第一篇：四川瀘州市納溪區(qū)大渡口鎮(zhèn)民強(qiáng)村整村土地流轉(zhuǎn)調(diào)查報(bào)告

四川瀘州市納溪區(qū)大渡口鎮(zhèn)民強(qiáng)村整村土地流轉(zhuǎn)調(diào)查報(bào)告

編者按：納溪區(qū)對土地整村流轉(zhuǎn)、促進(jìn)規(guī)模集約經(jīng)營進(jìn)行了有益的探索。通過土地整村流轉(zhuǎn)，農(nóng)民的收入增加，生產(chǎn)生活條件得到顯著改善，精神文明建設(shè)有了較大進(jìn)步。按黨的十七屆三中全會對土地流轉(zhuǎn)的要求，流轉(zhuǎn)土地必須堅(jiān)持產(chǎn)權(quán)明晰不動搖、農(nóng)民自愿不動搖、保護(hù)農(nóng)民利益不動搖、有利于鄉(xiāng)風(fēng)文明不動搖、有利于生產(chǎn)力發(fā)展不動搖。如何因地制宜地引導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)、創(chuàng)新有利于生產(chǎn)力發(fā)展的體制機(jī)制、規(guī)范權(quán)責(zé)利，是亟待研究和解決的問題。

瀘州市納溪區(qū)大渡口鎮(zhèn)民強(qiáng)村整村土地流轉(zhuǎn)調(diào)查報(bào)告

納溪區(qū)農(nóng)工辦張光權(quán)

近年來，瀘州市納溪區(qū)堅(jiān)持完善土地雙層承包經(jīng)營體制的基礎(chǔ)上，以“管好所有權(quán)，放活經(jīng)營權(quán)”的農(nóng)村土地經(jīng)營新機(jī)制，集中適度規(guī)模的土地，引進(jìn)業(yè)主，對土地進(jìn)行適度規(guī)模的經(jīng)營，“跳出農(nóng)業(yè)抓農(nóng)業(yè)，走進(jìn)農(nóng)業(yè)抓規(guī)模，走進(jìn)規(guī)模抓效益?！钡乃枷肜砟?，有效地促進(jìn)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民這“三農(nóng)”又好又快的發(fā)展，加快了城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的進(jìn)程。筆者試圖從瀘州市納溪區(qū)大渡口鎮(zhèn)民強(qiáng)村整村土地流轉(zhuǎn)的情況出發(fā)，探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新機(jī)制，讓黨的十七屆三中全會精神在社會主義新農(nóng)村建設(shè)中綻放出更大的光芒。

一、民強(qiáng)村基本情況

民強(qiáng)村地處瀘州市納溪區(qū)西部，長江南岸，距納溪城區(qū)15公里，距大渡口鎮(zhèn)2公里。大(渡)灣(灘)公路貫穿全村。全村幅員面積3平方公里，7個農(nóng)業(yè)合作社，504個農(nóng)業(yè)戶，人口1769人，勞動力901個，其中：省外務(wù)工760人，本地務(wù)農(nóng)勞動力86人。耕地面積1560畝(其中田1230畝，土330畝)2007年全村農(nóng)民人均收入4642元。2003年將全村土地使用權(quán)全部流轉(zhuǎn)給業(yè)主何生濤經(jīng)營。

二、土地流轉(zhuǎn)取得的成績

2002年，大渡口鎮(zhèn)黨委對民強(qiáng)村班子進(jìn)行了調(diào)整，新班子上任后對全村現(xiàn)狀和發(fā)展?jié)摿M(jìn)行了多次深入細(xì)致的調(diào)查研究分析，確定了“合理流轉(zhuǎn)土地，引進(jìn)業(yè)主開發(fā)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建一村一品”的發(fā)展思路。2003年元月，通過走訪群眾，召開村民代表大會，在廣泛征求村民意愿的基礎(chǔ)上，抓住瀘州市大力發(fā)展甜橙產(chǎn)業(yè)的契機(jī)，將全村將1230畝土地以每年每畝250公斤稻谷實(shí)物作為租金，土330畝以每年150公斤玉米實(shí)物作為租金集中流轉(zhuǎn)，引進(jìn)業(yè)主何生濤承包土地種植甜橙。并間套種植飼草，養(yǎng)殖良種生豬，現(xiàn)在已建成甜橙基地1526畝，500頭種豬場1個，年出欄商品豬5000頭的養(yǎng)豬場2個，建設(shè)戶用沼氣池200口，在甜橙園區(qū)內(nèi)修建了石板路10公里，修建機(jī)耕道5公里，并在園區(qū)內(nèi)實(shí)施了節(jié)水灌溉、肥水自流引灌、沼液循環(huán)利用等項(xiàng)目。現(xiàn)在甜橙園區(qū)已初具規(guī)模，到2008年整個園區(qū)內(nèi)甜橙和養(yǎng)殖業(yè)初步試產(chǎn)，產(chǎn)值將達(dá)270萬元，實(shí)現(xiàn)利潤120萬元。

民強(qiáng)村通過土地流轉(zhuǎn)，業(yè)主對當(dāng)?shù)氐呢暙I(xiàn)可以清析地看出，該公司實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)值270萬元，土地流轉(zhuǎn)后2007年群眾得到了較大的實(shí)惠。

(一)土地流轉(zhuǎn)收農(nóng)民收益明顯高于種糧收益。民強(qiáng)村通過土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)民不再去在土地

上投入，每畝每年能得到250公斤斤稻谷的純收益，每年業(yè)主何生濤向農(nóng)民支付的稻谷357000公斤，折價53.55萬元(按07年市場價計(jì)價)人均收入302.7元。

(二)農(nóng)民土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，農(nóng)民外出務(wù)工大幅度增加。全村901個勞動力中，在外省務(wù)工人員就達(dá)760人，占總勞動力85%，多數(shù)勞動力輸送到福建、浙江等省，在外務(wù)工創(chuàng)造勞務(wù)收入達(dá)到715萬元，人均增加純收入4041元。

(三)產(chǎn)業(yè)園區(qū)就地吸收了本村部分人員務(wù)工，增加了農(nóng)民的收入。民強(qiáng)村土地流轉(zhuǎn)后，長期需要80——100人的勞務(wù)人員，而這部分人員大多來自本村，每年產(chǎn)業(yè)園區(qū)支付的工資53萬元。使部分農(nóng)民在家就近務(wù)工，做到家庭務(wù)工兩不誤，人均創(chuàng)收299元。

(四)實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營，加快了“一村一品”建設(shè)的進(jìn)程。民強(qiáng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后，土地集中經(jīng)營管理，現(xiàn)在園區(qū)內(nèi)種植的具有良好的市場前景的甜橙1526畝，枇杷、香蕉100畝，現(xiàn)在正在加緊建設(shè)果品商品化處理生產(chǎn)線一條。發(fā)展500頭種豬場一個，年產(chǎn)5000頭商品豬飼養(yǎng)場兩個，民強(qiáng)村以甜橙為主的“一村一品”已具備相當(dāng)規(guī)模，為發(fā)展優(yōu)質(zhì)高效農(nóng)業(yè)奠定了良好的基礎(chǔ)。具有良好的市場前景和品牌價值，提高了農(nóng)業(yè)的綜合效益。

(五)有利于搞好病蟲害的統(tǒng)防統(tǒng)治工作，降低生產(chǎn)成本和農(nóng)產(chǎn)品中農(nóng)藥的含量。土地集中后，業(yè)主可以根據(jù)病情對作物進(jìn)行統(tǒng)一防治，從而有效地避免了分散經(jīng)營時你防我不防的局面。不僅農(nóng)藥用量少，而且防治效果好，有效地防止農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)藥量超標(biāo)的難題。

(六)有利于實(shí)行機(jī)械化耕作，降低勞動者的勞動強(qiáng)度，提高勞動生產(chǎn)率和農(nóng)業(yè)機(jī)械化水平。通過集中流轉(zhuǎn)后，土地相對集中，便于機(jī)械化作業(yè)，實(shí)現(xiàn)了機(jī)械化后，大大的提高了勞動生產(chǎn)率，降低了農(nóng)民的勞動強(qiáng)度，同時有利于降低單位生產(chǎn)成本。提高農(nóng)業(yè)的比較效益。

(七)加快了社會主義新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程。民強(qiáng)村土地集體流轉(zhuǎn)后，依托養(yǎng)豬場，建立了沼氣集中供氣站，為村民提供了清潔、便利的能源。在產(chǎn)業(yè)的帶動下全村新建300多口紅層水井，保證了戶戶用上了安全衛(wèi)生的水。硬化水泥公路1.5公里，修建機(jī)耕道5公里，硬化人行道10公里，基本實(shí)現(xiàn)了戶戶通石板路。部分農(nóng)戶按照新農(nóng)村建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)全面改善了居住條件。

(八)加快了農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。民強(qiáng)村土地流轉(zhuǎn)后，農(nóng)村、農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施得到了較大的改善，節(jié)水灌溉、肥水自流引灌、沼液循環(huán)利用等，大大提高了全村農(nóng)業(yè)抗御自然災(zāi)害的能力。

(九)有利于合理利用資源，發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)。民強(qiáng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)已形成水果生產(chǎn)為主的園林式農(nóng)業(yè)生產(chǎn)園區(qū)，通過發(fā)展養(yǎng)殖業(yè)為園區(qū)提供優(yōu)質(zhì)的農(nóng)家肥，讓有效的自然資源得到綜合利用，民強(qiáng)村已基本形成的甜橙、生豬、沼氣為主的循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式。使農(nóng)產(chǎn)品更加綠色環(huán)保。這對保護(hù)生態(tài)環(huán)境，具有較大的現(xiàn)實(shí)意義。

(十)社會主義和諧新村建設(shè)取得了較大的進(jìn)展。通過土地流轉(zhuǎn)后，土地集中到業(yè)主手中經(jīng)營，村內(nèi)民事糾紛下降，村民集中精力發(fā)展經(jīng)濟(jì)或外出務(wù)工，村內(nèi)尊敬老人、婆媳和睦，鄰里團(tuán)結(jié)。真正實(shí)現(xiàn)了生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主的社會主義新

農(nóng)村建設(shè)目標(biāo)。

三、存在問題

根據(jù)筆者對民強(qiáng)村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在土地流轉(zhuǎn)中也存在一定的問題：

(一)土地流轉(zhuǎn)中簽訂的合同草率。由于民強(qiáng)村的土地流轉(zhuǎn)早，在簽訂合同時雙方標(biāo)的只停留在使用權(quán)的補(bǔ)償上，對今后歸還土地使用權(quán)沒有明確規(guī)定如何補(bǔ)償，為今后歸還土地使用權(quán)埋下了隱患。

(二)農(nóng)民的小農(nóng)思想濃厚，規(guī)模流轉(zhuǎn)土地的難度較大。許多農(nóng)民難也克服小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的思想，抱著“守地為安”的舊思想，土地寧愿摞荒也不愿轉(zhuǎn)讓，或者故意刁難，漫天要價，從而給業(yè)主整體的開發(fā)帶來難度。

(三)農(nóng)業(yè)投資周期長、見效慢，一般業(yè)主經(jīng)營比較困難。農(nóng)業(yè)投資周期較長，一般都要2——3年或者更長的時間才能見效，且農(nóng)產(chǎn)品受市場價格、自然因素的影響較大，投資農(nóng)業(yè)具有較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此大規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)引進(jìn)業(yè)主較難。

(四)農(nóng)業(yè)企業(yè)融資難。因?yàn)檗r(nóng)業(yè)企業(yè)投資后的固定資產(chǎn)都集中到農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)上，沒有實(shí)物(或者其它物件)在金融部門抵押融資，從而造成企業(yè)與金融部門的資金鏈斷裂，融資非常困難，常因資金短缺而影響企業(yè)的發(fā)展。

(五)業(yè)主的合法權(quán)益難也得到保護(hù)。土地流轉(zhuǎn)后，業(yè)主對流轉(zhuǎn)后的土地進(jìn)行了投入，當(dāng)投產(chǎn)后，個別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)出后的農(nóng)戶患有“紅眼病”的事例是有的，因此在既考慮農(nóng)民利益的前提下，也得考慮如何保護(hù)業(yè)主的利益。

(六)部分土地難以恢復(fù)。土地流轉(zhuǎn)后，部分土地用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)建用地，如修建的豬場圈舍、公路等永久性公益設(shè)施難以恢復(fù)。

四、對土地流轉(zhuǎn)的幾點(diǎn)建議

在納溪區(qū)內(nèi)，幾個相對集中進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的業(yè)主已經(jīng)形成規(guī)模，除明強(qiáng)村外，還有白節(jié)鎮(zhèn)的團(tuán)結(jié)村、護(hù)國鎮(zhèn)伏金村、新樂的三江壩村，并且有的基地生產(chǎn)的產(chǎn)品已成為國家名優(yōu)產(chǎn)品。如伏金村茶葉基地生產(chǎn)的鳳羽獲得國家名優(yōu)產(chǎn)品金獎，三江壩蔬菜基地生產(chǎn)的無公害蔬菜早已進(jìn)入瀘州超市，為滿足瀘州人民的菜籃子作出了較大的貢獻(xiàn)。隨著農(nóng)村外出務(wù)工人員的增加，農(nóng)村中的土地閑置或者粗放經(jīng)營的大有人在，為了更好地利用這部分土地，充分地發(fā)揮土地的效益。實(shí)現(xiàn)雙贏甚至三贏的目的，共同享受土地流轉(zhuǎn)這套美麗的大餐，筆者提出以下建議：

第一、加強(qiáng)對農(nóng)民的宣傳教育，讓農(nóng)民更好地樹立整體觀念、價值觀和市場觀，克服小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的思想意識，促進(jìn)土地使用權(quán)成片、上規(guī)模的流轉(zhuǎn)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化快速發(fā)展。只有通過土地流轉(zhuǎn)，讓土地相對集中到種田能手、養(yǎng)殖能手手中，才能把土地從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)中解放出來，發(fā)揮土地效力，發(fā)展高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效農(nóng)業(yè)，才能使農(nóng)業(yè)進(jìn)一步向產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化方向發(fā)展，才能更好地建設(shè)“一村一品”的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶。

第二、建立建全土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，完善土地流轉(zhuǎn)管理。政府加強(qiáng)引導(dǎo)，適當(dāng)時還可以組建土地流轉(zhuǎn)中介組織，讓土地流轉(zhuǎn)通過土地所有者(集體經(jīng)濟(jì)組織)、土地使用權(quán)占有者(土地承包人)、中介(或業(yè)主)，讓土地流轉(zhuǎn)依法合理有序的轉(zhuǎn)讓。這樣避免過去在土地流轉(zhuǎn)中往往都是農(nóng)戶與業(yè)主口頭或簡單的書面協(xié)議，甚至于有的合同還是違法合同，(比如改變了土地性質(zhì)和用途，用于基建或辦工業(yè)企業(yè))土地流轉(zhuǎn)必須進(jìn)行合法的合同管理，建立建全合同管理機(jī)制，明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，搞好合同公證，為土地流轉(zhuǎn)提供可靠的法律保障，這對保障當(dāng)事人雙方合法權(quán)益都具有較大的現(xiàn)實(shí)意義。

第三、政府應(yīng)建立投入機(jī)制，對土地流范圍進(jìn)行農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)的投入，從而引導(dǎo)業(yè)主對流轉(zhuǎn)范圍內(nèi)的土地進(jìn)行綜合開發(fā)，提高土地的綜合效益。政府要制定相應(yīng)的政策對在土地流轉(zhuǎn)范圍內(nèi)的土地進(jìn)行山、水、林、田、路綜合治理，或者設(shè)立農(nóng)業(yè)創(chuàng)業(yè)基金、以獎代補(bǔ)等形式，鼓勵更多懂經(jīng)營、會管理、有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的能人進(jìn)行土地綜合開發(fā)利用，這對加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定發(fā)展是十分必要的。

第四、建立建全土地流轉(zhuǎn)綜合開發(fā)的補(bǔ)助政策，促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)快速發(fā)展。因?yàn)橥恋亓鬓D(zhuǎn)后，業(yè)主對土地的投入大，且農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期長，見效慢，回收期長，一般業(yè)主很難渡過這一關(guān)健期，因此，政府可以在考慮凡是從事土地流轉(zhuǎn)后對從事農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的業(yè)主通過資金、項(xiàng)目等形式給予幫助，建立補(bǔ)貼或獎勵機(jī)制，讓他們渡過農(nóng)業(yè)開發(fā)的“危險(xiǎn)期”，從而加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進(jìn)程，促進(jìn)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)穩(wěn)定地轉(zhuǎn)移。

第五、建立農(nóng)業(yè)企業(yè)融資擔(dān)保制度，增加農(nóng)業(yè)企業(yè)的融資渠道。特別是農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、農(nóng)村信用合作社等要對參與土地流轉(zhuǎn)，從事農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)的企業(yè)采用靈活多樣的政策，除常規(guī)的低押外還可以考慮實(shí)施擔(dān)保、信用借款，建立村級互助社等形式進(jìn)行融資或采取租金入股等形式參與土地流轉(zhuǎn)融資活動，對從事農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)的企業(yè)進(jìn)行扶持，有效地解決他們?nèi)谫Y難的問題。

第六、建立建全農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)制度，使業(yè)主盡可能避免各種風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)檗r(nóng)業(yè)受自然因素、市場波動的影響較大，作為政府和業(yè)主必須有清醒的認(rèn)識，因此加大農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)的普及推廣，這對保障業(yè)主的收益具有較大的現(xiàn)實(shí)意義。

第七、政府對農(nóng)業(yè)加工企業(yè)進(jìn)行扶持，提高農(nóng)產(chǎn)品的附加值，讓農(nóng)產(chǎn)品真正的走向市市場。因?yàn)橹挥型ㄟ^農(nóng)產(chǎn)品加工，才能提高農(nóng)產(chǎn)品的價值。因此，對從事農(nóng)產(chǎn)品加工的企業(yè)，政府要加強(qiáng)對企業(yè)的扶持，在資金、用地、稅收等方面給予優(yōu)惠扶持，才能讓農(nóng)產(chǎn)品走向市場。

第八、建立建全“失地農(nóng)民”的培訓(xùn)機(jī)制，提高“失地農(nóng)民”的技術(shù)水平和生存本領(lǐng)。從民強(qiáng)村外出務(wù)工的收益情況可以看出，許多失地農(nóng)民外出務(wù)工仍然是停留在原始的出賣勞動力的水平上，因此提高他們的勞動技能迫在眉睫，政府要加強(qiáng)對這部分人員勞動技能培訓(xùn)工作，讓他們真正從農(nóng)民中分離出來，從事第二或第三產(chǎn)業(yè)，讓他們“失地”后能走出去、站得穩(wěn)、能增收，能致富。這對促進(jìn)二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展都具有較大的現(xiàn)實(shí)意義。

第九、加強(qiáng)“失地農(nóng)民”的社會保障工作，促進(jìn)“失地”地區(qū)社會和諧穩(wěn)定的發(fā)展。對失地地區(qū)的農(nóng)民，開展養(yǎng)老保險(xiǎn)、農(nóng)村合作醫(yī)療等社會保障工作，讓他們老有所醫(yī)、有所養(yǎng)，保障失地地區(qū)和諧穩(wěn)定的發(fā)展。加快城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的進(jìn)程。

（二〇〇八年十一月十六日）

第二篇：土地流轉(zhuǎn)協(xié)議書 (鎮(zhèn)村)

土地流轉(zhuǎn)合同

訂立合同雙方：甲方：白米鎮(zhèn)人民政府 乙方：白米鎮(zhèn) 村

為規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系，切實(shí)維護(hù)土地流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》和有關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定，本著自愿互利、公正平等的原則，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商簽訂如下土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同。

一、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式及用途

乙方采用租賃方式將土地流轉(zhuǎn)給甲方用于東部干線建設(shè)。

二、土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)的期限和起止日期

土地流轉(zhuǎn)期限從2012年元月起，至2027年12月（土地二輪承包期）止，到期可繼續(xù)流轉(zhuǎn)。

三、流轉(zhuǎn)土地的面積

流轉(zhuǎn)土地面積為 畝。其中道路用地 畝，取土坑用地 畝，其他用地 畝。

四、流轉(zhuǎn)價格及支付方式、時間

土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用由甲方于當(dāng)年底前支付給乙方，按1172元/畝計(jì)算。合計(jì)（大寫）：

五、違約責(zé)任

甲乙雙方如有一方違背合同規(guī)定，給另一方造成損失的，由違約方承擔(dān)賠償責(zé)任。

六、合同糾紛的解決方式

甲乙雙方如因履行合同發(fā)生糾紛，協(xié)商不成的由土地流轉(zhuǎn)管理部門調(diào)解，不同意調(diào)解或調(diào)解無效的，向上級有關(guān)部門申請仲裁，不服仲裁決定的，可在收到裁決書之是起30日內(nèi)向人民法院起訴。

七、其他約定事項(xiàng)

本合同經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效，一式四份，甲乙雙方、鎮(zhèn)財(cái)政所、農(nóng)經(jīng)站各執(zhí)一份。本合同未盡事宜，由甲乙雙方共同協(xié)商，達(dá)成一致意見后形成書面補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與合同具有同等法律效力。

甲方：白米鎮(zhèn)人民政府 乙方：白米鎮(zhèn) 村 代表（簽字）： 代表（簽字）：

年 月 日

第三篇：關(guān)于湯家咀村土地流轉(zhuǎn)情況的調(diào)查報(bào)告

關(guān)于滄湖開發(fā)區(qū)湯家咀村土地流轉(zhuǎn)情況的調(diào) 查 報(bào) 告

加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；?jīng)營和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，調(diào)優(yōu)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加農(nóng)民收入，促進(jìn)農(nóng)業(yè)勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，深化農(nóng)村改革的重大舉措。近年來，滄湖開發(fā)區(qū)湯家咀村在堅(jiān)持農(nóng)戶家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營制度不變和穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系的基礎(chǔ)上，積極引導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，加速“兩高一優(yōu)”農(nóng)業(yè)發(fā)展，有力促進(jìn)了農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康地發(fā)展。

一、湯家咀村土地流轉(zhuǎn)的基本情況

湯家咀村位于赤壁市西北部滄湖畔，有13個村民小組，461戶，1760人，水田面積1182畝,湖田面積980畝,旱地面積269畝,苧麻面積930畝,新栽“苧麻二號”面積80畝，有林山面積800畝，荒山面積2500畝，新開發(fā)荒山面積1000畝。由于湯家咀村地處鄂南幕阜山脈向江漢平原湖區(qū)的過渡地帶，交通不是十分優(yōu)越，受改革開放影響較晚，全村打工經(jīng)濟(jì)直到上世紀(jì)90年代中期才逐漸活躍起來，大量農(nóng)村勞動力被轉(zhuǎn)移出來，投入到二、三產(chǎn)業(yè)或外出武功。據(jù)統(tǒng)計(jì)，湯家咀村每年僅信用社和農(nóng)業(yè)銀行匯款就達(dá) 50余萬元。幾年來，湯家咀村通過土地流轉(zhuǎn)，村集體獲得了近20萬元收入，使村委會解決了村級主干道及部分小組公路建設(shè)資金缺口，加快了村組水泥路全覆蓋的步伐。截止 2011年3月底，全村耕地流轉(zhuǎn)面積 724畝,林地流轉(zhuǎn)面積78畝，占全村耕地面積的24%。土地流轉(zhuǎn)主要有3種類型：一是轉(zhuǎn)包型。指原承包方將部分或全部土地的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給其他農(nóng)戶，承包方與發(fā)包方承包關(guān)系不變。目前這種形式是湯家咀村耕地流轉(zhuǎn)的主要形式。二是轉(zhuǎn)讓型。該村大型沼氣建設(shè)用地流轉(zhuǎn)均屬此類。三是出租型。千畝湖田及原村小學(xué)環(huán)保漆項(xiàng)目建設(shè)用地就屬此類。

二、湯家咀村促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的主要做法

(一)注重宣傳引導(dǎo)，搞好服務(wù)工作。湯家咀村把宣傳《農(nóng)村土地承包法》作為一項(xiàng)長期任務(wù)來抓，不僅使廣大農(nóng)民群眾明白土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式、原則和程序，也使農(nóng)戶明確推進(jìn)土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)于己、于人、于村、于國都有利。同時，作為土地發(fā)包方的村委會積極做好土地流轉(zhuǎn)合同指導(dǎo)工作，并在湯家咀村黨員群眾服務(wù)中心開辟專柜全面開展政策咨詢、信息發(fā)布、委托流轉(zhuǎn)、合同鑒證、糾紛調(diào)處等服務(wù)工作。

(二)積極發(fā)展種植、養(yǎng)殖大戶和農(nóng)業(yè)企業(yè)，推進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營。湯家咀村積極鼓勵并支持種養(yǎng)大戶或者工商企業(yè)投資農(nóng)業(yè)，利用本村優(yōu)越的自然資源條件，先后引進(jìn)世新農(nóng)林生態(tài)有限公司和武漢禾盛農(nóng)業(yè)開發(fā)公司投資桑葚系列農(nóng)副產(chǎn)品、鴕鳥養(yǎng)殖等現(xiàn)代有機(jī)種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)，在此基礎(chǔ)上成立了湯家咀村本草藥材農(nóng)民專業(yè)合作社。湯家咀村十分注重調(diào)動合作社的力量，使全村土地流轉(zhuǎn)逐漸向合作社集聚。例如在村委會的協(xié)調(diào)下，八組劉菊波的果園面積達(dá)到了70余畝，五組楊晉斌的網(wǎng)箱養(yǎng)鱔面積達(dá)到了100多畝，九組宋榮華藕塘面積達(dá)到了160畝，規(guī)模效應(yīng)進(jìn)一步凸顯，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提升。湯家咀村還計(jì)劃借助靠近湖南益陽油茶傳統(tǒng)種植區(qū)的優(yōu)勢，引進(jìn)一個油茶生產(chǎn)、加工及銷售一體化的項(xiàng)目，大力興辦新興產(chǎn)業(yè)，拓寬增收源。

(三)抓好勞動技能培訓(xùn)，促進(jìn)農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。一要加速發(fā)展職業(yè)教育，首先提高農(nóng)村新增勞動力的創(chuàng)業(yè)就業(yè)能力。二要加大“陽光工程 ”的培訓(xùn)力度和勞務(wù)輸出工作力度，多為城市輸出有一定專業(yè)技術(shù)水平的新型農(nóng)民工。只要承包土地的農(nóng)戶特別是戶主有了穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)和穩(wěn)定的收入來源，他們必然會離土經(jīng)營，將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)給他人。三要抓好現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技培訓(xùn)，使有文化、懂技術(shù)、善經(jīng)營、會管理的一部分農(nóng)民成為種植大戶或養(yǎng)殖大戶，增強(qiáng)他們轉(zhuǎn)入土地的欲望和能力。

(四)注重監(jiān)督管理，促進(jìn)農(nóng)村土地依法、有序地流轉(zhuǎn)，盡量避免或減少因土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范而引發(fā)的矛盾和糾紛，維護(hù)該村和諧有序的生產(chǎn)生活環(huán)境。

三、聯(lián)潭村土地流轉(zhuǎn)中存在的主要問題

（一）土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范，農(nóng)民法律意識淡薄。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)少數(shù)流轉(zhuǎn)不簽訂合同或合同不規(guī)范，耕地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)面積 724畝，共計(jì)48起，簽訂土地流轉(zhuǎn)合同37起，占流轉(zhuǎn)總數(shù)的77%。部分合同存在不規(guī)范、不完善之處，不規(guī)范的主要因素是農(nóng)民法律意識淡薄，自我保護(hù)意識不強(qiáng)，不知曉土地流轉(zhuǎn)的程序及相關(guān)手續(xù)；另外農(nóng)戶間土地流轉(zhuǎn)期限較短，短期行為突出。農(nóng)民務(wù)工經(jīng)商收入不穩(wěn)定，農(nóng)民仍把土地作為經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的退路，土地轉(zhuǎn)出方怕失去土地，所以大部分采取短期轉(zhuǎn)包的形式流轉(zhuǎn)土地，由于流轉(zhuǎn)期限較短，造成轉(zhuǎn)入戶在生產(chǎn)上的短期行為和掠奪式經(jīng)營，全然不顧可持續(xù)發(fā)展的需要。

（二）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不規(guī)范，引發(fā)矛盾糾紛多。由于部分流轉(zhuǎn)雙方?jīng)]有簽訂規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同，雙方權(quán)利、義務(wù)不明確，極易產(chǎn)生土地流轉(zhuǎn)矛盾糾紛，進(jìn)而引發(fā)社會穩(wěn)定。

（三）農(nóng)民地少致富難，集約化經(jīng)營難形成。全村耕地總面積3100畝，人均耕地僅1.91畝，戶均耕地7.29畝，農(nóng)戶承包土地最多的不超過180畝，且屬于易受澇、產(chǎn)值低的低湖田，戶數(shù)不超過10戶，由于戶均和人均擁有量小，多數(shù)農(nóng)戶不思務(wù)工、經(jīng)商之策，特別是在2009年湯家咀村網(wǎng)箱養(yǎng)鱔效益較好，導(dǎo)致很多在外務(wù)工農(nóng)戶聞訊紛紛返村索要轉(zhuǎn)出土地，制約了轉(zhuǎn)入戶規(guī)?；l(fā)展步伐；由于戶均耕地少，難以形成規(guī)模經(jīng)營，雖然國家和當(dāng)?shù)卣雠_了一系列扶持產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營及農(nóng)機(jī)具購置補(bǔ)貼的好政策，但由于土地沒有經(jīng)過規(guī)范的流轉(zhuǎn)方式向大戶集中，導(dǎo)致規(guī)模小，農(nóng)機(jī)化程度較低，限制了農(nóng)業(yè)專業(yè)化生產(chǎn)，規(guī)?；?jīng)營，致使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)仍處于傳統(tǒng)的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)。

四、對加強(qiáng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的建議

1、積極創(chuàng)造條件、促進(jìn)耕地流轉(zhuǎn)健康發(fā)展。結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，加快對剩余勞動力的組織轉(zhuǎn)移和培訓(xùn)，大力發(fā)展農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)，為土地流轉(zhuǎn)后的農(nóng)民創(chuàng)造足夠的就業(yè)空間。使農(nóng)民愿意走出去，而且能夠走出去，為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好的條件。

2、完善合同管理，規(guī)范流轉(zhuǎn)行為。在流轉(zhuǎn)主體雙方協(xié)商的基礎(chǔ)上，流轉(zhuǎn)合同報(bào)滄湖開發(fā)區(qū)財(cái)務(wù)審計(jì)部、黃蓋湖財(cái)經(jīng)管理所和市經(jīng)管局鑒證、備案。開發(fā)區(qū)應(yīng)建立流轉(zhuǎn)情況登記冊，及時準(zhǔn)確記載農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況，對流轉(zhuǎn)合同及有關(guān)文件、文本、資料等造冊歸檔并妥善保管。

3、建立健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的合理機(jī)制，強(qiáng)化管理和服務(wù)。加強(qiáng)具體指導(dǎo)幫助，及時幫助解決土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的困難和問題，加快土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)步伐。規(guī)范引導(dǎo)農(nóng)民依法、自愿、有償進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，從源頭上化解農(nóng)村土地糾紛。

共同調(diào)查人：李雄 葛和平汪忠亮

二O一一年三月二十二日

第四篇：對村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查

對村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查

對村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查

田野的希望--對花果山鄉(xiāng)人和橋村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查

花果山鄉(xiāng)人和橋村地處資水南岸，全村有12個村民小組、1135人、825畝耕地。依歷史習(xí)慣，該村形成了兩個特征明顯的耕作區(qū)，即臨河種蔬菜、依山種水稻，兩片面積基本相當(dāng)。從3月開始，該村相繼有償出租土地450余畝，建成了1個苔韭基地和3個果園，其中由益陽人劉治安于3月租用蔬菜用地200畝，建成了苔韭基地；12月，由鄰村金家侖村民租地30畝建起了葡萄園；4月，由益陽人賈正明租地150畝種植桃、李、梨、枇杷等果樹；3月，由金家侖村民租地30畝種桃樹；村民內(nèi)部流轉(zhuǎn)40余畝種蔬

菜。至此，全村已有55%的土地實(shí)現(xiàn)了有償流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)土地年租金分別為蔬菜地228元/畝、稻田200元/畝、荒地100元/畝。

一、主要做法

人和橋村土地流轉(zhuǎn)采取“土地返租——連片開發(fā)——規(guī)模經(jīng)營”的方式進(jìn)行，由村支部、村委會組織協(xié)調(diào)，引進(jìn)投資者和投資項(xiàng)目，在群眾自愿的基礎(chǔ)上，由村上每年支付一定的租金，向農(nóng)民租回承包地，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行水、路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，再連片向投資者發(fā)包，發(fā)展高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效農(nóng)業(yè)，建立無公害蔬菜生產(chǎn)基地和名優(yōu)特新品種示范區(qū)和花果生產(chǎn)區(qū)。為促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，村級組織主要做了三個方面的工作：一是連片整理土地。該村在3月的責(zé)任田調(diào)整中，針對過來承包地調(diào)整后出現(xiàn)的農(nóng)戶經(jīng)營田塊分散、面積小，不利于耕作和規(guī)模經(jīng)營的現(xiàn)實(shí)問題，村支部、村委會在廣泛征求農(nóng)戶意見，召開村民代表大會后，決定以組為單位，將責(zé)任田

收回集體，再按照利耕作、便水系，適合規(guī)模經(jīng)營的原則，將責(zé)任田土按照政策進(jìn)行重新調(diào)整分配。條件成熟地方，村委會再按照投資者的要求，向農(nóng)戶連片租賃土地，予以發(fā)包。對規(guī)劃連片區(qū)內(nèi)不愿出租土地的農(nóng)戶，由村上出面在村民組內(nèi)或相鄰的組進(jìn)行調(diào)劑置換。二是改善基礎(chǔ)設(shè)施條件。從1998年開始，該村通過爭取上級資金和組織群眾人平投工30個，對水、路等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了改造，硬化蔬菜基地干道1500米，支道、支渠4800米，連片開發(fā)的土地做到了交通便捷，水利暢通。三是提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。為使經(jīng)營者安心投資創(chuàng)業(yè)，該村在引進(jìn)項(xiàng)目后，非常注重做好服務(wù)工作，并以規(guī)范的合同形式予以確定。

1、村委與投資方一起協(xié)商，建立了規(guī)范的勞務(wù)市場。投資者何時用工只需將用工數(shù)量、時間、工種、計(jì)價方式通知村組，村組便會按照要求組織勞力，并且從不誤事，也不漫天要價。苔韭基地的投資者劉治安剛到村上時，由于人生地不熟，在請工等

方面遇到了不少困難，村支部、村委會得知情況后，主動與其聯(lián)系，共同商訂勞務(wù)價格，幫助組織勞力，并代發(fā)工資，村上經(jīng)手為劉治安的苔韭基地請工5000余個，代發(fā)工資10萬余元。

2、為投資者的人身財(cái)產(chǎn)安全提供保障。村上在與投資者簽訂的合同中明確承諾：甲方必須做好村民的思想工作，盡量預(yù)防針對乙方人身、財(cái)產(chǎn)以及租賃物、公共設(shè)施等的各種治安案件。對乙方要求處理的有關(guān)偷盜、哄搶、擾亂、破壞、妨礙銷售等事件，甲方必須及時受理并在24小時內(nèi)組織人員處理。如有違反，乙方有權(quán)隨時解除合同，并由甲方承擔(dān)乙方的直接經(jīng)濟(jì)損失、可得利益損失和間接損失。苔韭基地建立兩年來，投資者基本上是一個人在村上經(jīng)營、管理，由于服務(wù)到位，沒有發(fā)生一起偷盜事件。

3、給投資者以村民待遇。該村明確規(guī)定，對外來投資者生產(chǎn)經(jīng)營所需的排漬、抗旱等費(fèi)用，享受當(dāng)?shù)卮迕裢却觯磿r、全面滿足其要求。

4、全程代理有關(guān)

手續(xù)。對投資者在基地的臨時建筑及有關(guān)稅費(fèi)等方面的手續(xù)，該村負(fù)責(zé)全程代理，并承擔(dān)部分手續(xù)費(fèi)用。

二、效果及啟示

從調(diào)查的情況看，人和橋村土地流轉(zhuǎn)帶來的效果是比較明顯的。一是拓寬了就業(yè)門路，群眾收入明顯增加。該村人平純收入為元，為2300元。收入的來源主要有以下幾個：①出租土地的租金收入。村民從流轉(zhuǎn)土地獲得的租金收入為萬元，為7萬元，今年為9萬元。據(jù)該村浮谷庵組昌陽春介紹，連片出租1畝地的收入和自己種1畝地的收入基本相當(dāng)，并表示，自己愿意將稻田出租，希望村上進(jìn)一步搞好土地流轉(zhuǎn)工作。昌陽春一家種畝水田，除去生產(chǎn)性費(fèi)用和農(nóng)業(yè)稅及附加，每畝收入在140元左右，而出租1畝土地給基地的租金除去農(nóng)業(yè)稅及附加后，收入也是140元左右，還可空出勞力從事其它工作，很劃算。但如果不是連片出租的土地，租金要比這低得多，有的甚至要倒貼。依該村及附

近村的行情，出租1畝稻田給其它農(nóng)戶，最多是每年100斤谷/畝，折價為50元左右。②土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)戶的打工收入。一方面是流轉(zhuǎn)土地上的打工收入。全村流轉(zhuǎn)的400余畝土地上的600余人，除學(xué)生和無勞動能力的300人外，有150余人為已流轉(zhuǎn)土地服務(wù)，去年，在流轉(zhuǎn)土地上打工收入最多的一戶達(dá)元。、該村農(nóng)民在流轉(zhuǎn)土地上的打工收入達(dá)23萬元，僅此項(xiàng)就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原來自己種田的收入。另一方面是外出打工收入。土地流轉(zhuǎn)后，出租了土地的農(nóng)戶中有180余人常年在外打工?；緳诮M昌放明一家四口人，有土地畝，已出租畝，去年他妻子和女兒外出打工的收入有8000余元。③在家從事其它職業(yè)的收入。擺脫田土束縛后，群眾都想方設(shè)法尋找致富門路，或外出打工，或經(jīng)商辦廠。，該村新辦涼席廠6個、竹簾廠3個，新發(fā)展瘦肉型豬養(yǎng)殖戶10戶，新發(fā)展母豬86頭，新增的投入近500萬元。該村有一瘦肉型豬養(yǎng)殖戶去年出欄中豬300余頭，獲利

近10萬元。與此同時，外來投資者帶來的先進(jìn)技術(shù)和引進(jìn)的優(yōu)質(zhì)品種，也使群眾開闊了眼界，紛紛學(xué)習(xí)效仿。苔韭基地建成后，帶動該村群眾種植苔韭50余畝；今年建成的優(yōu)質(zhì)果園也讓群眾獲益不淺，有30余戶農(nóng)戶從基地購進(jìn)了優(yōu)質(zhì)果苗。二是改善了干群關(guān)系，增加了村級集體經(jīng)濟(jì)收入。據(jù)該村負(fù)責(zé)人介紹，在開始做群眾工作動員流轉(zhuǎn)土地時有一定的阻力，現(xiàn)在群眾看到土地流轉(zhuǎn)后帶來了實(shí)實(shí)在在的好處，愿意配合村上的工作，村支部、村委會的威信也得到了提高。一些外出戶、刁難戶原來的稅費(fèi)收繳難度很大，現(xiàn)在這個問題也迎刃而解了。村上從流轉(zhuǎn)出的土地中收取了一定的管理費(fèi)，壯大了村級集體經(jīng)濟(jì)勢力。收取的標(biāo)準(zhǔn)為蔬菜用地每年20元/畝、荒地每年10元/畝、魚塘每年5元/畝。三是土地流轉(zhuǎn)在給農(nóng)民和承租者帶來可觀效益的同時，進(jìn)一步打響了人和橋的品牌。比較明顯的表現(xiàn)是到人和橋村租賃土地的投資者紛至沓來，一方面是現(xiàn)在 的投資者紛紛要求擴(kuò)大租賃面積，如賈正明在承包200畝地后，今年向村委會提出要求再包200畝擴(kuò)大生產(chǎn)；另一方面是不少新的投資者到該村聯(lián)系租賃土地，目前已有益陽等地的3名投資者到該村向村委會表示要承包土地搞花木種植，就連相鄰的金家侖村民也舍近求遠(yuǎn)，多人要求在人和橋村租地創(chuàng)業(yè)，村委會出于多方因素綜合考慮，目前暫未同意。

人和橋村土地流轉(zhuǎn)的初步成功可以給我們帶來三點(diǎn)啟示：一是土地流轉(zhuǎn)離不開基層組織的協(xié)調(diào)運(yùn)作。作為基層組織，在土地流轉(zhuǎn)中找準(zhǔn)位置，積極發(fā)揮中介作用，充當(dāng)農(nóng)戶和投資者之間的橋梁和紐帶，是推動土地有序有償流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵，在目前情況下，其作用至關(guān)重要。二是土地連片、基礎(chǔ)設(shè)施配套是搞好土地流轉(zhuǎn)特別是稻田流轉(zhuǎn)的一個重要前提。只有這樣，才會有投資者來，才可能產(chǎn)生規(guī)模效益。這兩項(xiàng)工作是鄉(xiāng)村兩級在土地流轉(zhuǎn)工作中的著力點(diǎn)。三是耕地作為一種重要的生產(chǎn)資源，要參與

市場配置，必須與一定的技術(shù)、資金、市場聯(lián)結(jié)起來。只有這樣，土地的價值才能充分發(fā)揮出來，才能實(shí)現(xiàn)農(nóng)戶和投資者的“雙贏”。

三、問題及建議

人和橋村開展的土地流轉(zhuǎn)是目前土地流轉(zhuǎn)諸多形式中的一種，雖然取得了初步成功，但也還有一些需要探討和完善的地方。一是該村的土地流轉(zhuǎn)方式存在一定的政策風(fēng)險(xiǎn)。由于投資者需要連片土地進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營，在目前土地租賃市場尤其是稻田租賃市場還不完善的情況下，不通過村級組織積極協(xié)調(diào)，有力參與，靠投資者與多個農(nóng)戶協(xié)商，租賃連片土地經(jīng)營的可能性不是很大，因此該村采取先由村委會將承包到戶的農(nóng)地通過租賃的形式集中到集體，再由村委會統(tǒng)一規(guī)劃和布局，然后對外發(fā)包。此種方式類似目前中央禁止的“返租倒包”土地流轉(zhuǎn)方式。11月《中共中央關(guān)于做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知》中明確指出，這種由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村

級組織出面租賃農(nóng)戶的承包地再進(jìn)行轉(zhuǎn)租或發(fā)包的做法，“不符合家庭承包經(jīng)營制度，應(yīng)予制止?！蓖瑫r，這種方式在去年8月通過、今年3月1日開始實(shí)施的《土地承包法》關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定中也被列入其他方式，未作明確規(guī)定。由于缺乏法律政策的支持，如果農(nóng)戶在投資者經(jīng)營期限內(nèi)要求收回出租土地的使用權(quán)，在協(xié)商無效的情況下，村委會和投資者便會無計(jì)可施，農(nóng)戶如果起訴，則敗訴的必然是投資者和村委會。另外，該村流轉(zhuǎn)出的一部分基本農(nóng)田種植了果樹，與國土法規(guī)的規(guī)定相悖。二是村委會承受了較大的壓力，不利于土地流轉(zhuǎn)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大。目前除政策風(fēng)險(xiǎn)帶來的壓力外，還有來自兩個方面的壓力，其一是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)帶來的壓力。從表面上看，土地流轉(zhuǎn)后的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)由承包經(jīng)營者承擔(dān)，但在實(shí)際操作中，與村委會息息相關(guān)。由于村民是將土地出租給村委會，沒有與經(jīng)營者直接發(fā)生關(guān)系，村委會與村民之間合同的履行完全取決于經(jīng)

營者項(xiàng)目的成敗和個人素質(zhì)，如果發(fā)生意外，付不出租金，則這部分經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)必然轉(zhuǎn)嫁到村委會；其二是村民就業(yè)帶來的壓力。由于目前該村的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)還不發(fā)達(dá)，背井離鄉(xiāng)外出打工的預(yù)期收益也不可能全部實(shí)現(xiàn)，出租土地后農(nóng)戶的充分就業(yè)就成為了土地成片流轉(zhuǎn)能否成功的重要因素?；谝陨峡紤]，該村對剩下的近400畝土地的流轉(zhuǎn)持謹(jǐn)慎、觀望態(tài)度，今年在有多人主動上門租賃的情況下，也沒有同意。三是與投資者簽訂的合同需要進(jìn)一步完善。該村在與投資者簽訂的合同中，出于降低門檻、吸引技術(shù)、資金、人才的目的，對土地的租金約定和合同期滿后的土地恢復(fù)問題規(guī)定得較為籠統(tǒng)、含糊。租金是以現(xiàn)金方式約定支付，并且一定就是幾年，甚至上，沒有考慮將來如果物價波動幅度大的因素。合同期滿后租賃土地的恢復(fù)對投資方?jīng)]有約束條款，存在著風(fēng)險(xiǎn)，這個風(fēng)險(xiǎn)有可能由村委會和農(nóng)戶承擔(dān)而損害農(nóng)民利益。

針對上述三個問題，建議采取以下措施逐步解決。一是在村民自愿的大前提下，縣委、縣政府應(yīng)對這種土地流轉(zhuǎn)方式予以充分肯定，但在具1 2 下一頁

第五篇：對##村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查（范文模版）

田野的希望--對花果山鄉(xiāng)人和橋村土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查花果山鄉(xiāng)人和橋村地處資水南岸，全村有12個村民小組、1135人、825畝耕地。依歷史習(xí)慣，該村形成了兩個特征明顯的耕作區(qū)，即臨河種蔬菜、依山種水稻，兩片面積基本相當(dāng)。從2001年3月開始，該村相繼有償出租土地450余畝，建成了1個苔韭基地和3個果園，其中由益陽人劉治安于2001年3月租用蔬菜用地200畝，建成了苔韭基地；2001年12月，由鄰村金家侖村民租地30畝建起了葡萄園；2002年4月，由益陽人賈正明租地150畝（其中村集體新開墾荒地60畝，稻田90畝）種植桃、李、梨、枇杷等果樹；2003年3月，由金家侖村民租地30畝種桃樹；村民內(nèi)部流轉(zhuǎn)40余畝種蔬菜。至此，全村已有55%的土地實(shí)現(xiàn)了有償流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)土地年租金分別為蔬菜地228元/畝、稻田200元/畝、荒地100元/畝。

一、主要做法人和橋村土地流轉(zhuǎn)采取“土地返租——連片開發(fā)——規(guī)模經(jīng)營”的方式進(jìn)行，由村支部、村委會組織協(xié)調(diào)，引進(jìn)投資者和投資項(xiàng)目，在群眾自愿的基礎(chǔ)上，由村上每年支付一定的租金，向農(nóng)民租回承包地，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行水、路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，再連片向投資者發(fā)包，發(fā)展高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效農(nóng)業(yè)，建立無公害蔬菜生產(chǎn)基地和名優(yōu)特新品種示范區(qū)和花果生產(chǎn)區(qū)。為促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，村級組織主要做了三個方面的工作：一是連片整理土地。該村在2000年3月的責(zé)任田調(diào)整中，針對過來承包地調(diào)整后出現(xiàn)的農(nóng)戶經(jīng)營田塊分散、面積小，不利于耕作和規(guī)模經(jīng)營的現(xiàn)實(shí)問題，村支部、村委會在廣泛征求農(nóng)戶意見，召開村民代表大會后，決定以組為單位，將責(zé)任田收回集體，再按照利耕作、便水系，適合規(guī)模經(jīng)營的原則，將責(zé)任田土按照政策進(jìn)行重新調(diào)整分配。條件成熟地方，村委會再按照投資者的要求，向農(nóng)戶連片租賃土地，予以發(fā)包。對規(guī)劃連片區(qū)內(nèi)不愿出租土地的農(nóng)戶，由村上出面在村民組內(nèi)或相鄰的組進(jìn)行調(diào)劑置換。二是改善基礎(chǔ)設(shè)施條件。從1998年開始，該村通過爭取上級資金和組織群眾人平投工30個，對水、路等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了改造，硬化蔬菜基地干道1500米，支道、支渠4800米，連片開發(fā)的土地做到了交通便捷，水利暢通。三是提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。為使經(jīng)營者安心投資創(chuàng)業(yè)，該村在引進(jìn)項(xiàng)目后，非常注重做好服務(wù)工作，并以規(guī)范的合同形式予以確定。

1、村委與投資方一起協(xié)商，建立了規(guī)范的勞務(wù)市場。投資者何時用工只需將用工數(shù)量、時間、工種、計(jì)價方式通知村組，村組便會按照要求組織勞力，并且從不誤事，也不漫天要價。苔韭基地的投資者劉治安剛到村上時，由于人生地不熟，在請工等方面遇到了不少困難，村支部、村委會得知情況后，主動與其聯(lián)系，共同商訂勞務(wù)價格，幫助組織勞力，并代發(fā)工資，2001年村上經(jīng)手為劉治安的苔韭基地請工5000余個，代發(fā)工資10萬余元。

2、為投資者的人身財(cái)產(chǎn)安全提供保障。村上在與投資者簽訂的合同中明確承諾：甲方（人和橋村委會）必須做好村民的思想工作，盡量預(yù)防針對乙方人身、財(cái)產(chǎn)以及租賃物、公共設(shè)施等的各種治安案件。對乙方要求處理的有關(guān)偷盜、哄搶、擾亂、破壞、妨礙銷售等事件，甲方必須及時受理并在24小時內(nèi)組織人員處理。如有違反，乙方有權(quán)隨時解除合同，并由甲方承擔(dān)乙方的直接經(jīng)濟(jì)損失、可得利益損失和間接損失。苔韭基地建立兩年來，投資者基本上是一個人在村上經(jīng)營、管理，由于服務(wù)到位，沒有發(fā)生一起偷盜事件。

3、給投資者以村民待遇。該村明確規(guī)定，對外來投資者生產(chǎn)經(jīng)營所需的排漬、抗旱等費(fèi)用，享受當(dāng)?shù)卮迕裢却觯磿r、全面滿足其要求。

4、全程代理有關(guān)手續(xù)。對投資者在基地的臨時建筑及有關(guān)稅費(fèi)等方面的手續(xù)，該村負(fù)責(zé)全程代理，并承擔(dān)部分手續(xù)費(fèi)用。

二、效果及啟示從調(diào)查的情況看，人和橋村土地流轉(zhuǎn)帶來的效果是比較明顯的。一是拓寬了就業(yè)門路，群眾收入明顯增加。該村2000年人平純收入為2000元，2002年為2300元。收入的來源主要有以下幾個：①出租土地的租金收入。村民從流轉(zhuǎn)土地獲得的租金收入2001年為4.5萬元，2002年為7萬元，今年為9萬元。據(jù)該村浮谷庵組昌陽春介紹，連片出租1畝地的收入和自己種1畝地的收入基本相當(dāng)，并表示，自己愿意將稻田出租，希望村上進(jìn)一步搞好土地流轉(zhuǎn)工作。昌陽春一家2002年種3.82畝水田，除去生產(chǎn)性費(fèi)用和農(nóng)業(yè)稅及附加，每畝收入在140元左右，而出租1畝土地給基地的租金除去農(nóng)業(yè)稅及附加后，收入也是140元左右，還可空出勞力從事其它工作，很劃算。但如果不是連片出租的土地，租金要比這低得多，有的甚至要倒貼。依該村及附近村的行情，出租1畝稻田給其它農(nóng)戶，最多是每年100斤谷/畝，折價為50元左右。②土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)戶的打工收入。一方面是流轉(zhuǎn)土地上的打工收入。全村流轉(zhuǎn)的400余畝土地上的600余人，除學(xué)生和無勞動能力的300人外，有150余人為已流轉(zhuǎn)土地服務(wù)，去年，在流轉(zhuǎn)土地上打工收入最多的一戶達(dá)2000元。2001、2002年該村農(nóng)民在流轉(zhuǎn)土地上的打工收入達(dá)23萬元，僅此項(xiàng)就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原來自己種田的收入。另一方面是外出打工收入。土地流轉(zhuǎn)后，出租了土地的農(nóng)戶中有180余人常年在外打工。花木欄組昌放明一家四口人，有土地2.4畝，已出租1.5畝，去年他妻子和女兒外出打工的收入有8000余元。③在家從事其它職業(yè)的收入。擺脫田土束縛后，群眾都想方設(shè)法尋找致富門路，或外出打工，或經(jīng)商辦廠。2002年，該村新辦涼席廠6個、竹簾廠3個，新發(fā)展瘦肉型豬養(yǎng)殖戶10戶，新發(fā)展母豬86頭，新增的投入近500萬元。該村有一瘦肉型豬養(yǎng)殖戶去年出欄中豬300余頭，獲利近10萬元。與此同時，外來投資者帶來的先進(jìn)技術(shù)和引進(jìn)的優(yōu)質(zhì)品種，也使群眾開闊了眼界，紛紛學(xué)習(xí)效仿。苔韭基地建成后，帶動該村群眾種植苔韭50余畝；今年建成的優(yōu)質(zhì)果園也讓群眾獲益不淺，有30余戶農(nóng)戶從基地購進(jìn)了優(yōu)質(zhì)果苗。二是改善了干群關(guān)系，增加了村級集體經(jīng)濟(jì)收入。據(jù)該村負(fù)責(zé)人介紹，在開始做群眾

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