第一篇：2011年中國商業(yè)地產(chǎn)大勢(shì)分析

2011年中國商業(yè)地產(chǎn)大勢(shì)分析

來源：中國指數(shù)研究院 上海分院

自2010年4月份“新國十條”調(diào)控政策出臺(tái)以來，國內(nèi)住宅市場(chǎng)開始進(jìn)入了漫長的市場(chǎng)盤整期，市場(chǎng)供求較去年同期均出現(xiàn)大幅下調(diào)，成交價(jià)格也即將開始步入下行通道。在政策和市場(chǎng)的雙重壓力下，住宅投資前景預(yù)期不甚明朗，房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅一家獨(dú)大的局面逐漸開始改變，此前一直處于次要地位的商業(yè)地產(chǎn)開始成為市場(chǎng)多方關(guān)注的熱點(diǎn)，中國指數(shù)研究院上海分院分析師預(yù)計(jì)，2011年商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將從以下幾個(gè)方面出現(xiàn)明顯的變化。

首先，從企業(yè)層面上來講，開發(fā)商進(jìn)入和投資商業(yè)地產(chǎn)的力度將不斷增強(qiáng)，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈。其實(shí)早在2004年之前，已經(jīng)有大華、綠地等大型房企進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但在開發(fā)投資上一直處于不溫不火的局面；2010年隨著萬科、保利、華潤、富力等知名品牌開發(fā)商紛紛高調(diào)宣布未來將不斷擴(kuò)大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入，意味著今后商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和投資力度或?qū)[脫前幾年持續(xù)低迷的發(fā)展態(tài)勢(shì)，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈，多年來形成的商業(yè)地塊零溢價(jià)成交的尷尬局面勢(shì)必會(huì)有所改變。

其次，政府尤其是銀行將會(huì)把對(duì)于住宅的扶持轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。主要體現(xiàn)在在當(dāng)前流動(dòng)性過剩的嚴(yán)峻形勢(shì)下，目前正在執(zhí)行的住宅限購令和貸款七折優(yōu)惠利率政策的取消，勢(shì)必會(huì)引導(dǎo)市場(chǎng)上充裕的資金由住宅市場(chǎng)流向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。另外，除了調(diào)控政策未對(duì)資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)加以限制外，保監(jiān)會(huì)近期還發(fā)布了多項(xiàng)條文，指令數(shù)千億險(xiǎn)資只能進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。中國指數(shù)研究院上海分院分析師認(rèn)為，這些國家政策的隱性鼓勵(lì)一方面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起到了直接的推動(dòng)作用，另一方面似乎透露出了政府在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的部分思路，即一手抑制住宅市場(chǎng)的投資性行為，一手引導(dǎo)充裕的流動(dòng)性進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，將現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品住宅被過度凸顯的投資屬性逐漸剝離，轉(zhuǎn)嫁到純粹以投資為目的的商業(yè)地產(chǎn)上，從而使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正進(jìn)入良性循環(huán)之中。

第三個(gè)方面是投資者資金從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的力度將進(jìn)一步增大，特別是民間資本將大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商鋪和寫字樓。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年1至9月，全國商業(yè)地產(chǎn)的投資額比2009年同期增長269%，意味商業(yè)地產(chǎn)開始進(jìn)入新一輪的快速發(fā)展期。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不斷好轉(zhuǎn)，前一階段包括寫字樓和商鋪在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)一直被低估的局面勢(shì)必會(huì)發(fā)生根本的轉(zhuǎn)變，同時(shí)受調(diào)控政策影響在住宅領(lǐng)域受限的民間資本也找到了很好的宣泄口，最好的例證便是本年度上海1—11月成交商鋪面積313萬平方米，較去年同期大幅增長77.62%。此外，得益于人民升值和商業(yè)項(xiàng)目投資收益回報(bào)的穩(wěn)定性，包括摩根斯丹利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀等國際投資機(jī)構(gòu)和投資資金也紛紛加快了進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的步伐。

第四個(gè)方面是從價(jià)格角度看，住商倒掛現(xiàn)象將有所改變，一、二線城市的商鋪、寫字樓的價(jià)格將走高。由于本輪宏觀調(diào)控的目標(biāo)是住宅，具有良好發(fā)展前景的商業(yè)地產(chǎn)的投資屬性進(jìn)一步得到確認(rèn)。加上在住宅瘋漲的過程中，商業(yè)物業(yè)價(jià)格一直偏低，以上海為例，2010

年1-11月上海住宅成交均價(jià)為21294元/平方米，同期上海商業(yè)項(xiàng)目成交均價(jià)僅為15823元/平方米，而根據(jù)國外成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程，商業(yè)物業(yè)未來還有加速增長的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)近兩年內(nèi)商業(yè)物業(yè)價(jià)格至少還存在20%-50%的補(bǔ)漲空間。

第五個(gè)方面是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的盈利模式或?qū)⒂僧?dāng)前的開發(fā)出售為主逐步向持有出租模式轉(zhuǎn)變。從國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況來看，散賣后放任業(yè)主或使用者自營的方式早已證明是失敗之舉，商業(yè)物業(yè)的成功經(jīng)營必須建立在企業(yè)有自營商業(yè)體系的基礎(chǔ)上，再輔以緊密的商家聯(lián)盟，作為商業(yè)物業(yè)開發(fā)成功標(biāo)桿的萬達(dá)企業(yè)便是最好的明證。

第六個(gè)方面是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的人才結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化。其他商業(yè)領(lǐng)域的人才，尤其是經(jīng)營性人才將被較多地挖到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。與住宅開發(fā)模式不同的是，由于商業(yè)地產(chǎn)在選址定位、投資、銷售和管理等方面與住宅開發(fā)存在明顯的差異，商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)技術(shù)性門檻更高，運(yùn)作更加復(fù)雜，因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營需要更專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)和更多的經(jīng)驗(yàn)積累。而當(dāng)前多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，特別是像萬科等剛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商大多是住宅開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)，商業(yè)經(jīng)營性人才較為缺乏。由于沒有強(qiáng)大的管理團(tuán)隊(duì)的配合的情況下就盲目的跟風(fēng)進(jìn)入商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)意味著非常大的風(fēng)險(xiǎn)，大力引進(jìn)和培養(yǎng)商業(yè)領(lǐng)域的人才將成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)迫切需要解決的問題。

總體來看，由于目前國內(nèi)的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未完全成型，價(jià)格也處于價(jià)格洼地，可以預(yù)計(jì)未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將迎來黃金十年。不過，中國指數(shù)研究院上海分院分析師認(rèn)為要考慮到商業(yè)地產(chǎn)復(fù)雜性和要求明顯高于住宅，因而短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還存在諸多的困難，特別是開發(fā)運(yùn)營管理上與住宅領(lǐng)域的巨大差距，將直接關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功與否的關(guān)鍵。在這方面，開發(fā)商不妨借鑒萬達(dá)集團(tuán)通過房地產(chǎn)的綜合開發(fā)，將公寓住宅、高級(jí)酒店、高檔寫字樓、商業(yè)中心融合在一體，人為的打造一個(gè)商業(yè)中心，通過大手筆的開發(fā)建設(shè)，創(chuàng)造一個(gè)核心商業(yè)區(qū)域。同時(shí)做商業(yè)地產(chǎn)，不應(yīng)像住宅那樣蓋好后賣掉即完事，還應(yīng)該努力做到包括招商、營銷、規(guī)劃、管理等細(xì)節(jié)上與項(xiàng)目本身相匹配。

第二篇：必讀2014中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析

2014中國商業(yè)地產(chǎn)十三個(gè)發(fā)展趨勢(shì)

2013年以來，傳統(tǒng)零售企業(yè)圍繞B2C轉(zhuǎn)型創(chuàng)新不斷，許多傳統(tǒng)百貨公司，如王府井、天虹商場(chǎng)、銀泰百貨等，通過上線網(wǎng)購平臺(tái)，推出APP軟件，與微信合作等方式來應(yīng)對(duì)電商沖擊，探索新型零售模式;家電零售企業(yè)受電商沖擊最大，但轉(zhuǎn)型也最堅(jiān)決，雙線同價(jià)，全網(wǎng)比價(jià)等漸成趨勢(shì)。2014年零售公司經(jīng)過探索將繼續(xù)推進(jìn)轉(zhuǎn)型，逐步落地，但需關(guān)注實(shí)質(zhì)效果和后續(xù)跟進(jìn)改變。

一、互聯(lián)網(wǎng)改變了消費(fèi)者購物行為方式，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)也受之影響

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，消費(fèi)者購物行為隨之發(fā)生了4個(gè)方面的顯著變化：購物空間立體化(全渠道購物)、時(shí)間碎片化、購物移動(dòng)化、信息傳播社交化。這四大方面的購物行為的變化，直接顛覆了原先在某一固定時(shí)間、固定場(chǎng)所進(jìn)行商業(yè)消費(fèi)的購物習(xí)慣，商業(yè)地產(chǎn)直接面臨這種購物方式的沖擊。

二、商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)洪峰已至，但高水平商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商寥寥可數(shù)

目前，中國市場(chǎng)上，有三大力量在驅(qū)動(dòng)著商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱。一是政府的主導(dǎo)力量?；趯?duì)城市發(fā)展的需求，政府往往主導(dǎo)著城市規(guī)劃，其中包括大量商業(yè)用地的規(guī)劃及推出，對(duì)于開發(fā)商而言，商業(yè)開發(fā)能力成為目前開發(fā)企業(yè)取地的競(jìng)爭(zhēng)力。

二是市場(chǎng)榜樣的力量。一些優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，特別是購物中心的興起，高額的銷售帶來的收益回報(bào)，以及在消費(fèi)者心目中樹立良好的品牌效應(yīng)，都驅(qū)使著大量開發(fā)企業(yè)繼而模仿、打造商業(yè)產(chǎn)品。

三是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體的擴(kuò)容。其中零售商這塊，是鑒于租金上漲壓力以及零售擴(kuò)張的需求;住宅開發(fā)商這塊是主動(dòng)轉(zhuǎn)型商業(yè)開發(fā)或者由于拿地被迫加入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行列。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商這塊是其商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)日漸成熟，進(jìn)而加大了對(duì)商業(yè)品牌的復(fù)制和擴(kuò)張。預(yù)計(jì)2015年有望達(dá)到4500家，商業(yè)建筑面積達(dá)到3億平方米。從現(xiàn)在到2025年，還會(huì)有7000家建成開業(yè)，屆時(shí)購物中心將超10000家。因此在當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，特別是在城市綜合體是有非常明確的泡沫趨勢(shì)。

不是所有的企業(yè)都適合做商業(yè)地產(chǎn)，也不是所有的企業(yè)都能做好商業(yè)地產(chǎn)。當(dāng)前有5萬多家登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商業(yè)的，對(duì)人的購物、休閑、娛樂需求都把握非常準(zhǔn)的企業(yè)，才可能真正把商業(yè)地產(chǎn)做好。

三、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，從租售并舉變成自持為主

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展成熟，可以分成三個(gè)階段。第一階段是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)銷售階段，以分割的產(chǎn)權(quán)式商鋪為導(dǎo)向;那么第二階段將進(jìn)入租售并舉階段。這個(gè)階段以銷售和自

持商鋪并重的階段;第三階段是商業(yè)地產(chǎn)金融化階段。這個(gè)階段的物業(yè)持有主體將被金融證券化的趨勢(shì)影響。

從當(dāng)前現(xiàn)狀來看，一、二線城市核心地段商業(yè)基本全部自持，一線城市郊區(qū)和二線城市的部分非核心地段，才會(huì)存在租售并舉的產(chǎn)品，這種能夠產(chǎn)品一般的持有比率達(dá)到50%左右。只有在三、四線城市，現(xiàn)在還存在著大比例散售的項(xiàng)目存在。相信隨著市場(chǎng)的不斷成熟，將有越來越多的項(xiàng)目進(jìn)入自持階段，政府對(duì)商業(yè)項(xiàng)目散售的審批和監(jiān)管也會(huì)越來越嚴(yán)格。

四、科技化、大數(shù)據(jù)成為商業(yè)地產(chǎn)的基本配置

進(jìn)入2013年，無論是購物體驗(yàn)，還是經(jīng)營管理，固有模式都漸顯疲態(tài)，零售業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)全面的技術(shù)商業(yè)時(shí)代。大數(shù)據(jù)，Wi-Fi，電子標(biāo)簽，智能貨架，自動(dòng)收銀，自動(dòng)打包，移動(dòng)互聯(lián)，線上App，所有的新技術(shù)都在推動(dòng)傳統(tǒng)商業(yè)的革新。

雖然我們當(dāng)前只看到大悅城、銀泰、王府井等一批龍頭企業(yè)正在使用科技化和大數(shù)據(jù)技術(shù)，相信在2014年，這批科技化浪潮將會(huì)以驚人的速度大規(guī)模進(jìn)入市場(chǎng)，很快將成為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)配置。

五、藝術(shù)、生態(tài)、體驗(yàn)式商業(yè)成為發(fā)展共識(shí)

發(fā)展到2014年的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，體驗(yàn)性已經(jīng)從營銷口號(hào)轉(zhuǎn)入產(chǎn)品實(shí)戰(zhàn)。這種商業(yè)地產(chǎn)的體驗(yàn)感已經(jīng)無需細(xì)說，各家都有自己的獨(dú)到想法。從硬件的設(shè)計(jì)到招商，到運(yùn)營管理，體驗(yàn)感將會(huì)無處不在。但無論是藝術(shù)、還是生態(tài)、還是高科技，各種體驗(yàn)式的商業(yè)地產(chǎn)小趨勢(shì)的潮流不會(huì)改變商業(yè)的基本功能。如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一味講求體驗(yàn)，標(biāo)新立異，忽略了研究市場(chǎng)需求和城市功能規(guī)劃的本質(zhì)需求，那這樣的項(xiàng)目將會(huì)是一場(chǎng)災(zāi)難。

體驗(yàn)式商業(yè)，只會(huì)是錦上添花，不會(huì)是雪中送炭。立足于區(qū)域基本消費(fèi)需求的商業(yè)業(yè)態(tài)招商和運(yùn)營管理才是決勝的根本。

六、社區(qū)購物中心將成為引領(lǐng)未來商業(yè)市場(chǎng)的重頭戲

隨著城市商業(yè)副中心規(guī)劃的逐步推行，區(qū)域性購物中心也就是社區(qū)購物中心將成為引領(lǐng)未來商業(yè)市場(chǎng)的重頭戲。

經(jīng)過跑馬圈地的粗放型發(fā)展之后，未來中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入精細(xì)化發(fā)展時(shí)代。這個(gè)時(shí)代的商業(yè)發(fā)展模式應(yīng)更多向香港、日本等成熟市場(chǎng)學(xué)習(xí)。

今后，社區(qū)商業(yè)不僅僅是某個(gè)便利店，某個(gè)洗衣店這么簡(jiǎn)單，而更應(yīng)該有規(guī)劃和商家的合力協(xié)作，體現(xiàn)集群效應(yīng)，餐館、超市、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)能夠相互融合，食品更加安全，生活更加便利，服務(wù)更加標(biāo)準(zhǔn)。

2013年以來，傳統(tǒng)零售企業(yè)圍繞B2C 轉(zhuǎn)型創(chuàng)新不斷，許多傳統(tǒng)百貨公司，如王府井、天虹商場(chǎng)、銀泰百貨等，通過上線網(wǎng)購平臺(tái)，推出App 軟件，與微信合作等方式來應(yīng)對(duì)電商沖擊，探索新型零售模式;家電零售企業(yè)受電商沖擊最大，但轉(zhuǎn)型也最堅(jiān)決，雙線同價(jià)，全網(wǎng)比價(jià)等漸成趨勢(shì)。2014年零售公司經(jīng)過探索將繼續(xù)推進(jìn)轉(zhuǎn)型，逐步落地，但需關(guān)注實(shí)質(zhì)效果和后續(xù)跟進(jìn)改變。

七、物流商貿(mào)城類項(xiàng)目進(jìn)入精細(xì)化、集約化發(fā)展時(shí)代

物流商貿(mào)城這類業(yè)態(tài)經(jīng)過10多年的發(fā)展，這類業(yè)態(tài)已經(jīng)遍地開花。應(yīng)該說這個(gè)對(duì)于外行來說，看似藍(lán)海的商業(yè)模式，只有走近之后，才知道其中的險(xiǎn)惡?？傮w來看，當(dāng)前要想再涉足這個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，不得不面對(duì)下面四個(gè)重大挑戰(zhàn)。

1、資金壁壘。小規(guī)模的集貿(mào)市場(chǎng)時(shí)代已經(jīng)過去，發(fā)展到當(dāng)前產(chǎn)業(yè)更為集中的物流商貿(mào)城時(shí)代，開發(fā)商必須具備充沛的資金。

2、土地供應(yīng)壁壘。除卻雄厚的資金壁壘之外，政府供地模式的變革也成為這類業(yè)態(tài)發(fā)展的關(guān)鍵困難。進(jìn)入城鎮(zhèn)化發(fā)展的2.0時(shí)代，各地城市建設(shè)進(jìn)入精細(xì)化管理進(jìn)程。上千畝以上的批量供地模式已成為過去，政府供地更是在前期大刀闊斧的拉開城市發(fā)展框架后，在原先的新城、開發(fā)區(qū)等各類新區(qū)已有的土地上進(jìn)行精雕細(xì)琢，在切碎的小地塊進(jìn)行精準(zhǔn)的定位。目標(biāo)是提高土地集約化利用效率，提高土地產(chǎn)出率，減少公共市政基礎(chǔ)資源的浪費(fèi)。因此，在這樣的大背景下，若想通過興建物流商貿(mào)城的方式大規(guī)模圈地，再分期開發(fā)，做好一個(gè)再做一個(gè)，這樣的模式已越來越困難。

3、行業(yè)商戶資源瓶頸。物流商貿(mào)的根本還是商貿(mào)業(yè)資源，對(duì)于普通城市而言，各個(gè)行業(yè)的商貿(mào)資源有限。除非在傳統(tǒng)的大交通、大物流等樞紐型城市，這類商貿(mào)資源會(huì)相對(duì)集中。如若一個(gè)城市已有穩(wěn)定的商貿(mào)經(jīng)營場(chǎng)所，若這是大規(guī)模興建商貿(mào)城，而不能有效形成周邊城市群的集聚，只能依靠本地存量商戶資源消化，這樣的新增供給在未來數(shù)年內(nèi)都會(huì)給城市帶來惡性競(jìng)爭(zhēng)。除非傳統(tǒng)商貿(mào)市場(chǎng)的搬遷消亡，否則新的商貿(mào)市場(chǎng)很難短期成市，經(jīng)營上會(huì)舉步維艱。

4、如何應(yīng)對(duì)電子商務(wù)購物交易模式的沖擊?物流商貿(mào)是傳統(tǒng)的商品貿(mào)易的重要匯聚地。但隨著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的沖擊，傳統(tǒng)商品貿(mào)易正在經(jīng)歷翻天覆地的變革。特別是直接面向終端的O2O式生產(chǎn)和消費(fèi)，如若這類互聯(lián)網(wǎng)效應(yīng)在某一地區(qū)對(duì)某一品類形成了成規(guī)模的影響和滲透，那么這種沖擊將是巨大而顛覆性的。

八、奧特萊斯成為熱點(diǎn)，但已泡沫化

2002年底，燕莎集團(tuán)在北京東四環(huán)開始經(jīng)營中國第一家奧特萊斯，從那時(shí)開始到現(xiàn)在，中國已經(jīng)有四五百家各種各樣的“奧特萊斯”，中國的奧特萊斯亂象叢生。

從整體來看，運(yùn)營奧特萊斯是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)壁壘相對(duì)較高的行業(yè)。這個(gè)行業(yè)最需要的是聲望、信譽(yù)和管理經(jīng)驗(yàn)。因此，對(duì)于一個(gè)行業(yè)新進(jìn)入者來說，要想短期內(nèi)掌握到如此多的資源的難度非常大。關(guān)鍵指標(biāo)在于：

1、擁有成規(guī)模數(shù)量的品牌供應(yīng)商渠道;

2、快速周轉(zhuǎn)速度;

3、基

礎(chǔ)客源數(shù)量;

4、進(jìn)貨談判的溢價(jià)能力;

5、基礎(chǔ)物業(yè)條件。上述五大核心資源和競(jìng)爭(zhēng)力，是確保在奧特萊斯行業(yè)制勝的法寶。

九、百貨業(yè)轉(zhuǎn)型，從零售商轉(zhuǎn)型為零售制造商，迎接大數(shù)據(jù)革命

在中國零售業(yè)，自有品牌的發(fā)展尚處在起步階段。根據(jù)一項(xiàng)針對(duì)國內(nèi)65家主要超市、超大型商場(chǎng)(涵蓋內(nèi)外資，占總市場(chǎng)份額的25%)的專題調(diào)研，有60%的企業(yè)提供自有品牌產(chǎn)品，但一般自有品牌產(chǎn)品在總銷售額中的占比不會(huì)超過5%。

在美國超市零售業(yè)，自有品牌的銷售占比平均在25%左右，在歐洲，這一比例更高達(dá)40%甚至是50%。在嚴(yán)酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，零售商不能僅僅依靠品牌商品來存活，銷售品牌商品很難取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

因此，發(fā)展自有品牌，從“零售商”轉(zhuǎn)型“零售制造商”，這個(gè)才是百貨業(yè)轉(zhuǎn)型的根本方向。由聯(lián)營轉(zhuǎn)變?yōu)樽誀I，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營能力提出了更高的要求。在聯(lián)營模式下，百貨企業(yè)的管理重點(diǎn)是商場(chǎng)運(yùn)營，而在自營模式下，百貨企業(yè)要對(duì)消費(fèi)者需求有精準(zhǔn)的定位，并擔(dān)負(fù)起采購、商品管理、市場(chǎng)推廣、品牌建設(shè)的重任。

2013年，銀泰、王府井、大悅城等著名商業(yè)零售品牌吹起了商業(yè)變革的號(hào)角。

許多傳統(tǒng)百貨公司，如王府井、天虹商場(chǎng)、銀泰百貨等，通過上線網(wǎng)購平臺(tái)，推出APP 軟件，與微信合作等方式來應(yīng)對(duì)電商沖擊，探索新型零售模式;家電零售企業(yè)受電商沖擊最大，但轉(zhuǎn)型也最堅(jiān)決，雙線同價(jià)，全網(wǎng)比價(jià)等漸成趨勢(shì)。2014 年零售公司經(jīng)過探索將繼續(xù)推進(jìn)轉(zhuǎn)型，逐步落地，但需關(guān)注實(shí)質(zhì)效果和后續(xù)跟進(jìn)改變。

十、超市業(yè)外延式擴(kuò)張放緩，迎來關(guān)店潮、并購潮和觸網(wǎng)熱潮

總體來看，超市業(yè)在一、二線城市出現(xiàn)飽和，三、四線城市逐步成為主戰(zhàn)場(chǎng)。

雖然超市行業(yè)經(jīng)營成本越來越高，但由于終端消費(fèi)者對(duì)價(jià)格敏感度較高，超市難以通過提價(jià)來轉(zhuǎn)嫁成本，要想提升毛利率，只能重視精細(xì)化管理。這種精細(xì)化管理能力包括對(duì)超市購物環(huán)境、品類管理、營銷策略的提升。除此之外，企業(yè)還需要在信息化、供應(yīng)鏈方面進(jìn)一步改善。通過減少采購環(huán)節(jié)、有效利用資金、建立高效節(jié)能的物流配送網(wǎng)絡(luò)、搭建先進(jìn)的信息系統(tǒng)、鼓勵(lì)員工和管理層的有效溝通，達(dá)到提升人流、物流、資金效率的目的。

十一、餐飲成購物中心新寵，但受到國家政策調(diào)控，正經(jīng)歷痛苦的結(jié)構(gòu)性調(diào)整

2013年，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將餐飲作為救命的最后一根稻草。餐飲行業(yè)在國八條出臺(tái)以前，餐飲行業(yè)都是25%的增長，而受這一政策影響，上半年增速在13%到15%左右。另外，人力資源成本上漲百分之百，行業(yè)壓力還是比較大的。

餐飲行業(yè)啞鈴形的消費(fèi)結(jié)構(gòu)將調(diào)整，未來將呈現(xiàn)紡錘形的結(jié)構(gòu)，人均價(jià)格在20~80元的大眾化餐飲將有很好的發(fā)展空間?！?/p>

相比傳統(tǒng)餐飲行業(yè)的調(diào)整轉(zhuǎn)型，新興的、具備互聯(lián)網(wǎng)精神的快時(shí)尚餐飲成為很多購物中心的新寵。

十二、線上線下爭(zhēng)奪生鮮

生鮮本是實(shí)體零售業(yè)在與電商抗衡中最有效的武器之一。由于零售行業(yè)在2006年開始興起的生鮮自營，中國的實(shí)體零售企業(yè)大多在生鮮經(jīng)營上有自己的一套，在后端供應(yīng)鏈和前端陳列、鮮度、包裝、分級(jí)等上面有了較為豐富的經(jīng)驗(yàn)。而且確實(shí)提高了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提升了業(yè)績(jī)，成為一塊強(qiáng)有力的吸客磁石。

但隨著順豐優(yōu)選、本來生活網(wǎng)等生鮮類電商的強(qiáng)勢(shì)出擊，再加上1號(hào)店、京東等也開始朝生鮮領(lǐng)域進(jìn)軍，生鮮開始成為電商爭(zhēng)奪的熱點(diǎn)，很多農(nóng)業(yè)基地和公司也開始紛紛推出有機(jī)蔬菜或定制果蔬的一對(duì)一配送服務(wù)，并且在市場(chǎng)上有一定的“粉絲”。

更有意思的是，被實(shí)體零售一直認(rèn)為最受限制的供應(yīng)鏈問題，生鮮電商們似乎也找到了“互聯(lián)網(wǎng)模式”在嘗試解決。

盡管目前生鮮電商還沒有盈利的代表，也沒有成功的模式可言，所針對(duì)的目標(biāo)客戶也是中高端消費(fèi)者，但不難預(yù)料，很快就會(huì)普及到中低端消費(fèi)者。況且，就算是將中高端消費(fèi)者截流掉一部分，也夠?qū)嶓w零售企業(yè)難受的。重要的是，生鮮電商尤其是大電商切入生鮮經(jīng)營，在短期內(nèi)并沒有盈利壓力。

因此，雖然仍是最具差異化的品類之一，很多電商的生鮮配送實(shí)際也是與實(shí)體賣場(chǎng)合作解決，但從2014年開始，實(shí)體賣場(chǎng)里純粹的生鮮品類和價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)可能將不再是王牌。主食廚房、精細(xì)加工??如何在生鮮產(chǎn)品上做足深度加工文章，或許才是再度樹立競(jìng)爭(zhēng)利器的法寶。

十三、兒童類業(yè)態(tài)蓬勃興起，正成為購物中心的主流業(yè)態(tài)

2013年開始，全國已有近百家購物中心先后擴(kuò)大兒童品牌招商，并對(duì)兒童區(qū)進(jìn)行改裝升級(jí)。隨著中國購物中心的調(diào)整，日漸興起的兒童業(yè)態(tài)正成為購物中心重要組成部分，有的甚至成為核心部分。

兒童業(yè)態(tài)帶來高利潤的同時(shí)，也成為購物中心拉動(dòng)家庭型消費(fèi)及關(guān)聯(lián)商品銷售的重要因素。目前兒童零售約占整個(gè)兒童業(yè)態(tài)的20%，兒童體驗(yàn)和教育市場(chǎng)規(guī)模占80%。兒童類業(yè)態(tài)的興起，正成為購物中心吸引人流、帶來差異化的重要手段。

第三篇：銀川商業(yè)地產(chǎn)分析

第一部分：銀川市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述：

一、近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況：

2010全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值763.26億元，同比增長14.8%，是“十一五”期間增速最快的一年，位居全區(qū)五市之首；完成地方財(cái)政收入137.27億元，其中：一般預(yù)算收入64.13億元，增長45.6%；全市全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資648.69億元，比上年增長31.8%，高于全區(qū)同期增速0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資10.48億元，增長10.6%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資282.59億元，下降2.5%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資306.19億元，增長74.1%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額225.14億元，增長19.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到17073元、6160元，增長8.6%和14.3%，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)和民生指標(biāo)創(chuàng)歷史新高。

二、三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r概述：

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)加快發(fā)展，新農(nóng)村建設(shè)有力推進(jìn)。全年完成農(nóng)業(yè)增加值41.37億元，增長6.4%。落實(shí)各項(xiàng)強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策，發(fā)放農(nóng)業(yè)直補(bǔ)資金1.6億元。全面啟動(dòng)建設(shè)29個(gè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地，新增設(shè)施園藝面積4.9萬畝，總量達(dá)29萬畝，成功舉辦第二屆中國（寧夏）園藝博覽會(huì)；奶產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，奶牛存欄量達(dá)到13萬頭；建設(shè)16個(gè)糧食創(chuàng)高產(chǎn)示范區(qū)，糧食總產(chǎn)達(dá)93.99萬噸。露地瓜菜、長紅棗、釀酒葡萄、花卉產(chǎn)業(yè)規(guī)模和效益進(jìn)一步提升，清真牛羊肉、“適水”產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，有機(jī)大米、種子產(chǎn)業(yè)迅速起步，優(yōu)勢(shì)特色產(chǎn)業(yè)區(qū)域化布局基本形成。累計(jì)流轉(zhuǎn)土地面積21萬畝。實(shí)施科技特派員創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目216項(xiàng)，農(nóng)業(yè)科技人員下基層的比率在80%以上。培育28家龍頭企業(yè)擴(kuò)規(guī)升級(jí)，組織41家企業(yè)開展“村企互動(dòng)”，創(chuàng)建農(nóng)民專業(yè)合作示范社30家，認(rèn)證綠色、有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品16個(gè)。建成新世紀(jì)農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流中心等一批重點(diǎn)項(xiàng)目，新增冷藏保鮮庫5萬平方米。農(nóng)業(yè)機(jī)械化、信息化全面推進(jìn)。工業(yè)經(jīng)濟(jì)較快增長，產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不斷提高。全年完成工業(yè)增加值282.72億元，增長19.1%，增速同比提高4.9個(gè) 百分點(diǎn)。能源化工產(chǎn)業(yè)加快推進(jìn)，下游產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展；機(jī)械裝備制造業(yè)協(xié)作配套能力明顯增強(qiáng)，新能源及裝備制造業(yè)異軍突起，光伏發(fā)電、風(fēng)電初步形成產(chǎn)業(yè)鏈；組 建羊絨產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略聯(lián)盟，品牌戰(zhàn)略深入實(shí)施；清真食品和穆斯林用品產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)開拓力度加大；新材料、發(fā)酵及生物制藥產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值分別增長60%和20%以上，“一強(qiáng)五優(yōu)”產(chǎn)業(yè)占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá)90.4%。工業(yè)發(fā)展空間布局進(jìn)一步優(yōu)化，在寧東設(shè)立“飛地工業(yè)園”，臨河綜合項(xiàng)目區(qū)C區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)順利推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及德勝、望遠(yuǎn)、靈武羊絨等園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)初步顯現(xiàn)。企業(yè)技術(shù)改造和新產(chǎn)品研發(fā)加快推進(jìn)，30個(gè)重點(diǎn)技改項(xiàng)目進(jìn)展順利。工業(yè)綜合效益指數(shù)達(dá)314.67，提高51.8個(gè)點(diǎn)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提升。服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展，聚集輻射作用明顯增強(qiáng)。全年完成第三產(chǎn)業(yè)增加值342.63億元，增長11%。親水商業(yè)廣場(chǎng)、凱賓斯基酒店、建發(fā)現(xiàn)代城等項(xiàng)目建成投用，大連萬達(dá)、華潤萬家、世紀(jì)金花等知名商企進(jìn)駐銀川?？崭邸㈥懜?、銀川物流港等物流重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展順利，國家A級(jí)物流企業(yè)達(dá)到10家，我市進(jìn)入全國首批流通領(lǐng)域現(xiàn)代物流示范城市行列。總部經(jīng)濟(jì)和會(huì)展業(yè)蓬勃發(fā)展，總部企業(yè)達(dá)到82家，主辦第十三屆房地產(chǎn)交易博覽會(huì)暨家居婚慶博覽會(huì)、第四屆清真美食文化節(jié)等大型展會(huì)18場(chǎng)次，榮獲“中國清真美食文化之都”。創(chuàng)意、軟件動(dòng)漫和服務(wù)外包等新興產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，成功舉辦“創(chuàng)意銀川2010”設(shè)計(jì)節(jié)，建成“801”創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，軟件動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長20%。運(yùn)動(dòng)休閑城市和旅游目的地建設(shè)步伐加快，市民休閑場(chǎng)所不斷增加完善，開展了龍舟賽、市民健步走等主題活動(dòng)，成功舉辦第三屆賀蘭山巖畫藝術(shù)節(jié)、第九屆中國銀川國際汽車摩托車旅游節(jié)等重大節(jié)會(huì)，銀川代表隊(duì)在法國贏得“城市之間”國際總決賽冠軍，我市入選2010“中國10大休閑城市”，全年旅游接待人數(shù)和旅游收入增長20%和31%。家電、汽車、摩托車下鄉(xiāng)深入開展，城鄉(xiāng)消費(fèi)持續(xù)升溫，消費(fèi)總量迅速擴(kuò)大。

三、未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述：

2011年銀川市將進(jìn)一步科學(xué)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，確保工業(yè)增加值、服務(wù)業(yè)增加值和社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額在“十一五”基礎(chǔ)上翻一番；加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，更加注重優(yōu)勢(shì)特色產(chǎn)業(yè)培育，強(qiáng)力推進(jìn)新型工業(yè)化，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；著力保障和改善民生，加快完善教育、醫(yī)療、社會(huì)保障等基本公共服務(wù)體系，強(qiáng)化工資收入分配調(diào)節(jié)等。使全市全年的地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)期增長12%以上，地方財(cái)政一般預(yù)算收入增長15%以上，城鎮(zhèn)居民人均支配收入和農(nóng)民人均純收入增長10%以上。“十二五”規(guī)劃中，銀川市制定的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)是，到2015年，全市GDP達(dá)到1160億元，年均增速為12％；地方財(cái)政一般預(yù)算收入達(dá)到90億元，年均增長15％以上；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總規(guī)模5年累計(jì)3380億元，年均增長20％；人均基本公共服務(wù)接近全國平均水平，城鄉(xiāng)居民收入分別達(dá)到2.55萬元和8200元，年均分別增長8％和7％；城鄉(xiāng)基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，全市普及高中階段教育。

第二部分：銀川市房地產(chǎn)開發(fā)投資概述：

一、近十年銀川市房地產(chǎn)投資發(fā)展概況：

2010年，銀川市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資160.82億元，比上年增長66.8%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為24.8%，成為拉動(dòng)全市固定資產(chǎn)投資快速增長的主要?jiǎng)恿?，隨著現(xiàn)代化區(qū)域中心城市和“兩宜”城市建設(shè)的步伐加快，銀川市房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。

二、近十年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重

根據(jù)以上圖表可以看出房地產(chǎn)占全市固定資產(chǎn)投資的比重在四分之左右，從此可以看出銀川市房地產(chǎn)在政府經(jīng)濟(jì)中的支柱作用非常明顯。

三、銀川市房地產(chǎn)發(fā)展簡(jiǎn)述： 08年下半年，受大環(huán)境的影響，銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“房產(chǎn)商固守不降價(jià)，消費(fèi)者持幣不購房”的現(xiàn)象，由于銀川市房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，加上銀川區(qū)域中心城市輻射功能的進(jìn)一步增強(qiáng)，09年銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)提前度過“低谷期”，且市場(chǎng)出現(xiàn)前所未有的繁榮，價(jià)格大幅攀升整體市場(chǎng)供銷兩旺。2010年初，房地產(chǎn)緊縮型調(diào)控拉開大幕，關(guān)于“遏制房?jī)r(jià)過快上漲，抑制投機(jī)性需求”的調(diào)控政策密集發(fā)布，其尤以4月17日出 臺(tái)的《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，調(diào)控力度之大，堪稱史無前例。一時(shí)間，住宅市場(chǎng)觀望氣氛明顯加重，而商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)卻逆市小幅漲 價(jià)。伴隨著銀川住宅產(chǎn)業(yè)的紅火局面，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也是異軍突起，發(fā)展迅猛，尤其以今年更為凸顯。在剛結(jié)束的第二屆中國西部(銀川)房?車生活文化節(jié)上，既有萬達(dá)廣場(chǎng)、綠地21城等全國商業(yè)地產(chǎn)大鱷開發(fā)的項(xiàng)目,也有逸家財(cái)富廣場(chǎng)、星月天地等本土企業(yè)帶來的力作。項(xiàng)目類型包括公寓、寫字樓、大型商場(chǎng)、購物中心，以及家居、汽車、醫(yī)藥等專業(yè)經(jīng)銷市場(chǎng)。根據(jù)銀川市的房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)比例來看：土地費(fèi)用占30%至35%，建設(shè)成本占40%至50%、各種稅費(fèi)占8%至9%，管理費(fèi)占1%至2%，開發(fā)商利潤占10%至15%?？梢哉f，銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫”不大，也就是說銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)還相對(duì)安全，加之銀川作為500公里半徑內(nèi)的區(qū)域中心城市的輻射能力明顯增強(qiáng)，所造成的剛性需求還是比較大。隨著中央積極的財(cái)政、穩(wěn)健的貨幣政策、銀川市交易政策的實(shí)施，銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)處于平穩(wěn)緩漲期。

第三部分：銀川市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析：

一、商業(yè)地產(chǎn)起源及分類

起初，人類還沒有認(rèn)識(shí)到商鋪的價(jià)值，只是為了方便交易商品，當(dāng)這種交易平臺(tái)隨著商品交易的活躍，其自身價(jià)值也被人類發(fā)現(xiàn)，特別是土地私有化產(chǎn)生以后，長期占 領(lǐng)一個(gè)好的地段來進(jìn)行商品交易可以促進(jìn)交易量，獲得商品交易利益最大化，人類就步入了封建社會(huì)。土地包括在土地上的建筑就成了封建王朝世襲的寶貴財(cái)富，封 建主除了占有商品，還占有了從事商品交易的土地，其中包括商鋪。工業(yè)化的產(chǎn)生標(biāo)志著資本主義的到來，特別是土地可以自由買賣打破了封建王朝的世襲制度，體現(xiàn)了資本主義的先進(jìn)性，從此，土地成為商品，附和在土地上從事商品買賣的建筑，其價(jià)值被資本充分開發(fā)利用。

在某些區(qū)域，資本開發(fā)的地上建筑的價(jià)值遠(yuǎn)大于在此建筑物內(nèi)從事商品交易所產(chǎn)生的價(jià)值。資本充分利用了土地和建筑物的稀缺性，充分利用了稀缺后無法估量的價(jià)值 空間，充分利用了這種空間的聚合力和想象力，把有形的空間變成無限的利潤了，甚至成了其無數(shù)年以后，用來進(jìn)行更大交換的籌碼（現(xiàn)在無法判斷其動(dòng)機(jī)）。這就是商業(yè)地產(chǎn)的雛形。

1、商業(yè)地產(chǎn)及類型劃分

商鋪分類：從商鋪的概念可以看出，其范圍極為廣泛，不對(duì)它進(jìn)行有效分類是無法深入進(jìn)行相關(guān)研究。

1.1按照開發(fā)形式進(jìn)行分類：

（1）商業(yè)街商鋪

商業(yè)街指以平面形式、按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材街、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。

（2）市場(chǎng)類商鋪

在這里，“市場(chǎng)”是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場(chǎng)里面的鋪位即我們所談的市場(chǎng)類商鋪。市場(chǎng)類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)，比如，圖書交易市場(chǎng)、電子市場(chǎng)、家用電器市場(chǎng)、家具城、建材城等。

（3）社區(qū)商鋪

社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對(duì)外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。

（4）百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪

百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪指百貨商場(chǎng)、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場(chǎng)及各種類型購物中心的運(yùn)營好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。（5）商務(wù)樓、寫字樓商鋪

商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機(jī)票代理、干洗店、彩擴(kuò)店、國際診所、娛樂項(xiàng)目等，其定位通常為中高檔消費(fèi)者。（6）交通設(shè)施商鋪

交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。1.2商業(yè)業(yè)態(tài)的分類的基本特征：

商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場(chǎng)（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲(chǔ)式商場(chǎng)等。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下：(1)、百貨店

百貨店是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進(jìn)貨管理、運(yùn)營，滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。A、選址在城市繁華區(qū)、交通要道。B、商店規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。C、商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。D、商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。E、采取柜臺(tái)銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。

F、采取定價(jià)銷售，可以退貨。G、服務(wù)功能齊全。(2)、超級(jí)市場(chǎng)

超級(jí)市場(chǎng)指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。

A、選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。

B、以居民為主要銷售對(duì)象，10分鐘左右可到達(dá)。C、商店?duì)I業(yè)面積在1000平方米以下。D、商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主。

E、采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。F、營業(yè)時(shí)間每天不低于11小時(shí)。G、有一定面積的停車場(chǎng)地。(3)、大型綜合超市 大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。

A、選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。B、商店?duì)I業(yè)面積2500平方米以上。

C、商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。D、采取自選銷售方式。E、設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng)。

(4)、便利店（方便店）

便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。A、選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。

B、商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。C、居民徒步購物5—7分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購買。D、商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料，小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。

E、營業(yè)時(shí)間長，一般在10小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無休日。

(5)、購物中心

購物中心指企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。

A、由發(fā)起者有計(jì)劃地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營。B、選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。C、內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。D、設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敝明亮，實(shí)行賣場(chǎng)租賃制。E、核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。

F、服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。G、根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場(chǎng)。

(6)、倉儲(chǔ)式商場(chǎng)

倉儲(chǔ)式商場(chǎng)指以經(jīng)營生活資料為主的，儲(chǔ)銷一體、低價(jià)銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會(huì)員制形式，只為會(huì)員服務(wù)）。A、在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。B、商店?duì)I業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。C、目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購買和有交通工具的消費(fèi)者為主。

二、銀川市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史

前些年，銀川市先后有龍盤家私城、副食品批發(fā)市場(chǎng)、新華商城、銀川商城等一批專業(yè)市場(chǎng)和綜合購物商城出現(xiàn)，再加上許多商住樓下的街邊營業(yè)房，供大于求。但近年來，隨著政府把銀川建設(shè)成為西部區(qū)域中心城市戰(zhàn)略的不斷實(shí)施，兩個(gè)“適宜”工作的不斷推進(jìn)，銀川商業(yè)地產(chǎn)在宏觀調(diào)控中經(jīng)受著市場(chǎng)的考驗(yàn)，銀川商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了從低谷徘徊到高位運(yùn)行的不尋常歷程，2009年以來伴隨著銀川住宅產(chǎn)業(yè)的紅火局面，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也是異軍突起，發(fā)展迅猛，尤其以2010年更為凸顯，2009年 以前銀川的商業(yè)地產(chǎn)集中區(qū)域主要以新華街商業(yè)圈為主要中心，形成了銀川市最為成熟的商業(yè)區(qū)域中心。伴隨著銀川市住宅居住區(qū)的不斷分散與擴(kuò)容，逐漸形成了較 為明顯的多個(gè)板塊居住區(qū)域，近年來，商業(yè)地產(chǎn)也開始圍繞這幾個(gè)板塊進(jìn)行分散開發(fā)，不再集中于某一個(gè)區(qū)域。以東西居住板塊為例：在東邊的麗景湖居住板塊，塞 上凝聚力、月星家居廣場(chǎng)等多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開始投入運(yùn)營；在西邊的新區(qū)居住板塊，目前有拉普斯水上商業(yè)廣場(chǎng)、銀川金鳳萬達(dá)廣場(chǎng)、瑞銀·財(cái)富中心等多家大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在建設(shè)中。

綜觀2010年的銀川商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，呈現(xiàn)出較為明顯的4大特征： 業(yè)態(tài)呈多元化 銀川早期的商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)營多以單一業(yè)態(tài)為主，皆是商戶通過自身經(jīng)營而自覺或不自覺形成的，規(guī)劃和布局比較松散，未形成特色、專業(yè)化市場(chǎng)。而如今，隨著經(jīng)濟(jì)和 消費(fèi)水平的提高，單一業(yè)態(tài)已不能滿足消費(fèi)需求，多元化業(yè)態(tài)發(fā)展成為時(shí)下商業(yè)地產(chǎn)的主要模式。例如，城北具有代表性的商業(yè)地產(chǎn)——綠地21城，它的投入運(yùn)營將形成集SHOPPINGMALL、生態(tài)花園酒店、商業(yè)街、酒店式公寓、電景廣場(chǎng)等多業(yè)態(tài)模式。管理更趨專業(yè)化

與早期銀川的商業(yè)地產(chǎn)相比較，如今的商業(yè)地產(chǎn)更是朝著專業(yè)化方向發(fā)展。在銀川，已有越來越多的開發(fā)商開始開發(fā)特色化、專業(yè)化商業(yè)街道。一些有實(shí)力的地產(chǎn)開發(fā)商已率先在此領(lǐng)域拔得頭籌，如光耀房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的光耀美居已開始在銀川的家具批發(fā)行業(yè)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。規(guī)模、體量不斷增大

商業(yè)地產(chǎn)集購物、餐飲、文化娛樂、商務(wù)辦公、公寓、高檔住宅于一身，在規(guī)模和體量上都有著很高的要求。與早期銀川商業(yè)地產(chǎn)相比，近兩年的商業(yè)地產(chǎn)無論從規(guī)模 上，還是體量上都呈逐年上升趨勢(shì)，城市綜合體已占據(jù)了銀川商業(yè)地產(chǎn)的半壁江山。城市綜合體對(duì)提升城市形象，增強(qiáng)城市的功能，提高城市的品位具有重要的提升 作用。尤其像銀川這樣的二、三線城市，商業(yè)地產(chǎn)的輻射力對(duì)城市品位的提高起到了很大作用。更多外地企業(yè)參與銀川商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)

與住宅產(chǎn)業(yè)具有同樣特點(diǎn)的就是去年以來銀川的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中外地企業(yè)占了近五成。這些企業(yè)在為銀川帶來好項(xiàng)目的同時(shí)也帶來了先進(jìn)的招商模式和運(yùn)營管理模式。作為自治區(qū)重點(diǎn)招商項(xiàng)目，銀川金鳳萬達(dá)廣場(chǎng)的開發(fā)者——萬達(dá)集團(tuán)就是一個(gè)在全國具有影響力的開發(fā)企業(yè)，它的進(jìn)駐將為銀川打造一個(gè)具有30萬平方米體量的高端商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；作為中國500強(qiáng)前幾位的上海綠地集團(tuán)，以75萬平方米的綠地21城為銀川增添了西北首屈一指的城市綜合體。此外，還有萬商國際汽車城的開發(fā)者——云南鴻曦企業(yè)集團(tuán)，瑞銀·財(cái)富中心的開發(fā)者——浙江麗水瑞銀房地產(chǎn)開發(fā)公司等外地企業(yè)，也紛紛在銀川進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

三、各類商業(yè)地產(chǎn)詳細(xì)分析

1、商業(yè)街鋪、購物廣場(chǎng)

悅海新天地 項(xiàng)目介紹 銀川悅海新天地建筑面積21.8萬平方米；地下二層，面積為7萬平方米。總投資約30億元，工程建筑總面積28.8萬平方米，著力打造集高檔寫字樓、高檔百貨、多元化特色餐飲、時(shí)尚休閑娛樂為一體的商業(yè)街?；緮?shù)據(jù) 悅海新天地地上三棟，三十九層，地下二層

主推商鋪：30000/平米 均價(jià) 7500元/平方米 價(jià)格詳情 公寓均價(jià)7500元，商鋪起價(jià)2萬元/平米 建筑面積 21.8萬平方米

入住時(shí)間 預(yù)計(jì)將會(huì)在2011年6月左右交房

城區(qū) 金鳳區(qū) 地址 金鳳區(qū)上海路與正源北街交匯地帶 開發(fā)商 銀川開元投資股份有限公司

建筑類型 板樓,塔樓,板塔結(jié)合 物業(yè)類別 建筑綜合體 付款方式 銀行按揭貸款,分期付款 裝修情況 毛坯 付款方式 銀行按揭貸款,分期付款 小結(jié)：2010年 政府調(diào)控年，住宅受控之時(shí)商業(yè)地產(chǎn)卻一枝獨(dú)秀銷售火爆。在金鳳區(qū)缺乏大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)背景下，親水商業(yè)廣場(chǎng)和萬達(dá)購物廣場(chǎng)抓住市場(chǎng)機(jī)遇，借銀川市重 點(diǎn)招商項(xiàng)目之勢(shì)，在政府政策及開發(fā)商強(qiáng)勢(shì)品牌引入帶動(dòng)下，這兩個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)可度極高，后期市場(chǎng)關(guān)注度也特別高，是銀川市商業(yè)地產(chǎn)的明星代表項(xiàng)目。寧夏四季鮮果品批發(fā)市場(chǎng) 簡(jiǎn)介：項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于望遠(yuǎn)鎮(zhèn)，地處銀川環(huán)城高速、北京-拉薩、銀川-福州高速公路、109國道交匯處，距建設(shè)中的太中銀鐵路望洪站25公里，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，非常適合批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于永寧縣望遠(yuǎn)鎮(zhèn)望遠(yuǎn)橋北，占地面積658.5畝，總建筑面積265134平方米，主要包括：

1、物流交易區(qū)：占地296.6畝，建筑面積19.54萬平方米；包括農(nóng)業(yè)信息服務(wù)中心、商務(wù)金融服務(wù)商廈、商務(wù)辦公樓、產(chǎn)品展示交易廳、輔助用房、餐飲區(qū)、道路等；

2、倉儲(chǔ)及加工區(qū)：占地361.9畝，建筑面積7萬平方米，包括倉儲(chǔ)庫、加工廠房、服務(wù)用房、道路、停車場(chǎng)等。均價(jià)6700到6800（一期均價(jià)）項(xiàng)目分兩期，一期已售完，二期待售

二期優(yōu)惠和價(jià)格現(xiàn)在未確定

客戶來源：東環(huán)/北環(huán)批發(fā)市場(chǎng)、銀南、銀北、部分來至陜西甘肅 寧夏望遠(yuǎn)現(xiàn)代金屬物流園 簡(jiǎn)介：寧夏望遠(yuǎn)現(xiàn)代金屬物流園，是由上海大學(xué)司頓物流聯(lián)合規(guī)劃設(shè)計(jì)，寧夏發(fā)改委審批立項(xiàng)，總占地面積2000畝，計(jì)劃建設(shè)周期5年，投資26億元，分三期完成。2009年—2010年為一期工程建設(shè)期。2009年6月30奠基2010年4月27日投入試運(yùn)營，一期占地760畝，投資9億元，已經(jīng)建設(shè)完成的21萬ｍ2的商務(wù)服務(wù)區(qū)、方管加工區(qū)，堆貨場(chǎng)營業(yè)面積17萬多ｍ2，道路21萬ｍ2的現(xiàn)代金屬物流園，已于2010年4月建成投入試運(yùn)營，目前已有700多家鋼材經(jīng)銷企業(yè)入駐，日吞吐貨物量已經(jīng)達(dá)到3500噸，預(yù)計(jì)到年底總吞吐量可達(dá)75萬噸。分三期，一期鋼材市場(chǎng)售完，二期三期未定，現(xiàn)在只售公寓小商鋪?，F(xiàn)在商鋪均價(jià)7000元左右每平米

開間進(jìn)深不明 面積有88㎡、139㎡、196㎡、276㎡ 小結(jié)： 2010年 是銀川市房地產(chǎn)專業(yè)市場(chǎng)錦上添花的一年，不僅項(xiàng)目數(shù)量大增，且規(guī)?？涨?。從幾十萬平米到上百萬平米不等的項(xiàng)目逐鹿銀川市商業(yè)地產(chǎn)分割這塊蛋糕，可見競(jìng)爭(zhēng)激 烈程度不同尋常。從專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展來看最初的只做市場(chǎng)到目前集酒店、配套辦公、住宅、商業(yè)、主題市場(chǎng)等綜合為一體的大型商業(yè)市場(chǎng)綜合體。就銷售情況來看，部分項(xiàng)目銷售較好的原因是其宣傳推廣力度大，加之產(chǎn)品面積較小總價(jià)較低從而吸引周邊市縣投資者的眼球，達(dá)到熱銷的局面，銷售手段以打折返租較為常見。

四、商業(yè)地產(chǎn)購買客戶分析

一、投機(jī)者：

1、目的：短期內(nèi)轉(zhuǎn)手獲利，而且一般都是暴利。

2、注重因素：較大利潤、轉(zhuǎn)手套現(xiàn)容易

3、具體內(nèi)容：商業(yè)項(xiàng)目購買人數(shù)的多少及積極性、短期內(nèi)區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃

4、獲利方式：轉(zhuǎn)手

二、投資者

1、目的：中長期獲利。追求一定期限內(nèi)投資保值、增殖和長時(shí)期的穩(wěn)定的投資回報(bào)。

2、注重因素：穩(wěn)定的投資回報(bào)、資產(chǎn)增值

3、具體內(nèi)容：區(qū)域內(nèi)的租金水平，整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營狀況，區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、考慮出租率的情況，租金升降等等

4、獲利方式：主要是出租，適當(dāng)時(shí)候考慮轉(zhuǎn)賣。

5、投資回報(bào)率：通常住宅的投資回報(bào)率在5%左右，而商業(yè)地產(chǎn)（商鋪）一般在10%左右，投資回收期限為8—12年。最方便的投資回報(bào)率計(jì)算方法： R=M/P

R為投資回報(bào)率

M為年租金

P為總投資額 舉例：某10平方米的商鋪銷售總價(jià)為10萬元，如果將其放租出去的租金每月是100元/平方米，請(qǐng)問其商鋪的投資回報(bào)率是多少？ R=M/P=100*10*12/100000=12%

6、租價(jià)和售價(jià)的關(guān)系

R=P*H/(12*V)R為月租金

P為出售價(jià)格（地產(chǎn)使用年限或收益年限不限制）H為投資回報(bào)率

V為出租率 舉例：某10平方米的商鋪出售價(jià)格為10萬元，假定投資回報(bào)率是10%，在出租率為80%的情況下，請(qǐng)問其商鋪放租出去的租金是多少？

R=P*H/(12*V)=100000*10%/（12*80%）=1042（元/月）即商鋪每平方米的月租金是105元。

三、經(jīng)營者

1、目的：獲取經(jīng)營場(chǎng)所，主要通過商業(yè)經(jīng)營獲取利潤，避免因交納租金而讓商業(yè)利潤流失。同時(shí)也有保值增值的想法。

2、注重因素：是否適合自身的商業(yè)經(jīng)營。

3、具體內(nèi)容：商業(yè)氛圍及成熟度、交通狀況、人流量、區(qū)域購買力水平、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、政府相關(guān)政策（稅收）等等

4、獲利方式：商業(yè)經(jīng)營

第四部分：銀川市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

一、自2010年4月份“新國十條”調(diào)控政策出臺(tái)以來，在政策和市場(chǎng)的雙重壓力下，住宅投資前景預(yù)期不甚明朗，銀川市房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅一家獨(dú)大的局面逐漸開始改變，此前一直處于次要地位的商業(yè)地產(chǎn)開始成為市場(chǎng)多方關(guān)注的熱點(diǎn)，眾房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，競(jìng)爭(zhēng)將愈發(fā)激烈。

二、在流動(dòng)性過剩、住宅投資受打壓的背景下，資金涌入商業(yè)地產(chǎn)的局面在所難免，銀川市近兩年商業(yè)地產(chǎn)的火爆足以說明，商業(yè)地產(chǎn)在投資風(fēng)險(xiǎn)抗能上仍然高于住宅。

三、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的盈利模式或?qū)⒂僧?dāng)前的開發(fā)出售為主逐步向持有出租模式轉(zhuǎn)變?！皬膰鴥?nèi)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況來看，散賣后放任業(yè)主或使用者自營的方式早已證明是失敗之舉，商業(yè)物業(yè)的成功經(jīng)營必須建立在企業(yè)有自營商業(yè)體系的基礎(chǔ)上，再輔以緊密的商家聯(lián)盟，作為商業(yè)物業(yè)開發(fā)成功標(biāo)桿的萬達(dá)企業(yè)便是最好的明證。

四、行業(yè)規(guī)?；蛯I(yè)功能化方向發(fā)展將更加深入，外地品牌企業(yè)進(jìn)駐，促使銀川本地房地產(chǎn)開發(fā)商提高自身操控管理水平，走規(guī)?；?、專業(yè)化、精細(xì)化可持續(xù)發(fā)展之路。

五、行業(yè)的專業(yè)化趨勢(shì)越來越明顯，行業(yè)分類越來越細(xì)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，迫使很多商品交易市場(chǎng)不斷向生產(chǎn)領(lǐng)域延伸，以利于暢通供應(yīng)渠道，掌握優(yōu)質(zhì)貨源，減少流 通成本，依托產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，確立價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這將導(dǎo)致各類市場(chǎng)之間在經(jīng)營范圍和產(chǎn)品品類上的分化和區(qū)隔越來越細(xì)，集中銷售某一類別或某一區(qū)域的，甚至是某些 品牌的商品，以求通過特色經(jīng)營，獲得最大的輻射廣度和強(qiáng)度，占據(jù)最好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。這在珠三角、長三角等地區(qū)已可以明顯看出，除了傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)外，許多內(nèi)地 綜合市場(chǎng)或零售市場(chǎng)中一小類的商品，如紡織、五金、玩具、酒店用品、包裝機(jī)械、農(nóng)產(chǎn)品、美容化妝品、眼鏡等在珠三角、長三角已發(fā)展成為非常專業(yè)、規(guī)模龐大 的產(chǎn)業(yè)集群鏈專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。

六、運(yùn)營和交易方式將向信息化與集約型轉(zhuǎn)變。其實(shí)批發(fā)市場(chǎng)不是簡(jiǎn)單的商品中轉(zhuǎn)站，必須具備“商品集散、財(cái)務(wù)結(jié)算、信息傳播和價(jià)格形成”四 大功能。因此，未來將圍繞上述四大功能的實(shí)現(xiàn)來進(jìn)行完善，逐步把批發(fā)市場(chǎng)建成商品的集散中心、信息中心、價(jià)格形成中心和統(tǒng)一結(jié)算中心。走出干篇一律的攤位 制對(duì)手交易模式，網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的廣泛應(yīng)用，對(duì)攤位制經(jīng)營為主的傳統(tǒng)交易市場(chǎng)將產(chǎn)生根本性影響。把連鎖、代理、配送、拍賣、信息互動(dòng)等現(xiàn)代營銷方式引入批發(fā) 市場(chǎng)，大膽探索網(wǎng)絡(luò)交易、倉單經(jīng)營等符合批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)作的現(xiàn)代交易方式。

七、復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)。當(dāng)越來越多的網(wǎng)上交易與線下實(shí)體進(jìn)行結(jié)合，當(dāng)超市中出現(xiàn)越來越多的專賣店，我們有理由相信，傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)劃分的界限越來越模糊，對(duì)于業(yè)態(tài)的定義也越來越不清晰。“單一性”市場(chǎng)，將受制于“多元化”消費(fèi)，“美食匯”、“婚紗城”、“鉆石城”等“集中式商業(yè)地產(chǎn)”將出現(xiàn)蕭條，原因也許很簡(jiǎn)單：這些商業(yè)市場(chǎng)無法實(shí)現(xiàn)讓消費(fèi)者“同時(shí)消費(fèi)”的目的，同一項(xiàng)目下的商家無法彼此分享客戶資源，商業(yè)本身的吸引力就會(huì)逐步降低。當(dāng)一家有特色的餐飲門店，足以和整個(gè)“美食城”相抗衡時(shí)，商家也許會(huì)感到目的性消費(fèi)的可怕。與此相反，“小吃街”、“婚慶市場(chǎng)”、“花鳥魚蟲市場(chǎng)”等可以提供消費(fèi)者“多元化消費(fèi)”的場(chǎng)所仍會(huì)生意興隆。在競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的市場(chǎng)中，每個(gè)商家必須為自己尋找可以將“規(guī)模”發(fā)揮到最大的場(chǎng)所。

總體來看，由于目前銀川市的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未完全成型，剛剛從一個(gè)低谷爬升起來，可以預(yù)計(jì)未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將迎來黃金時(shí)期，但是考慮到商業(yè)地產(chǎn)復(fù)雜性和 要求明顯高于住宅，因而短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還存在諸多的困難，特別是開發(fā)運(yùn)營管理上與住宅領(lǐng)域的巨大差距，將直接關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功與否。在這方 面，開發(fā)商不妨借鑒萬達(dá)集團(tuán)通過房地產(chǎn)的綜合開發(fā)，將公寓住宅、高級(jí)酒店、高檔寫字樓、商業(yè)中心融合在一體，打造一個(gè)商業(yè)中心，通過大手筆的開發(fā)建設(shè)，創(chuàng) 造一個(gè)核心商業(yè)區(qū)域。同時(shí)做商業(yè)地產(chǎn)，不應(yīng)像住宅那樣蓋好后賣掉即完事，還應(yīng)該努力做到包括招商、營銷、規(guī)劃、管理等細(xì)節(jié)與項(xiàng)目本身相匹配。

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析

從2007年到2009年上半年，宏觀調(diào)控的嚴(yán)峻形勢(shì)令住宅開發(fā)面臨相當(dāng)?shù)睦Ь?，而商業(yè)地產(chǎn)則被認(rèn)為是房地產(chǎn)開發(fā)商的避風(fēng)港灣。2009年大的動(dòng)蕩以及種種不可知因素依然可能存在，商業(yè)地產(chǎn)的需求在短期內(nèi)必定面臨著挑戰(zhàn)，但從更遠(yuǎn)來看危機(jī)會(huì)帶來更多的機(jī)遇，誰把握了機(jī)遇就會(huì)掌握未來。

一、商業(yè)地產(chǎn)新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)

1、住宅市場(chǎng)遇冷商業(yè)地產(chǎn)預(yù)熱

在樓市住宅開發(fā)陷入低迷期時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)迎來了發(fā)展轉(zhuǎn)機(jī)。受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的不利影響導(dǎo)致目前單純投資住宅開發(fā)利潤下滑和風(fēng)險(xiǎn)增加，是開發(fā)商們轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的一大原因，是為通過持有商業(yè)物業(yè)和商業(yè)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)本身之外更大的商業(yè)價(jià)值，從而降低風(fēng)險(xiǎn)和增加利潤。開發(fā)商成功持有的這種示范效應(yīng)，同時(shí)帶動(dòng)了民間資本對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資熱。本土的開發(fā)商也正逐步調(diào)整住宅與商業(yè)物業(yè)的開發(fā)比例，以期平衡收入分配。然而，大部分本土開發(fā)商都是商業(yè)方面的新手，他們期待與基金、與有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和工作軌跡的職業(yè)經(jīng)理人合作成立合資企業(yè)。

投資商們尋求的是商業(yè)物業(yè)上穩(wěn)定的投資回報(bào)，而持有型物業(yè)有著三個(gè)重要的特點(diǎn)，一是收益相對(duì)穩(wěn)定并且長期化，二是能夠在一定程度上抵御和化解經(jīng)濟(jì)波動(dòng)所帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)，三是更加容易成為投資機(jī)構(gòu)旗下眾多資產(chǎn)中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)，在一些開發(fā)商未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略書上已經(jīng)標(biāo)記為重點(diǎn)。如2008年12月份，世茂股份重組正式完成。這樣一來，世茂商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)將由原來的“分家而治”變成為“擰成一股合力”。值得注意的是，外資對(duì)中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在也流露出興趣。曾在上海收購翠湖天地等高檔住宅的英國地產(chǎn)開發(fā)及投資公司高富諾，又新成立了6億美元基金，下一個(gè)重點(diǎn)投資目標(biāo)轉(zhuǎn)為了大陸的購物中心；不久前，黑石集團(tuán)在上海浦東成立商業(yè)管理公司，意圖大力進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。

2、“救市”政策或利好商業(yè)地產(chǎn)

2008年，國際投資機(jī)構(gòu)和銀行受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，對(duì)中國投資的承諾無法得以實(shí)現(xiàn)；住宅市場(chǎng)也急劇萎縮。盡管目前商業(yè)地產(chǎn)存在不少困難，但中國城市化進(jìn)程的大趨勢(shì)沒有變，中國經(jīng)濟(jì)長期增長的預(yù)期仍然沒有改變。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)發(fā)布的《2008 中國商業(yè)地產(chǎn)專家報(bào)告》強(qiáng)調(diào)：國家業(yè)已出臺(tái)的救市措施力度非常，其中建設(shè)保障性安居工程、廉租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改革試點(diǎn)等等，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是利好消息。最近三年之內(nèi)，建設(shè)部要?jiǎng)佑弥醒胴?cái)政9000億進(jìn)行保障性住房建設(shè)，很大一塊就是新區(qū)建設(shè)，也會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)提供巨大的投資機(jī)會(huì)。在此種情況下，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)預(yù)測(cè)：2009 年上半年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展可能還會(huì)有困難，下半年就會(huì)有回暖。尤其是中低端商業(yè)地產(chǎn)；區(qū)域型、社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，更會(huì)有較大的利好消息。消費(fèi)依然強(qiáng)勁。

3、收益高吸引新行業(yè)涉足

在樓市普遍不景氣情況下，開發(fā)商拿地都十分謹(jǐn)慎，再加上開發(fā)商資金短缺，于是喪失了拿地的熱情和能力。不過這樣一來，卻給其他行業(yè)的企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)提供了時(shí)機(jī)和空間。這些外來企業(yè)資金相對(duì)比較充裕，并且以商業(yè)用地為主，建成后可自用，并且目前股市也處于低迷，投資類產(chǎn)品相對(duì)不足的情況下，通過拿地也可以顯現(xiàn)為保值增資的一種投資行為。一些外來新行業(yè)已經(jīng)迫不及待涉足房產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。近日，七喜控股引起房產(chǎn)界關(guān)注，雖然競(jìng)拍土地失敗，但七喜控股意圖拍得土地用于開發(fā)商品住宅，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)公司多元化策略的舉措已經(jīng)暴露無遺。值得注意的是，一些其他行業(yè)的企業(yè)還以購買自用辦公樓方式，實(shí)現(xiàn)曲線進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。2008年11月份，上海北外灘上海港國際客運(yùn)中心兩幢寫字樓被中化集團(tuán)等大型央企收購，投資總額達(dá)到了70億元。保險(xiǎn)資本也成為房地產(chǎn)行業(yè)重要“進(jìn)門人”。雖然有保險(xiǎn)資金不能直接投資國內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)定，但國內(nèi)各大保險(xiǎn)公司依然另覓途

徑，據(jù)悉，民生保險(xiǎn)、太平人壽、生命人壽、中意人壽都分別在北京的金融街和CBD商業(yè)區(qū)及中關(guān)村的商圈內(nèi)購買了幾萬平方米不等的物業(yè)。外來新行業(yè)一直對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)覬覦已久。

二、集團(tuán)化開發(fā)，連鎖經(jīng)營將成主流

2009年住宅開發(fā)仍然備受宏觀調(diào)控的沖擊，相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言受到的政策性的影響依然較少，客觀上推動(dòng)了更多的房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，但對(duì)一些資金實(shí)力較弱和融資渠道狹窄的企業(yè)，也面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)甚至被迫和主動(dòng)退出。一些資本型的品牌企業(yè)，由于受到短期變現(xiàn)和年報(bào)的壓力，特別是持有物業(yè)長期經(jīng)營的綜合檢驗(yàn)，會(huì)調(diào)整對(duì)商業(yè)地產(chǎn)特別是持有物業(yè)的投資戰(zhàn)略和組合策略。

隨著大型房企的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)已成必然，其標(biāo)志是大公司都會(huì)明確或者調(diào)高各自持有資產(chǎn)，組建自己的商業(yè)地產(chǎn)專門的投資與運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)的集團(tuán)化開發(fā)和連鎖經(jīng)營將會(huì)成為開發(fā)的主流。《2008 中國商業(yè)地產(chǎn)專家報(bào)告》指出：城市化在未來五年帶來新增人口是1.2億，每年新增城市人口2400萬，城市大眾化消費(fèi)市場(chǎng)每年大概增加900億元，增長非?？捎^，直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。隨著國內(nèi)中產(chǎn)階級(jí)的興起，2009年會(huì)帶來商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)的提升，并且會(huì)打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，隨著消費(fèi)升級(jí)，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)也要升級(jí)。受金融危機(jī)以及國家信貸政策的影響，必定會(huì)對(duì)持有物業(yè)造成新的壓力，中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商鋪散售逐步疲軟的情形下，還有可能進(jìn)一步繼續(xù)被邊緣化。

三、商業(yè)地產(chǎn)有望受益REITs1、期待REUITs破冰

2008年中國房地產(chǎn)金融上半年和下半年出現(xiàn)了冰火兩重天的形勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)雖然是傳導(dǎo)最慢和最抗跌的但也無力規(guī)避和幸免。商業(yè)地產(chǎn)融資的信貸總量和品種本來就單一，原來就系統(tǒng)缺失，金融創(chuàng)新的步伐放緩或前景更加不明朗，限外的加劇和外資大本營起火的自救和抽緊，再加上投資市場(chǎng)的消極和悲觀，商業(yè)地產(chǎn)的融資無疑是雪上加霜。

2009年，最值得期待的就是以REITs(房地產(chǎn)信托基金)的正式推出。以商務(wù)部等部委力促的開放REITs通道和銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貸款區(qū)別對(duì)待的呼吁得到了國務(wù)院和金融監(jiān)管部門的響應(yīng)。2008年12月13日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》。房地產(chǎn)信托投資基金（即REITs）是一種以租金收益為標(biāo)的的融資產(chǎn)品，普通住宅項(xiàng)目是不能以房地產(chǎn)投資信托基金形式上市的。從這個(gè)角度講，以持有物業(yè)為開發(fā)模式的商業(yè)或工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將從中受益。2009年1月6日的國務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會(huì)上，中國人民銀行金融市場(chǎng)司副司長霍穎勵(lì)透露，央行已經(jīng)形成房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）初步試點(diǎn)總體構(gòu)架，并將在上報(bào)國務(wù)院后進(jìn)行試點(diǎn)。

2、REITs為商業(yè)地產(chǎn)最好“退出通道”

REITs推出的重要意義在于，它為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提供了最好的“退出通道”。到目前為止，很多開發(fā)商都認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)很難做，最大的問題在于“出口”(Exit)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般分為開發(fā)(Development)、孵化(Incubation)、穩(wěn)定(Stabilized)等幾個(gè)環(huán)節(jié)，其中穩(wěn)定環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)低、相應(yīng)收益也低，但開發(fā)商自有資金成本往往較高，開發(fā)完成后或穩(wěn)定后一般更愿意退出而形成資金的有效周轉(zhuǎn)。

而最佳的退出通道之一就是REITs(房地產(chǎn)信托基金)市場(chǎng)，即把成熟物業(yè)(穩(wěn)定現(xiàn)金流)打包資產(chǎn)證券化，使追求較低風(fēng)險(xiǎn)、較穩(wěn)定收益的低成本資金持有者(如公眾、機(jī)構(gòu)投資者等)可以接手長期持有。而REITs能夠推出的最好時(shí)機(jī)就是熊市。因?yàn)椋苁形飿I(yè)資產(chǎn)價(jià)格回落，租售比(租金/價(jià)格)較高，資本市場(chǎng)的資金成本也較低、投資風(fēng)格趨于防守型。例如美國REIT 的真正繁榮是在大熊市之后的90年代；日本的J-REIT也是在房地產(chǎn)泡沫破滅后長期熊市的2001年推出。本輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)為中國REITs產(chǎn)品的出現(xiàn)奠定了最好的機(jī)會(huì)。我們有理由相信，以REITs為象征的金融創(chuàng)新將會(huì)在2009年破冰。

2009年商業(yè)地產(chǎn)的形勢(shì)并不盡然全是那么悲觀。比如，從目前的情況看，經(jīng)濟(jì)危機(jī)還未對(duì)北京的消費(fèi)市場(chǎng)形成太大影響，2008年北京的社會(huì)零售總額依然會(huì)強(qiáng)勁增長20%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過北京10% 的GDP增速。只不過新商業(yè)開業(yè)的總體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)比例，以至于平均下來市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡，而根據(jù)20/80規(guī)律，少數(shù)搶眼的項(xiàng)目更是賺得本滿缽滿。2009年是一個(gè)烏云籠罩、充滿變數(shù)的一年。商業(yè)地產(chǎn)的需求在短期內(nèi)必定面臨著挑戰(zhàn)，但從更遠(yuǎn)來看危機(jī)會(huì)帶來更多的機(jī)遇。

第五篇：中國經(jīng)濟(jì)改革順應(yīng)世界大勢(shì)

中國經(jīng)濟(jì)改革順應(yīng)世界大勢(shì)

秦 宏

世界期待中共十八屆三中全會(huì)，即是期待中國如何變革。無論是中國還是世界，都渴望為經(jīng)濟(jì)治理找到最佳方案。而只有把握大勢(shì)，才能找到正確方案。透過金融危機(jī)以來的5年，尤其今年，不難發(fā)現(xiàn)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)治理而言，改革、調(diào)整、創(chuàng)新勢(shì)在必行。

先看今年。9月和10月，全球迎來了夏季達(dá)沃斯、二十國集團(tuán)（G20）峰會(huì)和亞太經(jīng)合組織（APEC）領(lǐng)導(dǎo)人峰會(huì)三場(chǎng)以經(jīng)濟(jì)為主題的盛會(huì)。雖然三場(chǎng)盛會(huì)主題各有側(cè)重，但從夏季達(dá)沃斯提出的創(chuàng)新勢(shì)在必行的口號(hào)；到《二十國集團(tuán)圣彼得堡峰會(huì)領(lǐng)導(dǎo)人宣言》中提及的表現(xiàn)靈活性，確保多邊貿(mào)易談判取得積極進(jìn)展、盡快落實(shí)國際貨幣基金組織（IMF）份額和治理改革方案、支持清潔能源發(fā)展；再到APEC領(lǐng)導(dǎo)人為推動(dòng)亞太增長達(dá)成的七點(diǎn)戰(zhàn)略共識(shí)，三場(chǎng)盛會(huì)不約而同地對(duì)外傳遞出改革創(chuàng)新的信息。

5年前，金融危機(jī)爆發(fā)，重挫了世界經(jīng)濟(jì)，改變了世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。危機(jī)表面上的誘因是無節(jié)制的金融冒險(xiǎn)，但究其根本原因是國際經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和秩序的不合理。過去的5年，世界經(jīng)濟(jì)秩序和結(jié)構(gòu)無論從總體還是從局部都進(jìn)行了有針對(duì)性地調(diào)整。

從全球?qū)用嫔峡?，G20取代G8（八國集團(tuán)）成為全球經(jīng)濟(jì)治理的主要平臺(tái)，新興和發(fā)展中國家在全球治理中的地位和作用顯著上升；發(fā)達(dá)國家著手向新興和發(fā)展中國家讓渡其在世界銀行和國際貨幣基金組織的股份和投票權(quán)；巴塞爾協(xié)議Ⅲ通過并開始實(shí)施，加強(qiáng)對(duì)銀行業(yè)的監(jiān)管。從地區(qū)層面上看，美國啟動(dòng)再工業(yè)化進(jìn)程，制定并實(shí)施相關(guān)計(jì)劃；歐洲加速一體化進(jìn)程，逐步削減過高的福利；日本推行安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)，放出或準(zhǔn)備放出寬松貨幣、財(cái)政刺激和結(jié)構(gòu)改革的“三支箭”；新興經(jīng)濟(jì)體積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

世界在變，但是變得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。這是一次上層建筑重新適應(yīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的變革，涉及到發(fā)展模式、治理架構(gòu)、利益分配、習(xí)慣方式等方方面面。傳統(tǒng)是強(qiáng)大的，成長是痛苦的，變革面臨著重重阻力。二十國集團(tuán)效力下降；某些國家遲遲不批準(zhǔn)IMF改革方案；美國在債務(wù)、財(cái)政赤字和醫(yī)改等方面內(nèi)斗不休，日本遲遲射不出結(jié)構(gòu)改革的“第三支箭”；新興經(jīng)濟(jì)體產(chǎn)業(yè)升級(jí)步履緩慢，自主發(fā)展和抗沖擊能力不足，僅僅美聯(lián)儲(chǔ)發(fā)出退出預(yù)期的訊息就使一些國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)生大幅震蕩；當(dāng)然，還有一些國家試圖走回頭路，舉起貿(mào)易保護(hù)主義的大棒。

世界發(fā)展是不以人意志為轉(zhuǎn)移的，全球化和信息化浪潮已將世界經(jīng)濟(jì)推上新臺(tái)階。歐洲之所以能筑底企穩(wěn)，是因?yàn)樗軌蛲炊ㄋ纪?，緩慢但又?jiān)定地推動(dòng)一體化進(jìn)程；中國之所以能保持較高的增長速度，能在最近發(fā)生在新興經(jīng)濟(jì)體的金融動(dòng)蕩中巋然不動(dòng)，是因?yàn)槲覀兡芗骖櫘?dāng)前和長遠(yuǎn)，著眼轉(zhuǎn)型升級(jí)，調(diào)整優(yōu)化結(jié)構(gòu)，敢于啃硬骨頭，敢于涉險(xiǎn)灘，堅(jiān)定不移地推動(dòng)改革和開放。

這是一輪新的競(jìng)爭(zhēng)，誰能堅(jiān)定不移地推動(dòng)變革，誰就能在新形勢(shì)下占據(jù)主動(dòng)地位。而順應(yīng)世界大勢(shì)，積極改革創(chuàng)新的中國，必將擁有光明的未來，成為其中一支極為重要的力量。當(dāng)然，實(shí)現(xiàn)世界經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇和健康成長，更需要國際社會(huì)戮力同心，建立起公正和諧、發(fā)展創(chuàng)新、增長聯(lián)動(dòng)、利益融合的開放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。

（作者為國際問題專家）