第一篇：我國房地產(chǎn)金融存在的問題及對策

我國房地產(chǎn)金融存在的問題與對策

摘要

隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，綜合國力的不斷提高。房地產(chǎn)業(yè)得到了快速地發(fā)展，對調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了重要作用，成為我國經(jīng)濟(jì)騰飛的引擎之一，而房地產(chǎn)金融成長對房地產(chǎn)業(yè)的起著重要推動作用。然而，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的過程中，同時也暴露出不少問題。中國房地產(chǎn)行業(yè)的問題一定程度上是房地產(chǎn)金融市場的問題和房地產(chǎn)金融體系的不健全。因此,剖析中國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和存在的問題并提出解決對策,是深刻認(rèn)識房地產(chǎn)市場癥結(jié),拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道,化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)金融;發(fā)展?fàn)顩r;存在問題;對策建議

ABSTRACT

With the rapid development of our economy, comprehensive national power rises ceaselessly.Real estate industry obtained the rapid development, the adjustment of the economic structure, promoting economic growth played an important role, has become our country economy to fly one engine, financial and real estate development of real estate industry plays an important role in promoting.However, in the real estate industry in the process of rapid development, but also exposed many problems.China real estate industry's problems to some extent, is the real estate financial market and financial system of real estate is not perfect.Therefore, analysis of China's real estate finance present situation and the existence question and proposes the solution countermeasure, is a profound understanding of the real estate market problem, expand the financing channels of real estate enterprises, dissolve the financial risks of real estate, promote the key to healthy development of real estate.Keyword: Real estate finance;Development;Problems;Suggestions

1.房地產(chǎn)金融的概念

房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對金融有很強(qiáng)的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動有關(guān)的一切金融活動。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券，成立住房儲蓄機(jī)構(gòu)，安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。一種看法認(rèn)為，房地產(chǎn)金融最簡單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通，其實，房地產(chǎn)資金的融通不等于房地產(chǎn)金融，融資是房地產(chǎn)金融的一個主要方面，它包括房地產(chǎn)信貸融資、房地產(chǎn)股本融資、房地產(chǎn)融資融券和運用信托方式融資等。房地產(chǎn)金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)取?/p>

房地產(chǎn)金融包括政策性的房地產(chǎn)金融和商業(yè)性的房地產(chǎn)金融。政策性房地產(chǎn)

金融主要是房改金融，它是與住房制度改革有關(guān)的一系列金融活動。廣義的房地產(chǎn)是土地與房屋的合稱，因而房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。

2.房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場的發(fā)展壯大離不開房地產(chǎn)金融的大力支持，目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展除了銀行信貸資金支持外幾乎還沒有其他的融資方式。房地產(chǎn)業(yè)本身也沒有成立屬于本行業(yè)的專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，行業(yè)內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的長期資金嚴(yán)重不足，開發(fā)商過于依賴商業(yè)銀行的貸款支持。另一方面，在中國的房地產(chǎn)市場上還存在嚴(yán)重的信息不充分的問題，這樣就容易形成金融風(fēng)險。

2011年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年名義增長了27.9%，增速比前三季度回落4.1個百分點，比上年回落5.3個百分點；其中住宅投資增長30.2%，分別回落5.0和2.6個百分點。房屋新開工面積190083萬平方米，比上年增長16.2%，增速比前三季度回落7.5個百分點，比上年回落24.4個百分點。全國商品房銷售面積109946萬平方米，增長4.9%，增速比前三季度回落 8.0個百分點，比上年回落5.7個百分點。全國商品房銷售額59119億元，增長12.1%，增速比前三季度回落11.1個百分點，比上年回落6.8個百分點。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積40973萬平方米，比上年增長2.6%，增速比上年回落22.6個百分點。全國商品房待售面積27194萬平方米，增長26.1%，增速比上年加快18.0個百分點。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源83246億元，比上年增長14.1%，增速比前三季度回落8.6個百分點，比上年回落12.1個百分點。

2012年第一季度，全國房產(chǎn)開發(fā)投資10927億元，名義增長23.5%，扣除價格因素后實際增長20.7%，比上年全年回落4.4個百分點，比去年同期回落10.6個百分點。2012年國家對房地產(chǎn)政策一是完善，二是調(diào)整，三是繼續(xù)整頓，國家將進(jìn)一步理順房地產(chǎn)政策，糾偏改錯，使其房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。國家進(jìn)一步完善保障性住房基建政策與使用管理政策；進(jìn)一步完善房地產(chǎn)土地分類供應(yīng)政策；一線城市征收房產(chǎn)稅將陸續(xù)出臺；開征房產(chǎn)稅之時，就是限購房政策自動取消之日；國家按區(qū)域性調(diào)整政策性商品房政策；下半年對商品房的金融政策將適度調(diào)整；下半年對商品房的管理政策會也會適度調(diào)整，調(diào)整幅度不會太大。

3.存在的主要問題

3.1房地產(chǎn)市場調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響

3.1.1政策的持續(xù)效應(yīng)

2011年前后調(diào)控政策的出臺，對樓市的影響還是顯見的。從成交量來看，4.15調(diào)控造成的市場波動大于9.29調(diào)控，全國市場成交量低迷期持續(xù)約3個月，而9.29調(diào)控后各城市基本僅低迷 1 個月左右。就成交均價而言，2010年各個城市房價上漲的趨勢基本得到控制。2011年春節(jié)前“國八條”的出臺已經(jīng)為樓市定調(diào)，調(diào)控仍是主旋律，且力度更大、要 求更嚴(yán)、決心更強(qiáng)。受國八條和密集地方限購細(xì)則出臺特別是

二、線城市限購政策的出臺，以及銀根緊縮的影響，可以預(yù)見，2012年上半年依然會出現(xiàn)幾個月的觀望期。

3.1.2限購的影響

通過觀測各類城市限購后的市場表現(xiàn)發(fā)現(xiàn)：限購會導(dǎo)致限購的影響：一線城市成交有明顯的回落，但影響時間僅兩至三個月，部分一線城市在限購之前伴隨有成交量的大幅上漲，如廣州成交量先大幅上漲然后再大幅回落。

限購令導(dǎo)致部分二、三線城市成交下降，但影響時間均在兩個月以內(nèi)。此外，限購或即將限購的二、三線城市成交量并不一定回落，相反限購前后或者會成交量放大。

3.1.3限貸政策對房地產(chǎn)市場的影響

在密集的限貸政策之下，首套房首付比例提高，二手房貸款幾乎停放。從理論上講，因為首付提高必將使一部分需求流出市場。但實際上，限貸政策對需求的實際影響并沒有想象的大，因為信貸首付政策松緊程度與一次性付清比例高度相關(guān)。歷次首付比例提升后，相當(dāng)一部分城市的一次性付清比例均有提升，一旦首付政策放松，按揭付款比例會大幅提升，而一次性付款比例將下降。這說明，首付比例提高后，仍然有相當(dāng)部分的有實力的客戶選擇全款支付，進(jìn)而削弱限貸政策的影響。

在全國范圍內(nèi)來看，投資需求比例較高的城市如上海、北京、深圳等發(fā)達(dá)城 市受限貸影響較大，而武漢、鄭州等中部城市，受限貸影響小。

3.1.4保障房政策對房地產(chǎn)市場的影響

保障房的缺失是導(dǎo)致房價快速上漲的一個重要因素。近兩年，保障房建設(shè)力度被提升到了政治高度，2010年全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套；2011年更是提出全國要建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造1000萬套。而保障房建設(shè)將持續(xù)數(shù)年。

保障房建設(shè)力度的加強(qiáng)將減少中低收入人群對商品房市場的需求。假定2010年370萬套保障房全部推入市場，根據(jù)初步測算，2011年的保障房供應(yīng)將分流商品房8%的有效需求，其中經(jīng)濟(jì)適用房分流4.8%的有效需求，公租房和廉租房分流3.2%的有效需求。由于國家統(tǒng)計局現(xiàn)行的統(tǒng)計方式將經(jīng)濟(jì)適用房劃入商品住宅范疇，因而我們預(yù)計2012年，保障房將造成商品住房市場被動萎縮3%。

3.2貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響

2011年上半年貨幣政策將繼續(xù)保持穩(wěn)健，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈?zhǔn)站o。由于銀行在房貸規(guī)模受限的情況下，大多偏向優(yōu)質(zhì)客戶，在此情況下，中小房地產(chǎn)企業(yè)將會比大型房地產(chǎn)企業(yè)融資更加艱難。加息之初并不影響成交量的放大，但當(dāng)進(jìn)入加息通道后，或會削弱購買力，影響成交量的走低，進(jìn)而導(dǎo)致開發(fā)商銷售回款速度放緩。

開發(fā)商應(yīng)當(dāng)順應(yīng)形勢，根據(jù)各自資金狀況，做好降價促銷、加速出貨的準(zhǔn)備。通過對比狹義貨幣供應(yīng)量（M1）和居民消費價格指數(shù)（CPI）同比增速，我們發(fā)M1同比領(lǐng)先CPI六個月左右。也就是說，狹義貨幣供應(yīng)增速下降的話，物價將會止?jié)q而跌，但至少要滯后六個月的時間。2011年M1同比增速逐月已經(jīng)明顯回 落，加上翹尾因素的影響，推測2012年CPI將是前高后低。與此對應(yīng)，貨幣政策可能是前緊后松，下半年貨幣政策可能有所改觀，但房地產(chǎn)行業(yè)政策全年不會放松。

3.3供求關(guān)系對房地產(chǎn)價格的影響

由于開發(fā)進(jìn)度的滯后性，2010年下半年和2011年上半年開工建設(shè)的項目，將逐漸在2012年供應(yīng)上市，由此來看2012 年樓市供應(yīng)充足，政策力度和供求關(guān)系將決定未來價格走勢。

如果排除政策因素，影響市場成交價格的一個重要因素將是供求關(guān)系，其中決定未來供應(yīng)的一個重要因素將是商品房新開工面積。

通過數(shù)據(jù)分析，我們發(fā)現(xiàn)新開工面積將在一年半左右的時間形成實際供應(yīng)，滯后1.5年的新開工面積與當(dāng)期銷售面積非常吻合，因而我們將滯后1.5年的新開工面積稱為“潛在供應(yīng)”，而將當(dāng)期的銷售面積稱為“實際需求”。由于2009年下半年至2010年上半年的大牛市，造成了新開工面積急劇放大，這將造成2011年4份至11月份期間，市場上可能有大量的新增潛在供應(yīng)。同樣，在2012年上半年，市場供應(yīng)量也存在潛在放大的態(tài)勢，但將在2012年下半年逐漸回落。

3.4房地產(chǎn)企業(yè)自身存在問題

盲目開發(fā)高檔樓宇，日益造成供求失衡，房地產(chǎn)開發(fā)商面對銷售風(fēng)險，直接關(guān)系到房產(chǎn)信貸的風(fēng)險狀況。房地產(chǎn)商之所以熱衷于開發(fā)高檔房，道理很簡單，按照目前土地的拿地模式，開發(fā)商勢必會尋求利潤空間更大的產(chǎn)品。同一塊土地，高價房與低價房的成本相差不多，但利潤卻是幾十倍的差異，從目前我國居民收入水平來看，大概有5%的居民可以消費得起高檔住宅，但實際上許多地方的高檔樓房比例卻高達(dá)30%以上，高檔房的比例明顯偏大，拉升了房價。無視日益飽和的高檔房市場，無視資源閑置和低端市場供給嚴(yán)重不足的矛盾而盲目開發(fā)，房產(chǎn)商們將面臨嚴(yán)重的銷售問題，這也直接危及我國金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量。

由于房價不穩(wěn)，加劇了市場風(fēng)險。貨幣傳導(dǎo)的信貸機(jī)制理論認(rèn)為，由于金融市場存在著信息不對稱問題，銀行克服信息不對稱的重要方法是要求抵押。抵押物的價值成為約束貸款者最大借款額的一個重要方面。個別房地產(chǎn)開發(fā)商也利用市場信息的不對稱，虛張聲勢，制作假象，誤導(dǎo)消費者，造成房地產(chǎn)價格不合理上漲。

4.我國房地產(chǎn)金融問題的對策建議

4.1完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控體系，提高抗風(fēng)險能力

建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控體系是房地產(chǎn)市場和國民經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)發(fā)展的重要保證。由于我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、房地產(chǎn)市場的區(qū)域性以及消費差異等特點，可以根據(jù)需要建立多層次的房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控指標(biāo)體系。豐富調(diào)控的手段和方式，完善和拓寬房地產(chǎn)融資渠道，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險監(jiān)管；改進(jìn)金融監(jiān)管方式，提高金融監(jiān)管效能，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場秩序，；完善住房保障制度，確保居民的住房權(quán)利。要進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)住房保障制度，加大經(jīng)濟(jì)適用住房銷售管理，加強(qiáng)集資合作建房管理，穩(wěn)定廉租住房資金來源渠道，研究進(jìn)城務(wù)工人員住房政策。還要加大對境外機(jī)構(gòu)和個人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度，進(jìn)一步加強(qiáng)對跨境外匯資金流動的管理，完善境內(nèi)外資開發(fā)、購房的統(tǒng)計、登記制度。加大房地產(chǎn)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管力度，監(jiān)督銀行、開發(fā)商和信貸個人的行為，及時治理不正確的和違反政策規(guī)定的不良行為，抑制投機(jī)行為。

4.2實施穩(wěn)健的貨幣政策

近些年來我國M2增速一直保持在高位水平，貨幣的超額發(fā)行不但給我國的經(jīng)濟(jì)帶來很大的隱患，也不利于社會穩(wěn)定。所以，從經(jīng)濟(jì)和社會多個方面考慮，貨幣政策應(yīng)該逐步回歸穩(wěn)健。

今年央行已經(jīng)數(shù)次上調(diào)準(zhǔn)備金率，顯示了遏制通脹的決心。從央行貨幣政策調(diào)整的預(yù)期來看，貨幣政策正在逐步回歸穩(wěn)健。貨幣政策回歸穩(wěn)健一方面可以表明控制貨幣供應(yīng)的決心，抑制通脹預(yù)期；另一方面合理引導(dǎo)信貸投向，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的合理引導(dǎo)。

4.3大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融體系

應(yīng)力求形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場，在確保房地產(chǎn)資金來源充足的同時分散房地產(chǎn)投資風(fēng)險。要解決目前房地產(chǎn)金融市場資金來源結(jié)構(gòu)單一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和個人住房消費貸款過度依賴銀行信貸的局面，建立多元化的房地產(chǎn)融資體系，通過多渠道融資方式來滿足房地產(chǎn)開發(fā)對資金的需求，分散和降低銀行系統(tǒng)風(fēng)險。例如，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，開辟新的融資渠道；培育和完善房地產(chǎn)債券市場，作為解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的重要途徑之一，鼓勵房地產(chǎn)公司發(fā)行融資期限較長、低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會分散的剩余資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，在資本市場上直接融資；積極引導(dǎo)國外資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場，拓寬我國房地產(chǎn)融資渠道等。大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細(xì)分市場，開發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

通過貸款證券化增加信貸資產(chǎn)的流動性，同時有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模，從而形成良性擴(kuò)張，還可以改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場化，加速間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，還分散了投資資金的風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康地發(fā)展。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國的發(fā)展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施投資基金方面的專門法律使國內(nèi)和國際產(chǎn)業(yè)基金可以在房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運作。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機(jī)制和風(fēng)險規(guī)避機(jī)制，降低其所承受的風(fēng)險程度，鼓勵房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來。

4.4房地產(chǎn)企業(yè)自身要能夠正確的認(rèn)識和看待市場

我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目很多，在這種條件下，如果我們無視消費者應(yīng)有的權(quán)益，不尊重市場，惡意欺騙購房人，例如在面積上作假，質(zhì)量上不能保證，交房時間不能遵守等等，那么，最終會限制消費者的需求，其結(jié)果必然是大量的房子賣不出去，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫及金融風(fēng)險的產(chǎn)生。

房地產(chǎn)商必須考慮自身的規(guī)模效益問題，也就是說要加大競爭力度，要提升房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模，使一些信用度不高和不具備資格的企業(yè)退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，目前有人反對央行關(guān)于信貸政策調(diào)整的一個理由，就是央行調(diào)整信貸的政策可能會使一些信用差，資產(chǎn)小的企業(yè) 退出房地產(chǎn)行業(yè)，認(rèn)為這樣的結(jié)果可能會使一半的房地產(chǎn)企業(yè)倒閉破產(chǎn)，退出房地產(chǎn)領(lǐng)域。我認(rèn)為這個觀點有些不妥，那些資金量不夠，信用度不高的企業(yè)就是應(yīng)該退出去，這正是央行規(guī)范房地產(chǎn)信貸政策的效

果之一，其對房地產(chǎn)市場的規(guī)范可以讓那些守規(guī)的企業(yè)有更多的市場份額和市場收益。房地產(chǎn)商能夠進(jìn)行自律是保持房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展和防范金融風(fēng)險的一種重要的社會基礎(chǔ)，也就是說房地產(chǎn)商自律問題不是企業(yè)自身問題，不是這個企業(yè)自身好壞的問題，而是直接涉及到能不能防范金融風(fēng)險，能不能防范房地產(chǎn)泡沫的社會基礎(chǔ)的問題。

結(jié)論

2012年國家對房地產(chǎn)政策是堅持宏觀調(diào)控的取向不變的政策，以確保公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩(wěn)過渡。我國公民對房地產(chǎn)的剛性需求不會變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷，商品房在困難中向前。房地產(chǎn)金融并不復(fù)雜實際就是不同時間、空間，不同持有者之間的價值交換，在這個價值交換當(dāng)中爭取實行價值的最佳交換產(chǎn)生增值。雖然我國房地產(chǎn)金融存在諸多風(fēng)險，存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題，需要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融市場，但是，由于國家政策的調(diào)控和制定相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我國房地產(chǎn)金融還是以良性發(fā)展為主。

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第二篇：我國房地產(chǎn)營銷存在的主要問題及對策

我國房地產(chǎn)營銷存在的主要問題及對策

摘要：房地產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的重要關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本文運用現(xiàn)代營銷理論，通過對我國房地產(chǎn)營銷存在的主要問題的分析，試圖找到一條解決目前房地產(chǎn)營銷問題的途徑。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)全過程營銷 促銷組合隨著國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)由賣方市場過渡到買方市場。早些年許多房地產(chǎn)商一夜暴富的現(xiàn)象已成為過眼煙云?，F(xiàn)實的市場環(huán)境迫使房地產(chǎn)開發(fā)商研究市場、重視營銷問題，把營銷管理上升到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，從研究消費者的需求出發(fā)實行全過程的營銷。房地產(chǎn)開發(fā)商的一些錯誤觀念，致使?fàn)I銷出現(xiàn)誤區(qū)，使房地產(chǎn)開發(fā)步入歧途。

一、我國房地產(chǎn)營銷主要存在的問題

市場調(diào)查缺乏真實性。一些企業(yè)在市場營銷方案制訂時，往往以見報的信息為依據(jù)，其收集的信息偏差較大。需求調(diào)查方面既缺少專業(yè)咨詢，也很少進(jìn)行實地調(diào)研，從目前可見的營銷報告中，對房地產(chǎn)消費者的調(diào)查，包括購買類型調(diào)查及購買者心理，對競爭者的調(diào)查，包括銷售動態(tài)、優(yōu)勢、借鑒經(jīng)驗等分析不足，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)營銷水平的提高，直接影響了到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

價格策略單一陳舊。從定價角度看，大多是以低價開盤，逐步提高，缺少有機(jī)的調(diào)節(jié)和合理的升降。從價格策略看，如折扣價格策略、變動價格策略等都基本類同，雖然普遍懂得時間變動的價格策略，有些樓盤也推出個案變動策略，但大多停留在實際操作過程，缺少先期的理論定位。

促銷策略單一。從表面上看，房地產(chǎn)營銷氣氛比較濃烈，但深入分析便不難發(fā)現(xiàn)問題不少。從廣告策略方面看，僅僅局限于一般的信息發(fā)布廣告，最多在編排

形式上作些處理，至于廣告目標(biāo)、針對性、物業(yè)命名及形象、媒體運作、文案處理等方面都遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)對房地產(chǎn)營銷的要求。

營銷近視癥。急于求成的“營銷近視癥”，左右了房地產(chǎn)營銷的發(fā)展。營銷的過程是一個產(chǎn)品推銷、引導(dǎo)過程，是一種提煉。急于求成的心理追求，使發(fā)展商常常把營銷和熱銷等同。這是一種十分明顯的誤區(qū)，或者說是“營銷近視癥”！跟蹤一些項目的銷售過程，不難發(fā)現(xiàn)大多數(shù)企業(yè)都存在著深淺不一的營銷近視癥：價格近視癥，為了得到利潤最大化，忽略了房地產(chǎn)的增值空間；節(jié)奏近視癥，整個樓盤同時上市，結(jié)果剩下的“死角房”無人問津；效應(yīng)近視癥，片面地運用營銷技巧來產(chǎn)生效應(yīng)，項目面市無計劃，前后矛盾。

二、解決問題的對策

1、注重市場調(diào)研，實施全過程營銷。房地產(chǎn)全過程營銷就是市場營銷貫徹房地產(chǎn)從選址、設(shè)計、施工到竣工銷售及物業(yè)管理的全過程?？梢哉f房地產(chǎn)營銷的目的主要在于深度的前期市場調(diào)研和策劃，實行全過程營銷。轟動上海樓市的“沙田花園”，曾以兩個月完成了整個小區(qū)4萬多平方米商品住宅的主體銷售，原因是其在上海市中心率先建造了多層電梯房。這種物業(yè)的出現(xiàn)是在選址、開發(fā)前期營銷介入，在建房前就明確了如何賣，賣給誰的營銷思路，所以成為上海比較成功地完成全過程營銷的第一個案例。

2、實行動態(tài)價格策略。在營銷組合中，價格調(diào)整是最為便捷，最為有效的手段。房地產(chǎn)同樣也不例外，特別是在尚未成熟的市場上，各種營銷手段的80%--90%是在價格上做文章。因此，房地產(chǎn)銷售要根據(jù)市場的現(xiàn)實情況，擇機(jī)調(diào)整房價，以提高樓盤的銷售速度，實現(xiàn)效益的最大化。

調(diào)價的時機(jī)：在市場上，最有競爭力的手段是降價。對于競爭者的降價，有兩個標(biāo)準(zhǔn)，一是銷售期，二是銷售率，二者必須同時考慮。一般來說，一般樓盤的銷售期通常為4-8個月，銷售期兩個月左右有調(diào)價的必要。同時調(diào)價的時機(jī)還要結(jié)合銷售率來確定，當(dāng)銷售率達(dá)到三成時即可調(diào)價。比如當(dāng)銷售期僅三四周即達(dá)到30%的銷售率時，就有了調(diào)價的必要。若三成的銷售率經(jīng)過了很長的時間才達(dá)到，此時調(diào)價危險性較高。應(yīng)分析消費者的接受程度，如果銷售緩慢的原因在于價格，則維持價格是較優(yōu)選擇。除非希望制造熱銷的假象，引發(fā)消費者的逆反心理。

例如：1998年深圳好景豪園即成功地運行了此策略。當(dāng)時是在1997年深圳房地產(chǎn)熱過后的調(diào)整期，市場價格齊跌，多數(shù)開發(fā)商都在尋思如何體面地降價或多送幾份大禮以吸引人氣。好景豪園在充足的市場調(diào)查后，確認(rèn)聘請國外著名景觀設(shè)計專家精心營造的小區(qū)環(huán)境和其永無遮擋的海景對目標(biāo)客戶有著極大的吸引力，于是決定逆市而動，調(diào)高價格3%并調(diào)動所有媒體強(qiáng)勢傳播“逆市飄紅”這一驚人的“好景豪園現(xiàn)象”，結(jié)果一舉創(chuàng)出了屢高屢旺、價格愈高銷售愈旺的奇跡！當(dāng)然，這種方法開發(fā)商要承擔(dān)相對較大的營銷風(fēng)險。

調(diào)價的模式：目前，市場上有兩種控制“低開高走”的基本模式：工程進(jìn)度模式和銷售推動模式。工程進(jìn)度模式指項目價格調(diào)整主要依據(jù)工程進(jìn)展。按工程進(jìn)度進(jìn)行價格調(diào)整要把握以下幾點：項目開工未久。項目形象尚無法展示，價格也最低。此時，采取內(nèi)部認(rèn)購方式，其主要目的是試探市場、檢驗項目定位是否正確。項目開始公開發(fā)售。項目形象包裝、賣場包裝準(zhǔn)備就緒，主力客戶即將到來，為確保利潤，價格自然要比內(nèi)部認(rèn)購期高出一籌；至實景樣板間開放（或其他工程進(jìn)展中標(biāo)志性時間），工程形象日臻完善，銷售高潮已經(jīng)形成，略調(diào)整價格，客戶抗拒心理一般不大。項目封頂。標(biāo)志著項目主體完工，購買風(fēng)險大大降低，項目的大部分優(yōu)勢、賣點大多都能成分展示，至項目完全竣工，項目好壞優(yōu)劣一覽無遺，客戶資金墊付時間短，適當(dāng)調(diào)高價格，消費者也能理解，對于分多期開發(fā)的大盤或超大盤來說，隨著工程不斷展開，生活氣氛、居家配套設(shè)施的日益完善，一期比一期價高更是常見策略。銷售推動模式指主要依據(jù)銷售進(jìn)展機(jī)動靈活地調(diào)整價格。一般來說是在項目聚集了十足人氣后，為進(jìn)一步制造銷售熱潮，以調(diào)高價格的方式來對猶豫中客戶形成壓迫性氛圍：項目極為暢銷，如不盡快行動，將不得不高價購買甚至錯失良機(jī)！

不同銷售狀況下的價格調(diào)整策略：旺銷狀況下的價格調(diào)整。旺銷是指商品房推出后，客戶踴躍購買，市場反映很好，在很短的時間內(nèi)首出推出單位的大部分，且潛在購買的客戶很多。在旺銷狀況下，開發(fā)商可以適當(dāng)提高售價，但幅度不宜太高，一般為5%左右，太高則減少客戶群，具體比例多少，主要根據(jù)初始定價和潛在客戶群而定。如北京國際友誼花園剛推出時，一周即售出50多套，且客

戶購買勢頭不減，于是該項目的開發(fā)商隨即全面提升6%，取得銷售業(yè)績與收入同步增長的良好局面。

滯銷狀況下的價格調(diào)整。滯銷主要指商品房推出銷售以后，市場反映一般，顧客購買并不積極，沒有達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)。這時，開發(fā)商不能簡單地降低售價，在分析滯銷的原因后，可保持售價不變或價格略微上調(diào)，但同時采取一些促銷手段，如在保持售價的基礎(chǔ)上，適當(dāng)給予客戶一些折扣，或贈送車位（包括優(yōu)惠車位），或其他方式?？傊?，要給予客戶其他方面的補償，增加“人氣”以擴(kuò)大自己的客戶群。

3、有機(jī)的促銷組合策略。房地產(chǎn)促銷組合是指企業(yè)將人員推銷、廣告、公共關(guān)系、銷售促進(jìn)四種方式有效地組合在一起，以求達(dá)到最佳的促銷效果。房地產(chǎn)促銷組合的特點。促銷組合是一個動態(tài)組合。有的時候，一種效果好的促銷手段在環(huán)境發(fā)生變化后，可能會成為一種效果差的促銷手段。由于房地產(chǎn)建設(shè)周期較長，企業(yè)所面臨的內(nèi)外環(huán)境可能發(fā)生變化，那么企業(yè)所選取的促銷組合策略也應(yīng)隨著調(diào)整。促銷組合的不同促銷方式具有相互推動作用。不同的促銷方式互相配合，能相互彌補彼此的缺點，正向疊加其優(yōu)點，互相推動，產(chǎn)生良好的促銷效果。促銷組合是一種多層次組合。每種促銷方式都有許多種促銷手段可供選用，進(jìn)行促銷組合就是適當(dāng)?shù)剡x擇各種促銷方式。因此，房地產(chǎn)促銷組合是一種多層次的策略。

選擇促銷組合應(yīng)考慮的因素。房地產(chǎn)產(chǎn)品特性。不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品特性，其面對的目標(biāo)顧客不同，所采用的促銷組合不同。如別墅就要針對高收入講究舒適、享受的目標(biāo)顧客，主要采用人員推銷策略；而普通住宅就要采取廣告、公關(guān)、銷售促進(jìn)等為主要促銷手段。

市場競爭狀況。開發(fā)商在制定營銷方案時，不僅要考慮市場狀況，而且要考慮競爭者的促銷策略，這樣才能出奇制勝，達(dá)到良好的促銷效果。

房地產(chǎn)建設(shè)的不同周期。房地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)從選址直到完工，一般需要2-3年的時間，在次期間宏觀環(huán)境與微觀環(huán)境都會有較大變化。在建設(shè)不同時期，所采取的促銷手段也就不同，如建設(shè)初期，主要采用廣告形式，樹立樓盤形象；而在樓盤開盤前，取得了銷售許可證后，這是產(chǎn)品的強(qiáng)銷期，就要強(qiáng)化促銷效果，各種促銷手段齊用，形成一種立體性的攻占市場的霸勢，以取得較好的銷售業(yè)績。

企業(yè)的促銷費用。促銷費用制約著促銷方式的選擇，企業(yè)應(yīng)根據(jù)促銷預(yù)算，合理地選擇促銷方式，達(dá)到投入少收入大的效果。

4、處理好營銷導(dǎo)入?yún)^(qū)域、發(fā)育區(qū)域和運作區(qū)域的關(guān)系。導(dǎo)入?yún)^(qū)域包括了廣告、包裝等對外宣傳手段，積聚人氣的導(dǎo)入是重要的第一步；較好的包裝、廣告等吸引了眾多的購房者，如何培育有效購房隊伍以及拿出怎樣的售房方案，這應(yīng)該是營銷方案的核心；運作區(qū)域人員素質(zhì)是關(guān)鍵，營銷操作人員的水準(zhǔn)直接影響到成交量，因此，要強(qiáng)化營銷人員的培訓(xùn)，確保營銷方案的執(zhí)行。

作者單位：石家莊信息工程職業(yè)學(xué)院

（編輯 雨露）

第三篇：我國金融創(chuàng)新存在的問題與對策

文章標(biāo)題：我國金融創(chuàng)新存在的問題與對策

一、引言

發(fā)達(dá)國家的金融發(fā)展史，是循著“監(jiān)管—創(chuàng)新—再監(jiān)管—再創(chuàng)新”的軌跡來運行的。為什么在央行不斷加強(qiáng)監(jiān)管的同時，商業(yè)銀行會不斷地進(jìn)行金融創(chuàng)新呢?究其原因，無外乎兩個方面—競爭的壓力和利益的驅(qū)動。我國的金融創(chuàng)新與此類似，但帶有濃厚的中國特色。金融創(chuàng)新是處于體制轉(zhuǎn)軌階段的中國金融

市場的發(fā)展方向與發(fā)展主題。

二、我國金融創(chuàng)新所取得的成就

1、金融組織體系的創(chuàng)新。1979年至今，我國打破了高度集中的銀行體系，最終形成了以中央銀行為核心、國有商業(yè)銀行和其他多種所有制金融機(jī)構(gòu)并存的金融組織體系。這一體系為建立與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的金融制度提供了必要的組織保證。

2、金融市場創(chuàng)新。這主要包括:第一、貨幣市場的創(chuàng)新，包括同業(yè)拆借市場、票據(jù)貼現(xiàn)市場、大額存單市場和國債回購市場等四個子市場的創(chuàng)新，一度出現(xiàn)的大額定期存單已于1996年停止發(fā)行。第二、資本市場的創(chuàng)新。股票市場從無到有，從不規(guī)范到逐步規(guī)范，編制了股價指數(shù)，成立了上海、深圳證券交易所，為企業(yè)提供了廣闊的融資渠道。

3、金融調(diào)控手段創(chuàng)新。從1984年人民銀行專門行使中央銀行職能至今，逐漸形成了法定存款準(zhǔn)備金、再貸款、再貼現(xiàn)、利率、公開市場業(yè)務(wù)等一整套調(diào)控手段。調(diào)控效果明顯。

4、金融制度的創(chuàng)新。這是從制度層面對前三種創(chuàng)新的正式確認(rèn)和綜合概括，極大地促進(jìn)了中國金融的發(fā)展。包括:貨幣制度創(chuàng)新：一方面，種類繁多的信用卡、資金匯劃系統(tǒng)和網(wǎng)上銀行已成為重要的支付手段與結(jié)算工具；另一方面，對人民幣的匯兌制度進(jìn)行了重大改革。1996年12月1日起正式實行人民幣經(jīng)常項目兌換。

融資制度創(chuàng)新。創(chuàng)新的金融工具日益多樣化，增強(qiáng)了籌資者和投資者的自由度，改變了原來間接金融一統(tǒng)天下的融資格局，使融資制度的結(jié)構(gòu)得到顯著改善。

金融管理制度的創(chuàng)新。中國人民銀行的一級分行由按行政劃設(shè)置改為按經(jīng)濟(jì)區(qū)劃設(shè)置，證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)由原來的地方政府領(lǐng)導(dǎo)改為垂直領(lǐng)導(dǎo)；保監(jiān)會、銀監(jiān)會的成立。這些監(jiān)管創(chuàng)新措施使中國形成了與金融分業(yè)管理

相適應(yīng)的金融監(jiān)管體系的架構(gòu)。從金融管理手段看，傳統(tǒng)的以計劃性、行政指令性管理為特征的金融管理模式，正在向市場化的金融管理模式轉(zhuǎn)變。尤為值得一提的是，法律手段在金融管理中所占的分量越來越重，《中國人民銀行法》、《商業(yè)銀行法》、《票據(jù)法》?！吨腥A人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》等一系列金融法律陸續(xù)出臺和實施，為金融管理提供了必需的法律依據(jù)，央行運用法律手段監(jiān)管的力度也明顯加大。

三、我國金融創(chuàng)新存在的問題

20多年來，我國的金融創(chuàng)新為中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重大貢獻(xiàn)，但也存在著許多亟待解決的問題。

1、金融創(chuàng)新滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一方面，金融滯后于經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致創(chuàng)新層次較低。最突出的表現(xiàn)是國有商業(yè)銀行改革進(jìn)程過慢，融資體制與經(jīng)濟(jì)體制不相適應(yīng)，受到大量政策性約束，機(jī)制的僵化削弱了其追逐利潤的動力，金融創(chuàng)新只能停留在低層次上。另一方面，原有的規(guī)章制度已不適應(yīng)實際情況的變化。我國銀行業(yè)在加人WTO后，對新的業(yè)務(wù)品種缺乏深人透徹的研究，制度創(chuàng)新相對滯后，出現(xiàn)了所謂的真空地帶。由此不免聯(lián)想到西方的金融創(chuàng)新與監(jiān)管。上個世紀(jì)30年代，美國推出了“Q項條例”，規(guī)定活期存款不付息和限定定期存款的利率上限。為了穩(wěn)住客戶，花旗銀行推出了“可轉(zhuǎn)讓定期存單”業(yè)務(wù)，使開辦此類業(yè)務(wù)的客戶既能享有定期存款的利息，又可以保持活期存款的流動性此舉被美聯(lián)儲裁定為金融違規(guī)，花旗銀行為此與美聯(lián)儲對簿公堂，官司打至聯(lián)邦最高法院，經(jīng)過幾年的反復(fù)，最終被裁定為創(chuàng)新而非違規(guī)，花旗銀行勝訴，其它銀行相繼仿效，最后，美聯(lián)儲對“Q項條例”作了修改，可轉(zhuǎn)讓定期存單成為一種合規(guī)的金融工具，日后這一新業(yè)務(wù)對美國金融業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了積極的作用。由此可見，創(chuàng)新與監(jiān)管如果能產(chǎn)生良性互動，其結(jié)果是央行與商業(yè)銀行的“雙贏”格局。而我國時下缺乏的正是這種良性互動。

2、金融創(chuàng)新違背市場規(guī)律。主要表現(xiàn)在：（1）國有股減持。2001年6月啟動的國有股減持，由于違背了市場規(guī)律而引起市場暴跌，社保基金從國有股減持中只收回了幾十億元的資金，但市場的總市值卻損失了約2.6萬億元，流通市值損失了約9600多億元。這是近年來中國股市在金融創(chuàng)新中以小利換大弊的典型案例。（2）國有銀行上市。從長遠(yuǎn)來看，國有銀行的改制上市是大勢所趨。但如果國有商業(yè)銀行在未進(jìn)行徹底改制時就匆忙上市，則會給市場帶來巨大的金融風(fēng)險和制度隱患。如果國有商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)不能有效消化，市場就會面臨銀行股資產(chǎn)劣化的制度隱憂；如果銀行與股市的風(fēng)險通道被過早打開，市場就會產(chǎn)生風(fēng)險傳遞與放大的疊加效應(yīng)，從而對整個金融體系造成威脅。在我國的金融體系還很不健全、防范風(fēng)險的能力與水平在總體上還比較低的情況下，其利弊關(guān)系可以說是不言而喻。（3）整體上

第四篇：淺談我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在問題及對策

淺談我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在問題及對策【摘 要】 本文通過對我國房地產(chǎn)市場過快發(fā)展中存在的主要問題進(jìn)行分析，提出了相關(guān)的解決對策：政府完善土地供應(yīng)制度；建立房地產(chǎn)價格預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)對住房價格的檢測與調(diào)控；完善住房供應(yīng)體系和住房保障體系；規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的行為。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)市場；存在問題；對策

房地產(chǎn)業(yè)在我國起步晚，歷史短，發(fā)展過于迅速，近年來房價不斷攀升，國家不斷出臺政策仍然無法阻止房價的上漲。在房地產(chǎn)行業(yè)表面繁榮，房價持續(xù)攀升的今天，我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問題，并且找到有效的解決問題的對策和途徑，以保證房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展［1］。

一、存在的主要問題

1、地區(qū)發(fā)展不平衡

首先，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異。主要表現(xiàn)在：無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場起步較早所致；中部的增長速度基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價格的上升和競爭激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中部的各項指標(biāo)的增長速度均高于其他兩部。

其次，城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異。在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮(zhèn)居民的居住水平得到了提高，但因各地區(qū)的不同而略有差異。從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對數(shù)量上來看，東部地區(qū) 西部地區(qū)中部地區(qū)。這是因為東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區(qū)雖然房地產(chǎn)發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區(qū)人口密度大，經(jīng)濟(jì)又不很發(fā)達(dá)，所以人均住宅建筑面積最??；從其增長速度來看，西部地區(qū)中部地區(qū)東部地區(qū)。

2、房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給之間矛盾重重

目前，我國正處于城市化快速發(fā)展期。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為44.9%，城市化水平始終在提高，年均增加1.5個百分點之多［2］。快速城市化為城市帶來大量的新增人口，城區(qū)面積迅速擴(kuò)大。這個階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求應(yīng)該由房地產(chǎn)市場中的供給予以適當(dāng)滿足。

面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產(chǎn)商品供給層面的調(diào)整卻是相對謹(jǐn)慎而滯后的，這一方面是由于長期以來實行的嚴(yán)格的土地管理政策和穩(wěn)健從緊的金融政策，另一方面也是由房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后性所決定的。2003-2008年間，全國商品房平均銷售價格持續(xù)上漲，如果排除了非市場因素如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周圍設(shè)施環(huán)境改善等方面外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。

3、中低收入居民的住房問題亟待解決

在1998年住房市場化改革之后，政府為了解決低收入人口的住房問題，也采取了廉租房制度和經(jīng)濟(jì)適用住房等公共住房保障政策。10多年來，我國住房制度改革和住房建設(shè)已取得很大的成績，在改善中低收入居民的住房問題上，一些住房政策也發(fā)揮了積極的作用，但仍存在一些問題。

其中經(jīng)濟(jì)適用房政策和實踐是當(dāng)前問題的焦點，其主要體現(xiàn)以下四個方面，一是經(jīng)濟(jì)適用住房的公平性問題；二是對由經(jīng)濟(jì)適用住房制度引出的房地產(chǎn)市場價格雙軌制產(chǎn)生異議；三是認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量過大對商品房產(chǎn)生擠出效應(yīng)的問題；四是在經(jīng)濟(jì)適用住房運行與管理中出現(xiàn)的問題。我國現(xiàn)階段中低收入居民購房能力處于較低水平，因此，完全通過市場化解決這部分居民住房問題是行不通的。實踐證明，解決住房問題的政策不是面向全體國民的福利政策，大多數(shù)國家住房政策的主要針對對象是中低收入和無力自己解決住房問題的特殊困難階層，住房保障只是住房市場機(jī)制的補充。

4、房地產(chǎn)投資行為急需調(diào)控

房地產(chǎn)投資行為已成為形成現(xiàn)在高房價的主要因素之一，在當(dāng)前市場條件下，投資和投機(jī)只是一線之隔，不合理的投資很容易就轉(zhuǎn)化為投機(jī)行為。理性的房地產(chǎn)投資有以下幾方面的優(yōu)勢：一是活躍房地產(chǎn)交易，增加

市場需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展；二是提供房地產(chǎn)租賃市場上的房源，滿足市場上的租房需求；三是提供風(fēng)險較小且回報較高的投資渠道，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值。

然而在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)投資的弊端要大于其優(yōu)勢：第一，在房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，房價上漲的情況下，房地產(chǎn)投資可能會導(dǎo)致市場需求過度活躍，刺激房價非理性上漲，從而不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展；第二，房地產(chǎn)投資與股票等投資有著本質(zhì)的不同，股票等投資品是在具備富余資金下的自由選擇，而住房具有很強(qiáng)的民生性，突出表現(xiàn)為住房是保障居民生活的基本條件，是普通公眾生活的基本需要，因此非理性的投資甚至投機(jī)行為會直接影響居民的基本生活保障；第三，非理性投資使得我國房地產(chǎn)市場中的閑置房數(shù)居高不下，并且北京、上海等城市房地產(chǎn)的租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界平均水平，這說明我國房地產(chǎn)泡沫已非常嚴(yán)重。

5、國家調(diào)控政策實施受阻

針對近年來房價不斷上漲的情況，國家也在不斷地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，但始終監(jiān)管機(jī)制不夠完善，導(dǎo)致政策在具體實施的過程中，各地方政府不嚴(yán)格執(zhí)行，并且各金融機(jī)構(gòu)為了自身利益也有自己的應(yīng)對方法，使得國家政策不能有效實施，進(jìn)而不能有效阻礙房地產(chǎn)市場不健康的發(fā)展。

二、促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策

我國政府針房地產(chǎn)市場中存在的問題不斷地出臺了若干政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，從“國十一條”到“新國八條”，再到房產(chǎn)稅及物業(yè)稅的試點及逐步實施，但其出臺后所起到的效果卻不理想。筆者認(rèn)為，要想真正控制房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展以及解決房地產(chǎn)供給過程中的種種矛盾和問題，還是要找到有效的途徑以及保證國家政策順利實施的措施：

1、政府完善土地供應(yīng)制度

（1）加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度［3］。土地供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)均衡是土地市場供求平衡的更高層次的要求。在目前我國一些城市已出現(xiàn)地價、房價大幅上漲的情況下，土地儲備機(jī)構(gòu)不僅要根據(jù)市場的實際需要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展實際及時地掌握土地投放總量，更要從市場細(xì)分的角度，適時調(diào)整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需結(jié)構(gòu)失衡的矛盾［4］。一方面，緊縮城市中心區(qū)住宅用地和城市高檔房地產(chǎn)用地，對開發(fā)高檔商品房從供給源頭上進(jìn)行限制；另一方面，落實經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政策，對面向百姓的商品房所用土地要適當(dāng)放寬，滿足居民日益增長的住房需求。

（2）建立地價調(diào)控體系。鑒于我國地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，政府對地價進(jìn)行調(diào)控，應(yīng)著力建設(shè)地價的調(diào)控體系，增加土地市場的透明度和公平性。對于地價可通過國家定價和國家指導(dǎo)價來調(diào)控，如建立基準(zhǔn)價、標(biāo)定地價和土地出讓價等。對此，可參照國外的成功經(jīng)驗。如日本政府每年都在固定的時間公布由官方調(diào)查和評價的公示地價?！肮镜貎r”是一種旨在調(diào)控土地價格的官方公開價格，它的作用是加強(qiáng)政府對土地價格調(diào)控與管理的能力，為合理制定土地價格政策，公平進(jìn)行土地交易提供依據(jù)。

（3）規(guī)范政府行為，強(qiáng)化土地管理的監(jiān)控職能。嚴(yán)厲遏制土地市場中的政府違法違規(guī)行為，加強(qiáng)政府行為的自我約束，土地政策才能達(dá)到預(yù)期的宏觀調(diào)控效果。另外，土地管理監(jiān)控職能的弱化也會阻礙城市土地市場和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，只有加強(qiáng)土地管理的監(jiān)控工作，才能防止區(qū)域性的房地產(chǎn)投機(jī)，抑制房地產(chǎn)價格的非正常上漲，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

2、建立房地產(chǎn)價格預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)對住房價格的檢測與調(diào)控

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的主要原因如下:一是成本推動，尤其是土地成本的提高，二是開發(fā)商利用政府政策弊端控制供給量改變供求關(guān)系制造價格快速上漲趨勢，三是社會經(jīng)濟(jì)預(yù)期導(dǎo)致的投機(jī)炒房行為。因此，在監(jiān)測和控制房地產(chǎn)價格方面，提出以下建議:

（1）建立完整基準(zhǔn)地價體系，適度控制土地價格及拆遷費用，尤其是高檔房的建設(shè)規(guī)模［5］。

（2）針對市場中的認(rèn)為調(diào)控市場和哄抬價格現(xiàn)象，要進(jìn)一步加強(qiáng)管理。嚴(yán)格審核價格申報，物價部門對商品房的銷售價格要認(rèn)真核定，嚴(yán)格按核定價格銷售。工商部門對房地產(chǎn)的營銷手段、營銷方式以及稅務(wù)部門對房地產(chǎn)的稅費收繳等嚴(yán)格控制和監(jiān)督，從而進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的市場行為，同時要盡快將其銷售價格公開

化、透明化，避免信息不對稱帶來的消費者價格盲區(qū)。

（3）在面對社會經(jīng)濟(jì)頂期問題，需要全社會形成合理引導(dǎo)市場的氛圍。引導(dǎo)老百姓確立正確的住房觀念、風(fēng)險意識和投資理念。正確的輿論導(dǎo)向人們形成正確的房地產(chǎn)投資理念、住房觀念以及風(fēng)險意識。因此，對于房地產(chǎn)市場中的所有主體，政府要承擔(dān)起責(zé)任，引導(dǎo)老百姓樹立正確的住房觀念和消費，而不是為某經(jīng)濟(jì)利益主體不顧百姓的需求。

3、完善住房供應(yīng)體系和住房保障體系

近年來，特別是2008年以后，政府進(jìn)一步加大了住房保障工作力度，大力推進(jìn)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，但是仍然存在保障性住房供不應(yīng)求的局面，并且在供應(yīng)過程中出現(xiàn)不公平現(xiàn)象，比如真正需要的人沒有得到保障，而被一些“關(guān)系戶”得到，因此應(yīng)該在將來加強(qiáng)監(jiān)管制度的建設(shè)。除此之外，對于現(xiàn)在社會上一些收入不高也不低的“夾心層”，他們負(fù)擔(dān)不起價格昂貴的商品房，又不具備享受保障性住房的條件，因此不得不背上過重的房貸，對于這部分群體也應(yīng)該有相應(yīng)的住房供應(yīng)保障，政府雖已下令供應(yīng)限房價、限戶型的部分商品房，即“限價商品房”，但還沒有在各個城市全面供應(yīng)，因此要在完善住房保障體系建設(shè)的過程中，加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度的同時，一定要重視推進(jìn)“限價商品房”的供應(yīng)工作。

4、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的行為

當(dāng)前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始出現(xiàn)不規(guī)范的開發(fā)與銷售行為，囤積好房源、隱藏房屋信息，欺詐消費者以及中介機(jī)構(gòu)操作不規(guī)范等問題頻頻出現(xiàn)，因此筆者提出以下幾點建議：

（1）建立企業(yè)的信譽檔案。要加大力度推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信等級評定制度，在此基礎(chǔ)上，要建立企業(yè)信譽檔案，將企業(yè)的身份登記、良好行為記錄、不良的行為警示、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品介紹內(nèi)容，在網(wǎng)上公布，建立企業(yè)信用管理信息系統(tǒng)，進(jìn)入系統(tǒng)的信息，不僅作為主管部門評定企業(yè)好壞的依據(jù)，還要向社會公開，從而扶持一大批信譽良好的企業(yè)，治理整頓那些信譽差、經(jīng)營管理不善的小企業(yè)。

（2）對預(yù)售合同進(jìn)行網(wǎng)上備案登記。商品房銷售過程中常存在買賣雙方信息不對稱、開發(fā)商隱瞞預(yù)銷售情況等一系列行為，因此應(yīng)該實施新建的商品房的預(yù)售都必須進(jìn)行預(yù)銷售合同的網(wǎng)上備案登記制度。開發(fā)商申請辦理預(yù)售許可證。同時，必須上報所有樓盤信息，在地區(qū)的房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上公開手續(xù)，所有消費者都能在網(wǎng)絡(luò)上查詢相對應(yīng)的在售樓盤的銷售情況。網(wǎng)上備案登記制度在使市場更加公開透明，對規(guī)范銷售行為，正確引導(dǎo)投資和消費起到了積極作用。

（3）規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營方式。中介機(jī)構(gòu)雖然在國內(nèi)起步較晚，但發(fā)展勢頭較快。中介機(jī)構(gòu)的活躍性是一個國家房地產(chǎn)業(yè)走向成熟的重要標(biāo)志。最近幾年，國內(nèi)大部分地區(qū)，新房、二手房以及房屋租賃的發(fā)展勢頭較好，房地產(chǎn)中介市場出現(xiàn)了較大的機(jī)會。但目前中介機(jī)構(gòu)的員工素質(zhì)普遍偏低，使得工作中出現(xiàn)很多以不正當(dāng)手段謀取私利的行為，因此中介機(jī)構(gòu)要建立健全公司的人員選擇、職前培訓(xùn)和在職績效考核制度，完善對房地產(chǎn)中介相關(guān)專業(yè)知識的培訓(xùn)，全面提高中介機(jī)構(gòu)員工的綜合素質(zhì)。

【】

［1］ 陳渝文.房地產(chǎn)過快上漲的原因與房產(chǎn)政策之芻議［J］.財經(jīng)論壇，2010.（10）.［2］ 王斯琛.我國房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的成因與對策［J］.江西金融職工大學(xué)學(xué)報，2010.（12）.［3］ 何元斌.關(guān)于房地產(chǎn)價格調(diào)控的政策與措施建議［J］.經(jīng)濟(jì)研究參考，2006.(55).［4］ 吳淑蓮.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中應(yīng)注意的若干問題［J］.商業(yè)時代，2006.(15).［5］ 魏博揚.我國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢及對策研究［D］.吉林大學(xué)，2009.

第五篇：我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在問題及對策

我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在問題及對策
07 經(jīng)濟(jì)學(xué) 3 班 張婷婷 3207004233
我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略布局繼 20 世紀(jì) 80 年代沿海發(fā)展戰(zhàn)略、年代末西部大開發(fā)戰(zhàn)略之后，90 目前新的區(qū)域發(fā)展格局正成形成，即實施西部大開發(fā)，振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地，鼓勵東 部地區(qū)加快發(fā)展，實行東西互動，帶動中部，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。本文對中國區(qū)域經(jīng)濟(jì) 發(fā)展現(xiàn)狀作了分析，指出發(fā)展中存在的主要問題，并提出相應(yīng)的對策。區(qū)域經(jīng)濟(jì)是各國和世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐力量。改革開放以來，我國以大城市為中心、發(fā)展水平相近地區(qū)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系和合作加強(qiáng)，逐漸形成了各具特色的經(jīng)濟(jì)區(qū)。我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)按 地理位置劃分，大致可以分為三個層次：第一層次是從大連、天津、青島、上海、廈門、深 圳、湛江等整個海岸線為快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)區(qū)域；第二層次是從哈爾濱、沈陽、石家莊、太原、鄭州、武漢、合肥、南昌、長沙等內(nèi)陸屬于發(fā)展較慢的經(jīng)濟(jì)區(qū)域；第三層次是西部地區(qū)為發(fā) 展落后的經(jīng)濟(jì)區(qū)域。

一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

1、從東部沿海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展看 經(jīng)過 20 多年的高速發(fā)展，東部沿海地區(qū)已進(jìn)人工業(yè)化的起飛階段，走在全國前列。市 場經(jīng)濟(jì)體制已基本形成，并在 WTO 規(guī)則下迅速與國際市場接軌。國民經(jīng)濟(jì)以年均 10%--11% 的速度增長，超過全國平均 2 個以上百分點，經(jīng)濟(jì)總量占全國經(jīng)濟(jì)總量的 65%以上，人均 GDP 達(dá) 1700 美元。這一地區(qū)形成 3 個中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)圈和都市圈，即以廣州、深圳和珠 海為中心的珠江三角洲地區(qū)、以上海為中心的長江三角洲地區(qū)和以北京、天津為中心的環(huán)渤 海經(jīng)濟(jì)區(qū)，這三個區(qū)域相繼創(chuàng)造出區(qū)域發(fā)展的奇跡。今年以來，特別是長三角和珠三角，更 是高速賽跑，比翼齊飛，成為我國的制造業(yè)中心，占全國經(jīng)濟(jì)的權(quán)重愈來愈大。

2、從西部大開發(fā)取得的進(jìn)展看 國家實施西部大開發(fā)的 4 年里，國債投資及其帶動的投資達(dá) 7000 億元人民幣，五大標(biāo) 志性工程：生態(tài)環(huán)境建設(shè)、西氣東輸、西電東送、青藏鐵路、南水北調(diào)兩線工程進(jìn)展順利。東部資本、港澳臺資本和外資加快了西進(jìn)步伐。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在調(diào)整，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)都出現(xiàn)可喜發(fā)展的勢頭。各省市區(qū)內(nèi)的鐵路、高速公路、機(jī)場、水利、縣鄉(xiāng)道路、農(nóng)村電 網(wǎng)改造等基礎(chǔ)設(shè)施推進(jìn)很快。重慶、成都、西安等城市建設(shè)突飛猛進(jìn)。

3、從東北經(jīng)濟(jì)發(fā)展新機(jī)遇看 振興東北老工業(yè)基地決策的出臺，給解決東北問題帶來了一次新機(jī)遇。東北地區(qū)制造業(yè) 的基礎(chǔ)優(yōu)勢和巨大潛力，是東部沿海地區(qū)所不具備的。振興東北老工業(yè)基地現(xiàn)已進(jìn)入實質(zhì)性 操作階段，政策和操作方法都與西部開

發(fā)不同，采取直接面對一個個企業(yè)的政策和方法，核 心內(nèi)容是用高新技術(shù)和先進(jìn)實用技術(shù)改造傳統(tǒng)技術(shù)，用市場化的先進(jìn)管理取代傳統(tǒng)管理模 式，所需資金采取多渠道籌集方式，包括利用外資和民間資本。

4、從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的比較看 改革開放以來，隨著東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，在市場機(jī)制的作用下，生產(chǎn)要素大量地 向東部地區(qū)流動，但產(chǎn)業(yè)由東部地區(qū)向中西部地區(qū)的梯度轉(zhuǎn)移并沒有實現(xiàn)，盡管國家在前幾 年大力實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，但西部地區(qū)受各種條件的限制，發(fā)展仍較緩慢。三大地帶經(jīng)濟(jì) 發(fā)展差距不斷擴(kuò)大。東部地區(qū)已形成自我積累，自我發(fā)展能力，外來資本，民間資本充分，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級迅速，制造業(yè)、服務(wù)業(yè)和外貿(mào)已成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要力量；西部經(jīng)濟(jì)增長 主要靠基礎(chǔ)建設(shè)投資拉動，國有資本仍占主要地位，外資、民間資本不足，制造業(yè)、服務(wù)業(yè) 發(fā)展不快，投資效益不高。因此，東西部之間的經(jīng)濟(jì)總量、發(fā)展速度、人均收入水平的差距 仍在繼續(xù)擴(kuò)大。以西部的 GDP 增長速度為 1 相比較，1998 年東西部比為 1.43：1，2002 年

擴(kuò)大為 1.57：1。人均 GDP，2002 年西部約 600 美元，東部則為 1700 美元，東部約為西部 的 3 倍。

二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的主要問題

1、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大差異致使國家總體改革 目標(biāo)進(jìn)退維谷。由于在改革開放初期，我國對東南沿海地區(qū)實行政策傾斜、資金傾斜，加上 其地理位置優(yōu)勢，目前東南沿海與中西部的發(fā)展差距凸顯出來了。向沿海傾斜的區(qū)域政策使 全國經(jīng)濟(jì)重心總體向東南偏移，中西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)類型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與東部地區(qū)也產(chǎn)生了很大 差異。東南沿海區(qū)域與中西部地區(qū)之間在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上的巨大差異，使以市場為導(dǎo)向的宏 觀經(jīng)濟(jì)改革目標(biāo)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)之間發(fā)生沖突，使國家總體改革方案難以設(shè)計與貫徹落 實。

2、中部經(jīng)濟(jì)有“凹陷”之憂。自上個世紀(jì) 80 年代初沿海發(fā)展戰(zhàn)略和 90 年代末西部大 開發(fā)戰(zhàn)略的實施，中部地區(qū)已成為全國的“經(jīng)濟(jì)凹地”，十六大后又提出“支持東北地區(qū)等 老工業(yè)基地加快發(fā)展和改造”的方針，中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)地位相對下降。中部地區(qū)農(nóng)業(yè)比重很大，農(nóng)村人口過多，由于靠農(nóng)業(yè)發(fā)展的出路越來越窄，而制造業(yè)又沒有出現(xiàn)由東部向中部轉(zhuǎn)移的 梯度效應(yīng)，在東部大發(fā)展、西部大開發(fā)、東北經(jīng)濟(jì)振興的新形勢下，中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型 所面臨的國內(nèi)與國外的壓力會加大，“經(jīng)濟(jì)凹地”有可能會加深。

3、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同，重復(fù)建設(shè)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)特色不明顯。一是重復(fù)建設(shè)，這不僅出現(xiàn) 在價高利大的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，而且在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域尤甚。二

是在開放引資上競相出臺優(yōu)惠政策，在外貿(mào)出口上競相壓價，導(dǎo)致過度或惡性競爭，甚至區(qū)際聯(lián)系還要小于與國際的聯(lián)系。三是 存在嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)同構(gòu)現(xiàn)象。加速擴(kuò)大的地帶間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距，加大了地方政府尤其是中西部 地區(qū)地方政府“興地富民”的客觀壓力，迫使一些地方政府在項目投資上置全局性資源浪 費、生產(chǎn)能力過剩而不顧，低效益、低水平地重復(fù)引進(jìn)、生產(chǎn)、建設(shè)，從而導(dǎo)致地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)趨同現(xiàn)象不斷加劇。這不僅抑制了地區(qū)經(jīng)濟(jì)比較優(yōu)勢的發(fā)揮，喪失了地區(qū)分工效益和規(guī)模 經(jīng)濟(jì)效益，而且影響國民經(jīng)濟(jì)整體效益的提高。

4、地方割據(jù)現(xiàn)象仍比較嚴(yán)重。在地區(qū)差距日漸擴(kuò)大的背景下，受地方利益的驅(qū)使，各 地方政府或以公開的形式，或以隱蔽的形式實行地方保護(hù)主義。如區(qū)域間為爭奪緊俏資源而 展開的資源大戰(zhàn)；構(gòu)筑名目繁多的貿(mào)易壁壘和行政壁壘；互相實行資源、技術(shù)、人才、商品 的壟斷和封鎖等來保護(hù)本地區(qū)的利益。不僅造成了流通渠道堵塞，各種商品和生產(chǎn)要素不能 自由流動，而且使地區(qū)、行業(yè)、企業(yè)間的優(yōu)勢無法互補，造成資源浪費，并最終導(dǎo)致競爭、開放、統(tǒng)一的國內(nèi)大市場難以形成。目前，各地區(qū)進(jìn)一步擴(kuò)張面臨的共同障礙，是行政體制 分割，各自為政，行政性區(qū)際關(guān)系替代了市場性區(qū)際關(guān)系，難以做到資源的優(yōu)化配置及經(jīng)濟(jì) 融合。

5、不發(fā)達(dá)地區(qū)的造血功能不足。對不發(fā)達(dá)地區(qū)而言，其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯落后于沿 海發(fā)達(dá)地區(qū)，優(yōu)惠政策也沒有絕對的優(yōu)勢，缺乏足夠的吸引力，更為重要的是不發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)落后，缺乏對外部資金的吸引力。人才缺乏，科研經(jīng)費不足，使不發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā) 展雪上加霜。

6、“資源換增長”模式普遍存在。很多地方政府用土地和優(yōu)惠政策招商引資作為促使 本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展和 GDP 增長的最優(yōu)選擇，這是區(qū)域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展面臨的一個最普遍的問題。

三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對策建議

1、加強(qiáng)宏觀調(diào)控，進(jìn)行必要的政府干預(yù)。從我國目前體制轉(zhuǎn)軌時期的特殊情況來看，雖然社會主義市場經(jīng)濟(jì)已經(jīng)初步形成了，但是市場發(fā)育還不充分，各地經(jīng)濟(jì)的市場化水平差 距很大，全國統(tǒng)一的市場尚未形成。所以政府應(yīng)通過轉(zhuǎn)變自身職能，促進(jìn)市場發(fā)育，為區(qū)域 經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造比較寬松的市場環(huán)境。同時，還應(yīng)通過制定適當(dāng)?shù)膮^(qū)域經(jīng)濟(jì)政策，防止市場機(jī) 制的自發(fā)作用導(dǎo)致地區(qū)差距講一步擴(kuò)大。為解決區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的非均衡性問題，實現(xiàn)共同富 裕的目標(biāo)，政府通過必要的投資傾斜和政策傾斜，加強(qiáng)不發(fā)達(dá)地區(qū)的智力投資，扶持落后地 區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，通過宏觀調(diào)控措施，達(dá)到各個經(jīng)