第一篇：商業(yè)地產(chǎn)全程策劃解：2+3+4+5模式

“2＋3＋4＋5”模式：商業(yè)地產(chǎn)全程策劃解

目前，許多開發(fā)商因缺乏商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，但卻急于求成，結(jié)果忽略了商業(yè)地產(chǎn)自身的商業(yè)法則，導(dǎo)致所開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目陷入困局??那么，商業(yè)地產(chǎn)有沒有成功方程式或運(yùn)作模式？如何實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資商、經(jīng)

營者、消費(fèi)者的共贏？??在成功運(yùn)作十多個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后，中聯(lián)行總結(jié)出一套商業(yè)地產(chǎn)全程營銷策劃的運(yùn)作模型“2＋3＋4＋5”模式。

解密“2”：首先要解決兩個矛盾

“2＋3＋4＋5”模式中的“2”是指在項(xiàng)目前期策劃中，首先要解決的開發(fā)商短期利益與長期利益的矛盾；其次要考慮地產(chǎn)思維和商業(yè)思維的矛盾。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首先就是要與開發(fā)商一起把上述兩個矛盾協(xié)調(diào)好。

如果采用長期利益的運(yùn)作模式，開發(fā)商必須有足夠的資金；如果開發(fā)商實(shí)力不濟(jì)，就要考慮發(fā)售或部分發(fā)售的形式，即短期利益運(yùn)作模式。該矛盾必須解決好，尤其是租與售的問題。

地產(chǎn)思維和商業(yè)思維的矛盾，其實(shí)就是一種觀念的轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)的表象是地產(chǎn)，但實(shí)質(zhì)或者說核心是商業(yè)地產(chǎn)后期的經(jīng)營運(yùn)作。商業(yè)地產(chǎn)有別于住宅地產(chǎn)最大的特點(diǎn)，就是它的成功銷售只是商業(yè)運(yùn)作的第一步，或者說是開始，銷售之后的經(jīng)營運(yùn)作才是它最本質(zhì)、最重要的內(nèi)容。

中聯(lián)行曾成功運(yùn)作過一個大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目金億城。項(xiàng)目位于全國十大批發(fā)市場之一的新華集貿(mào)市場——華北地區(qū)最大的服裝批發(fā)基地。我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)商懂商業(yè)經(jīng)營，因其曾運(yùn)作過商場。中聯(lián)行綜合上述特點(diǎn)，根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r以及投資者和經(jīng)銷商戶的心理特征，建議項(xiàng)目一、二層銷售，三、四層自主經(jīng)營。這樣，一、二層商業(yè)可以充分實(shí)現(xiàn)銷售利潤最大化，而三、四層由開發(fā)商自主經(jīng)營運(yùn)作，又給一、二層投資者

提供了信心保障。不出所料，該項(xiàng)目經(jīng)過一周內(nèi)部認(rèn)購，一、二層商鋪全部售罄。

解密“3”：三個氣場

所謂的“3”就是指三個氣場：地氣、商氣、人氣?！叭龤狻钡亩嗌伲瑳Q定一個商業(yè)項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)市場價值的最大化程度。

只租不售，經(jīng)過兩年經(jīng)營，取得不菲業(yè)績：租金不斷提升，并形成穩(wěn)定消費(fèi)群體和品牌效應(yīng)。借用一期的品牌影響力，匯聚地氣、人氣、商氣，從而使項(xiàng)目自身升值。最終，該項(xiàng)目一層銷售均價達(dá)40，000多元／㎡，這在二三線城市，是相對較高的。

解密“4”：四個元素與四個定位

對于商業(yè)地產(chǎn)，四個元素必然是指開發(fā)商、投資商、經(jīng)營者、消費(fèi)者。無論商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商或是運(yùn)營，都應(yīng)實(shí)現(xiàn)四個元素的共贏。怎樣共贏？這就必須把握好在開發(fā)、銷售、招商、推廣四個環(huán)節(jié)上的四個定位：開發(fā)商的定位、面對投資群體的銷售定位、面對經(jīng)營者招商推廣定位和針對消費(fèi)者的廣告推廣定位。否則，定位不“對位”，就會出現(xiàn)定位“錯位”。

北京的某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，廣告表現(xiàn)力很好，但卻因廣告表達(dá)“錯位”，直接影響項(xiàng)目運(yùn)作。究其根本，在項(xiàng)目發(fā)售階段，沒有考慮并區(qū)分終端消費(fèi)群和投資者的年齡、審美等差異，以及其所關(guān)心的利益點(diǎn)區(qū)別，而廣告表現(xiàn)明顯將推廣對象對準(zhǔn)終端消費(fèi)群個性十足的年輕時尚消費(fèi)群體。商業(yè)地產(chǎn)中的任何一個元素在任何一個環(huán)節(jié)，最關(guān)心的只有利益，或者說是收益而不是其他因素。在銷售階段，推廣主題必須針對投資群體，如果投資群體年齡區(qū)間在35甚至45歲以上，那么推廣策略以及廣告訴求就要瞄準(zhǔn)這部分人群。然而，此項(xiàng)目廣告表現(xiàn)針對的卻是非常年輕化的消費(fèi)群體，而且年齡構(gòu)成在35歲以下。這個“錯位”，是導(dǎo)致該項(xiàng)目不成功的關(guān)鍵因素之一。

可見，四個元素與四個定位一定要“對位”，否則，項(xiàng)目的每一個環(huán)節(jié)都會出現(xiàn)問題。解密“5”：商業(yè)地產(chǎn)的五種類型及其運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn);

商業(yè)地產(chǎn)大體可分為五種類型，一是社區(qū)商業(yè)、二是商業(yè)街或精品商街、三是產(chǎn)權(quán)式商城、四是大型超市或大型專業(yè)賣場、五是大型購物中心或主題“摩爾”。

商業(yè)地產(chǎn)策劃所接觸的產(chǎn)品類型不同，運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn)也有所區(qū)別。

第一種類型：社區(qū)商業(yè)

運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn)包括：;

1.業(yè)態(tài)限制。它是指根據(jù)項(xiàng)目服務(wù)于社區(qū)居民生活的特質(zhì)，根據(jù)社區(qū)居民的生活需求，引進(jìn)便利店、干洗店、鮮花店等相關(guān)業(yè)態(tài)的同時，規(guī)避一些不利于小區(qū)居民生活的業(yè)態(tài)，比如KTV、餐館等。

2.利潤最大化。就是指無論哪種模式定價，無論是住宅價格的2倍還是2.5倍，目的只有一個創(chuàng)造最大化利潤。

第二種類型：精品商業(yè)街

運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn)：

1.旗艦店招商，這對商業(yè)街的運(yùn)作和銷售將產(chǎn)生很大促進(jìn)作用；

2.增加娛樂休閑業(yè)態(tài)的比重。從目前的市場情況分析，商業(yè)街的購物比重正在降低，而餐飲、休閑、娛樂比重增大，并呈上升趨勢。

第三種類型：產(chǎn)權(quán)式商城

運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn)：

1.制造“項(xiàng)目品牌”，通過對項(xiàng)目的精確定位與策劃推廣，快速凝聚地氣、商氣、人氣，迅速樹立項(xiàng)目的品牌形象及影響力，形成品牌效益；

2.“市場化運(yùn)作，商場化管理”。借鑒商場化統(tǒng)一管理的優(yōu)點(diǎn)，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)合理的業(yè)態(tài)分布與良性運(yùn)營。

第四種類型：大型超市或大型專業(yè)賣場

運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn)：

1.招商先行。對于大型超市或?qū)Ｙu場，最迫切的任務(wù)就是前期招商工作，先簽約商家也正是為其定制化的關(guān)鍵所在。

2.定制化。招商完成后，就要根據(jù)商家的具體要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，諸如層高、停車位、單層面積等。作為商家與開發(fā)商的中間人策劃顧問公司必須進(jìn)行全盤考慮，做好相關(guān)溝通、協(xié)調(diào)作用。

第五種類型：大型購物中心（或主題MALL）

運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn)：

1.“零”發(fā)售。大型購物中心應(yīng)該遵循自身的特點(diǎn)，堅(jiān)持所有商鋪都不能賣的原則，通過良好的經(jīng)營運(yùn)作，并根據(jù)商圈環(huán)境的變化進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以期實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的長期營利。

2.經(jīng)營設(shè)計(jì)。由于商家經(jīng)營品種和貨源的限制，大型購物中心，尤其是12萬平方米或者20萬平方米以上的大型購物中心，其功能結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、產(chǎn)品業(yè)態(tài)分布和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)等必須經(jīng)過周密的調(diào)研、論證與策略設(shè)計(jì)，這一點(diǎn)也是至關(guān)重要的。

當(dāng)前，許多實(shí)力雄厚的國外資本已經(jīng)進(jìn)入或正在謀求進(jìn)入中國的房地產(chǎn)領(lǐng)域，而中國商業(yè)地產(chǎn)還處于一個相對初級的階段，尤其是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全程運(yùn)作。如何尋求出路，成了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和策劃公司共同面臨的重要課題。

中聯(lián)行經(jīng)過多年的摸索，總結(jié)出上述“2”+“3”+“4”+“5”模式，不僅成功運(yùn)用于若干商業(yè)項(xiàng)目，也為商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際操作運(yùn)營提供了一個可供比對的策劃模型。

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃模式

一、市場調(diào)研：

1，前言——本次市調(diào)的背景、動機(jī)、運(yùn)用手段、目的等； 2，市場分析——（1）當(dāng)前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

（2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況）

3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢

4，競爭個案項(xiàng)目調(diào)查與分析 5，消費(fèi)者分析：

（1）購買者地域分布；（2）購買者動機(jī)（3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式）（4）購買時機(jī)、季節(jié)性

（5）購買反應(yīng)（價格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）（6）購買頻度 6，結(jié)論

二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研 1，地塊狀況：（1）位置（2）面積（3）地形（4）地貌（5）性質(zhì)

2，地塊本身的優(yōu)劣勢 3，地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）4，環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）

5，地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6，公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）7，地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）

三、項(xiàng)目投資分析 1，投資環(huán)境分析

（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、開

（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

2，土地建筑功能選擇（見下圖表）

3，現(xiàn)實(shí)土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

4，土地延展價值分析判斷（十種因素）

5，成本敏感性分析（1）容積率

（2）資金投入（3）邊際成本利潤 6，投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價模擬表（2）股東回報率

7，同類項(xiàng)目成敗的市場因素分析

四，營銷策劃

（一）市場調(diào)查項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）2 建筑規(guī)模與風(fēng)格建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績、信譽(yù)、員工素質(zhì)）8 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）

（二）、目標(biāo)客戶分析

1、經(jīng)濟(jì)背景· 經(jīng)濟(jì)實(shí)力

· 行業(yè)特征公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）

家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、（三）、價格定位理論價格（達(dá)到銷售目標(biāo)）2 成交價格 3 租金價格 4 價格策略

（四）、入市時機(jī)、入市姿態(tài)

（五）、廣告策略 1廣告的階段性劃分 2階段性的廣告主題 3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 4廣告效果監(jiān)控

（六）、媒介策略 1 媒介選擇 2軟性新聞主題 3媒介組合 4投放頻率 5費(fèi)用估算

（七）、推廣費(fèi)用現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）2 印刷品（銷售文件、售樓書等）3媒介投放

五、概念設(shè)計(jì)

1，小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織

2，小區(qū)容積率的敏感性分析 3，小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）

4，小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會所、購物等）5，小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意

6，小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意

7，小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系 8，小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分

9，小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

10，小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意

六、識別系統(tǒng)

（一）核心部分 1，名稱 2，標(biāo)志 3，標(biāo)準(zhǔn)色 4，標(biāo)準(zhǔn)字體

（二）運(yùn)用部分 1，現(xiàn)場 · 工地圍板 · 彩旗 · 掛幅 · 歡迎牌 2，營銷中心 · 形象墻 · 門楣標(biāo)牌 · 指示牌 · 展板規(guī)范 · 胸卡 · 工作牌 · 臺面標(biāo)牌 3，工地辦公室 · 經(jīng)理辦公室 · 工程部 · 保安部 · 財務(wù)部 4，功能標(biāo)牌 · 請勿吸煙 · 防火、防電危險 · 配電房 · 火警119 · 消防通道 · 監(jiān)控室

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃全程

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃全程

商業(yè)地產(chǎn)招商策劃

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營定位策略

【開業(yè)前】

1、前期的市場調(diào)查和分析；

2、項(xiàng)目策劃和招商推廣：

（1）、商場定位；

（2）、形象包裝；

（3）、商場布局設(shè)計(jì)；

（4）、目標(biāo)商戶組合；

（5）、租金或分成比例之?dāng)M定；

（6）、招商推廣策略制定和實(shí)施。

吸引目標(biāo)商戶進(jìn)場，實(shí)現(xiàn)零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。

【開業(yè)后】

1、商品定價體系，屬商品定位，涉及到庫存/配送體系管理；

2、品類/品牌/商戶組合，屬經(jīng)營定位，涉及到服務(wù)管理；

3、促銷策略，屬管理定位，涉及到品質(zhì)管理；

4、形象推廣策略，屬形象定位，涉及信息系統(tǒng)和硬件設(shè)施管理。破解

一、兌現(xiàn)成功的一塊籌碼

市場調(diào)研：定位核心

調(diào)研種類 :所需資料/研究范圍

商圈研究 :對項(xiàng)目所在商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍、營業(yè)品種、人流狀況及交通狀況

消費(fèi)者研究:對消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好及其購買力等做調(diào)研投資客戶研究 :對投資客戶所投資的商鋪?zhàn)骰菊{(diào)研，如營業(yè)時間、業(yè)績、鋪面狀況等

競爭對手研究 :包括競爭項(xiàng)目面積、經(jīng)營狀況及競爭者研究等

1、商圈研究

（1）、城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。

（2）、項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：商品交易狀況、恩格爾系數(shù)（恩格爾系數(shù)＝食物支出金額÷總支出金額）、居民收入、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等。

（3）、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范圍包括：人流量、停留時間、每次消費(fèi)對不同類別的需求（吃喝玩樂）等。

（4）、交通狀況：途徑本項(xiàng)目的地鐵站、公交車線路、停車場等。

（5）、商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈輻射范圍，商圈內(nèi)的其他競爭項(xiàng)目等。

2、終端消費(fèi)者研究

（1）、消費(fèi)習(xí)慣：考慮南北區(qū)域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。

（2）、逛商場頻度：影響商場人流的關(guān)鍵。

（3）、偏好商場：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場吸引點(diǎn)，及其原因。

（4）、對項(xiàng)目商圈評價：包括區(qū)域商品價格，對商場滿意度等。

3、投資客戶研究

（1）、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店，大連鎖店或快餐集團(tuán)的個別需要。

（2）、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。

（3）、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營特色、營業(yè)時間、營業(yè)業(yè)績等。

4、競爭對手研究

（1）、競爭者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)勢、劣勢等。

（2）、競爭項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。

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二、點(diǎn)石成金的魔方

商業(yè)地產(chǎn)定位操作系統(tǒng)是由以下七個子系統(tǒng)組成：

目標(biāo)市場定位、商場功能定位、商場業(yè)態(tài)定位、商場形象定位、經(jīng)營方式定位、商場特色定位、商場規(guī)模定位。

商場定位操作流程（略）

商業(yè)地產(chǎn)招商策劃

系統(tǒng)一、市場定位操作

1、區(qū)域定位：對區(qū)域商圈范圍的分析，尋找商場需求空白點(diǎn)空間范圍；

2、客戶群定位：在商圈范圍確定之后，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，確定客戶群；

3、超級消費(fèi)群定位：通過對消費(fèi)者的市場細(xì)分，最終確定消費(fèi)群。其中商場消費(fèi)群分析分三個層次：

層次

1、顧客的基本情況層次：包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經(jīng)濟(jì)收入等自然屬性和社會屬性的特征指標(biāo)，在統(tǒng)計(jì)分析中稱為社會學(xué)因素；

層次

2、行為反映層次：主要調(diào)查顧客在商場消費(fèi)的一般行為狀況；層次

3、動機(jī)層次：主要調(diào)查顧客對商場服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可情況。系統(tǒng)

二、功能組合定位操作

主要四大功能：購物、休閑、娛樂、服務(wù)

1、特色定位

（1）、大眾化定位：收益穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險小。

（2）、特色化定位：商場特色主題和特色服務(wù)。

2、商場業(yè)態(tài)定位

主要考慮：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、需求動向等因素。

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)(含地塊)項(xiàng)目全程策劃開發(fā)方案服務(wù)模式的主要內(nèi)容

商業(yè)地產(chǎn)（含地塊）項(xiàng)目全程策劃開發(fā)方案

服務(wù)模式的主要內(nèi)容

商業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)市場調(diào)研論證服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)策劃服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目環(huán)境及空間規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)與培訓(xùn)服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目招商前的廣告策劃推廣服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目樓層規(guī)劃布局服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目價格定位法則服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目樓盤銷售價格定位服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目銷售中心與招商處的策劃建設(shè)包裝服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目招商服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目連鎖品牌主力店及次主力店的招商引進(jìn)服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目商戶進(jìn)駐二次裝修設(shè)計(jì)與指導(dǎo)規(guī)劃服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目及商場商戶經(jīng)營理念修正服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目及商場開業(yè)前期的員工招聘與強(qiáng)化訓(xùn)練服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目及商場盛大開業(yè)策劃推廣服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目及商場管理平臺及管理體系建設(shè)服務(wù)＋商業(yè)項(xiàng)目及商場日常銷售運(yùn)營管理服務(wù)＋商場促銷推廣法則服務(wù)＋商業(yè)地產(chǎn)及房地產(chǎn)單盤銷售代理服務(wù)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要服務(wù)對象：

房地產(chǎn)樓盤銷售代理→大型百貨商場→主題商場→購物中心Shopping Mall→百貨超市→連鎖超市→專業(yè)市場→步行街→復(fù)合型商業(yè)→（商辦+商住+商務(wù)酒店+洗浴中心+商場+寫字樓）→社區(qū)商業(yè)→（社區(qū)購物中心+社區(qū)商業(yè)街+休閑娛樂商業(yè)+旅游商業(yè)地產(chǎn)+購物公園）→超級市場→批發(fā)市場→綜合性市場→商業(yè)步行街→（商業(yè)街+步行街+專業(yè)街+特色街）→商業(yè)地產(chǎn)及商場咨詢診斷→正處于虧損的商業(yè)地產(chǎn)及商場進(jìn)行診斷分析、調(diào)研論證、檢查梳理、確定問題、改造重組、策劃設(shè)計(jì)、包裝推廣，引進(jìn)實(shí)力品牌商家進(jìn)駐支持，使其該虧損的商業(yè)項(xiàng)目通過重組、導(dǎo)入新的運(yùn)營管理模式、改變經(jīng)營理念、提高經(jīng)營檔次、達(dá)到扭虧為盈之目的。

商業(yè)項(xiàng)目全程策劃開發(fā)＊規(guī)劃設(shè)計(jì)＊商場招商及商場營運(yùn)管理等的主要工作節(jié)點(diǎn)

㈠商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)研部分：①房地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)項(xiàng)目所在地的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和政府政策支持力度分析；②項(xiàng)目的商業(yè)市場形成格局及環(huán)境分析；③投資客、商賈及市場需求分析；④人口及消費(fèi)者習(xí)性分析；⑤競爭對手分析；⑥商業(yè)項(xiàng)目的SWOT分析；⑦商業(yè)項(xiàng)目的市場份額及未來預(yù)測分析；⑧商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的可行性標(biāo)的分析；

㈡商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略部分：①總體發(fā)展思想定位；②主題規(guī)劃定位；③建筑產(chǎn)品風(fēng)格定位；④經(jīng)營理念定位；⑤項(xiàng)目管理體系定位；⑥投資資金運(yùn)作定位；

㈢結(jié)合設(shè)計(jì)單位對商業(yè)項(xiàng)目提出合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：①商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念；②本商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的市場依據(jù)；③市場總體形象設(shè)計(jì)；④商業(yè)項(xiàng)目環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì)；⑤商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)格設(shè)計(jì)；⑥建筑產(chǎn)品整體風(fēng)格設(shè)計(jì)；⑦工程總造價及工程進(jìn)度預(yù)計(jì)；

㈣商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)部分之功能定位部分：①商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃定位；②商業(yè)業(yè)態(tài)選擇及資源整合；③商業(yè)業(yè)態(tài)分配的黃金法則{購物：娛樂：餐飲}；④商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃組合統(tǒng)一形象原則；⑤商場目標(biāo)商賈及主力店的選擇及組合；⑥商場主力店及次主力店多元化經(jīng)營組合原則{租賃：聯(lián)營：加盟：自營}；

㈤項(xiàng)目整體策劃推廣營銷核心策略（做政策、做文化、做內(nèi)涵、概念）①商業(yè)樓盤主題定位炒作策略；②商業(yè)樓盤及商場借助品牌主力店概念炒作策劃方案；③樓盤銷售整體策劃推廣方案和大客戶大體量

租賃策劃方案；④樓盤價格定位法則及價格定位策略；⑤銷售概念和促銷技巧策劃方案；⑥商場項(xiàng)目招商的投資客、商賈、準(zhǔn)客戶鎖定策略；⑦商業(yè)項(xiàng)目開盤模式及廣告賣點(diǎn)策劃方案；⑧商業(yè)樓盤租售并舉策劃方案；⑨商業(yè)項(xiàng)目銷售及招商的新聞發(fā)布會；⑩商業(yè)尾盤營銷策劃策略；

㈥項(xiàng)目商業(yè)招商推廣法則（商場招商與樓盤銷售互動進(jìn)行，形成互帶互補(bǔ)形式）①樓盤售樓處、商場招商處現(xiàn)場設(shè)計(jì)包裝方案；②商場招商優(yōu)惠政策及招商技巧制定；③商場招商宣傳賣點(diǎn)、廣告語及廣告策劃推廣方案；④商場樓層平面規(guī)劃設(shè)計(jì)；⑤商場招商準(zhǔn)客戶的確定及目標(biāo)客戶的邀請策略和洽談技巧（本地周邊外地）；⑥商場招商的業(yè)態(tài)業(yè)種的劃分與規(guī)劃布局圖；⑦商場招商價格制定法則及提升策略；⑧商業(yè)項(xiàng)目合同及其他招商文本的形成；⑨商場招商履約金、租金收取辦法；⑩商場招商人員及其他有關(guān)人員的陸續(xù)招聘與培訓(xùn)；⑾商場VICI導(dǎo)視系統(tǒng)；⑿商業(yè)樓盤銷售與商場招商互為一體的廣告策劃及宣傳品的制作與發(fā)放策略；⒀商場招商開幕日活動慶典策劃；⒁商場招商中期的新聞發(fā)布會策劃方案；⒂商場招商后期的目標(biāo)性招商及異地招商策劃方案；⒃商場品牌商家招商原則；⒄商場投資者及商賈合同簽訂并收取全額租金；⒅商業(yè)項(xiàng)目及商場項(xiàng)目開業(yè)期的進(jìn)一步確定；

㈦商場項(xiàng)目投資客、商賈進(jìn)駐裝修方案期：①跟據(jù)商場項(xiàng)目總體進(jìn)度逐步安排商戶及主力店盡量提前進(jìn)駐裝修；②商場專柜及其他行業(yè)裝修方案的審核；②協(xié)助各商戶制定統(tǒng)一設(shè)計(jì)裝修方案；③制定各類經(jīng)營者裝修期限按時完成商場商戶的二次裝修計(jì)劃；④商場項(xiàng)目的導(dǎo)視、導(dǎo)購、防盜監(jiān)控及內(nèi)外裝飾氛圍的規(guī)劃與設(shè)計(jì)營造；

㈧商業(yè)項(xiàng)目及商場工程竣工商業(yè)部分盛大開業(yè)策劃方案：①商場開業(yè)前商戶培訓(xùn)方案；②商場品牌主力店商戶及各專柜上貨期；③商場開業(yè)前的商戶商品營銷（促銷）策劃方案；④商場開業(yè)前組織商戶培訓(xùn)期；

㈨商場項(xiàng)目開業(yè)后的運(yùn)營方案及管理方案的制定：①跟據(jù)商業(yè)項(xiàng)目及商場的實(shí)際情況制定管理制度并在一月內(nèi)完成團(tuán)隊(duì)建設(shè)之實(shí)戰(zhàn)管理培訓(xùn)；具體培訓(xùn)內(nèi)容：《商場管理制度》《商戶管理手冊》《總經(jīng)理＊店長職責(zé)》《營運(yùn)部作業(yè)流程》《收銀員管理手冊》《防損員管理制度》《員工管理手冊》《及促銷銷售技巧方案》等；②員工技能培訓(xùn)計(jì)劃與培訓(xùn)實(shí)施方案；③制定五統(tǒng)一管理模式；

㈩商業(yè)項(xiàng)目投資分析：①商業(yè)項(xiàng)目及商場總投資分析與評估；②商業(yè)項(xiàng)目及商場預(yù)期的期望值指標(biāo)預(yù)算；③商業(yè)項(xiàng)目及商場預(yù)計(jì)收入報表；④商業(yè)項(xiàng)目及商場資金流量表；⑤商業(yè)項(xiàng)目及商場資產(chǎn)負(fù)債預(yù)計(jì)表。

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)模式

商業(yè)地產(chǎn)模式

第一種就是我們逐步認(rèn)同的是“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢？目前是通過產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過商業(yè)運(yùn)營包裝進(jìn)入資本市場，獲取良好的融資，這個金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次可能經(jīng)濟(jì)評估會是我們現(xiàn)在講的基金會、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過價值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。

第二種模式就是“ 出售”這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。由于商業(yè)地產(chǎn)具有“總價高、利潤率及開發(fā)風(fēng)險較高、投資回收期長”等特點(diǎn)，使有能力全額購買商業(yè)地產(chǎn)的投資者實(shí)在少而甚少；即使有能力購買，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的項(xiàng)目上。這使得開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時不免會面臨兩難局面。一難是，開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時，難找到買家，開發(fā)資金無法回籠；二難是，自己經(jīng)營時，不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項(xiàng)目的開發(fā)，影響整體運(yùn)作。開發(fā)商為了解決自身的困境，不得不想辦法在開發(fā)經(jīng)營模式上有所創(chuàng)新。于是大部分高檔寫字樓都采用只租不售或租售并舉的方式入市。

第三種叫“租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達(dá)，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實(shí)大連萬達(dá)嘗到很多的甜頭，那一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個作用我信它為“拖”，這個“拖”實(shí)際上當(dāng)?shù)暮?，為了沃爾瑪價值的提升，它是主力店，或者是遠(yuǎn)期的回報起了決定性的作用。為什么租售結(jié)合呢？大多數(shù)是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分后套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留下后路，這是住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的比較。