第一篇：隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展

房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，商品房糾紛也逐年增多，法律的完善滯后于經(jīng)濟發(fā)展，導(dǎo)致了司法適用中的困難。例如，很多開發(fā)商在和準買受人簽訂購房合同前，與其（以下稱為準買受人）簽訂一份商品房認購書（實踐中使用的名稱不一，例如稱為預(yù)訂書、確認書等），要求準買受人交納定金，準買受人將在將來某個時間和開發(fā)商簽訂購房合同。這種商品房認購書在法律上沒有明確的規(guī)定，但在實踐中卻廣泛存在。最高民法院的《商品房買賣合同糾紛法律解釋》（以下解釋）中對商品房認購書做出了一些規(guī)定，但由于其中僅有兩個條文涉及這個問題，內(nèi)容簡略，故仍有進一步探討的必要。

一、商品房認購書的法律性質(zhì)――預(yù)約合同；商品房認購書是確認準買受人在將來某個時間與開發(fā)商洽談購房合同的預(yù)約。預(yù)約確定雙方將來洽談合同的權(quán)利和義務(wù)。商品房認購書不是購房合同，也不是購房合同的從合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則確定預(yù)約雙方的權(quán)利和義務(wù)。商品房認購書的內(nèi)容，是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認購書本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析，商品房認購書是一種預(yù)約合同。根據(jù)民法理論，預(yù)約是約定將來訂立一定內(nèi)容合同的合同。將來應(yīng)訂立的合同稱為本約。

二、商品房認購書的成立； 商品房認購書并非購房合同的從合同，其成立和生效不依賴于購房合同的成立和生效。就認購書的內(nèi)容而言，通常認購書包含了射幸合同的主要條款，有當(dāng)事人、主要標(biāo)的物房屋及其位置地點、房屋面積、價款等，對付款方式也通常有所規(guī)定，即由買受人選擇一次性付款、分期付款或按揭付款，如選擇按揭付款，則會約定由買受人在一定期限內(nèi)提供申請資料，由出賣人代向銀行申請或代為聯(lián)系銀行，如銀行不能受理買受人的貸款申請，則買受人應(yīng)選擇其它付款方式。從上述可知，認購書已具備了關(guān)于合同內(nèi)容確定性的基本要求，合同條款無論繁簡，其成立要件應(yīng)以法律能憑其條款予以確認和保護為準。只要合同內(nèi)容確定、可能、合法、公平，并且當(dāng)事人就此達成了合意，合同債權(quán)就可以有效成立。反之，合同債權(quán)就不能有效成立。因此，商品房認購書只要是表明了雙方在將來時間洽談購房合同的協(xié)議，就足以構(gòu)成獨立的合同，就可以推定開發(fā)商已經(jīng)默示承諾保留該房至約定的時點不另行出售。因此雙方無需就該房不得再向第三人出售做出特約，也能夠推定要按照商品房認購書約定的內(nèi)容洽談購房合同，同樣無需特約。商品房認購書簽訂后，雙方都有權(quán)要求對方按照商品房認購書約定的內(nèi)容洽談購房合同。如果將來雙方經(jīng)協(xié)商達成與商品房認購書內(nèi)容不一致的購房合同，也并不會影響商品房認購書和購房合同的效力。

三、商品房認購書的生效；在實踐中，很多開發(fā)商為籌集建房資金，在未取得商品房預(yù)售許可證前就開始進行認購，并與客戶洽談商品房認購書。這樣的商品房認購書是否有效？一種觀點認為，內(nèi)部商品房認購書是無效的合同。其理由是，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合預(yù)售條件。根據(jù)商品房解釋第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。筆者認為，商品房認購書并非購房合同，不能把買賣合同的生效條件誤認為是商品房認購書的生效要件，不應(yīng)要求簽訂商品房認購書時就符合商品房預(yù)售條件。無論雙方是否在取得預(yù)售許可后再簽訂正式購房合同，或者在起訴之前取得預(yù)售許可證與否，均不應(yīng)影響商品房認購書的效力。如果只是簽訂內(nèi)部商品房認購書，并不實際支付購房款，不會因沒有取得預(yù)售許可證導(dǎo)致預(yù)約無效。但如果開發(fā)商的內(nèi)部認購目的是為了籌集資金，即開發(fā)商在取得土地使用證和建設(shè)用地許可證后，就向資金擁有人發(fā)出較低價格的認購，認購人實際支付部分房款，在開發(fā)商以較高價格正式開盤后，開發(fā)商再利用購房人交付的購房款支付按照開盤價計算的房款，認購人取得認購價和開盤價之間的差價。這是一種規(guī)避法定商品房銷售條件的行為，是無效的。但應(yīng)當(dāng)澄清的是，這種認購實際上并不是預(yù)約性質(zhì)，而是非法買賣的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)稱為內(nèi)部銷售為妥。這種合同的無效并不是認購預(yù)約的無效，而是非法買賣的無效。

四、違反商品房認購書義務(wù)的法律責(zé)任

1、按照認購書中對定金的約定承擔(dān)違約責(zé)任，在商品房認購書不具備購房合同主要內(nèi)容的一般情況下，作為定金的預(yù)約款是違約定金。如果在商品房認購書具備了購房合同的主要內(nèi)容，作為定金的預(yù)約款是立約定金。如果約定了解約權(quán)，則具有解約定金的性質(zhì)。

2、可以要求強制履行和損害賠償。如果商品房認購書具備了購房合同的主要內(nèi)容，準買受人可以向法院申請強制開發(fā)商按照認購書的內(nèi)容將房屋出賣給自己。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為購房合同?！鄙唐贩拷忉尩谖鍡l的不足之處在于，當(dāng)認購書具備了購房合同的主要內(nèi)容時，就應(yīng)當(dāng)是可以強制執(zhí)行，不需要開發(fā)商實際收受了購房款的條件。如果商品房認購書不具備購房合同的主要內(nèi)容，則準買受人無權(quán)強制開發(fā)商將房屋出賣給自己。當(dāng)然，無論商品房認購書是否具備購房合同的主要內(nèi)容，均不影響守約方要求違約方賠償損害的權(quán)利。如果一方拒絕洽談，自然要承擔(dān)締約過失責(zé)任；如果雙方已經(jīng)洽談，并已經(jīng)洽談好條款，一方卻拒絕與另一方訂約，另一方有權(quán)要求強制購買，在開發(fā)商無法履約時，可以要求其賠償可得利益損失。

五、結(jié)論；通過簽訂商品房認購書，可以確定買賣雙方洽談訂約的義務(wù)，又避免了買房人草率簽約，是一種設(shè)計精巧的利益平衡制度。只要通過設(shè)立法律制度，合理的平衡買賣雙方的利益，商品房認購書是可以在房地產(chǎn)交易中起到好的作用。作者：劉嬪，江西南芳律師事務(wù)所綜合法律部負責(zé)人，副主任律師

第二篇：我國房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

我國房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

一、摘要

好在這一輪房地產(chǎn)周期中通過“家庭加杠桿、企業(yè)降杠桿”的債務(wù)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，使金融風(fēng)險更為分散。殊不知，各位買了房子的朋友，不但享受了“非理性繁榮”中資產(chǎn)增值的收益，還為分擔(dān)國家金融風(fēng)險作出了貢獻。即使迎來了史上最嚴厲的調(diào)控政策，對于中國的大城市尤其是北、上、深等一線城市的房地產(chǎn)價格前途仍然眾說紛紜。在這一輪絕大多數(shù)人意料之外的上漲過程中，最尖銳的批評來自對房價和杠桿率飆升導(dǎo)致金融風(fēng)險加劇的擔(dān)憂。

二、調(diào)研的背景和目的

1、調(diào)研的背景

由于我國的經(jīng)濟發(fā)展以及市場需求的變化，房地產(chǎn)行業(yè)仍存在很大的問題，但它仍是我國乃至全世界一個很大的行業(yè)。

2、調(diào)研的目的

更好的研究我國的房地產(chǎn)市場，以點看面了解中國的市場行情。

三、調(diào)研采取的步驟和方法

一)通過上網(wǎng)查閱相關(guān)資料了解中國房地產(chǎn)的各種情況

二)對國內(nèi)市場進行調(diào)研，獲取國內(nèi)消費者對房地產(chǎn)的需求情況和市場主要發(fā)生點。主要通過以下幾個渠道獲得:

1、通過上網(wǎng)收集相關(guān)資料，了解國內(nèi)房地產(chǎn)市場行情，獲取相關(guān)數(shù)據(jù)。

2、通過查閱有關(guān)書籍、報刊，詳細了解情況

3、走訪一些房地產(chǎn)公司，詢問一些公司職員

4、消費者的意見及看法

三)詳細了解我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及存在的目標(biāo)市場，主要渠道:

1、通過互聯(lián)網(wǎng)了解我國房地產(chǎn)市場變化特征

2、根據(jù)其變化特點制定調(diào)整方案

四、調(diào)研情況介紹

“目前三四線城市房地產(chǎn)庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。目前城鎮(zhèn)還有幾千萬人居住在條件簡陋的棚戶區(qū)，要持續(xù)進行改造。今年再完成棚戶區(qū)住房改造600萬套，繼續(xù)發(fā)展公租房，因地制宜提高貨幣化安置比例，加強配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)，讓更多住房困難家庭告別棚戶區(qū)，讓廣大人民群眾在住有所居中創(chuàng)造新生活?！?月5日上午，十二屆全國人大五次會議在京開幕，國務(wù)院總理李克強向大會作政府工作報告，關(guān)于房地產(chǎn)工作安排，總理用了276個字進行闡述。

1、去庫存仍是2017年工作重點

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，報告中明確，2017年房地產(chǎn)去庫存依然是最重要的任務(wù)，預(yù)計未來一年，全國三四線城市房地產(chǎn)政策依然會以寬松去庫存為主。

“房地產(chǎn)分類調(diào)控將進一步加強，樓市會持續(xù)一城一策，托底蓋帽。”張大偉認為，針對房價上漲明顯的城市，后續(xù)調(diào)控可能繼續(xù)加碼，針對房價平穩(wěn)的城市去庫存。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進同樣認為，本次政府工作報告中重申“因城施策去庫存”的導(dǎo)向，有兩點含義：一是2016年全國房地產(chǎn)市場銷售行情雖然不錯，但有很多城市依然面臨高庫存的問題，所以去庫存依然是2017年的工作重點，預(yù)計三四線城市高庫存的區(qū)域不會有政策收緊的可能，甚至還會有購房政策繼續(xù)寬松的可能；二是因城施策的做法體現(xiàn)了目前全國房地產(chǎn)市場差異性的特點，所以后續(xù)對于全國房地產(chǎn)市場來說，差異化的調(diào)控做法依然會得到體現(xiàn)。

2、后續(xù)供地有望增加

在政府工作報告中還提到，“房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地”。對此，嚴躍進表示，這是一個積極信號，意味著房價上漲過快的城市后續(xù)依然會有積極供地的可能。

嚴躍進分析稱，后續(xù)在供地方面，會采取“一大一小”的供地思路。大城市重點開拓郊區(qū)市場用地和市區(qū)存量用地開發(fā)，而小城市重點圍繞新興城區(qū)比如說高鐵新城積極供地。對于這些城市積極做好供地和控制房價的工作，那么房價過熱的現(xiàn)象也有望得到抑制。

張大偉則指出，要注意“合理”二字。他認為，京滬深增加供地的難度很大?！拔磥順鞘邪l(fā)展的主要方向依然是二線及部分三線城市，從土地供應(yīng)角度看，核心城市增加土地供應(yīng)難度大，這些區(qū)域的發(fā)展主要在輻射區(qū)，包括北京、上海、深圳周圍，及二線城市將是2017年樓市主要的活躍區(qū)域，將會合理增加土地供應(yīng)?！睆埓髠フf。

3、目前，全美待售住房庫存量處于歷史低位，美國住房市場價格回升到了次貸危機前的水平，美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2016年第四季度89%的美國城市地區(qū)的房價都在上漲。但目前美國房地產(chǎn)究竟處于穩(wěn)健、過熱還是需求拐點還眾說紛紜。隨著美聯(lián)儲加速提升聯(lián)邦基金利率的預(yù)期越來越高，這或?qū)γ绹说馁彿恳庠冈斐纱驌?。另外，有分析認為，特朗普政府收緊移民政策的趨勢會影響移民在美國租房、購房的需求。

五、分析問題

市場總是按經(jīng)濟規(guī)矩辦事的。影響房價的因素雖然有很多，但歸根結(jié)底都會通過供求關(guān)系來起作用。整個樓市能夠支撐到現(xiàn)在，除了一些投機因素外，自身的剛性需求才是主旋律；丈母娘房、教育地產(chǎn)、改善房等等各種名號的住房，才是支撐起中國式購房的需求基礎(chǔ)。

“歐元之父”羅伯特?蒙代爾在接受媒體采訪時表示，北京的房地產(chǎn)沒有任何泡沫，如果存在泡沫，那么北京將是較后一個出現(xiàn)泡沫的城市，因為外來人口進入，北京有堅實的需求基礎(chǔ)，政府也有巨大的投資以及充裕的土地，而北京、上海、廣州等一線城市的樓市現(xiàn)在都處于正常的增長。過去一段時間，北京的房價上升了不少，而在內(nèi)地一些城市房價則比較平穩(wěn)，這是非常自然的增長，未來中國房地產(chǎn)行業(yè)會繼續(xù)增長。另外，目前人民幣相對于歐元和美元都在升值，這也是對房地產(chǎn)行業(yè)的一種支持。

從政策影響來看，隨著樓市有關(guān)寬松政策的陸續(xù)出臺，購房者入市信心有所提升，市場需求得到進一步釋放，市場銷售逐步好轉(zhuǎn)，特別是一線城市房屋銷售回升勢頭明顯。與此同時，城市間的分化依然存在，部分庫存大的城市銷售形勢依然較為低迷，“去庫存”的壓力較大。目前我國房地產(chǎn)市場仍然面臨著“結(jié)構(gòu)性過?！保虼?，在加速化解庫存的同時，需警惕一線等重點城市房價快速上漲的風(fēng)險。

從未來政策走向來看，隨著宏觀經(jīng)濟增速放緩和經(jīng)濟繼續(xù)下行的壓力加大，穩(wěn)增長的政策力度將會持續(xù)提高。央行將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，適時調(diào)控以平衡資本流出壓力，并通過市場化手段引導(dǎo)中長期實際利率下行，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，促進房地產(chǎn)需求持續(xù)釋放，化解市場風(fēng)險，改善金融機構(gòu)的貸款意愿和房地產(chǎn)企業(yè)的投資意愿。對于房地產(chǎn)市場而言，中央仍將從供需兩端發(fā)力，繼續(xù)放松管制，促進發(fā)展。需求端將繼續(xù)放寬公積金政策，放松貨幣信貸及財政政策，加大對改善型需求支持力度，進一步鼓勵更多的就業(yè)群體購房;供應(yīng)端則緩建安置房，加大安置房貨幣化分配的力度，加快商品房向保障房源轉(zhuǎn)化速度。此外，包括農(nóng)村土改、稅改、戶籍制度改革在內(nèi)的房地產(chǎn)長效機制建立健全，也是市場平穩(wěn)運行的保障。

六、小結(jié)

為保持我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，有以下建議：

1、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作

建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格；當(dāng)前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警建議。

2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作

建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴厲打擊。

3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

結(jié)合我國各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。

4、合理引導(dǎo)住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè)，同時加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時，結(jié)合我國各地區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進程實際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。

第三篇：我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和未來...

號 企業(yè)(集團)名稱

序號

企業(yè)(集團)名稱

中國核工業(yè)集團公司 中國核工業(yè)建設(shè)集團公司 中國航天科技集團公司 中國航天科工集團公司 中國航空工業(yè)集團公司 中國船舶工業(yè)集團公司 中國船舶重工集團公司 中國兵器工業(yè)集團公司 中國兵器裝備集團公司 中國電子科技集團公司 中國石油天然氣集團公司 中國石油化工集團公司 中國海洋石油總公司 國家電網(wǎng)公司

中國南方電網(wǎng)有限責(zé)任公司 中國華能集團公司

中國機械工業(yè)集團有限公司

機械科學(xué)研究總院

中國中鋼集團公司

中國冶金科工集團有限公司

中國鋼研科技集團公司

中國化工集團公司

中國化學(xué)工程集團公司

中國輕工集團公司

中國工藝（集團）公司

中國鹽業(yè)總公司

華誠投資管理有限公司

中國恒天集團公司

中國中材集團公司

中國建筑材料集團有限公司

中國有色礦業(yè)集團有限公司

北京有色金屬研究總院

中國大唐集團公司 中國華電集團公司 中國國電集團公司 中國電力投資集團公司 中國長江三峽集團公司 神華集團有限責(zé)任公司 中國電信集團公司

中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團有限公司 中國移動通信集團公司

中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團有限公司 中國第一汽車集團公司 東風(fēng)汽車公司

中國第一重型機械集團公司 中國第二重型機械集團公司 哈爾濱電氣集團公司 中國東方電氣集團有限公司 鞍鋼集團公司 寶鋼集團有限公司 武漢鋼鐵（集團）公司 中國鋁業(yè)公司

中國遠洋運輸（集團）總公司

北京礦冶研究總院

中國國際技術(shù)智力合作公司

中國建筑科學(xué)研究院

中國北方機車車輛工業(yè)集團公司

中國南車集團公司

中國鐵路通信信號集團公司

中國鐵路工程總公司

中國鐵道建筑總公司

中國交通建設(shè)集團有限公司

中國普天信息產(chǎn)業(yè)集團公司

電信科學(xué)技術(shù)研究院

中國農(nóng)業(yè)發(fā)展集團總公司

中國中紡集團公司

中國外運長航集團有限公司

中國絲綢進出口總公司

中國林業(yè)集團公司

中國醫(yī)藥集團總公司

中國國旅集團有限公司

中國保利集團公司

珠海振戎公司

中國建筑設(shè)計研究院

中國海運（集團）總公司 中國航空集團公司 中國東方航空集團公司 中國南方航空集團公司 中國中化集團公司 中糧集團有限公司 中國五礦集團公司

中國通用技術(shù)（集團）控股有限責(zé)任公司

中國建筑工程總公司 中國儲備糧管理總公司 國家開發(fā)投資公司 招商局集團有限公司 華潤（集團）有限公司

中國冶金地質(zhì)總局

中國煤炭地質(zhì)總局

新興際華集團有限公司

中國民航信息集團公司

中國航空油料集團公司

中國航空器材集團公司

中國電力建設(shè)集團有限公司

中國能源建設(shè)集團有限公司

中國黃金集團公司

中國儲備棉管理總公司

中國印刷集團公司

中國廣東核電集團有限公司

中國華錄集團有限公司

中國港中旅集團公司[香港中旅（集團）

上海貝爾股份有限公司

有限公司]

國家核電技術(shù)有限公司 中國商用飛機有限責(zé)任公司 中國節(jié)能環(huán)保集團公司 中國國際工程咨詢公司 中國華孚貿(mào)易發(fā)展集團公司

彩虹集團公司

武漢郵電科學(xué)研究院

華僑城集團公司

南光（集團）有限公司

中國西電集團公司

中國誠通控股集團有限公司 中國中煤能源集團公司 中國煤炭科工集團有限公司

中國鐵路物資總公司

中國國新控股有限責(zé)任公司

一線城市是指對本國的經(jīng)濟和政治具有重要作用的大都市。在城市規(guī)模、基建、財政收入、消費、對人才吸引力等各層面，一線城市一般均領(lǐng)先于其他城市。在商業(yè)活動中，企業(yè)也會將具有重要市場地位的城市稱為一線城市。

同時中國最常被提及的所謂一線、二線、三線城市的概念起源于房地產(chǎn)市場。常規(guī)或主要的指標(biāo)包括經(jīng)濟地位、城市規(guī)模（人口，面積等）、城市級別、影響力、輻射力、知名度等。

排行依據(jù): 1政治地位 2經(jīng)濟實力 3城市規(guī)模 4區(qū)域輻射力

一線城市

一線強 北京 上海（一個政治文化中心，一個經(jīng)濟中心，無爭議）

一線 廣州 深圳（南粵雙雄，實力旗鼓相當(dāng)，公認一線）

準一線 天津（原本屬于二線強，近幾年國家重視、發(fā)展極快，步入準一線）

二線城市

二線強 南京 武漢 沈陽 西安 成都（都屬于區(qū)域中心城市）

重慶（直轄市）

杭州（經(jīng)濟發(fā)達、副省級）

青島 大連 寧波（三個經(jīng)濟發(fā)達的計劃單列市）

二線中 濟南 哈爾濱 長春（剩下的三個副省級城市）

廈門（計劃單列市、規(guī)模小所以只能是二線中）

鄭州 長沙 福州（經(jīng)濟發(fā)展較好的三個非副省級省會城市）

烏魯木齊 昆明（國家重點發(fā)展的邊疆國際化城市）

蘭州（西北重工業(yè)城市、蘭州軍區(qū)）

蘇州 無錫（最發(fā)達的兩個非省會地級市）

二線弱 南昌 貴陽 南寧 合肥 太原 石家莊 呼和浩特（七個實力相當(dāng)?shù)氖鞘校?/p>

準二線 佛山 東莞（兩個制造業(yè)經(jīng)濟強市）唐山（環(huán)渤海重工業(yè)大城市）煙臺（環(huán)渤海重要港口、經(jīng)濟強市）泉

州（閩南經(jīng)濟中心城市）包頭（重工業(yè)大城市）

三線城市

三線強 銀川 西寧 ?？?洛陽 南通 常州 徐州 濰坊 淄博 紹興 溫州 臺州 大慶 鞍山 中山 珠海 汕頭 吉林 柳州

三線中 拉薩 保定 邯鄲 秦皇島 滄州 鄂爾多斯 東營 威海 濟寧 臨沂 德州 濱州 泰安 湖州 嘉興 金華 泰州 鎮(zhèn)江 鹽城 揚州 桂林 惠州湛江 江門 茂名 株洲 岳陽 衡陽 寶雞 宜昌 襄樊 開封 許昌平頂山 贛州 九江 蕪湖 綿陽 齊齊哈爾 牡丹江 撫順

三線弱 本溪 丹東 遼陽 錦州 營口 承德 廊坊 邢臺 大同 榆林 延安 天水 克拉瑪依 喀什 石河子 南陽 濮陽 安陽 焦作 新鄉(xiāng) 日照 聊城棗莊 蚌埠 淮南 馬鞍山 連云港 淮安 麗水 衢州 荊州 安慶 景德鎮(zhèn) 新余 湘潭 常德 郴州 漳州 清遠 揭陽 梅州 肇慶 玉林 北海 德陽 宜賓 遵義 大理

四線城市：剩余的所有城市

2005年中國各省地區(qū)GDP排名

單位（億元人民幣）

臺灣 28544左右

廣東 21701.28

山東 18468.3

江蘇 18272.12

香港 14000－15000（2004年為12820億港元，2005年增長率8%左右）

浙江 13365

河南 10535.2

河北 10116.6

上海 9125

遼寧 7920

四川 7385.1

北京 6814.5

福建 6487

湖南 6237

湖北 6000

黑龍江 5510

安徽 5375.8

江西 4070

廣西 4063.3

山西 4000(超過)

內(nèi)蒙 3822.7

陜西 3674.75

天津 3663.86

吉林 3614.92

云南 3400（預(yù)計）

重慶 3069.1

新疆 2680（預(yù)計）

貴州 1910（預(yù)計）

甘肅 1894（預(yù)計）

澳門 900－1000（2004年為827澳門元，2005增長率為8－9%）

海南 903.6

青海 543.2

寧夏 525（預(yù)計）

西藏 250.4

人均GDP只是一個并不精確的參考數(shù)據(jù)，并不能代表人均收入排名，更不能代表一個地區(qū)本地居民的人均收入排名。因為首先各地人口都無法精確統(tǒng)計，按國家制定的標(biāo)準以各地公布的人口總數(shù)或常住人口總數(shù)來計算，由于各地公報未全部出來，人口就按2004年底的計算，2005年的各地GDP也只是初步統(tǒng)計 7

或估計，這樣得出的2005年人均GDP當(dāng)然不準確，但是誤差也不會大，只是各省的數(shù)字普遍稍大一點。

人均排名 省區(qū) 人均GDP（元RMB）

01 香港 201625－216026

02 澳門 186722－207469

03 臺灣 15215美元

04 上海 52378

05 北京 45652

06 天津 35791

07 浙江 28318

08 廣東 26134

09 江蘇 24584

山東 20118

遼寧 18781

福建 18476

內(nèi)蒙 16032

河北 14858

黑龍江14436

新疆 13652

吉林 13347

山西 11994

海南 11049

河南 10842

青海 10085

湖北 9973

陜西 9918

重慶 9761

江西 9501

湖南 9312

西藏 9149

寧夏 8933

四川 8465

廣西 8311

安徽 8292

云南 7701

甘肅 7232

貴州 4893

注1（香港人均GDP2004年為186267港元，2005年增長率8%左右）

注2（澳門GDP2004年為827億澳門元，2005增長率為8－9%）

注3（臺灣人均GDP為自己公布

各省的第二大城市

2008-10-9 19:17 提問者：柯打 | 懸賞分：5 | 瀏覽次數(shù)：1477次

各省的第一是省會城市,那第二呢?

2008-10-9 19:42 最佳答案

江蘇，蘇州、無錫； 浙江，寧波；

福建，泉州、廈門； 廣東，深圳； 廣西，柳州； 云南，曲靖； 貴州，遵義； 四川，綿陽；

第四篇：我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系分析

我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系分析

市場供給基本平衡

房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資狀況

從房地產(chǎn)業(yè)的投資增長速度來看，我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的。1992年～1993年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的高峰時期，1994年以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時期，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢，1998年房地產(chǎn)逐步走向復(fù)蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資增長率也走向回升，2001年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成額6245.5億元，同比增長25.3％，至2002年前11月，全國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資同比增長達到28.2％。

從房地產(chǎn)業(yè)的投資結(jié)構(gòu)來看，1996年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開始向住宅轉(zhuǎn)移，住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升，2001年住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比例為68.5％，2002年1～11月，這一比例已上升為70.7％，辦公樓投資稍有上升,商業(yè)用房投資的比重則呈現(xiàn)出下降的趨勢。投資結(jié)構(gòu)的這種變化基本符合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律。

房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積分析

2002年，全國房地產(chǎn)新開工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了快速增長的勢頭：2001年施工面積和新開工面積都有較快增長，新開工面積比去年同期增長27.2％，施工面積增速21.5％。今年1～11月份，全國商品房施工面積80730萬平方米，增長22.6％，本年新開工面積3676萬平方米，增長19.1％?？紤]到新開工面積的較高增速，可以預(yù)見，今后幾年內(nèi)施工面積還會出現(xiàn)較快的增長。從竣工面積來看，1998年以來，房地產(chǎn)業(yè)投資的增長速度開始回升，受工程建設(shè)工期較長的影響，商品房的竣工面積一直呈現(xiàn)增長的趨勢,2002年1～11月，全國房地產(chǎn)竣工面積16271萬平方米，比去年同期增長28.3％。

房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)分析

住宅、辦公樓、商業(yè)用房是房地產(chǎn)市場供給的主要構(gòu)成部分，其中住宅市場在房地產(chǎn)市場中所占的比重最大，商業(yè)用房市場次之，辦公樓市場所占的比重最校近幾年來，我國房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)存在著以下特點：

住宅供給平穩(wěn)增長，住宅供給的內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，其中別墅和高檔公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根據(jù)國際經(jīng)驗，發(fā)展中國家高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例在5％～10％比較合適，因此近幾年我國政府嚴格控制高檔物業(yè)的投資，高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投資比例開始上升，2002年1～11月，住宅投資占房地產(chǎn)行業(yè)總投資的比例已達70.7％以上，比去年同期增長29.6％。

辦公樓市場供給有所增加

2000年，辦公樓投資完成額僅為293萬平方米，與1999年同期相比增速下降12.9％。2001年投資額較上年有所增長,但增幅較小,自今年以來,辦公樓開發(fā)投資額呈現(xiàn)較快增長，可以預(yù)見，今年辦公樓市場供給將出現(xiàn)較大增長。商業(yè)用房的供求矛盾比較突出

在前幾年經(jīng)濟發(fā)展過熱時，商業(yè)用房比較暢銷，各地商嘗商鋪紛紛涌現(xiàn)，出現(xiàn)了嚴重的供過于求的現(xiàn)象。隨著宏觀調(diào)控政策的實施，商業(yè)用房的銷售率迅速下降，近兩年消費疲軟困擾著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，從而導(dǎo)致了與消費水平和消費能力直接相關(guān)的商業(yè)用房的需求下降，但每年商業(yè)用房的竣工面積卻不斷增加，這就加劇了商業(yè)用房的供求矛盾。

市場需求高速增長

近幾年市場需求呈上升趨勢

近兩年來，在擴大內(nèi)需和全面推進住房制度改革等宏觀經(jīng)濟政策引導(dǎo)下，我國房地產(chǎn)銷售擺脫了前幾年徘徊不前的局面，出現(xiàn)高速增長態(tài)勢。2002年1～11月,全國商品房銷售額達3536億,同比增長37.1％。

個人消費成為市場需求的主體

20世紀90年代以來，個人購買商品房的絕對額高速增長，1987年，個人購買的商品房只有426．66萬平方米，占當(dāng)年商品房銷售的17.9％；而到了1997年，個人購買的商品房達5233．72萬平方米，占當(dāng)年商品房銷售的66．6％；1998年，雖然受住房制度改革的影響，集團突擊購房的現(xiàn)象比較嚴重，但個人購房也增長很快，1998年個人購房的比例比1997年上升了7個百分點，達到73．6％，市場消費主體的這種變化對開發(fā)商提出了更高的要求。2000年，隨著房改的結(jié)束，個人購房的比例已達80％，2001年這一比例已達到87％，2002年1～11月，個人購買商品房的比例為90％。1～3季度，北京市個人購買商品住宅的比重達到95.3％，顯示出北京市住宅市場的即期需求旺盛。

二級市場和租賃市場活躍了房地產(chǎn)市常一年來，各地以培育市場為核心，積極貫徹落實國家出臺的一系列政策措施，降低存量住房入市“門檻”，使二手房交易逐步活躍，豐富了市場供應(yīng)，并有效地帶動了商品房銷售，房地產(chǎn)二三級市場聯(lián)動的效果日益明顯。

2001年，上海市存量住房交易15.6萬套，1031.48萬平方米，成交金額274.78億元，分別比上年增長86％、59％、99％；經(jīng)登記備案的出租住房8.52萬套，1036萬平方米。到去年底，上海市已購公房累計上市14.4萬套，占已出售公房總量的9.7％。

此外，隨著國家對住房租賃稅率的調(diào)整，各地租賃市場日趨活躍。南京市去年房屋出租登記備案面積145萬平方米，較上年增長77％，租賃稅收達1.1億元。上海、廣東、江蘇、浙江、貴州等省市，越來越多的居民采取通過將自有住房出

租，同時購置新房自住來改善家庭居住條件，以投資為目的的購房出租也在部分城市逐步興起。

住房分配貨幣化促進了住房消費

大部分城市已在出臺貨幣化方案的基礎(chǔ)上，制定了補貼資金籌集和管理、補貼標(biāo)準、補貼方式、補貼申請、現(xiàn)住房認定、超標(biāo)和未達標(biāo)住房處理、補貼發(fā)放程序等相關(guān)配套政策，不少省市已陸續(xù)發(fā)放住房補貼，補貼的發(fā)放帶動了大量個人存款和銀行貸款進入住房市場，促進了居民住房消費。

住房金融進一步發(fā)展，住房公積金管理逐步規(guī)范

截至2001年底，全國商業(yè)性和公積金個人住房貸款余額合計已達6398億元，是1997年底的33倍，首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，占消費貸款余額的86％，基本實現(xiàn)了房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整。2001年住房公積金新增個人住房貸款395億元，比上年增長71％。住房金融的發(fā)展，極大地提高了居民購房的支付能力，已經(jīng)成為居民提前實現(xiàn)住房消費的重要手段。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，商業(yè)性個人住房貸款的不良率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良率僅為0.24％，對于改善銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量也起到了十分重要的作用。

空置總量仍然很大

房地產(chǎn)市場空置總量仍然很大

據(jù)統(tǒng)計，到2002年7月底，中國商品房空置總量在1.2億平方米左右，其中空置一年以上的超過50％，占壓資金超過2500億元，居中國各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。由于我國房地產(chǎn)開發(fā)商多以中小型規(guī)模企業(yè)為主，其抗風(fēng)險能力相對較差，較大的空置面積使得開發(fā)商積極性受到嚴重的挫傷。難以收回的預(yù)期收益，使得開發(fā)商難以進行新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)投資。這會使房地產(chǎn)的有效供給不易實現(xiàn)，出現(xiàn)惡性循環(huán)。

與居民收入相比，房地產(chǎn)價格仍然偏高

世界銀行的研究資料表明，當(dāng)一個國家一套住房售價與家庭年收入之比為3：1至6：1時，居民才能負擔(dān)得起。也就是說，一個家庭年收入的3～6倍能買下一個中等水平住宅時，這個家庭便具備購房能力。2001年，我國商品房平均每平方米售價達到2226元，按此計算，一套70平方米的住宅大約需要15.6萬元，而去年我國城鎮(zhèn)人均可支配收入為6800元，按一家三口計算，房價與家庭年收入比達到7.6：1。而在房地產(chǎn)市場發(fā)達的北京，這個比例高達12.4：1，因此，房價過高是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個桎梏。

市場供求結(jié)構(gòu)失衡

樓市供應(yīng)與購房人需求之間的差異造成供求失衡，主要表現(xiàn)在以下兩方面：

一方面是供需價格差異：

低價位房供應(yīng)不足，中高價位房供應(yīng)過量。以北京市為例，調(diào)查顯示，北京居民的購房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3％調(diào)查者期望值處于3000～5000元/平方米。但是，市場上的房地產(chǎn)開發(fā)項目在價位分布上呈現(xiàn)中間大、兩頭小的趨勢。價位在3000～4000元、4000～5000元、5000～6000元、6000～8000元/平方米的比例基本都在20％左右，而價位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相對較少。即市場上樓盤的供給，有一半左右的供需結(jié)構(gòu)的矛盾。

與商品房空置量日益增加的狀況截然相反的是，經(jīng)濟適用房出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，這充分暴露出我國房地產(chǎn)業(yè)存在著嚴重的供求錯位。從目前看，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的主要手段是大規(guī)模建設(shè)和推出經(jīng)濟適用房，國家計委和建設(shè)部前不久宣布，今年將投資1700億，計劃建設(shè)2.25億平方米的經(jīng)濟適用房。這將更有效的滿足普通市民的住房需求。

另一方面是供給與需求的區(qū)域差異：

盡管當(dāng)前房地產(chǎn)形勢總體上是好的，但也有一些地區(qū)不同程度地出現(xiàn)了投資增幅過大、投資結(jié)構(gòu)不合理、價格上漲過快、土地供應(yīng)過量等有可能過熱的“苗頭”。投資的增幅與銷售的增幅相比，應(yīng)該要保證能夠在發(fā)展中不斷消化同期上市的商品房。今年1～9月份，天津、河北、江西、浙江、海南、吉林、江蘇、河南、云南、陜西、山東和寧夏等地區(qū)，都出現(xiàn)了投資增幅高于銷售增幅超過了20％的情況。

住房市場體系不完整

完整的住房體系包括住房一級市場和住房二級市場，二者是相互促進、相互制約的，沒有一級市場，當(dāng)然不可能有二級市場，但二級市場又制約著一級市場，二級市場不發(fā)達，一級市場就低迷，只有在存在發(fā)達的二級市場的條件下，居民的住房資產(chǎn)才具有流動性，居民才能轉(zhuǎn)讓和賣掉舊房，購買新房。就全國范圍來看，我國住房二級市場的發(fā)達程度存在很大差異。

以北京和上海為例，2001年，上海二手房交易量（成交登記）達到1031萬平方米，新房銷售（成交登記）突破2020萬平方米，可見存量市場興旺對增量市場的巨大促進作用。與上海相比，北京的住房市場體系完善度較差，住房一二級市場之間過大的價差，導(dǎo)致居民“以舊換新、以小換大”的難度較大。2001年北京的二手房交易量僅5400套。隨著快速推進的危改拆遷釋放的巨大需求，二手房的需求將有增無減。

旺盛需求將繼續(xù)保持

潛在的市場需求成為住宅業(yè)持續(xù)發(fā)展的巨大動力。從市場潛力來看，到2001年底，我國城鎮(zhèn)居民住房人均建筑面積20.8平方米，雖然比改革開放前提高了許多，但與一些發(fā)達國家和中等發(fā)達國家相比，還相差幾倍。國際經(jīng)驗表明，在人

均住房建筑面積達到33～35平方米之前，會保持旺盛的住房需求。這主要是因為：

首先，城市化進程加快對住宅的巨大需求

根據(jù)國際經(jīng)驗，當(dāng)一國經(jīng)濟進入持續(xù)穩(wěn)步增長的時期，城市化也將進入一個快速發(fā)展的時期。世界銀行對世界133個國家的統(tǒng)計資料表明，人均GDP低于300美元的低收入國家，城市化水平僅為20％；當(dāng)人均GDP從700美元提高到1500美元、經(jīng)濟步入中等發(fā)達國家行列時，城市化進程加快，城市人口占總?cè)丝诒戎貙⑦_到40～60％，而當(dāng)經(jīng)濟高度發(fā)展，城市化水平達到70％以后，城市化發(fā)展的速度將趨緩；1980年，我國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎貫?9.4％，1995年上升至29％，2001年進一步提高到36.2％，城鎮(zhèn)人口達到4.5億。如果在未來十幾年中，我國人口自然增長率仍保持在9.6‰左右，城市化平均以每年1％的速度增長，到2010年達到46％，城市人口將達到6.4億，凈增加1.9億人，每年新增人口1852萬。新增城市人口的迅速增長無疑會對住房建設(shè)帶來更多需求。其次，流動人口增長對住宅的巨大需求

城市化過程的另一個特點是出現(xiàn)大量的流動人口。大量流動人口的存在對租賃房屋產(chǎn)生了巨大需求。以廣州、上海和北京三大城市為例，各城市的外來人口多達300萬到400萬，其流動人口與常住人口之比分別是21：100、10：100和6：100。如此大量的流動人口，成為這些城市房屋租賃市場的消費主體，為房屋租賃市場的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)；據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計表明，到2010年，我國流動人口將從目前的8000萬人增加到1.5億人，按人均居住最低標(biāo)準(人均居住面積2平方米，建筑面積4平方米)計算，需要為新增的流動人口建造約3億平方米的租賃房屋，每年需開發(fā)建設(shè)3000萬平方米以上的租賃房屋。

再次，居民消費結(jié)構(gòu)調(diào)整帶動住房消費的發(fā)展

中國社科院經(jīng)濟所研究員汪麗娜指出，“居民消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整帶動住房消費的升級換代，是今后5至10年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁的首要原因”。1978～2001年，我國GDP年均增長率為9.6％，人均GDP增長也高達8.2％。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從343元上升至6860元。城鎮(zhèn)居民作為二元經(jīng)濟中的消費主體，其收入的增長無疑為消費水平的提高和生活質(zhì)量的改善奠定了堅實的基礎(chǔ)；調(diào)查顯示，居民對現(xiàn)在住房的滿意率不到20％，約有48％的居民提出在幾年內(nèi)愿意換購住房，已購公房中有67％希望通過換購住房改善條件和環(huán)境。正是居民潛在的住房需求，給房地產(chǎn)市場以強有力的支撐。

一系列住宅發(fā)展利好政策的出臺將對住宅需求產(chǎn)生持續(xù)影響。今年1月31日，國家計委與建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費有關(guān)問題的通知》，規(guī)定從3月1日起住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費，按住房建筑面積收取，新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費用由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，存量住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔(dān)50％；經(jīng)濟適用房減半收齲

此次交易手續(xù)費的明令降低，對滬、穗、深等房地產(chǎn)前沿城市幾乎沒有起到作用，原因是上述地區(qū)的樓市交易稅費早已遠遠低于國家標(biāo)準。但是對其他各地樓市的影響力卻頗為直接。據(jù)測算，與各地制定的現(xiàn)行住房交易手續(xù)費收費標(biāo)準相比，新出臺的收費水平平均降低幅度約60％，部分城市降幅達80％以上。因此這項政策的出臺，對整頓和規(guī)范住房交易市場收費秩序，減輕購房者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負擔(dān)，活躍住房市場，將起到積極作用。住房按揭利率全面降低的積極作用，2月21日起，央行決定降低人民幣的存貸利率，商業(yè)性個人購房按揭利率下調(diào)0.54個百分點，金融機構(gòu)各項存款年利率平均下調(diào)0.25個百分點。其中，五年以內(nèi)與五年以上的貸款年利率分別降為4.77％和5.04％。利率下降，將使購房人直接受益，減輕還貸壓力。據(jù)估算，2月21日后，辦理10萬元、30年期的商業(yè)性房貸，總共可以減少利息支出12060元。低利率大額度的按揭買房使居民購買力提高，需求量增大。

加入世界貿(mào)易組織對住宅業(yè)的積極影響。加入世界貿(mào)易組織將對全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響。從住宅業(yè)來看，一方面，入世將促進住房價格的下降。這是因為入世后關(guān)稅的降低會引發(fā)進口建材和設(shè)備價格下降，同時競爭的加劇會促使國產(chǎn)建材的價格相應(yīng)降低。另一方面，加入世界貿(mào)易組織將增大我國城市居民住房消費空間。

載自：中國經(jīng)濟信息

第五篇：淺析我國房地產(chǎn)市場的監(jiān)管

淺析我國房地產(chǎn)市場的監(jiān)管

隨著我國房價的持續(xù)上漲，樓市持續(xù)升溫，很多人都在驚呼： 中國樓市怎么了，房價還要漲多少？面對這一極其復(fù)雜的問題，需要依靠政府宏觀政策管理予以規(guī)范和控制。本文從分析中國房地產(chǎn)市場的長期宏觀趨勢入手，闡述了中國房地產(chǎn)市場中政府管理職能作用。

近年來，隨著我國房地產(chǎn)價格的不斷上升和房地產(chǎn)開發(fā)投資速度的居高不下，使我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了市場化改革后的空前繁榮，表明房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成長為帶動我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其快速發(fā)展有力的推動了整個國民經(jīng)濟的增長。然而房地產(chǎn)業(yè)的繁榮也使我國宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)了過熱的勢頭，也給經(jīng)濟安全帶來一定的隱患，這一極其復(fù)雜的問題，既有供求基本方面的原因，也有成本壓力原因，同時還有各房地產(chǎn)市場相關(guān)方的相互博弈的原因。這種種的問題，需要依靠政府宏觀政策管理予以規(guī)范和控制。因此，加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控已經(jīng)成為政府宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容之一。

一、中國房地產(chǎn)市場的長期宏觀趨勢

房地產(chǎn)業(yè)迅猛的發(fā)展，已經(jīng)成為了我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)。這些年來，雖然我國的房地產(chǎn)市場幾經(jīng)反復(fù)，但從長期來看，仍然處于一個高速增長的態(tài)勢，呈現(xiàn)明顯的供小于求格局，房價的長期上漲趨勢明顯。從相當(dāng)長的一段時間看，這一趨勢不會有根本性的轉(zhuǎn)變，主要原因如下：

1．我國居民對房地產(chǎn)的消費能力日益增強。改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)高速增長，我國城鎮(zhèn)居民消費增長很快，這不僅是我國改革開

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發(fā)的碩果，也是我國經(jīng)濟快速增長重要的拉動力之一。從中長期展望，只要我國的經(jīng)濟高速增長趨勢沒有大的變化，我國房地產(chǎn)的消費需求和市場容量就將繼續(xù)增加。

2．我國居民對住房的需求量日益擴大，導(dǎo)致房價長期呈上漲趨勢。中國每年凈增人口大約1 200萬，每年結(jié)婚人數(shù)大約960萬對，每年農(nóng)村到城市從工經(jīng)商的人口7000萬左右。城市化趨勢日益明顯，改革開放三十年以來城市化率共提高了20個百分點，達到46％。照此速度，到2020年我國城市化率將達到6O％左右，這大大加劇了城市房地產(chǎn)市場緊張的局面。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，各行各業(yè)都需要經(jīng)營性和生產(chǎn)性用房用地以及相應(yīng)的配套設(shè)施，還有如城市新增體育場、會展中心，新建和拓寬道路等等。現(xiàn)有住房人群還有相當(dāng)大的改善住房的需求。目前國內(nèi)人均住房建筑面積為20平方米，達到35平方米才算得上較為寬敞、舒適的標(biāo)準。我國城市家庭人口平均為3.12人，三口之家的居住空間以不小于100平方米較為合理。然而，要達到這個小康住房標(biāo)準，至少要花40年到50年的時間。

3.房地產(chǎn)的成本日益增加，在一定程度上推高了房價。自從我國取消福利分房以后，尤其是土地市場實行招拍掛制度后，住房成本中的土地成本越來越高，各地不斷刷新的地王記錄都早已是見怪不怪了。同時住房的建工成本也在不斷提高，一方面緣于為滿足人們對住房條件和環(huán)境的不斷提高而增加的諸如設(shè)計、裝飾、配套等方面的成本；另一方面，也是緣于不斷上漲的原材料、運輸和人工等方面的成本。另外房地產(chǎn)開發(fā)商的各種類型的銷售費用也在不斷提高，以保證其開發(fā)的房地產(chǎn)項目能夠順利拿地、拆遷、上市火爆銷售。

4．大量的居民存款和游資的存在，也給房地產(chǎn)市場帶來了巨大壓力。截至2009年，我國城鄉(xiāng)居民存款余額達到26萬億左右。這些錢都需要一個穩(wěn)定的投資渠道，目前我國的投資渠道主要就是股市、樓市，而其他諸如黃金、外匯、藝術(shù)品等投資渠道則相對較窄，專業(yè)水平要求也較高，而在我國目前，在投資股市的整體風(fēng)險大于收益的情況下，投資房地產(chǎn)業(yè)就成為了相對更優(yōu)的選擇了。

5．我國政府對房地產(chǎn)市場的政策目標(biāo)是建立一個平穩(wěn)健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)每年都會帶動GDP增長2—3個百分點，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能直接或間接的帶動建材行業(yè)、建筑行業(yè)、裝飾行業(yè)、家具行業(yè)、電器行業(yè)等上下游近50多個行業(yè)的發(fā)展，這些行業(yè)的發(fā)展還帶來了大量的就業(yè)崗位，其發(fā)展經(jīng)濟的作用在我國目前還沒有哪個行業(yè)能夠取代。

綜上，從長期來看，在我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，沒有特別大意外的情況下，我國房地產(chǎn)業(yè)的新增消費需求、改善型需求、投資需求和投機需求幾方面的需求總量將遠遠大于我國有限的房地產(chǎn)供應(yīng)總量，這將使得我國房地產(chǎn)業(yè)在中長期內(nèi)仍然是具有可持續(xù)的上升發(fā)展空間的。

二、中國房地產(chǎn)市場中政府管理分析

經(jīng)過上述分析，我們了解到了作為大宗不動產(chǎn)的房地產(chǎn)市場的整體宏觀趨勢是長期向上的，這種趨勢既體現(xiàn)在市場規(guī)模上的不斷擴大，同時也會體現(xiàn)在價格上的長期看漲。但同時也直接導(dǎo)致了諸多市場問題，如建設(shè)用地增長過快，地價房價均出現(xiàn)非理性上漲，市場投機氣氛濃重，房屋空

臵率持續(xù)增長等；同時還間接帶來了一系列社會民生問題，如各種各樣的拆遷糾紛，老百姓的“蝸居”現(xiàn)象，“房奴”們的沉重生活負擔(dān)等等，這種種的問題，需要依靠政府宏觀政策管理予以規(guī)范和控制。中央政府作為決策者，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起著決定性的作用；地方政府作為管理者，起著監(jiān)管規(guī)范房地產(chǎn)市場的作用。

1．地方政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中有著重要作用，在房地產(chǎn)市場中起到管理者的作用。一方面，城市的規(guī)劃布局、土地供給、房地產(chǎn)政策優(yōu)惠、交易成本及輿論導(dǎo)向都掌控在地方政府手中，另一方面，地方政府還直接監(jiān)管著房地產(chǎn)行業(yè)的運行。我國房地產(chǎn)業(yè)與地方GDP增長、地方財政收入及政府官員的政績密切相關(guān)，是各地方政府都要重點關(guān)注的市場。一個地方房地產(chǎn)市場的發(fā)展能夠直接帶動地方GDP的有效增長，GDP的有效增長又直接關(guān)系到政府官員的政績考核。房地產(chǎn)行業(yè)還具有顯著的地方政府行政壟斷行為，在土地所有權(quán)上，我國的土地是屬于國家所有的，房地產(chǎn)開發(fā)商通過招拍掛等方式獲得土地的使用權(quán)，向國家繳納土地出讓金，這其中，土地出讓金的70％歸地方政府所有。土地出讓金的收入和各種房地產(chǎn)市場交易稅費是許多地方政府主要的收入來源，許多地方甚至超過了50％，這種“土地財政”導(dǎo)致地方政府嚴重的依賴地方房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時，地方政府之間也會在發(fā)展經(jīng)濟之間進行博弈，因此，在發(fā)展本地經(jīng)濟的這種利益驅(qū)動下，各個地方政府都會或明或暗地助推房地產(chǎn)價格的上漲。加之地方政府尤其是地方官員的政績至上觀念，使得這一現(xiàn)象尤為嚴重。此外，從地方政府官員個人來說，由于他們占據(jù)著信息優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，絕大多數(shù)人及其親友都購買了許多房產(chǎn)，站在他們自身經(jīng)濟利益的角度，要想讓

他們抑制房價，實在有點難。具體體現(xiàn)在以下三個方面：首先，控制土地供給，通過土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓等方式抬高土地價格，從基礎(chǔ)上推高房價；其次，大搞城市拆迂改造，創(chuàng)造房地產(chǎn)剛性需求，加大供需缺口，拉高房價，有時還會出現(xiàn)一些不合理的形象工程，既提高了政績，又減少了房地產(chǎn)市場的土地供給；再次，對國家一些旨在增加房屋供給、抑制房價的政策措施陽奉陰違、拖拖拉拉，如經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè)緩慢等，對房地產(chǎn)開發(fā)商的囤地囤房行為睜一只眼閉一只眼。在地方經(jīng)濟利益面前，地方政府成了房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的助推器，而忽視了其本身應(yīng)有的監(jiān)管和調(diào)控職能。

2．中央政府是房地產(chǎn)市場中的政策制定者，在通盤考慮我國整體經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平提高的前提下，制定房地產(chǎn)市場的各項相關(guān)政策。中央政府制定的影響房地產(chǎn)市場的政策主要有：首先實行寬松或緊縮的貨幣政策，來調(diào)控房地產(chǎn)市場的資金量，從而達到調(diào)控供求的目的，具體如調(diào)整存款準備金率、調(diào)整貸款利率、對消費者進行信用控制、對金融企業(yè)進行窗口指導(dǎo)等等。其次實行寬松或緊縮的財政政策，來影響房地產(chǎn)市場，最直接的就是稅收政策，直接影響市場買賣雙方的成本，對于地方政府的公共工程也會影響當(dāng)?shù)氐耐恋毓?yīng)和周邊的房地產(chǎn)價格變化，對某些地方政府的轉(zhuǎn)移支付及代發(fā)地方債都可以幫助地方政府獲得更多的房地產(chǎn)開發(fā)資金等。再次制定房地產(chǎn)供給政策，如明確商品房和保障房的供給規(guī)劃，來控制房地產(chǎn)供應(yīng)量。最后強化地方政府職責(zé)，制定規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的政策法規(guī)，加強市場的監(jiān)管。如規(guī)定了房開商拿地兩年內(nèi)未開發(fā)的應(yīng)予收回的政策，同時需要地方政府負起監(jiān)管職責(zé)等。中央政府作為決策者，在制定房地產(chǎn)政策時，必須要考慮到對整體國民經(jīng)濟的影響，對百姓提高生活水平的影響，對于整個社會持續(xù)協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展的影響，而其他的參與方則不具備這種對宏觀利益的考慮，只是微觀的考慮各自的利益而已。我國的房地產(chǎn)市場作為一個政策主導(dǎo)的市場，中央政府的決策決定了房地產(chǎn)市場的走向，因此必須慎重，像2008年到2009年的兩種截然相反的房地產(chǎn)政策，所引起的市場的劇烈波動希望以后可以盡量避免。房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，中央政府不可能對其進行過度打壓，而只可能對其進行規(guī)范，使其能夠穩(wěn)定健康的發(fā)展，為發(fā)展國民經(jīng)濟、改善人民生活水平作出其應(yīng)有的貢獻。

三、結(jié)束語

政府是社會總體利益的代表，以實現(xiàn)全社會資源的最優(yōu)配臵和維護經(jīng)濟社會健康發(fā)展為目標(biāo)，不能成為房地產(chǎn)商協(xié)同行為中利益相關(guān)者的一員，進一步的政策調(diào)控要更加直接地作用于房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)和企業(yè)行為，更加直接地針對產(chǎn)業(yè)中的結(jié)構(gòu)特點，打破區(qū)位范圍內(nèi)的價格協(xié)同，催化區(qū)位范圍內(nèi)的價格競爭機制。只有這樣才能保證增加投入的土地和資金要素不再成為企業(yè)協(xié)同獲得超額利潤的籌碼，才能對抑制房價過快增長產(chǎn)生明顯的政策效果，最終實現(xiàn)利益的合理分配，保證社會的和諧發(fā)展。