第一篇：房地產(chǎn)行業(yè)的最后總結(jié)

關(guān)于地產(chǎn)看法的總結(jié)

這幾年一直在關(guān)注地產(chǎn)的行業(yè)模式跟政策，看了挺多資料的，最后來(lái)個(gè)總結(jié)。

房地產(chǎn)剛開(kāi)始發(fā)展的時(shí)候，跟所有行業(yè)的起步一樣，一個(gè)是需求的催生，一個(gè)是政策的扶持。從需求來(lái)看，1978年到2006年，城鎮(zhèn)人口增加了4億多，每年增加2000多萬(wàn)，一個(gè)強(qiáng)大的需求在推動(dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁發(fā)展，尤其是東部沿海的城市，尤其是北上廣深這樣的大城市，人口都是以一種幾何級(jí)的速度在增長(zhǎng)的，這是強(qiáng)大的需求。一個(gè)是政策的支持，政策的支持分很多種，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的支持，在剛起步的時(shí)候，真可謂是悉心扶持，開(kāi)發(fā)貸，稅收優(yōu)惠，消費(fèi)支持，全方面的支持。經(jīng)過(guò)政府的悉心照料，房地產(chǎn)才迎來(lái)了春天，轟轟烈烈的賺了大錢(qián)。

這是一個(gè)很成功的發(fā)展模式，滿足了一代人的住宅需求，地方政府也拿到了基礎(chǔ)建設(shè)的資金。如果不是房地產(chǎn)搞的這么好，依賴土地財(cái)政，估計(jì)現(xiàn)在還修不起那么多的高速公路。這是房地產(chǎn)的成功帶來(lái)的積極方面的影響。

需求與政策支持，兩大根本因素推動(dòng)著房地產(chǎn)的發(fā)展速度。所謂需求，就是市場(chǎng)，就是利潤(rùn)，資本是逐利的，商人是逐利的。

從2006年以后，房?jī)r(jià)經(jīng)歷了幾輪大幅度的螺旋式上漲之后，現(xiàn)在已經(jīng)處于一個(gè)比較高的位置，房地產(chǎn)行業(yè)本身，也處于一個(gè)相對(duì)更成熟的階段。

一個(gè)行業(yè)一旦成熟，利潤(rùn)空間就會(huì)下降，跟經(jīng)濟(jì)學(xué)理論描述的一模一樣，不會(huì)有哪個(gè)行業(yè)會(huì)有特殊，房地產(chǎn)也不例外。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，需求還在嗎？因?yàn)檎哌@一塊，已經(jīng)不再需要討論了。一個(gè)行業(yè)一旦成熟，一旦有很多人愿意去做，政府就沒(méi)有必要再給予它優(yōu)惠了；沒(méi)人做的時(shí)候才誘之以利，大把人做的時(shí)候，就沒(méi)有必要再誘之以利了。在過(guò)去幾年的時(shí)間，一直在討論房地產(chǎn)的調(diào)控問(wèn)題卻遲遲沒(méi)有收到效果，原因應(yīng)該是比較明確的，過(guò)去政府一直在以土地參股房地產(chǎn)，在沒(méi)有找到更合適的創(chuàng)收方式之前，調(diào)控對(duì)地方財(cái)政來(lái)說(shuō)是巨大的危機(jī)（過(guò)去的調(diào)控?zé)o論是財(cái)稅政策還是信貸政策，力度都不是特別大）。現(xiàn)在唯一的出路，應(yīng)該是加大持有環(huán)節(jié)的成本，就好像種果樹(shù)，果樹(shù)已經(jīng)種好了，開(kāi)花了，以后每年定期收割就行了。慢慢的，房產(chǎn)消費(fèi)方面的利率會(huì)跟市場(chǎng)其他消費(fèi)貸款的利率會(huì)漸趨一致。各種有關(guān)房地產(chǎn)的財(cái)稅優(yōu)惠都會(huì)取消掉。

那我們現(xiàn)在回到需求方面的問(wèn)題，需求是一個(gè)非常復(fù)雜的問(wèn)題，涉及到人口規(guī)模，城市規(guī)劃，各類社會(huì)資源的分布分配等多方面的因素影響。就好像我們看到的那樣，在過(guò)去廣州的房?jī)r(jià)以比東莞佛山等城市快很多的速度增長(zhǎng)，這就是廣州的人口比東莞佛山的增速要快的1廣發(fā)銀行朱文錄

多導(dǎo)致的，而天河的房?jī)r(jià)，又要比南沙增長(zhǎng)的更快一些，這是城市規(guī)劃的作用，一個(gè)區(qū)域的發(fā)展程度與其相對(duì)城市的功能是息息相關(guān)的。從房?jī)r(jià)方面，我們可以看到需求的影子。需求在過(guò)去增長(zhǎng)的非常旺盛，在未來(lái)呢？我認(rèn)為這個(gè)可能是比較大的變量。

政策與需求，是兩個(gè)比較重要的因素，還有一個(gè)更為重要的影響因素，貨幣，考慮到信貸政策給予地產(chǎn)的支持在未來(lái)會(huì)小，我認(rèn)為貨幣這個(gè)因素在未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的吹泡泡作用會(huì)弱化，雖然難以改變房地產(chǎn)本身是資金密集型的屬性，但去杠桿的作用依然會(huì)較為明顯。（去杠桿是一個(gè)很有意思的東西。一個(gè)行業(yè)一旦強(qiáng)大，具有強(qiáng)的還價(jià)能力，它就能從上下游占用資金來(lái)提高自己的資本收益；像房地產(chǎn)，主要是占用建材供應(yīng)商的資金，要求墊資；要求下游的消費(fèi)者交預(yù)收款，預(yù)付款就等于是免費(fèi)使用資金了。去杠桿則是要求開(kāi)發(fā)商用自有資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，給開(kāi)發(fā)貸的比例較低，也要求給予消費(fèi)者更少的貸款，更高的首付，更短的還款周期，更嚴(yán)格的貸款要求，等于去了地產(chǎn)商的一大資金來(lái)源。）

撇開(kāi)貨幣的因素，從政策與需求看，房地產(chǎn)走向成熟，整個(gè)行業(yè)發(fā)展的增速肯定會(huì)下來(lái)，包括新開(kāi)工面積，年竣工面積，都會(huì)下來(lái)，從高峰下來(lái)，步入穩(wěn)定期。

那么我們來(lái)看房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)/股票投資還有機(jī)會(huì)嗎？

我在20121227關(guān)于房地產(chǎn)的總結(jié)是這樣子寫(xiě)的：考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向成熟、超額利潤(rùn)不可持續(xù)，行業(yè)整體利潤(rùn)回歸合理的長(zhǎng)期趨勢(shì)，地產(chǎn)的獲利模式由過(guò)去的持續(xù)擴(kuò)張逐漸向未來(lái)的精耕細(xì)作轉(zhuǎn)變，我們的投資評(píng)估也應(yīng)該由原來(lái)的資本持續(xù)升值向現(xiàn)金分紅實(shí)現(xiàn)資本利得這一標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)變。

這句話直白的講就是，如果分紅有優(yōu)勢(shì)的話，那可以繼續(xù)Hold住，如果分紅沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，想繼續(xù)依靠增速來(lái)維持估值，那就變的比較危險(xiǎn)了。萬(wàn)科之所以入股銀行轉(zhuǎn)型搞社區(qū)金融，最大的可能是因?yàn)樵谧≌_(kāi)發(fā)這一塊，已經(jīng)沒(méi)有多大的前途了。一個(gè)成熟的行業(yè)，利潤(rùn)是不可能超過(guò)平均利潤(rùn)率的，因?yàn)橐坏┯谐~利潤(rùn)，就會(huì)有資本想進(jìn)來(lái)做，競(jìng)爭(zhēng)消滅超額利潤(rùn)。

股票投資是一個(gè)很有藝術(shù)性的工作，我認(rèn)為股票投資里面最大的風(fēng)險(xiǎn)就是增速的放緩，一個(gè)行業(yè)，一旦成熟，增速放緩或者停止，帶來(lái)的必定是股價(jià)的大幅下跌，這個(gè)定律在大多數(shù)時(shí)候都會(huì)應(yīng)驗(yàn)，考慮到目前地產(chǎn)的估值并不是太高，所以急劇下跌的可能性不是特別大，但是招保萬(wàn)金等地產(chǎn)公司，可能會(huì)迎來(lái)一個(gè)比較長(zhǎng)時(shí)間的低迷期；而土地儲(chǔ)備比較多的公司，可能會(huì)比較痛苦，面臨土地長(zhǎng)期貶值的一種狀況。

我們過(guò)去講的成本推動(dòng)型或者需求拉動(dòng)型的通脹，或多或少，都是一種貨幣幻覺(jué)，而房?jī)r(jià)，不過(guò)是貨幣幻覺(jué)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上的一種映射，在未來(lái)，很大概率幣值會(huì)趨向于穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)2廣發(fā)銀行朱文錄的增速會(huì)放緩，也會(huì)削弱房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的支柱作用，讓整體經(jīng)濟(jì)走向一個(gè)更加健康的結(jié)構(gòu)。

以后應(yīng)該會(huì)比較少關(guān)注房地產(chǎn)，比較少關(guān)注股票了，大家也應(yīng)該將更多的眼光關(guān)注到帶給人們更多美好產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)里面去，去改善人們的生產(chǎn)生活環(huán)境，這個(gè)時(shí)代會(huì)變得更加美好，更加迷人，機(jī)會(huì)也會(huì)更加的多。

3廣發(fā)銀行朱文錄

第二篇：房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化

一、房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)文化比較 企業(yè)是一種以經(jīng)營(yíng)為手段，以營(yíng)利為目的的經(jīng)濟(jì)組織。企業(yè)這種經(jīng)濟(jì)組織的生存和發(fā)展行為的實(shí)施同其他社會(huì)行為一樣滲透著文化底蘊(yùn)。企業(yè)文化作為企業(yè)組織和員工行為的一種精神顯現(xiàn)，更能折射出一個(gè)企業(yè)綜合素質(zhì)的優(yōu)劣。成功的企業(yè)都具有強(qiáng)勢(shì)文化，即全體員工都從內(nèi)心深處認(rèn)同并自覺(jué)遵守公司價(jià)值觀、制度、行為方式，認(rèn)可并熱愛(ài)公司的標(biāo)志、品牌形象，企業(yè)具有強(qiáng)大的內(nèi)部凝聚力。因而，培育優(yōu)秀的企業(yè)文化，滋養(yǎng)和提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，是中國(guó)企業(yè)走可持續(xù)發(fā)展之路的一種戰(zhàn)略選擇。

企業(yè)文化形成使得企業(yè)這個(gè)團(tuán)隊(duì)中的每個(gè)員工已不再是松散的個(gè)體，而是對(duì)企業(yè)的愿景、使命和核心價(jià)值有著共同認(rèn)知的一分子。在企業(yè)文化的構(gòu)成中，“愿景”是企業(yè)對(duì)未來(lái)所想達(dá)到的理想狀態(tài)的描述，是對(duì)未來(lái)的期望和追求，它能夠召喚并驅(qū)使人們努力奮斗，鼓舞并激發(fā)員工全心全意地投入和奉獻(xiàn)；“使命”指出企業(yè)努力的重點(diǎn)和方向；“核心價(jià)值”則是指導(dǎo)員工日常行為，并且改善對(duì)外界環(huán)境的適應(yīng)力和內(nèi)部協(xié)調(diào)的一些準(zhǔn)則。企業(yè)的愿景、使命、價(jià)值觀不單單是口號(hào)，還必須落實(shí)到每個(gè)員工的行為中去。

在企業(yè)文化的建設(shè)上，需要企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者將這一系列的理念融入到企業(yè)組織的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，組織的系統(tǒng)和程序，組織的各種儀式，組織的哲學(xué)、信條，有關(guān)重要事件和人物的宣傳上，企業(yè)標(biāo)示物的設(shè)計(jì)等方面，使企業(yè)的文化理念深入人心，成為每個(gè)團(tuán)隊(duì)成員自覺(jué)的行為指南。需要強(qiáng)調(diào)的是，不同的國(guó)情有不同的企業(yè)文化，比如中國(guó)的企業(yè)文化講究親情，日本的企業(yè)文化要求忠誠(chéng)，美國(guó)的企業(yè)文化重視契約；即使同一傳統(tǒng)文化背景下，不同的企業(yè)也有不同的特點(diǎn)，只有適合本企業(yè)境況、能有效增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)凝聚力，推動(dòng)企業(yè)持續(xù)快速發(fā)展的企業(yè)文化，才可稱得上優(yōu)秀的企業(yè)文化。

當(dāng)一個(gè)企業(yè)確立了自己的愿景、使命和核心價(jià)值之后，企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)、組織規(guī)則和運(yùn)作方式隨之與其趨向一致。共同的言行之中，團(tuán)隊(duì)成員之間也會(huì)產(chǎn)生共同的感覺(jué)，更易于進(jìn)行開(kāi)誠(chéng)布公地交流和溝通，更能贏得相互信任和支持。為了實(shí)現(xiàn)團(tuán)隊(duì)遠(yuǎn)景目標(biāo)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者更注意建立科學(xué)的競(jìng)爭(zhēng)和激勵(lì)機(jī)制。在這種良性運(yùn)作機(jī)制中，更能體現(xiàn)管理的公平、公正和心從為本，在企業(yè)創(chuàng)業(yè)的舞臺(tái)上，每個(gè)人都可以展露才干，在努力奉獻(xiàn)企業(yè)的過(guò)程中，個(gè)人的期望和自我實(shí)現(xiàn)的需要大多會(huì)得到滿足。當(dāng)每個(gè)人都充分發(fā)揮了個(gè)體積極性的時(shí)候，企業(yè)的工作績(jī)效將產(chǎn)生巨大的增長(zhǎng)。由于良好的企業(yè)文化的作用，團(tuán)隊(duì)之間的協(xié)作精神會(huì)大大增強(qiáng)，企業(yè)管理渠道暢通，從而獲得企業(yè)管理成本的降低和經(jīng)營(yíng)績(jī)效的提高。

任何一種企業(yè)文化在被團(tuán)隊(duì)認(rèn)知的同時(shí)，還具有一種外向張力。企業(yè)的愿景、使命和核心價(jià)值，既要傳播，還要每個(gè)成員付諸行為。傳播的途徑和手段是多樣的，廣告、宣傳報(bào)道、建筑和物品標(biāo)符、文字描述、口頭宣講等，而且大多數(shù)企業(yè)都導(dǎo)入CIS進(jìn)行系統(tǒng)整合和強(qiáng)化，達(dá)到眾所周知。企業(yè)文化的傳播功效越強(qiáng)，在公眾心目中的影響就越大；當(dāng)一種優(yōu)秀的企業(yè)文化與一個(gè)成功的企業(yè)模式形神合一時(shí)，這個(gè)企業(yè)的良好公眾形象就在市場(chǎng)上確立了。優(yōu)秀的企業(yè)文化要求員工：在社會(huì)層面上，參與社會(huì)公益事業(yè)，遵守社會(huì)公德；在企業(yè)層面上，節(jié)約保護(hù)企業(yè)資源，敢于發(fā)表意見(jiàn)，積極參加集體活動(dòng)；在團(tuán)隊(duì)層面上，做到人際和諧，幫助同事；在自身層面上，積極學(xué)習(xí)，辦事主動(dòng)，保護(hù)工作環(huán)境清潔。這些方面的集中表現(xiàn)就是團(tuán)隊(duì)精神，團(tuán)隊(duì)精神的物化就是企業(yè)的品牌形象。具有這種團(tuán)隊(duì)精神的每個(gè)員工，都是企業(yè)的化身。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是在20世紀(jì)80年代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中催生的新興行業(yè)，由于幾十年積淀下來(lái)的商品房供應(yīng)短缺引發(fā)了20世紀(jì)80年代至90年代市場(chǎng)空前繁榮，因而也使這一新興行業(yè)在當(dāng)時(shí)被視為“暴利”行業(yè)，蒙上了一層極強(qiáng)的投機(jī)色彩。隨著國(guó)家1994年～1997年宏觀調(diào)控政策到位，我國(guó)歷史上空前的房地產(chǎn)泡沫中誕生的各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受到了徹底的洗

禮，企業(yè)從商品房空置帶來(lái)的市場(chǎng)壓力中尋求生機(jī)，從房地產(chǎn)價(jià)格下跌尋求自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在擠壓泡沫市場(chǎng)化過(guò)程中錘煉了這個(gè)新生產(chǎn)業(yè)，使業(yè)界在痛定思痛后走向成熟。進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)中比重最大的住宅產(chǎn)業(yè)被列為國(guó)家新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，成為上世紀(jì)末中國(guó)經(jīng)濟(jì)軟著陸后啟動(dòng)內(nèi)需的重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，城市居民住宅狀況成為我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的重要物質(zhì)指標(biāo)，更有上海市等房地產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)的城市將房地產(chǎn)列為“九五”規(guī)劃的支柱產(chǎn)業(yè)，一個(gè)資金密集型兼負(fù)我國(guó)城市改造重任的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)正崛起在中國(guó)大地，在改善人們居住環(huán)境的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中獲得發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中贏得社會(huì)的尊敬，同時(shí)也伴生了具有我國(guó)特色的房地產(chǎn)企業(yè)文化。

從全國(guó)范圍來(lái)看，以下幾類企業(yè)具有較典型的代表性：

1、以萬(wàn)科地產(chǎn)為代表的具自我更新特征的學(xué)院型企業(yè)文化。萬(wàn)科地產(chǎn)是一家從商貿(mào)起家，從80年代投資房地產(chǎn)的深圳上市公司，應(yīng)該說(shuō)其當(dāng)時(shí)介入房地產(chǎn)時(shí)企業(yè)基礎(chǔ)并不是太好，但由于它們創(chuàng)造了重視企業(yè)品牌打造與推廣，激勵(lì)員工學(xué)習(xí)并張揚(yáng)個(gè)性的強(qiáng)勢(shì)企業(yè)文化，從而不僅塑造了中國(guó)地產(chǎn)的知名品牌——萬(wàn)科地產(chǎn)，同時(shí)也造就了一批業(yè)界知名人士，使萬(wàn)科地產(chǎn)在全國(guó)各大城市的房地產(chǎn)中均享有較高知名度，產(chǎn)品的城市覆蓋率與其品牌知名度一樣居全國(guó)前列，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中的佼佼者。但是由于其過(guò)度地激勵(lì)個(gè)性張揚(yáng)與企業(yè)資源有限性的沖突，產(chǎn)生強(qiáng)文化下人員高流動(dòng)率的奇怪現(xiàn)象，因而也制約了萬(wàn)科地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，在所發(fā)展的城市的市場(chǎng)份額均不是最大。

2、以中海地產(chǎn)為代表的具有傳統(tǒng)公司優(yōu)化管理緩慢自我更新半學(xué)院型企業(yè)文化。中海地產(chǎn)是一家從香港承建業(yè)(工程總承包)起家的全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)，它從90年代初涉足內(nèi)地房地產(chǎn)，從行業(yè)相關(guān)性而言是水到渠成，加上其特有的“中國(guó)建筑”背景，工程管理具有明顯優(yōu)勢(shì)，受其在香港從事工程總承包的成功經(jīng)營(yíng)模式影響，形成了強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)精神，注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)，服務(wù)貫徹始終的強(qiáng)勢(shì)企業(yè)文化，并成功地將其注重工作細(xì)節(jié)的企業(yè)文化稼接到中海物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌。這種強(qiáng)勢(shì)企業(yè)文化由于過(guò)于強(qiáng)調(diào)工作細(xì)節(jié)，使得其企業(yè)資源未得到最大的發(fā)揮，加之傳統(tǒng)管理企業(yè)偏面強(qiáng)調(diào)服從精神而限制了員工創(chuàng)造性的發(fā)揮的弊端，制約了這類企業(yè)的發(fā)展，使之產(chǎn)品精細(xì)而品牌形象不夠鮮明，經(jīng)營(yíng)規(guī)模也非最大。

3、以合生創(chuàng)展與珠江地產(chǎn)為代表的具有自我更新管理棒球隊(duì)型的企業(yè)文化。合生創(chuàng)展是一家專業(yè)從事內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的香港上市公司，90年代中期與廣東珠江投資戰(zhàn)略合作投資珠江三角洲房地產(chǎn)，兩公司戰(zhàn)略結(jié)盟帶來(lái)了土地開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)策劃、工程總承包、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理的資源優(yōu)化組合，形成了重視工作結(jié)果，鼓勵(lì)員工創(chuàng)新與學(xué)習(xí)，包容多元亞文化的企業(yè)文化，從而使企業(yè)在較短的時(shí)間內(nèi)獲得迅猛發(fā)展。正是這種新型的多元企業(yè)文化，造就了全國(guó)各地房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)個(gè)巨人，多種資源整合極盡其能。但是這種多元的包容性企業(yè)文化如何有效地解決主流文化的支配地位，是其持續(xù)健康發(fā)展須注重的問(wèn)題。

4、以香港新世界地產(chǎn)為代表的具緩慢自我更新能力學(xué)院型企業(yè)文化。90年代初期，以新世界地產(chǎn)為代表的一批香港、臺(tái)灣頗具實(shí)力的上市公司大舉進(jìn)軍中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)，由于其外資背景，在國(guó)內(nèi)發(fā)展房地產(chǎn)受到諸多政策限制，形成了注重規(guī)范運(yùn)作，激勵(lì)員工學(xué)習(xí)，注重企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的企業(yè)文化。從而使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。港臺(tái)及東南亞在內(nèi)地投資的房地產(chǎn)公司大部分屬此類企業(yè)文化，它們?cè)诘雌鸱奈覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投入巨資而回報(bào)并不高，但從國(guó)際環(huán)境看，外資企業(yè)在內(nèi)地發(fā)展房地產(chǎn)仍規(guī)避并化解了這些企業(yè)(集團(tuán))系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

從上述四例典型的房地產(chǎn)企業(yè)文化比較分析可以看出，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)文化處在傳統(tǒng)公司文化，緩慢自我更新企業(yè)文化與自我更新企業(yè)文化并存的狀態(tài)，并且各具特征，這一方面說(shuō)明市場(chǎng)不平衡，各種企業(yè)文化均有其存在的合理性，另一方面說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)文化已經(jīng)影響著企業(yè)的發(fā)展，從某種意義上講，企業(yè)文化的優(yōu)良不在于形成時(shí)多么超前，多么具有感染力，而更重要的在于企業(yè)文化的不斷完善或調(diào)整機(jī)制，只有建立在自覺(jué)更新基礎(chǔ)上的企業(yè)文化才最具生命力，偏面地、不適應(yīng)外部環(huán)境的企業(yè)文化都將成為制約企業(yè)發(fā)展的障礙。適者生存是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)永恒的主旋律，正確處理好多元文化包容性與主流文化的關(guān)系，是企業(yè)適應(yīng)我國(guó)尚欠成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵所在，偏面的主流文化對(duì)多元文化的排斥必將導(dǎo)致企業(yè)資源的流失，相反，過(guò)于弱勢(shì)的無(wú)主流文化支配的多元文化將導(dǎo)致企業(yè)持續(xù)發(fā)展能力的下降。

二、房地產(chǎn)營(yíng)銷的產(chǎn)品策略

隨著人們的生活水平的提高，我國(guó)人均居住條件將不斷得到改善。在今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的潛力相當(dāng)巨大，發(fā)展空間十分廣闊，必將是一個(gè)持續(xù)而穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中起著不可忽視的作用。

可以說(shuō)，這幾年及今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間都是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期，但在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，充滿機(jī)遇的同時(shí)也隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者只有把握好這一機(jī)遇，及時(shí)調(diào)整經(jīng)濟(jì)策略，不斷提高創(chuàng)新意識(shí)，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，從而將優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為勝勢(shì)。擺在房地產(chǎn)商面前的是機(jī)遇和挑戰(zhàn)，如何調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，在廣闊而激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立足并不斷發(fā)展壯大，這是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨和亟待解決的問(wèn)題。

產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷中的首要問(wèn)題。具體包括產(chǎn)品組合決策，品牌決策，包裝決策和顧客服務(wù)決策等。

1.品牌決策

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的一個(gè)重要特征就是競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，精明的商人都已意識(shí)到產(chǎn)品的質(zhì)量是企業(yè)的生命。隨著人們生活水平的提高，人們的消費(fèi)觀念逐步進(jìn)入“品牌消費(fèi)”時(shí)代。然而，住房這個(gè)大宗消費(fèi)品長(zhǎng)期的賣方市場(chǎng)導(dǎo)致住宅產(chǎn)業(yè)在粗放型，工業(yè)化水平低科技含量少，勞動(dòng)生產(chǎn)鋁低的層面上進(jìn)行。伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)程度的加深，住宅產(chǎn)業(yè)的買方市場(chǎng)已經(jīng)逐步形成，與此同時(shí)，房地產(chǎn)的各種改革不斷進(jìn)行，政策逐步實(shí)施，住房已真正成為商品被推進(jìn)了市廛這個(gè)大熔爐。誰(shuí)能經(jīng)受住考驗(yàn)，誰(shuí)就能占有市場(chǎng)份額?？v觀眼下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不難發(fā)現(xiàn)，不少開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷手段仍然停留在價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)呢和區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)階段，這種競(jìng)爭(zhēng)，在過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)曾是主要的營(yíng)銷手段，但在現(xiàn)在或是在將來(lái)很難有長(zhǎng)期的轟動(dòng)效應(yīng)和刺激作用。只有品牌競(jìng)爭(zhēng)才是打動(dòng)消費(fèi)者、奪取市場(chǎng)的關(guān)鍵。品牌是一種無(wú)形資產(chǎn)，能給有價(jià)的樓盤(pán)帶來(lái)高附加值，同樣的產(chǎn)品會(huì)因不同的品牌而具有不一樣的價(jià)格。

房地產(chǎn)品的品牌即是房地產(chǎn)品的名稱，它對(duì)于房地產(chǎn)品的廣告宣傳及其他營(yíng)銷工作有很大影響。房地產(chǎn)名稱起得好，可以加深消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的印象，擴(kuò)大宣傳的效果。同時(shí)也會(huì)提高房地產(chǎn)的使用價(jià)值。所以，房地產(chǎn)品的品牌（名稱）的取定是房地產(chǎn)營(yíng)銷好壞的一個(gè)不可忽視的方面。

（1）要有一個(gè)好的品牌名字 物業(yè)是開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品，名牌產(chǎn)品必須有一個(gè)很好的名字。這是產(chǎn)品創(chuàng)名牌的前提條件。怎樣才能算是一個(gè)好的名字？1.能反映物業(yè)的性質(zhì) 居住的、商業(yè)的、商住的、辦公的，要從名稱能開(kāi)出來(lái)。2。能反映物業(yè)的檔次，3。能反映物業(yè)的環(huán)境位置等其他信息 物業(yè)“陽(yáng)光小區(qū)”給人的感覺(jué)是小區(qū)采光好，通風(fēng)好，是普通檔次的住宅。而從“碧桂山莊”則可以看出此物業(yè)是高檔次的，位于環(huán)境幽雅的碧桂山下的物業(yè)。4。能反映出物業(yè)的地點(diǎn)或所處區(qū)域，或物業(yè)地點(diǎn)的文化背景。具體的命名方法可以采取以下的方法：

1。命名組成一個(gè)系列 開(kāi)發(fā)商對(duì)所開(kāi)發(fā)物業(yè)，有意識(shí)地使命名相近或相似，從名稱便可以知道開(kāi)發(fā)商是哪一家，與某個(gè)物業(yè)是姊妹物業(yè)等信息。這樣有助于提高品牌的知名度，提高整體品牌的競(jìng)爭(zhēng)力。2。結(jié)合公司名稱命名 可以與公司名稱相同，也可以與公司名稱中一個(gè)字相同的方法命名。但直接以公司名稱來(lái)命名是要冒一定風(fēng)險(xiǎn)的。如果物業(yè)運(yùn)作成功，對(duì)樹(shù)立物業(yè)品牌和公司品牌是一箭雙雕；若運(yùn)作失敗或運(yùn)作中出現(xiàn)其他不利與物業(yè)品牌的情況，處理不好，不僅損害此物業(yè)品牌形象，也直接殃及到企業(yè)品牌和相關(guān)物業(yè)。

（2）優(yōu)質(zhì)的物業(yè)是根本 在此提三個(gè)方面的問(wèn)題：1。規(guī)劃和設(shè)計(jì)要有先進(jìn)性和前瞻性。以

以往的住宅為例。我國(guó)的住宅設(shè)計(jì)在面積、戶型、結(jié)構(gòu)等方面，這十幾年變化很大，可以說(shuō)幾年就有一個(gè)小變化。如何才能使其不落后，能夠適應(yīng)社會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間的變化，需要開(kāi)發(fā)商與合作者共同探討。在規(guī)劃中預(yù)留部分空地，留待以后根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，園區(qū)及周圍的發(fā)展情況擇機(jī)開(kāi)發(fā)，也不失為良策。2。保證施工質(zhì)量。這是決定產(chǎn)品一生的另外一個(gè)主要方面。我們認(rèn)為盡管說(shuō)施工質(zhì)量是干出來(lái)的，但監(jiān)督也是起著很大作用的一關(guān)。除了要選擇信譽(yù)良好的施工單位外，更要嚴(yán)格管理。不管是自行管理還是委托管理，必須監(jiān)督施工單位嚴(yán)格執(zhí)行材料驗(yàn)收、質(zhì)量管理等各項(xiàng)施工制度和措施，并嚴(yán)格執(zhí)行包括“旁站”在內(nèi)的完整性，購(gòu)房者購(gòu)買的是房產(chǎn)證上所注明的部分，如果開(kāi)發(fā)商僅僅提供了這些，沒(méi)有提供完善的配套設(shè)施，就等于為購(gòu)房者提供的是不完整的產(chǎn)品。從表面上看，似乎是沒(méi)什么，購(gòu)房者只是埋怨生活的不方便。這實(shí)際上是“隱性”地侵犯了購(gòu)房者的合法權(quán)益。當(dāng)人們逐漸成為成熟的住房消費(fèi)者以后，會(huì)產(chǎn)生許多糾紛甚至訴訟，“坑害消費(fèi)者”這一名聲對(duì)樹(shù)立公司形象是極為不利的。

（3）、良好的售后服務(wù) 這是品牌樹(shù)立的主要工作。售前售后的態(tài)度始終如一是至關(guān)重要的。切忌售前顧客是上帝，售后顧客什么都不是。要知道對(duì)客戶的良好售后服務(wù)是品牌形成不可或缺的一部分。

售后服務(wù)包括保修期和保修期后的長(zhǎng)期服務(wù)（物業(yè)管理）。一個(gè)產(chǎn)品在國(guó)家規(guī)定的保修期內(nèi)完成保修任務(wù)是沒(méi)問(wèn)題的，關(guān)鍵是占房地產(chǎn)品壽命98%的保修期以后的長(zhǎng)期性服務(wù)。工業(yè)產(chǎn)品的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，當(dāng)同一種產(chǎn)品的性能、質(zhì)量、價(jià)格差別不是很大時(shí)，產(chǎn)品的市場(chǎng)份額以及產(chǎn)品形象主要是由產(chǎn)品的服務(wù)情況來(lái)決定的，房地產(chǎn)品也不例外。所以，樹(shù)立品牌形象的工作重點(diǎn)在物業(yè)管理上。在仍然以自行管理為主的今天，購(gòu)房者所關(guān)心的物業(yè)問(wèn)題就由開(kāi)發(fā)商來(lái)解決了。除了建立物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)和規(guī)章外，我以為重點(diǎn)還要以下幾點(diǎn)工作：1。安全保障 大到國(guó)家，小至家庭，都是以安全為先，以居住區(qū)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該讓在居住區(qū)生活的人有家的安全感。一個(gè)丟車失竊經(jīng)常發(fā)生的園區(qū)，是不會(huì)有好的口碑的。保安巡邏，大型汽車不準(zhǔn)駛進(jìn)園區(qū)，自行車、汽車統(tǒng)一停放等管理都是行之有效的好方法。2。公共設(shè)施及綠化的 維護(hù)及時(shí)修繕 開(kāi)發(fā)商在這方面應(yīng)該舍得花錢(qián)，該投入的就要投入。3。為業(yè)主提供全方位的售后服務(wù) 包括有償和無(wú)償?shù)姆?wù)。尤其在無(wú)償服務(wù)方面，本著為居民、方便居民的思想，做好點(diǎn)滴事情。4。積極提煉和樹(shù)立園區(qū)文化 增強(qiáng)人們對(duì)園區(qū)的親切感和歸屬感。生活在不同園區(qū)的人的層次，感覺(jué)、心理反應(yīng)等不會(huì)完全相同，需要我們?nèi)ンw會(huì)和提煉，予以升華，予以積極倡導(dǎo)。當(dāng)居住園區(qū)內(nèi)的人們都有一份這樣的感覺(jué)時(shí)，物業(yè)就會(huì)升值，樹(shù)立品牌的目的也就達(dá)到了。

二、物業(yè)管理決策

物業(yè)管理決策的內(nèi)容主要包括物業(yè)管理費(fèi)用決策；物業(yè)管理方式的選擇；對(duì)物業(yè)管理公司的選擇以及對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督知道決策等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理在顧客服務(wù)中占重要地位，搞好物業(yè)管理會(huì)產(chǎn)生極大的社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

一般的房地產(chǎn)企業(yè)在物業(yè)管理方面經(jīng)常出現(xiàn)入不敷出的現(xiàn)象。針對(duì)這種問(wèn)題可以采取以下七種渠道進(jìn)行解決：市政府拿一點(diǎn)，區(qū)政府出一點(diǎn)，街道自籌一點(diǎn)，市政、綠化、房產(chǎn)部門(mén)支持一點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)單位給一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)公司貢獻(xiàn)一點(diǎn)，居民掏一點(diǎn)。除此之外，物業(yè)公司還可以通過(guò)增加營(yíng)業(yè)性的服務(wù)項(xiàng)目來(lái)增加收入。

物業(yè)管理的服務(wù)方式主要有以下幾種：〈一〉常規(guī)性服務(wù)。常規(guī)性服務(wù)是綜合服務(wù)的基本方式。它將公共的、經(jīng)常性的、絕大多數(shù)業(yè)主認(rèn)為必不可少的服務(wù)項(xiàng)目，通過(guò)“公共契約”的形式相對(duì)固定下來(lái)。它的服務(wù)范圍就是物業(yè)管理企業(yè)基本業(yè)務(wù)和專項(xiàng)業(yè)務(wù)的范圍，因而搞好常規(guī)性服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展的基礎(chǔ)?！炊滴行苑?wù)。委托性服務(wù)是綜合服務(wù)中具有委托代理性質(zhì)的服務(wù)方式。它的服務(wù)項(xiàng)目林林總總，十分繁多。它是常規(guī)性服務(wù)的延伸和

發(fā)展；使綜合服務(wù)更加豐富多采和別具特色。〈三〉經(jīng)營(yíng)性服務(wù)。經(jīng)營(yíng)性服務(wù)是綜合服務(wù)中具有多種敬意擬稿職能的服務(wù)方式，一般具有規(guī)模細(xì)膩感和盈利性的特點(diǎn)?！此摹禑o(wú)償性服務(wù)。無(wú)償性服務(wù)對(duì)于樹(shù)立物業(yè)管理公司的良好形象，增強(qiáng)公司的信譽(yù)，促進(jìn)管理工作的正常開(kāi)展，都是有利無(wú)弊的。

三、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化建設(shè)

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從上世紀(jì)80年代初起步，期間幾經(jīng)波折已經(jīng)從最初的無(wú)競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展到今天的品牌競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)層面提高必然導(dǎo)致行業(yè)重新整合，所謂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)適者生存。僅靠企業(yè)文化完成不了企業(yè)生存發(fā)展需要，但是通過(guò)優(yōu)秀企業(yè)文化打造強(qiáng)勢(shì)品牌必將是今后房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的重要手段。1.企業(yè)文化塑造品牌提升核心競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)市場(chǎng)由于同質(zhì)化嚴(yán)重，差異化競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)在品牌優(yōu)勢(shì)和附加值上，因此，優(yōu)秀的地產(chǎn)品牌文化已成為房地產(chǎn)項(xiàng)目持久核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素，并貫穿房地產(chǎn)實(shí)踐的全過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)最終就是企業(yè)文化的競(jìng)爭(zhēng)。全國(guó)的居住狀況正在從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變，從過(guò)去的數(shù)量規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。所以發(fā)展住宅文化，提高住宅文化的內(nèi)涵，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、住宅建設(shè)發(fā)展到一個(gè)歷史階段的必然要求。而提高住宅文化的內(nèi)涵，首先企業(yè)需要有特有的文化培育企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并依靠高性能管理打造產(chǎn)品的高質(zhì)量，用產(chǎn)品的高質(zhì)量提升企業(yè)的高信譽(yù)，創(chuàng)造企業(yè)的品牌，提升企業(yè)的形象。房地產(chǎn)文化絕不只是一個(gè)概念，其更重要的內(nèi)在含義涉及到企業(yè)內(nèi)在管理、外部形象、消費(fèi)者的認(rèn)可度等一系列問(wèn)題。另外，房地產(chǎn)文化還牽扯到國(guó)家可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題，房地產(chǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展是在建設(shè)中節(jié)省資源，建成以后使用中更要節(jié)省資源。

然而，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)形象與品牌創(chuàng)建上還不成熟，主要存在以下幾方面的問(wèn)題。

第一，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)僅僅注重品牌的建設(shè)，而忽視了品牌的維護(hù)。不少地產(chǎn)企業(yè)非常重視品牌營(yíng)銷，但卻不能提供令消費(fèi)者滿意的售后服務(wù)，導(dǎo)致不必要的品牌資產(chǎn)損耗。不管消費(fèi)者對(duì)錯(cuò)與否，處理對(duì)消費(fèi)者售后服務(wù)的鏈條越長(zhǎng)、時(shí)間越長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)品牌的維護(hù)都是不利的。

第二，品牌擴(kuò)張缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略。品牌價(jià)值評(píng)估的一個(gè)非常重要的因素是品牌的市場(chǎng)占有能力。地方性房地產(chǎn)公司在向異地?cái)U(kuò)張時(shí)，忽視本地房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，致使競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手占據(jù)本地市場(chǎng)，從而喪失本地品牌優(yōu)勢(shì)。第三，只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)品牌有一定的知名度，但總體而言知名度比較低。華潤(rùn)置業(yè)、萬(wàn)科、中遠(yuǎn)等屬于這類品牌。這些開(kāi)發(fā)商品牌企業(yè)在打造企業(yè)品牌時(shí)，不斷開(kāi)發(fā)“項(xiàng)目品牌”，但是，項(xiàng)目品牌的知名度較低。

第四，項(xiàng)目品牌知名度相對(duì)于開(kāi)發(fā)商品牌而言，知名度更低。小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，由于其企業(yè)品牌不具有震撼力，故只好先打出項(xiàng)目品牌，待項(xiàng)目品牌成熟后，在打出企業(yè)品牌，但是，如此而成功發(fā)展起來(lái)的品牌寥寥無(wú)幾。

2、房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)文化是一種管理文化，它是企業(yè)的價(jià)值觀念和制度模式，以及品牌理念、營(yíng)銷方式的文化提升和凝練。

房地產(chǎn)企業(yè)文化必須符合科學(xué)性，符合經(jīng)濟(jì)管理的規(guī)律；必須符合開(kāi)放性，要面向世界，面向未來(lái)，面向全社會(huì)的大好市場(chǎng)；必須符合大眾性，要為企業(yè)的全體員工，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理全過(guò)程、全方位服務(wù)。誰(shuí)擁有企業(yè)的文化優(yōu)勢(shì)，誰(shuí)就擁有競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)、效益的優(yōu)勢(shì)和發(fā)展的優(yōu)勢(shì)。

微觀和宏觀兩個(gè)角度分析房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)的熱點(diǎn)要求。

1.房地產(chǎn)企業(yè)文化與現(xiàn)代人

企業(yè)的靈魂在于人，人的靈魂在文化；企業(yè)的進(jìn)步與人的進(jìn)步某種意義上說(shuō)是同時(shí)的。而如何為人與企業(yè)的結(jié)合提供有效的載體和渠道，則是一個(gè)企業(yè)獲得持久發(fā)展所必須面臨的重要問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)文化就應(yīng)運(yùn)而生。企業(yè)人和企業(yè)的結(jié)合靠的是企業(yè)文化。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)確定了人的主體地位，形成了人的全面關(guān)系，促進(jìn)了人的各種文化能力的發(fā)展。企業(yè)文化為現(xiàn)代企業(yè)人全面發(fā)展提供了機(jī)遇和條件。

房地產(chǎn)企業(yè)文化通常代表一系列依存關(guān)系的價(jià)值觀念和行為方式的總和，這些價(jià)值觀念、行為方式往往是為企業(yè)內(nèi)的員工所共有，往往是一個(gè)企業(yè)通過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的沉淀所留存下來(lái)；企業(yè)文化這一延續(xù)特性也是各種微妙、難以覺(jué)察的社會(huì)力量共同作用的產(chǎn)物。企業(yè)員工通過(guò)對(duì)企業(yè)文化這種延續(xù)性知識(shí)的學(xué)習(xí)，把企業(yè)的價(jià)值觀念和自己的行為方式融合在一起。他們接受這些觀念和行為方式的行為，將在企業(yè)受到褒獎(jiǎng)；反之將受到企業(yè)無(wú)形力量的打擊——這就是企業(yè)文化的威力。

2.房地產(chǎn)文化與消費(fèi)市場(chǎng)

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)具體特征要求，房地產(chǎn)企業(yè)最終必須與消費(fèi)市場(chǎng)緊密結(jié)合起來(lái)，而優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)正是有效連接二者的橋梁。優(yōu)秀的房地產(chǎn)文化必須完全與消費(fèi)市場(chǎng)的品位定位同軌，只有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)在的企業(yè)文化與消費(fèi)者市場(chǎng)的需求定位二者有機(jī)的結(jié)合，才能打造一套吸引目標(biāo)群體的，反映本行業(yè)、企業(yè)特征的文化體系。尤其需要注意的是，這里所說(shuō)的消費(fèi)者市場(chǎng)不但包括針對(duì)消費(fèi)者群體的文化的定位，還包括房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)所處的當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)大環(huán)境的文化定位。例如天津目前在全國(guó)基本處于二線城市的水平，隨著政府推動(dòng)天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐的加快，天津XX房地產(chǎn)公司很多樓盤(pán)開(kāi)始打出了國(guó)際大都會(huì)、國(guó)際中心等文化招牌，緊密與經(jīng)濟(jì)政策發(fā)展形勢(shì)接軌，而且在企業(yè)內(nèi)部文化的建設(shè)上，天津XX集團(tuán)也充分利用目前最先進(jìn)的管理方法，并斥資100萬(wàn)美元從哈佛引進(jìn)了一整套企業(yè)文化體系，有效提升了企業(yè)的運(yùn)作效率，提高了市場(chǎng)知名度。

3.房地產(chǎn)企業(yè)文化需要法制環(huán)境

如同建設(shè)行業(yè)的工作內(nèi)容一樣，房地產(chǎn)行業(yè)的文化建設(shè)涉及面廣，不僅具有顯著的產(chǎn)業(yè)特色，而且又與社會(huì)文化處處相融。比如建筑文化，其固有的豐富內(nèi)涵不僅業(yè)內(nèi)人需要研究，而且所有觀賞體驗(yàn)和享用建筑文化的社會(huì)人都有必要掌握若干。有學(xué)者提出的城建文化、居住文化、環(huán)衛(wèi)文化、園林文化、環(huán)境文化、社區(qū)文化、生態(tài)文化同樣如此。過(guò)去產(chǎn)業(yè)文化不發(fā)達(dá)的根本原因在于，沒(méi)有適應(yīng)產(chǎn)業(yè)文化生存與發(fā)展的法制環(huán)境。改革開(kāi)放以后，國(guó)家法律法規(guī)體系的不斷完善，使產(chǎn)業(yè)文化的發(fā)展迎來(lái)了明媚的春光，特別是建設(shè)行業(yè)專業(yè)法律法規(guī)的配套產(chǎn)生，為房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)開(kāi)拓出更加有利的發(fā)展空間。

但是，房地產(chǎn)企業(yè)文化的法制環(huán)境還有待進(jìn)一步改善，主要表現(xiàn)是產(chǎn)業(yè)法規(guī)的體系不完善，已有法規(guī)調(diào)整的范圍和對(duì)象也需與時(shí)俱進(jìn)做出相應(yīng)的修改。這些問(wèn)題不從法制角度著手就不可能有效地加以解決，法制環(huán)境問(wèn)題不能很好地解決就難以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)文化的更新與發(fā)展。

4.加快產(chǎn)業(yè)立法，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)

從某種程度上說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)文化是房地產(chǎn)行業(yè)群體與個(gè)體形象、意識(shí)形態(tài)與行為準(zhǔn)則、信念追求目標(biāo)與實(shí)現(xiàn)手段的綜合體現(xiàn)，但客觀上也存在著地域和個(gè)性的差異。比如經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)或經(jīng)濟(jì)效益好的部門(mén)，其房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的品位與質(zhì)量明顯高于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)或經(jīng)濟(jì)效益差的部門(mén)；同一群體中不同品質(zhì)修養(yǎng)的人，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)文化的認(rèn)知度和參與度則不一樣，導(dǎo)致的行為結(jié)果也不會(huì)一樣。由此可見(jiàn)，要使房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)步入健康的發(fā)展軌道，就必須建立比較統(tǒng)一的環(huán)境模式，這一環(huán)境模式的形成，惟一的支撐條件是產(chǎn)業(yè)法制化。根據(jù)十六大精神，在當(dāng)前新的政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，加快產(chǎn)業(yè)立法是推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的第一要?jiǎng)?wù)。

文化是企業(yè)文明進(jìn)步的標(biāo)志，文化是一種傳統(tǒng)，是一種機(jī)制，也是一種使企業(yè)向前發(fā)展的力量，是一種塑造人健康發(fā)展的力量。因此，我國(guó)多級(jí)人大和行政機(jī)關(guān)應(yīng)把建設(shè)產(chǎn)業(yè)法工作列入房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的重要議事日程，通過(guò)完善法規(guī)體系，努力保障房地產(chǎn)企業(yè)文化跟上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，與時(shí)代同步，營(yíng)造房地產(chǎn)行業(yè)文化建設(shè)的新亮點(diǎn)。

廣州保利地產(chǎn)公司自2000年進(jìn)入“房地產(chǎn)十強(qiáng)”后，后勁十足，2001年一舉殺入五強(qiáng)，今年公布再次榮升，晉身三甲。

保利花園以其人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)、突出的成套技術(shù)運(yùn)用和超前的智能化管理，通過(guò)國(guó)家建設(shè)部嚴(yán)格評(píng)審，被評(píng)選為“國(guó)家康居示范工程”，代表了國(guó)內(nèi)住宅開(kāi)發(fā)以及住宅技術(shù)應(yīng)用的高水準(zhǔn)及新理念。

該樓盤(pán)采用地中海風(fēng)格的建筑，瓦藍(lán)亮麗的坡屋頂、清新素雅的外立面，隱在綠意盎然的小區(qū)中，其出色的建筑風(fēng)格深受同行和買家贊賞。

一個(gè)國(guó)有房地產(chǎn)公司在競(jìng)爭(zhēng)激烈的廣州樓市中，如何能突圍而出，其“力量源泉”到底來(lái)自何方？廣州保利房地產(chǎn)公司宋廣菊副總經(jīng)理快人快語(yǔ)：“公司能夠在競(jìng)爭(zhēng)激烈的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)生存并得以進(jìn)步，我想都可以歸結(jié)為保利公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也就是公司獨(dú)特的企業(yè)文化。”

宋廣菊說(shuō)：廣州保利地產(chǎn)公司成立于1992年，公司從成立到現(xiàn)在，都充滿著一種軍隊(duì)的文化：如雷厲風(fēng)行的作風(fēng)、嚴(yán)明的組織紀(jì)律性和軍人特有的那種高度自我奉獻(xiàn)精神和責(zé)任心等優(yōu)良傳統(tǒng)均是保利企業(yè)文化的重要組成部分。這也是保利得以在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中生存、立足、突圍，并取得今日成功的原動(dòng)力。

第三篇：房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)資料

職位背景、現(xiàn)狀及前景

自20世紀(jì)80年代后期以來(lái)，隨著房地產(chǎn)交易量日益擴(kuò)大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)人員隊(duì)伍迅速發(fā)展成為一支數(shù)以十萬(wàn)計(jì)的職業(yè)大軍，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、租賃、購(gòu)買、投資、轉(zhuǎn)讓、抵押、置換及典當(dāng)?shù)雀黝惤?jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中，以第三者的獨(dú)立身份，從事顧問(wèn)代理、信息處理、售后服務(wù)、前期準(zhǔn)備和咨詢策劃等工作，而且其從事的職業(yè)活動(dòng)也隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而進(jìn)一步拓展，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造運(yùn)籌、經(jīng)營(yíng)促銷到物業(yè)管理的咨詢策劃，全方位地融入房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展，日益發(fā)揮著不可替代的巨大作用。

根據(jù)南京房地產(chǎn)管理局最近公布的數(shù)據(jù)，南京地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員數(shù)量就有4000余人。以此為基數(shù)進(jìn)行推算，全國(guó)本職業(yè)現(xiàn)有從業(yè)人員不低于40萬(wàn)人，而且還在不斷擴(kuò)展之中。本職業(yè)從業(yè)人員在地域上主要集中分布在全國(guó)的大中型城市，但已有向中小型城市擴(kuò)散的明顯態(tài)勢(shì)。

近幾年來(lái)，本職業(yè)已成為常年招聘但總是招聘不足的職業(yè)之一，在人力資源市場(chǎng)上是典型的供方市場(chǎng)，缺口較大，就業(yè)形勢(shì)很好。本職業(yè)從業(yè)人員的收入較高，但年更新率亦始終很高，達(dá)15%以上，即一方面不斷有人進(jìn)入，同時(shí)也有許多人被淘汰出局。與本職業(yè)直接相關(guān)的專業(yè)為“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)”和“市場(chǎng)營(yíng)銷房地產(chǎn)方向”等，間接的有“傳播與策劃”等。當(dāng)前，在國(guó)內(nèi)大專院校中，普遍設(shè)置有“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)”和“市場(chǎng)營(yíng)銷房地產(chǎn)方向”等專業(yè)。

在港臺(tái)，本職業(yè)是比律師更為人們所看好的職業(yè)；在人口流動(dòng)性較大的美國(guó)和西歐，更是最近百余年來(lái)平均收入穩(wěn)居全國(guó)前二十名的傳統(tǒng)而又不斷獲得新生活力的職業(yè)之一。

由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)中新建房勢(shì)頭正猛，二手房市場(chǎng)日見(jiàn)廣闊，加上社會(huì)上二次置業(yè)潮流方興未艾，本職業(yè)的前景預(yù)期十分良好，預(yù)計(jì)在未來(lái)的20-30年內(nèi)，從業(yè)人員總數(shù)將呈幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)。整個(gè)行業(yè)從業(yè)人員將大幅增加，屬于快速發(fā)展的朝陽(yáng)型職業(yè)之一。但由于本職業(yè)從業(yè)人員所從事的工作內(nèi)容始終沒(méi)有一個(gè)完整、準(zhǔn)確的界定，加之從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，尤其是一些從業(yè)者見(jiàn)利忘義，化經(jīng)紀(jì)為經(jīng)營(yíng)，化售房為炒房，干出很多先壟斷房源然后再抬價(jià)出售等不規(guī)范行為，成為導(dǎo)致當(dāng)前房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的一個(gè)重要因素。因此，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)特點(diǎn)，標(biāo)準(zhǔn)化、制度化地建立起規(guī)范完整的職業(yè)體系和與國(guó)際慣例接軌的行業(yè)自律體系，制定統(tǒng)一的工作規(guī)范，對(duì)本職業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)的提高，整個(gè)職業(yè)穩(wěn)定和健康地持續(xù)發(fā)展，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

定義

[] [1]指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間聯(lián)系，促進(jìn)達(dá)成交易并從中取得傭金的代理人，聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。

工作內(nèi)容

（1）采集、核實(shí)和分析客戶與房源等信息，設(shè)計(jì)與管理房號(hào)體系，填報(bào)和分析業(yè)務(wù)報(bào)表等；

（2）陪伴客戶查看房屋，測(cè)算購(gòu)房費(fèi)用等；

（3）代理契約鑒證與契稅繳納及權(quán)證辦理，咨詢與代理各類房貸事宜，協(xié)理房屋驗(yàn)收與移交等；

（4）申辦租售許可證，調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)，核算與評(píng)估房?jī)r(jià)，設(shè)計(jì)價(jià)格體系，編制宣傳展示與管理用圖表文件，設(shè)計(jì)平面安排和處理面積誤差。

[]

職業(yè)要求

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)銷房地產(chǎn)方向或房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)大專以上學(xué)歷。人事部、建設(shè)部頒發(fā)中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書(shū):2002年12月開(kāi)始，難度大，含金量高。

對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷工作有較深刻認(rèn)知；有較強(qiáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)感知能力；優(yōu)秀的表達(dá)能力[3]。

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職業(yè)概況

自20世紀(jì)80年代后期以來(lái)，隨著房地產(chǎn)交易量日益擴(kuò)大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)人員隊(duì)伍迅速發(fā)展成為一支數(shù)以十萬(wàn)計(jì)的職業(yè)大軍，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、租賃、購(gòu)買、投資、轉(zhuǎn)讓、抵押、置換及典當(dāng)?shù)雀黝惤?jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中，以第三者的獨(dú)立身份，從事顧問(wèn)代理、信息處理、售后服務(wù)、前期準(zhǔn)備和咨詢策劃等工作，而且其從事的職業(yè)活動(dòng)也隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而進(jìn)一步拓展，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造運(yùn)籌、經(jīng)營(yíng)促銷到物業(yè)管理的咨詢策劃，全方位地融入房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展，日益發(fā)揮著不可替代的巨大作用。

根據(jù)南京房地產(chǎn)管理局最近公布的數(shù)據(jù)，南京地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員數(shù)量就有4000余人。以此為基數(shù)進(jìn)行推算，全國(guó)本職業(yè)現(xiàn)有從業(yè)人員不低于40萬(wàn)人，而且還在不斷擴(kuò)展之中。本職業(yè)從業(yè)人員在地域上主要集中分布在全國(guó)的大中型城市，但已有向中小型城市擴(kuò)散的明顯態(tài)勢(shì)。

近幾年來(lái)，本職業(yè)已成為常年招聘但總是招聘不足的職業(yè)之一，在人力資源市場(chǎng)上是典型的供方市場(chǎng)，缺口較大，就業(yè)形勢(shì)很好。本職業(yè)從業(yè)人員的收入較高，但年更新率亦始終很高，達(dá)15%以上，即一方面不斷有人進(jìn)入，同時(shí)也有許多人被淘汰出局。與本職業(yè)直接相關(guān)的專業(yè)為“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)”和“市場(chǎng)營(yíng)銷房地產(chǎn)方向”等，間接的有“傳播與策劃”等。當(dāng)前，在國(guó)內(nèi)大專院校中，普遍設(shè)置有“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)”和“市場(chǎng)營(yíng)銷房地產(chǎn)方向”等專業(yè)。

在港臺(tái)，本職業(yè)是比律師更為人們所看好的職業(yè)；在人口流動(dòng)性較大的美國(guó)和西歐，更是最近百余年來(lái)平均收入穩(wěn)居全國(guó)前二十名的傳統(tǒng)而又不斷獲得新生活力的職業(yè)之一。

由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)中新建房勢(shì)頭正猛，二手房市場(chǎng)日見(jiàn)廣闊，加上社會(huì)上二次置業(yè)潮流方興未艾，本職業(yè)的前景預(yù)期十分良好，預(yù)計(jì)在未來(lái)的20-30年內(nèi)，從業(yè)人員總數(shù)將呈幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)。整個(gè)行業(yè)從業(yè)人員將大幅增加，屬于快速發(fā)展的朝陽(yáng)型職業(yè)之一。但由于本職業(yè)從業(yè)人員所從事的工作內(nèi)容始終沒(méi)有一個(gè)完整、準(zhǔn)確的界定，加之從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，尤其是一些從業(yè)者見(jiàn)利忘義，化經(jīng)紀(jì)為經(jīng)營(yíng)，化售房為炒房，干出很多先壟斷房源然后再抬價(jià)出售等不規(guī)范行為，成為導(dǎo)致當(dāng)前房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的一個(gè)重要因素。因此，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)特點(diǎn)，標(biāo)準(zhǔn)化、制度化地建立起規(guī)范完整的職業(yè)體系和與國(guó)際慣例接軌的行業(yè)自律體系，制定統(tǒng)一的工作規(guī)范，對(duì)本職業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)的提高，整個(gè)職業(yè)穩(wěn)定和健康地持續(xù)發(fā)展，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

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相關(guān)內(nèi)容

怎樣做好房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

若想做一名合格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，不僅要通曉房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，而且還要熟練掌握法律知識(shí)、金融知識(shí)及談判技巧，才能在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者、買家和賣家中間搭起橋梁，才能在中介行業(yè)中使自己立于不敗之地。

最近幾年，針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的教育與培訓(xùn)正在興起，國(guó)內(nèi)最早一批房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)講師徐東華先生就曾創(chuàng)辦國(guó)內(nèi)最早的也是京城首家房地產(chǎn)中介行業(yè)執(zhí)業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)“領(lǐng)跑動(dòng)力（北京）營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司”，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人提供具有實(shí)踐意義的培訓(xùn)指導(dǎo)。

徐東華先生認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如果想做好，起碼應(yīng)該具有以下特性：（1）對(duì)行業(yè)的熱愛(ài)；（2）強(qiáng)烈的企圖心；（3）能夠承受進(jìn)入本職業(yè)初期承受較大壓力與快節(jié)奏工作的能力；（4）鉆研精神；（5）為客戶理財(cái)（房產(chǎn)理財(cái)、投資指南、信貸理財(cái)）的能力；（6）對(duì)資源（房源、客源）的累積以及對(duì)老客戶資源的二次發(fā)掘與轉(zhuǎn)介紹。房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)（包括房地信息）

所謂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)。居間，通俗地說(shuō)就是作中間人。居間是一手牽?jī)杉遥荷霞液拖录遥⒃趦烧咧g起一種溝通、促進(jìn)和平穩(wěn)的作用。對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō)，掌握大量的市場(chǎng)信息是他從事好這項(xiàng)業(yè)務(wù)的先決條件。這些住處應(yīng)該包括：房地產(chǎn)有關(guān)的法律、法規(guī)及相關(guān)的政策信息、購(gòu)買對(duì)象變化信息等。在很大大程度上來(lái)說(shuō)，經(jīng)紀(jì)人就是利用信息制造利潤(rùn)，信息就是他們最主要的資本。如果說(shuō)居間側(cè)重的是信息的話，那么代理就非得要具備專業(yè)知識(shí)才行。代理是代表某一方去尋找另一方，是買賣和租賃的全過(guò)程代理，貫穿于房地產(chǎn)生產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)，因此要求經(jīng)紀(jì)人在熟悉有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)、條例的基礎(chǔ)上通曉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、建筑學(xué)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等專業(yè)知識(shí)。具體地說(shuō)，一要掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，以及與之相關(guān)的市場(chǎng)研究、開(kāi)發(fā)程序、項(xiàng)目可行性研究、工程建設(shè)與竣工驗(yàn)收、資金融通、市場(chǎng)推廣。二要熟悉建筑基礎(chǔ)知識(shí)，了解建設(shè)工程全過(guò)程。三要熟悉轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃的條件、程序及具體規(guī)定，以及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的一些基本知識(shí)。四要掌握房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的理論和實(shí)務(wù)。

市場(chǎng)營(yíng)銷知識(shí)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到了今天這樣的局面，早就不是幾年前的單一產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)了。對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，他們所需要的也不是單純的中介服務(wù)，而是能夠提供開(kāi)拓市場(chǎng)的完善營(yíng)銷計(jì)劃和高超的市場(chǎng)策劃方案的中介服務(wù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)生產(chǎn)與消費(fèi)的分離特征，決定了房地產(chǎn)營(yíng)銷的重要性。房地產(chǎn)在時(shí)間、數(shù)量、類型、房型、樓層所有權(quán)、信息、估價(jià)的分離，非得靠市場(chǎng)營(yíng)銷來(lái)彌補(bǔ)。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷組合理論、市場(chǎng)預(yù)測(cè)和調(diào)研方法，乃至產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、分銷和促銷策略都是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中心必不可少的東西。要掌握市場(chǎng)營(yíng)銷知識(shí)，就必須掌握市場(chǎng)調(diào)研、選擇目標(biāo)市場(chǎng)、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品定價(jià)、渠道選擇、產(chǎn)品促銷、售后服務(wù)等知識(shí)技能。

法律知識(shí)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人雖然不是律師，也不一定要達(dá)到專業(yè)水平，但與房地產(chǎn)有關(guān)的法律法規(guī)是非掌握不可的。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展得益于房地產(chǎn)法律法規(guī)的調(diào)整和完善，也就是

說(shuō)房地產(chǎn)的每一項(xiàng)業(yè)務(wù)，都離不開(kāi)法律和具體的法規(guī)。房地產(chǎn)的三部法律《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》和《城市規(guī)劃法》以及據(jù)此制定的部門(mén)規(guī)章和地方性法規(guī)，幾乎涵蓋了整個(gè)房地產(chǎn)事務(wù)。作為經(jīng)紀(jì)人不但要掌握房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)及各級(jí)政府部門(mén)關(guān)于房地產(chǎn)的政策、方針和精神，而且還要熟悉民法、經(jīng)濟(jì)法、行政法及行政訴訟法、民事訴訟法的知識(shí)。舉個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，簽合同，就要牽涉到經(jīng)濟(jì)合同法、民法通則等法律知識(shí)。代理租賃要熟悉《城市房屋租賃管理辦法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l件》等，懂得什么房可以租、什么房不能出租、租賃合同以什么方式生效等。代理買賣，就得熟悉《城市房屋轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市已權(quán)屬登記管理辦法》中轉(zhuǎn)讓的條件、交易程序、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍知識(shí)及辦證程序。如果代理發(fā)展商，要掌握的法律知識(shí)就更多了。近年來(lái)時(shí)興的房地產(chǎn)律師見(jiàn)證業(yè)務(wù)足以說(shuō)明法律知識(shí)的重要。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要學(xué)法、懂法、用法，依法辦事，用法律來(lái)維護(hù)委托人的合法權(quán)益。

金融知識(shí)。房地產(chǎn)金融作為金融業(yè)的一個(gè)重要組成部分，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)與管理有著密切的聯(lián)系，房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)與金融聯(lián)姻的產(chǎn)物。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，要金融業(yè)作為后盾，金融業(yè)要拓展，房地產(chǎn)業(yè)是首選。特別是房改新制度實(shí)施、取消實(shí)物分房后居民到市場(chǎng)購(gòu)買住房，經(jīng)紀(jì)人的金融知識(shí)就顯得尤為重要。不論是作開(kāi)發(fā)商的全過(guò)程代理還是抵押貸款，甚至房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)，都少不了金融知識(shí)。一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該熟悉國(guó)際金融慣例、現(xiàn)行國(guó)家金融政策、融資形式、銀行利率、利息計(jì)算、貸款種類及手續(xù)、還款方法以及住房分積金等知識(shí)。

談判技巧

談判是一門(mén)技術(shù)，更是一門(mén)藝術(shù)和科學(xué)。它通過(guò)談判各方觀點(diǎn)、感情溝通，達(dá)成一個(gè)雙方都能基本滿意的協(xié)議。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的談判也不例外，通過(guò)談判完成委托方交給的任務(wù)、本身獲得傭金的同時(shí)，也使市場(chǎng)的需求得到了滿足。在談判中常見(jiàn)的策略如時(shí)機(jī)運(yùn)用策略、利益讓步策略、以誠(chéng)取勝策略都是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所必須借鑒的。具體到居間或代理業(yè)務(wù)上至少要提出上策、中策、下策三種甚至更多方案。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō)，還有一個(gè)最現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，就是如何使雙方成交，這就要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人“該出手時(shí)就出手”，還可以運(yùn)用一些智謀、技巧和方法，促使對(duì)方早下決心成交。但不能使用欺騙手段。

第四篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報(bào)告

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報(bào)告

城環(huán)學(xué)院 1204班 周春燕 201205059

一．總論

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)十分重要又很特殊的產(chǎn)業(yè)部門(mén)。在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位，它不同于建筑業(yè)，也不是一般的修修房屋、收收房租，而是一個(gè)包括開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等眾多行業(yè)的產(chǎn)業(yè)部門(mén)。它是隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，特別是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，應(yīng)運(yùn)而生的，并迅速成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)獨(dú)立的巨大的產(chǎn)業(yè)部門(mén)。通過(guò)了解畢業(yè)大學(xué)生在地產(chǎn)企業(yè)中從事的工作內(nèi)容及環(huán)境，探究對(duì)大學(xué)生素質(zhì)的要求,讓即將走上工作崗位的我們做好一定心理準(zhǔn)備和應(yīng)變能力。

二、行業(yè)分析

1．房地產(chǎn)行業(yè)所涉足領(lǐng)域（1）土地開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)；（2）房屋開(kāi)發(fā)；

（3）地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；（4）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等；（5）房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資；

（6）房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括信息、咨詢、估價(jià)、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)和公正等；（7）房地產(chǎn)售后物業(yè)管理，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場(chǎng)所的維修、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租代收代付等；（8）房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險(xiǎn)等。2．房地產(chǎn)行業(yè)主要企業(yè)類型

房地產(chǎn)行業(yè)中就業(yè)崗位比較多的企業(yè)主要有五種：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、房地產(chǎn)代理公司、房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。

一般來(lái)講房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司注冊(cè)資本大多不低于500萬(wàn)元；有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程、統(tǒng)計(jì)和工程質(zhì)檢專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員才可以申請(qǐng)。而且要擁有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地使用證；建立有自己的企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度、工程質(zhì)量安全管理制度、經(jīng)營(yíng)管理制度。房地產(chǎn)代理商是指負(fù)責(zé)銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。傳統(tǒng)房產(chǎn)代理公司的優(yōu)勢(shì)在于對(duì)市場(chǎng)的把握及營(yíng)銷策劃方面，而日益加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使開(kāi)發(fā)商需要專業(yè)人士提供項(xiàng)目的可行性分析、發(fā)展定位、營(yíng)銷企劃、銷售組織等一條龍服務(wù)。

房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)注冊(cè)資本（事業(yè)單位除外），大城市100萬(wàn)元以上，中等城市60萬(wàn)元以上，小城市30萬(wàn)元以上。配備有相應(yīng)的專職技術(shù)人員，大城市應(yīng)在20人以上，中等城市應(yīng)在10人以上，小城市應(yīng)在5人以上。其中，工程技術(shù)（房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)）、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)負(fù)責(zé)人具有助理級(jí)以上職稱，并有取得執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價(jià)負(fù)責(zé)人和專門(mén)的政策咨詢?nèi)藛T。房地產(chǎn)交易有固定的交易場(chǎng)所，各項(xiàng)業(yè)務(wù)辦事窗口實(shí)行“一站式”服務(wù)，即一個(gè)窗口收件、一套資料內(nèi)部傳遞、一次性收費(fèi)、一個(gè)窗口發(fā)證。來(lái)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（含商品房預(yù)售）、租賃、抵押等各項(xiàng)交易手續(xù)。

物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)一級(jí)企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：注冊(cè)資本500萬(wàn)元以上，具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)，80%以上的部門(mén)經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書(shū)，管理兩種類型以上的物業(yè)；二級(jí)企業(yè)資質(zhì)：注冊(cè)資本300萬(wàn)元以上；具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)，60%以上的部門(mén)經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書(shū)；管理兩種類型以上的物業(yè)；

房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。人們通過(guò)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)咨詢、購(gòu)買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。地產(chǎn)顧問(wèn)是中介服務(wù)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，當(dāng)市場(chǎng)需要專業(yè)化的操作程序，在呼喚專業(yè)化的時(shí)候，中介服務(wù)就從單單的銷售終端慢慢過(guò)度到介入房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)流程，在其中起到“顧問(wèn)”的作用，保證整個(gè)過(guò)程的專業(yè)化，從而能生產(chǎn)出適銷對(duì)路的產(chǎn)品。

三、職業(yè)機(jī)會(huì) 1．職業(yè)發(fā)展路徑 房地產(chǎn)行業(yè)為畢業(yè)生提供了不同的工作崗位和多樣化的發(fā)展路徑。進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)后結(jié)合自身的特點(diǎn)設(shè)計(jì)與選擇個(gè)人職業(yè)發(fā)展，許多畢業(yè)生經(jīng)過(guò)短短幾年的鍛煉就脫穎而出，有的成為公司的業(yè)務(wù)骨干，有的走上了公司重要的領(lǐng)導(dǎo)崗位，也有的業(yè)績(jī)平平依然在自己的崗位上耕耘。較合理的發(fā)展路徑如下：

（1）新員工培訓(xùn)。第一年，大部分公司都有導(dǎo)師制的培養(yǎng)機(jī)制，公司為每一位新入職員工配一名導(dǎo)師，導(dǎo)師一方面幫助員工盡快適應(yīng)新環(huán)境，協(xié)助解決新員工的職業(yè)困惑與職業(yè)心理健康等問(wèn)題。

（2）至各個(gè)崗位后還將參加定期的基礎(chǔ)管理類以及專業(yè)技術(shù)類的培訓(xùn)：部門(mén)業(yè)務(wù)培訓(xùn)、工作技能培訓(xùn)。

（3）職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)，表現(xiàn)好的員工都有機(jī)會(huì)參加職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)，提高管理技能、管理水平和商業(yè)知識(shí)。

（4）專業(yè)證書(shū)考核。根據(jù)自己的學(xué)歷和從業(yè)時(shí)間選擇自己可以報(bào)考的資格考試。選擇脫產(chǎn)、半脫產(chǎn)和業(yè)余地參加本職專業(yè)技術(shù)職稱或任職資格證書(shū)的培訓(xùn)。（5）想進(jìn)入高層的員工就要繼續(xù)深造充實(shí)自己，可以繼續(xù)攻讀學(xué)位。公司會(huì)根據(jù)工作的需要，選送各部門(mén)表現(xiàn)優(yōu)秀的員工到國(guó)內(nèi)、外院校脫產(chǎn)攻讀學(xué)位或定向進(jìn)修。也可以選擇辭掉工作專心的去攻讀學(xué)位，根據(jù)個(gè)人實(shí)際情況而定。（6）擁有一定的業(yè)績(jī)和實(shí)力的時(shí)候，也就能坐上項(xiàng)目公司經(jīng)理位置了。2．素質(zhì)要求

能力是一個(gè)人完成任務(wù)的前提條件，是影響工作效果的基本因素。每一個(gè)行業(yè)對(duì)人的能力都有一定的傾向性，如果自己的傾向性與行業(yè)吻合，而行業(yè)又有發(fā)展前景就應(yīng)該予以考慮。不同行業(yè)對(duì)人才的不同需求標(biāo)準(zhǔn)：IT業(yè)看重于知識(shí)技術(shù)、廣告媒體類看重于個(gè)人才華、財(cái)務(wù)類看重于技能和性格。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才的素質(zhì)要求與科技類行業(yè)不同，更側(cè)重于注重個(gè)人工作能力。體現(xiàn)在能夠很好的適應(yīng)環(huán)境變化，性情開(kāi)朗熱情、自信善于交際。在群體中精神愉快、相處自然、常能機(jī)智的解脫窘境。在工作和學(xué)習(xí)上肯動(dòng)腦筋，常表現(xiàn)出機(jī)敏的工作能力和辦事效率。在有壓力的情況下也能出色的完成任務(wù)?；舅刭|(zhì)要求：

（1）適應(yīng)力和自我管理能力較強(qiáng)（2）善于捕捉信息、靈活應(yīng)變（3）時(shí)間觀念強(qiáng)

（4）善解人意、勸說(shuō)能力強(qiáng)（掌握談判技巧）（5）誠(chéng)實(shí)、守信用、樂(lè)觀（6）性格外向、人際交往能力強(qiáng)（7）口頭表達(dá)能力強(qiáng)和洞察能力強(qiáng)（8）幽默、自信

房地產(chǎn)中介行業(yè)1.從業(yè)方向：

本規(guī)定所稱房地產(chǎn)估價(jià)師是指經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試，取得房地產(chǎn)估價(jià)師《執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》，并注冊(cè)登記后從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)人員執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證和注冊(cè)制度。凡從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的單位，必須配備有一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師。房地產(chǎn)估價(jià)師必須在一個(gè)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核評(píng)定、取得房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)）內(nèi)執(zhí)行業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)及其業(yè)務(wù)范圍，由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)另行制定。房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行業(yè)務(wù)，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托并統(tǒng)一收費(fèi)。在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估過(guò)程中，因違法違紀(jì)或者嚴(yán)重失誤給當(dāng)事人造成的經(jīng)濟(jì)損失，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)有權(quán)向簽字的房地產(chǎn)估價(jià)師追償。

新房、舊房，大房、小房，買房、賣房，換房、租房??房 產(chǎn)成為一種多樣化的商品，其交易也日益頻繁。換幾個(gè)地方、搬幾次家，將成為生活中的平常事?？稍趺磽Q房、怎么買房，這其中大有學(xué)問(wèn)。有人把房產(chǎn)作為一種投資，越換越增值；有人卻因?yàn)橐粋€(gè)錯(cuò)誤的決定，而損失慘重；有人不知行情，舉棋不定。請(qǐng)個(gè)估價(jià)師作投資顧問(wèn)，估算房產(chǎn)價(jià)值，也許能幫你拿個(gè)主意－－房地產(chǎn)估價(jià)師就這樣慢慢地走入我們的生活。

消費(fèi)者在換房、購(gòu)房過(guò)程中考慮的因素很多，價(jià)格、地段、戶型設(shè)計(jì)、房屋質(zhì)量、開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)、合法的手續(xù)??價(jià)格是其中最重要最敏感的因素。其實(shí)在任何一種買賣交易中，商品都需要衡量和確定其價(jià)格，但房地產(chǎn)更需要一種專業(yè)的估價(jià)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二性和價(jià)值量大的特點(diǎn)。不同區(qū)位的房產(chǎn)價(jià)值相差很大，而且隨著市場(chǎng)變化、周圍交通和環(huán)境的變化還會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)值的變化。房地產(chǎn)作為居民支付的最大商品，價(jià)值量大，值得請(qǐng)人估價(jià)，也能承受得起相應(yīng)的估價(jià)費(fèi)用。

日前，大量二手房上市，消費(fèi)者需要評(píng)估房產(chǎn)的機(jī)會(huì)增多，房地產(chǎn)估價(jià)師也將更有作為。

2.職位職能: 房地產(chǎn)評(píng)估 3.職位描述: 房地產(chǎn)評(píng)估師 4.崗位職責(zé)：

1)配合承接房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目； 2)負(fù)責(zé)重要項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)查勘和調(diào)查； 3)撰寫(xiě)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。5.任職要求：

4)持有注冊(cè)房地產(chǎn)估師資格證書(shū)；

5)良好的溝通能力和計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力，能適應(yīng)經(jīng)常出差； 6)具有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。6.薪酬待遇： ? 年薪制； ? 包住宿。

四．探究房地產(chǎn)銷售對(duì)大學(xué)生素質(zhì)的要求

（一）理論調(diào)研 1房地產(chǎn)基本知識(shí)

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。2五力分析 所謂五力分析，是著名管理學(xué)家波特提出的對(duì)于微觀環(huán)境進(jìn)行分析的框架模型。即存在五種力量：供應(yīng)商，顧客，替代者，新進(jìn)入者，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。這武裝那個(gè)力量影響著管理者獲取資源以及每日、每周、每月銷售產(chǎn)品的能力，對(duì)于短期決策具有重要的影響作用。3關(guān)于萬(wàn)科的企業(yè)文化

萬(wàn)科是是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，是中國(guó)首個(gè)銷售過(guò)千億的地產(chǎn)企業(yè)。是個(gè)有信念、有理想、有些清高的企業(yè)，（因?yàn)橥跏褪沁@樣，他一直以來(lái)的主張就是“為商，不忘為人”）。具有陽(yáng)光照亮下的體制，不行賄，不做假賬，具有社會(huì)責(zé)任感，渴望回饋社會(huì)，萬(wàn)科有自己的公益性組織，但是行事很低調(diào)，自己投入錢(qián)，自己采訪受眾并幫助他們，其中一個(gè)為“愛(ài)佑童心”，幫助治療有先天性心臟病的嬰幼兒，員工自己做志愿者，自己掏腰包，關(guān)心愛(ài)護(hù)那些需要幫助的人。另外，萬(wàn)科還主張綠色、環(huán)保，零排放、地球1小時(shí)的活動(dòng)萬(wàn)科都組織參與過(guò)，萬(wàn)科也有專門(mén)研究環(huán)保的團(tuán)隊(duì)。萬(wàn)科人際關(guān)系較簡(jiǎn)單，并且注重員工活動(dòng)，經(jīng)常組織員工參加各種活動(dòng)，在職人員平均年齡35，老板都很平易近人，他們的經(jīng)理辦公室都沒(méi)有門(mén)，就是為了拉近老板和員工之間的距離。萬(wàn)科在業(yè)務(wù)方面對(duì)外溝通較多，主要為投融資，銀行。

（二）地產(chǎn)業(yè)對(duì)大學(xué)生的素質(zhì)要求

要學(xué)會(huì)先思考，知道自己要達(dá)到的目的是什么，要怎樣做才可以達(dá)到，要有責(zé)任感，英語(yǔ)四六級(jí)水平足夠，多去實(shí)習(xí)，在實(shí)習(xí)中做出亮點(diǎn)，好實(shí)習(xí)之前要有一些小實(shí)習(xí)做基礎(chǔ)，也許那些小實(shí)習(xí)是在一些不起眼的企業(yè)做著瑣碎的事，但是這積累了一種經(jīng)驗(yàn)，有助于找到更好的實(shí)習(xí)。地產(chǎn)業(yè)有很多崗位你的專業(yè)是什么不重要，重要的是綜合能力強(qiáng)，面試前先打聽(tīng)好老板的喜好。在萬(wàn)科成績(jī)、學(xué)歷不重要，海歸人士也很少，在國(guó)企，成績(jī)、學(xué)歷重要。關(guān)于財(cái)務(wù)方面，萬(wàn)科招會(huì)計(jì)專業(yè)的比較多，而招財(cái)務(wù)管理專業(yè)的比較少，可能是每個(gè)企業(yè)的傾向不同，需要應(yīng)聘的大學(xué)生有會(huì)計(jì)思維，懂得會(huì)計(jì)的基本流程，具有快速學(xué)習(xí)的能力即可，同時(shí)使用office軟件的能力很重要。在學(xué)校的社團(tuán)活動(dòng)中，要“組織”一些活動(dòng)，而不是只是“參與”，也許將來(lái)走入企業(yè)，老板也會(huì)讓你組織一些類似會(huì)議、類似聚餐之類的活動(dòng)，在大學(xué)有一定經(jīng)驗(yàn)，有助于在企業(yè)中做得更好，得到老板的賞識(shí)。

（三）關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)的前景

地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)對(duì)國(guó)家整體行情依賴相當(dāng)大的行業(yè)，國(guó)家的政策對(duì)行業(yè)的發(fā)展起到了很大的影響作用。從2008年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)一直保持的強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，在前幾年一度達(dá)到了200%的利潤(rùn)率。但是王石說(shuō)過(guò)，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)率超過(guò)50%就是不正?，F(xiàn)象，這也就是近一年國(guó)家大力調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的原因。對(duì)于地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，任何人都無(wú)法預(yù)測(cè)，因?yàn)樾袠I(yè)的走勢(shì)基本上取決于國(guó)家的政策的走勢(shì)，而政策，是無(wú)法預(yù)測(cè)的，這也就是為什么員工請(qǐng)王石預(yù)測(cè)一下萬(wàn)科今后的發(fā)展趨勢(shì)的時(shí)候，王石回答說(shuō)，天知道。

（四）分析總結(jié)

通過(guò)以上簡(jiǎn)短的分析報(bào)告，我們可以大概在頭腦中有了清晰的概念，即房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)，高投入，高回報(bào)并存的較為特殊的行業(yè)。同時(shí)，在我國(guó)，為了更好，更快推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府政策、投機(jī)炒作，供給關(guān)系各方面的作用下，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，雖讓政府收入大幅增加，但與此同時(shí)，每一位百姓生活的幸福度卻在悄然降低。

我們完成這份報(bào)告，不僅是要對(duì)我們房地產(chǎn)行業(yè)有個(gè)充分情醒的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也是為我們?cè)谛４髮W(xué)生以后的就業(yè)環(huán)境有個(gè)更清晰地了解，對(duì)自身發(fā)展要求有清醒認(rèn)識(shí)，為大家以后的就業(yè)發(fā)展鋪墊道路。對(duì)于大學(xué)生在地產(chǎn)行業(yè)找工作的問(wèn)題。地產(chǎn)公司內(nèi)部，是一個(gè)人才流動(dòng)頻繁，充滿機(jī)會(huì)的地方，在行業(yè)內(nèi)跳槽的現(xiàn)象很平常。萬(wàn)科給員工提供了很多的公司內(nèi)部跨省份的跳槽的機(jī)會(huì)，員工可以自由申請(qǐng)其他省份的其他職位，一旦面試通過(guò)對(duì)方?jīng)Q定采用這個(gè)員工，所在省份的公司的老總必須無(wú)條件放人，就避免了工作出色但是沒(méi)有升遷機(jī)會(huì)的現(xiàn)象的出現(xiàn)。但是一旦踏入了地產(chǎn)行業(yè)，將來(lái)轉(zhuǎn)行做其他行業(yè)的前輩，很少，只能局限在本行業(yè)范圍內(nèi)。而對(duì)于在房地產(chǎn)行業(yè)找工作是更容易還是更困難，與房地產(chǎn)的市場(chǎng)行情有很大的關(guān)系，做好自身最重要。

還有一年半的在校時(shí)間，努力學(xué)好專業(yè)知識(shí)，學(xué)一門(mén)鉆一門(mén)。

第五篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報(bào)告

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報(bào)告

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報(bào)告1

誠(chéng)通地產(chǎn)總經(jīng)理王嘉敏還稱：“自己有幸能夠在盛世時(shí)代從事中國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)，是我很大的榮耀?！?/p>

當(dāng)記者問(wèn)及各大開(kāi)發(fā)商的如何面對(duì)人才緊缺的問(wèn)題時(shí)，各大開(kāi)發(fā)商都先為為自己的團(tuán)隊(duì)和企業(yè)唱起了贊歌，還沉浸在世界杯賽的人們應(yīng)該知道非常時(shí)刻贊歌的重要性。

眾所周知，人才的需求與行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)初興之時(shí)，不少發(fā)展商、承建商甚至是剛洗腳上田的農(nóng)民，所謂的房地產(chǎn)只是“起房蓋樓”，據(jù)說(shuō)是蓋多少賣多少。而如今日漸成熟的房地產(chǎn)業(yè)已悄然變?yōu)橘I方市場(chǎng)，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)講究前期的總體策劃、設(shè)計(jì)、施工、管理、推廣及后期的環(huán)境綠化、小區(qū)文化建設(shè)等，相應(yīng)的人才供需矛盾也凸顯出來(lái)。

記者在調(diào)查采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，一方面，房地產(chǎn)所謂的高薪誘惑著其他行業(yè)蠢蠢欲動(dòng)的人才，更一方面，一些專業(yè)工種要求的人才苦苦難覓，像北京東方太陽(yáng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司公共關(guān)系部高玲就對(duì)記者說(shuō)，我們企業(yè)一直都在吸納人才，特別是項(xiàng)目工程師，需求相對(duì)較大，但沒(méi)有多少人才特別合適，北京翰宏基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事總裁李威、首創(chuàng)置業(yè)北京楓樹(shù)置業(yè)有限公司副總經(jīng)理尉朝輝、東華實(shí)業(yè)的控股公司粵泰集團(tuán)聯(lián)合董事會(huì)銷售總監(jiān)梁志鵬在接受記者采訪時(shí)均表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)最緊俏的人才是將項(xiàng)目承擔(dān)下來(lái)的項(xiàng)目經(jīng)理，各個(gè)企業(yè)都急缺專業(yè)的復(fù)合性人才。

新華聯(lián)：新型復(fù)合型人才緊俏

雖然是曾是外地公司，但多年在北京的開(kāi)發(fā)經(jīng)歷，讓新華聯(lián)集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也名聲赫赫。據(jù)一位在新華聯(lián)發(fā)展多年的負(fù)責(zé)人說(shuō)，新華聯(lián)對(duì)人才的重視程度值得一說(shuō)。公司始終堅(jiān)持對(duì)人才的培養(yǎng)是個(gè)系統(tǒng)工程。只有人才團(tuán)隊(duì)的配合，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)壓力才會(huì)降到最低。為此，公司在通州區(qū)特別修建了近5000平米的新華聯(lián)企業(yè)人才培訓(xùn)中心。公司特別重視給年輕人機(jī)會(huì)，每年會(huì)在培訓(xùn)中心從基層、中層員工中選拔人才。

人才是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的充分條件?，F(xiàn)階段，地產(chǎn)界的新型復(fù)合型人才還是比較緊俏的，而且最好能夠掌握新的建筑元素和國(guó)際化趨勢(shì)。據(jù)記者了解，就中坤集團(tuán)來(lái)說(shuō)，公司較缺了解房地產(chǎn)界高科技、建筑技術(shù)、能源、生態(tài)方面的專家。很多業(yè)務(wù)因?yàn)闆](méi)有專項(xiàng)人才做，只能選擇與其他公司合作或者外包出去。這也是中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波現(xiàn)在比較憂慮的事。

黃怒波：職業(yè)經(jīng)理人必須專業(yè)化

黃怒波認(rèn)為，過(guò)去的地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)是江湖式，一個(gè)人挑起大旗，象萬(wàn)科這樣有規(guī)模、有系統(tǒng)的企業(yè)還是少數(shù)。未來(lái)的地產(chǎn)人才應(yīng)該向精細(xì)化、專業(yè)化、職業(yè)化發(fā)展，這是地產(chǎn)人才的大趨勢(shì)。

目前，很多培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的培訓(xùn)業(yè)務(wù)還很單一。一方面，企業(yè)成熟發(fā)展后需要專業(yè)人才匹;另一方面，未來(lái)也需要迎合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的人才。這就需要相關(guān)機(jī)構(gòu)能夠指導(dǎo)專業(yè)人才就業(yè)。這也許就是未來(lái)地產(chǎn)培訓(xùn)業(yè)的一個(gè)重要商機(jī)。

中坤一直在尋找非常職業(yè)化、懂技術(shù)、營(yíng)銷類的職業(yè)經(jīng)理人，但在實(shí)際中如此全面的人才比較難尋覓。首先，空降兵在企業(yè)的實(shí)際發(fā)展中很難成功，不光是舊團(tuán)隊(duì)會(huì)排斥;另外新人本身也需要時(shí)間適應(yīng)，很多人缺乏耐心。另外，因?yàn)檎麄€(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)從觀念和思想上還未形成人才團(tuán)隊(duì)，也未形成科學(xué)的薪酬體系。所以，很多人才只選擇薪酬高的企業(yè)，缺乏對(duì)企業(yè)的整體判斷。以上種種原因，讓黃怒波這樣地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)的創(chuàng)始人，都認(rèn)為本土化培養(yǎng)人才的可行性會(huì)更高。

雖然市場(chǎng)的情勢(shì)，讓很多職業(yè)經(jīng)理人危機(jī)感重重。黃怒波認(rèn)為，作為職業(yè)經(jīng)理人也應(yīng)該借位調(diào)整，重新衡量和定位自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。他堅(jiān)信，不管市場(chǎng)怎樣變，專業(yè)化的人才是不會(huì)離開(kāi)地產(chǎn)界的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)投入有很高的回報(bào)，行業(yè)再發(fā)展幾十年都沒(méi)有問(wèn)題，而且行業(yè)也需要吸納各大城市的專業(yè)人才。那些不專業(yè)的人，或者只是想撈一筆的人，只能算是過(guò)客，匆匆來(lái)匆匆走。

華遠(yuǎn)：人才培養(yǎng)是個(gè)長(zhǎng)期系統(tǒng)的工程

對(duì)華遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，每個(gè)員工都是企業(yè)事業(yè)與財(cái)富的擁有者。華遠(yuǎn)對(duì)員工和人才有著獨(dú)辟蹊徑的理念?！艾F(xiàn)在談忠誠(chéng)談奉獻(xiàn)，可能讓人感覺(jué)有些老套;但你會(huì)發(fā)現(xiàn)當(dāng)企業(yè)做到的時(shí)候，員工自然也會(huì)做到?！比A遠(yuǎn)地產(chǎn)人力資源部總經(jīng)理李春暉女士如是說(shuō)。通常，一位面試遲到的應(yīng)聘者在華遠(yuǎn)不會(huì)得到第二次機(jī)會(huì)。

在華遠(yuǎn)，培養(yǎng)人才是一個(gè)長(zhǎng)期系統(tǒng)的工程。從新員工入職的第一天開(kāi)始，公告會(huì)確定新人的業(yè)務(wù)帶崗人。接下來(lái)是三個(gè)小時(shí)的入職培訓(xùn)，包括企業(yè)文化和規(guī)章制度的詳細(xì)介紹。

據(jù)記者了解，華遠(yuǎn)還建立了自己的KSp梯隊(duì)計(jì)劃，從內(nèi)部培養(yǎng)管理人才。進(jìn)入梯隊(duì)的員工不僅業(yè)績(jī)要突出，還必須具有良好的周邊純凈，包括認(rèn)同企業(yè)文化、有管理潛質(zhì)等。通過(guò)相關(guān)審核后，人力資源部會(huì)出面和員工進(jìn)行深入的溝通，了解員工對(duì)自己的規(guī)劃，為員工的成長(zhǎng)、發(fā)展制定最好的執(zhí)行計(jì)劃。

而在這之后的晉升道路上，員工并非單槍匹馬。他可以選擇高層或中層的管理人員作為自己的導(dǎo)師，而被選擇者必須無(wú)條件提供指導(dǎo)和幫助。年終時(shí)，這些“后備干部”還必須提交論文，以證明自己在管理方面的思考和技術(shù)領(lǐng)域的專業(yè)水平。身為企業(yè)靈魂人物的任志強(qiáng)還會(huì)親自指導(dǎo)，讓新管理團(tuán)隊(duì)早日成長(zhǎng)，能打硬仗。

林少洲：職業(yè)經(jīng)理人要有主場(chǎng)意識(shí)

現(xiàn)任北京匯超房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理的林少洲，曾是京城地產(chǎn)界卓有成就的職業(yè)經(jīng)理人。在鼓起勇氣選擇創(chuàng)業(yè)之后，他又一次證明了自己的價(jià)值?；貞涀约寒?dāng)初的職業(yè)經(jīng)理人生涯，林少洲頗有感慨。他告訴記者，職業(yè)經(jīng)理人要樹(shù)立正確的人生觀，擺正自己的心態(tài)。工作把握好可以走向成功，把握不好就是個(gè)負(fù)擔(dān)，認(rèn)你很累。即使是現(xiàn)在，林少洲加班的時(shí)間也是所有員工最多的。但林說(shuō)，在成長(zhǎng)的過(guò)程中，你所付出的一切都會(huì)讓自己成為最大的受益者。這一點(diǎn)他深有體會(huì)。

從《萬(wàn)科周刊》做起，林少洲一向都把工作看作是機(jī)會(huì)，才將很多人視為普通的工作做得很出色，讓王石都很有面子。他認(rèn)為：成功的職業(yè)經(jīng)理人最應(yīng)該具備的素質(zhì)是，責(zé)任感和信任、專業(yè)、學(xué)習(xí)和創(chuàng)新能力。

經(jīng)歷了創(chuàng)業(yè)的艱辛，今天的林少洲對(duì)職業(yè)經(jīng)理人和老板的理解認(rèn)識(shí)，和幾年前大大不同。他認(rèn)為，現(xiàn)在社會(huì)中已經(jīng)很難分清楚誰(shuí)是職業(yè)經(jīng)理人，誰(shuí)是老板了。大家都要做好本職的工作、業(yè)務(wù)。今天市場(chǎng)的大環(huán)境下，意味著未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步細(xì)分，而職業(yè)經(jīng)理人的發(fā)展空間會(huì)更嚴(yán)峻，很可能有一批人要轉(zhuǎn)行。他的忠告是，職業(yè)經(jīng)理人應(yīng)該有主場(chǎng)意識(shí)，除了責(zé)任外還要自覺(jué)。

根據(jù)對(duì)行業(yè)地毯式地掃描采訪，特制作如下房地產(chǎn)搶手人才排行榜，以茲參考。

NO1：項(xiàng)目管理人才

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多以項(xiàng)目公司或項(xiàng)目負(fù)責(zé)制的形式進(jìn)行，因此需要專業(yè)管理者負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程，包括前期定位、策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工和銷售管理等。項(xiàng)目管理人才由于其涵蓋多個(gè)專業(yè)、負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目，因而要求人才具有統(tǒng)籌管理的素質(zhì)、全面的知識(shí)結(jié)構(gòu)和高度的工作責(zé)任心。目前，經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目管理人才正是人才市場(chǎng)上的稀有資源。

NO2：工程技術(shù)人才

工程技術(shù)是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量最為重要的環(huán)節(jié)。由于該專業(yè)進(jìn)入門(mén)檻高、人才培養(yǎng)周期長(zhǎng)，因此是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最為重視的人力資源之一。從房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)看，開(kāi)發(fā)企業(yè)要培養(yǎng)競(jìng)爭(zhēng)力就必須在產(chǎn)品定位、材料和施工技術(shù)上追求創(chuàng)新，工程創(chuàng)新迫切需要專業(yè)的工程技術(shù)人才。

NO3：資金籌措人才

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款政策的調(diào)整進(jìn)一步要求開(kāi)發(fā)企業(yè)重視對(duì)新的融資渠道和工具的研究，要求更多高質(zhì)量的懂得資金籌措、營(yíng)運(yùn)的人才。據(jù)獵頭消息，這樣的人才一直供不應(yīng)求。

NO4：地產(chǎn)估價(jià)人才

房地產(chǎn)估價(jià)師需要具備相當(dāng)強(qiáng)的專業(yè)背景，不僅要求熟悉專業(yè)知識(shí)，了解基本規(guī)定，還需要掌握具體操作步驟，在工作中不斷地積累行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，因此目前全國(guó)已取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的人數(shù)不足2萬(wàn)人，僅占房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的.20%。現(xiàn)階段的主要問(wèn)題是從業(yè)人員素質(zhì)及專業(yè)水平良莠不齊，在制度上還沒(méi)有對(duì)執(zhí)業(yè)估價(jià)師進(jìn)行細(xì)分的機(jī)制，尚未形成資深估價(jià)師群體。

NO5：市場(chǎng)研究人才

房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷成熟，消費(fèi)者需求多元化、決策理性化，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)層面不斷提升，致使企業(yè)迫切需要把握市場(chǎng)動(dòng)向，包括政策變化影響、產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)、需求演變動(dòng)態(tài)等等。只有緊追市場(chǎng)，才能建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此專業(yè)的市場(chǎng)研究人才是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)急需人才之一。

NO6：房地產(chǎn)法律人才

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易是以各方契約為基礎(chǔ)的活動(dòng)，契約交易以誠(chéng)信為基礎(chǔ)、以法律為保障。因此，各類房地產(chǎn)企業(yè)都需要既熟悉市場(chǎng)和行業(yè)，又熟悉法律法規(guī)和相關(guān)政策的法律人才。我國(guó)目前房地產(chǎn)法律中介服務(wù)還處于起步階段，既熟知關(guān)于房地產(chǎn)的法律法規(guī)，又了解關(guān)于房地產(chǎn)方面的技術(shù)知識(shí)的法律人才非常缺乏。同時(shí)這類人才也是房地產(chǎn)企業(yè)人才爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。

NO7：物業(yè)管理人才

物業(yè)管理與服務(wù)作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)特殊配套工作環(huán)節(jié)，越來(lái)越受到長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)重視，甚至直接成為房地產(chǎn)企業(yè)品牌運(yùn)作的一個(gè)重要組成部分。因?yàn)閷?duì)于絕大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一個(gè)好的物業(yè)管理服務(wù)是買房以后及入住以后最重要的事，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也是最能夠展現(xiàn)和體會(huì)其良好售后服務(wù)的一面。

NO8：房地產(chǎn)教育科研人才

房地產(chǎn)行業(yè)的管理、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)需要房地產(chǎn)科研人才及時(shí)地進(jìn)行總結(jié)、研究和預(yù)測(cè);所有各類房地產(chǎn)專業(yè)人才的成長(zhǎng)和培養(yǎng)需要系統(tǒng)的房地產(chǎn)教育。因此，房地產(chǎn)教育科研人才是影響行業(yè)有序發(fā)展的重要力量。隨著房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)地發(fā)展,將驅(qū)動(dòng)許多高校和研究機(jī)構(gòu)，致力于房地產(chǎn)各相關(guān)專業(yè)教育與科研的提高和發(fā)展。這一趨勢(shì)將引致出對(duì)房地產(chǎn)教育科研人才需求的不斷提高。

NO9：房地產(chǎn)策劃人才

“人若無(wú)謀，則事無(wú)成?！狈康禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的整合期，對(duì)于策劃人才的需求日益迫切。目前房地產(chǎn)策劃人才通常從事某一環(huán)節(jié)的策劃，如房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)、后期營(yíng)銷等，大多數(shù)人才尚未接受系統(tǒng)、全面的全程策劃培訓(xùn)。于是，能夠從事房地產(chǎn)全案策劃的人才已經(jīng)成為市場(chǎng)的“搶手貨”。

NO10：企業(yè)公關(guān)人才

房地產(chǎn)行業(yè)由于自身的行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，企業(yè)與政府部門(mén)之間、媒體之間以及社會(huì)各種不同團(tuán)體、單位、個(gè)人的聯(lián)系非常多，以往一般企業(yè)只是設(shè)立了一個(gè)所謂的“外聯(lián)部門(mén)”打理與外界的關(guān)系，更多的只是停留在跑跑手續(xù)、通通關(guān)系、做做門(mén)面的層次和階段，離真正“企業(yè)公共關(guān)系”的境界差得很遠(yuǎn)。而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的成長(zhǎng)，希望可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)必定要把企業(yè)的公共關(guān)系管理納入工作日程，企業(yè)公關(guān)人員的培養(yǎng)也就越來(lái)越受到房地產(chǎn)企業(yè)的重視。

房地產(chǎn)是一個(gè)業(yè)務(wù)門(mén)類極其廣泛的行業(yè)，要使企業(yè)高效運(yùn)作，當(dāng)然不能缺人，特別是“一專多能”的復(fù)合型人才。

重視人才，首先必須創(chuàng)造一種使人才脫穎而出的機(jī)制。完善對(duì)人才的激勵(lì)和考核監(jiān)督機(jī)制。與其花重金“挖他人墻角”，還不如加強(qiáng)自身隊(duì)伍的建設(shè)，提供穩(wěn)住人才的環(huán)境。

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報(bào)告2

一、前言

20xx年，受國(guó)際金融危機(jī)及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房?jī)r(jià)漲勢(shì)逐步回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。20xx下半年，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，中央及地方政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。

一是國(guó)家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長(zhǎng)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者信心。二是我國(guó)連續(xù)出臺(tái)強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭(zhēng)20xx年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在8％以上，在就業(yè)和居民收入增長(zhǎng)方面基本穩(wěn)定了預(yù)期。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市，20xx上半年，市場(chǎng)迅速回暖，信貸政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?，開(kāi)發(fā)商迎來(lái)了又一春，房地產(chǎn)市場(chǎng)重新上演“地王爭(zhēng)霸”、“房?jī)r(jià)攀升”。

二、全國(guó)20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與展望

1、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資及增速情況

統(tǒng)計(jì)局公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長(zhǎng)：xx；全國(guó)房地產(chǎn)住宅商品房開(kāi)發(fā)本年完成投資xx億元，比去年同期增長(zhǎng)：xx；統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明20xx年，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到萬(wàn)平方米；銷售面積增速為％。

2、習(xí)水縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資及增速情況

統(tǒng)計(jì)局公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：習(xí)水縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降；全國(guó)房地產(chǎn)住宅商品房開(kāi)發(fā)本年完成投資xx億元，比去年同期下降xx％；統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：習(xí)水縣商品房銷售面積達(dá)到xx（萬(wàn)平方米），銷售面積增速為xx％。

國(guó)家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，從有關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)了前一段時(shí)期調(diào)整后，已經(jīng)率先進(jìn)入到了回升的階段。從全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)來(lái)看，已經(jīng)份開(kāi)始環(huán)比上升。全國(guó)房?jī)r(jià)已連續(xù)五個(gè)月上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速也逐月上升，說(shuō)明我行信貸投資的信心正在增強(qiáng)。商品房銷售的火爆，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款大幅增長(zhǎng)。

三、習(xí)水縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況

從去年1月份開(kāi)始，習(xí)水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)就已走進(jìn)了回暖的軌道，新房銷量逐月攀升。五月份新政出臺(tái)又助推了房市的反彈，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至4月份習(xí)水縣城區(qū)銷售數(shù)據(jù)分別為xx套，接連刷新了單月銷量紀(jì)錄。5月份，習(xí)水縣城區(qū)銷售量達(dá)到了套，到6月份時(shí)，這個(gè)數(shù)據(jù)是套，其中120－144平方米的戶型占了三分之一，100－120平方米的.戶型占了近四分之一。除#上簽約銷量猛增之外，各樓盤(pán)銷售點(diǎn)的看房客戶大量增加，市民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度大為上升。

隨著房市的火爆，各品牌開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有樓盤(pán)基本銷售完畢。多家開(kāi)發(fā)商表示，將加快現(xiàn)有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)力度，新盤(pán)開(kāi)發(fā)將盡快上馬。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著市場(chǎng)銷售的回暖，特別是優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的住房銷量穩(wěn)步上升，同時(shí)，政府給予開(kāi)發(fā)商的一系列優(yōu)惠政策，減小了后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的壓力。20xx年下半年，新開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目面積約平米，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商都會(huì)加快施工進(jìn)度，盡快啟動(dòng)后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。在20xx年12月以前，將有約80萬(wàn)平米的銷售面積。

四、20xx年住房市場(chǎng)價(jià)格形勢(shì)分析

1、政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的意見(jiàn)

20xx年，市政府出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）。

一、實(shí)行購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策

（一）對(duì)個(gè)人購(gòu)房實(shí)施補(bǔ)貼。

（二）實(shí)行住房轉(zhuǎn)讓契稅、印花稅和土地增值稅減免。

（三）實(shí)行房地產(chǎn)交易相關(guān)費(fèi)用優(yōu)惠。

（四）調(diào)整住房公積金貸款政策。

（五）實(shí)行銀行貸款利率優(yōu)惠。

（六）支持自住型和改善型住房消費(fèi)。因地震災(zāi)害住房損毀而重新購(gòu)房的，可視為首次購(gòu)房。

（七）實(shí)行購(gòu)房入戶鼓勵(lì)。凡在習(xí)水縣城區(qū)購(gòu)買商品住宅的，購(gòu)房人及其直系親屬可按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)遷入辦理習(xí)水縣城區(qū)戶籍，相應(yīng)可辦理子女入學(xué)等手續(xù)。

2、支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展

（八）減少城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

（九）對(duì)行政事業(yè)性收費(fèi)實(shí)行“一費(fèi)制”。

（十）降低水電氣有線數(shù)字電視安裝費(fèi)。

（十一）盤(pán)活存量建設(shè)用地。

（十二）鼓勵(lì)房地產(chǎn)信貸投入。鼓勵(lì)商業(yè)銀行在國(guó)家適度寬松的貨幣政策指導(dǎo)下增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，對(duì)資信好但短期資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難的企業(yè)和項(xiàng)目貸款給予重點(diǎn)傾斜。（十三）加大稅收支持力度。

3、營(yíng)造良好發(fā)展環(huán)境

（十四）提高服務(wù)效能。為開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

（十五）強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。

（十六）加強(qiáng)宣傳營(yíng)銷。緊緊圍繞“東坡老家，快樂(lè)習(xí)水”形象主題詞和“生態(tài)習(xí)水”、“宜居習(xí)水”、“安全習(xí)水”等優(yōu)勢(shì)特征，優(yōu)化市場(chǎng)交易環(huán)境。

（十七）加大督查力度。加強(qiáng)房地產(chǎn)政策執(zhí)行情況的督查督辦。

這個(gè)被稱為“習(xí)水縣房市新政”的《意見(jiàn)》從一出臺(tái)便受到了世人的關(guān)注，大家對(duì)這個(gè)房市的“起動(dòng)機(jī)”給予了厚望。購(gòu)房者希望“新政”能給自己帶來(lái)更多的購(gòu)房實(shí)惠；開(kāi)發(fā)商希望“新政”能啟動(dòng)樓市，銷售出現(xiàn)有房源，減輕自己的資金壓力；政府希望“新政”啟動(dòng)樓市，讓樓市帶動(dòng)整個(gè)地域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

目前，我國(guó)“大城市化”仍在進(jìn)行，大城市服務(wù)業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長(zhǎng)仍較快，從而帶來(lái)新增住房需求。從短期看，地產(chǎn)專家認(rèn)為，累計(jì)需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場(chǎng)成交回落，除了漲價(jià)因素以外，開(kāi)發(fā)商新增供應(yīng)和庫(kù)存減少也是重要原因。但房?jī)r(jià)上漲過(guò)高導(dǎo)致購(gòu)買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài)；同時(shí)投資性需求興起將明顯抑制住房消費(fèi)，這依然值得警惕。

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報(bào)告3

一、我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和動(dòng)向

目前，我市注冊(cè)登記的房地產(chǎn)企業(yè)有1083個(gè)，其中××市區(qū)774個(gè)，市直屬企業(yè)144個(gè)。正常運(yùn)行的公司約有60—70家。從調(diào)查分析的情況看，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有以下幾個(gè)趨勢(shì)。

（一）私有制、股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)以私有、股份、有限責(zé)任居多，約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。非國(guó)有企業(yè)的納稅人素質(zhì)參差不齊，納稅意識(shí)較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。

（二）市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重心轉(zhuǎn)移。主要轉(zhuǎn)向舊城改造、城中村改造、大中型工業(yè)企業(yè)、院校搬遷等方面，而且時(shí)間和項(xiàng)目比較集中。

（三）新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地向市區(qū)邊緣轉(zhuǎn)移。主要表現(xiàn)為由市中心向市區(qū)邊緣、由大城市向小城市發(fā)展。隨著城市改造的深入，以及有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)規(guī)定的不斷規(guī)范，我市原有易開(kāi)發(fā)資源萎縮，現(xiàn)有的可開(kāi)發(fā)資源多集中在舊城改造項(xiàng)目中，由于開(kāi)發(fā)成本過(guò)高，關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始選擇地價(jià)相對(duì)便宜的城鄉(xiāng)結(jié)合部或經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，有賣點(diǎn)但房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的小城市、縣級(jí)市的區(qū)域，謀求進(jìn)一步發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作及會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)

（一）項(xiàng)目運(yùn)作的程序

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)始立項(xiàng)到銷售結(jié)束大致分為三個(gè)階段：

第一階段（開(kāi)工前期）：通過(guò)土地交易中心組織的土地掛牌、招標(biāo)、拍賣程序獲得土地的使用權(quán)→取得計(jì)劃委員會(huì)印發(fā)的正式計(jì)劃書(shū)→規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的→建設(shè)用的規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證→土地主管部門(mén)核發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)→建設(shè)局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時(shí)，建設(shè)局將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的'施工圖、設(shè)計(jì)合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是否備足等情況進(jìn)行審查）。

第二階段（組織施工期）：通過(guò)正式的招標(biāo)程序，組織安排施工企業(yè)進(jìn)場(chǎng)施工。

第三階段（預(yù)售期和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期）：根據(jù)國(guó)家規(guī)定的完工程度或投資比例，辦理預(yù)售證組織房屋銷售。預(yù)售房屋時(shí)必須取得房屋主管部門(mén)批準(zhǔn)的預(yù)售許可證。房屋產(chǎn)權(quán)移交給購(gòu)買者，必須到房管部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)。

（二）會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)：

1、收入核算

房地產(chǎn)企業(yè)其主要經(jīng)營(yíng)收入項(xiàng)目包括“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”。

2、開(kāi)發(fā)成本核算

（1）開(kāi)發(fā)成本核算的內(nèi)容。前期費(fèi)用（征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地契稅、土地出讓金）；開(kāi)發(fā)成本（建筑安裝工程費(fèi)、材料費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、配套費(fèi)）；開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞保費(fèi)等）

（2）開(kāi)發(fā)成本核算及結(jié)轉(zhuǎn)的方法。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本的方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

由于房屋開(kāi)發(fā)的自身特點(diǎn)，單位造價(jià)的形成會(huì)出現(xiàn)計(jì)劃成本與實(shí)際成本之分，即：前期開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用高，中后期開(kāi)發(fā)費(fèi)用減少，而且大量公共配套設(shè)施需在總銷售面積中分?jǐn)?，?xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期一般又在1年以上；所以財(cái)務(wù)在核算銷售成本時(shí)，項(xiàng)目早期會(huì)出現(xiàn)對(duì)計(jì)劃預(yù)算的開(kāi)發(fā)成本采取預(yù)提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)才會(huì)與實(shí)際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結(jié)算后，企業(yè)財(cái)務(wù)再根據(jù)“工程價(jià)款結(jié)算單”對(duì)預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。

（三）稅金的計(jì)算特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在稅金計(jì)算有別于其他行業(yè)的特點(diǎn)有：

1、房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款或預(yù)收定金方式，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的，月末按“預(yù)收帳款”貸方發(fā)生額的5%交納營(yíng)業(yè)稅及附加，對(duì)出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的出租收入，按5%交納營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)按規(guī)定交納城建稅和教育費(fèi)附加或房產(chǎn)稅。