第一篇：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制

如何用有限的資金去完成大額的資金需求的房地產(chǎn)項(xiàng)目

(一)實(shí)行一次規(guī)劃，分期設(shè)計(jì)，分期施工的總原則——

劃整為零,把首期投入的建設(shè)資金減少到最小.1、通過招標(biāo)選擇最佳項(xiàng)目總體規(guī)劃方案。

最佳項(xiàng)目總體規(guī)劃方案是既符合國家、地方有關(guān)政策、法規(guī)要求，又滿足項(xiàng)目業(yè)主（開發(fā)商）各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、水平要求的規(guī)劃方案。

2、制訂項(xiàng)目的總實(shí)施計(jì)劃

項(xiàng)目總體規(guī)劃方案報(bào)政府主管部門批準(zhǔn)后，立即制訂項(xiàng)目的總實(shí)施計(jì)劃。根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模大小，劃分為若干區(qū)，然后確定各區(qū)分期先后實(shí)施的順序，再根據(jù)各期工程量確定各期的建設(shè)工期。最后匯總成擬開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施總計(jì)劃。

3、制定項(xiàng)目第一期工程實(shí)施計(jì)劃

在擬開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施總計(jì)劃的基礎(chǔ)上，首先制定項(xiàng)目第一期工程實(shí)施計(jì)劃。再將第一期工程分標(biāo)段（幢號）制定出實(shí)施計(jì)劃。此時(shí)，（開發(fā)商）必須根據(jù)已經(jīng)籌集到的建設(shè)資金，確定首期開工幾個(gè)標(biāo)段（幢號）的工程。

4、在同一期開發(fā)的工程中，實(shí)行邊設(shè)計(jì)，邊施工；設(shè)計(jì)一個(gè)標(biāo)段，施工一個(gè)標(biāo)段，（達(dá)到預(yù)售時(shí)就開始預(yù)售，及早回收資金）搭接滾動的模式。

5、重復(fù)3、4的作法，相繼完成第二期、第三期工程，…….直至完

成整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的全部工程.采取以上做法, 就可以用有限的資金完成大額的資金需求的房地產(chǎn)項(xiàng)目.第1/3頁陳文馨2001 – 07-28

（二）在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程全面實(shí)施主動控制

不僅要對項(xiàng)目投資決策，設(shè)計(jì)（方案策劃，初步設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)），招標(biāo)、施工被動地控制項(xiàng)目投資，更要能動地影響投資決策，影響設(shè)計(jì)，發(fā)包和施工，主動地控制項(xiàng)目投資。

主動控制就是事先調(diào)查研究，預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)真分析，主動采取控制措施，以盡可能地減少以至避免偏差。使其各階段項(xiàng)目投資目標(biāo)值更加科學(xué)，準(zhǔn)確。

（三）采取技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的控制項(xiàng)目投資的有效手段

要通過技術(shù)比較，經(jīng)濟(jì)分析和效果評價(jià)，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理兩者之間的對立統(tǒng)一關(guān)系，力求在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理、在經(jīng)濟(jì)合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進(jìn)、把控制項(xiàng)目投資滲透到各設(shè)計(jì)和施工技術(shù)措施之中。

（四）分階段，以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

投資控制目標(biāo)4、1投資決策階段：投資決策階段的最后產(chǎn)生項(xiàng)目投資估算。投資估算是否科學(xué)，切合實(shí)際，是否正確，對整個(gè)項(xiàng)目的投資影響極大，要科學(xué)，切合實(shí)際地正確地作出項(xiàng)目投資估算。必須從以下幾方面做起：

（1）認(rèn)真做好項(xiàng)目投資機(jī)會調(diào)查研究：要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行充分調(diào)查、研究、預(yù)測、分析后確定是否值得投資,在什么時(shí)機(jī)投資。確定后，編制項(xiàng)目建議書；

（2）認(rèn)真做好開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究：進(jìn)一步深入調(diào)查研究，對項(xiàng)目擬定的產(chǎn)品市場，社會需求，現(xiàn)狀調(diào)查，預(yù)測分析、競爭對手現(xiàn)狀和發(fā)展分析、產(chǎn)

品的競爭能力分析，擬定市場營銷戰(zhàn)略，項(xiàng)目規(guī)模方案，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、水平，這是項(xiàng)目投資的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

（3）認(rèn)真評審項(xiàng)目可行性研究報(bào)告:特別是其中的規(guī)模方案、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、水平、投資估算,要嚴(yán)格按建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》進(jìn)行審查，確保投資決策的科學(xué)性，減少房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資的盲目性。

4、2項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)階段:項(xiàng)目投資控制目標(biāo)：設(shè)計(jì)總概算要控制在投資估算以內(nèi)；在此階段，確定單位工程形狀，外形尺寸、層高，結(jié)構(gòu)系數(shù)等參數(shù)時(shí)，一定要從實(shí)用、安全、經(jīng)濟(jì)、方便施工的原則綜合考慮。上述參數(shù)，直接影響工程的造價(jià)。

4、3技術(shù)設(shè)計(jì)階段：項(xiàng)目投資控制目標(biāo)是：修正總概算.此階段要進(jìn)一步細(xì)化、修正、確定、建筑、結(jié)構(gòu)尺寸，設(shè)備、設(shè)施等的技術(shù)參數(shù)等，要把修正總概算控制在總概算以內(nèi)。

4、4施工圖設(shè)計(jì)階段：項(xiàng)目投資控制目標(biāo)是施工圖預(yù)算.控制要求是施工圖預(yù)算必須小于修正總概算。

4．5施工招標(biāo)階段：項(xiàng)目投資控制目標(biāo)是：合同價(jià)?？刂埔笫呛贤瑑r(jià)等于或略低于施工圖預(yù)算。

4．6施工階段：項(xiàng)目投資控制的目標(biāo)是：控制合同價(jià)以外的，施工過程中的新增費(fèi)用的發(fā)生，將其控制在最小額度內(nèi)。施工階段新增費(fèi)用的控制是項(xiàng)目投資控制的重點(diǎn)。項(xiàng)目管理者，必須從施工準(zhǔn)備階段開始在施工的全過程中從各方面，采取切實(shí)有效的措施進(jìn)行有效的控制。其重點(diǎn)是：

一、嚴(yán)格控制變更設(shè)計(jì)；

二、切實(shí)及時(shí)履行建設(shè)工程施工合同，監(jiān)理合同及其它合同中業(yè)主應(yīng)盡的職責(zé)與義務(wù)，不要給施工方，監(jiān)理方或其它方造成索賠條件。

1．7竣工驗(yàn)收階段：項(xiàng)目建成竣工驗(yàn)收，形成工程實(shí)體，完成項(xiàng)目投資。本階段控制的目標(biāo)是項(xiàng)目竣工決算?？刂浦攸c(diǎn)是，嚴(yán)格審查工程竣工資料（包括合同資料及技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料等）及竣工決算書，杜絕重計(jì)，多計(jì)，亂計(jì)費(fèi)用。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資合作協(xié)議書

項(xiàng)目投資合作協(xié)議書

甲方： 乙方：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方本著平等互利、誠實(shí)信用的原則，共同參與合作開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。為明確雙方的權(quán)力、義務(wù)和責(zé)任，通過友好、平等、認(rèn)真協(xié)商，達(dá)成如下合作協(xié)議，共同遵守執(zhí)行。第一條、開發(fā)項(xiàng)目

項(xiàng)目名稱：運(yùn)河灣小區(qū)

項(xiàng)目地址：解放路三國商貿(mào)城 第二條、項(xiàng)目規(guī)模

該項(xiàng)目規(guī)劃占地面積41畝，總建筑面積 108500平方米，包括（代建公租房3400平方米，人防1733平方米、地下室2290平方米、住宅及商用房76077平方米）規(guī)劃共計(jì)9棟樓，其中8#，9#樓及售樓部為底商住宅樓占地面積12畝，建筑面積2.5萬多平方米，目前1#、2#、3#、4#、已經(jīng)竣工入住，5#、6#、7#剩余門窗及入戶電源尾工（含部分人防工程），8#主體還差3層主體完工，9#樓樁基已完成。第三條、合作方式

1.乙方一次性出資項(xiàng)目開發(fā)資金小寫：2000萬元，大寫：貳仟萬元整，甲乙雙方共同監(jiān)管財(cái)務(wù)及銷售、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)（實(shí)際投資額以實(shí)際出資額為準(zhǔn)）。

2.乙方出資的款項(xiàng)必須只能用于5#、6#、7#、8#、9#樓的施工建設(shè)，不能挪出它用。3.乙方投資利潤按小寫：1000萬元收取，大寫：壹仟萬元整，期限為項(xiàng)目竣工達(dá)到驗(yàn)收條件，投資利潤在項(xiàng)目竣工后進(jìn)行結(jié)算。

4．乙方在回收取投資款時(shí)，按銷售收入款的70%收取，中間收取額度不能大于實(shí)際投資，在收取到實(shí)際投資額度后暫停收取，剩余30%由甲方支配，乙方不得干預(yù)。

5.在協(xié)議生效之前的運(yùn)營費(fèi)用由甲方承擔(dān)，在本協(xié)議生效之后的運(yùn)營費(fèi)用由甲乙雙方共同承擔(dān)。

6.甲方在資金條件應(yīng)許的前提下可以提前支付完乙方的投資及利潤，乙方在收取完實(shí)際投資和利潤后，本合作協(xié)議結(jié)束。第四條、合作項(xiàng)目付款方式

1.該項(xiàng)目資金在銀行單獨(dú)開戶管理，乙方投資資金在協(xié)議簽署后1天之內(nèi)到賬，本協(xié)議以投資款到賬之日生效。

2.銀行賬戶由甲乙雙方監(jiān)管資金收支，確保雙方利益。

第五條、項(xiàng)目管理

1.本協(xié)議簽定之后，甲乙雙方各自委派專人共同組建合作項(xiàng)目聯(lián)合辦公室，乙方主要人員是財(cái)務(wù)人員、銷售監(jiān)管人員、其他各管理人員均有甲方主導(dǎo)。

2.項(xiàng)目聯(lián)合辦公室的工作內(nèi)容，根據(jù)需要具體協(xié)調(diào)和落實(shí)。3.項(xiàng)目關(guān)鍵程序和步驟須雙方領(lǐng)導(dǎo)或直接責(zé)任人簽字才能實(shí)施。第六條、項(xiàng)目相關(guān)財(cái)務(wù)管理

財(cái)會管理人員須具備良好的職業(yè)道德、工作能力和好的人品，遵守國家的法律法規(guī)。

1.財(cái)務(wù)管理部門須制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)管理制度和各崗位職責(zé)。

2.嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)管理制度，嚴(yán)格履行財(cái)務(wù)管理手續(xù)，做到日清月結(jié)，在合作期間各項(xiàng)財(cái)務(wù)支出須由雙方領(lǐng)導(dǎo)或責(zé)任人批準(zhǔn)。

3.各項(xiàng)財(cái)務(wù)收入須開具正規(guī)的收入票據(jù)，杜絕打收入白條。

4.合作期間開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售，要嚴(yán)格執(zhí)行雙方監(jiān)管制度，任何個(gè)人無權(quán)銷售合作開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品。

5.合作期間項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本核算、決算編制、財(cái)產(chǎn)清償、利潤分配等，嚴(yán)格遵照國家財(cái)務(wù)稅收制度執(zhí)行。第七條、違約責(zé)任

1.甲乙雙方應(yīng)全面、實(shí)際履行本協(xié)議約定條款所確認(rèn)的各項(xiàng)義務(wù)，任何一方如果沒有依照協(xié)議約定履行自己應(yīng)盡的義務(wù)，均構(gòu)成對本協(xié)議的違反，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。違約方除繼續(xù)履行合同義務(wù)外，應(yīng)該賠償另一方由此而引發(fā)的全部經(jīng)濟(jì)損失。

2.乙方如果未按雙方約定支付項(xiàng)目投資額度和到賬期限，乙方違約應(yīng)承擔(dān)責(zé)任并賠償由此而造成的全部經(jīng)濟(jì)損失。

3.甲乙雙方任何一方嚴(yán)重違反本協(xié)議、或者因一方的重大過失、或者因一方違法亂紀(jì)而導(dǎo)致項(xiàng)目中止或終止的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的一切法律和經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，同時(shí)賠償由此而給合作的另一方造成的一切經(jīng)濟(jì)損失。第八條、聲明及保證

甲方：

1．甲方為一家依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本協(xié)議。

2．甲方簽署和履行本協(xié)議所需的一切手續(xù)均合法有效。

3．在簽署本協(xié)議時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

乙方：

1．乙方為自然人，有權(quán)簽署并有能力履行本協(xié)議。

2．乙方簽署和履行本協(xié)議所需的一切手續(xù)均合法有效。

3．在簽署本協(xié)議時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。第九條、保密約定

甲乙雙方保證對在合作協(xié)商進(jìn)行討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所獲悉的屬于對方的文件及資料（包括商業(yè)秘密、公司計(jì)劃、運(yùn)營活動、財(cái)務(wù)信息、技術(shù)信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密）予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。否則，違約方應(yīng)當(dāng)賠償另一方相應(yīng)的或者一定的經(jīng)濟(jì)損失。第十條、協(xié)議轉(zhuǎn)讓的約定

本協(xié)議所規(guī)定的雙方任何權(quán)利和義務(wù)，不得轉(zhuǎn)讓給第三方。任何一方未經(jīng)另一方書面明確同意向第三方轉(zhuǎn)讓本協(xié)議，均屬無效。第十一條、雙方爭議的處理

1.本協(xié)議受中華人民共和國法律管轄并按其進(jìn)行解釋。

2.本協(xié)議在履行過程中發(fā)生爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，可以按下列方式解決：

（1）提交項(xiàng)目所在地仲裁委員會的仲裁。

（2）依法向人民法院起訴。第十二條、補(bǔ)充與附件

本協(xié)議未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充協(xié)議。本協(xié)議的附件和補(bǔ)充協(xié)議均為本協(xié)議不可分割的組成部分，與本協(xié)議具有同等的法律效力。第十三條、合同的效力

1.本協(xié)議雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章。

2.本協(xié)議自乙方投資款到賬之日生效。

3.本協(xié)議有效期為自生效之日起至乙方收取完利潤結(jié)束，結(jié)束后乙方不再參與項(xiàng)目的任何事務(wù)。

4.本協(xié)議正本一式_2_份，雙方各執(zhí)_1_份，都具有同等法律效力。

甲方（簽字蓋章）：_____________

乙方（簽字）：_____________

****年**月**日

****年**月**日

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資合作協(xié)議書

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資合作協(xié)議書

甲方： 乙方：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方本著平等互利、誠實(shí)信用的原則，共同參與合作開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。為明確雙方的權(quán)力、義務(wù)和責(zé)任，通過友好、平等、認(rèn)真協(xié)商，達(dá)成如下合作協(xié)議，共同遵守執(zhí)行。

第一條、開發(fā)項(xiàng)目

項(xiàng)目名稱：

項(xiàng)目地址：

第二條、項(xiàng)目占地面積和用地性質(zhì)

開發(fā)項(xiàng)目占地約為xx平方米，土地性質(zhì)為商住土地，雙方確認(rèn)的土地價(jià)值為xx萬元，折為甲方出資款xx萬元，項(xiàng)目所用土地文件以批復(fù)為準(zhǔn)。

第三條、項(xiàng)目規(guī)模

在本協(xié)議所述地塊上開發(fā)建設(shè)的具體內(nèi)容包括：

1.擬建商業(yè)及住宅工程約為xx平方米；

2.擬建地下車庫工程約為xx平方米。（以上面積以工程竣工后實(shí)際丈量為準(zhǔn)）

第四條、甲乙雙方合作方式

1.甲乙雙方共同出資合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，共同管理、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。甲方出資總額占房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金總額的50%，乙方出資總額占房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金總額的50%，以出資比率確定股權(quán)比例，按照股權(quán)比例分配利潤，利益、風(fēng)險(xiǎn)按各方的股權(quán)比例享有或承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。

2.本次合作開發(fā)項(xiàng)目投資總額約為xx萬元（人民幣），按上述出資比率，甲方應(yīng)出資額約為xx萬元、乙方應(yīng)出資額約為xx萬元。（實(shí)際投資額以雙方實(shí)際出資額為準(zhǔn)）

上述投資總額包括項(xiàng)目占地的拆遷、安置、補(bǔ)償和辦理項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)等費(fèi)用款項(xiàng)，也包括建筑安裝總造價(jià)及各方按比例分得的物業(yè)相應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偟膰型恋厥褂脵?quán)出讓金等。

第五條、合作項(xiàng)目付款方式

該項(xiàng)目資金在銀行單獨(dú)開戶管理，具體銀行賬戶見補(bǔ)充條款，在本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽署生效后按以下具體時(shí)間和額度支付各方應(yīng)出資的款項(xiàng)：

1.根據(jù)項(xiàng)目投資總額和各方出資比率，乙方按實(shí)際建設(shè)工程進(jìn)度支付投資款，在利益未分配前乙方所有的投資款應(yīng)作為甲方的借款。

2.銀行賬戶應(yīng)由甲乙雙方監(jiān)管資金收支，確保雙方利益分配。

第六條、前期工作安排

合作開發(fā)項(xiàng)目的前期下列工作應(yīng)由雙方共同負(fù)責(zé)盡快落實(shí)：

1.落實(shí)開發(fā)項(xiàng)目用地規(guī)劃手續(xù)，盡快取得項(xiàng)目占地規(guī)劃批文。土地使用權(quán)人為甲方，土地使用不附帶第三者的利益限制。

2.落實(shí)開發(fā)項(xiàng)目占地規(guī)劃報(bào)建工作。

3.完成開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用地的拆遷、安置及補(bǔ)償工作。

4.落實(shí)開發(fā)項(xiàng)目的整體供水、污水處理、供電、安裝、供氣、通訊報(bào)裝等手續(xù)。

5.辦理開發(fā)項(xiàng)目的開工手續(xù)，取得項(xiàng)目施工許可證，使項(xiàng)目得以合法開工建設(shè)。

6.落實(shí)和完善與項(xiàng)目相關(guān)的其他未及工作，以防患未然。

第七條、項(xiàng)目工程建設(shè)的承包發(fā)包

為保證工程質(zhì)量和工程進(jìn)度，合作開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)承包發(fā)包，具體由合作雙方共同協(xié)商、科學(xué)考證合理確定。

第八條、項(xiàng)目相關(guān)工程管理

1.本協(xié)議簽定之后，甲乙雙方各自委派專人共同組建合作項(xiàng)目聯(lián)合辦公室，各方代表名稱xxxx。具體商定和落實(shí)項(xiàng)目管理和工程監(jiān)理、財(cái)務(wù)及工程進(jìn)度安排、與各級行政管理部門的聯(lián)絡(luò)以及與地方相關(guān)民事的溝通、后勤保障等工作。

2.項(xiàng)目聯(lián)合辦公室按前述第六、七條工作內(nèi)容，具體協(xié)調(diào)和落實(shí)。

3.項(xiàng)目的各項(xiàng)行政管理工作，由雙方商定委派指定有工作能力的專人具體負(fù)責(zé)。4.項(xiàng)目的工程建設(shè)管理和技術(shù)監(jiān)理工作，由雙方負(fù)責(zé)委派指定具有專業(yè)技術(shù)管理和技術(shù)監(jiān)理能力的專人負(fù)責(zé)，關(guān)鍵程序和步驟須相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或直接責(zé)任人簽字落實(shí)。

第九條、物業(yè)交付

合作開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)竣工交付時(shí)，甲乙雙方應(yīng)共同參加承包商、設(shè)計(jì)單位的竣工驗(yàn)收。在取得《建設(shè)工程質(zhì)量核驗(yàn)證書》后方可交付物業(yè)管理。

第十條、項(xiàng)目相關(guān)財(cái)務(wù)管理

財(cái)會管理人員須具備良好的職業(yè)道德、工作能力和好的人品，遵守國家的法律法規(guī)。

1.財(cái)務(wù)管理部門須制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)管理制度和各崗位職責(zé)； 2.嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)管理制度，嚴(yán)格履行財(cái)務(wù)管理手續(xù)，做到日清月結(jié)。

各項(xiàng)財(cái)務(wù)支出須由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，支出票據(jù)的報(bào)銷須按程序有直接經(jīng)手人和驗(yàn)收人及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的親筆簽字。

各項(xiàng)財(cái)務(wù)收入須開具正規(guī)的收入票據(jù)，杜絕打收入白條。

3.合作開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品的出售，要嚴(yán)格執(zhí)行定價(jià)范圍。超出定價(jià)范圍出售合作開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品時(shí)，須合作雙方商定并寫出文字紀(jì)要，任何個(gè)人無權(quán)超出定價(jià)范圍出售合作開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品。

4.項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本核算、決算編制、財(cái)產(chǎn)清償、利潤分配等，嚴(yán)格遵照國家財(cái)務(wù)稅收制度執(zhí)行。

第十一條、售后產(chǎn)品的維修與管理

嚴(yán)格按照國家對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)售后相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，按甲乙雙方權(quán)利、義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十二條、違約責(zé)任

1.甲乙雙方應(yīng)全面、實(shí)際履行本協(xié)議約定條款所確認(rèn)的各項(xiàng)義務(wù)，任何一方如果沒有依照協(xié)議約定履行自己應(yīng)盡的義務(wù)，均構(gòu)成對本協(xié)議的違反，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。違約方除繼續(xù)履行合同義務(wù)外，應(yīng)該賠償另一方由此而引發(fā)的全部經(jīng)濟(jì)損失。

2.合作一方如果未按雙方約定的計(jì)劃和期限支付應(yīng)出資的額度，應(yīng)當(dāng)賠償由此而造成的全部經(jīng)濟(jì)損失。

3.合作一方未經(jīng)另一方同意不得私自向第三方轉(zhuǎn)讓其股份或財(cái)產(chǎn)份額，否則，違約方應(yīng)當(dāng)賠償另一方由此而造成的全部經(jīng)濟(jì)損失。

4.合作一方嚴(yán)重違反本協(xié)議、或者因一方的重大過失、或者因一方違法亂紀(jì)而導(dǎo)致項(xiàng)目中止或終止的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的一切法律和經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，同時(shí)賠償由此而給合作的另一方造成的一切經(jīng)濟(jì)損失。

第十三條、聲明及保證

甲方：

1．甲方為一家依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

2．甲方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)均合法有效。

3．在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

乙方：

1．乙方為自然人，有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

2．乙方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)均合法有效。

3．在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

第十四條、保密約定

甲乙雙方保證對在合作協(xié)商進(jìn)行討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所獲悉的屬于對方的文件及資料（包括商業(yè)秘密、公司計(jì)劃、運(yùn)營活動、財(cái)務(wù)信息、技術(shù)信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密）予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為___年。否則，違約方應(yīng)當(dāng)賠償另一方相應(yīng)的或者一定的經(jīng)濟(jì)損失。

第十五條、通知告知約定

1．根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知告知以及雙方的文件往來及與本協(xié)議有關(guān)的通知告知和要求等，必須用書面形式（可采用書信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等）方式傳遞。以上方式無法送達(dá)時(shí)，方可采取公告送達(dá)的方式。

2．一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起15日內(nèi)以書面形式通知對方，否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相關(guān)責(zé)任。

第十六條、協(xié)議變更的約定

本協(xié)議履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，甲乙任何一方需變更本協(xié)議的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)以書面形式通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)（書面通知發(fā)出15天內(nèi)）簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為協(xié)議不可分割的一部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本合同，否則，違約方應(yīng)當(dāng)賠償由此而給對方造成的全部經(jīng)濟(jì)損失和其他相關(guān)連帶責(zé)任。

第十七條、協(xié)議轉(zhuǎn)讓的約定

除本協(xié)議中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本協(xié)議所規(guī)定的雙方任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三方。任何一方未經(jīng)另一方書面明確同意向第三方轉(zhuǎn)讓本協(xié)議，均屬無效。

第十八條、雙方爭議的處理

1．本協(xié)議受中華人民共和國法律管轄并按其進(jìn)行解釋。

2．本協(xié)議在履行過程中發(fā)生爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，可以按下列方式解決：

（1）提交項(xiàng)目所在地仲裁委員會的仲裁；

（2）依法向人民法院起訴。

第十九條、不可抗力

1．如果本協(xié)議任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。

2．受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時(shí)間以內(nèi)書面形式通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后15日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時(shí)間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。一方聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或者不實(shí)際時(shí)，其有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的不利影響。

3．不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雙方應(yīng)立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合

同或暫時(shí)延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

4．本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺風(fēng)、地震，以及社會事件如戰(zhàn)爭（不論曾否宣戰(zhàn)）、**、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。

第二十條、合同的解釋

本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確的，合同雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。

第二十一條、補(bǔ)充與附件

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第二十二條、合同的效力

1．本協(xié)議自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。

2．本協(xié)議有效期為自簽字之日起至該樓盤辦理完稅收清算手續(xù)止。

3．本協(xié)議正本一式_3_份，雙方各執(zhí)_1_份，都具有同等法律效力。

甲方（蓋章）：_____________

乙方（蓋章）：_____________

全體股東（簽字）：_______

乙方（簽字）：_____________

****年**月**日

****年**月**日

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資合作協(xié)議書

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資合作協(xié)議書

甲方： 乙方：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方本著平等互利、誠實(shí)信用的原則，共同參與合作開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。為明確雙方的權(quán)力、義務(wù)和責(zé)任，通過友好、平等、認(rèn)真協(xié)商，達(dá)成如下合作協(xié)議，共同遵守執(zhí)行。

第一條、開發(fā)項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱： 項(xiàng)目地址：

第二條、項(xiàng)目占地面積和用地性質(zhì)

開發(fā)項(xiàng)目占地 畝，約為平方米，土地性質(zhì)為小產(chǎn)權(quán)，雙方確認(rèn)的一期土地為 畝，折合人民幣 萬元作為甲方出資款，項(xiàng)目所用土地以政府批復(fù)為準(zhǔn)。

第三條、項(xiàng)目規(guī)模

在本協(xié)議所述地塊上開發(fā)建設(shè)的具體內(nèi)容包括：擬建非住宅平方米，住宅平方米，二期約為平方米（以上面積以工程竣工后實(shí)際測量為準(zhǔn)）。

第四條、甲乙雙方合作方式

1、甲乙雙方共同出資合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，共同管理、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。甲方出資總額占房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金總額的 %，乙方出資總額占房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金總額的 %，以出資比率確定股權(quán)比例，按照股權(quán)比例分配利潤，利益、風(fēng)險(xiǎn)按各方的股權(quán)比例享有或承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。

2、本次合作開發(fā)項(xiàng)目投資總額為 萬元（人民幣），按上述出資比率，甲方應(yīng)出資額為 萬元、乙方應(yīng)出資額為 萬元。（實(shí)際投資額以雙方實(shí)際出資額為準(zhǔn)）

3、如因一方資金問題不能按約定進(jìn)行出資的，利潤分配按實(shí)際出資比例進(jìn)行分配，合作雙方所賒的各種材料由雙方承擔(dān)。

上述投資總額包括項(xiàng)目占地的拆遷、安置、補(bǔ)償和辦理項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)等費(fèi)用款項(xiàng)，也包括建筑安裝總造價(jià)及各方按比率分得的物業(yè)相應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偠愘M(fèi)等。

4、如因一方資金原因不能按約定投資比例投資的。①另一方有權(quán)找第三方進(jìn)行投資，補(bǔ)齊一方的投資比例；②一方可以自行找人補(bǔ)齊投資比例，但必須征得另一方的同意方可作為投資。利潤分配在一方的利潤分配里，不得作為甲乙雙方另增加的第三人。同時(shí)，補(bǔ)齊投資比例的人不得參與房屋的建設(shè)開發(fā)和施工工程項(xiàng)目；③、項(xiàng)目相關(guān)財(cái)務(wù)管理

財(cái)會管理人員須具備良好的職業(yè)道德、工作能力和好的人品，遵守國家的法律法規(guī)。

1、財(cái)務(wù)管理部門須制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)管理制度和各崗位職責(zé)；

2、嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)管理制度，嚴(yán)格履行財(cái)務(wù)管理手續(xù)，做到日清月結(jié)。各項(xiàng)財(cái)務(wù)支出須由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，支出票據(jù)的報(bào)銷須按程序有直接經(jīng)手人和驗(yàn)收人及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的親筆簽字。各項(xiàng)財(cái)務(wù)收入須開具正規(guī)的收入票據(jù)，杜絕打收入白條。

3、合作開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品的出售，要嚴(yán)格執(zhí)行定價(jià)范圍。超出定價(jià)范圍出售合作開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品時(shí)，須合作雙方商定并寫出文字紀(jì)要，任何個(gè)人無權(quán)超出定價(jià)范圍出售合作開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品。

4.項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本核算、決算編制、財(cái)產(chǎn)清償、利潤分配等，嚴(yán)格遵照國家財(cái)務(wù)稅收制度執(zhí)行。

5、房屋的出售、預(yù)售款必須打到指定的專用帳戶，任何一方不得私自收取房屋的出售和預(yù)售款，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)視為違約，按收取款額的3倍罰款，罰款直接從投資款和利潤中扣除。公司履行財(cái)務(wù)結(jié)束時(shí)間為工程項(xiàng)目全部完成及利潤分配到位。

第十一條、售后產(chǎn)品的維修與管理

嚴(yán)格按照國家對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)售后相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，按甲乙雙方權(quán)利、義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十二條、違約責(zé)任

1、甲乙雙方應(yīng)全面、實(shí)際履行本協(xié)議約定條款所確認(rèn)的各項(xiàng)義務(wù)，任何一方如果沒有依照協(xié)議約定履行自己應(yīng)盡的義務(wù)，均構(gòu)成對本協(xié)議的違反，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。違約方除繼續(xù)履行合同義務(wù)外，應(yīng)該賠償另一方由此而引發(fā)的全部經(jīng)濟(jì)損失。

2、合作一方未經(jīng)另一方同意不得私自向第三方轉(zhuǎn)讓其股份或財(cái)產(chǎn)份額，否則，違約方應(yīng)當(dāng)賠償另一方由此而造成的全部經(jīng)濟(jì)損失。

3、合作一方嚴(yán)重違反本協(xié)議、或者因一方的重大過失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的一切法律和經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，同時(shí)賠償由此而給合作的另一方造成的一切經(jīng)濟(jì)損失。

第十三條、聲明及保證

甲方：

1、甲方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)均合法有效。

2、在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

乙方：

1、乙方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)均合法有效。

2、在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

第十四條、保密約定

切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的不利影響。

3．不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雙方應(yīng)立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時(shí)延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

4．本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺風(fēng)、地震，以及社會事件如戰(zhàn)爭（不論曾否宣戰(zhàn)）、**、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。

第二十條、合同的解釋

本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確的，合同雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。

第二十一條、補(bǔ)充與附件

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第二十二條、合同的效力

1、本協(xié)議自雙方簽字之日起生效。

2、本協(xié)議有效期為自簽字之日起至該樓盤辦理完稅收清算手續(xù)止。

3、本協(xié)議正本一式2份，雙方各執(zhí)1份，都具有同等法律效力。

甲方（蓋章）：_____________

身份證號：

聯(lián)系電話：

_________年______月______日

_________年______月______日

聯(lián)系電話：

身份證號：

乙方（蓋章）：_____________

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工監(jiān)理的進(jìn)度控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工監(jiān)理的進(jìn)度控制

2002-10-14

近年，我省的房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，樓盤的素質(zhì)越來越高，房地產(chǎn)銷售由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，利潤空間越來越少，稍有不慎就會血本無歸，對房地產(chǎn)開發(fā)商造成很大壓力。于是，開發(fā)商們絞盡腦汁，想方設(shè)法提高其樓盤整體素質(zhì)和售后服務(wù)來吸引買家，有的開發(fā)商標(biāo)榜自己的樓盤質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，有的承諾提供“天長地久、終身保用”服務(wù)，有的甚至創(chuàng)下“即買即辦房產(chǎn)證”的舉措，有效地在房地產(chǎn)市場樹立了良好的品牌形象，提高了經(jīng)濟(jì)效益。但是，由于各種原因造成樓盤延期完工，開發(fā)商未能按期交樓，被小業(yè)主投訴、索賠的事件時(shí)有發(fā)生，引起社會高度關(guān)注。開發(fā)商要實(shí)現(xiàn)對買家的承諾，加強(qiáng)社會監(jiān)理是重要的手段之一。監(jiān)理受開發(fā)商委托，在合同規(guī)定的范圍內(nèi)對開發(fā)項(xiàng)目的施工進(jìn)度、質(zhì)量、投資進(jìn)行全過程控制，對有關(guān)合同和信息進(jìn)行管理，組織協(xié)調(diào)與開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)各方的關(guān)系，監(jiān)理出一批工程質(zhì)量優(yōu)良的樓盤，按期交付小業(yè)主使用，為開發(fā)商贏得了市場信譽(yù)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入施工階段后，工程施工進(jìn)度的快慢是開發(fā)商非常關(guān)注的，它往往影響到開發(fā)商對樓盤的預(yù)售和交付使用日期，涉及開發(fā)商資金回籠、投資回報(bào)的重大問題。因此，搞好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工的進(jìn)度控制，做到讓開發(fā)商和消費(fèi)者滿意，是監(jiān)理的一項(xiàng)重要工作。進(jìn)度控制是監(jiān)理三大控制目標(biāo)之一，而進(jìn)度、質(zhì)量、投資三大控制目標(biāo)之間既是一個(gè)相互聯(lián)系又相互影響的整體，存在著辨證統(tǒng)一關(guān)系。既要加快工程施工進(jìn)度，又要確保工程施工質(zhì)量和施工安全，還要控制施工費(fèi)用不能超出預(yù)算。因此，進(jìn)度控制是監(jiān)理工作中的一個(gè)難點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工前期監(jiān)理進(jìn)度預(yù)控的工作要點(diǎn)

開發(fā)項(xiàng)目施工前期，監(jiān)理應(yīng)與開發(fā)商、承建商充分協(xié)商，確定開發(fā)項(xiàng)目施工總進(jìn)度控制目標(biāo)，同時(shí)也協(xié)調(diào)和督促承建商組織好勞動力、原材料、施工機(jī)具設(shè)備進(jìn)場，為開發(fā)項(xiàng)目施工階段進(jìn)度控制做好準(zhǔn)備。

1、編制初步施工進(jìn)度控制計(jì)劃。監(jiān)理工程師要熟悉開發(fā)項(xiàng)目的施工圖紙和施工合同，了解樓盤特殊部位的施工工藝和施工工期，并詳細(xì)征詢開發(fā)商對開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)總進(jìn)度和階段性進(jìn)度的要求，以及示范單位的裝修與展示日期、是否有個(gè)別樓層要求提前使用等。再通過科學(xué)分析，結(jié)合監(jiān)理工程師的經(jīng)驗(yàn)，編制出初步施工進(jìn)度控制計(jì)劃。

2、監(jiān)理工作交底。召開第一次工地會議，向開發(fā)商、承建商進(jìn)行監(jiān)理工作交底，要求承建商向監(jiān)理申報(bào)施工總進(jìn)度計(jì)劃和階段性施工進(jìn)度計(jì)劃(如地基與基礎(chǔ)分部、主體結(jié)構(gòu)分部等重要分部工程的施工進(jìn)度計(jì)劃以及月度施工進(jìn)度計(jì)劃、周施工進(jìn)度計(jì)劃等)，并申報(bào)勞動力、原材料、施工機(jī)具設(shè)備的進(jìn)場時(shí)間。

3、確定施工總進(jìn)度計(jì)劃。審核承建商編制的施工總進(jìn)度計(jì)劃。根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，全面分析承建商施工總進(jìn)度計(jì)劃的合理性和可行性，并對照監(jiān)理編制的初步施工控制計(jì)劃，若有不一致的地方，可通過與開發(fā)商、承建商協(xié)調(diào)解決，從而確定開發(fā)項(xiàng)目施工總進(jìn)度控制計(jì)劃，由總監(jiān)理工程師審核報(bào)開發(fā)商審批確認(rèn)，作為以后施工過程中的進(jìn)度控制依據(jù)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工過程中監(jiān)理進(jìn)度控制的方法和措施

在開發(fā)項(xiàng)目施工過程中，監(jiān)理的進(jìn)度控制是整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制的重點(diǎn)。監(jiān)理如何實(shí)施有效控制，是能否實(shí)現(xiàn)總進(jìn)度目標(biāo)的關(guān)鍵。開發(fā)項(xiàng)目開始施工后，監(jiān)理應(yīng)在以下方面采取相應(yīng)的方法和措施實(shí)施進(jìn)度控制。

1、日?？陬^方式控制。依照已確定的施工總進(jìn)度控制計(jì)劃，定期審核承建商申報(bào)的每周、每月施工進(jìn)度計(jì)劃。監(jiān)理工程師應(yīng)經(jīng)常巡視現(xiàn)場，了解承建商投入的勞動力、原材料、施工機(jī)具設(shè)備的使用情況，掌握現(xiàn)場施工部位的進(jìn)展情況，發(fā)現(xiàn)有施工力量不足或施工進(jìn)度有拖延的現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知承建商即行改進(jìn)。

2、定期工地例會控制。每周或每半月定期召開工地例會，在每次工地例會上以承建商實(shí)際施工實(shí)際進(jìn)度對照施工進(jìn)度計(jì)劃，分析、評價(jià)開發(fā)項(xiàng)目施工進(jìn)展情況，如出現(xiàn)施工進(jìn)度拖延時(shí)，協(xié)助承建商查找原因，并督促其采取科學(xué)、合理的趕工措施，把拖延的進(jìn)度盡快趕回。

3、書面通知控制。當(dāng)發(fā)現(xiàn)承建商實(shí)際施工進(jìn)度比計(jì)劃進(jìn)度拖延較多時(shí)(通常指超過7天)，表明現(xiàn)場施工進(jìn)度有失控的現(xiàn)象，總監(jiān)理工程師應(yīng)及時(shí)向承建商發(fā)出書面的監(jiān)理通知，指出問題，指令承建商必須采取有效的趕工措施加快施工進(jìn)度，否則，將要承擔(dān)一切不利的后果?？偙O(jiān)理工程師發(fā)出的監(jiān)理通知要具有嚴(yán)肅性，同時(shí)應(yīng)抄送一份給開發(fā)商，作為對承建商延誤工期的索賠資料。

4、專題會議控制。當(dāng)監(jiān)理方向承建商發(fā)出要求改進(jìn)施工進(jìn)度的監(jiān)理通知后，仍未引起承建商的高度重視，現(xiàn)場實(shí)際施工進(jìn)度也未有改進(jìn)，總監(jiān)理工程師應(yīng)在短期內(nèi)召集開發(fā)商的代表、承建商的項(xiàng)目經(jīng)理及其相關(guān)管理人員，主持召開一個(gè)施工進(jìn)度控制的專題會議(必要時(shí)應(yīng)召集開發(fā)商和承建商高層的主管人員參加)，專門研究改進(jìn)施工進(jìn)度的方法和措施。監(jiān)理工程師應(yīng)在會前收集承建商有關(guān)進(jìn)度問題的資料，在會議上對現(xiàn)場實(shí)際施工狀況作出客觀評價(jià)，指出承建商施工進(jìn)度滯后的問題，以及由此引起的不良后果，并有建設(shè)性地提出改進(jìn)施工進(jìn)度的監(jiān)理意見。這樣才能使承建商信服，認(rèn)同監(jiān)理工程師提出的意見，采取有效措施加快施工進(jìn)度，從而達(dá)到預(yù)期的進(jìn)度控制效果。會后，監(jiān)理工程師要將會議內(nèi)容整理成會議紀(jì)要，發(fā)送參加會議的所有單位。

5、設(shè)計(jì)變更工期索賠控制。當(dāng)在施工過程中發(fā)生重大設(shè)計(jì)變更時(shí)，監(jiān)理工程師應(yīng)督促承建商及時(shí)評估對施工進(jìn)度帶來的影響程度，需要索賠工期的要及時(shí)申報(bào)，監(jiān)理工程師應(yīng)科學(xué)、公正、合理地審核承建商的工期申請，征詢開發(fā)商同意后，由總監(jiān)理工程師批準(zhǔn)同意索賠的工期，作為施工合同工期的延續(xù)，避免以后在工程竣工驗(yàn)收時(shí)對合同工期的爭議。

6、運(yùn)用支付手段控制。運(yùn)用工程款支付的手段也是監(jiān)理進(jìn)度控制的一個(gè)關(guān)鍵措施。當(dāng)承建商的實(shí)際施工進(jìn)度達(dá)不到計(jì)劃進(jìn)度要求，經(jīng)監(jiān)理工程師多方面協(xié)調(diào)后仍未取得有效的改進(jìn)時(shí)，監(jiān)理工程師應(yīng)適當(dāng)運(yùn)用合同條款，簽署扣減承建商工程款的憑證，給承建商以一定的壓力，以促使其采取措施加快施工進(jìn)度，達(dá)到計(jì)劃進(jìn)度的要求。但筆者認(rèn)為監(jiān)理在進(jìn)度控制過程中，應(yīng)與開發(fā)商和承建商進(jìn)行多方面、多層次的溝通和協(xié)調(diào)，盡量避免扣減承建商的工程款，使其能最大限度地集中施工力量加快施工進(jìn)度。

7、開發(fā)商按期支付控制。監(jiān)理工程師在督促承建商按進(jìn)度計(jì)劃組織施工的同時(shí)，也有義務(wù)督促開發(fā)商按進(jìn)度計(jì)劃做好資金的準(zhǔn)備，及時(shí)向承建商支付工程進(jìn)度款。開發(fā)商做到按期支付，是開發(fā)項(xiàng)目按計(jì)劃完工的根本保障。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工的進(jìn)度控制是多方面的，它不是孤立的控制，進(jìn)度控制必然會涉及到其它方面的控制和管理、溝通與協(xié)調(diào)，監(jiān)理工程師應(yīng)視開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，靈活運(yùn)用各種方法和措施實(shí)施進(jìn)度控制，才能達(dá)到預(yù)期的控制目標(biāo)。監(jiān)理通過實(shí)施有效進(jìn)度控制，使開發(fā)項(xiàng)目在預(yù)期內(nèi)完成，監(jiān)理效果得到開發(fā)商認(rèn)可，開發(fā)商的樓盤按期交付使用，也就贏得市場聲譽(yù)。作者：廣州城建開發(fā)工程咨詢監(jiān)理有限公司 鐘樹華 來源：南方房地產(chǎn)