第一篇：XX市某房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究

一、項目背景、項目名稱： 東湖路人行居住小區(qū)（暫定名）

2、可行性研究報告的編制依據(jù)：

（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

（2）《A市城市拆遷管理條例》

（3）《城市居住區(qū)公共服務設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》

（5）《住宅建筑設(shè)計標準》

（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準》

（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》

（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》

3、項目概況）地塊位置：該基地東起白洋河，南至建設(shè)東路，西至東湖路、北至人民銀行圍墻，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約28333平方米，該地塊屬池州市二類地段。）建設(shè)規(guī)模與目標：

土地面積：42.5畝（28300平方米）

容積率：2.2

開發(fā)周期：3至4年

土地價格：5000元/畝（A市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價）

建筑面積（預計）：總建筑面積：61460㎡）周圍環(huán)境與設(shè)施

（1）步行約10 分鐘可至A市中心秋浦路、長江路。

（2）西側(cè)為A市城市中心景點百荷湖。

（3）東側(cè)為清溪河城市綠化帶，南側(cè)為城市綠化廣場。

（4）西南靠近A市城關(guān)小學。

（5）北面為A市人民銀行。、項目SWOT分析

優(yōu)勢及機會

(1)該項目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來將是池州最佳的居住區(qū)域。

(2)A近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。(3)東側(cè)匯景花園的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。(4)周遍日趨成熟的居住配套及“百荷商業(yè)步行街”的商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。

(5)拆遷的當?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。(6)該項目以毛地出讓，起價5000元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。(7)該項目規(guī)劃定位為A市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。

(8)我公司與A市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。

(9)物業(yè)管理公司在A市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。

(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。

劣勢及威脅

(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關(guān)鍵。

(12)A市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。(13)市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。(14)江浙資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

(15)規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。

(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，再加上A市某縣人的北京自焚事件，拆遷的難度較大。(18)匯景花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。(19)拆遷的難度，使該項目的建設(shè)周期具有延期的可能。

(20)周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。

二、市場分析 A市概況

A市位于長江南岸，面積8271平方公里，人口153萬。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)——牯牛降、國家級水禽濕地保護區(qū)——升金湖。全市森林覆蓋率達56％，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng)；水運以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計吞吐能力達500萬噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動工；通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網(wǎng)絡；溝通沿江通道的京九鐵路、沿江高速公路、九黃高速公路等項目已經(jīng)國家立項批準，2002年——2003年將全面動工；長江大橋已于2001年底動工興建。項目所在區(qū)位于長江中下游南岸，與B市接壤，南連、黃山，是A市***、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。A市房地產(chǎn)住宅市場分析

A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和翠微苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。

二OO三年，A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：

表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4 %,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。

表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積

20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。

表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。A市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。

表現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDp增加值14%，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元；房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。對今后市場的預測：

---—從購房能力看

伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。——從投資角度看

由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。

——從消費結(jié)構(gòu)看

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。

——從需求關(guān)系看

根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。

3、主要競爭項目分析

住宅小區(qū)詳細情況如表：

項目 套數(shù) 建筑面積（萬㎡）平均單價（元/㎡）位置

匯景國際花園 1500 22 1400 湖濱路

碧荷苑 78 5.8 1344 建設(shè)中路

荷花村 170 1460 建設(shè)路

桃園小區(qū) 130 1400 秋浦路

秋浦花園 500 6.9 1508 長江路

部分商業(yè)網(wǎng)點詳細情況

項目 面積㎡ 單價元/㎡ 位置

匯景國際花園 40~~80 4000~5600 新城區(qū)

秋浦花園 50~~70 5000~12000 市中心

碧荷苑 36~~50 6800 建設(shè)路

桃園小區(qū) 車庫 550 秋浦路

荷花村 車庫 550 建設(shè)路

三、項目財務分析

（一）、拆遷成本分析

圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。拆遷成本估算：

按照A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補償標準貨幣拆遷估算。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80

元

2、經(jīng)營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等

34929平方米*48元=1676592元

搬家費、臨時過渡費：

1、搬家費：

住宅：200戶*300元=60000元

經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元

小計：64500元

2、過渡費：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元

經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元

小計：632535元

其他費用

3、管理費，委托拆遷費：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4、房屋拆遷評估費：35000元

5、獎勵：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。

按照A市人民政府第9號令，對A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準價在原基礎(chǔ)上預計上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷成本預計為：

1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

（二）建筑成本分析

對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。

主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。地塊內(nèi)大致布置

一棟 15層29.4*13.8*15層；

一棟 12層29.4*13.8*12層；

三棟 12層40*15*12層；

一棟 15層40*15*15層；

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%

總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17

高層均設(shè)計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。

建設(shè)成本估算

（一）、工程前期費：

1、拆遷成本

2、土地出讓金

3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元

4、人防基金：配套建地下室

5、規(guī)劃技術(shù)服務費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元

6、墻改：61460*8=49.168萬元

7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元

8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元

9、質(zhì)量監(jiān)督費：61460*2=12.296萬元

10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元

11、防雷審查：61460*1=6.15萬元

12、消防審查：

13、文物：0.2萬元

14、規(guī)劃設(shè)計：10萬元

15、建筑設(shè)計：2000*12+59460*30=180.78萬元

16、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬元

17、測量定位：10萬元

18、煤氣增容：2500元/戶

19、供水管網(wǎng)配套費：20元/㎡

小計：627.93萬元（18、19項代收代繳，未計）

（二）工程成本

1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元

3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元

4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元

5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元

6、小區(qū)綠化、道路等室外工程：61460*60=368.76萬元

7、監(jiān)理費：6337.66*1%=63.38萬元

小計：7527.1萬元

總計、8155.03萬元

（三）項目費用分析

依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預算定價為：

小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡

銷售收入 住宅1900*56160=106704000

商鋪6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

總計：142392800元

營業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604

各項費用 142392800*4%=5695712

總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本 =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X =137103490.2

毛利潤：銷售收入—總成本

=142392800-137103490.2=5289309.8元

結(jié)論：如土地掛牌競價在五百二十八萬以內(nèi)，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。如超出則項目風險較大，項目不可行。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究概述

（一）可行性研究的基本概念

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資開發(fā)決策之前，為了避免主觀決策、盲目建設(shè)帶來的損失和不良后果，以期實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的效益最大化，必須通過對擬開發(fā)項目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟、社會和環(huán)境等方面進行深入細致的調(diào)查、研究和分析；對可能擬定的規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和建設(shè)方案等進行認真的技術(shù)經(jīng)濟分析和綜合比較論證；對擬開發(fā)項目建成后的經(jīng)濟、社會和環(huán)境生態(tài)效益進行科學的預測和評價。在此基礎(chǔ)上，全面研究考察該開發(fā)項目在技術(shù)上的先進性和適用性，在經(jīng)濟上的合理性和有效性以及規(guī)劃建設(shè)上的可能性和可行性。依此就是否應該投資開發(fā)該項目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續(xù)投資開發(fā)等給出結(jié)論性意見，為投資決策提供科學依據(jù)，并作為進一步開展工作的基礎(chǔ)。

可行性研究是在投資決策前必不可少的工作階段，主要對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證。其基本內(nèi)容包括市場預測和研究、技術(shù)方案研究、項目經(jīng)濟評價三個部分。

（二）可行性研究的作用

可行性研究的主要作用表現(xiàn)在如下幾個方面：

1.作為確定項目建設(shè)的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可行性研究報告對某一方案的評估結(jié)論，決定是否投資開發(fā)該項目。

2.作為向銀行和其他金融機構(gòu)融資的依據(jù)。對銀行而言，要在審查項目的可行性研究報告的基礎(chǔ)上，判斷借出資金在項目建設(shè)后有無償還能力，貸款的風險如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。

3.可行性研究報告是向當?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門、建設(shè)管理部門申請立項和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時也是環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)。

4.作為開展項目工程設(shè)計、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，可行性研究為進行后續(xù)工作進行鋪墊。

5.根據(jù)可行性研究報告對特定方案的評價，投資方可以合理進行企業(yè)組織管理、制定機構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動定員和職工培訓計劃。

6.作為國家各級計劃部門編制固定資產(chǎn)投資計劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟

（一）可行性研究的階段

一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和項目評估決策四個階段。

1.投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎(chǔ)，尋找有利的投資機會。

投資機會研究分為一般投資機會研究和特定項目的投資機會研究。與市場分析和預測相銜接，一般投資機會研究又分三種：地區(qū)研究、行業(yè)或部門研究和資源機會研究。一般機會研究是由國家機構(gòu)、公共機構(gòu)或由企業(yè)進行，作為指定經(jīng)濟發(fā)展計劃的基礎(chǔ)。在對一般投資機會作出最初鑒別之后，再進行項目的機會研究，即將項目設(shè)想轉(zhuǎn)變?yōu)楦怕缘捻椖客顿Y建議，以指明具體的投資方向。

投資機會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。

投資機會研究較粗略，該階段投資估算的精確度為總投資的±30％。如果機會研究認為

是可行的，就可以進行下一階段的工作。

2.初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”，在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決以下問題：

（1）在機會研究結(jié)論的基礎(chǔ)上，在詳細資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進行下一步的詳細可行性研究。

（2）確定對某些關(guān)鍵性問題需要進行專題的輔助研究。在廣泛的方案分析比較論證后，對各類技術(shù)方案進行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節(jié)省時間和費用。

（3）根據(jù)項目的選擇依據(jù)和標準，確定項目的初步可行性。依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報告。

在初步可行性研究階段需對以下內(nèi)容進行粗略的審查：市場需求與供給、建筑材料供應狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等。

初步可行性研究階段投資估算的精度應達到±20％以內(nèi)。

3.詳細可行性研究，即通常意義上的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，它為項目決策提供技術(shù)、經(jīng)濟社會和財務方面的評價依據(jù)，為項目的具體事實提供科學依據(jù)。在這一階段內(nèi)進行詳細深入的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，是在分析項目的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10％。

4.項目的評估和決策。按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準審批，更不準組織建設(shè)。

項目評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家對上報的建設(shè)項目可行性研究報告進行全面的審核和再評估階段。其內(nèi)容包括：（1）全面審核可行性研究報告中反映的各項情況是否確實；（2）分析項目可行性研究中各項指標計算是否都正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及定額費率的選擇；（3）從企業(yè)、國家和社會等方面綜合分析和判斷項目的經(jīng)濟效益和社會效益；（4）分析和判斷項目可行性研究的可靠性、真實性和客觀性，對項目作出取舍的最終投資決策；（5）最后寫出項目評估報告。

（二）可行性研究的基本內(nèi)容

由于開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和復雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容應主要包括以下幾個方面：

1.總論。包括綜述開發(fā)項目概況，項目提出的背景，投資的必要性和意義；可行性研究工作的依據(jù)和范圍；研究的主要結(jié)論以及存在問題和建議。

2.市場需求與供給預測——租售價格變化趨勢預測。

3.開發(fā)項目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢與問題、機遇與挑戰(zhàn)。

4.明確資源、原材料基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施條件。

5.根據(jù)慣常條件，確定開發(fā)項目的實施計劃和進度要求。

6.資金來源及融資方式。

7.項目投資成本、銷售費用的估算及投入時間。

8.項目租售收入預測。

9.國民經(jīng)濟評價和項目財務評價。

10.項目評價總結(jié)，得出評價結(jié)論。

（三）可行性研究的步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究工作一般按以下七個步驟進行：

1.接受委托，明確研究目標。在項目建議被批準之后，開發(fā)商即可委托有關(guān)咨詢評估公

司或投資顧問公司對擬開發(fā)項目進行可行性研究。承擔單位接受委托時，應獲得項目建議書和有關(guān)項目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定工作計劃。

2.收集資料，調(diào)查研究。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。市場調(diào)查應查明并預測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目的競爭能力。資源調(diào)查包括建設(shè)地點調(diào)查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下步規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟分析提供準確的資料。

3.設(shè)計方案。根據(jù)項目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案。

4.財務評價和國民經(jīng)濟評價。對經(jīng)上述分析后所確定的方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進行詳細財務評價和國民經(jīng)濟評價。研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和潛在盈利能力。

5.方案比較與選擇。根據(jù)以上分析，進行反復的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標準，采用技術(shù)經(jīng)濟分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術(shù)上的可行性，進一步確定項目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進度。

6.制定實施計劃。對于選定的滿意方案，制定詳細的實施計劃，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。

7.編制可行性研究報告。經(jīng)過上述分析與評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推薦可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本費用估算

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本估算的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項目從可行性研究到建成投入使用.，需要投入大量的資金。在項目的可行性研究階段，為了對項目進行經(jīng)濟評價并作出投資決策，必須對項目的投資成本費用進行準確的估算。房地產(chǎn)開發(fā)投資成本估算的主要內(nèi)容包括：

1.土地取得費和拆遷費用、市政工程建設(shè)費。

2.前期工程費。

3.建筑安裝工程費。

4.管理費。

5.銷售費用。

6.利息支出。

7.其他費用。

8.不可預見費。

9.各種稅費。

（二）各項成本費用估算的方法

1.土地費用估算。土地費用是指為取得項目用地使用權(quán)而發(fā)生的費用。由于目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式，所以對土地費用有有償和無償兩種。對土地使用權(quán)的有償取得，包含征用集體土地或批租和租賃國有土地兩種形式，計算時要針對實際情況而定。

（1）土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金是國家土地所有者權(quán)力的體現(xiàn)，在我國的現(xiàn)行土地使用制度中，使用者一定年期土地使用權(quán)的取得必須由國家以土地所有者身份加以確認，在這個過程中土地使用者要向國家支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額，按相關(guān)因素的市場比較修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準地價，根據(jù)項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。土地使用權(quán)出讓金一般在項目啟動時一次性支付。

（2）市政建設(shè)配套費用。市政建設(shè)配套費是因政府投資進行的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而由

受益者分攤的費用。該項費用還包括非營業(yè)性的配套設(shè)施如居委會、派出所、幼兒園、中小學等的建設(shè)費分攤，稱配套設(shè)施建設(shè)費。這些費用的測算可根據(jù)各地的具體規(guī)定或標準進行。

（3）土地征用費。對選取集體土地進行開發(fā)的房地產(chǎn)項目而言，必須支付土地征用費用。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家建設(shè)征用集體土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、土地投資補償費（青苗補償費、樹木補償費、地面附著物補償費）、人員安置補助費、新菜地開發(fā)基金、土地管理費、耕地占用稅和拆遷費等。在《中華人民共和國土地管理法》的指導下，各級地方政府對各項費用的征收標準均有具體的規(guī)定，因此對集體土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)標準和具體地塊的協(xié)商條件進行。

（4）拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家或地方政府可以依照法定程序，將國有儲備土地或已經(jīng)由企事業(yè)單位或個人使用的土地劃撥給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因劃撥土地給原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應按規(guī)定給予合理補償。拆遷安置補償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。拆遷安置費是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的使用人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費用。拆遷補償費是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補償所需的費用。關(guān)于拆遷安置補償，各地都有相關(guān)的地方性法規(guī)和執(zhí)行條例，計算時可按規(guī)定進行。

（5）土地轉(zhuǎn)讓費。如果開發(fā)企業(yè)是選擇土地二、三級市場而取得土地使用權(quán)，則在開發(fā)過程中必須支付土地轉(zhuǎn)讓費。土地轉(zhuǎn)讓費的確定一般在市場條件下進行調(diào)節(jié)，但最終的轉(zhuǎn)讓價格可能與市場測評價格有較大出入。

如上條目的土地費用并不同時發(fā)生。對征用集體土地進行開發(fā)的項目而言，要發(fā)生土地費用（1）、（2）、（3）、（4）；對在城市內(nèi)部一級市場取得土地使用權(quán)的項目而言，要發(fā)生土地費用（1）、（2）、（4）；對于在城市內(nèi)部二、三級市場取得土地使用權(quán)的項目而言，發(fā)生土地費用（5）。

2.前期工程費估算。前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及土地開發(fā)工程費支出。一般情況下，規(guī)劃設(shè)計費為建安工程費的3％左右，可行性研究費占項目總投資的1％～3％。水文、地質(zhì)勘探所需的費用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標準估算，一般為設(shè)計概算的0.5％左右（在平原地區(qū)，這項指標多直接與規(guī)劃設(shè)計費合并，統(tǒng)一按照3％左右的標準收?。?。土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用，場地平整費用和通水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。可根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標準估算。

3.房屋開發(fā)費。房屋開發(fā)費包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費等。

（1）建安工程費是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用，主要包括建筑工程費、設(shè)備及安裝工程費、必要的室內(nèi)裝飾家具費、智能化設(shè)備安裝及預安裝費用等。

（2）附屬工程費包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調(diào)壓站、停車場、自行車棚、信報箱、小區(qū)物業(yè)管理用房等建設(shè)費用。

（3）室外工程費包括場內(nèi)的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等的建設(shè)費用。主要體現(xiàn)在電貼、水貼和綠化工程費。

4.管理費。管理費是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用，可按項目投資或前述三項直接費用的一個百分比計算，這個百分數(shù)一般為2％～3％。

5.銷售費用。銷售費用是指開發(fā)建設(shè)項目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、銷售機構(gòu)包裝費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費及銷售許可證申領(lǐng)費等。

6.財務費用。財務費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費等企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用。利息的計算可參照金融市場的貸款利率和資金分期投入的情況按復利計算，其計息基礎(chǔ)為包括自有資金的所

有投資。

7.其他費用。其他費用主要包括工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用。這些費用一般按當?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算。

8.不可預見費。不可預見費根據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的3％～10％估算。

9.稅費。開發(fā)建設(shè)項目投資估算中應考慮項目所負擔的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中型城市，這部分稅費已經(jīng)成為開發(fā)建設(shè)項目投資費用中占最大比重的費用。各項稅費應根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價

有關(guān)內(nèi)容見本書第五章。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究

可行性研究：籌資第一步

□ 作者：Harrison, Bill J 譯者：李昂日期：2003-9-9

終于到了要建一個新博物館的時候了。一開始由于管子生銹而導致漏水，使得天花板和房頂都受到了損害，然后陳舊的供熱系統(tǒng)在隆冬時節(jié)無法工作了。為維護這個古舊的建筑物而花的錢多過舉辦展覽所獲得的收入。參觀的人數(shù)縮水，贊助商也在抱怨建筑物的老化。這個有40年壽命的屋頂真是必須更換了。

經(jīng)過長時間激烈的辯論，董事會決定批準2500萬美元資金來重新建造一個博物館。董事會在很多問題上做了斗爭，但是其中一個卻令他們寢食難安：公眾會同意這個項目嗎？為了減少他們的顧慮，在商業(yè)活動之前應當進行可行性研究。但董事會中，只有三分之一贊成在建造活動之前應當進行研究，三分之一認為研究僅僅是對金錢和時間的巨大浪費，而另外三分之一的人則根本不知道什么是可行性研究。

什么是可行性研究？

“這是一項市場研究，” George A.Brakeley, III解釋到，他是Brakeley, John, Price, Jones of Stamford, CT——一個資金籌措咨詢公司的主席，“如果你從事消費品制造的話，不對一種新剃刀進行市場測試，就把它投放市場的事情是不可想象的。我們在測試某個企業(yè)的資金籌措吸引力方面做著同樣的工作。這種測試可能是本地的，區(qū)域性的或者全國的，而且通常包括三部分：基金會、公司和個人捐助者?！?/p>

可行性研究通常在商業(yè)活動之前，而且通常是由外部的咨詢公司主導的。研究一般包括一個對資金籌措活動的外部審計，以及隨后與相關(guān)人士的一系列會見。審計和會見的結(jié)果將呈現(xiàn)給企業(yè)董事會。“事先沒有任何評估活動就確定進行商業(yè)活動的情況很少見，” Brakeley談到，“同樣非常少見的是，一個企業(yè)自行進行可行性研究。這主要是因為，人們在會見客觀、專業(yè)的外部人員比會見內(nèi)部人員的時候更傾向于坦白，尤其是他們與企業(yè)有著很大關(guān)聯(lián)的時候?！?/p>

Susan B.Franklin是MSW，Camp Ronald McDonald for Good Times在洛杉磯的執(zhí)行主管，她非常有興趣在700萬美元的建造活動之前進行一項研究?！拔覀冞M行可行性研究的原因很多。第一，因為我們的企業(yè)有很長的歷史，人們對我們的感覺很多樣。我們感覺一個外部人員能夠幫助我們明確這種感覺。第二，我們希望確認我們所投資的數(shù)字是正確的。我們選擇700萬是因為我們的建筑師和規(guī)劃師認為這個建筑會花費這么多?；蛟S一個可行性研究將表明我們有能力進行1000萬美元的商業(yè)活動。我想，如果確實存在這樣的機會卻被我們錯過了的話，將會是一件很可笑的事情。同時，我希望確定我們將會成功。如果一個可行性研究告訴我們這個項目只能支持400萬的投資，那么我們最好做一個400萬的項目，縮減開支，以后再做完余下的部分?！?/p>

商業(yè)活動能夠在沒有可行性研究的情況下獲得成功

并不是所有人都同意可行性研究是投資之前所必須的步驟?！拔覀兊纳虡I(yè)活動籌措到750萬美元，但我們并沒有經(jīng)過研究，而且也沒有雇用顧問。我們僅僅是挽起袖子自己干?！?Mack McKinzie這樣解釋到，他是印第安納波利斯藝術(shù)博物館的主管。“70年代我們在一個小型，而且很不成功的商業(yè)活動中使用了顧問。我并不清楚那到底是顧問，還是董事會或是兩者的結(jié)合，但是沒有人對結(jié)果滿意?！?/p>

“我們長期以來都擁有不錯的資金籌措方案。我們擁有強有力的董事會，我們了解我們的客戶，而且我們很好地集中精力做我們的事情。我們感到機會不錯。在一個企業(yè)的生命期里，有那么一段時間，所有的事情看起來都處于良好的狀態(tài)中。”

McGrath & Company of Westmont, IL 的主席Kevin McGrath已經(jīng)從事直接郵寄的資金籌措項目16年以上了。他目睹了這些年可行性研究需求的衰退?！翱尚行匝芯吭?jīng)十分流行。研究是一個必經(jīng)的程序。這種研究一度更像是一些顧問公司的銷售工具，而不是更好的審視企業(yè)的圖景。所有的可行性研究都是好的可行性研究。我想這一點現(xiàn)在不同了?！?/p>

可行性研究的費用

可行性研究是很貴的。當使用顧問的時候，所支付的費用肯定要比使用內(nèi)部職員進行研究要高得多。但是，咨詢費會根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)和復雜程度的不同而有很大差別。Brakeley解釋了他公司對于費用的哲學。“一個可行性研究可能從15000美元到75000美元不等。我們相信少數(shù)高質(zhì)量的訪談比大量膚淺的訪談有效得多。費用也會受地理因素的影響。如果目標是一個社區(qū)醫(yī)院的話，其影響范圍僅僅是周邊20英里以內(nèi)的地方。這種訪談的效率會比一所自由主義藝術(shù)學院的效率高多了。因為這種學院的董事會托管人和優(yōu)秀畢業(yè)生可能會散布在整個國家里，或許乘飛機去西雅圖僅僅是為了做一個訪談。另一個影響費用的因素是進行訪談的人的資歷。我們并不習慣于讓新手做這樣的研究?！?/p>

可行性研究的費用可能會讓一個企業(yè)退縮。Susan Franklin解釋到：“一些董事會成員無疑會說：?天那，做一個可行性研究需要25000美元。想想看，25000美元可以讓多少孩子去夏令營！?幸運的是，我們的董事會覺得可行性研究是通向成功的必備條件。他們同樣理解必須為正確的建議投資。不管是會計之于貿(mào)易或是律師之于法律條文，建議是必須聽的。一項可行性研究保護你不犯錯誤?！?/p>

McGrath同意很多企業(yè)不進行可行性研究是因為費用過高的緣故。他同樣相信另外還有原因?！昂芏囗椖繘]有做可行性研究，費用當然是一個因素。但是，我相信也有相當一部分原因是開發(fā)商的自信所致。他們說，我能做這事，就像XYZ一樣簡單，為什么還要在咨詢公司身上花錢呢，我能做好！”

研究是耗費時間的可行性研究最令人感到灰心的方面在于時間。董事會決定要進行研究，他們已經(jīng)雇傭了一個能夠勝任的資金籌措公司，然后卻被同一家公司告知研究開始之前需要數(shù)月時間進行準備。董事會叫嚷到：“這算是什么買賣！”

“有一次咨詢公司說他們需要三個月時間進行研究”，Brakeley解釋到。“但研究將在兩個方面陷入困境。一是企業(yè)并不總是處于可以供研究的狀態(tài)中。二是你想見的人并不是隨時就可以見到的。因為這個原因，有些研究將耗費4到6個月才能完成?！?/p>

如果研究的結(jié)果是負面的會怎樣？

沒有一個企業(yè)是完美的。經(jīng)常會有一些人或其他企業(yè)，由于某種原因不喜歡你的商業(yè)運作方式。進行研究的一個原因是確定你的項目會對社區(qū)帶來多大的利益，并且確定項目運作成功的機會。但是如果兩個月的研究之后，你的顧問為你帶來壞消息——你的項目存在較大的外部問題，你能做什么？接下來會發(fā)生什么？

Brakeley描述了他的公司將是如何應對這一情況的。“如果我們進行了訪談計劃中的三分之一或是四分之一，而且訪談是令人驚訝且絕對負面的話，我們將會停止研究進程，然后回去對他們說，伙計們，你們有大麻煩了。我們最好完全停止這項研究并且改正這些問題，因為這不是對資源的有效運用。負面的結(jié)果并不完全意味著你們不應當運作這個項目，而是意味著項目的目標經(jīng)過檢驗是不夠有競爭力的，應當另立目標。有些時候我們不得不說，我們認為這個項目目前是不值得建議的，這是原因，這是你們需要為這個項目所做的準備?！?/p>

McGrath對客戶采用相似的方針?！拔覍⒏嬖V他們改正問題，尋找其他途徑獲得他們所尋找的資金。但是，我從沒有看到過一個完全負面的研究，因為肯定有人是支持這個機構(gòu)的，因此也總會有希望和樂觀估計?！?/p>

如果選擇不做可行性研究的話應當做好準備

如果你的企業(yè)選擇在建設(shè)項目運作之前不做可行性研究的話，你應當做到如下：

1、高度的自信；

2、對你的市場和客戶的廣泛認知；

3、以往商業(yè)運作的成功經(jīng)歷；

4、主要的成功因素是可以預期的；

5、確定有一個自發(fā)的領(lǐng)導機構(gòu)；

6、董事會和項目員工的承諾，7、完成整個工作的能力。

McGrath也認為如果不經(jīng)過可行性研究的話，一個項目必須進行充分的準備?！澳惚仨殦碛幸粋€詳細的計劃書，并且必須相對非專業(yè)人士和多數(shù)公眾來說簡單、易懂。你必須爭取到與企業(yè)有關(guān)人的支持：董事會成員，支持者和朋友。你能夠從參與項目的人身上學到很多。最重要的是你的企業(yè)必須完全為你的項目成功而努力?！?/p>

你應當為可行性研究投資么？

可行性研究成功地進行了很多年。有其缺點，也有優(yōu)點，就像任何其他開發(fā)程序一樣。對于非營利組織的任何重要的金融投資，研究都是應當被謹慎考慮的，如果使用的話，必須小心監(jiān)控，并且得到董事會和員工的熱情支持。

George Brakeley已經(jīng)完成過很多可行性研究，而且很清楚這些研究的價值。“大多數(shù)企業(yè)和組織意識到他們最好請外部的、客觀的人來看看他們想做的事情，并確定這是否可行。有時這個步驟就像保險一樣，顧問會告訴你，你做的不錯，繼續(xù)下去，所有的事情都如你所預期的那樣。但是另一個極端是，顧問十分誠懇地告訴你，你做的事情是錯的。你應該干點其他的事情?！?/p>

Susan Franklin也深信研究對于項目的成功是非常重要的。“盡管你認為你很了解你的社區(qū)，但是你仍然會發(fā)現(xiàn)一些令你驚奇的現(xiàn)象。因此，最好事前做好準備。我經(jīng)常會聽到企業(yè)發(fā)現(xiàn)他們能夠籌措到比他們預想得多得多的資金。如果一個可行性研究告訴你不要進行這個項目的話，不要尋找托辭。更多的時候，報告會告訴你，按你預先設(shè)想的去做，而且可能會做所有你能想到的事情。即使研究最終告訴你的結(jié)果和你一開始設(shè)想的是一樣的，這只能說明你很全面地考慮了這個問題，而并不說明你浪費了你的金錢。

第四篇：近郊房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的特點

近郊房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的特點

近郊房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的特點

文 蘇世功

近年來，城郊結(jié)合處的房地產(chǎn)開發(fā)項目呈現(xiàn)出逐年翻番的增長態(tài)勢。這些近郊的開發(fā)項目在受到消費者青睞的同時，也不同程度出現(xiàn)了開盤熱鬧和交房難交的現(xiàn)象。除開發(fā)商對近郊房產(chǎn)開發(fā)的特點和難度認識不足外，其前期工作中的項目可行性研究雷同于市區(qū)項目也是重要原因之一。重視和強化近郊項目的開發(fā)特點已成為開發(fā)商們不可回避的問題。近郊開發(fā)不僅要對政策面、市場面進行分析，也必須在技術(shù)面上做進一步地可行性特殊研究。

一、可行性特殊研究的內(nèi)容

我國目前城市化水平為36%，至2020年將達到64%。近郊項目在完成這一目標的任務中將起到重要作用。

近郊項目可行性研究是在工程項目投資決策前，對與項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟和技術(shù)等方面進行深入研究，對擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進行認真的技術(shù)經(jīng)濟分析、比較和論證，對項目的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益進行科學的預測和評價，并綜合研究建設(shè)項目的技術(shù)先進性、市場適用性、經(jīng)濟合理性和建設(shè)可能性。

近郊房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性的特殊研究是在常規(guī)可行性研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)新城區(qū)的城市規(guī)劃要點，從研究近郊市場供需現(xiàn)狀及預測開始，經(jīng)過項目的周邊環(huán)境各要素分析，提出與近郊特點相適應的規(guī)劃設(shè)計方案，充分注意環(huán)境再開發(fā)和環(huán)境保護，充分注意小區(qū)配套和新城市政配套的關(guān)聯(lián)性，充分注意近郊新盤的創(chuàng)新性、文化性和賣點設(shè)計，并制定出相適應的建設(shè)方式和建設(shè)進度。

報告中還需提出可行的項目經(jīng)濟及社會效益分析：包括項目的投資預算和資金籌措，項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預測和選定、項目的財務評價、項目的風險分析和結(jié)論。

二、近郊項目可研報告的特殊點

在近郊市場分析中，特別要注意區(qū)域性因素分析。要把握住區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受

宏觀經(jīng)濟影響的時差性。近郊往往是主城擴張延伸地，比遠郊項目有著不可比擬的眾多城市消費群，政府的政策傾向和各近郊片的開發(fā)順序會引導市場的成熟速度。

在近郊市場預測中，同質(zhì)產(chǎn)品和同業(yè)對手的競爭分析是主要的供給預測，要關(guān)注近郊空白市場在數(shù)年內(nèi)出現(xiàn)的無壟斷競爭格局。還要注意在各大城市每年近郊開發(fā)量上數(shù)百萬平方米的今天，房產(chǎn)的總供給與總需求在近效一定區(qū)域內(nèi)，會出現(xiàn)階段性的供大于求狀況。

房地產(chǎn)的異質(zhì)性表明不存在任何相同的房地產(chǎn)，任何一宗房地產(chǎn)都是惟一的。可行研究分析中，要充分利用近郊湖、山、島、林的優(yōu)勢，創(chuàng)新制定具有強烈異質(zhì)性的和需求收入彈性較高的有發(fā)展前途房產(chǎn)。同時，對同質(zhì)同規(guī)模產(chǎn)品和企業(yè)的競爭影響要提出對策。

目前，近郊盤的可行性研究報告大多內(nèi)容雷同。某片地段內(nèi)幾個項目的可研報告近似一致，缺乏個案研究，缺乏近郊盤的可研特點研究。近郊盤的可研特點較復雜，其特點呈多樣性，雖然每一特點對可研結(jié)論影響并非巨大，但系統(tǒng)綜合各特點后，將會得出對市場定位和項目成本、效益有重大影響的結(jié)論。

在近郊項目投資概算時，直接費用中的各土地開發(fā)費用和前期工程費將按國家有關(guān)規(guī)定列支，沒有大的變化。但在工程開發(fā)費用中，除房屋建設(shè)工程費外，附屬工程、室外工程、公共建筑配套工程和小區(qū)內(nèi)配套的各種公共福利設(shè)施需重點分析并列支概算中。間接費用中的管理費、財務費用、其他費用、稅費等變數(shù)不大，但銷售費用和不可預見費用比成熟的市區(qū)項目要高出許多，也應重點關(guān)注和分析。

近郊項目有著低容積率、低密度和高綠化率的共同特性。近效小區(qū)的退紅綠化帶這一強制性規(guī)劃措施將縮小可用建設(shè)和設(shè)施占地面積。有的退紅要求已經(jīng)從5米擴大到了15米，規(guī)劃方案中要面對規(guī)劃的現(xiàn)實要求做好調(diào)整。中、高檔景觀和綠化的投入，其從設(shè)計費、原料費用到施工費之大，也是市區(qū)項目所不可攀比的。景觀和綠化的費用在近郊盤建筑面積中每平方米達數(shù)拾元、上百元已不足為奇。甚至在高檔別墅項目中，此類費用數(shù)百元至上千元也為常見。如南京利源集團打造的品牌樓盤百家湖花園印象威尼斯別墅區(qū)的景觀綠化投入已達每平方米1200元。

在20萬平方米至上百萬平方米的近郊大盤開發(fā)中，園區(qū)配套費用可占整個項目開發(fā)費用的3%－10%。近郊小區(qū)因沒有市區(qū)項目的市政配套和公建配套的全面支持，必須規(guī)劃相適應的公建配套系統(tǒng)，以或自營或招商的方式來解決居民的各種生活服務需要。百貨店、餐飲店等日常生活服務系統(tǒng)和銀行、幼兒園甚至醫(yī)院和學校的規(guī)劃和投資都不應忽視。活動廣場以及不同規(guī)模地健身場館在獨立小區(qū)都應做獨立配套并列支概算，同時對各營業(yè)性的服務設(shè)施要提出投入產(chǎn)出經(jīng)營綱要。如南京百家湖花園已建的十六種健身場館與項目也都相應制定了運營收支方案。有條件的小區(qū)還需考慮除公交外的業(yè)主交通專車及其長年收支平衡的問題。

根據(jù)國家物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理用房應占小區(qū)總建筑面積的3‰－4‰，既100萬平方米的小區(qū)要有3000平方米以上的物管用房，這在城區(qū)舊盤中很難實現(xiàn)，但在近郊新盤中要按規(guī)概算。

近郊盤在車庫、車位的考慮中要盡量到位，應長遠規(guī)劃出至少一戶一位的指標。如南京百家湖公寓花園規(guī)劃了近5000個車位。車庫、車位的銷售還是出租應做經(jīng)營收益的現(xiàn)值和將來值收益比較分析。同樣，小區(qū)周邊的門面房和區(qū)內(nèi)的小門面房系列也應做銷或租的收益分析。

近郊小區(qū)，以生地已轉(zhuǎn)為熟地既七通一平到位來分析，園區(qū)內(nèi)仍有眾多和市區(qū)盤的不同配套要考慮。因近郊多為大盤，園區(qū)內(nèi)變壓配電系統(tǒng)由開發(fā)商投入的各環(huán)網(wǎng)柜和各變壓器、園區(qū)內(nèi)各主支干道的雨污分流等管道和道路系統(tǒng)、環(huán)保需要的污水處理系統(tǒng)、生活用水、消防用水和煤氣的加壓泵房位置和投資都不可忽視。當大盤所需電、水、煤氣等接口需大量增容費時，其超額費用消化方案也應一并提出。

新建小區(qū)，一張白紙，再也不是建筑單體加圍墻的規(guī)劃設(shè)計，除景觀綠化、公建配套外，中、高檔智能化和網(wǎng)絡化以及四表遠傳的投入概算和費用消化方案應同時研究。

根據(jù)近年的國家有關(guān)法規(guī)，新建小區(qū)的防空設(shè)施所占建筑面積或補償政府提供防空設(shè)施的費用應計入概算。

近郊大盤因離市區(qū)有一段距離，在銷售費用中的廣告費概算時，要取比市區(qū)盤廣告費高出2－3倍的取值比例，必須以稍大的廣告投入吸引市區(qū)市民前往近

郊實地看盤。同時，耗資較大的現(xiàn)場售樓部和樣板房的設(shè)計風格和概算在前期籌劃中也不應忽視。

近郊小區(qū)因規(guī)模大，制定適銷的房產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及其調(diào)整方案尤為重要。要根據(jù)市場需求和預測競爭產(chǎn)品變化，提出各推出的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)要點，提出推盤和價格走勢綱要，以保證現(xiàn)金流量表中收入的相對穩(wěn)定性和可信性，為制定全盤全程投入產(chǎn)出效益分析奠定基礎(chǔ)。

三、可行性特殊研究的技術(shù)方法

近郊房產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價不可否認開發(fā)商的經(jīng)驗定性至關(guān)重要，但在此基礎(chǔ)上采用現(xiàn)代經(jīng)濟分析方法，運用系統(tǒng)工程和價值工程基本原理，對項目投入產(chǎn)出進行定量的分析和論證是可行性研究的核心內(nèi)容，也是投資決策的重要依據(jù)。

在制定項目各階段資金平衡表和預測能力時，當成本費用基本不變時，銷售收入的預測是非常重要的。一般可研報告是采用經(jīng)驗法或簡單平均法來定量，但根據(jù)近郊銷售每年遞增（減）的變化量之間的關(guān)系，可以更趨近地預測出未來各或各階段的銷售值。常用的方法是采用一元線性回歸法，其計算方程式為Y=a+bx。其中x代表或時間段，Y代表預測銷售值。a、b二個未知常數(shù)用最小二乘法求得。所得各年銷售收入后，再根據(jù)政策和競爭情況，采用經(jīng)驗法予以修正。

在確定項目各套型面積所占比例分析時，可采用需求收入彈性指數(shù)來分析。即市民收入水平

△QD△M 每變化1%，所引起各面積套型需求的百分比。其公式為EM＝── / ──。QDM 式中，EM表示收入彈性，△M為增加的收入，M為原收入，△QD為需求的變化量，QD為原需求量。各套型比較后，需求收入彈性EM較大者有著暢銷的前景，應列為待選的近郊盤主力套型。然后用定性的數(shù)據(jù)交叉分析法和時間序列分析法，通過調(diào)研客戶問卷的形式，修正好各年將推出的套型結(jié)構(gòu)。

在項目的財務評價中，經(jīng)過預算分析和財務分析后，需要提出財務現(xiàn)金流量表、銷售利潤表、財務平衡表這些基本財務評價報表，還要列出投資回收期、借

款償還期、凈現(xiàn)金流量、投資利潤率、投資利稅率這些靜態(tài)財務評價指標。

在財務評價的動態(tài)指標中，財務凈現(xiàn)值FNPV是指計算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按預先確定的折現(xiàn)率，折算到基準年的數(shù)值。即FNPV>0表示項目達到基準收益率后，還能獲得超額利潤，項目可行，否則項目不可行。

財務內(nèi)部收益率FIRR是指項目各凈現(xiàn)金流量的累計折現(xiàn)率等于零時的折現(xiàn)率。它表明在整個計算時內(nèi)以每年的凈收益恰好將投資全部收回。對近郊大盤承受銀行貸款較大時，財務內(nèi)部收益率的研究既能分析項目對初始投資的償還能力，也能表達連續(xù)貸款與籌資的可接受條件。

近郊大盤投入資金大，開發(fā)周期長，不確定因素多。因此，在財務評價基礎(chǔ)上，更應做好敏感性分析，選擇好最能反映投資效益的主要產(chǎn)品經(jīng)濟指標，如投資回收期和開發(fā)商利潤，并從眾多影響其效益的各干擾因素中，列出主要不確定因素在一定范圍內(nèi)變化時對效益目標的影響程度，為決策和提出對策提供依據(jù)。近郊盤因其為市場新寵，變化因素多，最好不采用單變量敏感分析法，以此輔助開發(fā)商減少決策的失誤和風險。

概率分析用以補充敏感性分析不能定量提出盈利能力和抗風險能力的不足。在概率分析中，解析法因需要精確的足夠的歷史數(shù)據(jù)，從而無法實際運用。蒙特卡洛模擬法雖然進行多次模擬試驗，考慮了各種隨機變化因素，但因其耗時耗資，現(xiàn)階段也只能作為可行性研究技術(shù)的一個發(fā)展方向。

南京利源集團

南京百家湖房地產(chǎn)開發(fā)公司

二〇〇三年五月十四日

第五篇：XX市某房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究專題

一、項目背景、項目名稱： 東湖路人行居住小區(qū)（暫定名）

2、可行性研究報告的編制依據(jù)：

（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

（2）《A市城市拆遷管理條例》

（3）《城市居住區(qū)公共服務設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》

（5）《住宅建筑設(shè)計標準》

（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準》

（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》

（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》

3、項目概況）地塊位置：該基地東起白洋河，南至建設(shè)東路，西至東湖路、北至人民銀行圍墻，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約28333平方米，該地塊屬池州市二類地段。）建設(shè)規(guī)模與目標：

土地面積：42.5畝（28300平方米）

容積率：2.2

開發(fā)周期：3至4年

土地價格：5000元/畝（A市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價）

建筑面積（預計）：總建筑面積：61460㎡）周圍環(huán)境與設(shè)施

（1）步行約10 分鐘可至A市中心秋浦路、長江路。

（2）西側(cè)為A市城市中心景點百荷湖。

（3）東側(cè)為清溪河城市綠化帶，南側(cè)為城市綠化廣場。

（4）西南靠近A市城關(guān)小學。

（5）北面為A市人民銀行。、項目SWOT分析

優(yōu)勢及機會

(1)該項目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來將是池州最佳的居住區(qū)域。

(2)A近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。(3)東側(cè)匯景花園的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。(4)周遍日趨成熟的居住配套及“百荷商業(yè)步行街”的商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。

(5)拆遷的當?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。(6)該項目以毛地出讓，起價5000元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。(7)該項目規(guī)劃定位為A市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。

(8)我公司與A市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。

(9)物業(yè)管理公司在A市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。

(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。

劣勢及威脅

(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關(guān)鍵。

(12)A市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。(13)市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。(14)江浙資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

(15)規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。

(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，再加上A市某縣人的北京自焚事件，拆遷的難度較大。(18)匯景花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。(19)拆遷的難度，使該項目的建設(shè)周期具有延期的可能。

(20)周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。

二、市場分析 A市概況

A市位于長江南岸，面積8271平方公里，人口153萬。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)——牯牛降、國家級水禽濕地保護區(qū)——升金湖。全市森林覆蓋率達56％，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng)；水運以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計吞吐能力達500萬噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動工；通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網(wǎng)絡；溝通沿江通道的京九鐵路、沿江高速公路、九黃高速公路等項目已經(jīng)國家立項批準，2002年——2003年將全面動工；長江大橋已于2001年底動工興建。項目所在區(qū)位于長江中下游南岸，與B市接壤，南連、黃山，是A市***、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。A市房地產(chǎn)住宅市場分析

A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和翠微苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。

二OO三年，A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：

表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4 %,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定

資產(chǎn)投資12.6%。

表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積

20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。

表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。A市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達89.62萬m2，比上分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。

表現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDp增加值14%，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元；房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。對今后市場的預測：

---—從購房能力看

伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱?！獜耐顿Y角度看

由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。

——從消費結(jié)構(gòu)看

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。

——從需求關(guān)系看

根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。

3、主要競爭項目分析

住宅小區(qū)詳細情況如表：

項目 套數(shù) 建筑面積（萬㎡）平均單價（元/㎡）位置

匯景國際花園 1500 22 1400 湖濱路

碧荷苑 78 5.8 1344 建設(shè)中路

荷花村 170 1460 建設(shè)路

桃園小區(qū) 130 1400 秋浦路

秋浦花園 500 6.9 1508 長江路

部分商業(yè)網(wǎng)點詳細情況

項目 面積㎡ 單價元/㎡ 位置

匯景國際花園 40~~80 4000~5600 新城區(qū)

秋浦花園 50~~70 5000~12000 市中心

碧荷苑 36~~50 6800 建設(shè)路

桃園小區(qū) 車庫 550 秋浦路

荷花村 車庫 550 建設(shè)路

三、項目財務分析

（一）、拆遷成本分析

圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。拆遷成本估算：

按照A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補償標準貨幣拆遷估算。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80

元

2、經(jīng)營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等

34929平方米*48元=1676592元

搬家費、臨時過渡費：

1、搬家費：

住宅：200戶*300元=60000元

經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元

小計：64500元

2、過渡費：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元

經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元

小計：632535元

其他費用

3、管理費，委托拆遷費：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4、房屋拆遷評估費：35000元

5、獎勵：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。

按照A市人民政府第9號令，對A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準價在原基礎(chǔ)上預計上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷成本預計為：

1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

（二）建筑成本分析

對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。

主入口