第一篇：房?jī)r(jià)上漲因素(分析全面透徹)

影響房?jī)r(jià)的主客體因素分析及房?jī)r(jià)調(diào)控對(duì)策

房?jī)r(jià)調(diào)控必須突破政府只管宏觀、不敢深入微觀的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理思維定式，只有把微觀管好，管到位，才能把增加住房供給、抑制不合理需求的調(diào)控目標(biāo)落到實(shí)處，政府才能掌握房?jī)r(jià)調(diào)控主導(dǎo)權(quán)

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，關(guān)鍵是房?jī)r(jià)的調(diào)控。房?jī)r(jià)問(wèn)題是當(dāng)前最熱點(diǎn)的問(wèn)題，牽動(dòng)著眾多

百姓的心，關(guān)系政府形象，牽涉銀行、企業(yè)利益，關(guān)系房地產(chǎn)未來(lái)能否持續(xù)健康發(fā)展，調(diào)控好十分必要。

上世紀(jì)90年代以來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行過(guò)幾次大的調(diào)控，總地看房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方向是正確的，美中不足在于中觀、微觀層面管理還不夠精細(xì)，不夠堅(jiān)決，不夠到位，使房地產(chǎn)公司有了較大的反向操控房?jī)r(jià)的能力，有的年份房?jī)r(jià)漲幅沒(méi)能控制在理想范圍。

為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，必須有效調(diào)控房?jī)r(jià)，控制房?jī)r(jià)漲幅，筆者擬從影響房?jī)r(jià)的主客體因素入手，探討調(diào)控房?jī)r(jià)的對(duì)策。

影響房?jī)r(jià)的主、客體因素

影響房?jī)r(jià)的因素很多，有主體因素，也有客體因素，從大的方面來(lái)看，影響房?jī)r(jià)主體因素有3個(gè)、客體因素有4個(gè)。

（一）政府是代表人民利益的房?jī)r(jià)調(diào)控者。調(diào)控房?jī)r(jià)是政府職責(zé)，政府調(diào)控房?jī)r(jià)的手段眾多。土地供應(yīng)量、房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)政策、銀行貸款利息、信貸規(guī)模、二套房首付比例政策、注冊(cè)資本金比例要求等都是宏觀調(diào)控手段。

(二）房地產(chǎn)商是房?jī)r(jià)重要影響者。房地產(chǎn)成本以外有著誘人暴利空間，房地產(chǎn)商竭力加以影響。房地產(chǎn)商影響房?jī)r(jià)也是利用市場(chǎng)規(guī)律，通過(guò)減少房屋供應(yīng)，以達(dá)到提升價(jià)格的目的。影響房?jī)r(jià)手段主要有：一是多囤地；二是少建房，緩建房；三是多捂盤，緩供房；四是烘抬房?jī)r(jià)。

（三）需求方是房?jī)r(jià)基本走勢(shì)決定者。作為需求方、房屋購(gòu)買者，其量的大小是影響房?jī)r(jià)的最根本因素。在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)踐中，旺盛的需求是推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲的主導(dǎo)力量，其中的炒房等投資性需求比例越來(lái)越高，對(duì)房?jī)r(jià)上漲起了推波助瀾的作用。

(四）4大客體因素。地價(jià)是房地產(chǎn)成本重要組成部分，地價(jià)是通過(guò)掛牌出讓由市場(chǎng)決定的，既不由政府意志決定，也不由房地產(chǎn)公司意志決定。

房地產(chǎn)的建造成本也是房?jī)r(jià)的重要組成部分。建造成本由市場(chǎng)化程度很高的建筑市場(chǎng)決定，建筑企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)很充分，房地產(chǎn)商已經(jīng)把房屋建造費(fèi)用壓得較低，建筑成本一般不會(huì)成為房?jī)r(jià)上漲的原因（當(dāng)然建材漲價(jià)的因素例外）。

房地產(chǎn)稅費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)所繳納各項(xiàng)稅費(fèi)，是由政府相關(guān)法律法規(guī)確定的，征收辦法一經(jīng)確定，會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，但也不是一成不變，根據(jù)宏觀管理的需要，政府可做適當(dāng)調(diào)整。

房地產(chǎn)不可移動(dòng)性特點(diǎn)造成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部(區(qū)域)容易形成供求失衡是影響房?jī)r(jià)的重要客觀因素。房地產(chǎn)這種特點(diǎn)有多種表現(xiàn)形式：一些城市除存在旺盛的本地需求，還存在大量外地需求；一些城市特定區(qū)域需求格外旺盛，房?jī)r(jià)格外高（如北京金融街等區(qū)域）；一些城市的某些區(qū)域土地供應(yīng)極為稀少，極易形成開發(fā)壟斷，導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高等等。上述這些特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)商操控房?jī)r(jià)十分有利。

總地來(lái)看，影響房?jī)r(jià)的主客體因素作用各有不同，客體因素決定著房屋的基本價(jià)值，主體因素則是影響房屋的價(jià)格。購(gòu)房者主體需求狀況與房地產(chǎn)商主

體供給狀況決定著房?jī)r(jià)的基本走勢(shì)，政府和房地產(chǎn)商兩大主體則分別起著制約和助推房?jī)r(jià)走勢(shì)的作用。

房?jī)r(jià)調(diào)控的對(duì)策

房?jī)r(jià)是可以調(diào)控的，房?jī)r(jià)調(diào)控是政府的職責(zé)。調(diào)控房?jī)r(jià)措施很多，關(guān)鍵在于不僅要進(jìn)行宏觀調(diào)控，還要進(jìn)行中觀和微觀管理，不僅要進(jìn)行定性的宏觀調(diào)控，還要進(jìn)行定量的精細(xì)化管理。房?jī)r(jià)調(diào)控必須突破政府只管宏觀、不敢深入微觀的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理思維定式，只有把微觀管好，管到位，才能把增加住房供給，抑制不合理需求的調(diào)控目標(biāo)落到實(shí)處，政府才能掌握房?jī)r(jià)調(diào)控主導(dǎo)權(quán)，切實(shí)解決政府調(diào)控房?jī)r(jià)目標(biāo)被房地產(chǎn)公司的反向操作所消化的現(xiàn)象，才能有效削弱房地產(chǎn)商影響房?jī)r(jià)的能力。為做好房?jī)r(jià)調(diào)控，可從以下幾方面著手：

（一）房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控必須配以嚴(yán)密的中觀和微觀定量管理，將調(diào)控住房供給和需求的目標(biāo)落到實(shí)處，以提高房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控的精度。要把房?jī)r(jià)調(diào)控主導(dǎo)權(quán)牢牢掌握在政府手中，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)商操控房?jī)r(jià)的能力。

一是要明確房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。調(diào)控房?jī)r(jià)，各個(gè)城市要改變過(guò)去模糊調(diào)控辦法，要制定明確的房?jī)r(jià)漲幅控制目標(biāo)，并通過(guò)精細(xì)化中觀和微觀管理加以實(shí)現(xiàn)。

二是要做好供地需求預(yù)測(cè)工作，強(qiáng)化供地目標(biāo)要求，創(chuàng)新供地模式，確保足量供地。要根據(jù)未來(lái)的住房需求預(yù)測(cè)，決定當(dāng)年的批地?cái)?shù)量，要在考慮區(qū)域的平衡基礎(chǔ)上確保足量供地。供地合同目標(biāo)要求必須明確，如明確全部交納土地成交價(jià)款款項(xiàng)截止時(shí)間，明確開始建設(shè)時(shí)間，全部房屋建成、供應(yīng)市場(chǎng)截止時(shí)間等等，并向社會(huì)公示，確保到時(shí)形成有效供給，不給房地產(chǎn)商鉆合同空子的余地。

要限地王，創(chuàng)新土地出讓模式，防局部壟斷。根據(jù)房地產(chǎn)區(qū)域壟斷的特點(diǎn)，政府在土地批租出讓中，同地域一般應(yīng)向3家以上房地產(chǎn)公司出讓土地，創(chuàng)新土地出讓方式，在出讓土地中要使房地產(chǎn)銷售能形成競(jìng)爭(zhēng)而不是壟斷。建議政府規(guī)定出讓給房地產(chǎn)公司同地塊土地面積上限。

三是做好城市當(dāng)年住房需求預(yù)測(cè)，將住房供給任務(wù)落實(shí)到房地產(chǎn)公司，保障供給。需求既包括本地需求也包括外來(lái)需求。要根據(jù)需求預(yù)測(cè)落實(shí)住房供給。有關(guān)部門要根據(jù)過(guò)去國(guó)土部門批出的土地情況，將住房供給的任務(wù)詳細(xì)分解到每家房地產(chǎn)公司，并要求其及時(shí)足量投向市場(chǎng)。

四是要據(jù)未來(lái)住房需要預(yù)測(cè)，落實(shí)住房新開工面積。將任務(wù)詳細(xì)分解到每家房地產(chǎn)公司，確保按時(shí)開工，按時(shí)竣工。

五是成立跨部門的房地產(chǎn)調(diào)控協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)和政策督辦機(jī)構(gòu)，改變大家都管都不承擔(dān)責(zé)任的現(xiàn)狀。主要城市很有必要成立由市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)牽頭的房地產(chǎn)調(diào)控協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)房?jī)r(jià)調(diào)控各項(xiàng)政策。建議在有關(guān)部門成立專門的督辦機(jī)構(gòu)（或在原有機(jī)構(gòu)中增加新的督辦職能），將房?jī)r(jià)調(diào)控的責(zé)任落實(shí)到機(jī)構(gòu)，落實(shí)到人，切實(shí)將宏觀調(diào)控、中觀、微觀管理措施落實(shí)到位。

六是研究出臺(tái)1項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)公司違法、違規(guī)操控房?jī)r(jià)各種手法的處罰辦法，做到有法可依，公開透明處罰，不搞暗箱操作。要加大處罰力度，使其違規(guī)不僅不能獲利，反受損失。處罰辦法必須對(duì)房地產(chǎn)商具有相當(dāng)震懾作用。建議政府仿照經(jīng)濟(jì)適用房上市交易辦法（增值部分70%歸國(guó)家），將房地產(chǎn)公司囤地、囤房增值收入（超出合同時(shí)間未開發(fā)、未供房）的相應(yīng)比例收歸國(guó)有。

七是要加強(qiáng)督辦和違規(guī)處罰。相關(guān)責(zé)任機(jī)構(gòu)要將土地批租、住房建設(shè)、住房銷售切實(shí)管到中觀和微觀，按批地合同、開工許可、竣工要求等進(jìn)行嚴(yán)格管理，做到限期完成開發(fā)、限期足量供應(yīng)住房，更大程度削弱房地產(chǎn)商影響房?jī)r(jià)的能力。

八是普通商品房房?jī)r(jià)也必須納入政府管理范圍，加強(qiáng)其價(jià)格宏觀調(diào)控。在理論和實(shí)際工作中，都有部分同志持一種理念，認(rèn)為普通商品房房?jī)r(jià)應(yīng)該完全交由市場(chǎng)決定，由市場(chǎng)調(diào)控，這種理念是錯(cuò)誤的。目前政策性住房供給，不足住房供給總量的5%，95%以上的老百姓住房要由普通商品房解決，如不能有效調(diào)控房?jī)r(jià)，是對(duì)大量中低收入人群的極大傷害。

商品房房?jī)r(jià)之所以要納入政府管理范圍，還因?yàn)樗巧鐣?huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，是可持續(xù)發(fā)展的重要條件，房地產(chǎn)泡沫政府必須有效防范。

（二）建立一個(gè)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的官方房屋產(chǎn)權(quán)登記與城鄉(xiāng)戶籍登記相結(jié)合的產(chǎn)權(quán)登記查詢系統(tǒng)，出臺(tái)限制炒房政策，將抑制不合理需求目標(biāo)落到實(shí)處。當(dāng)前，抑制不合理需求情況落實(shí)不甚理想，原因有兩方面，一是調(diào)控二套房、多套房底數(shù)不清，銀行無(wú)法操作，實(shí)際上對(duì)二套房、多套房貸款是只在同行同城有效，缺少一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)官方房屋產(chǎn)權(quán)登記查詢系統(tǒng)。二是對(duì)于炒房，目前還沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)政策和辦法，限制炒房無(wú)據(jù)可依。建議國(guó)務(wù)院責(zé)成有關(guān)部門，盡快建立起官方房屋產(chǎn)權(quán)登記查詢系統(tǒng)，這一系統(tǒng)將大大有利于在全國(guó)統(tǒng)一范圍內(nèi)將限制炒房、二套房政策落到實(shí)處。建議有關(guān)部門盡快出臺(tái)限制炒房的稅費(fèi)、信貸等政策，改變限制炒房無(wú)據(jù)可依局面。

(三）根據(jù)不同城市特點(diǎn)，允許實(shí)施有差別的城市房地產(chǎn)調(diào)控政策，不搞全國(guó)一刀切。城市與城市之間房地產(chǎn)因發(fā)展階段不同有不同特點(diǎn)，如一些城市房地產(chǎn)價(jià)格在下降，而其他城市房?jī)r(jià)在上升，有些城市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大。如果全國(guó)實(shí)行完全統(tǒng)一的政策，對(duì)有些城市會(huì)起適得其反的作用。建議部分中心城市經(jīng)中央同意可實(shí)行有差別的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。

第二篇：淺析影響房?jī)r(jià)上漲的因素

淺析影響昆明房?jī)r(jià)上漲的因素

【內(nèi)容提要】近30年來(lái)，昆明房?jī)r(jià)“只漲不跌”，為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，政府出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，但效果甚微。房?jī)r(jià)上漲，既有合理因素，收入增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程、人口增加、住房制度改革、傳統(tǒng)思維消費(fèi)習(xí)慣、購(gòu)房貸款、銀行利率低；有不合理因素，收入差距過(guò)大、房地產(chǎn)開發(fā)模式存在缺陷、投資渠道不暢、人民幣升值、住房社會(huì)保障體系不完善都或多或少刺激了住房需求量增長(zhǎng)，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià)、上漲、因素、需求

回觀昆明房?jī)r(jià)多年來(lái)的變化趨勢(shì)，我們會(huì)震驚的發(fā)現(xiàn)，昆明已經(jīng)創(chuàng)造出30年“只漲不跌”的神話。1980年，昆明踏上住宅商品化之路；到1986年，房?jī)r(jià)基本保持在500元/平米以下；到1992年，也只在1000元/平米左右。這十幾年，是昆明房?jī)r(jià)漲幅的平緩期。1993年至1997年，是昆明房?jī)r(jià)上漲的快速階段，由于開發(fā)商與購(gòu)房者對(duì)品質(zhì)的要求不斷提高，房?jī)r(jià)明顯提上漲，到1997年，均價(jià)已接近2400元/平米，但都在二環(huán)路內(nèi)。到2002年，昆明房?jī)r(jià)終于沖破3000元大關(guān)。從2003年開始，房?jī)r(jià)漲幅更是驚人。田野咨詢機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年，昆明的房屋均價(jià)為2916元/平方米，增幅17.7%；2005年，房?jī)r(jià)為3012元/平方米，增幅3.3%；2006年，房?jī)r(jià)為3304元/平方米，增幅9.7%；2007年，房?jī)r(jià)為4547元/平方米，增幅為37.6%；2008年房?jī)r(jià)為5131元/平方米，增幅為12.8%；2009年，房?jī)r(jià)達(dá)5533元/平方米，增幅達(dá)7.8%。2010年，房?jī)r(jià)繼續(xù)小幅度上漲，前途可謂“撲朔迷離”。

從以上數(shù)據(jù)不難看出，在過(guò)去的30年，昆明的房?jī)r(jià)一路飆升。尤其是近五年來(lái)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅猛，從2004年到2006年，房?jī)r(jià)每年的增幅都保持在10%左右，而房?jī)r(jià)的爆發(fā)性增長(zhǎng)發(fā)生在2007年。

昆明房?jī)r(jià)上漲過(guò)快會(huì)加劇住房分配不公，損害房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的市場(chǎng)基礎(chǔ)，危及宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。因此為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，政府在利率、信貸、稅收、土地供給等方面出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，但是房?jī)r(jià)增速仍然維持在比較高的水平上。1

那么是什么原因造成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲？

當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲有合理因素，也有不合理因素。從合理的角度講，收入增加、人口增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程等因素在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，但是僅僅這些因素不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)在短期內(nèi)普遍大幅度上漲，房?jī)r(jià)異常上漲是制度缺陷帶來(lái)的過(guò)度投資所致。這些非正常的制度因素包括：收入差距擴(kuò)大、房地產(chǎn)開發(fā)模式存在缺陷、強(qiáng)烈的人民幣升值預(yù)期、投資渠道狹窄以及住房社會(huì)保障體系不健全等。

（一）、引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的合理因素

第一，隨著收入增長(zhǎng)產(chǎn)生的真實(shí)需求

近幾年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直保持高速發(fā)展，GDP年均增長(zhǎng)大大超過(guò)世界平均水平。2003年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值突破11萬(wàn)億元人民幣大關(guān)，人均國(guó)民生產(chǎn)總值首次超過(guò)1000美元，排名升到世界第六位，2004年，各行業(yè)如汽車、鋼鐵，甚至以前發(fā)展較慢的機(jī)械制造業(yè)，都顯現(xiàn)出前所未有的發(fā)展勢(shì)頭，就投資而言，全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資70073億元，比2003年增長(zhǎng)25.8個(gè)百分點(diǎn)?？焖侔l(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)使人們對(duì)經(jīng)濟(jì)前景普遍持樂(lè)觀預(yù)期，促使了房地產(chǎn)業(yè)的急速增長(zhǎng)。

隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，人均可支配收入增加，產(chǎn)生了對(duì)住房升級(jí)換代、改善居住條件的需求。人均GDP與住房面積幾乎存在著正比例關(guān)系，居民住房消費(fèi)通常有三個(gè)發(fā)展階段——數(shù)量發(fā)展階段、數(shù)量與質(zhì)量并重發(fā)展階段、整體發(fā)展階段。根據(jù)昆明市的人均GDP推算，其住房需求正處于第二階段，即數(shù)量與質(zhì)量并重發(fā)展階段。未來(lái)隨著人均GDP的增加，住房需求將會(huì)進(jìn)一步增加。

第二，城市化進(jìn)程拉動(dòng)住房需求增長(zhǎng)

1996年以來(lái)，我國(guó)進(jìn)入快速城市化階段，每年大約有2000萬(wàn)農(nóng)村人口成為城鎮(zhèn)常住人口。城市人口增長(zhǎng)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)大量新婚家庭，這些新婚家庭需要住房，這必然會(huì)引起對(duì)城市住房需求的增長(zhǎng)。其次，在城市發(fā)展過(guò)程中，舊城改造產(chǎn)生了對(duì)住房的大量被動(dòng)需求。十幾年來(lái)，城市農(nóng)民工、外來(lái)工、流動(dòng)人口已經(jīng)逐漸成為城市生活中一個(gè)不可或缺的群體，再加上城市化進(jìn)程的加快，所謂的“都市圈”、“城市帶”使城市的規(guī)模不斷擴(kuò)大，城鄉(xiāng)之間的巨大經(jīng)濟(jì)差異，使農(nóng)民大量從農(nóng)村流入城市，大量的人口帶來(lái)了大量的住房需求，房?jī)r(jià)必然飛漲。

第三，人口增加帶動(dòng)住房需求增長(zhǎng)

截至2005年1月6日我國(guó)人口已達(dá)13億。預(yù)計(jì)我國(guó)人口數(shù)量將在一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭,到本世紀(jì)中葉將達(dá)到16億人口，年平均凈增加1000

萬(wàn)人以上。另?yè)?jù)“五普”資料顯示, 進(jìn)入21世紀(jì)后, 我國(guó)每年平均結(jié)婚人數(shù)達(dá)1000萬(wàn)對(duì)以上, 按照農(nóng)村人口占人口總數(shù)的60%計(jì)算,將有400多萬(wàn)對(duì)城市人口結(jié)婚，假如每個(gè)家庭需要一套住房,則市場(chǎng)需求量為400多萬(wàn)套住房。大量增長(zhǎng)的婚育家庭將對(duì)住房產(chǎn)生巨大需求。

第四，住房制度改革釋放大量需求

隨著城鎮(zhèn)住房制度改革，各地紛紛取消福利分房，國(guó)家采取住房補(bǔ)貼、住房公積金等形式逐步確立了貨幣分房制度。1998年國(guó)家取消福利分房，實(shí)行貨幣分房制度，大量住房需求被釋放出來(lái)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。隨著新的住房制度的建立，從舊體制中所釋放的需求已經(jīng)達(dá)到極限，但是已售公有住房二級(jí)市場(chǎng)的開放將會(huì)促進(jìn)新的住房需求增長(zhǎng)。

第五，傳統(tǒng)思維消費(fèi)習(xí)慣導(dǎo)致住房需求增長(zhǎng)

傳統(tǒng)觀念認(rèn)為“有房才有家”、“ 房產(chǎn)是最持久的且可以傳承的財(cái)產(chǎn)”。在這種觀念下，人們往往傾向于購(gòu)房置業(yè)，寧買不租。追求住房的一步到位。而一個(gè)民族的消費(fèi)習(xí)慣在短時(shí)間內(nèi)是很難改變的，所以在傳統(tǒng)習(xí)慣的作用下，住房需求被進(jìn)一步擴(kuò)大。

第六、購(gòu)房貸款，銀行利率低

銀行的低利率、貸款面廣等因素促使了局面由傳統(tǒng)的存夠錢再買房的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念向超前消費(fèi)思想的轉(zhuǎn)變，這等于將傳統(tǒng)的幾年或幾十年后的購(gòu)買能力提前釋放。而購(gòu)房按揭貸款將居民的潛在需求變成了現(xiàn)實(shí)需求，引發(fā)了對(duì)商品住房的爆炸式需求，同時(shí)也大幅度的提高了社會(huì)各階層購(gòu)房的承受能力。

（二）、引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的不合理因素

第一，收入差距過(guò)大導(dǎo)致投資需求旺盛

收入差距擴(kuò)大是造成房地產(chǎn)投資需求旺盛的重要原因。收入差距的擴(kuò)大使消費(fèi)支出的增加幅度下降，更多收入被用來(lái)投資。而房地產(chǎn)作為一種良好的投資品種吸引大量社會(huì)剩余資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)中國(guó)人民銀行2007年一季度問(wèn)卷調(diào)查顯示，家庭月收入在2000元以下的居民購(gòu)房意愿逐年下跌，而2000元以上的家庭購(gòu)房意愿不斷攀升；其中，家庭月收入在2000-5000元和5000-10000元之間的家庭購(gòu)房意愿最強(qiáng)。由此可見，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，在很大程度上是由于收入差距擴(kuò)大所造成的投資需求旺盛所致。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)模式存在缺陷

目前房地產(chǎn)開發(fā)模式基本可歸納如下：開發(fā)商籌措資金并通過(guò)招拍掛取得土地使用權(quán)、以在建工程或者土地使用權(quán)抵押向銀行貸款、施工建房、（預(yù)）銷售回籠資金（償還貸款或者為下一輪開發(fā)融資）、進(jìn)入下一個(gè)開發(fā)循環(huán)。同時(shí)，政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，依靠土地出讓收入進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并通過(guò)市政基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善來(lái)提升區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)值，謀取更大的土地收入。在這種開發(fā)模式下，銀行、房地產(chǎn)商、地方政府構(gòu)成了牢固的相互依存的利益三角關(guān)系。地方政府要獲取城市建設(shè)資金必須增加土地出讓收入，而土地出讓收入的增加依賴于房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大（從而對(duì)土地有更大需求），而房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大又主要依賴于融資（主要是銀行抵押貸款和預(yù)（租）售款）規(guī)模以及土地儲(chǔ)備規(guī)模的增長(zhǎng)，而融資的增長(zhǎng)則依賴于房?jī)r(jià)的上漲。房?jī)r(jià)上漲可為開發(fā)商帶來(lái)更多融資，銀行債權(quán)保障更充分，也可以增加地方政府土地出讓收入，因此，房?jī)r(jià)上漲是各方利益主體的內(nèi)在要求，是維系這種房地產(chǎn)開發(fā)模式存在下去的原動(dòng)力。正是在各方利益主體的推動(dòng)下，房?jī)r(jià)不斷上漲。

第三，投資渠道不暢凸現(xiàn)房地產(chǎn)的投資價(jià)值

在一定程度上，房?jī)r(jià)上漲是因?yàn)橥顿Y渠道不暢造成的。大量社會(huì)剩余資金爭(zhēng)奪有限的投資機(jī)會(huì)，其中一些資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅度上漲。投資渠道不暢表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是投資環(huán)境不健康，包括商業(yè)信用環(huán)境和司法環(huán)境惡劣，抑制了投資特別是產(chǎn)業(yè)投資。二是合法合規(guī)的投資渠道少。2005年前利率水平低，房貸條件寬松，所以2003年以來(lái)房地產(chǎn)成為吸引投資者的一個(gè)投資渠道。雖然2005年之后央行多次加息，房貸成本已經(jīng)大幅度提高，但是在沒(méi)有其他更好投資機(jī)會(huì)的條件下，投資者并不愿意撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)。第四，人民幣升值預(yù)期吸引國(guó)際投機(jī)資本涌入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)必然會(huì)帶來(lái)本幣升值，在匯率升值預(yù)期下，大量國(guó)際游資通過(guò)各種渠道進(jìn)入國(guó)內(nèi)，對(duì)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定沖擊。外資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是外資直接開發(fā)房地產(chǎn)或者購(gòu)買房地產(chǎn)。前者會(huì)增加房地產(chǎn)供給，不過(guò)同時(shí)會(huì)引起土地需求擴(kuò)大，引起地價(jià)上漲。而后者并不能擴(kuò)大房地產(chǎn)供給，卻增加了需求，加劇了供求矛盾，直接抬高了房?jī)r(jià)。二是外資流入所產(chǎn)生的帶動(dòng)效應(yīng)以及流動(dòng)性效應(yīng)。由于國(guó)際游資的大量涌入，央行不得不在外匯市場(chǎng)上投入大量基礎(chǔ)貨幣購(gòu)買外匯，從而增加了貨幣供給，雖然通過(guò)發(fā)行央行票據(jù)以及定向增發(fā)國(guó)債等方式來(lái)回籠流通中過(guò)多的貨幣，但是流動(dòng)性過(guò)剩的局面

并沒(méi)有得到根本改觀。過(guò)剩的流動(dòng)性涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)必然引起房?jī)r(jià)和股價(jià)的上漲。

第五，住房社會(huì)保障體系不完善

住房是最基本的必需的生活條件之一，低收入家庭住房應(yīng)該納入社會(huì)保障體系而不應(yīng)該由市場(chǎng)解決。目前我國(guó)住房保障體系主要由面向中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用住房和面向城市最低收入家庭的廉租房體系構(gòu)成。但是住房保障覆蓋面低，供給規(guī)模小，分配過(guò)程不透明、房?jī)r(jià)高、建筑質(zhì)量差以及市政配套設(shè)施不全等，影響了住房保障效果。大量應(yīng)該享受住房保障的家庭并沒(méi)有被納入住房保障體系從而被迫推向市場(chǎng)，這既加重了低收入家庭的生活負(fù)擔(dān)，又人為地?cái)U(kuò)大了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，加劇了供求矛盾。

通過(guò)以上分析可以看到，房?jī)r(jià)上漲存在合理因素，也存在不合理因素。但房?jī)r(jià)上漲是長(zhǎng)期趨勢(shì)，是不可逆轉(zhuǎn)的，政府調(diào)控目的在于控制房?jī)r(jià)上漲速度以及限制房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度；房?jī)r(jià)調(diào)控是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，這是因?yàn)橐鸱績(jī)r(jià)持續(xù)上漲的制度因素與整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有直接關(guān)系，短期內(nèi)不能得到根本改觀；房?jī)r(jià)調(diào)控不應(yīng)該僅僅停留在市場(chǎng)層面，而應(yīng)該標(biāo)本兼治，著手調(diào)整引起房地產(chǎn)過(guò)度投資的制度基礎(chǔ)，即通過(guò)縮小收入差距、完善投資環(huán)境包括信用環(huán)境和司法環(huán)境、轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開發(fā)和城市開發(fā)模式、完善住房社會(huì)保障體系。

【參考文獻(xiàn)】

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5、饒高營(yíng)，影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的研究[J].中國(guó)住宅設(shè)施,2006,(3)

第三篇：房?jī)r(jià)上漲原因分析

試論我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的成因與對(duì)策

【摘要】本文分析了我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的成因：城市化帶來(lái)的住房需求和土地資源稀缺導(dǎo)致的供求矛盾；投資性需求旺盛助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)不斷上漲；地方財(cái)政過(guò)度依賴房地產(chǎn)業(yè)；保障性住房“門檻過(guò)高”。提出遏制對(duì)策: 加快我國(guó)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大城市化的空間；加大普通商品房供應(yīng)，從根本上遏制房?jī)r(jià)上漲；進(jìn)一步完善住房保障制度，大力發(fā)展公共租賃房；強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管措施。

【關(guān)鍵詞】高房?jī)r(jià)；成因；對(duì)策

近年來(lái)，房?jī)r(jià)的急速上漲已經(jīng)成為籠罩在社會(huì)大眾心頭的巨大陰影。房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般人所能承受的經(jīng)濟(jì)能力。特別是一些弱勢(shì)群體即低收入的困難家庭需要住房，但因房?jī)r(jià)之高而無(wú)力購(gòu)買。過(guò)高的房?jī)r(jià)已經(jīng)超出社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和大眾心理系統(tǒng)的承受能力，最終會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定乃至社會(huì)的穩(wěn)定。

一、當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的成因分析

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一種商品的價(jià)格是由市場(chǎng)上的供需關(guān)系所決定的。但在房地產(chǎn)領(lǐng)域，支撐房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的因素很復(fù)雜，不僅取決于供需關(guān)系，還有其他因素：

1、城市化帶來(lái)的住房需求和土地資源稀缺導(dǎo)致的供求矛盾

這是房?jī)r(jià)上漲的主要原因。目前我國(guó)的城市化水平只有36%左右，農(nóng)村人口占54.3％，城市化進(jìn)程在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)還將繼續(xù)呈加速態(tài)勢(shì)。按目前年均

1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500萬(wàn)農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口。不斷擴(kuò)大的購(gòu)房隊(duì)伍與城市有限的土地供應(yīng)之間的矛盾，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲，這是由價(jià)值規(guī)律決定的必然趨勢(shì)，也是房?jī)r(jià)上漲的根本原因。

2、投資性需求旺盛助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)不斷上漲

我國(guó)居民儲(chǔ)蓄率高，伴隨著城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的是人們對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，通過(guò)買房實(shí)現(xiàn)保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來(lái)越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買房比例甚至超過(guò)了居住買房。據(jù)新華社報(bào)道，在京、滬、深三地各取樣2000名購(gòu)房者進(jìn)行需求調(diào)查顯示，在北京的調(diào)查中有62%的登記購(gòu)房者表示如果手上有剩余資金，房產(chǎn)將是首選的投資目標(biāo)。而這一數(shù)據(jù)在上海也達(dá)到了51%。大量投資客進(jìn)入樓市炒房，直接助推了房?jī)r(jià)飆升，造成越有房越買房、越?jīng)]房越無(wú)望的局面。

3、地方財(cái)政過(guò)度依賴房地產(chǎn)業(yè)

這是房?jī)r(jià)上漲的深層次原因。據(jù)國(guó)土資源部去年調(diào)查結(jié)果，全國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)比平均為23.2%，有的大城市地價(jià)已占到房?jī)r(jià)的46.7%。在土建成本變化不大的情況下，地價(jià)的不斷攀升導(dǎo)致了樓價(jià)的瘋長(zhǎng)。據(jù)國(guó)土資源部2010年2月公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2009年，我國(guó)城市土地出讓總價(jià)款為15910億元人民幣，同比增加63.4%。再加上各種配套稅費(fèi)，政府收益實(shí)際上占房?jī)r(jià)的32.8％—38.8％，賣地已成為一些地方政府的重要財(cái)源。并且房地產(chǎn)還可以拉動(dòng)建材、水泥、家用電器、玻璃、窗簾、紡織品、衛(wèi)生潔具等60多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，已成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)情有獨(dú)鐘絕非偶然，投資少、收益高、見效快，是快速提高GDP的一個(gè)法寶，同時(shí)也使地方政府成為高房?jī)r(jià)的受益者和推手。

4、保障性住房“門檻過(guò)高”

住房保障制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。近年來(lái)，國(guó)家加大了保障性住房建設(shè)的力度，尤其是國(guó)際金融危機(jī)以來(lái)，進(jìn)一步加快了保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度，3年內(nèi)全國(guó)將新建200萬(wàn)套廉租房和400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，將有力緩解城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難。但是，由于保障性住房的“零地價(jià)、低稅費(fèi)”，政府不但得不到收益，反而還要拿出土地，投入資金，致使部分地方政府缺乏保障性住房開發(fā)的積極性。保障型住房發(fā)展相對(duì)緩慢，導(dǎo)致門檻過(guò)高、覆蓋面過(guò)窄、實(shí)物配租比例過(guò)低等問(wèn)題。目前大多數(shù)城市出臺(tái)的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房政策，保障的對(duì)象多限定在城市低保范圍和低收入家庭的住房困難戶，而這只是城市住房困難群體中很小的一部分。大批既買不起商品房又不夠條件購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入的居民，被限制在門檻以外，成為“夾芯層”，這是中低收入群體買房難的主要原因。

二、遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的對(duì)策

有效抑制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，是當(dāng)前一件十分棘手而迫切的問(wèn)題。結(jié)合當(dāng)前國(guó)家有關(guān)政策及某些省市的做法，試提出如下對(duì)策建議。

1、加快我國(guó)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大城市化的空間

我國(guó)的城市化與房?jī)r(jià)的關(guān)系取決于城市化是以怎樣的形式進(jìn)行的，如果是采取農(nóng)民進(jìn)城的方式，大量的農(nóng)村人口涌入城市，便會(huì)造成城市的擁擠和住房緊張的壓力。所以要改變農(nóng)民進(jìn)城的方式，通過(guò)城鄉(xiāng)一體化來(lái)加快農(nóng)村城市化建設(shè)。據(jù)有關(guān)方面研究，發(fā)展中國(guó)家城市化水平平均為40%左右，發(fā)達(dá)國(guó)家80%~90%，而我國(guó)只有36%。與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)農(nóng)村城市化水平明顯滯后。所以我國(guó)要積極推進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，擴(kuò)大城市化的空間。吸引和鼓勵(lì)農(nóng)民不斷向縣城集中、資本不斷向工業(yè)園區(qū)集中，實(shí)行工業(yè)化和城市化雙輪驅(qū)動(dòng)，吸納農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，在解決“三農(nóng)”問(wèn)題的同時(shí)，也解決了大量農(nóng)民進(jìn)城的情形，從而緩減了城市住房需求過(guò)旺的壓力，促進(jìn)房?jī)r(jià)下降，使農(nóng)村和城市形成一個(gè)“雙贏”格局。

2、加大普通商品房供應(yīng)，從根本上遏制房?jī)r(jià)上漲

供不應(yīng)求是房?jī)r(jià)上漲的根本原因，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，就必須從治本上下功夫，大量增加普通商品住房的有效供給。在政策導(dǎo)向上，要采取支持自住性需求，鼓勵(lì)改善性需求、控制投資性需求、抑制投機(jī)性需求、保障困難性需求，大力增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房和普通商品房建設(shè)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，從根本上遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。

3、進(jìn)一步完善住房保障制度，大力發(fā)展公共租賃房

許多地方政府僅關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，而忽視了住房的社會(huì)保障功能，這是政府職能的嚴(yán)重缺位。應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房的覆蓋面。適當(dāng)放寬廉租住房政策標(biāo)準(zhǔn)，降低準(zhǔn)入門檻，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，實(shí)現(xiàn)全部城鎮(zhèn)低收入家庭的“應(yīng)保盡?！薄＿M(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，逐漸涵蓋中等偏下收入家庭，防止形成“夾芯層”。積極借鑒香港公屋經(jīng)驗(yàn)，加大公共租賃房的建設(shè)力度。對(duì)不符合廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)條件，又無(wú)力購(gòu)買普通商品住房的家庭，應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，大力發(fā)展租賃住房方式，這也是目前國(guó)際上國(guó)家解決住房問(wèn)題的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法國(guó)36%，英、美等國(guó)均在30%左右，瑞典、德國(guó)達(dá)50%，可以享受政府優(yōu)惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不僅是健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的需要，也是解決目前中低收入家庭住房保障的有效途徑。

4、強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管措施

一是完善市場(chǎng)監(jiān)督制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審核管理。二是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)測(cè)體系?？茖W(xué)準(zhǔn)確地做好房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布工作，合理引導(dǎo)企業(yè)理性投資和居民理性購(gòu)房，正確引導(dǎo)消費(fèi)。三是整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治力度，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)中的各種違法違規(guī)行為，防止開發(fā)商利用政策、市場(chǎng)信息不對(duì)稱與不透明，通過(guò)交易，虛假宣傳等不正當(dāng)手段，慌報(bào)商品房銷售進(jìn)度、發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息、哄抬房?jī)r(jià)、誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期行為。四是規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格行為。按照有關(guān)規(guī)定對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政策指導(dǎo)價(jià)，限價(jià)銷售。嚴(yán)格審核成本費(fèi)用，控制利潤(rùn)水平。對(duì)商品房銷售實(shí)行一房一價(jià)明碼標(biāo)價(jià)制度，要求開發(fā)商取得商品房銷售許可證后，在其售房場(chǎng)所顯眼位置設(shè)置商品房售房明碼標(biāo)價(jià)表，標(biāo)明位置、房屋、套內(nèi)面積、價(jià)格及其他收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，接受社會(huì)監(jiān)督。

第四篇：中國(guó)房?jī)r(jià)上漲分析

用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理分析中國(guó)房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象

在所有有關(guān)民生類的問(wèn)題中，居高不下的房?jī)r(jià)一直是近年來(lái)人們熱切關(guān)注的話題，雖然，近期我國(guó)的房?jī)r(jià)在限購(gòu)限貸、房產(chǎn)稅等政策的影響下有所回落，但對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控不容放松警惕。影響我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的因素是多方面的。從需求層面看，城鎮(zhèn)化、居民收入和婚齡人口是長(zhǎng)期影響因素；從供給層面看，土地供應(yīng)是長(zhǎng)期影響因素；貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期需求和短期供給均形成重要影響。要徹底整治房地產(chǎn)市場(chǎng)，宏觀調(diào)控必須從需求和供給兩方面持續(xù)發(fā)力，引導(dǎo)房?jī)r(jià)“回落”到合理區(qū)間。事實(shí)上，由城鎮(zhèn)化、居民收入提高和婚齡人口增加所引致的住宅需求是 自然的、健康的，宏觀調(diào)控的治理重點(diǎn)是貨幣超發(fā)所帶來(lái)的虛假需求、投機(jī)需求和房產(chǎn)商捂盤行為。下面本文將從以下幾個(gè)方面探析中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因。

一、需求拉高價(jià)格

人口的高速增長(zhǎng)、資本和勞動(dòng)力向中心城市流動(dòng)。人口的階段性快速增長(zhǎng)，居民收入的階段性積累，使住房需求集中釋放，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲?；谖覈?guó)“人多地少，人多房少的”基本國(guó)情，從而在客觀上導(dǎo)致了我國(guó)整體房?jī)r(jià)的不斷上漲。資本和勞動(dòng)力向中心城市流動(dòng)，是導(dǎo)致這些城市房?jī)r(jià)上漲的重要原因。中國(guó)的人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)決定著住房高增長(zhǎng)的需求。中國(guó)人口數(shù)量的增長(zhǎng)讓中國(guó)不得不進(jìn)行大規(guī)模的住房生產(chǎn)。中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)也決定著家庭分裂的速度。中國(guó)的家庭人口平均數(shù)已從1990年的3.96人/戶下降到了2008年的2.96人/戶，并在不斷的下降中。正是因?yàn)?0年代之后的高生育率決定的，80—90后的家庭分裂速度在不斷加速，這種加速會(huì)延續(xù)大約至少十年。中國(guó)的城市家庭新增戶數(shù)從2000年的約700多萬(wàn)戶上升到2008年的約1100多萬(wàn)戶。而每年市場(chǎng)化竣工的住房大約只有500多萬(wàn)套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。

二、供給抬高價(jià)格

從供給用度來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的上漲最主要源于開發(fā)商的逐利行為。商人是“經(jīng)濟(jì)人”，總是以利潤(rùn)最大化為第一目標(biāo)。近幾年，中國(guó)房市呈隨時(shí)間推移逐步“波浪式”拉升的特點(diǎn)。開發(fā)商往往將不知名的雜費(fèi)分?jǐn)側(cè)敕績(jī)r(jià)等，這導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。由于房地產(chǎn)行業(yè)可以拉動(dòng)鋼鐵、建材、森林工業(yè)、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、房地產(chǎn)行業(yè)與相關(guān)行業(yè)形成利益“共榮圈”、共同抵制房?jī)r(jià)下降，這也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下的重要因素。

房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求自己的利益，人為減少樓市供給。首先，土地稀缺與土地囤積并

存。近年來(lái)，中央政府積極想辦法減少土地稀缺給樓市帶來(lái)的壓力，努力擴(kuò)大土地供給。我國(guó)存在較為嚴(yán)重的開發(fā)商“囤地?cái)_市”行為。究其原因，一方面，土地因?yàn)橄∪倍嬖诠┙o剛性和價(jià)格上漲潛力；另一方面，開發(fā)商欲通過(guò)囤積土地，進(jìn)一步拉動(dòng)地價(jià)上漲而牟取暴利。這加劇了房?jī)r(jià)上漲的壓力。其次，商品房空置與供給不足存在矛盾。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年全國(guó)有1億多平方米商品房未有售出。如這類空置房不能得到妥善的消化處置，會(huì)形成“有房無(wú)人居，有人無(wú)房居”的困境，這給我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展必將帶來(lái)一定的負(fù)面影響，給政府下調(diào)房?jī)r(jià)增加 了很大困難。再次，開發(fā)商的捂盤，推高樓價(jià)。開發(fā)商“囤盤現(xiàn)象”嚴(yán)重，故用伎倆一般為：故意提高樓房的售價(jià)，導(dǎo)致有價(jià)無(wú)市，推遲樓盤的銷售速度；在售樓過(guò)程中，故意謊稱樓房已經(jīng)售罄，有的拿了商品房預(yù)售許可證仍不開賣，開發(fā)商要求市民先交誠(chéng)意金認(rèn)購(gòu)，再等銷售通知等等。開發(fā)商人為的“捂盤不發(fā)售的行為”控制銷售節(jié)奏，制造房源緊張的錯(cuò)覺(jué)，給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雪上加霜，使房?jī)r(jià)積漲難返。此外，開發(fā)商一次次不惜重金地購(gòu)買土地，土地屢拍出天價(jià)，開發(fā)商在進(jìn)行商品房買賣時(shí)必然將地價(jià)作為成本轉(zhuǎn)嫁到普通消費(fèi)者身上，使將來(lái)的房?jī)r(jià)大幅走高。

三、經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，投資性需求旺盛

投資性需求旺盛助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)不斷上漲。我國(guó)居民儲(chǔ)蓄率高，伴隨著城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的是人們對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，通過(guò)買房實(shí)現(xiàn)保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來(lái)越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買房比例甚至超過(guò)了居住買房。

首先、團(tuán)體炒樓現(xiàn)象。團(tuán)體炒樓的出現(xiàn)與長(zhǎng)期活躍，使房?jī)r(jià)水漲船高，居高難下。在這一群體當(dāng)中，以溫州人的“溫州炒樓團(tuán)”最為典型。參與炒樓不下10萬(wàn)人的浙江溫州炒樓團(tuán)，近幾年集千億元資本，陸續(xù)投資北京、上海、南京、杭州、廣州、海口等城市的房地產(chǎn)?！皽刂莩礃菆F(tuán)”所到之處，房?jī)r(jià)應(yīng)聲上漲。針對(duì)溫州人炒樓行為，各地房產(chǎn)商也積極回應(yīng)，樓盤老總親赴溫州、杭州考察，與當(dāng)?shù)氐耐顿Y商接洽，回來(lái)后馬上針對(duì)溫州投資者設(shè)計(jì)一套大型推廣策略。2009年，廣州頤和高爾夫莊園開盤，該盤門口豎著一個(gè)歡迎牌，寫著“歡迎溫州購(gòu)房團(tuán)到頤和高爾夫莊園 參觀”。地產(chǎn)商與投機(jī)人群強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，房?jī)r(jià)何以下降?

其次、中介的不誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)。中介經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，存在偽造“搶購(gòu)”銷售假象以欺騙消費(fèi)者的現(xiàn)象，存在以次充好欺騙消費(fèi)者等現(xiàn)象。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，賣房的對(duì)信息掌握的較為充分，使房?jī)r(jià)容易被操控，并朝賣房者的期望值目標(biāo)價(jià)上漲。

三、政治尋租

1、非法批地——房?jī)r(jià)居高的外在誘因。國(guó)家對(duì)土地實(shí)行“招拍掛”政策，即土地的招

標(biāo)、拍賣和掛牌，價(jià)高者得，最直接造成高地價(jià)，導(dǎo)致高樓價(jià)。商品房的成本構(gòu)成中，地價(jià)始終占最大比重。在高樓價(jià)中，地價(jià)也占最大比重。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品房開發(fā)中的地價(jià)和樓價(jià)的關(guān)系是面粉和面包的關(guān)系，即水漲船高的關(guān)系。商品房用地價(jià)格的不斷升高，直接導(dǎo)致商品房銷售的市場(chǎng)價(jià)格不斷升高。一是政府非法批地，二是通過(guò)“以租代征”等形式非法占地，三是非法低價(jià)出讓土地。自方發(fā)布的新聞與相關(guān)數(shù)據(jù)說(shuō)明，全國(guó)的土地審批存在嚴(yán)重的“政治尋租”現(xiàn)象，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的隱性成本，成為房?jī)r(jià)居高不下的誘因之一。

2、“政績(jī)工程”——政府對(duì)地產(chǎn)的內(nèi)在推動(dòng)力。某些地方官員將房地產(chǎn)作為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是最快捷、最簡(jiǎn)單地拉動(dòng)地方GDP增長(zhǎng)和增加地方財(cái)政收入的途徑。通過(guò)這些“政績(jī)工程” 迅速拉動(dòng)本地區(qū)“短視”的經(jīng)濟(jì)繁榮，將房?jī)r(jià)推向高漲的“不歸路”。

四、金融政策“推波助瀾”

1．購(gòu)房?jī)?yōu)惠

銀行在購(gòu)房按揭方面，為不少的房客提供了資金方便，但也成為培育投機(jī)者的溫床。按照國(guó)家規(guī)定，只要購(gòu)房者首付30％的購(gòu)房款便可以買到房子，銀行會(huì)將其余的70％購(gòu)房款替購(gòu)房者支付給開發(fā)商。不少投機(jī)者巧用購(gòu)房?jī)?yōu)惠，加大了貨幣貸發(fā)放量，助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)上漲。

2．投資優(yōu)惠

金融機(jī)構(gòu)采取多渠道的融資方式降低投資風(fēng)險(xiǎn)。首先，銀行以低利率的政策來(lái)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本比較低；其次，金融機(jī)構(gòu)推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股票的方式上市融資，并允許發(fā)行企業(yè)債券等方式增加企業(yè)的資本積累；發(fā)展房地產(chǎn)投資基金以及房地產(chǎn)信托投資；銀行把資金貸給開發(fā)商以后，把若干項(xiàng)目的債權(quán)“打包”在債市上賣掉等等，投資優(yōu)惠導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲。

3．外資注入

國(guó)內(nèi)各地的房地產(chǎn)行業(yè)存在暴利，外資對(duì)房地產(chǎn)的投資也完全遵循投資市場(chǎng)的規(guī)則，即當(dāng)該地房地產(chǎn)的投資回報(bào)率高于他國(guó)時(shí)，外資就會(huì)紛紛涌入資金的涌入會(huì)導(dǎo)致對(duì)該地房地產(chǎn)需求上升，進(jìn)一步抬高價(jià)格，直到該地的投資回報(bào)率下降至接近海外的水平才達(dá)到均衡，停止資金涌人。人民幣不斷升值，樓市的投資回報(bào)率不斷高漲，使投入我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資額度很大。國(guó)際游資早已棲身中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，中國(guó)樓市成為了外資的追捧熱點(diǎn)。

五、媒體的炒作

除了政府和開發(fā)商這兩個(gè)幕后黑手之外，媒體和部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家也起到了一定的推動(dòng)作用。當(dāng)很多理性人士及國(guó)外機(jī)構(gòu)紛紛作出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的預(yù)測(cè)時(shí)。但看看我們的報(bào)刊

雜志、電視廣播到處都是新房熱銷的熱烈場(chǎng)面，到處是欣欣向榮的銷售數(shù)據(jù)，還想這里才是中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛的縮影。看了地產(chǎn)廣告，你會(huì)認(rèn)為中國(guó)人都中產(chǎn)了、都富豪了；中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)火上30年沒(méi)有問(wèn)題。在金錢、利益面前他們只能選擇迎合開發(fā)商。媒體的搖旗吶喊在一定程度上也為房?jī)r(jià)上漲起到了推波助瀾的作用。同樣，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方式存在“先天不足”。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)由哥哥上城調(diào)隊(duì)從開發(fā)商那里而不是從市場(chǎng)采集，甚至是由開發(fā)商自行填報(bào)。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲較快時(shí)，開發(fā)商傾向于低報(bào)銷售價(jià)格。因?yàn)樗麄儞?dān)心房?jī)r(jià)的上漲會(huì)導(dǎo)致政府的政策干預(yù)。當(dāng)房地產(chǎn)行情看淡時(shí)，開發(fā)商又采取報(bào)高價(jià)格，給外界造成價(jià)格不斷上漲的假象，因?yàn)樗麄儞?dān)心房?jī)r(jià)下跌會(huì)導(dǎo)致銷售者購(gòu)房的意愿下降。這樣的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)由權(quán)威可言嗎，可信嗎？金錢決定腦袋的經(jīng)濟(jì)學(xué)家在中國(guó)為數(shù)不少。央行加息，許多人議論房角要將，馬上就有經(jīng)濟(jì)學(xué)家信誓旦旦的宣稱中國(guó)房?jī)r(jià)還要漲上二十年！在金錢和良知面前，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們，你們選擇的是什么？中國(guó)的房地產(chǎn)是升還是降，只要問(wèn)問(wèn)這三只手就可以了。只要這三只手還在有力的支撐，中國(guó)的房產(chǎn)泡沫就會(huì)不斷膨脹，直到崩裂那一天的到來(lái)！

六、預(yù)期心理的形成在房?jī)r(jià)下跌的預(yù)言多次失效之后，普通消費(fèi)者開始產(chǎn)生恐慌心理，并形成了房?jī)r(jià)將會(huì)持續(xù)上漲的一致心理預(yù)期，漲價(jià)預(yù)期導(dǎo)致的決策就是不少買房人抱著晚買不如早買，買小不如買大的消費(fèi)心理，盲目追高，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。

四、結(jié)論及政策建議

影響房?jī)r(jià)的因素還有很多，人民幣升值壓力、國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)周期的輪回等，都會(huì)直接或間接影響到房?jī)r(jià)的漲跌。房地產(chǎn)商們的炒作以及其他的一些原因助長(zhǎng)了這種增長(zhǎng)的幅度和趨勢(shì)。

08年政府為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，出臺(tái)了許多措施，緊縮銀根，打擊囤地，限期開發(fā)，提高貸款利率，打擊炒房，加大了房屋交易成本等，以減少房屋的成交量，想使房產(chǎn)商迫于資金壓力而降價(jià)銷售，但這些措施提高房產(chǎn)商開發(fā)成本的同時(shí)也大大提高了老百姓購(gòu)房的成本，銀行提息，增加交易稅都讓老百姓買房多掏錢，而開發(fā)商被提高了成本后，必然將成本轉(zhuǎn)嫁給買房者。由此可見政府在調(diào)控房?jī)r(jià)高漲時(shí)措施不當(dāng)，力不從心。

政府應(yīng)改變以GDP為指標(biāo)的政績(jī)考核體系。各地房?jī)r(jià)之所以越來(lái)越高．其中一個(gè)重要原因就是地方執(zhí)政者的通過(guò)發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)城市的理念所致。因此，國(guó)家有必要將“把房?jī)r(jià)降下來(lái)”列為地方為政者的政績(jī)考核之中．把顛倒了的政績(jī)觀重整過(guò)來(lái)。要將經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、合作建房列為各地發(fā)展房地產(chǎn)的計(jì)劃之中。要根據(jù)各地的實(shí)際情況和有關(guān)規(guī)定，制定開發(fā)數(shù)量、開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)以及考核辦法、問(wèn)責(zé)制度。在開發(fā)過(guò)程 中要有嚴(yán)格的審計(jì)制度，開發(fā)成本要做到公開透明，開發(fā)利潤(rùn)要有科學(xué)的上限標(biāo)準(zhǔn)，絕不允許從中謀取高額開發(fā)利潤(rùn)。在土地使用和審批上要優(yōu)先考慮經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、合作建房的用地，土地價(jià)格要根據(jù)各地實(shí)際情況合理定價(jià)。

建立房?jī)r(jià)調(diào)控責(zé)任制。我國(guó)住房和建設(shè)部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行及銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)等有關(guān)部門是城市房?jī)r(jià)的凋控管理者。而商品房的土地由地方政府供給，商品房的審批、管理由地方政府的土地、規(guī)劃、建設(shè)等部門負(fù)責(zé)，房地產(chǎn)的收益歸地方政府，地方政府是城市商品房的直接具體管理者。但房?jī)r(jià)調(diào)控卻主要由國(guó)家有關(guān)部門負(fù)責(zé)，地方政府配合執(zhí)行，政策執(zhí)行的有效性不足。因此，針對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，首先由住房、國(guó)土、金融等國(guó)務(wù)院有關(guān)部門主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、處理，指導(dǎo)不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，批準(zhǔn)符合各個(gè)區(qū)域城市房?jī)r(jià)實(shí)際的金融、土地等政策。其次，各個(gè)區(qū)域把相應(yīng)的房地產(chǎn)的監(jiān)督和調(diào)控責(zé)任通過(guò)分層機(jī)制分配到不同的部門。并與他們的政績(jī)考核掛鉤，由各區(qū)域城市的主要負(fù)責(zé)人指揮實(shí)施。通過(guò)房?jī)r(jià)調(diào)控責(zé)任制強(qiáng)化地方政府的責(zé)任、義務(wù)，提高地方政府的積極性和主動(dòng)性。

因此，我們可以看出中國(guó)的房地產(chǎn)是存在很多問(wèn)題的。它需要我們改進(jìn)，為的是讓更多的人們能夠安居樂(lè)業(yè)。所以，我覺(jué)得要解決中國(guó)的房地產(chǎn)的問(wèn)題，需要調(diào)整中央和地方的稅收和其他收入的分配問(wèn)題，適當(dāng)?shù)恼{(diào)高利息也可以控制很多信貸亂投放。其次是控制外匯看流入；最后，也是最主要的，打擊那些開發(fā)商唯利是圖的違反法律、違反道德的行為。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，目前必須在做到的是把樓市的資金釋放出來(lái)，讓房地產(chǎn)回歸它本來(lái)的面目。第一，改善投資環(huán)境，為中小企業(yè)關(guān)稅，把制造業(yè)的資金吸引回來(lái)。第二，為中低收入者建保障房，增加供給，商品房愛(ài)漲就漲去，任由市場(chǎng)去凋控，政府完善稅收制度，從這方面收稅就行了，然后拿這些錢去建保障性住房，改善民生。

第五篇：馬克思哲學(xué)原理分析房?jī)r(jià)上漲

用馬克思主義哲學(xué)原理分析房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題

第一，物質(zhì)決定意識(shí)，意識(shí)反作用于物質(zhì)：房?jī)r(jià)上漲是因?yàn)橘I方（炒作團(tuán)隊(duì)也屬于買方）需求大于賣方（惜售也要?dú)w結(jié)到賣方小的方面）需求，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，是物質(zhì)。賣方提高銷售價(jià)格，這是意識(shí)。

第二，物質(zhì)運(yùn)動(dòng)是有規(guī)律的，物質(zhì)運(yùn)動(dòng)規(guī)律是客觀的，發(fā)揮主觀能動(dòng)性能認(rèn)識(shí)和利用客觀規(guī)律:房?jī)r(jià)上漲是建筑原材料上漲的結(jié)果，這一規(guī)律是客觀的，成本上漲，房?jī)r(jià)必然上漲；但開發(fā)商、建筑商及中介機(jī)構(gòu)又利用這一規(guī)律，掩蓋實(shí)際成本，宣傳虛擬成本，讓民眾以為房產(chǎn)漲價(jià)合理，無(wú)泡沫，從而接受房?jī)r(jià)虛高的現(xiàn)實(shí)，而開發(fā)商等人從中漁利。

第三，用聯(lián)系的觀點(diǎn)看問(wèn)題：物價(jià)上漲帶動(dòng)原材料上漲，原材料上漲又拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。這一聯(lián)系是客觀的，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)是普遍存在的，反映了一種因果聯(lián)系。第四，用發(fā)展的觀點(diǎn)看問(wèn)題：

1，房?jī)r(jià)上漲，這是內(nèi)外因共同作用的結(jié)果，市場(chǎng)規(guī)律，這是內(nèi)因；外部力量影響，這是外因，外因通過(guò)內(nèi)因起作用，中間商、地方政府利用市場(chǎng)規(guī)律，為了追逐暴利，為了地方稅收，為了頭上烏紗，不惜一切，以房地產(chǎn)立市，以房?jī)r(jià)高為榮。

2，房地產(chǎn)作為一個(gè)普通產(chǎn)業(yè)，與其他產(chǎn)業(yè)無(wú)異。但由于產(chǎn)業(yè)內(nèi)部利潤(rùn)巨大，外部力量不加約束，慢慢形成了現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)象，以至于現(xiàn)在嚴(yán)重脫離現(xiàn)實(shí)。很多地區(qū)的實(shí)例已經(jīng)證明，嚴(yán)重脫離成本區(qū)的商品，最終會(huì)泡沫破裂，比如香港樓市，日本樓市，這是量變而質(zhì)變的道理。

第五，用矛盾的觀點(diǎn)：

1，矛盾無(wú)處不在，開發(fā)商利益與民眾渴求房?jī)r(jià)下降的矛盾；地方政府稅收需求、官本位需求與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的矛盾；地方政府利益與民眾利益的矛盾；另外，這必然會(huì)造成民眾與政府的對(duì)立矛盾。

2，矛盾的不平衡性，告訴我們必須抓主要矛盾，抓矛盾的主要方面，堅(jiān)持兩點(diǎn)論與重點(diǎn)論的統(tǒng)一。既要知道有矛有盾，又必須認(rèn)識(shí)到哪方更重。是應(yīng)該以地方政府收入為重，還是該以民眾需求為重；是該以財(cái)稅收入為重，還是該以民眾生活質(zhì)量為重？

第六，感性認(rèn)識(shí)反映現(xiàn)象，理性認(rèn)識(shí)是對(duì)事物本質(zhì)的反映，要把感性認(rèn)識(shí)上升到理性認(rèn)識(shí)，透過(guò)現(xiàn)象抓住事物的本質(zhì)和規(guī)律。

1，房?jī)r(jià)上漲是現(xiàn)象，這一現(xiàn)象的本質(zhì)是通貨膨脹，是政府政策的失靈，是社會(huì)主義社會(huì)的不和諧。

2，普通家庭兩、三代人的積蓄為了后代而買房，每套房產(chǎn)就能夠消滅一個(gè)中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)，可見這一現(xiàn)象的危害之深，這一現(xiàn)象的本質(zhì)就是，藏富于民，民的財(cái)富大部分被嚴(yán)重不公平的再分配，導(dǎo)致貧富差距劇烈拉大，家庭積蓄嚴(yán)重縮水，人民生存安全感降低，影響社會(huì)穩(wěn)定。這是本質(zhì)。

一．事物是不斷發(fā)展的，靜止的事物是不存在的，房?jī)r(jià)的上漲說(shuō)明了事物處在不間斷的變化之中，絕對(duì)靜止的事物是不存在的．

二．量變與質(zhì)變的相物互轉(zhuǎn)化，質(zhì)變是量變的必要準(zhǔn)備，質(zhì)變是量變的必然結(jié)果．房?jī)r(jià)上漲是經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理所逐步導(dǎo)致的結(jié)果，它是量變達(dá)到一定程度轉(zhuǎn)化而成的質(zhì)變．

三．主次矛盾的相互轉(zhuǎn)化和矛盾主次方面的轉(zhuǎn)化．

四．認(rèn)識(shí)論的觀點(diǎn)．房?jī)r(jià)上漲是對(duì)市場(chǎng)的真實(shí)反映．存在決定認(rèn)識(shí)，正確的認(rèn)識(shí)促進(jìn)事物發(fā)展．