物業(yè)管理項(xiàng)目管理制度

1、凡入庫物料，需根據(jù)進(jìn)倉單進(jìn)行數(shù)量、外觀、技術(shù)資料和品質(zhì)的檢查、清點(diǎn)，對缺損和不合格物料，應(yīng)及時在進(jìn)倉單內(nèi)說明。

2、物料入庫后要及時登帳、立卡、建立物料檔案，帳卡物要經(jīng)常核對，做到帳物相符。如發(fā)現(xiàn)備料不足或缺損要查明原因提出書面報告。

3、入庫物料要盡量合理堆垛，定量存放，過目成數(shù)，做到不歪不倒，搬運(yùn)方便和安全不受損壞。

4、應(yīng)做好倉庫的門窗和庫存物料的保管和安全防患工作，要經(jīng)常檢查、維護(hù)、保養(yǎng)、保證物料不變形、不受損、不變質(zhì)。

5、倉庫內(nèi)嚴(yán)禁吸煙和火種入內(nèi)。對存放庫內(nèi)的貴重、易燃或揮發(fā)性化工物料，要定期重點(diǎn)檢查和防護(hù)。

6、物料出庫或領(lǐng)用均要按物料出倉單內(nèi)容填寫好出倉物料品名、規(guī)格、數(shù)量、經(jīng)辦清出庫或領(lǐng)用交接手續(xù)后，方可發(fā)料。

7、物料出倉后，倉管人員要及時清理庫房，整理貨垛，搞好庫內(nèi)整潔，并及時憑出倉單上所發(fā)的物料登銷帳卡。

8、非本單位或本單位非有關(guān)人員，未經(jīng)倉管人員許可嚴(yán)禁進(jìn)入倉庫，倉管人員所管理的`倉庫鎖匙亦不準(zhǔn)任意交他人保管或開啟。

9、出庫物料一般要成套領(lǐng)發(fā)，對散件及包裝好的散裝部件，應(yīng)分別附有標(biāo)明物料品名、規(guī)格的標(biāo)簽。屬配件的，還應(yīng)標(biāo)記“備品備件”文號。

10、任何負(fù)責(zé)物料運(yùn)輸?shù)墓?，在運(yùn)送途中應(yīng)確保貨物的安全和完好。特殊和貴重物料倉管人員應(yīng)隨車押運(yùn)，做到接運(yùn)及時、超卸安全、交接準(zhǔn)確。

11、對回收剩余或廢舊的物料，倉管人員應(yīng)負(fù)責(zé)將所回收的物料分類收存保管，并在入庫時亦應(yīng)辦理進(jìn)倉手續(xù)，另立帳冊及時進(jìn)行登帳。

物業(yè)管理項(xiàng)目需求

采購單位：銅陵市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局

一、項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目背景、采購內(nèi)容

銅陵市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局位于銅官區(qū)北京中路678號，建筑面積2565平方米?，F(xiàn)需對辦公樓的保潔、會議服務(wù)、園區(qū)綠化、安保、設(shè)施設(shè)備保障等購買物業(yè)管理服務(wù)。預(yù)算控制數(shù)：152856元

上述內(nèi)容及數(shù)據(jù)與現(xiàn)場實(shí)際可能會有誤差，各供應(yīng)商應(yīng)自行勘察現(xiàn)場，并在投標(biāo)報價時綜合考慮，中標(biāo)后一律不做調(diào)整。

二、技術(shù)方案或服務(wù)內(nèi)容、范圍

服務(wù)項(xiàng)目包括：銅陵質(zhì)監(jiān)局規(guī)定區(qū)域內(nèi)室內(nèi)外的保潔、安保、設(shè)備維護(hù)維修、綠化養(yǎng)護(hù)、物業(yè)管理等。

（一）供配電系統(tǒng)管理

1.水電工必須具有相關(guān)操作證書，電梯管理人員具有電梯管理員證書，嚴(yán)格按操作規(guī)程進(jìn)行維保，確保甲方水電以及設(shè)施設(shè)備的安全；如出現(xiàn)管理責(zé)任事故，均由乙方承擔(dān)。

2.配電房保持清潔衛(wèi)生，各種警示牌齊全，安全工具齊全。定期檢查變壓器、高壓變壓器設(shè)備、低壓配電設(shè)備的閘刀、開關(guān)的動、靜觸頭和接線螺栓，確保接觸良好。

3.保證各種用電設(shè)備、設(shè)施、室內(nèi)外照明、燈飾，正常使用。

4.檢查及維修、維護(hù)必須做好記錄，建立設(shè)備管理檔案，做全設(shè)備管理臺帳、臺卡，建立日巡，月查、年檢制度。

5.各種用電設(shè)施、設(shè)備做到隨壞隨修，需要更換的零配件及時更換。

（二）弱電系統(tǒng)管理

1.定期檢修、維護(hù)各種弱電系統(tǒng)，確保電話、互聯(lián)網(wǎng)、監(jiān)控、會議音響、視頻系統(tǒng)等正常使用。

－1－

2.負(fù)責(zé)各種弱電設(shè)備的管理，保持機(jī)房衛(wèi)生清潔，無灰塵，各種設(shè)備處于良好的工作狀態(tài)。

（三）給排水設(shè)施管理

1.對公共飲水器每半年清洗并消毒一次，消毒清洗時做到無二次污染。如水箱出現(xiàn)損壞，滲漏現(xiàn)象應(yīng)及時修理，發(fā)現(xiàn)水質(zhì)變質(zhì)、異味應(yīng)隨時消毒。

2.要保持衛(wèi)生間、淋浴室清潔衛(wèi)生和良好的通風(fēng)照明，地面排水暢通，無積水。

3.化糞池、雨污管每季巡查一次，每年清淤一次。保持出入口暢通，池蓋無破損，無污漬、污物。

4.落水管，落水口保持完好，出現(xiàn)開裂、破損等現(xiàn)象應(yīng)及時更換和維修，冬季應(yīng)對受凍水管進(jìn)行保溫。

5.出現(xiàn)非內(nèi)部故障停水時，負(fù)責(zé)通知主管部門并及時聯(lián)系相關(guān)部門排除故障。負(fù)責(zé)室外供水設(shè)施的管理和維護(hù)保養(yǎng)，做到隨時使用都能保持正常狀態(tài)。

（四）電梯管理（委托專業(yè)的、有資質(zhì)的維保公司）

1.保證電梯正?？煽康剡\(yùn)行，降低電梯故障率，防止電梯事故的發(fā)生，規(guī)范電梯日常安全管理和作業(yè)人員的行為。

2.電梯實(shí)施專人負(fù)責(zé)管理，負(fù)責(zé)每年的電梯年檢工作，處理日常出現(xiàn)的故障和定期檢查檢修保障電梯的日常運(yùn)行，并做好電梯應(yīng)急預(yù)案。

（五）保安服務(wù)

1.保安人員實(shí)行兩班制24小時上崗執(zhí)勤。

2.保安人員必須思想政治素質(zhì)較高、溝通能力較強(qiáng)、忠于職守、嚴(yán)守紀(jì)律、五官端正、身體健康。上崗前接受崗前培訓(xùn)，具備安全保衛(wèi)知識和技能，能及時處理和應(yīng)對突發(fā)事件。

3.熟悉轄區(qū)環(huán)境，掌握物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)和文件。

4.上崗時精神飽滿，儀容儀表規(guī)范整齊，姿態(tài)良好，舉止文明。執(zhí)勤時不吸煙，不吃零食，不袖手、叉腰或?qū)⑹植迦肟诖?，不彎腰駝背、前傾后靠，杜絕睡崗溜崗現(xiàn)象.－2－

5.安全護(hù)衛(wèi)工具配備齊全，妥善保管，交換班制度完善，當(dāng)班、交換班記錄齊全。

6.對來辦事的人員做好登記，引導(dǎo)工作，態(tài)度要溫和，語言要文明，說普通話。對來投訴的群眾要配合有關(guān)部門作好秩序的維護(hù)并積極做好人員疏導(dǎo)，防止人員在辦公區(qū)內(nèi)聚眾鬧事，影響正常辦公。

7.保安人員要定崗定責(zé)，并做好流動巡邏。白天兩小時巡邏一次，夜間20：00以后每小時巡邏一次，對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位不定時巡邏。

8.在巡邏過程中應(yīng)加強(qiáng)安全、防盜、防火、浸水等重點(diǎn)防范措施的落實(shí)，發(fā)現(xiàn)可疑情況或可疑響聲應(yīng)立即查明原因，及時處理，發(fā)現(xiàn)可疑人員或陌生人應(yīng)進(jìn)行盤問、登記。

9.區(qū)域范圍內(nèi)禁止擺放各種流動攤點(diǎn)，閑雜人員不準(zhǔn)進(jìn)入辦公區(qū)域。10.當(dāng)發(fā)生治安事件或火災(zāi)時，保安人員應(yīng)及時向公安機(jī)關(guān)、消防部門和業(yè)主單位報告，并協(xié)助公安、消防機(jī)關(guān)工作，做好相應(yīng)的調(diào)查取證工作。

11.加強(qiáng)對進(jìn)出辦公區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車輛的管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放，機(jī)關(guān)內(nèi)部車輛實(shí)行定位停放，做到車輛停放有序，通行方便。

12．監(jiān)控設(shè)備必須24小時值守，監(jiān)控設(shè)備要定期維護(hù)和保養(yǎng)，保持采集的畫面圖像清晰。

13.重點(diǎn)部位的監(jiān)控要適時調(diào)整監(jiān)控角度，做到全方位跟蹤監(jiān)控，并做好影像資料的保存，建立資料備查檔案，未經(jīng)甲方同意不得自行銷毀。

14.確保各種消防設(shè)備、設(shè)施的完好，可隨時啟用。

15對保安人員每年進(jìn)行消防技能演練，熟練操作各種消防設(shè)備和器材。16.每月對消防設(shè)施進(jìn)行一次安全巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，消防設(shè)施器材損壞需更換時，要查明原因并及時向甲方報告。

17.確保各種消防設(shè)備、設(shè)施、器材隨時處于待發(fā)狀態(tài)，運(yùn)行和使用正常。

（六）衛(wèi)生保潔服務(wù)

1.區(qū)域內(nèi)的停車場、道路等每天清掃一次并隨時保潔，做到目視干凈整潔，－3－

無垃圾雜物，浮塵污漬、積水、積雪、紙屑、煙頭等。

2.辦公區(qū)域、停車場綠化要定期清掃，發(fā)現(xiàn)垃圾、雜物要隨時清理。及時清理雨水管落水口、排水溝內(nèi)的泥沙、雜物、雜草等，保持排水通暢。

3.果皮箱每周清洗一次，果皮箱內(nèi)的垃圾做到日產(chǎn)日清。4.照明燈保持潔凈，無積灰。

5.每天清掃大廳，過道、走廊等公共設(shè)施。保持地面清潔，無灰塵污漬，墻面無蜘蛛網(wǎng)，無亂涂亂畫現(xiàn)象。

6.開水間、衛(wèi)生間每日全面打掃至少兩次，清掃時懸掛標(biāo)識，做到地面、墻壁無灰塵、污漬、潔具無尿漬、污物、異味。

7.領(lǐng)導(dǎo)辦公室由專人保潔，確保每日上午、下午在領(lǐng)導(dǎo)入室前完成所有清潔整理工作。工作中不得翻閱文件、書刊，筆記等，嚴(yán)格做好保密工作；每年清洗領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會議室窗簾不少于一次。

（七）綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)

①機(jī)關(guān)辦公樓常綠植株約120盆（除冬季外，開花植株不少于30%；大型盆栽不少于50%），盆栽植株一律用陶瓷盆。

②投標(biāo)人的投標(biāo)報價中包含上述花卉租賃及養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用?；ɑ芷贩N應(yīng)報發(fā)包人確定后再租賃、擺放。投標(biāo)人負(fù)責(zé)花卉租賃、養(yǎng)護(hù)、清理、更換等工作。應(yīng)發(fā)包人要求對花卉品種的調(diào)整，承包人不得拒絕，且不得要求調(diào)整合同金額，由此帶來的風(fēng)險由承包人自行承包。

八、其他要求

1.保潔和工作時間：全天候保潔，并完全保障甲方的會務(wù)服務(wù)需求；安全看護(hù)工作時間：全天候24小時。

2.成交供應(yīng)商必須服從采購人具體的檢查驗(yàn)收方法、內(nèi)容、程序等的各項(xiàng)要求。

3.管護(hù)人員統(tǒng)一著裝、攜帶工具，堅(jiān)守崗位，工作時間內(nèi)必須在崗管護(hù)，保證上崗率。如遇汛、風(fēng)（旱）等特殊天氣，按規(guī)定到崗，處理應(yīng)急情況。

4.管護(hù)人員上崗前須接受管理方的崗前培訓(xùn)，合格后方能上崗。

5.管護(hù)單位自身也應(yīng)加強(qiáng)對管護(hù)工人的教育和培訓(xùn)工作，努力提高業(yè)務(wù)技能。

6.管護(hù)單位應(yīng)遵循相關(guān)安全準(zhǔn)則，加強(qiáng)安全管理，養(yǎng)護(hù)管理過程中所發(fā)生的一切安全責(zé)任及損失均由管護(hù)單位負(fù)責(zé)。

－4－

7.管護(hù)單位應(yīng)按照管理單位的要求開展志愿者服務(wù)。

三、投標(biāo)人資格要求 滿足政府采購法二十二條

四、供貨（安裝、服務(wù)）周期

服務(wù)周期為一年。

五、付款方式

依據(jù)合同條款物業(yè)服務(wù)內(nèi)容按月支付。

六、采購方式

競爭性磋商。

七、評標(biāo)辦法的初步意見

依據(jù)銅陵市公共資源交易監(jiān)督管理局《銅陵市物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)評審辦法》。

八、合同主要條款

市質(zhì)監(jiān)局物業(yè)服務(wù)合同書

甲方：銅陵市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局 乙方：

為了規(guī)范物業(yè)管理、維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，提高市質(zhì)監(jiān)局辦公區(qū)工作環(huán)境質(zhì)量，依據(jù)中華人民共和國《合同法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，經(jīng)甲乙雙方平等協(xié)商，就市質(zhì)監(jiān)局辦公區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理，委托給乙方管理，并達(dá)成如下合同條款：

一、物業(yè)管理服務(wù)委托范圍

1、辦公樓公共區(qū)域的每日保潔。

2、市局領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會議室、接待室、職工活動中心、職工書屋等的保潔以及會議服務(wù)。市局領(lǐng)導(dǎo)辦公室每天保潔一次；會議室、接待室、職工活動中心、職工書屋每周至少保潔一次，如有使用應(yīng)及時做好使用后的保潔工作。

停車場進(jìn)行衛(wèi)生保潔。每周保潔1次。

辦公樓及停車場的安全保衛(wèi)值班及巡查工作。

辦公樓一臺電梯的巡檢工作以及監(jiān)督維保單位按時維保、檢修工作；因電梯事故造成的責(zé)任不在乙方此合同范圍。

辦公樓水、電等使用情況的巡查、維修報檢，在獲得甲方批準(zhǔn)后及時安排人員維修。

－5－3、4、5、6、7、辦公樓周邊綠化養(yǎng)護(hù)以及花卉擺放、更換、維護(hù)等服務(wù)。

8、甲方委托的其他事項(xiàng)。

二、物業(yè)管理服務(wù)，需達(dá)到以下要求：

1、辦公區(qū)域的保潔，原則上要達(dá)到省級文明單位的標(biāo)準(zhǔn)。路面無雜物、紙片；垃圾入袋；垃圾桶表面光亮無污跡；衛(wèi)生間清潔做到無異味。

2、對出入車輛做好登記和管理，辦公區(qū)域所有車輛要停放車位；維護(hù)好停車場停車秩序。

3、對進(jìn)入辦公樓內(nèi)人員進(jìn)行登記管理。

4、水、電等需維修的，保安若發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時向業(yè)主單位匯報，并按甲方要求實(shí)施維修。小修在2小時內(nèi)完成，大修視情況由甲方確定。

5、綠化養(yǎng)護(hù)以及花卉服務(wù)工作分為基本工作項(xiàng)目（簡稱基本工作）和定期工作項(xiàng)目（簡稱定期工作）兩部分?；竟ぷ魇侵敢话愕卣＞S護(hù)，即澆水、清理垃圾、防風(fēng)防汛、補(bǔ)值和防人為損壞及零星病蟲害防治、除雜草和修剪等；定期工作是指全面修剪整形、施肥、除雜草、松土和全面病蟲害防治（綠化養(yǎng)護(hù)工作要求及檢查驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)詳見附件）；

使用人員必須征得甲方同意，并服從甲方工作上的管理。所有物業(yè)工作人員，必須是素質(zhì)高、身體好、政治上無劣跡，身體健康無傳染病。物業(yè)工作人員養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育等政府出臺的各類法定保險，由乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)。

保安人員佩戴明顯標(biāo)志，著裝上崗； 出現(xiàn)異常情況及時通知業(yè)主或安全部門，采取有效措施減輕或避免重大損失，積極協(xié)助有關(guān)部門對發(fā)生的案件進(jìn)行處理； 遇重大接待、檢查等活動時，應(yīng)突擊做好衛(wèi)生工作。6、7、8、9、三、雙方的權(quán)利和義務(wù)

（一）甲方：

1、有提出更換保安及保潔的權(quán)利。對保安和保潔有具有要求時，乙方應(yīng)滿足其要求。

2、甲方有根據(jù)變化提出合同內(nèi)容變更的權(quán)利，具體由雙方本著公平合理的原則協(xié)商確定。

3、乙方在認(rèn)真履行本合同條款的前提下，甲方應(yīng)按月如期、如數(shù)支付乙方的物業(yè)管理費(fèi)。

4、甲方有權(quán)對乙方的物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)，乙方應(yīng)根據(jù)甲方的要求及時改進(jìn)工作。

5、發(fā)生下列情況之一，甲方有權(quán)單方面提前終止本合同： 1）、發(fā)生重大盜竊； 2）、發(fā)生重大火災(zāi)或安全事故的；

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3）、公共設(shè)施無特殊原因，不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)的，又不及時搶修的;4)、人員更換3次及以上仍不能滿足甲方要求。

（二）乙方：

1、乙方承諾在市質(zhì)監(jiān)局上崗的員工，符合勞動法等規(guī)定的要求，其養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育等政府出臺的各類法定保險，由乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)。

2、對辦公樓發(fā)生的盜竊、火災(zāi)等事故，經(jīng)調(diào)查與物業(yè)管理履職不到位相關(guān)的，乙方應(yīng)承擔(dān)法律規(guī)定的責(zé)任。

3、對因保潔不到位，造成在各類檢查中，被批評或處理的（以文件為準(zhǔn)），出現(xiàn)一次扣除物業(yè)費(fèi)的2%。

4、因綠化養(yǎng)護(hù)不到位，造成花草、樹木思維的，根據(jù)價值給予不少于30%比例的賠償。

5、乙方維修需購置材料時，應(yīng)事先得到甲方的書面同意，修理完畢時，甲方使用或管理部門簽字認(rèn)可后，甲方按程序及時給予報銷。

四、其它：

1、自2017年 月 日起至2018年 月 日止，合同期滿后，雙方可續(xù)簽合同，若延期執(zhí)行本合同，可重新約定。

2、本合同經(jīng)甲乙雙方蓋章、代表人簽字后生效。未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商，可簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

本合同一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份。

甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）：

甲方代表（簽字）： 乙方代表（簽字）：

年 月 日 年 月 日

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