第一篇：淺析土地儲備貸款風(fēng)險及防范

淺析土地儲備貸款風(fēng)險及防范 中華網(wǎng)教育責(zé)任編輯:婷婷thea更新時間:2010年8月6日[點評]

2010年地籍調(diào)查考試輔導(dǎo)

1、落實有效的抵押是防范土地儲備貸款風(fēng)險的前提。貸前對儲備土地進行嚴格的評估并設(shè)定抵押是防范風(fēng)險的有效措施，這樣可以避免借款人擅自處置儲備的土地懸空貸款，從而取得對貸款管理的主動控制權(quán)。當(dāng)然，銀行應(yīng)當(dāng)關(guān)注儲備土地取得的合法合規(guī)性，如取得土地是否經(jīng)過法定程序批準，是否足額繳納土地出讓金等；對土地價值的評估結(jié)果可以實行社會公開，接受社會監(jiān)督，防止評估機構(gòu)隨意估價。

2、把好貸款用途監(jiān)控是確保土地儲備貸款安全的關(guān)鍵。保證貸款資金用在儲備的土地項目上，確保土地的保值、增值和權(quán)屬無爭議，應(yīng)當(dāng)對土地儲備貸款實行封閉管理。事實上，一些地方政府往往把土地儲備貸款當(dāng)作以土地作抵押向銀行融資的城市建設(shè)資金，就理所當(dāng)然地納入財政資金管理，他們并不真正了解銀行發(fā)放土地儲備貸款的用途，銀行要加強與地方政府的溝通，使他們真正了解土地儲備貸款的性質(zhì)和用途，絕不能放棄對貸款用途的監(jiān)控；鑒于地方財政要介入對貸款資金的管理，可采取借款人與財政建立共同的貸款專用賬戶的措施，將貸款資金與財政資金徹底分開，這樣既便于財政直接監(jiān)控，也能滿足銀行對信貸資金管理的要求。

3、土地拍賣款是償還土地儲備貸款的唯一資金來源。由于土地拍賣變現(xiàn)的不確定性，導(dǎo)致借款償還期限不確定，為規(guī)避貸款流動性風(fēng)險，在借款合同中除了要明確一個合理的貸款期限外，還應(yīng)當(dāng)在借款合同的分期還款計劃中明確“土地拍賣變現(xiàn)后及時優(yōu)先償還貸款金額或一定比例金額，不受貸款期限的約束”。我們既不能等到貸款到期才回收，也不能因為貸款到期后借款人未及時歸還而立即處置抵押的儲備土地，更不能依賴政府要用財政預(yù)算資金來償還貸款，借款人歸還貸款的期限實際上就是土地拍賣變現(xiàn)之日，償還貸款資金的唯一來源就是土地拍賣變現(xiàn)資金。

4、理順投資關(guān)系，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，完善金融服務(wù)。從目前土地儲備貸款運作情況看，政府直接參與經(jīng)營管理，土地儲備資金融資渠道單一，基本上是銀行貸款投入，加大了銀行貸款風(fēng)險。隨著政府投資體制改革的不斷完善，政府投資行為必將不斷得到規(guī)范，政府主要職能是確定土地利用建設(shè)規(guī)劃，依法對儲備土地項目進行審批，向社會公開招標(biāo)選定業(yè)主，而不應(yīng)干涉銀行和企業(yè)的自主經(jīng)營。作為銀行來講，要增強風(fēng)險防范意識，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，完善土地儲備貸款管理辦法，在貸款投向上要重點選擇那些主體資格符合銀行貸款條件且資本充足的借款人和政府信譽良好、管理規(guī)范的城市，并減少貸款投資比例（如借款人應(yīng)用自有資金繳納土地出讓金）；另外，銀行要增強創(chuàng)新意識，完善金融服務(wù)，如在目前我國尚未允許地方政府發(fā)行公共債券的情況下，銀行可以利用代理集合委托貸款方式來籌措土地儲備資金，這一方面能使參與了集合委托貸款的老百姓關(guān)心城市建設(shè)，監(jiān)督政府規(guī)范資金使用，另一方面又可以規(guī)避一些政策性風(fēng)險；還可以發(fā)揮銀團貸款優(yōu)勢，充分整合資源，分散風(fēng)險。

房市調(diào)控背景下儲備土地抵押貸款風(fēng)險分析及授信建議土地儲備制度是近年來城市土地制度改革的一項重大舉措，成為我國經(jīng)營性土地可持續(xù)化供應(yīng)的重要環(huán)節(jié)，但由于土地儲備需要大量的資金支持，一定程度上，土地儲備必然的與銀行信貸建立的關(guān)聯(lián)，并被金融機構(gòu)認為是有政府保障、土地價值保障的業(yè)務(wù)類型，土地儲備開發(fā)也基本形成“土地抵押貸款-

支付土地儲備前期成本-土地收益還貸”這一資金鏈條。就我社而言，現(xiàn)就有土地儲備性質(zhì)抵押貸款三筆，余額6800萬元。但是，從目前的土地儲備貸款操作情況上看，還存在一定不完善的地方，并且如果遇到信貸政策收緊或地產(chǎn)低潮，資金鏈容易發(fā)生斷裂。特別是現(xiàn)階段隨著樓市調(diào)控進一步深入，開發(fā)商資金鏈趨緊、拿地?zé)崆橹鸩浇档偷纫蛩氐挠绊懀瑑渫恋刭J款風(fēng)險必需值得我們引起重視。

一、儲備土地抵押貸款風(fēng)險分析

（一）儲備土地使用權(quán)歸屬的法律爭議

《土地儲備管理辦法》第二條規(guī)定“土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構(gòu)承擔(dān)”?？梢?，法律中明確將依法取得土地、開發(fā)、儲備的行為主體規(guī)定為“市、縣人民政府國土資源管理部門”,并明確了土地儲備機構(gòu)（通常為借款申請人）僅僅負責(zé)的是“具體實施”工作。雖然從表面上看，土地儲備機構(gòu)獲得了土地登記機關(guān)頒發(fā)的土地使用證，使用權(quán)歸屬于土地儲備機構(gòu)，但很多國土局頒發(fā)的該類土地使用證與正常的土地使用權(quán)證不同，土地用途欄填寫的是“儲備土地”，在取得方式一欄，有的為空白，有的為“儲備”，還有的直接明確填寫為“劃撥”，這種寫法在《物權(quán)法》等現(xiàn)行法律法規(guī)中未找到明確的規(guī)定作依據(jù)。從法理上看，儲備土地的實際使用權(quán)人是市、縣人民政府。在司法層面的實際操作中，對于儲備土地使用權(quán)的歸屬也一直是一個爭議性較大的問題，目前各省市的儲備土地抵押操作模式有待司法實踐對其合法性進行驗證。

（二）儲備土地抵押的法律效力風(fēng)險

目前，大部分省市對儲備土地頒發(fā)土地使用證的法律依據(jù)是《土地儲備管理辦法》第十七條（即：市、縣人民政府可根據(jù)需要，對產(chǎn)權(quán)清晰、申請資料齊全的儲備土地，辦理土地登記手續(xù)，核發(fā)土地證書）。但《物權(quán)法》又規(guī)定，尚未完成地面上房屋拆遷整治工作的不能頒發(fā)土地使用權(quán)證?？梢姡@兩個規(guī)定存在法律沖突，司法實踐中會采取何種處理方式尚不知，但有法學(xué)學(xué)者認為該類登記發(fā)證的行為不能設(shè)立不動產(chǎn)物權(quán)，只能作為一種預(yù)告登記，即在該土地上設(shè)立物權(quán)的一種期待權(quán)。所以，從《物權(quán)法》、《土地登記辦法》、《土地儲備管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定來看，儲備土地抵押的效力也有待司法實踐的進一步確認。此外，一些地方法規(guī)又有特別的規(guī)定，例如：《重慶市國土房管局關(guān)于房地產(chǎn)登記若干問題的處理意見》（渝國土房管發(fā)[2007]404號）第六條明確指出：“國有土地儲備工業(yè)化載明的是政府批準土地儲備機構(gòu)對某一宗國有土地進行儲備整治，并將預(yù)期收益權(quán)予以控制的權(quán)利，是一種期權(quán)，該宗國有土地范圍內(nèi)原權(quán)利人持有的房地產(chǎn)權(quán)證并未收回注銷。這兩種權(quán)證載明的是兩種并行不悖的權(quán)利，其對應(yīng)的是兩個不同的法律關(guān)系，不涉及土地權(quán)利沖突，國有土地儲備登記不影響原土地權(quán)利人行使轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)利，如兩種權(quán)利發(fā)生沖突，應(yīng)優(yōu)先保護原土地使用權(quán)人的權(quán)益，國有儲備土地進行抵押登記時，應(yīng)扣除原土地使用權(quán)人已辦理了抵押登記的土地面積，國有儲備土地設(shè)定抵押后，原土地使用權(quán)人申請辦理土地使用權(quán)抵押登記的，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)辦理”，由此可見，若抵押給我社的儲備土地上的原所有權(quán)利并未注銷的話，我社在申請行使抵押權(quán)的時候可能會遇到法律障礙，若原權(quán)利人同時主張其對抵押儲備土地的物權(quán)，根據(jù)前述文件規(guī)定，勢必會優(yōu)先保護原所有權(quán)人的權(quán)利，導(dǎo)致我社的抵押權(quán)受損。

（三）儲備土地的價值風(fēng)險

根據(jù)《土地儲備管理辦法》，土地被儲備后，政府將根據(jù)新的規(guī)劃對其各項指標(biāo)進行調(diào)整，原本儲備成本數(shù)百萬/畝的土地有可能將成為價值不高的綠地、道路、或者公建配套用地；即使根據(jù)新規(guī)劃該儲備地塊系高容積率的住宅或商業(yè)用地，其價值也只能在經(jīng)過法定程序出讓、重新設(shè)置土地使用權(quán)后方可體現(xiàn)，如按照新規(guī)劃性質(zhì)對儲備土地進行評估，則屬于透支土地使用權(quán)，明顯侵犯了將來土地使用權(quán)合法受讓者的權(quán)益。而且，根據(jù)我國《土地法》規(guī)定，臨時用地年限不得超過2年，因此，不排除儲備的土地的實際評估價格會遠低于土地儲備成本的可能性。此外，由于《土地儲備管理辦法》明確了土地儲備機構(gòu)收回儲備的土地中包括因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃和土地整理需要而由政府指令收購的土地、被依法收回的閑置土地、為政府代征的土地等,這些土地往往是以劃撥土地方式取得的。按照國家有關(guān)規(guī)定,設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的,依法拍賣該地產(chǎn)后,從拍賣價款中要先繳納土地使用權(quán)出讓金后,抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。如果土地拍賣價格較低,可能存在拍賣價款中繳納土地使用權(quán)出讓金后的余額不足以償還銀行貸款的情形。

（四）資金監(jiān)管使用風(fēng)險

面對近年我國金融資產(chǎn)顯著增長，信貸資產(chǎn)規(guī)模迅速擴張的狀況，特別是近年來房地產(chǎn)市場的迅速膨脹，銀監(jiān)會適時的下發(fā)“三指引一辦法”，以作為規(guī)范商業(yè)銀行貸款支付行為，防止借款人資金被挪用，有效保護金融消費者的合法權(quán)益，促進貸款資金真正流向?qū)嶓w經(jīng)濟的重要舉措。一方面，“三指引一辦法”對于金融機構(gòu)的貸款操作提出了更高的要求，同時也是對于金融機構(gòu)信貸風(fēng)險的一個有力的提示。做好貸款用途監(jiān)管是確保土地儲備貸款安全的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。為了保證土地儲備貸款?？顚Ｓ?，確保土地保值、增值和權(quán)屬無爭議，應(yīng)當(dāng)對土地儲備貸款實行封閉管理。但事實上，現(xiàn)在儲備土地貸款模式一般為土地儲備機構(gòu)事先以財政資金對土地進行收購、征收，并將土地過戶到自己名下，辦理一個以土地儲備機構(gòu)為使用者的土地使用權(quán)證，然后再到銀行辦理抵押，這就造成了土地儲備資金發(fā)放后于土地儲備行為的情況。而地方政府往往把土地儲備貸款當(dāng)作城市建設(shè)資金，納入財政資金管理，這并不符合土地儲備貸款的性質(zhì)和用途要求。金融機構(gòu)應(yīng)加強與地方政府的溝通，使他們真正了解土地儲備貸款的性質(zhì)和用途，絕不能放棄對貸款用途的監(jiān)控。

二、關(guān)于儲備土地抵押的授信建議

從以上論述中可以看出，目前實施的儲備土地抵押制度，實際上存在著諸多法律障礙和法律爭議，即使在對其評估價進行打折后，我們也不能把儲備土地的抵押視為足值抵押，而且儲備土地抵押在實踐中甚至存在連第二還款來源都不足的風(fēng)險。所以，在實際操作中建議注意以下幾個方面：

（一）在授信的時候，建議在考慮儲備土地抵押擔(dān)保的同時，要充做好抵押手續(xù)的合規(guī)合法，對土地價值合理確定，確保第一還款來源，同時，應(yīng)該盡量追加其他擔(dān)保方式，如股東或?qū)嶋H控制人的保證擔(dān)保等，可以與儲備中心協(xié)商，在貸款合同中，將政府財政收入列入貸款還款來源之一。

（二）在發(fā)放儲備土地抵押貸款之前，應(yīng)對擬抵押地塊搞好調(diào)查研究。了解每宗土地的土地信息,包括規(guī)劃用途、地類、權(quán)屬、地價、土地建筑密度和七通一平等情況,抵押的土地是否有到位的地方土地管理制度，是否依照相關(guān)的規(guī)定

辦理的土地征收、收購手續(xù)，權(quán)證等證明材料是否合規(guī)齊全，權(quán)屬關(guān)系是否明確；

（三）充分了解具體，地塊的有關(guān)情況,通過了解城市規(guī)劃等有關(guān)信息,充分考慮地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展前景、房地產(chǎn)市場子、土地市場環(huán)境等因素，盡可能確定抵押地塊的款來價值，盡可能選擇升值潛力大或預(yù)期收益高的地塊作抵押。

同時，對于評估機構(gòu)的評估報告也應(yīng)作好分析，防止中介部門趨利性的高估地價行為

（四）要對對擬提供貸款的儲備地塊,要做好可行性分析和收益方案預(yù)測分析,減少盲目性,增強預(yù)測能力。不僅要加強資金使用的監(jiān)管，而且要積極關(guān)注配合，甚至直接介入土地收購儲備機構(gòu)或土地管理部門向市場供地環(huán)節(jié)，以保證資金的有效回收。例如：貸款銀行可以同土地儲備機構(gòu)或其上級部門達成協(xié)議，儲備土地的出讓費用直接由土地使用者繳到貸款專門設(shè)立的賬戶上；儲備土地招標(biāo)、拍賣時，貸款銀行派人到現(xiàn)場，由中標(biāo)人或競得人當(dāng)場與貸款行訂立協(xié)議，將抵押地塊上的義務(wù)從土地儲備機構(gòu)轉(zhuǎn)到中標(biāo)人或競得人身上，中標(biāo)人可以根據(jù)具體情況繳納費用解除抵押或以競得地塊繼續(xù)抵押以取得貸款，這樣，不僅使貸款行的抵押貸款有了更加合法的保障，也增加了客戶群，可謂一舉多得。

第二篇：淺析土地儲備貸款風(fēng)險及防范

淺析土地儲備貸款風(fēng)險及防范

土地儲備貸款是銀行向土地儲備機構(gòu)發(fā)放的用于收購、整治土地，提升土地出讓價值的短期周轉(zhuǎn)貸款。其主要用途包括支付征地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、場地平整費、繳納土地出讓金等。

近年來，各地政府通過加快土地資源向土地資本轉(zhuǎn)變，提高土地收益，為城市建設(shè)提供了強大資金支持，部分城市成立了土地儲備中心專司其職。土地儲備貸款相應(yīng)成為銀行新的效益增長點和營銷重點，并占據(jù)了銀行信貸資金相當(dāng)份額。

但是，由于土地儲備貸款金額大，政策性強，政府干預(yù)成分多，銀行管理經(jīng)驗不足，貸款風(fēng)險相對較大。土地儲備貸款主要面臨以下風(fēng)險：

1、政府信用風(fēng)險。從借款主體看，大部分土地儲備機構(gòu)雖然工商注冊為企業(yè)法人，但并沒有按公司化規(guī)范運作，僅是代表政府負責(zé)土地收購、儲備、交易等日常事務(wù)性工作，不負責(zé)對土地資金的安排，缺乏經(jīng)營自主權(quán)，責(zé)權(quán)不統(tǒng)一，法人治理結(jié)構(gòu)不完善，監(jiān)督機制不健全，實際屬于政府的附屬體，作為融資主體，其只是一個承貸的空殼而已；另一方面，政府往往把土地儲備貸款當(dāng)作財政資金管理使用，并沒有完全把土地儲備貸款用于儲備的土地項目，而是用于彌補其他城市建設(shè)資金；對于拍賣的儲備土地款項，政府也未及時用于歸還貸款，僅僅向銀行承諾安排財政資金還貸，而這些承諾又往往不能完全兌現(xiàn)，對于赤字財政更是一紙空文。因此，政府信用風(fēng)險是土地儲備貸款的直接風(fēng)險。

2、政策性風(fēng)險。近年來，國家加大了對房地產(chǎn)市場和土地市場整治、規(guī)范力度，人民銀行《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》明確限制了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)的貸款投入，國務(wù)院、國土資源部2004年也先后出臺了《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》、《關(guān)于貫徹落實國務(wù)院緊急通知精神進一步嚴格土地管理的通知》，加強了對建設(shè)用地的審批管理，上收了地、市一級土地部門土地項目審批權(quán)限，并暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用建設(shè)用地的審批。這肯定會影響城市房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模和土地拍賣進程，甚至可能使儲備土地?zé)o法拍賣變現(xiàn)，從而影響貸款的按期收回。

3、法律風(fēng)險?！吨腥A人民共和國土地管理法》嚴格禁止未經(jīng)批準或越權(quán)審批建設(shè)用地。儲備土地必須符合經(jīng)法定程序批準的城市總體規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。近年來，隨著“城市化”步伐的加快，城市郊區(qū)大量農(nóng)用地作為儲備土地被征用，其中不乏為當(dāng)?shù)卣綑?quán)審批占用，且土地儲備機構(gòu)取得土地并未實際繳納土地出讓金，僅僅是為了取得貸款而辦理了土地過戶手續(xù)和變更了土地性質(zhì)，處置土地存在較大的法律風(fēng)險。另外，外部評估機構(gòu)受利益驅(qū)動，往往是按照借款人的授意根據(jù)貸款申請額度對土地價值進行評估，甚至一些地方由國土部門壟斷對地價的評估（否則，不予辦理抵押登記），導(dǎo)致評估價值遠遠偏離土地市場價值，銀行即使處置抵押物也會造成較大的貸款損失，而現(xiàn)有法律法規(guī)對評估機構(gòu)的責(zé)任約束不強，銀行也無法向評估機構(gòu)進行追索。

4、銀行經(jīng)營管理風(fēng)險。筆者在審計實踐中發(fā)現(xiàn)，部分銀行發(fā)放土地儲備貸款未落實抵押，或者抵押物非貸款對應(yīng)的儲備土地；在貸款資金使用方面缺乏有效的掌握控制。他們往往采取與政府、借款人三方簽訂《土地儲備貸款封閉運行協(xié)議》，《協(xié)議》中明確了貸款資金必須?？顚Ｓ煤蛢渫恋靥幹煤髢?yōu)先償還貸款。但事實上，由于借款人和政府處置土地與銀行貸后管理信息不對稱，貸款資金轉(zhuǎn)入財政帳戶后，銀行完全失去對貸款資金的監(jiān)控，無法保證儲備土地處置款和貸款不被挪作他用，而一旦土地儲備資金被挪用，就很難按期收回貸款。

基于上述風(fēng)險，筆者認為應(yīng)從以下幾個方面加強對土地儲備貸款的管理：

1、落實有效的抵押是防范土地儲備貸款風(fēng)險的前提。貸前對儲備土地進行嚴格的評估并設(shè)定抵押是防范風(fēng)險的有效措施，這樣可以避免借款人擅自處置儲備的土地懸空貸款，從而取得對貸款管理的主動控制權(quán)。當(dāng)然，銀行應(yīng)當(dāng)關(guān)注儲備土地取得的合法合規(guī)性，如取得土地是否經(jīng)過法定程序批準，是否足額繳納土地出讓金等；對土地價值的評估結(jié)果可以實行社會公開，接受社會監(jiān)督，防止評估機構(gòu)隨意估價。

2、把好貸款用途監(jiān)控是確保土地儲備貸款安全的關(guān)鍵。保證貸款資金用在儲備的土地項目上，確保土地的保值、增值和權(quán)屬無爭議，應(yīng)當(dāng)對土地儲備貸款實行封閉管理。事實上，一些地方政府往往把土地儲備貸款當(dāng)作以土地作抵押向銀行融資的城市建設(shè)資金，就理所當(dāng)然地納入財政資金管理，他們并不真正了解銀行發(fā)放土地儲備貸款的用途，銀行要加強與地方政府的溝通，使他們真正了解土地儲備貸款的性質(zhì)和用途，絕不能放棄對貸款用途的監(jiān)控；鑒于地方財政要介入對貸款資金的管理，可采取借款人與財政建立共同的貸款專用賬戶的措施，將貸款資金與財政資金徹底分開，這樣既便于財政直接監(jiān)控，也能滿足銀行對信貸資金管理的要求。

3、土地拍賣款是償還土地儲備貸款的唯一資金來源。由于土地拍賣變現(xiàn)的不確定性，導(dǎo)致借款償還期限不確定，為規(guī)避貸款流動性風(fēng)險，在借款合同中除了要明確一個合理的貸款期限外，還應(yīng)當(dāng)在借款合同的分期還款計劃中明確“土地拍賣變現(xiàn)后及時優(yōu)先償還貸款金額或一定比例金額，不受貸款期限的約束”。我們既不能等到貸款到期才回收，也不能因為貸款到期后借款人未及時歸還而立即處置抵押的儲備土地，更不能依賴政府要用財政預(yù)算資金來償還貸款，借款人歸還貸款的期限實際上就是土地拍賣變現(xiàn)之日，償還貸款資金的唯一來源就是土地拍賣變現(xiàn)資金。

4、理順投資關(guān)系，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，完善金融服務(wù)。從目前土地儲備貸款運作情況看，政府直接參與經(jīng)營管理，土地儲備資金融資渠道單一，基本上是銀行貸款投入，加大了銀行貸款風(fēng)險。隨著政府投資體制改革的不斷完善，政府投資行為必將不斷得到規(guī)范，政府主要職能是確定土地利用建設(shè)規(guī)劃，依法對儲備土地項目進行審批，向社會公開招標(biāo)選定業(yè)主，而不應(yīng)干涉銀行和企業(yè)的自主經(jīng)營。作為銀行來講，要增強風(fēng)險防范意識，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，完善土地儲備貸款管理辦法，在貸款投向上要重點選擇那些主體資格符合銀行貸款條件且資本充足的借款人和政府信譽良好、管理規(guī)范的城市，并減少貸款投資比例（如借款人應(yīng)用自有資金繳納土地出讓金）；另外，銀行要增強創(chuàng)新意識，完善金融服務(wù)，如在目前我國尚未允許地方政府發(fā)行公共債券的情況下，銀行可以利用代理集合委托貸款方式來籌措土地儲備資金，這一方面能使參與了集合委托貸款的老百姓關(guān)心城市建設(shè)，監(jiān)督政府規(guī)范資金使用，另一方面又可以規(guī)避一些政策性風(fēng)險，如上海地鐵、成都市水環(huán)境項目集合委托貸款發(fā)行均取得良好效果；還可以發(fā)揮銀團貸款優(yōu)勢，充分整合資源，分散風(fēng)險。

第三篇：委托貸款風(fēng)險防范

三、委托貸款業(yè)務(wù)中商業(yè)銀行法律風(fēng)險防范建議

1、按法律法規(guī)及監(jiān)管規(guī)定的基本要求進行貸前調(diào)查、授信風(fēng)險評價及貸款支付。雖然委托貸款的對象和用途等要素由委托人確定,但銀行也應(yīng)對借款人資質(zhì)、信用狀況、財務(wù)狀況等基本情況進行調(diào)查分析,對借款人的基本情況、還款來源、擔(dān)保情況進行基本審查,并按“三辦法一指引”的要求進行貸款資金的支付。

2、加強委托貸款合同管理。1)在銀行與借款人簽訂委托貸款合同時,建議要求委托人作為一方當(dāng)事人在合同上簽字。若銀行分別與委托人及借款人簽訂合同,建議借款合同及相應(yīng)的擔(dān)保合同經(jīng)委托人書面確認。2)在履行委托貸款合同時,如果需要變更委托人的指示,建議取得委托人書面同意;委托人指示的變更,建議要求以書面形式作出,銀行保留相應(yīng)的書面文件。3)銀行作為受托人,應(yīng)明確其作為受托人的權(quán)利和義務(wù),特別是不應(yīng)承擔(dān)任何因委托人和借款人原因造成的風(fēng)險損失。

3、及時告知委托人關(guān)于借款人情況變動。銀行在委托貸款發(fā)放后,建議將從公開信息渠道可獲知的借款人出現(xiàn)的任何可能影響貸款安全的情況及時書面通知委托人。

4、在訴訟時效內(nèi)催收、提起訴訟。銀行在貸款逾期后應(yīng)承擔(dān)包括向借款人發(fā)送催收通知書并獲取證據(jù)、協(xié)助委托人進行訴訟等義務(wù);建議在與委托人的委托合同中明確銀行為辦理委托貸款催收事項所支出的包括訴訟費、保全費、執(zhí)行費等合理費用由委托人承擔(dān)。同時,根據(jù)最高人民法院《關(guān)于如何確定委托貸款協(xié)議糾紛訴訟主體資格的批復(fù)》,貸款人(受托人)可以借款合同糾紛為由向人民法院提起訴訟,即以銀行為原告提起訴訟向借款人主張債權(quán)。

第四篇：淺談汽車消費貸款風(fēng)險防范

淺談汽車消費貸款風(fēng)險防范

汽車消費貸款以其風(fēng)險低、綜合效益高、可持續(xù)發(fā)展的優(yōu)點，已成為各家商業(yè)銀行新的業(yè)務(wù)增長點。但在業(yè)務(wù)迅速膨脹的同時，不良貸款也在悄然增多，存在著一些不容忽視的問題。下面筆者結(jié)合本地的汽車消費貸款運行情況，就如何防范汽車消費貸款風(fēng)險，談幾點粗淺的看法。

一、汽車消費貸款業(yè)務(wù)運行現(xiàn)狀 汽車消費貸款作為新興的個人消費貸款的業(yè)務(wù)品種，一經(jīng)推出，就受到了各家商業(yè)銀行地高度重識和推崇，并在短時間內(nèi)得到了迅猛發(fā)展。雖然各家商業(yè)銀行在市場競爭中采取的手段不同，但在汽車消費貸款的運行模式上基本相同。如本市某商業(yè)銀行支行，在業(yè)務(wù)快速發(fā)展的過程中，該行為盡快做大、做強汽車消費貸款業(yè)務(wù)，同時基于對經(jīng)銷商和保險公司的信任，一度忽視了對經(jīng)銷商和保險公司推介客戶的直接調(diào)查，片面認為，只要保險公司同意為客戶提供履約保證保險，銀行貸款就一定無風(fēng)險。但是，隨著業(yè)務(wù)的不斷開展，貸款的潛在風(fēng)險逐步顯現(xiàn)，如借款人不守信用、經(jīng)銷商車輛存在質(zhì)量問題、保險公司尋找借口拖延賠付等，給該行貸款的按期收回帶來困難。特別是與該行合作的保險公司對象單一，造成了在業(yè)務(wù)開展和貸款收回上對某家保險公司的過分依賴。當(dāng)借款人違約保險責(zé)任發(fā)生時，該行對保險公司在保險賠付中的推諉拖延行為，從銀、保雙方合作關(guān)系考慮，卻不能直接通過法律手段進行索賠，陷入了非常被動為難的尷尬境地。由于銀行貸款實行期限管理，而保險公司對違約貸款賠付不及時，所以直接造成了該行不良貸款的增加。

二、存在的風(fēng)險 以銀行汽車消費貸款的 “間客式” 操作方式為例，其主要特點是購車人申請汽車貸款先找經(jīng)銷商，經(jīng)銷商對客戶初審，簽定購車協(xié)議后，將客戶推介給銀行，銀行對客戶進行調(diào)查認可，由保險公司為客戶辦理履約保證保險后，銀行向客戶發(fā)放貸款，經(jīng)銷商收到銀行按照約定劃轉(zhuǎn)的貸款后，將車輛提交給借款人。在整個汽車貸款運作過程中，貸款風(fēng)險涉及到借款人、經(jīng)銷商、保險公司和銀行四個方面。

1、借款人方面。(1)信用風(fēng)險。購車群體良莠不齊，可能混雜了一些有道德風(fēng)險的人，由于主觀賴帳心理或當(dāng)汽車價格下跌，低于購車者需還貸款余額時，購車者就可能做出理性違約的行為，都可能使銀行貸款面臨風(fēng)險。(2)支付風(fēng)險。購車人對自身的預(yù)期收入能力估

計不足，確定的貸款額度、期限不合理或由于外部意外原因，造成按期支付還款困難。

2、經(jīng)銷商方面。(1)汽車質(zhì)量風(fēng)險。經(jīng)銷商為推銷汽車，不通過正當(dāng)渠道購進汽車，把存在質(zhì)量問題的車輛銷售給借款人，因質(zhì)量糾紛而殃及銀行貸款的收回。(2)盲目推介客戶風(fēng)險。經(jīng)銷商向銀行推介客戶的過程中，其從自身利益出發(fā)，可能通過虛報汽車價格，變相降低首付款比例或采用零首付的方法，把不具備資金實力的購車人推介給銀行，為貸款的按期收回埋下隱患。

3、保險公司方面。(1)保險條款陷阱。保險公司利用借款人對保險條款的模糊認識，以及銀行貸款操作中的疏漏，當(dāng)保險責(zé)任發(fā)生時，尋機免除保險責(zé)任或減少責(zé)任。(2)保險公司營銷人員風(fēng)險。保險公司的部分營銷人員，采取不正當(dāng)競爭手段，違反保險條款規(guī)定，私自縮短保險期限，造成保險失效，責(zé)任免除。(3)保險支付風(fēng)險。保險公司雖為一級法人，但作為每一個地方保險公司，其保險賠償?shù)闹Ц赌芰κ怯幸欢ㄏ薅鹊模?dāng)保險賠償額度超過其內(nèi)部控制比例或心理預(yù)期時，保險公司就會尋找借口拖延賠付，從而造成銀行不良貸款增加。

4、銀行內(nèi)部風(fēng)險。(1)貸款手續(xù)風(fēng)險。保險公司履約保險的生效是以銀行履行義務(wù)為前提的，當(dāng)銀行在貸款調(diào)查、審查、審批手續(xù)上出現(xiàn)紕漏時，就會造成保險失效，責(zé)任免除。

(2)客戶及車輛質(zhì)量審核風(fēng)險。汽車貸款風(fēng)險直接來自借款人和車輛，對借款人資信狀況調(diào)查不嚴格或?qū)?jīng)銷商提供車輛質(zhì)量把關(guān)不嚴，都會直接給貸款的按時收回帶來風(fēng)險。(3)保險手續(xù)風(fēng)險。汽車貸款履約保證保險是保險公司的一個保險業(yè)務(wù)品種，雖然在借款合同中，銀行要求其在擔(dān)保人處加蓋了公章，但并不等同于保險公司擔(dān)保貸款。履約保險對手續(xù)的要求非常嚴格，保險不連續(xù)、借款人非法經(jīng)營、借款合同或保險單內(nèi)容的變更等，都可能造成保險失效、責(zé)任免除。

三、風(fēng)險防范措施

1、引入競爭機制，積極與多家保險公司和經(jīng)銷商合作。銀行在汽車貸款業(yè)務(wù)開展初期，貸款客戶絕大部分來自于保險公司和汽車經(jīng)銷商的聯(lián)合推介，出于對保險公司和經(jīng)銷商的信任，有的銀行一度忽視了對貸款客戶的直接調(diào)查。又由于汽車經(jīng)銷商資信狀況參差不齊，在汽車貸款業(yè)務(wù)合作各環(huán)節(jié)中，無任何連帶責(zé)任，因此給經(jīng)銷商無原則向農(nóng)行推介客戶造成了

可乘之機，把一些不具備經(jīng)濟實力的客戶推介到了銀行，給銀行汽車貸款的按期收回埋下了隱患。銀行在與保險公司的合作中，“銀保合作”對象單一，所做的汽車貸款業(yè)務(wù)絕大部分是與當(dāng)?shù)亍叭吮！焙献?，這種業(yè)務(wù)合作的幾乎“唯一”性，導(dǎo)致了銀行在開展業(yè)務(wù)過程中及貸款收回上對保險公司產(chǎn)生了過分的依賴，若保險公司理賠不及時，就會直接造成銀行不良貸款的增加，這也是銀行不良貸款形成的基本原因之一。因此，只有通過引入競爭機制，堅持與多家保險公司合作，并根據(jù)資信狀況，對合作汽車經(jīng)銷商進行精心選擇和清理，才能為汽車貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的業(yè)務(wù)合作環(huán)境，徹底改變銀行在業(yè)務(wù)合作中的被動局面，掌握工作的主動權(quán)。

2、通過“三方”協(xié)商，建立“汽車貸款保證金”制度。銀行在與保險公司和經(jīng)銷商簽訂“三方”合作協(xié)議時，必須明確各自的責(zé)任和義務(wù)，通過實行“汽車貸款保證金”制度，來維護擁銀行的利益。作為貸款銀行，必須認真做好對客戶的貸前調(diào)查工作，為信貸資金的安全奠定基礎(chǔ)。對于出現(xiàn)的不良貸款，要積極進行催收，這既是進行保險索賠的需要，也是銀行自身的責(zé)任。保險公司除參與對借款人的資信調(diào)查，還必須承諾對借款人超過三期以上的未償還貸款承擔(dān)違約賠償責(zé)任。為保證不良貸款的及時賠付，各行必須要求保險公司在銀行開立“汽車貸款違約賠償保證金”專戶，保持一定額度的保證金，對于超過三期的未償還貸款，及時從賬戶中扣收。若保險公司未及時全額補齊專戶余額，則待其補齊后，再繼續(xù)進行業(yè)務(wù)合作。汽車經(jīng)銷商作為車輛的供應(yīng)者，必須對客戶信用承擔(dān)一定責(zé)任，對車輛質(zhì)量負完全責(zé)任。為保證業(yè)務(wù)的順利開展，必須要求經(jīng)銷商在銀行開立“汽車貸款車輛質(zhì)量保證金”專戶，根據(jù)經(jīng)銷車輛數(shù)量按一定比例交存保證金，用于問題車輛回購和因汽車質(zhì)量問題造成的不良貸款的扣收。

3、審慎選擇貸款對象，實行“客戶經(jīng)理承諾”制度。正確選擇汽車貸款對象，從源頭上嚴把客戶準入關(guān)，這是防范風(fēng)險、確保貸款安全的前提和基礎(chǔ)。為加強貸前調(diào)查力度，確?？蛻糍|(zhì)量，銀行可建立健全“責(zé)任人承諾”制度，要求客戶經(jīng)理按客戶的收入水平、經(jīng)營狀況、行業(yè)風(fēng)險尤其是信用程度對客戶進行分類，以此作為確定是否發(fā)放貸款、是否需要辦理履約保證保險和采取何種擔(dān)保方式的主要依據(jù)，并由客戶經(jīng)理在貸款發(fā)放時簽訂“貸款責(zé)任承諾書”，把每一筆貸款的相關(guān)責(zé)任都落實到人，與工資掛鉤考核，負責(zé)貸款的調(diào)查，并承擔(dān)收回責(zé)任，確保貸款安全。

4、明確保險條款，完善貸款手續(xù)。汽車貸款履約保證保險作為保險公司的一個保險業(yè)務(wù)品種，“免責(zé)條款”是其重要組成部分，保險條款對于投保人(借款人)、被保險人(貸款銀行)及車輛質(zhì)量(經(jīng)銷商提供)的責(zé)任要求是非常嚴格的，貸款操作稍有不慎就會造成保險的失效，即“保險責(zé)任免除”。汽車貸款履約保證保險并非真正意義上的“完全保險”。因此，銀行要在正確理解保險條款的基礎(chǔ)上，完善貸款操作手續(xù)。一是要按照保險條款的要求認真進完善貸款的調(diào)查、審查和審批手續(xù)；二是要對汽車經(jīng)銷商提供的車輛進行審核，嚴把質(zhì)量關(guān)；三是保證機動車輛保險在貸款期限內(nèi)的連續(xù)性，要求借款人必須按照貸款期限一次性全額投保，不得縮短投保期限；四是在進行借款合同、保險單的修訂、變更時必須征得保險公司的書面同意，出具“保險業(yè)務(wù)更改批單”。

5、轉(zhuǎn)變貸款模式，積極開辦“直客式”貸款業(yè)務(wù)。“直客式”汽車貸款業(yè)務(wù)，具有購車方式靈活，擔(dān)保方式多樣的顯著特點，各行要逐步由汽車經(jīng)銷商介紹客戶到銀行辦理貸款的“間客式”被動操作方式，轉(zhuǎn)向“客戶購車先找銀行”的“直客式”主動操作方式。通過“直客式”營銷方式，進一步擴大貸款對象的范圍，降低客戶購車成本，提高辦貸效率，提升銀行汽車貸款品牌的知名度，增強同業(yè)競爭力。通過采取住房抵押、新車抵押、第三方保證等多種擔(dān)保方式，逐步改變單純依靠保險公司履約保證保險辦理業(yè)務(wù)的狀況，分散汽車貸款風(fēng)險，并有側(cè)重點的將貸款車型逐步由大型貨車向出租車、客運車和家用轎車轉(zhuǎn)變，不斷降低汽車貸款風(fēng)險。

第五篇：土地抵押貸款風(fēng)險及其防范

農(nóng)信社土地抵押貸款風(fēng)險及其防范

土地抵押貸款，指借款人用土地使用權(quán)作抵押而向放款銀行所取得的貸款。近年來，農(nóng)村信用社緊扣縣域經(jīng)濟發(fā)展脈搏，發(fā)放了大量土地使用權(quán)抵押貸款（以下簡稱土地抵押貸款），在有效滿足各類開發(fā)商、承建商對資金的需求，改善人居環(huán)境，助推縣域經(jīng)濟發(fā)展的同時，自身也獲得了較好的經(jīng)濟效益。目前，房地產(chǎn)行業(yè)方興未艾，其高額的投資回報率仍吸引著包括農(nóng)村信用社在內(nèi)的眾多金融機構(gòu)投入資金參與其利潤分配。海量資金投入后，本身經(jīng)營規(guī)模小、抗風(fēng)險能力較弱的農(nóng)村信用社能否認識并有效控制其風(fēng)險，當(dāng)引起高度重視。

一、土地抵押貸款的主要風(fēng)險表現(xiàn)

（一）土地地理位置風(fēng)險。相較而言，用于貸款抵押的土地所處地理位置越優(yōu)越，其現(xiàn)實變現(xiàn)價值就越高，變現(xiàn)能力就越強，在貸款第一還款能力出現(xiàn)問題時，通過處置抵押物還款就會變得容易可行。反之，用雖經(jīng)城市規(guī)劃但所處地理位置偏僻的土地抵押，或用荒山、荒溝、荒丘等土地使用權(quán)抵押，雖抵押物合規(guī)合法，但一旦發(fā)生風(fēng)險，則因抵押物難以處置變現(xiàn)，貸款回收難度就會增加。另外，將整塊土地劃分成若干小塊抵押，其風(fēng)險因土地地理位置在未來規(guī)劃設(shè)計中用途不一樣而不同，如果已抵押土地在開發(fā)后為綠地、道路等公用設(shè)施用地，則可能釀成土地開發(fā)中規(guī)劃設(shè)計帶來的風(fēng)險。

（二）土地評估風(fēng)險。土地評估風(fēng)險主要是對用于貸款抵押的土地在價值評估過程中由于大幅偏離市場公允價格從而給貸款帶來的風(fēng)險?，F(xiàn)實中，土地抵押貸款的部分評估機構(gòu)評估目的是為了收費，受趨利性影響，不排除受利益驅(qū)動作不實估價報告，評估費用不僅較高，而且會出現(xiàn)高估地價現(xiàn)象；只要評估人愿意付款，一般均能按評估人要求，設(shè)定評估價值，致使土地抵押貸款評估失真；有的中介部門為了多收取評估費，故意高估地價，或有的中介部門為了獲得評估業(yè)務(wù)，按照借款人（評估委托人）請托以貸款金額倒估地價，使土地抵押貸款從一開始就存在抵押值不足的信貸風(fēng)險。同時，評估人的專業(yè)知識也可能影響土地評估價值失真。

（三）土地性質(zhì)風(fēng)險。土地性質(zhì)風(fēng)險主要是在未了解土地性質(zhì)的前提下而將其作為貸款抵押物而導(dǎo)致的風(fēng)險。目前在實際工作中，可能面臨的多為劃撥土地作抵押時因與出讓土地性質(zhì)不同而形成的風(fēng)險。2001年《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第45條規(guī)定，“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進行處分時，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”。不難看出，雖劃撥土地使用權(quán)可以抵押，但真要實現(xiàn)抵押權(quán)，必需承擔(dān)因先繳納巨額的土地出讓金及支付金額不菲的過戶費用而帶來的土地價值大幅縮水的風(fēng)險。另外，《擔(dān)保法》中明確了可做貸款抵押的土地范圍和不能作為抵押的土地，且明確了鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押，如果農(nóng)村信用社未能準確把握界線，可能會導(dǎo)到抵押無效的風(fēng)險。

（四）土地開發(fā)風(fēng)險。顧名思義，土地開發(fā)風(fēng)險是由于對已抵押土地進行開發(fā)而帶來的一系列風(fēng)險。土地要增值，必須經(jīng)過開發(fā)，按照建設(shè)部、國家計委、財政部等《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》規(guī)定，“對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款”，不具備“四證”建筑起來的房產(chǎn)應(yīng)屬于違章建筑，如果已抵押的土地開發(fā)存在“四證”不齊，則抵押權(quán)方須承擔(dān)“以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效”。

同時，作為抵押物的國有土地使用權(quán)的價值隨著房屋的建成而轉(zhuǎn)移到房價之中，開發(fā)商通過取得商品房預(yù)售許可證，出售房屋后，才能將獲得的收入償還貸款及支付其他欠款。在上述過程中，如果抵押人未在獲取商品房預(yù)售許可證前償還該項目土地抵押的貸款，開發(fā)商為了取得預(yù)售房資格，需要抵押權(quán)人先解除土地抵押以獲得預(yù)售房許可證，然后再辦理在建工程抵押。此過程是解除土地抵押在前，重辦在建工程抵押在后，由此貸款方需承擔(dān)無擔(dān)保的“真空”風(fēng)險。一旦轉(zhuǎn)為在建工程抵押，則其相應(yīng)風(fēng)險也應(yīng)運而生，主要包括：

1.建設(shè)工程價款、房屋預(yù)售和消費者購房優(yōu)先權(quán)的風(fēng)險。2002年6月，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號）中明確，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但其行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。同時，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。如果借款人既欠貸款，又欠建筑工程款，那么按照上述法律規(guī)定建筑工程款優(yōu)先于銀行抵押貸款受償。如果在建工程階段開發(fā)商對房屋進行了預(yù)售，則按照上述規(guī)定，消費者購房款及權(quán)屬的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于工程價款優(yōu)先權(quán)，更優(yōu)于抵押權(quán)人。因此，如果開發(fā)商將抵押給銀行的預(yù)售房產(chǎn)賣給了消費者，而消費者又支付了全部或大部分購房款的，則銀行的在建工程抵押權(quán)根本無法對抗消費者。

2.在建工程最重要的特征就是其工程尚未完成，一方面，其權(quán)屬缺乏權(quán)利憑證支撐，不排除開發(fā)商在辦理抵押之前已私下將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵債等的可能，從而導(dǎo)致在銀行行使抵押權(quán)時發(fā)生抵押房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有爭議而導(dǎo)致抵押無效的風(fēng)險。另一方面，由于其價值隨對在建工程的投入增加而變化，抵押時對其價值的確認只能通過評估反映房屋未建成時的某一基準時的價值，且在建工程往往還存在拖欠土地出讓金、補償安置費、拆遷費等問題，難做到準確估算，從而可能高估抵押物價值而導(dǎo)致風(fēng)險。

3.土地囤積風(fēng)險。國土資源部《閑置土地處置辦法》中規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權(quán)；但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外?？稍诂F(xiàn)實操作中，商品房預(yù)售許可證發(fā)放部門往往在未經(jīng)土地抵押權(quán)人同意就直接向開發(fā)商部門發(fā)放。由此，若已抵押的土地存在上述情形，則可能面臨最高被無償收回從而導(dǎo)致抵押物懸空的風(fēng)險。

二、防范風(fēng)險的對策和建議

（一）強化對抵押土地的條件篩選。在客戶擁有多處可用于抵押的土地使用權(quán)時，應(yīng)首選地理位置優(yōu)越的土地作抵押。如果土地不可選擇，則應(yīng)慎重考慮一旦貸款出現(xiàn)風(fēng)險后土地能否及時處置變現(xiàn)，對土地不能及時變現(xiàn)的應(yīng)要求客戶增加其他抵押物，從而降低對土地抵押物處置方能還款的過于依賴；對變現(xiàn)能力低的而又無其他抵押物可供抵押的，應(yīng)慎重考慮是否授信放貸或降低授信；對將一宗土地分割抵押的，應(yīng)認真審查其用地規(guī)劃及建筑設(shè)計，不能提供土地用途規(guī)劃設(shè)計的土地應(yīng)慎重考慮是否同意抵押。此外，避免用處于道路、綠地、公用活動場所等公用占地位置的土地抵押。

（二）區(qū)別對待土地價值評估。在貸前調(diào)查時，客戶經(jīng)理首先應(yīng)通過憑借自身經(jīng)驗、詢問了解其周邊價格、索要土地出讓金憑證等方式，對貸款擬抵押土地的現(xiàn)實價值進行初步判斷。之后，可與提供土地使用權(quán)人商議，在本機構(gòu)認定的公信力高、評估較為準確的入圍評估機構(gòu)中選取一家進行土地評估。如果評估的價值與客戶經(jīng)理自身掌握的判斷價值相比差距不大，應(yīng)認同其評估價值；反之，則需要認真核實其評估方法和依據(jù)是否有失公允，必要時可以更換評估機構(gòu)進行二次評估。對不與貸款經(jīng)辦社協(xié)商，自行找評估機構(gòu)進行評估的土地價值，原則上應(yīng)不予采納，但如果該評估機構(gòu)具備評估資質(zhì)，且經(jīng)比對與土地出讓金及所了解價值基本一致的，可慎重使用其評估結(jié)果。

（三）從嚴審查抵押土地性質(zhì)。針對因土地性質(zhì)不同而可能產(chǎn)生的風(fēng)險，應(yīng)盡可能選擇出讓土地作為抵押，如果因特殊情況不得不接受劃撥土地作為抵押時，應(yīng)充分考慮抵押物處置價格和需補償土地使用權(quán)出讓金金額（該金額可認定為在土地登記時由土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明），并將貸款發(fā)放額控制在扣除出讓金后金額能足額償還一定期限內(nèi)貸款本息范圍內(nèi)。同時應(yīng)特別注意，不能單獨接受鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的集體土地使用權(quán)抵押的，如果將其范圍內(nèi)的廠房等建筑物抵押，必須要求抵押人提交集體土地所有者同意抵押的證明。以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)抵押的，抵押人也應(yīng)提交該集體土地所有者同意抵押的證明。此外，客戶經(jīng)理還要務(wù)必熟悉相關(guān)的法律法規(guī)，并做到與時俱進地加以提高，避免因抵押物無效而失去貸款第二還款來源保障。

（四）充分估計和正確應(yīng)對土地開發(fā)中的各種可能性風(fēng)險。

1.對用土地抵押申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的，客戶經(jīng)理除認真審核開發(fā)商資質(zhì)、業(yè)績、信用度和資本金外，還應(yīng)認真審查“四證”（土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證）是否齊備，不齊備的應(yīng)堅決不以此種方式發(fā)放貸款。

2.在土地抵押貸款尚未還清之前，應(yīng)慎重同意開發(fā)商辦理預(yù)售房許可證。一般情況下，開發(fā)商辦理預(yù)售房許可證時應(yīng)先解除土地抵押，進而置換為在建工程抵押。如果信用社同意按此方式置換抵押物，首先應(yīng)到登記部門查明用于抵押的在建工程是否被司法部門查封，如果被查封，則不得辦理在建工程抵押登記手續(xù)，而只能要求借款人歸還貸款或依法起訴來落實土地抵押權(quán)益；若未被查封，在辦理新的抵押手續(xù)過程中，最好由借款人提供其他擔(dān)保，如確無其他擔(dān)保的，應(yīng)做好事前準備和提高辦貸效率，力求使變更登記手續(xù)在最短的時間內(nèi)完成，縮短貸款無擔(dān)保的“真空”時間，同時要做好保密措施，防止抵押人的其他債權(quán)人獲悉后通過司法途徑查封抵押物。

實際工作中，開發(fā)商往往是在土地抵押未解除或未經(jīng)抵押權(quán)人同意就獲取了房屋預(yù)售許可證，繼而通過現(xiàn)金或按揭貸款形式銷售出去。為了應(yīng)對商品房預(yù)售許可證發(fā)放部門未經(jīng)土地抵押權(quán)人知曉并同意前提下，憑開發(fā)商提供的相關(guān)證件復(fù)印件資料發(fā)證而導(dǎo)致抵押權(quán)難以實現(xiàn)的風(fēng)險，信用社一方面必須從源頭上建立健全切實可行的貸款監(jiān)管使用制度，并通過監(jiān)管開發(fā)商的銷售款項，及時收回貸款本息；另一方面要從源頭抓起，在土地抵押合同簽訂前，應(yīng)通過上門查詢等方式知曉該土地開發(fā)項目是否已辦商品房預(yù)售許可證，如果已取得，則不能辦理土地抵押貸款；若未取得，信用社應(yīng)在土地抵押登記的基礎(chǔ)上，同時收取建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，并函告商品房預(yù)售許可證發(fā)放部門，避免開發(fā)商通過非正規(guī)渠道取得商品房預(yù)售許可證。

為了應(yīng)對在建工程或者土地使用權(quán)已經(jīng)抵押，而后又被開發(fā)商以按揭貸款方式銷售出去帶來的二次抵押風(fēng)險和消費者購房權(quán)益的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于放款房地產(chǎn)的抵押權(quán)風(fēng)險，信用社應(yīng)當(dāng)對開發(fā)商的售房行為進行嚴密監(jiān)控，必要時派專人入駐項目地，確保開發(fā)商售房回籠款用于歸還貸款。同時，一旦介入項目開發(fā)貸款，應(yīng)與開發(fā)商簽訂辦理商品房按揭貸款意向協(xié)議書，有效控制其銷售資金。如果按揭貸款銀行與開發(fā)抵押貸款銀行非同一銀行，在未還清土地抵押貸款前，信用社應(yīng)拒絕出具同意開發(fā)商預(yù)售房屋的證明文件。

3.為了防范在建工程承包人的工程價款優(yōu)先權(quán)風(fēng)險，應(yīng)將要求提供建設(shè)工程承包人自愿放棄工程款優(yōu)先受償?shù)臅娉兄Z作為用信的前提條件之一，如承包人是開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)，則最好要求承包人對貸款承擔(dān)連帶責(zé)任保證，并嚴密監(jiān)控貸款資金的使用，確保房地產(chǎn)貸款的投向是用于在建工程。在抵押人與承包人發(fā)生訴訟時，要及時對建筑工程價款的數(shù)額和是否在6個月內(nèi)行使權(quán)利進行核實，必要時向法院要求以第三人身份參加訴訟，以維護自身權(quán)益。4.針對在建工程抵押的權(quán)證不齊及其價值難以確定可能帶來的風(fēng)險，信用社一方面要加強對在建工程權(quán)屬的審查，防止發(fā)展商以其不具有所有權(quán)的房屋設(shè)置抵押而導(dǎo)致抵押無效。同時當(dāng)房屋竣工驗收后，對未還清貸款的，應(yīng)及時將在建工程抵押變?yōu)椤皟勺C”齊全的房產(chǎn)抵押。另一方面，放款前要從土地出讓金繳納安置費、拆遷費補償、已投入的工程款、已完成的工作量和工程量、施工進度和工程竣工日期等各方面情況入手，把好在建工程時點價值的評估關(guān)，避免高估在建工程價值。

5.為防止因開發(fā)商未按規(guī)定開發(fā)而導(dǎo)致的風(fēng)險，信用社應(yīng)嚴格按照《關(guān)于進一步加強重點風(fēng)險防范工作的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔2010〕32號）要求，對在在土地閑置超一年以上的，一律不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款；對土地閑置超兩年和有炒地行為的，對已發(fā)放的貸款應(yīng)當(dāng)調(diào)減并采取保全措施；對可予支持的項目一律要求以在建工程作抵押，不輕易用土地作為抵押發(fā)放開發(fā)貸款。對極個別項目前景好、信用程度高、項目資本金占比高的開發(fā)商申請土地抵押，放款前應(yīng)要求開發(fā)商承諾土地一旦可能被認定閑置土地前，無條件提供其他合法抵押物用以置換。