第一篇：2013年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況概述

2013年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況概述

2013年，無論是房地產(chǎn)行業(yè)抑或是開發(fā)企業(yè)，都是高歌猛進的一年。

在政策趨向寬松、經(jīng)濟平穩(wěn)回升等宏觀環(huán)境持續(xù)向好的情況下，一、二線城市市場迅速回暖，并維持成交高位態(tài)勢，各線城市、各類地王紀錄被屢屢刷新，房企逐鹿資本市場，爭相借殼上市或者謀劃海外投資。隨著市場成交的持續(xù)上行，7家房企有望沖刺“千億俱樂部”。與之相應的是，新一屆政府執(zhí)政、十八屆三中全會召開，未來房地產(chǎn)業(yè)必將面臨新的政策挑戰(zhàn)，整個行業(yè)也在孕育未來發(fā)展的深度變革。

回首2013，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了怎樣的演變；展望2014，建立長效調(diào)控機制的時代，房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)企業(yè)又將迎來怎樣的挑戰(zhàn)和發(fā)展契機？

正基于此，克而瑞研究中心發(fā)布《2013年中國房地產(chǎn)行業(yè)總結與2014年展望》，總結了這一年來房地產(chǎn)行業(yè)的七大特征、房企四大戰(zhàn)略方向，并對未來一年的房地產(chǎn)走勢做了七大預測。

一、2013年房地產(chǎn)行業(yè)七大特征

(1)“調(diào)控”字眼在公開場合消失，行業(yè)政策面趨于平緩

新一屆政府在經(jīng)濟領域的執(zhí)政思路相比其前任有明顯區(qū)別，以市場化為導向在各個領域的改革中均有體現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控也不例外。在今年以來歷次政府重要會議中，均未提及“調(diào)控”二字，類似“高房價問題”這樣的提法也再未出現(xiàn)在任何公開場合，與上一屆政府形成極其鮮明的對比，釋放的信號即是以更加市場化的手段來解決房地產(chǎn)的問題，這符合本屆政府強調(diào)政府職能轉變的改革路線。

今年房地產(chǎn)行業(yè)政策面有兩件意義深遠的事情值得關注：其一，在中共中央政治局第十次集體學習中，明確了以市場化為主，以保障房為輔的住房供應體系建設；在提到供應體系建設時，會議前所未有地用了“千方百計增加住房供應”的措辭，促進供應被放到了前所未有的高度；其二，在三中全會最終公布的決定中，對房地產(chǎn)行業(yè)雖無明確扶持表態(tài)，但諸如“處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用”、“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”、“完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制。推進以人為核心的城鎮(zhèn)化”等內(nèi)容均毫無懸念地將對未來行業(yè)發(fā)展起到巨大推動作用，尤其是政府職能轉型的提法意味著過去十年房地產(chǎn)行政性調(diào)控的淡出。

(2)全國商品房銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，13大城市成交突破千萬平米

2013年全國房地產(chǎn)市場規(guī)模迎來了新一輪的快速擴張，2013年前11月，全國商品房銷售面積同比上升20.8%，同比增速創(chuàng)下近5年新高，而從成交總量來看，在年底項目集中成交的推動下，全年商品房成交面積將有望突破12億平方米，而商品住宅成交總量亦將突破10億平方米。

截至11月，北京（樓盤）、廣州（樓盤）、上海（樓盤）、天津（樓盤）、重慶（樓盤）、長沙（樓盤）、成都、合肥（樓盤）、青島（樓盤）、沈陽和武漢（樓盤）等11個城市市場成交量已超過1000萬平方米，如果算上南京（樓盤）(前11個月成交906萬平方米)和西安（樓盤）(今年數(shù)據(jù)缺失，但市場規(guī)模早在千萬級中)，則今年全年將有多達13個城市成交破千萬平，而去年的城市數(shù)量僅有今年的一半。

(3)一線及熱點二線城市市場持續(xù)去庫存，合肥消化周期僅4.7個月，北京不足7個月近兩年以來，一線城市和熱點二線城市庫存持續(xù)處于低位，典型如北京，當前新房可售面積依然在歷史底部徘徊，上海、深圳（樓盤）消化周期較去年年底呈現(xiàn)下滑，究其原因，今年以來市場的持續(xù)回暖，成交量繼續(xù)走高，而相對應地新增供應卻依然不足，以北京為例，前11月商品住宅供應面積僅700萬平方米，市場成交面積卻達到了1104萬平方米；二線

城市中，南京、成都等城市消化周期逼近6個月紅線，而合肥甚至不足5個月，這部分城市市場目前去庫存化特征非常顯著，這也預示著未來房價上漲的大趨勢不變。

而對于大多數(shù)二線城市和三線城市而言，2013年應是庫存積累的一年。上一輪調(diào)控中由于一二線城市限購政策，使得2010-2011年大量開發(fā)企業(yè)涌入非熱點二線城市及三線城市，推動這類城市土地成交大量釋放，近兩年以來商品住宅新增供應不斷釋放，進而導致當前庫存持續(xù)積累的局面，部分三線城市甚至已出現(xiàn)供應過剩的風險，未來1-2年時間內(nèi)預計市場都將處于高庫存壓力之下，房價上漲動力也將被階段性削弱。

(4)房價上漲、信貸收縮致剛需熱度下降，改善類產(chǎn)品漸成市場上行主要推動力

今年小戶型剛需類產(chǎn)品銷售熱度較去年有小幅下降。重點城市90平米以下房源平均供求比從2012年的1:1.17下降至1:1.1，典型如北京從2012年1：1.55下降到2013年1：1.37，上海從1：1.26下降到1：1.13等；在我們看來，其主要原因有二：其一是去年以來各重點城市持續(xù)上漲的房價，其二是今年下半年以來銀行貸款層面上的收緊，這兩大因素導致剛需群體入市門檻逐漸提升。

90-140平方米屬于滿足改善住房條件、擁有基礎享受功能的面積區(qū)間，一定程度上能夠滿足多代人分室而居的要求。從供求比數(shù)據(jù)上看，改善型項目熱度較去年有明顯提升，90-140平產(chǎn)品平均供求比從2012年的1：1.17上升到1：1.22。在我們看來，當前這波市場行情由2012年起展開，如果說去年各地主力需求是首置型剛需的話，那么2013年以來隨著房價的上漲，改善型需求已經(jīng)逐漸成為推動市場繼續(xù)上行的最重要動力。

(5)全國一手房價格指數(shù)較前期高點上漲10%，8個城市房價漲幅已超控制目標

2013年11月中國城市住房(一手房)價格288指數(shù)達1083.3，相比年初上升9.51%，另外，我們還可以將其與兩個時間點做比較，首先是2011年9月份上一輪房價上漲周期的最高點相比，當前的指數(shù)上漲了10%；其次是2012年7月份本輪房地產(chǎn)調(diào)控房價的最低點相比，當前的指數(shù)上漲了16%。

此外，統(tǒng)計局發(fā)布的70大中城市房價指數(shù)也顯示，至2013年10月，京滬穗深四市商品住宅價格指數(shù)同比增幅均已超過20%，遠遠超過近三年來的人均可支配收入增幅，達成房價控制目標的形勢極為嚴峻。雖然一線城市所面臨的調(diào)控政策更為嚴厲，但在強大的人口吸納效應所帶來的旺盛需求下，其房地產(chǎn)市場價格仍然遠遠領先于其他城市。而西安、貴陽、昆明（樓盤）等西部城市控制情況相對更佳，房價增速相對穩(wěn)定，并明顯低于可支配收入的增長。

(6)土地市場量價齊漲，一線城市土地出讓金收入三倍于去年

去年下半年起土地市場逐步回暖，今年以來成交熱度繼續(xù)升溫。全國53個重點城市經(jīng)營性用地前11月成交同比增長21%，其中一線城市貢獻率最高，同比增幅高達83%，二線、三線城市分別提升了13%及34%。從成交規(guī)模上看，前11月土地成交建面超過2000萬方的城市從去年同期的9個增加至12個，成交建面超過1000萬方的城市從去年同期的20個增加至26個。同時，土地流標情況亦大幅減少，整體流標率從去年同期的17%下降至今年的3%，并且自3月以來一直維持低位。

土地出讓金方面，重點城市前11月土地出讓金合計同比增長67%，主要是地價較高昂的一線城市及部分二線城市土地成交量飆升，進而帶動土地出讓金快速上行，前11月一線城市土地成交金額漲幅高達195%，幾乎翻了兩倍，以上海為例，其今年以來土地出讓金高達1786億元，去年的這個數(shù)字僅為664億元。今年以來土地市場競爭激烈，重點城市平均溢價率為19%，比去年同期提升了12個百分點。其中一線城市成交溢價率最高為27%，同比增加10個百分點；單個地塊方面，今年以來、尤其是下半年之后，一、二線城市高總價地塊頻出，總價地王紀錄不斷被刷新，尤其是北京和上海，7月份以來幾乎每個月都占據(jù)全國地塊總價、單價排行榜的榜首位置。

(7)千億級房企數(shù)量將升至7家，龍頭房企積極拿地補庫存

回顧以往百億房企發(fā)展史，我們可以清晰地看到近6年來房企快速發(fā)展軌跡。2007年時，十強房企金額門檻剛好卡在100億元，可以這樣說，當年年銷量能否達到100億元是衡量一家房企是否大型的標準。進入2008年，百億房企數(shù)量迅速增加至12家，房企間沖百億苗頭初現(xiàn)。然而，從2008年到2013年，5年時光，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)已發(fā)生翻天覆地的變化。對房企大佬而言，年銷百億已成為過往煙云，根據(jù)《2013年前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》，TOP50的入榜門檻已達105億元。而像首創(chuàng)置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)等企業(yè)前三季度雖未入榜單，但是銷售依然積極，前11個月亦完成百億銷售。按照這個趨勢，至2013年年底，超百億元銷售額企業(yè)或將達70家左右。

房企今年以來在拿地規(guī)模上有較為明顯的增長，50強房企通過招拍掛新增地塊的建筑面積高達1.87億平方米，同比增長17%，投入金額總計5875億元，同比增長57%。其中，萬科、綠地、保利等企業(yè)新增土地儲備量領先其他企業(yè)。TOP50企業(yè)拿地總量占到全國53個重點城市經(jīng)營性用地成交總量的33%，而去年這一比例僅為26%。

第二篇：葡萄酒行業(yè)發(fā)展概述

報

告

第一章 葡萄酒行業(yè)發(fā)展概述

第一節(jié) 行業(yè)概述

中國是一個很大的葡萄酒消費市場，以往葡萄酒消費人群主要是外國人、海歸和在CBD上班的白領。隨著消費者養(yǎng)生保健意識增強，以及葡萄酒有益健康的常識逐漸深入人心，中國葡萄酒消費者人群不斷擴大。這促使中國葡萄酒市場快速成長，產(chǎn)銷量持續(xù)增長，2010年我國葡萄酒產(chǎn)量達到10.89億升，2011年葡萄酒產(chǎn)量達11.57億升，同比增長6.25%。

近年來，我們葡萄酒銷售規(guī)模保持快速擴張的態(tài)勢，2010年我國葡萄酒零售規(guī)模達到14.8億升，人均消費量由1999年的0.14升/人提高到2010年的1.1升/人。但是，我國葡萄酒的人均消費量仍大大低于世界3.6升的世界平均水平，日本7.1升的水平。隨著消費者對于葡萄酒的逐步認知和對于健康理念的逐步深入，葡萄酒的人均消費量有望持續(xù)提升，預計2015年我國葡萄酒零售規(guī)模接近30億升。

目前，我國葡萄酒產(chǎn)業(yè)仍處在培育期，人均消費與世界人均消費量差距很大。從國內(nèi)飲料酒的消費結構看，葡萄酒也僅占酒類年消費總量的1.5%。中國葡萄酒市場具有巨大的市場增長潛力。未來我國經(jīng)濟的快速增長和居民收入的提高將使葡萄酒行業(yè)長期景氣。

第二節(jié) 葡萄酒的歷史

葡萄酒的歷史，與西班牙葡萄酒生產(chǎn)歷史息息相關，起源于早期腓尼基入侵伊比利亞半島。世界上最古老的葡萄酒之一，其演變已明顯受到世界上許多偉大的帝國和文明如腓尼基人、希臘人、羅馬人、摩爾人、西班牙和英國的影響。今天，葡萄酒的享用已相當普及，它從前那樣，它仍然是其中的葡萄酒是世界上最不尋常的歷史表現(xiàn)。

葡萄酒在西漢時期以前的中國已有釀制，當時葡萄主要在西域種植和加工。后來西漢特使張騫在公元前138年出使西域，把葡萄和葡萄酒釀制技術由西域引進至中原，不過當時葡萄酒仍是奢侈品，而在漢代后中原的葡萄和相關加工的應用和承傳更一度中止了；直至唐代李世民時期重新由西域引進至中原后，釀酒技術和品嘗普及性更大有進步與廣泛。到了元代，憑借蒙古皇官推動，有關葡萄酒的產(chǎn)業(yè)更為登峰造極，不僅法例規(guī)定祭祀太廟必須使用葡萄酒，而且更設立若干御用和民用的葡萄園。惟明代起糧食白酒的發(fā)酵與蒸餾技術改良，且儲存保質優(yōu)化和較不受季節(jié)性影響，蒸餾白酒就取代葡萄酒成為中國主流饗飲用酒，中式葡萄酒體系和禮節(jié)從此式微。而后清代末期張弼士從歐洲引進葡萄酒的釀制技術到中國，并在山東煙臺建立中國近代首個葡萄園和葡萄酒廠，中國才有重新制作本土生產(chǎn)的葡萄酒，但體系和禮節(jié)已經(jīng)幾乎完全按照歐洲的，而非傳承明代以前中式的。

第三節(jié) 葡萄酒釀造工藝

? 白葡萄酒釀造工藝

? 葡萄采收、分揀→→去梗破碎→→降溫→→壓榨→→澄清→→發(fā)酵（不銹鋼發(fā)酵罐、橡木桶藏釀）→→澄清→→勾兌處理→→裝瓶。? 紅葡萄酒釀造工藝

葡萄采收、分揀→→去梗破碎→→降溫→→浸皮發(fā)酵（CO2浸皮發(fā)酵）→→壓榨→→澄清→→（橡木桶藏釀）→→澄清→→勾兌處理→→裝瓶。

第四節(jié)

葡萄酒特性、用途 特性

紅酒的成分相當復雜，它是經(jīng)自然發(fā)酵釀造出來的果酒，它含有最多的是葡萄果汁，占百分之八十以上，其次是經(jīng)葡萄里面的糖份自然發(fā)酵而成的酒精，一般在百分之十至百分之十三，剩余的物質超過1000種，比較重要的有300多種。紅酒其他重要

[的成分如酒酸，果性，礦物質和單寧酸等。雖然這些物質所占的比例不高，卻是酒質優(yōu)劣的決定性因素。質優(yōu)味美的紅酒，是因為它們能呈現(xiàn)一種組織結構的平衡，使人在味覺上有無窮的享受。

葡萄酒不僅是水和酒精的溶液，它有豐富的內(nèi)涵：

A．80%的水。這是生物學意義上的純水，是由葡萄樹直接從土壤中汲取的。

B． 9.5-15%的乙醇，即主要的酒精。經(jīng)由糖份發(fā)酵后所得，它略甜，而且給葡萄酒以芳醇的味道。

C．酸。有些來自于葡萄，如酒石酸、蘋果酸和檸檬酸；有些是酒精發(fā)酵和乳酸發(fā)酵生成的，如乳酸和醋酸。這些主要的酸，在酒的酸性風味和均衡味道上起著重要的作用。

D．酚類化合物。每公升1到5克，它們主要是自然紅色素以及單寧，這些物質決定紅酒的顏色和結構。

E ．每公升0.2到5克的糖份。不同類型的酒含糖份多少不同。

F ．芳香物質（每公升數(shù)百毫克），它們是揮發(fā)性的，種類很多。

G． 氨基酸、蛋白質和維生素（C，B1，B2，B12，PP）。它們影響著葡萄酒的營養(yǎng)價值。

所以，適量飲用葡萄酒是對人體健康有益的，可以保護血管，防止動脈硬化，降低膽固醇。

功效

醫(yī)學研究表明：葡萄的營養(yǎng)很高，而以葡萄為原料的葡萄酒也蘊藏了多種氨基酸、礦物質和維生素，這些物質都是人體必須補充和吸收的營養(yǎng)品。目前，已知的葡萄酒中含有的對人體有益的成分大約就有600種。葡萄酒的營養(yǎng)價值由此也得到了廣泛的認可。據(jù)專家介紹：樹齡在25歲以上的葡萄樹樹根在地下土壤里扎根很深，相對攝取的礦物質微量元素也多，以這種果實釀造出來的葡萄酒最具營養(yǎng)價值。

葡萄酒的營養(yǎng)作用

葡萄酒是具有多種營養(yǎng)成分的高級飲料。適度飲用葡萄酒能直接對人體的神經(jīng)系統(tǒng)產(chǎn)生作用，提高肌肉的張度。除此之外，葡萄酒中含有的多種氨基酸、礦物質和維生素等，能直接被人體吸收。因此葡萄酒能對維持和調(diào)節(jié)人體的生理機能起到良好的作用。尤其對身體虛弱、患有睡眠障礙者及老年人的效果更好?？梢哉f葡萄酒是一個良好的滋補品。

葡萄酒助消化作用

飲用葡萄酒后，如果胃中有60毫升—100毫升的葡萄酒，可以使胃液的形成量提高到120毫升。糖尿病患者如果飲酒，必須注意以下幾點： 1．血糖控制良好，無其它重要臟器的慢性病和糖尿病并發(fā)癥；2．不注射胰島素和口服磺脲類降糖藥；3．肝功能正常；4．飲酒時要進餐，避免發(fā)生低血糖；5．飲酒量：葡萄酒每次不超過100～150ml；啤酒不超過350ml，不飲白酒，上述酒量約相當于主食25g，應從飲食計劃中減去，每周飲酒不超2次。葡萄酒消費

據(jù)中投研究：未來若干年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP)將保持8%到9%的增長水平，而2004年中國的城市化率已經(jīng)達到41.8%，落后于世界平均水平近8個百分點。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)分析判斷，在未來的15年內(nèi)，中國的城市化率至少達到55-60%。如果按此水平計算葡萄酒市場的增長空間，同時考慮人口技術的增長，那么狠顯然葡萄酒市場增長空間不止于6倍水平。同時，居民消費習慣的改變促使消費升級，曾經(jīng)是奢侈品的葡萄酒正逐漸轉化為生活必需品，營養(yǎng)、健康消費的消費觀念日益被居民特別是高收入城鎮(zhèn)居民所接受，從而進一步促進了葡萄酒的消費。就葡萄酒酒特性，葡萄酒收藏、葡萄酒保健、葡萄酒投資已成為一種必然趨勢。

第五節(jié)

世界葡萄酒概況

一、國際葡萄酒市場的未來發(fā)展趨勢：

葡萄酒市場的穩(wěn)健發(fā)展有多種因數(shù)，一是葡萄酒保健作用的研究結果刺激了賓館，餐廳、咖啡屋、超市等多渠道銷售。二是人們的可支配收入不斷提高，生活富足，葡萄酒消費檔次上升，推動了全球葡萄酒行業(yè)的增長，此外，在中國、俄羅斯、澳大利亞及印度發(fā)展中國家，人們的生活方式開始轉變，日益西方化，這無疑帶動了葡萄酒的消費快速增長。過去，葡萄酒消費群體只限于中年人，現(xiàn)在葡萄酒已經(jīng)成為年輕消費者的新寵。三是網(wǎng)絡銷售的悄然興起，提供了一個更為廣闊的銷售平臺。

未來幾年，不論在發(fā)達國家還是在新興國家，葡萄酒都會逐漸取代其他酒類飲品，占據(jù)消費主導地位。與此同時，越來越多的投資商會涉足葡萄酒行業(yè)，為了站穩(wěn)市場競相開展廣告、促銷宣傳活動，勢必加劇市場競爭。

歐洲仍將是全球最大的葡萄酒消費市場，到2015年銷量有望達到1630萬千升。亞太國家是葡萄酒消費增長最快的地區(qū)，期酒的市場份額最大，2007年全球總銷量約2090萬千升。2011-2015年，加強酒平均復合增長率約2.98%。

國際葡萄酒行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)日益激烈，新世界葡萄酒必須全力以赴應對來自法國、西班牙、意大利等世界葡萄酒國家的競爭，即使舊世界葡萄酒仍然占據(jù)統(tǒng)治地位，相信諸如澳大利亞、加州、新西蘭等新世界國家也會憑著明智的營銷策略、價格優(yōu)勢、大規(guī)模生產(chǎn)以及先進的技術取得巨大進步。

二、亞太地區(qū)葡萄酒市場前景

自1998年國際葡萄酒及烈酒展走出法國波爾多以來，葡萄酒作為一種消費新時尚越來越被亞洲人所接受，葡萄酒在亞洲的推廣改變了亞洲人的生活方式，并對亞洲本土酒類的產(chǎn)量和銷量造成了沖擊，但與此同時，也使得亞洲葡萄酒業(yè)新興生產(chǎn)商日益發(fā)展壯大。

亞洲葡萄酒消費概況 至2010年，亞洲的葡萄酒的消耗量將呈直線式上升勢頭。在中國大陸。中國香港，中國臺灣地區(qū)、日本、韓國、菲律賓、新馬泰、印度這些國家和地區(qū)，葡萄酒及汽酒消耗總量預計增長45.8%左右；而同期這一地區(qū)的水果酒及米酒的消耗量將下跌13.7%，2010年，亞洲國家的葡萄酒消耗量達到921.2億升。

以售價劃分，中高檔葡萄酒的銷量將大幅上升，2010年，每瓶售價超過5美元的葡萄酒酒銷量預計增長42%，而售價較低的酒類銷量同期將增長33.1%。以本土產(chǎn)或進口酒劃分，進口酒在亞洲的市場市場空間不可小看。2004年，亞洲的進口葡萄酒消耗量為1.932億升，占葡萄酒總體消耗的30.2%，較2000年時上升了7.6%，隨著亞洲消費能力增強，此數(shù)據(jù)可望在2010年上升至2.423億升，增幅達25%。中國大陸：亞洲最大的葡萄酒消耗市場

中國大陸是亞洲國家最大的葡萄酒生產(chǎn)市場，有數(shù)百家葡萄酒生產(chǎn)廠家，達到規(guī)模的企業(yè)有120多家。中國大陸已經(jīng)成為國際酒業(yè)不可或缺的核心成員。

中國大陸也是亞洲重要的葡萄酒消耗市場，2004年，中國大陸共消耗葡萄酒3.867億升，2010年達到5.7億升，葡萄酒靜酒仍是中國大陸居民偏愛，占本地葡萄酒消耗量的94.8%。

中國葡萄酒市場中長期的消費趨勢：

1.到2020年，中國葡萄酒高檔酒消費將占50%，中檔酒40%，低檔酒10%。2.通過對消費者的正確引導，將來白酒的消費有所上升 3.葡萄酒消費在中國現(xiàn)階段還不是主流消費，但在年輕一代消費者中品飲葡萄酒會成為一種時尚。

4.隨著進口葡萄酒成本的降低和生活水平的提高，中國消費者會購買更多的進口葡萄酒

5.隨著市場越來越多的兼并和收購，將來在國產(chǎn)和進口葡萄酒之間會產(chǎn)生激烈競爭。

6.國內(nèi)葡萄酒品牌會憑借其便利的分銷網(wǎng)絡和具有競爭力的售后服務，通過提高其葡萄酒質量、加強品牌建設為將來的競爭做出準備。

7.對于大多數(shù)進口葡萄酒來說，既有機會又有挑戰(zhàn)。他們會同時面臨來自國內(nèi)和國外葡萄酒競爭。一些國家已采取了各種旨在把競爭對手基礎市場的戰(zhàn)略。

8.價格站，質量站，核心競爭力將體現(xiàn)，只要有良好的質量、口味和價格，中國消費者會同事鐘情于國內(nèi)知名品牌和進口葡萄酒，進口葡萄酒應花費更多的時間。

葡萄酒的興盛將催生一場文化投資盛宴，將以文化的形式傳遞到每一個消費者。

第三篇：中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與未來

中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與未來

自1998年中國正式放開房地產(chǎn)市場后，原來公民享有的福利分房正式告別歷史舞臺，而“房子”也從原來的“非賣品”變成“商品”。當時流行的“廠長樓、主任樓”等當時按資排輩分房的流行詞匯也逐漸從人們嘴邊離開，隨之而來的是人們不斷的抱怨房價怎么越來越高？怎么當初沒敢多壓套房子？當隨便拿個樓盤營業(yè)額就可過億元，當統(tǒng)計部門核算賣房子已是當?shù)刈畲蠼?jīng)濟命脈時，地方政府的首腦們視乎找到了那個他們夢寐以求的搞活地方經(jīng)濟、提高GDP最簡單可行的辦法。與此同時，國內(nèi)一些具有眼光的其它行業(yè)的帶頭大哥們也再也安奈不住寂寞，紛紛下海；還有那個掌握國民血液命脈的金融系統(tǒng)，一下就發(fā)現(xiàn)的新大陸：用儲戶的錢，給玩房子的人弄個魔術，一下就讓儲戶變成銀行半輩子的奴隸。于是中國的百姓的錢越來越少，銀行的錢也越來越少，而且可怕的是銀行的血液視乎開始凝固了，血液正被房子“鈣化”…….有一天，中央首腦發(fā)現(xiàn)了這個問題，開始了一系列的疏通工作，可是越疏通發(fā)現(xiàn)越擁堵，因為總有人先出來喊疼痛、叫苦，讓疏通工作很為難。更有經(jīng)濟專家以支柱產(chǎn)業(yè)為噱頭大為其主子報不平。百姓抱怨、官員抱怨、連專家都跑來抱怨…….真是唉生一片！

于是中國就出現(xiàn)了很多的世界奇跡，2008年全球的經(jīng)濟都出現(xiàn)的問題，就是個經(jīng)濟大蕭條的場面，唯獨中國，它的房地產(chǎn)市場卻是高歌猛進。連見慣了經(jīng)濟戰(zhàn)爭的華爾街的經(jīng)濟對沖高手都看昏了頭腦。

“錢聚人散、錢散人聚”是中國文化當中很重要的一筆，當歐美將藏富于民的政策堅定不移時，中國想“散富于民”的政策卻很難推廣，那中央只能取信于民的路線走下去了，于是新一輪抑制房價的政策不斷出現(xiàn)，住宅房產(chǎn)受到前所未有的沖擊，樹大招風，一線城市首先被刺激，由被降價變成我要降，因為他們都發(fā)現(xiàn)了，以往火爆得售樓處變得異常冷靜，投資炒房的客戶漸漸留戀于其它投資。當二級市場、三級市場都感到風暴來襲時，二手中介機構開始關門了，再后來，投資客中的房源成了燙手山芋，一二手經(jīng)常會有倒掛現(xiàn)象。

但房地產(chǎn)畢竟是關系國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)，也是金融機構的最好搭檔，住宅市場的發(fā)展越來越明朗化，以自用居住為目的的客戶將是市場的主流，房價會逐步向理性化發(fā)展。同時，商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)是很多大型企業(yè)開發(fā)的新內(nèi)容，將主導未來5年的行業(yè)發(fā)展！

第四篇：中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程與趨勢

中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程與趨勢

摘要：

20世紀90年代開始，我國房地產(chǎn)行業(yè)進入了高速增長時期，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的整體發(fā)展的關系越來越為密切。然而在其高速發(fā)展的同時，市場中出現(xiàn)越來越多的非健康、非穩(wěn)定、非可持續(xù)發(fā)展因素。房地產(chǎn)市場中的土地轉讓、融資環(huán)境、買賣雙方等都出現(xiàn)了問題，房價更是一直水漲船高。遠遠超出居民的購買能力，購房壓力不斷攀升。房地產(chǎn)作為被定性為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，它的健康有序發(fā)展關乎到國家經(jīng)濟和民族命運，因此我們必須對我國房地產(chǎn)市場給予更廣泛的關注和研究，確保我國房地產(chǎn)市場實現(xiàn)建康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展。本文首先回顧我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，在針對此過程出現(xiàn)的代表性的問題予以方法論的指導，最后對我國房地產(chǎn)市場進行較為樂觀的展望，提出建設性的意見。

關鍵詞： 房地產(chǎn)

歷程

調(diào)控

城市化

趨勢

Abstract

1990s, China's real estate industry has entered a period of rapid growth, the real estate industry and the overall development of the national economy more closely.However, at the same time, there are more and more unhealthy, unstable and non sustainable factors in the market.The real estate market in the land transfer, financing environment, the seller and the buyer have problems, prices are always rising.Far beyond the purchasing power of residents, housing pressure continues to rise.As for the real estate has been characterized as a pillar industry of the national economy, related to the national economy and the national destiny of its healthy and orderly development, so we must give more attention and Research on China's real estate market, to ensure the development of China's real estate market health, stability, sustainable.This paper first reviews the development of China's real estate industry, the methodology for this process in the representation of the problem to be the guide, and finally prospects more optimistic about the real estate market of our country, put forward the constructive suggestion.Key words: real estate process control urbanization trend

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是指是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。狹義講，房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、交換、典當?shù)冉灰椎膱鏊?/p>

隨著改革開發(fā)30余年的發(fā)展,我國經(jīng)濟快速發(fā)展,城市化進程大大加快，而房地產(chǎn)行業(yè)從21世紀初開始在短短10多年時間里已成為推動經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎、國民經(jīng)濟的重要支柱。我國房地產(chǎn)業(yè)以上世紀80年代為開端,作為改革開放的有力見證,經(jīng)歷了一系列變革和進化，并最終在本世紀的第一個十年走向高潮。但萬事萬物都有始有終，作為拉動中國經(jīng)濟的有力引擎，房地產(chǎn)業(yè)目前業(yè)已走進歷史關鍵時期。它雖然極為有力帶動了中國的GDP，使中國的全球經(jīng)濟排名由第六躍升至第二，財政收入年均增幅近20%，外匯儲備增長近13倍，但過程出現(xiàn)的種種問題不可忽視。我們必須審慎對待房地產(chǎn)業(yè)的前世和今生?；仡櫸覈康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，分析中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀以及展望未來的趨勢，能夠更加合理地評估整個行業(yè)，進而作出科學的指導，為房地產(chǎn)業(yè)健康有序平穩(wěn)地發(fā)展指明前進的道路。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程

我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，首先得益于國家政策的轉變，1978年之前房地產(chǎn)之于中國仍屬陌生領域，改革開放之后的上層意志為打開了房地產(chǎn)行業(yè)的大門，隨后，城鎮(zhèn)住房制度和城鎮(zhèn)國有土地使用制度規(guī)定了我國出讓土地使用權和開辟轉讓市場。由此衍生出商品房買賣、租賃市場、存量房買賣，及房地產(chǎn)抵押和開發(fā)估價、中介、物業(yè)管理等交易市場。

（一）房地產(chǎn)制度摸索期

新中國成立至1978年間，中國并不存在房地產(chǎn)市場，普遍實行計劃分配制度，房地產(chǎn)作為計劃經(jīng)濟時代的產(chǎn)物，成為城市原住民和社會精英的專享物品。改革開放后，我國開始探索房地產(chǎn)市場制度改革。在這一階段，政策桎梏并未完全放開，所以在全國積極試點，以點帶面逐步放開。對于新生住房制度改革，我國政府審視奪度，謹微慎行，穩(wěn)步兩個小階段：一，1978之后開啟新建住房全價出售制度；二，1979-1991年公房出售試點、提租補貼試點和全面起步。

1、突破理論桎梏、試點實踐期

作為新生事物，房地產(chǎn)行業(yè)的放開需要理論先行。1988年，黨中央、國務院批轉《全國基本建設工作會議匯報提月》，提出實行住宅商品化政策，準許私人建房、買房、擁有自己的住宅，并允許住宅出售。從此拉開了中國前所未有的住房制度改革的序幕。而計劃時代住房制度與土地使用制度使用存在大量問題，如住房短缺，分配不公，國有土地收益流失，等已嚴重阻礙經(jīng)濟發(fā)展，與改革開放的需要不符。所以，理論的實施需要與實踐結合，黨中央國務院決定于全國范圍內(nèi)選舉試點，并取得成效，打消了社會的疑慮，樹立了經(jīng)濟發(fā)展的信心。

2、全面改革住房制度期

1986年2月，國務院成立“住房制度改革領導小組”，開始大幅度提租補貼；1988年1月國務院召開了第一次全國住房制度改革工作會議，并于2月批準《關于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》，從此我國住房制度改革進入了整體方案設計和全面實施階段。

1987年10月，中共十三大報告首次提出了建立房地產(chǎn)市場，確立了房地產(chǎn)市場的地位和作用，促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3、配套系統(tǒng)完善期

1997年8月，國務院辦公廳轉發(fā)房改領導小組《關于加強住房公積金管理的意見》，明確了住房公積金是職工個人住房基金，規(guī)范了住房公積金的管理體制，進一步推動了住房公積金制度的發(fā)展，為商業(yè)住房制度的實施鋪平了道路。

（二）房地產(chǎn)市場化過渡期

在這一階段，由于前期已經(jīng)做足大量準備工作，我國房地產(chǎn)進程快速推進，經(jīng)歷了起步、成熟和調(diào)控階段。

1、起步平穩(wěn)期

這一時期，東亞金融危機嚴重沖擊了中國經(jīng)濟發(fā)展，國家啟動進入WTO的戰(zhàn)略談判。全國不再進行無償福利性分房，多層次城鎮(zhèn)住房供應體系開始建立。大量商品房開始建設、銷售、購買，租賃現(xiàn)象出現(xiàn)，逐步形成新建商品房買賣和租賃市場。政府通過土地有償出讓轉讓土地使用權，企業(yè)活力大為增加。城市出現(xiàn)大量中小房產(chǎn)中介公司，經(jīng)過短暫的市場疑惑，中介公司取得人們信任，有力盤活房產(chǎn)市場，加速房產(chǎn)發(fā)展?？傮w上，該階段房地產(chǎn)市場尚處于萌發(fā)階段。房地產(chǎn)市場開始真正進入了全面市場化階段。

2、房地產(chǎn)作為新經(jīng)濟增長點概念的提出

進入21世紀，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，黨中央、國務院在一系列指示中明確將房地產(chǎn)作為新時期的經(jīng)濟增長點和國民經(jīng)濟指出產(chǎn)業(yè)予以大力支持。政策先行，中國商品房市場進入了突飛猛進發(fā)展的階段。

3、房地產(chǎn)市場過熱期

2003年，房地產(chǎn)業(yè)被確定為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，由此進入快速發(fā)展時期。各大中小城市房價進入飛速發(fā)展時期，并漸趨超過普通市民財政收入承受水平。2004年，土地招、拍、掛制度放行，加劇了商品房房價的上漲。房地產(chǎn)投資迅猛增加，市場出現(xiàn)過熱情況，投資熱情居高不下。全國商品房銷售量和完工量劇增。

4、房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控期

在房地產(chǎn)業(yè)推向市場的同時，我國政府相應的調(diào)控一直在施行。2002年，政府調(diào)控手段主要集中于收緊土地供給和房地產(chǎn)信貸；2005年到2008年，進行結構性調(diào)整，提出穩(wěn)房價的新目標。國八條、新國八條、國六條相繼出臺，重點打擊囤地行為、改善商品房和保障房供應結構、提高首付比例、推出稅收調(diào)控手段，改善供給結構，調(diào)節(jié)商品房投資性需求。然而，在“增投資、擴內(nèi)需、保增長”的時代背景下，政府宏觀政策的調(diào)整并不能使銀行消除強烈的放貸沖動，我國房地產(chǎn)房價出現(xiàn)了“越調(diào)整，越上漲”的怪象。

5、高位盤整期

高房價聚集大量泡沫，激化社會矛盾，勢必影響國家長期經(jīng)濟發(fā)展。2011年1月 “史上最嚴”的“新國八條”出臺，出臺“限購令”，將二套房的首付比例提升至60%，貸款利率調(diào)整至基準利率的1.1倍以上。2013年3月1日，新國五條細則出臺。繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購、限貸政策，同時要求地方政府公布房價控制目標、擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。時至今日，各種嚴厲調(diào)控已經(jīng)初見成效。近兩年，盡管地方政府的救市動作頻頻，多地限購政策已經(jīng)陸續(xù)放開，不少城市還進一步放開了貸款政策，但各地樓市表現(xiàn)依舊趨于平穩(wěn)。經(jīng)歷了近十年的高速發(fā)展，全國各地樓市、產(chǎn)品熱銷、所有房企都賺錢的時代已經(jīng)一去不返，樓市已經(jīng)進入到了一個相對平穩(wěn)的階段，逐漸進入新常態(tài)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及問題

我國房地產(chǎn)行業(yè)伴隨著經(jīng)濟發(fā)展已近20年，從計劃配房制度到市場買賣制度，從無關緊要的地位躍升為國家經(jīng)濟重要支柱，帶動了我國水、電、煤炭、鋼鐵、水泥等各行各業(yè)的迅猛發(fā)展。

從長期發(fā)展趨勢來看，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展整體良好，雖然存在各種問題，但政府不間斷的調(diào)控政策一直在為其做合理引導。下面將就房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的房價飆升、信息不對稱、金融制度三個方面對其發(fā)展問題加以分析。

1、房價飆升、庫存嚴重

中國許多城市的房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)井噴式價格上漲，資金爆出恐慌式搶購。一個自稱上海浦東的距離陸家嘴尚有70公里的新盤，四百多套住房開盤后在兩分鐘內(nèi)告罄。為規(guī)避限購政策，市民涌向離婚中心申請離婚，導致離婚中心不得不暫時關閉現(xiàn)場服務。

中國在經(jīng)濟快速發(fā)展的同時房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，并經(jīng)歷了發(fā)展、壯大、整合的階段。近十年來，中國的房地產(chǎn)價格不斷攀升，平均增長率為6.7%，其中2007年的房價增長率更是高達15.8%。高房價給普通百姓帶來巨大生存壓力，導致社會矛盾突出。然而房地產(chǎn)行業(yè)的火熱給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來益處，短期來看，雖然經(jīng)過數(shù)十年調(diào)控，但我國房價不會降落，將保持一段平穩(wěn)緩慢的增長速度。

由高房價引發(fā)一系列問題，高庫存即為突出一例。以2015年為例，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：2015 年住宅新開工面積約9.7 億平方米，施工中的住宅面積約50 億平方米，待售面積達5.4 億平方米，未來全國新建住宅總供給已達65 億平方米，加上城鎮(zhèn)既存的存量住宅、城鄉(xiāng)結合地區(qū)廣泛存在的小產(chǎn)權房，全國房地產(chǎn)市場庫存壓力依然較大。三四線城市庫存問題尤其嚴峻，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，截至該年11 月，一、二、三線35 個城市新建商品住宅存銷比分別為9.8、11.9 和19.3，三線城市庫存接近一二線城市積壓之和。

2、信息不對稱

在房地產(chǎn)市場而言，信息的不對稱主要是買賣雙方之間不同地位造成的巨大落差，由此引生的信息不對稱，嚴重影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。2.1買賣雙方信息不對稱

買賣雙方信息不對稱，即買主和賣主對商品房的了解和掌握程度不同。賣主擁有對商品房的成本、質量、價格等最私密的知情權和壟斷權，買主對此一無所知。二者在交易時，買主處于絕對劣勢，完全不了解商品房的權屬、質量。因此經(jīng)常受到賣方的蓄意欺騙，被迫接受霸王條款，調(diào)入隱形陷阱等，使得買賣雙方經(jīng)常發(fā)生房產(chǎn)糾紛案。2.2房地產(chǎn)商虛假廣告宣傳

自從房地產(chǎn)面向市場，隨之產(chǎn)生的廣告宣傳也得到迅猛發(fā)展，年平均增長率達到了20%。眾多廣告公司精益求精，大膽創(chuàng)新，為房企的發(fā)展錦上添花。但是也有眾多房產(chǎn)企業(yè)在廣告的宣傳上人為地使其定位模糊、夸大其詞、煽情聯(lián)想、模糊概念，甚至出現(xiàn)違法虛假宣傳等現(xiàn)象。這些文案本質上都是向消費者傳遞虛假信息，或者是在戶型設置、房屋面積上做文字上的手腳，或者刺激他們強烈的購買欲望，使其產(chǎn)生“恐慌性購房”。2.3 房地產(chǎn)金融市場亟待完善

房地產(chǎn)金融市場的健康有序發(fā)展影響到整體中國經(jīng)濟的發(fā)展，關乎到國計民生。我國融資環(huán)境整體良好，但房地產(chǎn)公司業(yè)界卻有普遍的潛規(guī)則，他們先用小部分流動資金和商業(yè)銀行貸款向政府相關部門辦理“四證”，再用部分資金拿到銷售證，至此完成賣方方面的融資工作。開始向社會銷售，以消費者首付資金和個人按揭資金作為重要來源參與房地產(chǎn)的開放，商品房的建設等后續(xù)工作?？梢哉f，房地產(chǎn)商只用很少的自有資金即完成了一整套開發(fā)的工作。然而，一旦遇到經(jīng)濟形勢下降，消費者經(jīng)濟狀況不良，商品房滯銷等外力因素，開發(fā)商立刻會遇到資金周轉不靈，爛尾等問題，最終導致資不抵債和銀行債務難追償。引發(fā)社會矛盾，影響經(jīng)濟發(fā)展。

信用風險較高。一，目前我國的房地產(chǎn)市場銀行信貸仍是主流，但房地產(chǎn)企業(yè)由于受政策限制，上市比較困難。信托產(chǎn)品也滿足房地產(chǎn)業(yè)的融資要求；二，部分開發(fā)商以房產(chǎn)抵押，容易出現(xiàn)壞賬問題；三，銀行和房企為銷售量寬松放貸給個人，易出現(xiàn)征信考察失誤現(xiàn)象；四，近兩年房產(chǎn)庫存嚴重，而房價居高不下，普通消費者無力承受，導致銀行放貸無法全部收回。

投資增長過快。近幾年房地產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展，大批的行業(yè)外資金也紛紛涌入房地產(chǎn)業(yè)，爭奪市場份額，使競爭更加激烈，為本已高庫存的現(xiàn)下增加更多風險。

四、我國房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢及問題解決

作為我國經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展良好，雖出現(xiàn)各種問題，但經(jīng)過調(diào)控與體系的不斷完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)終將得到積極健康的發(fā)展。

1、房地產(chǎn)市場投資穩(wěn)中求進

當前我國房地產(chǎn)金融市場投資勢頭整體已趨于理性。銀行自身可以做到加息，放貸勢頭減緩，對房產(chǎn)企業(yè)和個人征信環(huán)節(jié)審查力度增大；嚴禁理財?shù)冗`規(guī)資金進入房地產(chǎn)；嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務規(guī)制要求和調(diào)控政策；規(guī)范各類貸款業(yè)務管理，嚴禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進入房地產(chǎn)領域；加強房地產(chǎn)信托業(yè)務合規(guī)經(jīng)營；審慎開展與房地產(chǎn)中介和房企相關的業(yè)務；

同時，企業(yè)應拓寬融資的多元渠道，改變單一銀行融資來源，比如可以深入探索房屋抵押的證券化交易，確保銀行資金的流動性；嘗試股票市場融資方法，借殼上市；加大直接融資力度，由間接融資向直接融資轉變。

央行業(yè)應要求各商業(yè)銀行理性對待樓市，加強信貸結構調(diào)整，強化住房信貸管理。其他監(jiān)管部門也應加強對上市房企再融資的監(jiān)管，強調(diào)企業(yè)募集資金只能用于房地產(chǎn)建設而不能用于拿地和償還銀行貸款，再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款，不許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充。

2、房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控繼續(xù)實施

從中國的經(jīng)濟增長潛力分析，一般經(jīng)濟增長速度應保持在8%一10%之問，而如何使房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增速保持和諧共生，政府仍需進行宏觀上的把控以及微觀上的調(diào)整。2.1 信貸、保障體系方面宏觀調(diào)控

當然房地產(chǎn)業(yè)資金來源單一，主要是銀行貸款。央行對此已經(jīng)下發(fā)很多規(guī)定要求各大商業(yè)銀行加強信貸結構調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)對于市場的把握往往來源于充足的資金，一旦滿足此點，他們會信心滿滿進行大規(guī)模房產(chǎn)建設，往往忽略經(jīng)濟可行性和當前消費力度。對此，我們應當繼續(xù)支持上層對于信貸方面的控制。

政府需要逐步建立起新的和科學的住房保障體系，有序過濾住房存量，建立居民家庭的住房梯級消費格局。同時，政府應逐漸將住房補貼的重點放到消費環(huán)節(jié)，對中低收入家庭的住房租金和貸款利率補貼予以補貼，提高補貼政策的效率。2.2 明確房屋產(chǎn)權種類

我國房地產(chǎn)市場魚龍混雜，出現(xiàn)大量無證開發(fā)，虛假住房。政府及監(jiān)管部門應該對房地產(chǎn)用地情況的信息應做到公開化、透明化。對此進行明確分類，向社會、消費者予以公布。目前按照分類，我國房屋產(chǎn)權大致分為商品房、經(jīng)濟適用房、小產(chǎn)權房、公房、自建住房等六類。應確保保障性住房用地供應,并使其充足。嚴格對房地產(chǎn)土地使用申請進行審批,并在土地開發(fā)過程中不斷監(jiān)測其使用狀況,保障性住房用地播劃后也應加強管理；加強小產(chǎn)權房管理，適度放開房產(chǎn)證身份的確認；加大經(jīng)濟適用房的建設力度，加強申請人員的考核，防止權勢人員投機取巧；適度允許農(nóng)村自建住房和城郊自有土地自建，緩解高房價壓力，提高土地使用效率。

2.3 住房公積金改革

我國的住房公積金制度于1991年在上海正式建立，2002年修訂的《住房公積金管理條例》為公積金定義的是國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，單位和職工個人必須依法履行繳存住房公積金的義務，即住房公積金是由單位和職工個人共同繳付, 實行專戶存儲，歸職工個人所有, 繳存職工購買自住房時可以申請住房公積金個人住房貸款。自實行20多年來，住房公積金為我國住房消費，推動住房商品化奠定了堅實基礎。但其多年來并未在制度上作出多大變化，至今已漸漸無法適應新時代市場環(huán)境的變化需求。目前我國住房公積金制度出現(xiàn)的問題有覆蓋不全面，過于集中權勢部門，如效益好的國有企業(yè)，事業(yè)單位，黨政部門；公積金強制集中，去向不明；缺乏管理統(tǒng)一，地區(qū)割裂。缺乏監(jiān)管體制，資金風險較大；區(qū)域差異大，中西部與東部差別大。長此以往，住房公積金制度也會成為妨礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的絆腳石。

中國社科院研究員汪利娜曾建議逐步將住房公積金制度改制為真正的政策性金融機構，成立國家住房公積金銀行可以解決監(jiān)管難題、節(jié)約運營成本、提高資金運作效率。

擴大公積金覆蓋范圍。當前住房公積金制度更多傾向于國家黨政、事業(yè)、國企部門，對于解決低收入者家庭并無過大實用。而我國進城務工人員逐漸增多，在城市建設方面起著越來越大的作用，國家應該使公積金制度更多地傾向于此類人員。

“控高保低”繳存。這一政策具體方法是繳存基數(shù)統(tǒng)一為職工工資總額, 不得低于當?shù)刈畹凸べY標準, 不得高于當?shù)厣鐣骄べY的3倍，繳存比例下限,5%,上限為12%?！翱馗弑５汀蹦軌虼龠M社會分配公平、進一步完善住房公積金制度的要求。

有效利用龐大資金。中國證監(jiān)會主席郭樹清就曾提出，力推住房公積金、養(yǎng)老金等長期資金入市。

3、繼續(xù)推動城市化進程

總書記指出：城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路。中央城鎮(zhèn)化工作會議作出了“加快推進新型城鎮(zhèn)化”的重大戰(zhàn)略部署。庫存嚴重現(xiàn)象有目共睹，尤其集中在三四線城市，而大力推動城鎮(zhèn)化可以有效解決這一問題。

以“市民化”為核心推動真正意義上的城鎮(zhèn)化。中國人口巨大，城市眾多。據(jù)不完全統(tǒng)計，到2016年，中國有700個城市，包括4個直轄市，282地級市，374縣級市；此外，中國還有大約2萬個鎮(zhèn)，2萬個鄉(xiāng)。如此大規(guī)模的城鎮(zhèn)，未來的城鎮(zhèn)化必須考慮城鎮(zhèn)體系的問題。但在不少省區(qū)市城市體系上“一強多弱”，存在一到兩個“超級城市”，其他是明顯偏弱的中小城市（城鎮(zhèn)）。行政資源過分集中，缺乏層次鮮明的城市體系?！笆忻窕币饬x在于鼓勵更多鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員進入城市成為市民。而如何使其獲得身份認同感，關鍵在于戶籍改革。由于戶籍改革難度巨大，所以戶籍制度改革應首先在規(guī)模小的城市首先推行。大的方面，中央應該向地方逐步放權，讓地方承擔更多地責任（由政府權力部門領導，公安部門擱置），穩(wěn)步推進。

另一方面，農(nóng)村建設始終是中國發(fā)展核心問題。長期以來，中小城鎮(zhèn)發(fā)展滯后，城鎮(zhèn)基礎設施和第三產(chǎn)業(yè)增長緩慢，農(nóng)村勞動力轉移。李克強副總理所言，城鎮(zhèn)化要通過推動農(nóng)村勞動力向城市轉移，加快發(fā)展介乎農(nóng)村和大城市間的城鎮(zhèn)（包括鎮(zhèn)或二三線城市等），縮小區(qū)域差異和城鄉(xiāng)差異，改善農(nóng)村人口的生活條件。新型城鎮(zhèn)化不僅有人口比例增加和城市面積擴張，還要實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結構、人居環(huán)境、就業(yè)方式、社會保障等一系列方面由“鄉(xiāng)”變“城”的轉變。所以，只有先解決社會保障缺口、農(nóng)村集體土地流轉、新市民就業(yè)、城市產(chǎn)業(yè)變化等一系列難題，農(nóng)民才能順利向“市民化”過渡。

4、房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)逐步完善

從1990年國務院頒布《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》到2011年國家住房和建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》，我國從中央到地方關于房地產(chǎn)出臺的各種大小法律法規(guī)層出不窮，可以說正是有了這些制度的保駕護航，中國房地產(chǎn)業(yè)才能得以順利發(fā)展。未來我國房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展仍然離不開各種法律法規(guī)的制度性保障。

五、總結

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)過了“黃金十年”，現(xiàn)已漸入發(fā)展成熟期，市場整體趨于平穩(wěn)。對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程進行回顧，可以更好幫助決策者分析整合歷史，整頓現(xiàn)狀，展望未來。相信我國房地產(chǎn)業(yè)在政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)下必能健康平穩(wěn)地一直走下，始終為我國經(jīng)濟注入強大動力。

參考文獻：

《2015年國務院政府工作報告》

《住房公積金管理條例》2002年3月24日中華人民共和國國務院令第350號 《中國統(tǒng)計年鑒2010》

中國統(tǒng)計出版社 2010年1版 《中國房地產(chǎn)調(diào)控十年的反思》期刊：《商情》年份：2014作者：繩文倩 《30年,改革發(fā)展正當時--30年，期待理性市場》 期刊：《城市開發(fā)：物業(yè)管理》年份：2011 作者：張一民

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第五篇：保護膜中國行業(yè)分布概述

保護膜中國行業(yè)分布概述

摘要：保護膜廠家在中國的地區(qū)分布，保護膜廠家在國內(nèi)的分布主要以長三角和珠三角居多。珠三角典型的保護膜廠家聚集地為昆山，而珠三角則以佛山為代表。散落于深圳、東莞等地區(qū)。保護膜主要生產(chǎn)起初集中在日本，美國以及歐洲等工業(yè)發(fā)達國家，由于歐美工業(yè)化發(fā)展較早，因此較亞洲地區(qū)更早就進入對于產(chǎn)品的表面保護的要求，來降低由工廠一直到市場的流通環(huán)節(jié)中，對于產(chǎn)品在運輸，搬運，倉儲，甚至陳列的過程中，所遇到的表面劃傷的損失。歐洲的品牌則在橡膠型膠水的保護膜上獨步全球，而橡膠型膠水的保護膜也由于它的特性，到目前為止仍然是不銹鋼板，鋁板，甚至部分塑膠件等后加工繁復的行業(yè)上。而日本在無毒PVC材質和PET材質以及AR物料研制上起步較早，技術較為先進，所以，手機屏保膜日本，韓國發(fā)展也較為迅速。不過，目前，日韓主要生產(chǎn)中高端手機保護膜，而向其國外出口PVC、PET和AR材質。保護膜作為工業(yè)基礎行業(yè)，產(chǎn)品應用廣泛，幾乎任何產(chǎn)品在出廠之前都會用到保護膜，作為一次性使用產(chǎn)品，保護膜的整體用量是很大的，而且隨著祖國經(jīng)濟的發(fā)展，保護膜用量只會越來越大，國內(nèi)保護膜行業(yè)相比國外起步較晚，中國大陸作為手機消費大國，目前手機屏幕保護膜的生產(chǎn)和銷售較多，經(jīng)過幾年的發(fā)展，已經(jīng)能生產(chǎn)出較高端的保護膜，雖距日本的保護膜還是有一定的差距，但是就目前而言，已經(jīng)有完全代替韓國膜的趨勢，且最近兩年日本和韓國的保護膜廠家已經(jīng)在大陸投產(chǎn)或者成立了合資公司。就中國手機貼膜的生產(chǎn)來講，其主要作為一些膠帶廠、電子材料廠、保護膜廠的非主業(yè)來經(jīng)營。專門從事保護膜生產(chǎn)的廠家較少，因為保護膜原膜生產(chǎn)以及涂布工藝較為復雜，很多技術方面有待突破，以及一套好的吹膜、涂布線投資較高，所以目前真正的保護膜生產(chǎn)廠家并不多，能做出很好的原膜就更少了。所以目前大部分工廠僅僅停留在保護膜的二次、三次加工階段，在整個保護膜產(chǎn)業(yè)鏈里屬于較低級階段。

保護膜廠家在國內(nèi)的分布主要以長三角和珠三角居多。珠三角典型的保護膜廠家聚集地為昆山，而珠三角則以佛山為代表。也有一些有優(yōu)質貨源的公司、工廠散落于深圳、東莞等地區(qū)。保護膜價格是大家所關心的問題，價格和品質一般是成正比的，品質越好，價格就越貴，品質主要從產(chǎn)品外觀的整潔美觀、膜面是否有晶點，耐溫性，耐候性，剝離力穩(wěn)定性，膠水穩(wěn)定性幾個方面考慮。