第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目的策劃分析

在信息技術(shù)時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。市場調(diào)研是選擇投資意向、進(jìn)行項目可行性研究、確定項目開發(fā)方向重要的基礎(chǔ)性工作。只有通過認(rèn)真細(xì)致、有效的市場調(diào)查，才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。

第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容

房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測。

市場調(diào)查有廣義和狹義之分。狹義的市場調(diào)查是以科學(xué)方法收集消費者購買和使用商品的動機、事實、意見等有關(guān)資料，并予以研究。例如進(jìn)行住房市場購買力的調(diào)查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進(jìn)行抽樣調(diào)查，才能分析消費者房地產(chǎn)購買力的情況。廣義的市場調(diào)查則是針對商品或勞務(wù)，即對商品或勞力從生產(chǎn)者到達(dá)消費者這一過程中全部商業(yè)活動的資料、情報和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實市場和潛在市場。因此，廣義的市場調(diào)查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加以研究。

一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性

企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，企業(yè)必須通過市場調(diào)查，了解消費者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率。

現(xiàn)代營銷理論認(rèn)為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必須在認(rèn)真搞好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。只有通過市場調(diào)查，才能了解消費者需要什么樣的住房，需要多少住房，進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營。建造好的房屋若能符合消費者的需求，銷路暢通，也就可能達(dá)到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容.房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查

（1）政治法律環(huán)境調(diào)查

①國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。如房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。

②有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》。

③有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查

①國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。

②項目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。

③一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。

④國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

⑤居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平。

⑥項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。

⑦與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關(guān)因素的調(diào)查。

⑧財政收支。對于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項目情況展開有針對性的調(diào)查。

（3）社區(qū)環(huán)境調(diào)查

社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。

（4）房地產(chǎn)市場需求和消費行為調(diào)查

①消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。

②房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。如國家關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費者的構(gòu)成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。

③需求動機調(diào)查。如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。

④購買行為調(diào)查。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。

（5）房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查。

①房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期。

②現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。

③新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用的情況。④本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。

⑤建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況。

（6）房地產(chǎn)價格調(diào)查。

①影響房地產(chǎn)價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響。②房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢。

③房地產(chǎn)商品價格需求彈性和供給彈性的大小。

④開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響。

⑤國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價格。

⑥開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價格。

⑦價格變動后消費者和開發(fā)商的反應(yīng)。

（7）房地產(chǎn)促銷調(diào)查。

①房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定。

②房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查。

③房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。

④人員促銷的配備狀況。

⑤各種公關(guān)活動對租售績效的影響。

⑥各種營業(yè)推廣活動的租售績效。

（8）房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查。

①房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。

②房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。

③租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。

④房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。

（9）房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查。

市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認(rèn)真調(diào)查和研究競爭對手可能作出的種種反應(yīng)，并時刻注意競

爭者的各種動向。房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括：

①競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查。

②對競爭者的商品房設(shè)計、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點的調(diào)查與分析。③對競爭者商品房價格的調(diào)查和定價情況的研究。

④對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究。

⑤對競爭情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。

⑥對未來競爭情況的分析與估計等。

⑦整個城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量，本企業(yè)和競爭者的市場占有率。

⑨競爭性新產(chǎn)品的投入時機和租售績效及其發(fā)展動向。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析

作者/轉(zhuǎn)載者: 周華鋒發(fā)表時間:2005-6-2 21:09:49瀏覽次數(shù):476

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析，至關(guān)重要，是進(jìn)行其他工作的前提。主要參考市場分析、對地區(qū)的影響性、項目效益、融資能力、環(huán)境評價、經(jīng)濟(jì)評價等，開始的可行性分析，可能促使項目成功，也可能導(dǎo)致項目流產(chǎn)，不可行的項目以后很難執(zhí)行，可能導(dǎo)致項目失敗，造成不可估量的損失，雖然項目可行性分析會耗費很長時間，但會回避很多不利情況。應(yīng)綜合考慮各方面的情況，作出項目可行性分析報告，分析各種不利因素，作出正確決策，為項目計劃提供相應(yīng)的前提，提供便利條件。

關(guān)鍵詞：市場研究 經(jīng)濟(jì)分析 環(huán)境分析

1、市場研究

分析當(dāng)?shù)貐^(qū)域是否存在房地產(chǎn)項目產(chǎn)品需求，抽樣調(diào)查要比較客觀的進(jìn)行分類，要理性化；客戶群的市場率有多大比重，是需求普通住宅、中檔住宅、高檔住宅；還是酒店或?qū)懽謽羌吧虡I(yè)設(shè)施，客戶群的地區(qū)差異，當(dāng)?shù)卣呷绾?，土地出讓價格怎樣，現(xiàn)在土地成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的一個軟肋，只有經(jīng)過了詳細(xì)的市場調(diào)研以后，才能有一個客觀分析的基礎(chǔ)。

2、建筑方案的擬訂

開發(fā)項目產(chǎn)品，規(guī)劃設(shè)計方案很重要，它關(guān)系到項目的造價、以后的銷售情況是否順利，還要考慮區(qū)域的地方性居住條件，客戶群的偏好。產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模、建設(shè)地點，項目的預(yù)測進(jìn)度安排，本企業(yè)資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系的初

步分析等。建筑方案需要房地產(chǎn)企業(yè)各個部門進(jìn)行充分的市場研究分析后，在此基礎(chǔ)上企業(yè)各個部門溝通達(dá)成共識后，由房地產(chǎn)企業(yè)提出建筑方案概要書，通常建筑方案要經(jīng)過詳細(xì)研究反復(fù)論證，拿出幾套方案經(jīng)過綜合對比，選擇最適合的。經(jīng)過對比以后，找出平衡點，做出最佳選擇。

3、項目開發(fā)的SWOT評價

實施一個項目前，要進(jìn)行優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅四項分析，本開發(fā)項目具備那些房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品不具有的獨特品質(zhì)，同類項目產(chǎn)品那些具體方面更具有優(yōu)勢；開發(fā)本項目產(chǎn)品具有那方面的劣勢，怎樣避免或彌補，如果經(jīng)過平衡收益超過風(fēng)險或劣勢所造成的后果，項目也是可以開展的；項目的機會也很關(guān)鍵，何時進(jìn)行，目前同企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略是否一致，是否對企業(yè)市場占有率有一定影響，本項目是否存在現(xiàn)實良好機會是要經(jīng)過平衡的。威脅分析意味著風(fēng)險存在，項目開展前進(jìn)行風(fēng)險分析，制定風(fēng)險應(yīng)對措施，看是否能起到效果，如果威脅依然存在，不能很好的解除，那么項目的實施可能性就要受到限制；這四個方面既要單一分析，又要統(tǒng)一考慮平衡，最終才能得出比較客觀的結(jié)論。

4、項目經(jīng)濟(jì)分析

項目的開發(fā)造價，投資估算、建設(shè)條件及開支情況，都應(yīng)有一個大致的分析，制定資金籌措設(shè)想；考慮融資難度及可行性，有哪些外部資源可以利用，采取那種融資方式可行性最大，那種融資方式風(fēng)險最小，是采取單一融資還是組合融資，如果是組合融資還有一個優(yōu)化組合策略問題。對項目產(chǎn)品的前期投資估算是很重要的，進(jìn)行盈虧平衡分析，核算銷售收益和支出情況，做出資金現(xiàn)金流量表，考慮資金收入和支出的時間差，測算項目最終收益，測算償還貸款能力，看自身應(yīng)付能力是否能夠達(dá)到，以分析項目的實施可能性。

5、項目開發(fā)環(huán)境分析

主要是2個環(huán)境，一是國家大環(huán)境；時刻了解國家宏觀政策，注重及時分析，現(xiàn)在好些房地產(chǎn)企業(yè)均設(shè)立了國家政策研究員，專門搞這項研究，以應(yīng)對政策風(fēng)險，進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部調(diào)整，以適應(yīng)國家政策對其影響。象現(xiàn)在實施的國家七部委聯(lián)合出臺的竭制房價八條新政，就需要各個房地產(chǎn)商制定相應(yīng)的應(yīng)對措施，調(diào)整自身合理架構(gòu)。優(yōu)化內(nèi)部管理機制，不斷增強企業(yè)競爭力。二是市場環(huán)境；市場環(huán)境主要是區(qū)域分析和相應(yīng)外部房地產(chǎn)企業(yè)競爭情況，研究項目產(chǎn)品是否適合在當(dāng)?shù)亻_發(fā)，同行業(yè)在區(qū)域內(nèi)的市場占有率及競爭力，合理制定相應(yīng)計劃，分析項目的影響力和資金情況。進(jìn)行可行性分析，避免無所謂的風(fēng)險。

項目的可行性分析是其他開發(fā)過程的基礎(chǔ)條件，只有信息正確且充分，才能得出客觀公正的結(jié)論，看項目是否值得向下面進(jìn)行；否則欲速則不達(dá)，極有可能造成不可彌補的損失。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃招標(biāo)公告

x大型房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃招標(biāo)公告

一、項目概況

該房地產(chǎn)項目位于市，總占地面積約畝。用地性質(zhì)為綜合用地?，F(xiàn)面向全國公開招標(biāo)，征求該項目的全案策劃方案。

二、報名條件

本次招標(biāo)歡迎國內(nèi)外策劃單位積極參與，經(jīng)招標(biāo)工作小組根據(jù)報名條件篩選后最終選擇五家單位參與競標(biāo)。

（一）資格要求：

1、策劃公司的注冊資金，規(guī)模及編制情況的說明；

2、近5年內(nèi)所做過的面積在30萬平方米以上樓盤全部策劃項目的名稱、開發(fā)單位名稱、策劃人員名單及業(yè)績圖片資料等；

3、本次投標(biāo)工作小組主創(chuàng)人員名單、職務(wù)、所學(xué)專業(yè)、個人簡歷、所策劃項目發(fā)表過作品的名稱、獲獎獎項名稱等；項目負(fù)責(zé)人及主要人員具有總體策劃規(guī)劃設(shè)計相關(guān)經(jīng)驗，并具有規(guī)劃設(shè)計或建筑設(shè)計高級職稱。

4、對本項目的精髓和亮點的簡要分析。

（二）報名時需提供的材料：

1、報名時須攜帶單位介紹信、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、法人身份證及報名人身份證等原件及復(fù)印件一份。

2、表明投標(biāo)意思的正式函件。

資格審查完畢，我們將本著公平、公正原則，根據(jù)有意參加投標(biāo)的策劃單位的實力、信譽和策劃水平等情況進(jìn)行比較篩選，選出單位正式邀請參加投標(biāo)并向其發(fā)出邀請通知函，未入圍者恕不另行通知。被邀請單位在接到邀請通知函后3個工作日內(nèi)遞交參加投標(biāo)確認(rèn)函。我們會向參加的策劃單位發(fā)出招標(biāo)文件和地形圖等與策劃相關(guān)的資料。

三、招標(biāo)辦法

1、標(biāo)書發(fā)放：招標(biāo)人在進(jìn)行資格審查后，確定5家策劃單位作為入圍單位。入圍單位按招標(biāo)人規(guī)定的時間、地點和要求領(lǐng)取標(biāo)書及相關(guān)資料，并開始方案的策劃。

2、評標(biāo)、定標(biāo)：招標(biāo)人邀請業(yè)內(nèi)知名專家組成評標(biāo)專家組對入圍策劃單位提供的方案進(jìn)行評審，并評選出三個候選方案進(jìn)入最終評審階段。

四、報名須知

（一）報名截止時間：

（二）通訊地址：

郵編：528400

（三）聯(lián)系人：

（四）聯(lián)系方式：

電話: 傳真

E-mail:

房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

二00六年十一月十四日

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點分析

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點分析

瀾泊灣朱裕峰

通過對在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理方面的工作經(jīng)歷，根據(jù)項目管理實際操作的感受，從工程管理人員角度就開發(fā)整體運作方面影響工程建設(shè)項目進(jìn)展的主要因素，從房地產(chǎn)項目開發(fā)流程的操作層面針對項目管理的關(guān)鍵難點進(jìn)行探討分析。

一、設(shè)計方案較晚，影響開工時間。

工程往往應(yīng)該開工了，才定下方案，急急忙忙出圖，影響工程開發(fā)節(jié)點。項目設(shè)計資源整合不足也會影響項目設(shè)計文件的質(zhì)量、供應(yīng)時間、工程內(nèi)容接口等工作，從而影響項目管理。

二、總包單位管理、技術(shù)水平差。

投標(biāo)的施工單位往往都是資質(zhì)很高，為一級企業(yè)甚至是特級企業(yè)，中標(biāo)進(jìn)場施工后，發(fā)現(xiàn)進(jìn)場的施工隊伍施工管理技術(shù)水平很一般，甚至是只達(dá)到三級企業(yè)的管理水平?？偘鼏挝蛔陨砉芾砭筒坏轿?，更談不上對甲方分包單位的管理了。這就需要甲方、監(jiān)理加大力度管理，管理的的深度力度甚至比施工單位質(zhì)檢員管理的還要細(xì)。就是這樣，有時工程也比不上一個選擇好的施工單位做的好。

三、分包工程多，甲方分包工程項目管理難。

目前的工程管理中，尤其在高層建筑及大型小區(qū)的開發(fā)建設(shè)實施過程的后期，甲方分包工程的施工單位與單位工程總承包施工單位之間的配合和接口問題上，矛盾較多，成為房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點之一。

因高層項目或大型小區(qū)的參建施工單位眾多、交叉作業(yè)多，進(jìn)場、退場的時間也各不相同，甲方除了與單位工程的土木建筑及安裝施工企業(yè)（即工程總承包施工單位）簽訂總承包工程施工合同之外，許多專業(yè)工程或配套工程的施工單位也需要直接與甲方簽訂工程施工合同。

對于施工合同有約定的納入施工單位自行管理的甲方指定分包或?qū)I(yè)分包，監(jiān)理方及甲方工程管理人員在此方面的項目管理工作也容易做，難的就是與甲方獨立簽訂工程施工合同的壟斷企業(yè)的工程配合問題。合作意識“較差”的施工單位對甲方分包工程配合問題“過于認(rèn)真”、“斤斤計較”，使工程項目管理困難重重，總是在腳手架、垂直運輸、臨時水電使用及費用分?jǐn)?、材料堆放、垃圾清運、安全文明施工管理、交接驗收、成品保護(hù)、工程資料銜接和整合管理、配合費用等工程接口、配合方面糾纏不清，也是造成工期拖延的重要因素。總承包施工單位對甲方分包的項目不承擔(dān)“總承包”責(zé)任，甲方分包工程的施工單位有了需溝通、協(xié)調(diào)的問題也往往直接找甲方，監(jiān)理方在這方面也無能為力，監(jiān)理方此時最多是甲方的助手，倒是甲方成了真正的“總承包”單位，甲方的現(xiàn)場項目管理人員成了工程現(xiàn)場的“總協(xié)調(diào)”，甲方現(xiàn)場工程管理人員在工程到了收尾階段有80％以上的工作精力和工作量都花費在了“協(xié)調(diào)”工作上。出現(xiàn)了工程質(zhì)量和拖延工期問題后相互扯皮，向甲方推諉責(zé)任，責(zé)任不好界定。項目到了即將竣工、交付客戶入住的前夕，開發(fā)商與購房客戶簽訂售房合同約定的交付日期日益臨近，出現(xiàn)了乙方不急而甲方著急的尷尬局面，甲方的工程項目管理現(xiàn)場代表總要“求”完了這個乙方，再去“請”另一個乙方，還要準(zhǔn)備組織進(jìn)行工程項目整體驗收和交付等工作，焦頭爛額。在項目收尾階段，甲方的工程項目管理現(xiàn)場代表的工作壓力、工作難度和工作量都是比較大的。導(dǎo)致了工程在收尾階段現(xiàn)場大打亂仗，使得工程項目建設(shè)虎頭蛇尾，留下諸多問題。

四、供方資源的整合工作不足，合作意識差，影響項目管理。

甲方是社會資源的組織者、整合者和調(diào)動者。對于房地產(chǎn)工程項目管理者來說，工程勘察設(shè)計工作是由勘察設(shè)計單位完成的，工程實物是由若干施工單位建設(shè)出來的，而且現(xiàn)場工程“四控”工作委托由監(jiān)理單位實施，工程建設(shè)所用建筑設(shè)備、材料由設(shè)備、材料供應(yīng)商提供，在工程建設(shè)實施階段開發(fā)商與參與項目建設(shè)的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理及材料設(shè)備供應(yīng)商之間均是需方和供方的合同、合作關(guān)系，即甲方與乙方或發(fā)包方與承包方之間的關(guān)系，故供方資源的整合和組織以及通過合同事先約定其間接口關(guān)系就成為工程項目管理的關(guān)鍵所在，也是房地產(chǎn)項目管理“預(yù)控”和事先管理的主要內(nèi)容。

這就要求平時就要注意收集、整合各種與房地產(chǎn)工程項目建設(shè)相關(guān)的各種社會資源，建立、充實不同內(nèi)容的供方資源庫，以便在工程項目建設(shè)需要時有備無患。

五、甲方供料不及時影響項目管理。

甲方為了集中整合、利用社會資源，集中采購便于節(jié)約成本、節(jié)約投資，也為了保證工程項目所用主要材料、設(shè)備質(zhì)量和進(jìn)場時間，經(jīng)常在工程施工合同中約定有甲方供料的內(nèi)容。甲方供料一般主要是

指由開發(fā)商供應(yīng)鋼材、水泥、木材、商品混凝土等主材、安裝工程的未計價材，以及電梯、水泵、變配電、空調(diào)等主要設(shè)備等。有時造成造成承包方的依賴性，而且承包方很容易將工程質(zhì)量、工期責(zé)任歸結(jié)于甲方；甲方供料的質(zhì)量問題及供應(yīng)滯后，給施工方工程質(zhì)量問題、工期拖延造成理由，而且會產(chǎn)生承包商索賠，加大工程項目管理和項目成本。故甲方供料的范圍、方式選擇和實施效果不當(dāng)也會加大開發(fā)商工程項目管理的難度。

從以上分析影響工程建設(shè)進(jìn)展的主要因素歸納來看，房地產(chǎn)開發(fā)工程部門進(jìn)行工程項目管理的主要難點有：首先，開發(fā)前期投資決策階段的市場詳細(xì)可行性研究不到位，導(dǎo)致施工圖設(shè)計文件供應(yīng)慢且變更多；其次，事先整合的工程項目建設(shè)供方資源少，甲方發(fā)包工程內(nèi)容及接口界定不清，導(dǎo)致工程收尾階段項目管理困難；最后，甲方供料不及時。以上因素是造成影響房地產(chǎn)項目工程建設(shè)進(jìn)展的主要原因，也是開發(fā)商工程項目管理的難點。

針對上述影響因素和房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點，為改進(jìn)和提高工程建設(shè)項目管理質(zhì)量和效率，減少項目管理難度，提出以下建議和方法：

一、要重視、加強項目前期投資決策階段的市場詳細(xì)可行性研究工作

前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據(jù)此進(jìn)行的工程項目設(shè)計是工程建設(shè)的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項目設(shè)計、建設(shè)和項目過程管理有章可循。要重視項目的前期可研工作，就要加強前期可研的人力、物力、財力和時間的科學(xué)投入；項目市場定位和

產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場化、系統(tǒng)化。

二、要重視、加強項目決策實施階段的項目各階段設(shè)計和前期工程項目管理計劃工作

整合、招標(biāo)或委托有資質(zhì)、有類似業(yè)績、與項目匹配的專業(yè)設(shè)計資源，要求設(shè)計單位按照已批準(zhǔn)的項目可研報告進(jìn)行方案、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，并以可研報告的預(yù)設(shè)要求評價、審核各階段設(shè)計文件。

三、選擇管理技術(shù)水平高，施工能力強的總包單位

充分考察選擇信譽好、技術(shù)管理能力強的總包單位，現(xiàn)場考察所施工的工程，中標(biāo)后，必須確保是所考察的項目管理班子，防止所考察的管理項目班子投標(biāo)，別的項目管理班子來施工，或所考察的項目經(jīng)理只是掛名現(xiàn)象。

四、要從整體運作上真正重視項目收尾階段的項目管理工作

在項目收尾階段整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員，分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。

五、要重視供方的資源整合和管理，成為項目建設(shè)資源的組織者、整合者、使用者；講誠信，通過比較、鑒別、洽商、考察、評估等方法建立適合自身需要的各工程內(nèi)容方面的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等承包商和材料設(shè)備供應(yīng)商資源庫，然后再通過工程、材料設(shè)備招投標(biāo)工作，選擇合格中意的供方。

六、要盡量減少甲方的分包項目

對于項目整體中甲方分包各工程內(nèi)容要系統(tǒng)細(xì)化、深化各自合同條件及其之間接口配合條件，全面、系統(tǒng)化進(jìn)行建設(shè)合同管理。在工程招投標(biāo)文件及工程建設(shè)承包合同中明能由總承包單位完成的工程內(nèi)容盡可能讓總包單位組織施工。這樣，有利于甲方及監(jiān)理的管理、協(xié)調(diào)，規(guī)避如質(zhì)量、工期、安全、保修責(zé)任等風(fēng)險。同時，針對不能或無法由總承包單位組織分包的工程內(nèi)容，必須由開發(fā)商發(fā)包的工程內(nèi)容，要細(xì)化、深化各類發(fā)包工程內(nèi)容的自身招標(biāo)合同條件，事先研究各工程內(nèi)容建設(shè)的時間、驗收、保修、交接、資料、協(xié)作、費用、安全、場地等接口配合條件，就甲方發(fā)包（含總承包）的各內(nèi)容工程之間可能產(chǎn)生項目管理的難點事先制訂對策和要求，在工程招投標(biāo)文件及工程建設(shè)承包合同中明確，減少甲方現(xiàn)場代表的協(xié)調(diào)工作量，使得工程合同更具操作性，更多體現(xiàn)業(yè)主的主導(dǎo)性和主動性。

七、甲方供料的范圍、交接方式要事先周密確定，計入工程招投標(biāo)合同條件，并嚴(yán)格按合同履約。

總之，只要按照成熟的房地產(chǎn)開發(fā)工作流程進(jìn)行規(guī)范運作，并圍繞項目管理工作任務(wù)建立了與之配套嚴(yán)密的組織和制度，加強各流程階段工作的計劃性及其嚴(yán)肅性，注意預(yù)控，就一定會在實際操作過程中減少項目管理的難度，提高項目管理的質(zhì)量和效率。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)定

《城市房地產(chǎn)管理法》

第二條 在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。

本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》

第二條 本指引所稱房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費活動有關(guān)的貸款。主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。

本指引所稱土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人僅限于負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)的機構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。

個人住房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。

商業(yè)用房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購置、建造和大修理以商業(yè)為用途的各類型房產(chǎn)的貸款。