第一篇：應(yīng)對房價上漲的措施

應(yīng)對房價上漲的措施: 1.把防止房地產(chǎn)投資和用地擴(kuò)張反彈危險與合理調(diào)控房屋需求結(jié)合起來。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場供需雙方特點是投資和用地討膺擴(kuò)張控制已見成效，但房價增長過快的 矛盾突出。因而應(yīng)護(hù)琳續(xù)話當(dāng)控制房地產(chǎn)投資和用地擴(kuò)張，特別是防止房地產(chǎn)投資和用 地討磨擴(kuò)張反彈與合理調(diào)節(jié)房屋需求結(jié)合起來抽適當(dāng)控制個人住房貸款需求。在貨幣 信貸增速下降而房屋需求增長仍過快的條件下，適當(dāng)控制個人住房貨款需求最有力的 杠桿是提高銀行貨款利率.另一方面要采取有針對性的措施.如強(qiáng)化購買期房和投資性 置房的貨款限制;落實個人住房貨款的擔(dān)保:嚴(yán)格住房賞款程序等。

2.嚴(yán)格控制被動需求.要通過改革土地出讓、金融管理和投資體制，防止政府土地低進(jìn)高出或從銀行大量

借款，以及濫用投資權(quán)力和擴(kuò)大投資范圍，從制度上切斷政府過最城市拆遷資金白年宋源 梁道和主導(dǎo)投資的權(quán)力，榴臺政府長久不衰的投資沖動，從而有效抑制住房被動需求。

3.嚴(yán)格限制投機(jī)需求。

房屋投機(jī)需求對房價泡沫起著極大的推動作用和對房地產(chǎn)市場起著極大的破壞作用，因而必須嚴(yán)格限制。第二，規(guī)范土地價格和擴(kuò)大在到介位房屋比例.在房地產(chǎn)市場供給方 面，除了防止過度投資反彈風(fēng)險，還要把完菩土地出讓制度與規(guī)范土地價格、控制高價 位房屋增長與擴(kuò)大低價位房屋比甭統(tǒng)一起來。在規(guī)范土地價格方面，要防止繼續(xù)以土地 協(xié)議價或變相協(xié)議價，進(jìn)行土地低進(jìn)高出的土地投機(jī)和妙賣;規(guī)范政府在土地拍賣中的 行為。逐步形成符合土地供需關(guān)系、反映土地價值的土地拍賣價格:通擴(kuò)大房地產(chǎn)企 業(yè)規(guī)模效應(yīng)等降低成本，減少土地漲價因素過多地向房價轉(zhuǎn)移。在提高價位房屋比更 要區(qū)別不同房屋結(jié)構(gòu)的投資狀況，誦討增加政府投資、擴(kuò)大社會投資和貨幣信貸傾斜，加大低價位特別是經(jīng)濟(jì)適用房投資的力度，改變經(jīng)濟(jì)適用房比重脫離居民收入結(jié)構(gòu)的狀況。

4.引導(dǎo)各方面的理性預(yù)期。

一方面，要引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商理性認(rèn)識到房價過度膨脹對本身、房地產(chǎn)業(yè)和整個國

民經(jīng)濟(jì)風(fēng)險把利潤增加的動力更多地放在擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、優(yōu)化房屋結(jié)構(gòu)和降低經(jīng)營成本上。另一方面，要引導(dǎo)消費(fèi)者理性地認(rèn)識到“買漲不買跌”的風(fēng)險，克服從眾心理，把預(yù)期建立在了解房地產(chǎn)及其變化的信息基礎(chǔ)之上。

5.引導(dǎo)消費(fèi)觀念的車翻變。

目前在住房消費(fèi)領(lǐng)域，人們追求“一步到位”，導(dǎo)致住房消費(fèi)提前。需求集中、趨同 引起房屋供不應(yīng)求。針對于這一現(xiàn)狀.國家需要調(diào)掛住房政策，鼓勵梯級消費(fèi)，抑制提 前消費(fèi)。政府根據(jù)城市大小。發(fā)展?fàn)顩r，購房者年齡、收人、家庭人口平均規(guī)模等數(shù)據(jù)。制定差異性政策，鼓勵小戶型消費(fèi)限制大戶型住房需求和消費(fèi)

6.改變制度混亂的局面。

控制措施應(yīng)該從銀行信貸制度入手:①商業(yè)銀行應(yīng)提高對房地產(chǎn)開發(fā)商自由資金和 資質(zhì)的要求.對開放商賞款時感動口強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審查，對那些自有資金低 應(yīng)收賬款多的建筑施工企業(yè)應(yīng)限制其貸款.不能盲目心主入貨款。②商業(yè)銀行應(yīng)對 僅有關(guān)房地產(chǎn)方面的貸款追加適當(dāng)?shù)睦?，該部分利息的作用在于保證不打擊開發(fā) 商開發(fā)熱情的前提下，迫使其盡快出售手中的房子。這樣就可以使房價的主動權(quán)更 多地掌握在市場手里，而不是開發(fā)商手里，以達(dá)到抑制房價的目的。該里必須強(qiáng)調(diào)兩

點:一是利息的追加應(yīng)該有針對性，僅針對過熱的房地產(chǎn)，其他行業(yè)的貸款利息應(yīng)保 持穩(wěn)定，以保證其不受影晌，正常發(fā)展;為了防止部分開發(fā)商

為了追求個人利益而以其他名義貸款而實際上投放到房地產(chǎn)行業(yè)的行為，政府應(yīng)該提 早完善這方面的法律，以法津的強(qiáng)制性規(guī)范目前的貸款制度，并保證這一控制措施的 有效性。當(dāng)然，商業(yè)銀行也有義務(wù)配合政府完善其監(jiān)察制度，應(yīng)該做到適時追查貸 款人各款項的去向，并及時向政府部門匯報.③適當(dāng)調(diào)整個人住房信貨政策，提高貨 款門檻和首付比例嚴(yán)禁“零首付”個人住房貨款，對購買第二套以上住房的，將第二套 住房的貨款利率由較低的住房貸款利率改為相對較高的商貸利率，或者拒絕給購買第 二套或更多房產(chǎn)的購房者貨款，以防止倒房現(xiàn)象的泛濫，房價盲目地增長。另外，抑制房價的過快增長還必須有政府的直接參與.7.建設(shè)廉房限價房

政府以上年的商品房建設(shè)完成面積為基數(shù)，修同樣數(shù)量的廉租房、限價房。平抑房價。.作為考核地方的亙要內(nèi)容，進(jìn)一步理順財政體制的關(guān)系。所有房地產(chǎn)的財政所得要全部 用于廉租房和限價房的建設(shè)。建設(shè)資金來源為商品房的土地出讓收入和稅金所得的總 和。廉租房與限價房的結(jié)構(gòu)由資金決定，不夠部份由國家和省補(bǔ)助。

8引導(dǎo)居民理性消費(fèi)。使房價回歸合理

加強(qiáng)政府輿論導(dǎo)向。引導(dǎo)房地產(chǎn)市場理性消費(fèi)，使百姓形成住房梯度消費(fèi)理念，去掉盲 目攀比心理，擺脫‘炫耀型、競爭型、擺闊型”的住房消費(fèi)誤區(qū)。引導(dǎo)居民樹立購買與 租賃并重的消費(fèi)觀念，根據(jù)實際收入水平和消費(fèi)能力來選擇買房還是租房，收入較低的 家庭可以先租房或購買價格較低的二手房來解決住房問題，中、高收入家庭可以購買更 高一級的住房，賣掉舊的住房，這樣既可以滿足自己改善住房條件需求。又給低收入家 庭提供了二手房源?？傊》肯M(fèi)應(yīng)該做到量力而行.9.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資監(jiān)管，提高房地產(chǎn)開發(fā)商的資本金比例

商業(yè)銀行要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)賞款的貸前審查和貨后管理。對存在土地和商品房閑 置、炒地行為、負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銀行不予發(fā)放項目貨款，證監(jiān)部門暫停批 準(zhǔn)其上市、再融資和資產(chǎn)重組。提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目的資金比例，提高開 發(fā)商在商品房投資中所占的比例。增加開發(fā)商州風(fēng)險，加大其投資壓力，使其自行 降價讓利，出售更多的空置房迅速收回成本，讓房價下降成為現(xiàn)實。

10.打擊哄抬炒作行為，防止房價人為炒熱

加強(qiáng)市場監(jiān)測，完髻市場信息披露制度，加強(qiáng)劇介信息的監(jiān)控，苗點監(jiān)控土地、投資、價格、空置率和供求狀況別昏際，為房地產(chǎn)市場各主體決策提供服務(wù)，同時也提高房價 的透明度。

嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場準(zhǔn)入，對資質(zhì)條件不夠者不讓講入，定欺檢查其經(jīng)營情況，對不合格者吊銷其營業(yè)執(zhí)照，對有問題者要責(zé)令限期整改。對囤積房源、發(fā)布不實價格 和銷售進(jìn)度信息。有意哄抬房價，誘騙消費(fèi)者爭購的行為，要堅決打擊，情節(jié)嚴(yán)重的要 依法從嚴(yán)處罰，并向社會公布。

第二篇：應(yīng)對房價上漲的措施

應(yīng)對房價上漲的措施: 1.把防止房地產(chǎn)投資和用地擴(kuò)張反彈危險與合理調(diào)控房屋需求結(jié)合起來。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場供需雙方特點是投資和用地過度擴(kuò)張控制已見成效，但房價增長過快的矛盾突出。因而應(yīng)把繼續(xù)適當(dāng)控制房地產(chǎn)投資和用地擴(kuò)張，特別是防止房地產(chǎn)投資和用地過度擴(kuò)張反彈與合理調(diào)節(jié)房屋需求結(jié)合起來。適當(dāng)控制個人住房貸款需求。在貨幣信貸增速下降而房屋需求增長仍過快的條件下，適當(dāng)控制個人住房貸款需求最有力的杠桿是提高銀行貸款利率。另一方面要采取有針對性的措施，如強(qiáng)化購買期房和投資性置房的貸款限制；落實個人住房貸款的擔(dān)保；嚴(yán)格住房貸款程序等。

2.嚴(yán)格控制被動需求。

要通過改革土地出讓、金融管理和投資體制，防止政府土地低進(jìn)高出或從銀行大量借款，以及濫用投資權(quán)力和擴(kuò)大投資范圍，從制度上切斷政府過量城市拆遷資金的來源渠道和主導(dǎo)投資的權(quán)力，根治政府長久不衰的投資沖動，從而有效抑制住房被動需求。

3.嚴(yán)格限制投機(jī)需求。

房屋投機(jī)需求對房價泡沫起著極大的推動作用和對房地產(chǎn)市場起著極大的破壞作用，因而必須嚴(yán)格限制。第二，規(guī)范土地價格和擴(kuò)大低價位房屋比例。在房地產(chǎn)市場供給方面，除了防止過度投資反彈風(fēng)險，還要把完善土地出讓制度與規(guī)范土地價格、控制高價位房屋增長與擴(kuò)大低價位房屋比重統(tǒng)一起來。在規(guī)范土地價格方面，要防止繼續(xù)以土地協(xié)議價或變相協(xié)議價，進(jìn)行土地低進(jìn)高出的土地投機(jī)和炒賣；規(guī)范政府在土地拍賣中的行為，逐步形成符合土地供需關(guān)系、反映土地價值的土地拍賣價格；通過擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模效應(yīng)等降低成本，減少土地漲價因素過多地向房價轉(zhuǎn)移。在提高低價位房屋比重方面，要區(qū)別不同房屋結(jié)構(gòu)的投資狀況，通過增加政府投資、擴(kuò)大社會投資和貨幣信貸傾斜，加大低價位特別是經(jīng)濟(jì)適用房投資的力度，改變經(jīng)濟(jì)適用房比重低和脫離居民收人結(jié)構(gòu)的狀況。

4.引導(dǎo)各方面的理性預(yù)期。

一方面，要引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商理性認(rèn)識到房價過度膨脹對本身、房地產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，把利潤增加的動力更多地放在擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、提高房屋質(zhì)量、優(yōu)化房屋結(jié)構(gòu)和降低經(jīng)營成本上。另一方面，要引導(dǎo)消費(fèi)者理性地認(rèn)識到“買漲不買跌”的風(fēng)險，克服從眾心理，把預(yù)期建立在了解房地產(chǎn)市場及其變化的信息基礎(chǔ)之上。

5.引導(dǎo)消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變。

目前在住房消費(fèi)領(lǐng)域，人們追求“一步到位”，導(dǎo)致住房消費(fèi)提前，需求集中、趨同，引起房屋供不應(yīng)求。針對于這一現(xiàn)狀，國家需要調(diào)整住房政策，鼓勵梯級消費(fèi)，抑制提前消費(fèi)。政府根據(jù)城市大小，發(fā)展?fàn)顩r，購房者年齡、收人、家庭人口平均規(guī)模等數(shù)據(jù)，制定差異性政策，鼓勵小戶型消費(fèi)，限制大戶型住房需求和消費(fèi)

6.改變制度混亂的局面。

控制措施 應(yīng)該從銀行信貸制度入手：①商業(yè)銀 行應(yīng)提高對房地產(chǎn)開發(fā)商自由資金和 資質(zhì)的要求，對開放商貸款時應(yīng)加強(qiáng) 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審查，對那些自 有資金低，應(yīng)收賬款多的建筑施工企 業(yè)應(yīng)限制其貸款，不能盲目地注入貸 款。②商業(yè)銀行應(yīng)對僅有關(guān)房地產(chǎn)方 面的貸款追加適當(dāng)?shù)睦ⅲ摬糠掷?息的作用在于在保證不打擊開發(fā)商開 發(fā)熱情的前提下，迫使其盡快出售手 中的房子。這樣就可以使房價的主動 權(quán)更多地掌握在市場手里，而不是開 發(fā)商手里，以達(dá)到抑制房價的目的。這里必須強(qiáng)調(diào)兩點：一是利息的追加 應(yīng)該有針對性，僅針對過熱的房地 產(chǎn)，其他行業(yè)的貸款利息應(yīng)保持穩(wěn) 定，以保證其不受影響，正常發(fā)展； 二是立法的必要性，為了防止部分開 發(fā)商為了追求個人利益而以其他名義 貸款而實際上投放到房地產(chǎn)行業(yè)的行 為，政府應(yīng)該提早完善這方面的法 律，以法律的強(qiáng)制性規(guī)范目前的貸款 制度，并保證這一控制措施的有效 性。當(dāng)然，商業(yè)銀行也有義務(wù)配合政 府完善其監(jiān)察制度，應(yīng)該做到適時追 查貸款人各款項的去向，并及時向政 府部門匯報。③適當(dāng)調(diào)整個人住房信 貸政策，提高貸款門檻和首付比例,嚴(yán) 禁“零首付”個人住房貸款,對購買第二 套以上住房的,將第二套住房的貸款利 率由較低的住房貸款利率改為相對較 高的商貸利率,或者拒絕給購買第二套 或更多房產(chǎn)的購房者貸款，以防止倒 房現(xiàn)象的泛濫，房價盲目地增長。另外，抑制房價的過快增長還必 須有政府的直接參與。

7.建設(shè)廉房限價房

政府以上年的商品房建設(shè)完成面積為基數(shù)，修同樣數(shù)量的廉租房、限價房。平抑房價。作為考核地方的重要內(nèi)容，進(jìn)一步理順財政體制的關(guān)系。所有房地產(chǎn)的財政所得要全部用于廉租房和限價房的建設(shè)。建設(shè)資金來源為商品房的土地出讓收入和稅金所得的總和。廉租房與限價房的結(jié)構(gòu)由資金決定，不夠部份由國家和省補(bǔ)助。

8.引導(dǎo)居民理性消費(fèi)，使房價回歸合理

加強(qiáng)政府輿論導(dǎo)向，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場理性消費(fèi)，使百姓形成住房梯度消費(fèi)理念，去掉盲目攀比心理，擺脫“炫耀型、競爭型、擺闊型”的住房消費(fèi)誤區(qū)。引導(dǎo)居民樹立購買與租賃并重的消費(fèi)觀念，根據(jù)實際收入水平和消費(fèi)能力來選擇買房還是租房，收入較低的家庭可以先租房或購買價格較低的二手房來解決住房問題，中、高收入家庭可以購買更高一級的住房，賣掉舊的住房，這樣既可以滿足自己改善住房條件需求，又給低收入家庭提供了二手房源?？傊》肯M(fèi)應(yīng)該做到量力而行。

9.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資監(jiān)管，提高房地產(chǎn)開發(fā)商的資本金比例

商業(yè)銀行要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地和商品房閑置、炒地行為、負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銀行不予發(fā)放項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和資產(chǎn)重組。提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目的資金比例，提高開發(fā)商在商品房投資中所占的比例，增加開發(fā)商的投資風(fēng)險，加大其投資壓力，使其自行降價讓利，出售更多的空置房迅速收回成本，讓房價下降成為現(xiàn)實。

10.打擊哄抬炒作行為，防止房價人為炒熱

加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度，加強(qiáng)房價信息的監(jiān)控，重點監(jiān)控土地、投資、價格、空置率和供求狀況等指標(biāo)，為房地產(chǎn)市場各主體決策提供服務(wù)，同時也提高房價的透明度。

嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場準(zhǔn)入，對資質(zhì)條件不夠者不讓進(jìn)入，定期檢查其經(jīng)營情況，對不合格者吊銷其營業(yè)執(zhí)照，對有問題者要責(zé)令限期整改。對囤積房源、發(fā)布不實價格和銷售進(jìn)度信息，有意哄抬房價，誘騙消費(fèi)者爭購的行為，要堅決打擊，情節(jié)嚴(yán)重的要依法從嚴(yán)處罰，并向社會公布。

第三篇：房價上漲原因分析

試論我國房價上漲的成因與對策

【摘要】本文分析了我國房價上漲的成因：城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導(dǎo)致的供求矛盾；投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲；地方財政過度依賴房地產(chǎn)業(yè)；保障性住房“門檻過高”。提出遏制對策: 加快我國城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大城市化的空間；加大普通商品房供應(yīng)，從根本上遏制房價上漲；進(jìn)一步完善住房保障制度，大力發(fā)展公共租賃房；強(qiáng)化市場監(jiān)管措施。

【關(guān)鍵詞】高房價；成因；對策

近年來，房價的急速上漲已經(jīng)成為籠罩在社會大眾心頭的巨大陰影。房地產(chǎn)價格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般人所能承受的經(jīng)濟(jì)能力。特別是一些弱勢群體即低收入的困難家庭需要住房，但因房價之高而無力購買。過高的房價已經(jīng)超出社會經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和大眾心理系統(tǒng)的承受能力，最終會影響到經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定乃至社會的穩(wěn)定。

一、當(dāng)前房價上漲的成因分析

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，一種商品的價格是由市場上的供需關(guān)系所決定的。但在房地產(chǎn)領(lǐng)域，支撐房價持續(xù)上漲的因素很復(fù)雜，不僅取決于供需關(guān)系，還有其他因素：

1、城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導(dǎo)致的供求矛盾

這是房價上漲的主要原因。目前我國的城市化水平只有36%左右，農(nóng)村人口占54.3％，城市化進(jìn)程在未來一段時期內(nèi)還將繼續(xù)呈加速態(tài)勢。按目前年均

1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口。不斷擴(kuò)大的購房隊伍與城市有限的土地供應(yīng)之間的矛盾，必然導(dǎo)致房價不斷上漲，這是由價值規(guī)律決定的必然趨勢，也是房價上漲的根本原因。

2、投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲

我國居民儲蓄率高，伴隨著城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的是人們對通貨膨脹的擔(dān)憂和房價上漲的預(yù)期，通過買房實現(xiàn)保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買房比例甚至超過了居住買房。據(jù)新華社報道，在京、滬、深三地各取樣2000名購房者進(jìn)行需求調(diào)查顯示，在北京的調(diào)查中有62%的登記購房者表示如果手上有剩余資金，房產(chǎn)將是首選的投資目標(biāo)。而這一數(shù)據(jù)在上海也達(dá)到了51%。大量投資客進(jìn)入樓市炒房，直接助推了房價飆升，造成越有房越買房、越?jīng)]房越無望的局面。

3、地方財政過度依賴房地產(chǎn)業(yè)

這是房價上漲的深層次原因。據(jù)國土資源部去年調(diào)查結(jié)果，全國地價占房價比平均為23.2%，有的大城市地價已占到房價的46.7%。在土建成本變化不大的情況下，地價的不斷攀升導(dǎo)致了樓價的瘋長。據(jù)國土資源部2010年2月公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2009年，我國城市土地出讓總價款為15910億元人民幣，同比增加63.4%。再加上各種配套稅費(fèi)，政府收益實際上占房價的32.8％—38.8％，賣地已成為一些地方政府的重要財源。并且房地產(chǎn)還可以拉動建材、水泥、家用電器、玻璃、窗簾、紡織品、衛(wèi)生潔具等60多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，已成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。地方政府對房地產(chǎn)業(yè)情有獨鐘絕非偶然，投資少、收益高、見效快，是快速提高GDP的一個法寶，同時也使地方政府成為高房價的受益者和推手。

4、保障性住房“門檻過高”

住房保障制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。近年來，國家加大了保障性住房建設(shè)的力度，尤其是國際金融危機(jī)以來，進(jìn)一步加快了保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度，3年內(nèi)全國將新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，將有力緩解城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難。但是，由于保障性住房的“零地價、低稅費(fèi)”，政府不但得不到收益，反而還要拿出土地，投入資金，致使部分地方政府缺乏保障性住房開發(fā)的積極性。保障型住房發(fā)展相對緩慢，導(dǎo)致門檻過高、覆蓋面過窄、實物配租比例過低等問題。目前大多數(shù)城市出臺的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房政策，保障的對象多限定在城市低保范圍和低收入家庭的住房困難戶，而這只是城市住房困難群體中很小的一部分。大批既買不起商品房又不夠條件購買經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入的居民，被限制在門檻以外，成為“夾芯層”，這是中低收入群體買房難的主要原因。

二、遏制房價過快上漲的對策

有效抑制房價持續(xù)上漲，是當(dāng)前一件十分棘手而迫切的問題。結(jié)合當(dāng)前國家有關(guān)政策及某些省市的做法，試提出如下對策建議。

1、加快我國城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大城市化的空間

我國的城市化與房價的關(guān)系取決于城市化是以怎樣的形式進(jìn)行的，如果是采取農(nóng)民進(jìn)城的方式，大量的農(nóng)村人口涌入城市，便會造成城市的擁擠和住房緊張的壓力。所以要改變農(nóng)民進(jìn)城的方式，通過城鄉(xiāng)一體化來加快農(nóng)村城市化建設(shè)。據(jù)有關(guān)方面研究，發(fā)展中國家城市化水平平均為40%左右，發(fā)達(dá)國家80%~90%，而我國只有36%。與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家相比，我國農(nóng)村城市化水平明顯滯后。所以我國要積極推進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，擴(kuò)大城市化的空間。吸引和鼓勵農(nóng)民不斷向縣城集中、資本不斷向工業(yè)園區(qū)集中，實行工業(yè)化和城市化雙輪驅(qū)動，吸納農(nóng)村剩余勞動力，在解決“三農(nóng)”問題的同時，也解決了大量農(nóng)民進(jìn)城的情形，從而緩減了城市住房需求過旺的壓力，促進(jìn)房價下降，使農(nóng)村和城市形成一個“雙贏”格局。

2、加大普通商品房供應(yīng)，從根本上遏制房價上漲

供不應(yīng)求是房價上漲的根本原因，遏制房價過快上漲，就必須從治本上下功夫，大量增加普通商品住房的有效供給。在政策導(dǎo)向上，要采取支持自住性需求，鼓勵改善性需求、控制投資性需求、抑制投機(jī)性需求、保障困難性需求，大力增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房和普通商品房建設(shè)，穩(wěn)定市場預(yù)期，從根本上遏制房價過快上漲的勢頭。

3、進(jìn)一步完善住房保障制度，大力發(fā)展公共租賃房

許多地方政府僅關(guān)注房地產(chǎn)市場對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)，而忽視了住房的社會保障功能，這是政府職能的嚴(yán)重缺位。應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房的覆蓋面。適當(dāng)放寬廉租住房政策標(biāo)準(zhǔn)，降低準(zhǔn)入門檻，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，實現(xiàn)全部城鎮(zhèn)低收入家庭的“應(yīng)保盡?！?。進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，逐漸涵蓋中等偏下收入家庭，防止形成“夾芯層”。積極借鑒香港公屋經(jīng)驗，加大公共租賃房的建設(shè)力度。對不符合廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)條件，又無力購買普通商品住房的家庭，應(yīng)從實際出發(fā)，大力發(fā)展租賃住房方式，這也是目前國際上國家解決住房問題的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法國36%，英、美等國均在30%左右，瑞典、德國達(dá)50%，可以享受政府優(yōu)惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不僅是健全房地產(chǎn)市場體系的需要，也是解決目前中低收入家庭住房保障的有效途徑。

4、強(qiáng)化市場監(jiān)管措施

一是完善市場監(jiān)督制度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開發(fā)項目審核管理。二是建立房地產(chǎn)市場價格監(jiān)測體系?？茖W(xué)準(zhǔn)確地做好房地產(chǎn)市場價格的監(jiān)測和信息發(fā)布工作，合理引導(dǎo)企業(yè)理性投資和居民理性購房，正確引導(dǎo)消費(fèi)。三是整治房地產(chǎn)市場秩序。加大房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪瘟Χ龋攸c查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)中的各種違法違規(guī)行為，防止開發(fā)商利用政策、市場信息不對稱與不透明，通過交易，虛假宣傳等不正當(dāng)手段，慌報商品房銷售進(jìn)度、發(fā)布不實價格信息、哄抬房價、誤導(dǎo)市場預(yù)期行為。四是規(guī)范房地產(chǎn)價格行為。按照有關(guān)規(guī)定對經(jīng)濟(jì)適用住房實行政策指導(dǎo)價，限價銷售。嚴(yán)格審核成本費(fèi)用，控制利潤水平。對商品房銷售實行一房一價明碼標(biāo)價制度，要求開發(fā)商取得商品房銷售許可證后，在其售房場所顯眼位置設(shè)置商品房售房明碼標(biāo)價表，標(biāo)明位置、房屋、套內(nèi)面積、價格及其他收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，接受社會監(jiān)督。

第四篇：恩施房價上漲原因

恩施房價上漲原因

恩施州目前商品房價格在市場需求旺盛和開發(fā)成本增加等多種因素的帶動下，商品房銷售價格呈明顯上升的態(tài)勢。從恩施市調(diào)查來看，該市2003年初新建商品房平均售價為每平方米700元左右，到2003年下半年上漲到800元－900元，2004年初達(dá)到900－1008元，今年約為1200元左右，在2年多的時間里房價上漲幅度達(dá)到70％以上。從利川市時代和騰龍兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司了解來看，2002年－2005年一季度，商品房每平方米售價分別為521元、600元、627元、722元，2003年－2005年環(huán)比增幅分別達(dá)到15.2％、4.5％、15.2％，其中：住宅每平方米售價分別為510元、580元、607元、722元，環(huán)比增幅分別為13.7％、4.7％、18.9％（2003年－2005年）。目前利川市城區(qū)商品房最高售價每平方米達(dá)到888元。建始縣目前房價為700元－750元，巴東縣實際房價在1200元以上，宣恩縣為700元－750元，咸豐縣為600元－650元，來鳳縣為700元－750元，鶴峰縣為780元－800元，這些縣商品房售價均有不同程度的增長。同時，商業(yè)用房及“二手房”價格也呈明顯上升的態(tài)勢。全州一般鋪面價格每平方米達(dá)3000元以上。恩施市黃金地段商業(yè)用房售價每平方米均在18000元以上。利川市商業(yè)用房售價每平方米一般在12000元左右，最高售價達(dá)到每平方米17000元。鶴峰縣商業(yè)用房每平方米售價達(dá)到12000元－15000元/平方米。恩施市“二手房”價格2004年同2003年相比，平均售價上漲50％以上。利川市“二手房”售價平均每平方米上漲10％以上。通過對恩施市、利川市等縣市調(diào)查綜合分析，引起房價上漲的主要因素有：

一、土地價格的上升成為推動房價上漲的第一因素。土地是房地產(chǎn)建設(shè)的基本條件，土地價格的變化直接影響著房地產(chǎn)成本。國家有關(guān)部門規(guī)定，自2002年7月1日起，經(jīng)營性用地一律實行“招拍掛”，今年3月又規(guī)定，屬于歷史遺留問題的協(xié)議出讓土地項目，必須在8月31日以前處理完畢。顯然，國家已決定全面停止經(jīng)營性土地協(xié)議出讓，推進(jìn)土地市場公開交易。但不可回避的是，“招拍掛”制度也存在明顯的缺限，即在短期內(nèi)容易推動地價上漲。如恩施市在2003年以前，土地資源可協(xié)議出讓，土地成交價郊區(qū)約為5萬元/畝，市內(nèi)約為30－35萬元/畝。2003年以后，各房地產(chǎn)企業(yè)用地只能通過拍賣的形式來獲得土地。如恩施市公汽公司旁邊一塊土地，2003年初底價為120萬元，2003年末底價上漲為250萬元，到2004年拍賣成交價為472.6萬元，每畝平均價達(dá)到193萬元。目前，恩施市郊區(qū)價為15－20萬元/畝，市內(nèi)約為150萬元/畝，不到3年時間里，地價上漲了近4倍。恩施城區(qū)內(nèi)不屬黃金地段一般每畝也在50－80萬元。可見，地價上漲是當(dāng)前房價上漲的重要因素。

二、主要建材漲價、工人工資增加等帶來的成本加大。從2003年下半年開始，以鋼材為主的建筑原材料呈現(xiàn)大幅度上漲，鋼材、水泥價格的上漲帶動其相關(guān)的建筑產(chǎn)品的連鎖反映。①鋼材：恩施市2003年初每噸價格為2800元，2004年上漲為每噸3800元，目前已漲到每噸4300元，每噸鋼材比2003年初增加1500元，漲幅達(dá)到54％。利川市同比上漲800元，漲幅達(dá)22.9％。②水泥：目前水泥每噸250元，恩施市上漲4.1％，利川市上漲25％。③灰沙磚：目前每塊磚為0.22元，同比上漲34％。④沙石料：恩施市為每立方米35元，同比上漲1.06倍；利川市每立方米38元，上漲15.2％。在建筑材料中，還有涂料及運(yùn)輸費(fèi)等都比上年有不同幅度的增長。建筑材料漲價帶動商品房成本增加因結(jié)構(gòu)不同表現(xiàn)在100－150元/平方米左右。同時，隨著“兩路”在恩施州的全面建設(shè)，各建筑企業(yè)普遍出現(xiàn)了勞動力短缺現(xiàn)象，那么，增加工人工資成為企業(yè)保證隊伍穩(wěn)定的的首要條件。據(jù)調(diào)查，恩施市原來一個小工的工資平均為25元/天，目前為45元/天，技工的價格則由每天45元上漲到每天80元。利川市建筑普通工人日平均工資為33元，比上年增加11元，建筑技工日平均工資70元，同比增加15元。

三、城市建設(shè)、舊城改造帶來的投資成本增加。我州2003年土建成本為每平方米400元左右，2004年為480元左右，目前達(dá)到每平方米550元。我州2002年拆遷面積為4.5萬平方米，2003年拆遷9.36萬平方米，2004年拆遷面積達(dá)到13.98萬平方米。其中：住宅拆

遷面積19萬平方米，涉及2257戶拆遷戶。隨著人們生活水平的提高，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也相應(yīng)提高。按照“拆一補(bǔ)一”的原則，我州從2003年開始拆遷成本大幅度上升，有的被拆遷戶要求按現(xiàn)行市價進(jìn)行的現(xiàn)金補(bǔ)償。利川市種子公司拆遷中，補(bǔ)償費(fèi)達(dá)到每平方米700元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國家補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但有的住戶仍不滿意。這些都導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)成本的剛性增長。在2003年州慶之前，恩施城區(qū)為美化環(huán)境，對清江防洪庫岸進(jìn)行綜合治理，拆遷了一大批居民，使“二手房”在當(dāng)年價格陡增，由年初的每平方米不足600元上漲到年末的每平方米850元左右。

四、城市化進(jìn)程加快，農(nóng)村人口、外出打工者返鄉(xiāng)購房，在一定程度上推動了房價的上揚(yáng)。我州近幾年城市化率約為1％，隨著戶籍制度的松動，農(nóng)村高收入者每年約有近4萬人轉(zhuǎn)移到到城里購房從業(yè)。城區(qū)附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工多數(shù)在城區(qū)內(nèi)購房，早去晚歸。如利川市城區(qū)附近的元堡、涼務(wù)、汪營等鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部基本上都在城區(qū)購有房產(chǎn)，汪營鎮(zhèn)機(jī)關(guān)干部中只有1人沒有進(jìn)城買房。據(jù)調(diào)查，在恩施市城區(qū)的中高檔商品房購房戶中，外出務(wù)工回鄉(xiāng)人員購房約占30％，再加上恩施州“兩路”即將開通，氣候、環(huán)境等都適合人們居住，使得周邊縣市及外省人員在恩施州購房的也不少，也成為推動恩施州房價上漲的因素之一。

五、需求擴(kuò)張因素的影響。一是過去幾年來的低利率，個人住房貸款促成了房地產(chǎn)潛在需求逐步釋放出來成實際需求，形成了實際需求的增長高峰。恩施市陽光花園6萬平方米的住房在1年時間內(nèi)便銷售一空，據(jù)該房地產(chǎn)銷售商介紹同等情況在宜昌等大中城市也得2年左右的時間才能做到。利川市近2年開發(fā)的商品房竣工多少賣多少，沒有空置的商品房，即使位置稍差一點的也都賣光了。二是投資型需求增長。房屋作為投資品，具有保值增值功能。隨著近幾年來城鎮(zhèn)居民收入的增加，使得居民投資房地產(chǎn)熱情不斷增強(qiáng)。據(jù)恩施市成調(diào)資料，2004年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到7147元，比2000年增加1519元，年均增長6％以上，不少居民掀起了二次購房熱。利川市有部分居民賣掉過去自己修的私房，購買更為舒適、更豪華的商品房。此類虛擬需求的激增，又反作用于價格，最終導(dǎo)致房價的不斷上揚(yáng)。

六、房地產(chǎn)開發(fā)的各種規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)及服務(wù)費(fèi)收取進(jìn)一步規(guī)范。偷、逃、免、減稅費(fèi)的不合理因素在規(guī)范后越來越少。恩施州房地產(chǎn)業(yè)在2003年以前屬于政府扶持的產(chǎn)業(yè)，有的縣市本著“你發(fā)財、我發(fā)展”的理念，以許多優(yōu)惠政策吸引外地企業(yè)投資，費(fèi)用減免高達(dá)70％以上。2003年底，房地產(chǎn)業(yè)不再享受政府的優(yōu)惠政策，使房地產(chǎn)業(yè)逐漸走入法制化、規(guī)范化的軌道。目前有近30種規(guī)范管理的費(fèi)用要收取。例如：2003年以前規(guī)劃局配套費(fèi)只收取為5－10元/平方米，現(xiàn)在為45元/平方米；以前免收的水土保持、環(huán)境測評、質(zhì)量安檢、衛(wèi)生評估等費(fèi)用，現(xiàn)在均不再減免。根據(jù)抽樣調(diào)查測算，所有規(guī)費(fèi)分?jǐn)偟阶》恐屑s為120元/平方米，稅費(fèi)分?jǐn)偤鬄?0元/平方米，中介服務(wù)費(fèi)分?jǐn)偤鬄?0元/平方米，合計每平方米住房要承擔(dān)稅費(fèi)260元/平方米。

同時，隨著人們生活水平的提高，對住房品位的要求也越來越高，加上在居住上的從眾、攀比、同步心理，對住房的面積要求也是越來越大。面積大、品位高，都需要新技術(shù)、新材料，也都要增加建設(shè)成本，刺激房價上漲。

第五篇：中國房價上漲分析

用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理分析中國房價上漲現(xiàn)象

在所有有關(guān)民生類的問題中，居高不下的房價一直是近年來人們熱切關(guān)注的話題，雖然，近期我國的房價在限購限貸、房產(chǎn)稅等政策的影響下有所回落，但對房價的調(diào)控不容放松警惕。影響我國房價上漲的因素是多方面的。從需求層面看，城鎮(zhèn)化、居民收入和婚齡人口是長期影響因素；從供給層面看，土地供應(yīng)是長期影響因素；貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)市場的短期需求和短期供給均形成重要影響。要徹底整治房地產(chǎn)市場，宏觀調(diào)控必須從需求和供給兩方面持續(xù)發(fā)力，引導(dǎo)房價“回落”到合理區(qū)間。事實上，由城鎮(zhèn)化、居民收入提高和婚齡人口增加所引致的住宅需求是 自然的、健康的，宏觀調(diào)控的治理重點是貨幣超發(fā)所帶來的虛假需求、投機(jī)需求和房產(chǎn)商捂盤行為。下面本文將從以下幾個方面探析中國房價上漲的原因。

一、需求拉高價格

人口的高速增長、資本和勞動力向中心城市流動。人口的階段性快速增長，居民收入的階段性積累，使住房需求集中釋放，導(dǎo)致房價持續(xù)上漲?；谖覈叭硕嗟厣?，人多房少的”基本國情，從而在客觀上導(dǎo)致了我國整體房價的不斷上漲。資本和勞動力向中心城市流動，是導(dǎo)致這些城市房價上漲的重要原因。中國的人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)決定著住房高增長的需求。中國人口數(shù)量的增長讓中國不得不進(jìn)行大規(guī)模的住房生產(chǎn)。中國的人口結(jié)構(gòu)也決定著家庭分裂的速度。中國的家庭人口平均數(shù)已從1990年的3.96人/戶下降到了2008年的2.96人/戶，并在不斷的下降中。正是因為70年代之后的高生育率決定的，80—90后的家庭分裂速度在不斷加速，這種加速會延續(xù)大約至少十年。中國的城市家庭新增戶數(shù)從2000年的約700多萬戶上升到2008年的約1100多萬戶。而每年市場化竣工的住房大約只有500多萬套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。

二、供給抬高價格

從供給用度來說，房價的上漲最主要源于開發(fā)商的逐利行為。商人是“經(jīng)濟(jì)人”，總是以利潤最大化為第一目標(biāo)。近幾年，中國房市呈隨時間推移逐步“波浪式”拉升的特點。開發(fā)商往往將不知名的雜費(fèi)分?jǐn)側(cè)敕績r等，這導(dǎo)致房價上漲。由于房地產(chǎn)行業(yè)可以拉動鋼鐵、建材、森林工業(yè)、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、房地產(chǎn)行業(yè)與相關(guān)行業(yè)形成利益“共榮圈”、共同抵制房價下降，這也是導(dǎo)致房價居高不下的重要因素。

房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求自己的利益，人為減少樓市供給。首先，土地稀缺與土地囤積并

存。近年來，中央政府積極想辦法減少土地稀缺給樓市帶來的壓力，努力擴(kuò)大土地供給。我國存在較為嚴(yán)重的開發(fā)商“囤地擾市”行為。究其原因，一方面，土地因為稀缺而存在供給剛性和價格上漲潛力；另一方面，開發(fā)商欲通過囤積土地，進(jìn)一步拉動地價上漲而牟取暴利。這加劇了房價上漲的壓力。其次，商品房空置與供給不足存在矛盾。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年全國有1億多平方米商品房未有售出。如這類空置房不能得到妥善的消化處置，會形成“有房無人居，有人無房居”的困境，這給我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展必將帶來一定的負(fù)面影響，給政府下調(diào)房價增加 了很大困難。再次，開發(fā)商的捂盤，推高樓價。開發(fā)商“囤盤現(xiàn)象”嚴(yán)重，故用伎倆一般為：故意提高樓房的售價，導(dǎo)致有價無市，推遲樓盤的銷售速度；在售樓過程中，故意謊稱樓房已經(jīng)售罄，有的拿了商品房預(yù)售許可證仍不開賣，開發(fā)商要求市民先交誠意金認(rèn)購，再等銷售通知等等。開發(fā)商人為的“捂盤不發(fā)售的行為”控制銷售節(jié)奏，制造房源緊張的錯覺，給中國房地產(chǎn)市場雪上加霜，使房價積漲難返。此外，開發(fā)商一次次不惜重金地購買土地，土地屢拍出天價，開發(fā)商在進(jìn)行商品房買賣時必然將地價作為成本轉(zhuǎn)嫁到普通消費(fèi)者身上，使將來的房價大幅走高。

三、經(jīng)濟(jì)過熱，投資性需求旺盛

投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲。我國居民儲蓄率高，伴隨著城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的是人們對通貨膨脹的擔(dān)憂和房價上漲的預(yù)期，通過買房實現(xiàn)保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買房比例甚至超過了居住買房。

首先、團(tuán)體炒樓現(xiàn)象。團(tuán)體炒樓的出現(xiàn)與長期活躍，使房價水漲船高，居高難下。在這一群體當(dāng)中，以溫州人的“溫州炒樓團(tuán)”最為典型。參與炒樓不下10萬人的浙江溫州炒樓團(tuán)，近幾年集千億元資本，陸續(xù)投資北京、上海、南京、杭州、廣州、?？诘瘸鞘械姆康禺a(chǎn)。“溫州炒樓團(tuán)”所到之處，房價應(yīng)聲上漲。針對溫州人炒樓行為，各地房產(chǎn)商也積極回應(yīng)，樓盤老總親赴溫州、杭州考察，與當(dāng)?shù)氐耐顿Y商接洽，回來后馬上針對溫州投資者設(shè)計一套大型推廣策略。2009年，廣州頤和高爾夫莊園開盤，該盤門口豎著一個歡迎牌，寫著“歡迎溫州購房團(tuán)到頤和高爾夫莊園 參觀”。地產(chǎn)商與投機(jī)人群強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，房價何以下降?

其次、中介的不誠實經(jīng)營。中介經(jīng)營不規(guī)范，存在偽造“搶購”銷售假象以欺騙消費(fèi)者的現(xiàn)象，存在以次充好欺騙消費(fèi)者等現(xiàn)象。整個房地產(chǎn)行業(yè)中存在嚴(yán)重的信息不對稱，賣房的對信息掌握的較為充分，使房價容易被操控，并朝賣房者的期望值目標(biāo)價上漲。

三、政治尋租

1、非法批地——房價居高的外在誘因。國家對土地實行“招拍掛”政策，即土地的招

標(biāo)、拍賣和掛牌，價高者得，最直接造成高地價，導(dǎo)致高樓價。商品房的成本構(gòu)成中，地價始終占最大比重。在高樓價中，地價也占最大比重。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品房開發(fā)中的地價和樓價的關(guān)系是面粉和面包的關(guān)系，即水漲船高的關(guān)系。商品房用地價格的不斷升高，直接導(dǎo)致商品房銷售的市場價格不斷升高。一是政府非法批地，二是通過“以租代征”等形式非法占地，三是非法低價出讓土地。自方發(fā)布的新聞與相關(guān)數(shù)據(jù)說明，全國的土地審批存在嚴(yán)重的“政治尋租”現(xiàn)象，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的隱性成本，成為房價居高不下的誘因之一。

2、“政績工程”——政府對地產(chǎn)的內(nèi)在推動力。某些地方官員將房地產(chǎn)作為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。因為房地產(chǎn)行業(yè)是最快捷、最簡單地拉動地方GDP增長和增加地方財政收入的途徑。通過這些“政績工程” 迅速拉動本地區(qū)“短視”的經(jīng)濟(jì)繁榮，將房價推向高漲的“不歸路”。

四、金融政策“推波助瀾”

1．購房優(yōu)惠

銀行在購房按揭方面，為不少的房客提供了資金方便，但也成為培育投機(jī)者的溫床。按照國家規(guī)定，只要購房者首付30％的購房款便可以買到房子，銀行會將其余的70％購房款替購房者支付給開發(fā)商。不少投機(jī)者巧用購房優(yōu)惠，加大了貨幣貸發(fā)放量，助長了房價上漲。

2．投資優(yōu)惠

金融機(jī)構(gòu)采取多渠道的融資方式降低投資風(fēng)險。首先，銀行以低利率的政策來保證房地產(chǎn)市場的成本比較低；其次，金融機(jī)構(gòu)推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)通過股票的方式上市融資，并允許發(fā)行企業(yè)債券等方式增加企業(yè)的資本積累；發(fā)展房地產(chǎn)投資基金以及房地產(chǎn)信托投資；銀行把資金貸給開發(fā)商以后，把若干項目的債權(quán)“打包”在債市上賣掉等等，投資優(yōu)惠導(dǎo)致房價快速上漲。

3．外資注入

國內(nèi)各地的房地產(chǎn)行業(yè)存在暴利，外資對房地產(chǎn)的投資也完全遵循投資市場的規(guī)則，即當(dāng)該地房地產(chǎn)的投資回報率高于他國時，外資就會紛紛涌入資金的涌入會導(dǎo)致對該地房地產(chǎn)需求上升，進(jìn)一步抬高價格，直到該地的投資回報率下降至接近海外的水平才達(dá)到均衡，停止資金涌人。人民幣不斷升值，樓市的投資回報率不斷高漲，使投入我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資額度很大。國際游資早已棲身中國的房地產(chǎn)業(yè)，中國樓市成為了外資的追捧熱點。

五、媒體的炒作

除了政府和開發(fā)商這兩個幕后黑手之外，媒體和部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家也起到了一定的推動作用。當(dāng)很多理性人士及國外機(jī)構(gòu)紛紛作出中國房地產(chǎn)市場存在泡沫的預(yù)測時。但看看我們的報刊

雜志、電視廣播到處都是新房熱銷的熱烈場面，到處是欣欣向榮的銷售數(shù)據(jù)，還想這里才是中國經(jīng)濟(jì)騰飛的縮影?？戳说禺a(chǎn)廣告，你會認(rèn)為中國人都中產(chǎn)了、都富豪了；中國的房產(chǎn)市場火上30年沒有問題。在金錢、利益面前他們只能選擇迎合開發(fā)商。媒體的搖旗吶喊在一定程度上也為房價上漲起到了推波助瀾的作用。同樣，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計方式存在“先天不足”。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計由哥哥上城調(diào)隊從開發(fā)商那里而不是從市場采集，甚至是由開發(fā)商自行填報。當(dāng)房價上漲較快時，開發(fā)商傾向于低報銷售價格。因為他們擔(dān)心房價的上漲會導(dǎo)致政府的政策干預(yù)。當(dāng)房地產(chǎn)行情看淡時，開發(fā)商又采取報高價格，給外界造成價格不斷上漲的假象，因為他們擔(dān)心房價下跌會導(dǎo)致銷售者購房的意愿下降。這樣的統(tǒng)計數(shù)據(jù)由權(quán)威可言嗎，可信嗎？金錢決定腦袋的經(jīng)濟(jì)學(xué)家在中國為數(shù)不少。央行加息，許多人議論房角要將，馬上就有經(jīng)濟(jì)學(xué)家信誓旦旦的宣稱中國房價還要漲上二十年！在金錢和良知面前，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們，你們選擇的是什么？中國的房地產(chǎn)是升還是降，只要問問這三只手就可以了。只要這三只手還在有力的支撐，中國的房產(chǎn)泡沫就會不斷膨脹，直到崩裂那一天的到來！

六、預(yù)期心理的形成在房價下跌的預(yù)言多次失效之后，普通消費(fèi)者開始產(chǎn)生恐慌心理，并形成了房價將會持續(xù)上漲的一致心理預(yù)期，漲價預(yù)期導(dǎo)致的決策就是不少買房人抱著晚買不如早買，買小不如買大的消費(fèi)心理，盲目追高，進(jìn)一步推高了房價。

四、結(jié)論及政策建議

影響房價的因素還有很多，人民幣升值壓力、國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)周期的輪回等，都會直接或間接影響到房價的漲跌。房地產(chǎn)商們的炒作以及其他的一些原因助長了這種增長的幅度和趨勢。

08年政府為了抑制房價的過快上漲，出臺了許多措施，緊縮銀根，打擊囤地，限期開發(fā)，提高貸款利率，打擊炒房，加大了房屋交易成本等，以減少房屋的成交量，想使房產(chǎn)商迫于資金壓力而降價銷售，但這些措施提高房產(chǎn)商開發(fā)成本的同時也大大提高了老百姓購房的成本，銀行提息，增加交易稅都讓老百姓買房多掏錢，而開發(fā)商被提高了成本后，必然將成本轉(zhuǎn)嫁給買房者。由此可見政府在調(diào)控房價高漲時措施不當(dāng)，力不從心。

政府應(yīng)改變以GDP為指標(biāo)的政績考核體系。各地房價之所以越來越高．其中一個重要原因就是地方執(zhí)政者的通過發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)營城市的理念所致。因此，國家有必要將“把房價降下來”列為地方為政者的政績考核之中．把顛倒了的政績觀重整過來。要將經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、合作建房列為各地發(fā)展房地產(chǎn)的計劃之中。要根據(jù)各地的實際情況和有關(guān)規(guī)定，制定開發(fā)數(shù)量、開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)以及考核辦法、問責(zé)制度。在開發(fā)過程 中要有嚴(yán)格的審計制度，開發(fā)成本要做到公開透明，開發(fā)利潤要有科學(xué)的上限標(biāo)準(zhǔn)，絕不允許從中謀取高額開發(fā)利潤。在土地使用和審批上要優(yōu)先考慮經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、合作建房的用地，土地價格要根據(jù)各地實際情況合理定價。

建立房價調(diào)控責(zé)任制。我國住房和建設(shè)部、國土資源部、中國人民銀行及銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會等有關(guān)部門是城市房價的凋控管理者。而商品房的土地由地方政府供給，商品房的審批、管理由地方政府的土地、規(guī)劃、建設(shè)等部門負(fù)責(zé)，房地產(chǎn)的收益歸地方政府，地方政府是城市商品房的直接具體管理者。但房價調(diào)控卻主要由國家有關(guān)部門負(fù)責(zé)，地方政府配合執(zhí)行，政策執(zhí)行的有效性不足。因此，針對我國的房地產(chǎn)市場的特征，首先由住房、國土、金融等國務(wù)院有關(guān)部門主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)市場的分類、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、處理，指導(dǎo)不同區(qū)域房地產(chǎn)市場的調(diào)控，批準(zhǔn)符合各個區(qū)域城市房價實際的金融、土地等政策。其次，各個區(qū)域把相應(yīng)的房地產(chǎn)的監(jiān)督和調(diào)控責(zé)任通過分層機(jī)制分配到不同的部門。并與他們的政績考核掛鉤，由各區(qū)域城市的主要負(fù)責(zé)人指揮實施。通過房價調(diào)控責(zé)任制強(qiáng)化地方政府的責(zé)任、義務(wù)，提高地方政府的積極性和主動性。

因此，我們可以看出中國的房地產(chǎn)是存在很多問題的。它需要我們改進(jìn)，為的是讓更多的人們能夠安居樂業(yè)。所以，我覺得要解決中國的房地產(chǎn)的問題，需要調(diào)整中央和地方的稅收和其他收入的分配問題，適當(dāng)?shù)恼{(diào)高利息也可以控制很多信貸亂投放。其次是控制外匯看流入；最后，也是最主要的，打擊那些開發(fā)商唯利是圖的違反法律、違反道德的行為。對于政府來說，目前必須在做到的是把樓市的資金釋放出來，讓房地產(chǎn)回歸它本來的面目。第一，改善投資環(huán)境，為中小企業(yè)關(guān)稅，把制造業(yè)的資金吸引回來。第二，為中低收入者建保障房，增加供給，商品房愛漲就漲去，任由市場去凋控，政府完善稅收制度，從這方面收稅就行了，然后拿這些錢去建保障性住房，改善民生。