第一篇：土地抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)研究

土地抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)研究

【摘要】：土地抵押貸款是商業(yè)銀行最為常見的貸款業(yè)務(wù)，它不僅關(guān)系到商業(yè)銀行經(jīng)營效益，也影響到我國金融市場和社會和諧的穩(wěn)定。文章根據(jù)土地抵押貸款實(shí)務(wù)操作，從抵押人主體資格、抵押合同與借款合同銜接、抵押物清單、他項(xiàng)權(quán)與登記部門不動產(chǎn)登記簿、土地款未交清抵押效力、抵押物變現(xiàn)難等方面，分析了土地抵押貸款存在的主要問題及面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)防范對策。

【關(guān)鍵詞】:土地抵押貸款;實(shí)務(wù)操作;風(fēng)險(xiǎn)防范

中圖分類號： D651.1文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

土地貸款是商業(yè)銀行最為常見的貸款業(yè)務(wù)，這類貸款，借款人通常以土地使用權(quán)作為償還貸款的擔(dān)保。自《擔(dān)保法》1995 年10 月實(shí)施以來，土地抵押貸款不論從政府職能部門的產(chǎn)權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利登記，還是從商業(yè)銀行放貸手續(xù)上看，都得到了逐步的完善和規(guī)范，商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)得到了較好的控制。但在實(shí)務(wù)操作中仍存在諸多問題，埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。筆者結(jié)合自己多年從事稽核、綜合管理等工作經(jīng)驗(yàn)，從一名兼職律師角度，就當(dāng)前土地抵押貸款面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)防范對策，值得管理層和相關(guān)部門工作人員，尤其是一線客戶經(jīng)理，予以關(guān)注和思考。

1、土地抵押貸款實(shí)務(wù)操作中存在的主要問題

筆者認(rèn)為，當(dāng)前商業(yè)銀行土地抵押貸款業(yè)務(wù)，在實(shí)務(wù)操作中存在的問題主要表現(xiàn)在六個方面:

(一)抵押人主體資格不合格。一是借款人以其未成年的子女名下的土地作貸款抵押擔(dān)保，與貸款人簽訂抵押合同;二是私辦醫(yī)院或?qū)W校以其名下的土地作貸款抵押擔(dān)保，與貸款人簽訂抵押合同;三是抵押人以其與他人共同持有的產(chǎn)權(quán)的土地作抵押擔(dān)保，以抵押人單方身份與貸款人簽訂抵押合同。

(二)抵押合同與借款合同不銜接。一是合同簽訂時(shí)間上不銜接。在實(shí)務(wù)操作中，有抵押合同簽訂時(shí)間先于借款合同(最高額抵押合同除外)的現(xiàn)象;二是借款合同內(nèi)約定的抵押合同編號與實(shí)際簽訂的抵押合同編號不一致。(三)抵押物清單不清晰。一是擬設(shè)立抵押的土地，地上有附著物的，抵押物清單中只填列土地，未填列附著物?；蛘邤M設(shè)立抵押的土地，在抵押物清單中只填列房產(chǎn)，未填列土地;二是貸款人在土地抵押登記后，將他項(xiàng)權(quán)證號填列在抵押物清單中。

(四)他項(xiàng)權(quán)證與登記部門不動產(chǎn)登記簿不一致。登記部門工作人員疏忽大意或登記部門工作人員的亂作為，致使抵押權(quán)人持有的他項(xiàng)權(quán)證與登記部門不動產(chǎn)登記簿不一致。有的登記部門對同一抵押物同一抵押權(quán)人頒發(fā)了多本他項(xiàng)權(quán)證，這直接影響了抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>

(五)土地款未交清，其土地抵押效力有爭議。目前開發(fā)商只要交部分土地款，就可拿到土地使用權(quán)證，開發(fā)商以其土地作抵押擔(dān)保向銀行貸款，銀行拿到他項(xiàng)權(quán)證后向其發(fā)放貸款。一旦發(fā)生糾紛，爭議的焦點(diǎn)就是抵押合同的效力問題。

(六)抵押物變現(xiàn)難。這是當(dāng)前商業(yè)銀行土地抵押貸款最突出的問題。一是抵押物價(jià)值有縮水可能;二是抵押物優(yōu)先受償受到法律一定限制;三是抵押債權(quán)執(zhí)行難以實(shí)現(xiàn)。限制行為能力人，不論從合同主體及合同內(nèi)容均存在法律風(fēng)險(xiǎn)。

公辦學(xué)校和醫(yī)院以公益為目的，其財(cái)產(chǎn)不得抵押擔(dān)保，但民辦教育和醫(yī)療等機(jī)構(gòu)的財(cái)產(chǎn)能否抵押? 根據(jù)《物權(quán)法》第 184 條規(guī)定: “學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施不得抵押?！薄睹褶k教育促進(jìn)法》第 3 條規(guī)定: “民辦教育事業(yè)屬于公益性事業(yè)，是社會主義教育事業(yè)的組成部分?！薄夺t(yī)療機(jī)構(gòu)管理?xiàng)l例》第 3 條規(guī)定: “醫(yī)療機(jī)構(gòu)以救死扶傷、防病治病、為公民的健康服務(wù)為宗旨?！笨梢?，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院無論是公立還是私立，都是以社會公益為目的的，其財(cái)產(chǎn)不得作抵押擔(dān)保(非公益性的財(cái)產(chǎn)除外)。

2、土地抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范對策

(一)嚴(yán)格審查抵押人主體資格

依據(jù)《合同法》第 9 條“當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利和民事行為能力”的規(guī)定，貸款人在與抵押人簽訂抵押合同時(shí)，應(yīng)注重審查:

1）抵押人為自然人的，應(yīng)審核其年齡是否已滿 18 周歲，精神是否正常(有無精神病)；抵押人為企業(yè)、公司的，應(yīng)審核其是否具備法人資格，不具備法人資格的，是否有法人的授權(quán)。

2）審核抵押人是否有財(cái)產(chǎn)行為能力。依據(jù)《民法通則》、《公司法》、《擔(dān)保法》相關(guān)規(guī)定，共同共有財(cái)產(chǎn)人不得擅自處分共同共有財(cái)產(chǎn)；公司為他人提供擔(dān)保的，依照公司章程，由董事會或股東會決議；公司為公司股東或?qū)嶋H控制人提供擔(dān)保的，必須經(jīng)股東會或股東大會決議；公益事業(yè)單位不得將其公益性財(cái)產(chǎn)抵押。

（二）盡職核實(shí)抵押物權(quán)屬的真實(shí)性、合法性抵押人以其土地為抵押物申請貸款的，貸款人應(yīng)依據(jù)《土地登記資料公開查詢辦法》和相關(guān)的《房屋權(quán)屬登記信息查詢辦法》，盡職核實(shí)并取得核實(shí)資料:

1）土地權(quán)證的真實(shí)性。貸款人應(yīng)向產(chǎn)權(quán)登記部門核實(shí)其產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性，是否與登記部門的登記簿一致。

2）土地的取得是否已支付對價(jià)。貸款人應(yīng)向土地部門核實(shí)土地出讓金是否交付完畢，有無轉(zhuǎn)讓款、稅費(fèi)尚未繳清情況。

3）貸款人取得他項(xiàng)權(quán)證后，應(yīng)核實(shí)他項(xiàng)權(quán)證是否與登記部門的登記簿一致。

(三)認(rèn)真填寫合同要素，確保合同內(nèi)容合法

1）借款合同中約定的擔(dān)保合同編號條款應(yīng)與擔(dān)保合同編號一致。

2）《抵押物清單》應(yīng)列明抵押物名稱、座落位置、狀態(tài)(面積)、權(quán)屬證號(不是他項(xiàng)權(quán)證號)、估價(jià)值等。

3）房產(chǎn)抵押的，其土地必須抵押，或土地抵押的，其地上附著物必須抵押，并在《抵押物清單》中詳細(xì)列明。

4）擔(dān)保合同擔(dān)保的貸款是已經(jīng)發(fā)放的貸款，應(yīng)在合同中的其他條款中注明“本擔(dān)保合同是為 xxxx 年 xx 月 xx 日貸款人發(fā)放的貸款作抵押擔(dān)?！薄?/p>

(四)密切關(guān)注抵押物的變現(xiàn)能力

1）密切關(guān)注土地市場情況，及時(shí)測算抵押物價(jià)值，確保貸款有足值的財(cái)產(chǎn)擔(dān)保。當(dāng)土地市場疲軟時(shí)，其土地抵押物將縮水貶值，依據(jù)《擔(dān)保法》第51 條“抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保”的規(guī)定，貸款人可要求抵押人提供其他財(cái)產(chǎn)或保證作補(bǔ)充擔(dān)保。

2）密切關(guān)注抵押人經(jīng)營情況，及時(shí)了解抵押人欠債內(nèi)容、欠債性質(zhì)、欠債金額情況，確保抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。當(dāng)?shù)盅喝藢ν夥ǘ▋?yōu)先償付的債務(wù)達(dá)到一定比例時(shí)，貸款人應(yīng)采取措施主張權(quán)利，即使貸款未到期，也應(yīng)行使不安抗辯權(quán)主張權(quán)利。

3）密切關(guān)注抵押人居住生活及家庭收入變化情況，確保抵押物的執(zhí)行變現(xiàn)。當(dāng)?shù)盅喝耸杖氚l(fā)生急劇惡化，危及擔(dān)保能力時(shí)，貸款人應(yīng)行使不安抗辯權(quán)，要求借款人提前償還債務(wù)或另行提供擔(dān)保;當(dāng)執(zhí)行抵押人提供擔(dān)保的抵押物 － － 居住房屋時(shí)，為抵押人提供最低生活標(biāo)準(zhǔn)所需的居住房屋，強(qiáng)制執(zhí)行拍賣、變賣抵押物，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

3、結(jié)束語

不可否認(rèn)，土地抵押貸款給經(jīng)濟(jì)活動的展開、市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、國家實(shí)力的發(fā)展有著巨大的作用土地抵押貸款，增進(jìn)了資本的流動、再創(chuàng)造，是市場經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)物。但我們不可忽視土地抵押貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)。面對存在的風(fēng)險(xiǎn)，政府必須采取行動完善貸款制度，完善土地抵押貸款的管理，積極主動預(yù)防土地抵押貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

【參考文獻(xiàn)】

[1]《抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)研究》王明陽中國建工出版社

[2]《銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)研究》 李浩明 中國工業(yè)出版社

[3]《擔(dān)保法》 《物權(quán)法》

第二篇：淺談土地抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

淺談土地抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

摘要：介紹了土地抵押貸款的基本概念，土地使用權(quán)抵押的條件和相關(guān)規(guī)定，具體流程，探討了我國土地抵押貸款的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，提出了對其風(fēng)險(xiǎn)的討論，以及防范風(fēng)險(xiǎn)的對策。

關(guān)鍵詞：土地抵押貸款 風(fēng)險(xiǎn) 防范

1．引言

隨著改革開放、市場經(jīng)濟(jì)的建設(shè)以及中央拉動內(nèi)需政策的刺激，項(xiàng)目融資已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)活動中經(jīng)常被人們提及的話題。各地開展項(xiàng)目急需大量資金，為解決項(xiàng)目融資難題，人們想出了不少方法，不少地方選擇以土地抵押貸款獲取貸款，進(jìn)行融資、集資。但是，隨之而來的是我們不得不面對的土地抵押不夠規(guī)范化和金融風(fēng)險(xiǎn)大大提高等現(xiàn)象。政府如何規(guī)范土地抵押的相關(guān)規(guī)定，地方如何警惕土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)等棘手的問題都在等待我們解決

土地抵押指債務(wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為，是抵押人以其合法的土地以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的不動產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。其實(shí)質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護(hù)財(cái)產(chǎn)的合法性和有效性。

2．進(jìn)行土地抵押貸款的條件

2．1土地抵押貸款所需的條件

（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；

（2）領(lǐng)有國有土地使用證；

（3）具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；

（4）經(jīng)人民政府或集體土地所有者同意，依照《條例》和本辦法規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同；

（5）用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。

2．2其他相關(guān)規(guī)定

（1）土地使用權(quán)抵押設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即土地使用權(quán)抵押后，土地使用者可繼續(xù)對土地進(jìn)行占有、收益，只有在債務(wù)不能履行時(shí)，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時(shí)土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移；

（2）土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑物及其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押，也就是說，土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物必須同時(shí)抵押 ；

（3）土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)告知抵押權(quán)人。

3．土地抵押貸款流程

（1）首先根據(jù)需要申請的貸款額度及銀行許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值)倒推出抵押物應(yīng)達(dá)到的評估總價(jià)值；

（2）咨詢不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于目標(biāo)抵押物進(jìn)行評估所能達(dá)到的最大評估單價(jià)，然后再根椐（抵押物應(yīng)達(dá)到的評估總價(jià)值）除以（最大評估單價(jià)）計(jì)算出所需的抵押物的面積數(shù)；

（3）根據(jù)抵押物的面積數(shù)在CAD規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域；

（4）帶著自行畫出的抵押土地區(qū)域圖到國土局地籍科進(jìn)行土地測繪，出抵押測繪圖；

（5）根據(jù)抵測繪圖到不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估出具評估報(bào)告；

（6）與貸款人或銀行代表人一起帶著評估報(bào)告及公司的關(guān)證件等到國土局地籍科辦理抵押登記，填制最高額抵押貸款合同。同時(shí)向貸款人或銀行提供貸款申請書及公司同意就目標(biāo)地塊進(jìn)行抵押貸款的資料等；

（7）填好最高額抵押貸款合和所需的相關(guān)資料后等待放貸。

4．我國土地抵押貸款的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢存

4．1土地抵押總量呈上升趨勢，土地抵押增速在波動中趨緩

土地抵押面積和土地抵押貸款金額平穩(wěn)快速增長。同期，土地抵押貸款的環(huán)比增長速度在波動中趨緩。

4．2平均土地貸款抵押率呈現(xiàn)下降趨勢

自2007年，84個重點(diǎn)城市的平均土地貸款抵押率呈現(xiàn)下降趨勢。

4．3出讓土地單位宗地抵押面積有所減小

因?yàn)榇竺娣e宗地出讓會導(dǎo)致開發(fā)商囤積土地，不利于市場競爭和市場調(diào)控。由于《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》出臺，市場用于抵押的大面積宗地有所減少，而小面積宗地顯著增加。

4．4劃撥土地單位面積評估金額和抵押金額較低，且多為大宗土地抵押 根據(jù)多年來調(diào)研數(shù)據(jù)，我們可以看出劃撥土地單位面積評估金額和抵押金額比出讓土地的單位面積評估金額和抵押金額分別低53.43%和59.17%。究其原因是由于劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押都要受到法律限制，并且在其抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。因此，劃撥土地使用權(quán)在抵押的過程中風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高，其單位面積評估金額和抵押金額相對較低。

然而，雖然劃撥土地抵押宗數(shù)雖然不多，卻每宗地的抵押登記面積都比較大。

4．5集體用地貸款抵押率持續(xù)在高位徘徊

集體所有土地抵押貸款的抵押率普遍過高。處于抵押狀態(tài)的集體所有土地大部分是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地隨地上附著的房產(chǎn)一同抵押，抵押業(yè)務(wù)多在農(nóng)村信用合作社聯(lián)社辦理。

集體土地抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較大。因?yàn)楝F(xiàn)行法律規(guī)定，集體所有土地抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，必須先將集體所有土地征為國有，再辦理出讓手續(xù)。在此過程中，抵押物經(jīng)拍賣后扣除上述費(fèi)用所剩無幾，不可能全部清償債務(wù)。且集體所有土地一般區(qū)位條件較差，通過拍賣變現(xiàn)的可能性較小。許多情況下抵押權(quán)人會被迫取得抵押物，還要繳納大量費(fèi)用。因此，過高的集體用地貸款抵押率對于金融機(jī)構(gòu)來說是極為不利的。

5．土地抵押風(fēng)險(xiǎn)

5．1抵押物產(chǎn)權(quán)本身存在瑕疵引起的風(fēng)險(xiǎn)

（1）抵押物可能隱藏存在產(chǎn)權(quán)、債權(quán)或債務(wù)的糾紛。

（2）占有形式不合規(guī)。如辦理房產(chǎn)或地產(chǎn)抵押時(shí)，房產(chǎn)與地產(chǎn)分離，并且沒同時(shí)進(jìn)行抵押登記，一旦所占用的房屋所有權(quán)發(fā)生變動時(shí)，抵押土地的使用權(quán)將隨之轉(zhuǎn)移。

（3）抵押權(quán)滅失?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地有動工期限限制，超過出讓合同約定的時(shí)間可以加征土地閑置費(fèi)甚至無償收回土地使用權(quán)。依此規(guī)定，土地長期閑置不用超過一年的，要進(jìn)行罰款。削弱了還貸能力，更為嚴(yán)重的是，一旦閑置期屆滿兩年，土地使用權(quán)被國家無償收回，抵押物就不復(fù)存在。

（4）抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)困難。如法律規(guī)定工程承包人被工程發(fā)包人拖欠的建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)，以及稅收優(yōu)先權(quán)都優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，導(dǎo)致土地抵押實(shí)現(xiàn)困難。

即使實(shí)現(xiàn)了抵押的效力，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，必須按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)，達(dá)不到法定轉(zhuǎn)讓條件的均不得轉(zhuǎn)讓。面對這樣的土地使用權(quán)，銀行或其他債權(quán)人還要面對受償以后抵債土地使用權(quán)如何處理的問題。

5．2土地抵押讓銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)放大

從我們目前的情況來看，在銀行信貸方面來看，最為關(guān)注的是借貸者的信用度和抵押物的價(jià)值。對于土地抵押，土地價(jià)格及為抵押物價(jià)值。而土地價(jià)格迅速下降或突變，必然會讓土地抵押物價(jià)值下跌。這不僅把銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)完全暴露出來，也會把銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)無限放大。像一些房地產(chǎn)開發(fā)商通過利用土地抵押獲得開發(fā)資金，這種行為變相來說既是將商務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)同銀行捆綁在一起，這也是目前一些國內(nèi)商業(yè)銀行開始減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款的原因。

5．3土地抵押造成房地產(chǎn)過熱

我國近年來房地產(chǎn)業(yè)火熱朝天、勢頭兇猛，很多人將目光投向了房地產(chǎn)開發(fā)。同時(shí)目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款主流仍是土地抵押貸款，開發(fā)商通常運(yùn)用手上持有的土地使用權(quán)來向銀行進(jìn)行抵押貸款。土地抵押貸款的便利即相當(dāng)于為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了一個鼓勵的平臺，這成了房地產(chǎn)市場火熱，房價(jià)持高不下的一大原因。這樣即使是沒有資本儲備的小企業(yè)，只要獲得了政府出讓的土地使用權(quán)，即可開工造房，售房牟利，近似于“人人參與”房地產(chǎn)業(yè)的場景。房價(jià)的高升給人們的生活加上了沉重的負(fù)擔(dān)，雖然帶動了國內(nèi)GDP，但是卻為經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展埋下危機(jī)。這樣的風(fēng)險(xiǎn)，后果嚴(yán)重。

5．4土地抵押引發(fā)社會政治經(jīng)濟(jì)的不規(guī)范

由于現(xiàn)有的法律、法規(guī)對咨詢評估機(jī)構(gòu)的評估失真責(zé)任追究不嚴(yán)，為虛假評估報(bào)告，謀取不法私立，咨詢評估機(jī)構(gòu)易發(fā)虛假評估，抵押物評估價(jià)值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是市場價(jià)值，而不是變現(xiàn)價(jià)值，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場價(jià)值存在較大差距。這一后果再加上我國確定抵押率時(shí)，未從評估價(jià)值中扣除實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費(fèi)用一點(diǎn)，已經(jīng)導(dǎo)致我國現(xiàn)行的抵押率計(jì)算方法已不能有效控制風(fēng)險(xiǎn)。

由于土地抵押所帶來的后續(xù)經(jīng)濟(jì)利益日益明顯，一些政府相關(guān)部門甚至在土地抵押管理方面出現(xiàn)了嚴(yán)重的漏洞。政府職能管理部門為一些不具備產(chǎn)權(quán)辦理?xiàng)l件、不符合抵押登記條件的申請者，通過特殊關(guān)系辦理產(chǎn)權(quán)證明和抵押登記手續(xù)。造成了行政的腐敗，社會的不公平。

6．對土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范

6．1政府——完善土地抵押貸款制度

運(yùn)用土地抵押的融資方式容易積累風(fēng)險(xiǎn)，中央和地方已經(jīng)意識到問題所在，政府應(yīng)該盡起職能對土地抵押率進(jìn)行科學(xué)的規(guī)定，按土地變現(xiàn)能力確定抵押率。調(diào)整抵押率的計(jì)算方式，對土地這種不容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物，應(yīng)在雙方認(rèn)可，并且預(yù)計(jì)到未來價(jià)值發(fā)展的評估價(jià)值基礎(chǔ)上，扣除處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費(fèi)作為分母計(jì)算抵押率。規(guī)范合理化土地抵押年限，完善土地抵押制度。

對作為抵押物件的土地進(jìn)行細(xì)分，明確規(guī)范不宜作抵押物的土地的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

2009年出臺政策規(guī)定全年新增土地抵押貸款率為50%，目前風(fēng)險(xiǎn)在可控制范圍內(nèi)。預(yù)警土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，出臺規(guī)定土地抵押貸款率的政策不僅是為了嚴(yán)格規(guī)范土地市場,同時(shí)也是為防止地王頻頻產(chǎn)生,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，意義重大。

6．2銀行——完善土地抵押貸款的管理

加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理，規(guī)范辦理土地抵押貸款業(yè)務(wù)的操作程序。信貸人員要到現(xiàn)場核實(shí)抵押物真實(shí)狀況，到有關(guān)職能部門核實(shí)產(chǎn)權(quán)檔案情況；法規(guī)部門要嚴(yán)格審核抵押物權(quán)證的合規(guī)合法性；咨詢部門要重新評估確認(rèn)抵押物價(jià)值。努力建立多審嚴(yán)查管理制度，防止過程中的摻水成分。加強(qiáng)對為謀私利而破壞操作程序，為違背信用行為的打壓。及時(shí)更新市場情報(bào)，加強(qiáng)對法律、法規(guī)、政策的信息收集，及時(shí)對土地抵押貸款的管理辦法作出調(diào)整。加強(qiáng)抵押物的監(jiān)管力度，要將抵押物的日常監(jiān)管作為貸后管理工作中的一個重要環(huán)節(jié)。

6．3申請貸款者——重新認(rèn)識土地抵押貸款

走出認(rèn)識上的誤區(qū)。銀行發(fā)放貸款的目的是獲取利息并使本金按期回收，而不是為了占管或取得抵押物，銀行之所以要借款人提供抵押就是因?yàn)閷ζ鋬斶€能力缺乏信心而采取的一種補(bǔ)償措施。因此，我們在信貸決策時(shí)，一定要著重分析項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益、考察其是否具備可靠的還款來源，在此基礎(chǔ)上，再選擇切實(shí)可行的抵押擔(dān)保措施增加一道風(fēng)險(xiǎn)防線。

7．結(jié)語

不可否認(rèn)，土地抵押貸款給經(jīng)濟(jì)活動的開展、市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、國家實(shí)力的發(fā)展有這巨大的作用。土地抵押貸款是經(jīng)濟(jì)活動中的重要角色。土地抵押貸款，增進(jìn)了資本的流動、再創(chuàng)造，是市場經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)物。但是我們也不可以忽視土地抵押貸款所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。不論是信貸風(fēng)險(xiǎn)的加大、房地產(chǎn)事業(yè)的過熱、社會經(jīng)濟(jì)市場的不規(guī)范，還是腐敗事件的出現(xiàn)，種種的或是隱藏或是已暴露的問題都可能引起社會的不和諧。

面對這些存在的風(fēng)險(xiǎn)，政府、市場、信貸機(jī)構(gòu)都應(yīng)該以正面負(fù)責(zé)的態(tài)度來面對，不能忽視，不可回避。我們必須采取行動，重新認(rèn)識土地抵押貸款，完善土地抵押貸款制度，完善土地抵押貸款的管理，積極主動預(yù)警和防范土地抵押所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

土地資源是國家人民共有的寶貴財(cái)產(chǎn)，正確處理土地抵押貸款問題，有效合理利用土地資本，提高土地集約，是人人的責(zé)任。

參考文獻(xiàn)

[1]北京人民日報(bào) 2009.6

[2]南方周末 2009.10

第三篇：有關(guān)土地、房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)提示

土地、房產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)提示

1、以抵押方式發(fā)生信貸業(yè)務(wù)的，發(fā)放前必須查詢抵押物權(quán)屬狀態(tài)，特別注意產(chǎn)權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的未批先抵押的情況（如國有改私有，未經(jīng)國資委審批，但是能正常辦理抵押手續(xù)）。嚴(yán)禁接受無合法有效房屋產(chǎn)權(quán)證、房屋權(quán)屬存在糾紛或產(chǎn)權(quán)不清晰的房屋作為抵押物。

2、房地抵押時(shí)，應(yīng)注意土地證、房產(chǎn)證使用權(quán)日期到期日與借款日期到期日不能沖突，不應(yīng)出現(xiàn)借款未到期，土地證或房產(chǎn)證使用權(quán)日期已到期的現(xiàn)象，應(yīng)注意房產(chǎn)證的用途與實(shí)際用途是否為一致。

3、以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押；以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押，不可將土地與房產(chǎn)分開來進(jìn)行擔(dān)保。

4、抵押手續(xù)辦理后，在發(fā)放貸款時(shí)，他項(xiàng)權(quán)證、土地證、房產(chǎn)證均需在我行入庫保管，由我行出具他項(xiàng)權(quán)證代保管憑證復(fù)印件與土地證、房產(chǎn)證代保管憑證原件；防止抵押人重復(fù)辦理抵押（民間抵押），對我行債權(quán)的形成不利影響。

5、防范抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，未與我行形成債權(quán)，在此期間，抵押物出現(xiàn)法律糾紛而被保全的風(fēng)險(xiǎn)，我行客戶經(jīng)理應(yīng)及時(shí)掌握信息，需在貸款發(fā)放前到權(quán)利登記部門進(jìn)行核查。

6、房屋類抵押物,貸款發(fā)放后，應(yīng)按照主協(xié)辦雙人實(shí)地原則,至少按季對其實(shí)物狀態(tài)、價(jià)值變動、權(quán)屬變化情況進(jìn)行現(xiàn)場核查和持續(xù)跟蹤。如遇特殊情況,應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加大現(xiàn)場核查頻率,并針對存在的風(fēng)險(xiǎn)漏洞,提出有效的控制措施。

第四篇：土地抵押貸款申請書

土地抵押貸款申請書(精選多篇)

土地抵押貸款

即房地產(chǎn)企業(yè)以其擁有的土地抵押予我行，我行給予其關(guān)聯(lián)企業(yè)一筆短期融資，期限一般在一年以內(nèi)，用于項(xiàng)目前期運(yùn)作。抵押率不超過土地評估價(jià)的50％，年利率要求至少7％。這種操作的前提是該土地使用合同中未限制該土地僅能為本項(xiàng)目融資做抵押。

土地抵押貸款所需資料：

1、公司基本資料：營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告、董事會成員名單；

2、財(cái)務(wù)資料：近三年審計(jì)報(bào)告、近期會計(jì)報(bào)表及科目明細(xì)

3、借款人主體經(jīng)營情況介紹

4、土地資料：土地證、土地出讓合同、付款憑證、土地評估報(bào)告

5、公司實(shí)際所有人身份證復(fù)印件及個人簡歷

土地抵押貸款流程 首先根據(jù)需要申請的貸款額度及銀行許諾的抵押率倒推出抵押物應(yīng)達(dá)到的評估總價(jià)值.咨詢不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于目標(biāo)抵押物進(jìn)行評估所能達(dá)到的最大評估單價(jià),然后再根椐第一步算出的抵押物應(yīng)達(dá)到的評估總價(jià)值除以最大評估單價(jià)計(jì)算出所需的抵押物的面積數(shù).根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù),先在cad規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域.帶著第三步自行畫出的抵押土地區(qū)域圖再到國土局地籍科進(jìn)行土地測繪,出抵押測繪圖.根據(jù)抵測繪圖到不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估出具評估報(bào)告 與銀行信貸人員一起帶著評估

報(bào)告及公司的關(guān)證件到國土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時(shí)向銀行提供貸款申請書及公司同意就目標(biāo)地塊進(jìn)行抵押貸款的股東會等資料.填好最高額抵押貸款合同安銀行要求提供所需的相關(guān)資料后,等待銀行進(jìn)行放貸即可.土地抵押貸款

指債務(wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。土地抵押是不動產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過土地契約進(jìn)行。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。目錄

土地抵押

亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。其實(shí)質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護(hù)財(cái)產(chǎn)的合法性和有效性。土地抵押貸款流程 首先根據(jù)需要申請的貸款額度及銀行許諾的抵押率倒推出抵押物應(yīng)達(dá)

到的評估總價(jià)值.咨詢不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于目標(biāo)抵押物進(jìn)行評估所能達(dá)到的最大評估單價(jià),然后再根椐第一步算出的抵押物應(yīng)達(dá)到的評估總價(jià)值除以最大評估單價(jià)計(jì)算出所需的抵押物的面積數(shù).根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù),先在cad規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域.帶著第三步自行畫出的抵押土地區(qū)域圖再到國土局地籍科進(jìn)行土地測繪,出抵押測繪圖.根據(jù)抵測繪圖到不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估出具評估報(bào)告 與銀行信貸人員一起帶著評估報(bào)告及公司的關(guān)證件到國土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時(shí)向銀行提供貸款申請書及公司同意就目標(biāo)地塊進(jìn)行抵押貸款的股東會等資料.填好最高額抵押貸款合同安銀行要求提供所需的相關(guān)資料后,等待銀行

進(jìn)行放貸即可.至此整個抵押貸款程序基本操作完畢.一、土地證變更手續(xù)

1、變更申請

2、法人身份證

3、股東會決議

4、變更后營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證

5、工商局變更通知書

6、代理人身份證

二、土地登記抵押手續(xù)

1、抵押申請

2、土地證復(fù)印件

3法人身份證

4、土地評估報(bào)告

5、雙方抵押合同

6、代碼證復(fù)印件

7、代理人身份證

8、銀行代碼證、營業(yè)執(zhí)照、法人身份證

三、注銷登記

1、注銷申請

2、法人身份證

3、還款證明

4、他項(xiàng)權(quán)利證書

5、營業(yè)執(zhí)照、代碼證

6、代理人身份證

7、銀行代碼證、營業(yè)執(zhí)照、身份證

淺談土地抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

摘要：介紹了土地抵押貸款的基本概念，土地使用權(quán)抵押的條件和相關(guān)規(guī)定，具體流程，探討了我國土地抵押貸款的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，提出了對其風(fēng)險(xiǎn)的討論，以及防范風(fēng)險(xiǎn)的對策。

關(guān)鍵詞：土地抵押貸款 風(fēng)險(xiǎn) 防范

1．引言

隨著改革開放、市場經(jīng)濟(jì)的建設(shè)以及中央拉動內(nèi)需政策的刺激，項(xiàng)目融資已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)活動中經(jīng)常被人們提及的話題。各地開展項(xiàng)目急需大量資金，為解決項(xiàng)目融資難題，人們想出了不少方法，不少地方選擇以土地抵押貸款獲取貸款，進(jìn)行融資、集資。但是，隨之而

來的是我們不得不面對的土地抵押不夠規(guī)范化和金融風(fēng)險(xiǎn)大大提高等現(xiàn)象。政府如何規(guī)范土地抵押的相關(guān)規(guī)定，地方如何警惕土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)等棘手的問題都在等待我們解決

土地抵押指債務(wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為，是抵押人以其合法的土地以不轉(zhuǎn)移占有的方式，向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的不動產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。其實(shí)質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護(hù)財(cái)產(chǎn)的合法性和有效性。

2．進(jìn)行土地抵押貸款的條件

2．1土地抵押貸款所需的條件

土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；

領(lǐng)有國有土地使用證；

具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；

經(jīng)人民政府或集體土地所有者同

意，依照《條例》和本辦法規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同；

用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。

2．2其他相關(guān)規(guī)定

土地使用權(quán)抵押設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即土地使用權(quán)抵押后，土地使用者可繼續(xù)對土地進(jìn)行占有、收益，只有在債務(wù)不能履行時(shí)，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時(shí)土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移；

土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑物及其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押，也就是說，土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物必須同時(shí)抵押 ；

土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)告知抵押權(quán)人。

3．土地抵押貸款流程

首先根據(jù)需要申請的貸款額度及銀行許諾的抵押率倒推出抵押物應(yīng)達(dá)到的評估總價(jià)值；

咨詢不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于目標(biāo)抵押物進(jìn)行評估所能達(dá)到的最大評估單價(jià)，然后再根椐除以計(jì)算出所需的抵押物的面積數(shù)；

根據(jù)抵押物的面積數(shù)在cad規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域；

帶著自行畫出的抵押土地區(qū)域圖到國土局地籍科進(jìn)行土地測繪，出抵押測繪圖；

根據(jù)抵測繪圖到不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估出具評估報(bào)告；

與貸款人或銀行代表人一起帶著評估報(bào)告及公司的關(guān)證件等到國土局地籍科辦理抵押登記，填制最高額抵押貸款合同。同時(shí)向貸款人或銀行提供貸款申請書及公司同意就目標(biāo)地塊進(jìn)行抵押貸款的資料等；

填好最高額抵押貸款合和所需的相關(guān)資料后等待放貸。

4．我國土地抵押貸款的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢存

4．1土地抵押總量呈上升趨勢，土地抵押增速在波動中趨緩

土地抵押面積和土地抵押貸款金額平穩(wěn)快速增長。同期，土地抵押貸款的環(huán)比增長速度在波動中趨緩。

4．2平均土地貸款抵押率呈現(xiàn)下降趨勢

自2014年，84個重點(diǎn)城市的平均土地貸款抵押率呈現(xiàn)下降趨勢。

4．3出讓土地單位宗地抵押面積有所減小

因?yàn)榇竺娣e宗地出讓會導(dǎo)致開發(fā)商囤積土地，不利于市場競爭和市場調(diào)控。由于《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》出臺，市場用于抵押的大面積宗地有所減少，而小面積宗地顯著增加。

4．4劃撥土地單位面積評估金額

和抵押金額較低，且多為大宗土地抵押 根據(jù)多年來調(diào)研數(shù)據(jù)，我們可以看出劃撥土地單位面積評估金額和抵押金額比出讓土地的單位面積評估金額和抵押金額分別低53.43%和59.17%。究其原因是由于劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押都要受到法律限制，并且在其抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。因此，劃撥土地使用權(quán)在抵押的過程中風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高，其單位面積評估金額和抵押金額相對較低。

然而，雖然劃撥土地抵押宗數(shù)雖然不多，卻每宗地的抵押登記面積都比較大。

4．5集體用地貸款抵押率持續(xù)在高位徘徊

集體所有土地抵押貸款的抵押率普遍過高。處于抵押狀態(tài)的集體所有土地大部分是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地隨地上附著的房產(chǎn)一同抵押，抵押業(yè)務(wù)多在農(nóng)村信用

合作社聯(lián)社辦理。

集體土地抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較大。因?yàn)楝F(xiàn)行法律規(guī)定，集體所有土地抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，必須先將集體所有土地征為國有，再辦理出讓手續(xù)。在此過程中，抵押物經(jīng)拍賣后扣除上述費(fèi)用所剩無幾，不可能全部清償債務(wù)。且集體所有土地一般區(qū)位條件較差，通過拍賣變現(xiàn)的可能性較小。許多情況下抵押權(quán)人會被迫取得抵押物，還要繳納大量費(fèi)用。因此，過高的集體用地貸款抵押率對于金融機(jī)構(gòu)來說是極為不利的。

5．土地抵押風(fēng)險(xiǎn)

5．1抵押物產(chǎn)權(quán)本身存在瑕疵引起的風(fēng)險(xiǎn)

抵押物可能隱藏存在產(chǎn)權(quán)、債權(quán)或債務(wù)的糾紛。

占有形式不合規(guī)。如辦理房產(chǎn)或地產(chǎn)抵押時(shí)，房產(chǎn)與地產(chǎn)分離，并且沒同時(shí)進(jìn)行抵押登記，一旦所占用的房屋所有權(quán)發(fā)生變動時(shí)，抵押土地的使用權(quán)將隨之轉(zhuǎn)移。

抵押權(quán)滅失?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地有動工期限限制，超過出讓合同約定的時(shí)間可以加征土地閑置費(fèi)甚至無償收回土地使用權(quán)。依此規(guī)定，土地長期閑置不用超過一年的，要進(jìn)行罰款。削弱了還貸能力，更為嚴(yán)重的是，一旦閑置期屆滿兩年，土地使用權(quán)被國家無償收回，抵押物就不復(fù)存在。

抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)困難。如法律規(guī)定工程承包人被工程發(fā)包人拖欠的建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)，以及稅收優(yōu)先權(quán)都優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，導(dǎo)致土地抵押實(shí)現(xiàn)困難。

即使實(shí)現(xiàn)了抵押的效力，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，必須按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)，達(dá)不到法定轉(zhuǎn)讓條件的均不得轉(zhuǎn)讓。面對這樣的土地使用權(quán)，銀行或其他債權(quán)人還要面對受償以后抵債土地使用權(quán)如何處理的問題。

5．2土地抵押讓銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)放大

從我們目前的情況來看，在銀行信貸方面來看，最為關(guān)注的是借貸者的信用度和抵押物的價(jià)值。對于土地抵押，土地價(jià)格及為抵押物價(jià)值。而土地價(jià)格迅速下降或突變，必然會讓土地抵押物價(jià)值下跌。這不僅把銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)完全暴露出來，也會把銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)無限放大。像一些房地產(chǎn)開發(fā)商通過利用土地抵押獲得開發(fā)資金，這種行為變相來說既是將商務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)同銀行捆綁在一起，這也是目前一些國內(nèi)商業(yè)銀行開始減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款的原因。

5．3土地抵押造成房地產(chǎn)過熱

我國近年來房地產(chǎn)業(yè)火熱朝天、勢頭兇猛，很多人將目光投向了房地產(chǎn)開發(fā)。同時(shí)目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款主流仍是土地抵押貸款，開發(fā)商通常運(yùn)用手上持有的土地使用權(quán)來向銀行進(jìn)行抵押貸款。土地抵押貸款的便利即相當(dāng)于為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了一個鼓勵的平臺，這成了房地產(chǎn)市場火熱，房價(jià)持高不下的一大原因。這樣即使是沒有資本

儲備的小企業(yè)，只要獲得了政府出讓的土地使用權(quán)，即可開工造房，售房牟利，近似于“人人參與”房地產(chǎn)業(yè)的場景。房價(jià)的高升給人們的生活加上了沉重的負(fù)擔(dān)，雖然帶動了國內(nèi)gdp，但是卻為經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展埋下危機(jī)。這樣的風(fēng)險(xiǎn)，后果嚴(yán)重。

5．4土地抵押引發(fā)社會政治經(jīng)濟(jì)的不規(guī)范

由于現(xiàn)有的法律、法規(guī)對咨詢評估機(jī)構(gòu)的評估失真責(zé)任追究不嚴(yán)，為虛假評估報(bào)告，謀取不法私立，咨詢評估機(jī)構(gòu)易發(fā)虛假評估，抵押物評估價(jià)值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是市場價(jià)值，而不是變現(xiàn)價(jià)值，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場價(jià)值存在較大差距。這一后果再加上我國確定抵押率時(shí)，未從評估價(jià)值中扣除實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費(fèi)用一點(diǎn)，已經(jīng)導(dǎo)致我國現(xiàn)行的抵押率計(jì)算方法已不能有效控制風(fēng)險(xiǎn)。

由于土地抵押所帶來的后續(xù)經(jīng)濟(jì)利益日益明顯，一些政府相關(guān)部門甚至

在土地抵押管理方面出現(xiàn)了嚴(yán)重的漏洞。政府職能管理部門為一些不具備產(chǎn)權(quán)辦理?xiàng)l件、不符合抵押登記條件的申請者，通過特殊關(guān)系辦理產(chǎn)權(quán)證明和抵押登記手續(xù)。造成了行政的腐敗，社會的不公平。

6．對土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范

6．1政府——完善土地抵押貸款制度

運(yùn)用土地抵押的融資方式容易積累風(fēng)險(xiǎn)，中央和地方已經(jīng)意識到問題所在，政府應(yīng)該盡起職能對土地抵押率進(jìn)行科學(xué)的規(guī)定，按土地變現(xiàn)能力確定抵押率。調(diào)整抵押率的計(jì)算方式，對土地這種不容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物，應(yīng)在雙方認(rèn)可，并且預(yù)計(jì)到未來價(jià)值發(fā)展的評估價(jià)值基礎(chǔ)上，扣除處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費(fèi)作為分母計(jì)算抵押率。規(guī)范合理化土地抵押年限，完善土地抵押制度。

對作為抵押物件的土地進(jìn)行細(xì)分，明確規(guī)范不宜作抵押物的土地的統(tǒng)一標(biāo)

準(zhǔn)。

2014年出臺政策規(guī)定全年新增土地抵押貸款率為50%，目前風(fēng)險(xiǎn)在可控制范圍內(nèi)。預(yù)警土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，出臺規(guī)定土地抵押貸款率的政策不僅是為了嚴(yán)格規(guī)范土地市場,同時(shí)也是為防止地王頻頻產(chǎn)生,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，意義重大。

6．2銀行——完善土地抵押貸款的管理

加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理，規(guī)范辦理土地抵押貸款業(yè)務(wù)的操作程序。信貸人員要到現(xiàn)場核實(shí)抵押物真實(shí)狀況，到有關(guān)職能部門核實(shí)產(chǎn)權(quán)檔案情況；法規(guī)部門要嚴(yán)格審核抵押物權(quán)證的合規(guī)合法性；咨詢部門要重新評估確認(rèn)抵押物價(jià)值。努力建立多審嚴(yán)查管理制度，防止過程中的摻水成分。加強(qiáng)對為謀私利而破壞操作程序，為違背信用行為的打壓。及時(shí)更新市場情報(bào)，加強(qiáng)對法律、法規(guī)、政策的信息收集，及時(shí)對土地抵押貸款的管理辦法作出調(diào)整。加強(qiáng)抵押物的監(jiān)管

力度，要將抵押物的日常監(jiān)管作為貸后管理工作中的一個重要環(huán)節(jié)。

6．3申請貸款者——重新認(rèn)識土地抵押貸款

走出認(rèn)識上的誤區(qū)。銀行發(fā)放貸款的目的是獲取利息并使本金按期回收，而不是為了占管或取得抵押物，銀行之所以要借款人提供抵押就是因?yàn)閷ζ鋬斶€能力缺乏信心而采取的一種補(bǔ)償措施。因此，我們在信貸決策時(shí)，一定要著重分析項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益、考察其是否具備可靠的還款來源，在此基礎(chǔ)上，再選擇切實(shí)可行的抵押擔(dān)保措施增加一道風(fēng)險(xiǎn)防線。

7．結(jié)語

不可否認(rèn)，土地抵押貸款給經(jīng)濟(jì)活動的開展、市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、國家實(shí)力的發(fā)展有這巨大的作用。土地抵押貸款是經(jīng)濟(jì)活動中的重要角色。土地抵押貸款，增進(jìn)了資本的流動、再創(chuàng)造，是市場經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)物。但是我們也不可以忽視土地抵押貸款所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。不論是

信貸風(fēng)險(xiǎn)的加大、房地產(chǎn)事業(yè)的過熱、社會經(jīng)濟(jì)市場的不規(guī)范，還是腐敗事件的出現(xiàn)，種種的或是隱藏或是已暴露的問題都可能引起社會的不和諧。

面對這些存在的風(fēng)險(xiǎn)，政府、市場、信貸機(jī)構(gòu)都應(yīng)該以正面負(fù)責(zé)的態(tài)度來面對，不能忽視，不可回避。我們必須采取行動，重新認(rèn)識土地抵押貸款，完善土地抵押貸款制度，完善土地抵押貸款的管理，積極主動預(yù)警和防范土地抵押所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

土地資源是國家人民共有的寶貴財(cái)產(chǎn)，正確處理土地抵押貸款問題，有效合理利用土地資本，提高土地集約，是人人的責(zé)任。

參考文獻(xiàn)

北京人民日報(bào) 2014.6

南方周末 2014.10

房產(chǎn)，土地抵押貸款

房產(chǎn)抵押貸款是我公司針對已取得《房屋所有權(quán)證》的客戶推出的個人融資業(yè)務(wù)。借款人只須將自己名下的房

產(chǎn)經(jīng)過評估，到相應(yīng)的房屋所在地機(jī)關(guān)辦理抵押登記手續(xù)即可，特點(diǎn)是專業(yè)、方便、快捷。

個人、企業(yè)名下的已經(jīng)取得房產(chǎn)證的住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、成本價(jià)住宅、危改回遷房、商品房、別墅、寫字間、商鋪和經(jīng)營性用房、廠房、土地等。

根據(jù)評估價(jià)協(xié)商當(dāng)金

每月按借款金額支付相應(yīng)的息費(fèi)。

一、個人房產(chǎn)

1、房屋產(chǎn)權(quán)證、購房合同及發(fā)票原件；

2、身份證原件、戶口簿原件

3、配偶身份證原件/房地產(chǎn)共有人身份證原件

4、婚姻證明

二、公司房產(chǎn)

1、房屋產(chǎn)權(quán)證、國有土地使用權(quán)證、購房合同及發(fā)票原件

2、企業(yè)法人身份證明、法人授權(quán)委托書、經(jīng)辦人身份證原件

3、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、企業(yè)組

織機(jī)構(gòu)代碼證

4、公司章程、股東會決議/董事會決議

三、在建工程

1、土地使用證

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

4、建筑工程施工許可證

5、營業(yè)執(zhí)照

6、商品房預(yù)售許可證

四、土地

1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照

2、組織機(jī)構(gòu)代碼證

3、法定代表人身份證明書及身份證復(fù)印件

4、若由代理人辦理土地登記申請的，需有授權(quán)委托書和代理人身份證

5、土地使用權(quán)證書

6、土地使用權(quán)共有人同意抵押的證明

7、地上附著物權(quán)屬證明及他項(xiàng)權(quán)利證明

8、宗地圖

9、辦理前需抵押雙方應(yīng)對抵押宗地土地使用權(quán)價(jià)值出具確認(rèn)聲明，并簽訂主債權(quán)債務(wù)合同和抵押合同，在抵押登記時(shí)提交給國土局。

單筆典當(dāng)合同期限為1個月以上，6個月以下?？衫m(xù)當(dāng)。續(xù)當(dāng)期自典當(dāng)期限或者前一次續(xù)當(dāng)期限屆滿日起算。續(xù)當(dāng)時(shí)，當(dāng)戶應(yīng)當(dāng)結(jié)清前期利息和當(dāng)期費(fèi)用。典當(dāng)期限或者續(xù)當(dāng)期限屆滿后，當(dāng)戶應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)贖當(dāng)或者續(xù)當(dāng)。逾期不贖當(dāng)也不續(xù)當(dāng)?shù)?，為絕當(dāng)。當(dāng)戶于典當(dāng)期限或者續(xù)當(dāng)期限屆滿至絕當(dāng)前贖當(dāng)?shù)?，除須償還當(dāng)金本息、綜合費(fèi)用外，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)中國人民銀行規(guī)定的銀行等金融機(jī)構(gòu)逾期貸款罰息水平、典當(dāng)行制定的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和逾期天數(shù)，補(bǔ)交當(dāng)金利息和有關(guān)費(fèi)用。

第五篇：土地抵押貸款提交材料

土地抵押貸款提交材料

抵押方需提交以下材料（所有復(fù)印件均需2份加章）

①申請（原件2份）加快開發(fā)，更好運(yùn)營

申請內(nèi)容主要包含：土地證號、土地面積、土地用途、土地位置、估價(jià)金額、貸款金額等

②抵押銀企雙方資質(zhì)證明（復(fù)印件）

主要是指：營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、法人身份證正反、委托人身份證、授權(quán)委托書等 ③土地使用證（原件、復(fù)印件）收回

④土地出讓合同、收據(jù)（原件、復(fù)印件）⑤或房產(chǎn)證（原件、復(fù)印件）

評估公司提供

⑥土地評估報(bào)告（含估價(jià)技術(shù)報(bào)告）及備案表蓋章（原件）

銀行提供

⑦銀行借款合同（原件）

銀行抵押合同（原件）

金融許可證、土地具結(jié)書、估計(jì)結(jié)果確認(rèn)函、行政大廳領(lǐng)取

土地登記申請書（銀企簽章）抵押權(quán)人：銀行

抵押人：企業(yè)

內(nèi)容：土地使用權(quán)抵押貸款

涉及費(fèi)用：代理費(fèi)2‰（地產(chǎn)中心收）