第一篇：土地產(chǎn)權(quán)證抵押貸款：破解土地流轉(zhuǎn)融資難題的有益嘗試

土地產(chǎn)權(quán)證抵押貸款：破解土地流轉(zhuǎn)融資難題的有益嘗試 2008年5月份以來，棗莊市山亭區(qū)以盤活土地資本為突破口，對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)進行大膽改革，創(chuàng)新土地資本化運作方式，組建土地合作社，建立了農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)交易場所，發(fā)放土地使用產(chǎn)權(quán)證，為促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，增加農(nóng)民收入開辟了一條新路子。

山亭區(qū)農(nóng)村信用聯(lián)社緊緊抓住實行農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)制度改革的有利時機，以破解農(nóng)村土地合作社規(guī)模經(jīng)營資金瓶頸為突破口，創(chuàng)新推出了農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證抵押貸款，加大對土地合作社及社員的信貸支持力度，有力地促進了農(nóng)村經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。到目前，累計向土地合作社及社員發(fā)放貸款2400萬元，其中發(fā)放土地使用產(chǎn)權(quán)證抵押貸款5筆，金額220萬元；發(fā)放土地合作社社員貸款2180萬元。

適應(yīng)形勢要求，創(chuàng)新信貸模式。山亭區(qū)開展的農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)改革試點，在堅持不改變農(nóng)村土地所有權(quán)性質(zhì)、農(nóng)民的土地承包權(quán)、土地的農(nóng)業(yè)用途“三不”原則基礎(chǔ)上，成立農(nóng)村土地合作社，發(fā)放土地使用產(chǎn)權(quán)證，建立土地交易市場，引導(dǎo)農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)有序流轉(zhuǎn)。目前，全區(qū)已成立土地合作社4個，流轉(zhuǎn)土地6782畝，入社農(nóng)戶1161戶，發(fā)放農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證1165個。2008年7月，山亭區(qū)第一家土地流轉(zhuǎn)合作社--徐莊土地合作社登記注冊，率先對農(nóng)村土地進行流轉(zhuǎn)，由合作社統(tǒng)一經(jīng)營管理，引起社會廣泛關(guān)注和肯定。

為有效解決農(nóng)村土地合作社規(guī)模經(jīng)營資金不足問題，變“死地”為“活錢”，聯(lián)社大膽探索，從順應(yīng)土地規(guī)模經(jīng)營的現(xiàn)實需要出發(fā)，還原農(nóng)村土地使用權(quán)物權(quán)化的權(quán)能，賦予其抵押擔(dān)保的功能，把農(nóng)村的土地變成資本，在認(rèn)真調(diào)研、積極探討的基礎(chǔ)上，研究制訂了《農(nóng)村土地合作社貸款實施意見》和《農(nóng)村土地合作社貸款管理辦法》，探索推出以農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證抵押進行貸款，形成了“成立農(nóng)村土地合作社、發(fā)放土地使用產(chǎn)權(quán)證、建立土地交易市場、實施金融服務(wù)跟進”的“四位一體”的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革“徐莊模式”，邁出了金融支持農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的第一步。

確定貸款原則和貸款形式。把農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證抵押貸款定性為公司類貸款，貸款對象為土地合作社，貸款期限不超過2年；貸款利率實行基準(zhǔn)利率上浮10%，低于同期限農(nóng)業(yè)貸款利率水平；貸款類別為抵押貸款，抵押物為抵押期間土地附著物的收益，并規(guī)定土地合作社只能將不超過1/3的土地進行抵押。

實行集中評定、集中授信。農(nóng)村土地合作社貸款實行集中評定、集中授信的方法，由所在地農(nóng)信社根據(jù)土地合作社提供的資料，參照評定授信的額度，對土地合作社情況進行審議，經(jīng)信用社貸款審查小組通過后，報聯(lián)社審批。聯(lián)社貸審委充分考慮土地合作社經(jīng)營情況、生產(chǎn)規(guī)模、管理水平等因素，對合作社評定信用等級和統(tǒng)一授信，頒發(fā)《評定授信證書》。

進行土地評估和登記。土地合作社需要貸款時，提出貸款申請并提交土地產(chǎn)權(quán)證，農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)評定交易委員會對土地經(jīng)營使用權(quán)價值進行評估，到農(nóng)村土地使用權(quán)交易市場辦理登記。為確保資金安全和抵押產(chǎn)權(quán)易于變現(xiàn)，政府出具《資產(chǎn)評估確認(rèn)和交易登記確認(rèn)書》，然后信用社、土地合作社簽訂《最高額保證合同》和《抵押合同》，并在合同期限和最高額度內(nèi)循環(huán)使用。

2008年9月初，徐莊土地合作社向信用社遞交貸款申請書，以334畝土地經(jīng)營權(quán)以及土地附著物進行抵押，申請貸款30萬元，農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)評定交易委員會對土地經(jīng)營使用權(quán)價值進行評估，評估價值為102萬元，并在農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)所進行土地交易登記。聯(lián)社評定該土地合作社信用等級為A級，頒發(fā)《評定授信證書》，貸款授信額度為30萬元，并為其頒發(fā)貸款證。9月16日，聯(lián)社向徐莊土地合作社發(fā)放貸款30萬元，這是全省農(nóng)村信用社發(fā)放的第一筆土地使用產(chǎn)權(quán)證抵押貸款。到目前，聯(lián)社按此程序又先后發(fā)放土地使用產(chǎn)權(quán)證抵押貸款4筆，金額190萬元。在信用社的支持下，徐莊土地合作社注冊了“全崮山”綠色食品品牌，開發(fā)出花生油、小雜糧、核桃等一系列農(nóng)副產(chǎn)品，取得了較好的經(jīng)濟效益和社會效益。

拓展貸款方式，加大信貸投入。針對農(nóng)村土地合作社土地使用產(chǎn)權(quán)抵押率不足、貸款數(shù)額較小、不能完全滿足擴大生產(chǎn)需要的現(xiàn)實，聯(lián)社在繼續(xù)發(fā)放農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證抵押貸款的同時，還根據(jù)合作社經(jīng)營特點和資金需求，推出了土地

合作社經(jīng)營者貸款、土地合作社社員貸款、大聯(lián)保體貸款等貸款方式。目前，已發(fā)放土地合作社經(jīng)營者貸款3筆，金額46萬元；發(fā)放土地合作社社員貸款78筆，金額365萬元；幫助組建大聯(lián)保體18個，農(nóng)戶378戶，授信額度1460萬元，已發(fā)放貸款1078萬元。

同時，聯(lián)社大力推廣“信用社+合作社+龍頭企業(yè)+農(nóng)戶”模式，對土地合作社依托的當(dāng)?shù)佚堫^企業(yè)進行大力支持。如桑村鎮(zhèn)民生蔬菜種植專業(yè)合作社，由棗莊綠洲農(nóng)副產(chǎn)品開發(fā)有限公司確定農(nóng)產(chǎn)品種植品種和數(shù)量，然后由土地合作社根據(jù)“訂單”進行種植，公司每年每畝給社員700元的保底金，年底還根據(jù)經(jīng)營情況給予盈利分紅，既保證了土地合作社社員的利益，也帶動龍頭企業(yè)和土地合作社的發(fā)展。今年5月，為棗莊綠洲農(nóng)副產(chǎn)品開發(fā)有限公司發(fā)放貸款200萬元。

加強風(fēng)險防控，確保資金安全。由于農(nóng)村土地合作社剛剛起步，總體發(fā)展水平不高，規(guī)模偏小，且存在內(nèi)控制度不健全、財務(wù)管理不規(guī)范等問題。因此，聯(lián)社在積極支持農(nóng)村土地合作社發(fā)展的同時，大力加強風(fēng)險管理，嚴(yán)格執(zhí)行“三查”制度，重點防范行業(yè)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險，確保信貸資金安全。一是積極爭取市、區(qū)兩級政府、市中級人民法院、市人民銀行等，為農(nóng)村信用社發(fā)放土地使用產(chǎn)權(quán)證抵押貸款從政策、法律等方面給予確認(rèn)支持。二是確保抵押評估合法有效。市政府成立了棗莊市普惠農(nóng)村土地資產(chǎn)評估事務(wù)所，依法開展抵押評估。土地使用產(chǎn)權(quán)價值評估和抵押登記要經(jīng)地方政府認(rèn)可，并出具《土地交易登記證書》，如實辦理抵押登記。對產(chǎn)權(quán)申請登記、信息發(fā)布、價格評估、洽談交易、合同簽訂等手續(xù)完備，持有《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》的土地合作社，方給予抵押貸款。三是嚴(yán)格限制土地抵押規(guī)模。規(guī)定土地合作社只能將不超過1/3的土地經(jīng)營權(quán)進行抵押，貸款期限一般為2年，防止貸款未到期而出現(xiàn)權(quán)證失效導(dǎo)致貸款清償難的現(xiàn)象。合理確定貸款抵押率，對所有土地使用產(chǎn)權(quán)證抵押貸款抵押率原則上不超過30%，最高不超過50%。四是引導(dǎo)辦理農(nóng)業(yè)保險。市、區(qū)兩級政府給予農(nóng)村土地合作社80%的保費補貼；市人保財險公司制發(fā)了《棗莊市土地流轉(zhuǎn)專業(yè)合作社保險服務(wù)方案》，農(nóng)村信用社引導(dǎo)合作社加強與保險公司的合作，對主要經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)項目辦理自然災(zāi)害保險，防范農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)自然災(zāi)害風(fēng)險。五是加強資金跟蹤管理。貸款辦理后，轉(zhuǎn)入土地合作社在信用社開立的存款賬戶，信用社按期進行貸后檢查，保證?？顚Ｓ?，使信貸資金真正發(fā)揮作用。

幾點建議：一是必須堅持“三不”原則，切實避免政策風(fēng)險。家庭承包制是農(nóng)村政策的基石和農(nóng)村穩(wěn)定的根本，山亭區(qū)農(nóng)村土地使用權(quán)改革的具體操作過程中，堅持“不改變農(nóng)村土地所有權(quán)性質(zhì)，不改變農(nóng)民土地承包權(quán)，不改變土地農(nóng)業(yè)用途”原則，盡可能地規(guī)避農(nóng)民的失地風(fēng)險和政策風(fēng)險。二是必須規(guī)避法律對抗性風(fēng)險，才能完善土地使用權(quán)有效抵押。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押無效。山亭區(qū)推行的農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證抵押借款，只是抵押了“原承包戶轉(zhuǎn)讓給土地合作社的土地承包經(jīng)營權(quán)”，不會導(dǎo)致原承包方喪失土地，規(guī)避了法律對抗性風(fēng)險。三是必須實現(xiàn)農(nóng)村土地使用權(quán)資本化，才能更好地突破融資擔(dān)保瓶頸制約。山亭區(qū)農(nóng)村土地使用權(quán)改革并不涉及土地所有權(quán)，而是本著活化土地使用權(quán)原則，還原農(nóng)民土地使用權(quán)權(quán)能，憑著土地使用產(chǎn)權(quán)證，土地合作社可合法、有效地到銀行辦抵押貸款。如果貸款逾期還不上，貸款銀行可對抵押期間內(nèi)的土地收益權(quán)進行拍賣處理。

第二篇：房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款（定稿）

房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款

Q:什么是土地抵押貸款？ A：指債務(wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。土地抵押是不動產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。

Q：什么叫做土地抵押？

A：亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。其實質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護財產(chǎn)的合法性和有效性。

Q：辦理土地抵押長期貸款流程？

A：1 首先根據(jù)需要申請的貸款額度及貸款機構(gòu)許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值)倒推出抵押物應(yīng)達到的評估總價值.咨詢不動產(chǎn)評估機構(gòu)對于目標(biāo)抵押物進行評估所能達到的最大評估單價,然后再根椐第一步算出的抵押物應(yīng)達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數(shù).根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù),先在CAD規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域.帶著第三步自行畫出的抵押土地區(qū)域圖再到國土局地籍科進行土地測繪,出抵押測繪圖.根據(jù)抵測繪圖到不動產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估出具評估報告 與貸款機構(gòu)信貸人員一起帶著評估報告及公司的關(guān)證件(營業(yè)執(zhí)照等)到國土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時向貸款機構(gòu)提供貸款申請書及公司同意就目標(biāo)地塊進行抵押貸款的股東會(或董事會決議)等資料.填好最高額抵押貸款合同按貸款機投要求提供所需的相關(guān)資料后,等待放貸即可.至此整個抵押貸款程序基本操作完畢.Q：辦理土地抵押短期貸款操作流程？

A：

1、項目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)：

A、貸款申請書，寫明項目概況、貸款金額及期限，用款計劃，還款來源，還款計劃； B、項目方營業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； C、抵押物所有權(quán)證明（國有土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等），D、評估機構(gòu)出具的抵押物價值評估報告或預(yù)評估資料； E、項目可行性研究報告；

F、上一資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表，最好是經(jīng)審計的財務(wù)報告，最近一個月的財務(wù)報表。

2、資金方初審?fù)ㄟ^后，項目方與顧問方簽署《融資顧問合同》；

3、項目方按《房地產(chǎn)項目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；

4、資金方對項目資料審查通過后，資金方向項目方發(fā)出商務(wù)邀請函，在資金方與項目方就融資具體事宜進行初步溝通，達成合作協(xié)議后，資金方前往項目地考察項目進展，抵押物狀況等。

5、資金方確定融資方案，募集資金；

6、資金方與項目方共同辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放資金，資金方持續(xù)監(jiān)測項目的建設(shè)和經(jīng)營情況。

7、抵押貸款企業(yè)要向擔(dān)保公司提供：（1）產(chǎn)權(quán)證明；

（2）最近的產(chǎn)權(quán)評估證報告；

（3）董事會通過抵押貸款的決議書（全體董事會成員簽名）；（4）抵押貸款申請書

（5）最近的資產(chǎn)負(fù)債表，利潤表。房地產(chǎn)融資之短期借貸Q&A

(Q：房地產(chǎn)開發(fā)過程中有哪些需要短期借貸？

A:

1、開發(fā)商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費等，可通過短期借貸；

2、開發(fā)商在擁有土地證以及用地規(guī)劃許可證的情況下，變更土地性質(zhì)需要繳交相關(guān)費用，可通過短期借貸；

3、開發(fā)商已擁有四證，但開工建設(shè)需要前期費用，開通過短期借貸。

Q：開發(fā)商何時還款？

A：

1、開發(fā)商通過申請商業(yè)銀行土地抵押貸款償還；

2、開發(fā)商通過項目出售，回收資金償還；

3、開發(fā)商通過其他方式還款。

Q：項目需要符合哪些融資條件？

A：

1、地區(qū)限制：全國一二三線城市（新疆、西藏等除外）；

2、項目限制：市區(qū)的住宅房建設(shè)用地、城市中心的可售商業(yè)物業(yè)；

3、融資期限：一般情況下6個月以內(nèi)；

3、融資額度：1千萬至2億；

4、配資比例：土地登記價或土地評估價的70%；

5、融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付；

房地產(chǎn)融資之短期拆借Q&A

Q:什么是房地產(chǎn)短期拆借? A: 房地產(chǎn)短期拆借又叫“還舊貸新”，表現(xiàn)為項目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機構(gòu)先墊付還貸。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機構(gòu)的一種融資模式。

Q：如何操作的？

A：具體做法是貸款方（銀行）與開發(fā)商訂立《貸款承諾書》，規(guī)定按時還款和二次貸款方式，按照抵押物的價值評估貸款額度，抵押物一般是房產(chǎn)、物業(yè)等固定資產(chǎn)，同時還需提供擔(dān)保品，如股票、債券等有價證券。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權(quán)出售其擔(dān)保品。如果客戶無法償還足夠的本金和利息，就要非銀行機構(gòu)墊付本金與利息。再通過抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。

Q：利率情況是怎樣的？

A：

1、日利率日利率3‰~4‰；

2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；

3、月利率5~6%

Q：短拆什么特點？

A：1.對進入市場的主體即進行資金融通的雙方都有嚴(yán)格的限制； 2.融資期限較短：一般6個月以內(nèi)；

3.交易手段先進、手續(xù)簡便，因而成交時間較短；

4.交易額大，一般需要擔(dān)?；虻盅海耆且环N短期交易； 5.利率按照實際使用時間計算。Q：項目方需提供哪些資料？

A：1.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 2.金融機構(gòu)營業(yè)許可證副本復(fù)印件； 3.公司代碼證書復(fù)印件；

4.公司法人代表證明書或授權(quán)委托書，法人身份證復(fù)印件； 5.公司法人、負(fù)責(zé)人、財務(wù)主管的簡歷； 6.經(jīng)公司董事會決議授權(quán)的申請； 7.公司近兩年經(jīng)過審計的財務(wù)報表； 8.公司的驗資報告； 9.公司章程；

10.公司的基本情況介紹(包括經(jīng)營情況、公司的人員構(gòu)成、公司的近期重大事件、公司的發(fā)展計劃)；近年來獲境內(nèi)、境外評級機構(gòu)評級情況，近三年來有無違規(guī)經(jīng)營、遭受處罰及重大事件情況。

Q：運作流程是怎樣的？

A：1.貸款方將所需資料報資金方審核； 2.資金方現(xiàn)場評估；

3.雙方協(xié)商費用及貸款期限； 4.成交； 5.資金劃撥； 6.抵押登記。

房地產(chǎn)融資之產(chǎn)權(quán)抵押融資Q&A

Q:哪些產(chǎn)權(quán)可以抵押融資? A:

1、非經(jīng)營類物業(yè)：紅本房、集資房；

2、經(jīng)營中的物業(yè)：酒店、寫字樓、商場、商鋪、公寓； Q：需要具備哪些基本條件？ A：

1、證件齊全：土地證、房產(chǎn)證；

2、債權(quán)債務(wù)：未貸過款，能做抵押登記，可辦理他項權(quán)證；

3、貸款額度：抵押物評估金額的20~50%；

4、擔(dān)保放大：有擔(dān)保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；

5、城市限制：直轄市、省會城市、地級市以及其它經(jīng)濟發(fā)達城市。Q：項目方需提交哪些資料？ A：

1、個人：土地證、房產(chǎn)證；

2、企業(yè)：營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、貸款卡、評估報告（甲級資質(zhì)評估所）。Q：如何操作？

A：

1、審理

2、考察

3、復(fù)審

4、簽約

5、抵押登記

6、放款

7、還款 Q：放款時間需要多長？ A：正常情況下兩個月以內(nèi)； Q：貸款期限是怎樣的？

A：

1、借款期限為1年以上，5年以下。

Q：融資成本是多少呢？

A：

1、貸款是通過商業(yè)銀行的，利率參考當(dāng)期基準(zhǔn)利率；

2、貸款是通過其它金融機構(gòu)的，利率較高，年率20%左右；

3、貸款是通過擔(dān)保公司擔(dān)保，那么需增加保費2.5~3%；

4、貸款是通過中介顧問公司，那么融資顧問費1~3%。

房地產(chǎn)融資之民間借貸Q&A

Q:什么是房地產(chǎn)民間借貸？

A:民間借貸，以溫州最出名。出借方的目標(biāo)是獲得固定收益作為回報。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無奈。因為，投資其實不都是高利貸，不是同一個概念。

Q：開發(fā)商一定要慎用民間借貸！

A：

1、我國沒有形成資本市場和成熟資本工具的金融環(huán)境下，社會廣泛缺乏誠信，也不存在社會信用體系，法律實施和訴訟執(zhí)行的效果最終難以是債權(quán)人的資金得到保護。

2、民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發(fā)展，也基本上是以高利貸的形式實現(xiàn)民間資金的流通與流動。

3、民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業(yè)資金實際負(fù)擔(dān)的額外成本（如，在此種銀企關(guān)系中潛規(guī)則之下的尋租、企業(yè)維系貸款關(guān)系的費用等）來看，兩者的差距并不是很大。

4、實際上，同類經(jīng)濟區(qū)域和環(huán)境中，民間資金借貸的違約率和風(fēng)險都要大大低于銀行信貸。Q：怎樣才能獲得民間資金呢？

A：

1、開發(fā)商的項目價值（凈現(xiàn)值）大大高于借款額；

2、開發(fā)商的各項資質(zhì)及法律和經(jīng)濟關(guān)系清潔無瑕疵；

3、開發(fā)商的還款來源在借款期間有保障：如有多個項目的銷售回款，以此增加借款方對還款保障的疑慮；

4、開發(fā)商以股權(quán)（資產(chǎn)的控制權(quán)）或土地、項目資產(chǎn)、在建工程等作抵押質(zhì)押保證；

5、開發(fā)商在進行借款時必須要有充分自我分析和預(yù)案準(zhǔn)備；

6、開發(fā)商必須無條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對話語權(quán)。

Q:如何通過私募基金更合法的獲得民間資金？

A:

1、就私募資金來源看，中國民間資本市場是主要資金來源，它的規(guī)模應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行對房地產(chǎn)行的信貸投放。

2、私募資金操作，具有封閉性的特點，及針對特定的項目和特定的企業(yè)和團隊，它也可以是專門化的投資機構(gòu)和投資基金，以尋求快速進入和快速退出，獲得較高的資本回報為動力。

3、在中國房地產(chǎn)行業(yè)一路高走的形勢下，一方面，有太多的房地產(chǎn)項目缺錢，一方面，有太多的民間資金在尋找優(yōu)質(zhì)的投資項目，問題在于如何讓優(yōu)質(zhì)的項目與資本直接對接？答案是可以通過優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)私募基金管理公司，如。

4、開發(fā)商與資金方對于房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險判斷方向是不一致的：因為資金方只能夠承擔(dān)那種可以計算和承受的風(fēng)險；而如果項目投資的風(fēng)險還完全掌握在開發(fā)商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。

5、資金方往往非常關(guān)注項目的流動性風(fēng)險，項目投入的回報（即資金的退出）只有是將項目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和金融市場條件下，銷售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場環(huán)境不利于銷售，資金方往往要求開發(fā)商通過降價出售以獲得償付現(xiàn)金，這與開發(fā)商的利益訴求是相悖的。房地產(chǎn)融資之信托收益權(quán)

銀行理財計劃投資信托收益權(quán)，達到“曲線”為開發(fā)商融資的目的主要有兩種模式，找開發(fā)商“過橋”，銀行理財計劃投資信托受益權(quán)，但不作受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記；或是開發(fā)商設(shè)立自益型財產(chǎn)權(quán)信托計劃，再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財資金。前者主要是XY銀行等銀行在操作，后者大規(guī)模被GS銀行采用。

“過橋”模式的交易結(jié)構(gòu)大致為：假定A企業(yè)需要融資，B企業(yè)(可以是央企的財務(wù)公司、資產(chǎn)管理公司、金融機構(gòu)等)以單一信托方式投資一個信托計劃，這個信托計劃給A企業(yè)發(fā)放。

一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).B企業(yè)再將自己手中的信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財計劃。

這樣，A企業(yè)獲得貸款，資金的提供者是銀行理財，B企業(yè)只是拿出一筆錢“墊一下”，獲取“通道費”。更激進的做法是，B企業(yè)可以不用拿出真金白銀。B企業(yè)投資信托計劃和轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)兩個合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給B企業(yè)劃款，到賬后，B企業(yè)再給信托公司，信托公司再給A企業(yè)。整個流程只需一兩個小時。

但是，此種模式已被銀監(jiān)會覺察。

實質(zhì)貸款行―――（理財資金投資非登記轉(zhuǎn)讓）―→ 過橋企業(yè)的受益權(quán)―――（投資單一信托計劃）―→ 信托公司 ―――（信托貸款）―→ 借款企業(yè)―――――――→ 信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 ←―――――――― ―――――――→ 信托投資合同 ←――――――― ―――――→ 信托貸款合同 ←――

若同一天簽署，可一天放款

理財受讓財產(chǎn)權(quán)信托計劃受益權(quán)的原理為：假定M企業(yè)需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業(yè)物業(yè)。傳統(tǒng)的模式是，M企業(yè)將這棟物業(yè)抵押給信托公司，信托公司對其發(fā)放信托貸款，銀行理財計劃是信托計劃的委托人。

“創(chuàng)新”模式是，M企業(yè)將這棟商業(yè)物業(yè)委托給信托公司，設(shè)立一個財產(chǎn)權(quán)信托計劃，物業(yè)過戶到信托公司名下，這個信托計劃的受益人是M企業(yè)自己。然后，M企業(yè)再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財計劃，交易價格取決于物業(yè)預(yù)期的租金收益。

此外，物業(yè)產(chǎn)生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財計劃，如果租金收入低于預(yù)期，則由M企業(yè)補足。在轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)時，M企業(yè)一般還要和銀行理財計劃簽訂租金差額補足協(xié)議。

這樣，M企業(yè)獲得融資，而銀行理財計劃擁有長期的現(xiàn)金流(此類模式下，期限一般長達6-8年)，銀行借信托公司之手控制了物業(yè)資產(chǎn)作為抵押。其結(jié)果與銀行理財計劃給M企業(yè)放一筆貸款，然后M企業(yè)分6-8年還款，效果相當(dāng)。

在這個案例中，用以設(shè)立財產(chǎn)權(quán)信托的是一棟商業(yè)物業(yè)，實際上，任何有穩(wěn)定、可控現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以通過此模式操作。銀行理財資金之所以愿意投資一個回收期限長達6-8年的現(xiàn)金流，是因為現(xiàn)在“長期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)太難找了，何況物業(yè)實際是銀行控制的，長期來看是升值的，抵押率也很低?！币晃汇y行理財投資經(jīng)理說。

而至于沒有進行受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，會否影響相關(guān)法律效力，現(xiàn)有的法律法規(guī)并未對此有明確的強制性規(guī)定。一位信托法務(wù)人士表示。

信托受讓銀行信貸票據(jù)資產(chǎn)，風(fēng)險權(quán)重由10.5%提升至150%，一般業(yè)務(wù)為1.5% 房地產(chǎn)融資之定向信托Q&A

Q:什么是定向信托？ A：定向信托還沒有一個官方的說法，是為了與集合信托區(qū)別開來，而約定俗成的一個概念，即信托的一種形式，指信托公司在募集資金時，其募集的對象是特定的投資者（不是有錢就能買），類似股票定向增發(fā)。Q:開發(fā)商為何要選擇定向信托？

A：因為

1、非銀信合作，受法律保護；

2、能夠被信托公司優(yōu)先選擇；

3、能快速協(xié)助客戶完成融資；

4、為項目提供信用增級以提高成功發(fā)行的幾率。

Q：怎樣操作？

A：首先為項目方設(shè)計信托融資方案，并提供私募基金做為后續(xù)資金支持，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對我方提交的客戶信息和融資方案充分評估的基礎(chǔ)上，發(fā)行信托產(chǎn)品。

Q：定向信托的投資范圍有哪些？ A：有以下投資標(biāo)的：

1、房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的流通股；

2、房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的非流通股；

3、二級資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的金融類股權(quán)；

4、特殊條件下三級資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的可抵押固定資產(chǎn)。* 注意以下限制條件：

1、省會城市和部分經(jīng)濟發(fā)達的二線城市，三線以下城市無法操作；

2、ST類股票不屬于信托計劃投資標(biāo)的；

3、虧損和業(yè)績披露預(yù)虧股票，未完成股改股票，不屬于信托計劃投資標(biāo)的；

4、近一年內(nèi)受到監(jiān)管處罰，不屬于信托計劃投資標(biāo)的

5、監(jiān)管認(rèn)定股價被惡意操縱的股票也不屬于信托計劃投資標(biāo)的。

Q：什么是增信作用？

A：有兩作用，一是對質(zhì)押標(biāo)的折扣率的增信

（1）流通股股票（含信托計劃到期前流通的限售股股票）信托折扣率 融資增信

4-5折（制定1.4倍的資金追加線）不超過0.5折

(以自有資金認(rèn)購次級受益權(quán)方式)

質(zhì)押物總體折扣率不超過5.5折

（2）對信托計劃到期后仍未流通的限售股股票 信托折扣率 融資增信

給予的折扣率再適當(dāng)下浮0.5-1折

（根據(jù)對股票質(zhì)地和流通時間的判斷）不超過0.5折

(以自有資金認(rèn)購次級受益權(quán)方式)

質(zhì)押物總體折扣率在中信信托折扣率的基礎(chǔ)上上浮不超過0.5折

（3）對未上市金融類股權(quán) 信托折扣率 融資增信

凈資產(chǎn)9折 不超過0.5折

(以自有資金認(rèn)購次級受益權(quán)方式)

質(zhì)押物總體折扣率不超過9.5折

二是對質(zhì)押標(biāo)的信用增級

（1）我們可作為信托計劃的次級受益人，為項目提供信用增級。以投入資金作為優(yōu)先級受益人預(yù)期固定收益率實現(xiàn)的保證并作為投資顧問參與信托收益分配的依據(jù)；（2）我們也可為客戶融資進行直接擔(dān)保。

Q：開發(fā)商需要提交哪些資料？ A：以下全部資料

1、報批的項目建議書及批準(zhǔn)材料；

2、項目提出的有關(guān)背景材料；

3、可行性研究報告及批準(zhǔn)文件；

4、自籌資金和其他建設(shè)資金籌集方案及落實資金來源的證明材料；

5、項目前期準(zhǔn)備工作完成情況報告；

6、開戶證明，商務(wù)合同、訂單或意向書；

8、經(jīng)營計劃、財務(wù)收支計劃、流動資金補充計劃；

9、房地產(chǎn)企業(yè)：土地證、土地規(guī)劃證、建設(shè)規(guī)劃許可證、開工許可證； Q：利率？

A：主要跟開發(fā)企業(yè)資質(zhì)有關(guān)

1、一級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在15%

2、二級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在18%

3、三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在20以上。

房地產(chǎn)融資之集合信托Q&A

集合信托=銀信合作

Q：什么是銀信合作？

A：銀信合作是指央行為了防止經(jīng)濟過熱而出臺政策限制商業(yè)銀行放貸，迫使商業(yè)銀行的貸款額度不超過上一年的一定數(shù)額，而現(xiàn)在經(jīng)濟本身對貸款的需求增量很大，這時候商業(yè)銀行為了繞過政策限制而采用了銀信合作的方式，通過信托公司來發(fā)放貸款。

Q：集合信托有哪些模式？

A：大概有4種：信托貸款型、權(quán)益投資型、股權(quán)投資型、財產(chǎn)信托型。

Q：具體操作是怎樣的？

A：

1、由銀行作為發(fā)起端，通過銷售理財產(chǎn)品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標(biāo)公司發(fā)放貸款。這些公司基本都是銀行的長期穩(wěn)定客戶，資產(chǎn)質(zhì)量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風(fēng)險是在銀行端。

2、如此使得央行調(diào)節(jié)經(jīng)濟政策的工具失靈，所以最近央行出臺政策叫停銀信合作。金融創(chuàng)新的動力有兩種：一為因客戶需求而創(chuàng)新，二為因規(guī)避政策而創(chuàng)新。

3、金融創(chuàng)新與監(jiān)督機構(gòu)永遠(yuǎn)是矛盾的對立體。

4、銀信合作的相關(guān)規(guī)定銀行與信托公司業(yè)務(wù)合作指引關(guān)于進一步規(guī)范商業(yè)銀行個人理財業(yè)務(wù)。

* 小貼士：銀監(jiān)發(fā)布的幾個重要通知：

《中國銀監(jiān)會關(guān)于進一步規(guī)范銀信合作有關(guān)事項的通知》

《中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及信貸資產(chǎn)類理財業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知》 《中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范銀信理財合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知》 《中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范銀信理財合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知》 《銀監(jiān)發(fā)（2010）72號》 《銀監(jiān)發(fā)〔2010〕72號》

1、本通知所稱銀信理財合作業(yè)務(wù)，是指商業(yè)銀行將客戶理財資金委托給信托公司，由信托公司擔(dān)任受托人并按照信托文件的約定進行管理、運用和處分的行為。上述客戶包括個人客戶(包括私人銀行客戶)和機構(gòu)客戶。

商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品不在本通知規(guī)范范圍之內(nèi)。

2、信托公司在開展銀信理財合作業(yè)務(wù)過程中，應(yīng)堅持自主管理原則，嚴(yán)格履行項目選擇、盡職調(diào)查、投資決策、后續(xù)管理等主要職責(zé)，不得開展通道類業(yè)務(wù)。

3、信托公司開展銀信理財合作業(yè)務(wù)，信托產(chǎn)品期限均不得低于一年。

4、商業(yè)銀行和信托公司開展融資類銀信理財合作業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守以下原則：

(1)自本通知發(fā)布之日起，對信托公司融資類銀信理財合作業(yè)務(wù)實行余額比例管理，即融資類業(yè)務(wù)余額占銀信理財合作業(yè)務(wù)余額的比例不得高于30%。上述比例已超標(biāo)的信托公司應(yīng)立即停止開展該項業(yè)務(wù)，直至達到規(guī)定比例要求。

(2)信托公司信托產(chǎn)品均不得設(shè)計為開放式。

上述融資類銀信理財合作業(yè)務(wù)包括但不限于信托貸款、受讓信貸或票據(jù)資產(chǎn)、附加回購選擇權(quán)的投資、股票質(zhì)押融資等資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

5、商業(yè)銀行和信托公司開展投資類銀信理財合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。

6、商業(yè)銀行和信托公司開展銀信理財合作業(yè)務(wù)，信托資金同時用于融資類和投資類業(yè)務(wù)的，被信托業(yè)務(wù)總額應(yīng)納入本通知第四條第(一)項規(guī)定的考核比例范圍。

7、對本通知發(fā)布以前約定和發(fā)生的銀信理財合作業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)做好以下工作：

(1)商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格按照要求將表外資金在今、明兩年轉(zhuǎn)入表內(nèi)，并按照150%的撥備覆蓋率要求計提撥備，同時大型銀行應(yīng)按照11.5%、中小銀行按照10%的資本充足率計提資本。

(2)商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)切實加強堆存續(xù)銀信理財合作業(yè)務(wù)的后續(xù)管理，及時做好風(fēng)險處置預(yù)案和到期兌付安排。

(3)對設(shè)計為開放式的非上市公司股權(quán)投資類、融資類或含融資類業(yè)務(wù)的銀行理財產(chǎn)品和信托產(chǎn)品，商業(yè)銀行和信托公司停止接受新的資金申購，并妥善處理后續(xù)事宜。

8、鼓勵商業(yè)銀行和信托公司探索業(yè)務(wù)合作科學(xué)模式和領(lǐng)域。信托公司的理財要積極落實國家宏觀經(jīng)濟政策，引導(dǎo)資金投向有效益的新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥、信息網(wǎng)絡(luò)、高端制造產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作出積極貢獻。

9、本通知自發(fā)布之日起實施。

房地產(chǎn)融資之私募基金Q&A

房地產(chǎn)私募基金以房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)等方式投資于具升值潛力的房地產(chǎn)項目。對項目進行可行性評估，并與開發(fā)商協(xié)商合作計劃，達成一致后簽署合作計劃。

基金以合伙制的形式成立其項目基金公司，項目基金公司以股東的名義投資于開發(fā)商的項目公司。

基金的出資額原則上不超過總投資的70%，同時要求開發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%。

基金會要求開發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報，并在市場上升時給予基金更高的投資回報。

在項目開發(fā)期間，全程派駐基金管理團隊對項目資金進行監(jiān)管，確保資金用于項目合理開發(fā)?；鸬耐顺龇绞揭皂椖夸N售清算、參與項目利潤分配或開發(fā)商回購基金所持有的項目公司股權(quán)。

Q:怎樣的開發(fā)商符合我們的要求？

A:

1、開發(fā)商具備較豐富的開發(fā)經(jīng)驗，有一定的口碑和品牌。

2、開發(fā)商股東結(jié)構(gòu)簡單，在當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系較好，口碑佳；

4、開發(fā)商須有一套成熟的開發(fā)流程及專業(yè)的開發(fā)團隊。

Q:怎樣的項目符合我們的要求？ A：

1、區(qū)域要求：主要集中在中國一線或二線城市，并可覆蓋到經(jīng)濟較好的地級市。

2、規(guī)模要求：單個項目總投資3億以內(nèi)，建筑面積20萬平方米以下。

3、地段要求：城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點開發(fā)地段，項目鄰近已有開發(fā)商投資）。

4、形態(tài)要求：住宅為主，少量商業(yè)或酒店配套，可辦理銷售許可證。

5、土地成本：土地價格低于周邊同類型地塊，樓面地價合理。

6、土地狀態(tài)：土地要求凈地，二級開發(fā)為主。

7、舊改項目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議, 土地規(guī)劃用途已獲政府批準(zhǔn)。

8、銷售均價：項目地商品房銷售均價3500元以上，每平方利潤500元以上。

9、劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續(xù)。

10、融資金額：1億以上。

11、融資周期：1年~3年。Q：有哪些基金？ A：

1、股權(quán)式基金，2、夾層式基金，3、債權(quán)式基金，4、單一固定收益基金，5、結(jié)構(gòu)化固定收益基金，6、主動型基金，7、完全主動型基金，8、城市發(fā)展基金。

Q：需要多少成本？

A：基金模式不同，成本各不一樣：

1、股權(quán)式基金，基金對外投資的收益計算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結(jié)合。

2、夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調(diào)節(jié)收益+協(xié)議分紅

* 基金方總收益的計算方式：

可調(diào)節(jié)收益=基金月投入累計X項目風(fēng)險系數(shù)（4~7）協(xié)議分紅=項目稅后利潤的10~20%（不扣除財務(wù)費用）

* 可調(diào)節(jié)收益的對沖設(shè)置——基金返還越快，基金方的收益越少。

* 風(fēng)險系數(shù)的評定標(biāo)準(zhǔn)為0~10——0代表我方投資為0，即無風(fēng)險，10代表我方投資100%，即承擔(dān)全部風(fēng)險。我方一般可操作的項目風(fēng)險系數(shù)介于4~7之間。7為我方最高能承擔(dān)風(fēng)險系數(shù)，例如買地階段我方出資70%，風(fēng)險系數(shù)為7。

* 協(xié)議分紅的支付方式為項目清算后支付，基金方優(yōu)先獲得分紅。

3、債權(quán)式基金，年綜合成本的計算方式為：管理人的收益包括管理費3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發(fā)行費3%。

4、單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費3%+發(fā)行費3~5%=15~27%

5、結(jié)構(gòu)性固定收益基金：年化收益率=LP（領(lǐng)投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費3%+發(fā)行費3~5%=25~37%

6、主動型基金：開發(fā)商出資10%，基金出資90%，全程參與買地/開發(fā)/運營。

7、完全主動型基金：無需開發(fā)商，管理公司+基金公司+土地所有者。

8、城市發(fā)展基金：用于土地一級整理。

Q：基金退出？

A：基金在項目產(chǎn)生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動開發(fā)，再用于支付可調(diào)節(jié)收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項目日常經(jīng)營管理費用。* 項目銷售至98％，尾盤原則上由開發(fā)商認(rèn)購，認(rèn)購即做收入。* 項目清盤，利潤分配完成，基金方股權(quán)返還，基金方退出。

Q：項目出現(xiàn)虧損，損失如何承擔(dān)？

A：按照風(fēng)險與收益成正比的原則，萬一項目出現(xiàn)虧損，則先由開發(fā)商承擔(dān)損失，再由基金方承擔(dān)損失。

Q： 對開發(fā)商有哪些建議？

A:建議投資者挑選房地產(chǎn)基金主做好以下三個方面的考慮： 一是考察管理團隊的能力和過往業(yè)績。這是基金投資準(zhǔn)確判斷挑選項目和成功的后期管理的基礎(chǔ)。

二是考察做為基金管理人的背景和實力。管理人的股東背景往往可以給基金帶來充足的優(yōu)質(zhì)投資項目來源以及充分的項目運作過程支持，保障基金投資項目的成功。

三是考察房地產(chǎn)基金治理結(jié)構(gòu)，特別是其中對投資人利益的保護機制以及嚴(yán)格的風(fēng)控措施。我們在進行每一筆投資之前都要經(jīng)過認(rèn)真的盡職調(diào)查和反復(fù)比較，然后為維護投資者利益還要和被投資企業(yè)就投資條款進行艱苦的談判，經(jīng)常因為某一條款不能達成一致而放棄投資，基金投資的項目可以說是百里挑一，而在開發(fā)商自己管理的資金中，很難想象對項目有認(rèn)真的盡職調(diào)查和管理，一旦項目出現(xiàn)問題或者國家對地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的情況，資金鏈很難得到保障

第三篇：土地抵押貸款申請書

土地抵押貸款申請書(精選多篇)

土地抵押貸款

即房地產(chǎn)企業(yè)以其擁有的土地抵押予我行，我行給予其關(guān)聯(lián)企業(yè)一筆短期融資，期限一般在一年以內(nèi)，用于項目前期運作。抵押率不超過土地評估價的50％，年利率要求至少7％。這種操作的前提是該土地使用合同中未限制該土地僅能為本項目融資做抵押。

土地抵押貸款所需資料：

1、公司基本資料：營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、公司章程、驗資報告、董事會成員名單；

2、財務(wù)資料：近三年審計報告、近期會計報表及科目明細(xì)

3、借款人主體經(jīng)營情況介紹

4、土地資料：土地證、土地出讓合同、付款憑證、土地評估報告

5、公司實際所有人身份證復(fù)印件及個人簡歷

土地抵押貸款流程 首先根據(jù)需要申請的貸款額度及銀行許諾的抵押率倒推出抵押物應(yīng)達到的評估總價值.咨詢不動產(chǎn)評估機構(gòu)對于目標(biāo)抵押物進行評估所能達到的最大評估單價,然后再根椐第一步算出的抵押物應(yīng)達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數(shù).根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù),先在cad規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域.帶著第三步自行畫出的抵押土地區(qū)域圖再到國土局地籍科進行土地測繪,出抵押測繪圖.根據(jù)抵測繪圖到不動產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估出具評估報告 與銀行信貸人員一起帶著評估

報告及公司的關(guān)證件到國土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時向銀行提供貸款申請書及公司同意就目標(biāo)地塊進行抵押貸款的股東會等資料.填好最高額抵押貸款合同安銀行要求提供所需的相關(guān)資料后,等待銀行進行放貸即可.土地抵押貸款

指債務(wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。土地抵押是不動產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。目錄

土地抵押

亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。其實質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護財產(chǎn)的合法性和有效性。土地抵押貸款流程 首先根據(jù)需要申請的貸款額度及銀行許諾的抵押率倒推出抵押物應(yīng)達

到的評估總價值.咨詢不動產(chǎn)評估機構(gòu)對于目標(biāo)抵押物進行評估所能達到的最大評估單價,然后再根椐第一步算出的抵押物應(yīng)達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數(shù).根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù),先在cad規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域.帶著第三步自行畫出的抵押土地區(qū)域圖再到國土局地籍科進行土地測繪,出抵押測繪圖.根據(jù)抵測繪圖到不動產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估出具評估報告 與銀行信貸人員一起帶著評估報告及公司的關(guān)證件到國土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時向銀行提供貸款申請書及公司同意就目標(biāo)地塊進行抵押貸款的股東會等資料.填好最高額抵押貸款合同安銀行要求提供所需的相關(guān)資料后,等待銀行

進行放貸即可.至此整個抵押貸款程序基本操作完畢.一、土地證變更手續(xù)

1、變更申請

2、法人身份證

3、股東會決議

4、變更后營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證

5、工商局變更通知書

6、代理人身份證

二、土地登記抵押手續(xù)

1、抵押申請

2、土地證復(fù)印件

3法人身份證

4、土地評估報告

5、雙方抵押合同

6、代碼證復(fù)印件

7、代理人身份證

8、銀行代碼證、營業(yè)執(zhí)照、法人身份證

三、注銷登記

1、注銷申請

2、法人身份證

3、還款證明

4、他項權(quán)利證書

5、營業(yè)執(zhí)照、代碼證

6、代理人身份證

7、銀行代碼證、營業(yè)執(zhí)照、身份證

淺談土地抵押貸款存在的風(fēng)險

摘要：介紹了土地抵押貸款的基本概念，土地使用權(quán)抵押的條件和相關(guān)規(guī)定，具體流程，探討了我國土地抵押貸款的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，提出了對其風(fēng)險的討論，以及防范風(fēng)險的對策。

關(guān)鍵詞：土地抵押貸款 風(fēng)險 防范

1．引言

隨著改革開放、市場經(jīng)濟的建設(shè)以及中央拉動內(nèi)需政策的刺激，項目融資已經(jīng)成為經(jīng)濟活動中經(jīng)常被人們提及的話題。各地開展項目急需大量資金，為解決項目融資難題，人們想出了不少方法，不少地方選擇以土地抵押貸款獲取貸款，進行融資、集資。但是，隨之而

來的是我們不得不面對的土地抵押不夠規(guī)范化和金融風(fēng)險大大提高等現(xiàn)象。政府如何規(guī)范土地抵押的相關(guān)規(guī)定，地方如何警惕土地抵押貸款風(fēng)險等棘手的問題都在等待我們解決

土地抵押指債務(wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為，是抵押人以其合法的土地以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的不動產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。其實質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護財產(chǎn)的合法性和有效性。

2．進行土地抵押貸款的條件

2．1土地抵押貸款所需的條件

土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；

領(lǐng)有國有土地使用證；

具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；

經(jīng)人民政府或集體土地所有者同

意，依照《條例》和本辦法規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同；

用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。

2．2其他相關(guān)規(guī)定

土地使用權(quán)抵押設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即土地使用權(quán)抵押后，土地使用者可繼續(xù)對土地進行占有、收益，只有在債務(wù)不能履行時，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移；

土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑物及其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押，也就是說，土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物必須同時抵押 ；

土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，應(yīng)告知抵押權(quán)人。

3．土地抵押貸款流程

首先根據(jù)需要申請的貸款額度及銀行許諾的抵押率倒推出抵押物應(yīng)達到的評估總價值；

咨詢不動產(chǎn)評估機構(gòu)對于目標(biāo)抵押物進行評估所能達到的最大評估單價，然后再根椐除以計算出所需的抵押物的面積數(shù)；

根據(jù)抵押物的面積數(shù)在cad規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域；

帶著自行畫出的抵押土地區(qū)域圖到國土局地籍科進行土地測繪，出抵押測繪圖；

根據(jù)抵測繪圖到不動產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估出具評估報告；

與貸款人或銀行代表人一起帶著評估報告及公司的關(guān)證件等到國土局地籍科辦理抵押登記，填制最高額抵押貸款合同。同時向貸款人或銀行提供貸款申請書及公司同意就目標(biāo)地塊進行抵押貸款的資料等；

填好最高額抵押貸款合和所需的相關(guān)資料后等待放貸。

4．我國土地抵押貸款的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢存

4．1土地抵押總量呈上升趨勢，土地抵押增速在波動中趨緩

土地抵押面積和土地抵押貸款金額平穩(wěn)快速增長。同期，土地抵押貸款的環(huán)比增長速度在波動中趨緩。

4．2平均土地貸款抵押率呈現(xiàn)下降趨勢

自2014年，84個重點城市的平均土地貸款抵押率呈現(xiàn)下降趨勢。

4．3出讓土地單位宗地抵押面積有所減小

因為大面積宗地出讓會導(dǎo)致開發(fā)商囤積土地，不利于市場競爭和市場調(diào)控。由于《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》出臺，市場用于抵押的大面積宗地有所減少，而小面積宗地顯著增加。

4．4劃撥土地單位面積評估金額

和抵押金額較低，且多為大宗土地抵押 根據(jù)多年來調(diào)研數(shù)據(jù)，我們可以看出劃撥土地單位面積評估金額和抵押金額比出讓土地的單位面積評估金額和抵押金額分別低53.43%和59.17%。究其原因是由于劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押都要受到法律限制，并且在其抵押權(quán)實現(xiàn)的時候，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。因此，劃撥土地使用權(quán)在抵押的過程中風(fēng)險系數(shù)高，其單位面積評估金額和抵押金額相對較低。

然而，雖然劃撥土地抵押宗數(shù)雖然不多，卻每宗地的抵押登記面積都比較大。

4．5集體用地貸款抵押率持續(xù)在高位徘徊

集體所有土地抵押貸款的抵押率普遍過高。處于抵押狀態(tài)的集體所有土地大部分是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地隨地上附著的房產(chǎn)一同抵押，抵押業(yè)務(wù)多在農(nóng)村信用

合作社聯(lián)社辦理。

集體土地抵押貸款的風(fēng)險系數(shù)較大。因為現(xiàn)行法律規(guī)定，集體所有土地抵押權(quán)的實現(xiàn)，必須先將集體所有土地征為國有，再辦理出讓手續(xù)。在此過程中，抵押物經(jīng)拍賣后扣除上述費用所剩無幾，不可能全部清償債務(wù)。且集體所有土地一般區(qū)位條件較差，通過拍賣變現(xiàn)的可能性較小。許多情況下抵押權(quán)人會被迫取得抵押物，還要繳納大量費用。因此，過高的集體用地貸款抵押率對于金融機構(gòu)來說是極為不利的。

5．土地抵押風(fēng)險

5．1抵押物產(chǎn)權(quán)本身存在瑕疵引起的風(fēng)險

抵押物可能隱藏存在產(chǎn)權(quán)、債權(quán)或債務(wù)的糾紛。

占有形式不合規(guī)。如辦理房產(chǎn)或地產(chǎn)抵押時，房產(chǎn)與地產(chǎn)分離，并且沒同時進行抵押登記，一旦所占用的房屋所有權(quán)發(fā)生變動時，抵押土地的使用權(quán)將隨之轉(zhuǎn)移。

抵押權(quán)滅失?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的土地有動工期限限制，超過出讓合同約定的時間可以加征土地閑置費甚至無償收回土地使用權(quán)。依此規(guī)定，土地長期閑置不用超過一年的，要進行罰款。削弱了還貸能力，更為嚴(yán)重的是，一旦閑置期屆滿兩年，土地使用權(quán)被國家無償收回，抵押物就不復(fù)存在。

抵押權(quán)實現(xiàn)困難。如法律規(guī)定工程承包人被工程發(fā)包人拖欠的建設(shè)工程價款債權(quán)，以及稅收優(yōu)先權(quán)都優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，導(dǎo)致土地抵押實現(xiàn)困難。

即使實現(xiàn)了抵押的效力，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，必須按照出讓合同的約定進行投資開發(fā)，達不到法定轉(zhuǎn)讓條件的均不得轉(zhuǎn)讓。面對這樣的土地使用權(quán)，銀行或其他債權(quán)人還要面對受償以后抵債土地使用權(quán)如何處理的問題。

5．2土地抵押讓銀行信貸風(fēng)險放大

從我們目前的情況來看，在銀行信貸方面來看，最為關(guān)注的是借貸者的信用度和抵押物的價值。對于土地抵押，土地價格及為抵押物價值。而土地價格迅速下降或突變，必然會讓土地抵押物價值下跌。這不僅把銀行信貸風(fēng)險完全暴露出來，也會把銀行信貸風(fēng)險無限放大。像一些房地產(chǎn)開發(fā)商通過利用土地抵押獲得開發(fā)資金，這種行為變相來說既是將商務(wù)中的風(fēng)險同銀行捆綁在一起，這也是目前一些國內(nèi)商業(yè)銀行開始減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款的原因。

5．3土地抵押造成房地產(chǎn)過熱

我國近年來房地產(chǎn)業(yè)火熱朝天、勢頭兇猛，很多人將目光投向了房地產(chǎn)開發(fā)。同時目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款主流仍是土地抵押貸款，開發(fā)商通常運用手上持有的土地使用權(quán)來向銀行進行抵押貸款。土地抵押貸款的便利即相當(dāng)于為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了一個鼓勵的平臺，這成了房地產(chǎn)市場火熱，房價持高不下的一大原因。這樣即使是沒有資本

儲備的小企業(yè)，只要獲得了政府出讓的土地使用權(quán)，即可開工造房，售房牟利，近似于“人人參與”房地產(chǎn)業(yè)的場景。房價的高升給人們的生活加上了沉重的負(fù)擔(dān)，雖然帶動了國內(nèi)gdp，但是卻為經(jīng)濟的長遠(yuǎn)發(fā)展埋下危機。這樣的風(fēng)險，后果嚴(yán)重。

5．4土地抵押引發(fā)社會政治經(jīng)濟的不規(guī)范

由于現(xiàn)有的法律、法規(guī)對咨詢評估機構(gòu)的評估失真責(zé)任追究不嚴(yán)，為虛假評估報告，謀取不法私立，咨詢評估機構(gòu)易發(fā)虛假評估，抵押物評估價值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是市場價值，而不是變現(xiàn)價值，變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距。這一后果再加上我國確定抵押率時，未從評估價值中扣除實現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費用一點，已經(jīng)導(dǎo)致我國現(xiàn)行的抵押率計算方法已不能有效控制風(fēng)險。

由于土地抵押所帶來的后續(xù)經(jīng)濟利益日益明顯，一些政府相關(guān)部門甚至

在土地抵押管理方面出現(xiàn)了嚴(yán)重的漏洞。政府職能管理部門為一些不具備產(chǎn)權(quán)辦理條件、不符合抵押登記條件的申請者，通過特殊關(guān)系辦理產(chǎn)權(quán)證明和抵押登記手續(xù)。造成了行政的腐敗，社會的不公平。

6．對土地抵押貸款風(fēng)險的防范

6．1政府——完善土地抵押貸款制度

運用土地抵押的融資方式容易積累風(fēng)險，中央和地方已經(jīng)意識到問題所在，政府應(yīng)該盡起職能對土地抵押率進行科學(xué)的規(guī)定，按土地變現(xiàn)能力確定抵押率。調(diào)整抵押率的計算方式，對土地這種不容易確認(rèn)變現(xiàn)價值的抵押物，應(yīng)在雙方認(rèn)可，并且預(yù)計到未來價值發(fā)展的評估價值基礎(chǔ)上，扣除處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費作為分母計算抵押率。規(guī)范合理化土地抵押年限，完善土地抵押制度。

對作為抵押物件的土地進行細(xì)分，明確規(guī)范不宜作抵押物的土地的統(tǒng)一標(biāo)

準(zhǔn)。

2014年出臺政策規(guī)定全年新增土地抵押貸款率為50%，目前風(fēng)險在可控制范圍內(nèi)。預(yù)警土地抵押貸款風(fēng)險，出臺規(guī)定土地抵押貸款率的政策不僅是為了嚴(yán)格規(guī)范土地市場,同時也是為防止地王頻頻產(chǎn)生,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，意義重大。

6．2銀行——完善土地抵押貸款的管理

加強銀行內(nèi)部管理，規(guī)范辦理土地抵押貸款業(yè)務(wù)的操作程序。信貸人員要到現(xiàn)場核實抵押物真實狀況，到有關(guān)職能部門核實產(chǎn)權(quán)檔案情況；法規(guī)部門要嚴(yán)格審核抵押物權(quán)證的合規(guī)合法性；咨詢部門要重新評估確認(rèn)抵押物價值。努力建立多審嚴(yán)查管理制度，防止過程中的摻水成分。加強對為謀私利而破壞操作程序，為違背信用行為的打壓。及時更新市場情報，加強對法律、法規(guī)、政策的信息收集，及時對土地抵押貸款的管理辦法作出調(diào)整。加強抵押物的監(jiān)管

力度，要將抵押物的日常監(jiān)管作為貸后管理工作中的一個重要環(huán)節(jié)。

6．3申請貸款者——重新認(rèn)識土地抵押貸款

走出認(rèn)識上的誤區(qū)。銀行發(fā)放貸款的目的是獲取利息并使本金按期回收，而不是為了占管或取得抵押物，銀行之所以要借款人提供抵押就是因為對其償還能力缺乏信心而采取的一種補償措施。因此，我們在信貸決策時，一定要著重分析項目本身的經(jīng)濟效益、考察其是否具備可靠的還款來源，在此基礎(chǔ)上，再選擇切實可行的抵押擔(dān)保措施增加一道風(fēng)險防線。

7．結(jié)語

不可否認(rèn)，土地抵押貸款給經(jīng)濟活動的開展、市場經(jīng)濟的發(fā)展、國家實力的發(fā)展有這巨大的作用。土地抵押貸款是經(jīng)濟活動中的重要角色。土地抵押貸款，增進了資本的流動、再創(chuàng)造，是市場經(jīng)濟下的產(chǎn)物。但是我們也不可以忽視土地抵押貸款所帶來的風(fēng)險。不論是

信貸風(fēng)險的加大、房地產(chǎn)事業(yè)的過熱、社會經(jīng)濟市場的不規(guī)范，還是腐敗事件的出現(xiàn)，種種的或是隱藏或是已暴露的問題都可能引起社會的不和諧。

面對這些存在的風(fēng)險，政府、市場、信貸機構(gòu)都應(yīng)該以正面負(fù)責(zé)的態(tài)度來面對，不能忽視，不可回避。我們必須采取行動，重新認(rèn)識土地抵押貸款，完善土地抵押貸款制度，完善土地抵押貸款的管理，積極主動預(yù)警和防范土地抵押所帶來的風(fēng)險。

土地資源是國家人民共有的寶貴財產(chǎn)，正確處理土地抵押貸款問題，有效合理利用土地資本，提高土地集約，是人人的責(zé)任。

參考文獻

北京人民日報 2014.6

南方周末 2014.10

房產(chǎn)，土地抵押貸款

房產(chǎn)抵押貸款是我公司針對已取得《房屋所有權(quán)證》的客戶推出的個人融資業(yè)務(wù)。借款人只須將自己名下的房

產(chǎn)經(jīng)過評估，到相應(yīng)的房屋所在地機關(guān)辦理抵押登記手續(xù)即可，特點是專業(yè)、方便、快捷。

個人、企業(yè)名下的已經(jīng)取得房產(chǎn)證的住宅、經(jīng)濟適用房、成本價住宅、危改回遷房、商品房、別墅、寫字間、商鋪和經(jīng)營性用房、廠房、土地等。

根據(jù)評估價協(xié)商當(dāng)金

每月按借款金額支付相應(yīng)的息費。

一、個人房產(chǎn)

1、房屋產(chǎn)權(quán)證、購房合同及發(fā)票原件；

2、身份證原件、戶口簿原件

3、配偶身份證原件/房地產(chǎn)共有人身份證原件

4、婚姻證明

二、公司房產(chǎn)

1、房屋產(chǎn)權(quán)證、國有土地使用權(quán)證、購房合同及發(fā)票原件

2、企業(yè)法人身份證明、法人授權(quán)委托書、經(jīng)辦人身份證原件

3、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、企業(yè)組

織機構(gòu)代碼證

4、公司章程、股東會決議/董事會決議

三、在建工程

1、土地使用證

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

4、建筑工程施工許可證

5、營業(yè)執(zhí)照

6、商品房預(yù)售許可證

四、土地

1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照

2、組織機構(gòu)代碼證

3、法定代表人身份證明書及身份證復(fù)印件

4、若由代理人辦理土地登記申請的，需有授權(quán)委托書和代理人身份證

5、土地使用權(quán)證書

6、土地使用權(quán)共有人同意抵押的證明

7、地上附著物權(quán)屬證明及他項權(quán)利證明

8、宗地圖

9、辦理前需抵押雙方應(yīng)對抵押宗地土地使用權(quán)價值出具確認(rèn)聲明，并簽訂主債權(quán)債務(wù)合同和抵押合同，在抵押登記時提交給國土局。

單筆典當(dāng)合同期限為1個月以上，6個月以下。可續(xù)當(dāng)。續(xù)當(dāng)期自典當(dāng)期限或者前一次續(xù)當(dāng)期限屆滿日起算。續(xù)當(dāng)時，當(dāng)戶應(yīng)當(dāng)結(jié)清前期利息和當(dāng)期費用。典當(dāng)期限或者續(xù)當(dāng)期限屆滿后，當(dāng)戶應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)贖當(dāng)或者續(xù)當(dāng)。逾期不贖當(dāng)也不續(xù)當(dāng)?shù)?，為絕當(dāng)。當(dāng)戶于典當(dāng)期限或者續(xù)當(dāng)期限屆滿至絕當(dāng)前贖當(dāng)?shù)?，除須償還當(dāng)金本息、綜合費用外，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)中國人民銀行規(guī)定的銀行等金融機構(gòu)逾期貸款罰息水平、典當(dāng)行制定的費用標(biāo)準(zhǔn)和逾期天數(shù)，補交當(dāng)金利息和有關(guān)費用。

第四篇：房產(chǎn),土地抵押貸款

房產(chǎn)，土地抵押貸款

【業(yè)務(wù)簡介】

房產(chǎn)抵押貸款是我公司針對已取得《房屋所有權(quán)證》的客戶推出的個人融資業(yè)務(wù)。借款人只須將自己名下的房產(chǎn)經(jīng)過評估，到相應(yīng)的房屋所在地機關(guān)辦理抵押登記手續(xù)即可，特點是專業(yè)、方便、快捷。

【抵押物范圍】

個人、企業(yè)名下的已經(jīng)取得房產(chǎn)證的住宅、經(jīng)濟適用房、成本價住宅(含央產(chǎn)房)、危改回遷房、商品房、別墅、寫字間、商鋪和經(jīng)營性用房、廠房、土地等。

【典當(dāng)額度】根據(jù)評估價協(xié)商當(dāng)金

【收費標(biāo)準(zhǔn)】每月按借款金額支付相應(yīng)的息費。

【所需材料】

一、個人房產(chǎn)

1、房屋產(chǎn)權(quán)證、購房合同及發(fā)票原件；

2、身份證原件、戶口簿原件

3、配偶身份證原件/房地產(chǎn)共有人身份證原件

4、婚姻證明（結(jié)婚或未婚證明）

二、公司房產(chǎn)

1、房屋產(chǎn)權(quán)證、國有土地使用權(quán)證、購房合同及發(fā)票原件

2、企業(yè)法人身份證明、法人授權(quán)委托書、經(jīng)辦人身份證原件

3、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋公章）、企業(yè)組織機構(gòu)代碼證（加蓋公章）

4、公司章程、股東會決議/董事會決議

三、在建工程（土地）

1、土地使用證

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

4、建筑工程施工許可證

5、營業(yè)執(zhí)照

6、商品房預(yù)售許可證

四、土地

1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照

2、組織機構(gòu)代碼證

3、法定代表人身份證明書及身份證復(fù)印件（與原件核實）

4、若由代理人辦理土地登記申請的，需有授權(quán)委托書和代理人身份證

5、土地使用權(quán)證書

6、土地使用權(quán)共有人同意抵押的證明

7、地上附著物權(quán)屬證明（復(fù)印件）及他項權(quán)利證明

8、宗地圖

9、辦理前需抵押雙方應(yīng)對抵押宗地土地使用權(quán)價值出具確認(rèn)聲明，并簽訂主債權(quán)債務(wù)合同和抵押合同，在抵押登記時提交給國土局。

【操作流程】

【典當(dāng)期限】

單筆典當(dāng)合同期限為1個月以上，6個月以下?？衫m(xù)當(dāng)（當(dāng)期滿前3-5天需提出續(xù)當(dāng)申請）。續(xù)當(dāng)期自典當(dāng)期限或者前一次續(xù)當(dāng)期限屆滿日起算。續(xù)當(dāng)時，當(dāng)戶應(yīng)當(dāng)結(jié)清前期利息和當(dāng)期費用。典當(dāng)期限或者續(xù)當(dāng)期限屆滿后，當(dāng)戶應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)贖當(dāng)或者續(xù)當(dāng)。逾期不贖當(dāng)也不續(xù)當(dāng)?shù)?，為絕當(dāng)。當(dāng)戶于典當(dāng)期限或者續(xù)當(dāng)期限屆滿至絕當(dāng)前贖當(dāng)?shù)?，除須償還當(dāng)金本息、綜合費用外，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)中國人民銀行規(guī)定的銀行等金融機構(gòu)逾期貸款罰息水平、典當(dāng)行制定的費用標(biāo)準(zhǔn)和逾期天數(shù)，補交當(dāng)金利息和有關(guān)費用。

第五篇：土地抵押貸款提交材料

土地抵押貸款提交材料

抵押方需提交以下材料（所有復(fù)印件均需2份加章）

①申請（原件2份）加快開發(fā)，更好運營

申請內(nèi)容主要包含：土地證號、土地面積、土地用途、土地位置、估價金額、貸款金額等

②抵押銀企雙方資質(zhì)證明（復(fù)印件）

主要是指：營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、法人身份證正反、委托人身份證、授權(quán)委托書等 ③土地使用證（原件、復(fù)印件）收回

④土地出讓合同、收據(jù)（原件、復(fù)印件）⑤或房產(chǎn)證（原件、復(fù)印件）

評估公司提供

⑥土地評估報告（含估價技術(shù)報告）及備案表蓋章（原件）

銀行提供

⑦銀行借款合同（原件）

銀行抵押合同（原件）

金融許可證、土地具結(jié)書、估計結(jié)果確認(rèn)函、行政大廳領(lǐng)取

土地登記申請書（銀企簽章）抵押權(quán)人：銀行

抵押人：企業(yè)

內(nèi)容：土地使用權(quán)抵押貸款

涉及費用：代理費2‰（地產(chǎn)中心收）