第一篇：合同審查與合同簽訂需要注意的問題

合同審查與合同簽訂需要注意的問題

合同審查與合同簽訂需要

注意的問題

【內(nèi)容提要】合同是經(jīng)濟生活中不可缺少組成部分，尤其對公司企業(yè)來說，公司企業(yè)的經(jīng)營離不開合同，會使用和簽訂大量的合同，但是，根據(jù)在訴訟中發(fā)現(xiàn)，在簽訂合同時根本不注意細節(jié)，最后導致合同的執(zhí)行力就大打折扣，甚至是無效合同。結合在律師實務，在合同審查過程中的經(jīng)驗，需要注意的問題總結一下，當然有不全面的地方，以期拋磚引玉。

【關鍵詞】合同審查 合同簽訂 三大紀律 八項注意

三大紀律

一是牢記自己審查合同的職責所在，我們盡可能把風險控制在糾紛產(chǎn)生之前。你在審查合同時，有個危機意識，腦海中有個想法，一旦產(chǎn)生糾紛怎么辦，合同中約定的條款對我們是否有不利的地方。

二是對待合同存在的問題要具有嚴肅性，作為律師，在審查合同過程中，一定嚴肅對待，但是不能掉以輕心，無論是誰轉來的合同，簽訂這個合同有什么目的，只要這個合同有問題，你作為合同審查人員都要指出來，問題嚴重的合同堅決不能通過審查，不要有顧慮，也許你一次不經(jīng)意的“手軟”都有可能為合同風險埋下伏筆，甚至有可能造成執(zhí)業(yè)過錯。

三是審查合同需要細心，魔鬼隱藏于細節(jié)之中，在審查合同和簽訂合同時一定要細心，細心到每一個標點符合。即便是使用制定的模板，也要細心，因為有許多地方需要根據(jù)具體情況再作修改。沒有非常完備的合同，因為所有的交易個體都有自己的特殊情況，模板只不過是把交易的共同點提取出來，交易規(guī)則固定起來，但并不是一成不變，如果輕心大意，就會釀造潛在的風險。所以強調(diào)即便是使用合同模板，也要仔細看一遍，以免合同中有矛盾之處。

八項注意

注意一：注意合同對方主體資格。

審查合同時，必須對對方的主體資格進行審查。我們認為這種審查應從三方面入手：

1、對合同對方資質(zhì)的審查，審查中，要看對方是否具備簽訂合同的主體資格，主要包括：對方是否是企業(yè)法人，是否通過年檢，讓對方提供營業(yè)執(zhí)照，已經(jīng)工商登記資料，新成立的公司要倍加注意，防止是皮包公司。雖然是企業(yè)法人，但是合同名稱顯示是該企業(yè)法人下屬的一個職能部門，如辦公室，中心，委員會，指揮部等等這些都不行。比如說指揮部吧，有些地方政府需要興建一個項目，往往有好多政府部門組成一個某某項目指揮部，他是一個臨時性的一個機構，不能獨立承擔民事責任，他會隨著項目的完成而被撤銷，按照法律規(guī)定，他都沒有簽訂合同的資格，但是實踐中由于政府的體制原因，不簽還不行，除非你不做這單生意，如果和他簽訂合同就需要注意了，一定搞清楚這個項目的背景，由誰主導投資，建成后歸口單位是誰，簽訂這個合同有沒有超出指揮部的授權范圍等等。都需要注意，別到時指揮部一撤，你找誰都不好找。

2、注意合同后面落款蓋章部分的名稱，需和前面保持一致，同時注意名稱的準確性，一定要和營業(yè)執(zhí)照的名稱相一致，不能有差別，不能出現(xiàn)錯字。前面是公司名稱，后面卻變成公司職能部門的名稱。這是不允許的。

3、對于特殊行業(yè)的主體，要審查其是否具有從事合同項下行為的資格，如果合同主體不具有法律、行政法規(guī)規(guī)定的資格的，可能導致合同無效。至于是否審查經(jīng)營范圍，根據(jù)《合同法》以及相關的司法解釋，只要不是國家專營，限制經(jīng)營的，合同都是有效的。這方面可從寬把握。

以上只是對合同書上對方主體的書面審查，這里需要一提的是，光看手續(xù)還不行，最好由業(yè)務員作一下側面了解，以免讓對方以假亂真，在審查合同時盡量詢問一下業(yè)務員。

注意

二、注意合同的內(nèi)容必須齊備

按《合同法》第十二條的規(guī)定：合同的內(nèi)容由當事人約定，一般包括以下條款：當事人的名稱或者姓名和住所；標的；數(shù)量；質(zhì)量；價款或者報酬；履行期限、地點和方式；違約責任；解決爭議的方法等。這是立法列舉式的規(guī)定，但是在實踐中，要比這復雜的多，合同操作性越強，那么你約定就越詳細。套用現(xiàn)代俗語解釋，合同就是立約各方制定的游戲規(guī)則，沒有詳細的規(guī)則，何談游戲？ 下面主要是就針對買賣合同而言需要注意的問題，這個是我們經(jīng)常用到的。

1、質(zhì)量條款必須寫的準確，有標準的寫標準，無標準的描述準確，有特殊要求的一定注明，同時應注明具體可操作的檢驗方法。

切記質(zhì)量條款約定的含糊不清，使將來履行時無法遵循。在審查合同過程中我們發(fā)現(xiàn)，有的單位對此不是很重視，在合同中有的只寫：出廠標準，國家標準，國家有關規(guī)定，行業(yè)標準，合格，良好等等，我們認為都太模糊，一定要約定詳細，這也

是比較重要的條款。這個條款在合同模板中也有，屬于填空題，希望大家把他填好。

質(zhì)保期一定要寫明，因為涉及到質(zhì)量保證金的返還時間問題。

2、價款或者報酬條款，必須寫的具體。計量單位、單價、計算方法必須清晰明了，切忌前后矛盾。

對于合同價款一定表述要準確，用語要正確，能確定合同價款的，在合同中寫明，該合同價款包含哪些費用，（如包含材料費、制作費、包裝費、運輸費、倉儲費、檢測費、保險費、裝卸費、指導安裝、調(diào)試、驗收、技術支持、售后服務費、現(xiàn)場培訓費等費用，為綜合價），注意加上人民幣還是其他幣種，不能單純光寫元（此處列舉《非誠勿擾》里面的臺詞），還要注意不同幣種符號的使用，決不能大意輕心（在此列舉一個案例）。

不能確定合同總價款的，一定要把計量單位、單價、計算方法約定的清晰明了，不能只寫按照實際發(fā)生交易數(shù)計算，按照以前的交易習慣計算，這些都不允許的，這也是風險的潛在點，即使以前有過交易，也不能這樣約定，因為一旦產(chǎn)生訴訟，增加自己的舉證責任。

3、關于合同價款的支付問題，這個在合同中要明確一個時間點或者一個期限，時間點就是一個明確的時間，具體到年月日。期限呢，就是約定在完成某項行為多長時間內(nèi)支付合同價款。對于價款的一次性支付就不再贅述了。

這里重點提一提是雙方約定了分期付款的方式，分期付款比一次性付款要麻煩一些，對于分期付款的時間一定要準確的描述，無論咱們作為出賣人還是買受人，因為這也是分辨違約行為的一個重要依據(jù)。實踐中分期支付貨款的比較多。合同法中對分期付款一個特殊的規(guī)定，就是在合同法167條的規(guī)定。合同法167條規(guī)定：分期付款買受人未支付到期金額達到全部價款1/5時，出賣人可以要求買受人支付全部價款或解除合同。這一條款是法律對出賣人的救濟措施。如果我們作為出賣人，就把這個規(guī)定加到合同當中去，如果我們作為買受人，我看就沒有必要加了，別給自己下絆子。當時在制定合同模板時，也想加進去，考慮到每個產(chǎn)業(yè)單位之間的差異性以及在實踐中具體運用過程中，不注意的話再成為約束我方的權利，那就違背了我們的初衷，就沒有加，今天的培訓以后，咱各個產(chǎn)業(yè)單位在審查合同時，根據(jù)情況可以加上這條。

舉個例子啊，如某公司購我方一批硬件，總價款為人民幣160000.00元，分三次付款，第一次付50000元，第二 次付 50000元，第三次付60000元，如果某公司第一次僅付30000元，那么，我方就可以依據(jù)合同法167條的規(guī)定，向某公司要求支付全部貨款160000元，或同某公司解除合同。如果超過合同價款的1/5，但是不足第一次應當支付的費用，怎么辦？很簡單，可以要求對方承擔違約責任。

4、履行方式、期限，驗收。

這一條款主要包括：供方發(fā)貨、需方自提、第三方接貨等方式。方式不同，合同的風險也有所不同。

作為出賣人時，我們應當注意標的物所有權保留，根據(jù)合同法的規(guī)定，當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款的或其他義務的，標的物所有權屬于出賣人。這樣約定的好處是一旦需方在接到貨后違約，供方的合法權益能夠得到最大限度的保護。但是在實踐中有時比較難以操作，上次咱們有個公司，買給學校一批設備，學校收到貨也實際使用，就是不給錢，雖然在合同約定了貨物的所有權保留，但是你就沒有辦法把貨物拉回來，因為你進機房的門都比較困難了，如果把所有的設備拉回來，那么學校一切辦公都得停止，有可能上升到政治的高度。這是我們不愿看到的，但是我們依此條款為依據(jù)，可以給學校施加壓力，也向該學校的主管機關反映，也可以依此條款，向主管機關施加壓力。

作為出賣人時，我們要注意收貨方式，因為這關系到合同的履行問題。在合同中約定了具體的收獲單位的相關信息，一定完全按照相關信息發(fā)貨，注意該貨物的簽收人就是合同中約定的收貨人（包括第三方收貨，即存在最終客戶收貨的問題），不然對方收到貨后不承認，你一點辦法都沒有。這種情況在咱們產(chǎn)業(yè)單位出現(xiàn)好多次。合同中有約定，但是實際簽收人是別人，最后買受人不承認了，說沒有收到貨。你還得舉證證明，簽收人就是買受人的員工，那就累了，并且非常難舉證?，F(xiàn)在我們主要是通過物流公司發(fā)貨，也要求物流公司返回回執(zhí)單，由于物流公司的責任心不是很強，回執(zhí)單往往很久才能返回，甚至就不返回。在此提醒各位的是，以后選擇物流公司盡量選擇有實力，信譽好，管理規(guī)范的物流公司，作為出賣人時，我們應當注意運費和保險費的承擔，這個在合同中明確約定好。同時也要注意風險的轉移，從什么時間點貨物滅失的或者毀損的風險開始轉移，這個也比較重要。

在審查合同時，確認合同履行期限，這個和付款時間一樣重要，無論作為出賣人還是買受人，一定要約定好履行期限，這也是判斷對方是否違約、我方是否有必要繼續(xù)履行的關鍵。

驗收貨物的條款務必也注意審查，審查的重點就是貨到后多長時間內(nèi)進行驗收，逾期不驗收的后果，以及驗收的方式。注意

三、注意違約責任的約定

合同中約定違約責任條款十分重要，也是促使合同雙方認真履行的“帝王條款“，只有約定了違約責任，才能使不遵守合同約定，不全面、客觀履行合同的一方有所顧慮，有所思考，其不履行合同的后果是明知，只要其承擔比較重的違約責任，讓其感覺只有履行合同才是明智的。違約責任盡量寫細、寫恨！當然，違約責任要有一個度，如果約定過高，也不太現(xiàn)實，并且在訴訟中可以調(diào)整的。盡量把違約行為寫詳細，違反了哪些行為可以承擔違約責任，要表述清楚，不能模棱兩可。

同時，在約定違約責任時要特別注意《合同法》第一百一十三條規(guī)定，《合同法》第一百一十三條規(guī)定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同 可能造成的損失。為什么說這條呢，主要是這條規(guī)定了有個預期合同利益。什么叫預期合同利益，是當事人訂立合同時牟求期待實現(xiàn)的財產(chǎn)利益。我簽訂這個合同，我就能產(chǎn)生多少利益，這個事可以預見的。在實踐中，有的產(chǎn)業(yè)單位購買了如神州數(shù)碼或思科的軟件，然后再賣給其他客戶，中間有個差價，那么，這個差價就是公司的利潤，也是預期利益，如果因為神碼或思科的違約，導致我們不能產(chǎn)生這個利潤，那么我們也是受到損失的。因此，在約定違約責任時，一定要將各種可能預見到的損失寫上！避免對方違約后，因賠償額度不明而再起糾紛。

關于定金問題，要注意“定金”和“訂金”的區(qū)別

（1）定金：是指當事人雙方約定一方向?qū)Ψ浇o付的、作為債權擔保的一定數(shù)額的貨幣。

《合同法》規(guī)定當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。此規(guī)定在《合同法》上稱為定金罰則。

（2）訂金：在法律上訂金被認定為“預付款”，它并不具有債權擔保的性質(zhì)。當合同雙方當事人因合同不成立或沒有實際履行而發(fā)生糾紛時，作為預付款的“訂金”則應當全部返還。

（3）注意定金和訂金的區(qū)別：

在現(xiàn)實生活中，很多人經(jīng)常將“定金”寫成“訂金”，我們一定要注意區(qū)別：

一是定金具有債權擔保的性質(zhì)；而訂金不具有債權擔保性質(zhì)。

二是定金具有懲罰性；而訂金不具有懲罰性。

三是當合同沒有實際履行時，定金的處置應視具體違約情況而定：給付定金的一方違約，無權要求返還定金；收受定金的一方違約，應當雙倍返不還定金。而此時對訂金的處置情況則不同：即訂金應當全部返還給交付訂金的一方。因此，二者有本質(zhì)的區(qū)別。

2、合同條款中對違約責任約定的幾種選擇方式：

一般情況下，在談判及簽約過程中對違約責任的約定有以下幾種方式：

（1）定金、違約金、賠償損失的違約責任承擔方式較為普遍適用；但應注意的是“定金”和“違約金”不能同時適用。《合同法》第一百一十六條規(guī)定：當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。也就是說違約金與定金只能取其一。

注意

四、注意解決爭端方式的約定

這個問題在實踐中出現(xiàn)最多的就是約定不明確，或者約定不符合法律規(guī)定，導致該條款無效。爭議解決的方式有三種，首先雙方應當選擇是協(xié)商，畢竟都是合作伙伴，在協(xié)商的問題上要和黨中央保持高度一致，要講和諧。其次選擇訴訟或仲裁。選擇訴訟的，一般不允許只寫按照法律規(guī)定向有管轄權的法院提起訴訟，也不允許只寫向當?shù)胤ㄔ浩鹪V，大家都知道，合同糾紛一般是合同履行地和被告所在地法院管轄。如果你寫了上面兩種情況，等于沒有約定。約定管轄雖然可笑，因為都是中國的法院，都適用同一部法律，大家都在同一個法制天空下，但是，各位同仁應該知道，中國的法律有時會“橫看成嶺側成峰”，同樣一個案件，都有可能產(chǎn)生截然相反的結果。約定管轄因為我們還要考慮訴訟成本的問題。

選擇仲裁，仲裁程序啟動根基在于有效的仲裁協(xié)議或仲裁條款。有效的仲裁協(xié)議或仲裁條款需要注意：

1、仲裁機構不明確，就是光說產(chǎn)生爭議后，向相關仲裁委員會仲裁，沒有指明是哪一個；

2、既約定仲裁，有約定向法院訴訟的，約定無效；

3、約定了兩個仲裁機構，產(chǎn)生爭議后又不能確定一家的，約定無效；

4、約定了某個地方的仲裁機構仲裁，如果是一家還好確定，但是該地方有兩個仲裁委員會，產(chǎn)生爭議后又不能確定一家的，約定無效。如約定仲裁地點在北京，沒有寫哪個仲裁機構，北京有兩個，有北京仲裁委員會，還有中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會，不好確定，就無法仲裁。還有注意的一點就是，在地名后面沒有“市”這個字，濟南的，就稱之為濟南仲裁委員會，雖然不影響效力，但這是個細節(jié)。

對于涉外仲裁，一定要約定適用中國的法律，因為適用外國的法律我們都不懂。有次我看到一個合同版本，約定使用德國的法律。這樣顯然不適合在中國簽訂。

注意

五、注意合同效力的審查

作為合同審查員，我們不但注意到上面的問題，同時還要注意到合同效力的問題。

1、合同生效和合同成立的區(qū)別

合同成立是對“當事人意思表示是否達成一致”的事實的判斷；合同生效是對“當事人是否受合同約束”的法律狀態(tài)的認定。合同成立，但不一定生效。合同成立后，也許就沒有機會生效，它要滿足一定的條件才能生效。

2、合同生效的情形

1）成立時即為生效，合同沒有任何附加條件，成立時就會發(fā)生法律效力，2）合同自批準、登記時生效

a、法律、法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準、登記手續(xù)，并規(guī)定批準、登記后生效的，如未辦理批準、登記手續(xù)，合同不生效b、法律、法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準、登記手續(xù)，但未規(guī)定批準、登記后生效的，如未辦理批準、登記手續(xù)，不影響合同的效力，但合同標的物所有權及其他物權不轉移

c、合同自條件成就、期限到來時生效，雙方在合同中約定一定的條件，自條件成就時生效，如約定本合同需要公證。需要注意的是，約定的條件不能違背公序良俗，也沒不能危害其他人的利益，這個條件是客觀上可能發(fā)生的。期限也是可以到來的，有生之年?。?/p>

3、合同無效的情形與后果

掌握合同無效的法定事由，是審查合同的又一關鍵。簽合同的內(nèi)容是否可行？能否切實履行？審查合同是否真正有效？關鍵要看合同中是否具有合同法規(guī)定的法定無效、免責無效、格式化條款無效的情形。

第一、法定無效：即《合同法》第五十二條規(guī)定的五種法定無效情形。需要注意的是，合同無效的法定情形主要體現(xiàn)在合同法第五十二條的規(guī)定中，其中第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”是指效力性強制性規(guī)定。其他法律和行政法規(guī)中的有關的效力性強制性規(guī)定也是認定合同效力的依據(jù)。法律和行政法規(guī)以外的強制性規(guī)定，如行政規(guī)章、地方性法規(guī)中的強制性規(guī)定，不是認定合同效力的依據(jù)。

第二、免責條款無效：即《合同法》第五十三條規(guī)定的兩種免責條款無效：

第三、格式條款中的免除、加重、排除條款無效。

格式條款：是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。即在簽合同時為方便，由一方自定的廣泛使用的合同條款都是格式條款。按《合同法》 第四十條規(guī)定：格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提 供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。如人們常見的店堂告示：旅店貴重物品自行保管，丟失不負責任等。就是無效的。

合同被確認無效的，不受法律保護，未履行的不再履行；已經(jīng)履行的，要返還財產(chǎn)，恢復原狀；不能返還的，要折價賠償；因履行無效合同造成經(jīng)濟損失的，有過錯的一方要承擔賠償?shù)呢熑危浑p方都有過錯的，按過錯的大小分別承擔賠償責任。

4、與效力審查有關的需要注意的幾個問題

因欺詐、脅迫、重大誤解訂立的合同，只要不損害國家利益，不是無效合同，而是可撤銷的合同。

合同本身有瑕疵時不一定影響合同的效力，如表見代理訂立的合同、法定代表人或負責人超越權限訂立的合同、無權處分人訂立的合同。

注意

六、注意權利義務的對等

審查合同，注意權利義務的對等性，沒有無權利的義務，也沒有無義務的權利，如果起草或?qū)彶橐粋€合同，光想著增加自己的權利，減少自己的義務實不可取的，或者大玩文字游戲，設置文字陷阱，都不是一個合格的合同，這種合同也得不到對方的認可，那你寫了白寫，大家都不是傻子。要講究權利與義務相對等的，不能太失衡。

但是，我們審查合同中考慮到權利義務平衡的同時，要在法律允許的范圍內(nèi)盡量維護好我們的利益。如我們作為出賣人吧，可以在合同中約定，只要我把貨交給承運人，合同風險就轉移給買受人，但是如果我們作為買受人，這樣的條款就不能有了，這是法律允許的。

注意七、注意加蓋公章

其實講到這點，大家都認為不值得一提，蓋章誰不會呀，但是，在合同中蓋章一定要注意，不能小看，就有因為蓋章的原因?qū)е潞贤怀闪⒌睦印?/p>

蓋章注意一下幾點：

1、要加蓋行政公章或合同專用章，不允許加蓋財務專用章，或其職能部門的章；

2、公章名稱和合同書中對方名稱以及營業(yè)執(zhí)照名稱相一致，這是必須注意的，不能有任何差錯，有個例子就是，下面有個產(chǎn)業(yè)單位的合同，合同書上是一個名稱，加蓋的公章是一個名稱，營業(yè)執(zhí)照上又是一個名稱，不能使用簡稱，一定要具體；

3、加蓋公章蓋在相應位置；

4、蓋公章一定注意鑒別其真?zhèn)涡裕ㄍㄟ^蓋章的地點，蓋章的人員等等），別隨便拿個公章就蓋上，咱有個產(chǎn)業(yè)單位，當時簽訂合同時，有個擔保函，并加蓋擔保人的章，這個合同產(chǎn)生糾紛后訴至法院，把擔保人共同列為被告，結果擔保人提出異議，說公章是假的，也從來不知道這個單位，并報了案，人家拿出真公章，別說鑒定了，肉眼都看出來不一樣的，并且人家從沒有更換過公章。主債務人下落不明，擔保人又是假的，我們遭受了損失。

5、合同文本兩頁以上的，一定加蓋騎縫章，防止對方“貍貓換太子”。從中抽取一頁，然后再增加一些內(nèi)容，反正現(xiàn)在都是打印的，導致兩份合同不一致，到時鑒定真?zhèn)味祭щy。注意

八、注意合同的用語以及錯別字

在合同審查中注意語言的運用要準確，盡量不要產(chǎn)生歧義，不要使用模糊的詞語，合同用詞盡量不能使用形容詞如“巨大的”、“重要的”、“優(yōu)良的”、“好的”、“大的”、“合理的”等等，避免使用模棱兩可的詞語如“大約”、“相當”，亦不要泛指如“一切”、“全部”（若必須用該字眼，就應寫下“包括但不限于┅”），簡稱必須有解釋，容易產(chǎn)生誤解和歧義的詞語要定義，用詞要統(tǒng)一，標點符號亦不可輕視。俗話說：一字值錢金，合同文書表現(xiàn)尤為典型。合同用語不確切，不但使合同缺乏操作性，而且還會導致糾紛的產(chǎn)生。

如果有外文合同，盡量不要直譯，因為特別繞口，同時約定，如果產(chǎn)生爭議，以中文版本為準。

再加蓋公章前，再仔細檢查一遍，有無錯別字等，同時注意版式，編號，字號，頁碼等細節(jié)。

總之，審查合同和簽訂合同要根據(jù)《合同法》以及相關司法解釋規(guī)定，在此基礎上認真履行審查和簽訂職責，就會把風險最大程度防范在產(chǎn)生之前。

第二篇：合同起草簽訂注意問題

在顧問單位合同培訓課上得講稿 瞿凱俊 北京市泰福律師事務所律師

各位領導、各位與會的朋友們：大家上午好！我作為中鐵特貨運輸有限責任公司的法律顧問，非常榮幸今天能應邀就合同的起草、簽訂暨應注意的問題和大家一起進行探討。

現(xiàn)結合在對貴公司的合同進行審查中發(fā)現(xiàn)的問題發(fā)表以下觀點：

一、合同的定義及形式合同是平等主體的自然人、法人、其他社會組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。（關鍵詞：平等主體。舉例：在合同審查中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)貴公司提供的合同中出現(xiàn)“罰款”的字樣，該字眼帶有濃厚的行政色彩，其體現(xiàn)的是管理者與被管理者之間的不平等的隸屬關系，因此，合同應避免使用這樣的字眼。）根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，合同的形式主要有有書面形式、口頭形式和其它形式：

1，書面形式。如果法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。例如《合同法》、《擔保法》規(guī)定：融資租賃合同、建設工程合同、技術開發(fā)合同和技術轉讓合同及保證合同、抵押合同、質(zhì)押合同等，定金應也以書面形式約定。如果當事人約定采用書面形式訂立合同，也應當采用書面形式。如果法律、法規(guī)規(guī)定或當事人約定采用書面形式的，當事人未采取書面形式，合同不成立。但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立。同樣，采用書面形式訂立合同，在簽字或蓋章之前，當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立。

2，口頭形式。雙方口頭約定也可以成立合同，口頭合同是日常生活中應用最廣泛的合同形式，但口頭合同容易在履行過程中發(fā)生爭議，對于不能即時清結的合同應當盡量避免使用。（舉例：上街買衣服、買菜的行為。）

3、電子合同形式。也就是我們常說電子郵件、傳真等以電子數(shù)據(jù)形式形成的合同。此種形式，目前我們運用的比較少，缺點是在發(fā)生糾紛時證據(jù)效力不及書面形式效力高，所以盡量不采用。對于企業(yè)來說，合同一般都是比較重大、復雜的經(jīng)營事項，一般也不是即時清結的，所以應該盡量采用書面形式。（貴公司在這方面做得相當優(yōu)秀，合同不論大小都采用了書面形式，并且還推行了層層把關的合同聯(lián)簽制度，這一點實在是難能可貴的。）

二、合同簽訂前的準備工作在起草、簽訂合同前，首先要了解簽訂合同的意圖。

1，了解簽訂合同的談判底線。在合同簽訂過程中，商務談判是一項重要的工作，談判過程也就是雙方對合同條款權利與義務討價還價的過程。簽訂合同首先就應當了解己方的談判底線，也就是說哪些是可以放棄的，那些是必須堅持的，知道這些才能使我們在簽訂合同時具有針對性。

2，明確簽訂合同的真正目的。只有明確了合同目的，才能摸清合同各方的真實意思，才能確定合同的性質(zhì)及合同的準確名稱，才能“規(guī)劃”合同雙方的權利和義務及違約責任，才能確保合同的有效性，也才能最有效地保護己方的利益。

三、起草、簽訂合同的基本原則合同的基本原則是指對合同關系的本質(zhì)和規(guī)律進行集中抽象的反映，其效力貫穿于合同始終，并具有克服合同的局限性的根本性原則。我國《合同法》規(guī)定的基本原則有：第三條的平等原則、第四條的自愿原則、第五條的公平原則、第六條的誠信原則、第八條的法律約束力原則等。這些基本原則是起草和擬定的準繩，合同總體上應不違反這些基本原則。在合同的起草、簽訂過程中，除應當遵循上述基本原則外還應當堅持以下原則：

1，己方起草原則在合同簽訂之前，往往由一方負責起草合同文本。在實踐中有些當事人不愿意起草合同文本，我們認為這種做法不妥當。一般來講，文本由誰起草，誰就掌握主動。經(jīng)口頭商議使基本意見達成一致后，需要把口頭語言轉化為書面語言的過程，就是合同的起草工作。起草一方主動性在于可以根據(jù)雙方協(xié)商的內(nèi)容，認真考慮寫入合同中的每一條款。而對方則毫無思想準備，有些時候，即使認真審議了合同中的各項條款，但由于文化和理解上的差異，對詞意的理解也會不同，難以發(fā)現(xiàn)對我方不利之處。所以，應重視合同文本的起草，盡量爭取起草合同文本。合同內(nèi)容以文字的形式形成合同條款時，有時僅僅是一字之差，意思則大相徑庭。（舉例：有一發(fā)生在廣東的真實案例，張三向李四條款300萬元，同時給李四出具欠條一張。后來，張三償還了李四的部分借款并親筆在原欠條上予以記明，可余款未能及時償還，李四遂起訴到法院。李四向法院出示了張三親筆所寫的借條，該欠條上對張三還款情況的記載是“還欠款200萬元”。大家說這時張三欠李四多少錢？張三主張已還欠款200萬，只欠款100萬元；李四主張已還100萬元，尚欠款200萬元。雙方各執(zhí)一詞，且均無其他證據(jù)證明自己的主張，這下可難壞了法院，案件不僅經(jīng)歷了一審、二審程序，還驚動我國的語言文字專家，都是一個“還”字惹得禍！）

2，合同權利義務的平衡原則

所謂合同權利與義務的平衡性是指合同一方權利與義務要相對平衡，合同雙方權利與義務也要相對平衡。一方當事人的權利內(nèi)容應與另一方當事人的義務相對應，一方享受了權利，就必須承擔相應的義務。在擬定合同時應盡量避免讓一方享受過分的、不合理的權利，而另一方承受極其不公平的合同義務，要盡力追求雙方權利義務的平衡。過分的強調(diào)自己的權利而剝奪對方的權力，只能使擬定的合同被拒絕，甚至導致合同事項的流產(chǎn)。

3，合同的可操作性原則 缺乏可操作性的合同具體表現(xiàn)在：合同各方權利義務、交易程序的規(guī)定過于抽象，或雖作了詳細規(guī)定但沒有違約責任條款加以保障。合同可操作性是達到交易目的、預防風險的具體保證，尤其是履行周期長、風險大的合同更是如此。合同雙方都礙于情面，不愿意將權利義務、交易程序細化，不愿意提及違約責任或輕描淡寫，這是要不得的。合同權利義務、交易程序及違約責任不但要規(guī)定，還要盡量詳盡，以便在合同履行中具有可操作性。（舉例：本人審查的貴公司提供的一份購銷合同中對產(chǎn)品質(zhì)量、包裝方式、交貨方式、違約責任等條款的約定都是“按照法律規(guī)定處理”。如此約定沒有任何實際意義，不具有可操作性。）

4，合法性原則 簽訂合同，總是為了達到一定的目的，但是，只有合法的合同才能受到法律的保護。如果合同違法，就可能被認定為無效，不但不能達到簽訂合同的預期目的，還可能受到法律的制裁。在合同起草、簽訂時，要特別注意我國《民法通則》第五十八條、我國《合同法》第五十二條的規(guī)定和一些特別法的相應規(guī)定。應當重點審查合同內(nèi)容是否損害國家、集體或第三人的利益；是否有以合法形式掩蓋非法目的的情形；是否損害社會公共利益；是否違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。否則，會導致合同的無效。但是，合同個別條款無效并不導致整個合同無效，整個合同無效并不必然導致合同約定的仲裁條款無效。當合同個別條款無效時，只需修改該個別條款；當整個合同無效時，就要放棄提供的合同草稿，重新起草一份新的合同了。（舉例：甲和乙一塊賭博，甲在錢輸完后向乙借款10萬元繼續(xù)賭博，并當場給己出具了欠條。欠款到期后，乙起訴至法院要求甲償還欠款，大家說法院會怎么判？因為賭博是非法行為，因賭博而產(chǎn)生的債務也就不具有合法性，此債權債務關系不受法律保護，因此法院駁回應當乙的訴訟請求。）

四、合同的實質(zhì)內(nèi)容

1，合同的名稱合同常見的使用名稱有合同、合同書、協(xié)議、協(xié)議書、框架協(xié)議、補充協(xié)議、契約、意向書、備忘錄等等。上述名稱都叫合同，但其是否構成實質(zhì)意義上的合同要看具體內(nèi)容，即要看其是否具備合同的基本條款。一般而言，作為繼續(xù)磋商基礎意向書、備忘錄等只能表明雙方準備訂立合同的意向，因不具備合同的基本條款，對雙方不具有法律約束力。合同名稱的確定除使用上述簡單的通用的名稱外，可以依據(jù)合同內(nèi)容所涉及的法律關系而定。如買賣合同、租賃合同、運輸合同等等。若需要對上述法律關系進一步明確，可以根據(jù)合同標的物的種類在合同名稱前加入限制性的語詞，比如：商品房買賣合同、房屋租賃合同、商品車運輸合同。在對合同名稱的擬定上，已經(jīng)考慮合同法律關系的性質(zhì)與標的物的種類后，不宜再加以限定或修飾，否則，合同名稱就顯得過于繁瑣。（舉例：在對貴公司的合同審查中發(fā)現(xiàn)有的合同名過于繁瑣，比如“商品車全程轉運裝載及卸車配送合同書”：對以合同名限定為“商品車”并無不當，但用“全程”二字來限定合同名就沒有必要，履行合同義務時是不是“全程”也不是靠合同名稱來確定的，而應當看合同的具體條款，“轉運裝載及卸車配送”連用了四個動詞，其實質(zhì)是一種運輸法律關系，該四種動作是運輸行為的分解動作，是“慢鏡頭”，如此來限定合同名只能讓人費解。又如“商品車鐵路運輸合同（武漢發(fā)車）”，在合同名稱中使用括號而使該合同于其它合同構成區(qū)分，這樣不夠規(guī)范。再如“購銷合同”實為買賣合同的內(nèi)容，如此稱呼還是計劃經(jīng)濟時代的產(chǎn)物，現(xiàn)在還這么叫的確“不時髦”了?。?/p>

2，合同主體

合同的主體是依據(jù)合同享有權利、承擔義務的合同當事人。合同當事人的主體資格應當合法，也應當具備相應的民事權利能力和民事行為能力。在起草、簽訂合同之前要對對方資格進行審查。合同主體性質(zhì)不同，審查的內(nèi)容和方法也不同。

對法人的資格審查 對法人資格審查主要從以下幾方面進行：審查（1）是否依法成立；（2）有沒有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費；（3）是否有自己的名稱、組織結構和場所；（4）是否能獨立承擔民事責任。判斷一個經(jīng)濟組織是否具有法人資格，主要是看其是否有國家工商行政管理機關頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。（舉例：一般情況下，分公司、營業(yè)部、辦事處、項目部、各科室等都不具有獨立承擔民事責任的能力。）

對非法人單位的資格審查 非法人單位是指未取得法人資格，但依法定程序和條件取得營業(yè)執(zhí)照，法律允許其從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的組織。對這類組織，應審查其是否按規(guī)定登記并取得營業(yè)執(zhí)照。有些法人單位設立的分支機構或經(jīng)營部門，可以在授權范圍內(nèi)，以其所從屬的法人單位的名義簽訂合同，產(chǎn)生的權利義務由該法人單位承受。對這類組織，主要審查其所從屬的法人單位的資格及其授權。

對自然人個人的資格審查 對自然人的資格審查主要是對自然人的自然狀況的了解，確定其是否具有相應的民事行為能力。如果該自然人所簽合同是依法不能獨立訂立的合同，應及時取得該自然人的法定代理人的追認。對保證人的資格審查 合同的簽訂要求有保證人擔保時，還應審查保證人的主體資格的合法性。首先作為保證人必須具有民事行為能力；其次，保證人必須具有代為清償主債務的能力；最后，保證人還必須符合以下規(guī)定：

一、國家機關不得作為保證人，但是經(jīng)國務院批準為使用外國政府或國際經(jīng)濟組織貸款進行轉貸的除外；

二、學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體不得作為保證人；

三、企業(yè)法人的分支機構（除有書面授權）、職能部門不得作為保證人。

對代訂立合同的代理人的資格審查

所謂代訂立合同是指代理人在授權范圍內(nèi)以被代理人的名義與第三人簽訂合同，所簽訂合同的法律后果由被代理人承擔。因此，在審查合同時一定要審查代理人的代理身份和代理資格，即：是否有被代理人簽發(fā)的授權委托書，其代理行為是否超越了授權范圍。

對于特殊行業(yè)的當事人的資格審查從事一些重要的生產(chǎn)資料或特殊商品的生產(chǎn)和經(jīng)營，法律或行政法規(guī)要求取得生產(chǎn)許可證、經(jīng)營許可證或相應的資質(zhì)方可進行。在這種情況下，在審查合同主體資格合法性的時候，還應要求對方出示相應的許可證明或資質(zhì)證明。

3，合同的主要條款合同中當事人的權利和義務是由合同的條款來約定的。我國《合同法》第12條規(guī)定：“合同的內(nèi)容由當事人約定，一般包括以下條款：

（一）當事人的名稱或者姓名和住所；

（二）標的；

（三）數(shù)量；

（四）質(zhì)量；

（五）價款或報酬；

（六）履行的期限、地點和方式；

（七）違約責任；

（八）解決爭議的方法?！?/p>

該條規(guī)定了合同應具備的主要條款，當然合同條款包括但不限于這些條款。合同主要條款也不能等同于合同基本條款，基本題條款是否判斷構成實質(zhì)意義上的合同即合同成立的條款。每一個成立的合同都必須具備合同的基本條款，合同的基本條款應當包括下列事項：誰與誰（合同主體）、干什么(合同事項)、怎么干（雙方權利義務）、多少錢（合同費用）?；卮疬@些問題是合同必不可少的條款，即構成合同的基本條款。

（1），誰與誰（合同主體）合同主體是法人或組織機構的應當寫明名稱、法定代表人姓名和職務、住所、聯(lián)系電話；是自然人的應當寫明自然人姓名、性別、民族、出生時間、職業(yè)、住所（戶籍所在地或經(jīng)常居住地地址）、聯(lián)系電話。寫明上述項目便于雙方確認身份、便于聯(lián)系，若發(fā)生糾紛時也有利于的進行訴訟或仲裁。在合同條文中一般對合同當事人進行簡稱，通常使用的簡稱是甲方、乙方等。同時，為了便于區(qū)分雙方的權利義務，也通常依據(jù)不同的法律關系對合同當事人標注法律概念（法定術語），比如：委托人－受托人、買方－賣方、出租方－承租方、貸款方－借款方、發(fā)包方－承包方等。（舉例：簡稱的規(guī)范使用問題，貴公司提供審查的一個合同是中鐵冷藏公司將注銷，其欲將其與物業(yè)管理公司的合同關系轉讓給中鐵大建公司，這樣就存在中鐵冷藏公司、物業(yè)管理公司、中鐵大建公司就原來中鐵冷藏公司與物業(yè)管理公司簽訂的合同如何處理問題而需要達成三方協(xié)議，提供審查的合同使用了“原甲方”、“現(xiàn)甲方”、“乙方”的簡稱，不但沒有使各方的稱呼變得清晰，反而使合同關系更容易產(chǎn)生混亂。其實，該三方簡稱為甲、乙、丙方即可。）（2），干什么(合同事項)合同事項是判斷合同雙方存在何種法律關系的基本依據(jù)，也是在雙方權利義務約定不明時判斷雙方權利義務的基本依據(jù)，合同事項是合同內(nèi)容中最為核心的部分，因此，合同事項應當明確。（舉例：審查貴公司的合同中曾遇到過的《商品車卸載及配送合同》在合同條文全部讀完后也沒有弄明白合同雙方是誰委托誰干什事，只能從合同的權利義務條款中去推測、去猜測合同事項。）

（3）怎么干（雙方權利義務）怎么干要回答合同當事人以何種方式完成合同、雙方的權利義務是什么等問題，其是對合同當事人進行約束的基本條款，也成為一方要求對方履行合同義務的直接依據(jù)。（4）多少錢（合同費用）合同性質(zhì)決定了是否產(chǎn)生合同費，其當然構成合同的基本條款（贈與或免除一方承擔費用的除外）。有時由于實際原因的限制，往往有些合同只約定了合同費用的計算方法或結算方法。

五、起草、簽訂合同應注意的問題

（一）起草合同時應注意的問題1，合同結構的合理性

合同結構是指合同各個組成部分的排列、組合和搭配形式。合同通常由三部分組成，即首部、內(nèi)容、結尾。首部一般包括合同名稱、合同編號、雙方當事人名稱、住所、郵政編碼、法定代表人、電話、傳真、電子信箱、開戶行、賬號等；內(nèi)容一般包括簽訂合同的依據(jù)和目的（如鑒于條款、引言）、權利義務、違約責任、合同生效及終止、不可抗力、爭議的解決方式、未盡事宜、合同正副本份數(shù)及附件等；合同結尾一般包括簽約當事人簽章及其授權代表簽字、簽約時間、簽約地點等。實踐中，根據(jù)合同類型有所側重、增減，并非嚴格按上述順序、條款排列。（對于合同結構應當做到的標準，讓我想起了“利郎”商務男裝的廣告詞，“簡約而不簡單”?。?，合同體例的適用性 合同體例通常是指合同簡繁及合同各條內(nèi)容排列形式。規(guī)范的作法可以參照《立法法》的規(guī)定，分編、章、節(jié)、條、款、項、目。編、章、節(jié)、條的序號用中文數(shù)字依次表述，款不編序號，項的序號用中文數(shù)字加括號依次表述，目的序號用阿拉伯數(shù)字依次表述。當然合同體例要視具體情況而定，要與合同所涉事項、金額、履行方式、有效期、操作難易程度等因素相一致，即因事而異，不能強求千篇一律。3，合同的文字的規(guī)范性起草合同時，應對合同草稿的每一條款、每一個詞、每一個字乃至每一個標點符號都仔細推敲、反復斟酌。確定合同中是否存在前后意思矛盾、詞義含糊不清的文字表述，并及時糾正容易引起誤解、產(chǎn)生歧義的語詞，確保合同的文字表述準確無誤。有時為了強調(diào)某件事，用詞激烈，如：“必須、絕對”等等，其實大可不必。上述用詞只能引起相對方的反感，并無特別的法律效果，使用“應當”一詞已經(jīng)可以表明意思。合同用詞不能使用形容詞，如“巨大的”、“重要的”、“優(yōu)良的”、“好的”、“大的”、“合理的”等等；避免使用模棱兩可的詞語如“大約”、“相當”，亦不要泛指如“一切”、“全部”（若必須用該字眼，就應寫下“包括但不限于…”）；簡稱必須有解釋或標注；容易產(chǎn)生誤解和歧義的詞語要定義，用詞要統(tǒng)一；標點符號亦不可輕視。俗話說：一字值千金，在合同上表現(xiàn)尤為突出，可謂一字之差，謬之千里。合同用語不確切，不但使合同缺乏可操作性，而且還會導致糾紛的產(chǎn)生，因此斟詞酌句在擬訂合同時顯得尤為重要，不可小覷。

（二）簽訂合同時應注意的問題 1，合同的效力的審查合同的效力包括合同的生效、合同的無效、合同的可變更和可撤銷幾方面。審查合同確認合同的效力，也就是從以上幾方面來判斷合同是有效合同，還是無效合同，是可變更，可撤銷的合同還是效力待定的合同。合同的生效是指業(yè)已成立的合同具有法律的約束力。合同是否成立取決于當事人是否就合同的必要條款達成合意，而其是否生效取決于是否符合法律規(guī)定的有效條件。《合同法》針對合同生效做出了具體規(guī)定?！逗贤ā返?4條規(guī)定了合同生效的條件；《合同法》第44條第二款規(guī)定了須經(jīng)審批程序生效的條件；《合同法》第49條規(guī)定了附條件的合同的效力；《合同法》第46條規(guī)定了附期限的合同的效力；《合同法》第47條規(guī)定了行為能力欠缺的人所簽合同效力；《合同法》第48條規(guī)定了無權代理合同的效力，《合同法》第49條規(guī)定了表見代理合同的效力；《合同法》第50條規(guī)定了代表人越權行為的合同效力；《合同法》第51條規(guī)定了無處分權行為的合同的效力。上述規(guī)定在具體審查合同時，要具體情況具體分析，以甄別確定合同的效力。無效合同,由于合同存在無效事由,合同雖已成立但自始不具有法律的約束力。《合同法》第52條對合同無效做出了規(guī)定。分析合同時除了要注重它的法定條件外，還要多從當事人違法行為的因果關系的原因力上來分析導致合同無效、可變更、可撤銷的原因。因當事人意思表示有瑕疵而經(jīng)撤銷權人請求，由法院或者仲裁機構變更其內(nèi)容或者使其效力自始消滅的合同，是一種效力待定的合同?！逗贤ā返?4條第1、2款對可變更和可撤銷合同做出了規(guī)定。審查此類合同時所關注的焦點是采取何種請求權對己方最有利，這就要求需要根據(jù)己方的利益取向做出選擇。

2，合同責任的審查違約責任是違反合同應當承擔的法律后果。除了民事責任外，合同的當事人還有可能承擔行政或者刑事責任。審查合同是應注意根據(jù)所涉及的合同的不同責任，以便提出不同的主張。如果合同一方當事人違約，應承擔違約責任，根據(jù)不同的案情可以提出要求對方繼續(xù)履行合同，采取補救措施，賠償損失等要求。在選擇違約請求時應站在己方的立場上，充分考己方的利益取向。

如果合同存在違約和侵權競合的情況，就要考慮到解決糾紛的途徑、方式、方法及要求。比如是通過訴訟解決還是仲裁解決，是選己方所在地還是他方所在地進行訴訟（當然指那些可以選擇受訴訟地的合同）。總之，多方位的考慮最終為己方謀取利益的最大化。總之，加強合同起草與簽訂的把關，對預防和減少合同糾紛的發(fā)生具有重要的意義；同時，合同的起草、簽訂暨應注意的問題也是一項實務性很強的工作。今天，面對各位來自合同實務操作第一線的能人志士，本律師在此發(fā)表不成熟的觀點，實有班門弄斧之嫌，但旨在拋磚引玉，誠邀大家一起商榷。

第三篇：簽訂購房合同需要注意哪些問題

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簽訂購房合同需要注意哪些問題

消費者在簽訂購房合同的時候，有哪些需要特別注意的問題呢?我們在購買中常預見的購買問題有哪些?我們的法律中有沒有對簽訂購房合同的注意事項提出相關的說明呢?現(xiàn)在贏了網(wǎng)將在下面的文章中為您分析，希望能夠?qū)δ膯栴}有所幫助，維護您的合法權益。

簽訂購房合同需要注意哪些問題?

1、注意廣告陷阱

為了賣掉房子，開發(fā)商往往會在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對綠化、會館、學校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設施做美好的描述，但對于這種承諾又不寫在合同里。結果當出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個說法時，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準為由，推卸責任，或以合同約定不清搪塞，消費者一般很難得到補償。房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商就是利用購房者想當然地以為廣告內(nèi)容都會寫入合同的心理，瞞天過海。結果，發(fā)生爭

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 議、對簿公堂時，法官一般會以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直，而不完全是廣告。

2、注意銷售陷阱

其一，以小利誘之，在拿到預售證之前搞內(nèi)部認購。內(nèi)部認購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預售商品房。由于內(nèi)部認購的商品房價格相對較低，對那些買房人自然有吸引力。在此過程中，買房人認為自己得到了便宜，開發(fā)商也借此機會籌到了資金。然而，內(nèi)部認購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購房者的合法權益往往無法受到法律的充分保障。這樣，買房人的投資就充滿了風險。

其二，制造假象，在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價格的制定上做文章。前者關系到售樓進程的快慢，后者決定了售樓利潤的厚薄。開發(fā)商的做法是推出預售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對所推出的單元進行精心搭配。通常是選最差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到最后“待字閨中”。

在價格的制定上，則會根據(jù)前期所推單元的銷售情況，對其余單元的定價進行調(diào)整。一般而言，剛開始銷售(開盤)時，開發(fā)商往往一般總

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 會把價格定得低一些，以所謂的“最低價”(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來吸引客戶，而一旦有客戶來購房，那個“最低價”也就不翼而飛了。在實踐中我們會看到，只要銷控和銷售現(xiàn)場布置以及廣告炒作成功，價格都會節(jié)節(jié)升高，甚至從開盤時的三四千元暴漲到收盤時的五六千元都不稀奇。

其三，大力營造現(xiàn)場道具和售樓氣氛。為了制造一種銷售興旺的假象，開發(fā)商(售樓人員)往往會找來一些親戚、朋友到銷售現(xiàn)場做“托兒”，在銷售業(yè)績示意圖上偽裝得一片紅?紅色標識代表已售單元?，讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發(fā)客戶的購買欲望。

其四，設置訂金陷阱。我們經(jīng)常會碰到這樣的情況，一旦客戶看中某種戶型、表現(xiàn)出一點點購房的意向，售樓人員就會告訴你說這個戶型就只有一套了，如果不交付訂金別人就會買走，要求客戶馬上交付訂金。如果客戶說沒有帶夠訂金，售樓人員就會要求客戶先交五百到一千元的“小訂”，簽訂認購協(xié)議書，然后要求客戶次日交齊“大訂”。而一旦客戶把“大訂”也交了，售樓人員也就完成了把客戶套住的任務。因為，我們看到的認購協(xié)議書經(jīng)常會有這樣的條款：“如果在約定的時間內(nèi)未能簽約，所付訂金不予退還”。有許多客戶在簽署認購協(xié)議書后，經(jīng)過再三考慮不想購買已經(jīng)認購的房子時，考慮到認購協(xié)議書約定不簽約就不退還訂金，為了避免訂金的損失，就會簽署自己并不愿意簽的合同，從而給自己帶來更大的損失。

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3、注意“五證”陷阱

一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》也叫建設工程開工證、《商品房銷售預售許可證》;“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。但在實踐中，有些開發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說正拿著相關文件在報批某項手續(xù)，要么就說文本放在離售樓處很遠的公司本部。售樓人員往往會先要求客戶簽訂認購書或合同，而客戶一旦交完訂金或購房款，再有什么問題，開發(fā)商(售樓人員)便會即刻變臉，客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時那充滿春意的笑臉。

4、注意合同陷阱

一般情況下，開發(fā)商(售樓人員)會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標準合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計算，但您一不留神，開發(fā)商(售樓人員)

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 便將此條款設計成按購房全款的萬分之三承擔違約責任。

以上就是關于在簽訂購房合同的時候需要注意的事項，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?，當然在實踐中還有更多關于商品房方面的問題，如商品房買賣合同的內(nèi)容是什么?商品房合同怎么進行公證?如果您想要了解更多關于這方面的問題，請具體聯(lián)系我們贏了網(wǎng)，我們會根據(jù)您的具體情況為您做專業(yè)的法律分析，幫助您更好的維護自己的合法權益。

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第四篇：簽訂抵押合同需要注意哪些事項

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簽訂抵押合同需要注意哪些事項

要簽訂抵押合同，那么所涉及的金額一般都都比較大的，在簽訂這樣事關切身利益的合同時一定要謹慎。那么簽訂抵押合同需要注意哪些事項呢?本文總結了抵押合同的簽訂事項，包括抵押合同的內(nèi)容和形式，僅作參考。

抵押擔保合同注意事項

抵押是債務人或者第三人不轉移財產(chǎn)之占有而為債權設定的擔保。商務活動中，抵押擔保交易流通頻繁，由此引發(fā)的經(jīng)濟糾紛不乏其數(shù)。如何制定一份具有防范風險效益的抵押擔保合同顯得尤為重要。

一、明確抵押合同的簽訂事項

1、抵押合同的內(nèi)容

抵押合同應當包括以下內(nèi)容：

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①抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所;②主債權的種類、數(shù)額;③抵押財產(chǎn)的具體狀況;④抵押財產(chǎn)的價值;⑤債務人履行債務的期限;⑥抵押權滅失的條件;⑦違約責任;⑧爭議解決方式;⑨抵押合同訂立的時間與地點;⑩雙方約定的其他事項。

2、抵押合同的形式

抵押事項可在主債權合同中設立抵押條款，也可以單獨簽訂抵押合同，但是都必須采取書面形式。抵押合同是要式合同。

二、抵押合同的效力

抵押權是對債權的保障，當債權無法實現(xiàn)現(xiàn)時其才出現(xiàn)。抵押合同具有從屬性，當主合同即債權合同無效時，抵押合同也無效。因此，簽訂抵押合同時需要明確主合同的效力。

三、抵押合同的變更和終止

1、抵押合同變更

抵押合同變更的，應當簽訂書面的抵押變更合同。抵押合同的變更事項需要抵押人和抵押權人協(xié)商一致，方可變更。

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2、抵押合同的終止

抵押合同可以約定終止事由，一般終止情況如下：

①抵押所擔保的債務已經(jīng)履行;②抵押合同被解除;③債權人免除債務;④法律規(guī)定終止或者當事人約定終止的其他情形。

三、其他注意事項

1、抵押合同中不得約定事項

根據(jù)《擔保法》第四十條規(guī)定，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。

2、權利憑證的保管

抵押合同中可以約定房產(chǎn)權證等相關權利憑證由抵押權人妥善保管。

3、抵押標的的保險

抵押標的如果是房產(chǎn)、船舶等不動產(chǎn)，抵押合同當事可以約定對該標的投保。在抵押期間，抵押權人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒?。這樣在最

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大程度上，保證了抵押權人債權得以實現(xiàn)。

還可約定抵押人保證所提供的抵押財產(chǎn)不存在未披露的共有及存在爭議情況，如果因前述情況而給抵押權人造成損失，抵押人要承擔相應的賠償責任。

4、抵押費用

抵押合同可以明確辦理抵押登記、保險費用由誰承擔，避免糾紛。

5、注意辦理抵押標的登記手續(xù)

依照法律規(guī)定，有些抵押物必須辦理抵押登記手續(xù)，抵押權方可生效。如房產(chǎn)、土地等做抵押的，應當向有關部門申請抵押登記。

注意，不同的抵押物對登記部門不同。①土地使用權抵押的，登記部門為簽發(fā)土地使用權證書的土地管理部門;②建筑物抵押的，縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門為登記部門;③林木抵押的，登記部門是縣級以上林木主管部門;④以車輛、船舶抵押的，運輸工具的登記部門是抵押登記手續(xù)辦理機關;⑤以動產(chǎn)抵押的，工商行政管理部門為登記部門。

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由上文可知，不同的抵押物登記部門辦理抵押登記的約定是不同的，在簽訂抵押合同時要按照法律的規(guī)定來辦理，避免引起法律糾紛，損害雙方的利益。以上就是有關抵押合同的相關內(nèi)容，希望對您有所幫助。

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? 最新侵犯著作權罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954697.html

? 最新非法制造、買賣、運輸、儲存危險物質(zhì)罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954696.html

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? 最新徇私枉法罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954690.html

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? 最新非法出售增值稅專用發(fā)票罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954686.html

? 最新對單位行賄罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954685.html

? 最新介紹賄賂罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954684.html

? 最新執(zhí)行判決、裁定濫用職權罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954683.html

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? 最新?lián)寠Z罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954680.html

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? 最新破壞永久性測量標志罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954678.html

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? 最新間諜罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954664.html

? 最新侵占罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954663.html

? 最新戰(zhàn)時拒絕、逃避服役罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954662.html

? 最新傳染病菌種、毒種擴散罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954661.html

? 最新阻礙軍人執(zhí)行職務罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954660.html

? 最新逃避追繳欠稅罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954659.html

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? 最新指使部屬違反職責罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954656.html

? 最新非法搜查罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954655.html

? 最新虛假廣告罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954654.html

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? 最新妨害國境衛(wèi)生檢疫罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954653.html

? 最新故意損毀名勝古跡罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954652.html

? 最新醫(yī)療事故罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954651.html

? 最新戰(zhàn)時造謠擾亂軍心罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954650.html

? 最新職務侵占罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954649.html

? 最新分裂國家罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954648.html

? 最新非法經(jīng)營罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954647.html

? 最新非法出售、贈送文物藏品罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954646.html

? 最新非法組織賣血罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954645.html

? 最新過失損壞交通設施罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954644.html

? 最新為境外竊取、刺探、收買、非法提供軍事秘密罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954643.html

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? 最新阻礙軍事行動罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954642.html

? 最新單位受賄罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954641.html

? 最新辦理偷越國（邊）境人員出入境證件罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954640.html

? 最新非法出租、出借槍支罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954639.html

? 最新聚眾擾亂軍事管理區(qū)秩序罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954638.html

? 最新煽動顛覆國家政權罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954637.html

? 最新抗稅罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954636.html

? 最新過失損壞廣播電視設施、公用電信設施罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954635.html

? 最新戰(zhàn)時臨陣脫逃罪立案標準及認定（2018）http://s.yingle.com/y/zm/954634.html

? 搶劫槍支、彈藥、爆炸物、危險物質(zhì)罪的認定、立案標準、量刑標

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? 非法集會、游行、示威罪的認定、立案標準、量刑標準(2017最新版)http://s.yingle.com/y/zm/130389.html

? 妨害清算罪的認定、立案標準、量刑標準(2017最新版)http://s.yingle.com/y/zm/130388.html

? 非法收購、運輸、出售珍貴、瀕危野生動物、珍貴、瀕危野生動物制品罪的認定 http://s.yingle.com/y/zm/130387.html

? 擅自改變武器裝備編配用途罪的立案標準、司法解釋、量刑標準(2017年)http://s.yingle.com/y/zm/130386.html

? 貪污罪的認定、立案標準、量刑標準(2017最新版)http://s.yingle.com/y/zm/130385.html

? 武器裝備肇事罪的立案標準、司法解釋、量刑標準(2017年)http://s.yingle.com/y/zm/130384.html

? 辦理偷越國（邊）境人員出入境證件罪的認定、立案標準、量刑標

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? 動植物檢疫徇私舞弊罪的立案標準、司法解釋、量刑標準(2017年)http://s.yingle.com/y/zm/130382.html

? 包庇、縱容黑社會性質(zhì)組織罪的認定、立案標準、量刑標準(2017最新版)http://s.yingle.com/y/zm/130381.html

? 商檢失職罪的立案標準、司法解釋、量刑標準(2017年)http://s.yingle.com/y/zm/130380.html

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? 強奸罪的認定、立案標準、量刑標準(2017最新版)http://s.yingle.com/y/zm/130379.html

? 挪用公款罪的立案標準、司法解釋、量刑標準(2017年)http://s.yingle.com/y/zm/130378.html

? 聚眾斗毆罪的認定、立案標準、量刑標準(2017最新版)http://s.yingle.com/y/zm/130377.html

? 戰(zhàn)時拒絕、逃避征召、軍事訓練罪的立案標準、司法解釋、量刑標準(2017年)http://s.yingle.com/y/zm/130376.html

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第五篇：簽訂特許加盟合同應注意哪些問題

簽訂特許加盟合同應注意哪些問題？

時間： 2007-05-08來源：

般特許經(jīng)營合同內(nèi)容可分為以下各項，簽約前宜請教律師、會計師、審慎閱讀評估。

一、特許者提供的服務項目及其費用

1． 合同應詳細列明特許者提供服務的項目

2． 有無隱藏不可預見的費用？

二、合同期間

1． 期限長短有無明確？

2． 期限是否和租約配合？

三、合同延續(xù)

1． 期滿后可否續(xù)約？

2． 續(xù)約有無條件？若有，條件為何？是否詳細明列？

四、加盟金、權利金及其他款項

1． 加盟金到底包含哪些項目？

2． 其包括開張時的存貨或新貨嗎？

3． 多少自備款可開始營業(yè)？

4． 是否須繳納定期權利金？如何計算？如何給付？

5． 特許者是否提供記帳、報稅等服務？如有，是否須額外繳交費用？

6． 是否必須加入合作廣告計劃？其費用的分攤如何計算？特許者提供哪些產(chǎn)品或促銷服務？

五、商圈保護

1． 合同有無授予獨占區(qū)域？

2． 獨占區(qū)域是否在有些目的或營業(yè)額達到某種標準即終止？

六、采購生財器具

1． 是否所有的生財器具都必須向特許者購買？其價格及條件是否合理？

2． 特許者是否提供貸款？

七、選擇地點

1． 特許者是否協(xié)助選擇地點？

2． 誰對地點的選擇作最后決定？

3． 裝修藍圖是否由特許者提供？

4． 有無定期重新裝潢及翻新的要求？

5． 如須申請更改建筑使用執(zhí)照，誰負責提出申請及負擔期費用？

6． 租約條款約束？

八、教育訓練

1． 特許者是否要求加盟者參加訓練課程？

2． 有無繼續(xù)教育及協(xié)助？

3． 是否持續(xù)性的提供加盟者員工訓練的配合?

4． 是否要付費用？費用多少？

九、財務協(xié)助

1． 特許者是否提供財務協(xié)助或協(xié)助尋找貸款？

2． 如有提供財務協(xié)助或貸款，其條件是否合理？

3． 特許者是否提供緩期付款的優(yōu)惠？

4． 有無抵押？

十、采購對象限制

1． 合同是否要加盟者只能向特許者購買所需的貨品？或只能向特許者指定的廠商購買？

2． 如有，其價格及條件是否合理？

十一、限制營業(yè)范圍及販賣之物品

1． 合同是否對所購賣物品的項目有所限制？

2． 限制是否合理？如須賣其他物品，有無須特許者同意的申請步驟及程序？

十二、競業(yè)禁止

1． 合同是否限制加盟者在約滿或轉讓后，不得從事同類型的商業(yè)行為？

2． 如有，其期限及區(qū)域是否合理？

十三、會計作業(yè)要求

1． 特許者是否提供薄記及會計的服務？

2． 如有，是否需額外收費？其收費是否合理？

十四、客戶限制

1． 有無限制客戶對象？

2． 如售出超越授權的地區(qū)，有無懲罰條款？

十五、廣告促銷計劃的配合1． 廣告是地區(qū)性或全國性？其費用支付方法？

2． 如地區(qū)性促銷是加盟者自理，特許者是否提供過去經(jīng)驗與協(xié)助規(guī)劃的服務？

3． 特許者是否提供各種推廣促銷的材料、室內(nèi)展示海報及文宣品等？有無另外收費？

4． 加盟者是否可自行策劃區(qū)域的促銷？如何取得特許者的同意？

十六、違約條款

1． 何種狀況視為違約？

2． 違約項目是否屬加盟者能力范圍所能控制的？

3． 其訂定項目與核實標準是否合理？

十七、通知條款

1． 若違約，特許者是否有義務以書面通知加盟者延期并更正？

2． 其期間有多長？是否足夠？

十八、違約后果

1． 違約時，特許者采取何種方式因應？

2． 特許者是否可以直接取消該連鎖加盟契約？

3． 有無違約金條款？金額多少？

十九、合同終止的處理

1． 特許者是否有義務購買加盟者的生財器具、門店租約及其資產(chǎn)？

2． 處理費用如何歸屬？

3． 處理期間多少？是否足夠？

二十、加盟者轉讓的權利

1． 加盟者是否可于契約轉賣門店資產(chǎn)？

2． 加盟者是否可于轉賣時，同時轉讓加盟合同？或特許者有義務與承買者簽訂新合同？

3． 特許者是否有權核準或拒絕轉賣，其權利是否合理？

4． 租約可否轉讓？

5． 特許者是否有權核定承買者的資格？其資格如何認定？

6． 是否須付給特許者部分轉讓費？

二十一、特許者的優(yōu)先承購權

1． 合同中有無明示何種情況下特許者可承購？

2． 其承購價格由誰評估？商譽及凈值是否列入考慮？

3． 加盟者求售時是否有義務先向特許者求售？

二十二、加盟者生病或死亡

1． 合同是否直接由繼承人承接？

2． 合同是否由遺產(chǎn)管理人承接？

3． 合同者如長期失能，是否必須轉讓？

二十三、促裁訴訟處理

1． 是否由總部促裁解決所有爭議糾紛？

2． 促裁是否比訴訟省時、省錢？

二十四、訴訟管轄地

1． 特許者指定的訴訟管轄地是否為其總部所在地？

2． 是否考慮改為加盟店的所在地對加盟者較為有利？

二十五、加盟者親自經(jīng)營的要求

1． 合同是否要求加盟者每日親自經(jīng)營？

2． 合同是否禁止加盟者維持其他職業(yè)？