第一篇：淺談城市化進程與房地產投資

龍源期刊網 http://.cn

淺談城市化進程與房地產投資

作者：程征貴 林子文

來源：《沿海企業(yè)與科技》2006年第02期

[摘 要]文章分析了20世紀80年代以來江蘇城市化進程的主要特征及其對房地產投資的影響，并運用逐步回歸法對江蘇城市的主要經濟指標及房地產投資額進行實證分析，根據(jù)最優(yōu)相關模型得出城市化進程與房地產投資具有高度相關性的結論；

[關鍵詞]城市化進程；房地產投資；最優(yōu)相關模型；對數(shù)相關模型

[中圖分類號]F293.35

[文獻標識碼]A

第二篇：淺談城市化進程

【摘要】城市化是人類歷史長河中一個必然的過程，所謂城市化便是伴隨著經濟增長、城市數(shù)量增加、城市人口比重上升、經濟集中發(fā)展的過程。然而城市化進程也并不一定是一直向前的。在快速城市化的過程中，也出現(xiàn)了很多不可避免的問題。本文就城市化進程這一話題，做淺顯的討論。

【關鍵字】含義、衡量指標、過度城市化、快速城市化

城市化是一種世界性的社會經濟現(xiàn)象，是鄉(xiāng)村分散的人口、勞動力和非農經濟活動不斷進行空間上的集聚而逐漸轉化為城市經濟發(fā)展的各種要素，城市化在本質上是一種經濟社會結構變化過程。

城市化是一個動態(tài)的發(fā)展過程，其涉及的領域和內容是多元化的。而城鄉(xiāng)關系的轉型，則表明城市在社會經濟生活中逐漸占據(jù)了主導地位。

一、城市化進程的動力機制和相關因素

城市化的產生和發(fā)展受到三大力量的推動和吸引：農業(yè)發(fā)展、工業(yè)化和第三產業(yè)的崛起。農業(yè)發(fā)展是城市化的初始動力1.為城市人口提供商品糧2.為城市工業(yè)提供原始積累資金3.為城市工業(yè)生產提供原料4.為城市工業(yè)提供市場5.為城市發(fā)展提供勞動力2工業(yè)化是城市化的根本動力第三產業(yè)是城市化發(fā)展的后續(xù)動力

一、城市化指標

a)人口指標

人口城市化在一定程度上體現(xiàn)了生活條件和生活水平的變化，這

些變化又是生活方式變化的主要誘因。因為城市生活水平高于農村，于是吸引農村人口大量涌向城市。而農業(yè)勞動生產率提高將越來越多的農村勞動力排擠出了農業(yè)生產領域，于是農村剩余勞動力就不得不去非農業(yè)領域特別是城市尋找就業(yè)機會。

b)城市化的量

i.城市化的“量”，是城市化發(fā)展的數(shù)量方面，如城鎮(zhèn)的數(shù)量、城

鎮(zhèn)的規(guī)模、人口和產業(yè)集聚的程度、人均GDP，可以用多種指標

來衡量，區(qū)域城市人口占總人口的百分比是一個最常用的指標。

c)城市化的“質”

i.從區(qū)域角度看主要表現(xiàn)在城市化的發(fā)展速度是否與區(qū)域經濟發(fā)

展的速度同步。從內部來看主要表現(xiàn)為城市居民素質的高低、城

市景觀是否豐富而協(xié)調、城市文化是否多樣、城市環(huán)境是否優(yōu)美、社會治安如何、具有歷史和文化價值的景觀和地段是否得到有效

保護及城市基礎設施的完善程度等方面。

二、過度城市化

（一）人口快速增長、無序流動并缺乏管理

國際上通常以居住在城鎮(zhèn)內的人口總數(shù)占該國總人口的比重來表示城市化水平，這在操作上比較簡便，也利于橫向比較，但這種城市化的內涵缺乏全面性，容易產生重城市化數(shù)量，輕城市化質量。城市化過程最重要的應通過為農民提供就業(yè)機會，吸收他們進城市定居，改變生活方式。城市化的實質是生活方式的城市化，不是單純的人口城市化。

而大量的農民進城打工，不能在城鎮(zhèn)定居，不能享受市民待遇，原有的城鄉(xiāng)二元結構沒有解決，還可能出現(xiàn)新的城市內部的二元結構，這正是城市化質量不高的表現(xiàn)。也表現(xiàn)了管理的欠缺。

（二）城市化不等于城市建設、城市無限擴張。

現(xiàn)在有一股風，一說加速城市化，就是加快城鎮(zhèn)建設與擴張。城市無限擴大，小城市要迅速變成中等城市；中等城市要加速變成大城市，大城市要盡快成為特大城市，甚至國際城市。

城市化必然會促進城鎮(zhèn)發(fā)展和規(guī)模擴大，但是，城市化不是簡單地等于城市建設數(shù)量增加，而忽視產業(yè)結構的優(yōu)化，自然資源配置的優(yōu)化以及城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展。在不降低城市生產力的前提下，降低城鄉(xiāng)二元結構系數(shù)，縮小貧富差距，推進社會公平。

（三）城市化不是越快越好。

城市化是一個漸進的自然歷史過程和經濟社會轉型過程。城市化不能不顧條件，一味追求速度。要知道城市化速度越快，出現(xiàn)的問題會越多。而經濟發(fā)展與城市化之間的關系：一般認為是一種“雙向互促共進關系”，即經濟發(fā)展推動了城市化步伐，而城市化進程促進了經濟發(fā)展。過分強調城市化率會使經濟發(fā)展滯后于城市化進程，甚至破壞這種雙向互促共進關系，給城市化發(fā)展帶來巨大風險。如城市貧困化，失業(yè)率提高，環(huán)境污染，社會治安問題以及人們的精神壓力問題。

三、我國城市化的新變化

a)隨著市場經濟的迅猛發(fā)展，非公經濟快速崛起，經濟成分趨向于多元化。目前

我國城市化動力結構為：公有經濟為主導，民營經濟為主體，外資經濟為輔助，三者大體上成鼎立之勢。這樣的動力結構，就為城市化的快速推進提供了條件。

b)城市化模式演變成計劃、市場和外向三種模式并存的格局。、c)城市化質量顯著改進。各地積極探索新型工業(yè)化道路，加強了科技創(chuàng)新，信息

化和現(xiàn)代化進程加快，競爭力增強，城市化質量有了大的飛躍。

城市化是一個現(xiàn)代社會文明程度的重要衡量標準之一，同時城市化是一個相當復雜的概念。人口集中只是城市化的表面特征，經濟結構轉換，生產方式、生活方式的變更才是城市化的內在動力和實質內涵。城市化是伴隨著經濟增長、三次產業(yè)結構變化和社會變遷的一個發(fā)展過程，是經濟生活空間的轉移、國民經濟增長方式轉變、國民意識和生活模式的重大轉變的文明過程。因此，在城市化過程中，既要考慮其發(fā)展速度，也要注意在加速過程中保證其他各個方面能跟上城市化進程。避免導致因為只考慮發(fā)展速度，而使質量上發(fā)生根本性問題。

第三篇：城市化進程分析

城市化進程分析

王建康201***1工商4班

摘要：城市化是人類社會發(fā)展的必然趨勢，它對促進中國經濟發(fā)展和社會進步有著重大意義。自改革開放以來，經過三十幾年的發(fā)展，中國的城市化已經初見規(guī)模。在新的歷史條件下，研究、總結并重新審視城市化的理論，回顧、梳理并進一步分析城市化的實踐是十分必要的。本文首先對城市化的概念以及中國城市化的狀況等基本問題進行了闡述，對城市化的動力機制進行了分析。然后重點研究了中國城市化的歷程及現(xiàn)狀，中國城市化的模式以及中國城市化進程中的問題及優(yōu)化和創(chuàng)新。提出推進城市化建設的對策和建議。關鍵詞：城市化城鄉(xiāng)差距動力機制經濟可持續(xù)發(fā)展

一、城市化簡述

1、城市和城市化簡述

城市是人類文明的標志，是人們經濟、政治和社會生活的中心。從經濟學的角度分析，城市是生產力發(fā)展，生產關系變革的產物。在地理經濟學中，城市被定義為在一定的地理空間中，有足夠多的非農人口，并具有生活必須的住宅、公共設施伴隨著生產、交易、消費等活動的綜合聚合體。

城市化是指人口和產業(yè)活動在空間上集聚、鄉(xiāng)村地區(qū)轉變?yōu)槌鞘械貐^(qū)的過程。城市化是社會生產力發(fā)展到一定階段，農村人口轉化為非農村人口，人口向城鎮(zhèn)集聚，農村地區(qū)轉化為城鎮(zhèn)地區(qū)，城鎮(zhèn)數(shù)量增加的過程。城市化，也有學者稱之為城鎮(zhèn)化、都市化。是由農業(yè)為主的傳統(tǒng)鄉(xiāng)村社會向工業(yè)、服務業(yè)為主的現(xiàn)代城市社會逐漸轉變的歷史過程，具體包括人口職業(yè)的轉變，產業(yè)結構的轉變，土地及地域空間的變化。城市化的程度是衡量一個國家和地區(qū)經濟、社會、文化、科技水平的重要標志，也是衡量國家和地區(qū)社會組織程度和管理水平的重要標志。在某種程度上，城市化既是人類進步必然要經過的過程，也是人類社會結構變革中的一個重要節(jié)點，只有經歷了城市化才能真正的實現(xiàn)現(xiàn)代化的目標。

城市化的過程是隨著現(xiàn)代工業(yè)的出現(xiàn)，資本主義的產生而開始的。城市化三大標志：

1、勞動力從第一產業(yè)向第二、三產業(yè)轉移；

2、城市人口在總人口中比重上升（最主要標志）；

3、城市用地規(guī)模擴大。演進過程：一般分為城市化、郊區(qū)城市化、逆城市化、再城市化。動力機制：社會經濟的發(fā)展是城市化的主要動力，其中農業(yè)生產力的發(fā)展是城市興起和成長的前提，工業(yè)化是城市化的主導力量，第三產業(yè)的形成和發(fā)展又促進了城市化。

2、我國城市化進程的歷史與現(xiàn)狀

一百多年來，中國城市發(fā)展的進程，走的是一條十分曲折、反復的道路。從十九世紀下半葉，到二十世紀中葉，由于受到世界列強的侵略，以及受到軍閥割據(jù)的困擾，我國城市化的發(fā)展十分不均衡，有些地區(qū)，比如上海，城市迅速擴張，另一些地區(qū)則完全處在工業(yè)化的進程之外。中華人民共和國成立以后，城市布局有了比較明確的規(guī)劃。但是，自50年代中期以后建立了城鄉(xiāng)二元分割的社會結構，使得城市化長期處于停滯狀態(tài)，更有甚者，在較長的一段時間里，實行的是“反城市化”戰(zhàn)略，也就是說，大規(guī)模地將城市人口遷往農村，比較典型的如：知識青年上山下鄉(xiāng)，市民返鄉(xiāng)，干部下放等等。此種逆歷史潮流的作法，非但不能真正解決城市人口聚集問題，反而使我國的城市化問題積蓄、矛盾累積。由于我國的城市化長期處于停滯狀態(tài)，這樣，到了改革開放以后，人口從農村向城市的流動就呈現(xiàn)出一種突然爆發(fā)的局面?？傊?，我國的城市化沒有一個漸進的過程。

自改革開放以后，我國放開了對原有人口流動的控制，大量農民涌入城市，這成為中國特色城市化進程的開端。經過三十幾年的發(fā)展，中國的城市化已經初見規(guī)模。人口城市化水平從1978年17.92%上升到2011年的51.27%，年平均提高1%以上。十六大以來，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，2002年至2011年，我國城鎮(zhèn)化率以平均每年1.35個百分點的速度發(fā)展，城鎮(zhèn)人口平均每年增長2096萬人。2011年，城鎮(zhèn)人口比重達到51.27%，比2002年上升了12.18個百分點，城鎮(zhèn)人口為69079萬人，比2002年增加了18867萬人;鄉(xiāng)村人口65656萬人，減少了12585萬人，但是在“十一五”時期，根據(jù)中國六次人口普查數(shù)據(jù)，歷次人口普查城市化水平依次為：12.84%，17.58%，20.43%，25.84%，35.39%，49.68%，我國的城市化遇到了“瓶頸”——城市化規(guī)模擴張的制約與品質提升的壓力逐漸凸顯。

在中國，城市化所承載的，不僅是發(fā)展經濟，還有城鄉(xiāng)一體化、城鄉(xiāng)共同富裕的目標。然而，在城市化的過程中，各地政府對中央的有關文件沒有完全的理解和掌握，城市化的工作基本上單一的體現(xiàn)在對城市規(guī)模擴張和對GDP增長的追逐上，沒有兼顧公共設施及民生的改善，使現(xiàn)階段的城市化帶有很大的盲目性和功利性，也帶來了很多社會問題。這與城市化的初衷正好背道而馳，所以總結城市化進程中的不足，為城市化的未來找出一條與經濟發(fā)展相匹配與環(huán)境相協(xié)調城市與鄉(xiāng)村和諧發(fā)展的新路子，是非常重要也是非常必要的。

二、城市化動力機制探析

城市化發(fā)展的動力機制是指推動城市誕生和發(fā)展所需動力的產生機理，以及維持和改善這種作用機理的各種經濟關系、組織制度所構成的綜合系統(tǒng)。作為社會現(xiàn)代化重要標志的城

市化的發(fā)展受經濟、社會、政治、文化等諸多因素的影響。

1、城市化的宏觀動力

從經濟學角度看，城市化是在空間體系下的一種經濟轉換過程，人口和經濟之所以向城市集中是集聚經濟和規(guī)模經濟作用的結果。經濟增長必然帶來城市化水平的提高，而城市化水平的提高無疑又會加速經濟增長。

2、城市聚集經濟：城市化的內生動力

市化經濟是一種集聚經濟，從而產生規(guī)模經濟效益。它可分為三個層面：一是企業(yè)內部規(guī)模經濟；二是產業(yè)功能聯(lián)系所產生的外部性而形成的地方化經濟；三是由多個行業(yè)向城市地理集中所形成的城市化經濟。近百年來，美國城市發(fā)展與經濟增長之間呈現(xiàn)一種非常顯著的正相關，經濟發(fā)展程度與城市化階段之間有很大的一致性。中國的經濟與城市化同步增長就是很好的證明，城市作為聚集的中心，在勞動、資金、交通運輸、通信設施、市場容量、人力資源以及居住條件等方面，比周圍地區(qū)擁有更多的優(yōu)勢，這就使得生產活動不斷向城市聚集，從而產生聚集的規(guī)模效應和經濟效益。

3、市場機制：城市化的主導動力機制

現(xiàn)代城市是市場經濟的堅強堡壘。城市化過程就是市場經濟體制大發(fā)展的過程。城市的最大特點是“市”。即市場有城市就有市場，城市發(fā)展到何種程度。市場就發(fā)育到何種程度?？v觀發(fā)達國家經濟發(fā)展的歷史。市場經濟最早就是在城市工商業(yè)中產生、發(fā)展、壯大的，然后向其他領域進軍。農村和農業(yè)是市場經濟最后征服和占領的陣地?？梢哉f，城市經濟的發(fā)展，有賴于城市化過程的積極推進，沒有城市化的強力驅動，就沒有市場經濟的大發(fā)展。當然，市場經濟發(fā)育和城市化過程是相互影響、相互促進的，市場經濟體制的發(fā)展為城市化提供了契機和原動力。正是市場機制和價值規(guī)律的調節(jié)和引導，促使社會經濟資源向城市區(qū)域流動，從而促進了城市化進程。市場經濟體制對中心城市建設的作用主要表現(xiàn)在以下幾個方面。首先，市場經濟體制的資源配置功能使城市集聚性大大增強，為中心的形成奠定了基礎。其次，市場經濟的主體性要求和競爭性原則使城市政府的城市意識大大增強，在城市建設中勇于開拓創(chuàng)新。最終形成以中心城市為龍頭的城市群。再次，市場經濟的開放性特征使中心城市產生強大的輻射效應，帶動區(qū)域經濟的增長和社會經濟的全面發(fā)展。

綜合來看,當前中國城市化的動力已呈錯綜復雜的局面,二元城市化動力機制已經不足以概括目前中國的城市化進程,有必要從新的角度予以審視。在諸多影響城市化發(fā)展的因素中,經濟增長、科技進步、產業(yè)結構轉換、制度變遷與創(chuàng)新等是影響乃至決定城市化發(fā)展的關鍵。

三、中國城市化進程中的制度優(yōu)化與創(chuàng)新

1、城市化進程中優(yōu)化制度安排、推進制度創(chuàng)新的重要性

我國城市化水平嚴重滯后，關鍵是理論認識存在誤區(qū)，導致制度安排出現(xiàn)偏差，由此延緩了城市化進程的步伐。1980年以來，我國城市化進程總的來說是沿著行政區(qū)劃建制的變動而進行的，仍舊屬于一種表層性變動，遠未跳出“城鄉(xiāng)壁壘”的思維定式，沒有確定“敞開城市大門、改變9億農民的身份是促進經濟持續(xù)發(fā)展的必由之路”的戰(zhàn)略性理念。我國城市化進程滯后于經濟規(guī)模的擴展和產業(yè)結構的要求，根本原因是有關制度的變革沒有跟上經濟發(fā)展變化的需要。在加速城市化進程中，現(xiàn)階段政府可實施的政策手段有：戶籍管理制度的改革、土地產權制度的改革和取消對農民進城歧視性條規(guī)等。路永忠、陳波翀建立了不確定條件下農村剩余勞動力的城市化決策模型,解釋了制度創(chuàng)新對城市化的作用模式,認為制度創(chuàng)新通過降低城市化的交易成本和系統(tǒng)風險,從而導致了城市化水平的快速增長和社會福利水平的大幅度提升。這就進一步說明了城市化進程中優(yōu)化制度安排、推進制度創(chuàng)新的重要性。

2、產業(yè)政策的完善與創(chuàng)新

(1)大力發(fā)展勞動密集型制造業(yè)和建筑業(yè)

我國目前尚處于由工業(yè)化初期向中期過渡的階段，勞動密集型產業(yè)在較長時期內仍將占據(jù)主導地位。此外，我國目前的資源稟賦特征是自然資源和資本資源相對不足而勞動力資源卻絕對過剩，只有大力發(fā)展勞動密集型產業(yè)，才能突出我國的比較優(yōu)勢。建筑業(yè)具有很高的產業(yè)關聯(lián)度，會產生對就業(yè)的多層次帶動效應，對于農村剩余勞動力的轉移和城市下崗職工的再就業(yè)將起到積極作用。

(2)大力發(fā)展第三產業(yè)

對于農村剩余勞動力的轉移和城市下崗職工的再就業(yè)將起到積極作用。

從工業(yè)化和城市化的變動關系來看，在工業(yè)化初期，城市人口比重的上升，主要得力于工業(yè)，尤其是勞動密集型輕工業(yè)的發(fā)展。當工業(yè)化進程發(fā)展到中后期以后，重化工業(yè)開始在產業(yè)結構中占據(jù)主導地位，工業(yè)對農業(yè)剩余勞動力的吸納能力逐漸減弱，第三產業(yè)一般會接替第二產業(yè)，成為城市化進程加速的最終引擎。

(3)促進中小企業(yè)和非公有制經濟的發(fā)展

中小企業(yè)對就業(yè)的吸納不僅隨著企業(yè)數(shù)量的增加而擴大，而且中小企業(yè)在地域空間上的集聚可以帶動相關產業(yè)的集中和基礎設施建設的發(fā)展，進一步提高城市化的水平和質量。

3、就業(yè)制度的改革與創(chuàng)新

推進就業(yè)體制改革創(chuàng)新，要培育和完善統(tǒng)一開放、競爭有序的人力資源市場，形成城鄉(xiāng)勞動者平等就業(yè)的制度，健全覆蓋城鄉(xiāng)的就業(yè)服務體系。要完善面向所有困難群眾的就業(yè)援助制度，及時幫助零就業(yè)家庭解決就業(yè)困難。積極做好高校畢業(yè)生的就業(yè)工作。取消對農民工的就業(yè)歧視,維護農民工的合法權益。從政策上賦予農村勞動力與城市勞動力同等的就業(yè)機會,使他們能夠在同一起跑線上競爭。同時,健全有關法律法規(guī),依法保障進城就業(yè)農民的各項權益,包括平等取得工資報酬的權利、依法獲得勞動保護的權利等等。消除城鄉(xiāng)分割的二元就業(yè)格局,為建立和完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一、開放、公平、競爭的勞動力市場創(chuàng)造條件。其次,完善勞動力市場體系,促進城鄉(xiāng)一體化就業(yè)。一是要加強勞動力市場信息網絡建設,為農村勞動力進城就業(yè)提供準確的信息服務。幫助農民對轉移成本、轉移的收益和風險做出準確的判斷,從而減少因盲目轉移而遭致的損失,避免農村人口向城市的過度轉移。二是要加強職業(yè)培訓,提高農村勞動力的就業(yè)能力。

4、社會保障制度的改革與創(chuàng)新

要使制度安排既具有發(fā)展性、長遠性、又具有可操作性，就應該采取分類分層的保障方式。即根據(jù)農民工在城市的工作發(fā)展情況和生活安置能力等各種具體條件結合當?shù)氐膶嶋H情況，采取農民自愿和政府組織引導相結合的辦法，根據(jù)不同的條件，（包括是否保留原來的承包地）設置不同的保障方法，逐步建立有益于農民成為永久性城市居民的多層次、多形式的社會保障制度。

我國現(xiàn)階段的城市化在純粹的速度指標上是偏慢的（每年的平均速度在1%左右），但是在保障城鄉(xiāng)居民的生活水平指標上又是超前的（沒有保證全體人民生活水平的改善和提高）。在“十一五”計劃和“十二五”計劃交接之際，停下腳步反思城市化進程當中出現(xiàn)的問題、總結經驗與不足是相當必要的。在成功舉辦世博會之際，希望我們的城市化也如世博會的口號一樣——“城市讓生活更美好”，在發(fā)展中不斷反思錯誤，不斷進步，讓城市化腳步逐步深入的進行下去，讓城市化的成果能夠惠及城鄉(xiāng)居民。

參考文獻：

[1]高 勇：《城市化進程中失地農民問題探討》[J]，經濟學家，2004（1）。

[2]張壽正：《關于城市化過程中農民失地問題的思考》[J]，中國農村經濟，2004（2）。

[3]李程驊：《城市化不應是“農村邊緣化”》[N]，人民日報2009（11）。

[4]王一鳴等.《關于加快城市化進程的若干問題研究》，宏觀經濟研究，2000年第2期

[5]范恒山，陶良虎《中國城市化進程北京》人民出版社 2009

[6] 孫宏：《中國城市化道路研究》[D];中共中央黨校;2003年

[7]

第四篇：世界城市化進程范文

二、世界城市化的進程

★1.城市化的發(fā)展階段和特點（課本P33圖2.20）

★2.逆城市化

★3.世界城市化的地區(qū)差異（課本P32圖2.19）

三、城市化對地理環(huán)境的影響（課本P36～37圖2.25）

1.城市化對地理環(huán)境的影響

★2.城市環(huán)境問題（課本P37圖2.26）

★3.改善城市環(huán)境的措施（課本P38）

⑴發(fā)展低污染的節(jié)能建筑和綠色交通，減少城市污染。⑵使城市景觀與自然景觀保持協(xié)調，建立一種良性循環(huán)。

第五篇：建設部陳淮：房地產發(fā)展與十二五城市化進程

建設部陳淮：房地產發(fā)展與十二五城市化進程

主持人：我們知道中國房產為什么發(fā)展這么快，其中城鎮(zhèn)化化是非常重要的原因，接下來第12個五年計劃，那二五計劃當中也有城鎮(zhèn)化，那么城市化在十二五當中有什么速度？那么城鎮(zhèn)化建設究竟會給中國的房地產業(yè)帶來怎樣的一個新的特征呢？接下來我們順著這個話題往下講，我們有請建設部政策研究中心主任著名經濟學家陳淮博士，他演講的題目是房地產發(fā)展與十二五城市化進程，有請！

陳淮：我們今天討論商業(yè)地產，還有一個城市化，不是十二五，還有一個城市化是我們中華民族面對的一個城市化，我們這個國家，這個社會，這個民族走到了一個歷史轉折的時期，這個轉折就是從一個大多數(shù)人住鄉(xiāng)下農耕文明自給自足的自然經濟，轉變到大多數(shù)人住城里城市人這一個過程，我們這一代深發(fā)現(xiàn)了前所未有的歷史秘密，幾千人沒有被人逝波的歷史秘密，什么秘密呢？大多數(shù)種地不一定吃飽，越少的人種地糧食吃不了，這就叫辯證法，這就是我們面對的城市化，當然我們面對城市化當中的問題是一個我們從來沒有遇到前所未有的問題，我們今天討論的是商業(yè)地產問題就是這個城市化組成部分，如同大家知道十二五規(guī)劃當中二三線城市發(fā)展中小城鎮(zhèn)建設，農民工定居以及完善住房保障體系都是城市化組成部分，另外我們從過去一段實踐發(fā)展來看，一些城市群戰(zhàn)略和一些新的綜合配套改革試驗區(qū)比如成渝，和一些新的近來區(qū)發(fā)展區(qū)域比如海新區(qū)，北部灣經濟區(qū)，黃河三角洲這些都是十二五期間中國城市化新的特征。

我們今天討論商業(yè)地產更靠近這個問題，主持人剛講這句話我很贊成，他說下一段商業(yè)地產崛起將是一個很大的進程，我們走過了以住宅建設為人們矚目焦點的階段，現(xiàn)在我們到商業(yè)地產討論的時候了，這不是我們自己主觀想出來的，是世界上現(xiàn)代城市化進程中現(xiàn)代城市取代歷史的城市，取代傳統(tǒng)的城市最重要的標志，歷史上人們知道巴黎什么呢？知道太晤湖，知道巴黎有巴黎圣母院，現(xiàn)在人們知道巴黎有協(xié)和廣場，也就是說商業(yè)地產的崛起是現(xiàn)代城市發(fā)展過程中順應市場經濟用人權取代神權和王權的過程，是城市從貴族為主人轉變?yōu)槠矫駷橹魅说臅r代。商業(yè)地產和市場經濟聯(lián)系在一起，它的入場券不分人的社會身份差別，不管你是王爺貝勒，你爸爸是副部級還是老農民，你是農村戶口還是城市戶口，也不管是你美女超女還是丑女，在市場經濟下參與資格只有一件事，就是以貨幣單位衡量的價格，這是一種平等，是一種文明，是一種進步，是對于歷史上城市中形成的以神權和王權主宰的這樣一個城市格局根本否定。歷史上比茲堡鋼鐵之城很著名，底特律汽車之城很著名，現(xiàn)在他們還看成美國或者世界一流的城市嗎？當人們提到東京的時候不再以重工業(yè)驕傲，而以他的新速度，當我們進入紐約的時候第五大道時代廣場是人們津津樂道的地方，商業(yè)地產崛起，商業(yè)地產成為城市現(xiàn)代化城市的標志性區(qū)域和建筑是現(xiàn)代化的必然趨勢。

第一層意思，我們不要小看，低估我們今天討論的商業(yè)地產模式，是我們中華民族對城市化認識的一個巨大發(fā)展和深化，我們知道城市不僅是一個老工業(yè)基地，不僅僅是一個人口密集區(qū)，而且應當形成它特有的功能和資源配置能力，綜合承載力。我們中國這個民族文化中是立足于農耕文明，自然經濟自給自足的，在這樣的文化體系中可以不含糊地說，充斥著對城市輕視、藐視、蔑視甚至是敵視的心里，在我們建國很多年里面，我們認為靠山分散進度才是中國經濟發(fā)展的方針，才是好的，城市青年從一出娘胎已經是資產階級了，是代表，加以改造才行，我們現(xiàn)在才知道城市發(fā)展原來是一個民族進入世界經濟強過程中不可缺少的組成部分。所以我們到今天還時刻可見，在04、05、06年的媒體中充斥著大馬路，大廣場圍剿這叫做不科學發(fā)展觀，這都是地方政府往自己臉上擦粉的政績工程，一場汶川地震才讓我們知道原來現(xiàn)在城市中不可或缺，寬馬路、大廣場是必要的減災、防災設施。中國歷史上城市這兩個字中，城是以絕對排斥市場之勢的，別看我們城市，這兩字是對立的，城里住著貴族是王爺貝勒，沒有交易資本的立足之地，咱們看到很多最近拍的中國一些老字號電視劇，什么白家老號，同仁堂呀，岳家鋪之類的，在北京有一個傳統(tǒng)的商業(yè)地產叫湖廣會館，現(xiàn)在還在，當年的湖廣會館的金碧輝煌我們依稀可見，不亞于北京城內的王爺府，今天它已經是湖北菜館叫一個京劇博物館，我希望大家到那里可以思考一下中國商業(yè)地產的進程，它可以說當時是一批富可敵國的商人在他們自己的買賣地建立一個高端企業(yè)家俱樂部，但是這個高端企業(yè)家俱樂部，這個標志性項目旁邊環(huán)境是什么按？我給大家形容一下就知道中國傳統(tǒng)文化中城和市的關系是什么？它的東側是天橋，是賣膏藥說笑的地方，它的南側是無人掩埋的尸體亂葬崗子，它的西側是菜市口，阿Q說咔嚓的地方，在中國傳統(tǒng)格局中，商業(yè)市場市的地位就是這樣，今天我們意識到了，現(xiàn)代化城市這個這個商業(yè)地產我是成為現(xiàn)代化國際化的組成部分和基本標志，是順應經濟潮流必須發(fā)展的方面，我以為這個討論，這個年會和我們正在呼吁推進的這些事業(yè)，對我們民族社會經濟發(fā)展來說具有極其重要的意義。但是另外一方面我們商業(yè)地產發(fā)展到今天，我們的確要有世界媲美的商業(yè)綜合體，我們的確有了實力很強大的開發(fā)商，但是很遺憾地說，我們商業(yè)地產領域，如果說房地產發(fā)展不完善的話，它是比一般的住宅房地產發(fā)展還不完善，我們積聚在這里有做婚紗的，有拍婚紗照的，有設計婚宴的，唯獨沒有新娘，我們商業(yè)地產中所有蓋房子的，賣東西的人都齊備了，唯獨缺少了誰？應該是持有城市中商業(yè)地產的主體這件事。比如現(xiàn)在萬達有大型的符合商業(yè)系統(tǒng)，我們商業(yè)地產還存在一個上了場了有守門員，有后衛(wèi)，唯獨缺前鋒就開始比賽。

第二，大型的商業(yè)地產管理運行主體遠不發(fā)育，靠個體商務，靠商業(yè)資本自己來分散購買商鋪或者是大型商某一個參與者這樣方式來經營。我們的商業(yè)設施發(fā)展過程中千層一面，我以為要發(fā)展具有地方文化設施的商業(yè)設施，中國是一個集千人文化深厚積淀的國家，而且每一個地區(qū)都有自己獨特的地方，我們把所有的城市商業(yè)中心都蓋成一樣的，你說成都的商業(yè)中心也有，上海的也有，北京的也是，包括我們自己最值錢的，最有意義的文化元素舍去得太多了。

最后我們商業(yè)地產還有城市功能提升，和老百姓住宅環(huán)境的改善密切結合起來，事實上商業(yè)地產人們認為蓋了一大商廈，這個地方房價就漲了，從整體看，商業(yè)地產越發(fā)達，房價會越低，信不信由你，你把一杯熱水放到這里，到散會的時候它的溫度和空間溫度是一樣的，這是一個亙古不變的符合客觀的規(guī)律。但是在大系統(tǒng)中，永遠不會達到一個溫度處處均衡，同樣我在一個小區(qū)中建設一個現(xiàn)代化商業(yè)中心，這個小區(qū)整體就提升了，這個地方來買房還買了這個地方商業(yè)園，買了就業(yè)條件和學校環(huán)境等，但是當我們二三先城市中小城市普通發(fā)展的時候，中國的商業(yè)地產形成和全國一體化和均衡化的時候，住在大城市必要性大大下降，大城市人口和居住壓力下降，反而使中國大中城市和二三線城市差價拉大的趨勢和房價過快上漲的趨勢得到抑制。這也是發(fā)達國家的經驗所證明的事，以上僅供來賓參考，謝謝大家！

主持人：非常感謝陳淮博士，他的演講非常精彩，而且從文化角度，從歷史的角度，最后再從市場角度分析，給大家提供了一個非常全新的思路和視角，我相信對在座的各位有所啟發(fā)。