第一篇：五星級(jí)酒店策劃方案

***國(guó)際酒店推廣策劃方案（初稿）

一、序言

二、目標(biāo)消費(fèi)群

三、形象定位

四、第一階段：企劃目標(biāo)

五、媒介推廣策略

[序言]

通過近期對(duì)***國(guó)際酒店各個(gè)部門的了解并綜合分析、酒店的現(xiàn)狀良好：

1、地理位置突出、發(fā)展局限性較大。

2、增加酒店特色項(xiàng)目，提煉亮點(diǎn)，要具備吸引顧客的噱頭。

3、增加軟件服務(wù)，整合品牌。

4、加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高員工的工作熱情和創(chuàng)新精神，以及責(zé)任意識(shí)。

5、針對(duì)服務(wù)市場(chǎng)特服人員資源匱乏，專業(yè)性不強(qiáng)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不高的現(xiàn)狀，提高自身的服務(wù)水平。

6、強(qiáng)化被動(dòng)營(yíng)銷，加強(qiáng)營(yíng)銷的力度及對(duì)售后服務(wù)的跟蹤。

綜上分析、要想***國(guó)際酒店經(jīng)營(yíng)的好特別是餐飲及浴場(chǎng)兩個(gè)主要項(xiàng)目，必須主動(dòng)把握先機(jī)，因時(shí)利導(dǎo)，進(jìn)行一系列的推廣。

一、營(yíng)銷策略

市場(chǎng)營(yíng)銷是酒店經(jīng)營(yíng)管理的核心，也是決定酒店經(jīng)濟(jì)效益與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力大小的關(guān)鍵。它是一門建立在經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、行為科學(xué)、心理學(xué)、價(jià)格學(xué)等學(xué)科的理論基礎(chǔ)上，專門研究市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)規(guī)律的綜合性應(yīng)用科學(xué)。正確制定和掌握營(yíng)銷策略，對(duì)酒店的生存與發(fā)展將起著決定性的作用。

1、營(yíng)銷的目的：通俗的講就是針對(duì)客源市場(chǎng)的需求狀況，適時(shí)推出酒店的服務(wù)產(chǎn)品，并迅速讓顧客了解和接受，再充分享受服務(wù)的過程后，對(duì)服務(wù)產(chǎn)品充分的認(rèn)可并重復(fù)消費(fèi)?？梢姡瑺I(yíng)銷活動(dòng)始終貫穿于服務(wù)的全過程。

2、互動(dòng)式營(yíng)銷：酒店客房、餐飲、浴場(chǎng)互動(dòng)，消費(fèi)后互送禮券用。

3、傳銷式營(yíng)銷（對(duì)內(nèi)）：凡第一次來(lái)消費(fèi)的顧客在消費(fèi)結(jié)束買單的同時(shí)，可獲贈(zèng)積分卡；同一張卡消費(fèi)金額達(dá)到一萬(wàn)元，即可獲贈(zèng)一張價(jià)值五百元的儲(chǔ)值卡；打折卡與儲(chǔ)值卡不得同時(shí)使用。

4、全員營(yíng)銷：通過酒店的全體員工，向顧客推廣酒店的服務(wù)項(xiàng)目及優(yōu)惠政策，并與顧客保持良好的關(guān)系，爭(zhēng)取顧客的重復(fù)消費(fèi)；凡內(nèi)部員工主動(dòng)邀請(qǐng)來(lái)的顧客，可按照消費(fèi)的金額，給予員工3%—5%的業(yè)績(jī)提成；對(duì)內(nèi)部員工主動(dòng)推銷給顧客的酒水，同樣可給予一定的瓶蓋（杯）提成。

5、專職營(yíng)銷：成立一支4人組成的專職營(yíng)銷隊(duì)伍，2人用于對(duì)外部市場(chǎng)的開發(fā)和鞏固，負(fù)責(zé)將顧客請(qǐng)進(jìn)來(lái)；2人用于對(duì)內(nèi)部顧客的培養(yǎng)，要將顧客留得住。

6、附加值：增設(shè)免費(fèi)專車接送服務(wù)；足療或按摩贈(zèng)送生果及飲品各一份；KTV消費(fèi)贈(zèng)送精美紀(jì)念品；酒店舉行抽獎(jiǎng)活動(dòng)。

二、宣傳推廣

1、宣傳的意義：為了盡快將酒店的劣勢(shì)轉(zhuǎn)變成優(yōu)勢(shì)，必須進(jìn)行有效的宣傳，以此提高酒店的知名度，提升品牌價(jià)值。

2、宣傳的時(shí)機(jī)：以酒店掛牌開業(yè)作為前期宣傳的合理時(shí)機(jī)。

3、宣傳的重點(diǎn)：必須以***國(guó)際酒店宣傳的主體，重點(diǎn)宣傳開業(yè)酬賓的方案。

4、宣傳的形式：利用接送專車做車體廣告，內(nèi)容主要為介紹酒店的服務(wù)項(xiàng)目及接送電話；與長(zhǎng)途客運(yùn)公司及出租車公司聯(lián)系，利用車座套印制廣告；在火車站、飛機(jī)場(chǎng)、汽車站等出口做燈箱廣告；制作酒店的宣傳手冊(cè)；制作大堂及電梯廣告；制作酒水牌；在小紀(jì)念品、打火機(jī)上印制廣告等。

三、人力資源

采取多方式式進(jìn)行人員的招聘、儲(chǔ)備一些人力資源，以應(yīng)對(duì)各種營(yíng)銷活動(dòng)開始后客流高峰的到來(lái)。

四、人員培訓(xùn)

對(duì)所有的員工進(jìn)行規(guī)范、程序、統(tǒng)一、協(xié)調(diào)的培訓(xùn)。讓每位員工有團(tuán)隊(duì)精神和意識(shí)。在日常的服務(wù)中自覺提高服務(wù)質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)員工的超前服務(wù)意識(shí)。在服務(wù)上采取主動(dòng)服務(wù)和靈活服務(wù)方式。加強(qiáng)管理人員的工作執(zhí)行力度和工作作風(fēng)，務(wù)必做到事事有人管，工作樣樣有人落實(shí)。服務(wù)時(shí)時(shí)有人跟進(jìn)，技術(shù)月月有人更新?！杜嘤?xùn)計(jì)劃》（略）注；以上所提到的問題是作為前期工作的一個(gè)方向，具體的操作以現(xiàn)在實(shí)際的工作為主，邊營(yíng)業(yè)邊進(jìn)行改進(jìn)和實(shí)施。

個(gè)性化、形象化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，將成為上海市服務(wù)發(fā)展的潮流。酒店系列產(chǎn)品要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī)，就必須把握時(shí)機(jī)，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢(shì)力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的服務(wù)品牌。

[目標(biāo)消費(fèi)群]

由于諸多酒店開業(yè)影響以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，對(duì)酒店的市場(chǎng)定位顯得尤為重要，定位的準(zhǔn)確與否，可直接關(guān)系到所有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的成敗，所以找準(zhǔn)目標(biāo)客戶群是我們的當(dāng)務(wù)之急。我認(rèn)為，我們應(yīng)該將目標(biāo)定位在中、高端的客戶群體，其中包括：上海所有酒店現(xiàn)有的協(xié)議單位、機(jī)關(guān)及事業(yè)單位、學(xué)校、私企及個(gè)體老板、國(guó)企及私企領(lǐng)導(dǎo)層，所以消費(fèi)的檔次應(yīng)該定位在高檔消費(fèi)水平，消費(fèi)價(jià)格的調(diào)整，須進(jìn)一步進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查后方可確定。

[形象定位]

根據(jù)酒店的自身特點(diǎn)和目標(biāo)消費(fèi)群特殊的身份、社會(huì)地位和所處的人生階段，我們把***國(guó)際定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受。也是尊貴、智慧、時(shí)尚、價(jià)值感以及內(nèi)斂而奔放的生命熱情的體現(xiàn)。

[第一階段：企劃目標(biāo)]

鋪墊期目標(biāo)：（入市期）

B、建立口碑，造成城市小眾傳播的聲勢(shì)；

C、迅速引起市場(chǎng)關(guān)注和興趣，達(dá)到一定的消費(fèi)意向，儲(chǔ)備一定的意向客戶；

D、短期內(nèi)制造出城市熱門消費(fèi)話題，延伸出休閑消費(fèi)的現(xiàn)階段最高模式的話題；

通過導(dǎo)入以下策略，從根本上解決“***國(guó)際”目前所面臨的問題。同時(shí)，也能引起更多的目標(biāo)消費(fèi)者和潛在消費(fèi)群體注意和關(guān)注，為市場(chǎng)推廣的高峰期（第二階段）埋下伏筆，形成飛箭離弦之勢(shì)，以期在第二階段的市場(chǎng)推廣中噴薄而出。

一、品牌策略

1、品牌的塑造——包括理念塑造（核心廣告語(yǔ)：）：尊貴不貴、彰顯品味

行為塑造（如：廣告行為、媒體行為、社會(huì)活動(dòng)、產(chǎn)品服務(wù)等后續(xù)）；

品牌的積累——不斷以媒體的手段、以項(xiàng)目的社會(huì)行為，對(duì)品牌進(jìn)行強(qiáng)化和鞏固；

品牌的維持和深化——不可有對(duì)品牌有非良性影響的事件發(fā)生，以維持品牌忠誠(chéng)度不斷對(duì)品牌添加和賦予新的內(nèi)容，以使其深化；

2、文化和藝術(shù)策略

關(guān)于城市、關(guān)于生活方式、關(guān)于餐飲、關(guān)于未來(lái)的文化話題;

***國(guó)際，是生活的文化、餐飲的文化、沐浴的文化、商務(wù)的文化、經(jīng)濟(jì)的文化……；

***國(guó)際酒店也是城市時(shí)尚的文化，都市新生活方式的文化——總之，餐飲是一種綜合的文化現(xiàn)象；

***國(guó)際酒店的新聞宣傳，當(dāng)然離不開“文化的話題”；

***國(guó)際酒店是“軟性新聞體系”的重要組成部分；

這是宣傳推廣的“新聞話題”殺手锏；

這是品牌塑造中的“理念塑造”部分；

這是為***國(guó)際酒店品牌增加厚度和內(nèi)涵的必由之徑；

廣告信息的“全面性”；新聞信息的“多元性”；“概念賣點(diǎn)”，“觀念賣點(diǎn)”，“現(xiàn)實(shí)賣點(diǎn)”的有機(jī)結(jié)合；

新概念策略

由品牌的獨(dú)特性倡導(dǎo)系列“生活秀場(chǎng)新概念”、傳播話題等獨(dú)占性話題，以及由此關(guān)聯(lián)的社會(huì)傳播效應(yīng)；

以“新概念”帶來(lái)的附加價(jià)值；

廣告營(yíng)銷策略、廣告方式、大眾媒介的有效整合和運(yùn)用；

體驗(yàn)消費(fèi)、引導(dǎo)、煽情；有效服務(wù)方式和實(shí)施；

小眾傳播；各種綜合社會(huì)資源（政府資源、行業(yè)資源、地域資源、人文資源、市場(chǎng)資源等）的整合運(yùn)用；

廣告的統(tǒng)一性和持續(xù)性

1）統(tǒng)一性，以維持整體廣告形象，樹立具超越時(shí)空的識(shí)別性、具個(gè)性氣質(zhì)的品牌；

A 形象統(tǒng)一B 風(fēng)格統(tǒng)一C 氣質(zhì)統(tǒng)一D 文化品位統(tǒng)一E 主要口號(hào)語(yǔ)統(tǒng)一

2）持續(xù)性――將成功建立的廣告整合形象持續(xù)延伸和階段性深入，形成一個(gè)廣告運(yùn)動(dòng)；

廣告創(chuàng)意策略

? 針對(duì)目前上海群眾，采用雙語(yǔ)版；（普通話、地方方言）

? 用系列表現(xiàn)的手法，為群眾描繪一幅幅“創(chuàng)美食文化秀場(chǎng)，名流典范生活觀念”；

? “名流典范生活模式”即是中國(guó)的，也是世界的；即是現(xiàn)代的，又是具濃郁傳統(tǒng)文化風(fēng)貌的；即：東情西韻，古風(fēng)新律

? 用系列表現(xiàn)手法，體現(xiàn)“名流典范生活模式”所蘊(yùn)涵的文化、人文、生活內(nèi)涵；

? 用現(xiàn)代、和諧、個(gè)性化的語(yǔ)言，表現(xiàn)“***國(guó)際”代表的時(shí)代生活方式；提升***國(guó)際創(chuàng)意思路的理論高度；

? 城市美食文化的高度；

? 城市餐飲發(fā)展史的高度；

? 百年美食文化的高度；

? 現(xiàn)代、國(guó)際的新美食方式締造者的高度；

? 有高度和厚度的形象宣傳作為前期廣告創(chuàng)意核心；

? 就事論事的物質(zhì)性賣點(diǎn)宣傳，在形象造勢(shì)后立即跟進(jìn)；

? 賣點(diǎn)廣告的創(chuàng)意，以個(gè)性化角度為基本出發(fā)點(diǎn)，并以生活方式的引導(dǎo)作為主線索；

? 以“名流典范美食觀念”為訴求線索，逐一對(duì)***國(guó)際產(chǎn)品精華一期期展示；

?

新聞策略

新聞?lì)}材：

飲食與城市（主標(biāo)1：四度空間詮釋美食“本真”副標(biāo)：——記“美食秀場(chǎng)***國(guó)際酒店）飲食與城市生活；（主標(biāo)2：***國(guó)際酒店“知本”新貴之非凡秀場(chǎng)副標(biāo)：—— 雅致品位自由自我或縱情張揚(yáng)）***國(guó)際酒店與城市文化；（主標(biāo)3：飲食需要品質(zhì)副標(biāo)：——***國(guó)際酒店，承載的不僅是飲食；（而是人文生活）

***國(guó)際酒店與城市餐飲現(xiàn)狀；（主標(biāo)4：飲食，容納的也不僅是飲食； 副標(biāo)： “***國(guó)際酒店”————高尚美食秀場(chǎng)）***國(guó)際酒店為城市帶來(lái)的新觀念、新生活方式、新城市風(fēng)采；（主標(biāo)5：愛的態(tài)度比愛的尺度更重要）

***國(guó)際酒店與美食顧問（主標(biāo)6：五星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)，一站式顧問服務(wù)：副標(biāo)：有創(chuàng)意，就有可能-------***國(guó)際酒店）***國(guó)際酒店對(duì)歐陸沐浴美食的精道理解和演繹；主標(biāo)7：生活需要品質(zhì)，設(shè)計(jì)以人為本副標(biāo)：“***國(guó)際酒店”總體設(shè)計(jì)詮釋）***國(guó)際酒店對(duì)城市美食文脈的傳承和創(chuàng)新；（主標(biāo)8：飲食的心情比飲食更重要副標(biāo)：人民西路——“***國(guó)際酒店”）

***國(guó)際酒店設(shè)計(jì)的精華論述；（主標(biāo)9：輝煌人生，超凡享受 副標(biāo)：--—記“我”為什么選擇***國(guó)際酒店）

***國(guó)際酒店設(shè)計(jì)擔(dān)當(dāng)者的理念、業(yè)績(jī)與貢獻(xiàn)；（名人訪談）（選擇愛的方向，選擇愛的心情------愛的新座標(biāo)“***國(guó)際酒店”品牌總設(shè)計(jì)師XXX）

***國(guó)際酒店核心賣點(diǎn)宣傳（觀念賣點(diǎn)、物質(zhì)賣點(diǎn)）

產(chǎn)品賣點(diǎn)；服務(wù)理念賣點(diǎn)；餐飲方式賣點(diǎn)；文化藝術(shù)含量賣點(diǎn)；

服務(wù)賣點(diǎn)；配套系列化賣點(diǎn)；業(yè)態(tài)賣點(diǎn)；延伸賣點(diǎn)；品牌賣點(diǎn)；

***國(guó)際酒店報(bào)道題材

社會(huì)反響報(bào)道；（主標(biāo):今天沒有人早到,生意卻早已熱鬧副標(biāo)：他們是***國(guó)際酒店的常客。）

品牌和背景報(bào)道；

產(chǎn)品報(bào)道；（“***國(guó)際酒店”獨(dú)具特色“四度空間”系列美食秀場(chǎng)）

新聞形式

本報(bào)述評(píng)；新聞綜述；熱點(diǎn)追蹤；娛樂專版

專題報(bào)道；都市休閑；

記者專訪；人物專訪

新聞體系、主題列示（略）

新聞稿示范（略）

媒介策略

第一價(jià)段性媒介策略

本階段廣告應(yīng)更多以項(xiàng)目產(chǎn)品賣點(diǎn)為主，品牌形象為輔。

廣告形式重點(diǎn)以報(bào)紙廣告、電視廣告、現(xiàn)場(chǎng)形象、印刷品為主、適時(shí)采用專業(yè)雜志等媒體，配以城市戶外、雜志廣告、電臺(tái)廣告、公交車、網(wǎng)絡(luò)等新媒介，通過“硬推軟拉”的方式達(dá)到綜合廣告效果最優(yōu)的立體媒介策略。

A Ⅰ期，品牌預(yù)熱期，以報(bào)紙為主（軟性新聞可先行），電視、電臺(tái)和戶外廣告為輔，同時(shí)考慮網(wǎng)絡(luò)推廣（注：網(wǎng)站建設(shè)、上海論壇推廣）；

C Ⅱ期，產(chǎn)品穩(wěn)健期，報(bào)紙廣告為主的小版面短、平、快利益訴求，力求立桿見影，電視廣告由創(chuàng)意性的形象廣告轉(zhuǎn)為電視廣告雜志；網(wǎng)絡(luò)廣告、雜志廣告、直郵廣告突出立體組合效果；

推廣工具

1）公共傳播媒體

●報(bào)紙媒體：——時(shí)效性、受眾覆蓋廣；主動(dòng)地接受、關(guān)注度高、權(quán)威性強(qiáng)、信息承載量大，受眾文化層次較高，目標(biāo)客戶到達(dá)率高。主選本地：利用新安晚報(bào)、（市版新安晚報(bào)）從各個(gè)側(cè)面打造***國(guó)際酒店“美食秀場(chǎng)點(diǎn)睛之作”的形象。

●電視媒體：——?jiǎng)?chuàng)意表現(xiàn)空間較大，較全面；傳遞速度快、涵蓋面廣、創(chuàng)意承載能力強(qiáng)，干擾度高、被動(dòng)地接受。

主選本地：文體頻道《魯豫有約》、經(jīng)濟(jì)生活頻道《第一時(shí)間》、上海電視臺(tái)、《市有線電視臺(tái)》

●移動(dòng)媒體：——（主動(dòng)性高）-----可以根據(jù)目標(biāo)對(duì)象的生活形態(tài),針對(duì)特定區(qū)域及線路安排廣告投放,有效且精準(zhǔn)的溝通,發(fā)揮廣告效果的最大化效益.（目標(biāo)對(duì)象覆蓋范圍廣）----可以根據(jù)車種的屬性,有效將廣告信息傳至區(qū)域范圍.（長(zhǎng)時(shí)間的廣告暴光）---每天平均12小時(shí)的廣告信息暴露時(shí)間

（視角沖擊力強(qiáng)）----適合企業(yè)形象建立,新商品上市.適應(yīng)活動(dòng)或商品力傳播等等不同的廣告訴求.●分眾傳媒：——?jiǎng)?chuàng)意表現(xiàn)空間較大，較全面；傳遞受眾精準(zhǔn)，受眾文化層次較高。

●雜志廣告：——品位高，樹立長(zhǎng)期、持續(xù)品牌有利；素質(zhì)高，傳播針對(duì)性強(qiáng)；根據(jù)項(xiàng)目具體情況，投放少量雜志廣告。譬如《金領(lǐng)生活》

●電臺(tái)廣告：——頻率重復(fù)度高，受眾針對(duì)性相對(duì)強(qiáng)一點(diǎn)；

●網(wǎng)絡(luò)廣告：——新型媒體，知識(shí)階層受眾，國(guó)際性受眾成為可能；（例如：上海論壇、百度竟價(jià)排名）

●小區(qū)戶外廣告：——高檔小區(qū)燈箱、廣告牌導(dǎo)示等長(zhǎng)期品牌形象的維持；

●自有媒體：

自有媒體指的是廣告主自己創(chuàng)造的廣告載體。酒店行業(yè)鑒于自身的優(yōu)勢(shì)，可以說(shuō)是自有媒體應(yīng)用得最廣泛的行業(yè)。這種媒體大致上可分為以下幾類：

（1）印刷類：***國(guó)際酒店品牌形象畫冊(cè)、產(chǎn)品手冊(cè)、新品推薦單張、手提袋等； 通過商業(yè)信函投遞、賣場(chǎng)發(fā)送、報(bào)刊雜志夾送、活動(dòng)資料派送形式使單張廣告進(jìn)入每一個(gè)意向客戶手中，從而擴(kuò)大項(xiàng)目自身的影響范圍。

（2）定點(diǎn)類：商務(wù)會(huì)館及戶外等；

（3）會(huì)員類：娛樂企業(yè)為了更好地服務(wù)客戶和打造企業(yè)品牌，建立客戶數(shù)據(jù)庫(kù)，并成立俱樂部或其它團(tuán)體，內(nèi)部發(fā)行會(huì)員卡或品牌刊物等載體，（5）其它類：還有一種也屬自有媒體，就是服務(wù)企業(yè)發(fā)行的書刊雜志，比如《安徽酒店》等，當(dāng)然，這種媒體對(duì)***國(guó)際酒店產(chǎn)品銷售沒有直接幫助，卻對(duì)企業(yè)品牌建設(shè)有著大功。

廣告宣傳階段

建議把***國(guó)際酒店的廣告宣傳分為四個(gè)階段：

①***國(guó)際酒店導(dǎo)入階段

品牌市場(chǎng)預(yù)熱期：

時(shí)間：推廣形式：形象廣告（硬廣告+軟文）

媒體選擇：

報(bào)紙：《版新安晚報(bào)）

②***國(guó)際酒店產(chǎn)品上市階段（引爆）：

時(shí)間：

開業(yè)：初定在（待定）

推廣形式：利用密集的報(bào)紙、電視、電臺(tái)、專業(yè)雜志等媒體、路牌、橫幅戶外廣告打造***國(guó)際酒店優(yōu)越優(yōu)雅的產(chǎn)品形象，同時(shí)，利用一些公關(guān)和促銷活動(dòng)來(lái)促進(jìn)服務(wù)產(chǎn)品的銷售。

媒體安排：

報(bào)紙：（市版新安晚報(bào)）

電視：經(jīng)濟(jì)生活《第一時(shí)間》欄目

電臺(tái)：交通臺(tái)、生活調(diào)頻形象口播廣告

網(wǎng)絡(luò)媒體：上海論壇

③保溫階段：

時(shí)間：

目的：根據(jù)前期市場(chǎng)反映和銷售狀況，有針對(duì)性地對(duì)銷售狀況進(jìn)行跟蹤報(bào)告,并對(duì)***國(guó)際酒店系列產(chǎn)品進(jìn)行評(píng)析和系列報(bào)道,為售價(jià)提供制定依據(jù)和心理期待,積蓄準(zhǔn)客戶群。

推廣形式：適當(dāng)選用上海市各主流媒體宣傳（硬廣告+軟文）外，來(lái)促進(jìn)產(chǎn)品的銷售。

報(bào)紙：《新安晚報(bào)》

電視：經(jīng)濟(jì)生活《第一時(shí)間》欄目

④維護(hù)階段：

時(shí)間：

目的：為拓展下一步特許網(wǎng)點(diǎn)做鋪墊

推廣形式：適當(dāng)利用媒體宣傳外，通過活動(dòng)、優(yōu)惠政策等手段來(lái)促進(jìn)產(chǎn)品的銷售。

報(bào)紙：《新安晚報(bào)》

電視：經(jīng)濟(jì)生活《第一時(shí)間》欄目

第二篇：五星級(jí)酒店策劃方案

***國(guó)際酒店推廣策劃方案（初稿）

一、序言

二、目標(biāo)消費(fèi)群

三、形象定位

四、第一階段：企劃目標(biāo)

五、媒介推廣策略 [序言] 通過近期對(duì)***國(guó)際酒店各個(gè)部門的了解并綜合分析、酒店的現(xiàn)狀良好：

1、地理位置突出、發(fā)展局限性較大。

2、增加酒店特色項(xiàng)目，提煉亮點(diǎn)，要具備吸引顧客的噱頭。

3、增加軟件服務(wù)，整合品牌。

4、加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高員工的工作熱情和創(chuàng)新精神，以及責(zé)任意識(shí)。

5、針對(duì)服務(wù)市場(chǎng)特服人員資源匱乏，專業(yè)性不強(qiáng)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不高的現(xiàn)狀，提高自身的服務(wù)水平。

6、強(qiáng)化被動(dòng)營(yíng)銷，加強(qiáng)營(yíng)銷的力度及對(duì)售后服務(wù)的跟蹤。綜上分析、要想***國(guó)際酒店經(jīng)營(yíng)的好特別是餐飲及浴場(chǎng)兩個(gè)主要項(xiàng)目，必須主動(dòng)把握先機(jī)，因時(shí)利導(dǎo)，進(jìn)行一系列的推廣。

一、營(yíng)銷策略

市場(chǎng)營(yíng)銷是酒店經(jīng)營(yíng)管理的核心，也是決定酒店經(jīng)濟(jì)效益與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力大小的關(guān)鍵。它是一門建立在經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、行為科學(xué)、心理學(xué)、價(jià)格學(xué)等學(xué)科的理論基礎(chǔ)上，專門研究市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)規(guī)律的綜合性應(yīng)用科學(xué)。正確制定和掌握營(yíng)銷策略，對(duì)酒店的生存與發(fā)展將起著決定性的作用。

1、營(yíng)銷的目的：通俗的講就是針對(duì)客源市場(chǎng)的需求狀況，適時(shí)推出酒店的服務(wù)產(chǎn)品，并迅速讓顧客了解和接受，再充分享受服務(wù)的過程后，對(duì)服務(wù)產(chǎn)品充分的認(rèn)可并重復(fù)消費(fèi)?？梢?，營(yíng)銷活動(dòng)始終貫穿于服務(wù)的全過程。

2、互動(dòng)式營(yíng)銷：酒店客房、餐飲、浴場(chǎng)互動(dòng)，消費(fèi)后互送禮券用。

3、傳銷式營(yíng)銷（對(duì)內(nèi)）：凡第一次來(lái)消費(fèi)的顧客在消費(fèi)結(jié)束買單的同時(shí)，可獲贈(zèng)積分卡；同一張卡消費(fèi)金額達(dá)到一萬(wàn)元，即可獲贈(zèng)一張價(jià)值五百元的儲(chǔ)值卡；打折卡與儲(chǔ)值卡不得同時(shí)使用。

4、全員營(yíng)銷：通過酒店的全體員工，向顧客推廣酒店的服務(wù)項(xiàng)目及優(yōu)惠政策，并與顧客保持良好的關(guān)系，爭(zhēng)取顧客的重復(fù)消費(fèi)；凡內(nèi)部員工主動(dòng)邀請(qǐng)來(lái)的顧客，可按照消費(fèi)的金額，給予員工3%—5%的業(yè)績(jī)提成；對(duì)內(nèi)部員工主動(dòng)推銷給顧客的酒水，同樣可給予一定的瓶蓋（杯）提成。

5、專職營(yíng)銷：成立一支4人組成的專職營(yíng)銷隊(duì)伍，2人用于對(duì)外部市場(chǎng)的開發(fā)和鞏固，負(fù)責(zé)將顧客請(qǐng)進(jìn)來(lái)；2人用于對(duì)內(nèi)部顧客的培養(yǎng)，要將顧客留得住。

6、附加值：增設(shè)免費(fèi)專車接送服務(wù)；足療或按摩贈(zèng)送生果及飲品各一份；KTV消費(fèi)贈(zèng)送精美紀(jì)念品；酒店舉行抽獎(jiǎng)活動(dòng)。

二、宣傳推廣

1、宣傳的意義：為了盡快將酒店的劣勢(shì)轉(zhuǎn)變成優(yōu)勢(shì)，必須進(jìn)行有效的宣傳，以此提高酒店的知名度，提升品牌價(jià)值。

2、宣傳的時(shí)機(jī)：以酒店掛牌開業(yè)作為前期宣傳的合理時(shí)機(jī)。

3、宣傳的重點(diǎn)：必須以***國(guó)際酒店宣傳的主體，重點(diǎn)宣傳開業(yè)酬賓的方案。

4、宣傳的形式：利用接送專車做車體廣告，內(nèi)容主要為介紹酒店的服務(wù)項(xiàng)目及接送電話；與長(zhǎng)途客運(yùn)公司及出租車公司聯(lián)系，利用車座套印制廣告；在火車站、飛機(jī)場(chǎng)、汽車站等出口做燈箱廣告；制作酒店的宣傳手冊(cè)；制作大堂及電梯廣告；制作酒水牌；在小紀(jì)念品、打火機(jī)上印制廣告等。

三、人力資源

采取多方式式進(jìn)行人員的招聘、儲(chǔ)備一些人力資源，以應(yīng)對(duì)各種營(yíng)銷活動(dòng)開始后客流高峰的到來(lái)。

四、人員培訓(xùn)

對(duì)所有的員工進(jìn)行規(guī)范、程序、統(tǒng)一、協(xié)調(diào)的培訓(xùn)。讓每位員工有團(tuán)隊(duì)精神和意識(shí)。在日常的服務(wù)中自覺提高服務(wù)質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)員工的超前服務(wù)意識(shí)。在服務(wù)上采取主動(dòng)服務(wù)和靈活服務(wù)方式。加強(qiáng)管理人員的工作執(zhí)行力度和工作作風(fēng)，務(wù)必做到事事有人管，工作樣樣有人落實(shí)。服務(wù)時(shí)時(shí)有人跟進(jìn)，技術(shù)月月有人更新?！杜嘤?xùn)計(jì)劃》（略）

注；以上所提到的問題是作為前期工作的一個(gè)方向，具體的操作以現(xiàn)在實(shí)際的工作為主，邊營(yíng)業(yè)邊進(jìn)行改進(jìn)和實(shí)施。

個(gè)性化、形象化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，將成為上海市服務(wù)發(fā)展的潮流。酒店系列產(chǎn)品要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī)，就必須把握時(shí)機(jī)，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢(shì)力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的服務(wù)品牌。

[目標(biāo)消費(fèi)群] 由于諸多酒店開業(yè)影響以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，對(duì)酒店的市場(chǎng)定位顯得尤為重要，定位的準(zhǔn)確與否，可直接關(guān)系到所有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的成敗，所以找準(zhǔn)目標(biāo)客戶群是我們的當(dāng)務(wù)之急。我認(rèn)為，我們應(yīng)該將目標(biāo)定位在中、高端的客戶群體，其中包括：上海所有酒店現(xiàn)有的協(xié)議單位、機(jī)關(guān)及事業(yè)單位、學(xué)校、私企及個(gè)體老板、國(guó)企及私企領(lǐng)導(dǎo)層，所以消費(fèi)的檔次應(yīng)該定位在高檔消費(fèi)水平，消費(fèi)價(jià)格的調(diào)整，須進(jìn)一步進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查后方可確定。

[形象定位]

根據(jù)酒店的自身特點(diǎn)和目標(biāo)消費(fèi)群特殊的身份、社會(huì)地位和所處的人生階段，我們把***國(guó)際定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受。也是尊貴、智慧、時(shí)尚、價(jià)值感以及內(nèi)斂而奔放的生命熱情的體現(xiàn)。[第一階段：企劃目標(biāo)] 鋪墊期目標(biāo)：（入市期）

A、打響知名度，樹立初步品牌形象； B、建立口碑，造成城市小眾傳播的聲勢(shì)；

C、迅速引起市場(chǎng)關(guān)注和興趣，達(dá)到一定的消費(fèi)意向，儲(chǔ)備一定的意向客戶；

D、短期內(nèi)制造出城市熱門消費(fèi)話題，延伸出休閑消費(fèi)的現(xiàn)階段最高模式的話題；

通過導(dǎo)入以下策略，從根本上解決“***國(guó)際”目前所面臨的問題。同時(shí)，也能引起更多的目標(biāo)消費(fèi)者和潛在消費(fèi)群體注意和關(guān)注，為市場(chǎng)推廣的高峰期（第二階段）埋下伏筆，形成飛箭離弦之勢(shì)，以期在第二階段的市場(chǎng)推廣中噴薄而出。

一、品牌策略

1、品牌的塑造——包括理念塑造（核心廣告語(yǔ)：）：尊貴不貴、彰顯品味 行為塑造（如：廣告行為、媒體行為、社會(huì)活動(dòng)、產(chǎn)品服務(wù)等后續(xù)）；

品牌的積累——不斷以媒體的手段、以項(xiàng)目的社會(huì)行為，對(duì)品牌進(jìn)行強(qiáng)化和鞏固； 品牌的維持和深化——不可有對(duì)品牌有非良性影響的事件發(fā)生，以維持品牌忠誠(chéng)度不斷對(duì)品牌添加和賦予新的內(nèi)容，以使其深化；

2、文化和藝術(shù)策略

關(guān)于城市、關(guān)于生活方式、關(guān)于餐飲、關(guān)于未來(lái)的文化話題;***國(guó)際，是生活的文化、餐飲的文化、沐浴的文化、商務(wù)的文化、經(jīng)濟(jì)的文化??； ***國(guó)際酒店也是城市時(shí)尚的文化，都市新生活方式的文化——總之，餐飲是一種綜合的文化現(xiàn)象；

***國(guó)際酒店的新聞宣傳，當(dāng)然離不開“文化的話題”； ***國(guó)際酒店是“軟性新聞體系”的重要組成部分； 這是宣傳推廣的“新聞話題”殺手锏； 這是品牌塑造中的“理念塑造”部分；

這是為***國(guó)際酒店品牌增加厚度和內(nèi)涵的必由之徑； 廣告信息的“全面性”；新聞信息的“多元性”；“概念賣點(diǎn)”，“觀念賣點(diǎn)”，“現(xiàn)實(shí)賣點(diǎn)”的有機(jī)結(jié)合； 新概念策略

由品牌的獨(dú)特性倡導(dǎo)系列“生活秀場(chǎng)新概念”、傳播話題等獨(dú)占性話題，以及由此關(guān)聯(lián)的社會(huì)傳播效應(yīng)；

以“新概念”帶來(lái)的附加價(jià)值；

廣告營(yíng)銷策略、廣告方式、大眾媒介的有效整合和運(yùn)用； 體驗(yàn)消費(fèi)、引導(dǎo)、煽情；有效服務(wù)方式和實(shí)施；

小眾傳播；各種綜合社會(huì)資源（政府資源、行業(yè)資源、地域資源、人文資源、市場(chǎng)資源等）的整合運(yùn)用；

廣告的統(tǒng)一性和持續(xù)性

1）統(tǒng)一性，以維持整體廣告形象，樹立具超越時(shí)空的識(shí)別性、具個(gè)性氣質(zhì)的品牌；

A 形象統(tǒng)一

B 風(fēng)格統(tǒng)一

C 氣質(zhì)統(tǒng)一

D 文化品位統(tǒng)一

E 主要口號(hào)語(yǔ)統(tǒng)一 2）持續(xù)性――將成功建立的廣告整合形象持續(xù)延伸和階段性深入，形成一個(gè)廣告運(yùn)動(dòng)； 廣告創(chuàng)意策略

針對(duì)目前上海群眾，采用雙語(yǔ)版；（普通話、地方方言）

用系列表現(xiàn)的手法，為群眾描繪一幅幅“創(chuàng)美食文化秀場(chǎng)，名流典范生活觀念”； “名流典范生活模式”即是中國(guó)的，也是世界的；即是現(xiàn)代的，又是具濃郁傳統(tǒng)文化風(fēng)貌的；即：東情西韻，古風(fēng)新律

用系列表現(xiàn)手法，體現(xiàn)“名流典范生活模式”所蘊(yùn)涵的文化、人文、生活內(nèi)涵；

用現(xiàn)代、和諧、個(gè)性化的語(yǔ)言，表現(xiàn)“***國(guó)際”代表的時(shí)代生活方式；提升***國(guó)際創(chuàng)意思路的理論高度；

城市美食文化的高度； 城市餐飲發(fā)展史的高度； 百年美食文化的高度；

現(xiàn)代、國(guó)際的新美食方式締造者的高度；

有高度和厚度的形象宣傳作為前期廣告創(chuàng)意核心； 就事論事的物質(zhì)性賣點(diǎn)宣傳，在形象造勢(shì)后立即跟進(jìn)；

賣點(diǎn)廣告的創(chuàng)意，以個(gè)性化角度為基本出發(fā)點(diǎn)，并以生活方式的引導(dǎo)作為主線索； 以“名流典范美食觀念”為訴求線索，逐一對(duì)***國(guó)際產(chǎn)品精華一期期展示； 創(chuàng)意手法，一標(biāo)題一觀念；一畫面一圖景；虛實(shí)結(jié)合； 新聞策略 新聞?lì)}材：

飲食與城市（主標(biāo)1：四度空間 詮釋美食“本真”副標(biāo)：——記“美食秀場(chǎng)***國(guó)際酒店）飲食與城市生活；（主標(biāo)2：***國(guó)際酒店“知本”新貴之非凡秀場(chǎng)副標(biāo)：——雅致 品位 自由 自我或縱情張揚(yáng)）***國(guó)際酒店與城市文化；（主標(biāo)3：飲食需要品質(zhì)副標(biāo)：——***國(guó)際酒店，承載的不僅是飲食；（而是人文生活）

***國(guó)際酒店與城市餐飲現(xiàn)狀；（主標(biāo)4：飲食，容納的也不僅是飲食； 副標(biāo)： “***國(guó)際酒店”————高尚美食秀場(chǎng)）

***國(guó)際酒店為城市帶來(lái)的新觀念、新生活方式、新城市風(fēng)采；（主標(biāo)5：愛的態(tài)度比愛的尺度更重要）

***國(guó)際酒店與美食顧問（主標(biāo)6：五星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)，一站式顧問服務(wù)：副標(biāo)：有創(chuàng)意，就有可能-------***國(guó)際酒店）

***國(guó)際酒店對(duì)歐陸沐浴美食的精道理解和演繹；主標(biāo)7：生活需要品質(zhì)，設(shè)計(jì)以人為本

副標(biāo)：“***國(guó)際酒店”總體設(shè)計(jì)詮釋）***國(guó)際酒店對(duì)城市美食文脈的傳承和創(chuàng)新；（主標(biāo)8：飲食的心情比飲食更重要

副標(biāo)：人民西路——“***國(guó)際酒店”）***國(guó)際酒店設(shè)計(jì)的精華論述；（主標(biāo)9：輝煌人生，超凡享受 副標(biāo)：--—記“我”為什么選擇***國(guó)際酒店）

***國(guó)際酒店設(shè)計(jì)擔(dān)當(dāng)者的理念、業(yè)績(jī)與貢獻(xiàn)；（名人訪談）（選擇愛的方向，選擇愛的心情------愛的新座標(biāo)“***國(guó)際酒店”品牌總設(shè)計(jì)師XXX）***國(guó)際酒店核心賣點(diǎn)宣傳（觀念賣點(diǎn)、物質(zhì)賣點(diǎn)）

產(chǎn)品賣點(diǎn)；服務(wù)理念賣點(diǎn)；餐飲方式賣點(diǎn)；文化藝術(shù)含量賣點(diǎn)； 服務(wù)賣點(diǎn)；配套系列化賣點(diǎn)；業(yè)態(tài)賣點(diǎn)；延伸賣點(diǎn)；品牌賣點(diǎn)； ***國(guó)際酒店報(bào)道題材 社會(huì)反響報(bào)道；（主標(biāo):今天沒有人早到,生意卻早已熱鬧副標(biāo)： 他們是***國(guó)際酒店的常客。）品牌和背景報(bào)道； 產(chǎn)品報(bào)道；（“***國(guó)際酒店”獨(dú)具特色“四度空間”系列美食秀場(chǎng)）新聞形式

本報(bào)述評(píng)；新聞綜述；熱點(diǎn)追蹤；娛樂專版 專題報(bào)道；都市休閑； 記者專訪；人物專訪

新聞體系、主題列示（略）新聞稿示范（略）媒介策略

第一價(jià)段性媒介策略

本階段廣告應(yīng)更多以項(xiàng)目產(chǎn)品賣點(diǎn)為主，品牌形象為輔。

廣告形式重點(diǎn)以報(bào)紙廣告、電視廣告、現(xiàn)場(chǎng)形象、印刷品為主、適時(shí)采用專業(yè)雜志等媒體，配以城市戶外、雜志廣告、電臺(tái)廣告、公交車、網(wǎng)絡(luò)等新媒介，通過“硬推軟拉”的方式達(dá)到綜合廣告效果最優(yōu)的立體媒介策略。

A Ⅰ期，品牌預(yù)熱期，以報(bào)紙為主（軟性新聞可先行），電視、電臺(tái)和戶外廣告為輔，同時(shí)考慮網(wǎng)絡(luò)推廣（注：網(wǎng)站建設(shè)、上海論壇推廣）；

B Ⅰ期，品牌上市期，主要媒體組合，報(bào)紙（硬性、軟性新聞）、電臺(tái)、電視形象廣告，戶外廣告（車體）；

C Ⅱ期，產(chǎn)品穩(wěn)健期，報(bào)紙廣告為主的小版面短、平、快利益訴求，力求立桿見影，電視廣告由創(chuàng)意性的形象廣告轉(zhuǎn)為電視廣告雜志；網(wǎng)絡(luò)廣告、雜志廣告、直郵廣告突出立體組合效果； 推廣工具

1）公共傳播媒體

●報(bào)紙媒體：——時(shí)效性、受眾覆蓋廣；主動(dòng)地接受、關(guān)注度高、權(quán)威性強(qiáng)、信息承載量大，受眾文化層次較高，目標(biāo)客戶到達(dá)率高。主選本地：利用新安晚報(bào)、（市版新安晚報(bào)）從各個(gè)側(cè)面打造***國(guó)際酒店“美食秀場(chǎng) 點(diǎn)睛之作”的形象。

●電視媒體：——?jiǎng)?chuàng)意表現(xiàn)空間較大，較全面；傳遞速度快、涵蓋面廣、創(chuàng)意承載能力強(qiáng)，干擾度高、被動(dòng)地接受。

主選本地：文體頻道《魯豫有約》、經(jīng)濟(jì)生活頻道《第一時(shí)間》、上海電視臺(tái)、《市有線電視臺(tái)》

●移動(dòng)媒體：——（主動(dòng)性高）-----可以根據(jù)目標(biāo)對(duì)象的生活形態(tài),針對(duì)特定區(qū)域及線路安排廣告投放,有效且精準(zhǔn)的溝通,發(fā)揮廣告效果的最大化效益.（目標(biāo)對(duì)象覆蓋范圍廣）----可以根據(jù)車種的屬性,有效將廣告信息傳至區(qū)域范圍.（長(zhǎng)時(shí)間的廣告暴光）---每天平均12小時(shí)的廣告信息暴露時(shí)間

（視角沖擊力強(qiáng)）----適合企業(yè)形象建立,新商品上市.適應(yīng)活動(dòng)或商品力傳播等等不同的廣告訴求.●分眾傳媒：——?jiǎng)?chuàng)意表現(xiàn)空間較大，較全面；傳遞受眾精準(zhǔn)，受眾文化層次較高。

●雜志廣告：——品位高，樹立長(zhǎng)期、持續(xù)品牌有利；素質(zhì)高，傳播針對(duì)性強(qiáng)；根據(jù)項(xiàng)目具體情況，投放少量雜志廣告。譬如《金領(lǐng)生活》

●電臺(tái)廣告：——頻率重復(fù)度高，受眾針對(duì)性相對(duì)強(qiáng)一點(diǎn)；

●網(wǎng)絡(luò)廣告：——新型媒體，知識(shí)階層受眾，國(guó)際性受眾成為可能；（例如：上海論壇、百度竟價(jià)排名）

●小區(qū)戶外廣告：——高檔小區(qū)燈箱、廣告牌導(dǎo)示等長(zhǎng)期品牌形象的維持； ●自有媒體：

自有媒體指的是廣告主自己創(chuàng)造的廣告載體。酒店行業(yè)鑒于自身的優(yōu)勢(shì)，可以說(shuō)是自有媒體應(yīng)用得最廣泛的行業(yè)。這種媒體大致上可分為以下幾類：

（1）印刷類：***國(guó)際酒店品牌形象畫冊(cè)、產(chǎn)品手冊(cè)、新品推薦單張、手提袋等； 通過商業(yè)信函投遞、賣場(chǎng)發(fā)送、報(bào)刊雜志夾送、活動(dòng)資料派送形式使單張廣告進(jìn)入每一個(gè)意向客戶手中，從而擴(kuò)大項(xiàng)目自身的影響范圍。（2）定點(diǎn)類：商務(wù)會(huì)館及戶外等；

（3）會(huì)員類：娛樂企業(yè)為了更好地服務(wù)客戶和打造企業(yè)品牌，建立客戶數(shù)據(jù)庫(kù)，并成立俱樂部或其它團(tuán)體，內(nèi)部發(fā)行會(huì)員卡或品牌刊物等載體，（5）其它類：還有一種也屬自有媒體，就是服務(wù)企業(yè)發(fā)行的書刊雜志，比如《安徽酒店》等，當(dāng)然，這種媒體對(duì)***國(guó)際酒店產(chǎn)品銷售沒有直接幫助，卻對(duì)企業(yè)品牌建設(shè)有著大功。廣告宣傳階段

建議把***國(guó)際酒店的廣告宣傳分為四個(gè)階段： ①***國(guó)際酒店導(dǎo)入階段 品牌市場(chǎng)預(yù)熱期：

時(shí)間：推廣形式：形象廣告（硬廣告+軟文）媒體選擇： 報(bào)紙：《版新安晚報(bào)）

②***國(guó)際酒店產(chǎn)品上市階段（引爆）： 時(shí)間：

開業(yè)：初定在（待定）

推廣形式：利用密集的報(bào)紙、電視、電臺(tái)、專業(yè)雜志等媒體、路牌、橫幅戶外廣告打造***國(guó)際酒店優(yōu)越優(yōu)雅的產(chǎn)品形象，同時(shí)，利用一些公關(guān)和促銷活動(dòng)來(lái)促進(jìn)服務(wù)產(chǎn)品的銷售。媒體安排： 報(bào)紙：（市版新安晚報(bào)）

電視：經(jīng)濟(jì)生活《第一時(shí)間》欄目 電臺(tái)：交通臺(tái)、生活調(diào)頻形象口播廣告 網(wǎng)絡(luò)媒體：上海論壇 ③保溫階段： 時(shí)間：

目的：根據(jù)前期市場(chǎng)反映和銷售狀況，有針對(duì)性地對(duì)銷售狀況進(jìn)行跟蹤報(bào)告,并對(duì)***國(guó)際酒店系列產(chǎn)品進(jìn)行評(píng)析和系列報(bào)道,為售價(jià)提供制定依據(jù)和心理期待,積蓄準(zhǔn)客戶群。推廣形式：適當(dāng)選用上海市各主流媒體宣傳（硬廣告+軟文）外，來(lái)促進(jìn)產(chǎn)品的銷售。報(bào)紙：《新安晚報(bào)》

電視：經(jīng)濟(jì)生活《第一時(shí)間》欄目 ④維護(hù)階段： 時(shí)間：

目的：為拓展下一步特許網(wǎng)點(diǎn)做鋪墊

推廣形式：適當(dāng)利用媒體宣傳外，通過活動(dòng)、優(yōu)惠政策等手段來(lái)促進(jìn)產(chǎn)品的銷售。報(bào)紙：《新安晚報(bào)》

電視：經(jīng)濟(jì)生活《第一時(shí)間》欄目

第三篇：五星級(jí)酒店策劃報(bào)告

一、項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)目名稱

鸚鵡螺皇家園林度假酒店（暫定名）

2、項(xiàng)目地址

中國(guó)?海南省三亞市亞龍灣

3、項(xiàng)目占地及四至

“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項(xiàng)目總占地163畝，合10.87萬(wàn)平米。項(xiàng)目位于亞龍灣中心廣場(chǎng)西北側(cè)，東臨亞龍大道，南臨濱海大道，西部及北部為亞龍大道通往天域酒店的一條弧線形支路，三路圍合的一獨(dú)立地塊，地理位置優(yōu)越。

4、項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)

總建筑面積：7.82萬(wàn)m2（其中 ：地上建筑面積：4.62萬(wàn)平米，地下建筑面積：3.2萬(wàn)平米）容積率：0.42 密度：17.5% 綠化率：80%

5、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位情況介紹

該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位為山西華宇集團(tuán)有限公司，是山西省一家多元化、跨地域的股份制民營(yíng)企業(yè)。資產(chǎn)總額12億元，凈資產(chǎn)5億元。經(jīng)營(yíng)范圍涉及零售業(yè)、公路客運(yùn)業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、金融、生物醫(yī)藥業(yè)等領(lǐng)域。

經(jīng)過多年的穩(wěn)步發(fā)展，華宇集團(tuán)公司在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與金融資本運(yùn)作方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，多種經(jīng)營(yíng)也使其具有了強(qiáng)大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，同時(shí)也具備雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為開發(fā)建設(shè)華“宇亞龍灣國(guó)際會(huì)議中心”項(xiàng)目奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二、項(xiàng)目的提出

1、海南省近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健，投資條件成熟 ① 總體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度高于全國(guó)平均水平② 建筑業(yè)和固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)

2、三亞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成績(jī)顯著，投資環(huán)境大為改變 ① 全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展連續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)

② 旅游業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，旅游接待水平進(jìn)一步提高 ③ 軟硬環(huán)境治理卓有成效

3、海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ① 國(guó)際、國(guó)內(nèi)旅游業(yè)現(xiàn)狀 ② 海南旅游市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

③ 海南旅游資源利用及旅游產(chǎn)品開發(fā)現(xiàn)狀

4、海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位 ① 海南發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì) ② 海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位

5、三亞旅游圈在海南旅游產(chǎn)業(yè)中位置顯赫

6、三亞旅游市場(chǎng)構(gòu)成及發(fā)展趨勢(shì) 注：本章1-6小點(diǎn)詳細(xì)內(nèi)容見后附材料

7、項(xiàng)目地提出及目標(biāo)

山西華宇集團(tuán)基于多年的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及對(duì)海南三亞旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的理解，在經(jīng)過深入的區(qū)域及行業(yè)調(diào)研后，結(jié)合公司在三亞旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展戰(zhàn)略，確立在三亞市亞龍灣地區(qū)啟動(dòng)開發(fā)建設(shè)大規(guī)模、熱帶雨林特色的，集旅游休閑、會(huì)議、購(gòu)物等功能為一體的綠色生態(tài)、海景度假酒店項(xiàng)目。

在三亞市當(dāng)?shù)卣闹С窒拢A宇集團(tuán)提出了利用三亞市亞龍灣地區(qū)獨(dú)有的自然景觀及旅游資源優(yōu)勢(shì)，開發(fā)建設(shè)“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”（暫定名）項(xiàng)目的建議。雙方旨在通過“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，加強(qiáng)亞龍灣地區(qū)在會(huì)議及商業(yè)服務(wù)等方面的配套服務(wù)功能，完善亞龍灣地區(qū)的旅游、休閑、度假功能，提升亞龍灣地區(qū)的整體形象。“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項(xiàng)目將瞄準(zhǔn)國(guó)際級(jí)旅游目的地的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，融獨(dú)特性、多樣化、生態(tài)環(huán)保、度假休閑、觀光購(gòu)物等多種旅游居住新概念于一體，高標(biāo)準(zhǔn)地建設(shè)一個(gè)大規(guī)模、綠色生態(tài)的各功能配套齊全的海景度假酒店，并應(yīng)與隔路相望的華宇集團(tuán)另一酒店項(xiàng)目——“凱悅度假酒店”在資源共享、風(fēng)格定位、經(jīng)營(yíng)多樣化及功能互補(bǔ)等方面遙相呼應(yīng)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，形成規(guī)?；?jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，降低經(jīng)營(yíng)成本，擴(kuò)大華宇房地產(chǎn)品牌的輻射力度。

三、項(xiàng)目發(fā)展定位

“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項(xiàng)目將建設(shè)成為以熱帶雨林景觀、娛樂購(gòu)物服務(wù)、產(chǎn)權(quán)式酒店接待為主題的綠色生態(tài)、海景度假酒店，項(xiàng)目建成后一座設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特、洋溢濃郁熱帶濱海度假特點(diǎn)、功能配置齊全的規(guī)?；燃倬频陮⒄宫F(xiàn)在世人面前，它高星級(jí)、高標(biāo)準(zhǔn)的軟硬件環(huán)境，必將吸引眾多來(lái)海南三亞旅游度假的游客，使之成為他們的首選下榻地。

“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項(xiàng)目的投資及經(jīng)營(yíng)方式將采用“產(chǎn)權(quán)式酒店”的方式，這種起源于歐洲20世紀(jì)70年代的一種新型酒店經(jīng)營(yíng)模式，風(fēng)行于世界上著名的旅游城市和地區(qū)（如美國(guó)的夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達(dá)、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地尤為盛行）。此種酒店經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)過30多年的發(fā)展已被發(fā)達(dá)國(guó)家廣泛接受，許多國(guó)家還為此專門立法并成立行業(yè)協(xié)會(huì)以規(guī)范市場(chǎng)，約束市場(chǎng)參與者的行為。這種將房產(chǎn)與旅游投資相結(jié)合的投資模式在目前國(guó)內(nèi)形式下是極具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y品種。

“產(chǎn)權(quán)式酒店” 經(jīng)營(yíng)模式是適合海南尤其是三亞旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新品種，此經(jīng)營(yíng)模式擴(kuò)大了游客入住休閑度假酒店的需求，為游客提供了更多選擇入住高檔次度假酒店的機(jī)會(huì)，還解決了三亞高檔次酒店市場(chǎng)供需不平衡、需求相對(duì)短缺的問題；另外該模式還可帶動(dòng)三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，賦予海南“旅游房地產(chǎn)”市場(chǎng)更多活力和發(fā)展空間，這種新型的旅游房地產(chǎn)投資和消費(fèi)方式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游酒店業(yè)的高效結(jié)合，極具市場(chǎng)潛力和生命力；再者該模式還使三亞市高端消費(fèi)人士的保有量始終保持在較高水平，為三亞市經(jīng)濟(jì)及就業(yè)問題找到了出路，為三亞市創(chuàng)造著源源不斷財(cái)富。

產(chǎn)權(quán)式酒店的投資客戶（也即固定游客）的市場(chǎng)定位于中產(chǎn)階級(jí)家庭、成功人士、專業(yè)旅游房地產(chǎn)投資者及企業(yè)公司，據(jù)有關(guān)資料分析，目前購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的60%是個(gè)人購(gòu)買，其目的是保值和分紅，同時(shí)兼顧度假，采用的方式大多為銀行長(zhǎng)期按揭；企業(yè)公司購(gòu)買一方面用于投資，另一方面用于員工度假、年會(huì)及業(yè)務(wù)會(huì)議專用。近年來(lái)一批產(chǎn)權(quán)式酒店已在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)及大城市逐步興起，相信該旅游品種將成為適合海南三亞這座熱帶濱海旅游城市的新型酒店房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。注：有關(guān)“產(chǎn)權(quán)式酒店”見后附介紹材料

四、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)想

1、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)想指導(dǎo)思想

根據(jù)項(xiàng)目的總體規(guī)劃構(gòu)思、建設(shè)目標(biāo)要求及三亞市亞龍灣資源條件，“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)想指導(dǎo)思想是：

A、酒店的規(guī)劃設(shè)計(jì)將充分體現(xiàn)“建筑是空間藝術(shù)”的思想，使之成為亞龍灣地區(qū)最具熱帶濱海特色的代表性建筑；

B、酒店的規(guī)劃布局及功能分區(qū)將最大限度的滿足業(yè)主追求“自然、綠色、沙灘、海景”的向往，最大程度展現(xiàn)三亞亞龍灣這座熱帶海濱度假圣地獨(dú)一無(wú)二的魄力； C、充分利用項(xiàng)目周邊的旅游資源優(yōu)勢(shì)，將酒店的建設(shè)工作與將三亞亞龍灣建設(shè)成國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)的目標(biāo)緊密結(jié)合；

D、采用國(guó)際一流智能型最具有熱帶濱海特色的設(shè)計(jì)方案；

E、酒店的配套設(shè)施全面而人性化，將為游客提供休閑度假、娛樂購(gòu)物、旅游休閑、居住等全面服務(wù)；

F、酒店將建設(shè)成風(fēng)格獨(dú)特、個(gè)性鮮明、融合自然風(fēng)景及各國(guó)建筑文化及園林景觀的綠色生態(tài)的旅游度假勝地； H、成為亞龍灣地區(qū)的標(biāo)志性建筑，并對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)模式的發(fā)展趨勢(shì)起到示范與引導(dǎo)效應(yīng)；

根據(jù)上述規(guī)劃指導(dǎo)思想，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)從規(guī)劃的角度進(jìn)行了初步的設(shè)想，初步明晰了項(xiàng)目規(guī)劃的產(chǎn)品目標(biāo)：

酒店主樓公寓區(qū)——主力戶型70-90平米，配大衛(wèi)生間； 別墅、會(huì)所區(qū)——無(wú)機(jī)動(dòng)車行道，別墅周邊環(huán)繞風(fēng)格各異的熱帶雨林景觀； 會(huì)議中心—— 外觀設(shè)計(jì)成“鸚鵡螺”形狀，成為 標(biāo)志性建筑；

娛樂、休閑、購(gòu)物一條街——豐富亞龍灣地區(qū)富有文化底蘊(yùn)的、規(guī)?；膴蕵贰⑿蓍e、購(gòu)物場(chǎng)所，為亞龍灣地區(qū)提供豐富多彩的“夜生活”娛樂活動(dòng)

2、酒店概念設(shè)計(jì)規(guī)劃思路（1）會(huì)議中心

會(huì)議中心將臨亞龍大道而建，外形將仿生海南特有的、極富知名度的“鸚鵡螺”外形，洋溢著濃郁的海洋氣息，使之成為亞龍灣的標(biāo)志建筑。

會(huì)議中心占地15000平米，總建筑面積10000平米，地上5000平米，地下5000平米。可提供容納1300人的大型會(huì)議室1個(gè)及容納200-500人的中型會(huì)議室4個(gè)（或分割成容納100人左右的小型會(huì)議室10個(gè)）。會(huì)議中心在空間設(shè)計(jì)上應(yīng)充分考慮空間的自由組合性，在功能設(shè)計(jì)上將體現(xiàn)多功能性，可召開各種類型的商務(wù)會(huì)議、國(guó)際研討會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、產(chǎn)品推介會(huì)、大型宴會(huì)招待等，還可用作電影節(jié)、演唱會(huì)、選美比賽場(chǎng)地等。會(huì)議中心將按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，配有同聲翻譯系統(tǒng)、貴賓休息室、宴會(huì)廳、展示廳等。（2）酒店主樓

酒店主樓占地6000平米，總建筑面積25200平米，地上20200平米，地下5000平米，層高3.5層。可提供300套客房，戶型以70—90平米為主，配以部分50平米的小戶型和140平米的大戶型，戶型設(shè)計(jì)將充分體現(xiàn)休閑的特點(diǎn)，大臥室、配大衛(wèi)生間（帶洗浴房），寬敞的客廳方便家人及親朋好友聚會(huì)、溝通情感，給人以休閑、寬敞、舒適的全新生活感受。（3）別墅

別墅區(qū)占地70000平米，總建筑面積21000平米，地上15000平米，地下6000平米，層高2.5層，可提供單體別墅50棟，面積360-600平米。定位為豪華別墅，別墅區(qū)內(nèi)不設(shè)機(jī)動(dòng)車道，僅有的步行道蜿蜒于別墅區(qū)內(nèi)，營(yíng)造出曲徑通幽的世外桃園感覺；別墅區(qū)內(nèi)完全園林化設(shè)計(jì)，送700—1000平米的風(fēng)格各異的、熱帶雨林風(fēng)格的私家園林；大型沙灘露天游泳池位于濃郁、高大的棕櫚樹的林蔭下，陽(yáng)光斜下、吊床小寢，嫻靜而舒適；人工營(yíng)造的假山滿目綠色，極富空間感，將建筑作為空間的藝術(shù)發(fā)揮的淋漓盡致；區(qū)內(nèi)水流孱孱，不時(shí)有魚兒映入眼簾，使人恍若置身仙境；室內(nèi)裝修極盡豪華，每套別墅均配有古玩、瓷器、山水畫等，文化氛圍極濃；別墅區(qū)的家政服務(wù)人員均經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，嚴(yán)格選拔，每套別墅配有專門異域小女為業(yè)主提供周到而專業(yè)的服務(wù)；還贈(zèng)送每棟別墅業(yè)主價(jià)值5萬(wàn)美元的亞龍灣高爾夫球場(chǎng)會(huì)員卡一張。

（4）商業(yè)一條街

商業(yè)一條街占地15000平米，總建筑面積15000平米，地上5000平米，地下10000平米。商業(yè)街定位為規(guī)模化、高格調(diào)、多樣化經(jīng)營(yíng)的特色商業(yè)一條街，設(shè)有國(guó)內(nèi)外知名酒吧間、咖啡屋、藝術(shù)坊、夜總會(huì)、百老匯劇院、民俗飾物店、各式小吃店、中醫(yī)療養(yǎng)院、美容美發(fā)室、美體健身房、特色餐飲、海鮮城等。（5）酒店大堂

酒店大堂單獨(dú)設(shè)置，占地5000平米，總建筑面積2000平米，地上1000平米，地下1000平米。酒店大堂高大、氣派，設(shè)有中央共享空間、大型景觀屏、服務(wù)接待總臺(tái)、散座茶座、酒店管理辦公室等。游客在大堂經(jīng)過簡(jiǎn)單登記后，即由服務(wù)小姐引至酒店特備的環(huán)保型電動(dòng)車送客處，由環(huán)保型電動(dòng)車將客人送至客房。

3、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)及規(guī)劃設(shè)想，項(xiàng)目的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)初步設(shè)定見附表一“規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表”。

五、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度

1、項(xiàng)目關(guān)鍵工序進(jìn)度控制

該項(xiàng)目建設(shè)周期1年，2002年7月20日開工，2003年6月30日竣工。序號(hào) 關(guān)鍵控制工序 開始如期 結(jié)束日期 備注 1 土地轉(zhuǎn)讓合同及預(yù)付款 02.06.20 02.07.10 2 項(xiàng)目規(guī)劃方案確定 02.07.10 02.07.30 地基詳勘受該工序約束 3 規(guī)劃報(bào)建手續(xù) 02.08.01 02.08.10 4 地基詳勘 02.07.25 02.08.20 基礎(chǔ)處理及基礎(chǔ)施工圖受該工序約束 5 基礎(chǔ)及地下室施工 02.09.15 02.10.30 6 結(jié)構(gòu)封頂，圍護(hù)結(jié)構(gòu)施工 02.10.20 03.04.30 7 室內(nèi)裝修 02.12.20 03.05.30 8 室外景觀工程 02.12.20 03.04.30 9 園林工程 02.11.30 03.06.30 10 工程竣工 03.06.30

2、項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃

見附表二“鸚鵡螺皇家園林度假酒店項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃”

六、項(xiàng)目投資估算

1、投資估算的依據(jù)

本報(bào)告的投資估算依據(jù)為：

1、三亞市城市總體規(guī)劃確定的區(qū)域市政設(shè)施規(guī)劃；

2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)想確定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；

3、三亞市同類建設(shè)項(xiàng)目的投資估算指標(biāo)；

4、項(xiàng)目公司與地方政府洽商的土地出讓價(jià)格意見；

5、國(guó)家及三亞市政府有關(guān)基建、房地產(chǎn)項(xiàng)目的各類收費(fèi)文件；

2、一些具體費(fèi)用的計(jì)算說(shuō)明（1）土地費(fèi)用

按38萬(wàn)元/畝的價(jià)格計(jì)算。（3）前期工程費(fèi)

項(xiàng)目前期工程費(fèi)包括項(xiàng)目規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、可行性研究等費(fèi)用，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定及國(guó)際上專業(yè)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算。（4）項(xiàng)目管理費(fèi)

項(xiàng)目管理費(fèi)為項(xiàng)目公司為開發(fā)本項(xiàng)目而花費(fèi)的日常運(yùn)作費(fèi)用，按房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)為建安工程費(fèi)的3%計(jì)。

（5）建安工程費(fèi)

不包括前期費(fèi)用及室外管網(wǎng)、道路及綠化成本，建安成本在估算時(shí)考慮的價(jià)格為： A、結(jié)構(gòu)工程：800元/M2，含降水及地基處理； B、安裝工程：400元/M2，包括各種機(jī)電設(shè)備及安裝費(fèi)； C、裝修工程： 公建部分：1500元/M2 商業(yè)服務(wù)設(shè)施：600元/M2 別墅及酒店主樓：平均按1100元/M2 D、家具、櫥具及高檔床上用品：按800元/M2（6）營(yíng)銷費(fèi)用

包括市場(chǎng)調(diào)研、策劃、廣告推廣、銷售代理、賣場(chǎng)等，按目前海南三亞市的同業(yè)水平，大致以銷售總額8%計(jì)算。（7）不可預(yù)見費(fèi)

不可預(yù)見費(fèi)按項(xiàng)目總投資(含土地、建安工程、各類費(fèi)用)的10%計(jì)。（8）財(cái)務(wù)費(fèi)用

按全部投資，建設(shè)期1年，年利率按6.5%計(jì)算。

3、項(xiàng)目投資測(cè)算結(jié)果

根據(jù)初步測(cè)算，本項(xiàng)目總投資額約為44161萬(wàn)元(約4.42億元)。詳見附表三 “項(xiàng)目投資測(cè)算表”

4、項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃

根據(jù)項(xiàng)目總體規(guī)劃及開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃安排，項(xiàng)目開發(fā)所需資金主要來(lái)源于四部分：自有資金、銀行貸款、項(xiàng)目建筑商墊資及銷售回籠資金。

項(xiàng)目總投資額約為4.42億元，預(yù)測(cè)項(xiàng)目需投入啟動(dòng)資金約為1.5億元人民幣。

項(xiàng)目公司以自有資金投入5000萬(wàn)元人民幣，爭(zhēng)取向銀行貸款人民幣8000萬(wàn)元，再加上項(xiàng)目建筑商墊資以及項(xiàng)目后期銷售回籠資金的再投入，基本可保證本項(xiàng)目的開發(fā)資金投入需要。

七、項(xiàng)目營(yíng)銷

1、項(xiàng)目銷售策劃

（1）前期項(xiàng)目概念性宣傳：A、項(xiàng)目所在地：海南?三亞?亞龍灣?廣場(chǎng)中心區(qū)B、經(jīng)營(yíng)模式上：旅游+投資型“產(chǎn)權(quán)式酒店”；C、產(chǎn)品上：別墅的海景、園林、環(huán)保生態(tài)、服務(wù)特色、其他附加增值項(xiàng)目等，酒店公寓的大客房、大衛(wèi)生間及其他；（2）賣場(chǎng)設(shè)立：在北京、上海、廣州、深圳、香港、哈爾濱、沈陽(yáng)等城市設(shè)立賣場(chǎng)，或委托銷售。

（3）項(xiàng)目廣告宣傳：選擇營(yíng)銷主題，有針對(duì)性宣傳。

（4）在?？诩叭齺啓C(jī)場(chǎng)設(shè)立銷售宣傳點(diǎn)，并設(shè)豪華大巴接送游客參觀項(xiàng)目樣板間。（5）組織全國(guó)范圍內(nèi)招聘、選拔高級(jí)家政服務(wù)專業(yè)人員，制造聲勢(shì)，間接為項(xiàng)目銷售做宣傳。

（6）在各賣場(chǎng)設(shè)立城市，組織商務(wù)專機(jī)接送業(yè)主參觀現(xiàn)場(chǎng)樣板間。

2、項(xiàng)目銷售計(jì)劃

規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 附表一 序號(hào) 指標(biāo)內(nèi)容 單位 數(shù)值 備注 1 總用地面積 萬(wàn)M2 11.0 163畝 總建筑面積 萬(wàn)M2 7.82 含地下3.2萬(wàn)平米 2.1 酒店客房建筑面積 萬(wàn)M2 4.62 含地下1.1萬(wàn)平米 2.1.1 酒店主樓 萬(wàn)M2 2.52 含地下0.5萬(wàn)平米 2.1.2 別墅 萬(wàn)M2 2.1 含地下0.6萬(wàn)平米 2.2 會(huì)議中心 萬(wàn)M2 1 含地下0.5萬(wàn)平米 2.3 商業(yè)一條街 萬(wàn)M2 1.5 含地下1萬(wàn)平米 2.4 酒店大堂 M2 2000 含地下1000平米 2.5 車庫(kù) M2 5000 地下 3平均容積率 0.42 4 綠化率 % 80 5 建筑密度 % 17.5 6 建筑高度 米 15

項(xiàng) 目 投 資 成 本 估 算 表 附表三

單位:萬(wàn)元 序 號(hào) 費(fèi) 用 名 稱 金 額 備 注 1 土地費(fèi)用 6383 1.1 地價(jià)款 6197 38萬(wàn)/畝×163.066畝=6197萬(wàn)元 1.2 土地契稅 186 土地價(jià)款3% 2 前期工程費(fèi) 1622 2.1 編制項(xiàng)目可研 15 2.2 圖設(shè)計(jì)費(fèi) 1500 地上200元/M2，地下100元/M2，含景觀 2.3 施工圖審查費(fèi) 15 建安造價(jià)的0.8‰ 2.4 規(guī)劃管理費(fèi) 9.3 2元/M2 2.5 人防工程統(tǒng)建費(fèi) 22 2.6 臨時(shí)用電增容費(fèi) 16 2.7 臨時(shí)用電設(shè)施費(fèi) 10 2.8 用水設(shè)施費(fèi) 2 2.9 甲方臨建工程 15 2.10 臨時(shí)圍墻 18 3 建造費(fèi) 18387 3.1 土建工程 6256 800元/M2 3.2 安裝工程 3128 400元/M2 3.3 裝修工程 7353 公建1500元/M2,商場(chǎng)600元/M2,其它1100元/M2 3.4 室外工程 1650 按150元/M2,計(jì)11萬(wàn)M2 4 其它稅費(fèi) 390 4.1 質(zhì)監(jiān)費(fèi) 83 按建造費(fèi)的4.5‰ 4.2 監(jiān)理費(fèi) 147 按建造費(fèi)的8‰ 4.3 營(yíng)業(yè)供電貼費(fèi) 160 序 號(hào) 費(fèi) 用 名 稱 金 額 備 注 5 管理費(fèi) 552 按建造費(fèi)的3% 6 家具購(gòu)置費(fèi) 3856 800元/M2(只算大堂、別墅及公寓)7 工藝品等購(gòu)置費(fèi) 300 按每棟別墅6萬(wàn)元，共50棟別墅 會(huì)員證費(fèi) 2100 每棟別墅1個(gè)會(huì)員證，5萬(wàn)美金，合人民幣42萬(wàn)元，共50棟別墅 開辦費(fèi) 200 10 不可預(yù)見費(fèi) 1839 按建安造價(jià)的10% 11 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2316（1-10）項(xiàng)之和取一年利息（年息6.5%）12 銷售費(fèi)用 6216 按銷售收入的8%計(jì) 13 投資總額 44161 14 市場(chǎng)單價(jià) 5647元 每平方米 可銷售部分物業(yè)銷售測(cè)算 別墅 5.25億元 按均價(jià)25000元/M2計(jì)，銷售面積2.1萬(wàn)M2 2 公寓 2.52億元 按均價(jià)10000元/M2計(jì)，銷售面積2.52萬(wàn)M2 3 合計(jì) 7.77億元

項(xiàng)目可銷售部分價(jià)格敏感性分析 附表四 項(xiàng) 目 價(jià) 格 變 動(dòng) 備注

主

樓 價(jià)格 5000 6000 7000 8000 9000 10000 單位:元/平米

收入 1.26 1.512 1.764 2.016 2.268 2.52 單位:億元 別

墅 價(jià)格 8000 12000 16000 20000 24000 28000 單位:元/平米

收入 1.68 2.52 3.36 4.2 5.04 5.88 單位:億元 合計(jì) 2.94 4.032 5.124 6.216 7.308 8.4 單位:億元

銷售稅金(5.5%)0.162 0.222 0.282 0.342 0.402 0.462 單位:億元 投資成本 4.42 4.42 4.42 4.42 4.42 4.42 單位:億元 稅前利潤(rùn)-1.642-0.61 0.422 1.454 2.486 3.518 單位:億元

投資利潤(rùn)率(%)9.55 32.90 56.24 79.59 全部投資（含會(huì)議中心、商業(yè)街）凈投資利潤(rùn)率(%)32.46 111.85 191.23 270.62 按自有資金1.3億元計(jì)

附：背景資料

一、項(xiàng)目提出

1、海南省近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健，投資條件成熟 ① 總體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度高于全國(guó)平均水平

全省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加快、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步加強(qiáng)。全年共完成GDP 566.05億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)8.9%，增幅高于上年0.1個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高出全國(guó)平均水平1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值200.28億元，增長(zhǎng)9.7%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率41.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值131.18億元，增長(zhǎng)8.7%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率19.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值234.59億元，增長(zhǎng)8.3%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率39.3%。表一：全省近年GDP總值（單位：億元）表2：2001年三產(chǎn)在GDP中所占比重

②建筑業(yè)和固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)

建筑業(yè)保持增長(zhǎng)?

全社會(huì)建筑業(yè)增加值完成40.13億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)6.2%。其中：房屋建筑施工面積453.5萬(wàn)m2，增長(zhǎng)4.2%；房屋建筑竣工面積205.5萬(wàn)m2，增長(zhǎng)5.3%。上繳稅金1.99億元，增長(zhǎng)7.2%。

固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng)?

全年全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資206億元，比上年增長(zhǎng)6.5%。其中：基本建設(shè)完成投資140.5億元，增長(zhǎng)6.4%；更新改造完成投資10.6億元，增長(zhǎng)8.2%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資12.5億元，增長(zhǎng)21%。

表三：全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額（單位：億元）

2、三亞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成績(jī)顯著，投資環(huán)境大為改變 ② 全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展連續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)

2001年三亞市以調(diào)整經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大投資、刺激消費(fèi)和提高效益為重點(diǎn)，著力解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展深層次的矛盾和問題，全市經(jīng)濟(jì)在新世紀(jì)呈現(xiàn)出新氣象，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。據(jù)三亞市官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：

全市經(jīng)濟(jì)快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提高 ?

2001年全市GDP總值32.73億元，比上年增長(zhǎng)11.7%，實(shí)現(xiàn)了1998年以來(lái)連續(xù)四年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)超10%，超過全國(guó)、全省的平均水平，三大產(chǎn)業(yè)同時(shí)超過10%的增幅。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值13.64億元，增長(zhǎng)10%；對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率37.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值6.90億元，增長(zhǎng)12%；對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率21.05%；第三產(chǎn)業(yè)增加值12.19億元，增長(zhǎng)13.4%；對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率41.3%。投資需求出現(xiàn)高速增長(zhǎng)勢(shì)頭?

投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)傾斜，全市固定資產(chǎn)投資完成18.56億元，同比增長(zhǎng)33.1%。其中：第一產(chǎn)業(yè)投資完成1.81億元，增長(zhǎng)59.3%；第二產(chǎn)業(yè)投資完成1.33億元，增長(zhǎng)54.7%；

第三產(chǎn)業(yè)投資完成15.4億元，增長(zhǎng)29%。

盤活積壓房地產(chǎn)工作取得新進(jìn)展?

全市房地產(chǎn)投入2.61億元，增長(zhǎng)14倍。消化和盤活積壓商品房73.9%，收回和盤活閑置用地13000多畝，占可處置量89%。2002年有望將全市積壓商品房和閑置土地問題基本解決。

② 旅游業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，旅游接待水平進(jìn)一步提高

2001年三亞市通過規(guī)范和整頓旅游市場(chǎng)，加大宣傳促銷力度，擴(kuò)展客源市場(chǎng)，大大增強(qiáng)了三亞的知名度，成功的舉辦了“全球化論壇”等大型國(guó)際會(huì)議和旅游活動(dòng)不斷完善景區(qū)景點(diǎn)建設(shè)，狠抓“假日旅游”旅游服務(wù)質(zhì)量和形象空前良好，有力地促進(jìn)了旅游業(yè)的發(fā)展。

③ 軟硬環(huán)境治理卓有成效

A、政府各部門減免辦事程序，改善投資軟環(huán)境，工作力度大，辦公效率顯著提高，一切工作服務(wù)于三亞建設(shè)。

B、下大決心改變?nèi)齺喪姓w形象。處置“閑置地、爛尾樓”力度大，成績(jī)顯著，三亞市容有了極大改變，向國(guó)際性的熱帶海濱城市發(fā)展。

C、有計(jì)劃的進(jìn)行市政配套建設(shè)。高速公路的聯(lián)通，市區(qū)交通道路的高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，使旅游觀光十分方便，鳳凰機(jī)場(chǎng)的修建，三亞客運(yùn)碼頭的建設(shè)，尤其是可為境外旅客提供落地簽證服務(wù)，使三亞具有擠身國(guó)際旅游城市的條件。

D、水、電、通訊方面建設(shè)變化巨大。赤田水庫(kù)的完工使用，新建電廠的發(fā)電，聯(lián)網(wǎng)可滿足今后一個(gè)時(shí)期的需要，程控電話、移動(dòng)、微波、光纖通訊等通信設(shè)施齊全與全國(guó)900個(gè)城市、全世界195個(gè)國(guó)家地區(qū)開通，使三亞向智能化數(shù)字化城市又邁近了一大步。

E、投巨資改造三亞市容環(huán)境。三亞灣“椰夢(mèng)長(zhǎng)廊”的建成、大東海廣場(chǎng)改建、體育廣場(chǎng)、名花公園、藝術(shù)廣場(chǎng)及城市的“綠化美化”工程，使三亞逐步成為一個(gè)熱帶海濱花園城市。

3、海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ① 國(guó)際、國(guó)內(nèi)旅游業(yè)現(xiàn)狀

國(guó)際旅游業(yè)在20世紀(jì)開始蓬勃發(fā)展。世界旅游組織的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2000年全球跨國(guó)旅游達(dá)6.98億人次，比1999年增長(zhǎng)了7.4%。預(yù)測(cè)分析，到2020年，全球接待跨國(guó)旅游者將達(dá)到16億人次，國(guó)際旅游消費(fèi)將達(dá)2萬(wàn)億美元。從2000年到2020年間旅游年均收入增長(zhǎng)將達(dá)6.7%。這些數(shù)據(jù)顯示出了旅游業(yè)在全球和各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的潛力。

我國(guó)旅游業(yè)在2000年旅游總收入達(dá)4519億元人民幣（約合550億美元），比上年增長(zhǎng)12.9%，入境游人數(shù)達(dá)8344萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)14.6%，旅游外匯收入達(dá)162億美元，比上年增長(zhǎng)15.1%，相當(dāng)于當(dāng)年全國(guó)外貿(mào)出口創(chuàng)匯的6.5%。國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)7.44億人，比上年增長(zhǎng)3.5%，旅游收入達(dá)3175億元人民幣（約合380億美元）比上年增長(zhǎng)12.1%，為世界第五旅游大國(guó)。

據(jù)世界旅游組織最新的展望報(bào)告稱：到2020年，中國(guó)將成為世界旅游的一個(gè)主要的目的地和客源國(guó)，接待境外游客由現(xiàn)在一年5000萬(wàn)人次增加到1.73多億次，旅游業(yè)收入增長(zhǎng)的幅度將極為可觀。

我國(guó)已把旅游列為第三產(chǎn)業(yè)中新興產(chǎn)業(yè)的首位。旅游業(yè)“十五”計(jì)劃和到2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要所提的“十五”總體目標(biāo)為：到2005年入境游人數(shù)8500萬(wàn)人次，旅游外匯收入220億美元，國(guó)內(nèi)游人數(shù)將達(dá)11億人次，旅游收入達(dá)5000億人民幣（約合610億美元），總收入為7500億元人民幣（約合910億美元）相當(dāng)于全國(guó)GDP的5.8%。

② 海南旅游市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 海南島作為旅游勝地在國(guó)內(nèi)享有極高知名度，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)潛力很大。如今海南已成為備受國(guó)人青睞的旅游目的地，在國(guó)內(nèi)已樹立起奇特的熱帶海島目的地形象。其自然環(huán)境和熱帶氣候，為相對(duì)寒冷的華中、華北、東北、西北等地區(qū)游客提供避寒休閑好去處，2001年來(lái)海南旅游人數(shù)已達(dá)1124萬(wàn)人次。海南在港、澳及臺(tái)灣的知名度也較高，但來(lái)游人數(shù)近兩年有下降趨勢(shì)。

在國(guó)際市場(chǎng)上，海南在亞洲范圍內(nèi)享有一定的知名度，尤其是日本、韓國(guó)及馬來(lái)西亞的“利基”市場(chǎng)（指面對(duì)少數(shù)人的專門市場(chǎng)），不過來(lái)訪人次仍然很少，2001年為45.7萬(wàn)人次。

③ 海南旅游資源利用及旅游產(chǎn)品開發(fā)現(xiàn)狀

海南在地理面積較小的島嶼上聚集了豐富的旅游資源，已被證

明這些資源對(duì)國(guó)際游客是頗有吸引力的，并已早在過去的規(guī)劃研究中就得到了認(rèn)證。但海南與有著相似旅游資源并已得到成功開發(fā)的旅游目的地來(lái)比較，如美國(guó)的佛羅里達(dá)、歐洲的地中海地區(qū)、夏威夷等地。海南的單個(gè)旅游產(chǎn)品尚不具備足夠的獨(dú)特性與之相匹配。

海南旅游資源的利用與旅游產(chǎn)品的開發(fā)從質(zhì)量來(lái)講喜憂參半。一方面海南有達(dá)到國(guó)際水準(zhǔn)的高品位旅游產(chǎn)品，如南山佛教文化苑，它們恰到好處地增加了自身的歷史、文化旅游價(jià)值，在周邊也不盲目興建一些大規(guī)模輔助性旅游吸引物，對(duì)今后發(fā)展新旅游產(chǎn)品很有借鑒。同時(shí)海南也有質(zhì)量低下的旅游產(chǎn)品，主要集中在旅游路線周邊地區(qū)（即東部走廊），許多景區(qū)每況愈下，因年久失修而顯現(xiàn)出破敗的景象，這些酒店等住宿設(shè)施原本就是頭腦發(fā)熱開發(fā)商手下敗筆，加上設(shè)計(jì)不新穎，保養(yǎng)不到位，故難以維系運(yùn)作，徒留些刺眼建筑。值得慶幸的是，這種低水準(zhǔn)旅游產(chǎn)品只是散布在東部旅游線路的幾個(gè)地點(diǎn)，尚未泛濫成災(zāi)。更重要的是，海南未受到現(xiàn)今盛行的城市盲目擴(kuò)展（在較為發(fā)達(dá)的內(nèi)陸地區(qū)相當(dāng)普遍）的負(fù)面影響沖擊，除?？谑型?，其它城鎮(zhèn)，特別是三亞在很大程序上保留了一種內(nèi)縮型的城市結(jié)構(gòu)，仍保存有廣大的未開發(fā)的后備區(qū)域（山丘或開闊的鄉(xiāng)野），而給游客提供了賞心悅目的田園風(fēng)光和熱帶景觀，使游客有一種屬地感和親切感。

4、海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位 ① 海南發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)

海南島總面積3.5萬(wàn)平方公里。島礁及其海域，約200多萬(wàn)平方公里，約占南海海域面的三分之二。其靠近港、澳與珠江三角洲，該地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度居全國(guó)首位，將會(huì)也成為海南重要的客源市場(chǎng)。

海南的氣候宜人（能為氣候寒冷地區(qū)的游客提供理想的避寒勝地），生態(tài)環(huán)境趣味盎然，山區(qū)有茂密的熱帶雨林，海里有豐富多彩的海洋資源，島上處處呈現(xiàn)出別具特色的熱帶海島景象。其獨(dú)有的熱帶海島旅游資源，能為游客提供一種少有的度假體驗(yàn)。將能夠在開發(fā)可持續(xù)旅游方面發(fā)揮重要作用。② 海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位

國(guó)家旅游局把全國(guó)分為7大旅游發(fā)展區(qū)域，海南獨(dú)占其一，足見國(guó)家決策層對(duì)海南旅游寄與的厚望，海南島是國(guó)內(nèi)最有條件發(fā)展度假旅游的省份，它肩負(fù)著中國(guó)旅游業(yè)從觀光型向度假型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的歷史重任。

“海南，中國(guó)與西方在此相會(huì)”，作為亞洲首屈一指的休閑目的地，海南擁有獨(dú)具特色的、高品質(zhì)的濱海度假設(shè)施，能提供許多與眾不同的、多樣化的旅游吸引物和旅游活動(dòng)。在此，游客可朝夕沐浴于椰風(fēng)海韻之中，晝夜流連在雨林山川之顛。

5、三亞旅游圈在海南旅游產(chǎn)業(yè)中位置顯赫

海南省旅游產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃中劃出了?？?、三亞、五指山、文昌、興隆、棋子灣和博鰲等七個(gè)主要旅游圈。每個(gè)旅游圈都擁有其獨(dú)特的旅游吸引物和組合式旅游產(chǎn)品，在游客類型和數(shù)量、旅游住宿及配套設(shè)施方面等具有極強(qiáng)的互補(bǔ)性。近年來(lái)三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)和環(huán)島高速公路體系的建設(shè)極大的影響了海南旅游產(chǎn)品的分布。海南基礎(chǔ)設(shè)施的根本改善，使海南島相對(duì)“縮小”，?？谧鰹楹Ｄ下糜伍T戶的地位有所下降。三亞周邊地區(qū)近年來(lái)規(guī)劃興建的眾多旅游、食宿等服務(wù)設(shè)施以及新建的旅游景點(diǎn)，極大地強(qiáng)化了該地區(qū)作為海南主要旅游熱點(diǎn)地區(qū)的地位。三亞的形象?

作為中國(guó)首要的海濱旅游度假勝地，三亞因其得天獨(dú)厚的旅

游優(yōu)勢(shì)而在國(guó)內(nèi)享有盛譽(yù)。但要想在國(guó)際市場(chǎng)站穩(wěn)，就需要進(jìn)一步提高三亞作為旅游度假勝地的檔次，開發(fā)具有國(guó)際水準(zhǔn)的項(xiàng)目，尤其是具有中國(guó)和海南特色的旅游產(chǎn)品。同時(shí)，應(yīng)興建更為多樣化、低密度、高規(guī)格的住宿設(shè)施，并對(duì)整個(gè)城區(qū)進(jìn)行重要改造，使之成為一個(gè)名副其實(shí)的“旅游城市”，著名的國(guó)際旅游度假勝地。

三亞旅游產(chǎn)品開發(fā)?

側(cè)重四個(gè)方面：①開發(fā)多樣化的度假設(shè)施，包括面向外國(guó)游

客和國(guó)內(nèi)高消費(fèi)游客的高檔次、低密度的度假酒店。②興建一批新的“必游不可”的文化景點(diǎn)。如中國(guó)海事博物館等。③開發(fā)高檔次的專項(xiàng)旅游項(xiàng)目。如西島水上運(yùn)動(dòng)中心等。④徹底改變城市環(huán)境，樹立一個(gè)地地道道的旅游城市形象。以濱海為中心的三亞旅游圈的范圍將從南山佛教文化苑向東擴(kuò)展到亞龍灣以外地區(qū)包括蜈支洲島。

三亞旅游度假住宿設(shè)施發(fā)展?

目前三亞市約有客房9756間。根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃還將在亞龍灣旅游度假區(qū)內(nèi)新建客房7700間。海南新建的高星級(jí)酒店客房大多數(shù)都要集中在三亞旅游圈內(nèi)。按有關(guān)部門的預(yù)測(cè)統(tǒng)計(jì)，到2020年三亞旅游圈內(nèi)高檔酒店客房總數(shù)將達(dá)到26000間。

6、三亞旅游市場(chǎng)構(gòu)成及發(fā)展趨勢(shì)

隨著人們可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)，旅游消費(fèi)市場(chǎng)日漸膨大，旅游人群主要來(lái)自中國(guó)大中心城市的中產(chǎn)階層，而他們將形成三亞新旅游產(chǎn)品的主要基礎(chǔ)市場(chǎng)（見下表）。三亞市旅游群體多樣化，并且有向高端群體（即高收入、高學(xué)歷、高職務(wù)的社會(huì)主流群體）發(fā)展的趨勢(shì)。到三亞旅游的客流量以年17%的增長(zhǎng)率在遞增，幾年之后將會(huì)有相當(dāng)數(shù)量的高端人群來(lái)此生活、休閑度假，所以就必須有相應(yīng)的符合其身份的居住場(chǎng)所，有滿足這個(gè)群體生活工作、通信、保健、醫(yī)療、休閑、娛樂等各方面需求的各類場(chǎng)所、設(shè)施。旅游群體兩級(jí)分化現(xiàn)象在旅游市場(chǎng)由來(lái)已久，而社會(huì)主流群體的需求取向?qū)⒋聿Q定未來(lái)旅游市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。三亞獨(dú)有的熱帶旅游資源隨著每年1000萬(wàn)登島人次親身感受與傳播，所產(chǎn)生的影響力是任何宣傳媒體所不能比擬的。只有超前考慮即將到來(lái)的海南度假旅游熱，建造規(guī)?；姆虾Ｄ?、三亞規(guī)劃及特點(diǎn)的、達(dá)到國(guó)際水準(zhǔn)的大型或超大型高星級(jí)度假酒店，才能夠有足夠的聚向力來(lái)吸引到三亞度假居住的社會(huì)主流群體。

北京、上海、廣州在海南旅游市場(chǎng)構(gòu)成情況（據(jù)2000年不完全統(tǒng)計(jì)）

地 區(qū) 人均年消費(fèi) 假日出游增長(zhǎng)率 家庭旅游 海南度假人均消費(fèi) 到海南人次 喜歡項(xiàng)目

北 京 9163元 15-20% 70% 3000元 20萬(wàn)人/年 濱海度假 上 海 10000元 10% 50% 2500元 50萬(wàn)人/年 濱海度假 廣 州 9126元 14% 50% 2000元 80萬(wàn)人/年 濱海度假

二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式——“產(chǎn)權(quán)式酒店”

1、分時(shí)度假基本概述（1）分時(shí)度假含義

分時(shí)度假（Timeshare）是指投資者（游客）在度假地購(gòu)買部分時(shí)段酒店（度假村）產(chǎn)品的使用權(quán)，并可通過交換系統(tǒng)對(duì)不同地點(diǎn)的同類酒店（度假村）產(chǎn)品使用權(quán)進(jìn)行等值交換。目前國(guó)際上通行的慣例是：將一處住宿設(shè)施（酒店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為52周，將52周中的51周分時(shí)銷售給投資者游客，每位購(gòu)買者在約定的時(shí)段內(nèi)每年享有在這一標(biāo)準(zhǔn)酒店住宿單元中住宿一周的權(quán)利。（2）分時(shí)度假的國(guó)際認(rèn)定

分時(shí)度假的實(shí)質(zhì)是介于傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)品和傳統(tǒng)酒店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品，一種旅游酒店產(chǎn)品新態(tài)勢(shì)，一種新的旅游產(chǎn)品。分時(shí)度假為國(guó)際社會(huì)所廣泛接受的定義是基于兩個(gè)法律規(guī)定的內(nèi)容，一是美國(guó)佛羅里達(dá)州《分時(shí)度假房產(chǎn)法案》（以下簡(jiǎn)稱“法案”）；二是歐洲《歐盟分時(shí)度假指令》（以下簡(jiǎn)稱“指令”）。（3）分時(shí)度假的法律內(nèi)涵

以上《法案》與《指令》中對(duì)分時(shí)度假的定義都從法律上做了具體規(guī)范，其定義的核心要素包括：

（1）對(duì)合同有效期做了具體規(guī)定即3年以上酒店產(chǎn)品的使用權(quán)；

（2）預(yù)付款的約定，即：使用前一次性交付約定的款項(xiàng)，以取得約定時(shí)間與時(shí)段的使用權(quán)；

（3）享有使用權(quán)最低天數(shù)，如《指令》規(guī)定為不低于7天；

2、產(chǎn)權(quán)式酒店的基本概述（1）產(chǎn)權(quán)酒店含義

產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種全球化的旅游投資工具及一種新的旅游產(chǎn)品，是歐美中產(chǎn)階級(jí)興起后的產(chǎn)物，由瑞士企業(yè)家亞力山大?耐首先提出（Timeshare Hotel）即“時(shí)權(quán)酒店”的概念。產(chǎn)權(quán)酒店是分時(shí)度假產(chǎn)品的一種特殊模式，一個(gè)分支演變的，是指投資者（游客）買斷某一部分酒店單位產(chǎn)品的所有權(quán)，除部分時(shí)間自己使用外，統(tǒng)一將其它時(shí)間的住宿權(quán)委托酒店管理方經(jīng)營(yíng)，自己獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)模式。（2）產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)品獲得

產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品獲得國(guó)際上通行的作法是按照房產(chǎn)品種操作，即：交付首期款購(gòu)買一定單位的產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品，同時(shí)確定自己的使用時(shí)段（通常為21天），其它時(shí)間則交酒店管理公司做為酒店統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，每年酒店的經(jīng)營(yíng)收入，單位產(chǎn)品獲得的利潤(rùn)則用于支付產(chǎn)權(quán)酒店的單位產(chǎn)品分期

付款之費(fèi)用，一般在10—15年后即可取得產(chǎn)權(quán)酒店單位產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)。（3）產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品的法律內(nèi)涵

由于產(chǎn)權(quán)酒店是分時(shí)度假產(chǎn)品的一種特殊形態(tài)，雖在《法案》和《指令》中均未專門的明文規(guī)定，但它已發(fā)展成為旅游發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級(jí)和企業(yè)集團(tuán)青睞的旅游產(chǎn)品投資方式之一。它具有如下法律特性：

④ 產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品具有產(chǎn)權(quán)概念，每位業(yè)主（投資者）擁有固定的單位產(chǎn)品所有權(quán)。⑤ 業(yè)主與酒店經(jīng)營(yíng)者是委托經(jīng)營(yíng)的法律關(guān)系。

⑥ 在業(yè)主未付完金融部門貸款之前，單位產(chǎn)品所有權(quán)并不屬于業(yè)主而處于一種被抵押的法律關(guān)系。

3、分時(shí)度假及產(chǎn)權(quán)式酒店的國(guó)際發(fā)展軌跡及趨勢(shì)（1）全球分時(shí)度假地及會(huì)員總量分析

全球分時(shí)度假地及會(huì)員總量比較與發(fā)展?

目前，全球約有5200個(gè)分時(shí)度假地分布在各地區(qū)，分時(shí)度假消費(fèi)者大約有400萬(wàn)—500萬(wàn)人，共擁有700萬(wàn)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)單位的分時(shí)度假產(chǎn)品。1998年全球分時(shí)度假業(yè)的總銷售收入超過60億美元。1985年—1998年間，分時(shí)度假以年平均10—15%的速度迅速發(fā)展，是旅游業(yè)當(dāng)中增長(zhǎng)速度最快領(lǐng)域之一。其中分時(shí)度假地?cái)?shù)量平均年增長(zhǎng)14%，會(huì)員數(shù)量年均增長(zhǎng)15%，分時(shí)度假產(chǎn)品數(shù)量的年均增長(zhǎng)率為15%，雖然1994年以后分時(shí)度假業(yè)的增長(zhǎng)速度有所放緩，但仍保持較好的成長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，整體分時(shí)度假業(yè)增長(zhǎng)速

度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于旅游業(yè)的整體年均增長(zhǎng)4%，和飯店業(yè)2%的增長(zhǎng)速度。表一

全球分時(shí)度假業(yè)發(fā)展情況（1985—1998年）年 份 會(huì) 員 數(shù)（千 人）分 時(shí) 度

假 地 數(shù) 當(dāng) 年 銷 售 產(chǎn) 品（千個(gè)）累 計(jì) 產(chǎn) 品 銷 售 量（千個(gè)）會(huì) 員 人 均 擁 有 產(chǎn) 品 數(shù) 銷 售 額(百萬(wàn)美元)標(biāo) 準(zhǔn) 單 位 產(chǎn) 品 售 價(jià)（百 萬(wàn) $）1985 1774 805 245 1225 1.52 1580 6449 1987 1822 1125 280 1745 1.55 1940 6929 1989 2132 1530 395 2470 1.61 2970 7519 1991 2687 2070 440 3315 1.60 3740 8500 1993 3653 2760 530 4345 1.57 4505 8500 1995 4355 3744 683 5283 1.41 5123 7503 1997 4840 4532 710 6669 1.47 5710 8046 1998 5156 4998 735 7404 1.48 6125 8334 資料來(lái)源：RCI,美國(guó)經(jīng)濟(jì)組織,TTI 分時(shí)度假發(fā)展速度變化及分析?

從上表的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可看到，隨著全球分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)的日趨成熟，在近年來(lái)發(fā)展速度有所放慢、減緩。特別是1994年以后，增長(zhǎng)速度明顯下降。如下表所示： 表二

分時(shí)度假業(yè)增長(zhǎng)速度變化情況（1985—1998年）年份

項(xiàng)目 1985--1998 1994--1998 1997--1998 分時(shí)度假地 14 6 5 會(huì) 員 15 12 8 年銷售額 15 13 7 資料來(lái)源：RCI、AEG、TTI 分析：雖然1985年以來(lái)分時(shí)度假地的年均長(zhǎng)速度為14%，但是1994年以后增長(zhǎng)速度大幅放緩，年均增長(zhǎng)率僅為6%。不過分時(shí)度假地的平均規(guī)模據(jù)統(tǒng)計(jì)卻在不斷增大，這主要是由于大型開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商進(jìn)入這一領(lǐng)域并堅(jiān)持發(fā)展大型綜合度假地的結(jié)果。從全球范圍來(lái)看，分時(shí)度假地的平均為擁有36套住宿單元，1998年新建設(shè)的分時(shí)度假地平均規(guī)模為62個(gè)住宿單元，最大的40家開發(fā)商所開發(fā)的分時(shí)度假地的平均規(guī)模則高達(dá)110個(gè)住宿單元。

另外值得注意的一個(gè)特征是，每個(gè)消費(fèi)者擁有的分時(shí)度假產(chǎn)品數(shù)量有所增長(zhǎng)。1994年，平均每個(gè)會(huì)員擁有1.44個(gè)分時(shí)度假產(chǎn)品，到1998年這一數(shù)字增加到1.48個(gè)。主要原因是：①新購(gòu)買產(chǎn)品的用戶傾向于一次購(gòu)買多個(gè)產(chǎn)品；②老客戶因?qū)Ξa(chǎn)品較滿意增加購(gòu)買新產(chǎn)品。

全球不同地區(qū)分時(shí)度假的發(fā)展情況?

美國(guó)是分時(shí)度假業(yè)最發(fā)達(dá)的國(guó)家，到1999年中期，美國(guó)境內(nèi)共有約1670個(gè)分時(shí)度假地，占全球總量的32%；歐洲緊隨美國(guó)之后，是分時(shí)度假業(yè)的第二大發(fā)達(dá)地區(qū)。截止1999年中期歐洲共有1355個(gè)分時(shí)度假地，歐美兩地相加占有全球分時(shí)度假地總量的60%。表三

全球分時(shí)度假地情況（1999年中期估算）國(guó)家 / 地區(qū) 分時(shí)度假地?cái)?shù)量 占總量比例（%）美 國(guó) 1670 32.1 歐 洲 1355 26.1 南 美 375 7.2 東南亞/日本 350 6.7 中 美 洲 340 6.5 加勒比地區(qū) 200 3.8 南 非 195 3.8 加 拿 大 125 2.4 中 東 106 2.0 澳大利亞 100 1.9 其 它 110 2.1 未加盟交換系統(tǒng) 275 5.3 合 計(jì) 5200 100.0 資料來(lái)源：美國(guó)度假地協(xié)會(huì)

分時(shí)度假業(yè)新發(fā)展的情況?

1995年以來(lái)，分時(shí)度假業(yè)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，如果按分時(shí)度假地?cái)?shù)量計(jì)算，絕對(duì)值增長(zhǎng)數(shù)量最多的是美國(guó)、西班牙、墨西哥和意大利。到1997年南非發(fā)展速度超過了法國(guó)，排名列在全球第五名。在1995年—1997年的3年間，這些國(guó)家的分時(shí)度假地以年均3%--7%的速度增長(zhǎng)，全球1996年和1997年的平均增長(zhǎng)率分別為5%和6%。近年來(lái)，全球分時(shí)度假業(yè)領(lǐng)域有一批新興市場(chǎng)發(fā)展迅速，如俄羅斯雖然其境內(nèi)尚沒有分時(shí)度假地，但是卻已擁有2萬(wàn)名以上的會(huì)員，會(huì)員所購(gòu)買的分時(shí)度假產(chǎn)品多集中在西班牙一帶。表四

全球分時(shí)度假前五名發(fā)展情況（1995—1997年）

國(guó) 家 1995年分時(shí)度假地?cái)?shù)量 1997年分時(shí)度假地?cái)?shù)量 年均增長(zhǎng)率（%）美 國(guó) 1468 1608 8.7 西班牙 405 445 9.0 墨西哥 273 294 7.1 意大利 157 172 8.7 南 非 136 154 11.7 亞洲分時(shí)度假市場(chǎng)情況?

按現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前亞洲共有分時(shí)度假地260處，擁有分時(shí)度假產(chǎn)品的國(guó)家有12個(gè)，現(xiàn)有分時(shí)度假住宿單元1.52萬(wàn)個(gè)，潛在的分時(shí)度假住宿單元79萬(wàn)個(gè)，已銷售分時(shí)度假產(chǎn)品53.2萬(wàn)個(gè)單位，占總量的67%，共擁有分時(shí)度假會(huì)員20萬(wàn)人。表五

亞洲分時(shí)度假市場(chǎng)分布情況

國(guó)家及地區(qū) 度假地?cái)?shù)量 每個(gè)度假地平均住宿單元數(shù)量 日 本 96 66 馬來(lái)西亞 71 38 泰 國(guó) 38 46 印 尼 25 51 韓 國(guó) 18 133 中 國(guó) 17 41 菲律賓 11 62 中國(guó)臺(tái)灣 6 43 其它（4國(guó)）8 45 合 計(jì) 260 525 資料來(lái)源《未來(lái)分時(shí)度假產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)影響》

可以看到亞洲的分時(shí)度假會(huì)員雖然僅占世界分時(shí)度假市場(chǎng)的5%左右，總量很小，但近年來(lái)發(fā)展速度較快，且由于亞洲地區(qū)人口基數(shù)大，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，穩(wěn)定增長(zhǎng)，所以也是具有很大發(fā)展分時(shí)度假業(yè)的潛在市場(chǎng)，如泰國(guó)、印度尼西亞、馬來(lái)西亞、中國(guó)等。

4、分時(shí)度假對(duì)旅游目的地的經(jīng)濟(jì)影響

為目的地創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)?

由于分時(shí)度假地的建立，無(wú)論是在建設(shè)中、經(jīng)營(yíng)管理中及運(yùn)營(yíng)維護(hù)中，都將產(chǎn)生大量的直接就業(yè)機(jī)會(huì)，如據(jù)最新調(diào)查表明，在20世紀(jì)90年代中期，分時(shí)度假業(yè)在美國(guó)新創(chuàng)造出了35000個(gè)直接就業(yè)機(jī)會(huì)，在墨西哥創(chuàng)造出了16000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。

分時(shí)度假產(chǎn)生了一批消費(fèi)巨大的旅游者?

調(diào)查表明，分時(shí)度假旅游者的總體消費(fèi)比普通旅游者高出20%。分時(shí)度假的整體經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)可觀?

按照乘數(shù)效應(yīng)，考慮到分時(shí)度假業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷、銷售收入、物業(yè)管理、稅收等方面的綜合間接經(jīng)濟(jì)影響后，分時(shí)度假業(yè)的整體貢獻(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)影響會(huì)進(jìn)一步加大。如美國(guó)一個(gè)分時(shí)度假住宿單元會(huì)產(chǎn)生18萬(wàn)美元的直接貢獻(xiàn)，如果從更廣泛的范圍進(jìn)行測(cè)算，這一影響會(huì)更大。

分時(shí)度假使游客重游率增大?

據(jù)調(diào)查顯示，分時(shí)度假會(huì)員對(duì)某個(gè)目的地的重游率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般度假游客，美國(guó)分時(shí)度假會(huì)員在未來(lái)10年中計(jì)劃去分時(shí)度假購(gòu)置地4.5次，而一般游客僅會(huì)來(lái)1.8次，這樣將產(chǎn)生巨大的重復(fù)消費(fèi)，也節(jié)約了當(dāng)?shù)芈糜尾块T的大量宣傳促銷費(fèi)用。從以上情況可以得出結(jié)論：分時(shí)度假對(duì)旅游目的地的經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生多方面的積極影響。

5、我國(guó)分時(shí)度假業(yè)的現(xiàn)狀

分時(shí)度假業(yè)處于概念宣傳啟動(dòng)階段，南北發(fā)展不均衡?

從國(guó)內(nèi)分時(shí)度假實(shí)際來(lái)看，目前已有了一批開展分時(shí)度假的企業(yè)，從整體行業(yè)的規(guī)范性、影響性及在旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)中所占比例來(lái)看是很小的，嚴(yán)格說(shuō)還不能稱之為“分時(shí)度假業(yè)”。但是由于是在90年代后期才在我國(guó)開始的，所以起步較高，直接跨過了外國(guó)分時(shí)度假業(yè)較長(zhǎng)的摸索階段，進(jìn)入到較高層次的發(fā)展階段。20世紀(jì)90年代末期，國(guó)內(nèi)酒店業(yè)對(duì)開展分時(shí)度假進(jìn)行了早期的探索，并加入國(guó)際最大的分時(shí)度假交換公司RCI網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中。在97年版的《RCI度假地名錄》中，我國(guó)的杭州夢(mèng)湖度假村、北京九華山莊、北京燕苑度假村名列其中，并注明開始使用時(shí)間，其中在RCI度假地名錄中排序號(hào)最早的是杭州夢(mèng)湖度假村（3953號(hào)）和北京九華山莊（3954號(hào)）。表一

已加入國(guó)際分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)分布

網(wǎng)絡(luò) 北京 海南 云南 青島 無(wú)錫 杭州 珠海 天津 武漢 桂林 上海 廣州 RCI 3 3 3 1 1 1 1 1 1 1 1 II 1 2

1998年8月28日，泰慕賽爾休閑產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)有限公司在人民大會(huì)堂召開新聞發(fā)布會(huì)，宣布推出“泰慕賽爾權(quán)時(shí)空共享網(wǎng)絡(luò)”來(lái)自中國(guó)經(jīng)濟(jì)休制改革研究會(huì)、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、中共中央改革研究會(huì)、國(guó)資局、中旅飯店協(xié)會(huì)、清華、北大等專家與知名人士組成的酒店度假村資產(chǎn)重組專題研究組，對(duì)泰慕賽爾的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)模式給予肯定，并有北京前門飯店、廣州華廈大酒店、成都錦江賓館、珠海度假村等50多家星級(jí)酒店簽約加盟。同時(shí)，產(chǎn)生了中國(guó)第一批分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者。

分時(shí)度假種類較多，規(guī)模較小?

國(guó)內(nèi)目前專業(yè)從事分時(shí)度假的企業(yè)主要類別是：

①加盟國(guó)際交換網(wǎng)絡(luò)的公司或酒店度假村，其經(jīng)營(yíng)模式與國(guó)際市場(chǎng)接軌，采用銷售20—40年的每年一周的度假產(chǎn)品住宿權(quán)的方式。

②獨(dú)立開發(fā)的度假俱樂部（如海南海航度假村）。這部分企業(yè)依靠自有的酒店度假村開發(fā)分時(shí)度假俱樂部產(chǎn)品，采用不同的方式：如點(diǎn)數(shù)制、會(huì)員制、加入國(guó)際交換網(wǎng)絡(luò)等，度假俱樂部是分時(shí)度假業(yè)中極有發(fā)展前途的一種分時(shí)度假產(chǎn)品，可以成為適合市場(chǎng)需求的個(gè)性化發(fā)展的特色俱樂部品種，但由于其大部分俱樂部實(shí)力不強(qiáng)，在操作運(yùn)行的商業(yè)模式上還需很多完善的地方。而走聯(lián)盟化是較佳的生存方式。③分時(shí)度假銷售公司。目前，國(guó)內(nèi)已有數(shù)家專門經(jīng)營(yíng)分時(shí)度假產(chǎn)品銷售業(yè)務(wù)的專業(yè)公司成立，這類分時(shí)度假企業(yè)并不參與分時(shí)度假房地產(chǎn)開發(fā)，也不參與分時(shí)度假酒店度假村的經(jīng)營(yíng)管理，只負(fù)責(zé)分時(shí)度假產(chǎn)品的銷售推廣，所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品基本為傳統(tǒng)類型的分時(shí)度假產(chǎn)品。如廣東愛特樂度假服務(wù)公司等。主要是專業(yè)銷售RCI和II公司的分時(shí)度假產(chǎn)品。這類公司多分布于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)。目前，國(guó)內(nèi)還沒有出現(xiàn)一家大型的、全國(guó)性的專業(yè)分時(shí)度假銷售公司。主要原因是因?yàn)榉謺r(shí)度假的國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)尚未完全發(fā)育成熟，而國(guó)內(nèi)分時(shí)度假產(chǎn)品的推出正處于一個(gè)啟蒙時(shí)間。④自主開發(fā)的分時(shí)度假產(chǎn)品國(guó)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)公司。自主開發(fā)具有中國(guó)特色分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)的企業(yè)是推動(dòng)中國(guó)分時(shí)度假發(fā)展的主力軍之一。這類公司不多于10家，主要集中分布在北京、廣州、深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和云南、海南等分時(shí)度假目的地。這些公司一般都以實(shí)力雄厚的大集團(tuán)公司做后盾，致力于分時(shí)度假產(chǎn)品的改革、設(shè)計(jì)，使之成為中國(guó)市場(chǎng)能接受的新型分時(shí)度假產(chǎn)品運(yùn)行模式，并構(gòu)建適應(yīng)中國(guó)市場(chǎng)的分時(shí)度假產(chǎn)品和交換網(wǎng)絡(luò)。

2000年11月，由首創(chuàng)集團(tuán)、中旅集團(tuán)、北京旅游集團(tuán)等6家股東聯(lián)合發(fā)起組建的專業(yè)從事分時(shí)度假和休閑度假產(chǎn)業(yè)的天倫度假發(fā)展有限公司在北京成立。天倫度假公司的成立標(biāo)志著國(guó)內(nèi)大型旅游企業(yè)第一次直接涉足分時(shí)度假行業(yè)。專業(yè)大型旅游企業(yè)的介入對(duì)分時(shí)度假行業(yè)的發(fā)展提供了極好的推動(dòng)力。因?yàn)閷I(yè)旅游企業(yè)熟悉旅游市場(chǎng)，擁有分時(shí)度假發(fā)展必須的大量可依靠的資源。

⑤分時(shí)度假交換公司。分時(shí)度假交換公司在分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)中有著舉足輕重的地位，他的服務(wù)水平高低對(duì)于分時(shí)度假企業(yè)的發(fā)展生存有著直接的關(guān)系，他是分時(shí)度假鏈中必不可少的一個(gè)中間環(huán)境、一個(gè)交換平臺(tái)。它是分時(shí)度假業(yè)的發(fā)動(dòng)機(jī)。如美國(guó)的RCI和II公司。

目前在國(guó)內(nèi)“海南華夏之旅分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)有限公司”是中國(guó)唯一的一家專業(yè)從事分時(shí)度假國(guó)內(nèi)交換業(yè)務(wù)的公司。它的商業(yè)模式與運(yùn)行機(jī)制，是根據(jù)國(guó)外最大的兩家分時(shí)度假交換公司RCI和II的模式和體制進(jìn)行了適當(dāng)改造后建立的，較適合中國(guó)的實(shí)情。雖然該公司對(duì)于“如何實(shí)現(xiàn)使用權(quán)益保障的問題”、“銷售模式問題”存在著兩個(gè)實(shí)際操作方面的難題，但是該公司在對(duì)分時(shí)度假交換技術(shù)的掌握理解和規(guī)范化方面是處于領(lǐng)先地位，其交換系統(tǒng)有著較強(qiáng)的兼容性，非常適合中國(guó)國(guó)情的分時(shí)度假業(yè)的發(fā)展。

⑥相關(guān)創(chuàng)新概念企業(yè)。這是一批借用分時(shí)度假概念開發(fā)出類似產(chǎn)品的單體企業(yè)。如北京新旅網(wǎng)度假村資源開發(fā)公司。他們是將分時(shí)度假的點(diǎn)數(shù)制形式經(jīng)過改造應(yīng)用于中國(guó)市場(chǎng)的分時(shí)營(yíng)銷公司。他們通過與加盟飯店簽約獲得合作保證，然后再通過自己的銷售網(wǎng)絡(luò)以點(diǎn)數(shù)卡（IC卡）的形式對(duì)外銷售分時(shí)度假產(chǎn)品，稱之為“房東卡”實(shí)質(zhì)是含有一定數(shù)額資金的消費(fèi)卡。這種點(diǎn)數(shù)制適用于一個(gè)企業(yè)控制的飯店群，這樣才不會(huì)因權(quán)益分配問題各方產(chǎn)生異議，同時(shí)會(huì)努力保證顧客的使用權(quán)。表二

中國(guó)分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)分類 類別 代表企業(yè) 經(jīng)營(yíng)方式、內(nèi)容

加盟國(guó)際分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)公司 北京九華山莊 按國(guó)際慣例銷售一周的分時(shí)度假產(chǎn)品

分時(shí)度假俱樂部 泰達(dá)度假交換公司、海南海航集團(tuán) 以交換網(wǎng)絡(luò)式點(diǎn)數(shù)制銷售自有的分時(shí)度假產(chǎn)品

分時(shí)度假銷售公司 廣東愛特樂度假服務(wù)公司 專業(yè)銷售RCI和II公司的分時(shí)度假產(chǎn)品

獨(dú)立的國(guó)內(nèi)分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)公司 天倫度假發(fā)展有限公司 分時(shí)度假地開發(fā)、分時(shí)度假產(chǎn)品交換、分時(shí)度假交換卡銷售及相關(guān)服務(wù)

分時(shí)度假交換公司 海南華夏之旅分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)有限公司 分時(shí)度假產(chǎn)品的交換 相關(guān)新概念分時(shí)度假企業(yè) 北京新旅網(wǎng)度假村資源開發(fā)公司 與酒店簽約銷售自己的點(diǎn)數(shù)卡（房東卡儲(chǔ)值卡）

6、我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展現(xiàn)狀（1）相關(guān)背景介紹

產(chǎn)權(quán)式酒店亦稱“時(shí)權(quán)酒店”（Timeshare Hotel）其概念本身即內(nèi)含兩個(gè)概念，一是“時(shí)”即“時(shí)間、時(shí)段”，二是“權(quán)”即“權(quán)力”可延申“產(chǎn)權(quán)”等。自1976年，第一批真正意義上的分時(shí)度假酒店在法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)興起后，即在瑞士和歐洲傳播開，之后20年逐漸向北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展。一個(gè)分支演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店，成為旅游發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級(jí)和企業(yè)集團(tuán)歡迎的投資方式之一。類型： ① 退休住宅型

退休前購(gòu)樓，每年居住一定時(shí)間，其余交酒店管理公司出租，退休后完全自用。② 有限自用投資型

酒店將每個(gè)單位產(chǎn)品分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不居住，而是統(tǒng)一由酒店管理公司經(jīng)營(yíng)出租以獲取利潤(rùn)回報(bào)，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。③ 公司自用型

為集團(tuán)公司購(gòu)買后一方面用于投資，另一方面用于公司年會(huì)、職工度假。特征：

① 產(chǎn)權(quán)式酒店具有明顯的地域特征，一般都集中坐落在山岳海濱旅游度假地和大城市附近。

② 產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)群體多集中在城市的高收入階層中，且這些度假產(chǎn)品購(gòu)買者均為“二次置業(yè)”的家庭，其目的主要是為了投資。

③ 賣點(diǎn)相對(duì)集中。一是由于度假產(chǎn)品的低房?jī)r(jià)及少量首付其余按揭的購(gòu)置方式，無(wú)須再投資即可取得度假酒店房產(chǎn)權(quán)，且每年有一定的回報(bào)，對(duì)度假產(chǎn)品消費(fèi)者有著極大吸引力。二是國(guó)內(nèi)假日經(jīng)濟(jì)的興起發(fā)展，帶動(dòng)了一批人高品質(zhì)生活的需求，特別是海景產(chǎn)權(quán)式酒店消費(fèi)時(shí)尚朝流。三是投資意識(shí)的增強(qiáng)為產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展提供了發(fā)展的基礎(chǔ)。特別是海景資源的有限，使海景產(chǎn)權(quán)式酒店具有雙重投資色朋。四是銷售方式多采用在異地代理銷售，這是由于產(chǎn)權(quán)式酒店所處地域位置，與消費(fèi)群體源地的特征所決定的。（2）產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展

產(chǎn)權(quán)式酒店的未來(lái)發(fā)展一是由于度假旅游的逐年發(fā)展及產(chǎn)權(quán)式酒店的新概念的普及，使一批房地產(chǎn)商、大旅游企業(yè)參與產(chǎn)權(quán)式酒店的行列，競(jìng)爭(zhēng)更趨于激烈，而且競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也將向?qū)嵙π酆竦钠髽I(yè)傾斜，向集中化發(fā)展。二是產(chǎn)權(quán)式酒店由于其特殊性，它的發(fā)展在由房地產(chǎn)

業(yè)向旅游產(chǎn)品轉(zhuǎn)移發(fā)展的過程中，其產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)服務(wù)物業(yè)管理水平成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的利器，管理服務(wù)的重要性將成為產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵制約因素。三是由于政府的重視和大力推動(dòng)產(chǎn)權(quán)式酒店得以快速健康發(fā)展。如海南省專門召開了產(chǎn)權(quán)式酒店與分時(shí)度假研討會(huì)對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店與分時(shí)度假的發(fā)展表示樂觀。并表示由于確定海南做為國(guó)際度假休閑目的地和國(guó)際會(huì)議中心的發(fā)展方向，已到了妄動(dòng)產(chǎn)權(quán)酒店和分時(shí)度假的時(shí)候。

7、海南分時(shí)度假與產(chǎn)權(quán)酒店的現(xiàn)狀及發(fā)展（1）分時(shí)度假產(chǎn)生條件及現(xiàn)狀

全國(guó)旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性調(diào)整，促進(jìn)海南由單純觀光型向觀光度假型轉(zhuǎn)變。1992年我國(guó)批準(zhǔn)建立了12個(gè)國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)（三亞亞龍灣是其中之一），相應(yīng)的產(chǎn)生了許多新的度假產(chǎn)品，但總體度假產(chǎn)品開發(fā)水平還不高，度假旅游產(chǎn)品對(duì)國(guó)外度假旅游者的吸引力還不大，極需深度大力開發(fā)。?

全國(guó)涉外旅游飯店平均出租率較低，經(jīng)濟(jì)效益逐年下降，1994?

年為62.2%，截止1998年平均為51.67%，1999年略有回升（53.4%），但整體效益繼續(xù)下降，98年客房總數(shù)上升到76.5萬(wàn)間，增長(zhǎng)88%，營(yíng)業(yè)收入797億元，增長(zhǎng)了45%，平均每間收入10.4萬(wàn)元，僅相當(dāng)于1994年的77%。表一

全國(guó)涉外酒店經(jīng)營(yíng)狀況態(tài)勢(shì)（1989—1999年）90 80 70 60 50 A 40 30 20 B 10 C 0 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 注：A曲線為客房出租率（%）B曲線為客房數(shù)（萬(wàn)間）

C曲線為營(yíng)業(yè)收入總額（坐標(biāo)數(shù)×10億元）

全國(guó)房地產(chǎn)積壓嚴(yán)重，全國(guó)1998年底商品房空置面積8783萬(wàn)M2，沉淀的資金6000億元左右。房地產(chǎn)積壓和接待設(shè)施出租率低的大背景為分時(shí)度假的發(fā)展創(chuàng)造出良好的供給條件，與發(fā)達(dá)國(guó)家分時(shí)度假產(chǎn)生發(fā)展的背景類似，企業(yè)可通過?房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向和吸引度假地飯店加盟的形式，低成本發(fā)展分時(shí)度假。

國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入水平提高，休假日的延長(zhǎng)及休閑觀念的形成是度假旅游在我國(guó)高速發(fā)展的兩個(gè)主要條件。據(jù)統(tǒng)計(jì)全國(guó)城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)率1985年為60.4%，1998年為229.9%（以1978年為100）達(dá)到5425.1元。另國(guó)務(wù)院調(diào)整節(jié)假日?制度后形成的全年3個(gè)7天長(zhǎng)假，已成為我國(guó)的“旅游黃金周”對(duì)刺激假日經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，作用十分明顯。2001年僅“五一”旅游黃金周期間，全國(guó)共接待旅游者7377萬(wàn)人次，過夜人數(shù)、時(shí)間人均延長(zhǎng)0.35天，形成度假旅游的傾向明顯。

由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，在中國(guó)形成一個(gè)具有一定規(guī)模的高收入階層，這個(gè)高收入群體，緊跟國(guó)際潮流，講究生活質(zhì)量，這個(gè)群體代表主流社會(huì)，已完全具備購(gòu)買分時(shí)度假產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。雖然這批高收入者平均住房建筑面積均已達(dá)百平方米以上，但投資房地產(chǎn)的投資意向有著較高比例與意識(shí)，這個(gè)高收入群體，就是發(fā)展分時(shí)度假的主要的基本的潛在購(gòu)買者，他們是中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)階層，是發(fā)展分時(shí)度假的需求源，主要的分時(shí)度假產(chǎn)品消費(fèi)者。?（2）海南省分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)式酒店情況 A：康樂園度假村

該酒店屬海航集團(tuán)旗下的產(chǎn)權(quán)酒店，海航為發(fā)揮其空中優(yōu)勢(shì)，以帶動(dòng)地面發(fā)展，實(shí)現(xiàn)空地嫁接、產(chǎn)業(yè)組合的戰(zhàn)略構(gòu)想，大舉涉足旅游業(yè)，在海航園內(nèi)通航城市建立全國(guó)性連鎖酒店，并與國(guó)際化經(jīng)營(yíng)管理接軌。日前，以五星級(jí)康樂園大酒店第四期工程項(xiàng)目作為試點(diǎn)，推出“康樂園度假村產(chǎn)權(quán)式酒店”即是海航集團(tuán)涉足旅游業(yè)的重大舉措。該項(xiàng)目充分借鑒了海南已推出的兩個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和國(guó)內(nèi)其它產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作實(shí)踐，依托海航品版優(yōu)勢(shì)及康樂園大酒店10年來(lái)的良好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，著重突出“旅游度假投資”概念，精心打造全新內(nèi)容而富有特色的精品。同時(shí)按上市公司規(guī)范、透明操作模式進(jìn)行運(yùn)作。同時(shí)利用毗鄰康樂園大酒店的優(yōu)勢(shì)，充分利用其管理經(jīng)驗(yàn)及硬件設(shè)施。

B：海南皇冠濱海溫泉酒店(皇冠假日產(chǎn)權(quán)酒店)?？诨使跒I海溫泉酒店位于海南省瓊山市東營(yíng)濱海旅游開發(fā)區(qū)。由阿波羅中心酒店、雅典娜酒店、波賽東酒店、古羅馬溫泉浴場(chǎng)及會(huì)議中心組成，酒店設(shè)計(jì)具有地中海式建筑風(fēng)格，是擁有800米長(zhǎng)天然專屬海灘及天然地下溫泉的五星級(jí)度假酒店，80%以上客房均擁有瓊州海峽海景，被冠以Crown Plaza（皇冠級(jí)酒店）稱號(hào)。皇冠假日酒店是產(chǎn)權(quán)式酒店。按國(guó)際通行的產(chǎn)權(quán)式酒店操作。由于位于著名旅游城市附近海濱，所以旅游資源充足，因此每年客戶利潤(rùn)分紅足以抵消分期付款之費(fèi)用，且有可觀盈余。

C：海南華夏之旅分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)有限公司

華夏之旅分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)是中國(guó)本土首家大型分時(shí)度假交換機(jī)構(gòu)。于2000年6月在海南召開新聞發(fā)布會(huì)，并于當(dāng)年7月在烏魯木齊國(guó)內(nèi)旅游交易會(huì)上正式推出。華夏之旅針對(duì)休閑度假旅游和商務(wù)旅行，設(shè)計(jì)了一個(gè)能在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行自由住宿造反的系統(tǒng)，并建立了廣泛的業(yè)內(nèi)聯(lián)系，擬將全國(guó)各地的酒店或度假村組成一個(gè)規(guī)模龐大的分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)體系。其交換網(wǎng)張核心就是為消費(fèi)者提供實(shí)惠的分時(shí)度假產(chǎn)品，并為國(guó)內(nèi)星級(jí)酒店或度假村開房率偏低的現(xiàn)狀尋求出路。

海南省已加盟華夏之旅交換網(wǎng)絡(luò)的酒店有26家。其中四星級(jí)8家、三星級(jí)18家、外省36家。華夏之旅正在以海南省為海南省為基地，并在全國(guó)范圍內(nèi)建立起廣泛網(wǎng)絡(luò)。

第四篇：五星級(jí)酒店廣告宣傳方案

張家口國(guó)際大酒店?duì)I銷策劃方案

一、前言

為全面提升酒店有限公司的品牌競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，進(jìn)一步規(guī)范公司宣傳，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，本著尊重事實(shí)的原則，特制定公司宣傳架構(gòu)方案。

二、背景分析 2-

1、總體規(guī)劃

堅(jiān)持“發(fā)展是硬道理”，落實(shí)以人為本、和諧誠(chéng)信、互利共贏、創(chuàng)新超越、效益優(yōu)先、惠澤員工的經(jīng)營(yíng)理念，以創(chuàng)造“人文、綠色、健康、時(shí)尚”的“政務(wù)、商務(wù)、會(huì)務(wù)”服務(wù)品牌為目標(biāo)。計(jì)劃“十二五”五年間，營(yíng)業(yè)收入每年遞增20%，爭(zhēng)取十二五末營(yíng)業(yè)收入過億元?！笆濉蔽迥觊g，累計(jì)營(yíng)業(yè)收入達(dá)到4億元。加快沿街房建設(shè),使沿街綜合樓陸續(xù)投入使用。兩年內(nèi)通過五鉆級(jí)酒店驗(yàn)收。加快客房大樓的裝修提升，三年內(nèi)通過涉外旅游飯店四星級(jí)驗(yàn)收。擴(kuò)大相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè),全面提升品牌形象，大大提高員工工資收入和待遇，改善員工的住宿、生活和工作條件。爭(zhēng)創(chuàng)河北省酒店第一品牌。2-

2、企業(yè)定位

上規(guī)范、上檔次、上水平，以商務(wù)會(huì)議接待、婚慶、團(tuán)體客房為先導(dǎo)，爭(zhēng)取商務(wù)接待的最大份額，爭(zhēng)創(chuàng)河北省酒店第一品牌。2-

3、區(qū)位優(yōu)勢(shì)

張家口國(guó)際大酒店坐落于市政府大樓東側(cè)，于通泰寫字樓、市府大樓形成高新區(qū)鐵三角形態(tài)，成為張家口新的地標(biāo)性建筑，是天然的具有廣告宣傳優(yōu)勢(shì)。

4、劣勢(shì)分析 鑒于張家口消費(fèi)市場(chǎng)以及國(guó)家政策的影響，政府接待業(yè)務(wù)的減少，以及普通老百姓消費(fèi)觀念，使我大酒店業(yè)務(wù)并不是很樂觀。2-

5、企業(yè)愿景

堅(jiān)持“發(fā)展是硬道理”，落實(shí)以人為本、和諧誠(chéng)信、互利共贏、創(chuàng)新超越、效益優(yōu)先、惠澤員工的經(jīng)營(yíng)理念，以創(chuàng)造“人文、綠色、健康、時(shí)尚”的“政務(wù)、商務(wù)、會(huì)務(wù)”服務(wù)品牌為目標(biāo)。

三、宣傳目的 3-

1、樹立品牌

在酒店產(chǎn)品日益標(biāo)準(zhǔn)化的今天，相似性作為標(biāo)準(zhǔn)化的衍生物，已經(jīng)使個(gè)性逐漸淡出了人們的視野。很多人的感覺是世界上只有五種酒店：一星——五星。那么，如何凸現(xiàn)酒店的特色，使酒店與其它星級(jí)酒店區(qū)別開來(lái)，如何使酒店與消費(fèi)者在“第一次親密接觸”之前能夠有良好的溝通，從而使酒店的需求曲線上移，如何使酒店在眾多的星級(jí)酒店中鶴立雞群，樹立起自己的品牌形象就是宣傳的首要目的。

2、社會(huì)效益

根據(jù)目前的形勢(shì)，酒店依然是區(qū)域內(nèi)的最佳接待場(chǎng)所。但是，張家口國(guó)際大酒店不僅是一個(gè)接待場(chǎng)所，更是張家口對(duì)外一個(gè)形象窗口，酒店必然也必須承擔(dān)起這個(gè)社會(huì)責(zé)任。在承擔(dān)這個(gè)社會(huì)責(zé)任的同時(shí)，酒店的社會(huì)效益會(huì)更能凸顯。3-

3、品牌塑造

給品牌以合適定位、并為此付諸行動(dòng)。品牌塑造是一個(gè)企業(yè)長(zhǎng)期的工程，品牌知名度、美譽(yù)度和忠誠(chéng)度是品牌塑造的核心內(nèi)容，企業(yè)可以憑借各類媒介進(jìn)行炒作、廣告轟炸、大規(guī)模的公益和贊助等循序漸進(jìn)的進(jìn)行品牌塑造，通過建立品牌優(yōu)勢(shì)來(lái)刺激和吸引消費(fèi)者的消費(fèi)沖動(dòng)。

四、目標(biāo)客戶分析 4-

1、宣傳目標(biāo)客戶定位

4-1-

1、政府機(jī)關(guān)人員

4-1-

2、本地富裕的私營(yíng)企業(yè)主 4-1-

3、外來(lái)旅游者和經(jīng)銷商 4-1-

4、本地結(jié)婚的年輕人

2、目標(biāo)客戶客戶群特征分析

4-2-1主力客戶群年齡大多在30-60歲之間。4-2-2事業(yè)有成，有豐富的社會(huì)閱歷。

4-2-3屬于本地高收入階層（私營(yíng)企業(yè)主，政府機(jī)關(guān)人員）和外來(lái)經(jīng)商或旅游者

4-2-4渴望獲得社會(huì)對(duì)自身地位的認(rèn)同和尊重的群體

3、目標(biāo)客戶群心理分析

馬斯洛需求層次理論將人的需求分為生理需求，保障與安全需要，歸屬與承認(rèn)的需要，尊重需要，自我實(shí)現(xiàn)的需要。對(duì)于張家口國(guó)際酒店的目標(biāo)消費(fèi)者，他們并不是單純?yōu)榱私鉀Q生理上的需求，也超越了保障與安全的需要，他們來(lái)此消費(fèi)是為了得到一種高層的服務(wù)和享受，而在消費(fèi)的過程中，可以凸顯個(gè)人的尊貴身份，獲得一種尊重感。因此，張家口國(guó)際大酒店宣傳內(nèi)容要抓住目標(biāo)客戶的心理。

1、文化定位

酒店所能滿足客人的，已不僅是簡(jiǎn)單的提供食物和飲料，而是提供深層次的服務(wù)?？腿说囊笠巡粌H局限于物質(zhì)吃飽，而有更高的心理預(yù)期，即要享受文化和消費(fèi)文化。這就要求張家口國(guó)際大酒店在經(jīng)營(yíng)過程中，要?jiǎng)?chuàng)造消費(fèi)行為被重視的感覺，讓消費(fèi)者感受到良好的氛圍。

5-2-1.增強(qiáng)就餐環(huán)境的文化內(nèi)涵。

根據(jù)餐廳的環(huán)境設(shè)計(jì)與顧客人文需求相協(xié)調(diào)原則，為客人創(chuàng)造舒適雅致的就餐環(huán)境。就餐環(huán)境是飲食文化的組成部分之一，其文化氛圍的營(yíng)造是多角度、多方位的。從餐廳外在的有形店景文化到餐廳的功能布局、設(shè)計(jì)裝飾、環(huán)境烘托、燈飾小品、掛件寓意都能體現(xiàn)文化主題和內(nèi)涵。

5-2-2.增強(qiáng)飲食產(chǎn)品本身的文化內(nèi)涵。

色、香、味、形、器、名、時(shí)、養(yǎng)八大方面是飲食產(chǎn)品本身應(yīng)有的主要特點(diǎn)，其中包含著豐富的文化內(nèi)容。從菜品本身來(lái)講，它的起源、烹制、風(fēng)味都有一定文化背景，酒店可通過對(duì)這些菜品文化背景的研究，結(jié)合史料記載，推出具有民族特色或異國(guó)風(fēng)情的豐富多樣的宴席，通過專業(yè)講解菜品的文化價(jià)值，使客人在物質(zhì)和精神上都得到滿足。

5-2-3.增強(qiáng)服務(wù)人員的文化內(nèi)涵

與顧客距離最近的是服務(wù)人員，服務(wù)人員的談吐、行為、觀念、知識(shí)直接為顧客所感知。酒店必須制定專門的培訓(xùn)計(jì)劃，對(duì)其服務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能、氣質(zhì)談吐進(jìn)行全方位的培訓(xùn)。5-2-4.形成具有自身特色的文化性項(xiàng)目

從餐廳布局、裝飾到服務(wù)，但最能體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)特色的，往往是文化性項(xiàng)目。酒店可以根據(jù)自身特點(diǎn)，策劃類似的文化性項(xiàng)目，以貼合消費(fèi)心理需求的特色文化，帶動(dòng)充足的客源。

五、營(yíng)銷策略 5-

1、營(yíng)銷型項(xiàng)目建議

1、以邀請(qǐng)知名品牌的方式壯大聲勢(shì)，增強(qiáng)影響面，營(yíng)造酒店的消費(fèi)熱點(diǎn)。

如邀請(qǐng)舉辦汽車展、時(shí)裝秀；品牌推介會(huì)，體驗(yàn)奢侈品魅力無(wú)限活動(dòng)?；顒?dòng)建議：現(xiàn)在的思路不能僅僅局限于會(huì)議室非要給商家開會(huì)才賺錢，要在空余時(shí)間依靠一些展覽來(lái)提高酒店的知名度，可以嘗試會(huì)場(chǎng)少收費(fèi)或不收費(fèi)，用餐飲或其他彌補(bǔ)其費(fèi)用。

2、“尊貴人生”營(yíng)銷活動(dòng)

目標(biāo)人群：“張家口的政界、商界尊貴人士。

活動(dòng)建議：這一活動(dòng)成為張家口國(guó)際大酒店的固定營(yíng)銷板塊，打造一塊專屬進(jìn)餐區(qū)，有1-2個(gè)頂級(jí)包房，菜金不得低于300或者更高，酒類只供高檔酒類，如只提供茅臺(tái)和五糧液等，其他消費(fèi)類似?？梢耘湟怨殴~等

可以通過此活動(dòng)的開展，形成會(huì)員制度，定期舉辦會(huì)員活動(dòng)，營(yíng)造專業(yè)商務(wù)交友場(chǎng)所。本活動(dòng)可邀請(qǐng)某知名品牌參與冠名，提供相應(yīng)的產(chǎn)品支持。

3、聯(lián)合收視率較高的美食欄目：邀請(qǐng)大廚定期在酒店表演，或直接引入節(jié)目，將節(jié)目現(xiàn)場(chǎng)搬入張家口國(guó)際大酒店，提升酒店知名度。

4、贈(zèng)券策略。在客人消費(fèi)到固定金額后，給予一定額度的贈(zèng)券，拉動(dòng)酒店消費(fèi)。

5、實(shí)施“酒店VIP俱樂部”策略（核心條款——會(huì)員本人免費(fèi)用餐）

采用VIP俱樂部的形式，以有效鞏固酒店對(duì)高端客戶的吸引力。俱樂部的一個(gè)核心條款是會(huì)員本人免費(fèi)用餐。一張固定額度的VIP卡，設(shè)定使用期限可定可不定。全銅制作，彰顯檔次。

分析：在客戶加入俱樂部的動(dòng)機(jī)和需求中，免費(fèi)用餐對(duì)客戶的吸引力是至關(guān)重要的。免費(fèi)用餐也是一個(gè)頗能夠吸引客戶的噱頭。

從使用條件上看，免費(fèi)用餐是有限制的，絕對(duì)意義上的免費(fèi)用餐是不存在的，免費(fèi)用餐的限制在于需要和朋友共同用餐，方可享受免費(fèi)用餐的待遇?；谶@種限制，會(huì)員需要不斷的將他的朋友帶到酒店來(lái)，方可享受免費(fèi)用餐的待遇。在客人消費(fèi)的過程中，看起來(lái)酒店損失了一定的毛利，但實(shí)質(zhì)是避免了讓客戶去到其他酒店或社會(huì)酒樓消費(fèi)。因?yàn)?，在一般客人的印象中，酒店的菜肴可能價(jià)格偏貴，甚至認(rèn)為性價(jià)比還不如社會(huì)酒樓,但是通過被會(huì)員朋友邀請(qǐng)?jiān)诰频暧貌腕w驗(yàn)后，他則會(huì)發(fā)現(xiàn)，原來(lái)酒店的價(jià)格還是比較適中的，而且星級(jí)酒店的服務(wù)和檔次也要比社會(huì)酒樓高很多。通過和他的會(huì)員朋友共同用餐，他真真正正的體驗(yàn)了一次酒店的幽雅環(huán)境、精美菜肴和高品質(zhì)服務(wù)。所以，下次假使他有高端的客戶需要宴請(qǐng)的時(shí)候，他也會(huì)考慮要成為這個(gè)酒店的貴賓會(huì)員，種身臨其境的親身體驗(yàn)所形成的口碑，是其他形式難以達(dá)到的。這一策略并不是通過大眾渠道進(jìn)行推廣，也避免了貪便宜心理的低端客戶頻繁使用餐飲“2免1”給酒店帶來(lái)的影響。

最為重要的是，免費(fèi)用餐擺脫了單純的折扣營(yíng)銷的思維定勢(shì)。免費(fèi)用餐推出的是一個(gè)全新的游戲規(guī)則，兩個(gè)同行，一個(gè)免費(fèi)；三人同行，還是一人免費(fèi)。

VIP會(huì)員可以是張家口國(guó)際大酒店自己制定規(guī)則，也可以聯(lián)合移動(dòng)公司的高端客戶。

六、媒體投放策略與形式 6-

1、媒體宣傳策略 6-1-

1、媒體優(yōu)劣勢(shì)及選擇

A、影視類媒體

影視媒體是視聽合一的傳播，是注目率高，覆蓋面廣的一種大眾媒介。影視宣傳能夠使信息量的到達(dá)率達(dá)到最高，是快速提高產(chǎn)品知名度最適合的媒體。據(jù)《中國(guó)高端人群消費(fèi)習(xí)慣----媒體習(xí)慣》顯示：每天觀看電視節(jié)目的高端人群占57.8%，每周有4天以上觀看電視節(jié)目的高達(dá)72.5%，周一―周五工作日平均每天觀看電視2個(gè)小時(shí)以上，周六、日休息日每天停留在電視前的時(shí)間更是高達(dá)2.5個(gè)小時(shí)以上。

除此之外，還有很多新興的影視類媒介，如，樓宇電視、車載電視、戶外屏幕等等。

B、廣播類媒體

廣播傳播具有迅速及時(shí)、覆蓋面廣、靈活性高的特點(diǎn)，同時(shí)廣播是一種以聲音傳播為主的媒體，可以在車輛行駛的同時(shí)收聽，因此深受廣大有車一族人群的青睞。每天收聽廣播的高端消費(fèi)人群超過了四成，每周有4天以上收聽廣播的接近七成。絕大部分收聽廣播的人群每天收聽的時(shí)長(zhǎng)均不超過45分鐘，經(jīng)計(jì)算平均每天收聽的時(shí)長(zhǎng)約為半個(gè)小時(shí)。而從收聽內(nèi)容來(lái)看，音樂類、交通信息類和時(shí)政新聞?lì)惞?jié)目收聽率最高。從不同細(xì)分人群來(lái)看，生活享受類消費(fèi)者收聽廣播的頻率和時(shí)長(zhǎng)均為最高。

C、報(bào)刊類媒體

報(bào)刊類作為一種最古老的大眾媒體，自它誕生以來(lái)，一直是人們?nèi)粘Ｉ钪兄匾男畔⑶?，它的最大特點(diǎn)是最具新聞價(jià)值，人們可從中獲取最新的各種新聞，隨著社會(huì)的進(jìn)步，報(bào)刊已經(jīng)由單純的新聞性向娛樂性、社會(huì)性和新聞性的綜合而轉(zhuǎn)化，成為廣告的最主要的載體之一。

優(yōu)點(diǎn)：(1)閱讀人群廣泛

(2)發(fā)行量大

(3)可進(jìn)行詳細(xì)文字說(shuō)明

(4)可進(jìn)行各種不同形式的版面設(shè)計(jì)

(5)信息容量大。

缺點(diǎn)：(1)發(fā)行區(qū)域小

(2)重復(fù)閱讀率低

(3)不易保存

(4)色彩單調(diào)，視覺沖擊力小

(5)時(shí)效性短。D、其他類媒介

在傳統(tǒng)的三大媒介之外，還有很多宣傳工具，如戶外廣告、手機(jī)短信、互聯(lián)網(wǎng)、商業(yè)信函、手機(jī)報(bào)、號(hào)簿廣告、車體廣告、各類印刷品等等，可酌情選擇。

6-1-

2、媒體投放思路

在合適的時(shí)間選擇合適的媒介，不僅可以降低宣傳成本，更可起到事半功倍的效果，按照動(dòng)靜結(jié)合、聲畫配合的基本原則，采取多種形式的選擇手段，最大限度的擴(kuò)大傳播率。針對(duì)于綜合餐飲樓，特制定一下方案。6-

2、初期階段

6-2-

1、征集名稱：發(fā)布有獎(jiǎng)?wù)骷C合餐飲樓名稱的廣告，給人的第一感覺就是氣度不凡。要求體現(xiàn)出中國(guó)餐飲文化的源遠(yuǎn)流長(zhǎng)和企業(yè)內(nèi)涵，要詳細(xì)闡明。

6-2-

2、軟文宣傳：新聞及軟文配合，主要內(nèi)容以配合名稱征集為主線，把張家口國(guó)際大酒店的企業(yè)文化、綜合餐飲樓宣傳出去，擴(kuò)大知名度。

6-2-

3、員工招聘：在招聘員工的同時(shí)，吸引廣大受眾的關(guān)注 6-

3、中期期階段

6-3-

1、揭曉名稱：通過媒介將綜合餐飲樓的名稱公布。6-

4、高潮階段

6-4-

1、在各個(gè)媒體發(fā)布綜合餐飲樓即將開業(yè)的消息

B、酒店就餐評(píng)服務(wù)：在“參觀廚房評(píng)大廚”活動(dòng)結(jié)束后的第二天，連續(xù)發(fā)布征集“酒店就餐評(píng)服務(wù)”的廣告，活動(dòng)內(nèi)容與“參觀廚房評(píng)大廚”類似。

C、免費(fèi)就餐定菜價(jià)：在“酒店就餐評(píng)服務(wù)”結(jié)束后立即實(shí)施。以上三個(gè)活動(dòng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)連貫實(shí)施，不脫節(jié)。把宣傳的目的做出去，把該請(qǐng)的人請(qǐng)進(jìn)來(lái)！

6-4-

6、公益活動(dòng)：如助學(xué)等。6-

5、收尾階段

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1、多個(gè)媒體宣傳綜合餐飲樓的開業(yè)盛況。

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2、制作酒店高檔大開本畫冊(cè)，內(nèi)容涵蓋企業(yè)文化、菜品、客房、實(shí)體等。

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3、綜合餐飲樓的50個(gè)細(xì)節(jié)攝影大賽：通過鏡頭將微觀的景象展現(xiàn)出來(lái)，意在張家口國(guó)際大酒店注重細(xì)節(jié)。6-5-

4、制定長(zhǎng)期宣傳計(jì)劃。

七、結(jié)束語(yǔ) 張家口國(guó)際大酒店作為一家五星級(jí)大酒店，作為張家口城市文化宣傳的一部分，作為對(duì)外展示張家口形象的窗口，無(wú)論從地理，地勢(shì)，或者口碑、形象都有著天然的優(yōu)勢(shì)，所以廣告的宣傳要著重突出企業(yè)的品牌效應(yīng)。同時(shí)，酒店更應(yīng)該加強(qiáng)自身的業(yè)務(wù)管理素質(zhì)，加強(qiáng)內(nèi)部企業(yè)文化的構(gòu)建，讓客人來(lái)到這里消費(fèi)就能夠感受到張家口國(guó)際大酒店的企業(yè)文化，企業(yè)的靈魂，長(zhǎng)此以往，我相信張家口國(guó)際大酒店一定能夠更加輝煌！

第五篇：五星級(jí)酒店消防演習(xí)方案

滅火疏散演習(xí)預(yù)案

為了提高酒店員工的消防安全意識(shí)，熟悉消防應(yīng)急疏散程序及工作區(qū)域的疏散方向。保安部定于2014年 11 月 19 日組織進(jìn)行一次酒店全體員工滅火疏散演習(xí)，以實(shí)際行動(dòng)落實(shí)“四個(gè)能力”建設(shè)。

目的：增強(qiáng)員工的消防和安全防范意識(shí)，提高其消防技能的應(yīng)急處理能力，為酒店提供緊急狀態(tài)下的應(yīng)急預(yù)案；

原則：預(yù)防為主，防消結(jié)合和自防自救的原則；

要求：按照消防演練預(yù)案，各部門各盡其責(zé)，各行其是； 內(nèi)容：接報(bào)火警、火情確認(rèn)、滅火搶險(xiǎn)、疏散等程序； 演習(xí)時(shí)間：下午/下午 14 時(shí) 00 分； 參與人員：當(dāng)日酒店在崗員工（除必要留守人員）； 報(bào)警地點(diǎn)： 6 層 海芋包間(待定)位置； 火情敘述：6F棋牌包間火災(zāi)，造成公共區(qū)域煙霧彌漫； 應(yīng)用程序：火災(zāi)應(yīng)急疏散程序；

集合地點(diǎn)：酒店地面停車場(chǎng)（分部門列隊(duì)）；

演習(xí)實(shí)施： 報(bào)火警 —— 由保安部在報(bào)警位置吹煙觸發(fā)煙感報(bào)火警

中控室消防報(bào)警主機(jī)顯示 6 層 海芋包間 位置溫感火警，中控室值班員用對(duì)講機(jī)通知值班主管和巡邏保安員，同時(shí)用電話通知總機(jī)值班員?？倷C(jī)接到報(bào)警后立即通知應(yīng)急小組（前廳值班經(jīng)理和值班工程師）趕赴現(xiàn)場(chǎng)。

中控室和總機(jī)人員作好記錄。

火情通報(bào)---跑警時(shí)間（3分鐘內(nèi)）及報(bào)警程序

1、保安領(lǐng)班、巡視保安員、前廳值班經(jīng)理和值班工程師到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，發(fā)現(xiàn)火情，宣布進(jìn)入火警確認(rèn)進(jìn)入火災(zāi)應(yīng)急疏散程序。

2、保安主管用對(duì)講機(jī)通知中控室現(xiàn)場(chǎng)情況并請(qǐng)求支援，同巡視保安員利用現(xiàn)場(chǎng)滅火器材進(jìn)行初期火災(zāi)的撲救。

3、值班工程師立即用電話通知工程值班室人員，攜帶電水井鑰匙和工具箱到現(xiàn)場(chǎng)。

4、前廳值班經(jīng)理用電話通知總機(jī)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)情況(內(nèi)容：起火地點(diǎn)、起火原因、是否有人受傷)，并在現(xiàn)場(chǎng)區(qū)域做好各方聯(lián)絡(luò)工作。

5、總機(jī)迅速通知安全委員會(huì)成員趕到現(xiàn)場(chǎng),成立應(yīng)急領(lǐng)導(dǎo)指揮部，總經(jīng)理?yè)?dān)當(dāng)總指揮。

6、中控室值班員接到火情確認(rèn)后，立即電話通知保安部經(jīng)理，詳細(xì)說(shuō)明現(xiàn)場(chǎng)情況，并通知備勤保安員攜帶消防破拆工具趕赴現(xiàn)場(chǎng)。

滅火搶險(xiǎn)---成立急領(lǐng)導(dǎo)指揮部及初期撲救、組織疏散程序

1、發(fā)生火災(zāi)時(shí)迅速組成應(yīng)急領(lǐng)導(dǎo)指揮部，負(fù)責(zé)組織滅火自救工作。成員由酒店安全委員會(huì)成員組成(總經(jīng)理、副總經(jīng)理、保安部經(jīng)理、工程經(jīng)理、財(cái)務(wù)部總監(jiān)/經(jīng)理、餐飲部總監(jiān)、營(yíng)銷部總監(jiān)、行政人事部經(jīng)理、房務(wù)總監(jiān)、前廳部經(jīng)理、采購(gòu)部經(jīng)理)。其任務(wù):（1）組織員工由2名保安員、2名工程部技工進(jìn)行初期火情撲救和現(xiàn)場(chǎng)搶險(xiǎn)救援；

（2）根據(jù)火情發(fā)布起火層及上下各一層的疏散命令

2、中控室值班員按總經(jīng)理的命令，開啟消防設(shè)備，其程序依次為：(1)開啟防排煙風(fēng)機(jī)（2）客用電梯迫降首層；(3)開啟1F-6F層疏散廣播；（4）開啟全樓層疏散廣播；

各部門火災(zāi)撲救、疏散程序： 保安部

1、消防中心接到報(bào)警后，立即通知巡邏隊(duì)員前往查看，確認(rèn)后立即報(bào)告當(dāng)值人員行動(dòng),然后將火警報(bào)告本部主管、經(jīng)理、工程部、總機(jī)；

2、消防中心值班人員按以下步驟進(jìn)行操作： ? 迫降電梯，打開消防電梯；

? 根據(jù)總經(jīng)理的命令打開消防廣播，實(shí)施疏散廣播，引導(dǎo)客人不要驚慌，按照工作人員的指示由就近的消防通道疏散離開；

? 根據(jù)總經(jīng)理的命令撥打“119”報(bào)警。

3、本部人員按滅火作戰(zhàn)組、疏散救援組、警戒交通組進(jìn)行工作分配，A、滅火作戰(zhàn)組由4名人員（2名保安員、2名工程部技工配合）擔(dān)任，從就近消防樓梯前往報(bào)警樓層實(shí)施滅火行動(dòng)。

B、疏散救援組由2名隊(duì)員組成，協(xié)同樓層服務(wù)員從報(bào)火警樓層逐層疏散。C、警戒交通組由外圍當(dāng)值隊(duì)員組成，分別將所有消防通道1樓的門打開，指引被疏散的人迅速離開酒店，同時(shí)注意看護(hù)消防電梯，阻止他人乘坐（消防隊(duì)員和被授權(quán)者除外），安排2名隊(duì)員擔(dān)負(fù)大堂警戒，阻止客人上電梯去酒店各樓層，同時(shí)防止有人趁火打劫。

D、當(dāng)值車場(chǎng)外圍隊(duì)員負(fù)責(zé)酒店外圍警戒，保證消防車暢通，消防車到達(dá)時(shí)迅速引領(lǐng)到酒店消防結(jié)合處，需要時(shí)向消防隊(duì)員指明消防電梯位置。工程部

1、工程部接到火災(zāi)確認(rèn)通知后，工程部經(jīng)理立即派一名資深工程師攜帶手電及水電工具立即趕赴火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，關(guān)閉樓層電源、空調(diào)，同時(shí)指派一名電梯工控制消防電梯（火災(zāi)時(shí)，消防隊(duì)員可乘坐消防電梯到達(dá)火災(zāi)樓層的上一層或下一層下電梯后迅速快捷奔赴火災(zāi)樓層），工程師將現(xiàn)場(chǎng)情況迅速反映給工程經(jīng)理，以使其做出正確判斷；

2、工程部經(jīng)理，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況協(xié)調(diào)指揮使用各項(xiàng)應(yīng)急設(shè)備；

3、立即派人趕往消防水泵房、發(fā)電機(jī)房、配電室、煤氣總閥處，根據(jù)命令行動(dòng)。

4、立即派人停止火場(chǎng)區(qū)域的新風(fēng)、排風(fēng)（包括洗手間）

5、根據(jù)火場(chǎng)火勢(shì)情況，決定部分或全部切斷電源，停止市電，保證應(yīng)急電；

6、確保各重點(diǎn)機(jī)房、配電房有人值班通訊暢通，密切注意設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)；

7、根據(jù)火情，鍋爐房切斷蒸汽和熱水供應(yīng)； 前廳部

1、接到疏散命令后，前臺(tái)人員負(fù)責(zé)打印一份當(dāng)日住店客人名單，用于清點(diǎn)人數(shù)之用；

2、前廳部經(jīng)理接到通知后駐守酒店大堂，立即安排大堂副理、禮賓積極疏散、安撫客人，維持秩序，指引從消防樓梯或其他地方過來(lái)的人員迅速離開酒店大堂到外面集合地點(diǎn)集中；

3、禮賓部負(fù)責(zé)在防火通道口指引疏散人員至安全區(qū)域，行李生控制大門及

電梯，防止被疏散出來(lái)的客人返回酒店內(nèi)或乘坐電梯。

4、值班經(jīng)理按住店客人名單清點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)客人；

5、前臺(tái)接待收集所有現(xiàn)金及帳單，妥善保管，迅速撤離至集合地；

6、總機(jī)：如遇客人問詢，須按下列方式答復(fù)“意外情況正在調(diào)查”，反 饋客人房間號(hào)，姓名，提醒客人立即離開房間前往就近的消防通道撤離至大堂外，并記錄下所有行動(dòng)的時(shí)間和情況。房務(wù)部

1、房務(wù)部接到火災(zāi)確認(rèn)通知后，房務(wù)總監(jiān)現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)指揮，樓層主管立即趕赴樓層即刻了解火警樓層客人人數(shù)，指揮疏散客人；

2、在現(xiàn)場(chǎng)火勢(shì)蔓延前，只疏散現(xiàn)場(chǎng)樓層的客人。

3、聽到消防廣播疏散通知或接到房務(wù)部疏散客人的通知，各樓層主管立即通知自己所管轄的樓層服務(wù)員帶上手電、防毒面具、粉筆全面疏散客人；

4、樓層服務(wù)員逐間敲門，告訴客人發(fā)生火警，不要驚慌，用濕毛巾捂住口鼻或帶上防毒面具，彎腰排隊(duì)走最近的消防樓梯迅速離開酒店，千萬(wàn)不要乘坐電梯，阻止客人中途返回房間；

5、確保房間無(wú)人后，用粉筆在門上打“V”號(hào) 餐飲部

1、餐飲部總監(jiān)收到疏散通知后立即組織指揮人員疏散各餐廳內(nèi)的客人；

2、餐飲部各廚房收到疏散通知后，立即關(guān)閉所有氣源和電源開關(guān)，熄滅所有火種（帶走所有氣瓶）后，所有人員迅速離開；

3、各銀收處接到疏散通知后，將現(xiàn)金、發(fā)票、帳單裝入紙袋中，關(guān)閉崗位電源后立即離開，將紙袋妥善保管好；

4、各餐廳收到疏散通知后立即疏散客人立即離開，注意客人匆忙離開時(shí)丟下的煙頭，各餐廳分部主管對(duì)所屬區(qū)域檢查無(wú)誤后最后離開；

5、管事部員工立即關(guān)人疏散完畢后，閉各洗滌、消毒電器設(shè)備后離開；

6、所有員工迅速離開酒店到外圍指定地點(diǎn)集合清點(diǎn)人數(shù).財(cái)務(wù)部

1、財(cái)務(wù)部接到疏散通知后，辦公室人員要帶走

重要財(cái)務(wù)資料;

2、收銀員立即將現(xiàn)金、帳單放入公文袋，將公

文袋交給總出納;

3、總出納將所有現(xiàn)金、支票及帳單放入保險(xiǎn)箱

4、電腦部備份重要資料，關(guān)閉設(shè)備后離開。各辦公室

1、關(guān)閉所有電器用具并拔下插頭；

2、帶走重要檔案文件、合約等資料；

3、關(guān)上空調(diào)，關(guān)好門到酒店指定地點(diǎn)集合；

4、人力資源部離開時(shí)帶上酒店員工花名冊(cè)；

5、酒店行政人事部立即帶急救箱到酒店指定地點(diǎn) 所有員工

1、接到疏散通知，須以鎮(zhèn)定的態(tài)度協(xié)助客人撤離到酒店地面停車場(chǎng)集合；

2、各部門清點(diǎn)人數(shù)及客人人數(shù)向總經(jīng)理匯報(bào)，是否有人員傷亡；

3、總經(jīng)理講話之后，此次消防演習(xí)結(jié)束；

注意事項(xiàng)

1、全體人員接到疏散指令后，立即按應(yīng)急疏散程序，到集結(jié)地點(diǎn)按部門集合。

2、逃生前，將無(wú)關(guān)的電器設(shè)備關(guān)閉。

3、疏散通道出口處應(yīng)時(shí)刻有人員引導(dǎo)疏散。

4、應(yīng)半蹲，手捂口鼻姿勢(shì)迅速撤離。

5、演習(xí)過程中一定要注意安全，逃生時(shí)避免受傷。

6、認(rèn)真對(duì)待演習(xí)，禁止嬉笑打鬧。

7、總經(jīng)理講話，演習(xí)完畢，各部門人員回到工作崗位。