第一篇：當(dāng)代房屋購(gòu)買者面對(duì)的問(wèn)題

5月8日，建設(shè)部在其官方網(wǎng)站公布了建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)沈建忠在近日舉辦的博鰲房地產(chǎn)論壇上的講話，沈建忠表示，各地要制定中長(zhǎng)期住房發(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)計(jì)劃并及時(shí)向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督。沈建忠說(shuō)，從總體上看，我國(guó)走過(guò)了住房嚴(yán)重短缺時(shí)代，但住房發(fā)展仍面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，還存在一些突出矛盾和問(wèn)題。如中低價(jià)位、中小戶型住房供應(yīng)不足，部分城市住房?jī)r(jià)格和租金上漲過(guò)快，低價(jià)位住房位置偏遠(yuǎn)、生活成本高等。＂這些矛盾和問(wèn)題的產(chǎn)生既與我國(guó)所處的發(fā)展階段有關(guān)，也與部分地方政策落實(shí)不到位、制度安排

不完善等有關(guān)。＂沈建忠舉例說(shuō)，不少地方住房貨幣補(bǔ)貼落實(shí)不到位；一些地方?jīng)]有根據(jù)政策變化及時(shí)調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象的收入線標(biāo)準(zhǔn)，普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足；住房保障制度推進(jìn)不力，地級(jí)以上城市中近1／4尚未建立廉租住房制度。沈建忠表示，各地須大力發(fā)展中低價(jià)位、中小戶型的普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，特別要關(guān)注弱勢(shì)群體和進(jìn)城務(wù)工人員的住房問(wèn)題，同時(shí)須堅(jiān)決糾正片面追求較高的土地收益，或強(qiáng)調(diào)依賴房地產(chǎn)投資拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的短期行為。各地須結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、資源環(huán)境條件、群眾居住狀況和住房需求，制定中長(zhǎng)期住房發(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)計(jì)劃并及時(shí)向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督。

5月8日，建設(shè)部在其官方網(wǎng)站公布了建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)沈建忠在近日舉辦的博鰲房地產(chǎn)論壇上的講話，沈建忠表示，各地要制定中長(zhǎng)期住房發(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)計(jì)劃并及時(shí)向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督。沈建忠說(shuō)，從總體上看，我國(guó)走過(guò)了住房嚴(yán)重短缺時(shí)代，但住房發(fā)展仍面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，還存在一些突出矛盾和問(wèn)題。如中低價(jià)位、中小戶型住房供應(yīng)不足，部分城市住房?jī)r(jià)格和租金上漲過(guò)快，低價(jià)位住房位置偏遠(yuǎn)、生活成本高等。＂這些矛盾和問(wèn)題的產(chǎn)生既與我國(guó)所處的發(fā)展階段有關(guān)，也與部分地方政策落實(shí)不到位、制度安排

不完善等有關(guān)。＂沈建忠舉例說(shuō)，不少地方住房貨幣補(bǔ)貼落實(shí)不到位；一些地方?jīng)]有根據(jù)政策變化及時(shí)調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象的收入線標(biāo)準(zhǔn)，普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足；住房保障制度推進(jìn)不力，地級(jí)以上城市中近1／4尚未建立廉租住房制度。沈建忠表示，各地須大力發(fā)展中低價(jià)位、中小戶型的普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，特別要關(guān)注弱勢(shì)群體和進(jìn)城務(wù)工人員的住房問(wèn)題，同時(shí)須堅(jiān)決糾正片面追求較高的土地收益，或強(qiáng)調(diào)依賴房地產(chǎn)投資拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的短期行為。各地須結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、資源環(huán)境條件、群眾居住狀況和住房需求，制定中長(zhǎng)期住房發(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)計(jì)劃并及時(shí)向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督。

一、我盟房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)情況。截至目前，在我盟注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共130家，其中三級(jí)資質(zhì)企業(yè)18家，四級(jí)資質(zhì)企業(yè)51家，暫定資質(zhì)企業(yè)61家；物業(yè)管理企業(yè)42家；拆遷企業(yè)4家；房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)1家。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住宅建設(shè)情況。截至10月底，我盟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目186個(gè),已施工面積 320.45 萬(wàn)平方米，完成投資36.72 億元，同比分別增長(zhǎng)94%和49 %，其中住宅建設(shè)已施工面積202.4 萬(wàn)平方米，完成投資21.09 億元，同比分別增長(zhǎng)92 %和12%，住宅建設(shè)占總開(kāi)發(fā)量的63 %。

（三）物業(yè)管理工作情況。目前,全盟住宅小區(qū)140 個(gè)，面積400多萬(wàn)平方米，基本推行了物業(yè)管理，9個(gè)旗縣市（區(qū))建立了物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金制度，已歸集物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金3493 萬(wàn)元,所有收取交存的住宅專項(xiàng)維修資金都專戶存儲(chǔ),核算到戶,沒(méi)有違規(guī)挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的行為。

（四）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估情況。目前在我盟注冊(cè)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)只有一家，是于2004年經(jīng)脫鉤改制組建的具有二級(jí)資質(zhì)的價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，幾年來(lái)主要從事房屋抵押、買賣、拆遷、司法鑒定等價(jià)格評(píng)估工作。自2007年至2009年6月底估價(jià)項(xiàng)目1308個(gè),土地面積155.14萬(wàn)平方米,建筑面積53.99萬(wàn)平方米,評(píng)估總價(jià)值67810.16萬(wàn)元。所有估價(jià)項(xiàng)目都按照自治區(qū)的要求通過(guò)項(xiàng)目手冊(cè)管理系統(tǒng)進(jìn)行了如實(shí)申報(bào)，不存在虛報(bào)、漏報(bào)、虛報(bào)和重大錯(cuò)報(bào)行為。

（五）城鎮(zhèn)房屋拆遷工作情況。2009年，我盟城鎮(zhèn)房屋計(jì)劃拆遷11239 戶92.38 萬(wàn)平方米。截至10月底，已完成房屋拆遷面積78萬(wàn)平方米，7900戶,其中住宅面積57.8萬(wàn)平方米,5500戶,市政公用設(shè)施建設(shè)拆遷20.2 萬(wàn)平方米，2400戶。我盟城鎮(zhèn)房屋拆遷工作嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院、自治區(qū)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》進(jìn)行，并建立了城鎮(zhèn)房屋拆遷和同一地段“拆一還一”產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者貨幣補(bǔ)償制度。

（六）房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)開(kāi)通使用情況。按照建設(shè)廳《關(guān)于在全區(qū)各旗縣(市)全面開(kāi)通房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的通知》要求，我盟各旗縣市（區(qū)）房產(chǎn)管理部門及所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已全面開(kāi)通房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，目前各系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)基本正常，截至10月底全盟網(wǎng)上售房3763套，銷售面積33.93萬(wàn)平方米,全盟銷售每平方米均價(jià)1914元。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的開(kāi)通使用，進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度，同時(shí)也提高了各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門的管理水平和工作效率。

二、主要工作措施

一是加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真安排部署。為切實(shí)做好我盟房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)檢查工作，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，盟建設(shè)局、盟監(jiān)察局及時(shí)轉(zhuǎn)發(fā)了自治區(qū)《關(guān)于開(kāi)展全區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)檢查的通知》（錫署建房［2009］195號(hào)）,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)檢查工作的目的、重點(diǎn)、范圍、內(nèi)容、步驟作出了明確部署和要求，各部門按照職責(zé)范圍嚴(yán)格把關(guān)，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)檢查工作。

二是按照全盟房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)檢查工作總體安排，我盟各房地產(chǎn)企業(yè)于10月20日前，進(jìn)行自查。各地房管和監(jiān)察部門于9月21日至10月15日，對(duì)本地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面檢查。根據(jù)各地自查和全面檢查的情況，盟建設(shè)局、監(jiān)察局和錫市有關(guān)部門組成檢查組，于10月25日至12月30日，對(duì)錫市、多倫、二連等地的12家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，32 家物業(yè)企業(yè)和 1 家拆遷企業(yè)進(jìn)行了重點(diǎn)檢查。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)提出，當(dāng)場(chǎng)進(jìn)行評(píng)價(jià)，提出整改意見(jiàn)。三是配合建筑市場(chǎng)檢查，對(duì)我盟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行了先期摸查。為進(jìn)一步了解我盟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)情況，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，于6月份，我局配合全盟建筑市場(chǎng)檢查對(duì)全盟地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行了先期摸查，并對(duì)在摸查中發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題的開(kāi)發(fā)企業(yè)提出整改要求。

四是認(rèn)真開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)工作。為全面貫徹全區(qū)房地產(chǎn)工作會(huì)議精神，提高我盟房地產(chǎn)市場(chǎng)信息化管理和操作水平，全面實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化管理，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目手冊(cè)網(wǎng)上填報(bào)、網(wǎng)上售房等工作。于2009年4月29日和5月9日在錫林浩特市教師進(jìn)修學(xué)校舉辦了兩期房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)操作培訓(xùn)班，各旗縣市房管局（所）及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人員共計(jì)140多人參加了培訓(xùn)。

三、存在的主要問(wèn)題

一是部分旗縣的招商項(xiàng)目外進(jìn)企業(yè)不能及時(shí)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門備案,辦理有關(guān)手續(xù)。

二是由于部分企業(yè)微機(jī)操作人員業(yè)務(wù)不熟，人員不穩(wěn)定，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目手冊(cè)網(wǎng)上填報(bào)不及時(shí)，不規(guī)范。三是個(gè)別企業(yè)存在未辦理預(yù)售許可手續(xù)，就開(kāi)始進(jìn)行房屋預(yù)定等銷售行為。

四是由于有些旗縣土地管理部門辦理土地手續(xù)滯后，影響了商品房預(yù)售許可證辦理工作。

五是部分城鎮(zhèn)舊區(qū)改造拆改項(xiàng)目存在開(kāi)工手續(xù)不全，邊施工邊補(bǔ)辦手續(xù)的情況。

六是物業(yè)管理滯后。部分地區(qū)仍未按規(guī)定建立專項(xiàng)維修資金，開(kāi)發(fā)企業(yè)在房屋竣工銷售后，不能及時(shí)落實(shí)物業(yè)管理，建管之間缺乏有效銜接，造成物業(yè)管理先天不足，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的市場(chǎng)機(jī)制尚未建立，存在物業(yè)管理收費(fèi)難或收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不符的現(xiàn)象。

七是房屋拆遷管理市場(chǎng)有待進(jìn)一步規(guī)范。檢查發(fā)現(xiàn)，一些地區(qū)目前還沒(méi)有成立專門的拆遷管理機(jī)構(gòu)，不能對(duì)房屋拆遷市場(chǎng)進(jìn)行有效監(jiān)管，還沒(méi)有建立城鎮(zhèn)房屋拆遷重大項(xiàng)目備案制度。

八是近兩年外地評(píng)估機(jī)構(gòu)不斷進(jìn)入我盟評(píng)估市場(chǎng)，這些評(píng)估機(jī)構(gòu)多數(shù)不是本機(jī)構(gòu)派估價(jià)人員進(jìn)行評(píng)估，執(zhí)業(yè)行為不規(guī)范。

四、今后工作打算

（一）繼續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)秩序整治工作，堅(jiān)持整頓與規(guī)范相結(jié)合,進(jìn)一步鞏固已取得的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作成果，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)檢查長(zhǎng)效機(jī)制，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為查處力度，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化管理的要求，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化管理綜合評(píng)價(jià)體系，努力營(yíng)造主體誠(chéng)信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場(chǎng)有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

（二)進(jìn)一步完善外進(jìn)企業(yè)備案制度。今后凡擬在我盟進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的外進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，必須由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)部門審核登記后報(bào)盟建設(shè)局備案方可從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)，對(duì)不符合條件超越資質(zhì)等級(jí)跨地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)予以清理。

（三)努力培育物業(yè)管理市場(chǎng)，規(guī)范物業(yè)管理行為。要認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院、自治區(qū)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，加大物業(yè)管理市場(chǎng)的培育力度，創(chuàng)造良好的物業(yè)管理氛圍，沒(méi)有建立專項(xiàng)維修資金的地區(qū),要盡快建立物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，徹底改變拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象和質(zhì)價(jià)不符現(xiàn)象，提高住宅小區(qū)環(huán)境質(zhì)量和綜合服務(wù)功能，把我盟物業(yè)管理市場(chǎng)納入良性發(fā)展軌道。

（四）繼續(xù)加大城鎮(zhèn)房屋拆遷管理力度。要建立健全城鎮(zhèn)房屋拆遷管理機(jī)構(gòu)，已成立機(jī)構(gòu)的地區(qū)，管理職能還需繼續(xù)強(qiáng)化，公正地履行管理職責(zé)，進(jìn)一步規(guī)范城鎮(zhèn)房屋拆遷工作，增加拆遷工作的透明度。對(duì)拆遷項(xiàng)目、拆遷公司要建立動(dòng)態(tài)檔案，進(jìn)行跟蹤服務(wù)和監(jiān)督指導(dǎo)，一要嚴(yán)格實(shí)行拆遷許可證制度，二要嚴(yán)格審核拆遷主體的合法性，三要加強(qiáng)拆遷補(bǔ)償安置資金的監(jiān)管，四要嚴(yán)格按照《條例》規(guī)定，發(fā)布有關(guān)拆遷的通知、公示、和公告，五要認(rèn)真做好拆遷糾紛的調(diào)處，六要堅(jiān)決杜絕濫用行政裁決和申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的行為。

（五）充分運(yùn)用房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)。一是認(rèn)真填報(bào)項(xiàng)目手冊(cè)。項(xiàng)目手冊(cè)的填報(bào)工作為各類房地產(chǎn)企業(yè)升級(jí)的必要條件和年檢的必檢內(nèi)容。二是全面實(shí)行網(wǎng)上售房。各級(jí)房地產(chǎn)主管部門和各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須充分利用售房系統(tǒng)，全部實(shí)行網(wǎng)上在線售房,網(wǎng)上簽訂打印售房合同。對(duì)于不實(shí)行網(wǎng)上售房的項(xiàng)目，房地產(chǎn)主管部門不予辦理商品房預(yù)售許可證，并對(duì)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)信等級(jí)進(jìn)行一票否決，不予辦理資質(zhì)升級(jí)，年檢時(shí)也要采取相應(yīng)的懲處措施。三是房屋權(quán)屬管理全面實(shí)行網(wǎng)絡(luò)登記發(fā)證。通過(guò)房屋權(quán)屬網(wǎng)絡(luò)登記發(fā)證系統(tǒng)的應(yīng)用，全面實(shí)現(xiàn)商品房初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記的登記網(wǎng)絡(luò)化、檔案電子化，切實(shí)提高辦事效率和辦件質(zhì)量，提高工作成果的綜合利用價(jià)值。

（六）進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)外進(jìn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員資質(zhì)和執(zhí)業(yè)行為的審查和監(jiān)督檢查，對(duì)不符合執(zhí)業(yè)條件的予以清理。

（七）加強(qiáng)對(duì)各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門及各房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)操作人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作。

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，旺盛的市場(chǎng)需求，巨額的利潤(rùn)，吸引眾多投資者的目光。房

地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，提高了人民生活水平，同時(shí)也引發(fā)了一些問(wèn)題，影響到社會(huì)穩(wěn)定和人民群眾的切身利益。針對(duì)這些問(wèn)題，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一系列政策，加大了

房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度。筆者從工商行政管理部門的視角，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題進(jìn)行

調(diào)查分析，并提出應(yīng)對(duì)措施。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題

（一）無(wú)證無(wú)照和超范圍經(jīng)營(yíng)問(wèn)題突出。一些具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在利益的驅(qū)使下，通

過(guò)收取管理費(fèi)等方式，或?qū)⒈酒髽I(yè)的資質(zhì)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照出租給他人使用，或以本企業(yè)名義

設(shè)立項(xiàng)目經(jīng)理部，為一些不具備資質(zhì)條件的企業(yè)和個(gè)人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)提供“保護(hù)傘”，致使

房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)主體混亂，無(wú)證無(wú)照經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象較為突出。

（二）招投標(biāo)運(yùn)作不夠規(guī)范透明。土地的劃撥、出讓等信息宣傳和公示不到位，存在違規(guī)操作的問(wèn)題，致使部分業(yè)內(nèi)企業(yè)知情不多、參與面不寬。同時(shí)，在土地拍賣時(shí)，招投標(biāo)部門對(duì)參與競(jìng)標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)條件、主體資格等審查不夠嚴(yán)格，未充分征求工商部門的意見(jiàn)。

（三）虛假違法廣告現(xiàn)象較為嚴(yán)重。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了吸引人氣，發(fā)布含有明顯低于市場(chǎng)價(jià)的房?jī)r(jià)信息等內(nèi)容的虛假?gòu)V告，如有消費(fèi)者咨詢，則稱該房已售，并借機(jī)推銷其他商品房。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)虛構(gòu)商品房銷售進(jìn)展的信息，在社會(huì)上造成商品房供求緊張的氛圍，引誘消費(fèi)者購(gòu)房。有的違反《廣告法》和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的規(guī)定，發(fā)布含有“投資、就業(yè)、升學(xué)”等禁止性內(nèi)容，誤導(dǎo)消費(fèi)者。

（四）合同違法行為時(shí)有發(fā)生。多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房銷售合同示范文本，不按規(guī)定將自制的合同文本送相關(guān)部門備案。自行設(shè)計(jì)的合同文本對(duì)商品房的質(zhì)量、配套設(shè)施、公攤面積、公共設(shè)施管理、房屋權(quán)證辦理等規(guī)定不夠明確，特別是對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)及糾紛的解決方式規(guī)定模棱兩可，或者設(shè)定“霸王條款”，規(guī)避和免除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的責(zé)任，在糾紛發(fā)生后，消費(fèi)者的權(quán)益得不到保障。

（五）侵害消費(fèi)者合法權(quán)益呈上升趨勢(shì)。目前，在商品房銷售中存在面積“縮水”、公共設(shè)施達(dá)不到預(yù)先承諾、不按約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等侵害消費(fèi)者權(quán)益的問(wèn)題。某開(kāi)發(fā)商在業(yè)主入住后3年多的時(shí)間內(nèi)，拒不履行辦理產(chǎn)權(quán)證的承諾，引發(fā)42戶業(yè)主集體投訴。

二、加強(qiáng)建筑房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的措施

對(duì)于上述存在的問(wèn)題，其原因是多方面的：房地產(chǎn)市場(chǎng)管理涉及多個(gè)部門，政出多門，各自為陣，相互協(xié)同的工作機(jī)制尚未建立；有關(guān)法律法規(guī)不夠完善，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部的管理、設(shè)置及主體定位等缺乏具體的規(guī)定，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)置的項(xiàng)目經(jīng)理部過(guò)多過(guò)濫；出租、出借營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營(yíng)等往往通過(guò)內(nèi)部協(xié)議等隱蔽的方式進(jìn)行，加之工商部門手段有限，調(diào)查取證困難，后續(xù)監(jiān)管難以實(shí)施。

作為履行市場(chǎng)監(jiān)管的職能部門，工商部門要充分發(fā)揮自身職能作用，積極主動(dòng)介入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，當(dāng)好監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。筆者認(rèn)為，要解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手。

（一）以拍賣監(jiān)管為切入點(diǎn)，全面介入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管

土地使用權(quán)的取得，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，國(guó)有土地出讓采取招標(biāo)拍賣進(jìn)行?！杜馁u法》和《拍賣監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定，工商行政管理機(jī)關(guān)依法對(duì)拍賣活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督。我們應(yīng)認(rèn)真履行監(jiān)督職責(zé)，建立健全拍賣備案登記制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與土地競(jìng)拍活動(dòng)的監(jiān)管，全面掌握轄區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況。嚴(yán)格審查競(jìng)拍人主體資格證明、資質(zhì)條件、資金來(lái)源等備案材料，對(duì)主體資格不合法、無(wú)相應(yīng)資質(zhì)條件或假借他人資質(zhì)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照參與競(jìng)拍的，不予登記備案，并及時(shí)通知建設(shè)、國(guó)土資源等部門，取消其競(jìng)拍資格，將違法開(kāi)發(fā)行為拒之于門外。

（二）以經(jīng)濟(jì)戶口管理為基礎(chǔ)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為

一是嚴(yán)格主體資格審查。建立轄區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)戶口臺(tái)帳，逐一錄入企業(yè)的登記注冊(cè)情況、資質(zhì)證書期限、資質(zhì)等級(jí)等。并全面清查房地產(chǎn)在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)戶口臺(tái)帳，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工的企業(yè)和個(gè)人的市場(chǎng)主體資格進(jìn)行審查。重點(diǎn)查處無(wú)照經(jīng)營(yíng)、掛靠經(jīng)營(yíng)、企業(yè)出租出借營(yíng)業(yè)執(zhí)照、超范圍經(jīng)營(yíng)等違法行為。對(duì)一些重點(diǎn)嫌疑開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，要通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)的檢查，對(duì)企業(yè)在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資情況和財(cái)務(wù)收支進(jìn)行嚴(yán)格審查，及時(shí)查處掛靠經(jīng)營(yíng)以及以收取管理費(fèi)等形式出租、承租營(yíng)業(yè)執(zhí)照的無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為。針對(duì)以內(nèi)部協(xié)議承租、借用資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營(yíng)調(diào)查取證難的問(wèn)題，應(yīng)從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資產(chǎn)管理入手，由開(kāi)發(fā)企業(yè)出具在建項(xiàng)目投資情況，注明投資方、投資額等，經(jīng)公證處公證后，報(bào)工商部門備案。對(duì)拒不辦理備案手續(xù)的，列為重點(diǎn)對(duì)象，嚴(yán)格審查。

二是加強(qiáng)注冊(cè)資本監(jiān)管。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等管理

本文章共2頁(yè)，當(dāng)前在第2頁(yè)上一頁(yè)[1] [2] 的規(guī)定，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，其注冊(cè)資本最低限額為5000萬(wàn)元，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)為2000萬(wàn)元，三級(jí)資質(zhì)為800萬(wàn)元，四級(jí)資質(zhì)為100萬(wàn)元。通過(guò)企業(yè)年檢，對(duì)照其資質(zhì)等級(jí)，檢查其出資情況，嚴(yán)厲查處“兩虛一逃”違法行為，并通報(bào)建設(shè)部門吊銷資質(zhì)證或降低資質(zhì)等級(jí)，對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)構(gòu)處理。

三是加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)理部的管理。對(duì)在建項(xiàng)目的項(xiàng)目部，實(shí)行限期備案登記制度，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、中標(biāo)通知書、規(guī)劃許可證、土地使用許可證、建設(shè)部門頒發(fā)的資質(zhì)證書以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同等嚴(yán)格進(jìn)行審核，重點(diǎn)審核雙方當(dāng)事人的主體資格是否合法、相關(guān)許可證是否真實(shí)有效、合同內(nèi)容是否合法。對(duì)符合條件的，予以備案后，方可從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

（三）以執(zhí)法辦案為手段，強(qiáng)化重點(diǎn)違法行為的查處

一是加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告的管理。重點(diǎn)查處未取得國(guó)有土地使用權(quán)、未取得商品預(yù)售或銷售許可證、工程質(zhì)量驗(yàn)收不合格以及違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定而擅自發(fā)布廣告的行為；查處商品房預(yù)售、銷售廣告中未載明開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售企業(yè)名稱、預(yù)售或銷售許可證書號(hào)的行為；規(guī)范廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目、面積、價(jià)格、位置、周邊環(huán)境、房貸等內(nèi)容，嚴(yán)厲查處虛假?gòu)V告和其他違法廣告。

二是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷售代理經(jīng)紀(jì)公司、從事買房賣房換房的經(jīng)紀(jì)企業(yè)和個(gè)體工商戶，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理商品房買賣過(guò)程中賺取差價(jià)的違法行為；利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用的行為。

三是加強(qiáng)房地產(chǎn)展銷活動(dòng)的管理。對(duì)未經(jīng)登記，擅自舉辦房地產(chǎn)展銷會(huì)的，嚴(yán)格依法查處。

（四）以長(zhǎng)效監(jiān)管為目標(biāo)，探索創(chuàng)新房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制

一是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信用監(jiān)管制。對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)在建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工地進(jìn)行全面清理，并登記造冊(cè)，錄入企業(yè)從事建筑、開(kāi)發(fā)情況、登記注冊(cè)情況、資質(zhì)條件、合同備案、廣告登記、消費(fèi)投訴和違法處罰情況，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)“經(jīng)濟(jì)戶口”。同時(shí)，建立“黑名單”和“黃牌警告”制度，定期對(duì)信用良好和不良企業(yè)進(jìn)行公示，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)實(shí)信用，守法經(jīng)營(yíng)。

二是建立合同備案制。督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)使用工商、建設(shè)部門制定的《商品房買賣合同》示范文本；修改示范文本格式條款或自行制定合同的文本，必須報(bào)工商部門審核、備案。

三是健全12315監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。通過(guò)12315消費(fèi)者申訴網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)受理消費(fèi)者投訴、調(diào)解購(gòu)房糾紛、發(fā)現(xiàn)違法線索、查處違法案件，進(jìn)一步提高市場(chǎng)監(jiān)管效率，確保消費(fèi)者的合法權(quán)益得到維護(hù)。

四是強(qiáng)化社會(huì)輿論監(jiān)督。對(duì)違法經(jīng)營(yíng)性質(zhì)惡劣、社會(huì)影響后果嚴(yán)重的建筑房地產(chǎn)企業(yè)，在依法予以查處的同時(shí)，要通過(guò)新聞媒體、紅盾信息網(wǎng)站及時(shí)予以曝光，充分發(fā)揮社會(huì)的監(jiān)督作用，提高其違法經(jīng)營(yíng)的成本，增強(qiáng)對(duì)違法經(jīng)營(yíng)者的震懾作用。

五是加強(qiáng)部門協(xié)作機(jī)制。建筑房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，涉及建設(shè)、規(guī)劃、房管、國(guó)土資源等多個(gè)部門。工商部門要主動(dòng)加強(qiáng)與上述部門的協(xié)作與聯(lián)系，互通信息，及時(shí)了解城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地出讓、劃撥和規(guī)劃開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管重點(diǎn)。同時(shí)，要建立部門聯(lián)席會(huì)議制度，對(duì)重點(diǎn)違法行為，組織聯(lián)合執(zhí)法整治行動(dòng)，增強(qiáng)工作合力。

1.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇 2.房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈和地產(chǎn)泡沫 3.房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景 4.政策建議 1998年-2007年中國(guó)商品房銷售面積和銷售額平均每年增長(zhǎng)24.3%，銷售額年均增長(zhǎng) 33.2%，但在2008年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面萎縮，房地產(chǎn)交易量和房?jī)r(jià)齊跌。2008年全年總計(jì)商品房銷售面積下跌19.7%，銷售額下跌20.1%，十年來(lái)首次出現(xiàn)年度房?jī)r(jià)下跌。房地產(chǎn)業(yè)萎縮的主要原因是政策調(diào)控和國(guó)際金融危機(jī)影響。中國(guó)政府從2007年開(kāi)始強(qiáng)化宏觀調(diào)控，多次上調(diào)利率和準(zhǔn)備金率，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的貸款減少，資金鏈緊縮。2009年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始反彈，量?jī)r(jià)齊升，這主要得益于金融危機(jī)以后中國(guó)政府推進(jìn)的信貸寬松政策刺激了房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇。房地產(chǎn)業(yè)反彈，泡沫再度出現(xiàn)。部分城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，大型城市的銷售價(jià)格，租金以及房?jī)r(jià)收入比出現(xiàn)不平衡，開(kāi)發(fā)商高價(jià)搶購(gòu)?fù)恋?，?gòu)地價(jià)格已嚴(yán)重偏離合理水平，呈現(xiàn)泡沫化。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二級(jí)城市擴(kuò)散。地方政府，商業(yè)銀行和房地產(chǎn)商的共同利益推高房?jī)r(jià)，中央政府難以進(jìn)行調(diào)整，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫形成的內(nèi)在原因。房地產(chǎn)泡沫影響金融及實(shí)體資源的有效分配加重了貧富差距和社會(huì)矛盾。如果泡沫破裂，有可能引發(fā)金融危機(jī)。短期內(nèi)隨著房地產(chǎn)的活躍，房?jī)r(jià)較低的中小型城市將面臨上漲壓力，但是長(zhǎng)期來(lái)看中國(guó)房?jī)r(jià)仍面臨下調(diào)壓力。目前維持資產(chǎn)泡沫的低利率和信貸寬松政策是不可持續(xù)的，今后隨著膨脹壓力的擴(kuò)大有望實(shí)施信貸緊縮政策。同時(shí)供需不均衡導(dǎo)致的相對(duì)過(guò)剩，價(jià)格下調(diào)是不可避免的。相比“硬著陸”，“軟著陸”的可能性更大，但是隨著中國(guó)城市化進(jìn)程住房的實(shí)際需求將持續(xù)增加。中國(guó)內(nèi)陸城市或者中小型城市的房地產(chǎn)過(guò)熱不是很嚴(yán)重，不會(huì)發(fā)生整體不均衡問(wèn)題。房地產(chǎn)政策方面，提供可持續(xù)的，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境是至關(guān)重要的。建立個(gè)人信用制度，加強(qiáng)個(gè)人收入審核的同時(shí)控制住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)融資的多元化，限制銀行直接融資的同時(shí)建立金融風(fēng)險(xiǎn)管理體系。長(zhǎng)期來(lái)看，土地政策改革是關(guān)鍵。構(gòu)建廉租房保障制度，提供廉價(jià)房，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性。

第二篇：如何讓面對(duì)銷售問(wèn)題

如何讓面對(duì)銷售問(wèn)題

不論你是廠家經(jīng)理還是經(jīng)銷商經(jīng)理都不可妄做決定,把此事上報(bào)廠方領(lǐng)導(dǎo)及生產(chǎn)技術(shù)部門,安撫好客戶并積極配合相關(guān)部門做好調(diào)查取證工作,在有沒(méi)有結(jié)果的情況下都要保持沉默.你能做的僅是安撫工作,多說(shuō)好話,多打圓場(chǎng)

人員推銷作為面對(duì)面的銷售，哪些問(wèn)題值得注意？

1.先給自己寫出100個(gè)消費(fèi)者可能的拒絕理由。

2.從這些困難點(diǎn)去找出破解之道來(lái)應(yīng)對(duì)消費(fèi)者。

3.如果等到你能養(yǎng)成“越銼越勇”的個(gè)性時(shí)便是成功了

面對(duì)網(wǎng)購(gòu)崛起挑戰(zhàn)銷售行業(yè)的問(wèn)題應(yīng)該怎么解決

充分利用已有平臺(tái),整合營(yíng)運(yùn)模式.網(wǎng)購(gòu)為銷售行業(yè)帶來(lái)新的一種銷售模式.現(xiàn)在網(wǎng)購(gòu)比率日益上升,商家也應(yīng)該捉住這一個(gè)機(jī)遇.因?yàn)楝F(xiàn)在只不過(guò)是起步

銷售技巧

所有的銷售技巧，可以簡(jiǎn)單地濃縮成一句話，那就是：促使顧客達(dá)成交易的關(guān)鍵是滿足顧客的欲望，你的產(chǎn)品是什么并不重要，重要的是通過(guò)你的產(chǎn)品這個(gè)媒介，顧客可以得到某種欲望的滿足

如何銷售空調(diào)

1、銷售空調(diào)第一步也要了解產(chǎn)品知識(shí)(包括其它品牌)，做到問(wèn)到哪，答到哪。知己知彼，百戰(zhàn)不殆，呵呵

2、開(kāi)發(fā)自己的銷售渠道。冬天怎么銷售空調(diào)??

首先你要明白,客戶買的不是空調(diào)本身而是一種溫暖,產(chǎn)品本身的質(zhì)量不是產(chǎn)品決定的,而是銷售人員決定,學(xué)會(huì)換位思考別人的問(wèn)題,客戶買空調(diào)的時(shí)候會(huì)想什么?會(huì)擔(dān)心什么?比方說(shuō):產(chǎn)品質(zhì)量,產(chǎn)品服務(wù),買你的產(chǎn)品能給他帶來(lái)的好處,是服務(wù)還質(zhì)量有保證,還是價(jià)格有優(yōu)勢(shì)!

好了等你分析清楚了你自己也就明白怎么來(lái)銷售了.希望我的回答能對(duì)你有所幫助!

中央空調(diào)淡季營(yíng)銷策略

中央空調(diào)本來(lái)是應(yīng)該沒(méi)有旺季和淡季之分，但事實(shí)上，進(jìn)入11月份以后，中央空調(diào)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入淡季銷售，從三月份到十月連續(xù)忙了10個(gè)月，大部分人都會(huì)休養(yǎng)下來(lái)，悄聲無(wú)息，但淡季空調(diào)應(yīng)該是厲兵秣馬，休養(yǎng)生息，調(diào)整狀態(tài)，積蓄力量，蓄時(shí)以待。所以在淡季我們要做什么。

1.完善營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，開(kāi)拓市場(chǎng)更好機(jī)會(huì)

我們?cè)阡N售旺季，常常把銷售擺在第一位，忙于對(duì)客戶和定單處理，整天處在救火狀態(tài)之中，常常忽視對(duì)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)與管理。

我們需要對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行整合，國(guó)外公司的產(chǎn)品本地化和新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的規(guī)劃是我們的工作重點(diǎn)，同時(shí)對(duì)價(jià)格進(jìn)行整合，每年的10月，我們都會(huì)對(duì)產(chǎn)品價(jià)格作調(diào)整。

我們需要對(duì)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行完善，把握各級(jí)分公司，提高分公司終端銷售能力和技術(shù)水平，提高應(yīng)用推廣能力，將工廠技術(shù)支持能力擴(kuò)展到分公司，指導(dǎo)和培訓(xùn)經(jīng)銷商營(yíng)銷人員、技術(shù)人員，對(duì)經(jīng)銷商監(jiān)管、控制和指導(dǎo)。分公司和經(jīng)銷商是企業(yè)產(chǎn)品的第一消費(fèi)者，他們對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)度、滿意度是維持產(chǎn)品營(yíng)銷通路流暢的關(guān)鍵，而維持廠商的關(guān)系，除了利益分配，還要注重感情培養(yǎng)。

在銷售的淡季中，廠家和商家可以有更多的時(shí)間投入到市場(chǎng)建設(shè)方面，因?yàn)樵阡N售旺季中企業(yè)忙于生產(chǎn)，無(wú)力于搞渠道建設(shè)。但是，淡季則正好有時(shí)間、有精力去搞市場(chǎng)建設(shè)，實(shí)施流程再造。

2.調(diào)整品牌戰(zhàn)略，提升品牌價(jià)值

淡季正是廠家品牌戰(zhàn)略調(diào)整、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化配置、開(kāi)拓潛在市場(chǎng)、苦練內(nèi)功的關(guān)鍵時(shí)季。從某種意義上講，誰(shuí)能有效地利用市場(chǎng)淡季，調(diào)整品牌戰(zhàn)略，優(yōu)化配置產(chǎn)品結(jié)構(gòu)誰(shuí)就能在即將來(lái)臨的市場(chǎng)旺季中把握先機(jī)，占據(jù)主動(dòng)。

產(chǎn)品品牌效用是廠家決勝市場(chǎng)的“利器”，市場(chǎng)淡季應(yīng)該成為廠家的品牌推廣旺季。企業(yè)要組織技術(shù)人員、營(yíng)銷人員研究細(xì)分市場(chǎng)，根據(jù)消費(fèi)者需求的差異，找出最有利的潛在機(jī)會(huì)，有針對(duì)性地調(diào)整和優(yōu)化配置產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，爭(zhēng)取在旺季到來(lái)時(shí)使銷售有重大突破。

淡季往往是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手懈怠的時(shí)候，我們應(yīng)該在一些傳統(tǒng)的產(chǎn)品上做一些適當(dāng)?shù)男麄髋e措，給淡季的用戶以深刻的印象，強(qiáng)化客戶的品牌記憶。

3.加強(qiáng)培訓(xùn)，尋求利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)

淡季相對(duì)來(lái)講沒(méi)那么忙，因此對(duì)業(yè)務(wù)員、技術(shù)應(yīng)用等的培訓(xùn)就非常必要，工廠集中短期培訓(xùn)、局部培訓(xùn)、分區(qū)培訓(xùn)、巡回培訓(xùn)推廣應(yīng)該輪回轟炸，同時(shí)改變培訓(xùn)方式，避免培訓(xùn)就是度假的想法，提高講課能力就變得非常重要。經(jīng)過(guò)大半年的銷售，我們需要對(duì)新舊產(chǎn)品進(jìn)行分析對(duì)比，尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

4.完善內(nèi)部管理，保持最佳士氣

相對(duì)于家用空調(diào)產(chǎn)品是一個(gè)典型的季節(jié)性產(chǎn)品，這些廠家到了淡季基本上是停止生產(chǎn)，大幅削減人員成本。但在旺季時(shí)人才奇缺、補(bǔ)給不足，倉(cāng)促招來(lái)的新員工因?yàn)闃I(yè)務(wù)不熟練、不適應(yīng)公司而使?fàn)I銷隊(duì)伍出現(xiàn)嚴(yán)重短板現(xiàn)象。

中央空調(diào)相對(duì)來(lái)講是技術(shù)含量較高的行業(yè)，淡季將是人才挖角的高蜂期，如何把銷售、開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)的人才留住，是考驗(yàn)公司HR的時(shí)候，個(gè)人認(rèn)為加強(qiáng)培訓(xùn)、提供更好的員工福利、幫助員工增值是人心工程的重點(diǎn)，為了樹(shù)立榜樣、鼓勵(lì)士氣

并防止在淡季的人員流失，商家可以通過(guò)組織員工旅游、發(fā)放獎(jiǎng)金等不同方式維護(hù)團(tuán)隊(duì)，提高團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力。

另外終端銷售人員是絕對(duì)不能有強(qiáng)烈的“淡旺季”概念，不能到了銷售淡季顯得不知所措，無(wú)所事事，甚至把銷售業(yè)績(jī)下降成虧損的責(zé)任都推給“淡季”。

5.做好客戶服務(wù)，提供完善服務(wù)體系

10月到次年3月期間，云集了國(guó)慶、元旦、春節(jié)等多個(gè)中國(guó)傳統(tǒng)的節(jié)日，無(wú)論商用還是民用客戶都是中央空調(diào)的使用高峰期，所以也是檢驗(yàn)我們?cè)O(shè)備的最好時(shí)機(jī)，這樣對(duì)應(yīng)急突發(fā)事件的反應(yīng)能力和節(jié)前客戶的回訪就變得尤其重要。全心全意做好服務(wù)是企業(yè)發(fā)展的唯一出路。

6.整合公關(guān)資源，使企業(yè)輕松上航

做好一個(gè)企業(yè)，會(huì)涉及到方方面面，同當(dāng)?shù)卣块T、工商管理、海關(guān)等進(jìn)一步打好深層次關(guān)系，讓企業(yè)可以輕松上航。有計(jì)劃的邀請(qǐng)各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)調(diào)研企業(yè)、研究企業(yè)發(fā)展大計(jì)、提供領(lǐng)導(dǎo)政績(jī)，可以做到一本萬(wàn)利，社會(huì)提供環(huán)境給企業(yè)，企業(yè)回報(bào)社會(huì)，我認(rèn)為企業(yè)發(fā)展好了，可考慮路橋?qū)W校等的回報(bào)工作，這是一個(gè)資深人士總結(jié)的。當(dāng)然如何去做上面事情的話，就仁者見(jiàn)仁了。

另外淡季的客戶(直接客戶+設(shè)計(jì)院)通常是產(chǎn)品的忠誠(chéng)消費(fèi)者，我們應(yīng)該和其建立良好的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)雙贏或多贏，抓住這些客戶，一是得于品牌的維護(hù)，另外是為旺季銷售打下最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)

送上《超級(jí)空調(diào)銷售技巧》希望對(duì)你的銷售業(yè)績(jī)提升有所幫助

空調(diào)銷售日趨激烈化，而現(xiàn)在的消費(fèi)者也是越來(lái)越理性化，抓住客戶也就贏得了市場(chǎng)，在這個(gè)空調(diào)銷售過(guò)程中，空調(diào)銷售技巧，發(fā)揮了重大的作用，技巧要用心?？照{(diào)銷售市場(chǎng)，因?yàn)楫a(chǎn)品本身的科技含量及價(jià)格費(fèi)用，消費(fèi)者對(duì)其的購(gòu)買行為也越發(fā)的理性化，而不像過(guò)去的隨風(fēng)動(dòng)，一窩蜂，因此，對(duì)空調(diào)銷售人員來(lái)，要求就更加嚴(yán)格。

家用空調(diào)銷售

對(duì)于一般家庭選購(gòu)空調(diào)，都是比較謹(jǐn)慎的，一般分四個(gè)步驟：系統(tǒng)評(píng)估、評(píng)估比較、購(gòu)買承諾、安裝實(shí)施。

而其中的系統(tǒng)評(píng)估，評(píng)估比較是比較重要的階段。這也是客戶是不是決定從你家起貨的一個(gè)先決條件。如何抓住消費(fèi)者，如何與消費(fèi)者進(jìn)行溝通是企業(yè)進(jìn)行對(duì)外宣傳的重要決定因素。消費(fèi)者在購(gòu)買空調(diào)這種大家電時(shí)，一般會(huì)經(jīng)過(guò)慎重考慮、收集信息、進(jìn)行比較，鎖定幾個(gè)可選擇的品牌，然后再有針對(duì)性的收集更多的信息，以供更理性的選擇，最后把目光定在要選擇的品牌上，再次選擇機(jī)型、價(jià)格、款式、功能等等。所以，如何讓產(chǎn)品走進(jìn)消費(fèi)者第一次篩選后的品牌上，就需要抓住消費(fèi)者的第一感覺(jué)，讓消費(fèi)者在盡可能短的時(shí)間內(nèi)，形成對(duì)企業(yè)、產(chǎn)品的好感，展臺(tái)的布置也就要。

展臺(tái)上的樣機(jī)太多容易造成主題模糊，為你的樣機(jī)選一個(gè)“隊(duì)長(zhǎng)”，像介紹與會(huì)嘉賓一樣先介紹有品位、高能效的隊(duì)長(zhǎng)，再介紹主推機(jī)型，最后介紹特價(jià)機(jī)或其他低效率機(jī)型。細(xì)心的促銷員會(huì)發(fā)現(xiàn)每一個(gè)展臺(tái)上都有一個(gè)“黃金點(diǎn)”，大多數(shù)

消費(fèi)者會(huì)不約而同地在這一敏感區(qū)買東西，也許說(shuō)不清個(gè)中原因。但切記將主推上量的樣機(jī)放在黃金點(diǎn)上，這樣才會(huì)發(fā)揮最大的作用。

其次，是銷售人員。對(duì)于這樣的大家電商品，客戶要的是顧問(wèn)，他需要你的幫助，才能下定決定去購(gòu)買商品，而銷售人員，就要成為他的顧問(wèn)，而且是一對(duì)一，面對(duì)面的顧問(wèn)，這就考驗(yàn)到銷售人員的專業(yè)知識(shí)的了解程度，而且要靈活的，從實(shí)際角度來(lái)結(jié)合運(yùn)用，實(shí)在的幫客戶解決問(wèn)題，突出個(gè)性化。這樣，消費(fèi)者心里就會(huì)形 成你給予他的系統(tǒng)設(shè)計(jì)，自然而然就會(huì)跟著你去挑選產(chǎn)品。中央空調(diào)銷售

中央空調(diào)銷售，就不僅僅是在做產(chǎn)品了，你賣產(chǎn)品，你就不是唯一的，同質(zhì)化的產(chǎn)品可以輕易取代你，價(jià)格就會(huì)被同行打壓，最終結(jié)果就是要么因?yàn)閮r(jià)格被淘汰，要么賠本賺吆喝。中央空調(diào)企業(yè)的出路只有一條，賣服務(wù)，因?yàn)榉?wù)是唯一的，不可替代。這是余為峰通過(guò)經(jīng)驗(yàn)得出的結(jié)論。下面列出其四步法，供大家參考。

概念—標(biāo)準(zhǔn)-服務(wù)-產(chǎn)品。

概念就是改變客戶的購(gòu)買誤區(qū)。告訴客戶真正的需求是什么，不是空調(diào)設(shè)備而是冷和熱服務(wù)，使客戶的目光從產(chǎn)品上轉(zhuǎn)移出來(lái)，開(kāi)始接受購(gòu)買服務(wù)的概念。標(biāo)準(zhǔn)就是讓客戶知道什么才是最好的空調(diào)。很多客戶覺(jué)得買性價(jià)比最好的產(chǎn)品就是對(duì)的，實(shí)際上這是錯(cuò)誤的，余為峰說(shuō)：“最好的產(chǎn)品組合起來(lái)的系統(tǒng)不一定最優(yōu)的系統(tǒng)，最適合的才是最好的?！?/p>

然后告訴客戶怎么解決需求，這就是服務(wù)。“我會(huì)告訴客戶，他所要建設(shè)的同檔次賓館，國(guó)內(nèi)、外一些著名的大廈、酒店是怎么解決冷和熱的問(wèn)題的，成本是多少，效果怎么樣。讓他對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)有很直觀的認(rèn)識(shí)與了解”余為峰介紹，這樣客戶就大致明白了自己需要什么，讓客戶心中有數(shù)。

最后才是產(chǎn)品?！捌鋵?shí)這是一個(gè)系列的產(chǎn)品，也就是實(shí)現(xiàn)客戶需要的服務(wù)工具”，余為峰表示，如果前三點(diǎn)客戶都接受了，這一點(diǎn)客戶已經(jīng)不會(huì)再過(guò)多地盤問(wèn)，“因?yàn)槟阗u給客戶的是一個(gè)完整的系統(tǒng)，而產(chǎn)品只是系統(tǒng)的元素”。

空調(diào)銷售同其它產(chǎn)品的銷售理念都是相通的，最終還得靠銷售人員自己去悟，去實(shí)踐。

第三篇：國(guó)土資源面對(duì)的問(wèn)題

面對(duì)“民告官”過(guò)好五道關(guān)

——新《行政訴訟法》中國(guó)土地資源管理工作須關(guān)注的重點(diǎn) 在黨中央提出全面推進(jìn)依法治國(guó)的新形勢(shì)下，結(jié)合此次《行政訴訟法》修改的立法精神，找準(zhǔn)結(jié)合點(diǎn)嚴(yán)格依法推進(jìn)國(guó)土資源管理工作，意義重大。毛者結(jié)合《行政訴訟法》以及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)行政訴訟法>若干問(wèn)題的解釋》（法釋[2015]9號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“新《行政解釋》”）中與國(guó)土資源管理密切相關(guān)的有關(guān)規(guī)定，從貫徹落實(shí)《行政訴訟法》精神，推動(dòng)中國(guó)國(guó)土資源管理法治化的角度提出相關(guān)意見(jiàn)及建議，供參考。關(guān)卡

1、征收決定可以被起訴

變化：新《行政訴訟法》修改對(duì)“可訴行政行為”做了進(jìn)一步拓展，將征收決定納入行政訴訟范圍。

通關(guān)法則：進(jìn)一步提高土地資源征收、征用等行為的規(guī)范化和合法化水平，確保征地行為程序合法，內(nèi)容適當(dāng)、補(bǔ)償合理。

新《行政訴訟法》第十二條規(guī)定，人民法院受理公民、法人或者其他組織提起的下列訴訟：對(duì)行政機(jī)關(guān)作出的關(guān)于確認(rèn)土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權(quán)或者使用的決定不服的；對(duì)征收、征用決定及其補(bǔ)償決定不服的；認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯其經(jīng)營(yíng)自主權(quán)或者農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)；認(rèn)為行政機(jī)關(guān)不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除政府特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議、土地房屋征收補(bǔ)償協(xié)議等協(xié)議的。由此可見(jiàn)，以上與國(guó)土資源管理工作密切相關(guān)的行政行為已被明確納入行政訴訟受案范圍。

土地征收決定能否被提起行政訴訟，一直爭(zhēng)議較大，實(shí)踐中法院也往往出于其他考慮對(duì)此類訴訟申請(qǐng)不予受理。有觀點(diǎn)認(rèn)為，征地批復(fù)是不予受理。有觀點(diǎn)認(rèn)為，征地批復(fù)是針對(duì)有關(guān)人民政府作出的，屬于行政機(jī)關(guān)內(nèi)部行為，不屬于“具體行政行為”，申請(qǐng)人不服征地批復(fù)的，無(wú)權(quán)申請(qǐng)行政訴訟。筆者認(rèn)為，行政訴訟受案范圍不應(yīng)局限于“具體行政行為”，盡管從法學(xué)理論上看，征地批復(fù)行為具有內(nèi)部性，但該行為的作出已經(jīng)直接對(duì)外產(chǎn)生影響，即直接導(dǎo)致了被征地農(nóng)民土地權(quán)益的喪失，如果不允許被征地農(nóng)民申請(qǐng)行政誤訴訟，被征地農(nóng)民的權(quán)利就無(wú)法得到救濟(jì)。因此，為妥善處理土地糾紛，遵循“有權(quán)利必有救濟(jì)”的法理原則，被征地農(nóng)民征地批復(fù)有異議時(shí)，應(yīng)該允許其申請(qǐng)?jiān)V訟。此次新修訂的《行政訴訟法》明確規(guī)定了人發(fā)源地福源當(dāng)受理“對(duì)征收、征用決定及其補(bǔ)償決定不服”的行政訴訟申請(qǐng)，并將《行政訴訟法》相關(guān)條文中的“具體行政行為”修改為“行政行為”，是在實(shí)踐其礎(chǔ)上對(duì)傳統(tǒng)行政法理論的一次突破。

需要注意的是，國(guó)土資源部作出的征地批復(fù)是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后作出的，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于曾成、龍平安等六人訴中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部征地批復(fù)行政行為是否受理的復(fù)函》（[2006]行立他字第1號(hào)）中最高人民法院的觀點(diǎn)，國(guó)土資源部作出的征地批復(fù)行為系國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)征地行為的組成部分，而國(guó)務(wù)院作出的行為不屬《行政訴訟法》調(diào)整范圍。因此，對(duì)被征地農(nóng)民不服國(guó)土資源部作出的征地批復(fù)提起的行政訴訟申請(qǐng)，應(yīng)該不予受理。

隨著新《行政訴訟法》的正式實(shí)施，法院受理的對(duì)土地征收決定不服提起的行政訴訟案件數(shù)量將會(huì)大增，盡管土地征收決定是經(jīng)政府批準(zhǔn)后作出，但國(guó)土資源部門作為負(fù)責(zé)土地征收組織實(shí)施工作的主要部門，勢(shì)必面臨更大的涉訴風(fēng)險(xiǎn)。建議國(guó)土資源部門在行使土地征收有關(guān)職權(quán)時(shí)進(jìn)一步強(qiáng)化法治思維，尤其要注重程序的合法和完備，切實(shí)做到盡心盡力的維護(hù)群眾權(quán)益，將因土地征收引起的矛盾風(fēng)險(xiǎn)降到最低。關(guān)卡

2、經(jīng)頭文件納入審查范圍

變化：新《行政訴訟法》明確將規(guī)范性文件是否合法納入法院附帶性審查范圍。

通關(guān)法則：進(jìn)一步加大國(guó)土資源管理規(guī)范性文件的合法性審查力度，涉及群眾權(quán)利義務(wù)的規(guī)范性文件必須存在上位法依據(jù)。

實(shí)踐中，有些具體行政行為侵犯公民、法人或者其他組織的合法權(quán)益，是地方政府及其部門制定的規(guī)范性文件中越權(quán)錯(cuò)位造成的，人們對(duì)于此類違反法律規(guī)定的“紅頭文件”頗有詬病，但過(guò)去由于法律沒(méi)有授權(quán)，法院對(duì)此難以有效監(jiān)督。為徹底解決由規(guī)范性文件不合法導(dǎo)致的行政行為侵害群眾合法權(quán)益的矛盾糾紛，新《行政訴訟法》第五十三條規(guī)定，公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政行為所依據(jù)的國(guó)務(wù)院部門和地方人民政府及其部門制定的規(guī)范性文件不合法，在對(duì)行政行為提起訴訟時(shí)，可以一并請(qǐng)求對(duì)該規(guī)范性文件進(jìn)行審查。前款規(guī)定的規(guī)范性文件不含規(guī)章。第六十四條規(guī)定，人民法院在審理行政案件中，經(jīng)審查認(rèn)為本法第五十三條規(guī)定的規(guī)范性文件不合法的，不作為認(rèn)定行政行為合法的依據(jù)，并向制定機(jī)關(guān)提出處理建議。同時(shí)新《行政解釋》第二十一條規(guī)定，規(guī)范性文件不合法的，人民法院不作為認(rèn)定行政行為合法的依據(jù)，并在裁決理由中予以闡明。作出生效裁判的人民法院應(yīng)當(dāng)向規(guī)范性文件的制定機(jī)關(guān)提出處理建議，并可以抄送制定機(jī)關(guān)的同級(jí)人民政府或者上一級(jí)行政機(jī)關(guān)。新《行政訴訟法》實(shí)施后，為避免承擔(dān)涉訴、敗訴風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)土資源部門在作出行政行為時(shí)，不能僅僅通知、意見(jiàn)等有關(guān)規(guī)范性文件為依據(jù)，而必須有明確的法律、法規(guī)或規(guī)章依據(jù)。這就要求國(guó)土資源部門在規(guī)范性文件制定過(guò)程中首先要做到于法有據(jù)，不得在法無(wú)規(guī)定的情況下，隨意增設(shè)管理部門權(quán)利、增加管理相對(duì)人義務(wù)、限制管理相對(duì)人權(quán)利。同時(shí)，國(guó)土資源部門應(yīng)對(duì)已經(jīng)制定的規(guī)范性文件進(jìn)行及時(shí)清理，主動(dòng)廢除與上位法規(guī)定相違北的有關(guān)文件，能夠上升為規(guī)章層面的要及時(shí)制定規(guī)章。關(guān)卡

3、行政訴訟門檻降低

變化：新《行政訴訟法》進(jìn)一步拓寬了申請(qǐng)行政訴訟的入口，公民、法人和其他組織提起行政訴訟的案件數(shù)量將會(huì)大增。通關(guān)法則：進(jìn)一步強(qiáng)化行政行為作出前的涉訴風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，提升行政應(yīng)訴能力。

新《行政訴訟法》擴(kuò)大了原告主體范圍。該法第二十五條規(guī)定，行政行為的相對(duì)人以及其他與行政行為有利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織，有權(quán)提起訴訟。以往司法實(shí)踐中，提起行政訴訟的主體一般都是行為相對(duì)人，但一引起行政行為并沒(méi)有具體特定的行政相對(duì)人，或者行政相對(duì)人出于各種原因或者其他考慮并未提起訴訟。因此，允許行政行為的利害關(guān)于人作為原告起訴，可強(qiáng)化對(duì)公眾行政訴訟的保護(hù)。國(guó)土資源管理行政行為涉及的利害關(guān)系人較多，可以預(yù)見(jiàn)，國(guó)土資源部門作出行政行為后面臨被訴的可能性將進(jìn)一步加大。

新《行政訴訟法》進(jìn)一步強(qiáng)化了法院受理行政訴訟申請(qǐng)的法定職責(zé)，提起的行政訴訟申請(qǐng)被受理的可能性提升，大量行政爭(zhēng)議將由其他救濟(jì)途徑轉(zhuǎn)入訴訟渠道。根據(jù)新《行政訴訟法》第五十一條、第五十二條的規(guī)定，法院起訴審查的主要內(nèi)容為是否符合起訴條件，法院對(duì)不能判定的情形，應(yīng)先接受起訴狀并出具書面憑證，對(duì)不符合規(guī)定情形不予立案的，當(dāng)事人可投訴提請(qǐng)上級(jí)法院監(jiān)督改正，對(duì)逾期不予立案又不作出不予立案裁定的，可向上一級(jí)法院起訴，上級(jí)法院可以直接立案，新《行政訴訟法》通過(guò)進(jìn)一步強(qiáng)化收到起訴材料后法院的登記、釋明等責(zé)任，降低原告方起訴門檻、強(qiáng)化司法審判機(jī)關(guān)責(zé)任等，極大地保護(hù)了原告方訴權(quán)，同時(shí)也將極大的激發(fā)公眾提起行政訴訟的積極性，行政訴訟案件數(shù)量可能出現(xiàn)大幅增加，行政機(jī)關(guān)應(yīng)訴能力將面臨極大挑戰(zhàn)。另外，新《行政訴訟法》第四十六條將直接起訴期限由原來(lái)的三個(gè)月延長(zhǎng)至六個(gè)月，充分保護(hù)了原告方訴權(quán)。同時(shí)，該法第五十條允許原告口頭起訴，使得文化水平，書面能力較弱的公民，在遇到行政機(jī)關(guān)侵權(quán)時(shí)，也可以向法院申請(qǐng)救濟(jì)，降低了進(jìn)入行政訴訟程序的門檻。行政機(jī)關(guān)將面臨因起訴期限延長(zhǎng)、準(zhǔn)許口頭起訴帶來(lái)的行政應(yīng)訴案件數(shù)量增長(zhǎng)問(wèn)題。同時(shí)，新《行政訴訟法》強(qiáng)化了行政機(jī)關(guān)出庭應(yīng)訴義務(wù)，倒逼行政機(jī)關(guān)進(jìn)一步提高依法行政意識(shí)和行政應(yīng)訴celt.c往司法實(shí)踐中，行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人，工作人員因不愿當(dāng)被告、怕丟面子、不擅長(zhǎng)訴訟等多種領(lǐng)導(dǎo)體系出庭應(yīng)訴，由此導(dǎo)致“告官不見(jiàn)官”問(wèn)題，原告方對(duì)此頗多詬病。新《行政訴訟法》第三條規(guī)定，被訴行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)出庭應(yīng)訴。不能出庭的，應(yīng)當(dāng)委托行政機(jī)關(guān)受益人工作人員出庭。行政機(jī)關(guān)工作人員作為行政行為作出的決定者或?qū)嵤┱撸钋宄姓袨樽鞒鰰r(shí)行政機(jī)關(guān)的考慮和決定因素，行政機(jī)關(guān)工作人員出庭應(yīng)訴有得法院查清案件事實(shí)，提高案件審判效率。此外，有些行政行為技術(shù)性和業(yè)務(wù)性較強(qiáng)，對(duì)案件事實(shí)的調(diào)查了解需要熟悉相關(guān)的行政管理業(yè)務(wù)情況，只有行政機(jī)關(guān)工作人員自身最為熟悉，在庭審中單純依靠律師代替行政機(jī)關(guān)出庭應(yīng)訴不利于法院審判人員在庭中迅速了解案件，查明事實(shí)。因此，新《行政訴訟法》實(shí)施后，行政機(jī)關(guān)將會(huì)面臨更大的涉訴風(fēng)險(xiǎn)，行政應(yīng)訴工作量將會(huì)大增。各級(jí)國(guó)土資源管理部門應(yīng)主動(dòng)貫徹此次修法精神，在進(jìn)一步依法開(kāi)展日常工作的其礎(chǔ)上，加強(qiáng)對(duì)應(yīng)訴工作人員的培訓(xùn)，積極出庭應(yīng)訴，這既是對(duì)法院審判工作的支持和配合，也有得幫助法院審判人員查明案件事實(shí)、防止其因不了解行政管理業(yè)務(wù)情況對(duì)合法行政行為發(fā)生誤判，導(dǎo)致行政機(jī)關(guān)承擔(dān)不必要的法律責(zé)任。此外，行政機(jī)關(guān)積極出庭應(yīng)訴有助于行政決策者了解行政執(zhí)法實(shí)踐中存在 的問(wèn)題，切實(shí)解決行政爭(zhēng)議，并增強(qiáng)行政機(jī)關(guān)依法決策的自覺(jué)性和主動(dòng)性，提升國(guó)土資源部門依法行政的能力和水平。

關(guān)卡

4、復(fù)議機(jī)關(guān)成共同被告

變化：新《行政訴訟法》增加了督促行政復(fù)議機(jī)關(guān)切實(shí)履行復(fù)議職能、對(duì)下級(jí)行政機(jī)關(guān)行政行為進(jìn)行審查監(jiān)督的創(chuàng)新性規(guī)定。

通關(guān)法則：進(jìn)一步提升行政復(fù)議審理和應(yīng)訴 水平，充分凸顯行政復(fù)議的內(nèi)部糾錯(cuò)和監(jiān)督功能。目前，行政復(fù)議制度仍主要定位于行政機(jī)關(guān)內(nèi)部上下級(jí)之間的層級(jí)監(jiān)督，內(nèi)部糾錯(cuò)和維護(hù)權(quán)益的制度價(jià)值并未得到充分彰顯。從復(fù)議程序來(lái)看，行政復(fù)議機(jī)關(guān)仍以書面審查為主，缺乏淮質(zhì)證、證據(jù)交換、當(dāng)庭辯論等程序，盡管有利于提升審查效率，但行政復(fù)議審理程序未完全公開(kāi)，也讓其一直面臨著官官相護(hù)、走過(guò)場(chǎng)走形式的質(zhì)疑。根據(jù)原《行政訴訟法》的規(guī)定，經(jīng)復(fù)議的案件，復(fù)議機(jī)關(guān)決定維持原具有

第四篇：面對(duì)問(wèn)題擔(dān)當(dāng) 讀后感

《面對(duì)問(wèn)題主動(dòng)擔(dān)當(dāng)》讀后感

當(dāng)我讀了“面對(duì)問(wèn)題主動(dòng)擔(dān)當(dāng)”后，讓我想起一位偉人說(shuō)過(guò)：“人生所有的履歷都必須排在用于負(fù)責(zé)的精神之后?！庇掠谪?fù)責(zé)的精神是改變一切的力量，它可以改變你平庸的生活狀態(tài)，使你變得杰出和優(yōu)秀。

因?yàn)樵谶@個(gè)商業(yè)化的社會(huì)里，老板越來(lái)越欣賞那些敢于承擔(dān)責(zé)任的員工，因?yàn)橹挥羞@樣的人才能給人以信賴感，才值得去交往。也只有這樣的人，才具備開(kāi)拓精神，才能為公司帶來(lái)效益。所以，在做事的過(guò)程中，我們應(yīng)該要求自己具備這種勇于負(fù)責(zé)的精神。

當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，我們應(yīng)不推諉扯皮，勇于承擔(dān)責(zé)任。出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，我們應(yīng)先分析問(wèn)題，查找問(wèn)題的根源，在解決問(wèn)題的同時(shí)明確職責(zé)的所在，以避免問(wèn)題的再次發(fā)生，并且勇于提出問(wèn)題，面對(duì)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)，這樣問(wèn)題就會(huì)越來(lái)越少。我們只有具備了勇于負(fù)責(zé)的精神之后，我們的能力才能夠得到充分的發(fā)揮，我們的潛能便能不斷地得到挖掘，從而才能為公司創(chuàng)造更大的效益，同時(shí)也讓我們自己的事業(yè)不斷向前發(fā)展！

我們應(yīng)杜絕遇到問(wèn)題，把公司的制度，流程掛在嘴邊，把事情推給他人，即把問(wèn)題留給了別人！導(dǎo)致后續(xù)經(jīng)辦人苦不堪言，大量的精力用于理順、協(xié)調(diào)。勇于負(fù)責(zé)就要踏踏實(shí)實(shí)地把事做好，勇于負(fù)責(zé)的精神說(shuō)到底就是一種踏踏實(shí)實(shí)地把事情做好，做到底的態(tài)度。

我們作為公司的管理人員，應(yīng)提高我們的意識(shí)和能力，工作按規(guī)范去做，使其達(dá)到崗位要求。我們應(yīng)培養(yǎng)自己主動(dòng)擔(dān)當(dāng)和敢于擔(dān)當(dāng)?shù)木?；在發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和相關(guān)事情未交給職能部門和主責(zé)人接受之前，讓自己成為發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和解決問(wèn)題的出發(fā)點(diǎn)。

只有自己具備了敢于擔(dān)當(dāng)?shù)木窈颓笳鎰?wù)實(shí)的態(tài)度，個(gè)人在海普才會(huì)有前途；也只有我們謙遜為人、腳踏實(shí)地去面對(duì)問(wèn)題和解決問(wèn)題，才可以塑造海普優(yōu)秀的企業(yè)文化，才能夠?qū)崿F(xiàn)海普業(yè)績(jī)和效益的快速提升。

當(dāng)一個(gè)人想要實(shí)現(xiàn)自己內(nèi)心的夢(mèng)想，下決心改變自己的生活境況和人生境遇時(shí)，首先要改變的是自己的思想和認(rèn)識(shí)，要學(xué)會(huì)從責(zé)任的角度入手，對(duì)自己所從事的事業(yè)保持清醒的認(rèn)識(shí)，努力培養(yǎng)自己勇于負(fù)責(zé)的精神，這才是成功的最佳方

法。

自己身為公司的一員，就應(yīng)該拋棄借口丟掉腦中消極散的思想，全身心投入到自己的工作之中，能勇于負(fù)責(zé)的精神去對(duì)自己的工作，時(shí)時(shí)處處為公司著想，只有這樣，才能成長(zhǎng)為一個(gè)真正具備勇于負(fù)責(zé)精神的員工，才會(huì)被老坂和公司視為支柱，才會(huì)獲得全面的信任！

面對(duì)問(wèn)題，勇于承擔(dān)責(zé)任，就能贏得尊嚴(yán)，一個(gè)人要想贏得別人的尊重，讓自己活科有尊嚴(yán)，就應(yīng)該勇敢地承擔(dān)責(zé)任，一個(gè)人即使沒(méi)有良好的出身，優(yōu)越的地位，只要他能夠勤奮地工作，認(rèn)真負(fù)責(zé)地處理日常要作中的事務(wù)，就會(huì)贏得別人的敬重的支持，反之，一個(gè)人即使高高在上，卻不敢承擔(dān)責(zé)任，來(lái)失基本的職來(lái)道德，仍然會(huì)受到他人的鄙視和唾棄！

改變態(tài)度，努力培養(yǎng)自己勇于負(fù)責(zé) 的精神，將會(huì)產(chǎn)生無(wú)窮的力量，積極地為民的夢(mèng)想和事業(yè)努力奮斗！

劉曉梅

2012.04.07

第五篇：面試時(shí)，您將面對(duì)哪些問(wèn)題

面試，是每一個(gè)求職者都要面對(duì)的過(guò)程。有備才能無(wú)患。

面試前要做的準(zhǔn)備工作有許多，但許多人卻忽視可能面對(duì)的提問(wèn)作出必要的“預(yù)習(xí)”，因?yàn)樗麄儾恢乐骺脊賹⒃鯓訂?wèn)和問(wèn)些什么問(wèn)題。下面這些問(wèn)題是在面試中經(jīng)常會(huì)被問(wèn)到的，如果您對(duì)它早有準(zhǔn)備，就不會(huì)臨陣慌忙，不妨試一試。

1、您父母的職業(yè)是什么？

2、您在業(yè)余時(shí)間主要干些什么？

3、您為什么要（不再）讀書？

4、您主要缺點(diǎn)是什么？準(zhǔn)備如何克服？

5、您有哪些職業(yè)發(fā)展計(jì)劃？

6、您認(rèn)為您最適合干什么？

7、您為什么至今沒(méi)有找到滿意的工作？

8、您為什么要離開(kāi)原單位？

9、這是您辭職的唯一原因嗎？

10、您為什么要進(jìn)我們公司？

11、您最引以為自豪的成就是什么？

12、如果您想招聘人，喜歡怎樣的人？

13、您有多少時(shí)間可以用來(lái)出差？

14、對(duì)枯燥單調(diào)的工作您也愿意干嗎？

15、您希望您的工資是多少？

16、您覺(jué)得您與其他求職者有何不同？

17、為什么我們應(yīng)該首先選擇您？

18、有沒(méi)有別的公司愿意聘用您？

19、如果本公司與另一家公司同時(shí)要聘用您，您如何選擇？

20、您還有什么想問(wèn)的？

當(dāng)您第一次聽(tīng)到這些問(wèn)題時(shí)會(huì)感到很棘手，好在您現(xiàn)在已度過(guò)了每一次窘境，當(dāng)您再次面對(duì)主考官時(shí)，您可能早已“胸有成竹”了。