第一篇：如何計(jì)算商鋪投資回報(bào)率[推薦]

如何計(jì)算商鋪投資回報(bào)率藍(lán)房網(wǎng)-百姓自己的購(gòu)房顧問(wèn) 2011-05-07 11:05:41 人人都說(shuō)“一鋪養(yǎng)三代”，商鋪投資迎來(lái)了黃金時(shí)代。隨著投資理念的日趨成熟，商鋪確實(shí)受到了越來(lái)越多的投資者的關(guān)注，商鋪投資一般要考慮地段商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景、周邊商業(yè)氛圍等基本因素，街鋪還要考察上下水和排煙防噪等配套、門(mén)面與進(jìn)深寬度比例、適合出租給哪類(lèi)商戶(hù)等等。盡管商鋪投資要考慮的因素較多，但萬(wàn)變不離其宗，考評(píng)商鋪投資價(jià)值有兩項(xiàng)指標(biāo)是總結(jié)性的，一是商鋪投資回報(bào)率，一是增值空間。

目前世面上出售或者出租的商鋪一般分為沿街商鋪和社區(qū)商鋪，由于商鋪受地理位置以及人流量等影響較大，價(jià)位差異也相當(dāng)大。因此，投資回報(bào)率也會(huì)不同程度上受到影響。

嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，商鋪投資回報(bào)率一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，投資中除了投資者的購(gòu)買(mǎi)初始投資外，還應(yīng)包括稅費(fèi)，貸款利息、物業(yè)管理費(fèi)用、取暖費(fèi)用、折舊費(fèi)用，甚至還有通貨膨脹帶來(lái)的價(jià)格貶值和央行加息后帶來(lái)的利差等方面的因素。同時(shí)，投資者還必須考慮到商鋪有一定的空置期。

不同物業(yè)的理想投資回報(bào)率不盡相同，現(xiàn)在搜鋪網(wǎng)就教你兩招計(jì)算商鋪投資回報(bào)率的兩個(gè)公式來(lái)計(jì)算：

方法一，主要適用于沒(méi)有貸款的一次性投資。計(jì)算公式為：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12 ＝年租金收入，而年租金收入÷購(gòu)買(mǎi)商鋪總價(jià)＝年投資收益率。反之，用購(gòu)買(mǎi)商鋪總價(jià)÷年租金收入＝投資回收年限。

方法二；主要適用于貸款投資的收益計(jì)算。計(jì)算公式為：（稅后月租金－按揭月供款－每月物業(yè)費(fèi)）×12 ＝年租金收入；（首期房款＋按揭貸款）÷年租金收入＝投資回報(bào)年限。反之，用年租金收入÷（首期房款＋按揭貸款）＝年投資收益率。

當(dāng)然，投資是為了賺錢(qián)。那究竟能不能賺錢(qián)？能賺多少錢(qián)？這里也不能光算收入，還要充分考慮到各項(xiàng)支出。上面所列的投資收益計(jì)算公式，只是著重考慮了主要的收入和支出部分，另外，還有一些可能和必要的支出，千萬(wàn)不能忽略。

第一項(xiàng)支出是在商鋪的前期購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)中的支出，像購(gòu)買(mǎi)商鋪應(yīng)交的契稅，這項(xiàng)為總房?jī)r(jià)的3％，這一比例是商品住宅契稅的兩倍。第二項(xiàng)支出是商鋪的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等在商鋪后期使用過(guò)程中的支出都是按商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)，大大高于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。所以，在計(jì)算商鋪的投資收益時(shí)，一定要充分考慮到以上支出，這樣才能夠算出一個(gè)更加真實(shí)的投資回報(bào)率。

最后要提醒投資者的是，雖然投資商鋪贏(yíng)利前景看好，但是并非所有商鋪都能保證賺錢(qián)。對(duì)于想投資小型商鋪的投資者來(lái)說(shuō)，首先要考慮的因素是所選地點(diǎn)區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈，如人口密集度、日均人流量、消費(fèi)能力及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施結(jié)構(gòu)等。而且，要瞄準(zhǔn)新建市場(chǎng)。一般說(shuō)來(lái)，新建的市場(chǎng)其出售的價(jià)位相對(duì)而言比老市場(chǎng)要便宜得多，如果到有發(fā)展?jié)摿Φ男率袌?chǎng)購(gòu)置經(jīng)營(yíng)門(mén)面，則升值的潛力大，投資少，其次，要盯住一些新開(kāi)發(fā)的城區(qū)。任何投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的，同樣投資商鋪，有的人賺了大錢(qián)，而有的人可能連本都收不回來(lái)。所以，一定要注意避免投資風(fēng)險(xiǎn)。

商鋪與住宅雖同為房地產(chǎn)的品種，但兩者投資所關(guān)注的因素卻各不一樣。住宅投資一般關(guān)注地段、生活配套、出租率、回報(bào)率、物業(yè)管理等指標(biāo)，而商鋪投資的關(guān)注要點(diǎn)，卻比住宅的項(xiàng)目要多得多，也復(fù)雜得多。

投資社區(qū)商鋪三方面需注意藍(lán)房網(wǎng)-百姓自己的購(gòu)房顧問(wèn) 2011-04-21 10:58:18摘要：社區(qū)商鋪主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層，或者商業(yè)用途裙房?，F(xiàn)在的社區(qū)商鋪已經(jīng)打破原來(lái)以鋪位形式為主要形式的特點(diǎn)，鋪面形式逐漸成為社區(qū)商鋪的主流。社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點(diǎn)，而且商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑹o(wú)

社區(qū)商鋪主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層，或者商業(yè)用途裙房。現(xiàn)在的社區(qū)商鋪已經(jīng)打破原來(lái)以鋪位形式為主要形式的特點(diǎn)，鋪面形式逐漸成為社區(qū)商鋪的主流。社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點(diǎn)，而且商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑹o(wú)疑社區(qū)商鋪屬于商鋪投資中的“小盤(pán)活躍股”。

專(zhuān)家指出，投資社區(qū)商鋪時(shí)需注意以下幾點(diǎn)。

優(yōu)先考慮社區(qū)臨街商鋪

社區(qū)商鋪因其所處位置可基本分為臨街商鋪、社區(qū)內(nèi)商鋪和商場(chǎng)鋪三種。其中，臨街鋪經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最小，因?yàn)槠浞?wù)對(duì)象既有社區(qū)固定的客戶(hù)群，也有社區(qū)外的居民，服務(wù)受眾面較廣，很容易獲利。但是選擇臨街商鋪也要看準(zhǔn)所選地點(diǎn)區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈，如人口密度、消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等因素，還要根據(jù)周邊客戶(hù)及其消費(fèi)層次來(lái)定位。

考察社區(qū)環(huán)境和未來(lái)規(guī)劃

社區(qū)商業(yè)環(huán)境可從購(gòu)物環(huán)境、所在商業(yè)街的知名度以及人流量的多少來(lái)考察。其中社區(qū)的購(gòu)物環(huán)境、店鋪周?chē)娜肆髁渴亲顟?yīng)該關(guān)注的事項(xiàng)；市場(chǎng)供求關(guān)系的大小也會(huì)直接影響到商鋪當(dāng)前的租金收益；弄清楚區(qū)域內(nèi)消費(fèi)的人群主力是社區(qū)內(nèi)還是社區(qū)外，盡管有部分社區(qū)商鋪面向街道，但是主要消費(fèi)人群仍然為社區(qū)居民，這樣投資臨街商鋪就同投資社區(qū)商鋪沒(méi)有什么區(qū)別，若臨街商鋪面對(duì)的客戶(hù)除社區(qū)業(yè)主還有外圍的客人，投資前景就相對(duì)樂(lè)觀(guān)。

另外，政府未來(lái)的規(guī)劃也在一定程度上決定了未來(lái)周邊社區(qū)商鋪的供求關(guān)系和升值潛力。路段附近有寫(xiě)字樓或其他樓盤(pán)在建，或者將會(huì)有地鐵，都將令商鋪升值。

關(guān)注社區(qū)消費(fèi)群體特征

社區(qū)消費(fèi)人群規(guī)模的大小、整體消費(fèi)能力的高低也是衡量今后商鋪收益和風(fēng)險(xiǎn)狀況在投資前都需要把握。分清這個(gè)社區(qū)是老年型社區(qū)還是年輕型社區(qū)，老年型社區(qū)適合開(kāi)設(shè)棋牌館、茶室、花鳥(niǎo)市場(chǎng)、日常生活購(gòu)物商鋪等，而年輕型社區(qū)商鋪則適合開(kāi)設(shè)保齡球、桌球、新型餐飲等適合年輕人審美愛(ài)好需求的商鋪；分清是高檔住宅還是中低檔住宅，高檔住宅適合高級(jí)餐飲業(yè)、會(huì)所等形態(tài)的商鋪，而中低檔社區(qū)適合開(kāi)設(shè)大排檔、小型餐館等大眾水準(zhǔn)的商鋪。

如果投資的社區(qū)是規(guī)模型社區(qū)的話(huà)，那么配套設(shè)施相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)比較完善，所以在前期投入上應(yīng)該考慮到商鋪的容納能力有多強(qiáng)，所經(jīng)營(yíng)的物業(yè)形態(tài)也要盡可能豐富，例如小型超市、電信公司分店、小型影像店、咖啡店、酒吧等。而小型社區(qū)商鋪則適合投資小賣(mài)部、水果攤等投入小、短期投、流動(dòng)性大的商鋪。

第二篇：培訓(xùn)投資回報(bào)率(ROI)

培訓(xùn)投資回報(bào)率（ROI）——突破培訓(xùn)效果衡量的困境 誠(chéng)信保險(xiǎn)公司結(jié)束了為期一年半，由公司每一位經(jīng)理和主管參加的MBTI（麥爾斯-布里格斯類(lèi)型指標(biāo)）學(xué)習(xí)班，這個(gè)學(xué)習(xí)班重點(diǎn)介紹MBTI中的16個(gè)性格類(lèi)別，并且告訴學(xué)員他們平時(shí)應(yīng)該如何與不同類(lèi)別的人接觸，以及如何更好的互相理解。弗蘭克作為公司總裁參加了最后的結(jié)業(yè)儀式，并向培訓(xùn)經(jīng)理瑪吉具體了解學(xué)習(xí)班的情況：“我覺(jué)得這個(gè)學(xué)習(xí)班非常有趣，令人好奇。我現(xiàn)在確切知道自己的性格類(lèi)型，但是我很想知道這些學(xué)習(xí)班具體給公司帶來(lái)了什么戒指。你有什么辦法證明這25個(gè)學(xué)習(xí)班所帶來(lái)的結(jié)果嗎？” 瑪吉很快回答道：“可以肯定的是學(xué)員們對(duì)這次學(xué)習(xí)都很滿(mǎn)意，都認(rèn)為很受用，公司的團(tuán)隊(duì)合作和溝通都得到了改善?！?弗蘭克接著問(wèn)：“你有沒(méi)有更具體的結(jié)果？這次學(xué)習(xí)班總共花費(fèi)了多少你知道么？”沒(méi)等小J回答，弗蘭克接著說(shuō)：“具體的數(shù)據(jù)對(duì)我們非常有用，我沒(méi)有反對(duì)這個(gè)培訓(xùn)的意思，但是我們必須努力了解到培訓(xùn)對(duì)公司績(jī)效帶來(lái)的具體價(jià)值?！?/p>

歷來(lái)培訓(xùn)的衡量都是從培訓(xùn)項(xiàng)目中一些顯而易見(jiàn)的事情來(lái)著手的：學(xué)員是否喜歡培訓(xùn)的經(jīng)歷？培訓(xùn)內(nèi)容是否相關(guān)？學(xué)員是否學(xué)到了東西？許多組織依然使用這種方法，并且大量培訓(xùn)的衡量工作還沒(méi)有超出學(xué)員滿(mǎn)意度調(diào)查表和學(xué)員自己呈報(bào)學(xué)習(xí)報(bào)告這樣的評(píng)估形式，這種衡量方法很容易完成，而且往往會(huì)得出積極的結(jié)果。簡(jiǎn)言之，實(shí)施培訓(xùn)的職能部門(mén)和參加培訓(xùn)的學(xué)員并不關(guān)心學(xué)習(xí)的收獲是否能在工作中得到應(yīng)用，也不關(guān)心學(xué)習(xí)的結(jié)果會(huì)對(duì)組織的關(guān)鍵性指標(biāo)產(chǎn)生怎樣的影響。培訓(xùn)負(fù)責(zé)人、經(jīng)理和其他人經(jīng)常會(huì)錯(cuò)誤地認(rèn)為，培訓(xùn)的效果無(wú)法得到令人信服的衡量，即培訓(xùn)的效果很難與其他影響績(jī)效改進(jìn)的因素區(qū)別開(kāi)來(lái)，或者說(shuō)衡量培訓(xùn)的效果太困難或太耗費(fèi)資源。根據(jù)不同的公司和文化情況，由于受到上述某一項(xiàng)或多項(xiàng)因素的影響，從而導(dǎo)致缺少足夠的證據(jù)來(lái)證明培訓(xùn)給組織帶來(lái)的效益要超過(guò)培訓(xùn)所花的成本。

以上問(wèn)題也曾困擾過(guò)一個(gè)人——杰克·菲利普斯博士。菲利普斯一直在使用投資回報(bào)率

（ROI）流程來(lái)衡量培訓(xùn)對(duì)組織所產(chǎn)生的影響，已經(jīng)有超過(guò)27年的企業(yè)工作和管理咨詢(xún)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)表過(guò)專(zhuān)業(yè)文章300多篇，撰寫(xiě)和編輯了專(zhuān)業(yè)書(shū)籍60余本，為44個(gè)國(guó)際和地區(qū)的全球財(cái)富500強(qiáng)及主要組織提供咨詢(xún)服務(wù)。直至今天，培訓(xùn)的投資回報(bào)率（ROI）已經(jīng)是一個(gè)被證明的，靈活而系統(tǒng)的方法。這套方法可以幫助我們：針對(duì)某一具體的培訓(xùn)項(xiàng)目確定教學(xué)目標(biāo)，開(kāi)發(fā)并實(shí)施評(píng)估計(jì)劃；選擇合適的數(shù)據(jù)類(lèi)型和收集方法；使用合適的方法鑒別培訓(xùn)效果；將各種軟/硬數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化成貨幣價(jià)值等等。

那么到底培訓(xùn)項(xiàng)目怎么設(shè)計(jì)？項(xiàng)目中間的怎么取證？不同動(dòng)作帶來(lái)的影響怎么區(qū)分？項(xiàng)目結(jié)果怎么換算成貨幣？敬請(qǐng)關(guān)注10月27-28日杰克·菲利普斯將首次來(lái)到中國(guó)開(kāi)辦培訓(xùn)投資回報(bào)率（ROI）工作坊！

第三篇：中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告

《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，在經(jīng)歷了2014年價(jià)格的下降后，大部分城市高檔住宅價(jià)格出現(xiàn)了明顯回落，但大部分城市租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率仍高于五年期貸款利率，轉(zhuǎn)售回報(bào)率水平較高。但是隨著未來(lái)投資需求的大量減少，高檔住宅的自住性將更加明顯，《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》預(yù)計(jì)，轉(zhuǎn)售回報(bào)率將理性回落，2015-2020年回報(bào)率約4%-6%。

短期：中西部城市寫(xiě)字樓商鋪更合適投資

就租賃回報(bào)率而言，2015上半年，寫(xiě)字樓靜態(tài)租賃回報(bào)率平均值為4.3%，接近余額寶平均收益，可以說(shuō)寫(xiě)字樓靜態(tài)租賃回報(bào)率約為住宅市場(chǎng)的2倍。

《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》分析稱(chēng)，對(duì)于寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，其投資價(jià)值明顯高于住宅市場(chǎng)，尤其是核心地段的高品質(zhì)寫(xiě)字樓，具有較高的保值性，能獲得較高的靜態(tài)租金回報(bào)。

近日，研究機(jī)構(gòu)云房數(shù)據(jù)便發(fā)布了《2015上半年中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》，該報(bào)告基于對(duì)全國(guó)十七個(gè)大中城市、四類(lèi)物業(yè)的靜態(tài)租賃回報(bào)率、長(zhǎng)期租賃回報(bào)率以及5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率的統(tǒng)計(jì)，推出了一系列房地產(chǎn)投資回報(bào)率的數(shù)據(jù)。相對(duì)于靜態(tài)的供求關(guān)系數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資回報(bào)率的數(shù)據(jù)將動(dòng)態(tài)的租金及房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)綜合考慮在內(nèi)，以求能夠更客觀(guān)而全面的反映市場(chǎng)變化。

需要說(shuō)明的是：

靜態(tài)租賃回報(bào)率——指當(dāng)前凈資金回收售價(jià)的占比，是判斷房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的重要參考

長(zhǎng)期租賃——代表了隨著未來(lái)租金的動(dòng)態(tài)變化，長(zhǎng)期租賃物業(yè)可獲取的回報(bào)率的大小，是判斷未來(lái)房地產(chǎn)租金動(dòng)態(tài)收益情況的參考

5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率——包含租金回報(bào)和房產(chǎn)增值的兩部分收益，入住判斷轉(zhuǎn)售房產(chǎn)的最佳時(shí)機(jī)

商鋪：租金回報(bào)出現(xiàn)回落 運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大

就商鋪回報(bào)率數(shù)來(lái)說(shuō)，從2015上半年商鋪市場(chǎng)投資回報(bào)率數(shù)據(jù)中可以看出，商鋪市場(chǎng)租金回報(bào)總體平穩(wěn)，轉(zhuǎn)售回報(bào)小幅下降。

對(duì)此，《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》分析稱(chēng)，各城市間，回報(bào)率數(shù)據(jù)差異較大，這主要是由于商鋪的投資受區(qū)域位置、經(jīng)營(yíng)方式、需求支撐等多重因素的影響。在獲得高回報(bào)的同時(shí)，投資商鋪市場(chǎng)也需要承擔(dān)較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

從租賃回報(bào)率上來(lái)說(shuō)，2015上半年，商鋪市場(chǎng)靜態(tài)租賃回報(bào)率平均值為4.0%，主要集中在3.5%-5.0%之間；長(zhǎng)期租賃回報(bào)率平均值為7.2%，主要集中在5%-9%之間。由此可見(jiàn)，商鋪市場(chǎng)租金回報(bào)水平略高于住宅市場(chǎng)，但低于寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》表示，近年來(lái)，連續(xù)多年針對(duì)住宅市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，商鋪市場(chǎng)供應(yīng)大量增加，市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，大部分城市出現(xiàn)供過(guò)于求的局面。尤其在電商的快速發(fā)展下，傳統(tǒng)零售行業(yè)，如小商品類(lèi)、家電類(lèi)的傳統(tǒng)商鋪，受到的沖擊相對(duì)較大。所以，從回報(bào)率數(shù)據(jù)來(lái)看，商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)出現(xiàn)回落。此外，商鋪投資門(mén)檻相對(duì)較高，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，即使同一城市，不同區(qū)位的商鋪回報(bào)也相差較大。但對(duì)于地理位置優(yōu)越的商鋪，仍然可以獲得相當(dāng)高的收益。

從歷史轉(zhuǎn)售回報(bào)率來(lái)看，商鋪市場(chǎng)2010-2015年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率平均值為14.9%，各城市回報(bào)率差異較大。其中，成都、西安、重慶、深圳、武漢排名前五，回報(bào)率超過(guò)20%，與之相比，杭州商鋪轉(zhuǎn)售回報(bào)率不足5%。

《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》預(yù)計(jì)未來(lái)五年，商鋪市場(chǎng)2015-2020年轉(zhuǎn)售回報(bào)率預(yù)測(cè)平均值7.4%。預(yù)測(cè)將在6%-10%之間。

寫(xiě)字樓：投資價(jià)值明顯高于住宅市場(chǎng)

就寫(xiě)字樓租賃回報(bào)率來(lái)說(shuō)，2015上半年，寫(xiě)字樓靜態(tài)租賃回報(bào)率平均值為4.3%，長(zhǎng)期租賃回報(bào)率平均值為8.5%，租金回報(bào)相對(duì)較高。租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率有所回落，2010-2015年租賃后轉(zhuǎn)回報(bào)率為11.8%，2015-2020年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率為7.7%。

《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，與住宅市場(chǎng)相比，寫(xiě)字樓租賃回報(bào)相對(duì)合理。

從歷史轉(zhuǎn)售回報(bào)率來(lái)看，寫(xiě)字樓市場(chǎng)2010-2015年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率平均值為11.8%，主要集中區(qū)間為8%-15%。5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率受價(jià)格波動(dòng)影響較大，受2010-2011年價(jià)格的大幅上漲，大部分城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)轉(zhuǎn)售回報(bào)率高于房地產(chǎn)信托收益率9.6%，轉(zhuǎn)售回報(bào)較高。

《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，隨著寫(xiě)字樓市場(chǎng)的快速開(kāi)發(fā)建設(shè)，大部分城市供需緊張得到緩解，部分城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求的局面，租金、價(jià)格上漲趨勢(shì)減緩，預(yù)計(jì)未來(lái)寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)售回報(bào)率將有所下降，2015-2020年大部分城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)5年租賃后轉(zhuǎn)售投資回報(bào)率將在7%-10%之間。

普通住宅：存在一定的泡沫，去投資化明顯

就普通住宅租賃回報(bào)率而言，2015上半年，普通住宅靜態(tài)租賃回報(bào)率在2%-3%左右，17個(gè)城市平均值為2.6%。長(zhǎng)期租賃回報(bào)率隨著租金漲幅的收窄，有小幅下降，平均值為6.1%。歷史轉(zhuǎn)售回報(bào)率出現(xiàn)明顯分化，總體水平下降為8.9%，但不同的城市間分化明顯，寧波甚至出現(xiàn)了負(fù)值。

對(duì)此，《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》分析稱(chēng)，隨著房?jī)r(jià)漲幅的進(jìn)一步收窄，預(yù)計(jì)未來(lái)轉(zhuǎn)售回報(bào)率將向長(zhǎng)期租賃回報(bào)水平靠近。

從租賃投資回報(bào)率上來(lái)看，2015上半年，普通住宅市場(chǎng)靜態(tài)租賃投資回報(bào)率在1.8%-3.5%之間，而普通住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期租賃回報(bào)率主要集中在5%-7%之間。

對(duì)此，《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，僅從回報(bào)率數(shù)據(jù)上看，住宅市場(chǎng)存在一定的泡沫。由于租金與房?jī)r(jià)往往存在一定的合理比例，根據(jù)國(guó)際租售比合理區(qū)間推斷，靜態(tài)租賃回報(bào)率應(yīng)該為4%-6%，而我國(guó)水平遠(yuǎn)低于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)水平，側(cè)面反映了房?jī)r(jià)水平與真實(shí)價(jià)值的背離。

從歷史租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率上來(lái)看，2015上半年，普通住宅歷史租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率總體處于高位，但水平有所回落，城市分化加大。

《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》預(yù)計(jì)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步回歸理性，轉(zhuǎn)售回報(bào)率在約6%左右。

高檔住宅：靜態(tài)租賃回報(bào)率不高 長(zhǎng)期租賃回報(bào)漲幅度不大

就高檔住宅的租賃回報(bào)率而言，《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》分析稱(chēng)，2015上半年，高檔住宅回報(bào)率水平總體回落，各城市差異不大，相對(duì)平穩(wěn)。首先，17個(gè)城市靜態(tài)租賃回報(bào)率平均值為2.5%，靜態(tài)租金回報(bào)仍然不高；其次，隨著租金漲幅的收窄，長(zhǎng)期租賃回報(bào)率下降，2015上半年17個(gè)城市平均值為4.4%；再次，在房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下行的背景下，2010-2015年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率出現(xiàn)下降，平均值為8.4%；最后，預(yù)計(jì)未來(lái)5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率將為5%左右。

從租賃回報(bào)率來(lái)看，2015上半年，高檔住宅靜態(tài)租賃回報(bào)率在1.6%-3.5%之間，平均水平為2.5%，而高檔住宅長(zhǎng)期租賃回報(bào)率主要集中在3%-6%之間。

《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，與普通住宅相比，高檔住宅租金變化相對(duì)平穩(wěn)，租金漲幅不大，大部分城市高檔住宅長(zhǎng)期租賃回報(bào)僅接近或低于余額寶平均收益，可以說(shuō)靜態(tài)租賃回報(bào)率不高，長(zhǎng)期租賃回報(bào)上漲幅度不大。

從歷史轉(zhuǎn)售回報(bào)率上來(lái)看，高檔住宅2010-2015年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率平均值為8.4%，大部分集中在5%-11%之間。與2009-2014年的12.4%租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率相比，轉(zhuǎn)售回報(bào)率下降了4個(gè)百分點(diǎn)。

首先，從城市分布來(lái)看，盡管各個(gè)主要城市的投資回報(bào)率都普遍低至4%，但西安、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、無(wú)錫、重慶這些二線(xiàn)城市短期內(nèi)的投資回報(bào)率還是要明顯高于北上廣深，北京這樣的一線(xiàn)城市已然墊底。

從上圖可以看出，目前，投資房地產(chǎn)的平均收益率普遍要低于房地產(chǎn)信托的平均年收益率，也就是說(shuō)，不管買(mǎi)什么房，實(shí)際上都沒(méi)有買(mǎi)房地產(chǎn)信托劃算。而從不同物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，跟我們昨天看到的結(jié)論一致：現(xiàn)在投資寫(xiě)字樓和商鋪遠(yuǎn)比投資住宅劃算——寫(xiě)字樓和商鋪的靜態(tài)租賃回報(bào)約為4%左右，而住宅市場(chǎng)回報(bào)率僅為2%，兩者之間約有2%的差距。

從靜態(tài)租賃回報(bào)率排名中可以看出，位居前十的均為寫(xiě)字樓和商鋪，排名后十的全部為住宅；而且，從城市地理位置來(lái)看，中西部城市靜態(tài)租賃回報(bào)率相對(duì)較高。由此可見(jiàn)，選擇中西部二線(xiàn)城市的寫(xiě)字樓和商鋪?zhàn)鐾顿Y更為合適。目前來(lái)看，長(zhǎng)沙的寫(xiě)字樓要比北京的寫(xiě)字樓更有投資價(jià)值，而北京的普通住宅已然淪為倒數(shù)第二位最不具投資價(jià)值的物業(yè)。

上圖可以告訴你，同一種物業(yè)類(lèi)型，不同城市可以帶給你的投資回報(bào)狀況。（請(qǐng)仔細(xì)參讀?。秷?bào)告》也指出，雖然2014年住宅市場(chǎng)整體進(jìn)入下行調(diào)整階段，但隨著市場(chǎng)的調(diào)整，預(yù)計(jì)住宅價(jià)格將逐步理性回歸，靜態(tài)租金回報(bào)率將有所上升。

5年內(nèi)：一線(xiàn)和中西部城市寫(xiě)字樓商鋪?zhàn)钸m合投資 遠(yuǎn)離高檔住宅

從長(zhǎng)期來(lái)看，結(jié)論似乎也變化不大。盡管部分物業(yè)的投資回報(bào)率有所上升，但住宅投資回報(bào)率尤其是高檔住宅格外偏低的狀況依然難改，從上圖中可以看出，寫(xiě)字樓商鋪長(zhǎng)期租賃回報(bào)率排名靠前，普通住宅居中較多，而高檔住宅相對(duì)靠后，杭州高檔住宅的投資回報(bào)率甚至要低于CPI。所以，打算在杭城買(mǎi)豪宅做長(zhǎng)期投資的有錢(qián)銀要注意了。

從上表可以看出，長(zhǎng)沙、武漢、西安這樣的中西部城市，其寫(xiě)字樓和商鋪市場(chǎng)更具有長(zhǎng)期投資價(jià)值，一線(xiàn)城市的寫(xiě)字樓商鋪長(zhǎng)期投資回報(bào)率則居中，長(zhǎng)沙、杭州、南京、大連、蘇州這些二線(xiàn)城市的高端住宅長(zhǎng)期來(lái)看則是最不值得投資的物業(yè)。

上圖則對(duì)各種物業(yè)類(lèi)型投資價(jià)值的城市分布做了排名，從城市地理位置來(lái)看，無(wú)論哪種物業(yè)類(lèi)型，中西部城市的回報(bào)率顯然都是偏高的。

此外，《報(bào)告》指出，由于受城市建設(shè)及第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展影響，一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)可獲得較高的投資回報(bào)。

綜上所述，一線(xiàn)城市和中西部城市的寫(xiě)字樓和商鋪?zhàn)钸m合投資，而中西部城市的高檔住宅最不適合投資，更適合自住。

租賃轉(zhuǎn)售：整體較可觀(guān) 但城市出現(xiàn)分化現(xiàn)象

而從租賃后轉(zhuǎn)售的投資回報(bào)來(lái)看，2010-2015年房地產(chǎn)各物業(yè)類(lèi)型歷史轉(zhuǎn)售回報(bào)率排名靠前，回報(bào)率較為可觀(guān)，甚至大部分物業(yè)回報(bào)率要高于房地產(chǎn)信托收益率。

此外，從上圖還可以看出，排名前十的以商鋪和寫(xiě)字樓為主，住宅相對(duì)較少。值得注意的是寧波和杭州的普通住宅租賃轉(zhuǎn)售的回報(bào)率低于CPI漲幅平均值，這反映出了住宅價(jià)格的下行調(diào)整和不同城市之間的投資回報(bào)出現(xiàn)分化的現(xiàn)象。

從上圖中可以看出，廣州、北京、上海和深圳這些一線(xiàn)城市的普通住宅租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率排名靠前，這說(shuō)明如果選擇租賃轉(zhuǎn)售模式投資的人，選一線(xiàn)城市要強(qiáng)于二三線(xiàn)城市。

但是，《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變，住宅的高轉(zhuǎn)售回報(bào)率將逐步回落。要不要入手，你可要想好了！

未來(lái)5年租賃轉(zhuǎn)售：預(yù)測(cè)在6%—9%之間

《報(bào)告》表示，隨著市場(chǎng)的理性回歸，未來(lái)5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率，整體逐步回到合理的收益區(qū)間，大部分物業(yè)轉(zhuǎn)售回報(bào)率將集中在6%-9%之間。不過(guò)，我們?nèi)钥梢詮纳蠄D中看出，未來(lái)5年，中西部城市的寫(xiě)字樓和商鋪還是比較有競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是武漢。

2015上半年房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告：中西部崛起

贏(yíng)商網(wǎng)手機(jī)客戶(hù)端：隨時(shí)隨地看新聞贏(yíng)商網(wǎng) http://yn.winshang.com 2015年05月22日14:15 核心提示：近日，研究機(jī)構(gòu)云房數(shù)據(jù)便發(fā)布了《2015上半年中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》，該報(bào)告基于對(duì)全國(guó)十七個(gè)大中城市、四類(lèi)物業(yè)的靜態(tài)租賃回報(bào)率、長(zhǎng)期租賃回報(bào)率以及5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率的統(tǒng)計(jì)。

近日，研究機(jī)構(gòu)云房數(shù)據(jù)便發(fā)布了《2015上半年中國(guó)房地產(chǎn)（專(zhuān)題閱讀）投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》，該報(bào)告基于對(duì)全國(guó)十七個(gè)大中城市、四類(lèi)物業(yè)的靜態(tài)租賃回報(bào)率、長(zhǎng)期租賃回報(bào)率以及5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率的統(tǒng)計(jì)，推出了一系列房地產(chǎn)投資回報(bào)率的數(shù)據(jù)。相對(duì)于靜態(tài)的供求關(guān)系數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資回報(bào)率的數(shù)據(jù)將動(dòng)態(tài)的租金及房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)綜合考慮在內(nèi)，以求能夠更客觀(guān)而全面的反映市場(chǎng)變化。

需要說(shuō)明的是：

靜態(tài)租賃回報(bào)率——指當(dāng)前凈資金回收售價(jià)的占比，是判斷房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的重要參考

長(zhǎng)期租賃——代表了隨著未來(lái)租金的動(dòng)態(tài)變化，長(zhǎng)期租賃物業(yè)可獲取的回報(bào)率的大小，是判斷未來(lái)房地產(chǎn)租金動(dòng)態(tài)收益情況的參考；

5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率——包含租金回報(bào)和房產(chǎn)增值的兩部分收益，入住判斷轉(zhuǎn)售房產(chǎn)的最佳時(shí)機(jī)

（先搞懂這三個(gè)數(shù)據(jù)很重要，因?yàn)樗鼪Q定著接下來(lái)你是否能真的看懂）

商鋪：租金回報(bào)出現(xiàn)回落 運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大

就商鋪回報(bào)率數(shù)來(lái)說(shuō)，從2015上半年商鋪市場(chǎng)投資回報(bào)率數(shù)據(jù)中可以看出，商鋪市場(chǎng)租金回報(bào)總體平穩(wěn)，轉(zhuǎn)售回報(bào)小幅下降。

對(duì)此，《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》分析稱(chēng)，各城市間，回報(bào)率數(shù)據(jù)差異較大，這主要是由于商鋪的投資受區(qū)域位置、經(jīng)營(yíng)方式、需求支撐等多重因素的影響。在獲得高回報(bào)的同時(shí)，投資商鋪市場(chǎng)也需要承擔(dān)較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

從租賃回報(bào)率上來(lái)說(shuō)，2015上半年，商鋪市場(chǎng)靜態(tài)租賃回報(bào)率平均值為4.0%，主要集中在3.5%-5.0%之間；長(zhǎng)期租賃回報(bào)率平均值為7.2%，主要集中在5%-9%之間。由此可見(jiàn)，商鋪市場(chǎng)租金回報(bào)水平略高于住宅市場(chǎng)，但低于寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》表示，近年來(lái)，連續(xù)多年針對(duì)住宅市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，商鋪市場(chǎng)供應(yīng)大量增加，市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，大部分城市出現(xiàn)供過(guò)于求的局面。尤其在電商的快速發(fā)展下，傳統(tǒng)零售行業(yè)，如小商品類(lèi)、家電類(lèi)的傳統(tǒng)商鋪，受到的沖擊相對(duì)較大。所以，從回報(bào)率數(shù)據(jù)來(lái)看，商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)出現(xiàn)回落。此外，商鋪投資門(mén)檻相對(duì)較高，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，即使同一城市，不同區(qū)位的商鋪回報(bào)也相差較大。但對(duì)于地理位置優(yōu)越的商鋪，仍然可以獲得相當(dāng)高的收益。

從歷史轉(zhuǎn)售回報(bào)率來(lái)看，商鋪市場(chǎng)2010-2015年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率平均值為14.9%，各城市回報(bào)率差異較大。其中，成都、西安、重慶、深圳、武漢排名前五，回報(bào)率超過(guò)20%，與之相比，杭州商鋪轉(zhuǎn)售回報(bào)率不足5%。

《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》預(yù)計(jì)未來(lái)五年，商鋪市場(chǎng)2015-2020年轉(zhuǎn)售回報(bào)率預(yù)測(cè)平均值7.4%。預(yù)測(cè)將在6%-10%之間。

寫(xiě)字樓：投資價(jià)值明顯高于住宅市場(chǎng)

就寫(xiě)字樓租賃回報(bào)率來(lái)說(shuō)，2015上半年，寫(xiě)字樓靜態(tài)租賃回報(bào)率平均值為4.3%，長(zhǎng)期租賃回報(bào)率平均值為8.5%，租金回報(bào)相對(duì)較高。租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率有所回落，2010-2015年租賃后轉(zhuǎn)回報(bào)率為11.8%，2015-2020年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率為7.7%。

《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，與住宅市場(chǎng)相比，寫(xiě)字樓租賃回報(bào)相對(duì)合理。

就租賃回報(bào)率而言，2015上半年，寫(xiě)字樓靜態(tài)租賃回報(bào)率平均值為4.3%，接近余額寶平均收益，可以說(shuō)寫(xiě)字樓靜態(tài)租賃回報(bào)率約為住宅市場(chǎng)的2倍。

《中國(guó)房地產(chǎn)（專(zhuān)題閱讀）投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》分析稱(chēng)，對(duì)于寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，其投資價(jià)值明顯高于住宅市場(chǎng)，尤其是核心地段的高品質(zhì)寫(xiě)字樓，具有較高的保值性，能獲得較高的靜態(tài)租金回報(bào)。

從歷史轉(zhuǎn)售回報(bào)率來(lái)看，寫(xiě)字樓市場(chǎng)2010-2015年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率平均值為11.8%，主要集中區(qū)間為8%-15%。5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率受價(jià)格波動(dòng)影響較大，受2010-2011年價(jià)格的大幅上漲，大部分城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)轉(zhuǎn)售回報(bào)率高于房地產(chǎn)信托收益率9.6%，轉(zhuǎn)售回報(bào)較高。

《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，隨著寫(xiě)字樓市場(chǎng)的快速開(kāi)發(fā)建設(shè)，大部分城市供需緊張得到緩解，部分城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求的局面，租金、價(jià)格上漲趨勢(shì)減緩，預(yù)計(jì)未來(lái)寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)售回報(bào)率將有所下降，2015-2020年大部分城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)5年租賃后轉(zhuǎn)售投資回報(bào)率將在7%-10%之間。

普通住宅：存在一定的泡沫，去投資化明顯

就普通住宅租賃回報(bào)率而言，2015上半年，普通住宅靜態(tài)租賃回報(bào)率在2%-3%左右，17個(gè)城市平均值為2.6%。長(zhǎng)期租賃回報(bào)率隨著租金漲幅的收窄，有小幅下降，平均值為6.1%。歷史轉(zhuǎn)售回報(bào)率出現(xiàn)明顯分化，總體水平下降為8.9%，但不同的城市間分化明顯，寧波甚至出現(xiàn)了負(fù)值。

對(duì)此，《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》分析稱(chēng)，隨著房?jī)r(jià)漲幅的進(jìn)一步收窄，預(yù)計(jì)未來(lái)轉(zhuǎn)售回報(bào)率將向長(zhǎng)期租賃回報(bào)水平靠近。

從租賃投資回報(bào)率上來(lái)看，2015上半年，普通住宅市場(chǎng)靜態(tài)租賃投資回報(bào)率在1.8%-3.5%之間，而普通住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期租賃回報(bào)率主要集中在5%-7%之間。

對(duì)此，《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，僅從回報(bào)率數(shù)據(jù)上看，住宅市場(chǎng)存在一定的泡沫。由于租金與房?jī)r(jià)往往存在一定的合理比例，根據(jù)國(guó)際租售比合理區(qū)間推斷，靜態(tài)租賃回報(bào)率應(yīng)該為4%-6%，而我國(guó)水平遠(yuǎn)低于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)水平，側(cè)面反映了房?jī)r(jià)水平與真實(shí)價(jià)值的背離。

從歷史租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率上來(lái)看，2015上半年，普通住宅歷史租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率總體處于高位，但水平有所回落，城市分化加大。

《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》預(yù)計(jì)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步回歸理性，轉(zhuǎn)售回報(bào)率在約6%左右。

高檔住宅：靜態(tài)租賃回報(bào)率不高 長(zhǎng)期租賃回報(bào)漲幅度不大

就高檔住宅的租賃回報(bào)率而言，《中國(guó)房地產(chǎn)（專(zhuān)題閱讀）投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》分析稱(chēng)，2015上半年，高檔住宅回報(bào)率水平總體回落，各城市差異不大，相對(duì)平穩(wěn)。首先，17個(gè)城市靜態(tài)租賃回報(bào)率平均值為2.5%，靜態(tài)租金回報(bào)仍然不高；其次，隨著租金漲幅的收窄，長(zhǎng)期租賃回報(bào)率下降，2015上半年17個(gè)城市平均值為4.4%；再次，在房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下行的背景下，2010-2015年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率出現(xiàn)下降，平均值為8.4%；最后，預(yù)計(jì)未來(lái)5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率將為5%左右。

從租賃回報(bào)率來(lái)看，2015上半年，高檔住宅靜態(tài)租賃回報(bào)率在1.6%-3.5%之間，平均水平為2.5%，而高檔住宅長(zhǎng)期租賃回報(bào)率主要集中在3%-6%之間。

《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，與普通住宅相比，高檔住宅租金變化相對(duì)平穩(wěn)，租金漲幅不大，大部分城市高檔住宅長(zhǎng)期租賃回報(bào)僅接近或低于余額寶平均收益，可以說(shuō)靜態(tài)租賃回報(bào)率不高，長(zhǎng)期租賃回報(bào)上漲幅度不大。

從歷史轉(zhuǎn)售回報(bào)率上來(lái)看，高檔住宅2010-2015年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率平均值為8.4%，大部分集中在5%-11%之間。與2009-2014年的12.4%租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率相比，轉(zhuǎn)售回報(bào)率下降了4個(gè)百分點(diǎn)?！吨袊?guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，在經(jīng)歷了2014年價(jià)格的下降后，大部分城市高檔住宅價(jià)格出現(xiàn)了明顯回落，但大部分城市租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率仍高于五年期貸款利率，轉(zhuǎn)售回報(bào)率水平較高。但是隨著未來(lái)投資需求的大量減少，高檔住宅的自住性將更加明顯，《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》預(yù)計(jì)，轉(zhuǎn)售回報(bào)率將理性回落，2015-2020年回報(bào)率約4%-6%。

短期：中西部城市寫(xiě)字樓商鋪更合適投資

首先，從城市分布來(lái)看，盡管各個(gè)主要城市的投資回報(bào)率都普遍低至4%，但西安、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、無(wú)錫、重慶這些二線(xiàn)城市短期內(nèi)的投資回報(bào)率還是要明顯高于北上廣深，北京這樣的一線(xiàn)城市已然墊底。

從上圖可以看出，目前，投資房地產(chǎn)（專(zhuān)題閱讀）的平均收益率普遍要低于房地產(chǎn)信托的平均年收益率，也就是說(shuō)，不管買(mǎi)什么房，實(shí)際上都沒(méi)有買(mǎi)房地產(chǎn)信托劃算。而從不同物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，跟我們昨天看到的結(jié)論一致：現(xiàn)在投資寫(xiě)字樓和商鋪遠(yuǎn)比投資住宅劃算——寫(xiě)字樓和商鋪的靜態(tài)租賃回報(bào)約為4%左右，而住宅市場(chǎng)回報(bào)率僅為2%，兩者之間約有2%的差距。

從靜態(tài)租賃回報(bào)率排名中可以看出，位居前十的均為寫(xiě)字樓和商鋪，排名后十的全部為住宅；而且，從城市地理位置來(lái)看，中西部城市靜態(tài)租賃回報(bào)率相對(duì)較高。由此可見(jiàn)，選擇中西部二線(xiàn)城市的寫(xiě)字樓和商鋪?zhàn)鐾顿Y更為合適。目前來(lái)看，長(zhǎng)沙的寫(xiě)字樓要比北京的寫(xiě)字樓更有投資價(jià)值，而北京的普通住宅已然淪為倒數(shù)第二位最不具投資價(jià)值的物業(yè)。（這結(jié)果是不是有點(diǎn)讓人訝異？?。?/p>

上圖可以告訴你，同一種物業(yè)類(lèi)型，不同城市可以帶給你的投資回報(bào)狀況。（請(qǐng)仔細(xì)參讀?。秷?bào)告》也指出，雖然2014年住宅市場(chǎng)整體進(jìn)入下行調(diào)整階段，但隨著市場(chǎng)的調(diào)整，預(yù)計(jì)住宅價(jià)格將逐步理性回歸，靜態(tài)租金回報(bào)率將有所上升。

5年內(nèi)：一線(xiàn)和中西部城市寫(xiě)字樓商鋪?zhàn)钸m合投資 遠(yuǎn)離高檔住宅

從長(zhǎng)期來(lái)看，結(jié)論似乎也變化不大。盡管部分物業(yè)的投資回報(bào)率有所上升，但住宅投資回報(bào)率尤其是高檔住宅格外偏低的狀況依然難改，從上圖中可以看出，寫(xiě)字樓商鋪長(zhǎng)期租賃回報(bào)率排名靠前，普通住宅居中較多，而高檔住宅相對(duì)靠后，杭州高檔住宅的投資回報(bào)率甚至要低于CPI。所以，打算在杭城買(mǎi)豪宅做長(zhǎng)期投資的有錢(qián)銀要注意了。

從上表可以看出，長(zhǎng)沙、武漢、西安這樣的中西部城市，其寫(xiě)字樓和商鋪市場(chǎng)更具有長(zhǎng)期投資價(jià)值，一線(xiàn)城市的寫(xiě)字樓商鋪長(zhǎng)期投資回報(bào)率則居中，長(zhǎng)沙、杭州、南京、大連、蘇州這些二線(xiàn)城市的高端住宅長(zhǎng)期來(lái)看則是最不值得投資的物業(yè)。

上圖則對(duì)各種物業(yè)類(lèi)型投資價(jià)值的城市分布做了排名，從城市地理位置來(lái)看，無(wú)論哪種物業(yè)類(lèi)型，中西部城市的回報(bào)率顯然都是偏高的。

此外，《報(bào)告》指出，由于受城市建設(shè)及第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展影響，一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)可獲得較高的投資回報(bào)。

綜上所述，一線(xiàn)城市和中西部城市的寫(xiě)字樓和商鋪?zhàn)钸m合投資，而中西部城市的高檔住宅最不適合投資，更適合自住。

租賃轉(zhuǎn)售：整體較可觀(guān) 但城市出現(xiàn)分化現(xiàn)象

而從租賃后轉(zhuǎn)售的投資回報(bào)來(lái)看，2010-2015年房地產(chǎn)（專(zhuān)題閱讀）各物業(yè)類(lèi)型歷史轉(zhuǎn)售回報(bào)率排名靠前，回報(bào)率較為可觀(guān)，甚至大部分物業(yè)回報(bào)率要高于房地產(chǎn)信托收益率。

此外，從上圖還可以看出，排名前十的以商鋪和寫(xiě)字樓為主，住宅相對(duì)較少。值得注意的是寧波和杭州的普通住宅租賃轉(zhuǎn)售的回報(bào)率低于CPI漲幅平均值，這反映出了住宅價(jià)格的下行調(diào)整和不同城市之間的投資回報(bào)出現(xiàn)分化的現(xiàn)象。

從上圖中可以看出，廣州、北京、上海和深圳這些一線(xiàn)城市的普通住宅租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率排名靠前，這說(shuō)明如果選擇租賃轉(zhuǎn)售模式投資的人，選一線(xiàn)城市要強(qiáng)于二三線(xiàn)城市。

但是，《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變，住宅的高轉(zhuǎn)售回報(bào)率將逐步回落。要不要入手，你可要想好了！未來(lái)5年租賃轉(zhuǎn)售：預(yù)測(cè)在6%—9%之間

《報(bào)告》表示，隨著市場(chǎng)的理性回歸，未來(lái)5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率，整體逐步回到合理的收益區(qū)間，大部分物業(yè)轉(zhuǎn)售回報(bào)率將集中在6%-9%之間。不過(guò)，我們?nèi)钥梢詮纳蠄D中看出，未來(lái)5年，中西部城市的寫(xiě)字樓和商鋪還是比較有競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是武漢。

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第四篇：99click：提高廣告投資回報(bào)率

99click：提高廣告投資回報(bào)率

出于網(wǎng)絡(luò)廣告的多樣性、自由性和復(fù)雜性，對(duì)于網(wǎng)絡(luò)廣告投資回報(bào)率（ROI）測(cè)評(píng)的難度系數(shù)一再增大。廣告主或者網(wǎng)站主不能用單一的指標(biāo)去評(píng)價(jià)某一廣告的價(jià)值和效果?；ヂ?lián)網(wǎng)發(fā)展到今天，各行各業(yè)的電商們開(kāi)始意識(shí)到，點(diǎn)擊量，曝光量并不能真實(shí)反映廣告效果，所產(chǎn)生的流量自然不能作為準(zhǔn)確分析ROI的指標(biāo)。

顯而易見(jiàn)，廣告播出去，產(chǎn)品賣(mài)出去，才算真實(shí)體現(xiàn)了廣告的價(jià)值，然而，并不是所有的廣告都能給你帶來(lái)客戶(hù)，盲目點(diǎn)擊，惡意點(diǎn)擊等行為的存在，一方面讓我們的廣告費(fèi)巨額增加，另一方面也給我們?cè)u(píng)判廣告效果增添了難度。

那么，關(guān)于廣告效果，該如何分析呢？廣告如何利用才能產(chǎn)生最大價(jià)值呢？

互聯(lián)網(wǎng)廣告呈現(xiàn)多樣性，多樣性的同時(shí)也鱗次櫛比，并不是所有的廣告都能帶來(lái)點(diǎn)擊和客戶(hù)。打個(gè)比方，您是做水產(chǎn)品的，您的廣告背投放到軍事類(lèi)的網(wǎng)站上，也許會(huì)給您帶來(lái)點(diǎn)擊，但那個(gè)點(diǎn)擊肯定是零星的甚至不足為計(jì)的。這就需要您的廣告在投放時(shí)就要有針對(duì)性的選擇媒體，廣撒網(wǎng)式的投放時(shí)徒勞無(wú)功的。這樣除了給您增加廣告費(fèi)用，帶不來(lái)半點(diǎn)好處。想要更好的進(jìn)行廣告效果分析，您就需要一款專(zhuān)業(yè)的統(tǒng)計(jì)分析軟件，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上99click是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

99click研發(fā)的siteflow-M是一款互聯(lián)網(wǎng)廣告效果分析系統(tǒng)，SiteFlow-M能夠?yàn)閺V告主或廣告代理公司提供多維度的網(wǎng)絡(luò)廣告效果分析服務(wù)。特別重視網(wǎng)絡(luò)廣告從展示、點(diǎn)擊到點(diǎn)擊后（如到達(dá)、二跳、轉(zhuǎn)化等等）的營(yíng)銷(xiāo)效果，通過(guò)系統(tǒng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，您可以針對(duì)自己的產(chǎn)品有效地選擇媒體，杜絕額外廣告費(fèi)，提高投資回報(bào)率。

第五篇：十步提高企業(yè)投資回報(bào)率

[原創(chuàng)]十步提高企業(yè)投資回報(bào)率

如果公司僅僅把注意力集中在安裝的理由以及預(yù)期的效果上，那么資本優(yōu)化以及軟件安裝項(xiàng)目總是成功的?？墒歉鶕?jù)最佳實(shí)踐，在實(shí)施任何軟件解決方案或者其他資本優(yōu)化項(xiàng)目之前，公司都應(yīng)該進(jìn)行投資回報(bào)率的分析，在等式的一邊是投入，而更重要的另一邊是產(chǎn)出。1 確定所有改進(jìn)方案

對(duì)于你要解決的問(wèn)題，是不是只有一個(gè)正確答案？這不確定。可是有一件事情是相對(duì)確定的，就是通常來(lái)說(shuō)，只有一個(gè)最好的答案。要想確定哪一條路能帶領(lǐng)你取得成功，關(guān)鍵是把所有能夠助你達(dá)到目標(biāo)的途徑都找出來(lái)。

要做到這一點(diǎn)，一個(gè)好辦法就是和公司的高層舉行圓桌會(huì)議。與會(huì)者應(yīng)當(dāng)包括各個(gè)部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)者，包括制造、銷(xiāo)售、客戶(hù)服務(wù)、供應(yīng)鏈、信息技術(shù)、財(cái)務(wù)以及人力資源等各個(gè)部門(mén)的主管。圓桌會(huì)議的目的是確定行業(yè)的新趨勢(shì)、公司目標(biāo)、現(xiàn)有的以及正在建立的產(chǎn)品線(xiàn)、顧客需求、系統(tǒng)局限等等。在圓桌會(huì)議上，你們要確定不同的、切實(shí)可行的能夠提升股東價(jià)值的替代方案，并根據(jù)基本的假設(shè)條件對(duì)之進(jìn)行評(píng)估。公司高層必須對(duì)這些改進(jìn)方案達(dá)成一致意見(jiàn)，并且制定一個(gè)計(jì)劃來(lái)調(diào)查分析這些改進(jìn)方案。進(jìn)行投資回報(bào)率分析

一旦改進(jìn)方案被確定，并且財(cái)務(wù)分析指標(biāo)（例如，資本成本、勞動(dòng)力負(fù)擔(dān)和貶值方法）被批準(zhǔn)，就要對(duì)這些方案進(jìn)行分析和比較。你要回答下面這個(gè)重要問(wèn)題：哪種投資方案將會(huì)帶給我們最佳的投資回報(bào)，迎合顧客的需求以及使得我們?cè)谖磥?lái)占據(jù)更加有利的競(jìng)爭(zhēng)位置？在等式投資的這一邊，要輸入如下的因素，它們包括：執(zhí)行成本

·工廠(chǎng)，設(shè)備成本

·軟件許可證費(fèi)用

·聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員服務(wù)費(fèi)用

·IT硬件成本

·項(xiàng)目組成員的勞動(dòng)成本

·其他執(zhí)行費(fèi)用(差旅費(fèi)和培訓(xùn))在所有權(quán)方面付出的成本

·每年的租約成本

·建筑和設(shè)備的維修成本

·軟件許可和維護(hù)

·內(nèi)部IT支持

·運(yùn)營(yíng)支持

這些成本并非是全部的成本，但是它們提供了一個(gè)確定項(xiàng)目短期和長(zhǎng)期花費(fèi)的總體框架。

在等式的回報(bào)一端，應(yīng)該輸入如下的因素：

·勞動(dòng)力節(jié)省

·更高的利用率

·稅費(fèi)節(jié)?。涸谘邪l(fā)方面節(jié)省稅費(fèi)的潛力；

在本地培訓(xùn)許可方面節(jié)省稅費(fèi)的潛力

·庫(kù)存周轉(zhuǎn)率的提高(節(jié)省庫(kù)存成本)

·庫(kù)存精確率的提高

·提高定單完成率——提高銷(xiāo)售

·提高定單準(zhǔn)確率——降低退貨和流程成本

·節(jié)省空間(相當(dāng)于降低了財(cái)產(chǎn)和建筑成本)建立目標(biāo)和關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)

伴隨著投資回報(bào)率的分析，企業(yè)接著要做的是制定關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)，并且在高層之間對(duì)之形成一致。其中一些指標(biāo)應(yīng)該基于投資回報(bào)率分析的等式中回報(bào)一邊的分析而確定。在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中以及隨后的運(yùn)營(yíng)中，你要始終將這些指標(biāo)放在心上。關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)將構(gòu)成項(xiàng)目實(shí)施之后的審計(jì)工作的基礎(chǔ)，一旦在實(shí)施過(guò)程當(dāng)中，項(xiàng)目的某些環(huán)節(jié)出了問(wèn)題或者需要對(duì)原先預(yù)想的改進(jìn)措施再做一些修正，都應(yīng)當(dāng)以關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)作為指導(dǎo)原則。

關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)可以是庫(kù)存周轉(zhuǎn)率、庫(kù)存準(zhǔn)確率、定單滿(mǎn)足率、定單準(zhǔn)確率、定單準(zhǔn)時(shí)送達(dá)率、退貨率以及每個(gè)定單運(yùn)送的單位勞動(dòng)成本等。

和其他目標(biāo)一樣，關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)一定是具體的。不能簡(jiǎn)單地說(shuō)，“我們要提高庫(kù)存周轉(zhuǎn)率?！蹦繕?biāo)一定要是切實(shí)可行的，并且可以在一定的時(shí)間框架內(nèi)衡量其成績(jī)。比如這樣，“我們要在 2011年 12月之前把庫(kù)存周轉(zhuǎn)率從 7.2提高到 8.4?！痹僦貜?fù)一次，關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)應(yīng)該能夠在很大程度上反映出投資回報(bào)率，以確保你投入的資金能夠帶給你回報(bào)。為最佳方案創(chuàng)立項(xiàng)目白皮書(shū)

接著，你要做的就是創(chuàng)立項(xiàng)目白皮書(shū)。這是一份提供給項(xiàng)目實(shí)施組成員的綱領(lǐng)性文件。一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目白皮書(shū)包括項(xiàng)目愿景、方案選擇背后的邏輯和理由、用以衡量成績(jī)的關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)、組織期望、項(xiàng)目小組的組成（比如，高層指導(dǎo)者、項(xiàng)目經(jīng)理以及全職的項(xiàng)目組成員等）、在各個(gè)時(shí)間段項(xiàng)目組應(yīng)該完成的任務(wù)以及運(yùn)用的報(bào)告機(jī)制等。

創(chuàng)立項(xiàng)目白皮書(shū)的第一個(gè)目的，是確保項(xiàng)目組和整個(gè)公司的大方向保持一致，并且確保項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中能夠始終得到公司高層的全力支持和肯定。一些公司把項(xiàng)目白皮書(shū)看作是一個(gè)合同，公司高層同意投入各種資源支持項(xiàng)目，而項(xiàng)目組承諾用投入的資源帶來(lái)關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)的改進(jìn)。

有一點(diǎn)一定要記?。核^資源投入，并不只是意味著花大把現(xiàn)金去買(mǎi)設(shè)備，以及為項(xiàng)目需要的各種外部服務(wù)付款，它還意味著整合內(nèi)部的各種資源去為項(xiàng)目提供支持。如果項(xiàng)目組人員不足，或者組里成員經(jīng)常被拉回原崗位去干一些活，那么項(xiàng)目失敗的可能性就會(huì)大大增加。制定實(shí)施計(jì)劃并與相關(guān)者溝通

實(shí)施計(jì)劃指的是對(duì)項(xiàng)目中的主要和次要活動(dòng)的一個(gè)詳細(xì)展望，包括這些活動(dòng)會(huì)持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，需要投入哪些資源以確保項(xiàng)目得以有效實(shí)施等。根據(jù)項(xiàng)目的大小不同，計(jì)劃本身就可以被看作是一個(gè)小項(xiàng)目。

在評(píng)估成績(jī)時(shí)，一個(gè)關(guān)鍵的因素就是員工對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃、項(xiàng)目指令以及新系統(tǒng)的理解和接受程度。員工在面對(duì)一個(gè)全新的流程、全新的界面以及陌生的系統(tǒng)時(shí)，很可能會(huì)感到不適應(yīng)和沮喪，尤其是從全人工操作的流程轉(zhuǎn)到全電子化流程時(shí)。制定實(shí)施計(jì)劃，對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，對(duì)于項(xiàng)目的最終成功非常重要。

溝通能夠幫助你獲得項(xiàng)目組成員以及全體員工的理解和支持。如果得不到他們的認(rèn)可，那么實(shí)施過(guò)程將會(huì)非常困難，并且成本也會(huì)非常高昂。在整個(gè)組織層面得到支持將確保公司的投入得到回報(bào)。準(zhǔn)備應(yīng)變計(jì)劃

設(shè)想項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始，并且一切都在按照計(jì)劃有條不紊地進(jìn)行著，但是，突然之間你遇到了意外的情況。一些最初的投資回報(bào)率分析中的假設(shè)與現(xiàn)實(shí)情況不吻合，你需要擴(kuò)大項(xiàng)目規(guī)模；或者一個(gè)關(guān)鍵的項(xiàng)目組成員離開(kāi)了公司，這個(gè)時(shí)候你該如何應(yīng)對(duì)？

不論你的計(jì)劃做得多么周詳，毫無(wú)疑問(wèn)你會(huì)在現(xiàn)實(shí)中遇到和當(dāng)初設(shè)想不符的情況。但是，在項(xiàng)目開(kāi)始之初就設(shè)想會(huì)遇到的意外情況，并準(zhǔn)備好應(yīng)對(duì)方案，將會(huì)幫助你在意外面前泰然自若。

在最初的計(jì)劃和預(yù)算階段就將這些挑戰(zhàn)考慮進(jìn)去，對(duì)于項(xiàng)目成功非常關(guān)鍵。任何項(xiàng)目的成功都離不開(kāi)三個(gè)基本因素：時(shí)間、人、錢(qián)。如果你在計(jì)劃階段就有效地考慮到一系列可能出現(xiàn)的意外，那么干擾項(xiàng)目成功的因素就可能被減到最小。在做項(xiàng)目預(yù)算時(shí)，你要準(zhǔn)備一筆應(yīng)對(duì)意外情況的資金。你還要保證每個(gè)項(xiàng)目都能得到充足的人力資源支持，同時(shí)準(zhǔn)備一支后備隊(duì)伍以備不時(shí)之需。監(jiān)測(cè)績(jī)效

溝通是監(jiān)測(cè)績(jī)效的關(guān)鍵。項(xiàng)目組的領(lǐng)導(dǎo)人和管理者應(yīng)當(dāng)和公司其他部門(mén)保持持續(xù)和經(jīng)常性的接觸。項(xiàng)目組成員應(yīng)該包括來(lái)自?xún)?nèi)部業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)部門(mén)、信息部門(mén)、售后服務(wù)部門(mén)的人，也要包括來(lái)自軟件銷(xiāo)售商、外部服務(wù)供應(yīng)商、硬件和其他設(shè)備供應(yīng)商的人。如果項(xiàng)目組成員不充當(dāng)黏合劑把各個(gè)部門(mén)整合在一起，項(xiàng)目很可能失敗。

現(xiàn)在我們已經(jīng)明確了溝通是關(guān)鍵。那么怎樣才能衡量實(shí)際的績(jī)效？方法有三個(gè)，包括項(xiàng)目計(jì)劃、跟蹤問(wèn)題的數(shù)據(jù)庫(kù)以及每周的進(jìn)度報(bào)告。如果計(jì)劃沒(méi)有大的變動(dòng)并且溝通也在有效進(jìn)行，那么通過(guò)使用這三種方法，人們應(yīng)該可以比較容易地看出目前的進(jìn)度是提前還是落后于計(jì)劃。創(chuàng)立和保持項(xiàng)目計(jì)劃可以使用MS Project軟件，這是一個(gè)很有用的工具。如果項(xiàng)目的規(guī)模不是那么大，也許非常普通的Excel電子表格就能夠滿(mǎn)足你的需求了。

至于問(wèn)題跟蹤數(shù)據(jù)庫(kù)，它可以簡(jiǎn)單如Excel電子表格，也可以使用現(xiàn)成套裝軟件。不管公司使用的是哪種產(chǎn)品，最關(guān)鍵的是每個(gè)問(wèn)題，不論是和流程相關(guān)還是和軟件或硬件相關(guān)，都要記錄在日志上。

一旦日志上出現(xiàn)了關(guān)于某一問(wèn)題的詳細(xì)描述，日志的管理者會(huì)給問(wèn)題評(píng)級(jí)，通常是把它們分為高、中、低三個(gè)級(jí)，并且設(shè)定一個(gè)解決的日期。至少每周對(duì)問(wèn)題做一次回顧，這將不斷提醒項(xiàng)目組成員問(wèn)題的存在，并且促使他們尋找解決方案。一旦問(wèn)題被解決，日志上就會(huì)出現(xiàn)關(guān)于某一問(wèn)題是如何被解決的詳細(xì)描述，同時(shí)這個(gè)問(wèn)題會(huì)被關(guān)掉。

最后，每周召開(kāi)會(huì)議確定項(xiàng)目進(jìn)展，并且每周更新項(xiàng)目進(jìn)度報(bào)告。項(xiàng)目進(jìn)度報(bào)告應(yīng)該包

括項(xiàng)目各階段應(yīng)完成的任務(wù)、預(yù)計(jì)完成時(shí)間或者實(shí)際完成時(shí)間。對(duì)于每一個(gè)項(xiàng)目的主要組成方面，比如流程改進(jìn)、軟件安裝、硬件安裝、測(cè)試和培訓(xùn)等，各相關(guān)負(fù)責(zé)人都要在報(bào)告上更新自己所負(fù)責(zé)部分的情況。這種更新應(yīng)當(dāng)包括取得的進(jìn)展、將要進(jìn)行的活動(dòng)和面臨的挑戰(zhàn)。這樣項(xiàng)目組成員和公司高層就能對(duì)項(xiàng)目是否順利進(jìn)行一目了然。不斷調(diào)整以適應(yīng)變化

在項(xiàng)目進(jìn)行的某些階段，常常是調(diào)試或者培訓(xùn)階段，往往會(huì)出現(xiàn)一些意外的情況。比如，有人意識(shí)到軟件沒(méi)有像期待的那樣支持新流程，怎么辦？如果你在做預(yù)算時(shí)就想到了這種情況，預(yù)備了額外的費(fèi)用并且留出了富余的時(shí)間，那么就只需對(duì)軟件進(jìn)行修改，以使其適應(yīng)新的流程，問(wèn)題就解決了。

如果既沒(méi)有充足的資金也沒(méi)有足夠的時(shí)間去修改軟件，那么你可能就要重新設(shè)計(jì)整個(gè)流程，問(wèn)題就復(fù)雜了許多。人們常常選擇折中路線(xiàn)，既對(duì)流程做一些修改，也對(duì)軟件做一些修改，以使得二者能夠相互支持。

無(wú)論你遇到怎樣的挑戰(zhàn)，無(wú)論你需要去執(zhí)行怎樣的應(yīng)變計(jì)劃，保持積極的態(tài)度和對(duì)目標(biāo)的全神貫注都是至關(guān)重要的。如果遇到一點(diǎn)點(diǎn)挑戰(zhàn)就泄氣，那么整個(gè)團(tuán)隊(duì)的士氣都將受損，一定要確保整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)始終保持高昂的士氣。

反復(fù)進(jìn)行測(cè)試和培訓(xùn)

測(cè)試部分會(huì)帶來(lái)很多培訓(xùn)的機(jī)會(huì)。培訓(xùn)和測(cè)試可以相互促進(jìn)，相得益彰，兩者是密不可分的。項(xiàng)目組中負(fù)責(zé)這兩項(xiàng)內(nèi)容的人員應(yīng)該頻繁溝通，共享機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

在系統(tǒng)安裝之初給員工做培訓(xùn)時(shí)，你應(yīng)該告訴他們整個(gè)流程當(dāng)中發(fā)生了哪些變化，整個(gè)軟件包當(dāng)中包含哪些新的功能，比如幫助功能、系統(tǒng)導(dǎo)航功能，這些功能又將如何幫助他們完成日常工作。在之后更高級(jí)的培訓(xùn)課程上，再增加員工對(duì)系統(tǒng)的了解程度，并且鼓勵(lì)他們給出反饋。

永遠(yuǎn)不要低估培訓(xùn)的價(jià)值。培訓(xùn)應(yīng)該涵蓋廣泛的范圍，并且要為員工量身訂做。更重要的是，培訓(xùn)應(yīng)該確保：

·員工確實(shí)學(xué)進(jìn)去了，而不是僅僅做出培訓(xùn)的樣子。

·員工在接受了培訓(xùn)后，對(duì)自己的工作有了清晰的改進(jìn)目標(biāo)。

·員工理解為什么要安裝這樣的系統(tǒng)，為什么系統(tǒng)要像當(dāng)初設(shè)想的一樣被廣泛應(yīng)用?！閱T工自身的發(fā)展提供鼓勵(lì)和有力的支持。

·聽(tīng)取員工的反饋和建議。

只有培訓(xùn)取得了好的效果，整個(gè)系統(tǒng)的應(yīng)用才可能取得好的效果。不當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)方式可能會(huì)使得所有努力都白費(fèi)。你應(yīng)該給出關(guān)于正確使用系統(tǒng)的指導(dǎo)性文件，在將整個(gè)系統(tǒng)正式投入運(yùn)營(yíng)之前，一些模擬測(cè)試的軟件可以幫助證明測(cè)試和培訓(xùn)的有效程度。即使軟件安裝完成，培訓(xùn)也不能停止，改進(jìn)的機(jī)會(huì)總是存在。

實(shí)施之后進(jìn)行評(píng)審

要確定你的系統(tǒng)是否達(dá)到了當(dāng)初預(yù)計(jì)的效果，唯一方法就是在實(shí)施之后進(jìn)行一次評(píng)審。在這個(gè)時(shí)候，你首先想到的是你花了很多錢(qián)，然后你想知道的是：我得到了什么？

在準(zhǔn)備評(píng)審時(shí)，要縱覽所有關(guān)鍵運(yùn)營(yíng)區(qū)域以確保你得到了與改進(jìn)狀況相關(guān)的所有資料。

評(píng)審的作用是:

·給出系統(tǒng)實(shí)際改進(jìn)的一個(gè)正式性的文件。

·列明存在的問(wèn)題，并制定出明確的改進(jìn)計(jì)劃。

·確定還有哪些改進(jìn)的機(jī)會(huì)，比如還可以為系統(tǒng)增加哪些功能。

·明確從這個(gè)項(xiàng)目中得到了哪些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

評(píng)審活動(dòng)應(yīng)該每隔6到12個(gè)星期舉行一次，以監(jiān)測(cè)公司是否達(dá)到在投資回報(bào)率分析中列出的目標(biāo)和關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)。

在評(píng)審中，以下問(wèn)題是必問(wèn)的：我們安裝的軟件是否像當(dāng)初預(yù)計(jì)的那樣幫助了我們？我們從這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中學(xué)到了什么？我們?nèi)绾芜\(yùn)用這些信息做出改進(jìn)？很多時(shí)候，現(xiàn)實(shí)情況和預(yù)想的并不一樣。你要為最終的結(jié)果做好準(zhǔn)備，你要愿意并且能夠接受最終的結(jié)果，然后制定行動(dòng)計(jì)劃去解決問(wèn)題。行動(dòng)計(jì)劃必須考慮到管理層、員工和顧客的反饋。

總之，只有艱苦的工作才能最終將這些落到實(shí)處，一個(gè)全心投入的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和經(jīng)驗(yàn)豐富、訓(xùn)練有素的領(lǐng)導(dǎo)者是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。

原文經(jīng)許可摘自 David Meyers發(fā)表在 Tompkins Associates()上的 Did You Get What You Paid For?一文。Tompkins Associates, Inc登記版權(quán)。李如山譯。David Meyers供職于 Tompkins Associates。