第一篇：近幾年中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因分析

近幾年中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因分析

這幾年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，商品房?jī)r(jià)格跌宕起伏，為社會(huì)各界所關(guān)注，穩(wěn)定房?jī)r(jià)也成為宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)。

大家都知道，住宅市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的最大市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，我國(guó)住宅市場(chǎng)供應(yīng)與需求總量都出現(xiàn)了明顯增長(zhǎng)，產(chǎn)品類型也不斷推陳出新，但值得關(guān)注的是，當(dāng)前住宅市場(chǎng)的產(chǎn)品類型和品質(zhì)與消費(fèi)者的實(shí)際需求出現(xiàn)了明顯的偏差，商品房空置率居高不下，給市場(chǎng)發(fā)出了危險(xiǎn)的信號(hào)。

近年來(lái)，我國(guó)商品住宅價(jià)格普遍上漲較快，某些城市的房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)“飛漲”。各界人士紛紛對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)是否已出現(xiàn)泡沫展開(kāi)討論，并對(duì)目前房地產(chǎn)過(guò)熱提出各種質(zhì)疑，這些均已引起中央的高度重視。國(guó)務(wù)院已出臺(tái)多種措施來(lái)抑制房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，甚至作為政治任務(wù)下達(dá)地方政府。即便如此，調(diào)控的效果仍不顯著，有些城市房?jī)r(jià)反而漲得更快，其原因應(yīng)該說(shuō)是多方面的，其中既有經(jīng)濟(jì)方面的，又有心理預(yù)期和消費(fèi)文化等非經(jīng)濟(jì)因素。

經(jīng)濟(jì)原因：

首先，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲與地價(jià)上漲密切相關(guān)。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，相關(guān)土地會(huì)因“級(jí)差地租”變化的影響，造成土地出讓價(jià)格的上漲，這是正常的。需要密切關(guān)注的是地價(jià)的不正常上漲。土地儲(chǔ)備和“招拍掛”制度實(shí)施以來(lái)，對(duì)增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。但不可回避的是，“招拍掛”制度也存在明顯的缺陷，即容易過(guò)高地抬高地價(jià)。這就提出了一個(gè)在拍賣(mài)時(shí)如何控制出讓價(jià)的高限問(wèn)題。

其次，新建住宅建造成本增加。這里所說(shuō)的成本上升，既包括建材等上游產(chǎn)品價(jià)格上漲帶來(lái)的成本增加、拆遷成本提高及精裝修商品房的增加，還包括新建住宅品質(zhì)提升所帶來(lái)的成本增加?？梢灾苯痈惺艿降氖?，2000年以來(lái)建成的住宅與上世紀(jì)80年代、90年代相比，無(wú)論是房屋的戶型，還是小區(qū)配套及環(huán)境的營(yíng)造，都有巨大的改變與提升。如果說(shuō)以前的住宅是低水平的“溫飽型”的住宅，現(xiàn)在的商品住宅則是“小康型”住宅。

第三，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理。目前，在我國(guó)大部分地區(qū)的房屋開(kāi)發(fā)中，高檔房屋比重過(guò)高，中低價(jià)位普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)量不足。一些大中城市在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中忽視了供需關(guān)系狀況，造成了價(jià)格虛高的高檔商品房供過(guò)于求；同時(shí)，中低價(jià)位普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用房銷售違規(guī)操作和市場(chǎng)炒作現(xiàn)象。從市場(chǎng)的發(fā)展看，供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重地違背需求結(jié)構(gòu)，在一些檔次住房供應(yīng)量不足的情況下，就會(huì)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性泡沫現(xiàn)象。

第四，多種住房需求旺盛。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的真實(shí)住房需求，其依據(jù)是：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)城市化水平將大大提高，在此期間將有大量人員從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，這些人需要解決居住問(wèn)題；還有城市房屋拆遷建新的過(guò)程中存在大量的被動(dòng)需求，另外我國(guó)每年新婚家庭有相當(dāng)一部分有購(gòu)房需求；而且普通高校畢業(yè)生人數(shù)逐年增加，這些人中相當(dāng)一部分在未來(lái)幾年內(nèi)都將產(chǎn)生購(gòu)房需求。

另一方面，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中還存在大量投資需求。一般來(lái)說(shuō)，過(guò)熱增長(zhǎng)的行業(yè)是由高需求和高價(jià)格所推動(dòng)的，高價(jià)格就帶來(lái)這些行業(yè)巨額的高利潤(rùn)，巨額高利潤(rùn)就刺激了投資需求，投資需求進(jìn)一步抬高價(jià)格。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，而股票市場(chǎng)等投資渠道目前還不完善，這也是房地產(chǎn)投資需求不斷擴(kuò)大的經(jīng)濟(jì)背景。

在一定的條件下，特別是在局部地區(qū)，這種投資有可能轉(zhuǎn)化為投機(jī)。目前國(guó)內(nèi)部分地區(qū)房?jī)r(jià)飛漲，與存在投機(jī)性炒作密切相關(guān)。部分開(kāi)發(fā)企業(yè)利用政策和市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，惡意

炒作，加上個(gè)別媒體不加甄選，大加渲染，使部分消費(fèi)者盲目跟風(fēng)，造成局部地區(qū)、個(gè)別房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格短期內(nèi)出現(xiàn)非正常上漲。

心理預(yù)期：

以上主要是從成本和供給關(guān)系兩個(gè)方面來(lái)分析房?jī)r(jià)。但實(shí)際上，房?jī)r(jià)有區(qū)別于一般商品價(jià)格的形成特點(diǎn)。簡(jiǎn)單按照成本或供求關(guān)系來(lái)認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)并不能收到預(yù)期的效果。事實(shí)上，房?jī)r(jià)不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實(shí)物層面的供求關(guān)系。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，真正決定房?jī)r(jià)的并不是開(kāi)發(fā)商要賣(mài)多少房子，或者居民的消費(fèi)需求需要多少房子，而是社會(huì)普遍的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響要比真實(shí)的供求關(guān)系大得多。

消費(fèi)文化：

在中國(guó)，擁有房產(chǎn)是歷代秉承下來(lái)的傳統(tǒng)，中國(guó)人將擁有住房看成是人生的極大追求，認(rèn)為家財(cái)萬(wàn)貫終會(huì)耗盡，只有房子是可以父?jìng)髯樱觽鲗O，代代相傳的資產(chǎn)，沒(méi)有房子就意味著沒(méi)有“家”，就成為流離失所的人，就像是沒(méi)有根的樹(shù)。家在中華民族的心中是穩(wěn)定、溫暖、和諧、團(tuán)圓的象征，是組成家庭的首要必備之物，它不單純是一個(gè)遮風(fēng)擋雨的住處、一個(gè)休息的地方，更多的是被賦予了精神層面上的意義，就像我們常把家形容成是心靈的港灣，是養(yǎng)老歸終、落葉歸根的去處，“家”在中國(guó)人的眼里是任何物品都無(wú)法替代的，也正如此，中華子孫對(duì)個(gè)人住房的追求從未停歇過(guò)。

然而怎樣應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲呢？

首先，把防止房地產(chǎn)投資和用地?cái)U(kuò)張反彈危險(xiǎn)與合理調(diào)控房屋需求結(jié)合起來(lái)，規(guī)范土地價(jià)格；另外，要引導(dǎo)各方面的理性預(yù)期，讓消費(fèi)者理性地認(rèn)識(shí)到“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的風(fēng)險(xiǎn)，克服從眾心理，把預(yù)期建立在了解房地產(chǎn)市場(chǎng)及其變化的信息基礎(chǔ)之上，做一個(gè)理性的消費(fèi)者。

第二篇：房?jī)r(jià)上漲原因分析

試論我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的成因與對(duì)策

【摘要】本文分析了我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的成因：城市化帶來(lái)的住房需求和土地資源稀缺導(dǎo)致的供求矛盾；投資性需求旺盛助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)不斷上漲；地方財(cái)政過(guò)度依賴房地產(chǎn)業(yè)；保障性住房“門(mén)檻過(guò)高”。提出遏制對(duì)策: 加快我國(guó)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大城市化的空間；加大普通商品房供應(yīng)，從根本上遏制房?jī)r(jià)上漲；進(jìn)一步完善住房保障制度，大力發(fā)展公共租賃房；強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管措施。

【關(guān)鍵詞】高房?jī)r(jià)；成因；對(duì)策

近年來(lái)，房?jī)r(jià)的急速上漲已經(jīng)成為籠罩在社會(huì)大眾心頭的巨大陰影。房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般人所能承受的經(jīng)濟(jì)能力。特別是一些弱勢(shì)群體即低收入的困難家庭需要住房，但因房?jī)r(jià)之高而無(wú)力購(gòu)買(mǎi)。過(guò)高的房?jī)r(jià)已經(jīng)超出社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和大眾心理系統(tǒng)的承受能力，最終會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定乃至社會(huì)的穩(wěn)定。

一、當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的成因分析

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一種商品的價(jià)格是由市場(chǎng)上的供需關(guān)系所決定的。但在房地產(chǎn)領(lǐng)域，支撐房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的因素很復(fù)雜，不僅取決于供需關(guān)系，還有其他因素：

1、城市化帶來(lái)的住房需求和土地資源稀缺導(dǎo)致的供求矛盾

這是房?jī)r(jià)上漲的主要原因。目前我國(guó)的城市化水平只有36%左右，農(nóng)村人口占54.3％，城市化進(jìn)程在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)還將繼續(xù)呈加速態(tài)勢(shì)。按目前年均

1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500萬(wàn)農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口。不斷擴(kuò)大的購(gòu)房隊(duì)伍與城市有限的土地供應(yīng)之間的矛盾，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲，這是由價(jià)值規(guī)律決定的必然趨勢(shì)，也是房?jī)r(jià)上漲的根本原因。

2、投資性需求旺盛助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)不斷上漲

我國(guó)居民儲(chǔ)蓄率高，伴隨著城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的是人們對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，通過(guò)買(mǎi)房實(shí)現(xiàn)保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買(mǎi)房投資，越來(lái)越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買(mǎi)房比例甚至超過(guò)了居住買(mǎi)房。據(jù)新華社報(bào)道，在京、滬、深三地各取樣2000名購(gòu)房者進(jìn)行需求調(diào)查顯示，在北京的調(diào)查中有62%的登記購(gòu)房者表示如果手上有剩余資金，房產(chǎn)將是首選的投資目標(biāo)。而這一數(shù)據(jù)在上海也達(dá)到了51%。大量投資客進(jìn)入樓市炒房，直接助推了房?jī)r(jià)飆升，造成越有房越買(mǎi)房、越?jīng)]房越無(wú)望的局面。

3、地方財(cái)政過(guò)度依賴房地產(chǎn)業(yè)

這是房?jī)r(jià)上漲的深層次原因。據(jù)國(guó)土資源部去年調(diào)查結(jié)果，全國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)比平均為23.2%，有的大城市地價(jià)已占到房?jī)r(jià)的46.7%。在土建成本變化不大的情況下，地價(jià)的不斷攀升導(dǎo)致了樓價(jià)的瘋長(zhǎng)。據(jù)國(guó)土資源部2010年2月公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2009年，我國(guó)城市土地出讓總價(jià)款為15910億元人民幣，同比增加63.4%。再加上各種配套稅費(fèi)，政府收益實(shí)際上占房?jī)r(jià)的32.8％—38.8％，賣(mài)地已成為一些地方政府的重要財(cái)源。并且房地產(chǎn)還可以拉動(dòng)建材、水泥、家用電器、玻璃、窗簾、紡織品、衛(wèi)生潔具等60多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，已成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)情有獨(dú)鐘絕非偶然，投資少、收益高、見(jiàn)效快，是快速提高GDP的一個(gè)法寶，同時(shí)也使地方政府成為高房?jī)r(jià)的受益者和推手。

4、保障性住房“門(mén)檻過(guò)高”

住房保障制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。近年來(lái)，國(guó)家加大了保障性住房建設(shè)的力度，尤其是國(guó)際金融危機(jī)以來(lái)，進(jìn)一步加快了保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度，3年內(nèi)全國(guó)將新建200萬(wàn)套廉租房和400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，將有力緩解城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難。但是，由于保障性住房的“零地價(jià)、低稅費(fèi)”，政府不但得不到收益，反而還要拿出土地，投入資金，致使部分地方政府缺乏保障性住房開(kāi)發(fā)的積極性。保障型住房發(fā)展相對(duì)緩慢，導(dǎo)致門(mén)檻過(guò)高、覆蓋面過(guò)窄、實(shí)物配租比例過(guò)低等問(wèn)題。目前大多數(shù)城市出臺(tái)的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房政策，保障的對(duì)象多限定在城市低保范圍和低收入家庭的住房困難戶，而這只是城市住房困難群體中很小的一部分。大批既買(mǎi)不起商品房又不夠條件購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入的居民，被限制在門(mén)檻以外，成為“夾芯層”，這是中低收入群體買(mǎi)房難的主要原因。

二、遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的對(duì)策

有效抑制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，是當(dāng)前一件十分棘手而迫切的問(wèn)題。結(jié)合當(dāng)前國(guó)家有關(guān)政策及某些省市的做法，試提出如下對(duì)策建議。

1、加快我國(guó)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大城市化的空間

我國(guó)的城市化與房?jī)r(jià)的關(guān)系取決于城市化是以怎樣的形式進(jìn)行的，如果是采取農(nóng)民進(jìn)城的方式，大量的農(nóng)村人口涌入城市，便會(huì)造成城市的擁擠和住房緊張的壓力。所以要改變農(nóng)民進(jìn)城的方式，通過(guò)城鄉(xiāng)一體化來(lái)加快農(nóng)村城市化建設(shè)。據(jù)有關(guān)方面研究，發(fā)展中國(guó)家城市化水平平均為40%左右，發(fā)達(dá)國(guó)家80%~90%，而我國(guó)只有36%。與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)農(nóng)村城市化水平明顯滯后。所以我國(guó)要積極推進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，擴(kuò)大城市化的空間。吸引和鼓勵(lì)農(nóng)民不斷向縣城集中、資本不斷向工業(yè)園區(qū)集中，實(shí)行工業(yè)化和城市化雙輪驅(qū)動(dòng)，吸納農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，在解決“三農(nóng)”問(wèn)題的同時(shí)，也解決了大量農(nóng)民進(jìn)城的情形，從而緩減了城市住房需求過(guò)旺的壓力，促進(jìn)房?jī)r(jià)下降，使農(nóng)村和城市形成一個(gè)“雙贏”格局。

2、加大普通商品房供應(yīng)，從根本上遏制房?jī)r(jià)上漲

供不應(yīng)求是房?jī)r(jià)上漲的根本原因，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，就必須從治本上下功夫，大量增加普通商品住房的有效供給。在政策導(dǎo)向上，要采取支持自住性需求，鼓勵(lì)改善性需求、控制投資性需求、抑制投機(jī)性需求、保障困難性需求，大力增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房和普通商品房建設(shè)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，從根本上遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。

3、進(jìn)一步完善住房保障制度，大力發(fā)展公共租賃房

許多地方政府僅關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，而忽視了住房的社會(huì)保障功能，這是政府職能的嚴(yán)重缺位。應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房的覆蓋面。適當(dāng)放寬廉租住房政策標(biāo)準(zhǔn)，降低準(zhǔn)入門(mén)檻，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，實(shí)現(xiàn)全部城鎮(zhèn)低收入家庭的“應(yīng)保盡保”。進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，逐漸涵蓋中等偏下收入家庭，防止形成“夾芯層”。積極借鑒香港公屋經(jīng)驗(yàn)，加大公共租賃房的建設(shè)力度。對(duì)不符合廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)條件，又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)普通商品住房的家庭，應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，大力發(fā)展租賃住房方式，這也是目前國(guó)際上國(guó)家解決住房問(wèn)題的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法國(guó)36%，英、美等國(guó)均在30%左右，瑞典、德國(guó)達(dá)50%，可以享受政府優(yōu)惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不僅是健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的需要，也是解決目前中低收入家庭住房保障的有效途徑。

4、強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管措施

一是完善市場(chǎng)監(jiān)督制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審核管理。二是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)測(cè)體系?？茖W(xué)準(zhǔn)確地做好房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布工作，合理引導(dǎo)企業(yè)理性投資和居民理性購(gòu)房，正確引導(dǎo)消費(fèi)。三是整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治力度，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介服務(wù)中的各種違法違規(guī)行為，防止開(kāi)發(fā)商利用政策、市場(chǎng)信息不對(duì)稱與不透明，通過(guò)交易，虛假宣傳等不正當(dāng)手段，慌報(bào)商品房銷售進(jìn)度、發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息、哄抬房?jī)r(jià)、誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期行為。四是規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格行為。按照有關(guān)規(guī)定對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政策指導(dǎo)價(jià)，限價(jià)銷售。嚴(yán)格審核成本費(fèi)用，控制利潤(rùn)水平。對(duì)商品房銷售實(shí)行一房一價(jià)明碼標(biāo)價(jià)制度，要求開(kāi)發(fā)商取得商品房銷售許可證后，在其售房場(chǎng)所顯眼位置設(shè)置商品房售房明碼標(biāo)價(jià)表，標(biāo)明位置、房屋、套內(nèi)面積、價(jià)格及其他收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，接受社會(huì)監(jiān)督。

第三篇：案例分析中國(guó)房?jī)r(jià)上漲原因

案例分析中國(guó)房?jī)r(jià)上漲原因

楊玉建

（文傳學(xué)院2011級(jí)漢文（師范）2班201101024062）來(lái)源：新京報(bào)(北京)編輯：吳煥新

新京報(bào)訊2012年12月10日 09:57，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)邱曉華在“國(guó)盛證券2013投資策略報(bào)告會(huì)”上表示：房地產(chǎn)行業(yè)的黃金期仍沒(méi)有結(jié)束，未來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)暴跌。

邱曉華認(rèn)為，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控形成的政策性下行壓力與市場(chǎng)需求導(dǎo)致的上行壓力并存，明年房?jī)r(jià)將平穩(wěn)上升，不會(huì)暴漲也不會(huì)暴跌。

邱曉華認(rèn)為，隨著住房政策的完善，居民保有住房的成本將會(huì)上升，這有利于抑制投機(jī)性住房需求；而另一方面，政府加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，對(duì)于穩(wěn)定供給會(huì)起到積極的作用；最后，前期高投資帶來(lái)的存量還需要時(shí)間消化。

他認(rèn)為綜上所述，房?jī)r(jià)暴漲的可能性很小。

此外，邱曉華認(rèn)為中國(guó)的工業(yè)化和城市化沒(méi)有結(jié)束，對(duì)住房的需求就始終存在，中國(guó)“人多地少”的基本國(guó)情也決定了住房在中國(guó)長(zhǎng)期供應(yīng)都存在偏緊的狀態(tài)，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有較大的支撐。

邱曉華表示，只有等中國(guó)工業(yè)化和城市化基本完成，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)才會(huì)進(jìn)入收縮期，房?jī)r(jià)才會(huì)出現(xiàn)真正逆轉(zhuǎn)，這個(gè)階段可能10年之后才會(huì)到來(lái)。

近年來(lái)，房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題一直都是中國(guó)人茶余飯后的熱門(mén)話題。安其居，才能樂(lè)其業(yè)。住房是關(guān)系億萬(wàn)群眾切身利益的重大民生問(wèn)題，房?jī)r(jià)的高低更是與老百姓的生活質(zhì)量休戚相關(guān)。“住有所居”是建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要目標(biāo)，是讓人民群眾共享改革發(fā)展成果的重要體現(xiàn)。然而，房?jī)r(jià)的持續(xù)升溫，卻讓不同老百姓頻頻發(fā)出買(mǎi)不起房的感嘆。兩會(huì)召開(kāi)期間，中央和地方推出的一些針對(duì)性措施，更是使得房地產(chǎn)問(wèn)題成熱點(diǎn)問(wèn)題的榜首。那么，房?jī)r(jià)上漲究竟是由什么原因引起的呢？下面，我就以“馬克思主義哲學(xué)原理”分析一下中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原由。

一：物質(zhì)決定意識(shí)，意識(shí)對(duì)物質(zhì)有能動(dòng)的反作用。

1、房?jī)r(jià)上漲很大程度上與買(mǎi)方需求有關(guān)，“供大于求，價(jià)格上漲”是一般經(jīng)濟(jì)規(guī)律，這是物質(zhì)。因?yàn)橄M(fèi)者需求量大，住房的供應(yīng)跟不上消費(fèi)者的需求，抬高住房?jī)r(jià)格在能賣(mài)掉住房的基礎(chǔ)上，還能獲取更大的利益。這必然會(huì)引起房?jī)r(jià)的上漲，正體現(xiàn)了意識(shí)是物質(zhì)的產(chǎn)物這一原理。

2、當(dāng)供不應(yīng)求的時(shí)候，銷售者把住房抬高價(jià)格出售，這是意識(shí)。銷售者因?yàn)楣┬桕P(guān)系抬高住房?jī)r(jià)格這一意識(shí)，正影響了“供不應(yīng)求，價(jià)格上漲；供過(guò)于求，價(jià)格下跌?！边@一經(jīng)濟(jì)規(guī)律的發(fā)展變化。

二、聯(lián)系具有普遍性，任何事物都不能孤立存在，都同其他事物處于一定的聯(lián)系之中，整個(gè)世界就是一個(gè)相互聯(lián)系的有機(jī)統(tǒng)一整體。

這要求我們要用聯(lián)系的觀點(diǎn)來(lái)看問(wèn)題。

1、由于通貨膨脹，物價(jià)上漲，物價(jià)上漲帶動(dòng)住房原材料的價(jià)格上漲，原材料價(jià)格上漲勢(shì)必會(huì)增加住房成本，成本上升，住房?jī)r(jià)格自然上漲。

2、房?jī)r(jià)過(guò)高還與城鎮(zhèn)化快速發(fā)展有關(guān)。近年來(lái)，城鎮(zhèn)化持續(xù)快速發(fā)展，大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)化發(fā)展及城鎮(zhèn)人口自然增長(zhǎng)對(duì)住房產(chǎn)生了新的較大需求，住房供應(yīng)問(wèn)題比較突出。加之中國(guó)的工業(yè)化飛速發(fā)展。中國(guó)的城市化和工業(yè)化沒(méi)有結(jié)束，對(duì)住房的需求始終存在。中國(guó)“人多地少”的基本國(guó)情也決定了住房在中國(guó)長(zhǎng)期供應(yīng)都存在偏緊的狀態(tài)。這正是馬克思主義哲學(xué)關(guān)于因果聯(lián)系原理的重要體現(xiàn)。

三、內(nèi)因是事物發(fā)展的根本動(dòng)力，外因是事物發(fā)展的條件，任何事物的發(fā)展都是內(nèi)外因共同起作用的結(jié)果。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律是內(nèi)因，人為炒房，國(guó)家政策的推動(dòng)，人多地少的矛盾，成本上升等一系列的原因都是外因。此外，外因必須通過(guò)內(nèi)因起作用。縱使外因眾多，也不能離開(kāi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律這一內(nèi)因而單獨(dú)起作用。

四、矛盾存在于一切事物當(dāng)中，存在于一切事物發(fā)展過(guò)程的始終。矛盾無(wú)處不在，無(wú)時(shí)不有，矛盾具有普遍性。要求我們用矛盾的觀點(diǎn)看問(wèn)題。人多地少的矛盾；開(kāi)發(fā)商利益與民眾渴求房?jī)r(jià)下降的矛盾；地方政府稅收需求、官本位需求與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的矛盾；地方政府利益與民眾利益的矛盾；另外，這必然會(huì)造成民眾與政府的對(duì)立的矛盾。以上諸多矛盾與房?jī)r(jià)上漲也存在一定的聯(lián)系。

五、量變與質(zhì)變相互轉(zhuǎn)化。量變是質(zhì)變的必要準(zhǔn)備，沒(méi)有量的積累，質(zhì)變就不會(huì)發(fā)生；質(zhì)變是量變的必然結(jié)果，量變達(dá)到一定的程度

必然會(huì)引起質(zhì)變。房?jī)r(jià)上漲不只是一時(shí)之因，1、自改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)長(zhǎng)期推動(dòng)城市化和工業(yè)化進(jìn)程，加劇了城市用地人多地少的矛盾，房?jī)r(jià)自然上漲。

2、近年來(lái)物價(jià)一直都呈現(xiàn)出升勢(shì)，一次又一次的在原來(lái)的基礎(chǔ)上上漲，不知不覺(jué)的房?jī)r(jià)就向上漲了一大截，讓老百姓承受不了。

3、中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理也是逐步導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的原因。這些長(zhǎng)期以來(lái)存在的量變達(dá)到一定程度就轉(zhuǎn)化成房?jī)r(jià)上漲這一質(zhì)變。

六、現(xiàn)象是本質(zhì)的外在表現(xiàn)形式，本質(zhì)必須通過(guò)現(xiàn)象表現(xiàn)出來(lái)，我們必須透過(guò)現(xiàn)象抓住事物的本質(zhì)和規(guī)律。房?jī)r(jià)上漲這一現(xiàn)象，究其本質(zhì)是通貨膨脹，政府政策的失靈和社會(huì)主義社會(huì)的不和諧。

七、世界上的一切事物都處在不斷地運(yùn)動(dòng)、變化和發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，靜止的事物是不存在的。要求我們要用發(fā)展的觀點(diǎn)看問(wèn)題。房?jī)r(jià)的上漲證明了絕對(duì)靜止的事物是不存在的，世界上的一切事物都處在永不停息的運(yùn)動(dòng)、變化和發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，房?jī)r(jià)也不例外。

第四篇：中國(guó)房?jī)r(jià)上漲分析

用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理分析中國(guó)房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象

在所有有關(guān)民生類的問(wèn)題中，居高不下的房?jī)r(jià)一直是近年來(lái)人們熱切關(guān)注的話題，雖然，近期我國(guó)的房?jī)r(jià)在限購(gòu)限貸、房產(chǎn)稅等政策的影響下有所回落，但對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控不容放松警惕。影響我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的因素是多方面的。從需求層面看，城鎮(zhèn)化、居民收入和婚齡人口是長(zhǎng)期影響因素；從供給層面看，土地供應(yīng)是長(zhǎng)期影響因素；貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期需求和短期供給均形成重要影響。要徹底整治房地產(chǎn)市場(chǎng)，宏觀調(diào)控必須從需求和供給兩方面持續(xù)發(fā)力，引導(dǎo)房?jī)r(jià)“回落”到合理區(qū)間。事實(shí)上，由城鎮(zhèn)化、居民收入提高和婚齡人口增加所引致的住宅需求是 自然的、健康的，宏觀調(diào)控的治理重點(diǎn)是貨幣超發(fā)所帶來(lái)的虛假需求、投機(jī)需求和房產(chǎn)商捂盤(pán)行為。下面本文將從以下幾個(gè)方面探析中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因。

一、需求拉高價(jià)格

人口的高速增長(zhǎng)、資本和勞動(dòng)力向中心城市流動(dòng)。人口的階段性快速增長(zhǎng)，居民收入的階段性積累，使住房需求集中釋放，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。基于我國(guó)“人多地少，人多房少的”基本國(guó)情，從而在客觀上導(dǎo)致了我國(guó)整體房?jī)r(jià)的不斷上漲。資本和勞動(dòng)力向中心城市流動(dòng)，是導(dǎo)致這些城市房?jī)r(jià)上漲的重要原因。中國(guó)的人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)決定著住房高增長(zhǎng)的需求。中國(guó)人口數(shù)量的增長(zhǎng)讓中國(guó)不得不進(jìn)行大規(guī)模的住房生產(chǎn)。中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)也決定著家庭分裂的速度。中國(guó)的家庭人口平均數(shù)已從1990年的3.96人/戶下降到了2008年的2.96人/戶，并在不斷的下降中。正是因?yàn)?0年代之后的高生育率決定的，80—90后的家庭分裂速度在不斷加速，這種加速會(huì)延續(xù)大約至少十年。中國(guó)的城市家庭新增戶數(shù)從2000年的約700多萬(wàn)戶上升到2008年的約1100多萬(wàn)戶。而每年市場(chǎng)化竣工的住房大約只有500多萬(wàn)套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。

二、供給抬高價(jià)格

從供給用度來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的上漲最主要源于開(kāi)發(fā)商的逐利行為。商人是“經(jīng)濟(jì)人”，總是以利潤(rùn)最大化為第一目標(biāo)。近幾年，中國(guó)房市呈隨時(shí)間推移逐步“波浪式”拉升的特點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商往往將不知名的雜費(fèi)分?jǐn)側(cè)敕績(jī)r(jià)等，這導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。由于房地產(chǎn)行業(yè)可以拉動(dòng)鋼鐵、建材、森林工業(yè)、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、房地產(chǎn)行業(yè)與相關(guān)行業(yè)形成利益“共榮圈”、共同抵制房?jī)r(jià)下降，這也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下的重要因素。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了追求自己的利益，人為減少樓市供給。首先，土地稀缺與土地囤積并

存。近年來(lái)，中央政府積極想辦法減少土地稀缺給樓市帶來(lái)的壓力，努力擴(kuò)大土地供給。我國(guó)存在較為嚴(yán)重的開(kāi)發(fā)商“囤地?cái)_市”行為。究其原因，一方面，土地因?yàn)橄∪倍嬖诠┙o剛性和價(jià)格上漲潛力；另一方面，開(kāi)發(fā)商欲通過(guò)囤積土地，進(jìn)一步拉動(dòng)地價(jià)上漲而牟取暴利。這加劇了房?jī)r(jià)上漲的壓力。其次，商品房空置與供給不足存在矛盾。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年全國(guó)有1億多平方米商品房未有售出。如這類空置房不能得到妥善的消化處置，會(huì)形成“有房無(wú)人居，有人無(wú)房居”的困境，這給我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展必將帶來(lái)一定的負(fù)面影響，給政府下調(diào)房?jī)r(jià)增加 了很大困難。再次，開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)，推高樓價(jià)。開(kāi)發(fā)商“囤盤(pán)現(xiàn)象”嚴(yán)重，故用伎倆一般為：故意提高樓房的售價(jià)，導(dǎo)致有價(jià)無(wú)市，推遲樓盤(pán)的銷售速度；在售樓過(guò)程中，故意謊稱樓房已經(jīng)售罄，有的拿了商品房預(yù)售許可證仍不開(kāi)賣(mài)，開(kāi)發(fā)商要求市民先交誠(chéng)意金認(rèn)購(gòu)，再等銷售通知等等。開(kāi)發(fā)商人為的“捂盤(pán)不發(fā)售的行為”控制銷售節(jié)奏，制造房源緊張的錯(cuò)覺(jué)，給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雪上加霜，使房?jī)r(jià)積漲難返。此外，開(kāi)發(fā)商一次次不惜重金地購(gòu)買(mǎi)土地，土地屢拍出天價(jià)，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行商品房買(mǎi)賣(mài)時(shí)必然將地價(jià)作為成本轉(zhuǎn)嫁到普通消費(fèi)者身上，使將來(lái)的房?jī)r(jià)大幅走高。

三、經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，投資性需求旺盛

投資性需求旺盛助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)不斷上漲。我國(guó)居民儲(chǔ)蓄率高，伴隨著城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的是人們對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，通過(guò)買(mǎi)房實(shí)現(xiàn)保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買(mǎi)房投資，越來(lái)越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買(mǎi)房比例甚至超過(guò)了居住買(mǎi)房。

首先、團(tuán)體炒樓現(xiàn)象。團(tuán)體炒樓的出現(xiàn)與長(zhǎng)期活躍，使房?jī)r(jià)水漲船高，居高難下。在這一群體當(dāng)中，以溫州人的“溫州炒樓團(tuán)”最為典型。參與炒樓不下10萬(wàn)人的浙江溫州炒樓團(tuán)，近幾年集千億元資本，陸續(xù)投資北京、上海、南京、杭州、廣州、海口等城市的房地產(chǎn)?！皽刂莩礃菆F(tuán)”所到之處，房?jī)r(jià)應(yīng)聲上漲。針對(duì)溫州人炒樓行為，各地房產(chǎn)商也積極回應(yīng)，樓盤(pán)老總親赴溫州、杭州考察，與當(dāng)?shù)氐耐顿Y商接洽，回來(lái)后馬上針對(duì)溫州投資者設(shè)計(jì)一套大型推廣策略。2009年，廣州頤和高爾夫莊園開(kāi)盤(pán)，該盤(pán)門(mén)口豎著一個(gè)歡迎牌，寫(xiě)著“歡迎溫州購(gòu)房團(tuán)到頤和高爾夫莊園 參觀”。地產(chǎn)商與投機(jī)人群強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，房?jī)r(jià)何以下降?

其次、中介的不誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)。中介經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，存在偽造“搶購(gòu)”銷售假象以欺騙消費(fèi)者的現(xiàn)象，存在以次充好欺騙消費(fèi)者等現(xiàn)象。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，賣(mài)房的對(duì)信息掌握的較為充分，使房?jī)r(jià)容易被操控，并朝賣(mài)房者的期望值目標(biāo)價(jià)上漲。

三、政治尋租

1、非法批地——房?jī)r(jià)居高的外在誘因。國(guó)家對(duì)土地實(shí)行“招拍掛”政策，即土地的招

標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌，價(jià)高者得，最直接造成高地價(jià)，導(dǎo)致高樓價(jià)。商品房的成本構(gòu)成中，地價(jià)始終占最大比重。在高樓價(jià)中，地價(jià)也占最大比重。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品房開(kāi)發(fā)中的地價(jià)和樓價(jià)的關(guān)系是面粉和面包的關(guān)系，即水漲船高的關(guān)系。商品房用地價(jià)格的不斷升高，直接導(dǎo)致商品房銷售的市場(chǎng)價(jià)格不斷升高。一是政府非法批地，二是通過(guò)“以租代征”等形式非法占地，三是非法低價(jià)出讓土地。自方發(fā)布的新聞與相關(guān)數(shù)據(jù)說(shuō)明，全國(guó)的土地審批存在嚴(yán)重的“政治尋租”現(xiàn)象，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的隱性成本，成為房?jī)r(jià)居高不下的誘因之一。

2、“政績(jī)工程”——政府對(duì)地產(chǎn)的內(nèi)在推動(dòng)力。某些地方官員將房地產(chǎn)作為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是最快捷、最簡(jiǎn)單地拉動(dòng)地方GDP增長(zhǎng)和增加地方財(cái)政收入的途徑。通過(guò)這些“政績(jī)工程” 迅速拉動(dòng)本地區(qū)“短視”的經(jīng)濟(jì)繁榮，將房?jī)r(jià)推向高漲的“不歸路”。

四、金融政策“推波助瀾”

1．購(gòu)房?jī)?yōu)惠

銀行在購(gòu)房按揭方面，為不少的房客提供了資金方便，但也成為培育投機(jī)者的溫床。按照國(guó)家規(guī)定，只要購(gòu)房者首付30％的購(gòu)房款便可以買(mǎi)到房子，銀行會(huì)將其余的70％購(gòu)房款替購(gòu)房者支付給開(kāi)發(fā)商。不少投機(jī)者巧用購(gòu)房?jī)?yōu)惠，加大了貨幣貸發(fā)放量，助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)上漲。

2．投資優(yōu)惠

金融機(jī)構(gòu)采取多渠道的融資方式降低投資風(fēng)險(xiǎn)。首先，銀行以低利率的政策來(lái)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本比較低；其次，金融機(jī)構(gòu)推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股票的方式上市融資，并允許發(fā)行企業(yè)債券等方式增加企業(yè)的資本積累；發(fā)展房地產(chǎn)投資基金以及房地產(chǎn)信托投資；銀行把資金貸給開(kāi)發(fā)商以后，把若干項(xiàng)目的債權(quán)“打包”在債市上賣(mài)掉等等，投資優(yōu)惠導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲。

3．外資注入

國(guó)內(nèi)各地的房地產(chǎn)行業(yè)存在暴利，外資對(duì)房地產(chǎn)的投資也完全遵循投資市場(chǎng)的規(guī)則，即當(dāng)該地房地產(chǎn)的投資回報(bào)率高于他國(guó)時(shí)，外資就會(huì)紛紛涌入資金的涌入會(huì)導(dǎo)致對(duì)該地房地產(chǎn)需求上升，進(jìn)一步抬高價(jià)格，直到該地的投資回報(bào)率下降至接近海外的水平才達(dá)到均衡，停止資金涌人。人民幣不斷升值，樓市的投資回報(bào)率不斷高漲，使投入我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資額度很大。國(guó)際游資早已棲身中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，中國(guó)樓市成為了外資的追捧熱點(diǎn)。

五、媒體的炒作

除了政府和開(kāi)發(fā)商這兩個(gè)幕后黑手之外，媒體和部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家也起到了一定的推動(dòng)作用。當(dāng)很多理性人士及國(guó)外機(jī)構(gòu)紛紛作出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的預(yù)測(cè)時(shí)。但看看我們的報(bào)刊

雜志、電視廣播到處都是新房熱銷的熱烈場(chǎng)面，到處是欣欣向榮的銷售數(shù)據(jù)，還想這里才是中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛的縮影?？戳说禺a(chǎn)廣告，你會(huì)認(rèn)為中國(guó)人都中產(chǎn)了、都富豪了；中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)火上30年沒(méi)有問(wèn)題。在金錢(qián)、利益面前他們只能選擇迎合開(kāi)發(fā)商。媒體的搖旗吶喊在一定程度上也為房?jī)r(jià)上漲起到了推波助瀾的作用。同樣，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方式存在“先天不足”。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)由哥哥上城調(diào)隊(duì)從開(kāi)發(fā)商那里而不是從市場(chǎng)采集，甚至是由開(kāi)發(fā)商自行填報(bào)。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲較快時(shí)，開(kāi)發(fā)商傾向于低報(bào)銷售價(jià)格。因?yàn)樗麄儞?dān)心房?jī)r(jià)的上漲會(huì)導(dǎo)致政府的政策干預(yù)。當(dāng)房地產(chǎn)行情看淡時(shí)，開(kāi)發(fā)商又采取報(bào)高價(jià)格，給外界造成價(jià)格不斷上漲的假象，因?yàn)樗麄儞?dān)心房?jī)r(jià)下跌會(huì)導(dǎo)致銷售者購(gòu)房的意愿下降。這樣的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)由權(quán)威可言嗎，可信嗎？金錢(qián)決定腦袋的經(jīng)濟(jì)學(xué)家在中國(guó)為數(shù)不少。央行加息，許多人議論房角要將，馬上就有經(jīng)濟(jì)學(xué)家信誓旦旦的宣稱中國(guó)房?jī)r(jià)還要漲上二十年！在金錢(qián)和良知面前，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們，你們選擇的是什么？中國(guó)的房地產(chǎn)是升還是降，只要問(wèn)問(wèn)這三只手就可以了。只要這三只手還在有力的支撐，中國(guó)的房產(chǎn)泡沫就會(huì)不斷膨脹，直到崩裂那一天的到來(lái)！

六、預(yù)期心理的形成在房?jī)r(jià)下跌的預(yù)言多次失效之后，普通消費(fèi)者開(kāi)始產(chǎn)生恐慌心理，并形成了房?jī)r(jià)將會(huì)持續(xù)上漲的一致心理預(yù)期，漲價(jià)預(yù)期導(dǎo)致的決策就是不少買(mǎi)房人抱著晚買(mǎi)不如早買(mǎi)，買(mǎi)小不如買(mǎi)大的消費(fèi)心理，盲目追高，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。

四、結(jié)論及政策建議

影響房?jī)r(jià)的因素還有很多，人民幣升值壓力、國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)周期的輪回等，都會(huì)直接或間接影響到房?jī)r(jià)的漲跌。房地產(chǎn)商們的炒作以及其他的一些原因助長(zhǎng)了這種增長(zhǎng)的幅度和趨勢(shì)。

08年政府為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，出臺(tái)了許多措施，緊縮銀根，打擊囤地，限期開(kāi)發(fā)，提高貸款利率，打擊炒房，加大了房屋交易成本等，以減少房屋的成交量，想使房產(chǎn)商迫于資金壓力而降價(jià)銷售，但這些措施提高房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)成本的同時(shí)也大大提高了老百姓購(gòu)房的成本，銀行提息，增加交易稅都讓老百姓買(mǎi)房多掏錢(qián)，而開(kāi)發(fā)商被提高了成本后，必然將成本轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房者。由此可見(jiàn)政府在調(diào)控房?jī)r(jià)高漲時(shí)措施不當(dāng)，力不從心。

政府應(yīng)改變以GDP為指標(biāo)的政績(jī)考核體系。各地房?jī)r(jià)之所以越來(lái)越高．其中一個(gè)重要原因就是地方執(zhí)政者的通過(guò)發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)城市的理念所致。因此，國(guó)家有必要將“把房?jī)r(jià)降下來(lái)”列為地方為政者的政績(jī)考核之中．把顛倒了的政績(jī)觀重整過(guò)來(lái)。要將經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、合作建房列為各地發(fā)展房地產(chǎn)的計(jì)劃之中。要根據(jù)各地的實(shí)際情況和有關(guān)規(guī)定，制定開(kāi)發(fā)數(shù)量、開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)以及考核辦法、問(wèn)責(zé)制度。在開(kāi)發(fā)過(guò)程 中要有嚴(yán)格的審計(jì)制度，開(kāi)發(fā)成本要做到公開(kāi)透明，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)要有科學(xué)的上限標(biāo)準(zhǔn)，絕不允許從中謀取高額開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。在土地使用和審批上要優(yōu)先考慮經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、合作建房的用地，土地價(jià)格要根據(jù)各地實(shí)際情況合理定價(jià)。

建立房?jī)r(jià)調(diào)控責(zé)任制。我國(guó)住房和建設(shè)部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行及銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)等有關(guān)部門(mén)是城市房?jī)r(jià)的凋控管理者。而商品房的土地由地方政府供給，商品房的審批、管理由地方政府的土地、規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)負(fù)責(zé)，房地產(chǎn)的收益歸地方政府，地方政府是城市商品房的直接具體管理者。但房?jī)r(jià)調(diào)控卻主要由國(guó)家有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)，地方政府配合執(zhí)行，政策執(zhí)行的有效性不足。因此，針對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，首先由住房、國(guó)土、金融等國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、處理，指導(dǎo)不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，批準(zhǔn)符合各個(gè)區(qū)域城市房?jī)r(jià)實(shí)際的金融、土地等政策。其次，各個(gè)區(qū)域把相應(yīng)的房地產(chǎn)的監(jiān)督和調(diào)控責(zé)任通過(guò)分層機(jī)制分配到不同的部門(mén)。并與他們的政績(jī)考核掛鉤，由各區(qū)域城市的主要負(fù)責(zé)人指揮實(shí)施。通過(guò)房?jī)r(jià)調(diào)控責(zé)任制強(qiáng)化地方政府的責(zé)任、義務(wù)，提高地方政府的積極性和主動(dòng)性。

因此，我們可以看出中國(guó)的房地產(chǎn)是存在很多問(wèn)題的。它需要我們改進(jìn)，為的是讓更多的人們能夠安居樂(lè)業(yè)。所以，我覺(jué)得要解決中國(guó)的房地產(chǎn)的問(wèn)題，需要調(diào)整中央和地方的稅收和其他收入的分配問(wèn)題，適當(dāng)?shù)恼{(diào)高利息也可以控制很多信貸亂投放。其次是控制外匯看流入；最后，也是最主要的，打擊那些開(kāi)發(fā)商唯利是圖的違反法律、違反道德的行為。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，目前必須在做到的是把樓市的資金釋放出來(lái)，讓房地產(chǎn)回歸它本來(lái)的面目。第一，改善投資環(huán)境，為中小企業(yè)關(guān)稅，把制造業(yè)的資金吸引回來(lái)。第二，為中低收入者建保障房，增加供給，商品房愛(ài)漲就漲去，任由市場(chǎng)去凋控，政府完善稅收制度，從這方面收稅就行了，然后拿這些錢(qián)去建保障性住房，改善民生。

第五篇：中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因

中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因？

新加坡《聯(lián)合早報(bào)》發(fā)評(píng)論，分析中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的三個(gè)原因：國(guó)際游資的進(jìn)入，地方政府的“托市”，以及不良開(kāi)發(fā)商的“怪異行為”。文章認(rèn)為，應(yīng)建立民生狀況與官員任免直接關(guān)聯(lián)的機(jī)制，打擊開(kāi)發(fā)商的違反法律、違反商業(yè)道德的行為。中國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局不久前的調(diào)查結(jié)果表明，今年2月份中國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比漲幅高達(dá)5.9%，特別是深圳、北京、廣州等大城市的漲幅接近10%。

德國(guó)一家報(bào)紙最近說(shuō)，北京、上海等大城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歐美很多同類城市，如果考慮到實(shí)際貨幣因素，可能高出幾倍、幾十倍。德國(guó)的杜塞爾多夫、科隆這些房?jī)r(jià)最高的城市，即使在絕對(duì)黃金地段，每平米2000歐元以上的房子也是極為罕見(jiàn)的。但在北京、上海等地有更貴的房子。

對(duì)于中國(guó)土地資源的配置，許多人可能會(huì)驚訝于以下事實(shí)：一方面是各城市的商品房住宅用地的拍賣(mài)價(jià)不斷攀高，另一方面是大量土地以零地價(jià)給企業(yè)使用，加上稅收優(yōu)惠，土地其實(shí)是負(fù)價(jià)賣(mài)出的。為何出現(xiàn)這種現(xiàn)象？原因就在于前者拍賣(mài)的土地出讓金可以納入地方政府的預(yù)算外收入，而發(fā)展工業(yè)產(chǎn)生的增值不僅可以增加GDP為官員政績(jī)加磚，同時(shí)工業(yè)帶來(lái)的稅收也會(huì)提升地方政府財(cái)力。因此，在考慮土地資源的配置方面，官員考慮的是政績(jī)，而非代表百姓利益。這就不難發(fā)現(xiàn)為何房地產(chǎn)降溫措施沒(méi)有奏效，反而是越調(diào)控價(jià)格越高。

房?jī)r(jià)下跌、地價(jià)下降，地方政府的利益直接受損，因此與地方政府利益有損的廉租房遲遲不見(jiàn)大動(dòng)靜。一方面，城市土地和房屋建設(shè)的許多資源還掌握在政府及其官員手上，經(jīng)過(guò)七八年的發(fā)展，許多開(kāi)發(fā)商與當(dāng)?shù)卣賳T保持了良好的關(guān)系，再加其工作團(tuán)隊(duì)的不斷專業(yè)化，開(kāi)發(fā)商事實(shí)上已成為區(qū)域商品住房開(kāi)發(fā)的壟斷者。

另一方面，房?jī)r(jià)高位也引起金融部門(mén)的關(guān)注，他們的前期開(kāi)發(fā)資金越來(lái)越難以獲得。后期的出售一旦遇到房?jī)r(jià)下跌或銷售不暢，將損失慘重。因此，在違反商業(yè)道德和法律的前提下，一些開(kāi)發(fā)商用各種方法來(lái)刺激銷售。制造房屋暢銷假象；將商品房不斷倒手，制造當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售景氣度高的氣氛；還有就是密謀分階段抬價(jià)，各個(gè)待售樓盤(pán)輪番提價(jià)，最后每家開(kāi)發(fā)商都“無(wú)奈”地將房?jī)r(jià)一起抬到一個(gè)新高位。

我愛(ài)我家揭秘北京房?jī)r(jià)上漲原因

據(jù)我愛(ài)我家中介市場(chǎng)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明： 2010年第一季度的北京住宅租賃市場(chǎng)整體交易狀況十分活躍，交易量同比增長(zhǎng)了2.85%，全市租金均價(jià)同比去年同期的2299元/月·套上漲了13.01%，為2598元/月·套。我愛(ài)我家中介分析，其中月租金3500元以下的普通民宅在中介租賃市場(chǎng)租賃成交量及價(jià)格均出現(xiàn)一定幅度的上揚(yáng)，成交量同比去年同期增長(zhǎng)3.17%，租金同比去年第一季度上漲了9.04%。我愛(ài)我家中介統(tǒng)計(jì)第一季度的整體租賃市場(chǎng)中房源的供應(yīng)數(shù)量同比大幅上漲了近8.5%，而客戶的數(shù)量則上漲了15.37%，中介機(jī)構(gòu)表示市場(chǎng)供需比

為1.24：1。

我愛(ài)我家中介認(rèn)為租客數(shù)量增幅大于租賃房源的增幅無(wú)疑是推動(dòng)租金上漲的直接原因。

首先，北京每年新增的近60萬(wàn)外來(lái)人口轉(zhuǎn)化為常駐人口，是中介市場(chǎng)房屋租賃需求激增的第一要因。

其次，面對(duì)高房?jī)r(jià)，我愛(ài)我家注意到也有不少購(gòu)房人延緩購(gòu)房計(jì)劃轉(zhuǎn)而租房。據(jù)我愛(ài)我家中介第一季度的抽樣統(tǒng)計(jì)，有37%的租房人表示是由于房?jī)r(jià)高于承受能力，從而推遲買(mǎi)房轉(zhuǎn)來(lái)租房的。

第三，我愛(ài)我家分析08年奧運(yùn)會(huì)后北京的拆遷力度加大，也導(dǎo)致部分北京本地人租房過(guò)渡，從而進(jìn)一步增加了租房需求。

我愛(ài)我家根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)信息顯示：本月上旬(1-10日)全市二手房住宅網(wǎng)簽總量為8310套，同比去年同期6415套高出1895套，相比3月上旬成交量增幅為44.62%。另?yè)?jù)我愛(ài)我家中介市場(chǎng)研究中心提供的交易數(shù)據(jù)表明，我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)本月上旬二手房市場(chǎng)的整體交易均價(jià)依舊保持上漲態(tài)勢(shì)，22949元/平方米的交易均價(jià)環(huán)比上月同期大增了23.41%，城八區(qū)的交易均價(jià)快速上漲至24872元/平方米，統(tǒng)計(jì)較上月每平米上漲近4100元。

近三年來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)普漲的城市，基本上是由于這個(gè)城市所幅射的區(qū)域涌入的“移民”所形成的。任何城市原有居住人口根本無(wú)力帶動(dòng)如此之大規(guī)模的需求，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)在短期內(nèi)快速上升。比如杭州、長(zhǎng)沙等城市住房需求主要來(lái)自于全??；成都、西安、大連、青島這些城市的需求幅射則是西南、西北、東北、環(huán)渤海等整個(gè)區(qū)域；北京、上海，也包括三亞、昆明這樣的城市，幅射需求的則來(lái)自于全國(guó)。全中國(guó)人民在享受經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展機(jī)會(huì)和福利的同時(shí)，個(gè)人財(cái)富的增加使人們普遍增多的投資需求，住房成為大家投資的首先機(jī)會(huì)

房?jī)r(jià)突漲與個(gè)案樓盤(pán)示范效應(yīng)有關(guān)

回首近幾年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程，我們可能清晰地看到，其實(shí)每一個(gè)城市偶有房?jī)r(jià)猛漲一定與這個(gè)城市某個(gè)標(biāo)志性樓盤(pán)高價(jià)熱賣(mài)有關(guān)。高出市場(chǎng)普遍預(yù)想的價(jià)格上市，同時(shí)又受到市場(chǎng)追捧，即刻就會(huì)成為領(lǐng)漲的動(dòng)力。以北京為例，北京此輪房?jī)r(jià)上漲始于棕櫚泉二期開(kāi)盤(pán)，房?jī)r(jià)跳高一期五千元左右，仍被一搶而空，由此帶動(dòng)朝陽(yáng)公園板塊，之后是整個(gè)東部地區(qū)房?jī)r(jià)跳高猛漲；第二次明顯帶動(dòng)是星河灣，星河灣以高于周邊房?jī)r(jià)萬(wàn)元的差距開(kāi)盤(pán)，而且馬上形成熱銷，進(jìn)而帶動(dòng)?xùn)|部，直至全市房?jī)r(jià)跳高上漲。保守估計(jì)，星河灣一個(gè)樓盤(pán)至少帶動(dòng)北京平均房?jī)r(jià)上漲了兩千元。而在全市范圍看，每個(gè)區(qū)域又都有各自領(lǐng)漲的“地標(biāo)性標(biāo)價(jià)”樓盤(pán)，這樣的樓盤(pán)多數(shù)是帶有精裝修的，產(chǎn)品品質(zhì)確實(shí)屬于高檔的樓盤(pán)。

房?jī)r(jià)不漲與土地供應(yīng)過(guò)度放量有關(guān)

房?jī)r(jià)持續(xù)上漲與經(jīng)濟(jì)過(guò)熱增長(zhǎng)有關(guān)

房?jī)r(jià)控漲不利與調(diào)控手段錯(cuò)誤有關(guān)