第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定

國務(wù)院有關(guān)部門、直屬機(jī)構(gòu)、企業(yè)單列集團(tuán)，各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）：

近幾年來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，房地產(chǎn)業(yè)得到了進(jìn)一步發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理也遇到了一些新情況和問題，必須及時加以解決。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)行為，加強(qiáng)財務(wù)管理，我們在《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的基礎(chǔ)上，制定了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》?，F(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

為了適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題補(bǔ)充規(guī)定如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽訂項目開發(fā)合同、合資開發(fā)項目，暫按如下規(guī)定處理：1.項目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項目開發(fā)產(chǎn)品的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作應(yīng)付賬款管理。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，主辦企業(yè)按合同規(guī)定分配投資各方項目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按實際成本沖轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品及相應(yīng)的應(yīng)付賬款。投資各方對分回的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)及時作為存貨管理。2.項目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項目利潤的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作預(yù)收賬款管理。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，主辦企業(yè)對外出售項目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。項目利潤形成后，按合同規(guī)定分配項目利潤。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的單位簽訂合資開發(fā)項目合同，合同中規(guī)定按各方出資比例分配項目開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方資金作預(yù)收賬款管理。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定分配出資各方項目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按合同規(guī)定的轉(zhuǎn)讓價格計入營業(yè)收入，并相應(yīng)沖轉(zhuǎn)預(yù)收賬款，結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。合同中規(guī)定按各方出資比例分配項目利潤的，按第一條第二款規(guī)定執(zhí)行。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資與土地方合作開發(fā)項目，按照法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。需調(diào)整土地使用權(quán)出讓金的，按照調(diào)整后的土地使用權(quán)出讓金計入開發(fā)成本；不需支付土地使用權(quán)出讓金的，按照合同、協(xié)議約定的價值計入開發(fā)成本。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分配合作方開發(fā)產(chǎn)品，按照合同、協(xié)議約定的價值計入營業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權(quán)過房戶登記手續(xù)。在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)后，應(yīng)按照委托方確認(rèn)的結(jié)算價款，計入營業(yè)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程相關(guān)成本。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照實際成本將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷售處理，并按照國家有關(guān)規(guī)定繳納各種稅費(fèi)。

六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用房屋類固定資產(chǎn)，應(yīng)作如下處理：1.出售合同中土地使用權(quán)與地上建筑物分開作價的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入計入其他業(yè)務(wù)收入，該項土地使用權(quán)（無形資產(chǎn)）攤余價值及在出售過程中交納的有關(guān)稅費(fèi)計入其他業(yè)務(wù)支出。地上建筑物出售收入扣除清理費(fèi)、該地上建筑物的殘值以及出售過程中交納的稅費(fèi)后的凈收入計入營業(yè)外收入。2.出售合同中實行房地產(chǎn)統(tǒng)一作價的，房地產(chǎn)出售收入扣除該項房地產(chǎn)的賬面凈值、清理費(fèi)、出售過程中交納的各種稅費(fèi)和其他費(fèi)用后的凈收入或凈支出，計入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出。出售的自用房屋類固定資產(chǎn)屬于職工住房的，所取得的凈收入計入企業(yè)住房周轉(zhuǎn)金。

七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時，應(yīng)將周轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)作開發(fā)產(chǎn)品處理，并按照合同、協(xié)議約定價值計入營業(yè)收入，按照周轉(zhuǎn)房的攤余價值結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定取得預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售商品房。預(yù)售商品房所得的價款，只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，并作為企業(yè)預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗收辦理移交手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。

九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房未辦理房地產(chǎn)初始登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂商品房租賃預(yù)約協(xié)議，取得的商品房預(yù)租價款，作為預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗收辦理租約手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。

十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房采取先出租給承租人使用，再根據(jù)合同、協(xié)議約定出售給該承租人，所取得的價款應(yīng)按下列情況處理：租賃期間取得的價款作為租金收入計入營業(yè)收入；租賃期滿，承租人愿意購買該商品房，企業(yè)取得的售房價款計入營業(yè)收入。

十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租。企業(yè)出售商品房時，與買受人簽訂售房合同、協(xié)議并不據(jù)價款結(jié)算賬單，按照合同、協(xié)議約定的價款計入營業(yè)收入。代理出租期間，收取的房屋租金作為其他應(yīng)付款處理。合同、協(xié)議中約定，租金收入可用于沖抵售房價款，企業(yè)應(yīng)將其他應(yīng)付款沖轉(zhuǎn)應(yīng)收賬款。

十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計入開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，計入財務(wù)費(fèi)用。

十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營初期當(dāng)年無營業(yè)收入或能夠取得少量的營業(yè)收入，但確需發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)的，須經(jīng)主管財政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可按當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)工作量（即開發(fā)成本的當(dāng)年借方發(fā)生額）的60％預(yù)計營業(yè)收入，并在下列限額內(nèi)據(jù)實列入待攤費(fèi)用；預(yù)計全年營業(yè)收入在1500萬元以下的，不超過年預(yù)計營業(yè)收入的5‰；預(yù)計全年營業(yè)收入超過1500萬元（含1500萬元）但不足5000萬元的，不超過該部分預(yù)計營業(yè)收入的3‰；預(yù)計全年營業(yè)收入超過5000萬元（含5000萬元）但不足1億元的，不超過該部分預(yù)計營業(yè)收入的2‰；預(yù)計全年營業(yè)收入超過1億元（含1億元）的，不超過該部分預(yù)計營業(yè)收入的1‰。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自出售開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)營業(yè)收入的年度開始，應(yīng)將待攤的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，在3－5年之內(nèi)分期攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。

十四、經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的公共配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模占開發(fā)項目比重較大的，經(jīng)主管財政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預(yù)提辦法從開發(fā)成本中計提公共配套設(shè)施費(fèi)。預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用。采取預(yù)提辦法建設(shè)的公共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有償轉(zhuǎn)讓。單獨(dú)立項且已落實投資來源、能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，不得從開發(fā)成本中預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)。

十五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時，按照國家規(guī)定代為收取的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱維修基金）作為代收代繳款項管理，并專戶存儲。按照國家規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)移交維修基金時，相應(yīng)沖轉(zhuǎn)代收代繳款項。維修基金在移交房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)之前而滯留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間，產(chǎn)生的利息凈收入轉(zhuǎn)入本金，不得挪作他用。

十六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品辦理竣工驗收后而尚未出售前發(fā)生的維修費(fèi)，計入銷售費(fèi)用。開發(fā)產(chǎn)品出售后，在保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)，沖減質(zhì)量保證金（應(yīng)收賬款）；質(zhì)量保證金不足沖減的部分，計入銷售費(fèi)用。

十七、本補(bǔ)充規(guī)定由財政部負(fù)責(zé)解釋。

十八、本補(bǔ)充規(guī)定自頒布之日起執(zhí)行。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理問題探討

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理問題探討 李 燃

（安徽建筑工業(yè)學(xué)院管理工程系，安徽 合肥２３０６０１）１房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理目前存在的主 要問題

１．１融資壓力大、渠道單一

房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風(fēng) 險 高，融 資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。我國房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購 房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅 可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市 場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單純 依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多 的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行 股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地 產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。但目 前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，目前 全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸

款 占２３．８６％，企 業(yè) 自 籌 占２８．６９％，定 金 及 預(yù) 收 款占３８．８２％。而在定金及預(yù)收款中大部分又是 銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地 產(chǎn)開發(fā)資金約有６０％來源銀行貸款，房地產(chǎn)開 發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。１．２忽視全面成本管理

全面成本管理就是要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實

行全員、全過程和全方位成本管理。房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)的成本發(fā)生是一個過程，涉及到前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售等開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，其 成 本管理就是要在項目開發(fā)的全過程中，對全部成

本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，從而實現(xiàn) 企 業(yè) 利 潤 最大化。而房地產(chǎn)項目工程成本管理的基礎(chǔ)資 料，來自于企業(yè)內(nèi)部各職能部門及施工一線的管 理部門，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者認(rèn)為成本管 理和核算是財務(wù)部門的職責(zé)，忽視了內(nèi)部各職能 部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用，致使財務(wù) 部門收集成本一線的資料極其有限，造成成本管

理偏離預(yù)算，從而不能達(dá)到有效 控 制 成 本 的 目 的。

１．３財務(wù)風(fēng)險問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為典型的資金密集型行

業(yè)，具有資金投入量大、回收期長、變現(xiàn)能力差等 特點(diǎn)，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然會面 臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險

具體表現(xiàn)為：ａ．按 期 償 債 風(fēng) 險，大 多 數(shù) 房 產(chǎn) 企 業(yè) 的開發(fā)資金由自有資金、預(yù)售款、銀行借款和經(jīng) 營性欠款四部分組成。一旦企業(yè)未能有效預(yù)測 并控制風(fēng)險，發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的 概率就非常大。ｂ．利率波動風(fēng)險，利率波動對負(fù) 債經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響非常大。從２００４

年１０月至２００７年１２月，央行已先后８次加息，這不僅增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)成本，而且 使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑 制了投資者的購房欲，這無疑會給房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)帶來極大的損失。ｃ．再籌資風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)如果資產(chǎn)負(fù)債率過高，企業(yè)對債權(quán)人的償債保 證將降低，這勢必會增加企業(yè)從貨幣市場或者其 他渠道上籌措資金的難度。

２加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的措施 ２．１加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資管理

２．１．１完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多 元化的融資渠道

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市

場的實際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的 證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金 融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率；適當(dāng)引進(jìn)國外先進(jìn)的金 融工具和操作手段，同時以發(fā)行Ｂ股、Ｈ股或外 匯債券的形式，擴(kuò)大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進(jìn)程；加快完善房地產(chǎn) 金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金 融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律

法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險法》等不適應(yīng) 房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相 關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信 用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保 障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地 產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的 法制建設(shè)具有更為重要的意義。

２．１．２積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán) 投資模式

對于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長的良好預(yù)期和

人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中 國市場尋找房地產(chǎn)投資項目。但是目前國外房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國獨(dú)立運(yùn)作項目的經(jīng)驗和條 件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因 此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)融資的一條良好渠道。２．２建立成本管理體系

２．２．１加強(qiáng)內(nèi)部控制，實行事前管理 在企業(yè)內(nèi)部樹立全員全過程的成本管理的

意識，要讓每位員工明白成本控制是企業(yè)增加盈 利的根本途徑，企業(yè)的任何活動都可能發(fā)生成 本，每個員工都有成本控制的責(zé)任，使他們理解 成本控制需要大家協(xié)力才能完成。運(yùn)用目標(biāo)成本 管理法，在成本發(fā)生之前，對可能發(fā)生的成本投 資估算、設(shè)計概算和工程預(yù)算，在項目的實施過 程中對目標(biāo)成本進(jìn)行動態(tài)的調(diào)整，提前預(yù)測可能 發(fā)生的各種成本超支的情況，從成本控制的源頭 上控制成本，有效杜絕成本超支的現(xiàn)象發(fā)生。２．２．２建立成本管理責(zé)任體系

成本管理責(zé)任制度幫助企業(yè)各個部門明確

管理職責(zé)、協(xié)調(diào)成本管理工作，監(jiān)督成本控制過 程，保障企業(yè)按照既定的成本控制目標(biāo)進(jìn)行成本 控制工作，一般成本責(zé)任體系包括以下幾方面的 內(nèi)容： ａ．責(zé)任主體：按照房地產(chǎn)開發(fā)項目拓展論

證、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、銷售客服等職能部門確 定相應(yīng)的責(zé)任主體，并明確在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主 導(dǎo)部門和配合部門；

ｂ．責(zé)任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任 部門，建造成本以外按成本項目劃分責(zé)任范圍； ｃ．考核指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。反饋指標(biāo)的 系列數(shù)值反映項目成本特性，單一反饋指標(biāo)高低 并不能如實反映成本理性；

ｄ．評價部門：及時計算并提供反饋指標(biāo)。在 各部門發(fā)表自我評價的基礎(chǔ)上，就各責(zé)任成本管 理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評價意見，并形成系統(tǒng)的項目責(zé)任成本分析 報告。

２．３完善資金管理系統(tǒng)，控制財務(wù)風(fēng)險 ２．３．１資金管理納入全面預(yù)算管理體系 通過與項目預(yù)算和責(zé)任中心預(yù)算相結(jié)合的

資金預(yù)算，可以實現(xiàn)對資金需求較準(zhǔn)確的預(yù)測與 動態(tài)調(diào)度，從而降低資金成本，提高資金使用效 率；通過對資金預(yù)算實際執(zhí)行情況的分析，對房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用進(jìn)行及時反饋和修正。２．３．２建立結(jié)算中心形式的資金管理機(jī)構(gòu) 資金管理是財務(wù)管理的中心。在資金使用

過 程 中，企 業(yè) 要 統(tǒng) 籌 安 排、合 理 調(diào) 度、把 資 金 用 活。房地產(chǎn)公司應(yīng)建立結(jié)算中心形式的資金管理 機(jī)構(gòu)，以起到統(tǒng)籌安排使用資金的作用。通過合 理調(diào)度，充分發(fā)揮貨幣的時間價值，把原來分散 的資金集中起來，有利于用活資金。此外，對預(yù)付 賬款要嚴(yán)格審查。加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，盡快收 回賒銷賬款，減少企業(yè)壞帳損失風(fēng)險。

２．３．３對所有的財務(wù)往來都要按照規(guī)章制度 嚴(yán)格執(zhí)行

要把一切發(fā)生的貨幣資金收支、物資發(fā)出

和轉(zhuǎn)移，據(jù)實填制憑證，認(rèn)真進(jìn)行審核，及時登記 賬簿，并按照經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，定期清查，發(fā)現(xiàn)帳實不 符的要及時查明原因，落實責(zé)任。如果是對外發(fā) 包的工程，尤其要做好相關(guān)建筑材料的采購管 理。在不影響建筑質(zhì)量的情況下，盡量降低采購 價格。鑒于采購行為的特殊性，為了防止在采購 行為中的營私舞弊行為，采購行為需要經(jīng)過企業(yè) 的審核。參考文獻(xiàn)

［１］王偉，趙占．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng) 險 分 析 與 對策［Ｊ］．價值工程，２００７，８．

［２］陸曉欣．對房地產(chǎn)成本費(fèi)用控制的思考［Ｊ］．開發(fā) 與建設(shè)，２００８，６．

［３］沈曉晴．現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險 管理研究［Ｊ］．財經(jīng)縱橫，２００８，２．

本文系安徽 建 筑 工 業(yè) 學(xué) 院２００５年 碩 博 科 研啟動項目（２００５１１０１３２）資助。

作者簡介：李燃（１９７８￣），男，講 師，管 理 學(xué) 碩士，研究方向：會計及財務(wù)管理。責(zé)任編輯：楊春沂 摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理如何適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)需要，在市場競爭中尋求立足點(diǎn)與發(fā)展之路，已成為廣泛探討的問題。文章分析了房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理存在的主要問題，并提出了完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的措施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財務(wù)管理；融資管理；財務(wù)風(fēng)險 經(jīng)濟(jì)論壇

第三篇：關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》的通知

關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》的通知

國務(wù)院有關(guān)部門、直屬機(jī)構(gòu)、企業(yè)單列集團(tuán)，各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）：

近幾年來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，房地產(chǎn)業(yè)得到了進(jìn)一步發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理也遇到了一些新的情況和問題，必須及時加以解決。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)行為，加強(qiáng)財務(wù)管理，我們在《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的基礎(chǔ)上，制定了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》。現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

財政部

一九九九年五

月十一日

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定

為了適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題補(bǔ)充規(guī)定如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽訂“項目開發(fā)合同，合資開發(fā)項目，暫按如下規(guī)定處理。

1、項目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項目開發(fā)產(chǎn)品的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作應(yīng)付帳款管理。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，主辦企業(yè)按合同規(guī)定分配投資各方項目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按實際成本沖轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品及相應(yīng)的應(yīng)付帳款。投資各方對分回的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)及時作為存貸管理。

2、項目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項目利潤的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作預(yù)收賬款管理。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，主辦企業(yè)對外出售項目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)將預(yù)收帳款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。項目利潤形成后，按合同規(guī)定分配項目利潤。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的單位簽訂合資開發(fā)項目合同，合同中規(guī)定按各方出資比例分配項目開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方資金作預(yù)收賬款管理。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定分配出資各方項目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按合同規(guī)定的轉(zhuǎn)讓價格計入營業(yè)收入，并相應(yīng)沖轉(zhuǎn)預(yù)收賬款，結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。

合同中規(guī)定按各方出資比例分配項目利潤的，按第一條第二款規(guī)定執(zhí)行。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資與土地方合作開發(fā)項目，按照法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。需調(diào)整土地使用權(quán)出讓金的，按照調(diào)整后的土地使用權(quán)出讓金計入開發(fā)成本；不需支付土地使用權(quán)出讓金的，按照合同、協(xié)議約定的價值計入開發(fā)成本。項目開發(fā)完畢并辦理竣工驗收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分配合作方開發(fā)產(chǎn)品，按照合同、協(xié)議約定的價值計入營業(yè)收入。并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)后。應(yīng)按照委托方確認(rèn)的結(jié)算價款，計入營業(yè)收入；并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程相關(guān)成本。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照實際成本將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷售處理。并按照國家有關(guān)規(guī)定繳納各種稅費(fèi)。

六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用房屋類固定資產(chǎn)，應(yīng)作如下處理

1、出售合同中土地使用權(quán)與地上建筑物分開作價的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入計入其他業(yè)務(wù)收入，該項土地使用權(quán)（無形資產(chǎn)）攤余價值及在出售過程中交納的有關(guān)稅費(fèi)計入其他業(yè)務(wù)支出。地上建筑物出售收入扣除清理費(fèi)、該地上建筑物的殘值以及出售過程中交納的稅費(fèi)后的凈收入計入營業(yè)外收入。

2、出售合同中實行房地產(chǎn)統(tǒng)一作價的，房地產(chǎn)出售收入扣除該項房地產(chǎn)的賬面凈值、清理費(fèi)、出售過程中交納的各種稅費(fèi)和其他費(fèi)用后的凈收入或凈支出，計入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出。

出售的自用房屋類固定資產(chǎn)屬于職工住房的，所取得的凈收入計入企業(yè)住房周轉(zhuǎn)金。

七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時，應(yīng)將周轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)作開發(fā)產(chǎn)品處理，并按照合同、協(xié)議約定價值計入營業(yè)收入，按照周轉(zhuǎn)房的攤余價值結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定取得預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售商品房。預(yù)售商品房所得的價款，只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，并作為企業(yè)預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗收辦理移交手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。

九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房未辦理房地產(chǎn)初始登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂商品房租賃預(yù)約協(xié)議，取得的商品房預(yù)租價款，作為預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗收辦理租約手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。

十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房采取先出租給承租人使用，再根據(jù)合同、協(xié)議約定出售給該承租人，所取得的價款應(yīng)按下列情況處理：租賃期間取得的價款作為租金收入計入營業(yè)收入；租賃期滿，承租人愿意購買該商品房，企業(yè)取得的售房價款計入營業(yè)收入。

十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租。企業(yè)出售商品房時，與買受人簽訂售房合同、協(xié)議并開據(jù)價款結(jié)算賬單，按照合同、協(xié)議約定的價款計入營業(yè)收入。代理出租期間，收取的房屋租金作為其他應(yīng)付款處理。

合同、協(xié)議中約定，租金收入可用于沖抵售房價款，企業(yè)應(yīng)將其他應(yīng)付款沖轉(zhuǎn)應(yīng)收賬款。

十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計入開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，計入財務(wù)費(fèi)用。

十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營初期當(dāng)年無營業(yè)收入或能夠取得少量的營業(yè)收入，但確需發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)的，須經(jīng)主管財政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可按當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)工作量（即開發(fā)成本的當(dāng)年借方發(fā)生額）的60％預(yù)計營業(yè)收入。并在下列限額內(nèi)據(jù)實列入待攤費(fèi)用：預(yù)計全年營業(yè)收入在1500萬元以下的，不超過年預(yù)計營業(yè)收入的千分之五；預(yù)計全年營業(yè)收入超過1500萬元（含1500萬元）但不足5000萬元的，不超過該部分預(yù)計營業(yè)收入的千分之三；預(yù)計全年營業(yè)收入超過5000萬元（含5000萬元）但不足1億元的，不超過該部分預(yù)計營業(yè)收入的千分之二；預(yù)計全年營業(yè)收入超過1億元（合1億元）的，不超過該部分預(yù)計營業(yè)收入的千分之一。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自出售開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)營業(yè)收入的開始。應(yīng)將待攤的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，在3－5年之內(nèi)分期攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。

十四、經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的公共配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模占開發(fā)項目比重較大的，經(jīng)主管財政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預(yù)提辦法從開發(fā)成本中計提公共配套設(shè)施費(fèi)。預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用。采取預(yù)提辦法建設(shè)的公共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有償轉(zhuǎn)讓。

單獨(dú)立項且已落實投資來源、能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，不得從開發(fā)成本中預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)。

十五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時，按照國家規(guī)定代為收取的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱維修基金）作為代收代繳款項管理，并專戶存儲。按照國家規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)移交維修基金時，相應(yīng)沖轉(zhuǎn)代收代繳款項．維修基金在移交房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)之前而滯留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間，產(chǎn)生的利息凈收入轉(zhuǎn)入本金，不得挪作他用。

十六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品辦理竣工驗收后而尚未出售前發(fā)生的維修費(fèi)，計入銷售費(fèi)用。開發(fā)產(chǎn)品出售后，在保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)，沖減質(zhì)量保證金（應(yīng)收賬款）；質(zhì)量保證金不足沖減的部分，計入銷售費(fèi)用。

十七、本補(bǔ)充規(guī)定由財政部負(fù)責(zé)解釋。

十八、本補(bǔ)充規(guī)定自頒布之日起執(zhí)行。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及哪些稅？

營業(yè)稅?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的，均需繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋屬轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)行為，依規(guī)定按銷售收入５％的稅率計繳營業(yè)稅。

土地增值稅。土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物資和其他附著物資產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行４檔累進(jìn)稅率，按土地增值額與扣除項目金額的比率繳納。比率不超過５０％的，執(zhí)行３０％的最低稅率；

超過５０％～１００％的部分，執(zhí)行４０％稅率；

超過１００％～２００％的，執(zhí)行５０％稅率；

超過２００％的部分，執(zhí)行的稅率為６０％。

企業(yè)所得稅。除特別情況外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均執(zhí)行３３％企業(yè)所得稅稅率。

城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。這是按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納營業(yè)稅的１０％計征的一種地方稅。

關(guān)于啟動房市的稅收政策

１９９４年３月《國務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅等稅收暫行有關(guān)問題的通知》國發(fā)［１９９４］１０號文）規(guī)定：凡１９９３年１２月３１日前已批準(zhǔn)設(shè)立的外商投資企業(yè)，由于改征增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅增加稅負(fù)的，由企業(yè)提出申請，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)，在已批準(zhǔn)的經(jīng)營期限內(nèi)，準(zhǔn)予退還因稅負(fù)增加而多繳納的稅款，但最長不得超過５年；沒有經(jīng)營期限的，經(jīng)企業(yè)申請，稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，在最長不得超過５年的期限內(nèi)，退還上述多繳納的稅款。

１９９９年７月，財政部、國家稅務(wù)總局在下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字［１９９９］２１０號）一文中指出：對積壓空置的商品住房銷售時應(yīng)繳納的營業(yè)稅、契稅在２０００年底前予以免稅。但這里所指的空置住房限于１９９８年６月３０日前建成且在１９９９年７月３１日（后又延長到２０００年１２月３１日）前未銷售的商品住房。

１９９９年８月，財政部、國家稅務(wù)總局又作出決定：原來需房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅在１９９９年下半年減半征收，進(jìn)而又決定，２０００年１月１日起固投稅暫停征收。

１９９９年１２月，財政部、國家稅務(wù)總局又專門下發(fā)文件，對１９９４年１月１日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，在２０００年以前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。來源：中國稅務(wù)報

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理問題的通知

(天津)

1999年6月10日 財基[1999]22號

各區(qū)縣地稅分局、財稅管理一處、三處：

為進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理,保證企業(yè)所得稅及時、均衡、足額入庫，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，現(xiàn)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)所得稅征管問題通知如下:

一、本通知適用于本市行政區(qū)域內(nèi)所有從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行財務(wù)和會計核算，并依法繳納企業(yè)所得稅。

三、鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)周期和收入、成本結(jié)算期較長的實際情況，為了保證及時繳納企業(yè)所得稅，根據(jù)國家稅收征管規(guī)定，對企業(yè)銷售、租賃、轉(zhuǎn)讓商品房和土地使用權(quán)的收入，按當(dāng)月或當(dāng)季收到的價款確定收入。同時，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同類業(yè)務(wù)的平均利潤率（即商品房類15%；經(jīng)濟(jì)實用房及其他各類10%），分別計算應(yīng)納稅所得額，并繳納企業(yè)所得稅。

企業(yè)完成開發(fā)項目后,要依照有關(guān)規(guī)定及時結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本、費(fèi)用,并依法確定應(yīng)納稅所得額，清繳所得稅。為了加強(qiáng)稅務(wù)稽察，企業(yè)在申報所得稅結(jié)算和清繳時，要同時報送有關(guān)、開發(fā)項目各項竣工結(jié)算件等資料，經(jīng)財稅部門審查后，一并作為確定開發(fā)項目成本、費(fèi)用以及結(jié)算和清繳所得稅的依據(jù)。

四、根據(jù)企業(yè)所得稅征收管理辦法，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按月計算應(yīng)納稅所得額，并于月份終了后15日內(nèi)繳納企業(yè)所得稅；其他所有制性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)按季計算應(yīng)納稅所得額，并于季度終了后15日內(nèi)繳納企業(yè)所得稅。

五、企業(yè)在銷售商品房時，要依據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》給購房者開具正式發(fā)票，不得以收據(jù)代替正式發(fā)票。否則，財稅部門要依據(jù)有關(guān)法規(guī)給予處罰。

六、本通知自1999年1月1日起執(zhí)行。凡在1998年底未結(jié)算和清繳所得稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，均應(yīng)按本通知結(jié)算、清繳企業(yè)所得稅。

土地增值稅籌劃方案

《中國稅務(wù)報》2001/06/01

日前，“北京２０００年房地產(chǎn)稅務(wù)、金融及法律研討與項目洽談會”在北京召開。該研討會由滬江德勤會計師事務(wù)所、北京廣盛律師事務(wù)所主辦，中國建行、農(nóng)行、工行、招商銀行、東亞銀行的代表及京城幾大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代表出席了會議。

會上有關(guān)人士指出，導(dǎo)致目前我國大城市商品房房價過高的原因很復(fù)雜，其中稅費(fèi)比重大是一個重要原因。在國外，地價及稅費(fèi)一般占房價的２０％，而國內(nèi)地價和稅費(fèi)占房價的５０％左右。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商如何有效降低稅費(fèi)，在保證基本利潤率（國內(nèi)一般為１０％）的前提下使房價降下來就成為了在市場競爭中獲勝的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)稅費(fèi)中，土地增值稅引人關(guān)注，原因一是其稅率較高，稅負(fù)重，二是其有籌劃的余地，做好了，可以節(jié)省不少稅金支出。

滬江德勤會計師事務(wù)所北京分所的合伙人李展偉、稅務(wù)部經(jīng)理蘭東武介紹了土地增值稅籌劃的基本思路：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實行四級超額累進(jìn)稅率，稅率從３０％到６０％，增值越多，稅率越高。

在進(jìn)行籌劃時，增值額很關(guān)鍵。增值額是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。稅法規(guī)定的扣除項目有五部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目，主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的２０％。納稅人需特別注意的是：稅法允許扣除的項目比企業(yè)自己實際核算中涉及的項目要少，計算增值額時必須以稅法的規(guī)定為準(zhǔn)。增值額小，計稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負(fù)就輕。因此土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)就是合理合法地控制、降低增值額。

稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的２０％，免予征收土地增值稅。同時稅法規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的話，分開核算與不分開核算稅負(fù)會有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項目金額的２０％以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)?，F(xiàn)舉例說明如下。北京某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，１９９９年商品房銷售收入為１．５億元，其中普通住宅的銷售額為１億

元豪華住宅的銷售額為５０００萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為１．１億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為８０００萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為３０００萬元。

如果不分開核算（納稅人應(yīng)了解清楚當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：增值額與扣除項目金額的比例（以下簡稱增值率）為（１５０００－１１０００）÷１１０００×１００％＝３６％，因此適用３０％的稅率，應(yīng)納稅（１５０００－１１０００）×３０％＝１２００萬元。

如果分開核算，應(yīng)繳納土地增值稅為：

普通住宅：增值率為（１００００－８０００）÷８０００×１００％＝２５％適用３０％的稅率，應(yīng)納稅（１００００－８０００）×３０％＝６００萬元；

豪華住宅：增值率為（５０００－３０００）÷３０００×１００％＝６７％，適用４０％的稅率，應(yīng)繳納（５０００－３０００）×４０％－３０００×５％＝６５０萬元

二者合計為１２５０萬元，分開核算比不分開核算多支出稅金５０萬元。

因為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為２５％，超過２０％，還得繳納土地增值稅。進(jìn)一步籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在２０％以內(nèi)。這樣做的好處有兩個：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。我們對上例給出的條件做一點(diǎn)改動，然后來計算土地增值稅的稅負(fù)和企業(yè)的收益情況。假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在２０％，那么可扣除項目金額從（１００００－ｙ）÷ｙ×１００％＝２０％等式中可計算出，ｙ＝８３３３萬元。此時，該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅僅為豪華住宅應(yīng)繳納的６５０萬元，比不分開核算少繳納５７０萬元，比分開核算少繳納６００萬元，扣除為增加可扣除項目金額多支出的３３３萬元，分別減少支出２３７萬元和２６７萬元。

增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的１０％，而各省市在１０％之內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

控制普通住宅增值率的另一種方法是降低房屋銷售價格，銷售收入減少了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當(dāng)然，這會帶來另一種后果，即導(dǎo)致銷售收入的減少，此時是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。

假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為８０００萬元，要使增值率為２０％，則銷售收入從（Ｘ－８０００÷８０００×１００％＝２０％中可求出，Ｘ＝９６００萬元。此時該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為６５０萬元，節(jié)省稅金６００萬元，與減少的收入４００萬元相比節(jié)省了２００萬元（因為土地增值稅在計算企業(yè)所得稅時可以扣除，對企業(yè)所得稅和企業(yè)的稅后利潤會產(chǎn)生影響，因篇幅有限，此處不再分析，讀者可以進(jìn)一步進(jìn)行比較）。

此外，稅法規(guī)定，１９９４年１月１日前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在２０００年底前首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。因此，開發(fā)企業(yè)可以適當(dāng)降低房價，在今年底前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是有利可圖的。

怎樣預(yù)繳企業(yè)所得稅最劃算

（本文由深圳注冊會計師協(xié)會提供）

我國《企業(yè)所得稅暫行條例》第十五條規(guī)定：“繳納企業(yè)所得稅，按年計算，分月或者分季預(yù)繳，終了后四個月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。”如何預(yù)繳企業(yè)所得稅呢?《企業(yè)所得稅暫行實施細(xì)則》第四十六條規(guī)定：“納稅人預(yù)繳有困難的，可以按上一應(yīng)納所得額的十二分之一或四分之一，或者經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他方法分期預(yù)繳所得稅，預(yù)繳方法一經(jīng)確定，不得隨意改變?！?/p>

如何預(yù)繳企業(yè)所得稅才能既不違反稅收法規(guī)又能使企業(yè)更劃算呢?

我們知道，企業(yè)的會計利潤是按照財會制度的規(guī)定計算的，而計算繳納企業(yè)所得稅的“應(yīng)納稅所得額”是在會計利潤的基礎(chǔ)上，按照稅法規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整而確定的。目前我國內(nèi)資企業(yè)按照稅法規(guī)定需要調(diào)整增加的項目金額，大多是“永久性差異”項目，要按照“應(yīng)付稅款法”計算納稅。這種納稅調(diào)整只是在每年預(yù)繳完所得稅之后，年終后四十五日內(nèi)進(jìn)行。要想節(jié)省成本，增加可“流動”的資金又不違反稅收法規(guī)，只有在預(yù)繳所得稅和納稅調(diào)整上籌劃，請看下面例子。

某企業(yè)1999年每月利潤均衡實現(xiàn)10000元，每月都有超過稅法規(guī)定超計稅工資等因素20000元。如果每月都按實際數(shù)申報預(yù)繳企業(yè)所得稅，按法定稅率33％計算，每月要申報納稅9900元。如果每月都按10000元申報，只需申報納稅3300元；如果等到終了后一次匯算清繳，在四十五日內(nèi)申報，而且只申報不繳納，等到終了后四個月內(nèi)的最后一天繳納，稅務(wù)機(jī)關(guān)也不加收滯納金。這樣在企業(yè)一年的大部分經(jīng)營期間里，就可擁有更多的流動資金。無需列出公式計算就可以知道這樣做對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的資金使用有不少好處了！

假如該企業(yè)1999的利潤不均衡，利潤是在前十一個月或前三個季度實現(xiàn)，而虧損是在最后一個月或一個季度開始的，經(jīng)納稅調(diào)整后仍無應(yīng)稅所得額，那么前段已預(yù)繳的所得稅怎么辦呢?也許有人會說，企業(yè)所得稅《條例》第十五條不是規(guī)定很明確嗎：“終了后四個月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)”。但我們同時應(yīng)該知道，企業(yè)所得稅《細(xì)則》第五十三條又規(guī)定：“納稅人在年終匯算清繳時，多預(yù)繳的所得稅額，在下一抵繳?！边@樣一來，到哪一天才能抵繳完?假如下一又虧損了怎么辦?稅法沒有規(guī)定如果下一虧損無法抵繳上年多預(yù)繳的稅款在何時退還。

企業(yè)所得稅，按照當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定，或者分月或者分季預(yù)繳，不預(yù)繳是要受到處罰的。問題的關(guān)鍵在于企業(yè)如何做到合法地在預(yù)繳期間盡可能少預(yù)繳，特別是不要在年終形成預(yù)繳需退稅的結(jié)果。

辦法是根據(jù)企業(yè)的實際情況，確定最佳的預(yù)繳方法。

例如：如果企業(yè)預(yù)計今年的效益比上一要好，則可選擇按上一應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，反之，則應(yīng)按實際數(shù)預(yù)繳。

這樣做，如果當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行檢查怎么辦?請放心，國稅函(1996)8號文件規(guī)定：“企業(yè)所得稅是采取'按年計算，分期預(yù)繳，年終匯算清繳'的辦法征收的。預(yù)繳是為了保證稅款均衡入庫的一種手段。企業(yè)的收入和費(fèi)用列支要到企業(yè)的一個會計結(jié)束后才能準(zhǔn)確計算出來，平時在預(yù)繳中無論是采用按納稅期限的實際數(shù)預(yù)繳，還是按上一內(nèi)應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，或者按其他方法預(yù)繳，都存在不能準(zhǔn)確計算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的問題。因此，企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不應(yīng)作為偷稅處理?！笨梢姡蛘?dāng)原因少預(yù)繳的稅款，不會被視為偷稅。

另外，國稅函(1998)63號文件規(guī)定：“對企業(yè)所得稅的檢查，宜在納稅人報送企業(yè)所得稅申報表之后進(jìn)行。這種檢查(包括匯算清繳期間的檢查和匯算清繳后的檢查)查補(bǔ)的稅款，其滯納金應(yīng)從匯算清繳結(jié)束后的次日起計算加收，罰款及其他法律責(zé)任，應(yīng)按《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！笨梢?，少預(yù)繳的稅款，在匯算清繳結(jié)束前不會被加收滯納金。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題探討

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題探討

吳秀禧（福建建工集團(tuán)總公司350003）

[提要]本文就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀及特點(diǎn)進(jìn)行了分析，并提出了完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)會計核算信息披露

Abstract: The paper has analysed current situation and characteristic that enterprise's accountant checks and calculates of real estate, and put forward how to perfect and standardize the countermeasure that enterprises check and calculate.Key words:real estateaccountant checks and calculatesdisclosure of information房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算現(xiàn)狀及特點(diǎn)

1．1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠合理；而《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入?其分歧的焦點(diǎn)集中在：商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1．2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則一年兩年，長則四、五年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不 1

合理；在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計人當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是：按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實性。

1．3信息披露不足

（1）現(xiàn)金流量信息不全面。根據(jù)《企業(yè)會計制度》及《企業(yè)會計準(zhǔn)則——現(xiàn)金流量表》的規(guī)定，現(xiàn)金流量表以企業(yè)為編制主體。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以項目經(jīng)理部作為其生產(chǎn)經(jīng)營的基本單位，其現(xiàn)金流量方面的特殊性在于其籌資活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位，但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以項目為基本單位，即每一開發(fā)項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買的工程用物資、支付的工資等，開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流人則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)商品通過銷售收回的價款。由于開發(fā)期限較長，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對于一般企業(yè)具有更大的非同步性。另外，每一項目的現(xiàn)金流量狀況決定著企業(yè)未來的發(fā)展，甚至影響到企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力。因此，無論是從企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)管理的角度，還是從有利于外部信息使用者充分了解企業(yè)現(xiàn)金流量信息，進(jìn)而作出客觀判斷的角度，僅僅按照會計制度及現(xiàn)金流量表準(zhǔn)則的規(guī)定，提供以企業(yè)為主體的現(xiàn)金流量信息，無法客觀地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量的全貌。

（2）風(fēng)險披露不足。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風(fēng)險，包括項目開發(fā)風(fēng)險、土地風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險等。這種高風(fēng)險性要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示風(fēng)險。2001年中國證監(jiān)會發(fā)布的《公開發(fā)行證券

公司信息披露編報規(guī)則第ll號——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定》的第三條中要求企業(yè)披露質(zhì)量保證金的核算方法；第八條中規(guī)定發(fā)行人為商品房承購人向銀行提供抵押貸款擔(dān)保的，應(yīng)披露尚未結(jié)清的擔(dān)保金額，并說明風(fēng)險程度。從上述規(guī)定可以看出三點(diǎn)；第一，證監(jiān)會允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金并要求披露其核算方法；第二，證監(jiān)會要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務(wù)會計報告的附注中披露的風(fēng)險僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險；第三，目前我國會計制度中并沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。從上市公司披露的實際看，對質(zhì)量保證金問題基本上未加披露。完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策

2．1正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

（1）法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮：如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)淮的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

（2）專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計準(zhǔn)則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個必要條件：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬實質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符合《企

業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認(rèn)收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

綜上所述，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)同時具備以下條件：(1)房地產(chǎn)商品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格；(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同；(3)房地產(chǎn)商品已經(jīng)過客戶驗收并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)；

(4)雙方均已履行了合同規(guī)定的義務(wù)，包括全部或部分收取了房款。

2．2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

（1）實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調(diào)整。具體操作順序是：分類明細(xì)賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計劃價格相同的房屋分類設(shè)戶，價格不同的分別設(shè)置。季度前兩個月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

（2）計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)

置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

（1）增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對于擁有大量優(yōu)質(zhì)低價的土地儲備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標(biāo)拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優(yōu)勢，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

（2）增加分項目現(xiàn)金流量信息的披露。我們建議應(yīng)在其財務(wù)報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息，即以企業(yè)每一開發(fā)項目為基本單位，披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，包括銷售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金，以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性。

（3）重視質(zhì)量保證金及風(fēng)險的披露。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特性--具有高風(fēng)險，應(yīng)在會計信息披露環(huán)節(jié)得到充分的揭示。具體而言，一方面應(yīng)建立質(zhì)量保證金制度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證，但鑒于房地產(chǎn)商品的長期性、高價值性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量保證金與一般工商企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量保證不同之處在于其保證金的數(shù)額更大、保證期限更長。因此，應(yīng)由企業(yè)根據(jù)所開發(fā)項目的具體情況提取質(zhì)量保證金，計入工程成本，以提高應(yīng)付風(fēng)險的能力。另一方面，應(yīng)在其財務(wù)會計報告中充分揭示其各種風(fēng)險，而不應(yīng)僅限于抵押風(fēng)險，即在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表附注中應(yīng)增加風(fēng)險披露的內(nèi)容，就企業(yè)尚在開發(fā)的土地、工程項目等面臨的開發(fā)風(fēng)險、籌資風(fēng)險、土地風(fēng)險等進(jìn)行說明，提高風(fēng)險的透明度。

參考文獻(xiàn)

[1]中華人民共和國財政部，企業(yè)會計制度[M]，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社.2001

[2]中華人民共和國財政部，企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入[M]，中國財政經(jīng)濟(jì)出版社.1998

[3]中國證券監(jiān)督管理委員會，公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定，中國證監(jiān)．

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理學(xué)習(xí)小結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理學(xué)習(xí)小結(jié)

很感激公司給我這個機(jī)會，有針對性地出去學(xué)習(xí)業(yè)內(nèi)的管理經(jīng)驗。在為期一個月的自主培訓(xùn)中，先后咨詢請教過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)理、財務(wù)主管和公司員工，在網(wǎng)上搜集資料下載書籍，瀏覽查閱了大量相關(guān)信息。

學(xué)習(xí)期間，在某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資深財務(wù)總監(jiān)韓姐指導(dǎo)下，從前期各種證照的辦理、財務(wù)預(yù)算、費(fèi)用歸集、財務(wù)涉及的圖表設(shè)計到實現(xiàn)收入后的成本核算、利潤分配，了解了房地產(chǎn)企業(yè)整個開發(fā)流程。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)軟件帳套，模擬日常業(yè)務(wù)處理了各類相關(guān)財務(wù)活動，編制了財務(wù)報表，確認(rèn)已經(jīng)掌握了開發(fā)企業(yè)日常賬務(wù)處理，也在留心實際工作中可能遇到各種突發(fā)狀況的會計實務(wù)。

現(xiàn)將這一個月在老師那里和網(wǎng)絡(luò)上學(xué)到的，自己認(rèn)為有價值的部分小結(jié)如下：

根據(jù)實物期權(quán)理論，因為土地、石油是稀缺不可再生資源，貯備這些資源能帶未來開發(fā)投資中的特定的競爭優(yōu)勢，也就是我們常說的李嘉誠口中的“地段、地段、還是地段”。未來房地產(chǎn)企業(yè)的競爭和行業(yè)稀缺資源（特別是土地資源）的獲得將更多地遵循“資本為王、實力取勝”的游戲規(guī)則；尤其2008的市場環(huán)境急劇變化，如何通過對企業(yè)進(jìn)行全面管控、協(xié)同運(yùn)營，來降低和控制項目成本，管控企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險，提升競爭力，將成為房地

巴菲特說過：在大海游泳，漲潮時大家都只露個頭，只有在退潮時，才知道誰到底沒穿褲子。這警示我們，在亢奮的市場環(huán)境下，永遠(yuǎn)要記得“穿褲子”。任何激進(jìn)的商業(yè)計劃，一定要有穩(wěn)健的財務(wù)風(fēng)險管理策略做后盾。

房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，地產(chǎn)界的競爭也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營利潤，首先必須提供適銷對路的房源，這關(guān)系到企業(yè)對現(xiàn)有土地的開發(fā)戰(zhàn)略和對目標(biāo)市場的定位。其次應(yīng)該降低開發(fā)成本,合理控制各項費(fèi)用支出。省錢就是賺錢，誰在成本管理領(lǐng)域走在前面，誰就在競爭中占據(jù)優(yōu)勢。通過科學(xué)、先進(jìn)的管理方法提升企業(yè)成本管理的水平顯得尤為重要。

房地產(chǎn)項目投資成本的預(yù)測，是房產(chǎn)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)投資決策的依據(jù)。項目成本的前期控制，是房產(chǎn)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)依據(jù)市場，及時調(diào)整的依據(jù)；項目成本的過程控制，是房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部考核的依據(jù)；項目成本的最終控制，是房產(chǎn)企業(yè)綜合評價項目的依據(jù)。房地產(chǎn)項目投資全過程控制的水準(zhǔn)高下，最能直接的顯現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績。

房地產(chǎn)建設(shè)項目各項費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高，一旦決策失誤、銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，陷入困境。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。老師在講授中引入了概預(yù)算的概念，根據(jù)投資估算中的成本比率，在銷售收入實現(xiàn)的同時結(jié)轉(zhuǎn)其應(yīng)該負(fù)擔(dān)的成本，讓成本核算更趨合理。

企業(yè)成本管理體系勢必會經(jīng)歷一個成長的過程，由最初的核算型到控制型，后來會接近價值創(chuàng)造型，為了提升品質(zhì)去主動增加成本，在創(chuàng)造價值的過程中獲得更大利潤。也就是俗話說的：錢要花在刀刃上。

成本是我們?yōu)榱俗非笳娴慕?jīng)濟(jì)效益或產(chǎn)品形象所付出的代價，不能為了節(jié)約成本而降低品質(zhì)，這是在背離我們的初衷，有可能會為此付出更高的成本。我們常說：不該花的錢一分不能動，該花的錢一分也不能少。讓該花的錢到位、不該花的錢管好，是財務(wù)成本管理的職責(zé)。

在企業(yè)成本管理的初期，“成本管理四步法”還是簡單實用的，這四個步驟分別是：制定目標(biāo)、明確崗位職責(zé)、跟蹤執(zhí)行、業(yè)績評估。

1．制定目標(biāo)——目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項目成本的控制線。

從項目管理的角度看，房地產(chǎn)項目具有較高的復(fù)雜度，項目周期長、涉及的環(huán)節(jié)多。項目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)、簽約、施工、竣工結(jié)算、銷售、物業(yè)管理……每個環(huán)節(jié)都涉及到成本控制，因而要為這樣的項目制定“目標(biāo)成本”就需要有一套規(guī)范的體系來保證其順利實施，即建立企業(yè)內(nèi)部的“目標(biāo)成本管理規(guī)范”。．明確崗位職責(zé)——責(zé)任成本體系的目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評價其職責(zé)履行情況?！柏?zé)任成本”回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)”中誰來做、做什么的問題。3．跟蹤執(zhí)行——動態(tài)成本法。動態(tài)成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發(fā)生成本。合同性成本是動態(tài)成本中變動性最大的部分，其“高變動性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府報批報建費(fèi)用”等，則相對容易控制。正是因為工程合同的不確定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性，反映在實際業(yè)務(wù)中，就表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項超付”等成本失控現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。所以，我們在成本管理中必須“以合同為中心”。

成本管理系統(tǒng)其實是一個能夠?qū)崟r反映出項目成本的信息平臺,它可以輔助我們建立成本結(jié)構(gòu)體系、規(guī)范操作流程、實時記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進(jìn)展,實現(xiàn)業(yè)務(wù)、財務(wù)、資金管理的有機(jī)結(jié)合。整個系統(tǒng)的核心是圍繞合同管理進(jìn)行的，包括了估算成本、目標(biāo)成本、合同臺帳、合同變更、合同結(jié)算、付款管理、資金計劃、動態(tài)成本等功能。

4．業(yè)績評估——優(yōu)獎劣罰，拿數(shù)據(jù)說話。制定目標(biāo)成本、明確責(zé)任體系、對業(yè)務(wù)過程進(jìn)行了實時的跟蹤與控制，在完成前面三個步驟之后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行的結(jié)果對相關(guān)的業(yè)績進(jìn)行評估。

在我們完成對業(yè)績評估的同時，還必須對整個項目生命周期中的成本控制的得失進(jìn)行及時的總結(jié)，并將之與項目“目標(biāo)成本數(shù)據(jù)”、“動態(tài)成本數(shù)據(jù)”一起進(jìn)行歸檔，在此基礎(chǔ)上，提煉出關(guān)鍵的成本指標(biāo)，并最終形成項目的“成本數(shù)據(jù)庫”。通過“成本數(shù)據(jù)庫”的建立，所有項目

并對未來業(yè)務(wù)的開展發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用?！俺杀緮?shù)據(jù)庫”的建立充分體現(xiàn)“知識管理”的思想，使知識作為企業(yè)最寶貴的財富，能夠很好的沉淀下來，不因人員的流動而流失，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理再上一個新的臺階。

新的崗位對自己有了更高的要求。學(xué)習(xí)期間不斷充電的同時也在思考，怎樣盡快適應(yīng)新的環(huán)境，勝任不同的工作崗位。作為企業(yè)的財務(wù)人員，覺得自身還需要從以下幾方面去努力：

1、無處不在的學(xué)習(xí)

依法是公司設(shè)立的前提。企業(yè)的各項經(jīng)濟(jì)活動都要遵守法律規(guī)定。守法就要懂法。特別是財務(wù)工作者更要對會計法、稅法、合同法等相關(guān)法律規(guī)定有全面細(xì)致的了解和掌握，不能由于法律知識的欠缺和工作上的疏漏影響到內(nèi)部外部對企業(yè)財務(wù)工作的評價。對于企業(yè)在項目開展中可能遇到的財務(wù)問題如何規(guī)范應(yīng)該做到心中有數(shù)，事前事后積極謀求妥善的解決辦法，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為健康有序地開展。

在此基礎(chǔ)上利用對相關(guān)法規(guī)的熟悉理解和把握，合理分?jǐn)傎M(fèi)用、合法控制成本，避免讓政策成本、稅務(wù)成本成為企業(yè)的負(fù)擔(dān)，從而實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化。如今合理避稅已經(jīng)被廣泛接受，企業(yè)納稅籌劃已經(jīng)成為一門學(xué)科，選擇最優(yōu)最適合的納稅方案減輕稅收負(fù)擔(dān)、實現(xiàn)涉稅零風(fēng)險、延遲納稅獲取資金的時間價值體現(xiàn)出企業(yè)的財務(wù)管理水平和財務(wù)人員素質(zhì)。

同時注重與稅務(wù)、工商和審計各相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)工作，確立互利雙贏的關(guān)系。既要注意小節(jié)又要顧全大局，從財務(wù)管理的角度出發(fā)自覺維護(hù)公司的利益和形象。

2、迫在眉睫的提高

財務(wù)管理的目標(biāo)就是通過對企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動中資金的計劃、組織和控制，指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營，評價企業(yè)決策，為企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略提供物質(zhì)、資金保障。只有切實提高財務(wù)管理水平才能為企業(yè)提供真正有價值的參考依據(jù)。如何能讓財務(wù)分析更有價值，為決策者所認(rèn)可、真正起到參謀的作用，是需要整個財務(wù)部門不懈努力精誠團(tuán)結(jié)去實現(xiàn)的任務(wù)。

3、做事先做人

公司是法人企業(yè)，即具有法律所虛擬和認(rèn)可的獨(dú)立人格，有獨(dú)立的名字、獨(dú)立享有權(quán)益承擔(dān)責(zé)任、有外部形象和內(nèi)在文化。所看到的我們公司是有生命力、有責(zé)任感、有朝氣、有個性、蓬勃向上的一個團(tuán)隊，能有機(jī)會融入這個團(tuán)隊和大家共同奮斗深感榮幸。我會緊跟企業(yè)的步伐，遵照現(xiàn)代企業(yè)管理的理念首先管理好自己，也就是儒家《大學(xué)》中講的修身之道，身之既修方可外王。加強(qiáng)和領(lǐng)導(dǎo)同事之間的溝通交流合作，內(nèi)通外聯(lián)齊心協(xié)力，著手當(dāng)前著眼未來，不斷提升各方面的能力，力求把小事做好、把好事做成。

在外學(xué)習(xí)的過程中深刻感受到到時間是如何變成金錢的，特別是房地產(chǎn)開發(fā)項目就是在和時間賽跑，跟效率要效益。相信隨著公司項目的開展，我會在工作中逐步歷練和提高，使自己迅

魏

華 2010年8月16日速成長更好地適應(yīng)崗位需求。