第一篇：寫字樓買賣合同
合同雙方當事人：
出賣人：_________________________________________________________
注冊地址：_______________________________________________________
營業(yè)執(zhí)照注冊號：_________________________________________________
企業(yè)資質證書號：_________________________________________________
法定代表人：____________________聯系電話：_______________________
郵政編碼：_______________________________________________________
委托代理人：____________________地址：__________________________
郵政編碼：____________________聯系電話：________________________
委托代理機構：__________________________________________________
注冊地址：______________________________________________________
營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________________________________
法定代表人：____________________聯系電話：______________________
郵政編碼：______________________________________________________
買受人：________________________________________________________
【本人】【法定代表人】姓名：__________________國籍______________
【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【】_______________________
地址：__________________________________________________________
郵政編碼：______________________聯系電話：______________________
【委托代理人】【】姓名：____________________國籍：_____________
地址：__________________________________________________________
郵政編碼：______________________電話：__________________________
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣
寫字樓達成如下協議：
一條項目建設依據。
出賣人以___________方式取得位于___________、編號為___________的地塊的土地使用權?！就恋厥褂脵喑鲎尯贤枴俊就恋厥褂脵鄤潛芘鷾饰募枴俊緞潛芡恋厥褂脵噢D讓批準文件號】為______________________。
該地塊土地面積為___________，規(guī)劃用途為___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
出賣人經批準，在上述地塊上建設商鋪，【現定名】【暫定名】___________。建設工程規(guī)劃許可證號為___________，施工許可證號為___________。
________________________________________________________________________________________。
第二條商鋪銷售依據。
買受人購買的商鋪為【現房】【預售商鋪】。預售商鋪批準機關為___________，商鋪預售許可證號為___________。
________________________________________________________________________________________。
第三條買受人所購商鋪的基本情況。
買受人購買的商鋪(以下簡稱該商鋪，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準)為本合同第一條規(guī)定的項目中的：
第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房。
該商鋪的用途為___________，屬___________結構，層高為___________，建筑層數地上___________層，地下___________層。
該商鋪陽臺是【封閉式】【非封閉式】。
該商鋪【合同約定】【產權登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積___________平方米(有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二)。
_________________________________________________________________。
_________________________________________________________________。
第四條計價方式與價款。
出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計算該商鋪價款：
1.按建筑面積計算，該商鋪單價為(___________幣)每平方米______元，總金額(___________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。
2.按套內建筑面積計算，該商鋪單價為(___________幣)每平方米__________元，總金額(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。
3.按套(單元)計算，該商鋪總價款為(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。
4.___________________________
第二篇：二手寫字樓買賣合同
二手寫字買賣合同
出賣人（甲方）： 注冊地址：
【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【身份證號碼】：
法定代表人： 聯系電話： 委托代理人： 地址：
買受人（乙方）：
【本人】【法定代表人】姓名：
【身份證】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】：
地址： 聯系電話：
【委托代理人】姓名： 地址： 電話：
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《北京市城市房地產轉讓管理辦法》及其他有關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方購買甲方的寫字樓事宜，達成如下協議：
第一條 甲方所售寫字樓基本情況及甲方承諾
1、甲方所售寫字樓（以下簡稱寫字樓）坐落于 ；位于第 層共 間，房屋結構為，登記建筑面積平方米（其中套內建筑面積平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積
平方米）；房屋用途為。
2、該寫字樓的土地使用年限共 年，還剩余使用年限 年。
3、甲方擁有該寫字樓的完全產權，產權證號為：。甲方承諾該寫字樓沒
有被抵押或者為其他公司提供擔保等影響產權完整和歸屬的情形。
4、該寫字樓現配備的裝飾裝修設施設備有（具體見雙方現場驗收的清單），該設施設備總折價 元，不包含在房屋總價款中。（或約定包含在總價款中，不另行計價收款）。
5、該寫字樓有物業(yè)服務，目前的物業(yè)服務公司為，物業(yè)服務收費標準為。
【律師提示】：產權是二手寫字樓交易過程中隱患最大的部分。如果產權屬于公司，需查清該物業(yè)是否被抵押、質押或者為其他公司擔保，即使沒有上述債務問題，還需要了解該公司法人變更或股權變更過程中，會不會影響產權的歸屬和完整，在其中有沒有關于該物業(yè)的約定。如果產權屬于個人，該業(yè)主名下是否有公司，如果公司性質為無限責任公司，則法人的財產也將作為沖抵公司債務的財產出現。總之必須要查清該物業(yè)法律意義上的所有人，以及對該物業(yè)的產權擁有情況。如果有可能，可以請律師在簽署買賣合同時根據具體情況補充一些書面條款，抵抗一些未知的風險。
第二條 房屋寫字樓總價格及付款方式
1、甲乙雙方協商一致，甲方所售寫字總金額為人民幣。該價款不含稅費。
2、雙方選擇以下第 種付款方式：
（1）乙方應于本合同生效之日向甲方支付定金 元整，并于 年 月 日前將房屋全部價款付給甲方。（2）買房向銀行抵押付款：
乙方于 年 月 日前向甲方支付首期房款人民幣 元。其余房款乙方擬向銀行辦理抵押貸款。
如果乙方在 年 月 日前還未能將銀行貸款辦理好并交付給甲方，則甲方可以單方解除本合同，并退回乙方之前已付購房款。
3、雙方約定的其他付款方式：。
【律師提示】：如果買二手房時房款不是一次性付清的，那就得簽銀行貸款抵押合同。這個合同涉及到賣房人，買房人，賣房人的貸款銀行，買房人的貸款銀行，還可以再加三方，賣房人的貸款銀行指定的保險公司，買房人的貸款銀行指定的保險公司，還有中介公司，這個貸款行為可能涉及到七方，因此比較復雜。這種情況下，對于購房者來說，要想簽訂一個細致的有針對性的合同，可以請個律師。
第三條 交納稅費的約定
1、按有關法律法規(guī)政策的規(guī)定應由賣方承擔的稅費由 承擔。
2、按有關法律法規(guī)政策規(guī)定應由買方承擔的稅費由 承擔。
【律師提示】：一般買賣雙方按規(guī)定各繳各的稅費。但也可以通過約定賣方應繳的稅費由買方承擔，反之亦然。
第四條 寫字樓交付
1、甲乙雙方于本合同簽訂后 日內共同對該寫字樓及附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單及水、電、氣的讀數等列表記載。
2、甲方在收到全部房款之日起 日內，將該寫字樓鑰匙交付給乙方。
3、雙方其他約定：。
【律師提示】：要考慮好交錢、過戶和交房之間的銜接問題。寫字樓較之住宅，除了反價之外，更容易有其他變數發(fā)生，應盡快完成交易。
第五條 關于產權登記的約定
甲方雙方須在簽訂本合同 內，共同向房地產產權登記機關申請辦理轉移登記手續(xù)。如因甲方的過失造成乙方不能在 日內取得房地產權屬證書，乙方有權提出退房，甲方必須在乙方提出退房要求之日起 日內將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的 %賠償乙方損失。
【律師提示】：權屬轉移登記，也就是房產過戶手續(xù)，主要是什么時間過戶一定要說清楚，而且買方交錢和過戶的時間間隔不宜過長。
第六條 定金及交房保證金
1、甲乙雙方約定乙方在簽訂本合同之日起 日內向甲方交納購房定金 元。
2、為防范交易風險督促賣方按合同約定交付房地產，甲乙雙方同意從交易總房款中預留 元作為交房保證金。此款在甲方實際交付房地產及完成產權轉移登記時交付給甲方。
3、關于交房保證金托管的約定： ；
4、甲乙雙方其他約定：。
【律師提示】：雙方約定違約方承擔定金責任后，守約方不可進一步追究違約方其他違約責任的，從約定。雙方既約定定金，又約定賠償損失的，一方違約時，守約方既可主張定
金罰則，又可請求賠償損失。
第七條 違約責任的約定
1、乙方逾期付款的違約責任(（1）和（2）不作累加)：
（1）如乙方未按約定時間付款，則乙方應按逾期付款額的萬分之 向甲方按日支付逾期付款違約金，同時甲方有權要求合同繼續(xù)履行。
（2）如乙方逾期付款時間超過 天后，甲方有權單方解除合同并要求乙方按購房款總額的百分之 支付違約金；甲方也有權選擇還是按本條上述第（1）項執(zhí)行。
2、甲方逾期交房的違約責任(（1）和（2）不作累加)：
（1）如甲方未按合同約定的時間交付房屋，則甲方應按乙方已付購房款的總額的萬分之 向乙方按日支付逾期交房違約金，同時乙方有權要求繼續(xù)履行合同。
（2）如甲方逾期交房超過 天后，乙方有權單方解除合同并要求甲方按購房款總額的百分之 支付違約金；乙方也有權選擇還是按本條上述第（1）項要求甲方承擔違約責任并繼續(xù)履行合同。
3、任何一方不按約定繳納相關稅費，導致交易不能繼續(xù)進行的，應向對方支付該房地產總價款的百分之 作為違約金。
4、任何一方不履行本合同約定義務致合同目的不能實現，守約方有權選擇定金罰則或要求對方支付該房地產總價款百分之 作為違約金。
【律師提示】：根據《合同法》第一百一十三條第一款的規(guī)定，在因違約方過錯導致房屋買賣合同無法履行的情況下，守約方可以請求賠償房屋差價損失。如雙方對房屋差價有約定或事后達成一致的，尊重當事人的意思自治，從約定。如當事人沒有約定房屋差價，則可請求法院委托評估機構對訟爭房產的市場價進行評估，評估時點為起訴之日，通過評估價與約定價的比較，確定房屋差價損失。
第八條 甲乙雙方的承諾和保證
1、甲方承諾和保證：
（1）甲方有權簽署并有能力履行本合同。
（2）甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，有關按揭、抵押債務、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。
（3）水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用均已按規(guī)定交納，單據交買房確認。
(4)該寫字樓目前沒有租約。（如有租約另行約定）
2、乙方承諾和保證：乙方有權簽署并有能力履行本合同。
【律師提示】：第一，要核實合同簽訂人員身份的真實性以及授權委托書的內容，確保合同不因主體不適當而導致合同無效。第二，帶租約的房屋買賣，買賣雙方應明確約定，是實物交付還是租約權交付。法律規(guī)定承租人享有優(yōu)先購買權。賣家要把出賣信息提前告知租客，同時在簽約前將出租信息告知買家，而買家也要認真審查房屋租賃合同。承租人放棄優(yōu)先購買權，應提供書面承諾。
第九條 合同的變更
本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時限內（書面通知發(fā)出 天內）簽訂書面變更協議，該協議將成為合同不可分割的部分。未經雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本合同，否則，由此造成對方的經濟損失，由責任方承擔。
第十條 不可抗力
因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當事人應當及時告知另一方當事人，并自不可抗力事件結束之日起 日內向另一方當事人提供證明。
第十一條 合同的效力
1、本合同自甲乙雙方簽字（蓋章）之日起生效。
2、本合同一式 份，甲乙雙方各執(zhí) 份，具有同等法律效力。
第十二條 法律適用及爭議的處理
1．本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。
2．本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的，按下列第 種方式解決：
（1）提交 仲裁委員會仲裁；（2）依法向有管轄權的人民法院起訴。
【律師提示】：要么選擇仲裁要么選擇訴訟，仲裁是一裁終局。第十三條 雙方其他約定
1、；
2、。
甲方（簽章）： 乙方（簽章）：
委托代理人（簽章）： 委托代理人（簽章）：
年 月 日 年 月 日
第三篇：二手寫字樓買賣合同
二手寫字樓買賣合同
甲方（出賣人）：
乙方（買受人）：
出賣人（甲方）： 注冊地址：
【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【身份證號碼】：
法定代表人： 聯系電話： 委托代理人： 地址：
買受人（乙方）：
【本人】【法定代表人】姓名：
【身份證】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】：
地址： 聯系電話：
【委托代理人】姓名： 地址： 電話：
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《北京市城市房地產轉讓管理辦法》及其他有關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方購買甲方的寫字樓事宜，達成如下協議：
第一條 甲方所售寫字樓基本情況及甲方承諾
1、甲方所售寫字樓（以下簡稱寫字樓）坐落于 ；位于第 層共 間，房屋結構為，登記建筑面積平方米（其中套內建筑面積平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積平方米）；房屋用途為。
2、該寫字樓的土地使用年限共 年，還剩余使用年限 年。
3、甲方擁有該寫字樓的完全產權，產權證號為：。甲方承諾該寫字樓沒有被抵押或者為其他公司提供擔保等影響產權完整和歸屬的情形。
4、該寫字樓現配備的裝飾裝修設施設備有（具體見雙方現場驗收的清單），該設施設備總折價 元，不包含在房屋總價款中。（或約定包含在總價款中，不另行計價收款）。
5、該寫字樓有物業(yè)服務，目前的物業(yè)服務公司為，物業(yè)服務收費標準為。
【律師提示】：產權是二手寫字樓交易過程中隱患最大的部分。如果產權屬于公司，需查清該物業(yè)是否被抵押、質押或者為其他公司擔保，即使沒有上述債務問題，還需要了解該公司法人變更或股權變更過程中，會不會影響產權的歸屬和完整，在其中有沒有關于該物業(yè)的約定。如果產權屬于個人，該業(yè)主名下是否有公司，如果公司性質為無限責任公司，則法人的財產也將作為沖抵公司債務的財產出現?？傊仨氁榍逶撐飿I(yè)法律意義上的所有人，以及對該物業(yè)的產權擁
有情況。如果有可能，可以請律師在簽署買賣合同時根據具體情況補充一些書面條款，抵抗一些未知的風險。第二條 房屋寫字樓總價格及付款方式
1、甲乙雙方協商一致，甲方所售寫字總金額為人民幣。該價款不含稅費。
2、雙方選擇以下第 種付款方式：
（1）乙方應于本合同生效之日向甲方支付定金 元整，并于 年 月 日前將房屋全部價款付給甲方。（2）買房向銀行抵押付款：
乙方于 年 月 日前向甲方支付首期房款人民幣 元。
其余房款乙方擬向銀行辦理抵押貸款。
如果乙方在 年 月 日前還未能將銀行貸款辦理好并交付給甲方，則甲方可以單方解除本合同，并退回乙方之前已付購房款。
3、雙方約定的其他付款方式：。【律師提示】：如果買二手房時房款不是一次性付清的，那就得簽銀行貸款抵押合同。這個合同涉及到賣房人，買房人，賣房人的貸款銀行，買房人的貸款銀行，還可以再加三方，賣房人的貸款銀行指定的保險公司，買房人的貸款銀行指定的保險公司，還有中介公司，這個貸款行為可能涉及到七方，因此比較復雜。這種情況下，對于購房者來說，要想簽訂一個細致的有針對性的合同，可以請個律師。
第三條 交納稅費的約定
1、按有關法律法規(guī)政策的規(guī)定應由賣方承擔的稅費由 承擔。
2、按有關法律法規(guī)政策規(guī)定應由買方承擔的稅費由 承擔。
【律師提示】：一般買賣雙方按規(guī)定各繳各的稅費。但也可以通過約定賣方應繳的稅費由買方承擔，反之亦然。
第四條 寫字樓交付
1、甲乙雙方于本合同簽訂后 日內共同對該寫字樓及附屬設施設備、裝飾裝修、相關物品清單及水、電、氣的讀數等列表記載。
2、甲方在收到全部房款之日起 日內，將該寫字樓鑰匙交付給乙方。
3、雙方其他約定：?！韭蓭熖崾尽浚阂紤]好交錢、過戶和交房之間的銜接問題。寫字樓較之住宅，除了反價之外，更容易有其他變數發(fā)生，應盡快完成交易。
第五條 關于產權登記的約定
甲方雙方須在簽訂本合同 內，共同向房地產產權登記機關申請辦理轉移登記手續(xù)。如因甲方的過失造成乙方不能在
日內取得房地產權屬證書，乙方有權提出退房，甲方必須在乙方提出退房要求之日起 日內將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的 %賠償乙方損失。
【律師提示】：權屬轉移登記，也就是房產過戶手續(xù)，主要是什么時間過戶一定要說清楚，而且買方交錢和過戶的時間間隔不宜過長。
第六條 定金及交房保證金
1、甲乙雙方約定乙方在簽訂本合同之日起 日內向甲方交納購房定金 元。
2、為防范交易風險督促賣方按合同約定交付房地產，甲乙雙方同意從交易總房款中預留 元作為交房保證金。此款在甲方實際交付房地產及完成產權轉移登記時交付給甲方。
3、關于交房保證金托管的約定： ；
4、甲乙雙方其他約定：?！韭蓭熖崾尽浚弘p方約定違約方承擔定金責任后，守約方不可進一步追究違約方其他違約責任的，從約定。雙方既約定定金，又約定賠償損失的，一方違約時，守約方既可主張定金罰則，又可請求賠償損失。
第七條 違約責任的約定
1、乙方逾期付款的違約責任(（1）和（2）不作累加)：（1）如乙方未按約定時間付款，則乙方應按逾期付款額的萬分之
向甲方按日支付逾期付款違約金，同時甲方有權要求合同繼續(xù)履行。（2）如乙方逾期付款時間超過 天后，甲方有權單方解除合同并要求乙方按購房款總額的百分之 支付違約金；甲方也有權選擇還是按本條上述第（1）項執(zhí)行。
2、甲方逾期交房的違約責任(（1）和（2）不作累加)：（1）如甲方未按合同約定的時間交付房屋，則甲方應按乙方已付購房款的總額的萬分之 向乙方按日支付逾期交房違約金，同時乙方有權要求繼續(xù)履行合同。
（2）如甲方逾期交房超過 天后，乙方有權單方解除合同并要求甲方按購房款總額的百分之 支付違約金；乙方也有權選擇還是按本條上述第（1）項要求甲方承擔違約責任并繼續(xù)履行合同。
3、任何一方不按約定繳納相關稅費，導致交易不能繼續(xù)進行的，應向對方支付該房地產總價款的百分之 作為違約金。
4、任何一方不履行本合同約定義務致合同目的不能實現，守約方有權選擇定金罰則或要求對方支付該房地產總價款百分之 作為違約金。
【律師提示】：根據《合同法》第一百一十三條第一款的規(guī)定，在因違約方過錯導致房屋買賣合同無法履行的情況下，守約方可以請求賠償房屋差價損失。如雙方對房屋差價有約定或事后達成一致的，尊重當事人的意思自治，從約定。如當事人沒有約定房屋差價，則可請求法院委托評估機構對訟爭房產的市場價進行評估，評估時點為起訴之日，通過評估價與約定價的比較，確定房屋差價損失。
第八條 甲乙雙方的承諾和保證
1、甲方承諾和保證：
（1）甲方有權簽署并有能力履行本合同。
（2）甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，有關按揭、抵押債務、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。
（3）水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用均已按規(guī)定交納，單據交買房確認。
(4)該寫字樓目前沒有租約。（如有租約另行約定）
2、乙方承諾和保證：乙方有權簽署并有能力履行本合同。【律師提示】：第一，要核實合同簽訂人員身份的真實性以及授權委托書的內容，確保合同不因主體不適當而導致合同無效。第二，帶租約的房屋買賣，買賣雙方應明確約定，是實物交付還是租約權交付。法律規(guī)定承租人享有優(yōu)先購買權。賣家要把出賣信息提前告知租客，同時在簽約前將出租信息告知買家，而買家也要認真審查房屋租賃合同。承租人放棄優(yōu)先購買權，應提供書面承諾。
第九條 合同的變更
本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時限內（書面通知發(fā)出 天內）簽訂書面變更協議，該協議將成為合同不可分割的部分。未經雙方簽署書面文件，任何一方無
權變更本合同，否則，由此造成對方的經濟損失，由責任方承擔。
第十條 不可抗力
因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當事人應當及時告知另一方當事人，并自不可抗力事件結束之日起 日內向另一方當事人提供證明。
第十一條 合同的效力
1、本合同自甲乙雙方簽字（蓋章）之日起生效。
2、本合同一式 份，甲乙雙方各執(zhí) 份，具有同等法律效力。
第十二條 法律適用及爭議的處理
1．本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。2．本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的，按下列第 種方式解決：（1）提交 仲裁委員會仲裁；（2）依法向有管轄權的人民法院起訴。
【律師提示】：要么選擇仲裁要么選擇訴訟，仲裁是一裁終局。第十三條 雙方其他約定
1、；
2、。
甲方（簽章）： 乙方（簽章）：
委托代理人（簽章）： 委托代理人（簽章）：
年 月 日 年 月 日
第四篇：寫字樓標準
名家專欄 : 辦公樓宇結構分類及分類標準的研究[20040216]
發(fā)布者 Ivy 在 2004-02-12 13:35:32(1745 閱讀過)
辦公樓宇結構分類及分類標準的研究
目前，社會上對辦公用房物業(yè)檔次的看法并不完全一樣，業(yè)內或政府管理部門目前也沒有評定辦公樓分級的客觀依據和統(tǒng)一標準。其實，辦公用房的分類及標準對于我們進行物業(yè)經濟學的結構性分析、項目投資決策、市場營銷、物業(yè)管理和統(tǒng)計工作都是至關重要的。如果缺乏一個客觀的分類標準，往往會在工作中帶有很大的主觀性和盲目性，進而造成決策和判斷上的偏差。因此，進一步加強對辦公用房結構分類
及分類標準的研究無疑具有重要現實意義。
一、辦公物業(yè)的分類
辦公樓是從事生產、經營、咨詢、服務等管理人員(白領)辦公的場所，它屬于生產經營資料的范疇。
從辦公樓宇物業(yè)形態(tài)的發(fā)展變化過程來看，可分如下階段：
1、傳統(tǒng)辦公樓
兩大特點：立足于自然通風和采光，以小空間為單位，排列組合而成。
這一類辦公樓起始于底層或多層磚混結構，較小的開間和進深尺寸。如：3.6—4.0米的開間、5—8米的進深等，層高一般也在3.6米左右。
建筑向高處發(fā)展以后，產生了鋼筋混凝土的框架結構，但是使用空間仍按傳統(tǒng)的模式，仍屬于傳統(tǒng)辦
公樓的一種。
傳統(tǒng)辦公室的優(yōu)點：私密性強，工作者可自行控制工作環(huán)境(燈、百頁窗、家具布置等)。
傳統(tǒng)辦公室的不足之處：空間利用率低，缺乏靈活性。
2、早期的現代辦公樓
特點：大空間。
這種模式的積極意義是：追求實效。
這種模式的消極之處是：機器化的辦公環(huán)境，非人性化的工作方式。
3、后期的現代辦公樓
特點：富有人情味的辦公環(huán)境及優(yōu)雅的周圍環(huán)境，帶有綠化的內庭院或中庭。例如，上海的虹橋商務
大廈。
景觀辦公室：大空間中靈活布局，有適當的休息空間，用靈活隔斷和綠化來保證私密性，地板、天棚
均有吸音處理等。
4、智能化辦公樓
20世紀1970-1980年代，隨著信息時代的到來，世界上出現了一批舉世公認的智能建筑，其中絕大部
分是辦公樓；20世紀1990年代，我國開始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大廈。
智能化辦公樓發(fā)展迅速，繼3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成為 21世紀辦公建
筑發(fā)展的趨勢。
而從辦公樓宇自身的品質類別來看，可分為如下四類：
第一類，為近年設計建造的智能化辦公樓。這類大樓一般立面新穎，氣派壯觀，內部布局比較合理，講究功能到位，智能化功能達到3A以上，設備設施比較豪華，特別在安保、通訊、計算機網絡等方面考
慮較為周全。
第二類，是1990年代初設計，近年投入營運的現代化辦公大樓。這類大樓裝有中央空調及保安、消防設備，各類設施比較先進，物業(yè)管理比較到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大樓為公寓辦公樓
設計，功能布局不盡合理。
第三類，是不帶中央空調的辦公大樓。這類大樓設備一般，尤其在通訊、設施的配置上與目前的互聯
網通訊有一定差距，且內部布局大多采用公寓式布局。
第四類，是廠房或其它用途物業(yè)改建的辦公用房，一般而言，內部設施比較簡易，目前，該類物業(yè)的比例呈下降趨勢。
從以上辦公用房物業(yè)形態(tài)以及自身品質的演化看，是經歷從低級、中級到高級，從落后、比較落后到先進的過程。而就現階段而言，辦公物業(yè)由于品質檔次、規(guī)模檔次、智能化程度、配套服務、管理水平存在的差異而在辦公物業(yè)市場上形成的高檔、中檔、低檔物業(yè)的供應結構是客觀存在的。以下，我們分別以建筑面積、裝飾情況、配套設施、設備情況、客戶情況、區(qū)位交通、智能化程度、物業(yè)服務等指標來對結
構層次進行界定和探討。
二、辦公樓物業(yè)檔次劃分標準的研究
就我國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標準相符，甲級是按照本地市場現行標準劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準，是房地產業(yè)內的一種習慣稱謂。由于寫字樓物業(yè)在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標準通常是基于每個市場上的相對質量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。
對于超大城市(如北京、上海)，筆者以為，在辦公物業(yè)劃分時除要一般考慮樓宇品質外，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(CBD布局)的因素，具體來說物業(yè)等級和等級標準可作如下的劃分和界定：
1、頂級物業(yè)(國際寫字樓)
(1)樓宇品質：建筑物的物理狀況和品質均是一流，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地
板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。
①裝飾標準：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為大理石或高級墻紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置
進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、T0T0等等。
②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設施，其
它如公園、運動設施和圖書館。
③電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設施先進并對乘客和商品進行分區(qū)。
④設備標準：應有名牌中央空調，中央空調系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
(2)建筑規(guī)模：超過50000平方米。
(3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內外大公司、財團。
(4)物業(yè)服務：由經驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業(yè)管理軟件，實現辦公物業(yè)管理計算機化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實現連通和統(tǒng)一的管理，24小時的維護
維修及保安服務。
(5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直
達。
(6)所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)的核心區(qū)。
(7)智能化：3A～5A
(8)開發(fā)商的背景：經驗豐富并且資金雄厚。在項目開發(fā)的早期年份具有財務彈性，并且具有大規(guī)模房地產投資的豐富經驗，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經營
成功經驗的優(yōu)質國有企業(yè)。
2、高檔物業(yè)(甲級寫字樓)
(1)樓宇品質：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能
力能與新建成的辦公樓建筑媲美。
①裝飾標準：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為高級墻紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、TOT0等等。
②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。
③設備標準：應有名牌中央空調；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
(2)建筑規(guī)模：1—5萬平米。
(3)客戶進駐：有知名的國內外大公司，客戶大多是進行研發(fā)、技術服務、電子商務或知名品牌代理
等方面的業(yè)務。
(4)物業(yè)服務：由經驗豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。
(5)交通便利：有多種交通工具直達。
(6)所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)或副都心區(qū)。
(7)智能化：3A及3A以上。
3、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)
(1)樓宇品質：建筑物的物理狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能
不是最先進(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。
①裝飾標準：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公
共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白；衛(wèi)生間采用合資或國產中高檔潔具等。
②配套設施：有專用地上、地下停車場。
③設備標準：有中央空調系統(tǒng)；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。
(2)建筑規(guī)模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶多為國內的中小公司，從事銷售代理、產品研發(fā)。
(4)物業(yè)服務：有物業(yè)公司服務。
(5)交通便利：有交通線路到達，交通較方便。
(6)所屬區(qū)位：副都心或較好的城區(qū)位置。
4、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)
(1)樓宇品質：物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建
筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。
①裝飾標準：外立面采用涂料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛(wèi)生間采用普通國產
潔具。
②配套設施：無。
③設備標準：分體空調；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。
(2)規(guī)模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業(yè)務。
(4)物業(yè)服務：可有一般性的物業(yè)服務如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。
(5)交通便利：有交通線路到達。
(6)所屬區(qū)位：一般城區(qū)位置。
摘 自：上 海 房 地 產 市 場 報 告
第五篇：寫字樓營銷策劃
<寫字樓>營銷推廣方案
前言
目前形式上看，項目的寫字樓銷售進入僵持化，沒有良好的銷售渠道及銷售方向，而且現場的來人來電稀少；項目的樓層方面也出現了抗性，項目的形象包裝、業(yè)態(tài)的包裝及投資的保障性沒有，造成了項目在消費者心中達不到投資的理想形態(tài)。
因此，從目前的形式上看，要進一步的達成銷售目標，就必須從新包裝項目的形象、業(yè)態(tài)、地段的優(yōu)越性并投資者的保障性的形成，建立客戶對項目的可發(fā)展形象，樹立消費者信心；建立有效的客戶渠道，尋求有效的客戶群體，來促進項目銷售。銷售目標：
1、提高寫字樓銷售
2、在廣泛的圈層中提升項目的投資價值及知名度。項目價值分析及提煉
1、項目價值分析
◇項目所處區(qū)位較好,屬于規(guī)劃高次級行政商務
◇項目所屬區(qū)域整體商務氣氛不夠濃厚,決定了銷售量；
◇項目配套設施品質卓越，檔次較高；比目前市面上的寫字樓要先進，時尚；
2、項目價值提煉 ◇高層次 ◇高品質 ◇高性價比 ◇高回報率 ◇高成長空間 客戶群定位：
從對寫字樓客源的分析來看：
1、本項目難以引起大型基金的關注，但可以與中小基金形成聯動，以其為營銷工具，炒作項目，增強買家信心。
2、本項目所處區(qū)域整體商務氣氛不夠濃厚，需要引進集團客戶來提升本項目形象，起到聚客能力，是項目主要的營銷方向；
3、散戶和投資客戶有利于打開市場，實現項目的最大價值； 目標客戶定位：
核心客戶：集團客戶（增加項目知名度和美譽度）輔組客戶：散戶、投資客戶（實現目標價值）爭取客戶：中小基金（作為營銷手段）
（一）核心客戶——集團客戶 所占比例：約25％
企業(yè)屬性：以國內民營企業(yè)為主，其次為國有大型企業(yè) 需求特征：
1、注重物業(yè)產品內在品質
2、處于市中心，交通便捷、配套齊全
3、提供良好的商務服務
4、優(yōu)秀物業(yè)管理
5、大面積的辦公空間
6、追求物業(yè)形象和售價之間的均好性
（二）輔助客戶——自用散戶 所占比例：約50％
企業(yè)屬性：項目周邊熟悉本區(qū)域的現代服務型企業(yè)
多為目前入駐于城市周邊、需要升級辦公空間的型企業(yè)，完成了一定的資本和客戶積累，需要提升企業(yè)形象。需求特征：
1、注重物業(yè)外在形象
2、處于市中心，交通便捷、配套齊全
3、較高的實用率
4、現代辦公配套
因此，對于中小企業(yè)來說，可以成為本項目的一個有效營銷手段，用以炒作項目的投資價值、提升形象。是否與企業(yè)合作，要綜合考量市場發(fā)展和客戶儲備情況。
（三）輔助客戶——投資客戶 所占比例：約25％
客戶來源：德宏州境內及周邊城市（龍陵、騰沖、保山、緬甸邊境等周邊臨近城市）需求特征：
1、注重所處區(qū)域的升值潛力和產品的抗跌性
2、有較高的、穩(wěn)定投資回報率
3、良好的經營管理
4、注重開發(fā)商品牌和信譽
因此，對于中小企業(yè)來說，可以成為本項目的一個有效營銷手段，用以炒作項目的投資價值、提升形象。是否與企業(yè)合作，要綜合考量市場發(fā)展和客戶儲備情況。
吸納目標客戶的通路 核心客戶——集團客戶 主要通過：圈層關系渠道獲得 尋客方向：
通過現有的資源，聯系各個集團領導及企事業(yè)單位的領導人員
建立公關組，尋找各個集團公司及企事業(yè)單位負責人的聯系方式，組建人際網絡；
在有效資源整合完整的情況下，可以通過沙龍活動來對項目進行銷售； 輔助客戶——自用散戶 主要通過：媒體廣告及行銷而來 尋客方向：
通過網絡推廣，組建團購信息，收集客戶 通過市面廣告吸引客戶來現場
通過行銷團隊的全城布展，及大范圍的海報派發(fā)
通過行銷組的小型推廣活動，來收集各個層面的客戶資源 輔助客戶——投資客戶
主要通過：圈層媒體廣告及行銷而來 尋客方向：
通過網絡推廣，組建團購信息，收集客戶 通過市面廣告吸引客戶來現場
通過行銷團隊的全城布展，及大范圍的海報派發(fā) 通過公關組的樁腳發(fā)展，從樁腳中獲取更過的客戶資源 通過行銷組的小型推廣活動，來收集各個層面的客戶資源 爭取客戶——中小企業(yè) 主要通過：行銷及圈層網絡 尋客方向：
通過行銷組根據指定場所派發(fā)海報及定點設點來收集客戶；
通過對指定的辦公場所進行拜訪及公關組對企事業(yè)單位的拜訪所收集的客戶； 通過行銷組及公關組的深入發(fā)展樁腳，來達到有效的客戶收集資源； 通過圈層關系的來發(fā)展中小型企業(yè)的負責人的形式，收集各層面的客戶資源 通過二手房中介公司合作，來拓展有效的客戶資源范圍。目前客戶資源渠道： 1.德宏州各個商會會員；
2.各個政府部門能利用的關系人員； 3.企事業(yè)單位負責人；
4.保險公司、4S店、等的客戶群體；
5.行銷過的公司負責人及為行銷過的中小企業(yè)單位； 6.周邊大型農產、水產業(yè)；養(yǎng)殖戶、等 總體營銷策略：
1、樹立良好形象，提高項目知名度為主要營銷方向，重點解決“高端產品品質與低檔區(qū)域形象”之間的矛盾，樹立購買者信心；
2、以集團客戶為突破方向，提升項目知名度和美譽度，通過散戶購買來獲取項目價值最大化；
3、全面性擴大銷售渠道，啟動一切有利的銷售資源，深層挖掘客戶?？蓪嵤┎呗越ㄗh:
1、前期預熱市場，以政府口吻炒作板塊價值，提升區(qū)域形象；
2、以業(yè)內專家對5A寫字樓評判標準為題，來并修正市場對甲級5A的不良認識；
4、強化現場包裝，尤其是售樓處和樣板房的建設，弱化周邊環(huán)境的劣勢，在項目外立
面廣告體現項目品質；
5、以現有的客戶通路來儲備客戶資源；
6、前期去化目標以集團購買（整層客戶）為主，推盤在高層；散戶購買控制在低層。
各銷售階段營銷策略 銷售策略：
主動出擊確定大客戶名單，通過小組公關形式尋找大型客戶進行整售談 引起投資者關注，應確定推盤策略，統(tǒng)一制定吸引投資者客戶的宣傳口徑（如是否代租）。推廣策略：對項目進行預熱，引起社會關注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。以新聞或專題炒作為主要宣傳方式，以特定專業(yè)媒體為工具，為求新聞真實性，建議借政府、專家口吻。
主要任務：宣傳產品品質、大客戶引進帶動全面散客跟進 銷售策略：
以 “泛營銷”策略，拓展客戶渠道； 以較強的現場執(zhí)行力，提高散戶成交率； 預留部分高層單位，繼續(xù)拓展集團客戶； 推廣策略：
強化現場包裝，體現產品品質高度；
新聞炒作的基礎上進一步增加了硬性廣告，加大廣告發(fā)布頻率；
強銷期，以硬性廣告為主，針對主要賣點做純銷售式廣告，同時發(fā)揮軟性文章的理性訴求配合宣傳。
依然以特點專業(yè)媒體為主要宣傳工具，避免大眾化。銷售策略：
銷售價格做較大提升； 采用促銷手段；
注重物業(yè)管理、辦公環(huán)境營造等軟件建設，代投資客戶實現租金回報； 推廣策略：
持續(xù)期，以成交客戶的證言式廣告，以維持消費者的記憶度，增強買家和潛在消費者的信心。
收尾期采用脈沖式發(fā)布策略，減少發(fā)布頻率，但維持較長的發(fā)布時間 現階段另一個建議性銷售策略 ——“城市全民銷售活動”
原因：目前銷售銷售處于僵持階段，我們獲得的客戶資源渠道有限，大部分的廣告效益都不是很理想。
為了解決以上問題，我們可制造一個“城市全民銷售活動”，啟動德宏州所有愿意銷售的銷售人員，以高提成制進行返利，達到銷售目的。適量營造媒體的良性反應，通過軟文對項目的情況進行討論，吸引大眾的關注來讓更多的人了解財富中心寫字樓。
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