在白蟻主要出入的蟻路中噴入白蟻藥物，使出入的白蟻身體粘上白蟻藥粉，藥粉通過相互傳染傳遞給其他白蟻，導(dǎo)致整巢白蟻中毒死亡 Ｃ．通過藥物和燈光兩種方法誘殺

Ｄ．利用白蟻的無敵或病菌對(duì)白蟻進(jìn)行生物滅殺 70．下列屬于綠化的日常管理內(nèi)容的是：（）

Ａ．草坪翻新與補(bǔ)植、綠籬翻新補(bǔ)植、林下綠地改造、園林建筑小品翻新、花壇植物更換等 Ｂ．澆水、修剪造型、施肥、中耕除草、病蟲害防治、綠化保潔等 Ｃ．苗圃花木種植及工程苗木種植

Ｄ．節(jié)假日或喜慶等特殊場(chǎng)合對(duì)小區(qū)公共區(qū)域或會(huì)議場(chǎng)所等進(jìn)行花木裝飾等布置

71．針對(duì)大型公共物業(yè)綠化的特點(diǎn)，在進(jìn)行綠化管理時(shí)必須注意的問題不包括下列哪項(xiàng)：（）

Ａ．不宜使用帶刺、有毒、易斷的綠化植物 Ｂ．不宜使用果樹或大花植物作綠化

Ｃ．植物養(yǎng)護(hù)應(yīng)注重對(duì)綠地的圍護(hù)，避免人為因素造成植物損壞 Ｄ．不直使用大喬木作綠化

72．日常綠化管理的方法包括：建立健全綠化管理制度，明確日常綠化（）。Ａ．基本內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

B ．檢查內(nèi)容與檢查重點(diǎn) Ｃ．基本要求和針對(duì)性要求 D．標(biāo)準(zhǔn)和要求

73．草坪檢查重點(diǎn)內(nèi)容不包括：（）

Ａ．施肥、淋水是否合理 B．表面平整度、禿斑 Ｃ．病蟲害情況 Ｄ．修剪是否及時(shí)

74．工廠綠化植物受周圍環(huán)境影響較大，其植物綠化功能以（）為主，在植物選用上多選用生長快、成活率高、抗性強(qiáng)的樹種。

Ａ．莊嚴(yán)

B．優(yōu)雅

Ｃ．舒適 Ｄ．環(huán)保 參考答案：

1．A

2．A

3．B

4．B

5．D

6．B

7．C

8．D 75．（）是物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助政府相關(guān)部門，為維護(hù)公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服務(wù)活動(dòng)。Ａ．公共安全防范管理服務(wù) B．車輛停放服務(wù)

Ｃ．物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范 Ｄ．物業(yè)裝修管理服務(wù)

76．物業(yè)管理項(xiàng)目的義務(wù)消防隊(duì)由（）組成，可分為指揮組、通信組、警戒組、設(shè)備組、滅火組和救援組等。

Ａ．項(xiàng)目的操作層職員

B． 項(xiàng)目的管理層職員

Ｃ．項(xiàng)目的全體員工 D．項(xiàng)目全體安防人員

77．消防工作的指導(dǎo)原則是：（）Ａ．安全第一，預(yù)防為主 Ｂ．預(yù)防為主，防消結(jié)合 Ｃ．不顧一切，滅火為主 Ｄ．安全第一．財(cái)產(chǎn)第二

78．物業(yè)管理治安防范管理中遇有違法犯罪分子正在進(jìn)行盜竊、搶 劫、行兇、縱火等違法犯罪活動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即報(bào)警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止，并采取積極措施予以搶救、排險(xiǎn)，盡量減少損失。對(duì)于已發(fā)生的案件，應(yīng)（），以便公安機(jī)關(guān)進(jìn)行偵查破案。Ａ．做好現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)工作 Ｂ．做好轄區(qū)客戶的安撫工作 Ｃ．盡量封鎖信息以免誤傳 Ｄ．積極主動(dòng)開展現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查

79．消防安全檢查應(yīng)作為一項(xiàng)長期性、經(jīng)常性的工作常抓不懈。在消防安全檢查組織形式上可采取（）的方法。

A．日常檢查和重要部位檢查、專職部門檢查和各部門的互查相結(jié)合 Ｂ．日常檢查和重點(diǎn)檢查、全面檢查與抽樣檢查相結(jié)合 Ｃ．日常檢查和重點(diǎn)檢查、人工檢查與自動(dòng)檢查相結(jié)合

Ｄ．全面檢查和日常檢查、專職部門檢查和各部門的自查相結(jié)合

80．在消防裝備的維護(hù)管理中，對(duì)配置在各項(xiàng)目的消防器材要實(shí)行定期統(tǒng)計(jì)制度，（）應(yīng)作一次全面統(tǒng)計(jì)工作，以保證項(xiàng)目配備的消防器材完整、齊全。Ａ．每半年 B．每年 Ｃ．每季 Ｄ．每月

81．消防器材的配置應(yīng)結(jié)合物業(yè)的火災(zāi)危險(xiǎn)性，易燃易爆物品特點(diǎn) 進(jìn)行合理的配置，一般在高層和超高層物業(yè)每層樓放置的消防栓（箱）內(nèi)應(yīng)配置（）瓶滅火器。Ａ．1 Ｂ．２ C．3 Ｄ．４

82．消防器材的配置應(yīng)結(jié)合物業(yè)的火災(zāi)危險(xiǎn)性，易燃易爆物品特點(diǎn)進(jìn)行合理的配置，一般在住宅區(qū)內(nèi)，多層建筑中每層樓的消防栓（箱）內(nèi)均配置（）瓶滅火器。A．1 B．2 C．3 D．4 83．在消防裝備的維護(hù)管理中，對(duì)?，F(xiàn)消防裝備應(yīng)定期檢查，至少（）進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)破損、泄漏、變形或工作壓力不夠時(shí)，應(yīng)對(duì)器材進(jìn)行維修和調(diào)換申購，以防發(fā)生事故。A．每周 B．每月 C．每季 D．每年 參考答案：

1．A

2．C

3．B

4．A

5．B

6．D

7．D

8．B

9．B 84．（）是物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)過程中突然發(fā)生的，可能對(duì)服務(wù)對(duì)象、物業(yè)管理企業(yè)和公 眾產(chǎn)生危害，需要立即處理的事件。Ａ．物業(yè)管理緊急事件 Ｂ．風(fēng)險(xiǎn)

Ｃ．物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn) Ｄ．緊急避險(xiǎn)

85．物業(yè)管理企業(yè)在處理火警時(shí)首先要確認(rèn)和了解起火的（）、范圍和程度。

Ａ．位置 Ｂ．原因

Ｃ．時(shí)間 Ｄ．材料

86．易燃?xì)怏w泄漏時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)立即通知（）。

Ａ．業(yè)主

B．醫(yī)療急救單位

Ｃ．燃?xì)夤?Ｄ．公安消防機(jī)關(guān)

87．物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)過程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的（順導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的意外損失。

Ａ．不可抗力

Ｂ．業(yè)主、使用人原因 Ｃ．自然、社會(huì)因素 Ｄ．開發(fā)建設(shè)單位的原因

88．下列屬于前期物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的是：（）

Ａ．管理費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn)

Ｂ．合同風(fēng)險(xiǎn)

Ｃ．管理項(xiàng)目外包存在的風(fēng)險(xiǎn)

D．物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來的風(fēng)險(xiǎn) 參考答案：

1．A

2．A

3．C

4．C

5．B 89．（）是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。Ａ．物業(yè)管理企業(yè)收入 Ｂ．物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入 Ｃ．物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營收入

Ｄ．物業(yè)管理企業(yè)總收入 90．（）是指物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入。

Ａ．物業(yè)管理企業(yè)收入

Ｂ．物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入

Ｃ．物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入

Ｄ．物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)收入

91．（）是指物業(yè)管理企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入。

Ａ．物業(yè)管理企業(yè)收入

Ｂ．物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入

Ｃ．物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入

Ｄ．物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)收入 92．（）是指在一獨(dú)立行使管理權(quán)的基層物業(yè)管理單位內(nèi)，獨(dú)立核算的財(cái)務(wù)主體所進(jìn)行的以物業(yè)服務(wù)費(fèi)為主要對(duì)象的費(fèi)用計(jì)劃、編制、控制、使用及管理和分析的財(cái)務(wù)活動(dòng)。

Ａ．物業(yè)管理項(xiàng)目預(yù)算管理 Ｂ．物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理

Ｃ．物業(yè)管理項(xiàng)目資產(chǎn)管理 D．物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理

93．（）是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

Ａ．物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制 Ｂ．物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制

Ｃ．物業(yè)服務(wù)管理傭金制 Ｄ．物業(yè)服務(wù)費(fèi)用分成制

94．物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由（）享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

Ａ．業(yè)主大會(huì) B．物業(yè)管理企業(yè)

Ｃ．業(yè)主委員會(huì) Ｄ．建設(shè)單位

95．物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算方法是以（）即可得出單位面積物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

Ａ．物業(yè)服務(wù)支出總額除以該物業(yè)總建筑面積

Ｂ．物業(yè)服務(wù)支出總額除以該物業(yè)可收費(fèi)總建筑面積

Ｃ．物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額除以該物業(yè)總建筑面積

Ｄ．物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額除以該物業(yè)可收費(fèi)總建筑面積

96．物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金屬于（）所有。

Ａ．全體業(yè)主 Ｂ．行業(yè)主管

Ｃ．物業(yè)管理單位 Ｄ．建設(shè)單位

97．物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及（）。

Ａ．補(bǔ)貼收入 B．其他經(jīng)營凈收益

Ｃ．政策性補(bǔ)貼收入 Ｄ．其他業(yè)務(wù)利潤

98．下列屬于物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的特征的是：（）

Ａ．缺乏一般會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)管理的形式、手段、方法的基本形 Ｂ．項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理受物業(yè)管理企業(yè)的行政管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo) Ｃ．物業(yè)管理企業(yè)不得隨意調(diào)集、挪用和將服務(wù)費(fèi)據(jù)為己有

Ｄ．包干制條件下業(yè)主有直接干預(yù)物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)工作的權(quán)

99．收入的編制方式通常是根據(jù)：（）

Ａ物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額和物業(yè)可收費(fèi)總建筑面積

Ｂ．物業(yè)服務(wù)支出（成本）總額和預(yù)計(jì)利潤

Ｃ．收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（單位時(shí)間費(fèi)率形式）和物業(yè)總建筑面積 Ｄ．收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（單位時(shí)間費(fèi)率形式）和可收費(fèi)的管理面積

100．下列關(guān)于專項(xiàng)維修資金的敘述不正確的是：（）

Ａ．可用于購買國債

Ｂ．業(yè)主大會(huì)成立后，維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審定后實(shí)施

Ｃ．專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有

Ｄ．業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修資金予以退還，不隨房

屋所有權(quán)同時(shí)過戶

101．業(yè)主大會(huì)成立后，維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)（）審定后實(shí)施。

Ａ．售房單位 Ｂ．業(yè)主大會(huì)

Ｃ．房地產(chǎn)行政主管部門 Ｄ．業(yè)主委員會(huì)

參考答案：

1．B

2．C

3．D

4．B

5．A

6．B

7．D

8．A

9．A

10．B 11．D

12．D

13．B 102．物業(yè)承接查驗(yàn)期的檔案收集內(nèi)容主要是被承接查驗(yàn)物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備的權(quán)屬、技術(shù)和驗(yàn)收文件，一般稱為（）。Ａ．物業(yè)基礎(chǔ)資料檔案 Ｂ．物業(yè)圖紙資料檔案 Ｃ．物業(yè)技術(shù)資料檔案 Ｄ．物業(yè)日常管理檔案

103．電子媒體檔案一般分為兩類，一類是保存于電腦硬盤的文字和圖形圖像資料，另一類是閉路視頻監(jiān)控設(shè)備產(chǎn)生的錄像資料。新的監(jiān)控設(shè)備已將二者合一為（）形式存貯。

Ａ。數(shù)字 Ｂ．錄像磁帶 Ｃ．硬盤數(shù)位 Ｄ．磁帶

104．房屋共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的檢測(cè)、檢修與運(yùn)行記錄檔案，在分析房屋本體安全、設(shè)備運(yùn)行狀況和事故分析中有時(shí)起十分關(guān)鍵性的作用，因此這類檔案的真實(shí)性和保存期限一般不能低于設(shè)備的使用年限（）倍。A． 1 Ｂ．２ Ｃ．３

Ｄ．４

105．（）是指利用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)信息手段，將物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員的基本情況，經(jīng)營業(yè)績，經(jīng)營中違規(guī)、違法劣跡及受到的處罰等按規(guī)定格式進(jìn)行記錄，并向社會(huì)公示、接受社會(huì)監(jiān)督的信用信息管理系統(tǒng)。A． 物業(yè)管理企業(yè)信用檔案 Ｂ．物業(yè)管理企業(yè)信息檔案 Ｃ．物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營檔案 Ｄ．物業(yè)管理企業(yè)業(yè)績檔案

106． 物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的建立范圍是所有（）等執(zhí)（從）業(yè)人員。A． 物業(yè)管理企業(yè) Ｂ．物業(yè)管理師 Ｃ．物業(yè)管理經(jīng)理

Ｄ．物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理師

107．物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的目標(biāo)是以物業(yè)管理電子政務(wù)系統(tǒng)、（）自律管理系統(tǒng)和企業(yè)經(jīng)營管理系統(tǒng)為基礎(chǔ)，形成覆蓋物業(yè)管理行業(yè)所有企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員的信用檔案系統(tǒng)，并通過中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)實(shí)現(xiàn)各級(jí)物業(yè)管理行政主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站的互聯(lián)互通。

Ａ．政府部門

Ｂ．物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì) Ｃ．物業(yè)管理企業(yè) Ｄ．執(zhí)（從）業(yè)人員

108．物業(yè)管理企業(yè)信用檔案投訴信息轉(zhuǎn)給被投訴企業(yè)后，被投訴企業(yè)應(yīng)在（）天內(nèi)將處理意見反饋給信用檔案管理部門，反饋意見應(yīng)由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門簽章。無正當(dāng)理由不按期反饋的，可作（從）業(yè)人員的信用檔案并進(jìn)行公示。Ａ．３ Ｂ．１０ Ｃ．１５ Ｄ．３０ 109．（）期物業(yè)管理檔案收集范圍較為明確，主要是權(quán)屬資料檔案、技術(shù)資料檔案和驗(yàn)收文件檔案，檔案收集的索取對(duì)象較單一，主要是建設(shè)單位。A．物業(yè)入住

Ｂ．物業(yè)承接查驗(yàn) C．日常物業(yè)管理 Ｄ．早期介入

110．小區(qū)及共用設(shè)施清潔服務(wù)記錄是（）的收集范圍 Ａ．物業(yè)運(yùn)行記錄檔案 Ｂ．物業(yè)服務(wù)記錄檔案

Ｃ．物業(yè)管理公司行政管理檔案 Ｄ．物業(yè)維修維護(hù)記錄檔案

參考答案：

1．A

2．C

3．B

4．A

5．D

6．B

7．C

8．B

9．B 111．物業(yè)管理企業(yè)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的數(shù)量較多且分布較散，所管物業(yè)類型結(jié)構(gòu)復(fù)雜，員工整體素質(zhì)較高，培訓(xùn)資源比較充裕，宜建立（）級(jí)培訓(xùn)體系。Ａ．－ B．二 Ｃ．三 Ｄ．四

112．物業(yè)管理企業(yè)員工集中，且培訓(xùn)資源較緊缺，宜建立（）級(jí)培訓(xùn)體系。Ａ．－ B．二 Ｃ．三 Ｄ．四 113．（）主要是根據(jù)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)、企業(yè)人力資源規(guī)劃、員工績效考核結(jié)果和本企業(yè)實(shí)際情況等制定。Ａ．專題培訓(xùn)計(jì)劃 Ｂ．晉升培訓(xùn)計(jì)劃 Ｃ．外派培訓(xùn)計(jì)劃 Ｄ．年度培訓(xùn)計(jì)劃 114．（）培訓(xùn)體系有利于企業(yè)培訓(xùn)資源的充分利用，有利于統(tǒng)一公司的培訓(xùn)斥準(zhǔn)和培訓(xùn)要求，有利于降低培訓(xùn)成本。但其針對(duì)性相對(duì)較差。Ａ．一級(jí) B． 二級(jí) Ｃ．三級(jí) Ｄ．四級(jí) 115．（）是對(duì)新員工在試用期內(nèi)，在崗位進(jìn)行的基本操作技能的培訓(xùn)，以使新員工了解和掌握所在崗位工作的具體要求。Ａ．入職培訓(xùn) Ｂ．能力培訓(xùn) Ｃ．職前培訓(xùn) Ｄ．試用培訓(xùn)

116．企業(yè)要根據(jù)外部環(huán)境的變化，從內(nèi)部管理的角度，選擇和調(diào)整適合企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的（），并在實(shí)施過程中根據(jù)需要隨時(shí)調(diào)整。Ａ．薪酬標(biāo)準(zhǔn) Ｂ．薪酬制度 Ｃ．薪酬計(jì)劃 Ｄ．薪酬結(jié)構(gòu)

117．考慮到物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人工作業(yè)績和（）的考核可設(shè)定相應(yīng)指標(biāo)體系等，通過定量考核與定性考核相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的綜合評(píng)定。Ａ．個(gè)人素質(zhì) Ｂ．業(yè)務(wù)能力 Ｃ．個(gè)人品質(zhì) Ｄ．團(tuán)隊(duì)意識(shí) 118．（）是指員工要求離開現(xiàn)任職位，與企業(yè)解除勞動(dòng)合同，退出企業(yè)工作的人事調(diào)整活動(dòng)。

Ａ．辭職辭退

Ｂ．辭退 C．資遣 Ｄ．解聘 119．（）是企業(yè)因故提出與員工終止勞動(dòng)合同的一項(xiàng)人事調(diào)整活動(dòng)。它不是員工過錯(cuò)造成的。Ａ．辭退 Ｂ．辭職 Ｃ．資遣 Ｄ．內(nèi)退 參考答案：

1．B

2．A

3．D

4．A

5．D

6．D

7．B

8．A

9．C 120．測(cè)量客戶滿意的方法包括：建立受理系統(tǒng)、客戶滿意調(diào)研、（）、競(jìng)爭者分析等。A．客戶不滿意調(diào)研 Ｂ．客戶不滿意分析 C．客戶滿意分析 Ｄ．失去客戶分析

121．下列不屬于物業(yè)而企業(yè)與業(yè)主、物業(yè)使用人的溝通交流內(nèi)容的是：（）。A．法規(guī)監(jiān)督、行政管理服務(wù)方面的溝通交流 B．物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)、規(guī)定和要求的詢問與答復(fù) C．物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)的宣傳與溝通 D．物業(yè)管理的投訴受理與處理反饋 122． 客戶滿意是指客戶感覺狀態(tài)的水平，它來源于一項(xiàng)服務(wù)的績效或產(chǎn)出與客戶的期望所進(jìn)行的比較，（）會(huì)達(dá)成客戶滿意。A．績效不及期望 B．績效與期望相稱 C．績效超過期望

D．績效大于或等于期望

123． 與（）的溝通主要集中在前期物業(yè)管理階段，重點(diǎn)是物業(yè)的移交和工程遺留問題的處理。A．政府機(jī)關(guān) B．建設(shè)單位 C．業(yè)主大會(huì)

D．公共事業(yè)單位 參考答案：

1．D

2．A

3．B

4．B 124．（）是物業(yè)管理公司表述工作事務(wù)所用的書面文書。Ａ．行政公文 Ｂ．事務(wù)文書 Ｃ．制度文書 Ｄ．禮儀文書

125．物業(yè)管理應(yīng)用文書的類型有行政公文、事務(wù)文書、制度文書、禮儀文書和（）。Ａ．條據(jù)類文書 Ｂ．告啟類文書 Ｃ．告知類文書

Ｄ．其他日常文書 126．．物業(yè)管理應(yīng)用文書文章式標(biāo)題可以有（）。Ａ．單標(biāo)題和雙標(biāo)題 Ｂ．單標(biāo)題和副標(biāo)題 Ｃ．主標(biāo)題和雙標(biāo)題 Ｄ．單標(biāo)題和復(fù)標(biāo)題

127．按照應(yīng)用文書的類型，物業(yè)管理應(yīng)用文書的寫作要領(lǐng)包括行政公文的寫作要領(lǐng)、事務(wù)文書的寫作要領(lǐng)、制度文書的寫作要領(lǐng)、禮儀文書的寫作要領(lǐng)和（）文書的寫作要領(lǐng)等。Ａ．條據(jù)類 B．告啟類 Ｃ．告知類

D．其他日常文書

128．下列行政公文屬于外行文的是：（）Ａ．決定 B．函 Ｃ．通知 D．報(bào)告

129．下列不屬于事務(wù)文書的是：（）Ａ．總結(jié) B．大事記 Ｃ．倡議書 Ｄ．管理辦法

130．物業(yè)管理行政公文中，（）是惟一不受內(nèi)外、上下、用印等規(guī)范限制的文種。Ａ．函 B．意見

Ｃ．會(huì)議紀(jì)要 D．通報(bào)

參考答案：

1．B

2．D

3．A

4．B

5．B

6．D

7．C

第二篇：注冊(cè)物業(yè)管理師實(shí)務(wù)案例分析題

案例分析題參考

案例分析題

（一）某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū)，近期收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。

編號(hào)

意見與建議

部分樓梯間陳舊，要求進(jìn)行粉刷

保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來隱患 3

小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，建議加強(qiáng)管理

小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理 5

常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素 6

樓道燈損壞頻率高，建議及時(shí)檢查更換 7

某部電梯安全隱患嚴(yán)重，需要大修

建議小區(qū)外墻全部翻新

小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施 10

小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強(qiáng)管理

部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi) 12

希望提供家政服務(wù)

部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設(shè)到達(dá)小區(qū)的公交線路 14

建議清潔工作業(yè)時(shí)間與業(yè)主的上下班時(shí)間盡量錯(cuò)開，避免與業(yè)主爭用電梯

問題1：解決上述問題，需要資金投入的項(xiàng)目有哪些？費(fèi)用如何解決（不考慮人工，培訓(xùn)等管理成本的增加）？（5分）

問題2：上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責(zé)范圍的項(xiàng)目有哪些？對(duì)此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何處理？（4分）

問題3：試分析第9項(xiàng)問題產(chǎn)生的可能原因和應(yīng)采取的措施？（4分）

問題4：在上述所有問題中，您認(rèn)為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要進(jìn)行必要的溝通和解釋的項(xiàng)目是哪一項(xiàng)？為什么？（4分）

問題5：針對(duì)上述問題，請(qǐng)結(jié)合您的工作實(shí)踐，試舉出至少三項(xiàng)管理措施，以提高管理服務(wù)水平？（3分）案例分析題

（二）某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔(dān)前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，并按照業(yè)主大會(huì)決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于2005年8月1日零時(shí)生效。業(yè)主委員會(huì)以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會(huì)書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場(chǎng)，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗(yàn)。

2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)修繕。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。

問題1：上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請(qǐng)求是否合理？是否應(yīng)由乙物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)無償修復(fù)？（4分）問題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng)？如果您是該公司的負(fù)責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴？（4分）

問題3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時(shí)終止？（3分）

問題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立？請(qǐng)說明理由（3分）

問題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗(yàn)的情況下，乙物業(yè)管理公司應(yīng)如何進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)？（6分）

案例分析題參考答案

案例分析題

（一）問題1答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

⑴需要資金投入的項(xiàng)目有：第1、6、7、8、9項(xiàng)（2.5分，答對(duì)每項(xiàng)0.5分，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分）。⑵其中第1、6、9項(xiàng)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支（1.5分，答對(duì)每項(xiàng)0.5分，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分）；第7、8項(xiàng)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)偅?分，每項(xiàng)0.5分，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分；答對(duì)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)偩傻梅郑?。問題2答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

⑴第4項(xiàng)和第12、13項(xiàng)（2分，答對(duì)任意2項(xiàng)得2分，答對(duì)1項(xiàng)得1分，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分）⑵物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主作出解釋，第4項(xiàng)和第13項(xiàng)不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責(zé)范圍，無權(quán)直接處理（1分）；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向有關(guān)部門（城管、交通等）反映，積極協(xié)調(diào)，爭取解決，可積極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供相應(yīng)服務(wù)（0.5分）；并跟蹤事態(tài)，及時(shí)向業(yè)主通報(bào)（0.5分）。（凡未答第12項(xiàng)如何處理的不扣分）。問題3答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

⑴可能原因有：環(huán)境臟亂，其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因（2分）。

⑵應(yīng)采取措施：加強(qiáng)環(huán)境治理，包括：及時(shí)清運(yùn)垃圾，積水處理，加強(qiáng)藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理，化學(xué)生物等方法滅鼠（1.5）；同時(shí)加強(qiáng)宣傳教育，取得業(yè)主配合（0.5分）。問題4答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 第11項(xiàng)（2分），因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù)，所有業(yè)主均有按同等標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)（2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也可以得分）問題5答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

⑴加強(qiáng)基礎(chǔ)管理，包括日常檢查和員工培訓(xùn) ⑵調(diào)整優(yōu)化管理服務(wù)工作流程

⑶加強(qiáng)安全管理，公共秩序管理

⑷加強(qiáng)小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的更新改造工作 ⑸加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生管理工作

⑹加強(qiáng)溝通和宣傳工作（答對(duì)上述任意3項(xiàng)得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。案例分析題

（二）問題1答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

⑴上述20戶業(yè)主要求修復(fù)的請(qǐng)求是合理的，因房屋未超過保修期限（2分）

⑵但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)是不合理的，因房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由 建設(shè)單位負(fù)責(zé)（2分，凡答要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)合理的，本得分點(diǎn)與上一得分點(diǎn)均不得分）。問題2答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

⑴乙物業(yè)管理公司的做法不妥當(dāng)（1分）

⑵該公司應(yīng)勘察現(xiàn)場(chǎng)，統(tǒng)計(jì)業(yè)主損失情況（1分）積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內(nèi)，房屋應(yīng)由建設(shè)單位無償保修（1分）

⑶同時(shí)應(yīng)將有關(guān)情況及時(shí)告知建設(shè)單位（或建議業(yè)主及時(shí)告知建設(shè)單位），積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕，隨時(shí)向業(yè)主通報(bào)進(jìn)展情況（1分）。問題3答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

答2005年7月31日24時(shí)或2005年8月1日零時(shí)均可以得分（3分）問題4答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 拒絕移交的理由不成立（1分）；理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)通過業(yè)主委員會(huì)督促，物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其它途徑解決（2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理資料，也可以得分）。問題5答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：

⑴乙物業(yè)管理公司應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)的配合下，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備逐一進(jìn)行實(shí)物查驗(yàn)，做好查驗(yàn)記錄（1分）；盡可能邀請(qǐng)具有公信力的第三方（如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)等）參加查驗(yàn)工作（1分）。

⑵自查驗(yàn)之日起，乙物業(yè)管理公司應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)檔案（2分）。

⑶乙物業(yè)管理公司可從建設(shè)單位或城建檔案館獲取該小區(qū)相關(guān)原始檔案資料（2分）。

三、案例分析題

1.王先生住在某物業(yè)公司管理的小區(qū)內(nèi)。一天，王先生7歲的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁玩耍。當(dāng)她爬上石桌時(shí)，桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關(guān)節(jié)骨折。事后，王先生找到某物業(yè)公司，認(rèn)為其應(yīng)就管理不善承擔(dān)責(zé)任。而物業(yè)公司則認(rèn)為這完全是王先生監(jiān)護(hù)不當(dāng)造成的，與物業(yè)公司的管理沒有關(guān)系。因此，王先生將物業(yè)公司告上法庭。

石桌桌面重達(dá)90公斤，石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個(gè)直徑13厘米、深1厘米的挖槽連接，安裝時(shí)只用了樹脂和水泥粘合。

庭審中，物業(yè)公司認(rèn)為，在小區(qū)安裝石桌、石凳是供居民休閑所用，而非用來攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時(shí)被砸傷的，是他自己的過錯(cuò)造成的，而王先生作為父親也沒有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任。因此，物業(yè)公司不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。請(qǐng)問王先生的女兒受傷，物業(yè)公司是否要承擔(dān)賠償責(zé)任？王先生是否也應(yīng)該承擔(dān)部分責(zé)任？（1）王先生的女兒受傷，物業(yè)公司要承擔(dān)賠償責(zé)任。

根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理。故，物業(yè)公司對(duì)石桌、石凳有管理義務(wù)應(yīng)承擔(dān)對(duì)管理不善造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，不是全部賠償責(zé)任，而是部分責(zé)任。（2）由于王先生作為女兒的監(jiān)護(hù)人，沒有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任，也負(fù)有一定責(zé)任。

2.張老太太住在某家園的7層。一天晚上，張老太太下樓時(shí)，因樓道燈損壞，張老太太在漆 黑中摸索著下樓。結(jié)果，不慎從樓梯上摔下，造成兩只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫傷并伴有輕微腦震蕩。張老太太認(rèn)為：自己之所以被嚴(yán)重摔傷，是因?yàn)闃堑罒舨涣猎斐傻摹Ｔ撔^(qū)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)自己全部的醫(yī)藥費(fèi)并應(yīng)賠償自己的精神損失。

請(qǐng)問該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)是否對(duì)此負(fù)有責(zé)任？該物業(yè)公司是否應(yīng)對(duì)張老太太進(jìn)行賠償？

（1）該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)張老太太的摔傷負(fù)有責(zé)任。

物業(yè)管理的依據(jù)是服務(wù)合同。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有保證小區(qū)樓道、道路等處于正常使用狀態(tài)的法定義務(wù)，本案中的物業(yè)管理公司沒有及時(shí)對(duì)小區(qū)的樓道燈進(jìn)行更換，未盡到相應(yīng)的管理和維護(hù)義務(wù)，導(dǎo)致張老太太身體受傷，身心受到傷害，物業(yè)公司對(duì)此負(fù)有責(zé)任。

（2）同時(shí)，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！?物業(yè)公司應(yīng)對(duì)張老太太賠償醫(yī)療費(fèi)和精神損失費(fèi)。

3、王先生在某小區(qū)購買了一套住宅入住三年，每月按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)。一個(gè)冬天的夜晚，王先生回家發(fā)現(xiàn)，自家的鋼制防盜門和木門的鎖均已被撬壞，整個(gè)門毀壞變形，屋內(nèi)一片狼藉。王先生立即打電話給物業(yè)公司，同時(shí)報(bào)警。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，王先生家中被盜金錢和物品損失共計(jì)8萬余元。王先生認(rèn)為，自己繳納了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司的安全管理工作中有巡邏的職責(zé)，家中被盜物業(yè)公司竟然毫無察覺，屬于管理疏漏，應(yīng)賠償自己的全部損失。在與物業(yè)公司多次交涉無結(jié)果的情況下，王先生對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行起訴，要求物業(yè)公司賠償人民幣8萬元。請(qǐng)問法院是否會(huì)完全支持王先生的訴訟請(qǐng)求？為什么？

法院不會(huì)完全支持王先生的訴訟請(qǐng)求，但會(huì)部分支持王先生的訴訟請(qǐng)求。

失竊案件發(fā)生時(shí)，犯罪嫌疑人是以暴力的手段破壞王先生家的兩重門進(jìn)入室內(nèi)并盜竊的。這樣長的時(shí)間內(nèi)，保安員未能巡邏發(fā)現(xiàn)，存在疏漏，未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止犯罪，對(duì)由此產(chǎn)生的損失負(fù)有一定責(zé)任。但是，盜竊是發(fā)生在室內(nèi)，發(fā)現(xiàn)起來有一定的難度，故物業(yè)公司無需承擔(dān)全部責(zé)任。

4、某小區(qū)入住已五年。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同已經(jīng)到期。業(yè)主委員會(huì)試圖通過招標(biāo)的方式重新選擇物業(yè)管理企業(yè)，一直未能順利進(jìn)行，物業(yè)公司仍按照原合同提供物業(yè)管理和服務(wù)。業(yè)主王先生以物業(yè)管理合同已經(jīng)到期為由不再繳付物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理公司在多次催繳未果的情況下，將王先生告到法院。請(qǐng)問你認(rèn)為物業(yè)管理公司能勝訴嗎？為什么？

能勝訴，應(yīng)判決王先生償付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)。

合同的期限雖然已經(jīng)屆滿，但業(yè)主委員會(huì)沒有選出新的物業(yè)管理企業(yè)，也沒有訂立新的物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理公司作為小區(qū)的管理部門以原合同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理和提供服務(wù)。王先生作為該小區(qū)的業(yè)主，實(shí)際享受物業(yè)公司提供的服務(wù)，并未提出異議，理應(yīng)按約支付物業(yè)管理費(fèi)。

5、付先生對(duì)新房進(jìn)行驗(yàn)收。發(fā)現(xiàn)了好幾處質(zhì)量問題，物業(yè)公司員工將其一一記錄在驗(yàn)房單上。于是，付先生退回了鑰匙，要求等提出的質(zhì)量問題解決后再來收房。

兩個(gè)月后，物業(yè)公司以掛號(hào)信的方式通知付先生，質(zhì)量問題已經(jīng)徹底修好，可以收房了。付先生經(jīng)過驗(yàn)房確認(rèn)：房屋質(zhì)量問題已基本得到解決。但是物業(yè)公司要求交齊第一次驗(yàn)房到現(xiàn)在的物業(yè)管理費(fèi)。付先生認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)應(yīng)該從自己驗(yàn)收房子合格之日起才能收物業(yè)管 理費(fèi)，或者從要求自己再次驗(yàn)房的掛號(hào)信寄出的次日收取。因此，各持己見爭論不休。請(qǐng)問物業(yè)公司是否應(yīng)收取付先生這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)？如果物業(yè)公司不向付先生收取這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)則應(yīng)該向誰收??？為什么？

（1）物業(yè)公司不應(yīng)該收取付先生這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)。

付先生第一次交房驗(yàn)收時(shí)因質(zhì)量有問題退回了鑰匙，應(yīng)視為商品房不符合交付條件，開發(fā)商未向其交房。經(jīng)整改后，驗(yàn)收雙方確認(rèn)商品房符合交付條件，付先生這才收了新房，此時(shí)才視為法律意義上開發(fā)商正式向付先生交付了商品房。

（2）根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。因此，商品房整改期限的物業(yè)管理費(fèi)屬商品房尚未交付給業(yè)主期間的物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司應(yīng)向開發(fā)商收取，而不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。

案例分析：

裝修導(dǎo)致滲、漏水，物業(yè)公司要不要承擔(dān)責(zé)任

案情簡介：原告:小區(qū)業(yè)主

被告:小區(qū)物業(yè)公司

原告訴稱居住在原告上層10A的業(yè)主前年重新裝修房屋，由于改變房屋建筑結(jié)構(gòu)，又忽視防水層質(zhì)量，導(dǎo)致原告房屋出現(xiàn)零星滲水。原告多次向被告管理部工作人員反映，要求其對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)督管理，以免對(duì)下層房屋造成更大的損失。被告的管理人員對(duì)此采取極不負(fù)責(zé)的態(tài)度，不采取相關(guān)措施，使得原告房屋由滲水發(fā)展為漏水，導(dǎo)致房屋墻壁變黑脫落、木地板腐爛變形，損失嚴(yán)重。而且被告聘請(qǐng)未取得職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)。正是因?yàn)楸桓娴墓芾聿簧?，?dǎo)致原告房屋嚴(yán)重受損，并大幅貶值。房地產(chǎn)中介公司評(píng)估，原告的房屋因?yàn)樯蠈勇┧辽贀p失人民幣40000元。基于被告違反相關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，未能履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，造成業(yè)主損失，依法應(yīng)當(dāng)賠償損失。故訴至法院，請(qǐng)求法院判令：1.被告為原告的住宅恢復(fù)原狀；2.被告賠償原告因上層房屋漏水隱患而損失的人民幣20000元；3.被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

被告認(rèn)為，原告所稱的房屋損失不是由被告的行為和過錯(cuò)造成的，被告作為物業(yè)管理單位，已經(jīng)依法履行了自己的管理義務(wù)，積極協(xié)助原告聯(lián)系和協(xié)調(diào)與相鄰1OA業(yè)主的關(guān)系。原告的訴訟請(qǐng)求，缺乏法律依據(jù)和事實(shí)根據(jù)，應(yīng)予以駁回。

法院在審理過程中，依法追加上層業(yè)主為本案第三人。法院經(jīng)過審理認(rèn)為：

一、原告基于被告在履行物業(yè)管理服務(wù)的過程中存在不當(dāng)致使原告房屋遭受損失而向法院提起訴訟，因此是因物業(yè)管理服務(wù)合同而引起的合同糾紛，而非房屋侵權(quán)糾紛。

二、未有證據(jù)證明被告在履行物業(yè)管理服務(wù)合同過程中存在違約而引致原告房屋受損。物業(yè)公司對(duì)業(yè)主室內(nèi)裝修的質(zhì)量問題不承擔(dān)法律責(zé)任。室內(nèi)裝修是業(yè)主自主進(jìn)行的，作為物業(yè)公司，其義務(wù)就是告知業(yè)主在裝修過程中不得有改變房屋結(jié)構(gòu)等禁止行為并對(duì)禁止的行為予以制止。

至于裝修的質(zhì)量問題，物業(yè)公司不予以監(jiān)管，也不承擔(dān)責(zé)任。本案證據(jù)表明，被告在第三人上層業(yè)主裝修申報(bào)時(shí)就已經(jīng)履行了告知第三人不得改變房屋結(jié)構(gòu)的義務(wù)。因此原告認(rèn)為被告沒有履行監(jiān)督第三人施工的義務(wù)缺乏事實(shí)依據(jù)和法律根據(jù)。

三、被告對(duì)原告房屋漏水不承擔(dān)維修義務(wù)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，被告作為物業(yè)管理單位，管理的范圍是公共區(qū)域和共用設(shè)施設(shè)備，不包含業(yè)主私人所有的設(shè)施。原告認(rèn)為:引起原告房屋損失的水管屬于1OA業(yè)主所有，應(yīng)由第三人負(fù)責(zé)維修。作為物業(yè)公司只有協(xié)調(diào)第三人進(jìn)行維修的義務(wù)，不承擔(dān)直接維修的義務(wù)。

四、原告在訴狀中已經(jīng)講明了他的房屋損害發(fā)生的原因，是由于相鄰1OA業(yè)主的房屋管道滲、漏水導(dǎo)致的。被告是否具有職業(yè)資格證書與原告房屋漏水沒有因果關(guān)系。

五、依據(jù)民法通則的規(guī)定，原告與第三人之間的相鄰權(quán)糾紛，屬于另外一個(gè)法律關(guān)系，應(yīng)該另案解決。原告訴訟的對(duì)象應(yīng)該是10A的業(yè)主。由于原告在訴訟中明確放棄將第三人列為本案被告，在舉證期限屆滿后，再對(duì)第三人提出訴訟請(qǐng)求，依法不予受理。

綜上所述，法院依法判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。簡要分析

一、在本案中，被告提供的證據(jù)證明，被告作為該小區(qū)的物業(yè)管理單位已經(jīng)依法履行了職責(zé)，不存在因?yàn)槭毥?jīng)原告造成損失的事實(shí)。

被告在1OA業(yè)主裝修時(shí)，依法履行了對(duì)裝修的管理，監(jiān)督1OA房屋的裝修辦理了申請(qǐng)手續(xù)，審查了裝修公司執(zhí)照等資料，對(duì)裝修進(jìn)行了監(jiān)督，履行了管理職責(zé)，10A房屋裝修不存在改變建筑結(jié)構(gòu)的行為。

被告在接到原告的關(guān)于漏水的投訴后，派工作人員進(jìn)行了查看，聯(lián)系1OA業(yè)主，協(xié)調(diào)原告與1OA業(yè)主的關(guān)系，督促1OA業(yè)主進(jìn)行維修事宜。被告的物業(yè)管理值班記錄對(duì)有關(guān)查看、聯(lián)系和協(xié)調(diào)等工作的具體時(shí)間及具體情況都進(jìn)行了記錄。被告為維護(hù)原告的利益，已經(jīng)積極協(xié)助相鄰業(yè)主進(jìn)行相應(yīng)的維修工作，被告的值班記錄中有明確的記錄。

原告向主管部門投訴，被告收到主管部門轉(zhuǎn)來的投訴調(diào)查函后，已經(jīng)以書面形式，將被告事實(shí)的查看、聯(lián)系和協(xié)調(diào)工作詳細(xì)地向主管部門回復(fù)。被告一直在積極地履行自己的職責(zé)。

二、物業(yè)公司及其工作人員的工作與成千上萬的業(yè)主的吃喝拉撒等有著密切聯(lián)系，每時(shí)每刻與廣大業(yè)主持續(xù)發(fā)生法律關(guān)系，因此極易產(chǎn)生爭議，甚至訴訟。這就是物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)面臨的現(xiàn)實(shí)。業(yè)主的素質(zhì)是多樣的，物業(yè)公司的管理水平也是多種的，經(jīng)常會(huì)遇到個(gè)別業(yè)主將與物業(yè)公司無關(guān)或不屬于物業(yè)公司法定義務(wù)和合同義務(wù)范疇的事宜，強(qiáng)加于物業(yè)公司，因此物業(yè)公司最緊要的是切實(shí)做好各項(xiàng)管理服務(wù)工作，保全相應(yīng)的證據(jù)，實(shí)現(xiàn)管理人性化、規(guī)范化和法律化，避免和回避法律風(fēng)險(xiǎn)，在訴訟中依法舉證，維護(hù)自身合法利益。

本案中，被告提供的證據(jù)——裝修的申報(bào)和審批資料、日常工作記錄及工作人員的證人證言等，實(shí)際就是被告保全的證據(jù)。物業(yè)公司應(yīng)從此案件中吸取有關(guān)的經(jīng)驗(yàn)。

物業(yè)管理單位在做好具體管理服務(wù)工作的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)和具體案例的宣傳，提高業(yè)主的法律意識(shí)，減少爭議處理的成本和損失。

6.案例：某業(yè)主4年前購買了一套商品房，但一直沒有居住。一天，該業(yè)主接到物業(yè)管理公司房屋漏水的通知，經(jīng)查看，是所購商品房衛(wèi)生間的水表接頭處破裂，并造成樓下兩層住戶的部分財(cái)物因浸泡受損，兩戶業(yè)主均提出賠償要求。

該業(yè)主認(rèn)為，自己并未入住所購商品房，水管破裂不是自己造成的，而是水表接頭處老化斷裂所致，自己不應(yīng)對(duì)漏水負(fù)全責(zé)。

物業(yè)公司認(rèn)為，業(yè)主購買房屋后，房屋漏水造成的損失里應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。

請(qǐng)問樓上業(yè)主長期未居住，其房屋中管道老化破裂，給樓下業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰來承擔(dān)？在緊急情況下，物業(yè)管理公司可否進(jìn)入本案樓上業(yè)主家進(jìn)行必須的維修，因此給樓上業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰承擔(dān)？

（1）首先，根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（建設(shè)部令80號(hào)）的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過管道滲漏保修期不低于2年。該案例中，業(yè)主購房已滿4年，則開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。本案中的水表接頭處老化斷裂問題發(fā)生在業(yè)主房屋內(nèi)，雖然不是業(yè)主人為造成的，但由于房 屋所有權(quán)歸業(yè)主所有，從物業(yè)公司提供服務(wù)的公共性質(zhì)考慮，物業(yè)公司既沒有權(quán)力私自打開房間進(jìn)行檢查，在沒有備案的情況下，也不可能有能力了解每位業(yè)主的房屋使用情況。因此，水管老化斷裂造成的損失應(yīng)由該業(yè)主個(gè)人承擔(dān)。

但根據(jù)實(shí)際情況，也并不排除物業(yè)公司承擔(dān)連帶責(zé)任的可能性：若在本案例中，物業(yè)公司在接到樓下業(yè)主反映的情況后，沒有及時(shí)采取措施，如未聯(lián)系樓上業(yè)主，而采取消極的不作為，致使樓下業(yè)主的損失擴(kuò)大，則物業(yè)公司存在過錯(cuò)，可能也會(huì)就擴(kuò)大的損失承擔(dān)責(zé)任。（2）物業(yè)公司在無法聯(lián)系到業(yè)主，而樓下業(yè)主的損失又在不斷擴(kuò)大的情形下，（屬于緊急避險(xiǎn)）可以先行進(jìn)入樓上業(yè)主家進(jìn)行檢查維修，如因此給樓上業(yè)主造成門窗破損等損失，賠償責(zé)任應(yīng)由收益人承擔(dān)（此案的收益人是樓下業(yè)主）。

緊急避險(xiǎn)是指：為了防止公共利益、本人或者他人的合法權(quán)益免受正在遭受的緊急危險(xiǎn)，不得已采取的損害另一較小利益的行為。我們認(rèn)為物業(yè)公司可以未經(jīng)樓上業(yè)主許可，進(jìn)入樓上業(yè)主家中進(jìn)行檢查并排除故障。但應(yīng)符合下列條件：①樓下業(yè)主損失不斷擴(kuò)大。②業(yè)主無法及時(shí)趕到或無法聯(lián)系到業(yè)主。③進(jìn)入樓上業(yè)主家是唯一可行的維修方法。④樓下業(yè)主因不及時(shí)維修遭受的損失比物業(yè)公司進(jìn)入樓上業(yè)主嫁給樓上業(yè)主造成的如門窗破損的損失更大。

此外，為了避免在緊急情況下，物業(yè)公司因缺乏明確的依據(jù)而無法果斷采取行動(dòng)避免損失，也為了避免在采取緊急措施后，在責(zé)任確定上與業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛，建議物業(yè)公司與業(yè)主最好在《物業(yè)管理服務(wù)合同》中，對(duì)在小區(qū)管理中可能出現(xiàn)的采取緊急避險(xiǎn)行為情形，如：緊急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的損失等進(jìn)行明確約定。

7.甲小區(qū)某樓602室由華某承租，502室由王某承租。華某在裝潢602室房屋時(shí)，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將602室陽臺(tái)處的排水口封死。物業(yè)管理公司未在該號(hào)樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)口處按規(guī)范要求設(shè)置防護(hù)網(wǎng)，被鳥鉆進(jìn)管道內(nèi)筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進(jìn)602室陽臺(tái)，因該陽臺(tái)排水口已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角深入502室，致使王某裝潢的地板等物受損。請(qǐng)問物業(yè)公司對(duì)502室王某的損失負(fù)有什么樣的責(zé)任？

602室的裝修人華某是否對(duì)502室王某室內(nèi)的損失負(fù)有責(zé)任？

（1）根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。物業(yè)管理公司管理不善，未按規(guī)范要求對(duì)房屋樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)行定期檢查和疏通，致使雨水受讀后溢進(jìn)華某的陽臺(tái)和王某承租的房屋內(nèi)造成王某財(cái)產(chǎn)損失，對(duì)此，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。

（2）華某未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自將其承租房屋陽臺(tái)排水管道口封死，使陽臺(tái)的積水無法從排水管及時(shí)排除，加重了王某的財(cái)產(chǎn)損害。為此，華某對(duì)王某的財(cái)產(chǎn)損失也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。

8.寒冬已至，樹葉已落，枯枝清晰可見。某小區(qū)居住的張女士在小區(qū)內(nèi)鍛煉，突然，一陣旋風(fēng)刮來，枯枝紛紛墜落，來不及躲閃的張女士被一根較粗的枯枝砸倒在地。聞?dòng)嵹s來的保安員把張女士送到醫(yī)院，診斷為：頸脊髓震蕩，頸椎過伸性損傷。

請(qǐng)問物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的樹木是否有管理義務(wù)？

對(duì)于此案的樹木致人傷害，物業(yè)公司是否應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任？（1）物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的樹木有管理義務(wù)。居住小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容之一是綠化管理，樹木屬于綠化范圍，故物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的樹木有管理義務(wù)。

（2）對(duì)于此案的樹木致人傷害，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

樹木上的枯枝被一陣風(fēng)吹過就會(huì)斷裂，已經(jīng)給樹周圍的人構(gòu)成人身和財(cái)產(chǎn)損害的威脅，而物業(yè)管理公司作為樹木的管理者應(yīng)該發(fā)現(xiàn)卻沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能斷裂的枯枝，未及時(shí)采取適當(dāng)措施（如修剪或放置警示標(biāo)志等），故應(yīng)就枯枝斷裂造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

9.某分期開發(fā)住宅小區(qū)，一期業(yè)主已入住，二期正處于開發(fā)建設(shè)期，工地內(nèi)到處是凹洼積水及飯盒，一期與二期交界處也丟了很多空罐頭盒。一期有一個(gè)臨時(shí)垃圾收集點(diǎn)，十幾個(gè)沒蓋的垃圾桶就放置在未硬化的沙土上，由于長期投放垃圾且未及時(shí)清理，垃圾桶周圍土壤已發(fā)黑發(fā)臭。夏天到來，已入住的一期業(yè)主紛紛投訴小區(qū)蚊子、老鼠、蟑螂、蒼蠅多，要求物業(yè)公司徹底解決環(huán)境問題，否則將拒交管理費(fèi)。

問題

1、造成該小區(qū)老鼠較多的主要原因有（）。

A．垃圾收集點(diǎn)周圍衛(wèi)生沒做好

B．周圍有空罐頭盒

C．垃圾桶沒上蓋

D．周圍飯盒亂丟給老鼠提供食物

E．周圍積水 答案：（ACD）

問題

2、在本案例中，造成蚊子孽生的主要原因是（）。

A．旁邊工地有凹洼積水

B．小區(qū)內(nèi)有垃圾收集點(diǎn)

C．垃圾桶周圍未硬化

D．周圍環(huán)境有空飯盒及空罐頭盒

E．垃圾未及時(shí)清理 答案：（AD）

問題

3、垃圾收集桶放置在未硬化的沙土上，長期投放垃圾且未及時(shí)清理，會(huì)造成（）孽生。

A．蚊子

B．蟑螂

C．老鼠

D．蒼蠅

答案：（D）

問題

4、要徹底解決該小區(qū)存在的環(huán)境問題，下列哪些是必須做的（）。

A．消除旁邊工地積水或在積水中投放殺蚊藥物

B．清理周圍飯盒及罐頭盒

C．嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)設(shè)垃圾收集點(diǎn)

D．規(guī)范垃圾收集點(diǎn)的管理，硬化垃圾收集點(diǎn)周圍地面

E．垃圾桶上蓋 答案：（ABDE）

問題

5、鑒于該寫字樓大理石地面較多，為了做好石質(zhì)地面的清潔保養(yǎng)工作，下面哪些設(shè)備應(yīng)予以考慮購置（）。

A．掃地車

B．晶面處理機(jī)

C．高壓水槍

D．拋光機(jī) 答案：（BD）

問題

6、下面哪些是寫字樓日常衛(wèi)生檢查要點(diǎn)（）。

A．樓頂垃圾雜物及積塵

B．大堂地面污染程度及各公共區(qū)域地腳線積塵

C．電梯轎廂天花、門軌槽、轎廂壁及按鈕衛(wèi)生狀況

D．公共區(qū)域玻璃痕印、地面垃圾雜物、亂張貼

E．各類機(jī)房、設(shè)備房內(nèi)的積塵及信報(bào)箱、窗臺(tái)上的積塵 答案：（BCDE）

10.某別墅小區(qū)的綠化主要由大量的綠籬和草地組成。

問題

1、為了做好小區(qū)綠化管理質(zhì)量控制，應(yīng)（）。

A．根據(jù)該小區(qū)的檔次制定較高要求的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)

B．對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化管理人員進(jìn)行充分的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)

C．做好綠化改造工程計(jì)劃和設(shè)計(jì)

D．制定檢查路線及檢查抽樣方法、檢查周期

E．根據(jù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)園林綠化定期進(jìn)行檢查，發(fā)凡問題及時(shí)糾正。答案：（ABDE）

問題

2、在對(duì)綠籬進(jìn)行日常質(zhì)量檢查時(shí)，下面哪些是檢查重點(diǎn)（）。

A．病蟲害情況

B．修剪造型情況

C．有無枯黃枝、空膛、空腳現(xiàn)象

D．植物開花結(jié)果情況

E．有無寄生或雜生植物

答案：（ABCE）

問題

3、為了做好草坪管理，主要應(yīng)做好（）。

A．攀爬及寄生植物清理

B．灌溉

C．施肥

D．修剪

E．雜草防治

答案：（BCDE）

11、業(yè)主石先生和朋友邊走邊聊經(jīng)過其所住的商住樓大堂時(shí)，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個(gè)多月，花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元。石先生認(rèn)為其摔倒的主要是因?yàn)榈鼗?，因此，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定的責(zé)任。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi)。請(qǐng)問此案中，物業(yè)管理公司是否需承擔(dān)賠償責(zé)任？并結(jié)合此案例，談?wù)勀銓?duì)物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)的管理職責(zé)的認(rèn)識(shí)。

物業(yè)管理公司對(duì)其大堂具有管理職責(zé)，應(yīng)保證行人在大堂內(nèi)正常行走的安全，故若經(jīng)證實(shí)石先生摔倒確因大堂地面濕滑造成，而物業(yè)管理公司對(duì)地面濕滑發(fā)現(xiàn)處理不當(dāng)或不及時(shí)，亦未設(shè)明顯警示標(biāo)志等提醒行人，則應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，若可以證明石先生行走時(shí)自己沒有盡到足夠的注意義務(wù)，則石先生亦應(yīng)自行承擔(dān)一部分損害后果。

對(duì)管理職責(zé)的認(rèn)識(shí)是開放性題目，可以結(jié)合環(huán)境管理的職責(zé)和任務(wù)、目的，談?wù)勅绾伪ＷC其使用功能和如何避免對(duì)使用人的侵權(quán)和傷害，從而防范風(fēng)險(xiǎn)。

12.閱讀下列案件，指出該公司保安員做法的不妥之處；及安全管理漏洞，簡要列出安全管理應(yīng)具備的主要內(nèi)容。

某日上午9時(shí)，犯罪嫌疑人趙×攜帶兇器和幾張舊報(bào)紙，來到某小區(qū)地下車庫入口處，對(duì)保安員謊稱送報(bào)紙到5樓搞裝修，并出示了一張過期的《出入證》。恰遇一輛汽車出車庫，保安員在未看清楚《出入證》也未要求犯罪嫌疑人趙×登記，即同意其進(jìn)入車庫。趙×走到車庫內(nèi)電梯間的門邊，有人從電梯間出來，趙×乘機(jī)進(jìn)入了電梯間，乘坐電梯到5樓，隨后走樓梯到9樓。在走消防樓梯時(shí)，趙某遇到了巡更的安全員小賈，小賈看到趙×手拿一疊報(bào)紙及工具不乘坐電梯甚是奇怪便問：沒有停電，為何走樓梯？趙×答：早下了一層，不想再等電梯了。小賈又問：拿工具去干什么？趙×答：給裝修隊(duì)送報(bào)紙和工具。小賈隨后下樓走了。走到5層，小賈忽然想起，9層根本就沒有人家裝修，認(rèn)為這個(gè)走錯(cuò)路的人一會(huì)就會(huì)下來，故沒有去追。趙×在9層按了9E房的門鈴。9E房的保姆小李打開一扇門，趙×謊稱是搞維修的，便進(jìn)了屋，并將門反鎖。趙×以檢查主人房的燈管為名，將保姆騙至主人房內(nèi)，要保姆拿出錢來。保姆說沒有錢，也不知道主人錢放在哪兒，隨后突然往外跑，趙×隨即將保姆殺害?！?/p>

不妥之處：

（1）未仔細(xì)查驗(yàn)《出入證》。（2）未要求來訪客人進(jìn)行登記。（3）允許行人從車庫進(jìn)入。

（4）保安員小賈在發(fā)現(xiàn)可疑處之后，沒有及時(shí)采取措施。安全管理內(nèi)容：

出入管理，安全系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理，施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，配合政府開展社區(qū)管理等工作。

13.凌晨四點(diǎn)，某高層辦公樓監(jiān)控中心的物業(yè)管理公司人員在監(jiān)控屏幕上發(fā)現(xiàn)一人打開二樓窗戶進(jìn)入本大廈。

問題

1、值班監(jiān)控人員應(yīng)采取措施的最佳順序？（）

（1）報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)（2）報(bào)告派出所（3）立即與業(yè)主和客戶聯(lián)系，在內(nèi)部排查，了解是否是業(yè)主和物業(yè)管理人員所為（4）調(diào)集公司保安人員，封閉大廈（5）逐層巡查可疑人員蹤跡

A．（4）（2）（5）（1）

B．（1）（2）（4）（5）

C．（4）（2）（3）（5）

D．（3）（2）（4）（5）答案：（A）

問題

2、物業(yè)管理人員在巡查中發(fā)現(xiàn)某辦公室內(nèi)有異常響動(dòng)，但門窗緊閉。此時(shí)可以采取哪些措施？

A．敲門詢問里面是否有人

B．如果敲門無人應(yīng)答，則破門而入

C．如果敲門無人應(yīng)答，設(shè)法從大樓外立面的窗戶進(jìn)入

D．立即與該辦公室的使用人聯(lián)系

E．請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)到場(chǎng)，再進(jìn)入該辦公室 答案：（AD）

問題

3、如果發(fā)現(xiàn)嫌疑人，以下哪種處理方法是正確的？

A．嫌疑人不滿十六周歲，在簡單詢問后，立即放人

B．嫌疑人是物業(yè)管理公司的員工，由物業(yè)管理公司內(nèi)部處理

C．立即對(duì)嫌疑人進(jìn)行詢問并等待公安機(jī)關(guān)人員到來

D．立即檢查其隨身物品，搜尋贓物 答案：（C）

問題

4、在控制嫌疑人后，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)采取哪些措施？

A．保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)

B．通知辦公室使用人到場(chǎng)

C．通知嫌疑人家屬到場(chǎng)

D．由當(dāng)值物業(yè)管理人員對(duì)事件進(jìn)行記錄

E．保存監(jiān)控錄像資料

答案：（ABDE）

14.某日下午，某住宅大廈大堂進(jìn)來一陌生人，值班保安即上前詢問其來訪事由、訪問對(duì)象并要求登記、查驗(yàn)和押存身份證，該人回答：“有事，你不用管”，徑入電梯，值班保安阻攔未果，立即用對(duì)講機(jī)通知監(jiān)控中心工作人員和巡樓保安注意監(jiān)控觀察。該人到22層出電梯后，被巡樓保安員截住、再次詢問并要求其出示身份證件，該人置之不理并用鑰匙打開22A房門進(jìn)入，保安員緊盯尾隨至門口等候。稍后，該人搬出一臺(tái)電腦，保安繼續(xù)尾隨并用對(duì)講機(jī)通知大堂值班保安。該人將出大廈時(shí)在大堂被阻止，值班保安要求其出示物業(yè)管理單位出具的 物品放行條或證明其業(yè)主身份的證件，該人無法提供，但稱是受22A業(yè)主所托搬取電腦。

問題

1、該人進(jìn)入大堂時(shí)，值班保安哪些做法是較為妥當(dāng)?shù)模?/p>

A．禮貌詢問

B．要求登記

C．查驗(yàn)并押存身份證

D．阻止該人進(jìn)入電梯 答案：（AB）

問題

2、該人進(jìn)入大廈樓層后，保安人員合情合理的做法是（）。

A．截住，再次追問并要求出示證件

B．緊盯尾隨等候

C．通過監(jiān)控設(shè)備注意觀察

D．禮貌詢問是否需要幫助

E．巡樓保安在該樓層守望 答案：（CDE）

問題

3、該人搬電腦至大堂，保安人員恰當(dāng)?shù)奶幚泶胧┦牵ǎ?/p>

A．要求出示能證明其業(yè)主身份的證件

B．要求出示物品放行條

C．若無法出示放行條或身份證明，則可變通采用抵押個(gè)人證件或重要物品予以放行

D．若無法出示放行條或身份證明，及時(shí)打電話與22A業(yè)主聯(lián)系核實(shí)

E．若無法與22A業(yè)主取得聯(lián)系，扣留物品后將其放行 答案：（ABD）

15.李小姐 “五·一”期間外出旅行。5月3日，李小姐發(fā)現(xiàn)天花板開始滴水，而且墻壁也出現(xiàn)滲水，意識(shí)到六樓鄰居家可能漏水了。她向物業(yè)管理公司反映情況。但該物業(yè)管理公司卻稱：六樓住戶不在家，不能入室檢修。眼看情況越來越嚴(yán)重，非常著急，在萬般無奈的情況下，李小姐只能求助于派出所。在派出所民警的監(jiān)督下，物業(yè)公司強(qiáng)行進(jìn)入六樓房間，解決了六樓漏水的問題。

但是事后，五樓的李小姐責(zé)怪物業(yè)管理公司處理不及時(shí)，造成她家受到財(cái)產(chǎn)損失，六樓的王先生則埋怨物業(yè)公司未經(jīng)他的許可擅自進(jìn)入他的房屋，物業(yè)公司夾在中間，左右為難。請(qǐng)問在此案例中，物業(yè)公司的“夾縫”狀況是如何造成的？由于強(qiáng)行進(jìn)入王先生家，給其造成的損失誰承擔(dān)？給出你對(duì)物業(yè)公司在善后處理的意見。

（1）一般情況下，物業(yè)公司確實(shí)無權(quán)強(qiáng)行進(jìn)入業(yè)主房屋，但發(fā)生緊急情況，為維護(hù)更大的利益或防止損失擴(kuò)大，物業(yè)公司可以實(shí)施緊急避險(xiǎn)行為。本案中，王先生家的漏水事實(shí)已經(jīng)存在，也造成了李小姐家的財(cái)產(chǎn)損失，為了避免李小姐家損失的進(jìn)一步擴(kuò)大，物業(yè)管理公司可以采取撬門或其他方法進(jìn)入王先生家，解決漏水問題，這是符合緊急避險(xiǎn)的構(gòu)成要件的。同時(shí)，應(yīng)及時(shí)與王先生取得聯(lián)系，告知情況。物業(yè)公司在有權(quán)利也有能力控制危險(xiǎn)、減少損失的情況下，消極不作為，是造成“夾縫”狀況的主要原因。

（2）根據(jù)《民法通則》等的相關(guān)規(guī)定，如果六樓是人為原因?qū)е?，則由責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償；如果是自然原因?qū)е拢瑒t李小姐作為緊急避險(xiǎn)行為的受益人，用應(yīng)當(dāng)對(duì)王先生的損失適當(dāng)賠償。同樣，王先生自家的損失因?yàn)榍碎T減少了，王先生作為緊急避險(xiǎn)行為的受益人亦自行承擔(dān)撬 門的損失。

（3）在善后處理上物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)注意的是：

一、應(yīng)當(dāng)盡可能及時(shí)地把實(shí)際情況通知王先生；

二、最好在有見證人（此案的派出所民警）在場(chǎng)的情況下進(jìn)入王先生家并通過圖片資料加以記錄；

三、進(jìn)入王先生家后要注意加強(qiáng)對(duì)其家庭財(cái)產(chǎn)的保管，避免財(cái)產(chǎn)損失。

16.某物業(yè)管理項(xiàng)目采用包干制，可收費(fèi)面積18萬平方米，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)每月每平方米2.10元，年終核算各項(xiàng)管理服務(wù)成本共計(jì)400萬元，若營業(yè)稅及附加為5.5%。

問題

1、當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率為90%，物業(yè)管理企業(yè)的利潤總額是多少？

A．14.2132

B．-14.2132

C．28.652

D．-28.652 答案：（B）（計(jì)算過程說明）：

物業(yè)管理服務(wù)總收入：

180000×2.1×12×90%=408.24（萬元）

營業(yè)稅金及附加：408.24×5.5%=22.4532（萬元）

利潤總額：408.24-22.4532-400=-142132（萬元）

問題

2、當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳為（）時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)盈虧平衡？

A．91.68%

B．93.32%

C．94.32%

D．98.68% 答案：（B）

（計(jì)算過程說明）：

收繳率（x）

180000×2.1×12×x×（1-5.5%）-4000000=0 x=93.32%

17.某物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)書中規(guī)定：項(xiàng)目采用酬金制，酬金比例為8%，項(xiàng)目可收費(fèi)總面積20萬平方米，停車場(chǎng)收入可用于物業(yè)服務(wù)支出，但不計(jì)酬金。物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)方案設(shè)計(jì)時(shí)，經(jīng)初步測(cè)算，物業(yè)服務(wù)支出為500萬元/年，停車場(chǎng)收入90萬元/年。

問題

1、該項(xiàng)目要達(dá)到收支平衡，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為（）。

A．1.65元/月·平方米

B．1.74元/月·平方米

C．1.86元/月·平方米

D．1.98元/月·平方米 答案：（C）計(jì)算過程說明：

設(shè)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為x

200000×x×12×（1-8%）+900000=5000000

x=1.86元/月·平方米

問題

2、若管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為1.78元/月·平方米，酬金比例為（）時(shí)，該項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)收支平衡。

A．3.58%

B．4.02%

C．6.21%

D．8.36% 答案：（B）計(jì)算過程說明：

設(shè)酬金比例為x

200000×1.78×12×（1-x）+900000=5000000

x=4.02%

問題

3、若管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為2.00元/月·平方米，酬金比例仍為8%時(shí)，通過調(diào)整物業(yè)管理方案，改變物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理支出為（）時(shí)，項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)收支平衡。

A．441.6萬元

B．531.6萬元

C．560萬元

D．570萬元 答案：（B）計(jì)算過程說明： 設(shè)物業(yè)管理支出為x x=200000×2.00×12×（1-8%）+900000 =531.6萬元

18、某公司財(cái)務(wù)人員小胡的合同即將到期，考慮到公司對(duì)小胡的工作不太滿意，不準(zhǔn)備與其簽訂勞動(dòng)合同。時(shí)值歲末年初，人員招聘困難，人事部欲與其簽訂3個(gè)月的用工合同，待招聘到新員工后再辭退小胡。在小胡合同期滿前1個(gè)月，公司人事部主管小苗將一份為期3個(gè)月的合同交給了小胡。因合同期僅有3個(gè)月，小胡十分不滿，故將未簽字的合同至于抽屜內(nèi)沒有理睬。因工作較繁忙，小苗忘記催促小胡簽字。

3個(gè)月后，公司招聘到了新員工，人事部王經(jīng)理找到小胡，告訴她新的合同期滿，公司不再與其簽訂合同，請(qǐng)其另謀職業(yè)。小胡認(rèn)為自己并沒有在為期3個(gè)月的新合同上簽字，自己的合同期限仍然是原合同的期限，即一年。請(qǐng)問小胡的想法是否正確？如果公司要解聘小胡，是否要對(duì)其賠償經(jīng)濟(jì)損失？人事部在處理此事時(shí)有什么錯(cuò)誤？

[答案]（1）不正確。在原勞動(dòng)合同期滿后，雙方形成的是事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系，雙方?jīng)]有約定合同期限。事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系并非等同于續(xù)簽了原合同，合同期限也不是原合同約定的一年期限。（2）不予賠償。根據(jù)最高人民法院的相關(guān)司法解釋，勞動(dòng)合同期滿后，勞動(dòng)者仍在原用人單位工作，用人單位未表示異議的，勞動(dòng)者和原用人單位之間存在的是一種事實(shí)上的勞動(dòng)關(guān)系，而不等于雙方按照原勞動(dòng)合同約定的期限續(xù)簽了一個(gè)新的勞動(dòng)合同。任何一方均有權(quán)隨時(shí)提出終止事實(shí)上的勞動(dòng)關(guān)系。終止事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系的，用人單位應(yīng)支付欠付的工資、獎(jiǎng)金、保險(xiǎn)、福利等報(bào)酬，但無須支付賠償金。

（3）原合同到期后，未及時(shí)督促員工簽署新的勞動(dòng)合同，引發(fā)了原可避免的糾紛。

19、劉某在A 公司工作已3年，表現(xiàn)優(yōu)秀。該公司與其簽定了為期五年的勞動(dòng)合同，同時(shí)，送劉某去參加一年的脫產(chǎn)學(xué)習(xí)弱電技術(shù)。劉某與A 公司就學(xué)習(xí)一事簽訂了培訓(xùn)協(xié)議：劉某的學(xué)習(xí)費(fèi)用由A 公司支付，學(xué)習(xí)期間工資照發(fā)，學(xué)習(xí)回公司后，至少要為A 公司服役八年尚可調(diào)換工作。劉某學(xué)成后回A 公司工作至勞動(dòng)合同期滿，提前一個(gè)月，劉某提出辭職申請(qǐng)。一個(gè)月后，劉某到B公司工作并與B公司簽訂了為期兩年的勞動(dòng)合同。

請(qǐng)問培訓(xùn)協(xié)議對(duì)劉某有沒有約束力？依據(jù)是什么？劉某是否需要賠償A 公司的經(jīng)濟(jì)損失？B公司在這種情況下與劉某簽訂勞動(dòng)合同是否恰當(dāng)？為什么？

（1）有約束力。培訓(xùn)協(xié)議內(nèi)容是用人單位和勞動(dòng)者之間技術(shù)培訓(xùn)事宜達(dá)成的專項(xiàng)協(xié)議，是雙方真實(shí)意思的表示，具有法律約束力。

（2）應(yīng)予賠償。勞動(dòng)部[1995]223號(hào)《違反〈勞動(dòng)法〉有關(guān)勞動(dòng)合同規(guī)定的補(bǔ)償辦法》第4條規(guī)定：勞動(dòng)者違反規(guī)定或勞動(dòng)合同的約定解除勞動(dòng)合同，對(duì)用人單位造成損失的，勞動(dòng)者應(yīng)賠償用人單位的下列損失：

1、用人單位招收錄用其所支付的費(fèi)用；

2、用人單位為其支付的培訓(xùn)費(fèi)用；

3、給生產(chǎn)經(jīng)營、工作造成的直接經(jīng)濟(jì)損失；

4、勞動(dòng)合同約定的其他費(fèi)用。

這里的培訓(xùn)費(fèi)用是指單位有支付憑證的、與培訓(xùn)有直接關(guān)系的費(fèi)用，包括培訓(xùn)期間的車旅費(fèi)、住宿費(fèi)、培訓(xùn)課程費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。

（3）不恰當(dāng)，根據(jù)劉某與公司的合同約定，劉某的勞動(dòng)合同尚未解除，B公司不得聘用未解除勞動(dòng)合同的勞動(dòng)者，否則，給原用人單位造成經(jīng)濟(jì)損失的，該用人單位應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任（《合同法》第99條）。

20.案例題

1、請(qǐng)按物業(yè)管理通知的常規(guī)要素，糾正以下通知中的錯(cuò)誤（3處）： 日期：2007年7月8日星期四

范圍：7號(hào)樓

文件編號(hào)：2007099 停

水

通

知 尊敬的業(yè)主：

由于7號(hào)樓6單元供水管道出現(xiàn)問題，物業(yè)公司工程部決定臨時(shí)搶修下水管道，現(xiàn)對(duì)7號(hào)樓6單元02戶型暫停中水和生活用水的供應(yīng)。請(qǐng)您作好準(zhǔn)備。

在此給你的生活帶來不便，請(qǐng)諒解！敬請(qǐng)轉(zhuǎn)達(dá)周知！

北京XX物業(yè)管理有限公司

XXX管理部

（張貼期限：2007—7—8）

[解析]

（1）通知中說上水管道有問題可物業(yè)公司下一步的工作是修下水管道。（2）在通知中沒有說明具體的維修時(shí)間。

（3）通知中沒有留下咨詢聯(lián)系電話，客戶如果有問題不知道找誰聯(lián)系。

（二）制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法(P41)

1、招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思

2、管理方式與運(yùn)作程序

3、人員配備、培訓(xùn)與管理

4、管理指標(biāo)與措施

5、管理制度的制訂

6、檔案資料的建立與管理

7、早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

8、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述

9、工作計(jì)劃

10、物資裝備

11、費(fèi)用測(cè)算

12、成本控制

第三篇：注冊(cè)物業(yè)管理師（范文模版）

注冊(cè)物業(yè)管理師

考試成績實(shí)行2年為一個(gè)周期的滾動(dòng)管理辦法，參加全部4個(gè)科目考試的人員必須在連續(xù)兩個(gè)考試內(nèi)通過全部科目;免試部分科目的人員必須在一個(gè)考試內(nèi)通過應(yīng)試科目。

一、物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定(國人部發(fā)[2005]95號(hào))

第九條 凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規(guī)，恪守職業(yè)道德，并具備下列條件之一的，可以申請(qǐng)參加物業(yè)管理師資格考試：

（一）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類中專學(xué)歷，工作滿10年，其中從事物業(yè)管理工作滿8年。

（二）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大專學(xué)歷，工作滿6年，其中從事物業(yè)管理工作滿4年。

（三）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事物業(yè)管理工作滿3年。

（四）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事物業(yè)管理工作滿2年。

（五）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類碩士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿2年。

（六）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類博士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿1年。

（七）取得其他專業(yè)相應(yīng)學(xué)歷、學(xué)位的，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年。

考試日期為每年第三季度

考試成績實(shí)行2年為一個(gè)周期的滾動(dòng)管理辦法，參加全部4個(gè)科目考試的人員必須在連續(xù)兩個(gè)考試內(nèi)通過全部科目；免試部分科目的人員必須在一個(gè)考試內(nèi)通過應(yīng)試科目。資格考試分4個(gè)半天進(jìn)行。《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》、《物業(yè)管理綜合能力》3個(gè)科目的考試均為2．5小時(shí)，《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》科目考試時(shí)間為3個(gè)小時(shí)編輯本段考試題型《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》試題的題型分為單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題；《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》和《物業(yè)管理綜合能力》試題的題型分為單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題和綜合（案例）分析題。

2.2004年中央廣播電視大學(xué)出版社出版圖書

書名:物業(yè)管理師

圖書編號(hào):755310

圖書《物業(yè)管理師》出版社:中央廣播電視大學(xué)出版社定價(jià):20.0ISBN:730402592

3.注冊(cè)物業(yè)管理師

注冊(cè)物業(yè)管理師是指經(jīng)過住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部舉辦的全國統(tǒng)一考試，獲得《中華人民共和國物業(yè)管理師》證書后再經(jīng)過人力資源和社會(huì)保障部進(jìn)行注冊(cè)，獲得《中華人民共和國物業(yè)管理師》注冊(cè)證，注冊(cè)證有效期3年.基礎(chǔ)考試每人每科75元，專業(yè)考試每人每科80元。具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)要查看物價(jià)局、財(cái)政

第四篇：注冊(cè)物業(yè)管理師簡介

物業(yè)管理師考試簡介

《注冊(cè)物業(yè)管理師》是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》，并依法注冊(cè)取得《中華人民共和國物業(yè)管理師注冊(cè)證》，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。物業(yè)管理師資格實(shí)行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題的考試制度，原則上每年舉行一次?？荚嚾掌跒槊磕甑谌径??？键c(diǎn)原則上設(shè)在省會(huì)城市和直轄市的大、中專院?；蚋呖级c(diǎn)學(xué)校，如確需在其他城市設(shè)置，須經(jīng)建設(shè)部和人事部批準(zhǔn)。

物業(yè)管理師具有廣泛的代表性和權(quán)威性。代表了當(dāng)今國內(nèi)物業(yè)管理專業(yè)資質(zhì)認(rèn)證的最高水平，得到了國家和社會(huì)的廣泛認(rèn)可，物業(yè)管理師證書已成為物業(yè)管理人員執(zhí)業(yè)、任職、求職的資格憑證，物業(yè)管理師也是用人單位招聘錄用人才的主要依據(jù)，國家承認(rèn)，全國范圍內(nèi)有效。該職業(yè)已進(jìn)入國家準(zhǔn)入制度。

組織領(lǐng)導(dǎo)及管理部門

人事部、建設(shè)部共同成立物業(yè)管理師資格考試辦公室(以下簡稱考試辦公室，設(shè)在建設(shè)部)，負(fù)責(zé)考試相關(guān)政策的研究及管理工作。具體考務(wù)工作委托人事部考試中心負(fù)責(zé)。各省、自治區(qū)、直轄市的考試工作由當(dāng)?shù)厝耸滦姓块T會(huì)同房地產(chǎn)主管部門組織實(shí)施，并協(xié)商確定具體職責(zé)分工。

物業(yè)管理師主考單位

人事部、建設(shè)部共同成立物業(yè)管理師資格考試辦公室（以下簡稱考試辦公室，設(shè)在建設(shè)部），負(fù)責(zé)考試相關(guān)政策的研究及管理工作。具體考務(wù)工作委托人事部考試中心負(fù)責(zé)。

各省、自治區(qū)、直轄市的考試工作由當(dāng)?shù)厝耸滦姓块T會(huì)同房地產(chǎn)主管部門組織實(shí)施，并協(xié)商確定具體職責(zé)分工。

物業(yè)管理師考試費(fèi)用及周期

根據(jù)往常慣例，基礎(chǔ)考試每人每科75元，專業(yè)考試每人每科80元。具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)以物價(jià)局、財(cái)政廳下發(fā)通知為準(zhǔn)。

2012年物業(yè)管理師考試報(bào)名工作暫未開始，具體要以各地人事考試中心相關(guān)公告為準(zhǔn)，考試在線物業(yè)管理師頻道將關(guān)注相關(guān)信息，并及時(shí)為大家公布。

物業(yè)管理師考試科目

考試科目

《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》、《物業(yè)管理綜合能力》和《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》

（一）考試題型：物業(yè)管理師考試科目為4科，其中《物業(yè)管理基本制度與政策》和《物業(yè)經(jīng)營管理》科目為客觀題試卷，使用2B鉛筆在答題卡上作答；《物業(yè)管理綜合能力》和《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》科目為主客觀題混合試卷，考生答題前須仔細(xì)閱讀位于試卷封二的應(yīng)試人員注意事項(xiàng)和位于答題卡首頁的作答須知，使用規(guī)定的作答工具在專用答題卡劃定的區(qū)域內(nèi)作答。

（二）考試時(shí)間：其中《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)管理綜合能力》和《物業(yè)經(jīng)營管理》科目為2.5個(gè)小時(shí)，《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》科目為3小時(shí)。

（三）考生應(yīng)考時(shí)，須攜帶黑色墨水筆、2B鉛筆、橡皮、無聲無文本編程功能的計(jì)算器。

物業(yè)管理師考試報(bào)考條件

2012年物業(yè)管理師考試報(bào)考條件:

（一）考全部科目（報(bào)考級(jí)別為4）的條件：

凡中華人民共和國公民，遵紀(jì)守法并具備以下條件之一者，均可申報(bào)參加物業(yè)管理師資格考試：

1、取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類中專學(xué)歷，工作滿10年，其中從事物業(yè)管理工作滿8年。

2、取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大專學(xué)歷，工作滿6年，其中從事物業(yè)管理工作滿4年。

3、取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事物業(yè)管理工作滿3年。

4、取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事物業(yè)管理工作滿2年。

5、取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類碩士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿2年。

6、取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類博士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿1年。

7、取得其他專業(yè)相應(yīng)學(xué)歷、學(xué)位的，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年。參加全部科目考試的人員，必須在連續(xù)的2個(gè)考試內(nèi)通過全部科目的考試。

（二）免試3個(gè)科目（報(bào)考級(jí)別為“1”）的條件：

符合第（一）條，在2006年10月底前參加了《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》科目的考試并合格的人員，且于2004年12月31日前，評(píng)聘工程類或經(jīng)濟(jì)類高級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù)，從事物業(yè)管理工作滿10年的人員，可免試《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》和《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》科目，只參加《物業(yè)管理綜合能力》科目的考試。參加1個(gè)科目考試的人員必須一次通過。

（三）免試2個(gè)科目（報(bào)考級(jí)別為“2”）的條件：符合第（一）條，并于2004年12月31日前，評(píng)聘工程類或經(jīng)濟(jì)類高級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù)，且從事物業(yè)管理工作滿10年的人員，可免試《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》2個(gè)科目，只參加《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》、《物業(yè)管理綜合能力》2個(gè)科目的考試。參加2個(gè)科目考試的人員必須一次通過。

（四）免試1個(gè)科目（報(bào)考級(jí)別為“3”）的條件：

符合第（一）條，且在2006年10月底前，參加了《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》科目的考試并合格的人員，可免試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》科目，只參加《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》和《物業(yè)管理綜合能力》3個(gè)科目的考試。參加3個(gè)科目考試的人員，必須在連續(xù)的2個(gè)考試內(nèi)通過全部科目的考試。

物業(yè)管理師考試時(shí)間

2012年全國物業(yè)管理師考試時(shí)間為2012年9月15-16日。

官方原文：

關(guān)于2012專業(yè)技術(shù)人員資格考試計(jì)劃及有關(guān)問題的通知

人社廳函〔2011〕502號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市人力資源社會(huì)保障廳（局），福建省公務(wù)員局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)人事局，有關(guān)副省級(jí)市人力資源社會(huì)保障（人事）局；國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)人事部門：

為進(jìn)一步做好專業(yè)技術(shù)人員資格考試的規(guī)劃與管理工作，經(jīng)與有關(guān)部門和相關(guān)考試管理機(jī)構(gòu)研究，現(xiàn)將2012專業(yè)技術(shù)人員資格考試計(jì)劃及有關(guān)問題通知如下：

一、請(qǐng)按照《2012專業(yè)技術(shù)人員資格考試工作計(jì)劃》（見附件），做好考試組織實(shí)施工作，確保各項(xiàng)考試工作安全順利進(jìn)行。如因特殊情況需要變更考試日期的，將提前另行通知。

二、在2012專業(yè)技術(shù)人員資格考試計(jì)劃中，新增了翻譯專業(yè)資格（水平）評(píng)價(jià)體系中的一級(jí)翻譯（英語）的考試和高級(jí)統(tǒng)計(jì)師資格評(píng)價(jià)的考試工作。未列入該考試工作計(jì)劃的其他專業(yè)考試日期，待確定后另行通知。

三、請(qǐng)按照《資深翻譯和一級(jí)翻譯專業(yè)技術(shù)資格（水平）評(píng)價(jià)辦法（試行）》（人社部發(fā)〔2011〕51號(hào)）和《高級(jí)統(tǒng)計(jì)師資格評(píng)價(jià)辦法（試行）》（人社部發(fā)〔2011〕90號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，做好相應(yīng)考試考務(wù)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

各省、自治區(qū)、直轄市人力資源社會(huì)保障部門及相關(guān)行業(yè)主管部門要積極配合，密切協(xié)作，認(rèn)真落實(shí)考試有關(guān)規(guī)章制度，切實(shí)做好考試各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，真正做到公平考試、安全考試。

人力資源和社會(huì)保障部辦公廳

二○一一年九月二十一日

物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間

2012年各省市注冊(cè)物業(yè)管理師考試將在2012年4月底5月初開始報(bào)名工作。敬請(qǐng)關(guān)注考試在線物業(yè)管理師站點(diǎn)，我們將第一時(shí)間公布最新報(bào)名信息！建議考友收藏考試在線物業(yè)管理師考試頻道點(diǎn)擊收藏。

報(bào)名辦法

物業(yè)管理師考試各省市一般采用網(wǎng)上報(bào)名、網(wǎng)上繳費(fèi)的辦法，（海南除外）。報(bào)名提交材料要求

（一）《______物業(yè)管理師資格考試報(bào)名發(fā)證登記表》（考生從網(wǎng)上自行下載，用A4紙雙面打印，經(jīng)單位審核蓋章）一份。

（二）本人有效身份證、學(xué)歷（位）證書原件和復(fù)印件各一份。

（三）近期大一寸彩色同版免冠證件照片2張，點(diǎn)貼在身份證復(fù)印件空白處，所交照片須與上傳照片一致。

（四）符合免試部分科目條件的考生還須提供相關(guān)資料的原件和復(fù)印件各一份。

（五）由所在工作單位出具報(bào)考人從事物業(yè)管理工作年限的資歷證明（單位負(fù)責(zé)人簽名并加蓋公章）；

第五篇：2010年注冊(cè)物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》真題

2010年物業(yè)管理師全國統(tǒng)一考試試卷

《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》

一、單項(xiàng)選擇題（共10題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）

1．前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響。所以其實(shí)際履行的期限具有（）特點(diǎn)。

A．延續(xù)性B．不確定性

C．長期性D．穩(wěn)定性

2．機(jī)構(gòu)更迭時(shí)，物業(yè)承接查驗(yàn)一般包括以下工作內(nèi)容：（1）新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員進(jìn)行承接查驗(yàn)；（2）物業(yè)移交；（3）對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理；（4）業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同，與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同，正確的定作程序是（）。

A．（1）→（2）→（3）→（4）B．（2）→（1）→（3）→（4）

C．（4）→（2）→（1）→（3）D．（4）→（1）→（3）→（2）

3．業(yè)主在辦理裝飾裝修手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該審核（）。

A．裝飾裝修方案B．裝飾裝修施工合同

C．企業(yè)資信證明D．裝修材料供貸合同

4．物業(yè)管理早期介入的主要服務(wù)對(duì)象是（）。

A．規(guī)劃設(shè)計(jì)單位B．建設(shè)單位

C．施工企業(yè)D．監(jiān)理單位

5．某住宅小區(qū)房屋總建筑面積為32萬平方米，其中，完好房屋26萬平方米，基本完好房屋4萬平方米，一般損壞房屋1.8萬平方米，危險(xiǎn)房屋0.2萬平方米。該住宅小區(qū)的住宅完好率是（）。

A．81.25%B．93.75%

C．96.28%D．96.88%

6．某住宅小區(qū)突發(fā)燃?xì)庑孤┦鹿?，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)人員采取的下列應(yīng)急處理措施中，錯(cuò)誤的是（）。

A．立即通知燃?xì)夤綛．疏散現(xiàn)場(chǎng)人員

C．使用電風(fēng)扇驅(qū)散泄漏燃?xì)釪．關(guān)閉燃?xì)忾y門

7．物業(yè)管理檔案主要包括物業(yè)權(quán)屬資料、技術(shù)資料和（）等。

A．業(yè)主戶籍資料B．房屋買賣記錄

C．驗(yàn)收文件D．公司人事檔案

8．物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)薪酬結(jié)構(gòu)的確定和調(diào)整主要掌握兩個(gè)基本原則。即給予員工最大激勵(lì)的原則和（）的原則。

A．成本收益B．均衡分配

C．積累、發(fā)展兼顧D．公平付薪

9．業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服物企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向（）交還有關(guān)物業(yè)管理檔案資料和物業(yè)管理用房。

A．建設(shè)單位B．業(yè)主委員會(huì)

C．政府主管部門D．新物業(yè)服務(wù)企業(yè)

10．某物業(yè)服務(wù)企業(yè)撰寫的四份行政公文，其中標(biāo)題正確的是（）。

A．給上級(jí)公司的函

B．給××物業(yè)管理公司的通知

C．關(guān)于開展值班主任培訓(xùn)的通知

D．關(guān)于申請(qǐng)配備電腦的報(bào)告

二、多項(xiàng)選擇題（共5題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分：少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

11．某物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式和機(jī)構(gòu)設(shè)置情況如下圖所示：這種組織形式的主要優(yōu)點(diǎn)有（）。

A．有利于加強(qiáng)各職能部門之間的橫向聯(lián)系

B．有利于減少各職能部門之間的協(xié)調(diào)工作量

C．有利于發(fā)揮各職能部門的工作積極性

D．組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性較強(qiáng)

E．組織結(jié)構(gòu)的機(jī)動(dòng)性和適應(yīng)性較強(qiáng)

12．物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的消防滅火預(yù)案內(nèi)容除包括物業(yè)基本情況，火災(zāi)危險(xiǎn)性、火災(zāi)發(fā)展特點(diǎn)外，還應(yīng)包括（）。

A．滅火注意事項(xiàng)B．滅火預(yù)案圖

C．滅火力量部署D．滅火物資采購計(jì)劃

E．滅火措施及方法

13．物業(yè)服務(wù)合同終止的原因有（）。

A．因不可抗拒力致使物業(yè)服務(wù)合同無法履行

B．大多數(shù)業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)

C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)調(diào)商一致解除合同

D．業(yè)主委員會(huì)委員變更

E．物業(yè)服務(wù)企業(yè)被宣告破產(chǎn)

14．處理業(yè)主投訴應(yīng)做到（）。

A．“誰受累、誰跟進(jìn)、領(lǐng)導(dǎo)回復(fù)”

B．接受和處理業(yè)主投訴要做詳細(xì)記錄，并及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)

C．盡快處理，暫時(shí)無法解決的，向業(yè)主說明，并約時(shí)間處理、及時(shí)跟進(jìn)

D．接受與處理業(yè)主的投訴，要盡可能滿足業(yè)主的合理要求

E．對(duì)業(yè)主的過多要求不予理會(huì)

15．物業(yè)服物企業(yè)員考評(píng)通常采用（）考核法。

A．職稱B．職務(wù)

C．定量D．隨機(jī)

E．定性

三、案例題（共8題，第16題至第23題，共80分）

案例一

某住宅物業(yè)項(xiàng)目入住已兩年，業(yè)主投訴該項(xiàng)目存在以下問題。

（1）部分樓層的防煙防火門經(jīng)常處于開啟狀態(tài)；

（2）部分業(yè)主的屋面出現(xiàn)滲漏水

（3）小區(qū)周邊治安環(huán)境惡劣

根據(jù)以上問題，結(jié)合自己工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，回答以下問題：

16、簡述處理業(yè)主投訴的一般程序。（10分）

17、結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，提出解決以上三個(gè)問題的措施。（15分）

案例二

某住宅物業(yè)的部分業(yè)主，因外墻滲水，供暖不足，物業(yè)配套等問題，多次和建設(shè)單位、物業(yè)管理公司交涉。未有結(jié)果后，遂以串聯(lián)協(xié)商、互選等方式自行組建了臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)。臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)與建設(shè)單位、物業(yè)管理公司經(jīng)幾輪談判，上述問題仍未解決。臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)協(xié)商決定：業(yè)主集體拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)：“炒掉”現(xiàn)物業(yè)管理公司、另聘新的物業(yè)管理公司；同時(shí)，邀請(qǐng)媒體介入。決定公告后，廣大業(yè)主積極響應(yīng)，開始集體拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。新的物業(yè)管理公司也以協(xié)議方式選定，經(jīng)媒體報(bào)道后，社會(huì)、業(yè)主反響強(qiáng)烈，部分業(yè)主開始圍堵售樓處和物業(yè)管理處辦公室。

問題；

18．根據(jù)本案例提供的材料，依照現(xiàn)行法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)操作要求，例舉本案例中違規(guī)之處，并作簡要闡明。（10分）

19．如果您是該項(xiàng)目物業(yè)管理處經(jīng)理，您將如何應(yīng)對(duì)化解當(dāng)前面臨的問題。（20分）

案例三

某住宅物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積29萬平方米，可收費(fèi)總面積26萬平方米，現(xiàn)公開招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，某物業(yè)管理公司目前管理的各類物業(yè)項(xiàng)目房屋建筑面積分別為：多層住宅20萬平方米、高層住宅20萬平方米、別墅4萬平方米。擬參與該項(xiàng)目投標(biāo)。該公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)部分項(xiàng)目如下：

（一）人工費(fèi)用；

1．人員工資、社會(huì)保障和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。包括以下人員：

（1）公司分管該項(xiàng)目副總經(jīng)理；

（2）該項(xiàng)目經(jīng)理；

（3）該項(xiàng)目客服、維修等其他人員。

2．補(bǔ)充養(yǎng)老金：

3．項(xiàng)目部年終績效獎(jiǎng)。

（二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)

（三）工程保修費(fèi)

（四）管理區(qū)域清潔衛(wèi)生材料費(fèi)

（五）管理區(qū)域?qū)Ｐ蘩謇碣M(fèi)

（六）公共秩序維護(hù)費(fèi)

（七）項(xiàng)目管理辦公費(fèi)

（八）項(xiàng)目履約保證金

（九）用于項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的固定資產(chǎn)折舊

（十）項(xiàng)目共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)

（十）社會(huì)“愛心捐贈(zèng)”

問題：

20．按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理要求，何種資質(zhì)等級(jí)企業(yè)具備該項(xiàng)目投標(biāo)資格？（2分）

21．該公司目前所管項(xiàng)目的類型和面積，符合哪一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的相應(yīng)要求？（3分）

22．該公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)測(cè)算項(xiàng)目中，哪些費(fèi)用項(xiàng)目不應(yīng)計(jì)入該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)成本（支出）（10分）

23．假設(shè)本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)成本A為542萬元，營業(yè)稅及附加為5.5%。項(xiàng)目成本利潤為8%，如果不計(jì)項(xiàng)目其他物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營性收支，請(qǐng)分別計(jì)算本項(xiàng)目利潤B、營業(yè)稅及附加費(fèi)

C、本項(xiàng)目年物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額D（單元：萬元）和物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)d（元/平方米·月）（列出計(jì)算式，保留至小數(shù)點(diǎn)后兩位）。（10分）