第一篇：我國(guó)城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式研究

我國(guó)城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式研究

摘要：我國(guó)城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)出讓制度相配套, 促進(jìn)了我國(guó)土地一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展, 但其運(yùn)作模式存在較大差異。本文從城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)生和內(nèi)涵進(jìn)行分析，進(jìn)而闡述了兩種不同的土地開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式，并且進(jìn)行了比較分析，政府作為國(guó)有土地所有者的代表, 實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)具有主導(dǎo)性, 以政府為主導(dǎo)的市場(chǎng)化運(yùn)作是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式的發(fā)展方向。

一、城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)生及內(nèi)涵

我國(guó)城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是伴隨著城市土地儲(chǔ)備制度的發(fā)展而逐漸形成的新的土地開(kāi)發(fā)形式。土地儲(chǔ)備制度是由城市政府委托機(jī)構(gòu)通過(guò)征用、收購(gòu)、置換等方式，將土地使用者手中分散的土地集中起來(lái)進(jìn)行土地整理和開(kāi)發(fā)，在完成一系列前期開(kāi)發(fā)后變成可建設(shè)的“熟地”。根據(jù)城市土地年度計(jì)劃，由土地管理部門通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式有計(jì)劃地將土地投入市場(chǎng)，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地需求的一種土地管理制度。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備制度的前提，土地儲(chǔ)備制度是政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的有效手段。

1996年，為了解決“國(guó)有企業(yè)脫困、土地資產(chǎn)流失”等問(wèn)題，上海成立了我國(guó)第一家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)———上海市土地發(fā)展中心，這標(biāo)志著我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的誕生。隨后，杭州、武漢、青島、南通等地也紛紛成立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。經(jīng)過(guò)十多年的實(shí)踐，土地儲(chǔ)備已成為我國(guó)城市土地管理的一項(xiàng)基本制度，它大大提高了政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，促進(jìn)了我國(guó)城市各項(xiàng)事業(yè)的快速發(fā)展。雖然各地土地儲(chǔ)備的模式有所不同，但總體上都可分為收購(gòu)、儲(chǔ)備、供應(yīng)三個(gè)環(huán)節(jié)，其中儲(chǔ)備環(huán)節(jié)包括兩個(gè)階段———開(kāi)發(fā)和儲(chǔ)備。這里的“開(kāi)發(fā)”實(shí)際上是指土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。因此，可以說(shuō)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是伴隨著土地儲(chǔ)備制度的產(chǎn)生而產(chǎn)生的，土地儲(chǔ)備制度將“土地開(kāi)發(fā)”作為一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行突出，引起了政府部門以及學(xué)者的重視，為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的推動(dòng)作用。

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是指按照城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市功能定位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，由政府統(tǒng)一組織，由土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體實(shí)施．通過(guò)征地、拆遷和市政建設(shè)，使建設(shè)用地實(shí)現(xiàn)宗地平整、市政配套的狀態(tài)，達(dá)到出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開(kāi)發(fā)行為。

從內(nèi)涵上看，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)除了是一個(gè)以“生地變熟地”為主要特點(diǎn)的工

程過(guò)程之外，還具有以下三個(gè)要素：

1、權(quán)屬流轉(zhuǎn)的過(guò)程。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程實(shí)際上是一個(gè)土地所有權(quán)、使用

權(quán)等權(quán)屬的轉(zhuǎn)移和流動(dòng)的過(guò)程。

2、利益協(xié)調(diào)的平臺(tái)。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)體現(xiàn)著以土地為載體的國(guó)家、企業(yè)（一

級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)）和經(jīng)濟(jì)個(gè)體（包含原用地企業(yè)、城市居民和農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者）三者

之間的利益關(guān)系，是三者利益協(xié)調(diào)的平臺(tái)。

3、調(diào)控土地的手段。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是政府運(yùn)用土地供應(yīng)規(guī)模與節(jié)奏調(diào)控土

地市場(chǎng)的重要手段。

二、城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的運(yùn)營(yíng)模式

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式實(shí)際上就是指政府和企業(yè)在一級(jí)開(kāi)發(fā)中各處于什么位

置，即主體是誰(shuí)的問(wèn)題。是采取政府壟斷一級(jí)開(kāi)發(fā)，還是政府委托企業(yè)進(jìn)行一級(jí)

開(kāi)發(fā)，抑或通過(guò)市場(chǎng)化的招投標(biāo)來(lái)決定一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體。

關(guān)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體也有不同的看法。有觀點(diǎn)認(rèn)為土地資源就必須牢牢

掌握在政府手中，政府必須加強(qiáng)對(duì)土地的集中統(tǒng)一管理，切實(shí)壟斷土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，強(qiáng)調(diào)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體應(yīng)是政府和政府設(shè)立或確定的國(guó)有企業(yè)或國(guó)有控股企

業(yè)。有人則認(rèn)為政府不應(yīng)直接地用行政或強(qiáng)制性行為參與土地的開(kāi)發(fā)，而是通過(guò)

市場(chǎng)化公開(kāi)透明的運(yùn)作方式來(lái)選定合適的一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)，通過(guò)市場(chǎng)的方式來(lái)進(jìn)行

一級(jí)土地市場(chǎng)的資源配置?；诓煌拈_(kāi)發(fā)主體，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主要存在完全政

府主導(dǎo)和政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化運(yùn)作兩種模式

（一）完全政府主導(dǎo)運(yùn)作的模式

政府作為土地的所有者代表，將土地一級(jí)開(kāi)發(fā)列為土地整理儲(chǔ)備中心的一項(xiàng)

職能，由土地整理儲(chǔ)備中心或其組建機(jī)構(gòu)完成全部的一級(jí)開(kāi)發(fā)工作。該機(jī)構(gòu)是非

盈利性政府職能部門，保證國(guó)家土地所有權(quán)借以體現(xiàn)的土地收益的實(shí)現(xiàn)，而不是

利用這種特權(quán)去謀取自身利益。土地儲(chǔ)備中心一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施機(jī)構(gòu)由政府財(cái)政專項(xiàng)

撥款(或國(guó)有股本)進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后或?qū)㈩A(yù)期的熟地交由土地管理

部門，面向市場(chǎng)以招拍掛方式公開(kāi)出讓。

重慶的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式屬于典型的完全政府主導(dǎo)型模式。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體是市政府，代表市政府實(shí)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的機(jī)構(gòu)是九個(gè)國(guó)有控股集團(tuán)（城市建設(shè)、高速公路、高等級(jí)公路、水務(wù)、地產(chǎn)、水利投資、開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)、渝富）。土地

一級(jí)開(kāi)發(fā)與土地儲(chǔ)備緊密聯(lián)系在一起，九個(gè)集團(tuán)擁有土地儲(chǔ)備和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的權(quán)利，將納入儲(chǔ)備范圍的土地委托一些公司進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，“生地”變“熟地”

后，再到土地交易中心進(jìn)行“招拍掛”出讓。出讓所得的收入在市政府和企業(yè)之

間按一定的比例進(jìn)行分配：出讓所得綜合價(jià)金扣除應(yīng)支付的土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本后的10%，作為土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)發(fā)展專項(xiàng)資金存入土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)資金專戶；其余上交

財(cái)政，按市政府頒布的土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，由市與區(qū)縣政府按規(guī)定比例分配；

剩余資金集中市里，專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益事業(yè)等建設(shè)。

該模式的優(yōu)勢(shì)有：

1、政府開(kāi)發(fā)土地面臨的阻力小于企業(yè)，便于協(xié)調(diào)各種關(guān)系；

2、可利用國(guó)有控股集團(tuán)雄厚的財(cái)力迅速集中資金對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而且可

以憑借政府的信譽(yù)進(jìn)行貸款或發(fā)行政府債券以籌集開(kāi)發(fā)資金。

該模式的劣勢(shì)有：

1、政府擁有的市場(chǎng)信息不完備，使得政府對(duì)土地的開(kāi)發(fā)效率較低；

2、土地的開(kāi)發(fā)權(quán)掌握在政府手中，極易滋生腐敗和尋租行為，從而降低了

土地開(kāi)發(fā)效率；

3、開(kāi)發(fā)企業(yè)成為工程承包單位，主觀能動(dòng)性差。

（二）政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化運(yùn)作模式

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主體為政府，這是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)地方法規(guī)的一個(gè)基本原則，也是“政府主導(dǎo)”的主要體現(xiàn)?！笆袌?chǎng)化運(yùn)作”體現(xiàn)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)除必須通過(guò)

行政行為完成的事項(xiàng)之外的開(kāi)發(fā)事項(xiàng)，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式選擇具備資格的企業(yè)投

資完成，體現(xiàn)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)應(yīng)符合市場(chǎng)需求，并按市場(chǎng)需求實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。

該模式是我國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)。

這種模式中，政府根據(jù)土地市場(chǎng)調(diào)查確定土地需求狀況，以招拍掛方式將擬

開(kāi)發(fā)的土地按照“熟地”出讓，提前確定土地使用權(quán)受讓人，并由土地使用權(quán)受

讓人分期支付土地受讓價(jià)款用于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，政府通過(guò)招標(biāo)等方式確定具備資

格的企業(yè)，在土地出讓合同規(guī)定的期限內(nèi)將出讓的土地開(kāi)發(fā)為符合土地受讓人要

求的條件(熟地)，土地開(kāi)發(fā)完成經(jīng)驗(yàn)收合格后，政府與土地受讓人正式移交土地。這種模式在保證政府主導(dǎo)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上能有效利用市場(chǎng)資源，減輕政府

開(kāi)發(fā)資金壓力。

北京土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化運(yùn)作模式是指由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理的。以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理委托協(xié)議。與重慶不同的是，北京的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)即土地儲(chǔ)備中心參與的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)H占很小比例，且多為小項(xiàng)目。因此，北京土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主要為市場(chǎng)化運(yùn)作的模式。

該模式的優(yōu)勢(shì)有：

1、可以幫助解決政府土地開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題，減少政府開(kāi)發(fā)土地的風(fēng)險(xiǎn)；

2、引入企業(yè)機(jī)制，改善政府的管理體制，有利于搞活土地開(kāi)發(fā)，提高土地開(kāi)發(fā)效率。

該模式的劣勢(shì)有：

1、政府對(duì)于土地供應(yīng)量的控制將相對(duì)被削弱；

2、由于競(jìng)爭(zhēng)的存在，企業(yè)受制于政府的狀況將有所改善；

3、政府和企業(yè)在投資、經(jīng)營(yíng)決策以及收益分配等方面不完全一致產(chǎn)生摩擦。2007年1月9日，北京市國(guó)土資源局公布了首批土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)結(jié)果：門頭溝新城子地區(qū)21-218 號(hào)用地和石景山區(qū)南宮住宅小區(qū)土地分別由北京天泰興業(yè)置業(yè)發(fā)展有限公司和北京世紀(jì)龍泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中標(biāo)。通過(guò)招投標(biāo)方式進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)在全國(guó)尚屬首例。

至此，越來(lái)越多的企業(yè)熱衷于城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。有關(guān)人士指出：“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化將是發(fā)展方向。開(kāi)發(fā)商之所以投向土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，重要的不是因?yàn)?%的利潤(rùn)，而是為了在土地二級(jí)市場(chǎng)做足夠的鋪墊。雖然一級(jí)開(kāi)發(fā)完成后，土地仍會(huì)拿到二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行正常的招拍掛，但是，由于開(kāi)發(fā)商參與前期的工作，相當(dāng)清楚地塊的各方面情況，尤其在土地成本核算方面占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)?！?/p>

今后，隨著我國(guó)各地市更為細(xì)化的文件的出臺(tái)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作將會(huì)朝著開(kāi)發(fā)模式的合理化、市場(chǎng)化，開(kāi)發(fā)過(guò)程的規(guī)范化、透明化方向發(fā)展。

第二篇：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理的收益模式初探

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理的收益模式初探

密集的宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)進(jìn)入了低迷狀態(tài)，但土地一級(jí)開(kāi)發(fā)卻絲毫未感受到寒意?！百u地”的巨大盈利空間，促使著房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開(kāi)始轉(zhuǎn)型做“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商”。

■ 文：方正商學(xué)院李明旭資源集團(tuán)石生榮

目前，全國(guó)有多家房地產(chǎn)企業(yè)在探索土地一級(jí)開(kāi)發(fā)可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)模式。其中，以云南城投（600239.SH）、中天城投（000540.SZ）等房地產(chǎn)A股上市企業(yè)所代表的“企業(yè)與政府的收益分成模式”，被房地產(chǎn)企業(yè)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)所采用。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益分成的盈利模式非常清晰，即通過(guò)將“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，待土地通過(guò)招拍掛出讓后，房地產(chǎn)再按照與政府的分成比例，獲得屬于自己的那部分土地出讓增值收益。在這種模式中，政府與負(fù)責(zé)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)成了緊密的利益共同體，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也成為了政府實(shí)實(shí)在在的收益。在本文中，筆者就將對(duì)這一模式的運(yùn)作特點(diǎn)和所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)，提出粗淺的看法。

一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的流程與分工

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，即由政府委托企業(yè)按照城市規(guī)劃功能、豎向標(biāo)高和市政地下基礎(chǔ)設(shè)施配套指標(biāo)等要求，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。

鑒于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的審批手續(xù)繁雜、需要接觸的審批部門眾多的情況，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)與政府收益分成的模式進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，一個(gè)很重要的好處便是：地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)可以各自發(fā)揮自己的“比較優(yōu)勢(shì)”——政府負(fù)責(zé)保證如規(guī)劃手續(xù)、一級(jí)開(kāi)發(fā)立項(xiàng)、征地手續(xù)、項(xiàng)目驗(yàn)收等行政審批工作的通過(guò)，而企業(yè)則可從事建設(shè)資金的籌措與投入、建設(shè)工程的組織與實(shí)施、土地招商的組織等自己更為擅長(zhǎng)的工作。

二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益分成模式的運(yùn)作要點(diǎn)

（一）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的兩條收益途徑

土地整理的收益模式通常有兩條途徑：一種途徑是，通過(guò)土地公開(kāi)交易市場(chǎng)出讓土地，收益部分按照約定取得。另一種途徑是，開(kāi)發(fā)商與政府共同約定出讓土地的限制性條件，在招拍掛中確保自己順利取得二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。開(kāi)發(fā)商通過(guò)上市公司的股票配售或信托融資，上交土地出讓金，獲取土地使用證。后期的開(kāi)發(fā)或以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為標(biāo)的，從銀行獲取項(xiàng)目融資貸款進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；或采取土地分塊合作開(kāi)發(fā)的模式，進(jìn)行資金的快速回收。

（二）共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司

房地產(chǎn)企業(yè)往往通過(guò)設(shè)立項(xiàng)目公司來(lái)進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的操作。在收益分成模式中，有些項(xiàng)目公司會(huì)選擇由房地產(chǎn)企業(yè)、政府部門（或政府的投融資平臺(tái)）共同出資設(shè)立（其中的一些項(xiàng)目公司還會(huì)有第三方出資，如與政府關(guān)系較為密切的民營(yíng)企業(yè)等，以做到利益共享、也能為項(xiàng)目的審批提供方便），負(fù)責(zé)對(duì)土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，包括開(kāi)發(fā)資金的融資、參與土地運(yùn)營(yíng)的策劃、市政配套設(shè)施的建設(shè)，以及配合政府部門進(jìn)行拆遷補(bǔ)償、土地二級(jí)市場(chǎng)潛在受讓人的招商等工作。一般來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)持有項(xiàng)目公司的大部分股權(quán)，并能相應(yīng)獲得董事會(huì)的掌控權(quán)和主要高管的提名權(quán)。通過(guò)共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司，房地產(chǎn)企業(yè)與地方政府利益的第一層捆綁關(guān)系就建立起來(lái)了——政府作為項(xiàng)目公司的股東之一，有權(quán)按股權(quán)比例享有由土地增值收益轉(zhuǎn)化而來(lái)的項(xiàng)目公司分紅。

（三）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)凈收益的分成一般來(lái)講，“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)凈收益”被定義為，“國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)款”減去“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本”，再減去“政府提取的各項(xiàng)費(fèi)用”。其中，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本通常由項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用（如監(jiān)理費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等）、相關(guān)稅費(fèi)等構(gòu)成。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定應(yīng)提取的各項(xiàng)基金、規(guī)費(fèi)，主要包括土地收益基金、失地農(nóng)民保障金等。

項(xiàng)目公司與政府之間的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)凈收益分成比例的約定，無(wú)疑是一級(jí)開(kāi)發(fā)合同當(dāng)中最為關(guān)鍵的條款。按筆者所查閱的數(shù)個(gè)土地收益分成的案例來(lái)看，項(xiàng)目公司往往要占到凈收益的“大頭”。以中天城投（000540.SZ）和云南城投（600239.SH）為例。中天城投下屬全資子公司華潤(rùn)貴陽(yáng)對(duì)貴陽(yáng)市漁安、安井片區(qū)9.53平方公里土地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，貴陽(yáng)云巖區(qū)政府承諾：用土地出讓收益以及片區(qū)城市建設(shè)配套費(fèi)，支付一級(jí)開(kāi)發(fā)投資成本；投資成本支付完成之后的剩余部分，云巖區(qū)政府與華潤(rùn)貴陽(yáng)按照3：7 的比例進(jìn)行分成[1]。2007年底，云南城投和昆明市土地礦產(chǎn)儲(chǔ)備管理辦公室簽訂《環(huán)湖東路沿線土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托合同》，獲取了昆明市4.18萬(wàn)畝范圍的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。合同顯示，所述土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的期限自2008年5月30日至2013年5月30日，云南城投與昆明市政府對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)的土地出讓純收益實(shí)行5、5分成，即扣除全部土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本及國(guó)家有關(guān)政策提取各項(xiàng)基金，云南城投可獲得土地出讓純收益的50%[2]。

分配比例的設(shè)置通常與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的難度大小有關(guān)，一些拆遷難度比較大，或者是地理位置相對(duì)較偏的地塊，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商的分成通常要高一些。項(xiàng)目公司在拿到按比例分配的一級(jí)開(kāi)發(fā)凈收益后，在扣除經(jīng)營(yíng)成本等費(fèi)用、提取法定公積金等程序后，公司股東可對(duì)剩余的稅后利潤(rùn)進(jìn)行分紅。通過(guò)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)凈收益的分成設(shè)置，房地產(chǎn)企業(yè)以及地方政府的利益捆綁關(guān)系被深化了一層。與房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)企業(yè)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的利益分配上與地方政府走得更近了，有了地方政府的政策支持，一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

（四）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)保底收益的設(shè)置

在一些土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的收益分成案例中，房地產(chǎn)企業(yè)甚至還能得到一些地方政府的保底收益承諾。在上述云南城投在昆明的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)案例中，另設(shè)有保底條款，規(guī)定若云南城投所提取的收益不足全部土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本的5%時(shí)，昆明市政府將保證向公司另行支付差價(jià)款，以確保云南城投的收益不低于合同項(xiàng)下的全部土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本的5%。而漳州發(fā)展（000753.SZ）則更是與地方政府達(dá)成了固定回報(bào)加上收益分成的方式，從事土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，從而確保了較高的投資回報(bào)和相小的投資風(fēng)險(xiǎn)。2009年，它在漳州當(dāng)?shù)啬孟铝?64畝土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，在與漳州市龍文區(qū)政府與當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)開(kāi)發(fā)中心三方共同簽訂的《漳華路龍文段配套開(kāi)發(fā)用地（A 地塊）一級(jí)開(kāi)發(fā)合作協(xié)議書(shū)》中，三方約定：公司投入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金每年將獲得12%的固定收益，此外，公司還將獲得地塊掛牌出讓凈收益的18%[3]。

此外，在一些一級(jí)開(kāi)發(fā)委托合同中，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)通過(guò)與政府約定土地“招拍掛”的單位成交底價(jià)，來(lái)實(shí)現(xiàn)最低收入的底線。房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)與地方政府約定，對(duì)投入資金規(guī)模進(jìn)行限制——如鎖定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的平均單位成本，要求超出部分由地方政府承擔(dān)。在上述漳州發(fā)展的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)案例中，合作協(xié)議書(shū)約定：每畝土地開(kāi)發(fā)成本不高于32 萬(wàn)元，若實(shí)際成本高于上述額度，由漳州市龍文區(qū)政府及當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)開(kāi)發(fā)中心負(fù)責(zé)所有超額成本。

（五）參與土地規(guī)劃的設(shè)計(jì)工作

在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的收益分成模式中，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商事實(shí)上成為了土地設(shè)計(jì)的一個(gè)“準(zhǔn)規(guī)劃部門”；開(kāi)發(fā)商可利用規(guī)劃的設(shè)計(jì)和改變，來(lái)使得土地規(guī)劃對(duì)己方從事一級(jí)開(kāi)發(fā)更有利，甚至為今后的土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)打下基礎(chǔ)。

在符合城市總體規(guī)劃基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)商往往能夠參與到地方政府所進(jìn)行的概念規(guī)劃設(shè)計(jì)中；同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)通常也能協(xié)助政府編制該區(qū)域的控制性詳細(xì)規(guī)劃及各類專項(xiàng)規(guī)劃，這為開(kāi)發(fā)商獲取二級(jí)開(kāi)

發(fā)權(quán)方面提供了更多的先機(jī)。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商用二級(jí)開(kāi)發(fā)的整體思路和方案在一級(jí)開(kāi)發(fā)階段，可以更好地從概念規(guī)劃階段就能夠得到政府的認(rèn)可，并在規(guī)劃條件和各地塊價(jià)值安排方面得到有效的貫徹。

此外，為了保證土地出讓收益的實(shí)現(xiàn)，在一級(jí)開(kāi)發(fā)委托合同中，一些房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)與政府約定，在可出讓經(jīng)營(yíng)性用地中，商住用地的最低比例。

（六）參與政府的土地“招牌掛”工作

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的普遍模式是，房地產(chǎn)企業(yè)將土地平整完畢后，交由當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門掛牌出讓。雖然土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商自身并不能準(zhǔn)確把握土地出讓的時(shí)間，但卻可以通過(guò)合同條款的約定，大致與政府部門約定每年落實(shí)到本項(xiàng)目的土地出讓指標(biāo)，從而把握土地供應(yīng)的節(jié)奏。

在一些土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的案例中，房地產(chǎn)企業(yè)還約定可與政府協(xié)商確定項(xiàng)目土地入市交易價(jià)格，并與政府協(xié)商確定土地交易條件和交易方式。通過(guò)對(duì)土地出讓規(guī)模、推出時(shí)間，以及交易底價(jià)等因素施加影響，房地產(chǎn)企業(yè)可在某種程度上做到隨行就市，將土地收益保持在合適的區(qū)間內(nèi)。

（七）土地一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的優(yōu)勢(shì)

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商參與自家地塊的競(jìng)拍有兩個(gè)明顯的優(yōu)勢(shì)，一是由于房地產(chǎn)企業(yè)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)階段已和政府部門有過(guò)一些互動(dòng)，因而對(duì)競(jìng)拍地塊的價(jià)值和前景了然于心；二是在同等價(jià)位的情況下，由于拍賣價(jià)款當(dāng)中的一部分將作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)，因而土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商參與拍賣的成本相對(duì)于其他公司更低[4]。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以在獲得一級(jí)開(kāi)發(fā)階段收益的同時(shí)，獲取相對(duì)低成本的土地，既保證了企業(yè)未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展，也保證了可以獲取土地在未來(lái)升值給企業(yè)帶來(lái)的二級(jí)開(kāi)發(fā)的優(yōu)厚收益。

由于房地產(chǎn)行業(yè)明顯受制于政策的因素，因此大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往將一級(jí)土地整理與二級(jí)開(kāi)發(fā)相結(jié)合，以獲得整理收益的最大化。

當(dāng)然，不排除遇到對(duì)地塊志在必得的公司不計(jì)成本的與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商抬價(jià)，這個(gè)時(shí)候，當(dāng)競(jìng)拍價(jià)達(dá)到一定金額時(shí)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商便會(huì)理智地放棄繼續(xù)競(jìng)拍，因?yàn)榕馁u成交價(jià)已非常高，僅是從土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的收益分成上，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商也已可獲利不菲?！?/p>

三、所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)：

（一）政策風(fēng)險(xiǎn)

相比較二級(jí)市場(chǎng)土地“招拍掛”和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策規(guī)定，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的政策并不明晰，諸多操作很不規(guī)范，而且各地政府的政策和操作流程也各不相同，造成一定的信息瓶頸和操作上的不確定性。隨著土地管理制度的改革和發(fā)展，國(guó)家對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的政策將越來(lái)越完善，在政策完善過(guò)程中，存在對(duì)現(xiàn)有土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式進(jìn)一步完善或調(diào)整的可能與風(fēng)險(xiǎn)。

在《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國(guó)辦發(fā)[2006]100號(hào)）中，國(guó)務(wù)院規(guī)定，“從2007年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國(guó)庫(kù)，支出一律通過(guò)地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的‘收支兩條線’。”在財(cái)政部發(fā)布的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》（財(cái)綜[2006]68號(hào)）中，規(guī)定：“任何地區(qū)、部門和單位都不得以‘招商引資’、‘舊城改造’、‘國(guó)有企業(yè)改制’等各種名義減免土地出讓收入，實(shí)行‘零地價(jià)’，甚至‘負(fù)地價(jià)’，或者以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、補(bǔ)貼等形式變相減免土地出讓收入。”在2009年12月財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》（財(cái)綜[2009]74號(hào)）中規(guī)定，“確保土地出讓收入及時(shí)入庫(kù)。土地出讓收入原則上采取就地直接繳庫(kù)方式，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)把收繳的土地出讓收入及時(shí)足額劃轉(zhuǎn)地方國(guó)庫(kù)?！?/p>

鑒于上述土地出讓收入全額繳納地方國(guó)庫(kù)的規(guī)定，本文所述的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益分成模式的合規(guī)性是需要進(jìn)一步明晰的。企業(yè)在一級(jí)開(kāi)發(fā)階段的利潤(rùn)分成以何種形式回到企業(yè)，也就成為了目前一級(jí)開(kāi)發(fā)模式中的關(guān)鍵點(diǎn)。各地政府一般都把握“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”的原則，以各種方式將收益按照承諾分

配給企業(yè)。也許是出于規(guī)避以上規(guī)定的考慮，在由上海城投公司實(shí)施綜合一級(jí)開(kāi)發(fā)的上海新江灣城案例中，上海城投與地方政府約定，土地出讓收入按7：3分配，具體執(zhí)行則選擇以“土地出讓收入中的30%跟政府簽訂土地出讓合同，70%跟上海城投簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)補(bǔ)償合同”的方式操作[5]。

（二）融資風(fēng)險(xiǎn)

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的資金投入密集度高、投資規(guī)模大。前述云南城投環(huán)湖東路進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及建設(shè)的預(yù)計(jì)總成本達(dá)到了32.35億元。這些巨額融資，往往來(lái)源于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股本融資或債券、債務(wù)融資。雖然大部分土地一級(jí)開(kāi)發(fā)均采取分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，使得后續(xù)資金投入可以由前期項(xiàng)目的現(xiàn)金流入來(lái)補(bǔ)充，但即使是為啟動(dòng)項(xiàng)目的第一期投入，動(dòng)輒已往往達(dá)到十?dāng)?shù)億資金的規(guī)模，資金需求的壓力可見(jiàn)一斑。如果遇到政府融資窗口、行業(yè)新規(guī)定等不利變化，資金籌集周期不確定的風(fēng)險(xiǎn)就將凸顯出來(lái)。

可以說(shuō)，減少融資風(fēng)險(xiǎn)、保證融資渠道的暢通，是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵。

（三）政府行為的風(fēng)險(xiǎn)

在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的參與方中，地方政府的強(qiáng)勢(shì)地位是毋庸置疑的。雖然房地產(chǎn)企業(yè)已通過(guò)收益分成等多種渠道將雙方利益緊密捆綁，但仍不能消除地方政府強(qiáng)硬違約發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。

以綿世股份（000609.SZ）為例進(jìn)行說(shuō)明。綿世股份參股35％的公司中新綿世從2007年起，在成都郊縣郫縣犀浦鎮(zhèn)龍梓萬(wàn)片區(qū)從事舊城改造的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目[6]。2010年3月綿世股份發(fā)表公告稱，“鑒于郫縣城市整體規(guī)劃和開(kāi)發(fā)進(jìn)程等的調(diào)整，該項(xiàng)目的合作方郫縣土地儲(chǔ)備中心及其政府土地主管部門與中新綿世公司協(xié)商，在保證土地開(kāi)發(fā)方中新綿世利益的前提下，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行提前終止和結(jié)算，由郫縣土地儲(chǔ)備中心對(duì)中新綿世已投入開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行補(bǔ)償、并同時(shí)給予中新綿世合理的投資收益補(bǔ)償?！彪m然獲得了一定的投資收益補(bǔ)償，但地方政府提前終止的通知，使得中新綿世在該項(xiàng)目上未來(lái)持續(xù)的盈利化為泡影，不得不將“該項(xiàng)目及相關(guān)工作轉(zhuǎn)移給郫縣土地儲(chǔ)備中心指定的第三方”。而截止這個(gè)公告發(fā)布之時(shí)，該項(xiàng)目尚未有土地上市拍賣。

（四）可持續(xù)性的風(fēng)險(xiǎn)

2007年底出臺(tái)的《土地儲(chǔ)備管理辦法》規(guī)定，土地儲(chǔ)備工作的具體實(shí)施，將由政府下屬事業(yè)單位土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)完成；各地土地儲(chǔ)備中心同時(shí)被授予向銀行貸款的權(quán)力，貸款時(shí)需要向銀行抵押土地使用權(quán)證。以《土地儲(chǔ)備管理辦法》為分水嶺，北京乃至全國(guó)土地儲(chǔ)備模式發(fā)生了重大改變。

以北京為例。在2008年之前，北京的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流行的是企業(yè)主導(dǎo)型模式，即通過(guò)授權(quán)或招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)，招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8％。但《土地儲(chǔ)備管理辦法》賦予了各地土地儲(chǔ)備中心向銀行獲得土地儲(chǔ)備貸款的權(quán)力。2007年之后，北京市主要采取“市、區(qū)聯(lián)合儲(chǔ)備”的模式，商業(yè)銀行土地儲(chǔ)備貸款對(duì)象即土地儲(chǔ)備主體是北京市國(guó)土資源局下屬的北京市土地儲(chǔ)備整理中心，各區(qū)設(shè)有分中心，土地儲(chǔ)備工作由市和區(qū)聯(lián)合開(kāi)展。區(qū)土地儲(chǔ)備整理中心獲得信貸資金后，作為事業(yè)單位無(wú)法直接進(jìn)行一級(jí)土地開(kāi)發(fā)工作，一般均須成立一家融資平臺(tái)公司專門負(fù)責(zé)相關(guān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。平臺(tái)公司將生地變?yōu)槭斓?，便可通過(guò)“招拍掛”方式將土地投入市場(chǎng)，拍賣所得收入直屬市財(cái)政[7]。在這一融資模式中，商業(yè)銀行發(fā)放的土地儲(chǔ)備貸款往往只是政府土地一級(jí)開(kāi)發(fā)進(jìn)行貸款融資的冰山一角，因政府還可以通過(guò)平臺(tái)公司獲得大量的銀行貸款。

可以說(shuō)，目前的政策在大方向上是確保政府能壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，不太鼓勵(lì)企業(yè)參與到土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中來(lái)。從2009年開(kāi)始，包括北京、海南等省市都有意強(qiáng)化了政府收編土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，使一般企業(yè)無(wú)法介入。因而，企業(yè)通過(guò)與政府收益分成而獲得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的超額收益的機(jī)會(huì)，實(shí)際上是越來(lái)越少了。

（五）征地、拆遷工作的風(fēng)險(xiǎn)

土地對(duì)涉地單位、個(gè)人的重要性不言而喻。相關(guān)單位、個(gè)人對(duì)征地、拆遷及安置方案的利益訴求不盡相同，存在因方案設(shè)計(jì)不合理、或方案溝通程度不足，導(dǎo)致征地、拆遷周期不確定的風(fēng)險(xiǎn)。

（六）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

相對(duì)于二級(jí)開(kāi)發(fā)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的周期一般較長(zhǎng)。由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、樓市調(diào)控政策的變化，往往會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)景氣程度有一定影響，從而可能引發(fā)土地分期和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的周期不完全確定、土地上市能否成交的風(fēng)險(xiǎn)。

四、總結(jié)

盡管仍然存在著種種風(fēng)險(xiǎn)，但與房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)相比，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的分成收益模式往往收益率更高，并能通過(guò)與地方政府利益的捆綁，獲得多項(xiàng)政策支持，從而大幅降低一級(jí)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。因而，在擁有相關(guān)政府資源的前提下，選擇土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的收益分成模式，一般會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)較強(qiáng)的盈利能力，A股市場(chǎng)上的綿世股份、云南城投等公司都是其中的典型代表。

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[1] 本案例資料來(lái)源于中天城投2009年7月7日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整投資方案暨全面收購(gòu)華潤(rùn)貴陽(yáng)股權(quán)的關(guān)聯(lián)交易公告》。

[2] 本案例資料來(lái)源于云南城投2008年5月12日發(fā)布的《云南城投置業(yè)股份有限公司第五屆董事會(huì)第五次會(huì)議決議公告》。

[3] 本案例資料來(lái)源于漳州發(fā)展2009年12月30日發(fā)布的《董事會(huì)重大合同公告》。

[4] 在前述漳州發(fā)展的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)案例中，合作協(xié)議書(shū)約定：當(dāng)?shù)貕K掛牌出讓時(shí)，若漳州發(fā)展最終中標(biāo)摘牌，漳州市龍文區(qū)政府同意，本公司實(shí)際投入的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金、年12%收益及應(yīng)分得的土地出讓收益于成交確認(rèn)日轉(zhuǎn)為地價(jià)款；若由非漳州發(fā)展中標(biāo)摘牌，漳州市龍文區(qū)政府應(yīng)在土地出讓收入到達(dá)其財(cái)政專戶之日起30 日內(nèi)將本公司實(shí)際投入的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金、年12%收益及應(yīng)分得的土地出讓收益支付給漳州發(fā)展。

[5] 本案例資料選自中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)，新江灣城位于上海市東北部楊浦區(qū)境內(nèi)，總規(guī)劃面積約9.45平方公里，其中由上海城投公司實(shí)施綜合開(kāi)發(fā)的為5平方公里。

[6] 根據(jù)相關(guān)協(xié)議約定，由郫縣土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目的用地手續(xù)及拆遷安置工作，中新綿世方面負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目實(shí)施所需的全部資金，項(xiàng)目整理出來(lái)的土地對(duì)外公開(kāi)出讓取得收入后，郫縣土地儲(chǔ)備中心先按中新綿世在項(xiàng)目的實(shí)際投入返還成本，再按項(xiàng)目土地出讓收入的23％支付中新綿世投資收益。此案例資料來(lái)源于2010年3月15日發(fā)布的《北京綿世投資集團(tuán)股份有限公司關(guān)于參股公司正在進(jìn)行的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提前終止和結(jié)算的公告》。

[7]北京案例的相關(guān)資料來(lái)源于《北京千億土地儲(chǔ)備貸款成房市推手》，載于《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》2010年4月17日版。

第三篇：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容及模式比較分析范文

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容及模式比較分析

一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的概念、基本內(nèi)容及參與主體

（一）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的概念

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是指政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域的城市國(guó)有建設(shè)用地進(jìn)行拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行市政配套設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域的土地達(dá)到土地供應(yīng)條件(即熟地)，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。

（二）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的基本內(nèi)容 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)一般包括以下基本內(nèi)容：

1、原土地所有者或使用者向當(dāng)?shù)貒?guó)土局提出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)；

2、當(dāng)?shù)貒?guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)審；

3、編制土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案，開(kāi)發(fā)實(shí)施方案主要包括待儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)地塊的范圍、土地面積、控制規(guī)劃條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本、土地受益、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等；

4、編制土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案；

5、確定土地開(kāi)發(fā)實(shí)施主體；

6、土地開(kāi)發(fā)實(shí)施主體取得規(guī)劃意見(jiàn)及有關(guān)行政手續(xù)；

7、土地開(kāi)發(fā)實(shí)施主體進(jìn)行征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作；

8、組織一級(jí)土地開(kāi)發(fā)驗(yàn)收。

（三）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及的參與方

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及的主要參與方包括政府職能部門，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體以及其他參與方，如提供貸款的銀行、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合作方等。

二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是資金密集型行業(yè)，征地補(bǔ)償、房屋拆遷、土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施配套等環(huán)節(jié)都需要投入相當(dāng)數(shù)目的資金。征用土地和房屋拆遷等土地一級(jí)開(kāi)發(fā)前期環(huán)節(jié)尤其需要充足的資金作為保證。

（一）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式

1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)按投資主體不同可劃分為以下模式：（1）政府運(yùn)作模式

政府運(yùn)作模式是指政府進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)作，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)所發(fā)生的一切費(fèi)用均由政府承擔(dān)，同時(shí)土地開(kāi)發(fā)的全部收益和風(fēng)險(xiǎn)也由政府承擔(dān)。政府運(yùn)作模式一般由政府下屬的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或由承擔(dān)土地儲(chǔ)備職責(zé)的國(guó)有企業(yè)或?qū)ｉT承擔(dān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)職責(zé)的國(guó)有企業(yè)負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)，這類企業(yè)多半是由土地儲(chǔ)備中心和其他機(jī)構(gòu)聯(lián)合投資設(shè)立。例如，武漢市都市產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司由武漢市土地整理儲(chǔ)備中心和武漢市工業(yè)國(guó)有投資有限公司共同出資設(shè)立，主要職責(zé)為負(fù)責(zé)武漢都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展范圍內(nèi)的土地的開(kāi)發(fā)整理工作。由政府直接進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，可以更有效避免一級(jí)開(kāi)發(fā)政府政策風(fēng)險(xiǎn)，但往往難以降低土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本。

（2）企業(yè)開(kāi)發(fā)模式

通過(guò)招牌掛的方式委托開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)是市場(chǎng)化的運(yùn)作模式，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)手續(xù)并組織實(shí)施，通過(guò)招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地機(jī)構(gòu)與中標(biāo)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議。一般來(lái)說(shuō)，這一模式相比政府運(yùn)作模式，可以通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)有效地降低一級(jí)開(kāi)發(fā)成本，受到不少地方政府的青睞。

（3）政府與企業(yè)合作開(kāi)發(fā)模式政府與企業(yè)合作開(kāi)發(fā)模式是指政府和企業(yè)雙方共同出資參與土地開(kāi)發(fā)的過(guò)程。這種模式實(shí)質(zhì)是政府與企業(yè)通過(guò)簽訂合同共同入股參與土地開(kāi)發(fā)，并按照各自股份所占的比例相應(yīng)的開(kāi)發(fā)收益和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這種模式的基本特點(diǎn)為：政府與企業(yè)共同投資、企業(yè)建設(shè)、政府主導(dǎo)、分別核算。例如，2007年碧桂園全資子公司增城碧桂園公司與汕尾市土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備中心訂立合作協(xié)議，合作安排汕尾地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)工程。

2、基于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中不同主體之間的關(guān)系，可按政府支付土地開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的時(shí)間對(duì)土地開(kāi)發(fā)模式劃分為以下三種模式：

（1）發(fā)包式開(kāi)發(fā)

按開(kāi)發(fā)的形象進(jìn)度撥付開(kāi)發(fā)款，也稱為發(fā)包式開(kāi)發(fā)，在這種模式中，土地開(kāi)發(fā)的組織者就土地開(kāi)發(fā)中的征地、拆遷和市政設(shè)施建設(shè)進(jìn)行發(fā)包，可選擇總承包方式或者與承包征地、拆遷和市政設(shè)施施工的企業(yè)直接簽訂相關(guān)合同，并按各項(xiàng)開(kāi)發(fā)內(nèi)容的形象進(jìn)度撥付開(kāi)發(fā)款。承包土地開(kāi)發(fā)的企業(yè)其外部風(fēng)險(xiǎn)只來(lái)自于政府按進(jìn)度的支付能力，與開(kāi)發(fā)地塊的增值與否無(wú)關(guān)。政府與土地開(kāi)發(fā)企業(yè)是發(fā)包方與承包方的關(guān)系。（2）委托式開(kāi)發(fā)

土地開(kāi)發(fā)完成驗(yàn)收后支付開(kāi)發(fā)款，也稱為委托式開(kāi)發(fā)，在這種模式中，土地開(kāi)發(fā)的組織者就是土地開(kāi)發(fā)中的征地、拆遷和市政設(shè)施建設(shè)通過(guò)一定的方式委托土地開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施，在土地開(kāi)發(fā)驗(yàn)收合格后再向土地開(kāi)發(fā)企業(yè)支付開(kāi)發(fā)費(fèi)用。承包土地開(kāi)發(fā)的企業(yè)其外部風(fēng)險(xiǎn)只來(lái)自于政府的支付能力，與開(kāi)發(fā)地塊的增值與否無(wú)關(guān)。政府與土地開(kāi)發(fā)企業(yè)除了發(fā)包方與承包方的關(guān)系外，還存在資金的借貸關(guān)系，即政府借用企業(yè)的自有資金及企業(yè)為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的對(duì)外借款。

（3）土地開(kāi)發(fā)的地塊出讓后支付開(kāi)發(fā)款，也可稱為聯(lián)合式開(kāi)發(fā)，在這種模式中，土地開(kāi)發(fā)組織者就土地開(kāi)發(fā)中的征地、拆遷和市政設(shè)施建設(shè)通過(guò)一定的方式委托土地開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施，在土地開(kāi)發(fā)驗(yàn)收合格、土地出讓后再向土地開(kāi)發(fā)企業(yè)支付開(kāi)發(fā)費(fèi)用。承包土地開(kāi)發(fā)的企業(yè)其外部風(fēng)險(xiǎn)除來(lái)自政府的支付能力外，還有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及土地出讓能否成功。政府與土地開(kāi)發(fā)企業(yè)除存在發(fā)、承包關(guān)系、資金借貸關(guān)系外，還存在合作關(guān)系。

2007年5月底，碧桂園宣布在汕尾拿下占地約300萬(wàn)平方米的地產(chǎn)項(xiàng)目，價(jià)格為10億元。有關(guān)合作協(xié)議是由碧桂園下屬增城碧桂園公司與汕尾市土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備中心訂立的，雙方合作進(jìn)行汕尾地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)工程。該地塊約4500畝，位于汕尾市區(qū)東涌片環(huán)品清湖東北岸。雙方約定在地塊一級(jí)開(kāi)發(fā)完成后，通過(guò)公開(kāi)拍賣分段出售汕尾地塊的土地使用權(quán)。增城碧桂園公司同意聯(lián)合開(kāi)發(fā)汕尾地塊，提供約人民幣10億元作為一級(jí)開(kāi)發(fā)的資金。其將按地塊一級(jí)開(kāi)發(fā)使用資金的進(jìn)度，以分期方式提供資金用于取得汕尾地塊的成本（包括征地手續(xù)費(fèi)及應(yīng)繳稅項(xiàng)）、拆遷及安置補(bǔ)償以及由增城碧桂園公司進(jìn)行的汕尾地塊的填土及土地平整工作以使其適合于發(fā)展設(shè)計(jì)及為汕尾地塊建設(shè)各種設(shè)備設(shè)施。汕尾市土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備中心則負(fù)責(zé)將汕尾地塊規(guī)劃為住宅及商業(yè)用途，取得該地塊的征地批準(zhǔn)，安排拆遷及安置，辦理土地使用權(quán)的申請(qǐng)手續(xù)，以及促成通過(guò)土地交易機(jī)構(gòu)公開(kāi)拍賣汕尾地塊。根據(jù)合作協(xié)議，汕尾地塊將會(huì)實(shí)行分段拍賣。此外，雙方還約定，項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)完成后，增城碧桂園公司可從每一階段拍賣該地塊所得款項(xiàng)獲返還其投資金額。同時(shí)，增城碧桂園公司獲償還其投資金額后，在議定售價(jià)高于已投入的投資金額的情況下，拍賣出售所得款項(xiàng)余額可根據(jù)合作協(xié)議按增城碧桂園公司與汕尾市土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備中心所協(xié)定的比例予以分派，倘拍賣出售汕尾地塊的協(xié)定時(shí)間表遭到延遲達(dá)90天，汕尾市土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備中心將促使增城碧桂園公司獲退還其注入的投資金額連同利息。

第四篇：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程

第一章土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程

1、選地

由政府或開(kāi)發(fā)商針對(duì)土地儲(chǔ)備整理或擬定的項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目選址。2、土地前期開(kāi)發(fā)申請(qǐng)

原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門得同意后向市國(guó)土局提出土地前期開(kāi)發(fā)申請(qǐng)。3、土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)審

市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。4、土地開(kāi)發(fā)實(shí)施方案預(yù)審

通過(guò)土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案，開(kāi)發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本、土地收益、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。

5、土地開(kāi)發(fā)方案修改

編制了開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過(guò)會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地前期開(kāi)發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見(jiàn)。、確定土地開(kāi)發(fā)單位

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開(kāi)發(fā)管理委托協(xié)議。

通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。通過(guò)招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開(kāi)發(fā)委托協(xié)議 7、辦理相關(guān)用地手續(xù)

土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見(jiàn)，向市國(guó)土部門辦理用地手續(xù)，向市

發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施

單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。8、確定實(shí)施規(guī)劃方案

開(kāi)發(fā)單位委托編制可行性研究報(bào)告，規(guī)劃方案，工程造價(jià)預(yù)算和具體設(shè)計(jì)實(shí)施方案等。

9、辦理拆遷安置及市政基礎(chǔ)建設(shè)

在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。（征用集體土地與征用劃撥土地的程序不同，詳見(jiàn)《征用集體土地及劃撥土地的程序》）組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。、組織驗(yàn)收開(kāi)發(fā)土地

建設(shè)項(xiàng)目的土地前期開(kāi)發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容： 審核土地前期開(kāi)發(fā)成本

組織驗(yàn)收土地開(kāi)發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求 根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)或管理費(fèi) 納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)

11、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)材料： 用地申請(qǐng)報(bào)告 法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 立項(xiàng)批文

縣以下建制鎮(zhèn)應(yīng)出具鎮(zhèn)政府證明

經(jīng)審查批準(zhǔn)詳細(xì)規(guī)劃或總平面設(shè)計(jì)圖紙（一式2 份）12、辦理建設(shè)用地委托釘樁

建設(shè)單位需委托測(cè)繪單位對(duì)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地進(jìn)行測(cè)繪釘樁，由測(cè)繪院按照建設(shè)用地釘樁成果及繪制要求繪制地形圖。、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)

國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)一般指協(xié)議出讓申請(qǐng)，申請(qǐng)用地者應(yīng)當(dāng)同時(shí)向市城市規(guī)劃局、市土地局提出用地申請(qǐng)，并提供下列文件： 申請(qǐng)用地報(bào)告書(shū)；

國(guó)家投資的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)部門關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件； 在地區(qū)注冊(cè)登記的企事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)批準(zhǔn)成立（設(shè)置）機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文

件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。未在 經(jīng)濟(jì)特區(qū)注冊(cè)登記的國(guó)內(nèi)其他公司、企業(yè)、其他組織應(yīng)當(dāng)提供上級(jí)主管部門的批準(zhǔn)文件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。境外公司、企業(yè)、其他組織應(yīng)當(dāng)提供有效的營(yíng)業(yè)注冊(cè)登記證件（開(kāi)業(yè)執(zhí)照）、章程、董事會(huì)成員名單、注冊(cè)所在地的公證機(jī)關(guān)和律師事務(wù)所出具的證明文件及注冊(cè)銀行開(kāi)具的資信證明。個(gè)人申請(qǐng)用地的應(yīng)當(dāng)提供合法的身份證件。在 省、市營(yíng)業(yè)的銀行存款的資信證明書(shū)； 大型、重點(diǎn)項(xiàng)目需提供項(xiàng)目建議書(shū)、環(huán)境保護(hù)分析報(bào)告、初步規(guī)

劃方案；法定代表人身份證明書(shū)、法定代表人授權(quán)委托書(shū)及其他應(yīng)當(dāng)提交的文件。14、主管部門實(shí)地勘察 房地產(chǎn)項(xiàng)目用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)申請(qǐng)審批表》返回行政主管部門，帶領(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察，查明土地狀況。、委托地價(jià)評(píng)估、辦理核定地價(jià)手續(xù)

建設(shè)單位委托有相關(guān)資質(zhì)的土地評(píng)估公司對(duì)所規(guī)劃用地進(jìn)行評(píng)估，必須經(jīng)市、縣、自治縣國(guó)土局批準(zhǔn)，并核定的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)登記手續(xù)。

16、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審

根據(jù)《國(guó)家土地管理局土地估價(jià)報(bào)告預(yù)審制度實(shí)施方案》，對(duì)需經(jīng)國(guó)家土地管理局確認(rèn)估價(jià)結(jié)果的土地估價(jià)報(bào)告，承擔(dān)估價(jià)的中介機(jī)構(gòu)可在向委托方提交土地估價(jià)報(bào)告前，向國(guó)家土地管理局提出預(yù)先審查申請(qǐng)，由國(guó)家土地管理局組織有關(guān)人員對(duì)土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行預(yù)審，經(jīng)預(yù)審合格后，再向委托方提交土地估價(jià)報(bào)告，由委托方按規(guī)定程序向國(guó)家土地管理局申請(qǐng)土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)。

17、辦理土地出讓審批、舉行土地出讓活動(dòng)（招、拍、掛）

土地前期開(kāi)發(fā)企業(yè)接受土地整理儲(chǔ)備中心的委托進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，生地變成熟地之后項(xiàng)目駿工驗(yàn)收合格后3 個(gè)月之內(nèi)政府優(yōu)先對(duì)土地進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌，開(kāi)發(fā)企業(yè)有優(yōu)先競(jìng)爭(zhēng)權(quán)。、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同

國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表土地所有者——國(guó)家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，對(duì)出讓土地的范圍、面

積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權(quán)出讓金的繳納、土地開(kāi)發(fā)建設(shè)與利用、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、土地使用權(quán)期限屆滿、不可抗力、違約責(zé)任等問(wèn)題友好協(xié)商、達(dá)成一致意見(jiàn)后，依法簽訂的書(shū)面協(xié)議。國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t簽訂。、交付土地出讓金 21、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證

按合同的約定支付余款。付清地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國(guó)有土地使用證。

第二章 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)辦理拆遷安置全流程

一、征用集體土地的拆遷安置 1、征用集體土地用地申請(qǐng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出用地申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)書(shū)，申請(qǐng)書(shū)中應(yīng)包括以下各項(xiàng)主要內(nèi)容： 申請(qǐng)單位名稱

項(xiàng)目的基本情況，包括立項(xiàng)、規(guī)劃選址等情況

建設(shè)用地基本情況，包括用地位置、用地面積、土地利用現(xiàn)狀等

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出用地申請(qǐng)時(shí)，在建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)書(shū)后應(yīng)附具以下各項(xiàng)文件、資料：

用地單位有關(guān)資質(zhì)證明

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件 土地行政主管部門出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告 初步設(shè)計(jì)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件 建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖

占用耕地的，必須提出補(bǔ)充耕地方案

建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告 2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

行政主管部門收到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出的征用申請(qǐng)后，應(yīng)自申請(qǐng)之日起30 日內(nèi)擬定各項(xiàng)征地方面方案：擬定各項(xiàng)征地方案后逐級(jí)上報(bào)審批立案：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，報(bào)請(qǐng)市、縣審查同意；市、州簽署意見(jiàn)。、簽訂征地協(xié)議、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

征地協(xié)議書(shū)的簽訂必須體現(xiàn)自愿、公開(kāi)、公正、平等、有償?shù)脑瓌t，既不能阻礙國(guó)家建設(shè)，又不能傷害集體和農(nóng)民的利益。拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議由拆遷人與被拆遷房屋所有人協(xié)商簽訂。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)，攜帶房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或者其

他合法證件，到公告指定的地點(diǎn)與拆遷人辦理房屋拆遷補(bǔ)償安置手續(xù)。4、確定補(bǔ)償安置方案

區(qū)、縣國(guó)土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補(bǔ)償?shù)怯浨闆r，擬訂征地補(bǔ)償、安置方案。并且對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案進(jìn)行公告，修改、確定、審批。其一般操作過(guò)程如下：征地補(bǔ)償、安置方案的公告→征地補(bǔ)償、安置方案公告的實(shí)施→征地補(bǔ)

償、安置方案的意見(jiàn)→征地補(bǔ)償、安置方案的確定→征地補(bǔ)償、安置方案的審批要求→征地補(bǔ)償、安置費(fèi)用的管理、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議、市政府下文征地

區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議通過(guò)后，市政府下達(dá)具有國(guó)家強(qiáng)制性的征地批文。征地事由、征地范圍、征地的審批權(quán)限、審批程序、實(shí)施征地的主體、實(shí)施征地程序等都由法律具體規(guī)定。、交納各項(xiàng)稅費(fèi)

繳納耕地占用稅、菜田建設(shè)費(fèi)、征地管理費(fèi)、糧差費(fèi)等各項(xiàng)稅費(fèi)。各項(xiàng)稅費(fèi)由區(qū)局開(kāi)單，銀行收費(fèi)，分別轉(zhuǎn)到區(qū)財(cái)政局（耕地占用稅）、菜田建設(shè)費(fèi)（市蔬菜辦）、征地管理費(fèi)（區(qū)國(guó)土局）、糧差費(fèi)（市糧食局）。、辦理批地文件、批地圖、辦理凍結(jié)戶口、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力

拆遷范圍和拆遷方案確定后，區(qū)、縣國(guó)土房管局通過(guò)公安機(jī)關(guān)辦理戶口凍結(jié)手續(xù)。拆遷人持《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》向國(guó)土房管局提出戶口凍結(jié)申請(qǐng)，調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力，國(guó)土房管局確定拆遷范圍。、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、農(nóng)轉(zhuǎn)居工作、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 到市國(guó)土局核農(nóng)轉(zhuǎn)非指標(biāo)，然后由村收取戶口本，最后到派出所、公安局、勞動(dòng)局等辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非及勞動(dòng)力安置手續(xù)，辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工手續(xù)，落實(shí)需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置途徑、安置工作。

根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，國(guó)家按照征用土地的比例分期分批將被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。每次轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的人數(shù)，按照被征用的耕地面積除以征地時(shí)該單位的人均耕地面積計(jì)算。被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，由所在市、縣、自治縣人民政府按照規(guī)定的條件審批。

10、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作

拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補(bǔ)償形式。區(qū)、縣國(guó)土房管局應(yīng)當(dāng)依照征地補(bǔ)償、安置方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)

組織和農(nóng)民支付土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~可以按所拆房屋面積的重置價(jià)格結(jié)合成新，乘以130％結(jié)算。、征地結(jié)案、申請(qǐng)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》

辦理“核減耕地通知書(shū)”及征用土地結(jié)案函，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司需提供： “三表”原件 耕地占用稅、菜田建設(shè)費(fèi)、征地管理費(fèi)、糧差費(fèi)等繳交證明或收據(jù) 農(nóng)轉(zhuǎn)非辦結(jié)證明原件 征地補(bǔ)償協(xié)議（復(fù)印件）征地補(bǔ)償款付清證明（由村出）

用地單位辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)時(shí)，應(yīng)向行政主管部門提交以下各項(xiàng)文件、資料： 辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》的申請(qǐng);市政府批準(zhǔn)征(占)地的批文;《建設(shè)用地規(guī)劃許可征》附件和附圖;與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖同比例尺的地形圖4 份;釘樁坐標(biāo)成果通知單;工程進(jìn)度計(jì)劃;計(jì)劃任務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)單，但當(dāng)年批準(zhǔn)征(占)地的免交。12、委托進(jìn)行拆遷工作

當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用委托拆遷形式時(shí)，按照房屋拆遷法規(guī)的規(guī)定，需要辦理委托手續(xù)并交納一定比例的代辦費(fèi)，由委托代辦單位具體實(shí)施拆遷。、辦理拆遷申請(qǐng)

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，拆遷人應(yīng)當(dāng)持以下文件向當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門申領(lǐng)拆遷許可證： 拆遷申請(qǐng)書(shū)；

建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件和資金證明； 規(guī)劃部門選址意見(jiàn)或者規(guī)劃批準(zhǔn)文件； 建設(shè)用地批準(zhǔn)文件附圖；

拆遷計(jì)劃和方案（包括對(duì)被拆遷人安置地點(diǎn)、補(bǔ)償形式、臨時(shí)安置補(bǔ)助、搬遷過(guò) 渡期限和搬遷方式等）。

14、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門自收到申請(qǐng)之日起30 日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的，核發(fā)房屋拆遷許可證。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，任何單位和個(gè)人需拆遷房屋，必須持國(guó)家規(guī)定的批準(zhǔn)文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案，向縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。、簽訂房屋拆遷責(zé)任書(shū)

房屋拆遷責(zé)任書(shū)是拆遷人實(shí)施拆遷時(shí)需簽署的書(shū)面文件。拆遷人在領(lǐng)取房屋拆遷許可證時(shí)，與被拆除房屋所在地的區(qū)、縣國(guó)土房管局簽訂責(zé)任書(shū)。、辦理拆遷公告與通知 根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位的房屋拆遷申請(qǐng)被批準(zhǔn)后，由當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門向各被拆遷房屋的所有人或使用人發(fā)出《房屋拆遷通知書(shū)》，并通知各有關(guān)行政主管部門協(xié)助；同時(shí)，房屋拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放，房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)將拆遷入、拆遷范圍、拆遷期限等以房屋拆遷公告或其他形式予以公布；房屋拆遷主管部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。縣級(jí)以上地方人民政府在組織有關(guān)部門論證后，應(yīng)當(dāng)將房屋征收目的、房屋征收范圍、實(shí)施時(shí)間等事項(xiàng)予以公告，并采取論證會(huì)、聽(tīng)證會(huì)或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見(jiàn)。公告時(shí)間不得少于30 日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時(shí)間不得少于60 日。

17、辦理戶口凍結(jié) 18、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)

房屋征收部門在應(yīng) “房屋拆遷公告”時(shí)一并通知暫停辦理相關(guān)手續(xù)。拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人在暫停辦理相關(guān)手續(xù)期間不得進(jìn)行下列活動(dòng)：

房屋及其附屬物的新建、擴(kuò)建、改建、裝修； 改變房屋和土地用途； 租賃房屋。

19、確定拆遷安置方案

確定拆遷方案：拆遷人按照拆遷方案的各項(xiàng)內(nèi)容，制作拆遷預(yù)分方案表，確定拆遷方案。方案審批備案：拆遷人確定的拆遷方案報(bào)經(jīng)區(qū)、縣國(guó)土房管局審批后，報(bào)市國(guó)土房管 局備案。、簽訂拆遷補(bǔ)償書(shū)面協(xié)議

房屋拆遷補(bǔ)償安置書(shū)面協(xié)議中必須有拆遷當(dāng)事人的單位、姓名、經(jīng)辦人姓名，協(xié)議必須 經(jīng)雙方當(dāng)事人簽名蓋章后才具有法律效力。

拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議；拆遷出租房屋，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、房屋承租人簽訂協(xié)議。協(xié)議的主要內(nèi)容有：

拆遷補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限； 安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點(diǎn)；

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)支付方式和期限； 搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限；

搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式； 違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決的方式； 當(dāng)事人約定的其他條款。、召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置

拆遷人召集被拆遷人或拆遷單位參加，由國(guó)土房管局主持，召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)議。拆遷人進(jìn)行被拆遷人的搬遷、周轉(zhuǎn)，進(jìn)行拆遷安置。拆遷安置完成后，原房屋作價(jià)拆除，做到場(chǎng)平地凈。、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款

發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款一般程序：開(kāi)立資金專戶→出具存款證明→資金使用監(jiān)督→開(kāi)具領(lǐng)款憑證→支取補(bǔ)償款項(xiàng)

23、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理

拆遷人及其委托的拆除單位在進(jìn)行房屋拆遷施工的同時(shí)必須嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)揚(yáng)塵治理措施。

24、移交拆遷檔案資料

拆遷人應(yīng)當(dāng)在被拆遷人全部搬遷完畢后1 個(gè)月內(nèi)向區(qū)、縣國(guó)土房管局移交拆遷檔案資料并辦理有關(guān)手續(xù)。

25、房屋拆遷糾紛的裁決

拆遷人與被拆遷人不能達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請(qǐng)拆遷補(bǔ)償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。

26、強(qiáng)制拆遷

二、征用劃撥土地拆遷安置 1、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)

用地單位辦理劃撥用地申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)向行政主管部門提交以下各項(xiàng)文件、資料： 劃撥國(guó)有建設(shè)用地申請(qǐng)書(shū)，填寫《××市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)申請(qǐng)審批表》，計(jì)劃行政主管部門核發(fā)的立項(xiàng)批復(fù)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)，中央單位的建設(shè)

項(xiàng)目還需提交市建委的《規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目計(jì)劃通知書(shū)》，屬于危舊房改造項(xiàng)目需提交危改立項(xiàng)批復(fù)及危改責(zé)任書(shū)，屬于經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目需提交經(jīng)濟(jì)適用住房立項(xiàng)批復(fù)。

規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設(shè)計(jì)方案通知 書(shū)》及附圖，建設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地協(xié)議； 與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍(lán)圖）；

建設(shè)項(xiàng)目資金來(lái)源證明；

建設(shè)單位的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)批準(zhǔn)證書(shū)。2、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察

交表：用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)申請(qǐng)審批表》返回行政主管部門。勘察：用地單位帶領(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察，查明土地狀況。、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批

根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，國(guó)有土地使用權(quán)劃撥應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以項(xiàng)目帶土地的原則，且必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計(jì)劃。

國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的： 縣級(jí)（含縣級(jí)市）人民政府１公頃以下，地級(jí)市人民政府２公頃以下。超過(guò)限額的，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。

行政主管部門進(jìn)行劃撥用地申請(qǐng)的審查時(shí)，用地單位須提交以下各項(xiàng)文件、資料： 劃撥國(guó)有建設(shè)用地申請(qǐng)書(shū)，填寫《××市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)申請(qǐng)審批表》； 計(jì)劃行政主管部門核發(fā)的立項(xiàng)批復(fù)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)，中央單位的建設(shè)

項(xiàng)目還需提交市建委的《規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目計(jì)劃通知書(shū)》； 屬于危舊房改造項(xiàng)目需提交危改立項(xiàng)批復(fù)及危改責(zé)任書(shū)； 屬于經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目需提交經(jīng)濟(jì)適用住房立項(xiàng)批復(fù)；

規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設(shè)計(jì)方案通知 書(shū)》及附圖；

建設(shè)用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地協(xié)議； 與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍(lán)圖）； 建設(shè)項(xiàng)目資金來(lái)源證明；

建設(shè)單位的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)批準(zhǔn)證書(shū)。4、取得劃撥用地批準(zhǔn)

劃撥用地申請(qǐng)的批準(zhǔn)：行政主管部門代人民政府?dāng)M文批復(fù)同意用地單位用地，并核發(fā)《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》及撥地紅線圖。劃撥用地申請(qǐng)的備案：區(qū)、縣國(guó)土房管局核發(fā)《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》后15 日內(nèi)，應(yīng)將區(qū)、縣政府劃撥城鎮(zhèn)建設(shè)用地批復(fù)、《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)附件》及撥地紅線圖各一份，報(bào)送市國(guó)土房管局備案。辦理劃撥用地批準(zhǔn)手續(xù)時(shí)，用地單位需準(zhǔn)備以下各項(xiàng)文件、資料：交納稅費(fèi)證明； 區(qū)、縣政府劃撥建設(shè)用地批復(fù)；××市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)及附件、撥地紅線圖。

第三章 相關(guān)稅費(fèi)、地價(jià)款（土地出讓金）

地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+土地增值收益，其中土地取得費(fèi)包括征地費(fèi)即三項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)（土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗和附著物補(bǔ)償費(fèi)）；各類稅費(fèi)（耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、征地管理費(fèi)、以及地級(jí)城市收取的新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金）；新增建設(shè)用地有償使用。根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，土地使用權(quán)受讓人合同生效之日起10日內(nèi)支付土地使用權(quán)出讓金、余額應(yīng)當(dāng)在90 日內(nèi)付清。逾期未付清出讓金的，從逾期之日起每日加收未付部分１‰的違約金，逾期達(dá)90 日仍未付清的，土地行政主管部門有權(quán)解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附著物，并可以請(qǐng)求賠償。、土地使用費(fèi)

這里土地有償使用費(fèi)主要指的是新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。根據(jù)國(guó)家財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于天調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)用政策等問(wèn)題的通知》。、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)

財(cái)政部指出外商投資企業(yè)繳納的場(chǎng)地使用費(fèi)或支付的土地出讓金，都作為土地資源的取得成本進(jìn)行財(cái)務(wù)處理，同時(shí)應(yīng)當(dāng)依法繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。外商投資企業(yè)依法批準(zhǔn)使用土地的，須與國(guó)土和房屋管理部門簽定用地合同，合同中確定應(yīng)納費(fèi)額。、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)

防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)按照以下各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)收?。?/p>

對(duì)征用土地、土地使用權(quán)出讓的單位和個(gè)人，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的土地面積，按每平方米20 元的標(biāo)準(zhǔn)征收。

對(duì)在劃撥國(guó)有土地上進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的單位和個(gè)人，以建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)確定的土地面積，按每平方米20 元的標(biāo)準(zhǔn)征收。

對(duì)使用土地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個(gè)人，以實(shí)際占地面積，按每平方米每年2元的標(biāo)準(zhǔn)征收。

5、土地閑置費(fèi)

按照《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置辦法》(國(guó)土資源部第5 號(hào))和《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的知》

(國(guó)辦發(fā)〔2006〕37 號(hào))有關(guān)閑置土地處置的規(guī)定，加快處置利用閑置土地。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的百分之二十征收。、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi) 7、城鎮(zhèn)土地使用稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》標(biāo)準(zhǔn)收取。經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)落后市、縣、自治縣土地使用稅的使用稅額標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但最低額不得超過(guò)以上最低稅額的30%。、地價(jià)評(píng)估費(fèi)

根據(jù)國(guó)家計(jì)委國(guó)家土地局《關(guān)于土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（計(jì)價(jià)格〔1994〕2017 號(hào)）規(guī)定，一般宗地評(píng)估采取差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)，按一般宗地地價(jià)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”執(zhí)行。一般宗地評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最高限標(biāo)準(zhǔn)。

9、出讓土地預(yù)訂金

根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，受讓人應(yīng)從土地使用權(quán)出讓合同生效之日起10 天內(nèi)繳納地價(jià)款總額10％作為定金，其余的在90 天內(nèi)付清，所付定金可抵充地價(jià)款。

10、征地管理費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)

土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)=征地統(tǒng)一年產(chǎn)值

省范圍內(nèi)征收農(nóng)民集體所有土地，均根據(jù)《 省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)》中《ＸＸ市/縣征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)表》標(biāo)準(zhǔn)收取。、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)

在 省范圍內(nèi)依法征收農(nóng)民集體所有土地涉及青苗及地上附著物補(bǔ)償?shù)?，均按《征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。同一地塊上間種或套種其他種類作物的，其套種或間種的青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由市、縣土地行政主管部門實(shí)施征地時(shí)按照實(shí)際情況與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商確定?！墩鞯厍嗝缂暗厣细街镅a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》中的青苗不包括花卉、景觀苗木、名貴樹(shù)木、特大樹(shù)木等特殊苗木。涉及特殊苗木補(bǔ)償?shù)?，?yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，取得產(chǎn)權(quán)人同意的也可以按照議價(jià)方式確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

13、地上物補(bǔ)償費(fèi) 根據(jù)《征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，地上附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由各市、縣政府按照各類建筑物、構(gòu)筑物的市場(chǎng)重置價(jià)格制定并公布實(shí)施。涉及補(bǔ)償被征收土地上的電力、通訊、水利、交通等設(shè)施的，應(yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金

新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金是指國(guó)家征用城市郊區(qū)菜地時(shí)，有用地單位支付的，用于開(kāi)發(fā)新菜地費(fèi)用。15、耕地占用稅

國(guó)有農(nóng)場(chǎng)（含縣、市、自治縣管的農(nóng)、林、牧、茶、漁、鹽場(chǎng)）的適用稅額按所在縣、市、自治縣稅額標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。、耕地開(kāi)墾費(fèi) 區(qū)域因素修正系數(shù)：

其中在集體土地征用時(shí)拆遷安置各項(xiàng)費(fèi)用：

1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格。、搬家補(bǔ)助費(fèi)

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，被拆除房屋使用人因拆遷而搬遷的，由拆遷人按被拆除房屋建筑面積每平方米不低于5 元的標(biāo)準(zhǔn)，付給搬家補(bǔ)助費(fèi)。3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)

提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)是指被拆除房屋使用人在規(guī)定的搬家期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以對(duì)這部分使用人支付一定的提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。一般由拆遷人自行制定獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）

臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)付給時(shí)間從被拆遷人交出房屋之日起至拆遷人通知被拆遷人遷入安置用房之日止，超過(guò)協(xié)議規(guī)定時(shí)間的，從逾期之月起，按原標(biāo)準(zhǔn)的200％付給。、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)

對(duì)因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的損失，以拆遷公告發(fā)布前一年的月平均利潤(rùn)額按月予以補(bǔ)償。補(bǔ)償期限最長(zhǎng)不得超過(guò)18 個(gè)月。利潤(rùn)的計(jì)算以稅務(wù)部門核準(zhǔn)的納稅申報(bào)為準(zhǔn)。拆除被拆遷人的商業(yè)用房，因拆遷影響不能營(yíng)業(yè)的，根據(jù)以稅收為準(zhǔn)的營(yíng)業(yè)額給予補(bǔ)償；補(bǔ)償最高限額每月不超過(guò)停業(yè)前3 個(gè)月平均月?tīng)I(yíng)業(yè)額的8％。、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)

房屋拆遷服務(wù)費(fèi)，由承擔(dān)拆遷服務(wù)的單位按照一般不超過(guò)房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的15%向拆遷人收取。

開(kāi)發(fā)商參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)應(yīng)注意的法律問(wèn)題

1、項(xiàng)目合法性問(wèn)題

對(duì)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在投資開(kāi)發(fā)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，首先需要考慮的問(wèn)題是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否合法。由于目前國(guó)家對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)沒(méi)有法律層面的規(guī)定，各地規(guī)定并不一致，而且各地地方政府操作也比較亂，實(shí)踐中有些項(xiàng)目的合法性方面存在問(wèn)題。若項(xiàng)目合法性方面存在瑕疵，將會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)很大的潛在法律風(fēng)險(xiǎn)，因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)重視項(xiàng)目的合法性問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商可主要從以下幾個(gè)方面對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合法性進(jìn)行審查：（1）項(xiàng)目是否符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃

實(shí)踐中，有些地方政府急于進(jìn)行城市建設(shè)，甚至在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃還沒(méi)有編制和批準(zhǔn)的情況下，就委托開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)很大，若將來(lái)城市總體規(guī)劃和土地總體利用計(jì)劃得不到批準(zhǔn)，地方政府又無(wú)力償還開(kāi)發(fā)商已發(fā)生開(kāi)發(fā)的成本，開(kāi)發(fā)商將面臨投入資金無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。（2）立項(xiàng)文件的合法性

開(kāi)發(fā)商在簽訂合同之前應(yīng)認(rèn)真審核項(xiàng)目立項(xiàng)文件的合法性，比如是否經(jīng)有審批權(quán)限的政府批準(zhǔn)立項(xiàng)、是否存在立項(xiàng)文件的內(nèi)容與實(shí)際操作不一致的情形，等等。在實(shí)踐存在著一些須經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn)但只有地方縣級(jí)政府或經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)的批文的情形，若出現(xiàn)上述情形，開(kāi)發(fā)商須對(duì)立項(xiàng)文件進(jìn)行補(bǔ)充和完善。（3）其他相關(guān)項(xiàng)目文件的合法性

開(kāi)發(fā)商還應(yīng)認(rèn)真審核其他項(xiàng)目文件的合法性，比如控制性規(guī)劃文件是否已經(jīng)批準(zhǔn)，征地拆遷文件合法性等。另外，開(kāi)發(fā)商為外商投資企業(yè)的，須注意審查自身是否符合《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》等相關(guān)外商投資的法律法規(guī)的規(guī)定。

2、簽約程序問(wèn)題

綜合分析各地有關(guān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的規(guī)定，大多規(guī)定政府要求通過(guò)招標(biāo)方式確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商。但實(shí)踐中，很多地方政府并未嚴(yán)格遵守招標(biāo)確定開(kāi)發(fā)商的程序，而是直接與開(kāi)發(fā)商簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，則須注意簽約程序的合法性，以防上級(jí)政府以未通過(guò)合法程序而不認(rèn)可開(kāi)發(fā)商的一級(jí)開(kāi)發(fā)主體地位。就此問(wèn)題，即使地方政府已就一級(jí)開(kāi)發(fā)事宜與開(kāi)發(fā)商協(xié)商一致，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)建議地方政府按照規(guī)定通過(guò)招標(biāo)形式簽約。當(dāng)然，由于有關(guān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的地方規(guī)定并非屬于法律或行政法規(guī)層面，即使不通過(guò)招標(biāo)形式通常也并不會(huì)因此導(dǎo)致一級(jí)開(kāi)發(fā)合同無(wú)效。

3、開(kāi)發(fā)商應(yīng)把握的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同中的要點(diǎn)

開(kāi)發(fā)商簽訂一份內(nèi)容完善的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同，能夠有效防范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)，比如拆遷難風(fēng)險(xiǎn)、政策變化風(fēng)險(xiǎn)、土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。從開(kāi)發(fā)商的角度而言，簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同時(shí)應(yīng)注意把握以下要點(diǎn)：（1）約定征地拆遷安置補(bǔ)償工作由政府負(fù)責(zé)承擔(dān)

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在目前國(guó)情下很難自主完成拆遷安置補(bǔ)償工作。在此情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)要求在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同中約定征地拆遷安置補(bǔ)償工作由政府方面承擔(dān)，開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。通常情況下，開(kāi)發(fā)商可采取如下兩種方式承擔(dān)費(fèi)用：政府包干和據(jù)實(shí)支出。政府包干，即開(kāi)發(fā)商與政府約定一個(gè)包干費(fèi)用，由政府包干完成征地拆遷安置補(bǔ)償工作。據(jù)實(shí)支出，即開(kāi)發(fā)商根據(jù)政府拆遷安置工作的進(jìn)展逐步據(jù)實(shí)支出費(fèi)用。開(kāi)發(fā)商可根據(jù)項(xiàng)目具體情況決定采取適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用承擔(dān)方式。（2）約定分期分塊滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、減輕資金壓力

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)占用資金量大、周期長(zhǎng)、利潤(rùn)率低，因此，若想減輕資金壓力，可在合同中約定采用分期分塊滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，即將項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地，根據(jù)規(guī)劃情況分割成不同的區(qū)域地塊，按照優(yōu)先順序分期先后投資開(kāi)發(fā)各區(qū)域地塊，成熟一塊、出讓一塊，出讓后收回成本和收益再投入下一區(qū)域地塊，這樣滾動(dòng)開(kāi)發(fā)可有效減輕資金壓力，同時(shí)也可降低投資風(fēng)險(xiǎn)。（3）約定政策變化時(shí)由政府承擔(dān)責(zé)任

政策變化風(fēng)險(xiǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，比如國(guó)家或上級(jí)政府對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃作出重大調(diào)整或被撤。對(duì)于該等風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商可在合同中約定由政府承擔(dān)政策變化風(fēng)險(xiǎn)。但須注意的是，在約定土地出讓收益分成方式時(shí)，若項(xiàng)目重大調(diào)整或被撤時(shí)尚無(wú)土地出讓收入，則存在開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)落空的風(fēng)險(xiǎn)，在此情況下，須明確約定政策變化時(shí)開(kāi)發(fā)商收回資金和收益的方式。（4）約定土地開(kāi)發(fā)成本的組成

土地開(kāi)發(fā)成本是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同重要條款之一，開(kāi)發(fā)商訂立合同時(shí)必須明確約定。通常情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將就土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目支出的所有費(fèi)用均計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本。但須注意的是，開(kāi)發(fā)商計(jì)入的成本最終須經(jīng)政府審核確認(rèn)，若開(kāi)發(fā)商的某項(xiàng)支出政府審核后不認(rèn)可，且也未在合同中列明，開(kāi)發(fā)商將不得不自行承擔(dān)該等費(fèi)用。同時(shí)，在合同中列明土地開(kāi)發(fā)成本有利于開(kāi)發(fā)商預(yù)估和控制項(xiàng)目投資總額，也可使開(kāi)發(fā)商有理由拒絕投入政府要求承擔(dān)的合同中未列明的費(fèi)用。

值得注意的是，各地政府規(guī)定的土地開(kāi)發(fā)成本（主要包括征地拆遷補(bǔ)償、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等）雖然大致相同，但也有很多不同之處，開(kāi)發(fā)商須根據(jù)各地規(guī)定靈活掌握。比如，對(duì)于融資成本（貸款利息）各地約定就不一致，北京相關(guān)規(guī)定中明確規(guī)定土地開(kāi)發(fā)成本包含貸款利息，而成都相關(guān)規(guī)定中就明確約定不能將融資成本（利息）作為開(kāi)發(fā)成本。（5）約定收益分配方式

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況約定不同的收益分配方式。通常情況下，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的收益分配方式有如下幾種：

A．固定收益：開(kāi)發(fā)商的投資收益=土地開(kāi)發(fā)成本×固定收益率。也可約定每年固定收益率，按每年投入的開(kāi)發(fā)成本計(jì)算投資收益。相對(duì)下述按比例分配收益方式而言，開(kāi)發(fā)商采用固定收益率方式，資金及收益收回的安全性較高，可有效規(guī)避土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，但通常收益率不會(huì)太高。

B．按比例分配收益：開(kāi)發(fā)商的投資收益=（土地出讓收入-土地開(kāi)發(fā)成本）×開(kāi)發(fā)商分配比例。相對(duì)于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中開(kāi)發(fā)商收益比例通常較高，而且關(guān)鍵是有利于開(kāi)發(fā)商受讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中出讓地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)。實(shí)踐中，很多開(kāi)發(fā)商參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)就是為了便于二級(jí)拿地，采取按比例分配收益方式，可使一級(jí)開(kāi)發(fā)商在土地出讓競(jìng)價(jià)中處于非常有利的地位，因?yàn)橥恋爻鲎寖r(jià)格中含有一級(jí)開(kāi)發(fā)商按約定比例可分取的收益，土地出讓價(jià)格越高一級(jí)開(kāi)發(fā)商可分取的收益也越多。但采取該種方式，開(kāi)發(fā)商須注意防范土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，有必要約定出讓價(jià)格低于開(kāi)發(fā)成本時(shí)的處理方法和責(zé)任承擔(dān)。

C．固定收益+按比例分配收益：開(kāi)發(fā)商的投資收益=固定收益+按比例分配收益。這種方式具有上述兩種方式的優(yōu)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商既保證了固定收益，又有參與分配的權(quán)利，但政府通常會(huì)相應(yīng)調(diào)低固定收益率和收益分配比例。（6）約定成立項(xiàng)目公司

開(kāi)發(fā)商就單個(gè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成立項(xiàng)目公司，可以有效地隔離和規(guī)避單個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，避免連鎖反應(yīng)。而且由于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目大、投入資金多，需要開(kāi)發(fā)商專門設(shè)立公司在投資地進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間、持續(xù)性的具體操作。同時(shí)，成立項(xiàng)目公司也通常是政府對(duì)投資開(kāi)發(fā)商的要求。（7）約定適當(dāng)?shù)娜谫Y方式

若開(kāi)發(fā)商自有資金不足或有可能進(jìn)行項(xiàng)目融資，可在合同中約定可供選擇的融資方式。尤其是約定股權(quán)融資方式，即約定通過(guò)轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)（或設(shè)立項(xiàng)目公司時(shí)引入合資方的方式）的方式進(jìn)行融資，以便在必要時(shí)引入合作投資方或部分轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。

綜上所述，開(kāi)發(fā)商投資于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，首先應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣l(fā)布有關(guān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的相關(guān)規(guī)定，審核項(xiàng)目的合法性，并按照規(guī)定的合法程序與地方政府或其授權(quán)委托的機(jī)構(gòu)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同。若是與政府授權(quán)委托的機(jī)構(gòu)簽約，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意要求簽約單位提供有權(quán)政府部門的授權(quán)委托文件。由于目前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)相關(guān)法律法規(guī)的缺乏，開(kāi)發(fā)商與政府之間簽訂的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同就成為雙方之間的“法律”，開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)一定要把握住合同要點(diǎn)，將相關(guān)要點(diǎn)在合同中明確約定。

第五篇：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托合同（定稿）

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理委托合同

項(xiàng)目名稱：

甲方（委托方）：XX市土地儲(chǔ)備中心 乙方（受托方）：

委托時(shí)間： 年 月 日 甲方﹙委托方﹚：XX市土地儲(chǔ)備中心 乙方﹙受托方﹚：

第一章 總 則

第一條 根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律法規(guī)及《XX市土地儲(chǔ)備管理辦法》相關(guān)規(guī)定，雙方本著平等、自愿、有償、誠(chéng)實(shí)守信的原則訂立本合同。

第二條 依據(jù)《XX市土地儲(chǔ)備管理辦法》（X政發(fā)〔2010〕X號(hào)），《XX市人民政府關(guān)于印發(fā)XX市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入分配管理辦法（暫行）的通知》﹙X政發(fā)﹝2010﹞55號(hào)﹚、《XX市人民政府關(guān)于印發(fā)XX市土地儲(chǔ)備支出核算管理辦法的通知》（X政發(fā)〔2010〕XX號(hào)）等文件規(guī)定，XX市人民政府對(duì)《 》的批復(fù)，同意對(duì) 土地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，甲方作為土地儲(chǔ)備主體，乙方作為土地

一級(jí)開(kāi)發(fā)整理單位，由甲方委托乙方完成該土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理工作。

第二章 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理范圍及面積

第三條 依據(jù)XX市土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地儲(chǔ)備計(jì)劃及規(guī)劃部門提供的 土地范圍，甲方委托乙方對(duì)位于，地塊面積約 畝，地塊四至：東至，南至，西至，北至 的土地（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目土地）進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。四至范圍及委托面積以最終確定的規(guī)劃紅線范圍實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。

第三章 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理主要工作內(nèi)容 第四條 甲方委托乙方對(duì)項(xiàng)目土地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)整理。乙方承擔(dān)以下工作：

﹙一﹚依據(jù)XX市規(guī)劃局提供的用地紅線范圍及該儲(chǔ)備地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃，按程序報(bào)送審批，并依據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃組織一級(jí)開(kāi)發(fā)工作；

﹙二﹚編制、報(bào)批土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目實(shí)施方案，報(bào)送相關(guān)單位審批后報(bào)甲方備案；

﹙三﹚負(fù)責(zé)該地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的資金籌措和墊支；

﹙四﹚負(fù)責(zé)土地勘測(cè)定界、土地權(quán)屬調(diào)查等前期工作，配合甲方及用地單位完成儲(chǔ)備地塊內(nèi)農(nóng)用地征轉(zhuǎn)用報(bào)批，繳納土地報(bào)批稅費(fèi)，按已批準(zhǔn)的土地征收方案實(shí)施土地征收、拆遷安臵工作；

﹙五﹚根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的該儲(chǔ)備地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃，按發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、滇管、水利和林業(yè)等主管部門要求，配合相關(guān)部門或自行組織該收儲(chǔ)地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理所涉及各項(xiàng)行政審批資料準(zhǔn)備及報(bào)批工作；

﹙六﹚根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的該地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃，按工程項(xiàng)目建設(shè)管理的相關(guān)規(guī)定，組織實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理工作，并依法依規(guī)開(kāi)展評(píng)估、拆遷、工程施工、監(jiān)理等工作；

﹙七﹚承擔(dān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目移交前的土地管護(hù)工作，協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目實(shí)施范圍內(nèi)群眾穩(wěn)定工作；

﹙八﹚承擔(dān)或協(xié)助進(jìn)行法律、法規(guī)、政策文件規(guī)定或約定的其他涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理的工作。

第四章 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理工作進(jìn)度和完成期限 第五條 乙方應(yīng)于 年 月 日前完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理工作，并使項(xiàng)目土地達(dá)到協(xié)議約定的移交條件，且根據(jù)相關(guān)規(guī)定移交甲方收儲(chǔ)。

第五章 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理成本的認(rèn)定

第六條 該地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理所需資金全部由乙方負(fù)責(zé)籌措和墊支。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理成本的認(rèn)定工作原則上按照《XX市土地儲(chǔ)備支出核算管理辦法》（X政發(fā)〔2010〕XX號(hào)文）執(zhí)行，其中：

（一）銀行貸款利息和依據(jù)《XX市人民政府關(guān)于推進(jìn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理全覆蓋工作的通知》（X政發(fā)[2010]68號(hào)）、《XX市人民政府關(guān)于印發(fā)社會(huì)資金參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目辦法的通知》（X政發(fā)[2010]XX號(hào)），經(jīng)XX市審計(jì)局認(rèn)

定的其他成本。

第七條 本合同生效之日起，由甲方委托的審計(jì)部門對(duì)該地塊的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目實(shí)施全程審計(jì)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的最終確認(rèn)以審計(jì)部門結(jié)算審計(jì)報(bào)告為準(zhǔn)。

第六章 工程監(jiān)理、驗(yàn)收和結(jié)算

第八條 甲方作為該土地儲(chǔ)備主體，甲方有監(jiān)督和指導(dǎo)項(xiàng)目工作情況的權(quán)利。

第九條 乙方必須嚴(yán)格按照國(guó)家基本建設(shè)程序以及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，組織工程項(xiàng)目招標(biāo)工作、項(xiàng)目監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督、項(xiàng)目組織實(shí)施、竣工驗(yàn)收、結(jié)算等工作，并及時(shí)將相關(guān)成果報(bào)甲方備案。

第十條 乙方應(yīng)依據(jù)土地政策及報(bào)經(jīng)審核通過(guò)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理實(shí)施方案，完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理工作，待相關(guān)項(xiàng)目竣工并驗(yàn)收合格后，乙方應(yīng)及時(shí)將達(dá)到移交條件的項(xiàng)目土地移交甲方。屬市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的，由乙方直接申請(qǐng)屬市政府進(jìn)行移交，甲方有權(quán)進(jìn)行監(jiān)督。

第十一條 土地移交應(yīng)當(dāng)達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn)： ﹙一﹚ 四至范圍清楚，面積準(zhǔn)確； ﹙二﹚ 權(quán)屬清楚，無(wú)爭(zhēng)議；

﹙三﹚ 征地拆遷程序合法，補(bǔ)償足額到位；

﹙四﹚ 土地和地上建﹙構(gòu)﹚筑物附著物權(quán)屬、他項(xiàng)權(quán)利經(jīng)濟(jì)責(zé)任清楚并處理完畢；無(wú)抵押、擔(dān)保等債權(quán)債務(wù)糾紛；

﹙五﹚經(jīng)市審計(jì)部門審計(jì)認(rèn)定的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目成本審計(jì)報(bào)告、農(nóng)用地征轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)文件、國(guó)有土地使用權(quán)

收回、土地證注銷文件、土地勘測(cè)定界、宗地測(cè)量成果等相關(guān)資料齊全完備；

﹙六﹚土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目涉及的配套設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)各項(xiàng)審批手續(xù)合法完整；

﹙七﹚土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目熟化工程，達(dá)到昆明市規(guī)定的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理熟化標(biāo)準(zhǔn)；

﹙八﹚工程質(zhì)量達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，并有相關(guān)部門竣工驗(yàn)收證明材料；

﹙九﹚工程費(fèi)用結(jié)算清楚，費(fèi)用支付無(wú)爭(zhēng)議；

﹙十﹚其他相關(guān)規(guī)定或約定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目土地收儲(chǔ)需達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。

第十二條該地塊涉及的工程建設(shè)完成后，由乙方向甲方申請(qǐng)，并邀請(qǐng)相關(guān)部門及專家組成員實(shí)施工程竣工驗(yàn)收。若工程質(zhì)量達(dá)不到建設(shè)規(guī)定，或者法律、法規(guī)、政策規(guī)定，以及本協(xié)議約定的標(biāo)準(zhǔn)，由乙方負(fù)責(zé)在甲方確定的期限內(nèi)自行完成整改。

第十三條 該地塊乙方的投資返還，按本條第（二）項(xiàng)方式返還。

（一）在地塊移交給甲方驗(yàn)收合格后，由甲方按照審計(jì)結(jié)果，在 個(gè)工作日內(nèi)撥付乙方土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理成本。

（二）在該地塊土地完成供應(yīng)，土地價(jià)款繳入國(guó)庫(kù)后，待市財(cái)政部門按照審計(jì)結(jié)果，將一級(jí)開(kāi)發(fā)整理成本撥付到甲方后，甲方在30個(gè)工作日內(nèi)將土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理成本撥付給乙方。

第七章 雙方的權(quán)利和義務(wù)

第十四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)

（一）甲方作為該土地儲(chǔ)備主體，有權(quán)指導(dǎo)和跟蹤土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理工作；

（二）配合乙方做好項(xiàng)目融資工作，根據(jù)需求提供必要的相關(guān)資料要件；

（三）甲方根據(jù)地塊的需要，向國(guó)土管理部門申請(qǐng)辦理土地儲(chǔ)備證；

（四）甲方按本合同預(yù)定，會(huì)同相關(guān)部門按照國(guó)家建設(shè)工程的標(biāo)準(zhǔn)及要求對(duì)乙方的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。

（五）該土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)成本必須接受甲方的內(nèi)部成本核算和監(jiān)督。

第十五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

（一）乙方必須嚴(yán)格按照國(guó)家基本建設(shè)程序，組織工程項(xiàng)目招投標(biāo)工作、項(xiàng)目監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督、項(xiàng)目組織實(shí)施、竣工驗(yàn)收、結(jié)算等工作，并將相關(guān)成果報(bào)甲方備案；

（二）該土地的處臵權(quán)屬于甲方，乙方不得擅自處臵委托開(kāi)發(fā)范圍之內(nèi)的土地（包括出租、轉(zhuǎn)借等）；

﹙三﹚乙方在未完成全部征用土地拆遷工作以前，負(fù)責(zé)對(duì)已拆遷的地塊進(jìn)行管理；

﹙四﹚乙方應(yīng)向甲方提供該地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理工作的相關(guān)文件、圖紙等資料，并保證資料的真實(shí)性和合法性；

﹙五﹚乙方保證自簽署本合同之日起至移交給甲方止，征用土地是合法的，不存在被征地拆遷單位或個(gè)人用土地或房屋抵押而產(chǎn)生債務(wù)或租賃的事實(shí)，不存在訴訟﹙仲裁﹚或其他糾紛，也不存在任何第三人的權(quán)利或?qū)φ饔猛恋氐南拗啤?/p>

第八章 違約責(zé)任

第十六條 任何一方由于自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)等不可抗力因素或者法律、法規(guī)、政策文件、政府行為等造成的部分或全部不能履行合同的，雙方均不構(gòu)成違約，但雙方可協(xié)商解除或變更合同，并積極采取措施防止損失擴(kuò)大。

第十七條 甲乙雙方均應(yīng)遵守合同約定，一方違約的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，如造成損失的，還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的損失賠償責(zé)任。

第十八條 因執(zhí)行本合同發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方可向各自的上級(jí)主管部門報(bào)告，由各自的上級(jí)主管部門協(xié)商解決。

第九章 附 則

第十九條 本合同未盡事宜

（一）經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商后可簽訂補(bǔ)充合同，所簽訂的補(bǔ)充合同與本合同具有同等法律效力，補(bǔ)充合同與本合同內(nèi)容不一致的以補(bǔ)充合同為準(zhǔn)；

（二）雙方協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致的，雙方一致同意按照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及XX市現(xiàn)行有效的政策性文件中的規(guī)定為準(zhǔn)。

第二十條 在委托工作實(shí)施過(guò)程中，雙方工作均以書(shū)面 的形式予以落實(shí)，如有未盡事宜，經(jīng)雙方確認(rèn)后構(gòu)成本合同的附件。

第二十一條 本合同一式拾貳份，每份拾頁(yè)，甲方執(zhí)陸份、乙方執(zhí)陸份，雙方簽字蓋章后生效。

委托方﹙甲方﹚： XX市土地儲(chǔ)備中心

﹙蓋章﹚ 法人代表：

委托代理人：

經(jīng)辦人：

時(shí)間：201 年 月 日

受托方﹙乙方﹚： ﹙蓋章﹚ 法人代表： 委托代理人： 經(jīng)辦人： 年 月 日

201