第一篇：房地產(chǎn)金融

摘要：房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)是相互依存、相互支持、共同發(fā)展的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏與房地產(chǎn)金融及相關(guān)政策變動(dòng)密不可分，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題一定程度上是房地產(chǎn)金融的問(wèn)題和房地產(chǎn)金融體系的不健全。我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題主要集中表現(xiàn)在融資渠道不合理、房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后、金融創(chuàng)新緩慢。所以，我們應(yīng)加強(qiáng)國(guó)家宏觀調(diào)控，拓寬房地產(chǎn)融資渠道,培育和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，建立個(gè)人及企業(yè)信用制度，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；融資渠道；制度建設(shè)

一、房地產(chǎn)金融的含義界定

房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)投資及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)相聯(lián)系的貨幣資金融通活動(dòng)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資活動(dòng)，是金融業(yè)的重要組成部分，亦為房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)部門(mén)籌集、融通、清算資金并提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融行為。其業(yè)務(wù)主要包括房地產(chǎn)資金融通和房地產(chǎn)貸款。我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)是伴隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來(lái)的。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的滲透和融合也日益加強(qiáng)，由此我國(guó)初步形成了房地產(chǎn)金融體系。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)，金融機(jī)構(gòu)不僅通過(guò)貨幣流通和信用渠道，開(kāi)展各種集資、籌資和融通資金等金融活動(dòng)，將國(guó)家、地方、部門(mén)、企業(yè)和個(gè)人的資金集中調(diào)配，使之投入到房地產(chǎn)中，從而支撐著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，同時(shí)，還通過(guò)房地產(chǎn)金融的杠桿作用，承擔(dān)起政府宏觀調(diào)控的職能，并且這種職能隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來(lái)越顯重要。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金構(gòu)成與國(guó)外相比呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：企業(yè)自有資金不足、過(guò)分依賴(lài)銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)中融資渠道非常狹窄，僅僅限于股市融資，債券市場(chǎng)對(duì)于中國(guó)的大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是關(guān)閉的。近幾年，由于利潤(rùn)的誘惑吸引了眾多企業(yè)涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)，但真正能達(dá)到上市融資標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)數(shù)量很少。大多數(shù)企業(yè)融資的主要渠道是銀行貸款。單一銀行體系支撐著我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)金融。全國(guó)房地產(chǎn)銀行貸款依賴(lài)水平在50%左右，而部分大型城市開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴(lài)程度已高于80%。銀行實(shí)際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)向銀行傳遞，帶來(lái)逾期貸款和呆滯資金。由于我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展還處于初級(jí)階段,間接金融在整個(gè)金融市場(chǎng)中還占絕對(duì)地位,而資本市場(chǎng)等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后,同時(shí)國(guó)有商業(yè)銀行本身改革還不到位,導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道單一的問(wèn)題。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)相互依存，二者的風(fēng)險(xiǎn)具有共生性，而我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的高度依賴(lài)性使這種共生特征愈加突出。限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策頻出，銀行將會(huì)因客戶(hù)的大量違約而陷入資金流動(dòng)性困境。

（二）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新緩慢

目前，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)金融實(shí)行嚴(yán)格的利率管制，界定了金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的范圍，使房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展的空間受到限制。在我國(guó),房地產(chǎn)金融工具品種少，房地產(chǎn)融資渠道狹窄，銀行面臨的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)日益突出。另外，房地產(chǎn)消費(fèi)信貸剛剛起步，貸款品種相當(dāng)匱乏，無(wú)論是貸款乘數(shù)、利率水平,還是貸款還款方式，都比較單一，難以滿(mǎn)足不同消費(fèi)者的需要，阻礙了該業(yè)務(wù)的拓展。尤其是個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展緩慢,這就更提不上住房抵押貸款證券化了。在我國(guó),由于居民收入過(guò)低而無(wú)力承擔(dān)貸款中比例過(guò)高的首期付款，缺乏對(duì)償

還能力的預(yù)期，貸款還貸年限過(guò)短，利率檔次過(guò)高,還貸方式單一，抵押品保險(xiǎn)機(jī)制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房還未得以改善。

（三）房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后, 監(jiān)管和調(diào)控體系不完善

目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融法規(guī)不夠健全，法制建設(shè)滯后。例如，雖然已出臺(tái)了一些涉及房地產(chǎn)抵押貸款的法律，如《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，但總的來(lái)說(shuō)住房消費(fèi)貸款運(yùn)作的法律環(huán)境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費(fèi)的重要形式即住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產(chǎn)金融的進(jìn)一步健康發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)金融也缺乏有效的監(jiān)管體系，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無(wú)一個(gè)明確的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也亟待制定。

（四）房地產(chǎn)金融運(yùn)作欠效率, 資金投向結(jié)構(gòu)不合理

由于我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全，缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營(yíng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的配置效率低下。加之我國(guó)金融體制本身的非市場(chǎng)化特征，金融資源并非完全按照市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行配置，阻礙了社會(huì)資金向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的流動(dòng)，受系統(tǒng)內(nèi)資金供應(yīng)者的經(jīng)濟(jì)狀況和儲(chǔ)蓄率的制約，融資數(shù)量有限，難以滿(mǎn)足房地產(chǎn)龐大的資金需求。而另一方面，房地產(chǎn)資金的投向結(jié)構(gòu)卻不夠合理，商業(yè)用房的投資增幅高于住宅投資，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投入不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)總量相對(duì)不足的結(jié)構(gòu)性失衡。既使得真正有居住需要的、占社會(huì)人群大多數(shù)的中低收入居民的有效需求得不到滿(mǎn)足，又造成房地產(chǎn)商盲目開(kāi)發(fā)，出現(xiàn)房地產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，空置率居高不下，資金流通鏈條斷裂。

房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性特征決定了其實(shí)質(zhì)上是一個(gè)準(zhǔn)金融行業(yè)。近二十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展顯示，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)是相互依存、相互支持、共同發(fā)展的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏與房地產(chǎn)金融及相關(guān)政策變動(dòng)密不可分，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題一定程度上是房地產(chǎn)金融的問(wèn)題和房地產(chǎn)金融體系的不健全。因此，剖析中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)并提出防范對(duì)策，是深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)癥結(jié)，化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

三、防范我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的幾點(diǎn)建議

（一）拓寬房地產(chǎn)融資渠道

拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場(chǎng)化的直接融資，即是讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)化融資，將過(guò)度集中在銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分散給全社會(huì)共同承擔(dān)。為此，應(yīng)發(fā)展完善適合我國(guó)的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)展完善適合我國(guó)的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以擴(kuò)充開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者的融資渠道，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。在成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人住房貸款的融資不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且在債權(quán)融資和股權(quán)融資一級(jí)市場(chǎng)以外，存在發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。通過(guò)各種投資者在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上對(duì)證券化金融資產(chǎn)的自主購(gòu)買(mǎi), 二級(jí)市場(chǎng)把集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散到整個(gè)金融市場(chǎng)的各種投資者中。

（二）加強(qiáng)國(guó)家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo), 完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

建立健全房地產(chǎn)金融方面的法律、法規(guī)，是有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)的重要前提。我國(guó)相關(guān)法制建設(shè)的滯后加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范難度，銀行為確保信貸質(zhì)量，不得不提高貸款條件，在相當(dāng)程度上阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。必須加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀控制，根據(jù)國(guó)內(nèi)國(guó)際實(shí)際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不斷發(fā)展的法律、法規(guī), 保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健

康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展提供有力的法律保障。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的制度環(huán)境建設(shè)

房地產(chǎn)金融是一個(gè)比較特殊的金融領(lǐng)域，世界上很多國(guó)家都有專(zhuān)門(mén)的金融監(jiān)管部門(mén)對(duì)其實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管。我國(guó)目前住房金融才剛剛起步，自我約束機(jī)制還很不完善，住房金融的潛在風(fēng)險(xiǎn)很大，單一的央行監(jiān)管模式難以適應(yīng)現(xiàn)時(shí)金融監(jiān)管的要求。因此，我國(guó)有必要建立起包括央行、銀監(jiān)會(huì)、審計(jì)、房管、行業(yè)協(xié)會(huì)在內(nèi)，多元化、全方位的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系。

（四）建立個(gè)人及企業(yè)信用制度

我國(guó)目前還沒(méi)有建立個(gè)人信用制度，只靠道德約束而沒(méi)有經(jīng)濟(jì)利益和法律責(zé)任約束。在發(fā)達(dá)國(guó)家個(gè)人信用制度已普遍建立，信用成為個(gè)人最有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，建立一套包括信用檔案制度、信用賬戶(hù)制度、信用調(diào)查制度、信用監(jiān)控和評(píng)估制度等個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度，可以有效地防止“道德風(fēng)險(xiǎn)”。在我國(guó)可以通過(guò)建立個(gè)人信用制度，以經(jīng)濟(jì)法律的手段形成對(duì)個(gè)人行為的外部約束力量，使個(gè)人違約成本大于收益，降低借款人違約風(fēng)險(xiǎn)。如各商業(yè)銀行可采用聯(lián)網(wǎng)方式，對(duì)故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網(wǎng)上公布，并取消其終身貸款資格，而對(duì)守約的借款人則可給予信用等級(jí)評(píng)定，信用等級(jí)越高越容易獲得貸款, 而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優(yōu)惠。

綜上所述，中國(guó)政府一直致力于多層次的、多方位的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系建設(shè)，我國(guó)的房地產(chǎn)金融體系和房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品正在不斷進(jìn)行完善。2007年金融市場(chǎng)已經(jīng)全面開(kāi)放，房地產(chǎn)市場(chǎng)除了傳統(tǒng)的銀行資金外，境外基金多渠道進(jìn)軍內(nèi)地樓市，外資銀行、外來(lái)資金成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)新的力量。隨著資本市場(chǎng)的日益復(fù)蘇，人民幣進(jìn)入升值周期和我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及房地產(chǎn)業(yè)的不斷深化發(fā)展及其融資環(huán)境的逐步改善，中國(guó)的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)一定會(huì)步入一個(gè)快速、健康、持續(xù)的發(fā)展階段。

參考文獻(xiàn)：

[1]威廉姆·B.布魯格曼，杰夫瑞·D.費(fèi)雪.房地產(chǎn)金融與投資[M].大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2000.[2]肖善璋.房地產(chǎn)金融學(xué)[M].大連：大連理工大學(xué)出版社，1998.[3]潘石屹.房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)[J].金融研究,2005，（4）.[4]易憲容.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)到底有多大.中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)，2004，（4）.

第二篇：房地產(chǎn)金融政策研究

房地產(chǎn)金融政策研究

一、近十年房地產(chǎn)金融政策簡(jiǎn)析

（一）國(guó)十六條時(shí)代（1993）。

1、政策背景。1992年鄧小平南巡講話(huà)后，中國(guó)出現(xiàn)新一輪的通貨膨脹。到1993年上半年，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)“四高兩亂”現(xiàn)象――高投資、高貨幣投放、高物價(jià)、高進(jìn)口和金融秩序混亂、生產(chǎn)資料市場(chǎng)秩序混亂，尤其是在金融領(lǐng)域的“三亂”現(xiàn)象――亂集資、亂拆借、亂設(shè)金融機(jī)構(gòu)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)第一次出現(xiàn)熱潮，由于當(dāng)時(shí)的環(huán)境影響，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)過(guò)熱。在當(dāng)前情況下1993年夏朱?F基總理開(kāi)始實(shí)施以抑制通貨膨脹為主要目的的緊縮政策，俗稱(chēng)“國(guó)十六條”。這也是我國(guó)第一次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

2、房地產(chǎn)方面的金融政策：（1）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；（2）加快金融改革步伐，強(qiáng)化中央銀行的金融宏觀調(diào)控能力。

3、政策影響。由于緊縮的財(cái)政政策大力實(shí)施，通貨膨脹得到抑制，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始轉(zhuǎn)冷。隨之而來(lái)，泡沫破裂，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低谷期。房屋價(jià)格迅速回落，但并不是斷崖式，而是3年的軟著陸。但依舊是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)巨大打擊，尤其是海南等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（二）“23號(hào)”文件時(shí)代（1998）。

1、政策背景。1997年第四季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)突然下滑，使全年增長(zhǎng)8.8%，落后與上一年的9.7%近一個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)剛從高通脹走出，卻出現(xiàn)了將進(jìn)入通貨緊縮的信號(hào)。東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)，外貿(mào)進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，并且出現(xiàn)資本外流。在當(dāng)前情況下1998年7月，朱?F基總理開(kāi)始實(shí)施以刺激消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需為主要目的的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》，俗稱(chēng)“23號(hào)”文件。

2、房地產(chǎn)方面的金融政策。（1）穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化、逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國(guó)國(guó)情的城鎮(zhèn)住房新制度。加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿(mǎn)足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求；（2）停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；（3）建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系；（4）發(fā)展住房金融。

3、政策影響。由于擴(kuò)張的財(cái)政政策大力實(shí)施，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始回暖。隨之而來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的發(fā)展時(shí)期。同時(shí)由于缺乏有關(guān)方面的規(guī)范，出現(xiàn)了住房供給結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂的現(xiàn)象，為今后的高房?jī)r(jià)埋下了種子。

（三）121號(hào)文件時(shí)代與18號(hào)文件時(shí)代（2003）。

1、政策背景。2003年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大好，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的現(xiàn)象。由于確立房地產(chǎn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)明顯出現(xiàn)了投資過(guò)快。同時(shí)的土地使用權(quán)全面施行招標(biāo)、掛牌、拍賣(mài)，更是給房地產(chǎn)市場(chǎng)添了一把火，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入過(guò)熱狀態(tài)。由于大量的房產(chǎn)借貸，房產(chǎn)信貸不完善的中國(guó)銀行金融體系面臨巨大的挑戰(zhàn)。為應(yīng)對(duì)當(dāng)前局勢(shì)，2003年出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（俗稱(chēng)121號(hào)文件）和《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（俗稱(chēng)18號(hào)文件）。

2、房地產(chǎn)方面的金融政策。121號(hào)文件：（1）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向；（2）加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)住房的需要。18號(hào)文件：（1）完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)；（2）改革住房制度，健全市場(chǎng)體系；（3）發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)；（4）改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)。

3、政策影響。18號(hào)文件帶來(lái)了新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，但也沒(méi)有提出任何實(shí)質(zhì)性的措施。但是在關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房方面卻從23號(hào)文件的供應(yīng)主體變?yōu)榱吮Ｕ闲缘恼咝陨唐纷》?。未能改變房地產(chǎn)過(guò)熱的現(xiàn)狀，同時(shí)加劇了金融信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（四）國(guó)八條時(shí)代（2005-2007）。

1、政策背景。由于上一個(gè)政策的大力落實(shí)，房地產(chǎn)投資過(guò)快得到控制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入增速減慢的狀態(tài)。但是市場(chǎng)的投機(jī)性購(gòu)房增加，供小于求，加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加。2005年房?jī)r(jià)依舊快速增長(zhǎng)，深圳，北京等城市房?jī)r(jià)漲幅驚人。

2、房地產(chǎn)方面的金融政策。（1）高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作；（2）大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求（拆遷）。

3、政策影響。政策效果對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資產(chǎn)生了作用，但對(duì)房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有產(chǎn)生影響，房?jī)r(jià)依舊上揚(yáng)。此后的國(guó)六條又是進(jìn)一步縮小了政府惠房政策范圍，經(jīng)濟(jì)適用房成為低收入群體的政策。加劇了房?jī)r(jià)上漲。

（五）調(diào)控反復(fù)時(shí)代（2008-2010）。

1、政策背景。2008年爆發(fā)美國(guó)次貸危機(jī)，為了救市，財(cái)政大力撥款，最終導(dǎo)致2009年房?jī)r(jià)瘋狂上漲。為了應(yīng)對(duì)2009年的瘋狂上漲，2010年全年中央政府不斷調(diào)控，但成效微弱，全國(guó)房?jī)r(jià)依舊保持上漲趨勢(shì)。

2、房地產(chǎn)方面的金融政策。2008年《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活》（擴(kuò)張）；《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》（擴(kuò)張）。2009年，《土地調(diào)查條例實(shí)施辦法》（緊縮）；《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》（緊縮）；《關(guān)于試行社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算的意見(jiàn)》（緊縮）；《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》（緊縮）；2010年，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（限購(gòu)）。

3、政策影響。盡管中央為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲出臺(tái)了諸多政策，依舊未能停止房?jī)r(jià)上漲的腳步，政策效果極其不理想。

（六）供給側(cè)改革。

1、政策背景。改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直高速增長(zhǎng)，進(jìn)入中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。但在最近幾年，世界經(jīng)濟(jì)下行，我國(guó)也隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展失去人口紅利，進(jìn)入中等收入陷阱，最終導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力嚴(yán)重，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)。主要表現(xiàn)為：居民收入增加而企業(yè)利潤(rùn)率下降，消費(fèi)上升而投資下降，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)下行與CPI持續(xù)低位運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之間出現(xiàn)背離。

2、房地產(chǎn)方面的金融政策。（1）深入推進(jìn)財(cái)稅改革，形成政府與公民、中央與地方之間穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系以及規(guī)范的政府財(cái)政管理制度；（2）推進(jìn)土地制度改革，釋放供給活力；（3）加快金融體制改革，解除金融抑制。

3、政策影響。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的目的是立足于提高供給質(zhì)量，采用改革的辦法進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，改善要素配置扭曲，增加有效供給，從而增強(qiáng)供給結(jié)構(gòu)對(duì)需求變化的適應(yīng)程度和靈活程度。從政策來(lái)看，房地產(chǎn)方面的主要任務(wù)是去庫(kù)存，政策從土地改革這一根本出發(fā)，輔助稅種改革與戶(hù)籍制度改革來(lái)改善房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)?，F(xiàn)狀，開(kāi)啟了房產(chǎn)改革的新局面，如果政策可以大力實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)合理降溫指日可待。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)金融政策的需求

（一）地方減少土地財(cái)政依賴(lài)。近幾年來(lái)，我國(guó)城市化水平快速發(fā)展，伴隨城市化程度的大幅提高，加劇了房地產(chǎn)過(guò)熱，進(jìn)而導(dǎo)致土地出讓價(jià)格快速上漲，最終又推動(dòng)了房?jī)r(jià)的不斷攀升。在此過(guò)程中，地方政府從土地市場(chǎng)上獲取了巨大土地增值收入好和稅費(fèi)收入。由于房地產(chǎn)商在土地一級(jí)市場(chǎng)的高額的成本，最終會(huì)通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。所以，地方政府是房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的主要原因。因此，解決房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題，首要問(wèn)題是降低高額的土地成本，也就是說(shuō)地方政府減少對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，刻不容緩。

（二）建立多元供給，擴(kuò)大住房供給滿(mǎn)足需求。從最基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理而言，供求關(guān)系決定了商品的價(jià)格。當(dāng)供大于求的時(shí)候，商品價(jià)格會(huì)下跌；供不應(yīng)求的時(shí)候，商品價(jià)格會(huì)上漲。解決房?jī)r(jià)過(guò)高的根本方法是擴(kuò)大供給，擴(kuò)大住房供給的方法之一就是放開(kāi)自建房和集資建房市場(chǎng)。隨之而來(lái)的就是如果放開(kāi)自建房和集資建房市場(chǎng)，是否會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)秩序。以歐美國(guó)家為例，歐美國(guó)家自建房的比例高達(dá)30%。德國(guó)更是超過(guò)30%。如果我國(guó)將這個(gè)市場(chǎng)的份額定位在10%，在政府合理控制下，必然會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)的合和房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)促進(jìn)60多個(gè)行業(yè)的發(fā)展。不僅如此，居民購(gòu)房支出的減少。

（三）全面深化供給側(cè)改革。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議高度重視房地產(chǎn)方面的供給側(cè)改革，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一是化解房地產(chǎn)庫(kù)存，具體措施是市民化農(nóng)民工，增加有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。最新數(shù)據(jù)，我國(guó)商品房期房庫(kù)存約35.7億平方米，至少需要4.5年才能化解庫(kù)存。然而，我國(guó)商品房房產(chǎn)庫(kù)存卻還在以每月1000萬(wàn)平方米的數(shù)量在增長(zhǎng)。房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題已經(jīng)成為燃眉之急，為此，全面深化去庫(kù)存的供給側(cè)改革刻不容緩。（作者單位：重慶工商大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]梁榮.對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融政策與法規(guī)的思考[J].財(cái)經(jīng)科學(xué)，2004（06）.[2]郭衍遠(yuǎn).基于房地產(chǎn)金融制度的我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策研究[D].云南大學(xué)，2010.

第三篇：房地產(chǎn)金融政策法規(guī)

房地產(chǎn)金融政策法規(guī)匯編

說(shuō)明：

1、本匯編收集了各類(lèi)房地產(chǎn)融資的常用政策法規(guī)；

2、為連續(xù)體現(xiàn)歷年監(jiān)管部門(mén)的監(jiān)管思路，個(gè)別已失效的部門(mén)規(guī)章仍匯編入內(nèi)，已標(biāo)明失效，請(qǐng)予注意。

一、國(guó)務(wù)院發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策

1、關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)（建住房[2002]217號(hào)）

2、國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)）

3、國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知（國(guó)發(fā)[2004]13號(hào)）

4、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)（國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)）

5、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見(jiàn)（國(guó)辦發(fā)〔2008〕126號(hào)）

6、國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知（國(guó)發(fā)〔2009〕27號(hào)）

7、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知(國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào))

8、國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)）

9、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)辦發(fā)〔2011〕1號(hào)）

10、國(guó)務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)和管理工作情況的報(bào)告

11、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知（國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)）

12、國(guó)務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)化建設(shè)工作情況的報(bào)告（2013年6月27日）

13、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)（國(guó)辦發(fā)〔2013〕67號(hào)）

14、關(guān)于加強(qiáng)影子銀行業(yè)務(wù)若干問(wèn)題的通知（國(guó)辦發(fā)（2013）107號(hào)）

二、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)信貸的規(guī)定

1、中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知（銀發(fā)〔２００１〕１９５號(hào)）（注：本篇法規(guī)已被：中國(guó)人民銀行公告(2010)第2號(hào)――廢止《匯兌結(jié)算會(huì)計(jì)核算手續(xù)》、《關(guān)于追回銀行被搶、被盜、被騙、貪污、丟失庫(kù)款和金銀處理的規(guī)定》等規(guī)范性文件（發(fā)布日期：2010年3月23日，實(shí)施日期：2010年3月23日）廢止）

2、中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（銀發(fā)[2003]121號(hào)）

3、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（銀監(jiān)發(fā)[2004]57號(hào)）

4、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知（銀監(jiān)發(fā)[2006]54號(hào)）（注：本篇法規(guī)已被：中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于發(fā)布銀行業(yè)規(guī)章和規(guī)范性文件清理結(jié)果的公告，發(fā)布日期：2011年1月5日，實(shí)施日期：2011年1月5日）廢止。）

5、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知（銀發(fā)〔2007〕359號(hào)）

6、固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法（2009年第2號(hào)）

7、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于印發(fā)《項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引》的通知（銀監(jiān)發(fā)〔2009〕71號(hào)）

8、關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)（銀發(fā)〔2009〕92號(hào)）

9、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)當(dāng)前重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范工作的通知（銀監(jiān)發(fā)[2010]98號(hào)）

10、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)改革發(fā)展加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的通知（銀監(jiān)發(fā)[2011]14號(hào)）

11、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于2011年第三季度重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范工作的通知（銀監(jiān)發(fā)[2011]87號(hào)）

三、房地產(chǎn)法規(guī)

1、城市房地產(chǎn)管理法（2009年8月27日）

2、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例（2011年1月8日）

3、土地管理法（2004年8月28日）

4、土地登記辦法（2007年12月30日）

5、房屋登記辦法（2008年2月15日）

6、招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（2007年11月1日）

7、國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知（國(guó)土資發(fā)【2010】151號(hào)）

8、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》的公告（2003年3月17日建設(shè)部公告第127號(hào)）

四、商業(yè)銀行貸款、委托貸款相關(guān)法律及規(guī)章

1、合同法

2、貸款通則

3、商業(yè)銀行并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引

4、商業(yè)銀行集團(tuán)客戶(hù)授信業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引

5、中國(guó)人民銀行關(guān)于對(duì)委托貸款業(yè)務(wù)范圍問(wèn)題的答復(fù)（1997年7月4日 銀條法[1997]41號(hào)）

6、中國(guó)人民銀行關(guān)于商業(yè)銀行開(kāi)辦委托貸款業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知（銀辦發(fā)〔２０００〕１００號(hào)

7、中國(guó)人民銀行辦公廳關(guān)于取消委托貸款期限限制的批復(fù)（銀辦函[2001]29號(hào)

五、擔(dān)保法律法規(guī)

1、擔(dān)保法

2、物權(quán)法

3、工商行政管理機(jī)關(guān)股權(quán)出質(zhì)登記辦法

4、最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)

5、規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知（建住房[2006]8號(hào)）

六、商業(yè)銀行授信盡職指引

1、《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》（銀監(jiān)發(fā)[2004]51號(hào)）

2、《商業(yè)銀行小企業(yè)授信工作盡職指引(試行)》（銀監(jiān)發(fā)[2006]69號(hào)）

3、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于印發(fā)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員職業(yè)操守指引的通知(2011修訂)(銀監(jiān)發(fā)[2011]6號(hào))

七、市場(chǎng)主體法律

1、公司法（2014年修訂）

2、合伙企業(yè)法

3、合伙企業(yè)登記管理辦法

4、北京中關(guān)村科技園區(qū)有限合伙管理辦法

5、公司登記管理?xiàng)l例（2014年修訂）

八、外商投資房地產(chǎn)法規(guī)

1、關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)（建住房〔2006〕171號(hào)）

2、商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知（商資函［2007］50號(hào)）

九、經(jīng)濟(jì)適用房及其貸款的有關(guān)規(guī)定

1、城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法（建房［１９９４］７６１號(hào)）

2、經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（建住房[2007]258號(hào)）

3、經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法（銀發(fā)〔2008〕13號(hào)）

4、國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶(hù)區(qū)改造工作的意見(jiàn)（國(guó)發(fā)〔2013〕25號(hào)）

十、銀監(jiān)會(huì)商業(yè)銀行理財(cái)規(guī)定

1、商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)管理暫行辦法（2005年第2號(hào)）

2、商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引（銀監(jiān)發(fā)〔2005〕63號(hào)）

3、銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知

（銀監(jiān)辦發(fā)[2008]47號(hào)）

4、關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)投資管理有關(guān)問(wèn)題的通知（銀監(jiān)發(fā)[2009] 65號(hào)）

5、商業(yè)銀行理財(cái)產(chǎn)品銷(xiāo)售管理辦法（2011年第5號(hào)）

6、關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理有關(guān)問(wèn)題的通知（銀監(jiān)發(fā)[2011]91號(hào)）

7、關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)投資運(yùn)作有關(guān)問(wèn)題的通知（銀監(jiān)發(fā)[2013]8號(hào)）

十一、信托法規(guī)和銀監(jiān)會(huì)對(duì)信托房地產(chǎn)和銀信合作的規(guī)定

1、信托法

2、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于《中華人民共和國(guó)信托法》公布執(zhí)行后有關(guān)問(wèn)題的通知

3、信托公司管理辦法

4、信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法

5、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于實(shí)施《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》有關(guān)具體事項(xiàng)的通知（銀監(jiān)發(fā)[2007]18號(hào)）

6、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)辦公廳關(guān)于規(guī)范信托投資公司辦理業(yè)務(wù)中與房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知（銀監(jiān)辦發(fā)〔2006〕92號(hào)）

7、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知

（銀監(jiān)辦發(fā)[2008]265號(hào)）

8、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信托公司銀信合作理財(cái)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知（銀監(jiān)辦發(fā)〔2008〕297號(hào)）

9、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知（銀監(jiān)發(fā)[2009]25號(hào)）

10、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于信托公司開(kāi)展項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)涉及項(xiàng)目資本金有關(guān)問(wèn)題的通知（銀監(jiān)發(fā)[2009]84號(hào)）

11、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及信貸資產(chǎn)類(lèi)理財(cái)業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知

（銀監(jiān)發(fā)[2009]113號(hào)）

12、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知

（銀監(jiān)辦發(fā)〔2010〕54號(hào)）

13、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知（銀監(jiān)發(fā)〔2010〕72號(hào)

14、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知

（銀監(jiān)辦發(fā)〔2010〕343號(hào)）

15、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)的通知（銀監(jiān)發(fā)〔2011〕7號(hào)）

十二、基金子公司、券商資管和保險(xiǎn)、期貨資管的規(guī)定

1、《證券公司定向資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)施細(xì)則》（〔2012〕30號(hào)）

2、證券投資基金管理公司子公司管理暫行規(guī)定（〔2012〕32號(hào)）

3、中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)關(guān)于發(fā)布《證券公司客戶(hù)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)規(guī)范》的通知

（中證協(xié)發(fā)[2012]206號(hào)）

4、基金管理公司特定客戶(hù)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)試點(diǎn)辦法（第83號(hào)）

5、證券公司客戶(hù)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)管理辦法（第93號(hào)）

6、證券公司集合資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)施細(xì)則（〔2013〕28號(hào)）

7、中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司開(kāi)展資產(chǎn)管理產(chǎn)品業(yè)務(wù)試點(diǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知（保監(jiān)資金〔2013〕124號(hào)）

8、中國(guó)證監(jiān)會(huì)期貨公司資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)試點(diǎn)辦法(2012年第81號(hào))

十三、股權(quán)投資相關(guān)規(guī)定

1、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于印發(fā)《信托公司私人股權(quán)投資信托業(yè)務(wù)操作指引》的通知

（銀監(jiān)發(fā)（2008）45號(hào)）

2、關(guān)于促進(jìn)股權(quán)投資基金業(yè)發(fā)展的若干規(guī)定（深府（2010）103號(hào)）

3、國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于促進(jìn)股權(quán)投資企業(yè)規(guī)范發(fā)展的通知（發(fā)改辦財(cái)金[2011]2864號(hào)）

4、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第41號(hào)）

第四篇：房地產(chǎn)金融知識(shí)

房地產(chǎn)金融知識(shí)

——資金的時(shí)間價(jià)值

資金時(shí)間價(jià)值觀念及資金等計(jì)算的原理和方法，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析必須的基礎(chǔ)知識(shí)和基本技能。

一、資金時(shí)間價(jià)值存在原因

1．通貨膨脹（錢(qián)不值錢(qián)）

2．承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)（多得不如現(xiàn)得）

3．資金增值

4．機(jī)會(huì)成本

二、單利和復(fù)利

1．單利是指多期均按原始本金計(jì)算利息，即只有本金計(jì)利息，而本金所產(chǎn)生的利息不計(jì)算利息：F=P（1+in）

2.復(fù)利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計(jì)算當(dāng)期利息的方法，即通常所說(shuō)的利滾利：F=P（1+i）n，其中n是計(jì)息周期，銀行的計(jì)息周期一般是按月計(jì)息一次。

3．單利與復(fù)利的換算。如果處息相同，則通常情況下，單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多，如果要使單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息兩不吃專(zhuān)虧，則兩者的利率應(yīng)不同：

i1= n－1

n

三、名義利率和實(shí)際利率

在利息計(jì)算中是假設(shè)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期一致當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率。

例：年利率為12%，存款額為1000元，期限為一年，如果一年按12%的利率計(jì)息一次，按半年6%的利息計(jì)息兩次。按季度30%的利息計(jì)息4次，按月1%的利息計(jì)息12次，這4種情況的本利和分別如下：

一年計(jì)息一次：F=1000×（1+12%）=1120.00（元）

一年計(jì)息兩次：F=1000×（1+6%）2=1123.60（元）

一年計(jì)息四次：F=1000×（1+3%）4=1125.51（元）

一年計(jì)息12次：F=1000×（1+1%）12=1126.83（元）

這里的12%，對(duì)于一年計(jì)息一次的情況來(lái)說(shuō)，即是名義利率又是實(shí)際利率，對(duì)于一年計(jì)息兩次、1次和12次的情況來(lái)看，都是名義利率，而實(shí)際利率分別為：

一年計(jì)息兩次：（1+6%）2－1=12.36%

一年計(jì)息四次：（1+3%）4－1=12.55%

一年計(jì)息12次：（1+1%）12－1=12.68%

四、房地產(chǎn)個(gè)人貸款

個(gè)人住房貸款的種類(lèi)：

①按資金來(lái)源分：

●自營(yíng)性個(gè)人貸款（也稱(chēng)商業(yè)性貸款，俗稱(chēng)按揭）

●委托性個(gè)人住房貸款（也稱(chēng)公積金個(gè)人住房貸款）

●個(gè)人住房組合貸款

②按交易形態(tài)分：

●一手房貸款

●二手房貸款

個(gè)人住房貸款中的幾個(gè)主要術(shù)語(yǔ)

●貸款金額

●首付比例

●貸款比例也稱(chēng)貸款成數(shù)

●貸款期限也稱(chēng)貸款年限

●貸款利率

●償還比例

1．個(gè)人商業(yè)用房貸款：

①貸款用途，適用于個(gè)人在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房，即通常所稱(chēng)的“個(gè)人商業(yè)用房按揭貸款”。

②貸款額度：最高為所購(gòu)商業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格或評(píng)估價(jià)值的60%。

③貸款期限：最長(zhǎng)為10年。

2．個(gè)人住房公積金貸款

①貸款用途：適用于按時(shí)足夠繳存住房公積金的職工在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)自住住房。②貸款額度：按照當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理部門(mén)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

③貸款期限：一般最期限長(zhǎng)為20年，并由當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理部門(mén)根據(jù)借款人的實(shí)際情況確定貸款。

3．個(gè)人住房組合貸款：

①貸款用途：適用于按時(shí)貴客繳存住房公積金的職工在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)自住住房。②貸款額度：公積金個(gè)人住房貸款和銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款合計(jì)最高為所購(gòu)住房銷(xiāo)售價(jià)格或評(píng)估價(jià)值的80%，其中公積金個(gè)人住房貸款最高額度按照當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理部門(mén)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

③貸款期限：在中國(guó)人民銀行規(guī)定的最長(zhǎng)貸款期限內(nèi)（目前為30年），由當(dāng)時(shí)住房資金管理門(mén)市部和貸款銀行根據(jù)借款人的實(shí)際情況，分別確定貸款期限。

五、個(gè)人住房貸款（商業(yè)用房）貸款債務(wù)轉(zhuǎn)移。

①貸款用途：適用于銀行個(gè)人住房（商業(yè)用房）貸款的借款人在合同履行期間因轉(zhuǎn)讓貸款所購(gòu)住房（商業(yè)用房）而引起的債務(wù)轉(zhuǎn)移，即通常所稱(chēng)“轉(zhuǎn)按”。

★個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人在還款期間，由于所購(gòu)房屋出售、贈(zèng)與、繼承等原因房屋產(chǎn)權(quán)和按揭借款需同時(shí)轉(zhuǎn)讓給他人，并由銀行為其續(xù)做貸款轉(zhuǎn)移手續(xù)的業(yè)務(wù)。

轉(zhuǎn)按主要涉及四個(gè)方面軍的內(nèi)容：變更期限，變更貸款銀行、變更借款人及變更抵押物。

②貸款額度以截止債務(wù)轉(zhuǎn)移目的貸款余額為債務(wù)轉(zhuǎn)移的貸款本金。

③貸款期限：原則上以不變更原借款合同約定的貸款期限、利率、還款方式和還款計(jì)劃。

辦理指南：

當(dāng)貸款人申請(qǐng)轉(zhuǎn)按時(shí)，請(qǐng)?jiān)杩钊撕娃D(zhuǎn)按借款人同填寫(xiě)貸款申請(qǐng)審批表，對(duì)因原借款人死亡申請(qǐng)轉(zhuǎn)達(dá)按的，可由轉(zhuǎn)按借款人單獨(dú)填寫(xiě)申請(qǐng)審批表。原借款人因其他原因不能填寫(xiě)該表的。可由其代理人代為填寫(xiě)，同時(shí)提交以資料：

（一）因房屋出售申請(qǐng)轉(zhuǎn)按的，須提供《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，房齡在5年（含）以上及貸款人認(rèn)為需要進(jìn)行評(píng)估的，轉(zhuǎn)按借款人應(yīng)提供由貸款人認(rèn)可的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告。

（二）因房屋贈(zèng)與申請(qǐng)轉(zhuǎn)按的，須提供贈(zèng)與合同和公證書(shū)等有關(guān)法律文書(shū)。

（三）因房屋繼承申請(qǐng)轉(zhuǎn)按的，須提供原借款人死亡證明和有關(guān)該房產(chǎn)的繼承公證書(shū)。

（四）因夫妻離婚等其他原因申請(qǐng)轉(zhuǎn)按的，須提供夫妻離婚證明和法院關(guān)于夫妻財(cái)產(chǎn)侵害的判決書(shū)或經(jīng)過(guò)公證的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議，且其中必須對(duì)該房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬做出明確說(shuō)明。

（五）銀行認(rèn)為必要的其他材料。

一、個(gè)人住房貸款應(yīng)具備的條件

個(gè)人住房貸款借款人應(yīng)具有完全民事行為能力的中國(guó)公民，在中國(guó)大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺(tái)自然人，在中國(guó)大陸境內(nèi)有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國(guó)人。

二、提前還款該如何處理

如需提前還款，借款人應(yīng)在經(jīng)辦行、會(huì)計(jì)部門(mén)核實(shí)目前剩余的貸款本金，并持會(huì)計(jì)部門(mén)打印的貸款余額憑證向建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款中心提出申請(qǐng)，憑個(gè)人住房貸款中心出具的《提前還款通知單》到銀行辦理還款手續(xù)，并憑經(jīng)辦行、會(huì)計(jì)部門(mén)出具的《貸款結(jié)清證明》到個(gè)人住房貸款中心領(lǐng)取相關(guān)貸款資料。

三、款期間如遇到利率調(diào)整怎么辦？

貸款期間的利率變動(dòng)按中國(guó)人民銀行的規(guī)定執(zhí)行。即貸款期限在1年以上的。遇法定利率調(diào)整，于下年1月1日開(kāi)始按相應(yīng)檔次執(zhí)行新的利率。

四、房地產(chǎn)常見(jiàn)按揭計(jì)算：

歸還個(gè)人購(gòu)房（抵押）貸款的常見(jiàn)兩種方式，由貸款人選定或借款雙方共同商定。月均等額還款法：即貸款期內(nèi)分月以相等的額度平均償還本金和利息，計(jì)算公式為：

A=p n

(1+i)n－1

即：每月還款本息額（所有貸款本金+所在貸款利息）/貸款總月數(shù)。

注：P表示現(xiàn)值；F表示將來(lái)值；I表示利率；n表示計(jì)息周期數(shù)； A表示等額年限；K表示萬(wàn)元還款系數(shù)。

遞減（等本）償還法：

其計(jì)算公式為：每月還款金額=貸款本金/貸款期月數(shù)+（本金－累計(jì)已償還本金）×月利率

已償還期限為M，則貸款余額為：

例：某家庭購(gòu)房?jī)r(jià)值30萬(wàn)的商品房，采用7成20年貸款，采用等額還款法還款月供款為多少。還款5年后該家庭準(zhǔn)備提前還款，該家庭貸款余額是多少，若采用等本還款月供和余額又是多少。

解：

A、等額還款法

月供款=貸款額×月利率×（1+月利率）n/(（1+月利率）n－1

××=21×(5.04%/12)×[1+(5.04%/12)]1220/[1+(5.04%/12)]1220－1

=21×66.22

=1390.62元

還款余額：可用將等額年金轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的公式：

n－1i(1+i)n

來(lái)計(jì)算，貸款余額在數(shù)量上等于以后的月還款額的現(xiàn)值之和，設(shè)貸款余額為PM，PM= n－m－1

i(i+1)n－m

P60=1390.62 240－60－1

－5.04%/12(5.04%/12+1)24060

=1390.62/79.29=17.5384(萬(wàn)元)

B、等本還款法：

每月還款金額=貸款本金/貸款期月數(shù)+（本金－累計(jì)已償還本金）×月利率。

第一個(gè)月月供=210000/240+（210000－0）×5.04%/12

=875+882

=1757元

第二個(gè)月月供=210000/240+（210000－875）×5.04%/12

=875+878.325

=1753.32(元)

第三個(gè)月月供=210000/240+（210000－875－875）×5.04%/12

=875+874.65

=1749.65(元)

每月遞減額為3.67（元）

貸款余額：

上月貸款余額=貸款總額－已還本金。

5年后貸款余額=210000－60×875=157500元

C、兩種還款方式比較

a.等額還款：先還利息后還本金，提前還款顯得不利，等額還款法主要用于一些貸款期限較長(zhǎng)得固定還款方式。如果利率是明上升趨勢(shì)，則選擇采用該方式比較有利。

b.等本還款：呈逐月遞減，提前還款金額明確，適合短期貸款，前期付款壓力大。

D、申請(qǐng)輸個(gè)人住房貸款時(shí)需提交哪些資料？

●借款申請(qǐng)書(shū)

●借款人夫妻雙方身份證原件及復(fù)印件（或軍官證、護(hù)照、探親證、返鄉(xiāng)證等居留證件或其他身份證）

●借款人戶(hù)口薄原件及復(fù)印件

●借款人婚姻狀況證明：結(jié)婚證、離婚證、未婚證明原件及復(fù)印件。

●建設(shè)銀行認(rèn)可的借款人夫妻雙方資格證明原件及相關(guān)的證明材料。

●首付款憑證●購(gòu)房合同、協(xié)議或意向書(shū)?！竦盅何锘蛸|(zhì)押權(quán)利清單及權(quán)限屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意

抵押或質(zhì)押的證明。

建設(shè)銀行規(guī)定的其他文件和資料。

第五篇：房地產(chǎn)金融 復(fù)習(xí)題

模擬試題

一、單項(xiàng)選擇題(共50題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意。)

l.住房公積金的管理機(jī)構(gòu)是()，這樣既保證了住房公積金的運(yùn)用安全，又可實(shí)現(xiàn)合理增值。A．中國(guó)人民銀行

B．住房公積金管理委員會(huì)

c．省、市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)D．住房公積金管理中心

2．房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)的目的是保護(hù)()。A．抵押人的利益B．保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的利益c．放款機(jī)構(gòu)的利益D．開(kāi)發(fā)商的利益

3．有一房主向甲保險(xiǎn)公司投保該房屋火災(zāi)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額是80萬(wàn)元，同日向乙保險(xiǎn)公司投保該房屋火災(zāi)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額為180萬(wàn)元，其房屋價(jià)值為250萬(wàn)元。若發(fā)生火災(zāi)事故，被保險(xiǎn)人最多能得到()萬(wàn)元損失賠償。

A．80B．180C．250 D．260

4．()年國(guó)務(wù)院頒布了《住房公積金管理?xiàng)l例》，對(duì)住房公積金作了明確的規(guī)定，包括住房公積金的繳存、提取、使用管理和監(jiān)督等內(nèi)容。住房公積金制度已被實(shí)踐證明是一種成功的社會(huì)綜合保障制度。

A．1997B．1998C．1999 D．2000

5．在貸款合同期內(nèi)，由于市場(chǎng)利率變動(dòng)而導(dǎo)致借款人提前償還貸款，發(fā)生理性違約，貸方會(huì)因此遭受損失而形成()。

A．流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)B．違約風(fēng)險(xiǎn)c．利率風(fēng)險(xiǎn)D．提前還款風(fēng)險(xiǎn)

6．在房地產(chǎn)抵押貸款中最常用的抵押貸款付款方式是()。

A．固定利率抵押貸款B．可變利率抵押貸款c．等本還款抵押貸款D．等額還款抵押貸款 7．房地產(chǎn)抵押貸款是房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容，而()是規(guī)避房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的有效手段，也是房地產(chǎn)金融的主要特征。

A．政策性B．安全性c．房地產(chǎn)保險(xiǎn)D．證券化

8．我國(guó)專(zhuān)業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部信貸資金的主要來(lái)源是()。

A．借人資金B(yǎng)．銀行存款c．自有資金D．同業(yè)往來(lái)資金

9．某人申請(qǐng)住房貸款12萬(wàn)元，貸款期10年，貸款月利率0．5％，采用每月等額償還本息法歸還，每月應(yīng)歸還貸款本息為()元。

A．1268B．1293C．1332．D．142310．()是房產(chǎn)保險(xiǎn)人與投保人之間簽訂的正式保險(xiǎn)合同，是最完整的保險(xiǎn)合同形式。

A．批單B．保險(xiǎn)單c．保險(xiǎn)憑證一D．投保單 11．個(gè)人住房擔(dān)保貸款為組合貸款的，抵押人在辦理抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)應(yīng)明確()為保險(xiǎn)的第一受益人。

A．抵押權(quán)人B．商業(yè)銀行

c．貸款委托人D．住房公積金貸款委托人 12．被保險(xiǎn)房屋發(fā)生保險(xiǎn)事故是由“第三者”造成的，保險(xiǎn)人可以先按合同向投保人賠償，然后代表投保人向“第三者”行使索賠權(quán)，這種權(quán)利稱(chēng)為()。

A．間接索賠權(quán)B．后續(xù)求償權(quán)C．代替求償權(quán)D．代位求償權(quán)

13．繳存住房公積金的職工，在購(gòu)買(mǎi)自住商品房時(shí)，可向住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金貸款，中心應(yīng)當(dāng)自申請(qǐng)受理之日起()日內(nèi)作出準(zhǔn)予貸款或不準(zhǔn)貸款的決定，并通知申請(qǐng)人。

A．5B．10C．15 D．30

14．住房公積金增值收益用于建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的比例不得低于()，具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳確定。

A．40％B．50％C．60％D．70％

15．()債券的缺點(diǎn)是籌集資金有限，所涉及的事物很復(fù)雜，如果債券級(jí)別不高，則容易導(dǎo)致債券發(fā)行失敗。

A．直接發(fā)行B．私募發(fā)行C．間接發(fā)行D．公募發(fā)行

16．在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押品使用權(quán)歸屬()，但未經(jīng)()同意，不得變賣(mài)抵押品。

A．抵押人，抵押權(quán)人B．抵押人，抵押人C．抵押權(quán)人，抵押人D．抵押權(quán)人，抵押權(quán)人 17．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)利用債券融人資金所發(fā)行的是公司債券，公司債券一般都采用()的方式。

A．直接發(fā)行B．私募發(fā)行c．間接發(fā)行D．公募

發(fā)行

18．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍采用的融資方式是()。A．證券投資B．發(fā)行股票c．抵押貸款D．發(fā)行

債券

19．以房地產(chǎn)為抵押品進(jìn)行的貸款，其資金大多用于土地和房屋的購(gòu)置、開(kāi)發(fā)、改良、建設(shè)等，投資資金量大，投資價(jià)值的回收需要更長(zhǎng)時(shí)間。因此我國(guó)住房抵押貸款的最高年限為()年。

A．20B．C．30 D．40

20．職工住房公積金按月繳存到住房公積金管理中心委托的銀行所設(shè)立的住房公積金專(zhuān)戶(hù)，職工和單位住房公積金的繳寸比例均不得低于職工上一年月平均工資的()％。

A．3B．5C．6 D．8

21．房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)可以直接向國(guó)外金融市場(chǎng)借款，世界銀行最長(zhǎng)貸款期可達(dá)()年，但需由國(guó)家或地方政府做擔(dān)保。

A．10B．15C．20 D．25

22．新設(shè)立的單位應(yīng)當(dāng)自設(shè)立之日起3d日內(nèi)到住房公積金管理中心辦理住房公積金繳存登記，并自登記之日起()日內(nèi)持住房公積金管理中心的審核文件，到受托銀行辦理住房公積金賬戶(hù)設(shè)立手續(xù)。

A．10B．C．30 D．40

23．職工持證明向住房公積金管理中心申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金，中心應(yīng)當(dāng)自受理之日起()日內(nèi)作出準(zhǔn)予提取或不準(zhǔn)提取的決定，并通知申請(qǐng)人。

A．3B．5C．7 D．10

24．職工、單位對(duì)住房公積金賬戶(hù)內(nèi)的存儲(chǔ)余額有異議，可申請(qǐng)受委托銀行復(fù)核。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議時(shí)，可申請(qǐng)住房公積金管理中心重新復(fù)核，受委托銀行、住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起()日內(nèi)給予書(shū)面答復(fù)。

A．5B．10C．15 D．30

25．土地債權(quán)人交給債務(wù)人到期索還債款權(quán)利的證明書(shū)是()，是房地產(chǎn)證券的一種，一般通過(guò)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行，采用抵押借款方式，它是政府授予房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的一種特權(quán)。

A．金融債券B．土地證券C．土地股票D．土地債券

26．從資金來(lái)源看，住房公積金貸款是一種()。A．信用貸款B．基金貸款c．委托貸款D．無(wú)息貸款

27．房地產(chǎn)債券一般發(fā)行()債券。

A．長(zhǎng)期B．中長(zhǎng)期C．中短期D．短期 28．個(gè)人住房貸款期限在一年以上，貸款期間遇法定利率調(diào)整，貸款利率()。

A．自法定利率調(diào)整的次月起調(diào)整B．自法定利率調(diào)整的當(dāng)月起調(diào)整：

c．從次年起按新的利率調(diào)整D．未歸還部分按利率

調(diào)整

29．抵押貸款發(fā)放額度與抵押價(jià)值相比通常為()。A．50％B．60％C．70％D．80％ 30．房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的金融工具是指()。，A．金融市場(chǎng)的管理法規(guī)

B．可以保證資金流通的物質(zhì)資料

C．可以在市場(chǎng)上跟貨幣進(jìn)行交易的各種契約·D．運(yùn)載貨幣資金的各種交通工具及其輔助條件 31．()是指房地產(chǎn)公司委托證券公司發(fā)行證券。A．房地產(chǎn)證券的直接發(fā)行B．房地產(chǎn)證券的間接發(fā)行C．房地產(chǎn)證券的余額包銷(xiāo)D．房地產(chǎn)證券的全額包銷(xiāo) 32．下列不屬于房地產(chǎn)債券融資的有()。

A．公司債券B．資產(chǎn)債券c．金融債券D．政府

債券 33．我國(guó)證券市場(chǎng)的主管機(jī)構(gòu)是()。

A．證監(jiān)會(huì)B．證券交易所c．律師事物所D．政府主管部門(mén)

34．()是房地產(chǎn)保險(xiǎn)投保人、保險(xiǎn)人在意思表達(dá)一致基礎(chǔ)上的法律行為。

A．房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的變更B．房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的終止c．房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的履行D．房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的訂立 35．我國(guó)目前已形成以()為主的房地產(chǎn)金融體系。A．投資公司B．證券公司

c．政府主管部門(mén)D．各商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部 36．()是房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容。A．房地產(chǎn)銷(xiāo)售貸款B．房地產(chǎn)抵押貸款c．房地產(chǎn)租售貸款D．房地產(chǎn)租賃貸款

37．()是指為房地產(chǎn)抵押貸款雙方提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)的機(jī)

構(gòu)。A．貸款機(jī)構(gòu)B．中介服務(wù)機(jī)構(gòu)

c．擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)D．政府有關(guān)機(jī)構(gòu) 38．房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)生的直接原因是()。A．房地產(chǎn)價(jià)值高B．房地產(chǎn)壽命期長(zhǎng)

c．房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)大D．房地產(chǎn)是基本生產(chǎn)生活必需品

39．進(jìn)行房屋投保時(shí)，被保險(xiǎn)房屋的價(jià)值()。A．由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)認(rèn)定B．根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值確定c．根據(jù)購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)值確定D．由專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)評(píng)估

確定

40．住房公積金在本質(zhì)上是一種()。A．信托貸款B．按揭貸款c．信用貸款D．基金貸款

41．在信托關(guān)系中，應(yīng)當(dāng)有能力對(duì)信托產(chǎn)品進(jìn)行管理或處理的主體是()。

A．收益人B．委托人c．受托人D．財(cái)產(chǎn)所有者

42．受風(fēng)險(xiǎn)不同的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券利息率一般應(yīng)()政府債券的利息率。

A．高于B．低于C．等于D．不高于 43．()是在保險(xiǎn)單或保險(xiǎn)憑證未出具之前，房地產(chǎn)保險(xiǎn)人或保險(xiǎn)代理人向房產(chǎn)投保人簽發(fā)的證明房產(chǎn)保險(xiǎn)人已經(jīng)承保的書(shū)面證明。

A．投保單B．批單c．暫保單D．保單 44．房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)有時(shí)之所以要主動(dòng)負(fù)債的原因是()。

A．穩(wěn)定金融秩序B．減少貨幣流通量

c．為滿(mǎn)足貸款人的需要D．?dāng)U大經(jīng)營(yíng)規(guī)模、增強(qiáng)信貸能力

45．以房屋作為標(biāo)的物的保險(xiǎn)是一種()。A．財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)B．信用保險(xiǎn)c．實(shí)物保險(xiǎn)D．價(jià)值保險(xiǎn)

46．以房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行貸款時(shí)，必須簽訂抵押合同，抵押合同應(yīng)采用()。

A．書(shū)面或口頭形式B．書(shū)面形式

c．有雙方確定的任何形式D．由房地產(chǎn)管理部門(mén)指定的形式

47．我國(guó)的住房公積金制度是配合城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)行的制度性安排，已成為住房金融體系的重要組成部分，屬于()。

A．商業(yè)性住房金融．B．福利性住房金融c．政策性住房金融D．保障性住房金融48．()年我國(guó)率先在上海實(shí)行住房公積金制度。A．1991B．1992C．1993 D．199549．由于抵押物產(chǎn)權(quán)問(wèn)題而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)是()。A．抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)B．抵押物風(fēng)險(xiǎn)c．抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)D．抵押物違約風(fēng)險(xiǎn)

50．新加坡中央公積金的儲(chǔ)蓄利率和貸款利率采取()的形式。

A．固定利率B．浮動(dòng)利率c．自有利率D．銀行利率

二、多項(xiàng)選擇題(共30題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0．5分。)

1．以房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行貸款時(shí)，在()的情況下，貸款人可對(duì)借款人追究違約責(zé)任。

A．借款人按期歸還借款本息

B．借款人擅自改變貸款用途而挪用貸款

c．借款人未經(jīng)貸款人同意，將設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)出售D．借款人未經(jīng)貸款人同意，將設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)租賃E．設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)遭受臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害而破損 2．房地產(chǎn)股票、債券的發(fā)行方式按有無(wú)中介機(jī)構(gòu)參與，．分為直接發(fā)行和間接發(fā)行，房地產(chǎn)證券的間接發(fā)行是指房地產(chǎn)公司委托證券公司發(fā)行證券，發(fā)行方式可以分為()。

A．代銷(xiāo)B．分銷(xiāo)c．全額包銷(xiāo)D．余額包銷(xiāo)E．余額代銷(xiāo)

3．股票是股份有限公司發(fā)給股東證明其資本所有權(quán)的證書(shū)或憑證，相對(duì)于其他融資方式，房地產(chǎn)股票融資的特點(diǎn)包括()。

A．降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資成本

B．促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提高資金使用效益

c．發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)股票可以在短時(shí)間內(nèi)籌集到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金

D．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資計(jì)劃性強(qiáng)，與人民生活息息相關(guān)，投資回報(bào)率穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小

E．以上均是

4．房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同終止是指保險(xiǎn)合同成立后因法定或約定的事由出現(xiàn)而使房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)消滅的法律事實(shí)，包括出現(xiàn)下列()情況，房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同終

止。

A．自然終止B．履約終止C．合同無(wú)效D．合同解除E．變更終止

5．保險(xiǎn)責(zé)任是房地產(chǎn)保險(xiǎn)人根據(jù)保險(xiǎn)合同的規(guī)定承擔(dān)房地產(chǎn)被保險(xiǎn)人經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償或人身保險(xiǎn)金給付的責(zé)任，房地產(chǎn)保險(xiǎn)責(zé)任包括()。

A．責(zé)任賠償B．費(fèi)用負(fù)擔(dān)C．保險(xiǎn)金給付D．損害賠償E．人道主義賠償

6．房地產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)是投保人按一定的保險(xiǎn)條件，取得保險(xiǎn)人的保障，向保險(xiǎn)人交付的價(jià)金，而制定房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率應(yīng)遵循的原則有()。

A．保證償付能力的原則B．促進(jìn)防災(zāi)防損的原則c．誠(chéng)實(shí)信用的原則D．費(fèi)率相對(duì)穩(wěn)定的原則E．公平合理的原則

7．投保人在辦理房屋投保手續(xù)時(shí)，應(yīng)一次性交清保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)是保險(xiǎn)合同生效的重要因素，保險(xiǎn)費(fèi)數(shù)額取決于()。

A．保險(xiǎn)費(fèi)率B．保險(xiǎn)期限c．保險(xiǎn)金額D．保險(xiǎn)種類(lèi)E．保險(xiǎn)標(biāo)的物類(lèi)型

8·已經(jīng)投保的房屋，遭到下列()情況時(shí)，保險(xiǎn)公司應(yīng)予以賠償。

A．地震B(yǎng)．火災(zāi)燒毀c．戰(zhàn)爭(zhēng)破壞D．泥石流沖毀E．核反應(yīng)污染

9·：直轄市和省、自治區(qū)人民政府所在地的市以及其他設(shè)區(qū)的市，應(yīng)當(dāng)設(shè)立住房公積金管理委員會(huì)，住房公積金管理委員會(huì)需履行的職責(zé)有()。

A．負(fù)責(zé)住房公積金的核算

B．負(fù)責(zé)住房公積金的保值和歸還c．確定住房公積金的最高貸款額度

D．編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計(jì)劃

E．根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，擬訂住房公積金的具體繳存比例

10·住房公積金制度在推動(dòng)住房制度改革、加快租房建設(shè)，擴(kuò)大住房需求等方面發(fā)揮巨大作

用，表現(xiàn)為()。A．有利于籌集建房資金

B．轉(zhuǎn)變職工住房狀況，防范房地產(chǎn)住房危機(jī)C．促進(jìn)住房消費(fèi)的增長(zhǎng)，活躍住房消費(fèi)市場(chǎng)

D、推進(jìn)住房分配貨幣化進(jìn)程，提高職工買(mǎi)房的支付能力E·有利于引導(dǎo)居民調(diào)整不合理的家庭生活消費(fèi)結(jié)構(gòu)，抑制通貨膨脹

11·繳存住房公積金的職工在()情況下，可以提取職工住房公積金賬戶(hù)內(nèi)的存儲(chǔ)余額。

A．離休、退休的B．償還購(gòu)房貸款本息的C·建造、翻造、裝修自住住房的D．房租超出家庭工資收入規(guī)定比例的E．戶(hù)口遷移所在的市、縣或者出境定居的．

12．從嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)保險(xiǎn)可按保險(xiǎn)對(duì)象劃分為()。

A．房地產(chǎn)價(jià)值保險(xiǎn)B．房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)c．房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)D．房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)E．以上均是

13·下列()等事故發(fā)生時(shí)，所造成的損失由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)賠償?shù)碾U(xiǎn)種為房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)。

A．暴雨B．暴風(fēng)c．火災(zāi)D．遭竊E．爆

炸

14·我國(guó)的住房公積金是國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，歸職工個(gè)人所有，并具有()的特點(diǎn)。

A·自覺(jué)性B．專(zhuān)用性c．福利性D．強(qiáng)制性E．互助性

15·可變利率抵押貸款是按照借貸雙方約定的條件，貸款利率隨市場(chǎng)利率指數(shù)變化的抵押貸款，可變利率抵押貸款利率由()組成。

A．加成利率B．附加利率

c．市場(chǎng)浮動(dòng)利率D．固定利率指標(biāo)E．市場(chǎng)利率指標(biāo)’

16．根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)成因來(lái)劃分，房地產(chǎn)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)可分為()。

A．利率風(fēng)險(xiǎn)B．信用風(fēng)險(xiǎn)

c．貸款條件風(fēng)險(xiǎn)．D．抵押物處分風(fēng)險(xiǎn)E．抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)

17．根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，不得設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)有()。

A．已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)B．抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)c．列入文物保護(hù)的建筑物和有紀(jì)念意義的其他建筑物D．用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)E．抵押人所有的房屋和其他地上定著物以及抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權(quán)

18．房地產(chǎn)抵押貸款的利率由()等組成。A．貸款期限B．承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)C．資金利用率D．資金的投資收益E．安排抵押貸款所發(fā)生的運(yùn)營(yíng)成本

19．下列()屬于房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的參與者。

A．保險(xiǎn)公司B．商業(yè)銀行

C．信托公司D．律師事務(wù)所．E．政府有關(guān)機(jī)構(gòu)

20．下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。

A．每一個(gè)職工只能有一個(gè)住房公積金賬戶(hù)

B．單位應(yīng)當(dāng)于每月發(fā)放職工工資之日起10日內(nèi)將單位繳存的和為職工代繳的住房公積金匯繳到住房公積金專(zhuān)戶(hù)內(nèi)

C．單位新調(diào)入的職工從調(diào)入單位發(fā)放工資之日起繳存住房公積金，月繳存額為職工本人當(dāng)月工資乘以職工住房公積金繳存比例

D．新參加工作的職工從參加工作的當(dāng)月起開(kāi)始繳存住房公積金，月繳存額為職工本人當(dāng)月工資乘以職工住房公積金繳存比例

E．單位應(yīng)自單位合并、分立、撤銷(xiāo)、解散或破產(chǎn)之日起30日內(nèi)由原單位或者清算組織到住房公積金管理中心辦理變更或者注銷(xiāo)登記‘

21．房地產(chǎn)信托投資實(shí)際上是信托機(jī)構(gòu)投資房地產(chǎn)的投資活動(dòng)，可采取的投資方式有()。

A．購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)證券B．投資住房基金

c．發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款D．獨(dú)自直接投資房地產(chǎn)E．與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合投資

22．銀行吸納的存款是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)信貸資金的基本來(lái)源和主體，銀行存款可分為()。

A．企業(yè)存款B．本幣存款c．外幣存款D．個(gè)人存款E．基金存款

23·房地產(chǎn)金融是指為房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)而籌集、融通、清算資金的所有金融行為的總稱(chēng)，其主要特征包括()。

A．宏觀性B．多樣性C．長(zhǎng)期性D．安全性E．風(fēng)險(xiǎn)性

24·下列()等國(guó)際金融機(jī)構(gòu)提供的中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款主要用于舊城改造和成片危房的改造，利率比商業(yè)銀行貸款利率低，期限也較長(zhǎng)。

A．世界銀行B．亞洲開(kāi)發(fā)銀行

c．蘇黎世基金組織D．國(guó)際貨幣基金組織E．亞洲貨幣基金組織

25．對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)而言，信貸資金的采源主要由()組成。

A．主動(dòng)負(fù)債B．基本建設(shè)撥款C．借入資金D．國(guó)家貸款

E．同業(yè)往來(lái)資金

26．從經(jīng)濟(jì)適用住房的經(jīng)濟(jì)屬性看，經(jīng)濟(jì)適用住房是一種()。

A．福利房B．商品房c．微利房D．集資建房

E．面向中低收人家庭出售的住房

27．下列屬于房地產(chǎn)金融的業(yè)務(wù)種類(lèi)的是()。A．房地產(chǎn)信托B．房地產(chǎn)股票c．住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)D．房地產(chǎn)抵押貸款E．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)貸款

28·如果允許()參與到房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系中，將有利于整個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的分散。

A．保險(xiǎn)公司B．律師事務(wù)所c．投資基金D．住房公積金E．會(huì)計(jì)師事務(wù)所

29．房地產(chǎn)保險(xiǎn)的作用是()。A．促進(jìn)住房消費(fèi)的增長(zhǎng)B．意外不幸，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

c．增強(qiáng)投保人的信用，促進(jìn)資金融通D．抑制通貨膨脹

E．為抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)30．保險(xiǎn)單的主要內(nèi)容為()。A．投保方式B．保險(xiǎn)標(biāo)的c．保險(xiǎn)期間D．投保途徑E．保險(xiǎn)價(jià)值

三、案例分析題(共10題，每題2分。由單選或多選組成。錯(cuò)選，本題不得分：少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0．5分。)

(一)某單位職工準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)一套商品房，用于自住，該職工擁有本人的個(gè)人住房公積金賬戶(hù)，請(qǐng)回答以下問(wèn)題。

1．住房公積金的本質(zhì)屬性是()。

A．福利B．獎(jiǎng)金c．工資D．勞保2．住房公積金全部歸職工個(gè)人所有，計(jì)人職工個(gè)人的住房公積金賬戶(hù)，用于()自住

住房。、A．建造B．翻建C．購(gòu)買(mǎi)D．小修3．我國(guó)的住房公積金繳存比例實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，具體繳存比例由城市住房公積金管理委員會(huì)擬訂，經(jīng)各級(jí)政府審核后，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行，一般不得()。

A．低于5％‘B．高于5％C．低于8％D．高于8％

4．住房公積金制度是一種社會(huì)綜合保障制度，住房公積金管理費(fèi)用率是()。

A．[當(dāng)年管理費(fèi)用支出額÷(住房公積金支出額×住房公積金增值收益率)]~100％

B．[當(dāng)年管理費(fèi)用支出額÷(住房公積金當(dāng)年歸集額×住房公積金歸集率)]~100％

c．[當(dāng)年管理費(fèi)用支出額÷(住房公積金當(dāng)年實(shí)際繳存額×住房公積金增值收益率)]×100％，D．[當(dāng)年管理費(fèi)用支出額÷(住房公積金當(dāng)年歸集額×住房公積金增值收益率)]x 100％

5．住房公積金貸款與一般個(gè)人住房貸款有()的區(qū)別。A．性質(zhì)和資金來(lái)源不同．B．貸款對(duì)象有所不同

c．抵押人和貸款風(fēng)險(xiǎn)不同D．貸款條件有所不同E．住房公積金貸款利率比個(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠

一、單項(xiàng)選擇題(50題)

1·D2·C3．C 4．C5．C6．D7．D 8．C9·C10·B．11．D12．D13．C14．C15．A16．A17·C18·B19．C20．B21．D22．B23．A24．A25·D26·C27．A28：C29．C30．C31．B32．B33·A34·D35．D36．B37．B38．C39．D 40．D4l·C 42·A 43．C 44．D 45．A 46．B 47．C 48．A49．C50．A

二、多項(xiàng)選擇題(30題)

1.BC2.ACD3．ABC 4．ABCD5．ABCD6．ABDE 7.ABC 8.BD9．CD10：ACDE11．ABDE12．BCD 13.ABCE 14．BDE15．BE16．BCDE17．ACD18．BDE 19．ABDE 20．BD21．ADE22．ADE23．BCD24．ABD 25.ACE26．BCE27．ACDE28．ACD29．BCE30．BCE

三、案例分析題(10題)

(一)1．C2．ABC’3．A 4．D5．ABDE(二)1．BCD 2．CDE3．ABC 4j D5．ACD