第一篇：《致企業(yè)函：未來,已來!》——2013年房地產形勢分析

《致企業(yè)函：未來，已來！》

------關于當前房地產業(yè)基本發(fā)展形勢的判斷

【回顧】

回顧一：2011年房地產市場經歷了三輪打壓，1.26新國八條，7.12和11.6號總理的兩次緊急表態(tài)，房產價格最終全面高位跳水；而2012年5月下旬以來，由于經濟的不確定性，保增長的基調發(fā)出，住建部、國稅總局和央行輪番發(fā)力，市場全面回暖，至八月底，持續(xù)的熱銷使得企業(yè)在一定程度上擺脫了捉襟見肘的困境，這個結果基本上回應了我們年初的研究基調：由于市場博弈焦點從房價向地價轉移,因而博弈的性質也就從絕對博弈變成相對博弈，注定2012年總體市場環(huán)境要好于2011年。

回顧二：經歷了三個半月的去庫存周期,進入九月以來，目前連續(xù)兩周成交量的持續(xù)下滑，尤其是第二周我們看到的54城市周度成交量創(chuàng)下16周以來的新低，這也進一步印證了我們五月底發(fā)出的：盡管市場回暖，但基于多方面因素變動，行業(yè)內的供求關系將主導6、7、8三個月市場向好，9-12月份將由于系統外政治、經濟因素主導而再度進入震蕩期，即季度性行情的結論。

【癥結】

近三年來，行業(yè)走勢始終在震蕩中反復！尤其是近期，行業(yè)出現了三個維度的看似矛盾的信息：城市數據與典型企業(yè)數據的走向逆反，甚至城市內部一線二線與三四線走向逆反；政策信號正面和負面的交雜在一塊，尤其是關于政策的輿論傳播更是混亂不堪；未來走勢預期多與空的輪番上陣，甚至某些大型企業(yè)今天看多明天突然看空。為什么會出現這些看似矛盾的信息，到底是什么在主導行業(yè)，下一步行業(yè)到底走向何方？

在上半年房企銷售前五十強排行榜的序言中,我們曾提到結論性觀點:階段行情,不改我們仍在冬天的現實。這個冬天就是指我們這個行業(yè)將在相當長時間內處于震蕩期,在此,CRIC研究中心將從行業(yè)發(fā)展本質的角度來一步嘗試著分析和解釋我們當前所面臨的困境的根源所在,從而探索我們下一步發(fā)展的路徑選擇。本次研究的嘗試著解釋三個方面的問題：

第一，自2002年以來，為什么持續(xù)火爆十年之久的房地產業(yè)，會突然之間變得撲朔迷離，根本原因在哪兒？

第二，什么因素將主導下一階段房地產市場的何去何從？

第三，前十年已去,下一個十年中國房地產還有希望嗎？

【解惑之一：四大背景變化，決定了當前行業(yè)走向的撲朔迷離】

首先，我們來談談行業(yè)巨變的根源。和企業(yè)面臨環(huán)境變化時需要及時調整戰(zhàn)略類似，當前房地產行業(yè)的四大基礎發(fā)展背景經濟、政策、企業(yè)、需求等已經全面發(fā)生重大變化，房地產業(yè)也就自然進入一個新的自我調整期。

一、經濟增長神話的存疑；正如最近總理在達沃斯論壇上面所說的，自2002年以來的十年，中國的經濟年均增長10.5%！這十年，伴隨著經濟的一路上揚，房地產市場也一路高歌。但，今年所有人都看到了，上半年GDP增長創(chuàng)新低，8月份的數據我們仍沒看到好轉趨勢?？赡懿簧倥笥褧f，這個和我們有啥關系，請注意，經濟向好是我們置業(yè)需求釋放的最大動因，因為經濟向好，所以收入預期也向好，所以置業(yè)可以基于預期而有所超前?；仡?009年為什么房地產置業(yè)需求釋放的這么大？按說剛剛經歷了2008年全球次貸危機我們置業(yè)行為該謹慎，但彼時彼刻大家都相信，全世界經濟出問題，就中國經濟風景獨好，既然經濟向好，房產置業(yè)就不用擔心，價格還會上揚。不僅2009年，過往十年的需求尤其是投資性需求的釋放很大程度來自于對經濟預期的看好。所以當經濟走向發(fā)生可能逆轉的變化之后，尤其是在預期進一步不明朗的情況下，剛需尤其是彈性系數較大的投資性需求，反倒會萎縮。經濟動向是房地產業(yè)最大的背景及發(fā)展變數，走勢發(fā)生變動將導致整個國民經濟及社會體系全面發(fā)生震蕩，作為國民經濟一員的房地產業(yè)自然也受到沖擊。

二、宏觀政策調控的成真；這點相信大家都有感觸，過往十年，針對房地產業(yè)的調控往往由于各種因素都變成“空調”。以至于2011年1.26新國八條出臺伊始，包括開發(fā)商、消費者在內的行業(yè)普遍持懷疑態(tài)度，隨后6月底市場大反彈；7.12號總理緊急表態(tài)繼續(xù)高壓，10月下旬隨著龍湖地產、中海地產在上海降價后市場需求進一步大反彈，調控再度面臨失控的危險；11.6號總理在俄羅斯再度緊急表態(tài)，這才最終迫使所有人都相信“房價還是總理說了算”，隨后全國性的房價應聲而落。從空調到真調，愈發(fā)讓行業(yè)感覺政策走勢不可控。

三、企業(yè)規(guī)?；舐窂竭x擇的分化；過往十年中，我們看到了從2002年到2011年，萬科業(yè)績從44億成長到1215億，翻了27倍；中海從40億港幣成長到870億港幣，翻了近22倍，金地地產從8.6億成長到309億，翻了近36倍！這是我們房地產企業(yè)過去十年發(fā)展的重要成果，同時也看到了房地產業(yè)集中度不斷的提升，2012年上半年數據顯示，前十強銷售金額占比(與全國相比)已經達到18%，越是市場波動集中度更是加速提高！當沒有規(guī)模的時候，企業(yè)普遍會將規(guī)模化作為第一選擇，因為規(guī)模化才有話語權，但隨之而來的問題是，隨著規(guī)?；降滓欢A段之后，很多企業(yè)開始進入思考選擇期，是進一步規(guī)?；€是要差異化還是要開始考慮追求利潤？我們也知道最佳狀態(tài)是規(guī)?；永麧櫥?，但這往往很難！比如我們看到的萬科、保利、中海、恒大、綠地無疑在進一步在規(guī)?；险归_競爭，而我們也看到了龍湖的表態(tài)要在適度規(guī)?；弦紤]利潤，看到了孫宏斌在提升城市產能的同時進一步在追求規(guī)?；?，還關注到佳兆業(yè)近幾年以來持續(xù)拿地擴張的欲望，以及新城控股、藍光地產、旭輝資本化的需求等等。企業(yè)的思考并不意味著已經結束而是才開始，小有小的煩惱，大也有大的煩惱，何去何從仍在探索。

四、消費者需求認知能力的提升；我們不需要懷疑，2002年開始以來，剛需是為主導，同樣我們也無需懷疑，未來越來越多的房地產市場開始面臨著改善型需求開始進入主導期；同樣，經歷了十年的房地產市場的教育，消費者的投資置業(yè)風險意識、維權意識、產品鑒賞力、品牌認同力等等全都得到大幅度的提升，這反過來對政府的管理能力、對企業(yè)的專業(yè)能力都提出了新的要求。需求結構的變化和需求意識的成長同樣是房地產業(yè)的巨大成果，但給行業(yè)尤其是企業(yè)發(fā)展也帶來巨大的挑戰(zhàn)。

四大基礎背景的巨變，再疊加新一輪換屆的到來，市場走勢進入迷離期，行業(yè)信息進入混沌期，是為必然。

【解惑之二：三大關系的調整，將決定房地產業(yè)的何去何從】

作為國民經濟的一個小的組成部分，房地產業(yè)無疑難以獨善其身，隨時隨刻都受到宏觀面和行業(yè)等多個層面的影響，在此我們嘗試著將這些影響梳理為幾層基本關系的變化。行業(yè)需要重新構建這幾層基本關系，事實上，這幾層關系的重新調整也一直都在進行中。

一、中央與地方(政府)的關系

所謂中央與地方的關系，本質上就是收權與放權的變化。回顧近三十年改革開放歷程以來，中央與地方的關系已經經歷了兩輪大的調整。目前正進入第三輪調整周期里。

第一輪關系調整：主導方向是兩次中央向地方分權，首先是改革開放早期，確切的說是八十年代初期，農村方面，有四川及安徽農村改革的成功；城市方面，有諸多經濟特區(qū)出現推動城市改革的成功。其次是八十年代后期到九十年代初，“南巡”講話后中央更加進一步的快速分權，給經濟注入了巨大的動力。在取得巨大經濟成功的同時，我們也關注到以海南為主的局部房地產泡沫逐步產生。

第二輪關系調整：主要是以兩次中央收權為主導，同樣也是兩次，1994年的分稅制和1998年的金融改革，其背景正是基于九十年代初急速放權后出現了中央財政緊張，政策執(zhí)行乏力，產業(yè)發(fā)展存在泡沫隱患等等諸多起因。這兩次收權的結果是中央在經濟和政策方面的話語權大大加強，不僅僅是財政和金融方面，還表現在宏觀調控的政策推行方面。客觀的說這個收權過程非常及時與正確，很好的實現了過熱經濟的平穩(wěn)著陸。但我們也觀察到，隨后正是由于經濟集權導致地方財政收入的受到很大影響之后，地方政府開始在諸多領域諸如房地產等行業(yè)尋找財政突破，很大程度上這也房地產業(yè)2000年以來快速發(fā)展的一個動因。

正如我們經常所說的，生產力決定生產關系，生產關系影響生產力。在當前中國經濟出現諸多不確定性，社會面臨諸多矛盾的時機上，第三輪的中央與地方的關系同步也在逐步調整中，這必將對房地產業(yè)再次帶來全局性的影響，方向何在，我們拭目以待！

二、企業(yè)與政府的關系

不知大家是否關注到，開發(fā)企業(yè)和政府的關系已經發(fā)生重大的調整，主要表現在三個方面：第一，規(guī)模與品牌；這兩年，我們經常性的聽到很多開發(fā)企業(yè)朋友向我們反映，與某某地方政府談合作，地方政府往往拿出你們CRIC研究中心每個季度定期發(fā)布的前十五強房企銷售業(yè)績報告與其交流，言下之意，規(guī)模小的企業(yè)他們(地方政府)是不怎么歡迎的。政府對于投資企業(yè)的規(guī)模和品牌要求，已經溢于言表，遠非之前的歡迎任何企業(yè)前往的做法，這點尤其是表現在一些房地產市場經歷過一輪發(fā)展并且進入結構調整階段的城市；第二，土地結構；確切的說，主要還是自2009年開始，一夜間諸多房企發(fā)現，地方政府出讓的土地結構中至少含有一半的非住宅用地，一般性開發(fā)商都急切希望的肥肉(純住宅用地)幾乎是沒了，即使你和政府去私下洽談得到的結果也是“至少一半非住宅，愛來不來”。畢竟這些年地方政府通過與房企之間的不斷磨合中學乖了，純住宅用地難以支撐長期財政收入。盡管我們不得不承認正是基于這種全國性地方政府供地結構的調整，導致今天我們看到全國性的商業(yè)地產由于供應高峰而潛在泡沫，但這畢竟是房地產市場發(fā)展到一定階段后地方政府的必經行為，企業(yè)改變不了這個趨勢，短期只可能是企業(yè)去適應這個方向。第三；長期發(fā)展性；我們也發(fā)現地方政府目前出現的一個習慣性行為：經常會拿著一塊土地與某長期在該地經營的企業(yè)A去洽談，告訴A盡管某外部企業(yè)B想以高價拿該地，但基于A企業(yè)長期在本地發(fā)展，為本地的發(fā)展做出了長期的貢獻，愿意以適當低一點的價格轉讓給A。

說一千，道一萬。回到我們上面所談的中央與地方(政府)關系變化中所說的，正是由于經濟集權的發(fā)生，地方政府財政收入銳減的背景下，在對待房地產企業(yè)的價值取向上經過了一輪囫圇吞棗后，地方政府應對企業(yè)的招數明顯多了，不再是來者皆是客，而是開始著眼于構建地方長期的、穩(wěn)定的財政收入結構出發(fā)，自然也就有了對規(guī)?；捌放苹髽I(yè)、非純住宅性質供地結構以及長期深耕企業(yè)的三個維度的轉變。這其實也是題中應有之義。

三、消費者與企業(yè)的關系

隨后，繞不過去的還有消費者與企業(yè)之間關系，我們也積極的關注到了目前的結構性變化。十年以來，房地產市場已經開始完成一輪周期性發(fā)展的主要性城市中，其需求結構發(fā)生重大轉變，主要特征就是，一開始是剛需支撐行業(yè)的高速發(fā)展，隨后這批具有購買力的消費者由于進入社會中堅結構。并且早期置業(yè)受益較大同時收入始終處于上升通道，轉而開始變成改善型及投資性的需求結構，而該部分客戶群體一方面對于房地產市場及產品具有相當辨識能力，同時經歷多輪調控對風險具有相當的防范意識。這就導致了消費者與企業(yè)之間關系發(fā)生了兩個主要的變化。

首先是行業(yè)集中度的進一步提升；消費者對于品牌和品質的認知能力提升，導致行業(yè)越是調控消費行為越是往規(guī)?；推放拼笃髽I(yè)靠攏，比如這些年來尤其是今年以來我們看的更加明顯的是規(guī)?；娜缛f科、中海、保利、華潤、龍湖、世茂；品牌企業(yè)如融創(chuàng)、佳兆業(yè)、新城控股、越秀地產等企業(yè)業(yè)績不斷攀升，消費者的理由很簡單，行情不好置業(yè)風險存在，大企業(yè)和品牌企業(yè)的抗風險能力高，既然價格同樣都回落的差不多我當然選擇他們，更何況其品質也至少不會差。

其次是風險規(guī)避意識加強；由于前面所提到的消費結構的變化因素以及這些年政策調控導向的原因，我們很明顯的關注到需求導向的市場因素全面讓位于行政因素，以今年五月下半月到八月底這波行情為例，其主因還是在于保增長基調發(fā)出后，多部門配合輪番發(fā)力驅趕需求入市，從而有了近三個半月的去庫存期。而正是這種非市場因素的導向，導致需求的風險意識大大強于以往，從而也直接導致了行業(yè)尤其是城市成交量驟起驟落的現象頻頻出現。

如果我們用一個數學公式來解釋的話。成交量=供應量*到訪客戶量*該項目的需求轉化率。我們會發(fā)現成交量的波動，在今日更多的還是來自于需求轉化率的急劇下滑，簡而言之，前幾年的房產銷售，200組

到訪客戶很可能解決100套房源，而時至今日很可能的結果是賣掉這100套房子需要2000組客戶，即該項目的客戶需求轉化率從50%下滑到5%，這個所謂轉化率實質上就是風險規(guī)避彈性系數提升的結果。這也就是為什么以往我們的營銷可以是“坐商”，而今日必須要“電商”的原因，因為我們無法解決供應因素，也無法解決由于政策頻繁震蕩導致需求轉化率急劇下滑的趨勢，唯有能做的是提高客戶到訪量，而在解決這個問題上，“坐商”解決不了，唯有“電商”才能利用渠道有效解決。

以上三大關系的調整，中央與地方(政府)關系的調整將主導行業(yè)發(fā)展方向,企業(yè)與政府關系的調整將主導企業(yè)發(fā)展模式選擇，消費者與企業(yè)關系的調整將主導企業(yè)專業(yè)發(fā)展重心。三者中中央與地方(政府)關系的調整具有全局性意義,而這也將和新一屆政府的政策取向息息相關。

【解惑之三：城市(鎮(zhèn))化，決定了房地產業(yè)仍有第二春】

探討完以上兩個命題后，我們可以得到兩個結論，第一，目前的變化來自于環(huán)境之變，四大因素也是個從量變到質變的過程，這個變化導致了我們的迷茫；第二，房地產業(yè)未來的走向取決于三大關系的調整，這個調整其實一直都在進行而且還將繼續(xù)進行，無非是今日到了一個關鍵時間點上，階段性的定性將會隨著換屆因素趨于明朗化，這個明朗化的過程包含著我們對未來的期待。

客觀的說，正是由于以上兩個方面原因，中短期房地產業(yè)注定了是個震蕩期。所以，我們更愿意從企業(yè)中長期發(fā)展戰(zhàn)略的高度來探討下一個十年行業(yè)發(fā)展空間的問題。

由于這個命題較大，我們僅從城市(鎮(zhèn))化來進行探討，因為通過跟蹤研究這些年國家層面重大政策和手段走向上，我們相信這注定是中國下一個十年經濟、社會發(fā)展的主要手段和方向。同時，我們也相信不會有人會質疑城市(鎮(zhèn))化對中國房地產業(yè)發(fā)展的重要性，過往的十年房地產的供求兩個方面都來自于城市化推動。在此，我們不過多的理論性的探討城市化率這個概念，因為關于這個概念的爭論實在是太多，有說50%以上，也有說如果剔除相關因素實際上只有35%等等。本文僅僅是想從微觀層面來談一些現象，大概可以分為三個方面。

第一個現象：為什么，在調控不斷情況下，這些年中國房地產成交量的不斷增長？

這些年，從中國統計局每年發(fā)布的數據，我們可以很清晰的看到中國房地產業(yè)的成交數據(金額與面積)持續(xù)攀高。這幾年印象最為深刻的是每年年初資本界朋友與我們探討當年成交量(面積)是否能夠繼續(xù)增長問題。

2009年，9.37億平方米，比2008年增長了近50%。資本界當時認為這是因為2008年需求被壓抑，累積到2009年釋放出來，再疊加2009年本來就應該釋放的剛需，“1+1”才導致了這個高位，所以2009年應該是未來五年成交量最高位！但當時我們的回答是2010年成交量還將攀高。

2010年，10.43億平方米，比2009年的高位數據又增長了超10%！首次破10億平方米大關，資本界當時曾認為那是因為2010年調控是空調有三波大行情導致的，所以2011年數據不可能更高！但當時我們的回答還是2011年成交量繼續(xù)要增長。

2011年，10.99億平方米，調控三輪同比卻再度增長5%！又有很多朋友在探討2012年全國成交數據的可持續(xù)增長問題。

在此，我們也相信成交量數據不可能一路往上無極限，但我們還是相信除非有重大變數，否則未來五年左右中國房地產成交量理論上還是要持續(xù)增長，道理很簡單，我們很多朋友都是管中規(guī)豹！在此，和大家說三個簡單的數字。

全國地級市：288個(含新成立的三沙市)

全國縣級市：374個

全國縣：2862個

統計局所公布的全國房地產成交量的數據是指288個地級市的數據，不含縣級市以及縣的數據，而即使是288個地級市的數據，我們很多同行及資本界朋友的判斷依據往往是根據所看到的十大城市甚至多一些三十個大中城市房地產成交變化情況，而更多的剩下還有將近250多個城市的數據你看不到，但十大城

市從最早占全國數據(成交量)比重近30%，這幾年迅速下滑到10%多一點，已經注定了我們大家并沒有看到中國房地產城市市場的全貌，就好比你看到了大海表面的波濤洶涌，而大海以下始終平靜一樣。盡管一線二線主要城市成交放量受政策影響，但更多的城市由于城市(鎮(zhèn))化，房地產需求還在持續(xù)穩(wěn)定的放量中，形象一點的說，今天我們攤開中國地圖，除了沿海一線的城市房地產市場都得到啟動了之外，往內陸推進除了部分省會等中心城市之外絕大多數二三線城市還沒有得到有效啟動，更不用說四五線和中西部。第二個現象：為什么說城市房地產市場呈現階梯式傳導效應？

接著上述所談的中心城市與周邊三四線城市關系來談，我們想介紹一下中國房地產市場的城市傳導效應。

舉個例子，2000年--2004年期間，上海房地產市場率先啟動，隨后杭州市場被帶動也快速發(fā)展起來，即使是蘇州市場也開始活躍，但這期間南京房地產市場始終沒有反應，包括溫州人炒作兩輪也都無功而返，當時的觀點是“南京沒產業(yè)支撐，需求購買力不夠，所以市場沒法起來...”，但就在溫州人撤之后，2005年南京房地產市場當年成交量直接沖上900萬平方米高位！隨后業(yè)內觀點又是“合肥土地供應量足夠未來五六年消化的，產業(yè)沒有支撐，購買力不足，泡沫太大...”，但2008年次貸危機背景下，全國主要城市受影響，合肥市場逆勢大反彈。

我們想表達的結論是，中國房地產市場的城市傳導效應客觀存在，一方面是區(qū)域型的即中心城市房地產市場發(fā)展過程中會帶動周邊低一級城市房地產市場的成長，這十年中，長三角區(qū)域先是上海、杭州、蘇州、然后是南京、無錫、合肥、常州，基本上這個脈絡和順序是非常清晰的。另一方面是跨區(qū)域型的如一線城市北京、上海、深圳，之后南京、杭州、廣州、合肥、石家莊?？傮w上還是個房地產市場的自上而下的傳導帶動模式。

全國到現在為止仍舊只有局部區(qū)域和部分城市房地產市場發(fā)展到了一個成熟階段，更多的城市還處在階梯式的發(fā)展過程中，盡管說有時間差，但總體趨勢仍在前行。我們相信由于城市化驅動需求仍舊很大，而城市房地產市場由于受到城市經濟、人口結構、消費習性等等多維度差異化而導致所處不同房地產發(fā)展周期，結合中心城市的城市傳導效應因素，注定未來城市房地產市場走勢將會在不斷差異化的同時持續(xù)推進城市房地產發(fā)展周期走向成熟階段。

第三個現象：從世紀金源和貴陽花果園現象，來探討需求規(guī)模問題。

最后再介紹需求規(guī)模問題，2009年中國房地產業(yè)出了兩個典型企業(yè)案例。星河灣地產一個項目銷售40多億！世紀金源三個項目銷售600多萬平方米！前者做產品溢價，后者模式正好相反做流量周轉。當然我們更關注后者，因為在貴陽一個項目一年銷售250萬平方米，這實在是不可思議的一個現象，大家印象中貴陽購買力沒這么大啊，但今年上半年根據我們發(fā)布的數據，可能大家再度發(fā)現一個更大的奇跡：宏立城的花果園項目上半年單項目銷售157萬平方米！又是個貴陽！為什么看上去不富裕的地方房地產需求的購買力卻突然爆發(fā)出來了？！盡管我們相信有價格因素，也有渠道因素，但更多的我們還是理解為：今天我們的城市(鎮(zhèn))化背后所隱藏的是城鄉(xiāng)二元化結構，是戶籍政策！是這個戶籍政策背后所暗含的優(yōu)勢的醫(yī)療、教育等優(yōu)勢社會資源的分配不均衡性，驅使了梯隊性的需求城市(鎮(zhèn))化！短期，二元化城鄉(xiāng)結構無法從根本上解決也就注定了城市(鎮(zhèn))化也必將持續(xù)，而這個持續(xù)的進城過程就是購房入戶的過程，這就是行業(yè)發(fā)展的根本性驅動因素。結合這幾年我們持續(xù)關注的李克強先生的城鎮(zhèn)化的觀點來看，我們認為，行業(yè)未來可能還有波動，但發(fā)展的動力并沒有改變。

下一個十年，盡管經濟社會發(fā)展因素越來越復雜多變，注定房地產業(yè)面要持續(xù)進入震蕩期，但我們對房地產業(yè)向上的預期仍在！

站在新舊十年的重大交匯點上，套用一句俗話：道路是曲折的，前途是光明的。對于房地產業(yè)而言，中短期的四大背景的變化和三大關系的調整注定行業(yè)的多變，而中長期城市(鎮(zhèn))化的推進依舊不改行業(yè)進入整體上行通道！這是本文想表達的核心，如果本文能夠幫助同仁通過理解行業(yè)的變因而看到未來的信心，則善莫大焉！

而通過這個分析過程，CRIC研究中心更進一步想表達的是：我們之所以迷茫是因為我們的習慣性判斷由于外部因素的重大調整而不再準確，我們之所以恐懼是因為我們的習慣性行為由于缺乏創(chuàng)新而不再安全，我們之所以落后是因為我們的習慣性思維由于固步自封而不再有優(yōu)勢。時代在前行，環(huán)境在變化，今日之變不是突然而是注定，明日之變隨即而來，變是永恒，唯有主動擁抱變化才能從迷茫、恐懼和落后中走出來。

未來，已來！

你準備好了嗎？！

第二篇：房地產形勢分析

XX市1—5月份房地產

市場形勢分析

一、1-5月房地產開發(fā)的基本情況

今年以來，我市狠抓重點項目建設，著力推進發(fā)展方式轉變和經濟結構調整。國內房地產政策調控更加嚴格，刺激性政策減退，我市房地產業(yè)面臨資金困難、土地、勞動力成本上升等一系列問題，對我市房地產銷售平穩(wěn)運行產生一定影響。

（一）1-5月份以來房地產開發(fā)情況

房地產銷售情況：1-5月份，我市房價總體繼續(xù)回落。據統計，我市開發(fā)房地產項目共59個。2012年1-5月份，銷售住宅869套;商品房銷售面積85244.59平方米；商品房銷售額30733萬元。其中商品房銷售平均價格多層為2600元左右，小高層為2800元左右，高層為3100元左右(該統計數字未含“兩改造”項目)，具體情況如下：

XX市1—5月份商品房銷售統計表

銷售呈減緩態(tài)勢。主要原因：房地產調控政策效果進一步正在深化。

1-5月，房地產新開工面積376390平方米，商品房和商品住宅新開工項目個數10個，投資總規(guī)模556320萬元;房地產施工面積 1420810平方米，商品房和商品住宅在建項目個數41個。

（二）1-5月份以來房地產購置土地面積情況

房地產開發(fā)商今年購置土地的宗數5宗，面積160畝。資金總額1521萬元。

（三）房地產企業(yè)資金來源情況

房地產企業(yè)資金來源為自籌資金。通過銀行貸款、商品房預算款、自有資金等方式籌資。面臨的主要問題：受國家政策調控的影響，房地產企業(yè)貸款難，融資難。企業(yè)尋求擔保困難。

（四）房地產企業(yè)效益情況

大多數開發(fā)商反映，房地產企業(yè)效益與前幾年同期相比，呈現不景氣，低迷的狀態(tài)。

二、存在的主要問題及原因

（一）國家宏觀調控制約。受限購、首付比例提高、國家調控房價影響企業(yè)投資信心等調控政策的影響。2012年1—5月房地產市場較去年發(fā)展出現低迷狀況，開工普遍放緩，我市有些房地產已竣工兩期，嚴重影響了房地產開發(fā)建設進度。

（二）資金鏈中斷。近來，受非法集資的影響，開發(fā)商資金鏈中斷，部分房地產企業(yè)已停工。

（三）銷售形勢不景氣。2011年是城建三年大提升的第一年，發(fā)展勢頭猛。投資旺盛，大量的開發(fā)商到XX市開發(fā)地產項目，出現了商品房一定的過剩。我市很多商品房由多

層變?yōu)楦邔?，高層的開發(fā)成本高，銷售價格相對高。致使剛性需求者無經濟能力購買。

三、下步房地產走勢分析

我市商品房有發(fā)展的潛力和機遇。一是目前我們處于城建三年大提升的第二年，規(guī)劃建設正在加強，投資需求旺盛，具有保持增長的潛力。二是全市上下謀發(fā)展的積極性高。近幾年，全市形成了抓重點項目建設的高潮。各地實現較快發(fā)展的決心大，上項目的積極性高。三是近期國家放貸政策放松，銀行存款準備金率下降0.5%，將有利于商品房的銷售，帶動開發(fā)商的資金流轉。

綜合而言，抑制房價上漲與支撐房價的諸多因素并存，預計房產價格短期內在政策調控下難以快速上漲，小幅回落概率較大。

第三篇：未來已來,直面挑戰(zhàn)

“未來”已來，直面挑戰(zhàn)

——戴加平名師工作室“課堂教學與信息技術深度融合”專題研討小結

3月23日下午14：30-16：30，由戴加平名師工作室與陳春露名師工作室聯合組織的、以“課堂教學與信息技術深度融合”為主題的“名師與你面對面”研討活動在衢州二中數字學習中心順利舉行，并以線上直播形式面向本省各地市高中歷史教師展示。省技術裝備中心沈清主任、湖州市教育局教研室魏鈞副主任等有關領導和全省數百名高中歷史教師在線上圍觀了本次研討，戴加平名師工作室衢州團隊和衢州二中的部分歷史教師參加了線下的活動。

近年來，互聯網+已在深刻地影響我國經濟社會各方面的發(fā)展，也極大地影響了人們的日程生活，但它的影響力似乎停滯在了高中教學的大門之外，至今與高中教學尚未能形成深度融合。另一方面，各地已普遍加大了對基礎教育的投入，我省許多高中都開始建立學科專用教室、數字學習中心或是智慧教室，互聯網+的硬件條件已逐步具備，遺憾的是因為極少有學科教師嘗試運用，因此而只是成為供人參觀的一道風景。

“未來”已來，惟直面挑戰(zhàn)才能適應時代大潮，推進高中歷史教育在繼續(xù)變革中得以發(fā)展。正是本著這種意愿，近年來在“課堂教學與信息技術深度融合”方面已作出了持續(xù)努力并取得一些收獲的戴加平名師工作室與陳春露名師工作室決定聯合組織本次專題研討活動，以期以新觀念推進歷史課堂教學變革，以成功的教學案例促進更多的高中歷史教師轉變觀念。

本次活動由衢州二中歷史教師、戴加平名師工作室學科帶頭人、浙江省“2017年中小學教師信息技術應用創(chuàng)新大賽”一等獎獲得者趙陽率先登場，他執(zhí)教《古代中國的手工業(yè)經濟》一課。借助對課程標準與教材的深刻理解，運用較高水平的信息技術能力，趙老師展示了“課堂教學與信息技術深度融合”給高中歷史教學可能帶來的多方面變革及其精彩，衢州二中學生也較好地展示了他們將信息技術運用于學習活動的能力。趙老師在接受線上老師提問時表示，這節(jié)課屬于概念課，備課的時間要比常態(tài)課多很多，但相信隨著技術的進步和普及，我們有能力從概念課轉為常態(tài)課。

衢州市教育局教研室高中歷史教研員、“浙派名師”培養(yǎng)人選、陳春露名師工作室主持人陳春露老師隨后以趙陽等年輕新秀為例，簡要介紹了衢州市高中歷史學科近年來在“課堂教學與信息技術深度融合”方面所作的努力和因此而呈現的新面貌。她強調，校情、學情、硬件確有差異，馬上大規(guī)模推廣確有困難，但作為歷史教師，要積極主動地順應潮流，轉變思維，儲備能力，勇于創(chuàng)新，善于行動，為未來的課堂做好準備。

平湖市當湖高級中學歷史教師、嘉興市高中歷史學科帶頭人、戴加平名師學科帶頭人張勇接著亮相。他從“信息技術的熟練應用”、“翻轉課堂的巧妙設計”和“PPT課件的制作”等三個角度展開專業(yè)點評。他特別指出，在這節(jié)展示課中，多種移動終端技術和信息技術工具的使用貫穿了教學始終。硬件部分有HappyClass智慧課堂系統（包括智慧黑板、音響、智能平板等）、手機等；軟件部分有智慧課堂自帶的希捷授課助手、貍窩視頻轉換器、美圖秀秀、百度地圖、優(yōu)酷pc客戶端、office2013、IE 10等。除了熟練掌握與運用這些技術，難能可貴的是，趙陽老師很好地將這些技術與教學的實際需要相結合，從而給老師們呈現了一節(jié)不同尋常、顛覆性的、引領風尚的翻轉課堂展示課；學生也在這個過程中，從課前的預習、課堂上的多種形式參與和課后的延伸學習，實現了實質性的深度參與。

嘉興教育學院高中歷史教研員、戴加平名師工作室主持人戴加平老師則是以趙陽的課為案例，分析了信息技術與歷史教學深度融合的價值。他認為這種價值至少體現在三個方面； 一是已看得見的，即是課堂教學形式的改變，具體表現為教學手段、教學資源和學生參與方式的豐富。二是不易看見因而要用心體會的，即是課堂教學質量的提升，因為教學方式改進、教學針對性增強和學生在學習活動中參與方式的多樣性，都會合乎邏輯地推動課堂教學效果的提高。三是注定要在將來才能顯示的，那就是師生的基本素養(yǎng)都能在這個過程中得以提升。教師如果能主動地學習與運用現代信息技術，就能避免淪為時代難民這一悲慘命運；學生在這樣的學習與運用過程中，思維方式、探究能力都能得到提高，才能成為時代的弄潮兒，成為真正的土著。

本次活動的最后一個環(huán)節(jié)是現場四位嘉賓與全省數百名在線上觀摩的同行互動，接受在線提問，共同探討問題。

在長達兩個小時的活動過程中，從全省各地歷史老師的參與人數和線上留言情況看，本次研討活動從選題到研討形式，既得到了同行們的高度關注，也得到了他們的熱情肯定。老師們紛紛留言，未來的發(fā)展方向，就如同趙陽老師的課一樣。充滿想象和希望；行者在路上！他們普遍期待著有類似的更多的研討活動。

是的，人坐家中，視接千載。這種研討方式本身就印證著互聯網+給現代教育教學及專業(yè)培訓活動所帶來的變革及其多方面的效益。相信這樣的活動對推進嘉興與衢州兩市乃至更大范圍的高中歷史教學與信息技術的深度融合會產生積極的影響。

衢州二中為本次專題的直播研討活動提供了全力支持，其信息技術專業(yè)團隊則為本次活動的圓滿成功提供了技術保障。

第四篇：談教育改革的已來和未來

談教育改革的已來和未來

教育政策正有力地推動并深刻地影響學校的內涵發(fā)展，不妨從已來、將來、未來說起。

已來的是“雙減”，有四個關鍵詞：一是治理，“雙減”的直接效用是治理教育亂象，讓教育回歸應有的樣子，使學生能夠舒展地成長。其力度之大、動作之快，已是有目共睹。二是質量，減負不是根本目的，“雙減”是為了增效，是為了提高教育質量。當然這種質量是學生全面發(fā)展的質量，是“一個不能少”的全體學生的質量。三是綠色，即“綠色”的觀念、方式，從學生的長遠出發(fā)，堅持可持續(xù)發(fā)展的路線，切切實實推進素質教育，而不是拼時間、拼身體?！熬G水青山就是金山銀山”，經濟社會的發(fā)展如此，學生的發(fā)展亦是，健康、活潑的發(fā)展就是高質量的重要表征。四是創(chuàng)新，要走出一條綠色發(fā)展的路子，很重要的是創(chuàng)新。從現在各地提供的先進經驗看，創(chuàng)新主要在技術賦能、教學模式重構、作業(yè)優(yōu)化設計、學段銜接、教師專業(yè)提升等方面。在這些經驗推廣應用的過程中，各地可結合自己的實際，特別是注意總結提煉自己長期以來推進素質教育的做法，轉化成“雙減”的改革舉措，有力促進“雙減”取得切實效果。

將要來的是義務教育課程改革。按照教育部部署，義務教育課程改革新方案和課程標準即將頒布，義務教育新課標的教材也會投入使用。從某種意義上說，今后若干年義務教育學校的主要任務就是落實新方案，用好新課標、新教材。這一輪高中課改在2017年已率先啟動，基礎教育也將整體進入新一輪課改。這一輪義務教育課改新意迭出，應當重點關注六個方面。

其一，課程核心素養(yǎng)。由于義務教育階段淡化學科界限，并提出課程核

心素養(yǎng)，但其價值定位與高中課程的學科核心素養(yǎng)是相似的。其特點是具有完整性，是價值觀念、必備品格和關鍵能力的有機整合；統攝性，核心素養(yǎng)包容、拉動一般素養(yǎng)；生長性，核心素養(yǎng)是在學習過程中甚至在人的一生中不斷發(fā)展的。

其二，學習內容更新。每一輪課程改革，都是國家在反復調研的基礎上對知識新的審視、選擇、重組，以更好地適應國家對培養(yǎng)目標的新要求，以及科技、社會的新發(fā)展。就語文學科來看，高中課改提出學習任務群，構建了語文的課程內容，必然會對義務教育語文新課程帶來深刻的影響。

其三，學科實踐。學科實踐不僅關注實踐，鼓勵學生在“做中學”，在主動參與中學習；還關注學科，引導學生用學科典型的學習方式，在真實情境中學習。此外，學科實踐也會包括情境、任務、探究、成果等基本要素，并含有新的意蘊。例如，情境不管是真實的，還是模擬性的，都貫通學習過程，具有開放性。

其四，綜合學習。義務教育課程改革體現超越學科中心的基本思想，更強調學科內部知識整合，推進跨學科學習，建設綜合性課程。綜合學習倡導課堂向四面八方打開，間接知識與直接經驗聯結，知識學習與實踐應用結合。將來，教材可能會要求安排一定課時用于綜合學習，學習方式和評價方式也都會發(fā)生相應變化。

其五，因材施教。在課程中體現選擇性，以適應不同地區(qū)、不同學校和學生的差異；在學段上注重銜接性，合理設計不同學段的連續(xù)性和進階性，以柔性方式引導學生拾級而上；在教學方式上，把面向主體的觀念落實到每一個鮮活的個體，促進所有學生的進步與發(fā)展。

其六，學業(yè)質量。學業(yè)質量是學生在完成課標階段性學習后的學業(yè)成就表現，義務教育課程標準沿用高中課程標準的做法，按照學段描述了核心素質應達成的標準，為素養(yǎng)性評價提供了基本依據。在一定意義上，把新課改的這些基本精神落實到位了，“雙減”對學校課程、教學的要求也就體現出來了，教育教學質量一定會得到顯著提高。

未來會來的是兩個重要文件精神的落實。一個是《中國教育現代化2035》。黨中央、國務院提出，到2035年總體實現教育現代化，邁入教育強國行列，推動我國成為學習大國、人力資源強國和人才強國，并為之進行了全面部署，要求為之落實八個“更加注重”：更加注重以德為先，更加注重全面發(fā)展，更加注重面向人人，更加注重終身學習，更加注重因材施教，更加注重知行合一，更加注重融合發(fā)展，更加注重共建共享。這些都為我們走向現代化指明了方向。

我們還應注意到，2021年11月，聯合國教科文組織在該組織第41屆大會上面向全球發(fā)布《共同重新構想我們的未來：一種新的教育社會契約》報告，探討和展望面向未來乃至2050年的教育。從以往經驗看，聯合國教科文組織發(fā)布的報告帶有風向標意義，會深刻影響各國教育政策的制定和教育改革的深入。這份報告，重新構想教育的公共目的，倡導把教育看作一種社會契約并作為共享愿景；明確確保人們終身接受優(yōu)質教育的權利，強化公共行動和共同利益，并將其作為兩條基本原則；提出直面現實挑戰(zhàn)和不確定未來，要以不同方式思考學習；提出在繼承優(yōu)秀教育傳統的基礎上，革新教育教學模式；要求發(fā)揮廣大行動者的作用，推動重新構想成為現實。這份報告不僅在宏觀上，還在方向性和具體要點上，對我們現在討論的課程教學改革、綜

合性學習、學段銜接、育人共同體都有深刻闡述。

未來已來，我們應該有面向未來的胸懷和膽識，落實《中國教育現代化2035》的部署，借鑒“社會契約”的思想資源，通盤籌劃改革行動，創(chuàng)造性地推進事業(yè)的發(fā)展，真正體現出未來學家們所說的“未來正是我們要創(chuàng)造的地方”，把美麗的藍圖變成輝煌的現實。

第五篇：分析目前房地產形勢

分析目前房地產形勢：

從目前房產銷售情況來看，國家房地產政策方面的影響是普遍的，所有房地產行業(yè)都受到大環(huán)境的制約，就7月份國家開始第三次市場調控，采取限價、限購、限貸等措施、相應減少了購買量、銷售速度緩慢，如5月份開盤到第三次調控僅二個月的時間就售出95套，而7月份以來僅增加了10套，主要原因是老百姓對國家新政策的出臺還拿不準、還報定出現大跌價的希望、都處在觀望和等待時期。

根據我公司近幾年的開發(fā)銷售情況來看，盡管國家政策幾經調控、三線以上城市價格仍然處在小幅上升階段，并不影響房產的購買力、樓盤空置率幾乎為零。足以說明市場的需求量還是有空間的，至于這個空間有多大則需要更近一步的市場調研和分析。據經濟新聞報道，至少近五年內商品房住宅不會出現飽和現象，目前壓力全部都集中在二、三線城市。

我公司從“五一”開盤以來共銷售住宅樓105套，價值1975萬元，95%的業(yè)主交全款，而且80%的業(yè)主來源于招遠本地區(qū)，只有20%的業(yè)主來源于外地。充分說明本地市場占有率是相當高、潛力之大。也更進一步說明我們的銷售力度不夠，由其在廣告宣傳方面做的不到位，對市場消費情況調查、研究缺乏，對服務區(qū)內的人口結構、居民收人、均居住面積、周邊房地產市場價格和需求差別等，民需求量的分析還是存在問題的。所以，這種異?，F象也是暫時的，隨著土地、建筑材料、勞動力等物價的不斷上漲，商品房成本上升，開發(fā)商資金壓力增大、負債就會聚增、利潤空間減小，跌價的可能性很小，而在國家政策調控之下維持不再大幅上升可能性很大。目前就是國家調控這后的一個過渡時期有，通過我們公司的努力奮斗、在進一步挖掘本地市場的同時大力開發(fā)外地市場，樹立信心，爭取在二期開盤前把一期的280套全部銷售。招遠海景房才剛剛開始，在招遠政府的關懷和支持下、通往海濱的 高速工路為我們海景房的客戶已經鋪上了一條綠色通道，海濱花園正大規(guī)模的施工建設中，短短幾年內我們的海景房就會初建規(guī)模，配套齊全，未來市場前景不是樂觀的。

項目工程總造價：30000萬元

2010年完成工程總造價：2160萬元

2011年完成工程總造價：7400萬元

預計2012年完成工程總總造價：15000萬元

設計總戶數：4200套

預售戶數：410套

其中全額交款（含按揭）1975萬元105戶

建筑總面積：34778平方米

按市場價格銷售收入：10250萬元

2011年實際銷售收入（與交稅相對應）11399845元

預計2012年實現銷售收入：8000萬元