第一篇：2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 2012年房產(chǎn)市場(chǎng)展望

2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 2012年房產(chǎn)市場(chǎng)展望

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摘要：2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，全國(guó)投資、新開工增速高位回落，商品房銷售面積和銷售額再創(chuàng)新高，但調(diào)控效果在限購(gòu)城市顯現(xiàn)，成交量下降，百城價(jià)格指數(shù)連續(xù)3個(gè)月下跌。

愛房網(wǎng)資訊頻道12月16日2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，全國(guó)投資、新開工增速高位回落，商品房銷售面積和銷售額再創(chuàng)新高，但調(diào)控效果在限購(gòu)城市顯現(xiàn)，成交量下降，百城價(jià)格指數(shù)連續(xù)3個(gè)月下跌。

(1)政策環(huán)境：房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，措施進(jìn)一步落實(shí)細(xì)化

2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：1月，“國(guó)八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”等政策全面升級(jí)，限購(gòu)城市從2010年的不足20個(gè)大幅增加到40多個(gè)；7月初，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確“二三線城市也要限購(gòu)”，隨后臺(tái)州、珠海等城市跟進(jìn)，限購(gòu)城市數(shù)增加到近50個(gè)；10月底，1000萬(wàn)套保障房建設(shè)計(jì)劃提前實(shí)現(xiàn)；始于2010年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控在2011年不斷細(xì)化和落實(shí)，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)一步細(xì)化。

(2)新房：全國(guó)投資、新開工增速高位回落，商品房銷售面積和銷售額再創(chuàng)新高，但調(diào)控效果在限購(gòu)城市顯現(xiàn)，成交量下降，百城價(jià)格指數(shù)連續(xù)3個(gè)月下跌

從全國(guó)來(lái)看，1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積增速分別為29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的歷史高位上持續(xù)回落；商品房需求在2010年的高位基礎(chǔ)上繼續(xù)增長(zhǎng)，1-11月銷售面積和銷售額分別同比增長(zhǎng)8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。從重點(diǎn)城市來(lái)看，2011年1-11月，一二線代表城市住宅成交面積同比分別下降15%和7%，但9-11月單月同比降幅均在30%左右，且降幅有擴(kuò)大的趨勢(shì)。從絕對(duì)量來(lái)看，一線城市近期成交量已低于2008年低點(diǎn)，二線城市表現(xiàn)各異，杭州、南京低于2008年，武漢、天津好于2008年，而唐山等三線城市普遍高于2008年。價(jià)格方面，9月百城住宅均價(jià)出現(xiàn)近一年來(lái)的首次下跌，10-11月跌幅略有放大；近三個(gè)月一二線城市價(jià)格均出現(xiàn)一定程度的下跌，特別是東部沿海的上海、南京、杭州、蘇州、北京、深圳等地，主流品牌企業(yè)紛紛實(shí)行“以價(jià)換量”策略，部分樓盤價(jià)格降幅超過(guò)20%，新開樓盤亦以相對(duì)周邊較低的價(jià)格優(yōu)勢(shì)進(jìn)入市場(chǎng)；而非限購(gòu)的三線城市價(jià)格總體較為平穩(wěn)。

(3)二手房：受調(diào)控影響更大，主要城市成交量和價(jià)格降幅大于新房

成交方面，2011年1-11月，北京等10個(gè)代表性城市二手房成交套數(shù)同比下降34%，近三個(gè)月環(huán)比持續(xù)下行，同比降幅超過(guò)50%，絕對(duì)水平已接近2008年低點(diǎn)。價(jià)格方面，10個(gè)代表性城市二手房平均價(jià)格在9月出現(xiàn)近三年來(lái)的首次環(huán)比下跌，10-11月降幅持續(xù)擴(kuò)大，到11月底，杭州累計(jì)下跌8%，深圳下跌5%，其他城市跌幅在3%以內(nèi)。

(4)土地：土地出讓總量略有增長(zhǎng)，出讓金總額基本持平，但住宅用地量?jī)r(jià)持續(xù)下降 2011年1-11月，全國(guó)133個(gè)城市土地招拍掛市場(chǎng)各類土地總成交面積同比增長(zhǎng)15.6%，但主要受商辦和工業(yè)用地增長(zhǎng)帶動(dòng)，同時(shí)，土地出讓金總額小幅下降1.8%。1-11月，住宅用地量?jī)r(jià)水平持續(xù)低于去年同期，成交面積和樓面地價(jià)分別下降11.0%和9.9%，而北京等十大城市分別下降23.5%和14.1%，降幅大于總體水平，其中天津、杭州成交面積降幅接近或超過(guò)30%，上海、南京平均樓面低價(jià)降幅超過(guò)40%。

(5)企業(yè)：品牌房企銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，市場(chǎng)份額持續(xù)上升，總體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不大

受上半年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)帶動(dòng)，萬(wàn)科等十大品牌房企1-11月銷售額平均同比增幅達(dá)16%，明顯跑贏大市。通過(guò)合理促銷、加快推盤、加強(qiáng)非限購(gòu)城市布局等策略，恒大、龍湖等企業(yè)已經(jīng)或接近完成全年銷售計(jì)劃，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。另一方面，品牌房企普遍放慢拿地步伐，1-11月拿地面積同比下降36%，其中8-11月降幅達(dá)59%。通過(guò)開源節(jié)流舉措，品牌房企資金狀況明顯好于2008年，短期償債壓力不大。

2.2012年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

(1)政策趨勢(shì)：繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，貨幣政策微調(diào)緩解調(diào)控壓力

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，本輪房地產(chǎn)調(diào)控事關(guān)中央政府公信力和中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的大局，中央政治局會(huì)議近期定調(diào)2012年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確表示“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，預(yù)計(jì)限購(gòu)、限價(jià)等行政性政策在2012年不會(huì)放松，土地制度完善、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革等長(zhǎng)效機(jī)制建立也有可能落到實(shí)處。2011年11月底，央行近三年來(lái)首次下調(diào)存準(zhǔn)率，預(yù)計(jì)貨幣政策將在2012年繼續(xù)微調(diào)，其微調(diào)力度和節(jié)奏將是影響2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵。

(2)總體預(yù)判：上半年調(diào)控效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，投資開工步伐放緩，量?jī)r(jià)繼續(xù)下行，下半年逐漸趨好，全年量?jī)r(jià)難有增長(zhǎng)，總體不容樂(lè)觀也無(wú)需過(guò)度悲觀

預(yù)計(jì)在2012年上半年，由于調(diào)控政策仍將較為嚴(yán)厲，需求仍被抑制，貨幣政策微調(diào)也難以很快緩解房地產(chǎn)業(yè)資金壓力，而過(guò)去兩年新開工項(xiàng)目將入市，推動(dòng)庫(kù)存量的進(jìn)一步上升和房?jī)r(jià)下行。全年來(lái)看，在“經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)中有降，貨幣政策穩(wěn)中微調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊”的假設(shè)下，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，全年商品房量?jī)r(jià)難有增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)銷售面積和價(jià)格降幅分別在3%-6%和1%-4%之間；房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積增速將進(jìn)一步回落，分別在15-20%和6%-9%之間，在2011年的基礎(chǔ)上增速繼續(xù)下降。

(3)關(guān)注點(diǎn)：貨幣政策走向是關(guān)鍵，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍逐步擴(kuò)大，不同城市、企業(yè)分化加劇

貨幣政策微調(diào)：2012年貨幣政策微調(diào)的力度和節(jié)奏將是影響房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)的關(guān)鍵，全年房地產(chǎn)信貸將有所增長(zhǎng)，但行業(yè)資金壓力在短期內(nèi)仍將上升。房產(chǎn)稅：改革試點(diǎn)范圍逐步擴(kuò)大，這將為限購(gòu)等行政手段的逐步退出創(chuàng)造條件，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。城市分化：一

二線城市仍將面臨較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，過(guò)去幾年土地供應(yīng)量大、開工高的二線城市可能面臨更大風(fēng)險(xiǎn)，東部沿海三四線城市可能因經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好迎來(lái)更大發(fā)展空間。企業(yè)分化：龍頭企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大，中小企業(yè)面臨資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)其自身優(yōu)勢(shì)，順勢(shì)而為，合理布局，保持健康發(fā)展。

第二篇：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2013總結(jié) 2014年展望

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2013總結(jié) 2014年展望

2013-12-27 06:48中國(guó)指數(shù)研究院| 分享 掃描到手機(jī)

[摘要]中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2013總結(jié) 2014年展望

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2013總結(jié)2014年展望

一、2013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)

1.政策環(huán)境：中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化

2013年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國(guó)整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初“國(guó)五條”及各地細(xì)則出臺(tái)，繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來(lái)，新一屆政府著力建立健全長(zhǎng)效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會(huì)將政府工作重心明確為全面深化改革；不動(dòng)產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長(zhǎng)效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場(chǎng)走勢(shì)分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)措施平抑房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場(chǎng)持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進(jìn)需求釋放。

2.新房：百城價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，重點(diǎn)城市供需兩旺創(chuàng)近四年新高，全國(guó)銷售創(chuàng)紀(jì)錄，投資開工上行

價(jià)格方面，百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比連續(xù)18個(gè)月上漲，今年以來(lái)累計(jì)上漲10.74%，同比連續(xù)12個(gè)月上漲，漲幅擴(kuò)大至10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。成交方面，重點(diǎn)城市住宅成交量同比增長(zhǎng)16%，總量為近四年同期最高，一二線城市由于上年成交量回升力度較大，今年同比增速略低于三線城市。供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市新批上市面積總量同比增長(zhǎng)15%，為近四年最高，“金九”為年內(nèi)高峰，即使在11月季節(jié)性低點(diǎn)，多數(shù)城市供應(yīng)量仍在高位，多數(shù)城市庫(kù)存水平止跌上揚(yáng)，出清周期略有延長(zhǎng)但仍處于近年較低水平。全國(guó)來(lái)看，商品房銷售面積和銷售額增速明顯好于去年，規(guī)模創(chuàng)歷史新高；投資額增速高于去年；新開工面積止跌反彈，規(guī)模有望超越2011年高點(diǎn)；資金來(lái)源整體增速有所回升，總體高于同期開發(fā)投資增速，企業(yè)資金狀況處于歷史較好水平。

3.二手房：十大城市量?jī)r(jià)創(chuàng)新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩(wěn) 價(jià)格方面，2013年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)累計(jì)上漲18.5%，漲幅超過(guò)新房2.5個(gè)百分點(diǎn)，三季度以來(lái)漲幅漸趨平穩(wěn)，11月價(jià)格達(dá)26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。成交方面，受3月成交量激增帶動(dòng)，1-8月十大城市二手住宅總成交量已超過(guò)去年全年，之后幾個(gè)月總體平穩(wěn)，前11月共成交94.13萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)64.5%，為近四年最高；上海、北京月均分別成交2.3萬(wàn)套和1.6萬(wàn)套，規(guī)模最為突出，占十大城市比重近五成。

4.土地：全國(guó)量?jī)r(jià)明顯好于去年，一線城市增長(zhǎng)最為顯著，地王頻出

供求方面，2013年1-11月，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地推出及成交量同比分別增長(zhǎng)17.9%、34.2%，總出讓金同比大幅增長(zhǎng)69.8%，一線城市成交面積和成交額分別增長(zhǎng)73.8%和139.5%，增長(zhǎng)最為顯著。價(jià)格方面，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)同比上漲25.9%，溢價(jià)率達(dá)19.5%。今年以來(lái)地王總價(jià)水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價(jià)突破1萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

5.企業(yè)：銷售業(yè)績(jī)?cè)偕闲屡_(tái)階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

銷售方面，2013年1-11月，龍頭企業(yè)銷售業(yè)績(jī)?cè)偕闲屡_(tái)階，推動(dòng)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，十家代表企業(yè)銷售額和銷售面積同比分別增長(zhǎng)32%和26%，均有望超額完成目標(biāo)，千億俱樂(lè)部中新增中海、恒大、碧桂園3家。拿地方面，十大企業(yè)拿地規(guī)模和金額均大幅增長(zhǎng)，分別同比增長(zhǎng)47%和87%，品牌房企回歸一二線城市，一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導(dǎo)致企業(yè)平均拿地成本提高近30%。資金方面，全行業(yè)整體償付能力有所提升，企業(yè)融資渠道多樣化，債券、票據(jù)等直接融資方式明顯增多，優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資成本降低。

二、2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

1.宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)合理增長(zhǎng)，貨幣政策保持穩(wěn)健，調(diào)控政策日趨分化

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，2014年經(jīng)濟(jì)工作的核心是堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，不再單純重視經(jīng)濟(jì)增速，穩(wěn)中求進(jìn)與改革創(chuàng)新兩者并重，結(jié)構(gòu)優(yōu)化是關(guān)鍵。貨幣政策方面，央行繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，短期內(nèi)信貸和社會(huì)融資仍將平穩(wěn)增長(zhǎng)，但利率市場(chǎng)化、匯率改革等金融改革也將穩(wěn)步推進(jìn)，中長(zhǎng)期貨幣信貸環(huán)境不再寬松。房地產(chǎn)調(diào)控方面，隨著不同區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)分化進(jìn)一步加劇，調(diào)控政策取向進(jìn)一步差異化。隨著土地、財(cái)稅制度改革和住房供應(yīng)體系的穩(wěn)步推進(jìn)，以市場(chǎng)為決定作用的調(diào)控機(jī)制將逐步形成，行業(yè)中長(zhǎng)期環(huán)境日趨明晰，有助于社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的健康理性發(fā)展。

2.市場(chǎng)趨勢(shì)：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩 根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，在宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣信貸平穩(wěn)增長(zhǎng)、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售量?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)但增速放慢，投資新開工增長(zhǎng)平穩(wěn)”的特點(diǎn)。成交方面，明年新增貸款和社會(huì)融資額增長(zhǎng)繼續(xù)推動(dòng)商品房需求增長(zhǎng)，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴(kuò)張放慢和高基數(shù)導(dǎo)致增速放緩，預(yù)計(jì)2014年全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)5.5%-7.8%，增幅明顯低于2013年；市場(chǎng)慣性使得明年上半年同比增速相對(duì)較高，同比增長(zhǎng)7.9%，下半年總量高但同比增速放緩至6.1%。供應(yīng)方面，土地成交回暖推動(dòng)新開工面積繼續(xù)增長(zhǎng)，但在多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷售增長(zhǎng)趨緩、貨幣政策穩(wěn)健的背景下，全國(guó)新開工和投資增速放緩，預(yù)計(jì)明年全國(guó)新開工面積同比增長(zhǎng)6.0%-8.0%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長(zhǎng)15.0%-17.5%。價(jià)格方面，供應(yīng)加大及信貸投放趨緩，減緩房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，預(yù)計(jì)全國(guó)商品房銷售均價(jià)同比上漲7.0%-7.6%，但熱點(diǎn)城市受供求矛盾突出和高地價(jià)推動(dòng)，房?jī)r(jià)上行壓力依然較大。

表：2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)預(yù)測(cè) 指標(biāo) 絕對(duì)量 同比增速 特點(diǎn)

商品房銷售面積 13.7-14.0億平方米 5.5%-7.8% 銷售面積繼續(xù)增長(zhǎng)但全年增速放緩，上半年增速較高下半年漸趨平緩 商品房銷售價(jià)格 6705-6746元/平方米 7.0%-7.6% 全國(guó)價(jià)格漲幅收窄，熱點(diǎn)城市價(jià)格上行壓力依舊突出 房屋新開工面積 20.9-21.3億平方米 6.0%-8.0% 新開工面積繼續(xù)增長(zhǎng)，但增速放緩 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 9.8-10.0萬(wàn)億元 15.0%-17.5% 開發(fā)投資額平穩(wěn)增長(zhǎng)，增速略有回落

3.關(guān)注點(diǎn)：分化加劇與風(fēng)險(xiǎn)積聚促使行業(yè)轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)逐步回歸理性

1)分化加劇：不同城市量?jī)r(jià)走勢(shì)和政策導(dǎo)向分化繼續(xù)加劇，企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯 不同城市量?jī)r(jià)走勢(shì)和政策分化進(jìn)一步加劇，一線城市和熱點(diǎn)二線城市供不應(yīng)求壓力持續(xù)，雖然2013年新開工項(xiàng)目將增加2014年供應(yīng)，但高地價(jià)使得當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲壓力依然突出，政策有加碼可能；多數(shù)二線城市供需均衡價(jià)格平穩(wěn)；大多數(shù)三四線城市供應(yīng)充足，部分城市需警惕供應(yīng)過(guò)剩和價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵(lì)需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量?jī)r(jià)仍有空間。企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯，大企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)大，中型企業(yè)不進(jìn)則退，小企業(yè)邊緣化。

2)風(fēng)險(xiǎn)積聚：經(jīng)濟(jì)降速、制度變革、需求透支等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，高速增長(zhǎng)后回歸理性勢(shì)在必行

經(jīng)濟(jì)方面，中長(zhǎng)期來(lái)看經(jīng)濟(jì)增速和貨幣信貸投放將趨緩，2014年全面深化改革落地也將加大短期經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動(dòng)力減弱；政策方面，稅收、土地、金融等關(guān)鍵要素改革逐步落實(shí)，長(zhǎng)效機(jī)制完善促進(jìn)行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變；需求方面，過(guò)去多年量?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，在2013年商品房量?jī)r(jià)創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來(lái)理性回歸勢(shì)在必行。

3)行業(yè)轉(zhuǎn)型：消費(fèi)升級(jí)、政策支持促使更多企業(yè)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)等新領(lǐng)域，但去化周期長(zhǎng)等風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注近年來(lái)，在消費(fèi)升級(jí)、政策支持下，更多企業(yè)轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)領(lǐng)域之外的旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，品牌房企拓展力度尤其突出。對(duì)規(guī)模在100萬(wàn)平米以上的300個(gè)樣本項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，總規(guī)模接近8億平方米，海南、山東等東南沿海地區(qū)最為明顯，規(guī)模在500萬(wàn)甚至1000萬(wàn)平米以上的項(xiàng)目時(shí)有出現(xiàn)。但是，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入大、去化周期長(zhǎng)、供應(yīng)規(guī)模龐大可能超過(guò)潛在需求、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注。

第三篇：2011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

2011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

于澤遠(yuǎn)

2010年最能攪動(dòng)中國(guó)各方神經(jīng)的當(dāng)屬房地產(chǎn)市場(chǎng)。從年初房?jī)r(jià)飆升，到4月中旬“國(guó)十條”出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)；從9月房?jī)r(jià)再度上揚(yáng)，到9月底官方祭出第二輪調(diào)控措施；從11月樓市量?jī)r(jià)齊升，到官方將進(jìn)行新一輪調(diào)控的傳言，中央高層、地方政府、房地產(chǎn)商、境內(nèi)外投資投機(jī)者，及普通消費(fèi)者在混沌的中國(guó)樓市博弈混戰(zhàn)，一時(shí)殺得難解難分。樓市風(fēng)起云涌

由于房?jī)r(jià)最能吸引普羅大眾的眼球，今年中國(guó)各路媒體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注程度前所未有。風(fēng)起云涌的樓市也為媒體提供無(wú)盡的刺激素材：高層希望調(diào)控房?jī)r(jià)、地方政府指望賣地生錢、央企紛紛圈地賺錢、國(guó)內(nèi)外炒家抬高樓市撈錢、剛性需求的普通人沒錢，加上經(jīng)濟(jì)學(xué)家種種分析、地產(chǎn)大嘴屢屢放炮等等，房地產(chǎn)市場(chǎng)隔三差五就會(huì)成為各路媒體的封面或主打。如果要盤點(diǎn)2010年中國(guó)最熱門的話題，房地產(chǎn)市場(chǎng)輪番上演的漲價(jià)與調(diào)控當(dāng)能拔得頭籌。

但漲價(jià)與調(diào)控誰(shuí)勝誰(shuí)負(fù)，目前還很難給出答案。有人將房?jī)r(jià)的上漲與調(diào)控戲稱為“強(qiáng)強(qiáng)博弈”。“強(qiáng)強(qiáng)”指的是主導(dǎo)官方調(diào)控政策的常務(wù)副總理李克強(qiáng)與代表房地產(chǎn)商利益的“名嘴”任志強(qiáng)。任志強(qiáng)向來(lái)對(duì)官方調(diào)控房?jī)r(jià)的努力嗤之以鼻，認(rèn)為房?jī)r(jià)只能是越調(diào)越高。雖然他今年勸告地產(chǎn)商“從了”調(diào)控政策，象征性降些價(jià)格配合官方動(dòng)作，但今年11月中國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格仍然同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。這說(shuō)明，在“強(qiáng)強(qiáng)之爭(zhēng)”中，任志強(qiáng)們并未處于下風(fēng)。

在房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的現(xiàn)實(shí)面前，曾對(duì)調(diào)控樓市抱有厚望的人開始失望。他們認(rèn)為，在權(quán)力大于市場(chǎng)的中國(guó)，官方應(yīng)該有能力、有辦法讓房?jī)r(jià)回歸理性。但大半年過(guò)去了，北京、上海等大城市的房?jī)r(jià)不僅沒有明顯下跌，甚至還略有上揚(yáng)。這說(shuō)明官方調(diào)控房?jī)r(jià)的意愿并不強(qiáng)烈，或是調(diào)控的手段不大對(duì)癥。

用降價(jià)多少來(lái)衡量官方調(diào)控房市的成敗，多少有些片面或誤讀。因?yàn)?，在地方政府仍依賴土地?cái)政、國(guó)內(nèi)外熱錢隨時(shí)可能涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)的大背景下，官方能摁住中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭，已屬不易。

降價(jià)并不是官方調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要目標(biāo)，官方也沒有提出過(guò)房?jī)r(jià)應(yīng)該下降多少。按照李克強(qiáng)的說(shuō)法，官方的目標(biāo)是要完善住房體制機(jī)制和政策體系，滿足普通民眾的住房需求，要通過(guò)財(cái)稅、金融、土地等政策調(diào)節(jié)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制投資投機(jī)性住房需求。

多數(shù)人買不起

這些調(diào)控措施如果落實(shí)，泡沫明顯的中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)應(yīng)該有所下降，至少不會(huì)再快速上漲。但對(duì)于廣大中低收入者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的漲跌已經(jīng)和自己關(guān)系不大，因?yàn)榧词钩鞘械姆績(jī)r(jià)大幅下降，他們中的大多數(shù)仍然買不起，有些人甚至也租不起。

中國(guó)實(shí)行住房市場(chǎng)化10多年來(lái)，巨額收益讓地方政府不愿把土地、尤其是位置較好的土地投向保障性住房，廣大中低收入者也被拋入市場(chǎng)去尋找住所。在權(quán)貴和富有階層因樓市繁榮而迅速積累財(cái)富的時(shí)候，中低收入者要么當(dāng)房市的看客，要么淪為“房奴”。房?jī)r(jià)與占人口大多數(shù)的中低收入者不相干，早已不僅是經(jīng)濟(jì)或民生問(wèn)題，更是關(guān)系到社會(huì)能否穩(wěn)定的政治問(wèn)題。高層近來(lái)之所以不顧一些地方政府和任志強(qiáng)們明里暗里的推諉干擾，強(qiáng)力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要目的是讓大多數(shù)人能住有所居，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供基本保障。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了“兩強(qiáng)博弈”的利益糾葛，而回歸到政府的良知、職能和責(zé)任等基本政治理念。

要讓大多數(shù)人住有所居，抑制投機(jī)、調(diào)控房?jī)r(jià)其實(shí)只是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的一方面，官方更重要的工作是為廣大中低收入者提供保障性住房。李克強(qiáng)十分清楚，大規(guī)模建設(shè)保障性住房不僅是社會(huì)穩(wěn)定的需要，也是最終理順中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的治本之道。由于地方政府在保障性住房建設(shè)上往往都欠賬巨大，且缺乏還債動(dòng)力，中央必須下大決心、花大力氣才能推動(dòng)他們承擔(dān)這部分責(zé)任。這是今年8月以來(lái)，他頻繁在各地考察、督促地方政府按時(shí)按量興建保障房的重要原因。

事實(shí)上，興建保障性住房才是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最為艱巨的部分，因?yàn)榕c任志強(qiáng)代表的逐利地產(chǎn)商相比，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴是中央調(diào)控房市面臨的更“強(qiáng)”的對(duì)手。因此，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“強(qiáng)強(qiáng)之爭(zhēng)”不僅是李克強(qiáng)與任志強(qiáng)，也是李克強(qiáng)所代表的中央與地方“豪強(qiáng)”之間的博弈。

在今年建成580萬(wàn)套保障房的基礎(chǔ)上，中國(guó)近日宣布將明年的保障房建設(shè)規(guī)模從680萬(wàn)套大幅提升到1000萬(wàn)套，保障性住房工程投資將超過(guò)1萬(wàn)億元人民幣（約2000億新元），達(dá)到全國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模的20%?？磥?lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“強(qiáng)強(qiáng)博弈”中，李克強(qiáng)的砝碼在增加，勝算也在增加。

第四篇：2017中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望(完整篇)

2017中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望（完整篇）

政策篇：三四線將成“去杠桿”主戰(zhàn)場(chǎng)，長(zhǎng)效機(jī)制或來(lái)得更快

2017年，調(diào)控政策不斷加碼，更多三四線城市加入調(diào)控行列?！跋奘邸背蔀?017年房地產(chǎn)調(diào)控一大亮點(diǎn)，自3月份廈門率先落地個(gè)人限售令，限售城市現(xiàn)已擴(kuò)容至46城，另有7城升級(jí)限售。與此同時(shí)，金融去杠桿持續(xù)推進(jìn)，嚴(yán)格限貸同時(shí)，熱點(diǎn)城市嚴(yán)查“消費(fèi)貸”資金流向，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在購(gòu)房市場(chǎng)壓制需求、遏制投資、降低購(gòu)買力之后，三四季度開始全力推進(jìn)租賃市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展，12城首批開展住房租賃試點(diǎn)，各地方土地供應(yīng)層面也紛紛予以積極支持，上海、廣州、杭州等熱點(diǎn)一、二線城市掛牌并出讓多宗租賃用地的同時(shí)，集體建設(shè)用地改建租賃住房等加快制度性破冰。尤其是“十九大”明確定位“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的相關(guān)具體措施恐將加快落地出臺(tái)。閱讀全文> 行業(yè)篇：2017行業(yè)銷售沖16億平或13萬(wàn)億元，2018高位下滑

2017年，調(diào)控政策層層升級(jí)，范圍已波及到更多的三四線城市，雖然政府頒布了嚴(yán)苛的“限價(jià)”政策，在土拍、預(yù)售證、銷售備案等環(huán)節(jié)層層設(shè)卡，但商品房銷售面積、金額仍雙創(chuàng)新高，待售面積持續(xù)下滑；土地購(gòu)置面積增速也由負(fù)轉(zhuǎn)正，一、二線土拍火爆熱潮蔓延至三四線城市，地價(jià)“水漲船高”；與之形成鮮明對(duì)比的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、新開工面積增速都有放緩的趨勢(shì)，商辦庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊。隨著當(dāng)前調(diào)控主基調(diào)不變，各類政策力度不放松,政策疊加效果將在2018年繼續(xù)加深，預(yù)計(jì)行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)將全線回落。閱讀全文> 城市篇：一線腰斬與三四線持續(xù)火爆,“新一線”地位再?gòu)?qiáng)化 2017年中國(guó)樓市整體規(guī)模穩(wěn)中有升，一再打破各種所謂“天花板“，但隨著調(diào)控政策不斷加碼和市場(chǎng)自身深入發(fā)展，各能級(jí)城市市場(chǎng)分化愈演愈烈。一線城市商品住宅交易規(guī)模幾乎腰斬，而三四線城市在持續(xù)高溫，成交占比持續(xù)上升，而二線城市市場(chǎng)分化嚴(yán)重，重慶、青島、西安、沈陽(yáng)等二線城市強(qiáng)勢(shì)崛起并形成量?jī)r(jià)齊升之勢(shì)，而2016年的熱點(diǎn)城市如合肥、蘇州等成交量急劇萎縮。從時(shí)間發(fā)展來(lái)看，上半年諸多項(xiàng)目開盤依舊屢屢”日光“，但進(jìn)入三四季度之后，成交逐漸陷入疲態(tài)，開盤去化率逐漸降低，市場(chǎng)需求后勁不足，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭也得到遏制。閱讀全文> 土地篇：成交量回升溢價(jià)率下滑，租賃用地嶄露鋒芒 2017年土地市場(chǎng)高開低走，在2016年“地王年“的映襯下明顯轉(zhuǎn)冷，熱點(diǎn)城市溢價(jià)率回落，“地王”銷聲匿跡。但在調(diào)控政策持續(xù)保持高壓的背景下，房企整體拿地規(guī)模達(dá)到了一個(gè)新的歷史高度。不管是大型房企，還是中等規(guī)模房企，均加強(qiáng)了在土地儲(chǔ)備上的擴(kuò)張。閱讀全文> 產(chǎn)品篇：

三、四房成主流與套型面積兩極化，豪宅成交銳減近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)持續(xù)發(fā)生著顯著改變，一方面是基本住房需求滿足之后的改善需求上升，既有以小換大又有普通住宅換別墅或高檔住宅，另一方面是政策限制帶來(lái)的“一步到位”思路導(dǎo)致的首次置業(yè)產(chǎn)品更迭，與此同時(shí)，在一線和二線城市因房?jī)r(jià)攀升，剛需客群被迫壓縮套型建筑面積以控制總價(jià)，兩房、三房等套型小面積化趨勢(shì)依舊延續(xù)，成交占比明顯提升。2017年，市場(chǎng)需求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)最顯著的兩大變化是，一個(gè)是四房住宅在各能級(jí)城市市場(chǎng)占有率直線上升。另一個(gè)是千萬(wàn)元級(jí)豪宅市場(chǎng)成交銳減，北上深仍是豪宅聚集地，而重慶、三亞和珠海等少數(shù)城市成為豪宅需求聚集新秀。閱讀全文> 客戶篇：中心城市客群加速外溢，“環(huán)新一線”成為投資熱點(diǎn)

2017年樓市整體保持在高位運(yùn)行的狀態(tài)，前11月住宅銷售面積同比上漲5.4%，市場(chǎng)熱度由一線、熱二線傳導(dǎo)至三四線城市。各大熱點(diǎn)城市前后均出臺(tái)了程度不一的限購(gòu)政策，剛需、首改成為市場(chǎng)的主力需求，但一線城市由于資產(chǎn)升值空間看漲，以資產(chǎn)配置為目的的購(gòu)房者依舊為數(shù)不少。閱讀全文> 營(yíng)銷篇：讓利空間收窄，全年?duì)I銷平淡 2017年，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策未有松綁的跡象，各地樓市調(diào)控政策趨嚴(yán)之勢(shì)明顯。自從2016年“930新政”發(fā)布以來(lái)，全國(guó)一線城市及強(qiáng)二線城市限購(gòu)、限貸、限價(jià)等調(diào)控政策趨嚴(yán)。在此背景下，為減少營(yíng)銷成本，房企今年整體營(yíng)銷表現(xiàn)顯得較為平淡。雖全年?duì)I銷力度減弱，但從整體來(lái)看，今年?duì)I銷依然可以分為上下兩場(chǎng)，上半場(chǎng)主要以恒大、碧桂園等大型房企的活動(dòng)營(yíng)銷為主，下半場(chǎng)是進(jìn)入10月之后，政策放松無(wú)望同時(shí)又面臨沖刺全面業(yè)績(jī)，才開始有其他房企參與銷售推廣。當(dāng)然，站在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，基于“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒”的嚴(yán)調(diào)控市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)于即將到來(lái)的2018年，我們還是就營(yíng)銷策略從形式、推廣及手段三個(gè)方面給予建議。閱讀全文> 融資篇：融資環(huán)境收緊，海外債和融資創(chuàng)新或成破局關(guān)鍵 從2016年9月30日北京出臺(tái)了“930”限購(gòu)政策開始，黃金周期間有二十多個(gè)城市紛紛出臺(tái)限購(gòu)新政，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的政策調(diào)控。與此同時(shí)，房地產(chǎn)融資環(huán)境也開始收緊。2016年10月，央行召集17家銀行開會(huì)，要求各行理性對(duì)待樓市，強(qiáng)化房貸管理。而后銀監(jiān)會(huì)、上交所、深交所、發(fā)改委等部門陸續(xù)發(fā)出新的政策，嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，信貸環(huán)境持續(xù)緊縮，包括嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、競(jìng)買土地需使用自有資金、控制房企公司債發(fā)行審核等等。在此背景下，2017年房企融資出現(xiàn)了怎樣的變化，房企未來(lái)又該何去何從呢？閱讀全文> 戰(zhàn)略篇：戰(zhàn)略分化繼續(xù)深入，長(zhǎng)租公寓或被提至戰(zhàn)略新高度 2017年標(biāo)桿房企業(yè)績(jī)規(guī)模和行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，但在土地價(jià)格不斷走高、政府不斷加碼調(diào)控下，房企的利潤(rùn)空間受到進(jìn)一步擠壓，整體盈利能力繼續(xù)降低。面對(duì)行業(yè)變革和市場(chǎng)挑戰(zhàn)，不同規(guī)模房企戰(zhàn)略分化加劇，中型企業(yè)依舊圈地跑馬，持續(xù)規(guī)模擴(kuò)張，搶占千億門檻；已有一定規(guī)模的龍頭房企在注重規(guī)模的基礎(chǔ)上，開始將經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)著眼于效益端，追求穩(wěn)健的財(cái)務(wù)和有質(zhì)量的利潤(rùn)增長(zhǎng)。房企將繼續(xù)謀求地產(chǎn)版圖多元化布局，特別是長(zhǎng)租公寓或?qū)⒊蔀槊髂攴科笾攸c(diǎn)布局的業(yè)務(wù)，不排除有些房企提升到更高的戰(zhàn)略高度。閱讀全文> 格局篇：百?gòu)?qiáng)規(guī)模增長(zhǎng)顯著、房企分化格局持續(xù)

第五篇：2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

作者：房地產(chǎn)管理專家－李豪

2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然在“新國(guó)八條”政策之下渡過(guò)，整體市場(chǎng)情況明顯好于2011年，尤其是下半年。那么即將到來(lái)的2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何？是否依然持續(xù)2011年的政策，或者是否有更嚴(yán)厲的政策呢？結(jié)合多種因素，我做一個(gè)大膽的預(yù)測(cè)：

1、2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)表面波瀾不驚，實(shí)際暗潮洶涌——表面量升價(jià)穩(wěn)，實(shí)際上是土地與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，各大商企競(jìng)爭(zhēng)加劇，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是拼戰(zhàn)略、拼模式、拼資本、拼管理、拼人才。

2、一、二線城市走暖，三、四線看量

3、大開發(fā)商繼續(xù)兼并，小開發(fā)商依然難受

4、復(fù)合地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多業(yè)態(tài)、復(fù)合型地產(chǎn)形勢(shì)逐步成為主流

5、保障房進(jìn)一步推動(dòng)，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)

6、稅制改革，經(jīng)濟(jì)回暖，股市不看好，樓市依然是主流

7、各地地鐵大進(jìn)軍，繼續(xù)推動(dòng)城市化和城郊一體化

8、大城市發(fā)展暫告一段落，城鎮(zhèn)鄉(xiāng)是下一波經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力