物業(yè)部管理制度

物業(yè)部管理制度1

1.電氣設(shè)備投入運(yùn)行前,應(yīng)建立健全用電管理機(jī)構(gòu),根據(jù)電氣設(shè)備的電壓等級(jí),用電容量及電氣的具體情況配備電氣設(shè)備運(yùn)行、檢修和維修的專業(yè)人員。

2.電氣專業(yè)人員,應(yīng)符合《電氣安全工作規(guī)程》關(guān)于現(xiàn)場(chǎng)電氣工作人員必須具備的條件。

3.按照《電氣安全工作規(guī)程》的規(guī)定,結(jié)合本單位的具體情況,建立電氣設(shè)備運(yùn)行、檢修和試驗(yàn)制度,作好電氣工作人員的安全技術(shù)培訓(xùn),提高運(yùn)行管理水平,各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)對(duì)貫徹執(zhí)行本規(guī)程的情況進(jìn)行檢查和監(jiān)督。

4.加強(qiáng)和改善電氣設(shè)備的運(yùn)行管理工作,不斷提高設(shè)備完好率,作好無功功率的補(bǔ)償工作,降低電能損耗,實(shí)現(xiàn)供電系統(tǒng)的安全、合理、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

5.結(jié)合季節(jié)特點(diǎn)、本單位工作特點(diǎn)及有關(guān)要求,組織電氣工作人員對(duì)電氣設(shè)備進(jìn)行安全檢查,加強(qiáng)設(shè)備缺陷管理,貫徹各項(xiàng)防事故措施。

6.定期匯總,分析運(yùn)行報(bào)表,編制維修工作計(jì)劃,應(yīng)負(fù)責(zé)建立和完善本單位的電氣運(yùn)行規(guī)章制度及技術(shù)管理資料,以及和供電部門主管單位的技術(shù)業(yè)務(wù)聯(lián)系。

7.本單位選用的電氣設(shè)備應(yīng)符合有關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求凡國(guó)家公布的淘汰產(chǎn)品不得選用。

8.認(rèn)真遵守,《中華人民共和國(guó)電力法》及相關(guān)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定。

9.對(duì)供電部門安裝在用戶內(nèi)的計(jì)量負(fù)控等設(shè)備負(fù)有監(jiān)護(hù)責(zé)任,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)報(bào)告供電主管部門。

10.在電力系統(tǒng)正常狀況下,供電到用戶的端電壓允許的偏差為:5%

11.110kv及以下三相供電的為額定值的正負(fù)5%。

12.2220v單相供電的為額定值的正7%,負(fù)10%。(市區(qū)為正負(fù)6%)。

物業(yè)部管理制度2

1.對(duì)講機(jī)維護(hù)與管理

(1)保安部主管負(fù)責(zé)建立對(duì)講機(jī)通訊器材臺(tái)賬。

(2)對(duì)講機(jī)只供當(dāng)值的保安員和干部使用,嚴(yán)禁用作其他用途,特殊情況須由保安部主管同意方可。

(3)對(duì)講機(jī)嚴(yán)格按規(guī)定頻率使用,嚴(yán)禁保安員、干部私自亂拆、亂擰或亂調(diào)其他頻率,否則按違紀(jì)處理。

(4)對(duì)講機(jī)電池要充電6小時(shí)以上再使用,但充電的時(shí)間不能超過12小時(shí),交班時(shí)要用干布擦拭機(jī)身,并將音量調(diào)到適當(dāng)(清晰聽到)位置。

(5)干部或保安員在交接時(shí)應(yīng)做好對(duì)講機(jī)交接驗(yàn)收工作,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)做好記錄并及時(shí)上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。

2.警棍的使用

(1)保安員要愛護(hù)使用警棍,嚴(yán)禁用警棍嬉戲打鬧或交給人玩耍。

(2)所配警棍只供保安員在緊急情況下防衛(wèi)使用,非值班、執(zhí)勤人員嚴(yán)禁佩戴和使用。

(3)嚴(yán)禁將警棍提供給他人使用,無特殊情況或未經(jīng)保安部主管批準(zhǔn),攜帶警棍外出。

(4)交接班時(shí),對(duì)警棍進(jìn)行檢查并記錄于《保安部交接班登記表》上。

3.催淚器、手銬的使用

(1)安員要愛護(hù)使用催淚器、手銬,非值班、執(zhí)勤的保安員嚴(yán)禁佩戴和使用催淚器、手銬。

(2)禁用催淚器、手銬嬉戲打鬧或交給他人玩耍,嚴(yán)禁將催淚器、手銬提供給他人使用。無特殊情況或未經(jīng)保安部主管批準(zhǔn)、嚴(yán)禁攜帶催淚器、手銬外出。

(3)配催淚器、手銬只供保安員在執(zhí)勤中受到犯罪嫌疑人的武力威脅或?qū)σ炎ゲ兜默F(xiàn)行犯有逃脫可能的情況下使用。

(4)接班時(shí),交接班保安員要做好交接驗(yàn)收工作,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)做好記錄并及時(shí)上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。

4.手電、雨衣的使用

(1)保安員要愛護(hù)使用手電、雨衣,非晚間或下雨時(shí)不得使用,嚴(yán)禁將雨衣、手電筒、電池點(diǎn)為已用。

(2)對(duì)雨天用過的雨衣要及時(shí)用干布擦試干凈并折疊整齊后交當(dāng)值班長(zhǎng)保管。對(duì)使用完畢的手電要用干布擦試干凈并將電池卸出。

(3)交接班時(shí),對(duì)雨衣、手電進(jìn)行檢查是否完好或正常,并記錄于《保安部交接班登記表》上,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告部門主管。

物業(yè)部管理制度3

1.接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)接班。

2.接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人交代,并查看交接班記錄,仔細(xì)檢查工具和其他物品是否齊全。

3.有下列情況之一者不準(zhǔn)交班:

(1)上一班運(yùn)行情況未交代清楚。

(2)記錄不規(guī)范、不完整、不清晰。

(3)設(shè)備間不干凈。

(4)接班人未到崗。

(5)事故正在處理中或交班時(shí)發(fā)生故障,此時(shí)應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理,班人協(xié)助進(jìn)行。

物業(yè)部管理制度4

第一條、根據(jù)公司《章程》規(guī)定和精細(xì)化管理要求，為進(jìn)一步規(guī)范會(huì)議內(nèi)容和程度，提高公司的辦公質(zhì)量和工作效率，建立健全決策機(jī)制，提升公司運(yùn)營(yíng)水平，特制訂本制度。

第二條、會(huì)議要求：

一、會(huì)議應(yīng)根據(jù)實(shí)際工作需要召開，著眼于有效溝通、協(xié)調(diào)公司內(nèi)部各方面關(guān)系、解決問題、安排部署工作。

二、會(huì)議應(yīng)注重質(zhì)量，提高效率。會(huì)前應(yīng)做好充分準(zhǔn)備，做到充分溝通，心中有數(shù)；對(duì)議而不決的事項(xiàng)提出解決的原則與方法；嘲笑地類會(huì)議力求精干、高效，工作進(jìn)展和安排應(yīng)明確、具體、量化，杜絕空談和形式主義。

三、講求實(shí)效。會(huì)議議定的事項(xiàng)、布置的工作任務(wù)、提出的辦法措施，與會(huì)人員要按照職責(zé)分工傳達(dá)、貫徹，落實(shí)，力求取得具體成果。

四、嚴(yán)格會(huì)議紀(jì)律。會(huì)議主辦部門應(yīng)加強(qiáng)會(huì)議管理，做好會(huì)議安排；與會(huì)人員應(yīng)認(rèn)真準(zhǔn)備、準(zhǔn)時(shí)參會(huì)，不得缺席或指定他人代表，確因個(gè)人緊急事務(wù)需要請(qǐng)假的，須向會(huì)議主持人請(qǐng)假，同時(shí)指定專人代為參會(huì)。

第三條、本制度適合于公司及穩(wěn)中有降部門的工作會(huì)議和專業(yè)會(huì)議，如公司領(lǐng)導(dǎo)工作例會(huì)、總經(jīng)理辦公會(huì)、公司銷售例會(huì)、公司專項(xiàng)會(huì)議、部門例會(huì)等。

第四條、公司各類會(huì)議及其安排如下：

一、公司領(lǐng)導(dǎo)工作例會(huì)

（一）公司領(lǐng)導(dǎo)工作例會(huì)每月召開一次，于每月的第一個(gè)工作日上午召開。

（二）公司領(lǐng)導(dǎo)工作例會(huì)出席人員為公司領(lǐng)導(dǎo)成員，列席會(huì)議人員為各部門負(fù)責(zé)人；會(huì)議由總經(jīng)理主持，總經(jīng)理因故不能出席時(shí)，授權(quán)公司其他領(lǐng)導(dǎo)成員主持。

（三）公司領(lǐng)導(dǎo)工作例會(huì)的主要內(nèi)容是：會(huì)議主持人通報(bào)重要事項(xiàng)；各部門負(fù)責(zé)人報(bào)告本部門上月工作情況，對(duì)照上月會(huì)議安排，逐條逐項(xiàng)檢查落實(shí)完成情況，提出需要 協(xié)調(diào)解決的問題和工作建議，提出本月工作安排方案；與會(huì)人員討論有關(guān)事項(xiàng)；會(huì)議主持人安排和部署下周公司整體工作并宣布議定事項(xiàng)。

（四）公司領(lǐng)導(dǎo)工作例會(huì)由辦公室負(fù)責(zé)組織和記錄，議定事項(xiàng)形成《公司領(lǐng)導(dǎo)工作例會(huì)會(huì)議紀(jì)要》，由辦公室起草，經(jīng)辦公室主任審核后，由總經(jīng)理或主持會(huì)議的其他公司領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)。

二、總經(jīng)理辦公會(huì)

（一）總經(jīng)理辦公會(huì)不定期召開，由總經(jīng)理根據(jù)需要決定召開，總經(jīng)理辦公會(huì)議題如有意見或建議，可在會(huì)前提出。

（二）總經(jīng)理辦公會(huì)研究決定公司重大事項(xiàng)，主要內(nèi)容：

1. 審議公司的發(fā)展戰(zhàn)略、中長(zhǎng)期規(guī)劃、年度計(jì)劃，審批重大投資項(xiàng)目、資產(chǎn)重組和對(duì)外合作項(xiàng)目；

2. 審議決定公司年度財(cái)務(wù)預(yù)算和內(nèi)部利潤(rùn)分配方案及彌補(bǔ)虧損方案；

3. 審議公司業(yè)績(jī)考核、薪酬分配方案和基本工資制度；

4. 研究公司內(nèi)部管理體制、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與調(diào)整方案；

5. 研究公司重大改革方案和部署；

6. 審議通過公司重要規(guī)章制度；

7. 研究決定公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理中的重大問題；

8. 討論公司年度工作報(bào)告，聽取公司各部門的工作匯報(bào)；

9. 總經(jīng)理認(rèn)為應(yīng)研究審議的其他問題。

（三）總經(jīng)理辦公會(huì)參加范圍為：公司領(lǐng)導(dǎo)成員；根據(jù)會(huì)議議題，公司相關(guān)部門負(fù)責(zé)人參加?？偨?jīng)理主持會(huì)議；總經(jīng)理辦公會(huì)議出席人員為公司領(lǐng)導(dǎo)成員，列席會(huì)議人員為各部門負(fù)責(zé)人。

（四）總經(jīng)理辦公會(huì)議定事項(xiàng)形成《總經(jīng)理辦公會(huì)紀(jì)要》，由辦公室根據(jù)會(huì)議記錄起草，報(bào)總經(jīng)理簽發(fā)。

（五）總經(jīng)理辦公會(huì)討論的有關(guān)文件原則上會(huì)前要求送與地人員閱研。

（六）總經(jīng)理辦公會(huì)的材料、記錄、紀(jì)要均為公司涉密文檔，由辦公室妥善保存，并于下一年度的二月底前歸檔。查閱會(huì)議材料、記錄、紀(jì)要須經(jīng)公司辦公室主任批準(zhǔn)。

三、公司專項(xiàng)會(huì)議

公司專項(xiàng)會(huì)議是公司領(lǐng)導(dǎo)依據(jù)公司工作部署和要求，按照工作分工或受總經(jīng)理委托，就專項(xiàng)工作召開的辦公會(huì)議。

專項(xiàng)會(huì)議由總經(jīng)理或其他公司領(lǐng)導(dǎo)成員召集和主持，有關(guān)部門負(fù)責(zé)人參加。

會(huì)議由專項(xiàng)工作主辦部門負(fù)責(zé)組織和記錄，辦公室配合。會(huì)議議定事項(xiàng)形成《專項(xiàng)會(huì)議紀(jì)要》，由專項(xiàng)工作主辦部門起劃，經(jīng)辦公室審核，報(bào)主持會(huì)議的公司領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)。

四、公司銷售例會(huì)

（一）公司銷售例會(huì)每月召開一次，于每月的25日至次月5日之間召開，具體日期由銷售總監(jiān)決定。

（二）公司銷售例會(huì)由銷售總監(jiān)主持，銷售部經(jīng)理、銷售主管和區(qū)域銷售專員、銷售助理、電話銷售專員參加，總經(jīng)理根據(jù)需要出席。銷售總監(jiān)因故不能出席時(shí)，授權(quán)銷售經(jīng)理或銷售主管主持。辦公室負(fù)責(zé)人列度會(huì)議。

（三）公司銷售例會(huì)的.主要內(nèi)容是：會(huì)議主持人通報(bào)公司總體市場(chǎng)情況；銷售部經(jīng)理或銷售主管總結(jié)公司當(dāng)月銷售工作情況；提出本月工作安排方案；區(qū)域銷售專員、銷售助理、電話銷售專員匯報(bào)上月工作情況，提出本月工作方案；與會(huì)人員討論有關(guān)事項(xiàng)；會(huì)議主持人對(duì)下一工作月度銷售工作進(jìn)行預(yù)測(cè)，研判行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及銷售工作的對(duì)策，宣布下月銷售工作安排；總經(jīng)理通報(bào)重要事項(xiàng)并提出工作要求。 公司銷售例會(huì)期間，銷售總監(jiān)與管區(qū)域銷售專員個(gè)別談話，進(jìn)行指導(dǎo)，銷售部、銷售主管參加；同期，由銷售部經(jīng)理或銷售主管主持，對(duì)銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)、考試和考核。

（四）公司銷售例會(huì)由銷售部負(fù)責(zé)組織和記錄，議定事項(xiàng)形成《公司銷售例會(huì)紀(jì)要》，由銷售部起劃，經(jīng)銷售部經(jīng)理或銷售主管審核后，報(bào)銷售總監(jiān)或其他會(huì)議主持人簽發(fā)，副本送辦公室備案。

五、部門例會(huì)

（一）部門例會(huì)，由各部門自行安排，或由各部門負(fù)責(zé)人根據(jù)工作需要決定，但必須服從公司統(tǒng)一安排，開會(huì)時(shí)間、參會(huì)人員等，不得與公司會(huì)議沖突。

（二）部門例會(huì)由各部門負(fù)責(zé)人主持，該部門全體員工參加。

（三）部門例會(huì)的主要內(nèi)容：部門負(fù)責(zé)人傳達(dá)公司會(huì)議精神，通報(bào)公司近期總體工作安排和面臨的問題；每名員工匯報(bào)上月工作情況，提出工作中遇到的困難和問題、解決建議和本月工作安排；與會(huì)人員討論有關(guān)事項(xiàng)；部門負(fù)責(zé)人提出部門下周工作要點(diǎn)、具體安排和有關(guān)要求。

（四）部門例會(huì)由部門負(fù)責(zé)人指定一名員工負(fù)責(zé)記錄，會(huì)議記錄應(yīng)載明會(huì)議主持人、議題、發(fā)言概要、工作要點(diǎn)及時(shí)限要求。

六、公司及部門其它臨時(shí)性會(huì)議，另外安排確定。

第五條、會(huì)議計(jì)劃與統(tǒng)籌

一、每月28日前，辦公室應(yīng)與各部門協(xié)調(diào)確定下月計(jì)劃召開的各類公司級(jí)會(huì)議，統(tǒng)一報(bào)總經(jīng)理審批后，會(huì)同公司領(lǐng)導(dǎo)工作例會(huì)、部門例會(huì)，編制《公司月度會(huì)議計(jì)劃》，于月底發(fā)放給公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門負(fù)責(zé)人。

二、凡辦公室已列入《月度會(huì)議計(jì)劃》的會(huì)議，如需改期，或遇特殊情況需安排的臨時(shí)會(huì)議時(shí)，會(huì)議主辦部門應(yīng)提前2天完成會(huì)議提議和報(bào)批手續(xù)，并報(bào)請(qǐng)辦公室調(diào)整會(huì)議計(jì)劃。未經(jīng)辦公室同意，任何人不得隨意打亂正常會(huì)議計(jì)劃。

三、會(huì)議安排的原則為：小會(huì)服從大會(huì)，局部服從整體，臨時(shí)會(huì)議服從例會(huì)。各類會(huì)議的優(yōu)先順序?yàn)椋嚎偨?jīng)理辦公會(huì)、公司領(lǐng)導(dǎo)工作例會(huì)、公司銷售例會(huì)、部門會(huì)議。

因處置突發(fā)事件而召集的緊急會(huì)議不受本規(guī)定限制。

第六條、會(huì)議準(zhǔn)備

一、會(huì)議通知遵照以下規(guī)定：

1、已列入《月度會(huì)議計(jì)劃表》的會(huì)議，月中無調(diào)整的，不再另行通知，由會(huì)議主辦部門按計(jì)劃表直接通知參會(huì)人員；

2、屬下列情況之一者，按“誰主辦，誰通知”的原則進(jìn)行會(huì)議通知：

（1） 未列入月度會(huì)議計(jì)劃而臨時(shí)提擬的會(huì)議；

（2） 雖然已列入月度會(huì)議計(jì)劃，但需對(duì)會(huì)議議題，需準(zhǔn)備的會(huì)議資料、會(huì)務(wù)安排等作特別說明；

（3） 其它主辦人認(rèn)為應(yīng)另行通知的情況。

3、會(huì)議通知期一般應(yīng)提前一天以上通知對(duì)象為與會(huì)人和會(huì)務(wù)服務(wù)提供部門；

4、會(huì)議通知形式一般為電話通知。但需對(duì)會(huì)議議題、需準(zhǔn)備的會(huì)議資料，會(huì)務(wù)安排等作特別說明的會(huì)議，應(yīng)以會(huì)議通知單進(jìn)行書面通知。

二、會(huì)議的其它準(zhǔn)備工作遵照以下規(guī)定：

1、會(huì)議主辦部門應(yīng)提前準(zhǔn)備好會(huì)議資料（如會(huì)議議程議題、提案、匯報(bào)材料、計(jì)劃草案、決議決定草案、與會(huì)人應(yīng)提交資料等）；落實(shí)并布置會(huì)場(chǎng)，準(zhǔn)備好會(huì)議所需的各種設(shè)施、用品等；

2、公司召開的公司級(jí)會(huì)議會(huì)務(wù)服務(wù)統(tǒng)一歸辦公室負(fù)責(zé)。

3、各部門召開會(huì)議需用公司會(huì)議室的，應(yīng)向辦公室書面提出，由辦公室統(tǒng)籌安排。

第七條、會(huì)議組織

一、會(huì)議組織遵照“誰主辦、誰組織”的原則

二、會(huì)議主持人須遵守以下規(guī)定：

1、主持人應(yīng)不遲于會(huì)前5分鐘到達(dá)會(huì)場(chǎng)，檢查會(huì)務(wù)落實(shí)情況，做好會(huì)前準(zhǔn)備。

2、主持人一般應(yīng)于會(huì)議開始后，將會(huì)議的議題、議程、須解決的問題及目標(biāo)，議程推進(jìn)中應(yīng)注意的問題等，進(jìn)行必要的說明。

3、會(huì)議進(jìn)行中，主持人應(yīng)根據(jù)會(huì)議進(jìn)行中的實(shí)際情況，對(duì)議程進(jìn)行適時(shí)、必要的控制，并有權(quán)限定發(fā)言時(shí)間和中止與議題無關(guān)的發(fā)言，以確保議程順利推進(jìn)及會(huì)議效率。

4、屬討論、決策性議題的會(huì)議，主持人應(yīng)引導(dǎo)會(huì)議作出結(jié)論。對(duì)須集體議決的事項(xiàng)應(yīng)加以歸納和復(fù)核，適時(shí)提交與會(huì)人表明意見；對(duì)未議決事項(xiàng)亦應(yīng)加以歸納并引導(dǎo)會(huì)議就其后續(xù)安排統(tǒng)一意見。

5、主持人應(yīng)將會(huì)議議決事項(xiàng)付諸實(shí)施的程序、實(shí)施部門、達(dá)成標(biāo)準(zhǔn)和完成時(shí)限等會(huì)后跟進(jìn)安排向與會(huì)人員明確。

三、參會(huì)人員須遵守以下規(guī)定：

1、應(yīng)準(zhǔn)時(shí)到會(huì)，并在《會(huì)議簽到表》上簽到；

2、會(huì)議發(fā)言應(yīng)言簡(jiǎn)意賅，緊扣議題；

3、遵循會(huì)議主持人對(duì)議程控制的要求；

4、屬工作部署性質(zhì)的會(huì)議，原則上不在會(huì)上進(jìn)行討論性發(fā)言；

5、遵守會(huì)議紀(jì)律，與會(huì)期間應(yīng)將手機(jī)調(diào)到振動(dòng)或?qū)⑹謾C(jī)呼叫轉(zhuǎn)移至部門另一未與會(huì)人處，原則上不允許接聽電話，如須接聽，請(qǐng)離開會(huì)場(chǎng)；

6、做好本人的會(huì)議紀(jì)錄。

四、會(huì)議記錄。

公司各類會(huì)議均應(yīng)設(shè)專用 記錄本進(jìn)行會(huì)議記錄并確定專人負(fù)責(zé)記錄。會(huì)議記錄應(yīng)遵守以下規(guī)定：

1、以專用會(huì)議記錄本做好會(huì)議的原始記錄及會(huì)議考勤記錄，根據(jù)需要整理會(huì)議紀(jì)要；

2、會(huì)議記錄應(yīng)盡量采用實(shí)錄風(fēng)格，確保記錄的原始性；

3、對(duì)會(huì)議已議決事項(xiàng)，應(yīng)在原始記錄中括號(hào)注明“決議”字樣；

4、會(huì)議原始記錄應(yīng)于會(huì)方當(dāng)日、會(huì)議紀(jì)要最遲不遲于會(huì)議次日呈報(bào)會(huì)議主持人審核簽名；

5、負(fù)責(zé)會(huì)議考勤記錄，并報(bào)會(huì)議主持人核準(zhǔn)；

6、做好會(huì)議原始記錄的日常歸檔、保管工作，及時(shí)將經(jīng)主持人核準(zhǔn)的《會(huì)議簽到表》的考勤記錄報(bào)考勤人員。

五、會(huì)議紀(jì)要和會(huì)議記錄的發(fā)放、傳閱、歸檔：

1、公司級(jí)會(huì)議紀(jì)要的發(fā)放或傳閱范圍由會(huì)議主持人確定，并由辦公室存檔備查；

2、各部門的會(huì)議記錄，由本部門常設(shè)會(huì)議記錄員負(fù)責(zé)日常歸檔、保管，同時(shí)將一份副本送辦公室統(tǒng)一歸檔備查；

3、會(huì)議記錄為公司的機(jī)要檔案，保管人員不得擅自外泄，其調(diào)閱應(yīng)嚴(yán)格按照公司文檔管理制度和保密制度的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第八條、會(huì)議跟進(jìn)

一、會(huì)方?jīng)Q議、決策事項(xiàng)需要會(huì)后跟進(jìn)落實(shí)的，按照部門職責(zé)分工由主辦部門躍進(jìn)落實(shí)，

會(huì)議主持人另有指定的，從主持人指定 ；

二、會(huì)議跟進(jìn)的依據(jù)以會(huì)議決議、紀(jì)要及會(huì)議原始記錄為準(zhǔn)；

物業(yè)部管理制度5

為了提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量、管理水平,物業(yè)部結(jié)合公事回訪制度,特制定此管理細(xì)則:

1.物業(yè)部根據(jù)公司總原則及服務(wù)要求,不定期對(duì)住戶進(jìn)行回訪,貼近公司與住戶間的關(guān)系。

2.物業(yè)部回訪的內(nèi)容分為:投訴、報(bào)修、收費(fèi)及住戶對(duì)物業(yè)公司服務(wù)提出的合理化建議。

3.如物業(yè)部接到電話或上門投訴,接待員要認(rèn)真做好記錄,問清住戶所住的樓號(hào)、層號(hào)及投訴內(nèi)容后,認(rèn)真分析是哪個(gè)部門的問題,分部門進(jìn)行派發(fā),限定整改日期,進(jìn)行回訪。

4.報(bào)修如果沒按照物業(yè)公司要求及時(shí)給住戶維修的,物業(yè)部要求工程部及時(shí)維修后,物業(yè)部進(jìn)行回訪。

5.收費(fèi)問題是物業(yè)部根據(jù)收費(fèi)情況,對(duì)住戶進(jìn)行回訪,已證明收費(fèi)是否合理,服務(wù)是否到位。

6.合理化建議回訪是物業(yè)部為了推進(jìn)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量,對(duì)住戶回訪,已達(dá)到全體住戶攜手共建,強(qiáng)調(diào)住戶的主人翁意識(shí)。

7.對(duì)投訴管理人員或員工,進(jìn)行回訪工作,如住戶投訴員工要以書面形式報(bào)告部門經(jīng)理,如投訴部門經(jīng)理要以書面形勢(shì)報(bào)告總經(jīng)理,物業(yè)部按照總經(jīng)理的批示進(jìn)行回訪。

8.物業(yè)部回訪結(jié)果每月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總,分析后報(bào)總經(jīng)理。

物業(yè)部管理制度6

根據(jù)公司對(duì)保安部員工宿舍管理要求,有關(guān)宿舍三統(tǒng)籌及管理細(xì)則將作如下公布,希望各級(jí)員工細(xì)閱其中內(nèi)容并切實(shí)遵守以下規(guī)定:

一、員工入住及搬離宿舍必須到保安部辦理有關(guān)手續(xù),填寫入住宿舍保證書,部門經(jīng)理及宿舍管理人員對(duì)宿舍整體管理起監(jiān)督責(zé)任。

二、已被分派入住的員工,必須嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)則,服從保安部及宿舍管理人員的安排和管理,屢經(jīng)勸戒后仍不遵守宿舍規(guī)定或不服從安排和管理者,經(jīng)審核后將作相應(yīng)紀(jì)律處分或者勒令搬離宿舍。

三、宿舍只為真正需要之職員而設(shè),凡每周住宿時(shí)間少于5天者會(huì)被取消住宿資格。

四、辭職(或辭退)者于辭職(或辭退)后,最遲24小時(shí)內(nèi)搬離宿舍,搬離宿舍時(shí),宿舍舍長(zhǎng)必須在場(chǎng)監(jiān)督。

五、已批準(zhǔn)入住宿舍員工的指定床位不得擅自調(diào)換,如有確實(shí)需要,可用書面報(bào)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

六、入住宿舍的員工有義務(wù)在非上班時(shí)間協(xié)助處理商業(yè)城之突發(fā)事件。

七、非住宿員工不得在宿舍內(nèi)留宿,如特殊情況須寫申請(qǐng),如有違反當(dāng)事人罰款100元。

八、由各室室長(zhǎng)安排住宿員工,通過輪值形式負(fù)責(zé)宿舍清潔工作。當(dāng)值員工必須認(rèn)真完成清潔衛(wèi)生輪值工作。

九、全體住宿人員須經(jīng)常保持宿舍內(nèi)外環(huán)境清潔衛(wèi)生,嚴(yán)禁在宿舍范圍內(nèi)亂丟垃圾。

十、宿舍內(nèi)嚴(yán)禁任何形式之賭博、吸毒、收藏違禁品或進(jìn)行非法聚會(huì)等違法行為,定必革職及搬離宿舍。

十一、愛護(hù)和保管公物,遺失或損壞公物者須負(fù)責(zé)賠償。

十二、不許在室內(nèi)及當(dāng)眼地方晾曬衣服。

十三、要保持宿舍內(nèi)的環(huán)境整齊、干凈、美化。嚴(yán)禁隨處大小便及亂堆雜物,不準(zhǔn)大聲喧嘩及做一切有損他人利益和影響別人休息的事情,如有違反視情節(jié)輕重按公司及保安部有關(guān)制度規(guī)定給予處理。

十四、作為入住宿舍人員應(yīng)節(jié)約用電用水。

十五、嚴(yán)禁高空向下拋物,以保障地下過往行人或地下活動(dòng)場(chǎng)所人員的安全,不準(zhǔn)向窗外排水、倒水、吐痰或亂拋雜物、垃圾應(yīng)自覺拿到地下指定的垃圾桶內(nèi)。

十六、嚴(yán)禁帶非本宿舍員工籍故在宿舍逗留,特別是女孩。

十七、宿舍內(nèi)保持安靜不得大聲喧嘩、吵鬧、酗酒等不文明行為。

十八、入住宿舍員工需整理好個(gè)個(gè)衛(wèi)生、被褥、床單、蚊帳、衣服、鞋一律疊放整齊,按《宿舍內(nèi)務(wù)管理規(guī)定》執(zhí)行,保持室內(nèi)清潔。

十九、宿舍每天凌晨二點(diǎn)前熄燈,早班二十四時(shí)前睡覺,隊(duì)員外出兩小時(shí)以上必須請(qǐng)假,在外住宿必須書面申請(qǐng),注明原因、歸隊(duì)時(shí)間、所到地點(diǎn),報(bào)領(lǐng)班視情況逐級(jí)批準(zhǔn)。

二十、為保證此項(xiàng)制度的貫徹執(zhí)行,如違反上述所規(guī)定條款而沒有人承擔(dān)責(zé)任的,則視實(shí)際情況和發(fā)生問題的輕重程度實(shí)行集體承擔(dān),希各隊(duì)員認(rèn)真執(zhí)行此項(xiàng)制度。

物業(yè)部管理制度7

1、工程部應(yīng)根據(jù)管理目標(biāo)制定工作計(jì)劃,并嚴(yán)格按計(jì)劃執(zhí)行,使工作井井有條。

2、根據(jù)大廈存在的功能缺陷和大廈的發(fā)展方向,制定十年發(fā)展規(guī)劃;

每年應(yīng)制定年度設(shè)備維護(hù)和更新改造計(jì)劃;

每季、每月、每周、每日都應(yīng)有具體實(shí)施計(jì)劃。

3、規(guī)劃和年度計(jì)劃由工程部提出,由物業(yè)管理中心行政部審核,項(xiàng)目報(bào)請(qǐng)物業(yè)管理中心主任。

季、月、周、日計(jì)劃由工程部自行制訂。

4、各階段計(jì)劃必須與總體計(jì)劃相符合。

5、在日常工作中必須認(rèn)真落實(shí)計(jì)劃內(nèi)容,做到時(shí)間、人力、物力保障,保證計(jì)劃按期完成。

若因客觀原因計(jì)劃無法按期完成時(shí),應(yīng)事先向領(lǐng)導(dǎo)說明。

6、各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要經(jīng)常檢查計(jì)劃執(zhí)行情況,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

若在執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)計(jì)劃不符合實(shí)際情況時(shí)可予以修正。

物業(yè)部管理制度8

(1)維修檔案屬工程檔案的一部份，由工程部文員統(tǒng)一管理。

(2)設(shè)備維修檔案按強(qiáng)電、弱電、機(jī)管、電梯、空調(diào)、裝修、用戶單元內(nèi)設(shè)施分類。

(3)用戶單元維修檔案用標(biāo)簽按不同檔案分開，其他檔案按類別存放，在相應(yīng)的檔案盒上貼上標(biāo)簽。

(4)文員根據(jù)返回工程部的維修單每天填寫維修檔案記錄表，并錄入電腦中已設(shè)置密碼的“維修管理”項(xiàng)目。

(5)文員每天核對(duì)發(fā)出和返回的維修單，將有關(guān)內(nèi)容如實(shí)錄入維修檔案記錄表，如發(fā)現(xiàn)不符馬上追查原因。

(6)文員每月對(duì)維修檔案記錄、維修單等進(jìn)行整理，并分類歸檔。

(7)維修檔案為評(píng)估大廈設(shè)備運(yùn)行情況和用戶室內(nèi)設(shè)備狀況的根據(jù)，應(yīng)妥善保存。保存期限一般為一年，重大維修項(xiàng)目保存期至少為兩年。過期檔案由工程部經(jīng)理、系統(tǒng)工程師組成的鑒定小組統(tǒng)一審定后銷毀。

物業(yè)部管理制度9

一、值班管理規(guī)定

1、值班員工必須嚴(yán)格堅(jiān)守崗位,不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自脫離崗位者,作違反勞動(dòng)紀(jì)律處理;造成損失的,追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

2、值班員工必須集中精力,保持警覺,認(rèn)真工作,不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關(guān)的事情。

3、值班員工必須服從組長(zhǎng)的安排,聽從調(diào)配,執(zhí)行組長(zhǎng)的工作指令。

4、值班員工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度;做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快,及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患,迅速排除故障,保證設(shè)備安全運(yùn)行。

5、值班員工外出作業(yè)必須隨身攜帶對(duì)講機(jī),保持聯(lián)系。

6、值班員工::必須掌握并正確實(shí)施應(yīng)急處理方案。遇突發(fā)性事件,應(yīng)保持冷靜,果斷處理。

7、值班員工必須做好事故現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)工作,收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄,等候上級(jí)到場(chǎng)處理。

8、值班人員必須做好當(dāng)班的工作記錄,按欄目要求認(rèn)真如實(shí)填寫。

二、值班員(巡視值班員)交接班規(guī)程

(一)接班員須知

1、上一班設(shè)備運(yùn)行情況;

2、正在檢修的設(shè)備情況;

3、設(shè)備故障的處理經(jīng)過和結(jié)果。

(二)交接班程序

1、按規(guī)定時(shí)間由交班員工主持交接班。

2、交班員工宣讀本班工作情況及設(shè)備運(yùn)行情況,設(shè)備故障的處理結(jié)果和經(jīng)過。

3、交接班雙方會(huì)齊共同對(duì)主要巡視內(nèi)容進(jìn)行巡檢,接班檢查,交班隨從巡查。

4、報(bào)告檢查結(jié)果。

5、正常:接班人員簽字,交接班結(jié)束。

6、不正常:由交班人員處理,接班人員配合;一時(shí)難以完成的,轉(zhuǎn)由接班人員進(jìn)行。

7、交接班情況記錄在交接班記錄表中,雙方簽字認(rèn)可。

(三)交接班暫停

凡有下列情況不得交接班,必要時(shí)立即通知主管到現(xiàn)場(chǎng)處理。

1、巡視記錄與實(shí)際情況不符時(shí)。

2、交接班人數(shù)不齊或不在場(chǎng)時(shí)。

3、接班人員精神狀態(tài)不良,包括倦怠、醉酒和傷病等時(shí)。

4、設(shè)備有故障在搶修中,而又必須交接雙方共同處理時(shí)。

5、設(shè)備運(yùn)行有異常而又找不出原因或運(yùn)行情況不明時(shí)。

三、供電值班員交接班規(guī)程

(一)接班員須知

1、上一班設(shè)備運(yùn)行情況;

2、正在檢修的設(shè)備情況;

3、儀表指示是否正確;

4、設(shè)備故障處理的經(jīng)過和結(jié)果。

(二)交接班程序

1、按規(guī)定時(shí)間由交班員工主持交接班。

2、列隊(duì)于模擬圖板前,交班背對(duì)圖板,接班面對(duì)圖板。

3、交班宣讀本班工作情況記錄及當(dāng)前運(yùn)行方式。

4、交接班雙方會(huì)齊共同巡檢設(shè)備一次,接班檢查,交班隨從巡查。

5、報(bào)告檢查結(jié)果。

6、正常:接班人員簽字,交接班結(jié)束。

7、不正常:由交班負(fù)責(zé)處理,接班配合;一時(shí)難以完成的,轉(zhuǎn)接班繼續(xù)進(jìn)行。

8、交接班情況記錄在當(dāng)值日志上,雙方簽名確認(rèn)。

(三)交接班暫停

凡有下列情況不得交接班,必要時(shí)須立即通知值班主管到場(chǎng)處理。

1、設(shè)備記錄與實(shí)際運(yùn)行狀況不符時(shí)。

2、交接班人數(shù)不齊或不在場(chǎng)時(shí)。

3、當(dāng)值員精神狀態(tài)不良,包括疲倦、醉酒、傷病等時(shí)。

4、設(shè)備有故障在搶修中,而又必須交接雙方共同處理時(shí)。

5、設(shè)備運(yùn)行有異常而又找不出原因或運(yùn)行情況不明時(shí)。

四、運(yùn)行記錄管理制度

1、巡視值班記錄表每班記錄一次,電氣設(shè)備運(yùn)行記錄、每半天記錄一次,設(shè)備運(yùn)行記錄表(空調(diào)系統(tǒng))每班記

錄一次,由相關(guān)專業(yè)的管理員檢查后每月月底將表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)存檔。

2、設(shè)備維修::保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班組長(zhǎng),相關(guān)專業(yè)的管理員審查后簽名,每月月底將記錄表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)存檔。

3、巡查簽到表每日均由當(dāng)值員工巡查設(shè)備后簽名,由相關(guān)專業(yè)的管理員抽查監(jiān)督,月底匯總后交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)存檔。

4、巡視值班記錄表每日由當(dāng)值員工填寫,每周經(jīng)物管部經(jīng)理簽名后交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)。

5、值班表每月月底由維修班長(zhǎng)填寫,物管部經(jīng)理審閱后交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)。

6、設(shè)備檢查必須認(rèn)真、仔細(xì),記錄須填寫認(rèn)真、字跡清晰。

7、所有記錄必須按時(shí)完成,不準(zhǔn)弄虛作假。

五、工程檔案管理制度

1、工程設(shè)備檔案由資料管理員管理。資料管理員者應(yīng)嚴(yán)守公司檔案管理制度和保密守則。

2、各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類:強(qiáng)、弱電;給排水;暖通、空調(diào);消防報(bào)警;房屋結(jié)構(gòu);資料管理員存放于檔案盒內(nèi)并貼上標(biāo)簽。

3、編制檔案目錄,內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)簽一致。

4、外單位交來圖紙由資料管理員統(tǒng)一簽收,并將有關(guān)圖紙交各相關(guān)專業(yè)的管理員核對(duì)實(shí)物,如圖紙無誤則由資料管理員按系統(tǒng)歸檔;圖紙有誤,則由資料管理員聯(lián)系交圖單位更正。

5、檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù),應(yīng)妥善保存。

物業(yè)部管理制度10

一、總則

1、對(duì)講機(jī)的使用頻道由公司統(tǒng)一設(shè)定,任何部門(人)因工作需要更改通訊頻道或因特殊原因需要增設(shè)臨時(shí)使用頻道,必須報(bào)經(jīng)行政部批準(zhǔn)后方可實(shí)施。否則將追究相關(guān)人員的責(zé)任。

2、原則上對(duì)講機(jī)由行政部統(tǒng)一管理,各部門領(lǐng)用對(duì)講機(jī)應(yīng)到行政部辦理領(lǐng)用登記手續(xù)。

3、部門領(lǐng)用的對(duì)講機(jī)使用分布狀況應(yīng)報(bào)行政部備案。

二、對(duì)講機(jī)的保管維修與使用

1、對(duì)講機(jī)的維修

1.1正常損壞,交行政部統(tǒng)一維修。

1.2因保管不當(dāng),造成丟失、滅失或人為損壞無法修復(fù),由使用部門(人)按原采購價(jià)格予以賠償。

1.3因保管、使用不當(dāng),造成受潮或附件人為損壞,其維修費(fèi)用由使用部門(人)承擔(dān)。

1.4電池使用年限為18個(gè)月,天線、掛件、配件使用年限為1年。

1.5對(duì)講機(jī)維修時(shí)間超過1天,行政部應(yīng)提供備用設(shè)備給使用部門,以確保工作正常開展。

2、對(duì)講機(jī)使用人員不得利用對(duì)講機(jī)進(jìn)行工作以外的聯(lián)絡(luò)(包括聊天、嬉鬧等)。一經(jīng)發(fā)現(xiàn),每次罰款50元。

3、對(duì)講機(jī)發(fā)生故障后,應(yīng)立即報(bào)修,因延誤工作,將追究使用人員的責(zé)任。

4、對(duì)講機(jī)使用要求

4.1上班后即刻打開對(duì)講機(jī),保證對(duì)講機(jī)通信正常。

4.2對(duì)講機(jī)不要暴露于太陽直射處或熱源附近。

4.3不要將對(duì)講機(jī)放在多塵、潮濕處或不穩(wěn)定物體的表面。

4.4對(duì)講機(jī)電池每次充電不得超過12小時(shí)。

4.5如發(fā)現(xiàn)對(duì)講機(jī)通信異常、異味或冒煙,應(yīng)立即關(guān)掉電源,卸下電池。

4.6禁止在爆炸性環(huán)境中(可燃?xì)怏w、粉塵、可燃煙塵)操作對(duì)講機(jī)。

4.7車輛加注燃料或加油站停車時(shí),關(guān)掉對(duì)講機(jī)電源,停止使用。

4.8每天早晨更換電池進(jìn)行充電,以確保對(duì)講機(jī)的正常使用。

4.9使用對(duì)講機(jī)注意文明用語,避免談及與工作無關(guān)的內(nèi)容。

4.10不得擅自打開對(duì)講機(jī)進(jìn)行維修。

4.11下班時(shí),要將對(duì)講機(jī)放在指定位置或妥善保管,不準(zhǔn)自行帶回家。

三、對(duì)講機(jī)呼叫或應(yīng)答規(guī)范用語及代號(hào)

1、對(duì)講機(jī)規(guī)范用語

甲:×××呼叫……樓面(…區(qū)域)×××。

乙:×××收到,請(qǐng)講。

甲:通話內(nèi)容……,×××是否收到

乙:內(nèi)容不清,請(qǐng)重復(fù)。

甲:通話內(nèi)容……,×××是否收到

乙:×××收到。

甲:通話完畢。

2、代號(hào)

1號(hào)--上廁所2號(hào)--吃飯3號(hào)--喝茶

4號(hào)--一般事件5號(hào)--緊急事件6號(hào)--特別事件

7號(hào)--休息8號(hào)--換崗人員未到9號(hào)--火警

3、通話注意事項(xiàng)

3.1對(duì)講機(jī)使用必須嚴(yán)格遵守對(duì)講機(jī)規(guī)范用語。

3.2使用對(duì)講機(jī)時(shí)語言簡(jiǎn)明、清晰、禮貌,以便提高工作效率。

3.3對(duì)講機(jī)只能用于工作用途,不得談?wù)撆c工作無關(guān)之事。

3.4通話時(shí)不得使用粗魯、謾罵及不文明語言,否則一經(jīng)查實(shí),予以處罰。

3.5通話時(shí),呼叫和應(yīng)答應(yīng)選擇僻靜處。除非情況特殊,任何持機(jī)人員不得在人員密集處大肆通話。

3.6對(duì)講機(jī)的音量應(yīng)調(diào)至適量,即可收到訊息,又不會(huì)影響周圍客戶。

物業(yè)部管理制度11

1、保衛(wèi)部檔案建立在本部門辦公室(原則上由秘書管理);

2、消防檔案包括：上級(jí)文件、公函;工程消防驗(yàn)收?qǐng)?bào)告;防火檢查記錄單;火險(xiǎn)隱患通知單，向上級(jí)呈送的各類消防請(qǐng)示和報(bào)告，各級(jí)消防組織、滅火力量，消防設(shè)施、設(shè)備的分布;

3、內(nèi)保檔案包括：上級(jí)文件、公函，重點(diǎn)要害部位及人員政審，公安機(jī)關(guān)對(duì)案情案卷，保衛(wèi)部對(duì)案情的調(diào)查案卷，公安機(jī)關(guān)出具的傳喚、搜查、逮捕、拘留、勞動(dòng)教養(yǎng)通知書，司法機(jī)關(guān)送達(dá)的判決通知書，公安機(jī)關(guān)的外調(diào)介紹信，案情通報(bào);

4、其它檔案包括：上級(jí)文件、通知、會(huì)議紀(jì)要，向上級(jí)請(qǐng)示的各類行文、飯店各項(xiàng)安全管理制度，對(duì)飯店各級(jí)安全檢查的記錄單、通知單、隱患通知書，整改措施、意見和建議，各項(xiàng)安全培訓(xùn)與考核記錄，有關(guān)安全會(huì)議紀(jì)要，交通事故、違紀(jì)開除、非正常死亡，工作計(jì)劃和總結(jié);

5、檔案分類裝存，編排序號(hào)，建立目錄，嚴(yán)格履行借還登記手續(xù)。

6、建立新類別檔案需經(jīng)部門經(jīng)理，撤消舊檔案須經(jīng)部門經(jīng)理辦公會(huì)確定，報(bào)上級(jí)批準(zhǔn)。

物業(yè)部管理制度12

物業(yè)部的主要職責(zé)是負(fù)責(zé)處理所有與客戶有關(guān)的問題包括:收集并反饋客人的意見,督促相關(guān)部門處理客人的投訴,監(jiān)控相關(guān)部門的服務(wù)質(zhì)量,實(shí)施物業(yè)管理公司的各項(xiàng)管理方案。

下面按各個(gè)區(qū)域分別介紹相應(yīng)的管理范圍:

一、物業(yè)部辦公室:

(一)保持物業(yè)管理公司同客戶的聯(lián)系,通過與客人接觸和定期拜訪收集、整理客戶信息和需求并及時(shí)傳達(dá)給有關(guān)部門作為工作指導(dǎo)和決策依據(jù)。

(二)接受處理客人投訴及所有派工單,同時(shí)把客戶的意見和要求傳遞給有關(guān)部門,并督促其迅速解決,將處理意見反饋給客戶。

(三)控制和提高保安、工程、保潔等部門的服務(wù)質(zhì)量和工作效率。

(四)安排新入住業(yè)戶辦理入住手續(xù),領(lǐng)取鑰匙,辦理裝修申請(qǐng),負(fù)責(zé)安排搬家事宜。定期整理物業(yè)入住客戶名單并分發(fā)給相應(yīng)的部門。

(五)負(fù)責(zé)辦理電話的開通業(yè)務(wù)。

(六)負(fù)責(zé)公司部分對(duì)外聯(lián)絡(luò)工作。

(七)負(fù)責(zé)上級(jí)布置的其它工作。

二、郵件分撿:

(一)接收ems快件并做相應(yīng)的登記,然后通知客人領(lǐng)取

(二)負(fù)責(zé)郵件的分揀、投遞及管理工作。

三、員工餐廳:

(一)協(xié)調(diào)監(jiān)督供餐公司的工作,確保食品衛(wèi)生及飯菜質(zhì)量。

(二)檢查監(jiān)督餐廳的就餐秩序和環(huán)境衛(wèi)生。

(三)收集意見,督促供餐公司的工作改進(jìn)。

物業(yè)部管理制度13

1、除值班人員掌握一套外,其余鑰匙交維修部統(tǒng)一保管。

2、任何人不得私自配鑰匙。

3、凡非24小時(shí)值班機(jī)房,值班完成后將鑰匙交24小時(shí)值班機(jī)房保管,以備發(fā)生緊急情況后,能打開機(jī)房門。

4、無關(guān)人員不得借用機(jī)房鑰匙。

5、遺失鑰匙須立即報(bào)告。

6、無人值班機(jī)房借用鑰匙需登記。

物業(yè)部管理制度14

1.通過對(duì)冷熱水供應(yīng)系統(tǒng)、設(shè)備的巡視,及時(shí)發(fā)現(xiàn)、處理所存在問題,以保證系統(tǒng)的正常運(yùn)行,并使系統(tǒng)處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。

2.巡視人應(yīng)按照規(guī)程的要求對(duì)水泵房、生活熱水設(shè)備、消防水箱等進(jìn)行巡視。

3.巡視人應(yīng)按照規(guī)定的周期、時(shí)間認(rèn)真做好巡視工作,認(rèn)真填寫記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,當(dāng)遇有涉及其它專業(yè)、部門問題時(shí)應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)專業(yè)、部門并報(bào)告領(lǐng)班或工程師。

4.凡與飲用水直接接觸的工作人員,每年必須取得衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)頒發(fā)的健康證,并經(jīng)過衛(wèi)生知識(shí)培訓(xùn)后方可上崗。

5.工作人員上崗前必須做好個(gè)人衛(wèi)生;凡與水體有接觸的設(shè)備、工具、用品等都要經(jīng)過消毒處理后方可使用,防止對(duì)飲用水造成污染。

6.用于衛(wèi)生防護(hù)的設(shè)備或用品須從市衛(wèi)生行政部門批準(zhǔn)的單位采購。

7.每年應(yīng)由具有衛(wèi)生許可證的單位對(duì)水箱進(jìn)行一次全面清洗、消毒,并對(duì)水質(zhì)進(jìn)行檢驗(yàn),水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到《飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》gb5749-85的要求。

8.嚴(yán)禁在水箱間內(nèi)進(jìn)行任何有污染的活動(dòng)或施工。嚴(yán)禁在水箱間內(nèi)使用或存放能產(chǎn)生污染的材料。

9.定期檢修溢流管、水箱蓋、觀察孔、排氣管、管道過濾器。

10.保證各個(gè)水泵單流門處于良好狀態(tài)。保證水箱間或水泵房地溝、地漏排水通暢。保證水箱間的門鎖完好,鑰匙由當(dāng)班人保管。

物業(yè)部管理制度15

一、計(jì)劃管理

根據(jù)物業(yè)的業(yè)戶情況和公司的經(jīng)營(yíng)管理的總體目標(biāo),物業(yè)部要制定出各種配套計(jì)劃,以使工作更加主動(dòng)、有效和協(xié)調(diào)。主要計(jì)劃有:

(一)編制和控制部門年度的各項(xiàng)預(yù)算;

(二)根據(jù)物業(yè)業(yè)戶情況制定每月工作計(jì)劃;召開每周業(yè)務(wù)工作會(huì)議,確保工作區(qū)域處于良好狀態(tài)。

(三)制訂每月培訓(xùn)計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施。

(四)制定好物資設(shè)備的管理計(jì)劃。

二、組織管理

根據(jù)物業(yè)的規(guī)模及管理體制,設(shè)置、調(diào)整和完善物業(yè)部的各種機(jī)構(gòu)和崗位,明確各種崗位的職責(zé)和任職要求,并制定各項(xiàng)工作的操作程序和業(yè)務(wù)流程,以及各項(xiàng)規(guī)章制度。

三、人員管理

根據(jù)各崗位的任職要求和待遇,聘用合適人員,通過培訓(xùn)使他們掌握物業(yè)部工作的職業(yè)態(tài)度、職業(yè)知識(shí)、職業(yè)技術(shù)和養(yǎng)成職業(yè)習(xí)慣。同時(shí),通過有效的獎(jiǎng)懲與激勵(lì)管理,使員工能始終積極、主動(dòng)地進(jìn)行工作。

四、物資設(shè)備管理

制定好物業(yè)部物資設(shè)備的管理計(jì)劃。與財(cái)務(wù)部、倉庫、工程部等部門分工合作,做好物業(yè)部物資設(shè)備的采購、領(lǐng)用、安裝、維修、保養(yǎng)、更新等各項(xiàng)工作,以減少資金的耗費(fèi)與占用。

五、質(zhì)量管理

培訓(xùn)員工樹立質(zhì)量意識(shí),實(shí)行全面質(zhì)量管理。通過對(duì)物業(yè)部各項(xiàng)工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定、實(shí)施、檢查、改進(jìn)這樣一個(gè)不斷循環(huán)往復(fù)的過程,不斷保持和提高物業(yè)部的服務(wù)質(zhì)量和工作質(zhì)量水平。

六、預(yù)算管理

按照責(zé)任會(huì)計(jì)制度的要求,編制和控制物業(yè)部年度的各項(xiàng)預(yù)算。通過向總經(jīng)理提出各種有利于單元的出售出租的建議,來不斷增加收入。同時(shí),在審批部門領(lǐng)用的物資時(shí),努力在不降低規(guī)格的前提下,盡可能降低成本。

七、協(xié)調(diào)管理

協(xié)調(diào)好物業(yè)部與物業(yè)內(nèi)及物業(yè)外各部門的關(guān)系。前者如與銷售、保安、工程、財(cái)務(wù)、行政及人事、保潔的關(guān)系,后者如與公安局、航空公司、郵局等的關(guān)系,以取得它們對(duì)客務(wù)服務(wù)工作與管理工作的支持和合作。

友誼商店物業(yè)管理制度

物業(yè)管理制度

第一部分 物業(yè)部職責(zé)

一、物業(yè)部部門職責(zé)

1、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理規(guī)范、物業(yè)管理的制度和政策，遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。

2、建立和健全物業(yè)管理制度

3、建立和完善供應(yīng)商管理檔案及設(shè)備設(shè)施的維修維護(hù)檔案，做到完整、齊全、保密。

4、負(fù)責(zé)供應(yīng)商用水、用電費(fèi)用的核準(zhǔn)。

5、負(fù)責(zé)商場(chǎng)物業(yè)管理的實(shí)際操作。

6、細(xì)分現(xiàn)場(chǎng)管理工作（維護(hù)、維修、安全、清潔等），并計(jì)劃和安排合適人選與人數(shù)跟進(jìn)負(fù)責(zé)各項(xiàng)工作。

7、負(fù)責(zé)商場(chǎng)裝修的指導(dǎo)與驗(yàn)收工作。

8、制定各項(xiàng)中、長(zhǎng)期及短期物業(yè)工作計(jì)劃。

19、周、月、年等工作檢討會(huì)議，并每周和月提交工作計(jì)劃。

10、對(duì)整個(gè)商場(chǎng)的公共設(shè)施、設(shè)備的及時(shí)搶修，并將搶修情況匯報(bào)上報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)

11、協(xié)調(diào)公司各部門做好物業(yè)服務(wù)工作。

友誼商店物業(yè)管理制度

二、物業(yè)部工程班職責(zé)

1、按照國(guó)家相關(guān)政策，依據(jù)專業(yè)規(guī)范、規(guī)程對(duì)商場(chǎng)的消防、照明、商場(chǎng)共用部分的配套設(shè)備、設(shè)施，進(jìn)行日常檢查、維護(hù)、管理、規(guī)劃、運(yùn)行、等工作。

2、熟悉商場(chǎng)內(nèi)水、暖、電、空調(diào)、電梯等設(shè)備、設(shè)施的分布情況。

3、熟悉商場(chǎng)內(nèi)部環(huán)境、清楚賣場(chǎng)布局。

4、供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)裝修時(shí)，負(fù)責(zé)審核設(shè)計(jì)圖紙，要求供應(yīng)商嚴(yán)格按照公司的有關(guān)裝修裝飾規(guī)定進(jìn)行裝修。

5、根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙及現(xiàn)場(chǎng)情況，對(duì)裝修工程的各項(xiàng)指標(biāo)嚴(yán)格檢查，并參與施工驗(yàn)收工作。

6、嚴(yán)格控制耗材，修舊利廢，節(jié)約成本，降低費(fèi)用。

7、負(fù)責(zé)供應(yīng)商用水、用電費(fèi)用的核準(zhǔn)，并將當(dāng)月實(shí)際發(fā)生量報(bào)財(cái)務(wù)部。

8、組織員工開展技術(shù)、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量

9、緊急事故的應(yīng)急協(xié)調(diào)與處理。

10、完成上級(jí)交代的其他工作

三、物業(yè)部設(shè)備維護(hù)組職責(zé)

1、行使商場(chǎng)內(nèi)水、暖、電、空調(diào)、電梯等設(shè)備、設(shè)施的使用權(quán)及管理權(quán)。

2、按照國(guó)家相關(guān)政策，依據(jù)專業(yè)規(guī)范、規(guī)程對(duì)商場(chǎng)的采暖、空調(diào)、友誼商店物業(yè)管理制度

給排水、電梯、智能化等系統(tǒng)的配套設(shè)備、設(shè)施，進(jìn)行日常檢查、維護(hù)、管理、規(guī)劃、運(yùn)行、等工作。

3、熟悉商場(chǎng)內(nèi)水、暖、電、空調(diào)、電梯等設(shè)備、設(shè)施的分布情況。

4、熟悉商場(chǎng)內(nèi)部環(huán)境、清楚賣場(chǎng)布局。

5、組織擬定設(shè)備管理、操作、維修、養(yǎng)護(hù)的各種規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行。

6、組織收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料、圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)管理工作，落實(shí)好國(guó)家的各項(xiàng)技術(shù)政策。

7、組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計(jì)劃，原材料采購計(jì)劃，并組織實(shí)施，遇到特殊情況時(shí)及時(shí)調(diào)整、變更計(jì)劃。

8、負(fù)責(zé)編制所管設(shè)備的年、季、月檢修計(jì)劃及相應(yīng)的材料、工具準(zhǔn)備計(jì)劃，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理審批后負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的落實(shí)，并檢查計(jì)劃的完成情況。

9、負(fù)責(zé)檢查所管設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)情況，并解決有關(guān)技術(shù)問題，以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，防止出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞、停止使用或造成其他重大損失的情況發(fā)生。

10、發(fā)生事故時(shí)從技術(shù)角度組織調(diào)查、分析設(shè)備事故出現(xiàn)的原因，提出處理意見及工作改進(jìn)措施，以防止同類事故的再次發(fā)生

11、負(fù)責(zé)制訂所管設(shè)備設(shè)施的更新、改造計(jì)劃，以消除原設(shè)計(jì)和施工中存在的問題，并負(fù)責(zé)工程的監(jiān)督工作，以達(dá)到“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的目標(biāo)。

12、負(fù)責(zé)組織技術(shù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)工作，不斷提高下屬員工的技術(shù)素質(zhì)，友誼商店物業(yè)管理制度

服務(wù)意識(shí)以及服務(wù)質(zhì)量。

13、緊急事故的應(yīng)急協(xié)調(diào)與處理。

14、完成上級(jí)交代的其他工作。

四、經(jīng)理及主管職責(zé)

1、物業(yè)部經(jīng)理職責(zé)

（1）物業(yè)部經(jīng)理對(duì)全店的設(shè)施設(shè)備安全正常運(yùn)行負(fù)責(zé)。

（2）每天必須在全店范圍內(nèi)巡查二次，并收集聽取物業(yè)部副經(jīng)理、工程維修主管、設(shè)備維護(hù)主管匯報(bào)，并對(duì)他們的工作給與指導(dǎo)。（3）大型促銷活動(dòng)，根據(jù)商務(wù)、樓層、招商、策劃的要求，及時(shí)組織人員進(jìn)行布場(chǎng)，撤場(chǎng)工作，組織安排采購所需材料。（4）物業(yè)經(jīng)理每月對(duì)上述情況進(jìn)行匯總，報(bào)總經(jīng)理。

（5）負(fù)責(zé)與各級(jí)電力部門、省技術(shù)監(jiān)督局、特種設(shè)備檢測(cè)中心、自來水公司、燃?xì)夤镜膮f(xié)調(diào)與溝通。

（6）負(fù)責(zé)全店設(shè)施設(shè)備大型維修改造更新，以及裝修調(diào)整，設(shè)備和燈光布局方案的制定報(bào)總經(jīng)理審批，組織實(shí)施。

2、綜合維修主管職責(zé)

（1）對(duì)店堂整體維修負(fù)責(zé)，確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行，對(duì)本部人員和所屬系統(tǒng)設(shè)備負(fù)全面管理責(zé)任，要求每天工作做如下檢查： ①主要設(shè)備及燈光照明的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即組織處理。②檢查崗位幾率及精神狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。

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③現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督重要維修工程及增改工程施工，控制工作質(zhì)量與進(jìn)度。④實(shí)地檢查員工維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取糾正措施。

⑤掌握所屬系統(tǒng)當(dāng)天能耗狀況，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時(shí)杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象。

（2）設(shè)備發(fā)生故障及時(shí)組織維修，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作，保證所管轄系統(tǒng)設(shè)備及照明處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)。（3）負(fù)責(zé)制定所有系統(tǒng)運(yùn)行方案，并不斷與維修人員研究改進(jìn)措施，使系統(tǒng)設(shè)備及燈光在保證安全前提下運(yùn)行，力圖節(jié)省能耗。（4）負(fù)責(zé)制定所管轄系統(tǒng)設(shè)備月度和的維修保養(yǎng)計(jì)劃，定期送物業(yè)經(jīng)理審定，并負(fù)責(zé)組織安排維修保養(yǎng)計(jì)劃的事實(shí)，制定工作標(biāo)準(zhǔn)，督導(dǎo)下屬保證工作質(zhì)量，提高工作效率。

（5）切實(shí)執(zhí)行物業(yè)經(jīng)理指令，認(rèn)真貫徹落實(shí)崗位責(zé)任制，督導(dǎo)本部門工作人員嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及員工守則，堅(jiān)持周而復(fù)始的設(shè)備維修保養(yǎng)制度，做到“三干凈”（設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作現(xiàn)場(chǎng)干凈）。（6）針對(duì)本部員工的技術(shù)狀態(tài)和思想狀況，編制培訓(xùn)計(jì)劃，經(jīng)常對(duì)下屬員工進(jìn)行職業(yè)道德、物業(yè)服務(wù)意識(shí)教育和專業(yè)技術(shù)知識(shí)培訓(xùn)。（7）審核本部員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督促本部員工做好設(shè)備及燈光照明的維修、故障處理、零部件更換記錄，做好日常記錄。

（8）掌握科技發(fā)展動(dòng)態(tài)，認(rèn)真推廣新技術(shù)，改造不合理的設(shè)備，完善設(shè)施和施工遺留缺陷。

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（9）負(fù)責(zé)裝修管理中的有關(guān)規(guī)定的審查和驗(yàn)收，確保裝修結(jié)構(gòu)安全和專修協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、美觀及復(fù)合消防要求。

3、工程維修主管職責(zé)

（1）主要針對(duì)商店各專柜維修負(fù)責(zé)，當(dāng)好部門副經(jīng)理的助手，協(xié)助副經(jīng)理搞好部門管理工作和協(xié)調(diào)工作。

（2）認(rèn)真執(zhí)行物業(yè)經(jīng)理的指示與經(jīng)理辦的任務(wù)，忠于職守，以身作則。

（3）加強(qiáng)業(yè)務(wù)管理技巧學(xué)習(xí)，全面熟悉管轄范圍內(nèi)的各種操作規(guī)程，提高工作效率、質(zhì)量。

（4）認(rèn)真做好本職業(yè)務(wù)工作，勤檢查、勤督促，嚴(yán)格要求員工執(zhí)行崗位責(zé)任制。

（5）主管是直接面對(duì)具體問題的處理者，同事肩負(fù)對(duì)新來員工及在職員工的崗位職責(zé)培訓(xùn)。

（6）關(guān)心員工、愛護(hù)員工，學(xué)會(huì)做員工思想工作，要全面地了解員工思想并及時(shí)向管理處經(jīng)理匯報(bào)，了解員工學(xué)習(xí)、工作情況，協(xié)調(diào)好上下關(guān)系。

（7）勤巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向物業(yè)經(jīng)理及副經(jīng)理匯報(bào)，聽取指示。（8）搞好團(tuán)結(jié)，加強(qiáng)內(nèi)部人員以及與其他部門之間的關(guān)系

4、設(shè)備維修主管職責(zé)

（1）每天必須對(duì)全店的空調(diào)開啟情況進(jìn)行管理安排（主機(jī)、風(fēng)機(jī)、友誼商店物業(yè)管理制度

新風(fēng)、抽風(fēng)的控制），把店內(nèi)的溫度最大限度控制在舒適范圍內(nèi)。（2）每天必須對(duì)全店65臺(tái)電梯巡檢一次，發(fā)現(xiàn)小問題及時(shí)通知工程人員解決。如遇重大故障，停梯時(shí)間超過4個(gè)小時(shí)必須報(bào)物業(yè)經(jīng)理，物業(yè)經(jīng)理拿出維修方案報(bào)總經(jīng)理審批，立即組織搶修。

（3）對(duì)全店的供配電設(shè)施，運(yùn)行狀況，每天各項(xiàng)數(shù)據(jù)必須心中有數(shù)，發(fā)現(xiàn)突變和可以情況，必須盡快處理。疑難問題，報(bào)物業(yè)經(jīng)理，物業(yè)經(jīng)理拿出措施，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，立即實(shí)施。

（4）負(fù)責(zé)A座、B座兩個(gè)高壓配電間的排班及年休假安排。（5）負(fù)責(zé)空調(diào)操作維護(hù)人員排班及年休假安排。（6）負(fù)責(zé)全店、倉庫中央空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)和檢修工作。（7）對(duì)全店65臺(tái)電梯安排定時(shí)保養(yǎng)，并做記錄。

5、物業(yè)部員工守則

（1）員工應(yīng)自覺遵守國(guó)家法律、法規(guī)及友誼商店的各項(xiàng)規(guī)章制度。（2）員工需本著“勤學(xué)業(yè)務(wù)技能，提高服務(wù)質(zhì)量，打造綠色通道，創(chuàng)建精美工程”的服務(wù)宗旨開展工作。（3）服從領(lǐng)導(dǎo)安排，忠于職守，愛崗敬業(yè)。

（4）具有高度的工作責(zé)任心、不允許隱瞞身體健康不良情況，身體健康、品行端正、誠(chéng)實(shí)可信，愛崗敬業(yè)、吃苦耐勞。

（5）工作人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)須著工裝、肩工袋、佩戴工號(hào)牌，工具與材料須擺放整齊、規(guī)范。

（6）嚴(yán)格規(guī)范操作流程，工作室要做到精力集中，全身灌注，注意 友誼商店物業(yè)管理制度

人生安全。

（7）杜絕在工作場(chǎng)合吸煙，嚴(yán)禁酒后施工。

（8）遵守公司的考勤制度，如有緊急情況需要請(qǐng)假務(wù)必事先通知部門主管，否則按曠工處理。

（9）上班不得遲到早退，遲到早退超過30分鐘以上者按事假處理。（10）上班時(shí)間不得做與工作無關(guān)的事情。

（11）不得利用公司財(cái)物為供應(yīng)商提供私人服務(wù)以謀取個(gè)人利益（12）不得與供應(yīng)商發(fā)生現(xiàn)金及材料交易。

（13）愛護(hù)公司的一切設(shè)備設(shè)施、工作用具，定期保養(yǎng)、妥善保管，節(jié)約用水用電，杜絕浪費(fèi)，不準(zhǔn)亂扔公物。（14）員工之間應(yīng)相互尊重，和睦相處，以禮相待。

（15）發(fā)生重大事件應(yīng)及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)，不得故意隱瞞虛報(bào)、捏造事實(shí)，不得偽造單據(jù)、證明等。

（16）拾取員工或顧客物品一律上交，不得擅自使用，不得索取、收受顧客物品及消費(fèi)。

（17）未經(jīng)批準(zhǔn)，員工不得向外界傳播或提供公司的一切重要資料，每位員工都有為公司保密的業(yè)務(wù)。

6、物業(yè)部考核制度

（1）上班時(shí)間嚴(yán)格按照商店規(guī)定的工作時(shí)間進(jìn)行，遲到一次者，扣5分。

（2）工作時(shí)間內(nèi)早退又未請(qǐng)假者（兩次未請(qǐng)假早退者，作矯正培訓(xùn) 友誼商店物業(yè)管理制度

處理），扣5分。

（3）嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，違反操作規(guī)程并造成輕微事故者記輕度過失一次(兩次輕度過失者，進(jìn)行矯正培訓(xùn)；造成嚴(yán)重事故者，記嚴(yán)重過失)，扣10分。

（4）本崗位業(yè)務(wù)技能掌握程度相當(dāng)不熟，業(yè)務(wù)考試不合格者（補(bǔ)考仍然不合格者，作矯正培訓(xùn)處理），并影響工作質(zhì)量；一次，扣5分。（5）值班記錄不完整、不及時(shí)、不準(zhǔn)確、不規(guī)范者，扣5分。（6）停、送電不及時(shí)，工作不到位者，扣10分。

（7）設(shè)備保養(yǎng)，每日清潔衛(wèi)生不到位者（每次清潔衛(wèi)生按安排表進(jìn)行），扣5分。

（8）未堅(jiān)守崗位，并有坐崗、溜崗者，扣10分。

（9）發(fā)現(xiàn)索、拿、卡、要，并被柜組員工投訴者，扣20分。（10）未按商店規(guī)定及時(shí)開機(jī)、開梯、開燈者，扣5分。

(11)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)處理，遇有特殊情況處理不了，又未能及時(shí)上報(bào)者，扣5分。

(12)不服從工作安排，缺乏團(tuán)結(jié)協(xié)作精神者，扣5分。

(13)嚴(yán)禁私拿公物，公用工具用完后，應(yīng)歸還原處，如有違者?？?0分。

(14)遺失或人為損壞工具者，照價(jià)賠償；工具在正常使用下破損者；可以憑舊工具以舊換新。（15）注：①每分5元錢。

②累計(jì)扣20分（含20分）者作矯正處理。

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五、物業(yè)部架構(gòu)圖

第二部分 工程班管理制度

工程班現(xiàn)場(chǎng)施工制度

一、制度目的

規(guī)范工程班工作流程，完善施工制度明細(xì)，更規(guī)范、更專業(yè)地為樓面與供應(yīng)商提供優(yōu)質(zhì)的維修服務(wù)。

二、制度適用范圍 物業(yè)部工程班

三、制度實(shí)施負(fù)責(zé)人

友誼商店物業(yè)管理制度

物業(yè)部副經(jīng)理、物業(yè)部工程維修主管

四、制度實(shí)施流程

1、接單

工程班人員接到樓面送來的維修單或報(bào)修電話

由工程主管在工程維修單上簽字，首先看清報(bào)修內(nèi)容、若對(duì)報(bào)修內(nèi)容不清的，應(yīng)再詢問送單人，確定維修事項(xiàng)，在維修單上填上維修單相應(yīng)的內(nèi)容。

若為直接緊急求助電話，應(yīng)詳細(xì)問清報(bào)修內(nèi)容、單位部門、聯(lián)系人、聯(lián)系電話。確定維修時(shí)間并在維修單填寫內(nèi)容。

2、安排人員維修

（1）工程主管通知維修人員，領(lǐng)取維修單，并讓其在維修單上簽字，填寫接單時(shí)間。

（2）若遇工程主管工作忙或不在，但維修項(xiàng)目也很緊急，可臨時(shí)安排工作任務(wù)不忙的人員進(jìn)行接單及維修。

3、對(duì)樓面報(bào)修內(nèi)容的分析

（1）根據(jù)樓面報(bào)修的故障，分析可能產(chǎn)生的原因，決定維修措施及維修所需備件耗材、工具。

（2）分析此故障能否維修，若沒有把握應(yīng)請(qǐng)教其它維修人員或立即向上匯報(bào)。

4、出發(fā)前的準(zhǔn)備：

（1）儀容儀表檢查，工作服整潔、儀容儀表整潔、精神飽滿、面帶 友誼商店物業(yè)管理制度

微笑，眼神正直熱情

（2）出發(fā)前維修所帶的工具備件，維修工作單，維修材料的領(lǐng)取。

5、出發(fā)、按正常情況的預(yù)約維修時(shí)間，15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。若上個(gè)維修任務(wù)未完成，可電話聯(lián)系樓面，在征得同意的前提下，修改維修時(shí)間，并在維修單記錄中體現(xiàn)。

6、維修過程

（1）介紹：到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)禮貌介紹并遞交維修工作單，并讓樓面人員看到自己胸前的工作牌。

（2）步驟：進(jìn)入以賣場(chǎng)區(qū)域內(nèi)不得發(fā)出噪音，不能在地上拖著工具箱行走。走到維修地點(diǎn)后，應(yīng)將干凈的帆布或塑料布鋪在指定的位置，用于放置工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零配件直接放在地面上。

（3）耐心聽取樓面意見，服務(wù)語言規(guī)范。（4）故障診斷：

①準(zhǔn)確判斷故障原因及所需的零部件，維修中發(fā)現(xiàn)需更換配件的，首先應(yīng)征樓面的意見，由樓面從物料倉庫中領(lǐng)取并進(jìn)行更換和安裝。②若當(dāng)時(shí)沒有備用的材料，首先應(yīng)對(duì)樓面講清，等材料購回后再來進(jìn)行維修。

（5）維修：嚴(yán)格按照相關(guān)的維修工作程序排除故障。維修工作中盡可能不發(fā)出噪聲。如果實(shí)在無法避免時(shí)，應(yīng)提前向樓面征求同意。維修中如需移動(dòng)樓面的物品，同樣應(yīng)提前征得同意方可進(jìn)行，維修工作完成后恢復(fù)原位。

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（6）整理：修理完畢后，應(yīng)使用自帶抹布將設(shè)備擦拭干凈，將所有散落的工具，零件及雜物等收拾干凈，如果地面被弄臟，維修人員負(fù)責(zé)打掃干凈并將垃圾帶走。

（7）試用：當(dāng)著樓面人員的面試用設(shè)備，證實(shí)設(shè)備恢復(fù)正常，并請(qǐng)樓面進(jìn)行驗(yàn)收，并說明保修期限。

（8）填單：如實(shí)填寫維修單，并請(qǐng)樓面對(duì)維修完成的質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、行為等進(jìn)行評(píng)價(jià)及簽字。將簽好的維修單收好放入工具箱或者上衣袋。如有償服務(wù)項(xiàng)目需正確填寫有償服務(wù)單。

（9）講解：向樓面人員講解故障產(chǎn)生原因，介紹有關(guān)的維修保養(yǎng)知識(shí)，并告知正確的使用方法及其注意事項(xiàng)。

（10）辭別：將現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生清理干凈，帶齊工具并辭別。

（11）在整個(gè)維修工作期間不得與樓面或供應(yīng)商發(fā)生現(xiàn)金及材料交易，更不充許抽煙和做與工作無關(guān)的事情。

7、信息反饋

（1）由維修人員在維修單上簽字并填寫維修完工作時(shí)間，將維修單返回至工程班主管處，由工程班主管統(tǒng)一保存。

（1）對(duì)有償收費(fèi)項(xiàng)目維修單的反饋：由工程班主管月底制表統(tǒng)一交給財(cái)務(wù)部。

五、制度細(xì)則

1、施工人員進(jìn)入施工地點(diǎn)，必須佩帶工作證或施工證，自覺接受商場(chǎng)保安人員的檢查。

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2、禁止穿拖鞋、高跟鞋或赤腳進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。

3、禁止在工作前或工作時(shí)間內(nèi)飲酒。

4、兩米以上高度、懸空作業(yè)、無安全設(shè)施的，必須系好安全帶、扣好保險(xiǎn)鉤，如在光滑的地面使用梯子，必須在梯腳做好防滑措施。

5、高空作業(yè)時(shí)，不準(zhǔn)往下或向上拋物料和工具等物品。

6、保護(hù)好已完成的商場(chǎng)地面、頂面、鄰柜及商場(chǎng)其它已完工的設(shè)施。

7、施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁使用碘鎢燈，一般照明采用帶安全網(wǎng)罩的行燈，對(duì)放有易燃物品的室內(nèi)應(yīng)設(shè)置防爆燈，并配置足夠的滅火設(shè)備。

8、施工現(xiàn)場(chǎng)的垃圾雜物應(yīng)及時(shí)清理，并按指定地點(diǎn)集中堆放，消除造成傷亡事故的隱患。

9、嚴(yán)禁動(dòng)用電焊、風(fēng)割等帶有明火的設(shè)備進(jìn)場(chǎng)施工。

10、臨時(shí)用電必須在指定臨時(shí)用電電源點(diǎn)接用，嚴(yán)禁亂拉、亂接電源。

11、嚴(yán)禁在非施工柜位、樓層施工或逗留。

12、夜間施工必須做好安全保護(hù)措施。

13、在搬運(yùn)物品的過程中，嚴(yán)禁在商場(chǎng)地面上拖行。

14、施工人員必須配合服從現(xiàn)場(chǎng)管理人員的監(jiān)督和管理。

15、在進(jìn)場(chǎng)施工完工后，施工人員必須做好施工垃圾的清理工作。

16、禁止在施工現(xiàn)場(chǎng)吸煙、睡覺、飲酒進(jìn)食。

17、禁止在公商場(chǎng)走道上切割石材，瓷磚和從事其他作業(yè)。

18、禁止在商場(chǎng)走道上堆積施工材料或成品（雜器）。

19、禁止在商場(chǎng)內(nèi)噴刷油漆。

20、嚴(yán)禁任意在公共設(shè)施上挖孔、挖溝、粘膠、上漆。

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21、嚴(yán)禁未按規(guī)定擅自在施工現(xiàn)場(chǎng)存放易燃、可燃物品。

22、員工不得私自為供應(yīng)商提供服務(wù)。

六、考核制度

1、衣冠不整或不按要求佩戴工作證進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，記輕度過失一次。

2、因個(gè)人原因在施工中對(duì)公共設(shè)造成施損壞者，記輕度過失一次。

3、施工現(xiàn)場(chǎng)有抽煙、喝酒、喧嘩、打鬧等行為，經(jīng)勸說無效者，記輕度過失一次。

4、施工完成后不按規(guī)定將現(xiàn)場(chǎng)垃圾、雜物清理干凈，記輕度過失一次。

5、私自為供應(yīng)商提供服務(wù)者，記輕度過失一次。

6、其他不良行為，造成惡劣影響的，記輕度過失一次。

有償服務(wù)制度

一、制度目的

對(duì)供應(yīng)商實(shí)行有償服務(wù)制度，規(guī)范有償服務(wù)流程，以“有所償，有無償”的服務(wù)宗旨做好維修維護(hù)服務(wù)工作。

二、制度適用范圍 物業(yè)部工程班

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三、制度實(shí)施負(fù)責(zé)人

物業(yè)部副經(jīng)理、物業(yè)部工程維修主管

四、制度實(shí)施流程

1、接單

工程班人員接到供應(yīng)商送來的維修單或報(bào)修電話

由工程主管在工程維修單上簽字，首先看清報(bào)修內(nèi)容、若對(duì)報(bào)修內(nèi)容不清的，應(yīng)再詢問送單人，確定維修事項(xiàng)，在維修單上填上維修單相應(yīng)的內(nèi)容。

若為直接緊急求助電話，應(yīng)詳細(xì)問清報(bào)修內(nèi)容、單位部門、聯(lián)系人、聯(lián)系電話。確定維修時(shí)間并在維修單填寫內(nèi)容。

2、安排人員界定

工程班主管派遣工程班工作人員持《維修工作單》到現(xiàn)場(chǎng)界定：（1）如現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況不適宜進(jìn)行施工，應(yīng)及時(shí)通知供應(yīng)商尋找專業(yè)維修人員進(jìn)行進(jìn)場(chǎng)維修。

（2）如可維修項(xiàng)目，依據(jù)《物業(yè)部有償服務(wù)價(jià)格表》確定收費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，告知供應(yīng)商

（3）如遇可維修但根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)具體情況需要延期施工，應(yīng)報(bào)告工程班主管并與供應(yīng)商預(yù)約時(shí)間并于維修單上注明。

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3、供應(yīng)商準(zhǔn)備施工物料

現(xiàn)場(chǎng)界定工作人員根據(jù)維修情況書面填寫所需施工物料提供給供應(yīng)商，供應(yīng)商提供物料。

4、安排人員維修

（1）工程班主管通知維修人員，領(lǐng)取維修單，并讓其在維修單上簽字，填寫接單時(shí)間。

（2）領(lǐng)取有償服務(wù)單并填寫明晰，各方簽字認(rèn)可。（3）開始施工。

五、制度細(xì)則

1、工作人員現(xiàn)場(chǎng)維修及維護(hù)要求

（1）工程班工作人員需本著“提高業(yè)務(wù)技能，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，打造綠色通道，創(chuàng)建精美工程”的服務(wù)宗旨進(jìn)行維修服務(wù)工作。（2）工作人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)須著工裝、肩工袋、佩戴工號(hào)牌，工具與材料須擺放整齊、規(guī)范。（3）靠右行走，禮讓顧客。（4）保持樓面與柜組的清潔整齊。

（5）如遇顧客購物，應(yīng)立即停止工作，待顧客離開后繼續(xù)。（6）維修完畢后，必須在維修單上簽下工作人、工作內(nèi)容、完成時(shí)間及材料使用量，由柜臺(tái)營(yíng)業(yè)員與樓面督導(dǎo)及各部門負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可。

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2、維修材料、配件的領(lǐng)取使用與現(xiàn)場(chǎng)維修費(fèi)用收取的規(guī)定 安裝及維修時(shí)所需的特殊材料、配件或高檔進(jìn)口易損件，由供應(yīng)商自行提供。

（1）如供應(yīng)商需使用常用材料和普通備件時(shí)，由供應(yīng)商到物料倉庫領(lǐng)取，工程班工作人員不得擅自領(lǐng)用。

（2）供應(yīng)商所領(lǐng)用材料價(jià)格同等于市場(chǎng)價(jià)格，由財(cái)務(wù)部統(tǒng)一帳扣。（3）所維修設(shè)備工程班提供3個(gè)月免費(fèi)保修。

（4）公共區(qū)域維修所需材料由工程班主管根據(jù)當(dāng)天工作安排領(lǐng)取并安排工作人員進(jìn)行維修更換。

（5）維修工作前應(yīng)將有償服務(wù)單填寫清楚，明示價(jià)格，交由營(yíng)業(yè)員及樓面管理人員簽字認(rèn)可。

（6）維修工作完畢，工作人員在工程班有償服務(wù)單上簽名確認(rèn)后將客戶聯(lián)交與柜組人員，剩余聯(lián)交由工程班主管處保管。

（7）工程班有償服務(wù)單由工程班主管月底統(tǒng)一制表交由財(cái)務(wù)部。（8）工程班維修人員不得與柜組進(jìn)行維修現(xiàn)金交易及維修材料交易。

3、維修服務(wù)收費(fèi)形式及相關(guān)規(guī)定

（1）可實(shí)行包月服務(wù)，由商務(wù)部與供應(yīng)商在簽合同時(shí)，需要商店維修、維護(hù)的柜組，100平方米以上（含100平方）的柜組，每月收取代維費(fèi)300元，100平方以下的每月收取代維費(fèi)200元。

（2）包月服務(wù)所提供的維修服務(wù)項(xiàng)目參見《物業(yè)部有償服務(wù)價(jià)目表》，友誼商店物業(yè)管理制度

其余維修原則上不予受理。

（3）不進(jìn)行包月服務(wù)的柜組參照《物業(yè)部有償服務(wù)價(jià)目表》中收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按次數(shù)收取服務(wù)費(fèi)用。

（4）因供應(yīng)商自身原因?qū)е鹿ぷ鲿r(shí)間以外的維修服務(wù)視為加班處理，無論客戶是否實(shí)行包月服務(wù)，均按原有價(jià)格的三倍收取費(fèi)用。（5）加班情況需在工程班有償服務(wù)單上填寫清楚，由柜組人員、樓面管理人員、工程班工作人員共同簽字認(rèn)可。

（6）包月服務(wù)所需繳納費(fèi)用及按次數(shù)收費(fèi)所需繳納費(fèi)用月底均由財(cái)務(wù)部統(tǒng)一扣帳。

六、考核制度

1、如發(fā)現(xiàn)工程班維修人員與柜組進(jìn)行維修現(xiàn)金交易及維修材料交易，一經(jīng)查出立即給予警告處分，并扣除當(dāng)月績(jī)效工資，如再次發(fā)現(xiàn)，調(diào)離工作崗位。

2、在可提供有償服務(wù)的前提下不得以任何理由拒絕施工，違者記輕度過失一次。

3、顧客在場(chǎng)仍不停止施工者，記輕度過失一次。

4、代供應(yīng)商領(lǐng)料，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，記輕度過失一次。

5、有償服務(wù)清單填寫不規(guī)范、不準(zhǔn)確者，記輕度過失一次。

廢舊設(shè)備回收制度

友誼商店物業(yè)管理制度

一、制度目的

回收廢舊設(shè)備，重新裝配以達(dá)到最大化利用，節(jié)約成本，節(jié)能減排。

二、制度適用范圍 物業(yè)部工程班

三、制度實(shí)施負(fù)責(zé)人

物業(yè)部副經(jīng)理、物業(yè)部工程維修主管

四、制度實(shí)施流程

1、施工人員在維修結(jié)束后，如有拆卸下的廢舊設(shè)備，根據(jù)維修單上填寫的規(guī)格和數(shù)量，妥善保管。

2、施工結(jié)束后將拆卸下的廢舊設(shè)備交給工程班主管，工程主管根據(jù)維修單上填寫的規(guī)格和數(shù)量進(jìn)行清點(diǎn)確認(rèn)。

3、工程主管將回收的廢舊設(shè)備統(tǒng)一交由物料倉庫保管員進(jìn)行保管，物料倉庫保管員根據(jù)維修單上的規(guī)格和數(shù)量進(jìn)行清點(diǎn)。

4、工程主管定期安排工作人員對(duì)廢舊設(shè)備進(jìn)行拆卸，將仍可使用的配件進(jìn)行重新組裝。

5、物料倉庫對(duì)回收再利用設(shè)備進(jìn)行重新入庫。

五、制度細(xì)則

1、工作人員不得將維修過程中更換的舊設(shè)備、舊材料據(jù)為己有或進(jìn) 友誼商店物業(yè)管理制度

行交易。

2、維修過程中有需要更換的設(shè)備，在維修完畢后根據(jù)維修清單上的具體項(xiàng)目和數(shù)量將更換的設(shè)備回收至物料倉庫指定區(qū)域。

3、物料倉庫保管員將回收設(shè)備盤點(diǎn)清楚后妥善保管。

4、工程班主管按時(shí)按量指派工作人員對(duì)更換下的廢舊物資進(jìn)行維修、拆卸、規(guī)整。將能用的部分、能維修的設(shè)備進(jìn)行重新入庫，其余部分回收至物料倉庫制定區(qū)域。

5、物料倉庫需對(duì)回收再利用設(shè)備進(jìn)行重新入庫。

6、重新利用的設(shè)備配件的領(lǐng)用需要登記清楚項(xiàng)目與領(lǐng)用數(shù)量并簽名確認(rèn)。

六、考核制度

1、將拆卸下來的廢舊設(shè)備據(jù)為己有或進(jìn)行交易者，記輕度過失一次。

2、不按要求回收、堆放廢舊設(shè)備，記輕度過失一次。

3、將可以拆卸、仍能使用的配件隨意丟棄者，記輕度過失一次。

4、在對(duì)回收再利用設(shè)備領(lǐng)用過程中不合規(guī)范者，記輕度過失一次。

工具管理制度

一、制度目的

規(guī)范工具管理，杜絕私用工具、工具遺失、亂用工具現(xiàn)象。

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二、制度適用范圍 物業(yè)部工程班、設(shè)備維護(hù)組

三、制度實(shí)施負(fù)責(zé)人

物業(yè)部副經(jīng)理、物業(yè)部工程維修主管、設(shè)備維護(hù)主管

四、制度實(shí)施流程

1、個(gè)人所配備工具有自己妥善保管，應(yīng)愛護(hù)、珍惜，不使用時(shí)放入工具箱中碼放整齊。

2、專用大件工具和機(jī)械如需借用須征得主管同意

3、借用工具時(shí)經(jīng)主管確認(rèn)無誤后在工具借用登記本上填寫借用信息。

4、歸還工具時(shí)經(jīng)主管確認(rèn)無誤后在工具借用登記本上注銷借用記錄。

五、制度細(xì)則

1、所配置工具為工作之用，每位員工都應(yīng)該愛護(hù)、珍惜。工具使用后應(yīng)保持潔凈，工具箱碼放整齊。

2、專用大件工具和機(jī)械應(yīng)有工程班主管保管，凡使用或借用時(shí)需經(jīng)主管同意后方可使（借）用。

3、凡在工作使用中出現(xiàn)的正常損壞，應(yīng)寫明原因需經(jīng)理簽字后方可更換新工具。

4、凡工具出現(xiàn)非正常損壞或丟失，應(yīng)由責(zé)任人照價(jià)賠償。

6、從物料倉庫借用工具或器械，歸還日期一般不超過兩天，如有特 友誼商店物業(yè)管理制度

殊原因應(yīng)經(jīng)理或主管同意后方可延期歸還。

7、非本部門人員借用工具時(shí)，應(yīng)由主管或經(jīng)理同意后方可借出并登記，歸還時(shí)由工具管理人員查驗(yàn)無誤后收存。

8、應(yīng)定期清點(diǎn)和檢查個(gè)人所負(fù)責(zé)的工具和器械。

9、凡未經(jīng)批準(zhǔn)不得將工具和機(jī)械等帶出商店使用。

10、工具的領(lǐng)用應(yīng)建立“共用工具領(lǐng)用臺(tái)帳”和“個(gè)人工具領(lǐng)用臺(tái)帳”。

11、當(dāng)工具領(lǐng)用人調(diào)離本部門時(shí)，應(yīng)歸還所有領(lǐng)用的工具，如有損壞或丟失應(yīng)照價(jià)賠償。

六、考核制度

1、不愛惜工具，隨意丟放工具，屢教不改者，記輕度過失一次。

2、未經(jīng)主管批準(zhǔn)，擅自使用專用大件工具和機(jī)械者，記輕度過失一次。

3、將借出大件工具盒機(jī)械丟失，要按原價(jià)進(jìn)行賠償，并記輕度過失一次。

4、將工具借與外部人員使用者，記輕度過失一次。

5、不按要求填寫工具記錄者，記輕度過失一次。

第三部分 設(shè)備維護(hù)組管理制度

中央空調(diào)維修維護(hù)制度

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一、制度目的

對(duì)中央空調(diào)進(jìn)行日常維護(hù)，故障維修，確保中央空調(diào)安全、高效運(yùn)行。

二、制度適用范圍 物業(yè)部設(shè)備組

三、制度實(shí)施負(fù)責(zé)人 物業(yè)部設(shè)備維修主管

四、制度實(shí)施流程

1、設(shè)備運(yùn)行前的檢查工作

（1）首先查看主機(jī)、副機(jī)的電源是否接通，查看電壓表是否正常，電壓波動(dòng)值不超過標(biāo)準(zhǔn)值的±10%。是否已通電6小時(shí)以上。（2）檢查冷凍水系統(tǒng)及冷卻水系統(tǒng)是否已注滿水，若未注滿，應(yīng)查找原因，排除故障后，補(bǔ)水至滿液狀態(tài)。

（3）查看管道上的閥門是否處于開啟狀態(tài)以及各種信號(hào)指示燈指示是否正常。

2、開機(jī)操作程序

（1）最低氣溫在28℃以下，提前30分鐘到崗，開啟模塊機(jī)并送風(fēng)，直燃機(jī)抽真空做好開機(jī)準(zhǔn)備，并做好運(yùn)行記錄,根據(jù)溫度反饋信息調(diào)整壓縮機(jī)開啟臺(tái)數(shù)。

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（2）最低氣溫在28℃以上，提前1小時(shí)到崗，開啟模塊機(jī)并送風(fēng)，直燃機(jī)抽真空15分鐘開機(jī)，并做好運(yùn)行記錄,根據(jù)溫度反饋信息調(diào)整機(jī)組開啟情況。

（3）開機(jī)后每小時(shí)做一次運(yùn)行記錄并注意各種設(shè)備的運(yùn)行情況，包括電壓、運(yùn)行電流、溫度、水壓、聲音情況。（4）開機(jī)時(shí)嚴(yán)禁空崗、溜崗。

（5）按翻班時(shí)間進(jìn)行交接班并做好交接班記錄，若遇機(jī)器故障，交班人員應(yīng)配合維修人員將設(shè)備修復(fù)后才能下班。

（6）冬季開機(jī)視具體情況而定，夏季開機(jī)（店堂內(nèi)溫度控制在26-29℃以內(nèi))。

（7）當(dāng)班人員應(yīng)對(duì)工作場(chǎng)地衛(wèi)生進(jìn)行清掃和保持。

3、中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理巡視監(jiān)控

（1）為了保證空調(diào)系統(tǒng)的良好運(yùn)行，中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施在正常運(yùn)行過程中，值班管理員應(yīng)每隔2小時(shí)巡視一次中央空調(diào)系統(tǒng)，并填寫《中央空調(diào)日運(yùn)行記錄表》。

（2）巡視的部位主要包括：中央空調(diào)的主機(jī)、冷卻塔、控制柜、管道、風(fēng)機(jī)、風(fēng)道及各種閘閥附件。（3）主要巡視內(nèi)容包括： ①檢查油壓表是否正常。

②檢查冷卻水進(jìn)水、出水溫度（進(jìn)水溫度正常<35℃，出水溫度<40℃）③檢查冷凍水進(jìn)水、出水溫度（正常進(jìn)水10—18℃，出水6—8℃）④辨聽主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)過程中是否有異常振動(dòng)或噪聲。

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⑤檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否平靜、正常，冷卻塔水位是否正常。⑥檢查管道、閥門是否滲漏，冷凍保溫層是否完好。⑦檢查控制柜元件動(dòng)作是否正常，有無異常的氣味或噪聲等。⑧填寫《中央空調(diào)日巡檢記錄表》。

⑨值班員在巡視檢查過程中，如發(fā)現(xiàn)情況應(yīng)及時(shí)采取措施，若處理不了異常情況，應(yīng)立即停機(jī)并報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。

五、制度細(xì)則

1、必須熟知和遵守員工手冊(cè)，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，積極主動(dòng)做好分工職責(zé)范圍內(nèi)的工作，敬崗愛業(yè)。

2、中央空調(diào)操作人員必須持證上崗，工作應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)。

3、嚴(yán)格遵守中央空調(diào)運(yùn)行管理規(guī)程，熟知設(shè)備結(jié)構(gòu)、原理、性能，能操作、維修、排除故障，確保機(jī)組及輔助設(shè)備的正常運(yùn)行。

2、操作人員開機(jī)前應(yīng)嚴(yán)格按照中央空調(diào)運(yùn)行管理規(guī)程對(duì)相關(guān)設(shè)備進(jìn)行全面檢查，做好開機(jī)前的準(zhǔn)備工作。

3.通過對(duì)主機(jī)、冷熱媒水泵、冷卻水泵、冷卻塔、燃料供應(yīng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)、變風(fēng)量機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管等的檢查、維保，確認(rèn)設(shè)備正常后，方可按正常程序開機(jī)。

4、按時(shí)查看各設(shè)備運(yùn)行參數(shù)，填寫設(shè)備運(yùn)行記錄，記好工作日記。

5、如果設(shè)備運(yùn)行參數(shù)出現(xiàn)異常，應(yīng)及時(shí)采取相應(yīng)措施，重大問題及時(shí)向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并及時(shí)通知廠家來人處理。

6、做好設(shè)備管理臺(tái)帳，如實(shí)記錄設(shè)備使用狀況。

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7、新風(fēng)機(jī)、變風(fēng)量空調(diào)機(jī)組的機(jī)房要求通風(fēng)良好，衛(wèi)生清潔，確保機(jī)組的正常運(yùn)行。

8、機(jī)房?jī)?nèi)禁止吸煙，禁止堆放雜物及易燃易爆物品，禁止動(dòng)用明火。

9、機(jī)房?jī)?nèi)按規(guī)配置各類消防滅火器材，并放置于明顯處。

10、設(shè)備運(yùn)行期間每周清潔設(shè)備；設(shè)備停用期間每月清潔設(shè)備。保持設(shè)備表面無油垢、無灰塵。

11、機(jī)房鑰匙由專人保管，無關(guān)人員不得隨意進(jìn)入機(jī)房。

12、設(shè)備運(yùn)行期間每周組織一次機(jī)房及設(shè)備的衛(wèi)生、安全檢查。停機(jī)期間每月組織一次機(jī)房及設(shè)備的衛(wèi)生、安全檢查。

六、考核制度

1.嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。違反操作規(guī)程造成輕微事故者記輕度過失一次，造成嚴(yán)重事故者，記嚴(yán)重過失。

2.本崗位業(yè)務(wù)考試不合格者，記較嚴(yán)重過失一次。3.未按公司規(guī)定開機(jī)，違反一次記輕度過失一次。

4.現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問題，處理不及時(shí)和不能處理又未能及時(shí)上報(bào)者，記輕度過失一次。

5.對(duì)工具、設(shè)備、器材造成輕微損失者，記輕度過失一次；造成嚴(yán)重?fù)p失的記較嚴(yán)重過失一次。

6.不服從調(diào)配，缺乏團(tuán)結(jié)協(xié)作精神者，記輕度過失一次。

7.未按期搞好設(shè)備維護(hù)，設(shè)備衛(wèi)生狀況差，記責(zé)任人輕度過失一次。

交接班制度

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一、制度目的

規(guī)范交接班時(shí)現(xiàn)場(chǎng)次序，加強(qiáng)相互監(jiān)督，增強(qiáng)工作人員、班組間的溝通。

二、制度適用范圍 物業(yè)部工程班、設(shè)備維護(hù)組

三、制度實(shí)施負(fù)責(zé)人

物業(yè)部副經(jīng)理、物業(yè)部工程維修主管、設(shè)備維護(hù)主管

四、制度實(shí)施流程

1、交接人員在交班前應(yīng)將需交的事項(xiàng)總結(jié)記錄在交接班記錄本中，檢查整理好各項(xiàng)運(yùn)行原始記錄：

（1）設(shè)備，機(jī)械運(yùn)行方式，情況和交班時(shí)的運(yùn)行方式。（2）設(shè)備，設(shè)施，機(jī)械，動(dòng)力運(yùn)行情況和設(shè)備缺陷。（3）設(shè)備的檢修和驗(yàn)收情況。

（4）當(dāng)班末了事項(xiàng)，需下班繼續(xù)進(jìn)行的工作。（5）交清工具，安全用具，儀表等公用器具。（6）上級(jí)命令和有關(guān)指示。

（7）整理，檢查，交清各項(xiàng)運(yùn)行記錄。

2、交班前要完成規(guī)定的清潔衛(wèi)生記錄。

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3、接班人員應(yīng)提前十五分鐘到崗，做好接班記錄，具體內(nèi)容包括：（1）檢查上一班運(yùn)行記錄，交班記錄，聽取上一班人員的運(yùn)行介紹，檢查和核對(duì)記錄，資料。

（2）檢查設(shè)備運(yùn)行情況，交班人員應(yīng)將交班內(nèi)容順序遂項(xiàng)口頭交待，接班人員應(yīng)遂項(xiàng)核查，并到現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)運(yùn)行參數(shù)，對(duì)于交班中發(fā)現(xiàn)的任何疑問都應(yīng)詢問清楚，嚴(yán)格按照“交不清楚不接班，接不清楚不交班”的準(zhǔn)則辦事。

（2）檢查儀器，儀表，清點(diǎn)工具，安全用具，若有問題應(yīng)當(dāng)場(chǎng)搞清楚。

（3）當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備交接，檢查完畢無誤，雙方確認(rèn)清楚情況后，在交接班記錄本上雙方簽字，交接手續(xù)才算完畢。

4、工作人員上崗必須簽到，下崗必須簽走。

五、制度細(xì)則

1、接班人員必須提前15分鐘到崗，對(duì)口交接情況，檢查所屬設(shè)備運(yùn)行情況。

2、正式交接班時(shí)，有未解決問題應(yīng)協(xié)商解決，如問題重大，當(dāng)即向主管匯報(bào)。

3、接班人員未到是，交班人員不得離開崗位，但責(zé)任應(yīng)由接班人員承擔(dān)。

4、交班時(shí)如發(fā)生事故或異?，F(xiàn)象，仍由交班人員處理，接班人員應(yīng)予必要的協(xié)助。

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5、工作場(chǎng)地和使用的工具必須清理干凈，收拾整齊后方可交班。

6、出現(xiàn)下列情況不得交接班，并向主管匯報(bào)：

（1）上一班情況未交待清楚，運(yùn)行原始記錄不清楚，工具，安全用具等公共用具不全，又不能說清去向；（2）交接班時(shí)遇到重大操作或發(fā)生異常情況；

（3）接班人員未按時(shí)到崗接班或接班人員未達(dá)到所需接班人數(shù)時(shí)；（4）接班人員有醉酒或精神異常時(shí)；（5）當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)故障影響運(yùn)行或影響營(yíng)業(yè)時(shí)。

六、考核制度

1、無正當(dāng)理由，未經(jīng)主管批準(zhǔn)，不按時(shí)接班者，記輕度過失一次。

2、交接班不清楚，不按要求填寫交接班記錄，記輕度過失一次。

3、為交班離崗者，記輕度過失一次。

4、交接班時(shí)發(fā)生設(shè)備故障，交班人員擅自離崗者，記輕度過失一次。

電梯維修保養(yǎng)制度

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一、制度目的

規(guī)范電梯維修保養(yǎng)行為，規(guī)范電梯維修保養(yǎng)過程中作業(yè)人員所應(yīng)遵守的工作要求。確保電梯安全運(yùn)行。

二、制度適用范圍 物業(yè)部設(shè)備組

三、制度實(shí)施負(fù)責(zé)人 物業(yè)部設(shè)備維修主管

四、電梯日常維保實(shí)施流程

1、扶梯日常維保流程（1）扶梯日常維保周期

<1>日檢查保養(yǎng)制度：每天開機(jī)前進(jìn)行清掃和巡視性檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除各種不正常現(xiàn)象；保持電氣開關(guān)機(jī)械設(shè)備的清潔衛(wèi)生；應(yīng)設(shè)有電梯工作日記，實(shí)行交接班記錄。

<2>月檢查保養(yǎng)制度：每月檢查主控制柜各種器件情況，如PC的CPU模塊、各LED顯示是否正常，I/O模塊和各開關(guān)器件、交流接觸器、熱繼電氣的動(dòng)作情況，必須準(zhǔn)確可靠。保持主控制柜內(nèi)清潔衛(wèi)生，避免在主控制柜附近堆放雜物。每月檢查故障檢測(cè)開關(guān)、控制開關(guān)的工作情況，其信號(hào)必須能被計(jì)算機(jī)準(zhǔn)確檢測(cè)和處理。

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<3>季度檢查保養(yǎng)制度：對(duì)各安全裝置進(jìn)行必要的調(diào)整，如電磁制動(dòng)器或液壓制動(dòng)器和各種故障檢測(cè)點(diǎn)的限位開關(guān)。對(duì)電器控制系統(tǒng)進(jìn)行工作情況檢查，包括各種接觸器、繼電器、PC、保險(xiǎn)器、印刷電路等元件及各接線端子。

<4>年檢查保養(yǎng)制度：組織一次全面性的技術(shù)檢查，包括外殼接地及電氣耐壓等；并對(duì)電梯工作狀態(tài)作出評(píng)價(jià)，制訂年保養(yǎng)計(jì)劃。修理及更換磨損或損壞的主要部件。

（2）扶梯日常維保技術(shù)要求 機(jī)房：

<1>上、下機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)保持干燥、嚴(yán)防進(jìn)水和其他與設(shè)備無關(guān)的物品。<2>上、下機(jī)房溫度應(yīng)保持在5~40℃之間。<3>主開關(guān)應(yīng)保持靈活可靠。

<4>曳引機(jī)、制動(dòng)器、急停開關(guān)、檢修轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)保持清潔、衛(wèi)生。梯級(jí)和踏板：

<1>每開動(dòng)扶梯或人行道前應(yīng)檢查周圍環(huán)境清潔衛(wèi)生，踏板上無遺物。<2>每日檢查連續(xù)兩個(gè)梯級(jí)或踏板之間的間隙應(yīng)符合規(guī)范要求。<3>每日檢查踏板或梯級(jí)與圍裙板之間的間隙，每列應(yīng)符合規(guī)范要求，兩側(cè)間隙之和不應(yīng)超過設(shè)計(jì)要求。

<1>每日檢查梯級(jí)或踏板表面不應(yīng)有破損，梯級(jí)或踏板固定良好。<2>每日檢查梯級(jí)或踏板在運(yùn)行方向和橫向不應(yīng)有過度量的游動(dòng)。扶手帶：

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<1>扶手帶與扶手導(dǎo)軌或支架之間應(yīng)避免有夾住手和刮手的可能性。<2>扶手帶開口處與導(dǎo)軌或支架之間的距離應(yīng)符合規(guī)范要求。<3>扶手帶傳動(dòng)系統(tǒng)應(yīng)保持運(yùn)轉(zhuǎn)良好。圍裙板：

<4>圍裙板應(yīng)光滑無劃傷。

<5>圍裙板接頭平整，固定螺栓固定良好。

<6>每日檢查兩護(hù)壁板之間下部位置的水平距離應(yīng)等于或小于上部位置的水平距離，扶手欄板之間的任何位置的距離應(yīng)小于扶手帶中心線之間的距離。扶手裝置：

<1>扶手帶開口處與導(dǎo)軌或扶手支架之間的距離應(yīng)符合要求。<2>扶手帶的導(dǎo)向和漲緊應(yīng)調(diào)整適當(dāng)，在正常工作時(shí)不會(huì)脫離扶手導(dǎo)軌。安全裝置：

<1>各種安全開關(guān)裝置應(yīng)固定良好。<2>安全保護(hù)裝置，每日檢查應(yīng)靈活可靠。<3>供電系統(tǒng)斷相、錯(cuò)相保護(hù)應(yīng)可靠。<4>電動(dòng)機(jī)過載保護(hù)裝置應(yīng)可靠。<5>梯級(jí)鏈斷或過分伸長(zhǎng)保護(hù)應(yīng)可靠。<6>工作制動(dòng)器和附加制動(dòng)器應(yīng)安全可靠動(dòng)作。<7>上、下行開關(guān)靈活可靠。<8>扶手帶入口保護(hù)裝置應(yīng)可靠。

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<9>梳齒板保護(hù)裝置應(yīng)可靠。

<10>每日檢查出入口急停裝置靈活可靠。<11>裙板保護(hù)開關(guān)靈活可靠。

<12>扶手帶保護(hù)，超速保護(hù)應(yīng)良好有效。<13>檢修控制裝置應(yīng)可靠。電氣防護(hù): <1>電氣部件防護(hù)罩殼應(yīng)齊全。<2>檢修時(shí)應(yīng)由二人檢修電梯。<3>各種急停開關(guān)應(yīng)靈活可靠。

2、升降電梯維保流程(1)升降電梯日常維保周期

<1>電梯應(yīng)至少每15日按照國(guó)家安全技術(shù)規(guī)范的要求對(duì)電梯進(jìn)行一次清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整和檢查。

<2>應(yīng)對(duì)機(jī)房的電氣和機(jī)械設(shè)備做定期的巡視檢查，清理轎廂機(jī)房衛(wèi)生。

<3>每月對(duì)各種安全防護(hù)裝置和電控部分進(jìn)行詳細(xì)檢查，更換各種易損部件。

<4>每季度對(duì)重要的機(jī)械部件和電氣設(shè)備進(jìn)行詳細(xì)檢查，調(diào)整和修復(fù)以下內(nèi)容：曳引機(jī)注油、導(dǎo)軌潤(rùn)滑、油杯注油、更換門導(dǎo)靴、轎廂導(dǎo)靴襯板、更換破損燒蝕的安全開關(guān)和繼電器等。

<5>每年進(jìn)行一次全面的安全技術(shù)檢驗(yàn)，確定電梯運(yùn)行狀態(tài)及不安全 友誼商店物業(yè)管理制度

因素。

(2)扶梯日常維保技術(shù)要求

<1>維保人員每天應(yīng)按常規(guī)檢查表，觀察有無滑梯、異常噪聲和震動(dòng)等異常現(xiàn)象，對(duì)運(yùn)行電梯的開關(guān)門時(shí)間、安全觸板、通訊、照明、應(yīng)急和風(fēng)扇等進(jìn)行檢查，并填好記錄。

<1>維保人員在維保時(shí)應(yīng)重點(diǎn)對(duì)層門的門鎖機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查，尤其是對(duì)門鎖的電氣安全觸點(diǎn)開關(guān)進(jìn)行檢查，填好檢查記錄。

<2>維保人員如發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行時(shí)有異常或故障現(xiàn)象，應(yīng)立即停梯進(jìn)行維修，無法維修應(yīng)報(bào)告主管，由主管安排工作人員進(jìn)行檢查和排除，并做好記錄。如遇重大故障或無法維修情況，應(yīng)立即報(bào)物業(yè)部經(jīng)理，并通知廠家進(jìn)行維修。

<3>維保人員定期對(duì)井道、底坑、機(jī)房、曳引機(jī)組、配電盤和控制柜進(jìn)行清潔，并對(duì)轎廂環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行清理，及時(shí)清除門地坎槽內(nèi)積有的垃圾，以免影響電梯開關(guān)門。

<4>維保人員檢查曳引機(jī)油量，觀察潤(rùn)滑油量是否在油尺兩刻線之間、油量不足時(shí)，應(yīng)加油至大于兩刻線之間，按使用要求及時(shí)更換曳引機(jī)的潤(rùn)滑油，并保持曳引輪及鋼絲繩的清潔。

<5>維保人員每年必須檢查導(dǎo)軌支架的螺栓，上緊導(dǎo)軌和對(duì)重軌的導(dǎo)軌的螺母，并填好維修記錄。

五、電梯機(jī)房管理制度

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1、電梯工作人員必須有高度責(zé)任感，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，忠于職守，服從領(lǐng)導(dǎo)指揮、安排，嚴(yán)格遵守電梯運(yùn)行管理規(guī)程，確保電梯正常、安全使用及運(yùn)行。

2、開機(jī)前應(yīng)按電梯運(yùn)行管理規(guī)程對(duì)電梯設(shè)備進(jìn)行檢查，做好開機(jī)前的準(zhǔn)備工作。

3、通過專業(yè)人員及儀器對(duì)電梯進(jìn)行檢測(cè)、調(diào)試，由權(quán)威機(jī)構(gòu)確認(rèn)正常并發(fā)證后方可使電梯投入運(yùn)行。

4、電梯維保、檢修、檢測(cè)時(shí)應(yīng)設(shè)置明顯的維修標(biāo)識(shí)，以示提醒。

5、按規(guī)定填寫設(shè)備運(yùn)行記錄。

6、電梯出現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)采取相應(yīng)措施，重大問題及時(shí)向主管匯報(bào)，并

及時(shí)通知維保單位來人處理。

7、做好電梯設(shè)備管理臺(tái)帳，如實(shí)記錄電梯使用狀況。

8、機(jī)房設(shè)備每周清潔一次，保持設(shè)備表面無油垢、灰塵。轎箱、層站門、扶梯、招喚每日清潔，保持光亮、潔凈。

9、電梯機(jī)房應(yīng)通風(fēng)良好、衛(wèi)生潔凈、溫度適宜，保證電梯的正常運(yùn)行。

10、機(jī)房及轎箱內(nèi)禁止吸煙，禁止堆放雜物及易燃易爆物品，禁止動(dòng)用明火。

11、機(jī)房?jī)?nèi)按規(guī)配置各類消防滅火器材，并放置于明顯處。

12、電梯各處應(yīng)做到標(biāo)識(shí)齊全、明顯，應(yīng)急報(bào)警系統(tǒng)完好無損。

13、機(jī)房鑰匙由專人保管，無關(guān)人員不得進(jìn)入機(jī)房。

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14、每周組織一次機(jī)房、設(shè)備、轎箱、扶梯的衛(wèi)生、安全檢查。

六、考核制度

1、嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。違反操作規(guī)程造成輕微事故者記輕度過失一次，造成嚴(yán)重事故者，記嚴(yán)重過失。

2、本崗位業(yè)務(wù)考試不合格者，記較嚴(yán)重過失一次。

3、未按公司規(guī)定開梯，違反一次記輕度過失一次。

4、現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問題，處理不及時(shí)和不能處理又未能及時(shí)上報(bào)者，記輕度過失一次。

5、對(duì)工具、設(shè)備、器材造成輕微損失者，記輕度過失一次；造成嚴(yán)重?fù)p失的記較嚴(yán)重過失一次。

6、不服從調(diào)配，缺乏團(tuán)結(jié)協(xié)作精神者，記輕度過失一次。3.7未按期搞好設(shè)備維護(hù)，電梯機(jī)房和設(shè)備衛(wèi)生狀況差，記責(zé)任人輕度過失

配電間管理制度

一、制度目的

確保機(jī)房設(shè)備的安全運(yùn)行，有效保障人員安全、設(shè)備安全。

二、制度適用范圍 物業(yè)部設(shè)備組

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三、制度實(shí)施負(fù)責(zé)人 物業(yè)部設(shè)備維修主管

四、配電間工作流程

1.不論在任何時(shí)間段發(fā)生停電，跳閘，當(dāng)班人員都必須在最短的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)系統(tǒng)供電。

2.正常運(yùn)行中供電設(shè)備，凡涉及到需要倒閘操作（停電）時(shí)，都必須上報(bào)部門主管，經(jīng)同意后方可實(shí)施，嚴(yán)禁當(dāng)班人員私自做主倒閘操作（停電）。

3.所有倒閘操作程序都必須填寫操作票，并在值班記錄上詳細(xì)記錄。4.倒閘操作程序：

⑴停電操作程序：先低壓后高壓；先負(fù)荷后電源；先電溶器后負(fù)荷。⑵送電操作程序：先高壓后低壓；先電源后負(fù)荷；先負(fù)荷后電溶器。5.嚴(yán)禁帶負(fù)荷停送電操作。

6.為防止意外事故，低壓側(cè)分路斷路器合閘送電時(shí)，嚴(yán)禁一次合閘送電，應(yīng)快速分合閘兩次以上再送電。

五、配電間管理制度

1、供電運(yùn)作和維修的人員必須持證上崗，配電室的值班員必須熟悉電氣設(shè)備情況和有關(guān)安全措施、操作程序與規(guī)章制度。

2、配送電建立24小時(shí)運(yùn)行值班制度，對(duì)高壓配電裝置進(jìn)行巡查，做 友誼商店物業(yè)管理制度

好每日巡視記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)部門領(lǐng)導(dǎo)。

3、配電設(shè)備由專職人員管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作，值班員必須做好值班記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。

4、供電線路嚴(yán)禁超載供電，配電房?jī)?nèi)禁止亂接線路。

5、停電時(shí)，應(yīng)提前向部門領(lǐng)導(dǎo)提出申請(qǐng)經(jīng)同意后方可實(shí)施，恢復(fù)送電時(shí)在確認(rèn)供電線路正常，電氣設(shè)備完好后方可送電。

6、配電室內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)確保完好，并有手持式氣體滅火器，注意防止小動(dòng)物進(jìn)入，無關(guān)人員禁止進(jìn)入，外來人員須經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)同意許可方可進(jìn)入，并做好外來人員登記工作。

7、加強(qiáng)日常維護(hù)、檢修，保證配電室內(nèi)照明、應(yīng)急照明設(shè)施等設(shè)備完好。

8、如遇突發(fā)性停電故障，值班人員應(yīng)立即采取補(bǔ)救緊急措施，并報(bào)告部門主管，同時(shí)與供電部門取得聯(lián)系。

9、運(yùn)行過程中，分路開關(guān)跳閘，先查明原因，可試送一次，若不成功則不能再送應(yīng)報(bào)告部門主管，排除故障后才能送電。

10、系統(tǒng)和設(shè)備在運(yùn)行或檢修時(shí)，應(yīng)做好相應(yīng)安全技術(shù)措施。

11、保持配電室的清潔衛(wèi)生和干燥。

12、值班時(shí)間內(nèi)嚴(yán)禁干私事，必須認(rèn)真監(jiān)視并注意設(shè)備有無異常響聲和氣味，一旦發(fā)現(xiàn)有異常情況，應(yīng)立即查明原因，迅速排除并做好記錄。

13、值班人員須按時(shí)將系統(tǒng)和設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，認(rèn)真詳細(xì)地填寫運(yùn) 友誼商店物業(yè)管理制度

行記錄，在書寫運(yùn)行記錄時(shí)應(yīng)做到字跡清楚。

14、作好防護(hù)措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入配電室

15、負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)安排的有關(guān)工作。

六、考核標(biāo)準(zhǔn)

1、高壓值班員的考核標(biāo)準(zhǔn)：

（1）嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。違反操作規(guī)程，造成輕微事故者，記輕度過失一次；造成嚴(yán)重事故者，記嚴(yán)重過失。（2）本崗位業(yè)務(wù)考試不及格者記較嚴(yán)重過失一次。

（3）值班記錄不及時(shí)、不準(zhǔn)確、不規(guī)范者，記輕度過失一次。（4）停、送電不及時(shí)，不到位者，記輕度過失一次。（5）設(shè)備保養(yǎng)，每日清潔衛(wèi)生不到位者，記輕度過失一次。（6）未堅(jiān)守崗位，空崗者，記輕度過失一次。

2、低壓維護(hù)電工考核標(biāo)準(zhǔn)：

(1)嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。違反操作規(guī)程，造成輕微事故者記輕度過失一次。造成嚴(yán)重事故者，記嚴(yán)重過失。(2)本崗位業(yè)務(wù)考試不及格者記輕嚴(yán)重過失一次。

(3)發(fā)現(xiàn)索、拿、卡、要，私自承接專柜安裝、維修業(yè)務(wù)者，記較嚴(yán)重過失一次。

(4)開門后兩小時(shí)店堂亮燈率達(dá)不到99%的記輕度過失一次。(5)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問題，處理不及時(shí)和不能處理又未能及時(shí)上報(bào)者，記輕度過失一次。

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(6)對(duì)工具、設(shè)備、器材造成輕微損失者，記輕度過失一次，造成嚴(yán)重?fù)p失的記較嚴(yán)重過失一次。

(7)不服從安排，缺乏團(tuán)結(jié)協(xié)作精神者，記輕度過失一次。

變風(fēng)量和新風(fēng)機(jī)組的運(yùn)行管理制度

一、風(fēng)量和新風(fēng)機(jī)組運(yùn)行前的準(zhǔn)備工作

1、檢查電機(jī)的絕緣電阻，檢查風(fēng)機(jī)葉輪轉(zhuǎn)動(dòng)是否靈活。

2、有傳動(dòng)皮帶的機(jī)組，應(yīng)檢查機(jī)組傳動(dòng)皮帶松緊及磨損。檢查軸承潤(rùn)滑情況，應(yīng)及時(shí)加油、換油。

3、檢查密封條是否老化或損壞，風(fēng)機(jī)軟接頭是否破損，如有破損，應(yīng)及時(shí)維護(hù)更換。

4、檢查空氣濾網(wǎng)、冷、熱媒水過濾器、冷凝水接水盤是否清洗干凈；檢查機(jī)房?jī)?nèi)是否有雜物，機(jī)房、機(jī)組是否衛(wèi)生干凈。

5、檢查換熱翅片上污垢、油污情況，必要時(shí)清洗。

6、檢查各管路系統(tǒng)連接處的緊固和嚴(yán)密程度，不允許有松動(dòng)、泄漏現(xiàn)象。

7、檢查供配電系統(tǒng)，用電動(dòng)方式檢查風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)向是否正確。

8、檢查各電氣安全保護(hù)裝置是否完好，工作設(shè)定值是否在要求范圍。

9、檢查各地腳螺栓有無松動(dòng)。

10、檢查并對(duì)冬、夏季轉(zhuǎn)換開關(guān)，進(jìn)行運(yùn)行方式轉(zhuǎn)換。

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二、變風(fēng)量、新風(fēng)機(jī)組的啟動(dòng)操作

1、先開啟冷、熱媒水出口閥、再開啟冷、熱媒水進(jìn)口閥。

2、為防止風(fēng)機(jī)啟動(dòng)時(shí)其電機(jī)超負(fù)荷。啟動(dòng)風(fēng)機(jī)前，有風(fēng)道閥門的應(yīng)先關(guān)好風(fēng)道閥門。

3、啟動(dòng)一臺(tái)機(jī)組，待風(fēng)機(jī)運(yùn)行起來后，再逐步打開風(fēng)門。

4、一臺(tái)機(jī)組的風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常后，才能再啟動(dòng)另一臺(tái)機(jī)組。

5、全部設(shè)備啟動(dòng)完畢后，應(yīng)仔細(xì)巡回檢查，觀察各設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常。

三、變風(fēng)量、新風(fēng)機(jī)組的運(yùn)行管理

1、定期巡查各機(jī)組的運(yùn)行情況。

2、巡查機(jī)組冷、熱媒水的供水流量情況。

3、根據(jù)機(jī)組制冷、制熱情況調(diào)節(jié)冷、熱媒水流量。

4、巡查空氣過濾網(wǎng)是否堵塞。

5、巡查冷凝水排放情況。

6、巡查風(fēng)道系統(tǒng)是否有漏風(fēng)現(xiàn)象。7巡查電機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)電流、電壓是否正常。

8、巡查風(fēng)機(jī)及電機(jī)運(yùn)行聲音是否正常，有無異常震動(dòng)。

9、巡查風(fēng)機(jī)及電機(jī)在運(yùn)行中有無異味。

10、巡查風(fēng)機(jī)及電機(jī)軸承溫度是否正常，是否缺油。

11、巡查機(jī)房及機(jī)組衛(wèi)生情況并及時(shí)清理雜物。

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四、變風(fēng)量、新風(fēng)機(jī)組的停機(jī)操作

1、關(guān)閉冷、熱媒水進(jìn)口閥。

2、關(guān)閉冷、熱媒水出口閥。

3、停風(fēng)機(jī)。

4、有排風(fēng)閥的機(jī)組要關(guān)閉排風(fēng)閥。

5、檢查冷凝水排放情況。

6、長(zhǎng)期停機(jī)要排空機(jī)組內(nèi)冷、熱媒水。

冷卻塔的運(yùn)行管理制度

一、冷卻塔運(yùn)行前的準(zhǔn)備工作

1、檢查電機(jī)的絕緣電阻，電機(jī)的防潮措施是否符合要求。

2、檢查減速箱內(nèi)油位是否保持在油標(biāo)規(guī)定位置上。

3、盤動(dòng)風(fēng)扇看葉輪旋轉(zhuǎn)是否靈活及有無松動(dòng)現(xiàn)象。

4、檢查布水器上的噴頭是否堵塞。

5、檢查冷卻塔內(nèi)的填料是否有損壞。

6、檢查集水槽、集水池是否積存雜物。

7、檢查進(jìn)風(fēng)百葉窗上是否有塑料布、塑料袋等污物堵塞進(jìn)風(fēng)。

8、檢查集水池內(nèi)水位是否達(dá)到最高標(biāo)高，所有管路中是否都充滿了水。

9、檢查集水池有無滲漏現(xiàn)象。

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10、檢查供配電系統(tǒng)，用點(diǎn)動(dòng)方式檢查葉輪轉(zhuǎn)向是否正確。

11、檢查各電氣安全保護(hù)裝置是否完好，工作設(shè)定值是否在要求范圍。

12、檢查各地腳螺栓是否緊固。

二、冷卻塔的運(yùn)行管理

1、運(yùn)行中經(jīng)常檢查、清除管道、布水器上噴頭處的結(jié)垢、污垢及雜物。

2、每半月清洗集水槽、集水池，清刷過濾柵網(wǎng)，嚴(yán)防堵塞現(xiàn)象發(fā)生。

3、每半月清理一次冷卻塔，注意布水裝置的布水均勻性，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)調(diào)整。

4、保持冷卻塔減速箱中油位正常，每年檢查油的顏色及粘度，若有變化，及時(shí)更換。新裝冷卻塔減速箱潤(rùn)滑油在運(yùn)行一個(gè)月時(shí)要更換。

5、電機(jī)和聯(lián)軸器內(nèi)軸承中潤(rùn)滑油脂，每年更換一次，不允許出現(xiàn)硬化現(xiàn)象。經(jīng)

常觀察風(fēng)機(jī)軸承的溫度，溫升不大于35℃，最高不可超過70℃。

6、及時(shí)清除葉片、進(jìn)風(fēng)百葉窗等處的附著物，及時(shí)更換腐蝕壞了的葉片，以減少風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)的震動(dòng)及噪聲。

7、并聯(lián)風(fēng)機(jī)為節(jié)省能源，可根據(jù)不同情況適當(dāng)減開風(fēng)機(jī)。

8、要注意風(fēng)機(jī)軸、尾部和接線盒的密封情況。

水泵的運(yùn)行管理制度

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一、水泵運(yùn)行前的準(zhǔn)備工作

1、檢查電機(jī)的絕緣電阻。

2、有聯(lián)軸器的水泵要進(jìn)行手動(dòng)盤車，檢查葉輪運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活。

3、點(diǎn)動(dòng)水泵查看正反轉(zhuǎn)。

4、檢查潤(rùn)滑油情況，應(yīng)急時(shí)加油、換油。

5、檢查壓蓋松緊，查看水泵是否有泄漏現(xiàn)象。

6、檢查水系統(tǒng)中水壓情況是否達(dá)到要求，系統(tǒng)中是否有空氣。

二、水泵的啟動(dòng)操作

1、生活水泵應(yīng)先開進(jìn)口閥，冷卻水泵、冷熱媒水泵應(yīng)將進(jìn)出口閥門打開（不得在斷水狀態(tài)下運(yùn)轉(zhuǎn)）。

2、啟動(dòng)水泵。

3、生活水泵開出口閥。

4、檢查各泵出口壓力及運(yùn)轉(zhuǎn)電流、電壓穩(wěn)定情況。

5、檢查管路排氣系統(tǒng)，進(jìn)行排氣。

6、檢查水流量情況。

三、水泵的運(yùn)行管理

1、巡查水泵的運(yùn)行情況。

2、巡查水泵的供水流量。

3、巡查電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)電流、電壓是否正常。

4、巡查水泵運(yùn)行聲音是否正常，有無異常震動(dòng)。

5、巡查電機(jī)運(yùn)行中有無異味。

6、檢查水泵是否缺油、軸承溫度是否正常。

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7、巡查相關(guān)閥門是否有異常震動(dòng)、是否失靈。

風(fēng)機(jī)盤管的運(yùn)行管理制度

一、風(fēng)機(jī)盤管運(yùn)行前的準(zhǔn)備工作

1、檢查電機(jī)的絕緣電阻，檢查鼠籠式葉輪轉(zhuǎn)動(dòng)是否靈活。

2、檢查軸承潤(rùn)滑情況。

3、檢查空氣濾網(wǎng)是否干凈。

4、檢查水過濾器是否堵塞。

5、檢查清理冷凝水接水盤及冷凝水排水管。

6、清除盤管、翅片之間的灰塵，清除鼠籠式葉輪、葉片間的灰塵。

7、檢查盤管有無泄漏現(xiàn)象。

8、利用旁通管沖洗供、回水管路。

9、檢查管道、閥門的保溫是否完好。

二、風(fēng)機(jī)盤管的啟動(dòng)操作

1、檢查并將風(fēng)機(jī)盤管進(jìn)出口水閥打開。

2、啟動(dòng)風(fēng)機(jī)，如風(fēng)機(jī)是多擋控制，應(yīng)先開小擋，等風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常后，再轉(zhuǎn)到所需擋位。

三、風(fēng)機(jī)盤管的運(yùn)行管理

1、巡查風(fēng)機(jī)盤管的運(yùn)行聲音是否正常。

2、經(jīng)常檢查空氣濾網(wǎng)，定期檢查水過濾器。

友誼商店物業(yè)管理制度

3、檢查盤管與翅片之間、鼠籠式葉輪與葉片之間有無明顯灰塵。

4、巡查冷、熱水的供水流量情況。

5、根據(jù)各風(fēng)機(jī)盤管制冷、制熱情況合理調(diào)節(jié)冷、熱水流量。

6、巡查冷凝水排放情況。

7、巡查風(fēng)機(jī)盤管及管路、閥門有無泄漏情況。

四、風(fēng)機(jī)盤管的日常維護(hù)工作

1、檢查風(fēng)機(jī)風(fēng)量，確保風(fēng)機(jī)處于正常工作。

2、檢查電機(jī)溫度及軸承情況并進(jìn)行維護(hù)。

3、監(jiān)聽運(yùn)行聲音是否正常，對(duì)異常聲音進(jìn)行處理。

4、檢查空氣濾網(wǎng)的清潔程度并定期清洗。

5、檢查水過濾器的清潔程度并定期清洗。

6、檢查冷凝水接水盤及排水管的堵塞情況并進(jìn)行清理。

7、檢查盤管及相關(guān)閥門、管道有無泄漏現(xiàn)象并進(jìn)行處理。

8、檢查并清除盤管翅片之間的灰塵。

9、檢查并清除鼠籠葉輪、葉片之間的灰塵。

10、檢查相關(guān)閥門、管道的保溫情況并進(jìn)行處理。

第四部分 表格

(略）