第一篇：房改房基本法律問(wèn)題專題講座

房改房基本法律問(wèn)題專題講座

(2009-03-23 10:19:51)

上海房產(chǎn)律師網(wǎng)

講座內(nèi)容：

（一）房改房的發(fā)展歷程（縱向講解）

（二）房改房的概念（橫向講解）包括：公房概念，成本價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)

（三）房改房的特點(diǎn)

（四）房改房的上市

（五）房改房糾紛實(shí)務(wù)（理論結(jié)合實(shí)踐）

（六）本次房改房講座的法律依據(jù)

一、房改房發(fā)展歷程：

【一】 歷史背景：改革開(kāi)放30年，我國(guó)關(guān)于住房制度的改革探索實(shí)踐也經(jīng)歷了近30年，房改房是在改革開(kāi)放背景下內(nèi)，城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物，是實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化的重要舉措。

【二】 發(fā)展進(jìn)程：

【1】 1994年國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》“房改房”概念誕生，穩(wěn)步出售公有住房，俗稱“房改房”，就是城鎮(zhèn)住房制度改革的一項(xiàng)重要任務(wù)。

【2】 1998年國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》決定自當(dāng)年起停止住房實(shí)物分配（即公房分配），建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會(huì)化的房改新體制。根據(jù)1998年當(dāng)時(shí)的中央政策規(guī)定，所有單位的公房都要出售給職工，一場(chǎng)公房出售從1998至1999年達(dá)到了謝幕前的頂峰?！咀》繉?shí)物分配是指計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，國(guó)家或單位投資、建設(shè)、購(gòu)買住房并無(wú)償分配給職工，由職工支付一定租金的住房分配體制。住房實(shí)物分配體制下職工支付的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于成本租金，國(guó)家主要以“暗貼”的方式給予職工補(bǔ)貼。住房分配貨幣化是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，國(guó)家或單位將住房以實(shí)物分配形式改為以貨幣分配形式分給職工，由職工到市場(chǎng)上購(gòu)買住房獲得房屋所有權(quán)，國(guó)家將以前的“暗貼”轉(zhuǎn)為“明貼”的一種制度。實(shí)行住房分配貨幣化的主要方式有兩種：一是住房補(bǔ)貼，二是住房公積金?！?/p>

【3】近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)一步深化，這些房改房已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，相關(guān)的房改房買賣糾紛、權(quán)屬糾紛也隨之涌現(xiàn)，成為我們?cè)谌粘７煞?wù)事務(wù)中經(jīng)常遇到的問(wèn)題。

二、房改房定義：

“房改房”也稱已購(gòu)公房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革相關(guān)政策的規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的原承租的公有住房。簡(jiǎn)言之房改房就是享受國(guó)家房改優(yōu)惠政策購(gòu)得的公房（即公房私有化）。

兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

【一】 首先，介紹一下什么是公房——

公房產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。包括兩種，一種是直管公房，即是房管機(jī)關(guān)直接管理的公房；一種是自管公房，即是全民所有制的機(jī)關(guān)團(tuán)體和企事業(yè)單位自行管理的公房。城鎮(zhèn)成套公有住房除政府認(rèn)為不宜出售外，均可以按照國(guó)家房改優(yōu)惠政策向城鎮(zhèn)職工出售。

（凡獨(dú)用成套的公有住房，均可向承租的居民戶和符合分配住房條件的職工出售。但列入舊城改造規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)歸屬未定和具有歷史保護(hù)價(jià)值的房屋以及市政府認(rèn)為不宜出售的房屋除外。）

【二】 其次，介紹一下什么是市場(chǎng)價(jià)、成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)——

根據(jù)城鎮(zhèn)住房改革制度的相關(guān)規(guī)定，向高收入職工家庭出售公有住房實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，向中低收入職工家庭出售公有住房實(shí)行成本價(jià)，實(shí)行成本價(jià)確有困難的市（縣），可以實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)作為過(guò)渡，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房的價(jià)格低于成本價(jià)房，所以在房改初期購(gòu)房時(shí)多采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）購(gòu)買公房。

【1】.市場(chǎng)價(jià)——職工以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有（完全產(chǎn)權(quán)），可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，按照規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。

【2】.成本價(jià)——職工以成本價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有（完全產(chǎn)權(quán)），一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。（一般是在1995年以后房改的，基本上以成本價(jià)購(gòu)買。）

成本價(jià)的構(gòu)成：成本價(jià)應(yīng)包括住房的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等７項(xiàng)因素。

按成本價(jià)購(gòu)買的房改房，其房屋的使用、占有、處置的權(quán)利全部歸產(chǎn)權(quán)人所有，不需經(jīng)過(guò)原產(chǎn)權(quán)單位的同意就可處置。但其房產(chǎn)證上有未繳納土地出讓金和以成本價(jià)購(gòu)買等記載，因此在進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓時(shí)，需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后方能辦理過(guò)戶手續(xù)。

【3】.標(biāo)準(zhǔn)價(jià)——職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，房屋產(chǎn)權(quán)是單位和職工家庭共有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重確定。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，一般住用5年后方可依法進(jìn)入市場(chǎng)，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買、租用權(quán)，原售房單位已撤銷的，當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門(mén)有優(yōu)先購(gòu)買、租用權(quán)。

【關(guān)鍵的時(shí)間點(diǎn)——北京市在2003年北京市人民政府下發(fā)《北京市已購(gòu)公有住房上市出售實(shí)施辦法的》規(guī)定，市民無(wú)須經(jīng)單位同意就可自由地出售房改房，單位也不再有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！?/p>

近幾年國(guó)家提倡成本價(jià)購(gòu)房，以成本價(jià)購(gòu)買的單位住房，所有權(quán)屬于職工個(gè)人，可以上市轉(zhuǎn)讓或繼承，屆時(shí)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金并按規(guī)定交納相關(guān)稅費(fèi)即可。對(duì)職工已按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，鼓勵(lì)職工在自愿的基礎(chǔ)上按成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及利息。職工按成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及利息后，住房產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有。

（一般在1995年以前房改的，基本上用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買，在1998年之后已無(wú)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房改房）

三、房改房的幾個(gè)特點(diǎn)：

【一】購(gòu)房主體的特定性：一般而言，享受價(jià)格優(yōu)惠的購(gòu)買人僅限于售房單位的職工。不是任何人都可以享受房改的優(yōu)惠政策，購(gòu)買房改出售的住房的人只能是承住獨(dú)用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。

【二】購(gòu)房的限定性：公有住房的出售對(duì)象是家庭，并以家庭成員同意購(gòu)買為前提，且每一個(gè)家庭只能享受一次。（國(guó)務(wù)院94年的《決定》第十八條：職工按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的共有住房，每個(gè)家庭只能享受一次，??）

【三】房?jī)r(jià)的福利性和優(yōu)惠性：房改房具有福利補(bǔ)助性和政策優(yōu)惠性的雙重屬性。所謂的福利性質(zhì)是因，它的價(jià)格不由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，售房單位將供職工低價(jià)租住的原有住房或新建住房，按具有優(yōu)惠性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)出售給原居住職工和具備分房條件的職工。房改房還有一定的優(yōu)惠政策，公有住房的價(jià)格在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)的基礎(chǔ)上還有工齡、職務(wù)或職稱方面的優(yōu)惠折扣。

【四】產(chǎn)權(quán)的制約性：是指產(chǎn)權(quán)的行使受原單位一定程度的限制。出售給職工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售。如：職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，一般住用5年后方可依法進(jìn)入市場(chǎng)。

【五】土地使用權(quán)以劃撥的方式取得：因公有住房的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得，未繳納土地出讓金。已購(gòu)公有住房上市出售時(shí)，無(wú)論是以成本價(jià)還是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房均需按規(guī)定繳納土地出讓金。

四、房改房的上市出售：

【1】上市出售已購(gòu)公有住房，出售人憑房屋所有權(quán)證（房屋所有權(quán)共有的，還需提交共有人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)）、身份證或其他有效身份證明、與產(chǎn)權(quán)單位簽訂的公有住房買賣合同、與買受人簽訂的已購(gòu)公有住房買賣合同，由買賣雙方直接到房屋所在區(qū)、縣國(guó)土房管局交易管理、權(quán)屬登記部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)。

【核心問(wèn)題提示：公有住房的銷售對(duì)象是整個(gè)家庭，而不僅僅是職工個(gè)人。房證寫(xiě)誰(shuí)名就是誰(shuí)的房子嗎？這可不一定，因?yàn)檫€可能有共有人，這個(gè)問(wèn)題在房改房中普遍存在。房改房的產(chǎn)權(quán)人和可能存在的共有人經(jīng)常會(huì)對(duì)簿公堂。同住人口是否對(duì)共同居住的房屋具有共有權(quán)，要看該房屋是否已經(jīng)轉(zhuǎn)化為家庭共同財(cái)產(chǎn)或系共同投入所得。在取得公房時(shí)，除承租代表人外，其他同住人口作為分房時(shí)確定面積等因素的一個(gè)重要條件的，或使用夫妻共同工齡的，或其他同住人口交納了房改款的，即使房屋產(chǎn)權(quán)證上未明確記載該同住人口為共有人，也可構(gòu)成共同共有。】

【2】上市出售的已購(gòu)公有住房，需按照當(dāng)年房改成本價(jià)的1%補(bǔ)交土地出讓金。權(quán)屬登記部門(mén)在制發(fā)房屋所有權(quán)證時(shí)，應(yīng)在附記欄中注明土地出讓金繳納情況并加蓋印章。

【土地出讓金計(jì)算公式：當(dāng)年成本價(jià)× 建筑面積×1%。（名詞解釋：當(dāng)年成本價(jià)——指的是該房產(chǎn)實(shí)際上市出售的當(dāng)年，由政府頒布的房改房成本價(jià)。）北京市市區(qū)目前的房改房成本價(jià)為1560元/平米（部分郊區(qū)縣有所下?。?，也就是說(shuō)，成本價(jià)房改房的土地出讓金實(shí)際上就是15.60元/建筑平米。房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)即等同于商品房產(chǎn)權(quán)了】

【另外提示：按房改成本價(jià)購(gòu)買公有住房的城鎮(zhèn)居民，也可以按照當(dāng)年房改成本價(jià)的1%補(bǔ)交土地出讓金，向房屋所在房管部門(mén)申請(qǐng)辦理商品房房屋所有權(quán)證?！?/p>

【另外說(shuō)明：已購(gòu)公有住房的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，前述補(bǔ)交的土地出讓金或土地收益依法上繳財(cái)政，專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；已購(gòu)公有住房的土地使用權(quán)是以出讓方式取得的，按已購(gòu)公有住房原產(chǎn)權(quán)單位的財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系和財(cái)政體制，分別上繳中央財(cái)政和地方財(cái)政或返還原產(chǎn)權(quán)單位，專項(xiàng)用于發(fā)放住房補(bǔ)貼。其中，已購(gòu)公有住房原產(chǎn)權(quán)單位屬行政機(jī)關(guān)的，全額上繳財(cái)政；屬事業(yè)單位的，50%上繳財(cái)政，50%返還原產(chǎn)權(quán)單位；屬企業(yè)的，全額返還原產(chǎn)權(quán)單位?！?/p>

【3】城鎮(zhèn)居民上市出售按房改成本價(jià)購(gòu)買的公有住房，在按規(guī)定繳納稅費(fèi)后，收入全部歸產(chǎn)權(quán)人個(gè)人所有。（印花稅房?jī)r(jià)萬(wàn)分之五，契稅房?jī)r(jià)的百分1.5%，個(gè)人所得稅個(gè)人所得額20%，營(yíng)業(yè)稅房?jī)r(jià)5%房屋使用5年以上免征，城建稅和教育附加稅等）

【4】城鎮(zhèn)居民上市出售按房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房，在按規(guī)定繳納稅費(fèi)并扣除按當(dāng)年房改成本價(jià)6%計(jì)算的價(jià)款后，收入全部歸產(chǎn)權(quán)人個(gè)人所有。

【標(biāo)準(zhǔn)價(jià)補(bǔ)足成本價(jià)的計(jì)算公式為：當(dāng)年成本價(jià)（1560元/平米）× 建筑面積× 6%，也就是說(shuō)，補(bǔ)足成本價(jià)實(shí)際上就是93.60元/建筑平米。交納該款項(xiàng)后就可以按照成本價(jià)房改房有關(guān)規(guī)定上市交易了?！?/p>

【另外提示：也可以向房屋所在區(qū)、縣國(guó)土房管局交易管理部門(mén)申請(qǐng)按當(dāng)年房改成本價(jià)的6%補(bǔ)交房?jī)r(jià)款后，按照房改成本價(jià)的有關(guān)政策上市出售已購(gòu)公有住房?！?/p>

【另外說(shuō)明：應(yīng)按當(dāng)年房改成本價(jià)6%計(jì)算扣除的價(jià)款，由區(qū)、縣國(guó)土房管局交易管理部門(mén)代收代繳，其中，本市城近郊八區(qū)應(yīng)按月上繳市國(guó)土房管局，再由市國(guó)土房管局統(tǒng)一上繳市財(cái)政，納入市住房基金專戶管理。原產(chǎn)權(quán)單位要求返還的，由市財(cái)政返還?！?/p>

五、房改房的相關(guān)糾紛：

城鎮(zhèn)住房制度改革的目的是改變住房實(shí)物分配制度為住房貨幣工資分配制，鼓勵(lì)職工利用工資收入和住房公積金購(gòu)房，逐漸實(shí)現(xiàn)職工住房的商品化、社會(huì)化。在福利房向商品房，公房

向職工有限產(chǎn)權(quán)房、全產(chǎn)權(quán)房過(guò)渡的過(guò)程中，圍繞房改房產(chǎn)權(quán)的取得和因離婚、繼承引發(fā)的產(chǎn)權(quán)分割問(wèn)題產(chǎn)生了許多糾紛。這些糾紛形式多樣，法律關(guān)系復(fù)雜，下面以我所做的一起離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛的案例，就此談一下房改房的糾紛案件，以求大家對(duì)房改房的知識(shí)從理論到實(shí)踐，有一個(gè)感性的認(rèn)知和理解。

【基本案情】老張（男方）和老孟（女方）1991年結(jié)婚登記，雙方均系再婚。2007年雙方經(jīng)法院判決離婚，離婚時(shí)雙方訴爭(zhēng)的老孟名下房改房，法院以因涉及案外人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利未做處理。該訴爭(zhēng)房產(chǎn)取得的經(jīng)過(guò)，老孟與前夫生有一子一女，前夫是軍人1984年去世，1985年老孟所在工作單位會(huì)同民政局根據(jù)有關(guān)政策，為照顧軍人遺屬分配老孟母子三人一套公房（實(shí)際使用者沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房子），1991年老孟與老張?jiān)倩椋楹罄厦习岢龉亢屠蠌埻?，公房?jī)?nèi)只由老孟的兩個(gè)孩子居住，1994年在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以老孟的名義按房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)得該公房。在離婚訴訟中法院以該房改房涉及案外人（即老孟兩個(gè)子女）的財(cái)產(chǎn)權(quán)利未做處理。法院判決離婚后老張以離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛為案由提起訴訟，要求依據(jù)《婚姻法》第十七條夫妻法定共有財(cái)產(chǎn)制之規(guī)定以婚后取得的房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)為由要求平均分割該房改房取得房改房的一般產(chǎn)權(quán)。

【法院判決】以原老張告證據(jù)不足，駁回其訴訟請(qǐng)求。（原告一審的證據(jù)是：1.單位出售公有住房房?jī)r(jià)計(jì)算表2.老孟名下的房屋所有權(quán)證）

【案件進(jìn)展】上訴后，經(jīng)過(guò)與二審法官溝通，二審法官認(rèn)為原告的訴訟請(qǐng)求有錯(cuò)誤，該訴爭(zhēng)房產(chǎn)屬于家庭共有財(cái)產(chǎn)而非夫妻共同財(cái)產(chǎn)，建議原告撤訴。

【律師解析】

【1】辦案策略：訴爭(zhēng)房產(chǎn)是老孟婚前租住的單位公房，公房同住人有老孟兒子和女兒，1994年在老孟和老張婚姻關(guān)系存續(xù)期間，由夫妻共同出資，以老孟名義按房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)得該公房。根據(jù)法律規(guī)定在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方以夫妻共同財(cái)產(chǎn)所購(gòu)房屋應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但鑒于本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)是已售公房，除適用婚姻法分割夫妻財(cái)產(chǎn)的一般原則外，考慮到房改房政策和公房同住人老孟子女的權(quán)利，故老張應(yīng)提起所有權(quán)確認(rèn)之訴，確認(rèn)公房是婚姻存續(xù)期間家庭共有財(cái)產(chǎn)，老張作為老孟的配偶且屬家庭成員之一理應(yīng)享有共有房屋的部分產(chǎn)權(quán)。

【2】本案焦點(diǎn)：本案爭(zhēng)議房屋是單位分給老孟及其子女一家承租使用的，雖然后來(lái)由老孟通過(guò)房改的形式取得了所有權(quán)，但其中包含了共有的份額，共同居住人已構(gòu)成對(duì)房屋的共有。法院在處理時(shí)，首先確定與老孟共同居住的子女是否為房屋共有人，如構(gòu)成共有則先析產(chǎn)，將該子女應(yīng)得的份額扣除后，其余財(cái)產(chǎn)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。

六、本次房改房講座的法律依據(jù)：

1.《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國(guó)發(fā)【1994】43號(hào)）94-07-18

2.《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)【1998】23號(hào)）98-07-03

3.《建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革的通知》（建住房【1999】209）99-08-13

4.《北京市已購(gòu)公有住房上市出售實(shí)施辦法》北京市人民政府03-02-18

結(jié)束語(yǔ)：通過(guò)前述對(duì)房改房知識(shí)的學(xué)習(xí)，希望大家對(duì)房改房基本法律問(wèn)題有一個(gè)概括的了解，對(duì)今后工作中涉及的房改房問(wèn)題以及在辦理房改房糾紛案件能有所幫助

第二篇：房改房有關(guān)情況

房改房有關(guān)情況

一、成本價(jià)房改房和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房改房有什么差別

成本價(jià)是指房改中職工家庭購(gòu)買的單位公有住宅用房通常根據(jù)職工的工作年限及所購(gòu)房屋的實(shí)際情況。售房單位給予一定折扣。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房的價(jià)格低于成本價(jià)，居改初期購(gòu)房時(shí)多采用邊準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買，以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房屋產(chǎn)權(quán)是單位職工家庭共有產(chǎn)權(quán)。在房屋需要進(jìn)行買賣轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須與單位協(xié)商，除補(bǔ)交相應(yīng)的土地出讓金外還要給予單位相應(yīng)的效益，單位有權(quán)限價(jià)出售并享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。近兩年國(guó)家提倡用成本價(jià)購(gòu)房，以成本價(jià)購(gòu)買的單位住房，所有權(quán)屬職工家庭?？梢陨鲜修D(zhuǎn)讓或繼承，屆時(shí)需補(bǔ)交土地出讓金并按規(guī)定繳納稅費(fèi)。

成本價(jià)交土地出讓金 1560 x 建筑面積 x 1%

標(biāo)準(zhǔn)價(jià)1560 x 建筑面積 x 6%(向指定單位補(bǔ)交）

二、房改房上市交易的程序以及手續(xù)怎么辦 首先確定你的房子不是給國(guó)家或者單位交房租的那種。

然后看房本的第一頁(yè)右上角會(huì)有個(gè)紅色章印（顯示 成本價(jià)購(gòu)買 優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買）三種 上市的話需要交易土地出讓金費(fèi)用，計(jì)算方式：優(yōu)惠價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)計(jì)算：城八區(qū)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)基數(shù)1560X建筑面積X0.07%成本價(jià)計(jì)算：城八區(qū)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)基數(shù)1560X建筑面積X0.01% 契稅個(gè)稅營(yíng)業(yè)稅按照商品房計(jì)算。

三、佛山南海以優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買的房改房如何上市交易

并非所有房改房都可上市交易，分為以下兩種情況：

1．以成本價(jià)購(gòu)買且與原產(chǎn)權(quán)單位沒(méi)有事先約定的可以直接上市交易。

（1）一看房屋所有權(quán)證第一頁(yè)或第二頁(yè)有“成本價(jià)出售住房”、“成本價(jià)出售住宅”或“私更成”等紅色印章字樣，則表示該房屋以成本價(jià)購(gòu)買。

（2）二看與原購(gòu)房單位簽訂的買賣協(xié)議中是否有諸如：“單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”、“出售轉(zhuǎn)讓需經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位同意”或“五年之內(nèi)不可以上市”等條款約定。

2．以成本價(jià)購(gòu)買且與原產(chǎn)權(quán)單位有事先約定的或以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買的，需向原產(chǎn)權(quán)單位提交《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房出售征詢意見(jiàn)表》，原產(chǎn)權(quán)單位蓋章同意后就可上市交易。

（1）一看房屋所有權(quán)證第一頁(yè)有“私優(yōu)”、“私標(biāo)準(zhǔn)”、“優(yōu)惠出售”或“標(biāo)準(zhǔn)出售”等紅色印章字樣，則表示該房屋以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買。

（2）二看與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的買賣協(xié)議中的約定。

房改房怎樣上市買賣

如果已取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)，出售時(shí)要辦理如下手續(xù)：

一、向房屋所在地的區(qū)、縣房屋土地局提出書(shū)面申請(qǐng)，并提交下列材料：

（一）已購(gòu)人有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請(qǐng)表；

（二）房屋所有權(quán)證書(shū)；

（三）身份證或者其他有效身份證明；

（四）房屋所有權(quán)共有的，其他房屋共有人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)；

（五）已購(gòu)公有住房的房屋所有權(quán)人與房屋原所有權(quán)單位對(duì)已購(gòu)公有住房上市出售另有約定的，應(yīng)當(dāng)提供房屋原所有權(quán)單位同意出售的書(shū)面意見(jiàn)；

（六）市房屋土地管理局規(guī)定的其他材料。

二、如獲準(zhǔn)進(jìn)入市場(chǎng)交易，買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，在合同簽訂后30日內(nèi)持批準(zhǔn)文件、房屋買賣合同、房屋所有權(quán)證書(shū)以及買賣雙方當(dāng)事人的身份證明到房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)。

需交納土地出讓金、契稅、印花稅等。

房改房過(guò)戶時(shí)繳費(fèi)明細(xì)：

1、契稅：總房?jī)r(jià)1%的契稅或應(yīng)交契稅稅額=房屋成交價(jià)格x適用稅率（3%--5%）

2、土地出讓金：1560 x 建筑面積 x 7%？

3、個(gè)人所得稅：總房?jī)r(jià)1%或者差價(jià)20%的個(gè)人所得稅（應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=（房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額-房產(chǎn)原值-合理費(fèi)用）×20%

4、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)

以上稅種稅率以當(dāng)?shù)胤抗芫忠?guī)定為準(zhǔn)

請(qǐng)問(wèn)房改房性質(zhì)二手房交易中買賣雙方各自需要交納哪些稅費(fèi),繳納稅率多少? 計(jì)算方法是：賣方需要交納總房?jī)r(jià)1%或者差價(jià)20%的個(gè)人所得稅,因?yàn)橐呀?jīng)滿2年,所以免征營(yíng)業(yè)稅。買方需要交納總房?jī)r(jià)1%的契稅。

房改房土地性質(zhì)

房改房即為已購(gòu)公有住房，是指職工已按照國(guó)家住房制度改革政策購(gòu)買的公有住房。房改房的土地使用權(quán)是無(wú)償劃撥得到的，沒(méi)有像商品房那樣交納土地使用費(fèi)。因而，房改房的產(chǎn)權(quán)中的土地產(chǎn)權(quán)部分實(shí)際仍然屬于國(guó)家，購(gòu)房者只占有房屋產(chǎn)權(quán)部分(即建筑物部分)。

在購(gòu)房者自己居住時(shí)，出于有利于房改的考慮，國(guó)家并不對(duì)土地使用權(quán)相關(guān)收益(租金)提出要求，對(duì)居民有潛在的優(yōu)惠。這時(shí)的交易是不完全的市場(chǎng)交易。當(dāng)居民出售住房時(shí)，情況就出現(xiàn)了變化，二手房買賣是按照市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行的，是完全的市場(chǎng)交易，市場(chǎng)價(jià)是包含了土地使用權(quán)的。（產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是商品房和房改房怎么交稅

兩部分產(chǎn)權(quán)的房子轉(zhuǎn)讓是稅率都是相同的。

契稅由買方交納，普通住宅按成交價(jià)的1.5%繳納契稅，別墅等高檔住宅按3%繳納。

在對(duì)購(gòu)房時(shí)間如何確認(rèn)上：

(1)《房屋產(chǎn)權(quán)證》上記載的日期

(2)購(gòu)房《契稅完稅證》的填發(fā)日期

上述兩個(gè)時(shí)間按“孰先”原則確認(rèn)

對(duì)于根據(jù)國(guó)家房改政策購(gòu)買的公有住房，以購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開(kāi)具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照“孰先”原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間。

購(gòu)房時(shí)間在五年以內(nèi)轉(zhuǎn)讓銷售的：

營(yíng)業(yè)稅及附加為《房屋買賣契約》上的售房?jī)r(jià)格的5.55%。

個(gè)人所得稅為1%。

印花稅為0.05%.房改房的法律性質(zhì)

1994年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國(guó)有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工，已購(gòu)公有住房即為房改房。房改分為三種方式，第一種是低于成本價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和單位共有;第二種是以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人;第三種是以成本價(jià)購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)也歸個(gè)人。即房改房可分為部分產(chǎn)權(quán)的房改房(第一種)和全部產(chǎn)權(quán)的房改房(第二種和第三種)，前者指職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買住房，從而取得住房的占有權(quán)、使用權(quán)和有限的收益權(quán)和處分權(quán);后者則指職工以成本價(jià)購(gòu)買住房，擁有房屋的全部產(chǎn)權(quán)。

從法律性質(zhì)上講，部分產(chǎn)權(quán)的房改房實(shí)際上是代表國(guó)家行使國(guó)有資產(chǎn)管理權(quán)的住房單位和購(gòu)房職工間的特殊共有關(guān)系。該“共有”表現(xiàn)在：1.購(gòu)房者所購(gòu)住房的價(jià)值構(gòu)成上包含有售房單位的出資部

分，并且各自占有一定比例。詳言之，部分產(chǎn)權(quán)的房改房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)是已扣除土地占用等成本因素，并采取付款方式含工齡折扣等方法后的優(yōu)惠價(jià)格，故其低于成本價(jià)，更低于市場(chǎng)價(jià)，不再是房屋商品價(jià)值的完整體現(xiàn)。實(shí)際上，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)低于成本價(jià)的部分，是作為對(duì)職工的優(yōu)惠補(bǔ)貼而由售房單位負(fù)擔(dān)的，由此就形成了售房單位和購(gòu)房人對(duì)住房的不同產(chǎn)權(quán)比例。(這一點(diǎn)在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)應(yīng)有記載)2.購(gòu)房者將住房轉(zhuǎn)讓、出租所得收益在補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金、交納有關(guān)稅費(fèi)后，由售房單位和購(gòu)房者按各自產(chǎn)權(quán)比例分配。3.購(gòu)房者將該房進(jìn)入市場(chǎng)交易時(shí)，售房單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和承租權(quán)。但部分產(chǎn)權(quán)所體現(xiàn)的共有又不同于民法中的一般共有，而呈現(xiàn)出“特殊性”：首先，部分產(chǎn)權(quán)中的售房單位在該房屋進(jìn)入市場(chǎng)交易前不能占有、使用和支配已出售的房屋。其次，部分產(chǎn)權(quán)的購(gòu)房者依約定，如住滿五年、付清房款等，勿須經(jīng)售房單位共有人的同意即可處分該房屋。再次，部分產(chǎn)權(quán)中的售房單位只有在購(gòu)房者將該房屋進(jìn)行交易時(shí)才有權(quán)就該收益依產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分割，否則，購(gòu)房者享有永久使用權(quán)和繼承權(quán)，售房單位不能就其享有的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分割。

相對(duì)部分產(chǎn)權(quán)而言，全部產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)簡(jiǎn)單得多。就如本文案例中原告一樣，購(gòu)房者以成本價(jià)購(gòu)買其承租的公房后，擁有100%產(chǎn)權(quán)，該公有住房就變?yōu)樗接凶》浚?gòu)房者系該房的所有權(quán)人并取得房屋所有權(quán)證，可以上市出售，但其在行使所有權(quán)時(shí)也要受到一定的限制。比如，按《貴州省房改房上市交易試行辦法》規(guī)定，經(jīng)縣以上政府房改部門(mén)批準(zhǔn)后才能上市交易，不能因此造成新的居住困難，職工出售房改房后不得以任何理由再向單位或房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)分配或購(gòu)買住房，不得再購(gòu)買成本價(jià)的公有住房或平價(jià)房、安居房等享受政府優(yōu)惠政策的住房和租賃公有住房等等。

本人買了一套房改房，賣房人有房產(chǎn)證和土地證，現(xiàn)在手續(xù)都辦完了，發(fā)現(xiàn)土地證上的土地性質(zhì)為什么還是劃撥?。吭诰W(wǎng)上看了好多，不是說(shuō)：房改房上市后土地性質(zhì)就會(huì)改為出讓嗎？為什么我的還是劃撥呢？我買的那套房早已經(jīng)房改過(guò)了，已經(jīng)和當(dāng)初建房的單位沒(méi)有關(guān)系！請(qǐng)有了解相關(guān)情況的幫忙解答一下??！謝了！

答一：原來(lái)是劃撥土地,這是無(wú)法改變的。你在購(gòu)買過(guò)程中或你的上家在購(gòu)買過(guò)程中（房子出讓凈價(jià)肯定是買家付）肯定已經(jīng)按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金（劃撥地塊）或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款（出讓地塊）。由房屋座落的土地等級(jí)和房改房土地使權(quán)證書(shū)上所載的分?jǐn)偯娣e，按定額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算繳納，實(shí)際出讓、轉(zhuǎn)讓年期短于66年的應(yīng)乘以年期修正系數(shù)。（土地等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)際使用年限由市土管局公布并核定；房改房土地出讓年期一般定為70年，從房屋竣工年份算起，1980年以前竣工的房屋，均從1980年起算，1980年以后竣工的房屋，按實(shí)際竣工年份起算。實(shí)際出讓、轉(zhuǎn)讓年期根據(jù)總年期扣除簽定出讓、轉(zhuǎn)讓合同之前已使用的年期數(shù)計(jì)算。）所以雖然上面還是寫(xiě)著劃撥土地，但使用年限已同商品房一致。

答二：所謂房產(chǎn)交易后為何還是劃撥性質(zhì)的原因：

1、是否總高樓層在3樓以下，2、景區(qū)內(nèi)的房子（因?yàn)榫皡^(qū)的房子基本都在三樓以下），符合這兩個(gè)條件的房子不管你交易多少次，土地性質(zhì)是永遠(yuǎn)不會(huì)改變的。我想你的房子為何是劃撥原因就在此！

經(jīng)濟(jì)適用房和商品房一樣都是全產(chǎn)權(quán)，所以正規(guī)的經(jīng)濟(jì)適用房有房產(chǎn)證。經(jīng)濟(jì)適用房是由政府開(kāi)發(fā)的，開(kāi)發(fā)商只是代建，經(jīng)濟(jì)適用房、房改房土地性質(zhì)為劃撥，沒(méi)有土地使用年限的規(guī)定。再次上市交易后按普通商品房年限計(jì)算，住宅使用年限為70年，目前物權(quán)法對(duì)住宅使用年限規(guī)定70年之后可以交納一定的費(fèi)用進(jìn)行續(xù)期，但具體對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房以及其他性質(zhì)的房屋目前沒(méi)有規(guī)定。

第三篇：房改房證明

證 明

茲證明XXX同志，身份證編號(hào)xxxxxxxxxxxxxx，在我校期間未享受按房改優(yōu)惠政策購(gòu)買房改房，以及住房補(bǔ)貼。

特此證明。

****年**月**日

第四篇：房改房買賣合同

房改房買賣合同

房改房買賣合同1

賣方甲方：_________________姓名_____________身份證號(hào)碼_____________

買方乙方：_________________姓名_____________身份證號(hào)碼或法人代碼證號(hào)碼_____________

營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼_________________

甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，就房改房買賣達(dá)成如下協(xié)議：

一、本合同中“房改房”是指________________已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、按房改政策由個(gè)人集資建設(shè)的住房。

二、甲方自愿將位于_________________第___________幢_____________單元________________樓________________號(hào)的已購(gòu)房改房出售給乙方。該房屋系________________結(jié)構(gòu)，建筑面積_________________平方米，房屋所有權(quán)證號(hào)碼為_(kāi)________________。乙方已對(duì)甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意購(gòu)買該房改房。

三、甲、乙雙方議定上述房改房的銷售價(jià)為人民幣大寫(xiě)_____________￥_____________元，單價(jià)為每平方米_____________元。

四、雙方商定的付款及交房方法、期限：________________。

五、甲方保證該房改房符合《杭州市房改房上市交易管理辦法》規(guī)定的上市交易條件，無(wú)不允許上市交易的情形。本合同簽訂前有關(guān)該房屋的產(chǎn)權(quán)或債權(quán)債務(wù)糾紛，概由甲方負(fù)責(zé)處理，承擔(dān)責(zé)任，因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，由甲方負(fù)責(zé)賠償。

甲方___________

乙方___________

____年_____月_____日

房改房買賣合同2

房改房在交易與商品房是不一樣的，那么，房改房的房屋買賣合同效力怎么認(rèn)定？在什么情況下房改房的房屋買賣合同是有效的？影響房改房的房屋買賣合同效力的因素有哪些？

房改房的房屋買賣合同效力：

房改房在交易方面確實(shí)與商品房有所區(qū)別。一般來(lái)說(shuō)，職工個(gè)人取得房改房產(chǎn)權(quán)時(shí)支付的價(jià)款都不是房屋的市場(chǎng)價(jià)，而是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或者成本價(jià)。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)取得的產(chǎn)權(quán)只有部分產(chǎn)權(quán)，與出售單位構(gòu)成共有關(guān)系，以成本價(jià)取得的產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)，房屋歸職工個(gè)人所有。但在兩種產(chǎn)權(quán)類型下，房屋所占土地一般還都是劃撥土地，即實(shí)際上職工個(gè)人在從單位購(gòu)房時(shí)并沒(méi)有繳納土地出讓金。

出臺(tái)的《河南省已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理暫行辦法》，標(biāo)志著河南省大部分地區(qū)都放開(kāi)了已售公房的交易市場(chǎng)。該《辦法》第八條規(guī)定，以成本價(jià)購(gòu)買的公有住房和以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房可以上市交易。第十條規(guī)定，已購(gòu)公有住房上市交易時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)到房地產(chǎn)交易市場(chǎng)辦理上市確認(rèn)和交易手續(xù)。辦理手續(xù)時(shí)應(yīng)持身份證明和房屋所有權(quán)證，提供房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意上市交易的書(shū)面意見(jiàn)，居民個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位同意上市交易且在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)。該《辦法》還規(guī)定，已購(gòu)公有住房上市交易，應(yīng)繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款，由土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

房改房買賣的注意事項(xiàng)：

購(gòu)買房改房首先要驗(yàn)證原產(chǎn)權(quán)人是否有產(chǎn)權(quán)證，房改房的產(chǎn)權(quán)證是否可靠，是否被用于抵押、典當(dāng)?shù)?，這可以通過(guò)房管部門(mén)查驗(yàn)便一目了然。假如有人以種種借口解釋拿不出產(chǎn)權(quán)證正本而只能給復(fù)印件，那就要提高警惕了，以防上當(dāng)受騙。在查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證時(shí)，還要注意產(chǎn)權(quán)證上的名字，房主與賣房人是否同一個(gè)人?若不是同一個(gè)人，則必須搞清他們之間是什么關(guān)系?這種關(guān)系是否可靠?特別是，產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)分配比例必須明確，如標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房出讓時(shí)存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問(wèn)題，此外，有的房改房系夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)，購(gòu)買時(shí)必須了解清楚，以免引起不必要的糾紛。

其次，按規(guī)定，房改房在同等價(jià)格條件下，原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此，房改房上市交易必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位的同意方可進(jìn)行轉(zhuǎn)賣。同時(shí)還要明確是否與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益分配辦法。如標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房出讓時(shí)存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問(wèn)題。需要特別指出的是，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的`辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里，這些單位一般被列為特殊單位，有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒(méi)有同意之前，不可能取得上市資格。購(gòu)房者應(yīng)對(duì)此進(jìn)行必要的查詢，明辨真假。

房改房買賣合同3

賣方(甲方)：姓名___________身份證號(hào)碼__________________

買方(乙方)：姓名____________身份證號(hào)碼(或法人代碼證號(hào)碼、營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼)______________________

甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，就房改房買賣達(dá)成如下協(xié)議：

一、本合同中“房改房”是指________________________(已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、按房改政策由個(gè)人集資建設(shè)的住房)。

二、甲方自愿將位于_____________________________第__________棟________單元_______樓_______號(hào)的已購(gòu)房改房出售給乙方。該房屋系_______結(jié)構(gòu)，建筑面積_____________平方米，房屋所有權(quán)證號(hào)碼為_(kāi)__________________。

三、乙方已對(duì)甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意購(gòu)買該房改房。

四、雙方商定的付款及交房方法、期限：__________________________________。

五、甲方保證該房改房符合《______________市房改房上市交易管理辦法》規(guī)定的上市交易條件，無(wú)不允許上市交易的情形。

本合同簽訂前有關(guān)該房屋的產(chǎn)權(quán)或債權(quán)債務(wù)糾紛，概由甲方負(fù)責(zé)處理，承擔(dān)責(zé)任，因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方負(fù)責(zé)賠償。

六、房屋移交乙方時(shí)，其房屋占用的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

七、乙方所購(gòu)買的房改房?jī)H作居住使用，乙方未經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)和用途。

八、甲方繳付的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余部分不予退還，隨同房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶轉(zhuǎn)移給乙方。

九、本合同生效以后，甲、乙雙方應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)。

十、其他約定：

1、______________________________

2、______________________________

3、______________________________

4、______________________________

十一、乙方逾期付款的違約責(zé)任(自行約定)_______________________________________________________。

十二、甲方逾期交付房改房的違約責(zé)任(自行約定)__________________________________________________________。

十三、其他違約責(zé)任：依照法律規(guī)定和本合同約定承擔(dān)。

十四、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

十五、本協(xié)議自雙方簽字后生效。

甲方：_________________

___________年___________月_________日

乙方：_________________

___________年___________月_________日

房改房買賣合同4

賣方(甲方)：姓名___________身份證號(hào)碼__________________

買方(乙方)：姓名(或名稱)____________

身份證號(hào)碼(或法人代碼證號(hào)碼、營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼)______________________

甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，就房改房買賣達(dá)成如下協(xié)議：

一、本合同中“房改房”是指________________________(已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、按房改政策由個(gè)人集資建設(shè)的住房)。

二、甲方自愿將位于_____________________________第__________棟________單元_______樓_______號(hào)的已購(gòu)房改房出售給乙方。該房屋系_______結(jié)構(gòu)，建筑面積_____________平方米，房屋所有權(quán)證號(hào)碼為_(kāi)__________________。

三、乙方已對(duì)甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意購(gòu)買該房改房。

四、雙方商定的付款及交房方法、期限：__________________________________。

五、甲方保證該房改房符合《______________市房改房上市交易管理辦法》規(guī)定的上市交易條件，無(wú)不允許上市交易的情形。本合同簽訂前有關(guān)該房屋的產(chǎn)權(quán)或債權(quán)債務(wù)糾紛，概由甲方負(fù)責(zé)處理，承擔(dān)責(zé)任，因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方負(fù)責(zé)賠償。

六、房屋移交乙方時(shí)，其房屋占用的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

七、乙方所購(gòu)買的房改房?jī)H作居住使用，乙方未經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)和用途。

八、甲方繳付的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余部分不予退還，隨同房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶轉(zhuǎn)移給乙方。

九、本合同生效以后，甲、乙雙方應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)。

十、其他約定：

1、______________________________

2、______________________________

3、______________________________

4、______________________________

十一、乙方逾期付款的違約責(zé)任(自行約定)_______________________________________________________。

十二、甲方逾期交付房改房的違約責(zé)任(自行約定)__________________________________________________________。

十三、其他違約責(zé)任：依照法律規(guī)定和本合同約定承擔(dān)。

十四、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

十五、本協(xié)議自雙方簽字后生效。

甲方：_________________

___________年___________月_________日

乙方：_________________

___________年___________月_________日

房改房買賣合同5

立合同人：

賣方(甲方)：姓名___________身份證號(hào)碼_________

買方(乙方)：姓名(或名稱)____________

身份證號(hào)碼(或法人代碼證號(hào)碼、營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼)_____________

甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，就房改房買賣達(dá)成如下協(xié)議：

一、本合同中“房改房”是指________________________(已購(gòu) 公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、按房改政策由個(gè)人集資建設(shè)的住房)。

二、甲方自愿將位于_____________________________第_____棟________單元_______樓_______號(hào)的已購(gòu)房改房出售給乙方。該房屋系_______結(jié)構(gòu)，建筑面積_____________平方米，房屋所有權(quán)證號(hào)碼為_(kāi)__________________。乙方已對(duì)甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意購(gòu)買該房改房。

三、甲、乙雙方議定上述房改房的成交價(jià)為人民幣(大寫(xiě))_________________(￥_________元)，單價(jià)為每平方米_________元。

四、雙方商定的付款及交房方法、期限：____________________ ____________________________________________________________。

五、甲方保證該房改房符合《岳陽(yáng)市房改房上市交易管理辦法》規(guī)定的上市交易條件，無(wú)不允許上市交易的情形。本合同簽訂前有關(guān)該房屋的產(chǎn)權(quán)或債權(quán)債務(wù)糾紛，概由甲方負(fù)責(zé)處理，承擔(dān)責(zé)任，因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方負(fù)責(zé)賠償。

六、房屋移交乙方時(shí)，其房屋占用的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

七、乙方所購(gòu)買的房改房?jī)H作居住使用，乙方未經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)和用途。

八、甲方繳付的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余部分不予退還，隨同房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶轉(zhuǎn)移給乙方。

九、本合同生效以后，甲、乙雙方應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)。

十、甲、乙雙方應(yīng)遵守國(guó)家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理上述房地產(chǎn)過(guò)戶及權(quán)屬登記手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)。

十一、其他約定：

1、

2、

3、

4、

十二、乙方逾期付款的違約責(zé)任(自行約定)_________________

__________________________________________________________。

十三、甲方逾期交付房改房的違約責(zé)任(自行約定) ______

__________________________________________________________。

十四、其他違約責(zé)任：依照法律規(guī)定和本合同約定承擔(dān)。

第五篇：房改房買賣注意事項(xiàng)

房改房買賣有什么注意事項(xiàng):

購(gòu)買房改房首先要驗(yàn)證原產(chǎn)權(quán)人是否有產(chǎn)權(quán)證，房改房的產(chǎn)權(quán)證是否可靠，是否被用于抵押、典當(dāng)?shù)龋@可以通過(guò)房管部門(mén)查驗(yàn)便一目了然。

假如有人以種種借口解釋拿不出產(chǎn)權(quán)證正本而只能給復(fù)印件，那就要提高警惕了，以防上當(dāng)受騙。在查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證時(shí)，還要注意產(chǎn)權(quán)證上的名字，房主與賣房人是否同一個(gè)人？若不是同一個(gè)人，則必須搞清他們之間是什么關(guān)系？這種關(guān)系是否可靠？特別是，產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)分配比例必須明確，如標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房出讓時(shí)存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問(wèn)題，此外，有的房改房系夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)，購(gòu)買時(shí)必須了解清楚，以免引起不必要的糾紛。

其次，按規(guī)定，房改房在同等價(jià)格條件下，原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此，房改房上市交易必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位的同意方可進(jìn)行轉(zhuǎn)賣。同時(shí)還要明確是否與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益分配辦法。如標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房出讓時(shí)存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問(wèn)題。需要特別指出的是，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里，這些單位一般被列為特殊單位，有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒(méi)有同意之前，不可能取得上市資格。購(gòu)房者應(yīng)對(duì)此進(jìn)行必要的查詢，明辨真假。

第三，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證的準(zhǔn)確面積。應(yīng)該了解的內(nèi)容包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積。產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是有關(guān)部門(mén)勘驗(yàn)過(guò)的建筑面積。確認(rèn)所購(gòu)房屋是否有私建私搭部分，如柴火間部分，往往系房東私自搭建，屬違章建筑，并不受到法律保護(hù)。

1、二手房交易的整個(gè)過(guò)程大致分以下幾個(gè)階段：

（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。

（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

（3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

（4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

（5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

（6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。（7）、對(duì)貸款的買受人來(lái)說(shuō)在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

（8）、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

2、二手房交易十項(xiàng)注意

（1.）房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

（2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

（3.）交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

（4）.土地情況是否清晰

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

（5.）市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

（6）.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。

（7.）單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。（8）物管費(fèi)用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。

（9）.中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

（10.）合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮

3、北京：二手房買賣可找銀行做付款中間人

首次做生意的兩個(gè)人由于相互之間不了解，對(duì)交錢付貨的安全沒(méi)有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留資金，或者出現(xiàn)問(wèn)題后卷款逃跑的風(fēng)險(xiǎn)。如果這筆錢的收和付都由銀行來(lái)做，似乎買賣雙方都能安下心來(lái)談交易。浦發(fā)銀行日前推出了這種專門(mén)為個(gè)人商品交易提供支付款服務(wù)的業(yè)務(wù)，從房產(chǎn)、汽車，到郵幣卡、工藝品及古董交易的個(gè)人客戶都可以申請(qǐng)由銀行來(lái)“管理”錢的交割。

以二手房交易為例，買賣雙方達(dá)成購(gòu)買協(xié)議后，買房者可先到銀行開(kāi)通“保付通”賬戶存入資金，并約定初期付款、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和全部付款程序和時(shí)間。買房者可以根據(jù)需要將保付通賬戶內(nèi)全部或部分資金設(shè)定委托銀行監(jiān)管，等到交易完成后，銀行將根據(jù)雙方的交易憑證把資金直接劃撥給賣方。傳統(tǒng)二手房交易 銀行“監(jiān)管”賬戶二二房交易 交易費(fèi)用 流程 交易費(fèi)用 流程

●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即買賣雙主各收取2.5‰至3‰的手續(xù)費(fèi) ●其它費(fèi)用 通過(guò)中介公司辦理，手續(xù)繁瑣 ●按房屋交易金額的2.5‰收取手續(xù)費(fèi) ●申請(qǐng)貸款所繳納的首付款免收手續(xù)費(fèi) 雙方達(dá)成買賣協(xié)議后直接銀行辦理

二手房交易流程及注意事項(xiàng)

在簽定購(gòu)買二手房買賣合同時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)及后續(xù)流程。主要有以下幾點(diǎn)：“查驗(yàn)業(yè)主房產(chǎn)證及身份證、簽定買賣居間合同、如何過(guò)戶、付款方式、交接驗(yàn)房”以避免不必要的麻煩和交易中存在的陷阱，切實(shí)保障自己的權(quán)益。查驗(yàn)房產(chǎn)證———在購(gòu)買簽定二手房買賣合同時(shí)，首先要看你所要買的房子是否已取得“房屋所有權(quán)證書(shū)”（俗稱“產(chǎn)權(quán)證”），因?yàn)榉梢?guī)定：未取得產(chǎn)權(quán)證的房子不得轉(zhuǎn)讓。其次要看房屋所有權(quán)證是否真實(shí)、完整，是否屬于允許出售的房屋，建筑面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注的面積一致。最后要了解房屋所有權(quán)人是否屬已年滿十八周歲的有法定行為能力的自然人，是否與他人共有，夫妻雙方是否同意出售，房屋有無(wú)其他債權(quán)或債務(wù)糾紛，有無(wú)抵押；房屋產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否系同一個(gè)人，如果不是，還須了解他們是什么關(guān)系，是否有委托書(shū)或公證書(shū)等。此外，還要考察地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、通風(fēng)、采光條件以及物業(yè)管理，對(duì)于國(guó)家和省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，業(yè)主是否已履行了義務(wù)。

簽定買賣居間合同———首先，要了解清楚辦理房屋產(chǎn)權(quán)涉及到哪些稅費(fèi)，雙方各自應(yīng)承擔(dān)的部分要在合同中予以約定。其次，合同中應(yīng)明確雙方的違約責(zé)任，在簽訂合同時(shí)應(yīng)該詳細(xì)規(guī)定雙方的違約責(zé)任及違約的處理方法。如逾期交房、悔約等情況的處理，都應(yīng)在合同中明確約定。最后，明確房屋交付使用的約定，合同中應(yīng)約定交房時(shí)間及交付使用的房屋狀況，房屋交付使用前的水、電、物業(yè)綜合管理費(fèi)等由誰(shuí)承擔(dān)等。

如何辦理過(guò)戶———這是二手房交易的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一定要到產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)，才具有法律保障。為此先要了解清楚過(guò)戶程序，帶齊相關(guān)手續(xù)，相關(guān)人員是否要求到位簽字等。

付款方式———二手房交易不像其他商品交易那樣可以“銀貨兩訖”，因此確保交易資金的安全是購(gòu)房最關(guān)鍵的。目前可行的方法，一是在合同中明確約定：在簽訂房屋買賣合同時(shí)，買方即支付相當(dāng)于房?jī)r(jià)款百分之多少的定金給賣方，并要留有字據(jù)。在辦理過(guò)戶當(dāng)天或交付使用后，再把剩余的房款支付給賣方（已付定金應(yīng)轉(zhuǎn)為房款）；二是通過(guò)第三方介入，對(duì)買賣進(jìn)程及房款交付進(jìn)行全程監(jiān)控，或是通過(guò)公證處公證采取房款提存公證，或是委托資信較好的房產(chǎn)中介公司提供擔(dān)保，這樣較安全、省心。

交接驗(yàn)房———房屋交付使用是買賣交易的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，如果能夠順利完成，買方即可安心入住，賣方也不再對(duì)房子負(fù)有責(zé)任。驗(yàn)房的內(nèi)容主要包括：所交付的房屋是否就是合同約定的標(biāo)的房屋；房屋是否已騰空或按合同約定該留下的家具等已留下；鑰匙是否已交付；水、電、煤氣、電話、物業(yè)管理、有線電視等費(fèi)用是否已經(jīng)結(jié)清等。二手房的交易流程手續(xù)是：

1.業(yè)主，客戶和經(jīng)紀(jì)方簽定《房地產(chǎn)買賣合同》，客戶交定金與業(yè)主，業(yè)主將（房地產(chǎn)證）原件托管與經(jīng)紀(jì)方進(jìn)行查檔

2。由評(píng)估公司對(duì)成交物業(yè)進(jìn)行評(píng)估（客戶做按揭）3?？蛻舸媸灼诳畹姐y行監(jiān)管，同時(shí)申請(qǐng)按揭 4。兩個(gè)工作日后，銀行出承諾書(shū)，（承貸款的金額）5。辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，6。30個(gè)自然后，出新房產(chǎn)證，客戶領(lǐng)新證，由銀行自動(dòng)打款給業(yè)主（首期款）7。2個(gè)工作日內(nèi)，到銀行做抵壓手續(xù) 8。15個(gè)自然日后，銀行到國(guó)土局領(lǐng)取抵押件

9。兩個(gè)工作日后，銀行放全款給業(yè)主（打入業(yè)主指定賬戶）二手房交易的稅費(fèi)

買二手房買方到底要交哪些稅費(fèi)？ 經(jīng)濟(jì)適用房（江西省不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓）: 未滿五年不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓 滿五年: 土地出讓金款:成交價(jià)*1%(賣方繳納)營(yíng)業(yè)稅:當(dāng)年購(gòu)入價(jià)*5.5%(賣方繳納)交易契稅:當(dāng)年購(gòu)入價(jià)*1.5-5%(買方繳納)印花稅:當(dāng)年購(gòu)入價(jià)*0.05%(買賣雙方各繳納)交易費(fèi)：6元/平方米（買方出）證件工本費(fèi):5元（買方出）商品房: 滿五年: 交易契稅:成交價(jià)*1.5-2.5%(買方繳納)印花稅:成交價(jià)*0.05%(買賣雙方各繳納)交易費(fèi)：6元/平方米（買方出）證件工本費(fèi):5元（買方出）未滿五年: 營(yíng)業(yè)稅:成交價(jià)*5.5%(賣方繳納)交易契稅:成交價(jià)*1.5-5%(買方繳納)印花稅:成交價(jià)*0.05%(買賣雙方各繳納)交易費(fèi)：6元/平方米（買方出）證件工本費(fèi):5元（買方出）

個(gè)人所得稅:(成交價(jià)-當(dāng)年購(gòu)入價(jià)-裝修費(fèi)-契稅-印花稅....)*20% 房改房交易過(guò)戶程序

(一)查冊(cè)——到房地產(chǎn)交易中心查冊(cè)，電腦收費(fèi)。

(二)上市核準(zhǔn)———交易所領(lǐng)取《房屋買賣征詢意見(jiàn)書(shū)》，交給原業(yè)主填寫(xiě)，并到業(yè)主原產(chǎn)權(quán)單位蓋公章，拿到出售公有住房繳款明細(xì)表(一式5份)、分?jǐn)偯骷?xì)表(復(fù)印件蓋公章)。

(三)曬圖———提供《房地產(chǎn)證》原件及復(fù)印件1份到房地產(chǎn)測(cè)繪所受理窗口(47~39號(hào)窗)申請(qǐng)測(cè)繪房地產(chǎn)平面附圖，3個(gè)工作日，收費(fèi)0.27元／m2。

(四)遞件———買賣雙方帶齊身份證復(fù)印件；《房地產(chǎn)證》原件及復(fù)印件3份；《廣州市房屋買賣、登記申請(qǐng)表》原件及復(fù)印件4份；《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》；《房屋買賣征詢意見(jiàn)書(shū)》；《出售公有住房繳款明細(xì)表》；《公有住房購(gòu)房協(xié)議書(shū)》分?jǐn)偯骷?xì)表到交易所31~34號(hào)受理窗口提出交易申請(qǐng)。10個(gè)工作日，不收費(fèi)。

(五)查稅完稅———買賣雙方憑《過(guò)戶通知書(shū)》到交易所42號(hào)窗查稅，到13~17號(hào)受理窗口交印花稅、交易費(fèi)、登記費(fèi)、個(gè)人所得稅(購(gòu)房滿5年免交)、土地出讓金取稅單，到一樓交錢；62~63號(hào)窗口取契稅單。

(六)過(guò)戶———買賣雙方帶身份證、交稅的所有發(fā)票到40~41號(hào)受理窗簽名過(guò)戶。

(七)領(lǐng)證———買方憑身份證原件到登記所領(lǐng)取新《房地產(chǎn)證》。

以上(四)、(五)、(六)可以同一日完成。完成以上所有程序歷時(shí)大約15個(gè)工作日左右。