第一篇：《致企業(yè)函：未來,已來!》——2013年房地產(chǎn)形勢分析

《致企業(yè)函：未來，已來！》

------關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展形勢的判斷

【回顧】

回顧一：2011年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了三輪打壓，1.26新國八條，7.12和11.6號總理的兩次緊急表態(tài)，房產(chǎn)價(jià)格最終全面高位跳水；而2012年5月下旬以來，由于經(jīng)濟(jì)的不確定性，保增長的基調(diào)發(fā)出，住建部、國稅總局和央行輪番發(fā)力，市場全面回暖，至八月底，持續(xù)的熱銷使得企業(yè)在一定程度上擺脫了捉襟見肘的困境，這個(gè)結(jié)果基本上回應(yīng)了我們年初的研究基調(diào)：由于市場博弈焦點(diǎn)從房價(jià)向地價(jià)轉(zhuǎn)移,因而博弈的性質(zhì)也就從絕對博弈變成相對博弈，注定2012年總體市場環(huán)境要好于2011年。

回顧二：經(jīng)歷了三個(gè)半月的去庫存周期,進(jìn)入九月以來，目前連續(xù)兩周成交量的持續(xù)下滑，尤其是第二周我們看到的54城市周度成交量創(chuàng)下16周以來的新低，這也進(jìn)一步印證了我們五月底發(fā)出的：盡管市場回暖，但基于多方面因素變動，行業(yè)內(nèi)的供求關(guān)系將主導(dǎo)6、7、8三個(gè)月市場向好，9-12月份將由于系統(tǒng)外政治、經(jīng)濟(jì)因素主導(dǎo)而再度進(jìn)入震蕩期，即季度性行情的結(jié)論。

【癥結(jié)】

近三年來，行業(yè)走勢始終在震蕩中反復(fù)！尤其是近期，行業(yè)出現(xiàn)了三個(gè)維度的看似矛盾的信息：城市數(shù)據(jù)與典型企業(yè)數(shù)據(jù)的走向逆反，甚至城市內(nèi)部一線二線與三四線走向逆反；政策信號正面和負(fù)面的交雜在一塊，尤其是關(guān)于政策的輿論傳播更是混亂不堪；未來走勢預(yù)期多與空的輪番上陣，甚至某些大型企業(yè)今天看多明天突然看空。為什么會出現(xiàn)這些看似矛盾的信息，到底是什么在主導(dǎo)行業(yè)，下一步行業(yè)到底走向何方？

在上半年房企銷售前五十強(qiáng)排行榜的序言中,我們曾提到結(jié)論性觀點(diǎn):階段行情,不改我們?nèi)栽诙斓默F(xiàn)實(shí)。這個(gè)冬天就是指我們這個(gè)行業(yè)將在相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)處于震蕩期,在此,CRIC研究中心將從行業(yè)發(fā)展本質(zhì)的角度來一步嘗試著分析和解釋我們當(dāng)前所面臨的困境的根源所在,從而探索我們下一步發(fā)展的路徑選擇。本次研究的嘗試著解釋三個(gè)方面的問題：

第一，自2002年以來，為什么持續(xù)火爆十年之久的房地產(chǎn)業(yè)，會突然之間變得撲朔迷離，根本原因在哪兒？

第二，什么因素將主導(dǎo)下一階段房地產(chǎn)市場的何去何從？

第三，前十年已去,下一個(gè)十年中國房地產(chǎn)還有希望嗎？

【解惑之一：四大背景變化，決定了當(dāng)前行業(yè)走向的撲朔迷離】

首先，我們來談?wù)勑袠I(yè)巨變的根源。和企業(yè)面臨環(huán)境變化時(shí)需要及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略類似，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的四大基礎(chǔ)發(fā)展背景經(jīng)濟(jì)、政策、企業(yè)、需求等已經(jīng)全面發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)業(yè)也就自然進(jìn)入一個(gè)新的自我調(diào)整期。

一、經(jīng)濟(jì)增長神話的存疑；正如最近總理在達(dá)沃斯論壇上面所說的，自2002年以來的十年，中國的經(jīng)濟(jì)年均增長10.5%！這十年，伴隨著經(jīng)濟(jì)的一路上揚(yáng)，房地產(chǎn)市場也一路高歌。但，今年所有人都看到了，上半年GDP增長創(chuàng)新低，8月份的數(shù)據(jù)我們?nèi)詻]看到好轉(zhuǎn)趨勢?？赡懿簧倥笥褧f，這個(gè)和我們有啥關(guān)系，請注意，經(jīng)濟(jì)向好是我們置業(yè)需求釋放的最大動因，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)向好，所以收入預(yù)期也向好，所以置業(yè)可以基于預(yù)期而有所超前。回顧2009年為什么房地產(chǎn)置業(yè)需求釋放的這么大？按說剛剛經(jīng)歷了2008年全球次貸危機(jī)我們置業(yè)行為該謹(jǐn)慎，但彼時(shí)彼刻大家都相信，全世界經(jīng)濟(jì)出問題，就中國經(jīng)濟(jì)風(fēng)景獨(dú)好，既然經(jīng)濟(jì)向好，房產(chǎn)置業(yè)就不用擔(dān)心，價(jià)格還會上揚(yáng)。不僅2009年，過往十年的需求尤其是投資性需求的釋放很大程度來自于對經(jīng)濟(jì)預(yù)期的看好。所以當(dāng)經(jīng)濟(jì)走向發(fā)生可能逆轉(zhuǎn)的變化之后，尤其是在預(yù)期進(jìn)一步不明朗的情況下，剛需尤其是彈性系數(shù)較大的投資性需求，反倒會萎縮。經(jīng)濟(jì)動向是房地產(chǎn)業(yè)最大的背景及發(fā)展變數(shù)，走勢發(fā)生變動將導(dǎo)致整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)及社會體系全面發(fā)生震蕩，作為國民經(jīng)濟(jì)一員的房地產(chǎn)業(yè)自然也受到?jīng)_擊。

二、宏觀政策調(diào)控的成真；這點(diǎn)相信大家都有感觸，過往十年，針對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控往往由于各種因素都變成“空調(diào)”。以至于2011年1.26新國八條出臺伊始，包括開發(fā)商、消費(fèi)者在內(nèi)的行業(yè)普遍持懷疑態(tài)度，隨后6月底市場大反彈；7.12號總理緊急表態(tài)繼續(xù)高壓，10月下旬隨著龍湖地產(chǎn)、中海地產(chǎn)在上海降價(jià)后市場需求進(jìn)一步大反彈，調(diào)控再度面臨失控的危險(xiǎn)；11.6號總理在俄羅斯再度緊急表態(tài)，這才最終迫使所有人都相信“房價(jià)還是總理說了算”，隨后全國性的房價(jià)應(yīng)聲而落。從空調(diào)到真調(diào)，愈發(fā)讓行業(yè)感覺政策走勢不可控。

三、企業(yè)規(guī)?；舐窂竭x擇的分化；過往十年中，我們看到了從2002年到2011年，萬科業(yè)績從44億成長到1215億，翻了27倍；中海從40億港幣成長到870億港幣，翻了近22倍，金地地產(chǎn)從8.6億成長到309億，翻了近36倍！這是我們房地產(chǎn)企業(yè)過去十年發(fā)展的重要成果，同時(shí)也看到了房地產(chǎn)業(yè)集中度不斷的提升，2012年上半年數(shù)據(jù)顯示，前十強(qiáng)銷售金額占比(與全國相比)已經(jīng)達(dá)到18%，越是市場波動集中度更是加速提高！當(dāng)沒有規(guī)模的時(shí)候，企業(yè)普遍會將規(guī)?；鳛榈谝贿x擇，因?yàn)橐?guī)?；庞性捳Z權(quán)，但隨之而來的問題是，隨著規(guī)?；降滓欢A段之后，很多企業(yè)開始進(jìn)入思考選擇期，是進(jìn)一步規(guī)?；€是要差異化還是要開始考慮追求利潤？我們也知道最佳狀態(tài)是規(guī)?；永麧櫥?，但這往往很難！比如我們看到的萬科、保利、中海、恒大、綠地?zé)o疑在進(jìn)一步在規(guī)?；险归_競爭，而我們也看到了龍湖的表態(tài)要在適度規(guī)?；弦紤]利潤，看到了孫宏斌在提升城市產(chǎn)能的同時(shí)進(jìn)一步在追求規(guī)?；?，還關(guān)注到佳兆業(yè)近幾年以來持續(xù)拿地?cái)U(kuò)張的欲望，以及新城控股、藍(lán)光地產(chǎn)、旭輝資本化的需求等等。企業(yè)的思考并不意味著已經(jīng)結(jié)束而是才開始，小有小的煩惱，大也有大的煩惱，何去何從仍在探索。

四、消費(fèi)者需求認(rèn)知能力的提升；我們不需要懷疑，2002年開始以來，剛需是為主導(dǎo)，同樣我們也無需懷疑，未來越來越多的房地產(chǎn)市場開始面臨著改善型需求開始進(jìn)入主導(dǎo)期；同樣，經(jīng)歷了十年的房地產(chǎn)市場的教育，消費(fèi)者的投資置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識、維權(quán)意識、產(chǎn)品鑒賞力、品牌認(rèn)同力等等全都得到大幅度的提升，這反過來對政府的管理能力、對企業(yè)的專業(yè)能力都提出了新的要求。需求結(jié)構(gòu)的變化和需求意識的成長同樣是房地產(chǎn)業(yè)的巨大成果，但給行業(yè)尤其是企業(yè)發(fā)展也帶來巨大的挑戰(zhàn)。

四大基礎(chǔ)背景的巨變，再疊加新一輪換屆的到來，市場走勢進(jìn)入迷離期，行業(yè)信息進(jìn)入混沌期，是為必然。

【解惑之二：三大關(guān)系的調(diào)整，將決定房地產(chǎn)業(yè)的何去何從】

作為國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)小的組成部分，房地產(chǎn)業(yè)無疑難以獨(dú)善其身，隨時(shí)隨刻都受到宏觀面和行業(yè)等多個(gè)層面的影響，在此我們嘗試著將這些影響梳理為幾層基本關(guān)系的變化。行業(yè)需要重新構(gòu)建這幾層基本關(guān)系，事實(shí)上，這幾層關(guān)系的重新調(diào)整也一直都在進(jìn)行中。

一、中央與地方(政府)的關(guān)系

所謂中央與地方的關(guān)系，本質(zhì)上就是收權(quán)與放權(quán)的變化?；仡櫧旮母镩_放歷程以來，中央與地方的關(guān)系已經(jīng)經(jīng)歷了兩輪大的調(diào)整。目前正進(jìn)入第三輪調(diào)整周期里。

第一輪關(guān)系調(diào)整：主導(dǎo)方向是兩次中央向地方分權(quán)，首先是改革開放早期，確切的說是八十年代初期，農(nóng)村方面，有四川及安徽農(nóng)村改革的成功；城市方面，有諸多經(jīng)濟(jì)特區(qū)出現(xiàn)推動城市改革的成功。其次是八十年代后期到九十年代初，“南巡”講話后中央更加進(jìn)一步的快速分權(quán)，給經(jīng)濟(jì)注入了巨大的動力。在取得巨大經(jīng)濟(jì)成功的同時(shí)，我們也關(guān)注到以海南為主的局部房地產(chǎn)泡沫逐步產(chǎn)生。

第二輪關(guān)系調(diào)整：主要是以兩次中央收權(quán)為主導(dǎo)，同樣也是兩次，1994年的分稅制和1998年的金融改革，其背景正是基于九十年代初急速放權(quán)后出現(xiàn)了中央財(cái)政緊張，政策執(zhí)行乏力，產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在泡沫隱患等等諸多起因。這兩次收權(quán)的結(jié)果是中央在經(jīng)濟(jì)和政策方面的話語權(quán)大大加強(qiáng)，不僅僅是財(cái)政和金融方面，還表現(xiàn)在宏觀調(diào)控的政策推行方面?？陀^的說這個(gè)收權(quán)過程非常及時(shí)與正確，很好的實(shí)現(xiàn)了過熱經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)著陸。但我們也觀察到，隨后正是由于經(jīng)濟(jì)集權(quán)導(dǎo)致地方財(cái)政收入的受到很大影響之后，地方政府開始在諸多領(lǐng)域諸如房地產(chǎn)等行業(yè)尋找財(cái)政突破，很大程度上這也房地產(chǎn)業(yè)2000年以來快速發(fā)展的一個(gè)動因。

正如我們經(jīng)常所說的，生產(chǎn)力決定生產(chǎn)關(guān)系，生產(chǎn)關(guān)系影響生產(chǎn)力。在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)諸多不確定性，社會面臨諸多矛盾的時(shí)機(jī)上，第三輪的中央與地方的關(guān)系同步也在逐步調(diào)整中，這必將對房地產(chǎn)業(yè)再次帶來全局性的影響，方向何在，我們拭目以待！

二、企業(yè)與政府的關(guān)系

不知大家是否關(guān)注到，開發(fā)企業(yè)和政府的關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大的調(diào)整，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，規(guī)模與品牌；這兩年，我們經(jīng)常性的聽到很多開發(fā)企業(yè)朋友向我們反映，與某某地方政府談合作，地方政府往往拿出你們CRIC研究中心每個(gè)季度定期發(fā)布的前十五強(qiáng)房企銷售業(yè)績報(bào)告與其交流，言下之意，規(guī)模小的企業(yè)他們(地方政府)是不怎么歡迎的。政府對于投資企業(yè)的規(guī)模和品牌要求，已經(jīng)溢于言表，遠(yuǎn)非之前的歡迎任何企業(yè)前往的做法，這點(diǎn)尤其是表現(xiàn)在一些房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過一輪發(fā)展并且進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整階段的城市；第二，土地結(jié)構(gòu)；確切的說，主要還是自2009年開始，一夜間諸多房企發(fā)現(xiàn)，地方政府出讓的土地結(jié)構(gòu)中至少含有一半的非住宅用地，一般性開發(fā)商都急切希望的肥肉(純住宅用地)幾乎是沒了，即使你和政府去私下洽談得到的結(jié)果也是“至少一半非住宅，愛來不來”。畢竟這些年地方政府通過與房企之間的不斷磨合中學(xué)乖了，純住宅用地難以支撐長期財(cái)政收入。盡管我們不得不承認(rèn)正是基于這種全國性地方政府供地結(jié)構(gòu)的調(diào)整，導(dǎo)致今天我們看到全國性的商業(yè)地產(chǎn)由于供應(yīng)高峰而潛在泡沫，但這畢竟是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段后地方政府的必經(jīng)行為，企業(yè)改變不了這個(gè)趨勢，短期只可能是企業(yè)去適應(yīng)這個(gè)方向。第三；長期發(fā)展性；我們也發(fā)現(xiàn)地方政府目前出現(xiàn)的一個(gè)習(xí)慣性行為：經(jīng)常會拿著一塊土地與某長期在該地經(jīng)營的企業(yè)A去洽談，告訴A盡管某外部企業(yè)B想以高價(jià)拿該地，但基于A企業(yè)長期在本地發(fā)展，為本地的發(fā)展做出了長期的貢獻(xiàn)，愿意以適當(dāng)?shù)鸵稽c(diǎn)的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給A。

說一千，道一萬?；氐轿覀兩厦嫠劦闹醒肱c地方(政府)關(guān)系變化中所說的，正是由于經(jīng)濟(jì)集權(quán)的發(fā)生，地方政府財(cái)政收入銳減的背景下，在對待房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值取向上經(jīng)過了一輪囫圇吞棗后，地方政府應(yīng)對企業(yè)的招數(shù)明顯多了，不再是來者皆是客，而是開始著眼于構(gòu)建地方長期的、穩(wěn)定的財(cái)政收入結(jié)構(gòu)出發(fā)，自然也就有了對規(guī)?；捌放苹髽I(yè)、非純住宅性質(zhì)供地結(jié)構(gòu)以及長期深耕企業(yè)的三個(gè)維度的轉(zhuǎn)變。這其實(shí)也是題中應(yīng)有之義。

三、消費(fèi)者與企業(yè)的關(guān)系

隨后，繞不過去的還有消費(fèi)者與企業(yè)之間關(guān)系，我們也積極的關(guān)注到了目前的結(jié)構(gòu)性變化。十年以來，房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始完成一輪周期性發(fā)展的主要性城市中，其需求結(jié)構(gòu)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，主要特征就是，一開始是剛需支撐行業(yè)的高速發(fā)展，隨后這批具有購買力的消費(fèi)者由于進(jìn)入社會中堅(jiān)結(jié)構(gòu)。并且早期置業(yè)受益較大同時(shí)收入始終處于上升通道，轉(zhuǎn)而開始變成改善型及投資性的需求結(jié)構(gòu)，而該部分客戶群體一方面對于房地產(chǎn)市場及產(chǎn)品具有相當(dāng)辨識能力，同時(shí)經(jīng)歷多輪調(diào)控對風(fēng)險(xiǎn)具有相當(dāng)?shù)姆婪兑庾R。這就導(dǎo)致了消費(fèi)者與企業(yè)之間關(guān)系發(fā)生了兩個(gè)主要的變化。

首先是行業(yè)集中度的進(jìn)一步提升；消費(fèi)者對于品牌和品質(zhì)的認(rèn)知能力提升，導(dǎo)致行業(yè)越是調(diào)控消費(fèi)行為越是往規(guī)模化和品牌大企業(yè)靠攏，比如這些年來尤其是今年以來我們看的更加明顯的是規(guī)?；娜缛f科、中海、保利、華潤、龍湖、世茂；品牌企業(yè)如融創(chuàng)、佳兆業(yè)、新城控股、越秀地產(chǎn)等企業(yè)業(yè)績不斷攀升，消費(fèi)者的理由很簡單，行情不好置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)存在，大企業(yè)和品牌企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力高，既然價(jià)格同樣都回落的差不多我當(dāng)然選擇他們，更何況其品質(zhì)也至少不會差。

其次是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避意識加強(qiáng)；由于前面所提到的消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化因素以及這些年政策調(diào)控導(dǎo)向的原因，我們很明顯的關(guān)注到需求導(dǎo)向的市場因素全面讓位于行政因素，以今年五月下半月到八月底這波行情為例，其主因還是在于保增長基調(diào)發(fā)出后，多部門配合輪番發(fā)力驅(qū)趕需求入市，從而有了近三個(gè)半月的去庫存期。而正是這種非市場因素的導(dǎo)向，導(dǎo)致需求的風(fēng)險(xiǎn)意識大大強(qiáng)于以往，從而也直接導(dǎo)致了行業(yè)尤其是城市成交量驟起驟落的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。

如果我們用一個(gè)數(shù)學(xué)公式來解釋的話。成交量=供應(yīng)量*到訪客戶量*該項(xiàng)目的需求轉(zhuǎn)化率。我們會發(fā)現(xiàn)成交量的波動，在今日更多的還是來自于需求轉(zhuǎn)化率的急劇下滑，簡而言之，前幾年的房產(chǎn)銷售，200組

到訪客戶很可能解決100套房源，而時(shí)至今日很可能的結(jié)果是賣掉這100套房子需要2000組客戶，即該項(xiàng)目的客戶需求轉(zhuǎn)化率從50%下滑到5%，這個(gè)所謂轉(zhuǎn)化率實(shí)質(zhì)上就是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避彈性系數(shù)提升的結(jié)果。這也就是為什么以往我們的營銷可以是“坐商”，而今日必須要“電商”的原因，因?yàn)槲覀儫o法解決供應(yīng)因素，也無法解決由于政策頻繁震蕩導(dǎo)致需求轉(zhuǎn)化率急劇下滑的趨勢，唯有能做的是提高客戶到訪量，而在解決這個(gè)問題上，“坐商”解決不了，唯有“電商”才能利用渠道有效解決。

以上三大關(guān)系的調(diào)整，中央與地方(政府)關(guān)系的調(diào)整將主導(dǎo)行業(yè)發(fā)展方向,企業(yè)與政府關(guān)系的調(diào)整將主導(dǎo)企業(yè)發(fā)展模式選擇，消費(fèi)者與企業(yè)關(guān)系的調(diào)整將主導(dǎo)企業(yè)專業(yè)發(fā)展重心。三者中中央與地方(政府)關(guān)系的調(diào)整具有全局性意義,而這也將和新一屆政府的政策取向息息相關(guān)。

【解惑之三：城市(鎮(zhèn))化，決定了房地產(chǎn)業(yè)仍有第二春】

探討完以上兩個(gè)命題后，我們可以得到兩個(gè)結(jié)論，第一，目前的變化來自于環(huán)境之變，四大因素也是個(gè)從量變到質(zhì)變的過程，這個(gè)變化導(dǎo)致了我們的迷茫；第二，房地產(chǎn)業(yè)未來的走向取決于三大關(guān)系的調(diào)整，這個(gè)調(diào)整其實(shí)一直都在進(jìn)行而且還將繼續(xù)進(jìn)行，無非是今日到了一個(gè)關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)上，階段性的定性將會隨著換屆因素趨于明朗化，這個(gè)明朗化的過程包含著我們對未來的期待。

客觀的說，正是由于以上兩個(gè)方面原因，中短期房地產(chǎn)業(yè)注定了是個(gè)震蕩期。所以，我們更愿意從企業(yè)中長期發(fā)展戰(zhàn)略的高度來探討下一個(gè)十年行業(yè)發(fā)展空間的問題。

由于這個(gè)命題較大，我們僅從城市(鎮(zhèn))化來進(jìn)行探討，因?yàn)橥ㄟ^跟蹤研究這些年國家層面重大政策和手段走向上，我們相信這注定是中國下一個(gè)十年經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的主要手段和方向。同時(shí)，我們也相信不會有人會質(zhì)疑城市(鎮(zhèn))化對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要性，過往的十年房地產(chǎn)的供求兩個(gè)方面都來自于城市化推動。在此，我們不過多的理論性的探討城市化率這個(gè)概念，因?yàn)殛P(guān)于這個(gè)概念的爭論實(shí)在是太多，有說50%以上，也有說如果剔除相關(guān)因素實(shí)際上只有35%等等。本文僅僅是想從微觀層面來談一些現(xiàn)象，大概可以分為三個(gè)方面。

第一個(gè)現(xiàn)象：為什么，在調(diào)控不斷情況下，這些年中國房地產(chǎn)成交量的不斷增長？

這些年，從中國統(tǒng)計(jì)局每年發(fā)布的數(shù)據(jù)，我們可以很清晰的看到中國房地產(chǎn)業(yè)的成交數(shù)據(jù)(金額與面積)持續(xù)攀高。這幾年印象最為深刻的是每年年初資本界朋友與我們探討當(dāng)年成交量(面積)是否能夠繼續(xù)增長問題。

2009年，9.37億平方米，比2008年增長了近50%。資本界當(dāng)時(shí)認(rèn)為這是因?yàn)?008年需求被壓抑，累積到2009年釋放出來，再疊加2009年本來就應(yīng)該釋放的剛需，“1+1”才導(dǎo)致了這個(gè)高位，所以2009年應(yīng)該是未來五年成交量最高位！但當(dāng)時(shí)我們的回答是2010年成交量還將攀高。

2010年，10.43億平方米，比2009年的高位數(shù)據(jù)又增長了超10%！首次破10億平方米大關(guān)，資本界當(dāng)時(shí)曾認(rèn)為那是因?yàn)?010年調(diào)控是空調(diào)有三波大行情導(dǎo)致的，所以2011年數(shù)據(jù)不可能更高！但當(dāng)時(shí)我們的回答還是2011年成交量繼續(xù)要增長。

2011年，10.99億平方米，調(diào)控三輪同比卻再度增長5%！又有很多朋友在探討2012年全國成交數(shù)據(jù)的可持續(xù)增長問題。

在此，我們也相信成交量數(shù)據(jù)不可能一路往上無極限，但我們還是相信除非有重大變數(shù)，否則未來五年左右中國房地產(chǎn)成交量理論上還是要持續(xù)增長，道理很簡單，我們很多朋友都是管中規(guī)豹！在此，和大家說三個(gè)簡單的數(shù)字。

全國地級市：288個(gè)(含新成立的三沙市)

全國縣級市：374個(gè)

全國縣：2862個(gè)

統(tǒng)計(jì)局所公布的全國房地產(chǎn)成交量的數(shù)據(jù)是指288個(gè)地級市的數(shù)據(jù)，不含縣級市以及縣的數(shù)據(jù)，而即使是288個(gè)地級市的數(shù)據(jù)，我們很多同行及資本界朋友的判斷依據(jù)往往是根據(jù)所看到的十大城市甚至多一些三十個(gè)大中城市房地產(chǎn)成交變化情況，而更多的剩下還有將近250多個(gè)城市的數(shù)據(jù)你看不到，但十大城

市從最早占全國數(shù)據(jù)(成交量)比重近30%，這幾年迅速下滑到10%多一點(diǎn)，已經(jīng)注定了我們大家并沒有看到中國房地產(chǎn)城市市場的全貌，就好比你看到了大海表面的波濤洶涌，而大海以下始終平靜一樣。盡管一線二線主要城市成交放量受政策影響，但更多的城市由于城市(鎮(zhèn))化，房地產(chǎn)需求還在持續(xù)穩(wěn)定的放量中，形象一點(diǎn)的說，今天我們攤開中國地圖，除了沿海一線的城市房地產(chǎn)市場都得到啟動了之外，往內(nèi)陸推進(jìn)除了部分省會等中心城市之外絕大多數(shù)二三線城市還沒有得到有效啟動，更不用說四五線和中西部。第二個(gè)現(xiàn)象：為什么說城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)階梯式傳導(dǎo)效應(yīng)？

接著上述所談的中心城市與周邊三四線城市關(guān)系來談，我們想介紹一下中國房地產(chǎn)市場的城市傳導(dǎo)效應(yīng)。

舉個(gè)例子，2000年--2004年期間，上海房地產(chǎn)市場率先啟動，隨后杭州市場被帶動也快速發(fā)展起來，即使是蘇州市場也開始活躍，但這期間南京房地產(chǎn)市場始終沒有反應(yīng)，包括溫州人炒作兩輪也都無功而返，當(dāng)時(shí)的觀點(diǎn)是“南京沒產(chǎn)業(yè)支撐，需求購買力不夠，所以市場沒法起來...”，但就在溫州人撤之后，2005年南京房地產(chǎn)市場當(dāng)年成交量直接沖上900萬平方米高位！隨后業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)又是“合肥土地供應(yīng)量足夠未來五六年消化的，產(chǎn)業(yè)沒有支撐，購買力不足，泡沫太大...”，但2008年次貸危機(jī)背景下，全國主要城市受影響，合肥市場逆勢大反彈。

我們想表達(dá)的結(jié)論是，中國房地產(chǎn)市場的城市傳導(dǎo)效應(yīng)客觀存在，一方面是區(qū)域型的即中心城市房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中會帶動周邊低一級城市房地產(chǎn)市場的成長，這十年中，長三角區(qū)域先是上海、杭州、蘇州、然后是南京、無錫、合肥、常州，基本上這個(gè)脈絡(luò)和順序是非常清晰的。另一方面是跨區(qū)域型的如一線城市北京、上海、深圳，之后南京、杭州、廣州、合肥、石家莊。總體上還是個(gè)房地產(chǎn)市場的自上而下的傳導(dǎo)帶動模式。

全國到現(xiàn)在為止仍舊只有局部區(qū)域和部分城市房地產(chǎn)市場發(fā)展到了一個(gè)成熟階段，更多的城市還處在階梯式的發(fā)展過程中，盡管說有時(shí)間差，但總體趨勢仍在前行。我們相信由于城市化驅(qū)動需求仍舊很大，而城市房地產(chǎn)市場由于受到城市經(jīng)濟(jì)、人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)性等等多維度差異化而導(dǎo)致所處不同房地產(chǎn)發(fā)展周期，結(jié)合中心城市的城市傳導(dǎo)效應(yīng)因素，注定未來城市房地產(chǎn)市場走勢將會在不斷差異化的同時(shí)持續(xù)推進(jìn)城市房地產(chǎn)發(fā)展周期走向成熟階段。

第三個(gè)現(xiàn)象：從世紀(jì)金源和貴陽花果園現(xiàn)象，來探討需求規(guī)模問題。

最后再介紹需求規(guī)模問題，2009年中國房地產(chǎn)業(yè)出了兩個(gè)典型企業(yè)案例。星河灣地產(chǎn)一個(gè)項(xiàng)目銷售40多億！世紀(jì)金源三個(gè)項(xiàng)目銷售600多萬平方米！前者做產(chǎn)品溢價(jià)，后者模式正好相反做流量周轉(zhuǎn)。當(dāng)然我們更關(guān)注后者，因?yàn)樵谫F陽一個(gè)項(xiàng)目一年銷售250萬平方米，這實(shí)在是不可思議的一個(gè)現(xiàn)象，大家印象中貴陽購買力沒這么大啊，但今年上半年根據(jù)我們發(fā)布的數(shù)據(jù)，可能大家再度發(fā)現(xiàn)一個(gè)更大的奇跡：宏立城的花果園項(xiàng)目上半年單項(xiàng)目銷售157萬平方米！又是個(gè)貴陽！為什么看上去不富裕的地方房地產(chǎn)需求的購買力卻突然爆發(fā)出來了？！盡管我們相信有價(jià)格因素，也有渠道因素，但更多的我們還是理解為：今天我們的城市(鎮(zhèn))化背后所隱藏的是城鄉(xiāng)二元化結(jié)構(gòu)，是戶籍政策！是這個(gè)戶籍政策背后所暗含的優(yōu)勢的醫(yī)療、教育等優(yōu)勢社會資源的分配不均衡性，驅(qū)使了梯隊(duì)性的需求城市(鎮(zhèn))化！短期，二元化城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)無法從根本上解決也就注定了城市(鎮(zhèn))化也必將持續(xù)，而這個(gè)持續(xù)的進(jìn)城過程就是購房入戶的過程，這就是行業(yè)發(fā)展的根本性驅(qū)動因素。結(jié)合這幾年我們持續(xù)關(guān)注的李克強(qiáng)先生的城鎮(zhèn)化的觀點(diǎn)來看，我們認(rèn)為，行業(yè)未來可能還有波動，但發(fā)展的動力并沒有改變。

下一個(gè)十年，盡管經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展因素越來越復(fù)雜多變，注定房地產(chǎn)業(yè)面要持續(xù)進(jìn)入震蕩期，但我們對房地產(chǎn)業(yè)向上的預(yù)期仍在！

站在新舊十年的重大交匯點(diǎn)上，套用一句俗話：道路是曲折的，前途是光明的。對于房地產(chǎn)業(yè)而言，中短期的四大背景的變化和三大關(guān)系的調(diào)整注定行業(yè)的多變，而中長期城市(鎮(zhèn))化的推進(jìn)依舊不改行業(yè)進(jìn)入整體上行通道！這是本文想表達(dá)的核心，如果本文能夠幫助同仁通過理解行業(yè)的變因而看到未來的信心，則善莫大焉！

而通過這個(gè)分析過程，CRIC研究中心更進(jìn)一步想表達(dá)的是：我們之所以迷茫是因?yàn)槲覀兊牧?xí)慣性判斷由于外部因素的重大調(diào)整而不再準(zhǔn)確，我們之所以恐懼是因?yàn)槲覀兊牧?xí)慣性行為由于缺乏創(chuàng)新而不再安全，我們之所以落后是因?yàn)槲覀兊牧?xí)慣性思維由于固步自封而不再有優(yōu)勢。時(shí)代在前行，環(huán)境在變化，今日之變不是突然而是注定，明日之變隨即而來，變是永恒，唯有主動擁抱變化才能從迷茫、恐懼和落后中走出來。

未來，已來！

你準(zhǔn)備好了嗎？！

第二篇：房地產(chǎn)形勢分析

XX市1—5月份房地產(chǎn)

市場形勢分析

一、1-5月房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況

今年以來，我市狠抓重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，著力推進(jìn)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。國內(nèi)房地產(chǎn)政策調(diào)控更加嚴(yán)格，刺激性政策減退，我市房地產(chǎn)業(yè)面臨資金困難、土地、勞動力成本上升等一系列問題，對我市房地產(chǎn)銷售平穩(wěn)運(yùn)行產(chǎn)生一定影響。

（一）1-5月份以來房地產(chǎn)開發(fā)情況

房地產(chǎn)銷售情況：1-5月份，我市房價(jià)總體繼續(xù)回落。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我市開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目共59個(gè)。2012年1-5月份，銷售住宅869套;商品房銷售面積85244.59平方米；商品房銷售額30733萬元。其中商品房銷售平均價(jià)格多層為2600元左右，小高層為2800元左右，高層為3100元左右(該統(tǒng)計(jì)數(shù)字未含“兩改造”項(xiàng)目)，具體情況如下：

XX市1—5月份商品房銷售統(tǒng)計(jì)表

銷售呈減緩態(tài)勢。主要原因：房地產(chǎn)調(diào)控政策效果進(jìn)一步正在深化。

1-5月，房地產(chǎn)新開工面積376390平方米，商品房和商品住宅新開工項(xiàng)目個(gè)數(shù)10個(gè)，投資總規(guī)模556320萬元;房地產(chǎn)施工面積 1420810平方米，商品房和商品住宅在建項(xiàng)目個(gè)數(shù)41個(gè)。

（二）1-5月份以來房地產(chǎn)購置土地面積情況

房地產(chǎn)開發(fā)商今年購置土地的宗數(shù)5宗，面積160畝。資金總額1521萬元。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)資金來源情況

房地產(chǎn)企業(yè)資金來源為自籌資金。通過銀行貸款、商品房預(yù)算款、自有資金等方式籌資。面臨的主要問題：受國家政策調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)貸款難，融資難。企業(yè)尋求擔(dān)保困難。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)效益情況

大多數(shù)開發(fā)商反映，房地產(chǎn)企業(yè)效益與前幾年同期相比，呈現(xiàn)不景氣，低迷的狀態(tài)。

二、存在的主要問題及原因

（一）國家宏觀調(diào)控制約。受限購、首付比例提高、國家調(diào)控房價(jià)影響企業(yè)投資信心等調(diào)控政策的影響。2012年1—5月房地產(chǎn)市場較去年發(fā)展出現(xiàn)低迷狀況，開工普遍放緩，我市有些房地產(chǎn)已竣工兩期，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)進(jìn)度。

（二）資金鏈中斷。近來，受非法集資的影響，開發(fā)商資金鏈中斷，部分房地產(chǎn)企業(yè)已停工。

（三）銷售形勢不景氣。2011年是城建三年大提升的第一年，發(fā)展勢頭猛。投資旺盛，大量的開發(fā)商到XX市開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，出現(xiàn)了商品房一定的過剩。我市很多商品房由多

層變?yōu)楦邔樱邔拥拈_發(fā)成本高，銷售價(jià)格相對高。致使剛性需求者無經(jīng)濟(jì)能力購買。

三、下步房地產(chǎn)走勢分析

我市商品房有發(fā)展的潛力和機(jī)遇。一是目前我們處于城建三年大提升的第二年，規(guī)劃建設(shè)正在加強(qiáng)，投資需求旺盛，具有保持增長的潛力。二是全市上下謀發(fā)展的積極性高。近幾年，全市形成了抓重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的高潮。各地實(shí)現(xiàn)較快發(fā)展的決心大，上項(xiàng)目的積極性高。三是近期國家放貸政策放松，銀行存款準(zhǔn)備金率下降0.5%，將有利于商品房的銷售，帶動開發(fā)商的資金流轉(zhuǎn)。

綜合而言，抑制房價(jià)上漲與支撐房價(jià)的諸多因素并存，預(yù)計(jì)房產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)在政策調(diào)控下難以快速上漲，小幅回落概率較大。

第三篇：未來已來,直面挑戰(zhàn)

“未來”已來，直面挑戰(zhàn)

——戴加平名師工作室“課堂教學(xué)與信息技術(shù)深度融合”專題研討小結(jié)

3月23日下午14：30-16：30，由戴加平名師工作室與陳春露名師工作室聯(lián)合組織的、以“課堂教學(xué)與信息技術(shù)深度融合”為主題的“名師與你面對面”研討活動在衢州二中數(shù)字學(xué)習(xí)中心順利舉行，并以線上直播形式面向本省各地市高中歷史教師展示。省技術(shù)裝備中心沈清主任、湖州市教育局教研室魏鈞副主任等有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和全省數(shù)百名高中歷史教師在線上圍觀了本次研討，戴加平名師工作室衢州團(tuán)隊(duì)和衢州二中的部分歷史教師參加了線下的活動。

近年來，互聯(lián)網(wǎng)+已在深刻地影響我國經(jīng)濟(jì)社會各方面的發(fā)展，也極大地影響了人們的日程生活，但它的影響力似乎停滯在了高中教學(xué)的大門之外，至今與高中教學(xué)尚未能形成深度融合。另一方面，各地已普遍加大了對基礎(chǔ)教育的投入，我省許多高中都開始建立學(xué)科專用教室、數(shù)字學(xué)習(xí)中心或是智慧教室，互聯(lián)網(wǎng)+的硬件條件已逐步具備，遺憾的是因?yàn)闃O少有學(xué)科教師嘗試運(yùn)用，因此而只是成為供人參觀的一道風(fēng)景。

“未來”已來，惟直面挑戰(zhàn)才能適應(yīng)時(shí)代大潮，推進(jìn)高中歷史教育在繼續(xù)變革中得以發(fā)展。正是本著這種意愿，近年來在“課堂教學(xué)與信息技術(shù)深度融合”方面已作出了持續(xù)努力并取得一些收獲的戴加平名師工作室與陳春露名師工作室決定聯(lián)合組織本次專題研討活動，以期以新觀念推進(jìn)歷史課堂教學(xué)變革，以成功的教學(xué)案例促進(jìn)更多的高中歷史教師轉(zhuǎn)變觀念。

本次活動由衢州二中歷史教師、戴加平名師工作室學(xué)科帶頭人、浙江省“2017年中小學(xué)教師信息技術(shù)應(yīng)用創(chuàng)新大賽”一等獎獲得者趙陽率先登場，他執(zhí)教《古代中國的手工業(yè)經(jīng)濟(jì)》一課。借助對課程標(biāo)準(zhǔn)與教材的深刻理解，運(yùn)用較高水平的信息技術(shù)能力，趙老師展示了“課堂教學(xué)與信息技術(shù)深度融合”給高中歷史教學(xué)可能帶來的多方面變革及其精彩，衢州二中學(xué)生也較好地展示了他們將信息技術(shù)運(yùn)用于學(xué)習(xí)活動的能力。趙老師在接受線上老師提問時(shí)表示，這節(jié)課屬于概念課，備課的時(shí)間要比常態(tài)課多很多，但相信隨著技術(shù)的進(jìn)步和普及，我們有能力從概念課轉(zhuǎn)為常態(tài)課。

衢州市教育局教研室高中歷史教研員、“浙派名師”培養(yǎng)人選、陳春露名師工作室主持人陳春露老師隨后以趙陽等年輕新秀為例，簡要介紹了衢州市高中歷史學(xué)科近年來在“課堂教學(xué)與信息技術(shù)深度融合”方面所作的努力和因此而呈現(xiàn)的新面貌。她強(qiáng)調(diào)，校情、學(xué)情、硬件確有差異，馬上大規(guī)模推廣確有困難，但作為歷史教師，要積極主動地順應(yīng)潮流，轉(zhuǎn)變思維，儲備能力，勇于創(chuàng)新，善于行動，為未來的課堂做好準(zhǔn)備。

平湖市當(dāng)湖高級中學(xué)歷史教師、嘉興市高中歷史學(xué)科帶頭人、戴加平名師學(xué)科帶頭人張勇接著亮相。他從“信息技術(shù)的熟練應(yīng)用”、“翻轉(zhuǎn)課堂的巧妙設(shè)計(jì)”和“PPT課件的制作”等三個(gè)角度展開專業(yè)點(diǎn)評。他特別指出，在這節(jié)展示課中，多種移動終端技術(shù)和信息技術(shù)工具的使用貫穿了教學(xué)始終。硬件部分有HappyClass智慧課堂系統(tǒng)（包括智慧黑板、音響、智能平板等）、手機(jī)等；軟件部分有智慧課堂自帶的希捷授課助手、貍窩視頻轉(zhuǎn)換器、美圖秀秀、百度地圖、優(yōu)酷pc客戶端、office2013、IE 10等。除了熟練掌握與運(yùn)用這些技術(shù)，難能可貴的是，趙陽老師很好地將這些技術(shù)與教學(xué)的實(shí)際需要相結(jié)合，從而給老師們呈現(xiàn)了一節(jié)不同尋常、顛覆性的、引領(lǐng)風(fēng)尚的翻轉(zhuǎn)課堂展示課；學(xué)生也在這個(gè)過程中，從課前的預(yù)習(xí)、課堂上的多種形式參與和課后的延伸學(xué)習(xí)，實(shí)現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的深度參與。

嘉興教育學(xué)院高中歷史教研員、戴加平名師工作室主持人戴加平老師則是以趙陽的課為案例，分析了信息技術(shù)與歷史教學(xué)深度融合的價(jià)值。他認(rèn)為這種價(jià)值至少體現(xiàn)在三個(gè)方面； 一是已看得見的，即是課堂教學(xué)形式的改變，具體表現(xiàn)為教學(xué)手段、教學(xué)資源和學(xué)生參與方式的豐富。二是不易看見因而要用心體會的，即是課堂教學(xué)質(zhì)量的提升，因?yàn)榻虒W(xué)方式改進(jìn)、教學(xué)針對性增強(qiáng)和學(xué)生在學(xué)習(xí)活動中參與方式的多樣性，都會合乎邏輯地推動課堂教學(xué)效果的提高。三是注定要在將來才能顯示的，那就是師生的基本素養(yǎng)都能在這個(gè)過程中得以提升。教師如果能主動地學(xué)習(xí)與運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)，就能避免淪為時(shí)代難民這一悲慘命運(yùn)；學(xué)生在這樣的學(xué)習(xí)與運(yùn)用過程中，思維方式、探究能力都能得到提高，才能成為時(shí)代的弄潮兒，成為真正的土著。

本次活動的最后一個(gè)環(huán)節(jié)是現(xiàn)場四位嘉賓與全省數(shù)百名在線上觀摩的同行互動，接受在線提問，共同探討問題。

在長達(dá)兩個(gè)小時(shí)的活動過程中，從全省各地歷史老師的參與人數(shù)和線上留言情況看，本次研討活動從選題到研討形式，既得到了同行們的高度關(guān)注，也得到了他們的熱情肯定。老師們紛紛留言，未來的發(fā)展方向，就如同趙陽老師的課一樣。充滿想象和希望；行者在路上！他們普遍期待著有類似的更多的研討活動。

是的，人坐家中，視接千載。這種研討方式本身就印證著互聯(lián)網(wǎng)+給現(xiàn)代教育教學(xué)及專業(yè)培訓(xùn)活動所帶來的變革及其多方面的效益。相信這樣的活動對推進(jìn)嘉興與衢州兩市乃至更大范圍的高中歷史教學(xué)與信息技術(shù)的深度融合會產(chǎn)生積極的影響。

衢州二中為本次專題的直播研討活動提供了全力支持，其信息技術(shù)專業(yè)團(tuán)隊(duì)則為本次活動的圓滿成功提供了技術(shù)保障。

第四篇：談教育改革的已來和未來

談教育改革的已來和未來

教育政策正有力地推動并深刻地影響學(xué)校的內(nèi)涵發(fā)展，不妨從已來、將來、未來說起。

已來的是“雙減”，有四個(gè)關(guān)鍵詞：一是治理，“雙減”的直接效用是治理教育亂象，讓教育回歸應(yīng)有的樣子，使學(xué)生能夠舒展地成長。其力度之大、動作之快，已是有目共睹。二是質(zhì)量，減負(fù)不是根本目的，“雙減”是為了增效，是為了提高教育質(zhì)量。當(dāng)然這種質(zhì)量是學(xué)生全面發(fā)展的質(zhì)量，是“一個(gè)不能少”的全體學(xué)生的質(zhì)量。三是綠色，即“綠色”的觀念、方式，從學(xué)生的長遠(yuǎn)出發(fā)，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的路線，切切實(shí)實(shí)推進(jìn)素質(zhì)教育，而不是拼時(shí)間、拼身體?！熬G水青山就是金山銀山”，經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展如此，學(xué)生的發(fā)展亦是，健康、活潑的發(fā)展就是高質(zhì)量的重要表征。四是創(chuàng)新，要走出一條綠色發(fā)展的路子，很重要的是創(chuàng)新。從現(xiàn)在各地提供的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)看，創(chuàng)新主要在技術(shù)賦能、教學(xué)模式重構(gòu)、作業(yè)優(yōu)化設(shè)計(jì)、學(xué)段銜接、教師專業(yè)提升等方面。在這些經(jīng)驗(yàn)推廣應(yīng)用的過程中，各地可結(jié)合自己的實(shí)際，特別是注意總結(jié)提煉自己長期以來推進(jìn)素質(zhì)教育的做法，轉(zhuǎn)化成“雙減”的改革舉措，有力促進(jìn)“雙減”取得切實(shí)效果。

將要來的是義務(wù)教育課程改革。按照教育部部署，義務(wù)教育課程改革新方案和課程標(biāo)準(zhǔn)即將頒布，義務(wù)教育新課標(biāo)的教材也會投入使用。從某種意義上說，今后若干年義務(wù)教育學(xué)校的主要任務(wù)就是落實(shí)新方案，用好新課標(biāo)、新教材。這一輪高中課改在2017年已率先啟動，基礎(chǔ)教育也將整體進(jìn)入新一輪課改。這一輪義務(wù)教育課改新意迭出，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注六個(gè)方面。

其一，課程核心素養(yǎng)。由于義務(wù)教育階段淡化學(xué)科界限，并提出課程核

心素養(yǎng)，但其價(jià)值定位與高中課程的學(xué)科核心素養(yǎng)是相似的。其特點(diǎn)是具有完整性，是價(jià)值觀念、必備品格和關(guān)鍵能力的有機(jī)整合；統(tǒng)攝性，核心素養(yǎng)包容、拉動一般素養(yǎng)；生長性，核心素養(yǎng)是在學(xué)習(xí)過程中甚至在人的一生中不斷發(fā)展的。

其二，學(xué)習(xí)內(nèi)容更新。每一輪課程改革，都是國家在反復(fù)調(diào)研的基礎(chǔ)上對知識新的審視、選擇、重組，以更好地適應(yīng)國家對培養(yǎng)目標(biāo)的新要求，以及科技、社會的新發(fā)展。就語文學(xué)科來看，高中課改提出學(xué)習(xí)任務(wù)群，構(gòu)建了語文的課程內(nèi)容，必然會對義務(wù)教育語文新課程帶來深刻的影響。

其三，學(xué)科實(shí)踐。學(xué)科實(shí)踐不僅關(guān)注實(shí)踐，鼓勵學(xué)生在“做中學(xué)”，在主動參與中學(xué)習(xí)；還關(guān)注學(xué)科，引導(dǎo)學(xué)生用學(xué)科典型的學(xué)習(xí)方式，在真實(shí)情境中學(xué)習(xí)。此外，學(xué)科實(shí)踐也會包括情境、任務(wù)、探究、成果等基本要素，并含有新的意蘊(yùn)。例如，情境不管是真實(shí)的，還是模擬性的，都貫通學(xué)習(xí)過程，具有開放性。

其四，綜合學(xué)習(xí)。義務(wù)教育課程改革體現(xiàn)超越學(xué)科中心的基本思想，更強(qiáng)調(diào)學(xué)科內(nèi)部知識整合，推進(jìn)跨學(xué)科學(xué)習(xí)，建設(shè)綜合性課程。綜合學(xué)習(xí)倡導(dǎo)課堂向四面八方打開，間接知識與直接經(jīng)驗(yàn)聯(lián)結(jié)，知識學(xué)習(xí)與實(shí)踐應(yīng)用結(jié)合。將來，教材可能會要求安排一定課時(shí)用于綜合學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)方式和評價(jià)方式也都會發(fā)生相應(yīng)變化。

其五，因材施教。在課程中體現(xiàn)選擇性，以適應(yīng)不同地區(qū)、不同學(xué)校和學(xué)生的差異；在學(xué)段上注重銜接性，合理設(shè)計(jì)不同學(xué)段的連續(xù)性和進(jìn)階性，以柔性方式引導(dǎo)學(xué)生拾級而上；在教學(xué)方式上，把面向主體的觀念落實(shí)到每一個(gè)鮮活的個(gè)體，促進(jìn)所有學(xué)生的進(jìn)步與發(fā)展。

其六，學(xué)業(yè)質(zhì)量。學(xué)業(yè)質(zhì)量是學(xué)生在完成課標(biāo)階段性學(xué)習(xí)后的學(xué)業(yè)成就表現(xiàn)，義務(wù)教育課程標(biāo)準(zhǔn)沿用高中課程標(biāo)準(zhǔn)的做法，按照學(xué)段描述了核心素質(zhì)應(yīng)達(dá)成的標(biāo)準(zhǔn)，為素養(yǎng)性評價(jià)提供了基本依據(jù)。在一定意義上，把新課改的這些基本精神落實(shí)到位了，“雙減”對學(xué)校課程、教學(xué)的要求也就體現(xiàn)出來了，教育教學(xué)質(zhì)量一定會得到顯著提高。

未來會來的是兩個(gè)重要文件精神的落實(shí)。一個(gè)是《中國教育現(xiàn)代化2035》。黨中央、國務(wù)院提出，到2035年總體實(shí)現(xiàn)教育現(xiàn)代化，邁入教育強(qiáng)國行列，推動我國成為學(xué)習(xí)大國、人力資源強(qiáng)國和人才強(qiáng)國，并為之進(jìn)行了全面部署，要求為之落實(shí)八個(gè)“更加注重”：更加注重以德為先，更加注重全面發(fā)展，更加注重面向人人，更加注重終身學(xué)習(xí)，更加注重因材施教，更加注重知行合一，更加注重融合發(fā)展，更加注重共建共享。這些都為我們走向現(xiàn)代化指明了方向。

我們還應(yīng)注意到，2021年11月，聯(lián)合國教科文組織在該組織第41屆大會上面向全球發(fā)布《共同重新構(gòu)想我們的未來：一種新的教育社會契約》報(bào)告，探討和展望面向未來乃至2050年的教育。從以往經(jīng)驗(yàn)看，聯(lián)合國教科文組織發(fā)布的報(bào)告帶有風(fēng)向標(biāo)意義，會深刻影響各國教育政策的制定和教育改革的深入。這份報(bào)告，重新構(gòu)想教育的公共目的，倡導(dǎo)把教育看作一種社會契約并作為共享愿景；明確確保人們終身接受優(yōu)質(zhì)教育的權(quán)利，強(qiáng)化公共行動和共同利益，并將其作為兩條基本原則；提出直面現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)和不確定未來，要以不同方式思考學(xué)習(xí)；提出在繼承優(yōu)秀教育傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上，革新教育教學(xué)模式；要求發(fā)揮廣大行動者的作用，推動重新構(gòu)想成為現(xiàn)實(shí)。這份報(bào)告不僅在宏觀上，還在方向性和具體要點(diǎn)上，對我們現(xiàn)在討論的課程教學(xué)改革、綜

合性學(xué)習(xí)、學(xué)段銜接、育人共同體都有深刻闡述。

未來已來，我們應(yīng)該有面向未來的胸懷和膽識，落實(shí)《中國教育現(xiàn)代化2035》的部署，借鑒“社會契約”的思想資源，通盤籌劃改革行動，創(chuàng)造性地推進(jìn)事業(yè)的發(fā)展，真正體現(xiàn)出未來學(xué)家們所說的“未來正是我們要創(chuàng)造的地方”，把美麗的藍(lán)圖變成輝煌的現(xiàn)實(shí)。

第五篇：分析目前房地產(chǎn)形勢

分析目前房地產(chǎn)形勢：

從目前房產(chǎn)銷售情況來看，國家房地產(chǎn)政策方面的影響是普遍的，所有房地產(chǎn)行業(yè)都受到大環(huán)境的制約，就7月份國家開始第三次市場調(diào)控，采取限價(jià)、限購、限貸等措施、相應(yīng)減少了購買量、銷售速度緩慢，如5月份開盤到第三次調(diào)控僅二個(gè)月的時(shí)間就售出95套，而7月份以來僅增加了10套，主要原因是老百姓對國家新政策的出臺還拿不準(zhǔn)、還報(bào)定出現(xiàn)大跌價(jià)的希望、都處在觀望和等待時(shí)期。

根據(jù)我公司近幾年的開發(fā)銷售情況來看，盡管國家政策幾經(jīng)調(diào)控、三線以上城市價(jià)格仍然處在小幅上升階段，并不影響房產(chǎn)的購買力、樓盤空置率幾乎為零。足以說明市場的需求量還是有空間的，至于這個(gè)空間有多大則需要更近一步的市場調(diào)研和分析。據(jù)經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，至少近五年內(nèi)商品房住宅不會出現(xiàn)飽和現(xiàn)象，目前壓力全部都集中在二、三線城市。

我公司從“五一”開盤以來共銷售住宅樓105套，價(jià)值1975萬元，95%的業(yè)主交全款，而且80%的業(yè)主來源于招遠(yuǎn)本地區(qū)，只有20%的業(yè)主來源于外地。充分說明本地市場占有率是相當(dāng)高、潛力之大。也更進(jìn)一步說明我們的銷售力度不夠，由其在廣告宣傳方面做的不到位，對市場消費(fèi)情況調(diào)查、研究缺乏，對服務(wù)區(qū)內(nèi)的人口結(jié)構(gòu)、居民收人、均居住面積、周邊房地產(chǎn)市場價(jià)格和需求差別等，民需求量的分析還是存在問題的。所以，這種異常現(xiàn)象也是暫時(shí)的，隨著土地、建筑材料、勞動力等物價(jià)的不斷上漲，商品房成本上升，開發(fā)商資金壓力增大、負(fù)債就會聚增、利潤空間減小，跌價(jià)的可能性很小，而在國家政策調(diào)控之下維持不再大幅上升可能性很大。目前就是國家調(diào)控這后的一個(gè)過渡時(shí)期有，通過我們公司的努力奮斗、在進(jìn)一步挖掘本地市場的同時(shí)大力開發(fā)外地市場，樹立信心，爭取在二期開盤前把一期的280套全部銷售。招遠(yuǎn)海景房才剛剛開始，在招遠(yuǎn)政府的關(guān)懷和支持下、通往海濱的 高速工路為我們海景房的客戶已經(jīng)鋪上了一條綠色通道，海濱花園正大規(guī)模的施工建設(shè)中，短短幾年內(nèi)我們的海景房就會初建規(guī)模，配套齊全，未來市場前景不是樂觀的。

項(xiàng)目工程總造價(jià)：30000萬元

2010年完成工程總造價(jià)：2160萬元

2011年完成工程總造價(jià)：7400萬元

預(yù)計(jì)2012年完成工程總總造價(jià)：15000萬元

設(shè)計(jì)總戶數(shù)：4200套

預(yù)售戶數(shù)：410套

其中全額交款（含按揭）1975萬元105戶

建筑總面積：34778平方米

按市場價(jià)格銷售收入：10250萬元

2011年實(shí)際銷售收入（與交稅相對應(yīng)）11399845元

預(yù)計(jì)2012年實(shí)現(xiàn)銷售收入：8000萬元