第一篇：2012年上海房地產(chǎn)市場總結(jié)及明年市場展望12.14

2012年上海房地產(chǎn)市場總結(jié)及明年市場展望

一、宏觀政策

2012年調(diào)控政策依然保持嚴(yán)控高壓態(tài)勢，整體市場呈現(xiàn)典型的“政策市”。3月-6月間市場呈現(xiàn)快速回暖走勢，在6月市場達(dá)到高位時(shí)，調(diào)控政策（單身限購、補(bǔ)社保叫停）隨即出臺打壓。下半年未出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，維持相對穩(wěn)定的狀態(tài)。

二、商品房市場

? 整體市場

2012年全市商品房共計(jì)成交1125萬方，相比2011年1109萬方，同比上漲2.3%，其中公寓產(chǎn)品成交量同比大幅增長近20%，別墅和商辦產(chǎn)品成交出現(xiàn)萎縮。

商品住宅市場在經(jīng)歷了2011年下半年至今年年初的全面“以價(jià)換量”后，今年3月起，市場開始逐步復(fù)蘇，直到6月份達(dá)到市場高位。下半年在調(diào)控政策的打壓下，市場呈現(xiàn)回落企穩(wěn)的走勢，年末在降息利好即將兌現(xiàn)的預(yù)期下，市場出現(xiàn)一輪年末翹尾行情。2012年，全面的價(jià)格戰(zhàn)已宣告結(jié)束，市場量價(jià)企穩(wěn)的態(tài)勢已經(jīng)確立。

? 公寓市場

剛需市場：年初率先回暖帶動整體市場復(fù)蘇企穩(wěn)，主導(dǎo)全年公寓市場成交。市場供應(yīng)集中來自于外環(huán)外市場（嘉定、寶山、青浦等區(qū)域）。主力產(chǎn)品為100㎡以下、200萬以內(nèi)。

中高端市場：在整體市場回暖企穩(wěn)之后才得以逐步復(fù)蘇，但市場成交量呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)，持續(xù)放量能力有限。項(xiàng)目主要分布于內(nèi)中環(huán)間和內(nèi)環(huán)內(nèi)邊緣區(qū)域，以兩房與緊湊型三房的首臵

首改需求為主，客戶對產(chǎn)品總價(jià)仍較為敏感。

高端市場：市場至今未能實(shí)現(xiàn)整體復(fù)蘇，熱銷放量項(xiàng)目數(shù)量有限，多以隨機(jī)的零星成交為主，單個(gè)項(xiàng)目的流量速度仍呈現(xiàn)大幅波動的狀態(tài)。

? 別墅市場

低總價(jià)別墅市場：200平米以下、500萬總價(jià)以內(nèi)是全年放量的主流產(chǎn)品，熱銷項(xiàng)目集中分布于城市外圍，此類產(chǎn)品的購買門檻較低，其潛在的客戶基數(shù)使得市場所釋放出的量能十分巨大。

從典型項(xiàng)目的放量特征看，其熱銷因素還可分為以下幾點(diǎn)：

1、依托極限緊湊的戶型設(shè)計(jì)。如綠地布魯斯小鎮(zhèn)、寶華北岸郡庭，面積僅在90-100㎡左右，總價(jià)與周邊公寓持平，產(chǎn)品屬性具備絕對優(yōu)勢。

2、依托開發(fā)商的品牌影響力與良好的面積控制。如和記黃埔御沁園、萬科清林徑，一線開發(fā)商品牌和165-175㎡左右的緊湊設(shè)計(jì)促成其放量。

3、低總價(jià)結(jié)合大幅降價(jià)。如長泰東郊別墅本身作為低總價(jià)產(chǎn)品，加之9月實(shí)行大幅降價(jià)超過15%，在兩者的疊加作用下，其去化量更是實(shí)現(xiàn)大幅井噴（全市別墅銷售面積第一）。

中高端別墅市場：250平米以下、700萬總價(jià)以內(nèi)為此類市場的主力成交產(chǎn)品，放量能力居于整體別墅市場的中位。放量項(xiàng)目主要依靠區(qū)域發(fā)展成熟度、獨(dú)占的稀缺資源等因素。例如：印象春城坐落于周康成熟板塊，臨近區(qū)域商業(yè)核心周浦萬達(dá)廣場，依托區(qū)域的成熟配套實(shí)現(xiàn)放量。保利葉語獨(dú)占顧村公園一線景觀，以及周邊配套資源聚集度高。

高端及獨(dú)棟別墅市場：以個(gè)案放量為主，整體市場成交低迷。放量項(xiàng)目具備以下特征：

1、區(qū)位非常偏遠(yuǎn)，單純是依靠獨(dú)棟產(chǎn)品的稀缺屬性和低總價(jià)因素。例如：位于奉賢偏遠(yuǎn)區(qū)位的招商海廷，總價(jià)僅為500萬以內(nèi)。

2、依靠大幅降價(jià)促銷。例如：長泰西郊別墅9月大幅降價(jià)20%,實(shí)現(xiàn)當(dāng)日認(rèn)購50余套。

? 辦公市場

類住宅市場：類住宅產(chǎn)品為可售辦公市場的主力放量產(chǎn)品，項(xiàng)目多集中于城市外圍，呈現(xiàn)軌交沿線項(xiàng)目主導(dǎo)放量的局面。產(chǎn)品以不限購、不限貸、低總價(jià)為賣點(diǎn)，面向受限購的投資客群，以及小型企業(yè)的自用辦公需求。產(chǎn)品設(shè)計(jì)突出高附加值，LOFT復(fù)式產(chǎn)品受到市場追捧。產(chǎn)品售價(jià)一般為周邊住宅的6-7折，總價(jià)在100萬以內(nèi)。

標(biāo)準(zhǔn)辦公市場：目前，政府在土地開發(fā)規(guī)劃方面，著重考慮區(qū)域的長期可持續(xù)發(fā)展，通過商辦項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，吸引能夠提供穩(wěn)定財(cái)稅來源的大中型企業(yè)入駐。從出讓地塊的用地限制看，其使得商辦產(chǎn)品已轉(zhuǎn)向不可分割小戶型的標(biāo)準(zhǔn)辦公產(chǎn)品（一般不小于150㎡），在核心區(qū)域更是硬性規(guī)定以整層或整棟方式出售，避免個(gè)人投資過度而導(dǎo)致市場無序發(fā)展，以及無法實(shí)現(xiàn)持續(xù)的財(cái)政收入。

核心區(qū)域的寫字樓長期維持在10%以下的低空臵率，租金水平穩(wěn)步增長。在經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，企業(yè)大量轉(zhuǎn)向次核心區(qū)域和外圍區(qū)域辦公市場，資金充裕的企業(yè)選擇放慢擴(kuò)張速度，部分資金用作投資保值；盈利能力和資金水平有限的中小企業(yè)選擇交通便利、總價(jià)可承受的外圍辦公產(chǎn)品購買自用，來降低日常運(yùn)營成本，同時(shí)獲得中長期的投資收益。

從放量特征看，整購市場一般出現(xiàn)在核心區(qū)域和具備一定辦公氛圍的次核心區(qū)域，地段和資源的稀缺性是成交主因。散售市場呈現(xiàn)的成交流量不穩(wěn)定的特征，成交因素集中于交通便利性、區(qū)域成熟度、商辦聚集度和產(chǎn)品性價(jià)比幾個(gè)方面。

三、土地市場

2012年土地出讓共成交3580萬方，住宅用地（含商?。┱急?4%，商辦占比10%。下半年整體市場回暖企穩(wěn)趨勢確立以后，政府借勢9月大量推地，房企資金鏈改善，購地意向強(qiáng)烈，土地市場快速復(fù)蘇。

四、我司應(yīng)對策略及銷售業(yè)績

以確保年度指標(biāo)達(dá)成為前提，同時(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售的量價(jià)平衡；精準(zhǔn)選擇媒體組合、利用多元化營銷渠道。

? 激烈市場競爭環(huán)境：項(xiàng)目采取適度調(diào)整價(jià)格，貼合市場放量主流，同時(shí)兼顧利潤回報(bào)。? 強(qiáng)勢市場地位：堅(jiān)守項(xiàng)目調(diào)性，以少量多批的推案節(jié)奏逐步提升價(jià)格。? 各項(xiàng)目均采用產(chǎn)品線之間的價(jià)格相互擠壓關(guān)系，實(shí)現(xiàn)整盤均勻去化。

銷售業(yè)績：

保利葉語--上海市商品住宅市場銷售面積、銷售套數(shù)均位列全市第一，銷售金額位列全市第三。

保利茉莉公館--上海市商品住宅市場銷售面積位列全市第三，銷售金額、銷售套數(shù)均位列全市第六。（項(xiàng)目在售價(jià)高于周邊競品20-30%的情況下實(shí)現(xiàn)快速放量，并帶動區(qū)域市場整體成交量大幅提升。）

五、2013年市場展望

? 政策層面：2013年調(diào)控政策保持維穩(wěn)基調(diào)，強(qiáng)化落實(shí)執(zhí)行為主。

? 市場層面：上半年延續(xù)當(dāng)前量價(jià)企穩(wěn)的走勢，預(yù)計(jì)下半年存在價(jià)穩(wěn)量增、小幅上升走勢的可能。

? 供應(yīng)層面：由于今年9月以后的集中供地，預(yù)計(jì)2013年第四季度面臨新增供應(yīng)的集中上市。

? 需求層面：在限購、限貸的持續(xù)調(diào)控下，明年仍將以剛性需求為市場主力。

第二篇：2013年房地產(chǎn)市場展望

2013年房地產(chǎn)市場展望

作者：房地產(chǎn)管理專家－李豪

2012年房地產(chǎn)市場依然在“新國八條”政策之下渡過，整體市場情況明顯好于2011年，尤其是下半年。那么即將到來的2013年，房地產(chǎn)市場將如何？是否依然持續(xù)2011年的政策，或者是否有更嚴(yán)厲的政策呢？結(jié)合多種因素，我做一個(gè)大膽的預(yù)測：

1、2013年房地產(chǎn)市場表面波瀾不驚，實(shí)際暗潮洶涌——表面量升價(jià)穩(wěn)，實(shí)際上是土地與市場競爭，各大商企競爭加劇，未來房地產(chǎn)企業(yè)競爭是拼戰(zhàn)略、拼模式、拼資本、拼管理、拼人才。

2、一、二線城市走暖，三、四線看量

3、大開發(fā)商繼續(xù)兼并，小開發(fā)商依然難受

4、復(fù)合地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多業(yè)態(tài)、復(fù)合型地產(chǎn)形勢逐步成為主流

5、保障房進(jìn)一步推動，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)

6、稅制改革，經(jīng)濟(jì)回暖，股市不看好，樓市依然是主流

7、各地地鐵大進(jìn)軍，繼續(xù)推動城市化和城郊一體化

8、大城市發(fā)展暫告一段落，城鎮(zhèn)鄉(xiāng)是下一波經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的動力

第三篇：2011年房地產(chǎn)市場總結(jié)及12年市場展望

2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，全國投資、新開工增速高位回落，商品房銷售面積和銷售額再創(chuàng)新高，但調(diào)控效果在限購城市顯現(xiàn)，成交量下降，百城價(jià)格指數(shù)連續(xù)3個(gè)月下跌。

(1)政策環(huán)境：房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，措施進(jìn)一步落實(shí)細(xì)化 2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：1月，“國八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，“限購”、“限價(jià)”、“限貸”等政策全面升級，限購城市從2010年的不足20個(gè)大幅增加到40多個(gè)；7月初，國務(wù)院常務(wù)會議明確“二三線城市也要限購”，隨后臺州、珠海等城市跟進(jìn)，限購城市數(shù)增加到近50個(gè)；10月底，1000萬套保障房建設(shè)計(jì)劃提前實(shí)現(xiàn)；始于2010年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控在2011年不斷細(xì)化和落實(shí)，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)一步細(xì)化。

(2)新房：全國投資、新開工增速高位回落，商品房銷售面積和銷售額再創(chuàng)新高，但調(diào)控效果在限購城市顯現(xiàn)，成交量下降，百城價(jià)格指數(shù)連續(xù)3個(gè)月下跌。

從全國來看，1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積增速分別為29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的歷史高位上持續(xù)回落；商品房需求在2010年的高位基礎(chǔ)上繼續(xù)增長，1-11月銷售面積和銷售額分別同比增長8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。從重點(diǎn)城市來看，2011年1-11月，一二線代表城市住宅成交面積同比分別下降15%和7%，但9-11月單月同比降幅均在30%左右，且降幅有擴(kuò)大的趨勢。從絕對量來看，一線城市近期成交量已低于2008年低點(diǎn)，二線城市表現(xiàn)各異，杭州、南京低于2008年，武漢、天津好于2008年，而唐山等三線城市普遍高于2008年。價(jià)格方面，9月百城住宅均價(jià)出現(xiàn)近一年來的首次下跌，10-11月跌幅略有放大；近三個(gè)月一二線城市價(jià)格均出現(xiàn)一定程度的下跌，特別是東部沿海的上海、南京、杭州、蘇州、北京、深圳等地，主流品牌企業(yè)紛紛實(shí)行“以價(jià)換量”策略，部分樓盤價(jià)格降幅超過20%，新開樓盤亦以相對周邊較低的價(jià)格優(yōu)勢進(jìn)入市場；而非限購的三線城市價(jià)格總體較為平穩(wěn)。

(3)二手房：受調(diào)控影響更大，主要城市成交量和價(jià)格降幅大于新房。

成交方面，2011年1-11月，北京等10個(gè)代表性城市二手房成交套數(shù)同比下降34%，近三個(gè)月環(huán)比持續(xù)下行，同比降幅超過50%，絕對水平已接近2008年低點(diǎn)。價(jià)格方面，10個(gè)代表性城市二手房平均價(jià)格在9月出現(xiàn)近三年來的首次環(huán)比下跌，10-11月降幅持續(xù)擴(kuò)大，到11月底，杭州累計(jì)下跌8%，深圳下跌5%，其他城市跌幅在3%以內(nèi)。

(4)土地：土地出讓總量略有增長，出讓金總額基本持平，但住宅用地量價(jià)持續(xù)下降

2011年1-11月，全國133個(gè)城市土地招拍掛市場各類土地總成交面積同比增長15.6%，但主要受商辦和工業(yè)用地增長帶動，同時(shí)，土地出讓金總額小幅下降1.8%。1-11月，住宅用地量價(jià)水平持續(xù)低于去年同期，成交面積和樓面地價(jià)分別下降11.0%和9.9%，而北京等十大城市分別下降23.5%和14.1%，降幅大于總體水平，其中天津、杭州成交面積降幅接近或超過30%，上海、南京平均樓面低價(jià)降幅超過40%。

(5)企業(yè)：品牌房企銷售業(yè)績增長，市場份額持續(xù)上升，總體經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)不大

受上半年業(yè)績增長帶動，萬科等十大品牌房企1-11月銷售額平均同比增幅達(dá)16%，明顯跑贏大市。通過合理促銷、加快推盤、加強(qiáng)非限購城市布局等策略，恒大、龍湖等企業(yè)已經(jīng)或接近完成全年銷售計(jì)劃，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。另一方面，品牌房企普遍放慢拿地步伐，1-11月拿地面積同比下降36%，其中8-11月降幅達(dá)59%。通過開源節(jié)流舉措，品牌房企資金狀況明顯好于2008年，短期償債壓力不大。

2.2012年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

(1)政策趨勢：繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，貨幣政策微調(diào)緩解調(diào)控壓力

對房地產(chǎn)業(yè)而言，本輪房地產(chǎn)調(diào)控事關(guān)中央政府公信力和中國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的大局，中央政治局會議近期定調(diào)2012年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確表示“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”，預(yù)計(jì)限購、限價(jià)等行政性政策在2012年不會放松，土地制度完善、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革等長效機(jī)制建立也有可能落到實(shí)處。2011年11月底，央行近三年來首次下調(diào)存準(zhǔn)率，預(yù)計(jì)貨幣政策將在2012年繼續(xù)微調(diào)，其微調(diào)力度和節(jié)奏將是影響2012年房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵。(2)總體預(yù)判：上半年調(diào)控效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，投資開工步伐放緩，量價(jià)繼續(xù)下行，下半年逐漸趨好，全年量價(jià)難有增長，總體不容樂觀也無需過度悲觀

預(yù)計(jì)在2012年上半年，由于調(diào)控政策仍將較為嚴(yán)厲，需求仍被抑制，貨幣政策微調(diào)也難以很快緩解房地產(chǎn)業(yè)資金壓力，而過去兩年新開工項(xiàng)目將入市，推動庫存量的進(jìn)一步上升和房價(jià)下行。全年來看，在“經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)中有降，貨幣政策穩(wěn)中微調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊”的假設(shè)下，根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期動態(tài)模型”測算，全年商品房量價(jià)難有增長，預(yù)計(jì)銷售面積和價(jià)格降幅分別在3%-6%和1%-4%之間；房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積增速將進(jìn)一步回落，分別在15-20%和6%-9%之間，在2011年的基礎(chǔ)上增速繼續(xù)下降。

(3)關(guān)注點(diǎn)：貨幣政策走向是關(guān)鍵，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍逐步擴(kuò)大，不同城市、企業(yè)分化加劇

貨幣政策微調(diào)：2012年貨幣政策微調(diào)的力度和節(jié)奏將是影響房地產(chǎn)業(yè)走勢的關(guān)鍵，全年房地產(chǎn)信貸將有所增長，但行業(yè)資金壓力在短期內(nèi)仍將上升。房產(chǎn)稅：改革試點(diǎn)范圍逐步擴(kuò)大，這將為限購等行政手段的逐步退出創(chuàng)造條件，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展。城市分化：一二線城市仍將面臨較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，過去幾年土地供應(yīng)量大、開工高的二線城市可能面臨更大風(fēng)險(xiǎn)，東部沿海三四線城市可能因經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好迎來更大發(fā)展空間。企業(yè)分化：龍頭企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢進(jìn)一步擴(kuò)大，中小企業(yè)面臨資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)其自身優(yōu)勢，順勢而為，合理布局，保持健康發(fā)展。

第四篇：上半年房地產(chǎn)市場總結(jié)及下半年展望

談?wù)撨@個(gè)話題，首先應(yīng)該把樓市的走勢放在我們國家的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境下來看。國內(nèi)方面，從XX年國家開始實(shí)行緊縮的貨幣政策以來，目前國家仍在不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，從金融方面來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，10年雪災(zāi)、地震、股市的持續(xù)走低和連續(xù)的通貨膨脹以及企業(yè)盈利水平降低對樓市也產(chǎn)生了一系列負(fù)面影響。雪災(zāi)、地震屬于不可抗拒的自然界突發(fā)因素，對市場的影響是有限的，真正對樓市和股市產(chǎn)生巨大影響的是國家的宏觀調(diào)控政策，尤其是貨幣政策。國際方面，美國次貸危機(jī)擴(kuò)大并蔓延、10年全球經(jīng)濟(jì)衰退和股市暴跌、6月份越南爆發(fā)金融危機(jī)導(dǎo)致樓市崩盤。今年以來，全球經(jīng)濟(jì)下滑已經(jīng)波及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，使得今后國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期存在一定程度的不明確；此外，目前緊縮的貨幣政策，也使得全國包括深圳房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與交易的資金來源出現(xiàn)一定困難。經(jīng)過這一輪的市場波動，目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)濃厚的觀望氣氛。

按國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國70個(gè)大中城市商品住房銷售價(jià)格調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2011年1月、2月、3月、4月、5月同比漲幅為12.9%、11.7%、5.7%、2.6%、1.3%，環(huán)比分別下降1.2%、0.3%、4.9%、2.2%、0.5%。價(jià)格環(huán)比數(shù)據(jù)說明全國樓市正處于一個(gè)緩慢下降通道。

上半年深圳房地產(chǎn)市場觀望氣氛同樣十分濃厚，房價(jià)持續(xù)下降，市場持續(xù)處于調(diào)整狀態(tài)，并呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

一、深圳新建商品房銷售規(guī)模繼續(xù)下降，市場交易持續(xù)低迷。深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局9日發(fā)布的《2011年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報(bào)告》顯示，今年上半年，深圳市完成商品住宅投資142．84億元，比去年同期增加4．34％；商品住宅竣工面積為1950．89萬平方米，同比增加5．15％；商品住宅新開工面積303．89萬平方米，同比減少7．76％；商品住宅空置面積65．37萬平方米，同比增加84．5％；商品住宅銷售面積為154．25萬平方米，同比減少54．02％。商品住宅銷售面積大幅下降而竣工面積卻仍在增加，下半年市場供給壓力仍然很大。

二、新建商品住宅價(jià)格持續(xù)回落。深圳市6月份商品住宅銷售均價(jià)為11159元／平方米，比去年最高點(diǎn)下降36%。三、二手住房交易持續(xù)冷淡。今年上半年，二手住宅交易面積161.89萬平方米，同比下降68.48%。二手住宅與新建商品住房交易面積的比例由4去年的1.86：1降至1.05：1。上半年各月二手房住宅交易面積分別為25.22萬平方米、12.62萬平方米、22.98萬平方米、30.64萬平方米、34.74萬平方米、35.69萬平方米。

全市深圳的房價(jià)與成交量可以說是領(lǐng)跌全國，這與去年深圳房價(jià)領(lǐng)漲全國前呼后應(yīng)。這樣的大起大落，說明深圳的房地產(chǎn)市場仍然是不成熟的，雖然它相對國內(nèi)其他城市更有經(jīng)驗(yàn)。經(jīng)過這次洗禮，深圳的房地產(chǎn)市場將會變得更加理性和健康，所以這次調(diào)整對于深圳乃至全國來說應(yīng)該是件好事。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的情況是，在去年和前年市場快速上漲時(shí)期，大家都在不遺余地的擴(kuò)張規(guī)模，甚至自己也加入到炒房的行列中，整個(gè)行業(yè)都非常浮躁，大家忽視了公司自身建設(shè)這個(gè)問題。但是現(xiàn)在開始市場回歸了，中介公司也開始扎扎實(shí)實(shí)做事了，正好趁市場調(diào)整之機(jī)會加強(qiáng)公司自身建設(shè)，包括管理水平、人才培養(yǎng)與儲備、服務(wù)創(chuàng)新等。中介公司只有加強(qiáng)公司自身建設(shè)整個(gè)行業(yè)才能健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，才能把握好市場復(fù)蘇后的下一波行情。對于整體市場來說，健康發(fā)展大家都是想看到的，對誰都有好處，所以說這次調(diào)整在某種程度上盡管時(shí)間長了一些，有些企業(yè)受到了一些傷害，但是我想從長遠(yuǎn)來說也未必是壞事。

2011年下半年應(yīng)該繼續(xù)持續(xù)上半年的調(diào)整趨勢，它不會有特別令人滿意的事件出來，但是對整個(gè)行業(yè)一定是有好處的，通過整個(gè)2011年的歸位、調(diào)整、振蕩，應(yīng)該在2011年或者不久的將來會有更好的前景。綜合目前國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)因素和市場因素，我覺得近期房價(jià)下降的可能性比較大。XX年年房地產(chǎn)的價(jià)格和實(shí)際的產(chǎn)品的價(jià)值我覺得是有一定程度背離的，包括個(gè)別的樓盤在一兩個(gè)月之內(nèi)大幅漲價(jià)，這是不合市場規(guī)律的，也是非理性的，完全超出市場的承受力——真正的自主需求完全被邊緣化了，市場上充斥著投資（用投機(jī)可能跟貼切）狂熱，一些房子被炒得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于它自身的價(jià)值，這就是投資學(xué)中典型的“博傻理論”，它揭示的就是投機(jī)行為背后的動機(jī)，投機(jī)行為的關(guān)鍵是判斷“有沒有比自己更大的笨蛋”，只要自己不是最大的笨蛋，只要后來還會有一個(gè)更大的笨蛋以更高的價(jià)格接手，那么自己就一定是贏家，只是應(yīng)多贏少的問題。今年可能這些樓盤要回調(diào)回來，很多樓盤最新推出的樓盤預(yù)期應(yīng)該是回到去年的這個(gè)時(shí)候，回到一年前的時(shí)候，市場的價(jià)格已經(jīng)在回落了，但是價(jià)格的回落并不能說明市場就要到下去了，價(jià)格圍繞整個(gè)價(jià)值在波動，這也是正常的市場規(guī)律。

對于中介公司來說，成交量才是最重要的，因?yàn)槲覀兪强總蚪鸹蠲?，只有足夠的成交量才能支撐整個(gè)中介行業(yè)。目前深圳二手樓交易持續(xù)冷淡，恢復(fù)市場的關(guān)鍵是恢復(fù)消費(fèi)者信心。消費(fèi)者信心低迷，是深圳樓市面臨的最大問題。一方面，在全球石油價(jià)格、糧食價(jià)格持續(xù)上漲，美國次貸，通貨膨脹等壓力下，消費(fèi)者推遲了購房決策；另一方面，如今的深圳樓市呈現(xiàn)出和股市類似的下跌局面：每當(dāng)大家以為底部終于到來時(shí)，市場又開始新一輪下跌。下跌的市場和上漲的市場一樣，消費(fèi)者或者投資者的行為都是非理性的，現(xiàn)在每個(gè)人對市場都有一種繼續(xù)下跌的心理預(yù)期，這種預(yù)期就會強(qiáng)化他們持幣觀望的行為，而這種集體的觀望行為則會導(dǎo)致市場下跌，而下跌的市場又反過來強(qiáng)化了他們的心理預(yù)期。如此循環(huán)往復(fù)，結(jié)果越來越多的購房者開始持幣觀望，即使到了心理價(jià)位也不敢入市，這恰好驗(yàn)證了“羊群效應(yīng)”理論和斯金納的“強(qiáng)化理論”。在此種情況下，恢復(fù)購房者信心恐怕是當(dāng)務(wù)之急。

第五篇：中國房地產(chǎn)市場2013總結(jié) 2014年展望

中國房地產(chǎn)市場2013總結(jié) 2014年展望

2013-12-27 06:48中國指數(shù)研究院| 分享 掃描到手機(jī)

[摘要]中國房地產(chǎn)市場2013總結(jié) 2014年展望

中國房地產(chǎn)市場2013總結(jié)2014年展望

一、2013年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

1.政策環(huán)境：中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化

2013年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初“國五條”及各地細(xì)則出臺，繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革；不動產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺措施平抑房價(jià)上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進(jìn)需求釋放。

2.新房：百城價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，重點(diǎn)城市供需兩旺創(chuàng)近四年新高，全國銷售創(chuàng)紀(jì)錄，投資開工上行

價(jià)格方面，百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比連續(xù)18個(gè)月上漲，今年以來累計(jì)上漲10.74%，同比連續(xù)12個(gè)月上漲，漲幅擴(kuò)大至10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。成交方面，重點(diǎn)城市住宅成交量同比增長16%，總量為近四年同期最高，一二線城市由于上年成交量回升力度較大，今年同比增速略低于三線城市。供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市新批上市面積總量同比增長15%，為近四年最高，“金九”為年內(nèi)高峰，即使在11月季節(jié)性低點(diǎn)，多數(shù)城市供應(yīng)量仍在高位，多數(shù)城市庫存水平止跌上揚(yáng)，出清周期略有延長但仍處于近年較低水平。全國來看，商品房銷售面積和銷售額增速明顯好于去年，規(guī)模創(chuàng)歷史新高；投資額增速高于去年；新開工面積止跌反彈，規(guī)模有望超越2011年高點(diǎn)；資金來源整體增速有所回升，總體高于同期開發(fā)投資增速，企業(yè)資金狀況處于歷史較好水平。

3.二手房：十大城市量價(jià)創(chuàng)新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩(wěn) 價(jià)格方面，2013年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)累計(jì)上漲18.5%，漲幅超過新房2.5個(gè)百分點(diǎn)，三季度以來漲幅漸趨平穩(wěn)，11月價(jià)格達(dá)26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。成交方面，受3月成交量激增帶動，1-8月十大城市二手住宅總成交量已超過去年全年，之后幾個(gè)月總體平穩(wěn)，前11月共成交94.13萬套，同比增長64.5%，為近四年最高；上海、北京月均分別成交2.3萬套和1.6萬套，規(guī)模最為突出，占十大城市比重近五成。

4.土地：全國量價(jià)明顯好于去年，一線城市增長最為顯著，地王頻出

供求方面，2013年1-11月，全國300個(gè)城市住宅用地推出及成交量同比分別增長17.9%、34.2%，總出讓金同比大幅增長69.8%，一線城市成交面積和成交額分別增長73.8%和139.5%，增長最為顯著。價(jià)格方面，全國300個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)同比上漲25.9%，溢價(jià)率達(dá)19.5%。今年以來地王總價(jià)水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價(jià)突破1萬元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

5.企業(yè)：銷售業(yè)績再上新臺階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

銷售方面，2013年1-11月，龍頭企業(yè)銷售業(yè)績再上新臺階，推動行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，十家代表企業(yè)銷售額和銷售面積同比分別增長32%和26%，均有望超額完成目標(biāo)，千億俱樂部中新增中海、恒大、碧桂園3家。拿地方面，十大企業(yè)拿地規(guī)模和金額均大幅增長，分別同比增長47%和87%，品牌房企回歸一二線城市，一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導(dǎo)致企業(yè)平均拿地成本提高近30%。資金方面，全行業(yè)整體償付能力有所提升，企業(yè)融資渠道多樣化，債券、票據(jù)等直接融資方式明顯增多，優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資成本降低。

二、2014年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

1.宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)合理增長，貨幣政策保持穩(wěn)健，調(diào)控政策日趨分化

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，2014年經(jīng)濟(jì)工作的核心是堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，不再單純重視經(jīng)濟(jì)增速，穩(wěn)中求進(jìn)與改革創(chuàng)新兩者并重，結(jié)構(gòu)優(yōu)化是關(guān)鍵。貨幣政策方面，央行繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，短期內(nèi)信貸和社會融資仍將平穩(wěn)增長，但利率市場化、匯率改革等金融改革也將穩(wěn)步推進(jìn)，中長期貨幣信貸環(huán)境不再寬松。房地產(chǎn)調(diào)控方面，隨著不同區(qū)域市場表現(xiàn)分化進(jìn)一步加劇，調(diào)控政策取向進(jìn)一步差異化。隨著土地、財(cái)稅制度改革和住房供應(yīng)體系的穩(wěn)步推進(jìn)，以市場為決定作用的調(diào)控機(jī)制將逐步形成，行業(yè)中長期環(huán)境日趨明晰，有助于社會經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的健康理性發(fā)展。

2.市場趨勢：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩 根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，在宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣信貸平穩(wěn)增長、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，2014年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價(jià)繼續(xù)增長但增速放慢，投資新開工增長平穩(wěn)”的特點(diǎn)。成交方面，明年新增貸款和社會融資額增長繼續(xù)推動商品房需求增長，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴(kuò)張放慢和高基數(shù)導(dǎo)致增速放緩，預(yù)計(jì)2014年全國商品房銷售面積同比增長5.5%-7.8%，增幅明顯低于2013年；市場慣性使得明年上半年同比增速相對較高，同比增長7.9%，下半年總量高但同比增速放緩至6.1%。供應(yīng)方面，土地成交回暖推動新開工面積繼續(xù)增長，但在多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩(wěn)健的背景下，全國新開工和投資增速放緩，預(yù)計(jì)明年全國新開工面積同比增長6.0%-8.0%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長15.0%-17.5%。價(jià)格方面，供應(yīng)加大及信貸投放趨緩，減緩房價(jià)上漲勢頭，預(yù)計(jì)全國商品房銷售均價(jià)同比上漲7.0%-7.6%，但熱點(diǎn)城市受供求矛盾突出和高地價(jià)推動，房價(jià)上行壓力依然較大。

表：2014年全國房地產(chǎn)市場各項(xiàng)指標(biāo)預(yù)測 指標(biāo) 絕對量 同比增速 特點(diǎn)

商品房銷售面積 13.7-14.0億平方米 5.5%-7.8% 銷售面積繼續(xù)增長但全年增速放緩，上半年增速較高下半年漸趨平緩 商品房銷售價(jià)格 6705-6746元/平方米 7.0%-7.6% 全國價(jià)格漲幅收窄，熱點(diǎn)城市價(jià)格上行壓力依舊突出 房屋新開工面積 20.9-21.3億平方米 6.0%-8.0% 新開工面積繼續(xù)增長，但增速放緩 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 9.8-10.0萬億元 15.0%-17.5% 開發(fā)投資額平穩(wěn)增長，增速略有回落

3.關(guān)注點(diǎn)：分化加劇與風(fēng)險(xiǎn)積聚促使行業(yè)轉(zhuǎn)型，市場逐步回歸理性

1)分化加?。翰煌鞘辛績r(jià)走勢和政策導(dǎo)向分化繼續(xù)加劇，企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯 不同城市量價(jià)走勢和政策分化進(jìn)一步加劇，一線城市和熱點(diǎn)二線城市供不應(yīng)求壓力持續(xù)，雖然2013年新開工項(xiàng)目將增加2014年供應(yīng)，但高地價(jià)使得當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲壓力依然突出，政策有加碼可能；多數(shù)二線城市供需均衡價(jià)格平穩(wěn)；大多數(shù)三四線城市供應(yīng)充足，部分城市需警惕供應(yīng)過剩和價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量價(jià)仍有空間。企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯，大企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢繼續(xù)擴(kuò)大，中型企業(yè)不進(jìn)則退，小企業(yè)邊緣化。

2)風(fēng)險(xiǎn)積聚：經(jīng)濟(jì)降速、制度變革、需求透支等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，高速增長后回歸理性勢在必行

經(jīng)濟(jì)方面，中長期來看經(jīng)濟(jì)增速和貨幣信貸投放將趨緩，2014年全面深化改革落地也將加大短期經(jīng)濟(jì)波動，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動力減弱；政策方面，稅收、土地、金融等關(guān)鍵要素改革逐步落實(shí)，長效機(jī)制完善促進(jìn)行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變；需求方面，過去多年量價(jià)快速增長使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，在2013年商品房量價(jià)創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。

3)行業(yè)轉(zhuǎn)型：消費(fèi)升級、政策支持促使更多企業(yè)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)等新領(lǐng)域，但去化周期長等風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注近年來，在消費(fèi)升級、政策支持下，更多企業(yè)轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)領(lǐng)域之外的旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，品牌房企拓展力度尤其突出。對規(guī)模在100萬平米以上的300個(gè)樣本項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，總規(guī)模接近8億平方米，海南、山東等東南沿海地區(qū)最為明顯，規(guī)模在500萬甚至1000萬平米以上的項(xiàng)目時(shí)有出現(xiàn)。但是，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入大、去化周期長、供應(yīng)規(guī)模龐大可能超過潛在需求、同質(zhì)化競爭等風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注。