第一篇：1.易憲容說(shuō)房地產(chǎn)泡沫為26%

華美盛保（中國(guó)）壽險(xiǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)壽險(xiǎn)保障與家庭財(cái)務(wù)規(guī)劃全接觸實(shí)戰(zhàn)行銷

《如何讓壽險(xiǎn)成為家庭財(cái)務(wù)支出的一部分》房地產(chǎn)篇之一

易憲容:今年中國(guó)房地產(chǎn)泡沫程度預(yù)計(jì)為26%

2006年3月15日，“2006廣東首屆地產(chǎn)誠(chéng)信大會(huì)暨廣東地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”在廣州珠島賓館隆重舉行。中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容出席論壇并對(duì)當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形式做了具體的分析。

7年高速發(fā)展引起“過(guò)熱”

在易憲容的主題演講中，他提到，中國(guó)的房地產(chǎn)從98年至今，經(jīng)歷了7年的高速發(fā)展時(shí)期，而且這個(gè)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界上其他國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度。他引用了自己在加拿大、美國(guó)、俄羅斯等國(guó)的考察情況作為參照，以北京和廣州為典型闡述自己的觀點(diǎn)：“中國(guó)的城市經(jīng)過(guò)了七年快速的發(fā)展，讓我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)，顯現(xiàn)出很好的繁榮景象，顯現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)的支柱性。另一方面也反映出我們的市場(chǎng)，因?yàn)榭焖侔l(fā)展而面臨各種各樣的困難和問(wèn)題?！?/p>

房地產(chǎn)市場(chǎng)“過(guò)熱”還沒(méi)降下來(lái)

易憲容依然認(rèn)為，“當(dāng)前房地產(chǎn)的過(guò)熱程度，還沒(méi)有真正降下來(lái)”。他引用了目前世界上通行的房地產(chǎn)泡沫方式來(lái)推算。1999年到2003年，房地產(chǎn)泡沫在10%左右。2004年上升到23.5%，2005年上升到24.9%。在2005年其他情形不變的情況下推算，2006年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫程度應(yīng)該是26%，2007年可能會(huì)達(dá)到40.9%，2008年會(huì)達(dá)到58.4%。

“如果說(shuō)我們的政策、房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者都是站在2004年的基礎(chǔ)上來(lái)判斷市場(chǎng)，那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫會(huì)隨著時(shí)間的推移而擴(kuò)大，這將出現(xiàn)出現(xiàn)大的問(wèn)題?！边@里“大的問(wèn)題”是指國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際警戒線——5%。

基于上面的判斷，易憲容對(duì)今年國(guó)務(wù)院總理報(bào)告的解讀就多了一層含義：政府已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較“過(guò)熱”，所以在報(bào)告中講的內(nèi)容比去年有了更多方面的闡述。

“過(guò)熱”現(xiàn)象在轉(zhuǎn)移易憲容在講話中對(duì)2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控情況作了一個(gè)評(píng)價(jià)，他認(rèn)為“2005年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)宏觀調(diào)控以后，也開(kāi)始走向理性、成熟。”但他也強(qiáng)調(diào)，宏觀調(diào)控產(chǎn)生了一個(gè)效應(yīng)，那就是房地產(chǎn)快速發(fā)展的地域由沿海一帶轉(zhuǎn)移到中部和西部。他用了兩個(gè)數(shù)字對(duì)比說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題：2005年，沿海一帶房地產(chǎn)的投資和增長(zhǎng)是22%左右，但是在西部和中部地區(qū)的增長(zhǎng)速度超過(guò)了35%。

易憲容認(rèn)為，去年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“整頓”讓投機(jī)和炒作的趨勢(shì)得到一定程度的遏制。對(duì)于去年年底深圳和廣州房?jī)r(jià)上的“異動(dòng)”，他評(píng)價(jià)為“有了一點(diǎn)點(diǎn)新的苗頭，但不是很大”。所以，去年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)和炒作比往年要少一些。同時(shí)，他還認(rèn)為，“以往大家所認(rèn)為的房?jī)r(jià)只上漲不下跌的觀念已經(jīng)開(kāi)始改變”，消費(fèi)者比以往更理性。民眾購(gòu)買房屋時(shí)更加注意從實(shí)際情況來(lái)考慮，從自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、財(cái)務(wù)狀況出發(fā)，根據(jù)自己對(duì)未來(lái)預(yù)期的理解，進(jìn)行房屋購(gòu)買，有了更多的心理判斷和心理決策。

第二篇：易憲容關(guān)于”中國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)與金融風(fēng)險(xiǎn)”的講稿

易憲容關(guān)于”中國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)與金融風(fēng)險(xiǎn)”的講稿

核心提示：本期《世紀(jì)大講堂》邀請(qǐng)到了被稱為“地產(chǎn)平民代言人”的易憲容先生，易憲容為我們?cè)敿?xì)解讀了當(dāng)前的樓市調(diào)控政策，并對(duì)房?jī)r(jià)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響以及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向等問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)的分析點(diǎn)評(píng)。

主持人：歡迎走進(jìn)《世紀(jì)大講堂》，這里是思想的盛宴，這里是學(xué)術(shù)的殿堂，2011年1月26日，國(guó)務(wù)院公布八條最新樓市調(diào)控政策，新國(guó)八條使得第三次調(diào)控浮出水面，在接二連三的調(diào)控政策之下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否真正地出現(xiàn)了拐點(diǎn)，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生怎么樣的影響？剛性需求又如何滿足？投資領(lǐng)域的問(wèn)題又在哪里？2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，會(huì)出現(xiàn)什么樣的變化？有關(guān)這些新聞熱點(diǎn)話題，我們?cè)僖淮窝?qǐng)到了，被稱為地產(chǎn)平民代言人的易憲容先生，大家歡迎。歡迎易先生再一次做客《世紀(jì)大講堂》，第一次做客《世紀(jì)大講堂》是好幾年以前了。

嘉賓：對(duì)對(duì)對(duì)。

主持人：起碼四年以前了。

嘉賓：好幾年了。

主持人：對(duì)，好幾年，那么我們看一下大屏幕，一個(gè)介紹易先生的短片。

嘉賓小片

主持人：易憲容，原中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任。2005年，易憲容的一篇《謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)》的千余字的經(jīng)濟(jì)評(píng)論，和一路躥升的房?jī)r(jià)，一起吸引了大眾的眼球，此后易憲容的名字，更多地與地產(chǎn)、房?jī)r(jià)聯(lián)系在了一起，并被冠之以“房地產(chǎn)平民代言人”稱號(hào)。

易憲容：內(nèi)地居民炒房現(xiàn)象在世界都難找

主持人：現(xiàn)在房地產(chǎn)問(wèn)題當(dāng)然仍然是熱點(diǎn)問(wèn)題，又是中央的這個(gè)調(diào)控政策，以及各地方配套中央的這個(gè)房地產(chǎn)問(wèn)題，紛紛地出籠。那么這一次為什么這一個(gè)，國(guó)家會(huì)下這么大的決心，用這么狠的這種手段，來(lái)這么強(qiáng)力地切入到這個(gè)房地產(chǎn)這個(gè)經(jīng)濟(jì)板塊中間來(lái)，到底是看到了什么威脅？ 嘉賓：因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題來(lái)講，最核心的問(wèn)題就是說(shuō)，我們房地產(chǎn)市場(chǎng)這樣走，這樣發(fā)展，可不可持續(xù)？如果說(shuō)不可持續(xù)的情況下，中國(guó)會(huì)發(fā)生什么？

主持人：嗯，對(duì)。

嘉賓：美國(guó)金融危機(jī)，一個(gè)很好的例子。美國(guó)人呢，買房投機(jī)炒作，是什么一個(gè)概念呢？幾乎在買一套住房。

主持人：買一套。

嘉賓：95%以上的居民是一套住房的，這個(gè)你很清楚，對(duì)不對(duì)？到了中國(guó)的居民呢，現(xiàn)在炒房的人呢，一般的城市居民兩套，更多的居民三套、四套、五套、十套，現(xiàn)在可以買一百套，這美國(guó)找不到，世界找不到的。

主持人：美國(guó)沒(méi)這種現(xiàn)象。

嘉賓：沒(méi)有，世界找不到，你到香港炒房厲害啊，沒(méi)有誰(shuí)買一百套房子去炒作的，在中國(guó)就出現(xiàn)了。

主持人：但是有一點(diǎn)呢，這房子他反正已經(jīng)付了錢了，無(wú)非是踏空在那個(gè)地方，怎么會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)有那么大的這個(gè)危害呢？

嘉賓：你這個(gè)就問(wèn)得好了，很要害了，因?yàn)樽》渴袌?chǎng)呢，它跟其他市場(chǎng)的產(chǎn)品不一樣，住房來(lái)講呢，既可作為消費(fèi)品，買來(lái)自己住，第二個(gè)作為投資品，那么我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，最關(guān)鍵的問(wèn)題是一個(gè)投資品。

主持人：主要功能是投資了。

嘉賓：投資了，大家買來(lái)炒房了，而且投資品呢，中國(guó)的投資啊，跟這個(gè)中國(guó)的投資啊，兩大投資最大的工具，一個(gè)股票，一個(gè)是住房。如果是大家對(duì)股票投資，房地產(chǎn)泡沫你才能最大，我們?cè)?jīng)是6124點(diǎn)，最高的時(shí)候，對(duì)吧？

主持人：對(duì)對(duì)對(duì)。

嘉賓：那么你推到61240點(diǎn)的時(shí)候啊，沒(méi)問(wèn)題。主持人：翻10倍沒(méi)問(wèn)題。

嘉賓：為什么沒(méi)問(wèn)題??？大家用自己腰包的錢去買的。

主持人：沒(méi)有人到銀行貸款去炒股。

嘉賓：他沒(méi)有跟貸，沒(méi)有用別人的錢去炒，如果有借錢的炒的，他得是通過(guò)違規(guī)的方式銀行進(jìn)去的，房子就不是這樣的，我們買房的人，這幾年為什么房?jī)r(jià)會(huì)飆得這么快，為什么炒房這么厲害？為什么來(lái)講，我們的房?jī)r(jià)就是說(shuō)越投越高，就是大家用銀行的錢去炒，我舉個(gè)最簡(jiǎn)單的例子給你聽(tīng)，2008年的時(shí)候，個(gè)人從銀行貸款六千億，2009年的時(shí)候，突然多少??？?jī)扇f(wàn)四千六百億，到了2010年的時(shí)候，多少?。?jī)扇f(wàn)九千億，多少倍呀？就是說(shuō)2010年過(guò)了春節(jié)銀行發(fā)的貸款，是2008年的，快到5倍了，短短時(shí)間就翻了5倍了，那么如果跟2002年比，那更要幾十倍了，所以來(lái)講，如果說(shuō)，大家都用銀行的錢去炒，用銀行的這個(gè)杠桿，把房?jī)r(jià)推高。

主持人：抬起來(lái)。

嘉賓：一定會(huì)出大問(wèn)題。

易憲容：金融危機(jī)最核心問(wèn)題是信用無(wú)限擴(kuò)張

主持人：那么這里頭就有一個(gè)問(wèn)題，實(shí)際上房地產(chǎn)本身，還不是個(gè)問(wèn)題，是房地產(chǎn)變成一個(gè)金融衍生產(chǎn)品，或者變成一個(gè)金融投資產(chǎn)品，和銀行貸款結(jié)合在一起，這才會(huì)出現(xiàn)泡沫問(wèn)題是吧？

嘉賓：對(duì)，它實(shí)際最核心的問(wèn)題，就是我曾經(jīng)在前年寫了一篇文章，金融危機(jī)啊，最核心的問(wèn)題，就是實(shí)質(zhì)，就是我們，就是社會(huì)啊，對(duì)信用無(wú)限擴(kuò)張的結(jié)果。

主持人：信用無(wú)限擴(kuò)張。

嘉賓：只要你信用無(wú)限擴(kuò)張，一定會(huì)導(dǎo)致各種金融泡沫，而這樣的泡沫一旦這個(gè)擴(kuò)張收縮，它一定到時(shí)候一定收縮，那么泡沫一定破滅，這泡沫一定破滅，所以來(lái)講呢，就是這是，當(dāng)然一個(gè)方面。

主持人：一個(gè)方面。嘉賓：好，現(xiàn)在講另外一個(gè)方面，為什么？住房是消費(fèi)品，作為消費(fèi)品來(lái)講，它一個(gè)什么概念呢？因?yàn)榇蠹抑溃率匙⌒?，是我們民眾的基本的生活的什么？必需品，如果大量的生活必需品，你就是說(shuō)不能保證，我們居民的基本居住條件，基本的生活需求的時(shí)候，你說(shuō)這是什么？你如果去炒作去了，因?yàn)檫@個(gè)租金是固定的，就是說(shuō)你本來(lái)是用的，大家是可以住的很好的房子，改善你生活的條件對(duì)吧？本來(lái)政府有責(zé)任地保證每一個(gè)人基本的居住條件，你比如說(shuō)他們年輕學(xué)生，你工作一定時(shí)候，政府一定要保證你，有一個(gè)好的基本條件，現(xiàn)在大家用這個(gè)房子炒作、賺錢去了，那會(huì)出了什么？一定會(huì)產(chǎn)生社會(huì)嚴(yán)重的沖突。

主持人：好，下面我們以熱烈的掌聲，歡迎易憲容教授，給我們進(jìn)行今天的主題演講，他今天的主題就是《中國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)與金融風(fēng)險(xiǎn)》，大家歡迎，請(qǐng)。

嘉賓：今天我要講的題目，叫“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)、金融風(fēng)險(xiǎn)和中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展”，那么要判斷當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，我先給大家?guī)讉€(gè)最簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)，就是說(shuō)，我們中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的話，2010年住房銷售是10.44億平方米，住房銷售總額是5.25萬(wàn)億，那么這個(gè)數(shù)據(jù)在2002年的多少呢？2002年住房銷售多少?。?.68億平方米，它的銷售總額是多少呢？6320億，那么再講一個(gè)，就是2008年，2008年銷售來(lái)講呢，就是6.6億（平方米），它的銷售金額來(lái)講呢，是2.5萬(wàn)億，就短短地從2002年到2008年到2010年，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了翻天覆地的變化，變化在哪兒？住房的銷售，就銷售面積增長(zhǎng)了4倍，住房的銷售金額多少倍啊？漲了9倍，這說(shuō)明一個(gè)什么東西？房?jī)r(jià)在快速飆升，有人說(shuō)大家可能會(huì)說(shuō)，我們現(xiàn)在房?jī)r(jià)這么高，這由于有剛性需求來(lái)的，有很多民眾需要住房，既然民眾需要住房，有剛性需求，那么政府的政策是干什么？你可以生產(chǎn)大量的住房，來(lái)讓這種需求得到調(diào)整，對(duì)不對(duì)？可能大家會(huì)這樣的，其實(shí)，不對(duì)，大家注意啊，大家一定要注意，住房產(chǎn)品跟其他產(chǎn)品，有個(gè)最根本的特性，什么特性呢？住房產(chǎn)品它是兩棲動(dòng)物，為什么？什么兩棲動(dòng)物??？既可作投資，又可作消費(fèi)，對(duì)不對(duì)？我們現(xiàn)在這樣的產(chǎn)品很少，你像比如黃金，它也是既可消費(fèi)，也可投資，但這消費(fèi)的比例很小很小，那么好，既然你住房既可作投資，又可作消費(fèi)，投資跟消費(fèi)最基本的特征是什么？我就問(wèn)問(wèn)大家，如果是你是個(gè)投資品，你那個(gè)信貸條件比較好，杠桿率很高，而整個(gè)設(shè)的預(yù)期這種投資品的價(jià)格會(huì)上漲，那么這種需求會(huì)怎么樣？大家說(shuō)說(shuō)看？這種需求一定是無(wú)限大。

易憲容：我們的石油已經(jīng)金融化期貨化 但是消費(fèi)品就不一樣了，消費(fèi)品最大的特征是什么？我就問(wèn)大家，如果說(shuō)你買了一個(gè)產(chǎn)品，買了一個(gè)汽車，你賣出去之后會(huì)干什么？賣出去干什么？一定會(huì)更低的價(jià)對(duì)不對(duì)？無(wú)論是你買任何一個(gè)新的東西，無(wú)論你買了以后，就是說(shuō)以最短的時(shí)間賣出去？怎么樣？你一定是，比如說(shuō)10萬(wàn)買的，你馬上要轉(zhuǎn)手賣給別人的時(shí)候，你賣不了10萬(wàn)，任何消費(fèi)品你所賣出去，就是說(shuō)，價(jià)格一定會(huì)降下來(lái)，這是第一。既然你買了消費(fèi)品的價(jià)格會(huì)降下來(lái)，那么我們要，還有我們個(gè)人的消費(fèi)，怎么？這一個(gè)預(yù)算線呢，都是有要求條件，都既定的，你比如你超過(guò)了你這個(gè)預(yù)算線，你就沒(méi)能力購(gòu)買，這時(shí)候，你消費(fèi)需求怎么樣呢？一定是在預(yù)算線之內(nèi)，所以消費(fèi)需求來(lái)講呢，它又是一個(gè)什么？有限，還有由于你消費(fèi)需求，它是有限，可以就沒(méi)有人買的，更多的消費(fèi)品去存在那里，那么你的消費(fèi)品就可以通過(guò)供求關(guān)系，市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制來(lái)調(diào)整，大家注意，你們一定要注意，就是說(shuō)我們?nèi)魏螘r(shí)候，他們講供求關(guān)系來(lái)調(diào)整價(jià)格機(jī)制的時(shí)候，一定對(duì)消費(fèi)品特別起作用，如果是我們一種特殊投資品的時(shí)候，你這種供求關(guān)系沒(méi)有意義，你比如說(shuō)，我們前幾天石油的價(jià)格，一個(gè)星期上漲17%，石油的價(jià)格上漲17%，我問(wèn)大家，供求關(guān)系變化了吧？變化沒(méi)有？沒(méi)有變化，為什么？供求關(guān)系沒(méi)有變化情況下，你價(jià)格能突然一下飆升了，最大的問(wèn)題，我們的石油已經(jīng)金融化、期貨化、貨幣化了，大家注意啊，我們的實(shí)質(zhì)性的產(chǎn)品，已經(jīng)變了一個(gè)金融產(chǎn)品了。

但是金融產(chǎn)品它的需求關(guān)系，跟我們實(shí)際產(chǎn)品的供求關(guān)系不是一樣，你明白了吧？在不一樣情況下，我們房地產(chǎn)市場(chǎng)，來(lái)看我們房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們房地產(chǎn)市場(chǎng)，為什么在2008年之后，它的無(wú)論住房的銷售，無(wú)論住房的價(jià)格，會(huì)快速地飆升，你上漲得越多，價(jià)格飆升得越快，什么原因？大家說(shuō)什么原因，關(guān)鍵的問(wèn)題，就是全中國(guó)人，都把住房作為一個(gè)投資產(chǎn)品，所以來(lái)講，我們這幾年的房?jī)r(jià)市場(chǎng)，核心的概念，就是說(shuō)從2008年131號(hào)文件之后，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，完全由一個(gè)消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，轉(zhuǎn)化為一個(gè)投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，在這個(gè)時(shí)候，如果說(shuō)你要解決我們住房的問(wèn)題，要解決我們房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，你增加供給，可不可以解決問(wèn)題，可不可以？不可以，對(duì)了吧，就是說(shuō)當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是投資為主導(dǎo)市場(chǎng)的時(shí)候，你的政策取向，你的目標(biāo)，你的一定要看清楚。

小片：

2009年至2010年初，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上出現(xiàn)了一些變化。介于部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭，投機(jī)性購(gòu)房再度活躍，為進(jìn)一步遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，2010年4月中國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》。通知要求遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。通知中提出十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)新國(guó)十條，隨后的國(guó)八條的推出，政府的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控也越來(lái)越嚴(yán)格。易憲容：部分地產(chǎn)政策未達(dá)預(yù)期效果的原因

所以大家可以看到了，國(guó)十條，就是2010年國(guó)十條出臺(tái)以后，按道理大家說(shuō)，在去年時(shí)候，遠(yuǎn)的來(lái)就是說(shuō)，國(guó)十條出來(lái)，是我們中國(guó)歷史上，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最厲害一個(gè)政策，但是厲害的政策，并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果，為什么？關(guān)鍵的問(wèn)題，有幾個(gè)方面。第一個(gè)方面它已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了，房地產(chǎn)問(wèn)題的核心所在，就是說(shuō)，因?yàn)閲?guó)十條里這個(gè)第一條，講得清清楚楚，就是要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)，逐漸地回歸到民生，回歸到居住功能，這是認(rèn)識(shí)到，也認(rèn)識(shí)到高房?jī)r(jià)對(duì)我們中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，所帶來(lái)的負(fù)面影響，也認(rèn)識(shí)到了，高房?jī)r(jià)可能導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)的不協(xié)調(diào)。

但是，它的政策里頭啊，有兩個(gè)東西沒(méi)有努力去做，為什么？它原來(lái)以為我們買房的人，特別買一套住房的人，只是用為消費(fèi)，不用于投資，我問(wèn)大家，買一套住房是消費(fèi)還是投資？消費(fèi)投資啊？不是，既可消費(fèi)，也可投資，知道吧？為什么？你想想看，我買了一套住房，比如說(shuō)在附近買了一套住房，買了200萬(wàn)買的，買200萬(wàn)買了以后，我買了以后，我把這個(gè)房子三萬(wàn)塊錢租出去，然后我到邊遠(yuǎn)地方，就租一個(gè)三千塊的，怎么樣？當(dāng)我這個(gè)200萬(wàn)一升300萬(wàn)的時(shí)候怎么樣？我把它賣出去，不就賺了一百萬(wàn)嗎？賣了一百萬(wàn)以后，我到時(shí)候又可以買一個(gè)，買一套住房，依次可以投資下去吧，每個(gè)次貸危機(jī)，就是由于買一套住房投資導(dǎo)致的結(jié)果，大家知道啊，一套住房同樣可以做投資，不要以為我買一套住房不投資，不是，既然一套住房可以做投資，那么買二套以上住房更可以投資了，所以我們國(guó)十條里頭啊，它就假定，我們買第一套住房的人，不會(huì)做投資，我要打擊投機(jī)炒作，我只要打擊買第二套以上住房的人，我買第一套住房的，不會(huì)投資，只會(huì)消費(fèi)。所以就有一個(gè)很大的缺口，就是說(shuō)，只要買一套住房，你就可以享受優(yōu)惠利率，各種稅收優(yōu)惠，信貸優(yōu)惠，優(yōu)惠利率知道多少？七折優(yōu)惠，七折優(yōu)惠多少??？在去年的時(shí)候是4.15萬(wàn)，在去年同期，你別看美國(guó)，我們現(xiàn)在基準(zhǔn)利率那么低對(duì)吧？大概美國(guó)的住房按揭貸款利率是5.3，我們是4.158，我們的優(yōu)惠利率要低于美國(guó)，低得多，你想想看，低20%，你想想看，既然有這個(gè)彈性，有這個(gè)空間，他們?cè)趺礃?？這些人一定會(huì)千方百計(jì)去買房子，就一定把這個(gè)彈性、這個(gè)空間，發(fā)揮得淋漓盡致，對(duì)不對(duì)？住房的銷售一定會(huì)越來(lái)越大，好，大家都去買住房做投資的時(shí)候，你知道我問(wèn)大家，如果大家都用銀行信貸買房的時(shí)候，房?jī)r(jià)怎么樣？一定會(huì)抬高，我們現(xiàn)在，你們現(xiàn)在很多人吶，可能經(jīng)常聽(tīng)到的，住房市場(chǎng)為什么會(huì)需求這么大？剛性需求這一類的對(duì)不對(duì)？很多人是剛性需求，其實(shí)你們是經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)院的學(xué)生，我問(wèn)大家，有沒(méi)有剛性需求，你們教科書上有沒(méi)有？沒(méi)有對(duì)吧？任何需求一定是什么樣呢？要有支付能力，對(duì)不對(duì)？沒(méi)有支付能力的需求，不是需求，比如說(shuō)我們現(xiàn)在，很多人說(shuō)，我為什么有需求?。课乙Y(jié)婚，所以我要買房，我為什么有需求啊，農(nóng)民進(jìn)城，進(jìn)城有房子住，我要買房，為什么有需求??？我過(guò)去房子很小，現(xiàn)在房子大了，我要買房有需求，我問(wèn)大家，當(dāng)然結(jié)婚買房是好事情，如果說(shuō)你結(jié)婚買房，我們邊上房子500萬(wàn)一套，你現(xiàn)在就是說(shuō)你們家里存不存款呢，假如有20萬(wàn)塊錢，我問(wèn)你你有沒(méi)有需求？這時(shí)候就沒(méi)需求。

因?yàn)槟銢](méi)有，大家知道一條，沒(méi)有支付能力的需求，至多說(shuō)是潛在的需求，它不會(huì)轉(zhuǎn)化實(shí)際需求，所以來(lái)講，其實(shí)我只要把這幾個(gè)概念跟大家解釋清楚以后，就知道我們當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)基本形勢(shì)會(huì)怎么樣。

比如說(shuō)我們整個(gè)社會(huì)啊，房地產(chǎn)是一個(gè)比較占主導(dǎo)行業(yè)，房?jī)r(jià)先漲起來(lái)了，快速地飆升了，它一定會(huì)干什么？帶動(dòng)住房上下游產(chǎn)業(yè)的價(jià)格全部上升，對(duì)不對(duì)？你憑什么你就可以漲價(jià)，我就不可以漲呢？如果是你利潤(rùn)很高，你價(jià)格很高的時(shí)候，我一下子會(huì)全部把價(jià)格漲起來(lái)對(duì)吧？我漲起來(lái)以后，怎么？勞動(dòng)力的工資水平，還有更長(zhǎng)的、更遠(yuǎn)的那種產(chǎn)品的價(jià)格怎么樣？就全部使得房?jī)r(jià)全面地飆升。為什么我們?nèi)ツ晗掳肽辏_(kāi)始出現(xiàn)通貨膨脹呢？就是2009年房?jī)r(jià)開(kāi)始飆升以后，它逐漸傳導(dǎo)了整個(gè)社會(huì)價(jià)格全面上升，整個(gè)社會(huì)的價(jià)格全面上漲，通貨膨脹很嚴(yán)重，怎么樣？它一定會(huì)影響我們整個(gè)社會(huì)居民的生活，影響到我們整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行，而且影響到我們整個(gè)國(guó)家的金融安全，它房地產(chǎn)泡沫的破滅，其實(shí)那個(gè)時(shí)候啊，金融危機(jī)泡沫都是導(dǎo)火線，它一定會(huì)導(dǎo)致銀行危機(jī)、金融危機(jī)、還有整個(gè)經(jīng)濟(jì)的危機(jī)。這就是我們政府國(guó)十條、新國(guó)八條，它為什么一直要出臺(tái)這些政策的根源所在。

2011年的房地產(chǎn)政策最核心的，其實(shí)是有幾個(gè)重要方面，一個(gè)是信貸政策，一個(gè)是稅收政策，還一個(gè)來(lái)講呢，就是我們的住房保障政策，那么大家可以注意到了，信貸政策來(lái)講，我們從去年開(kāi)始，才全面地收緊，2011年它這個(gè)收緊來(lái)講呢，要比2010年這個(gè)干得多，比如說(shuō)取消2008年9月份以來(lái)的，住房按揭貸款的優(yōu)惠利率，優(yōu)惠利率取消啊，還有信貸政策的全面收緊，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起了一個(gè)絕對(duì)性的影響，為什么？大家知道，住房市場(chǎng)之所以能夠繁榮、之所以發(fā)展，是什么東西？就是因?yàn)橛羞@個(gè)住房按揭貸款這樣一個(gè)產(chǎn)品，這個(gè)產(chǎn)品給予我們中國(guó)的居民，提供了進(jìn)來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿，正是這個(gè)杠桿，因?yàn)橛羞@個(gè)杠桿，能夠做什么？我就問(wèn)大家啊，你們要知道一個(gè)基本的概念，我就問(wèn)大家，我們到房地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)，買房，你把什么東西按揭給銀行了，大家知道吧？把什么東西按揭給銀行？大家注意啊，這就是核心所在，我們按揭給銀行的東西啊，絕對(duì)不是房子，知道吧，不是說(shuō)你把，現(xiàn)在我們一般的民眾，一般的人都會(huì)認(rèn)為，我買房了，把房子按揭給銀行，不是，那是什么？按揭你未來(lái)的收入流，你本來(lái)來(lái)講，你比如說(shuō)你們剛大家畢業(yè)，然后工作兩三年，你積了五萬(wàn)塊錢。好，你五萬(wàn)塊錢比如說(shuō)，你這個(gè)一個(gè)住房是50萬(wàn)，你按揭時(shí)候，首付10%，你5萬(wàn)塊錢按揭對(duì)吧？可以把這個(gè)50萬(wàn)的房子拿過(guò)來(lái)，然后呢，你那45萬(wàn)，錢在哪里來(lái)的？你45萬(wàn)是未來(lái)30年你賺的工資在用，你想想看，好，你5萬(wàn)塊錢，能把45萬(wàn)，未來(lái)45萬(wàn)拿到現(xiàn)在來(lái)，怎么樣？這個(gè)財(cái)富一下增加到了9倍，就給你增加9倍財(cái)富，但是來(lái)講呢，你現(xiàn)在銀行有一筆負(fù)債在那里，如果我們的信貸政策一旦收緊，你杠桿比例把它上升，你成本利率上升，你來(lái)講，你設(shè)的準(zhǔn)入比較緊，怎么樣？你要做住房按揭貸款就沒(méi)那么容易，你要把未來(lái)幾十年的錢拿來(lái)用，也沒(méi)那么容易，沒(méi)那么容易，你就限制你，這就是什么？這就是我們房地產(chǎn)市場(chǎng)，這幾年之所以能夠快速發(fā)展核心所在，住房按揭貸款，是我們房地產(chǎn)市場(chǎng)最關(guān)鍵最關(guān)鍵的問(wèn)題，把未來(lái)幾十年都用在現(xiàn)在，我們現(xiàn)在政策來(lái)講呢，在逐漸收緊這一塊，就是說(shuō)你首付比例提高，利率上升，按揭貸款利率啊，可厲害啊，大家注意啊，因?yàn)闉槭裁?？不知道你們老師教過(guò)沒(méi)有，這個(gè)在投資的時(shí)候，不知道是我總結(jié)出來(lái)，還是書上的東西，有一個(gè)七二定律，什么七二定律啊，就是我們做投資的時(shí)候，如果是我們的這一個(gè)投資收益率10%，以復(fù)利計(jì)算，那么你怎么樣呢？你的收益，投資收益就是7.2年翻一倍，大家注意啊，這可厲害，厲害不厲害啊，別看10%，10%很簡(jiǎn)單的東西，以復(fù)利計(jì)算，你30年多少錢呢？一百萬(wàn)時(shí)候，30年翻了多少啊？大家算算看，30年翻了多少？一百萬(wàn)就翻到800多萬(wàn)了，800多，可厲害了，你知道吧，利率可厲害的東西啊，而且來(lái)講你住房按揭貸款，就是每個(gè)月的平均來(lái)分?jǐn)傔@個(gè)時(shí)候，也就是說(shuō)從這個(gè)第一年到三十年又翻多少，如果你是買一個(gè)房子是120萬(wàn)，首付20（萬(wàn)），然后再借一百萬(wàn)，那么你連本帶息要還多少?。?32萬(wàn)，大家知道啊，這利率這東西啊，你們要知道，利率是什么？是我們金融市場(chǎng)的價(jià)格。

易憲容：我們?nèi)绾蝸?lái)控制過(guò)多的投機(jī)炒作

它算的東西相當(dāng)厲害、相當(dāng)厲害的東西，利率可以一下子打的，如果投資者沒(méi)注意，一下子就把自己打的趴下來(lái)，就是說(shuō)當(dāng)金融市場(chǎng)的泡沫很大，房地產(chǎn)泡沫很大的時(shí)候，銀行、央行一定會(huì)全面收縮流動(dòng)性，全面收縮流動(dòng)性，就信貸政策一定會(huì)變化，信貸政策一定變化，還有一個(gè)東西，大家可以注意到了，就是說(shuō)我現(xiàn)在所講呢，如何來(lái)控制過(guò)多的投機(jī)炒作，講的什么？對(duì)我們進(jìn)那個(gè)，那部分那個(gè)限制，但是我們現(xiàn)在還有個(gè)住房的這一個(gè)限購(gòu)令等等等等，那些東西，起不了多少作用的，為什么起不了多少作用呢？因?yàn)槲覀冃刨J政策講得很清楚，你二套，因?yàn)樗@個(gè)限購(gòu)令呢，主要是，你本地居民有一套房子，你還可以買第二套對(duì)吧？外地居民只要開(kāi)證明，也可以買一套，但是你知道，你買第二套，你的按揭首付六成呢，而且還比更高，你的利率多少?。?厘多了，有多少？由4.158一下子調(diào)到7厘多，有可能，可能翻一倍，這個(gè)時(shí)候你買房子去投資，你敢買嗎？ 就是說(shuō)你就考慮啊，我這個(gè)成本突然間增加一倍，我有沒(méi)有人誰(shuí)來(lái)接我嘛，因?yàn)槲屹I的房子一定賣出去啊，大家記得啊，你做投資來(lái)講，兩個(gè)基本概念，第一個(gè)概念，你買來(lái)以后，都希望更高的價(jià)格賣出去，那就是投資作資產(chǎn)，第二個(gè)概念，你認(rèn)為投資，你干什么？都是你的成本跟收益的計(jì)算，怎么樣呢？面對(duì)的是未來(lái)，大家注意啊，這是最重要的概念，你想想看，未來(lái)發(fā)生什么你不知道，你現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)你要判斷，限購(gòu)令能起什么作用？所以很多人，真的是冒險(xiǎn)，我不怕，當(dāng)然不怕沒(méi)關(guān)系啊，砸在自己手上，接了最后一棒，也沒(méi)有關(guān)系的，最后一棒他都接，但是對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)炒作的限制，這剛才講的只是事前限制，這市場(chǎng)準(zhǔn)入的限制，還有來(lái)講呢，其實(shí)還有事中、還有事后的限制，這些事中跟事后的限制干什么？比如說(shuō)在世界任何一個(gè)國(guó)家，你買房啊，一定要交稅，而且稅交得很嚴(yán)、很重，因?yàn)榻欢悂?lái)講呢，不僅有住房交易稅，還有住房交易所得稅。

小片：

住房買賣交易時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)叫房產(chǎn)交易稅，各個(gè)國(guó)家不同情況，對(duì)房產(chǎn)稅的解釋各有不同，籠統(tǒng)的說(shuō)有狹義和廣義之分，狹義的房產(chǎn)稅是指對(duì)房屋本身征收的稅，屬于財(cái)產(chǎn)稅；廣義的房產(chǎn)稅還包括交易稅，也就是在房屋買賣時(shí)要繳納的稅。在美國(guó)，交易稅除了能夠平衡地方財(cái)政預(yù)算的功能，它也較好體現(xiàn)了“取之于民、用之于民”的原則。而在香港，繳納房屋交易稅和交易所得稅，就很好地平抑了炒房所能帶來(lái)的投機(jī)性收益。

易憲容：繳納房地產(chǎn)稅財(cái)產(chǎn)稅的簡(jiǎn)單道理

我問(wèn)大家房地產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)稅，為什么要交財(cái)產(chǎn)稅，一個(gè)很簡(jiǎn)單的道理，你住房為什么有價(jià)值？你為什么成為你的財(cái)產(chǎn)呢？什么原因？就因?yàn)檎峁┠愀鞣N各樣的產(chǎn)權(quán)保護(hù)，你的各種各樣的服務(wù)，如果政府不提供這些產(chǎn)權(quán)保護(hù)，你說(shuō)你住房有價(jià)錢沒(méi)有？我問(wèn)大家，一定是沒(méi)有價(jià)值，為什么？不知道這個(gè)財(cái)產(chǎn)是誰(shuí)的嘛，你住在這里，我把你搞出去，這個(gè)不是我的呀，我搶走啊，你沒(méi)有鑒定啊，所以來(lái)講財(cái)產(chǎn)稅來(lái)講，就是說(shuō)為什么交稅，不在于你任何一個(gè)條件，而在于我們的財(cái)產(chǎn)之所以是財(cái)產(chǎn)，因?yàn)檎峁┝四?，我們各種各樣服務(wù)，還有我們的住房為什么升值??？在于我們政府提供了在城市化的過(guò)程中，提供了各種各樣的城市基礎(chǔ)設(shè)施，如果說(shuō)你在很遠(yuǎn)地方，一個(gè)房子，交通不便利，你說(shuō)這個(gè)房子有價(jià)值嗎？為什么在市中心的房子價(jià)格，會(huì)比其它地方高？就由于市中心政府提供的各種公共設(shè)施，要比其它地方要多、要便利，還有一個(gè)，因?yàn)闉槭裁匆回?cái)產(chǎn)稅，最重要來(lái)講，因?yàn)槎愂帐钦麄€(gè)社會(huì)收入分配調(diào)節(jié)的一個(gè)主要工具，一個(gè)主要工具，如果說(shuō)，我們可以是產(chǎn)品流轉(zhuǎn)稅，可以個(gè)人的所得稅，但是個(gè)人所得稅，你在這個(gè)征繳的過(guò)程中，一定會(huì)這種稅制有各種漏洞，一定有各種漏洞，那么在這種情況下來(lái)講呢，當(dāng)這種漏洞很多的時(shí)候，那么一定要通過(guò)其他的稅制，來(lái)彌補(bǔ)，你沒(méi)有財(cái)產(chǎn)了，我通過(guò)財(cái)產(chǎn)征稅，所以來(lái)講，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，最關(guān)鍵的要看兩個(gè)方面，一個(gè)信貸政策會(huì)走到哪里？就是說(shuō)我們，就是說(shuō)住房按揭貸款，它的市場(chǎng)準(zhǔn)入，提供給的信貸條件如何？第二個(gè)來(lái)講我們的稅收政策在哪里，是要鼓勵(lì)大家住房炒作呢，還是鼓勵(lì)大家是投資這個(gè)消費(fèi)，如果說(shuō)鼓勵(lì)投機(jī)炒作，我們房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)早幾年那種情況，如果限制投機(jī)炒作，我們住房市場(chǎng)，一定回歸到一個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)，那么消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)講，才是我們房地產(chǎn)市場(chǎng)真正健康發(fā)展的根本所在，所以來(lái)講，我們政府來(lái)講，希望逐漸地把房地產(chǎn)市場(chǎng)，回歸到它的基本功能，讓房?jī)r(jià)回到合理的價(jià)位，讓我們民眾真正地享受到，整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的成果，讓我們的住房條件全面地改善，讓我們每一個(gè)人能夠過(guò)上幸福的生活，好，謝謝大家。

主持人：好，非常感謝易憲容先生激情洋溢的演講，易先生在演講中間啊，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么會(huì)把一種住房的，商品的居住功能，然后扭曲變化為一種投資和投機(jī)的功能，做了一個(gè)制度性的剖析，其實(shí)我發(fā)現(xiàn)啊，這里頭真的是一個(gè)，各方利益博弈的共同結(jié)果，逐利的方面呢，不僅僅是這些炒房團(tuán)，和這些炒房的個(gè)人，我覺(jué)得那個(gè)還是小菜一碟啊，逐利的最主要的方面，首先是國(guó)有商業(yè)銀行，其次是各級(jí)地方政府，在整個(gè)房地產(chǎn)變成金融產(chǎn)品，變成投機(jī)性市場(chǎng)的這個(gè)博弈過(guò)程中間，獲利最大的首先是這兩個(gè)方面。

嘉賓：銀行的整個(gè)利潤(rùn)水平來(lái)講，其實(shí)還是微乎其微的，跟這個(gè)房地產(chǎn)的獨(dú)立這一塊來(lái)講，不算太大的，因?yàn)槟沣y行來(lái)講呢，它前年的比如說(shuō)去年的整個(gè)利潤(rùn)來(lái)講只有5千多億，這個(gè)前年這個(gè)比這兒還低一點(diǎn)點(diǎn)，但是來(lái)講我告訴你一個(gè)很簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在2009年呢，他們就是大概是88個(gè)，最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，他們?cè)谶@個(gè)2009年他這個(gè)財(cái)富增長(zhǎng)，一年就增加了7千多億，就88個(gè)。

主持人：88個(gè)大亨。

嘉賓：大的就是說(shuō)，排名榜上的88個(gè)，如果全部加起來(lái)，那就是好多萬(wàn)億呢，所以這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商第一塊，第二塊來(lái)講呢，就是說(shuō)因?yàn)樗麄兯欣鎭?lái)講呢，就是通過(guò)住房投機(jī)炒作這個(gè)口出去的，你知道吧？其實(shí)這就是兩大塊，就是如果最重要的，就是這個(gè)投機(jī)炒作這個(gè)口，如果沒(méi)有這個(gè)口來(lái)講，就是沒(méi)有人來(lái)接這個(gè)手，就是說(shuō)你這個(gè)利潤(rùn)就轉(zhuǎn)移不出去嘛，再暴力也不行，我為什么一直沒(méi)有講房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商呢？

因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講呢，他有這種制度、有這個(gè)投機(jī)炒作的人，他才會(huì)采取這樣的一種方式，那么核心的問(wèn)題就是投機(jī)炒作這個(gè)點(diǎn)。

主持人：你是說(shuō)實(shí)際上的這個(gè)錢，還是落到了這些，具體在這里炒房的這些人手里？ 嘉賓：對(duì)，他是一個(gè)很重要一半，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商跟他一起。

嘉賓：你看我們那個(gè)，這個(gè)整個(gè)一個(gè)儲(chǔ)蓄的增長(zhǎng)，財(cái)富增長(zhǎng)，它就可以反映，這些利益都到哪里去了。

主持人：剛才也說(shuō)到啊，其實(shí)之所以國(guó)民突然醒悟過(guò)來(lái)，這個(gè)房子從一個(gè)基本的需求的居住的功能，可以變成一個(gè)投資的、甚至投機(jī)的這么一個(gè)東西，是因?yàn)橛兴^按揭。那么這個(gè)事情現(xiàn)在會(huì)，毫無(wú)疑問(wèn)現(xiàn)在我們已經(jīng)開(kāi)始在收這個(gè)東西了，使按揭成為一種不可能了嘛，在某種意義上。

嘉賓：對(duì)對(duì)對(duì)。

主持人：那么一旦把這一塊，把這個(gè)金融工具完全廢掉，或者把它看成一個(gè)惡魔以后，在座的這些小孩子們的幸福生活怎么辦？

嘉賓：是這樣的，其實(shí)就是一個(gè)很簡(jiǎn)單，按揭這東西不是惡魔，按揭這東西就是這種金融杠桿呢，你不要把它做去投機(jī)炒作，如果買來(lái)自己住了，你消費(fèi)，你消費(fèi)由你怎么消費(fèi)，就跟我剛才跟你講的，就是你股票，用自己錢去買，你抬了6萬(wàn)點(diǎn)也沒(méi)事，你買了自己用，不去投機(jī)炒作，你怎么按揭都沒(méi)事，它就問(wèn)題出不了，問(wèn)題就是你這個(gè)杠桿把它無(wú)限放大，然后就是這一個(gè)錢生錢、錢滾錢，滾來(lái)滾去滾成無(wú)限大的泡沫，那就是問(wèn)題。

主持人：好，這個(gè)問(wèn)題啊，我覺(jué)得現(xiàn)在是尤其和我們年輕人關(guān)系非常得密切，也是讓他們非常焦慮的一個(gè)問(wèn)題，因?yàn)檫@里頭甚至涉及到以后的結(jié)婚呢，到底是招商銀行，還是這一個(gè)建設(shè)銀行的問(wèn)題對(duì)不對(duì)？下面我們?cè)敢饴?tīng)一聽(tīng)，我們年輕的這個(gè)大學(xué)生，對(duì)于這一個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)的這一個(gè)看法，凡是在這方面有疑慮的，都可以向我們的易教授提問(wèn)。

學(xué)生：易老師，您好，2011年房地產(chǎn)能否出現(xiàn)一個(gè)周期性的調(diào)整，關(guān)鍵在于貨幣的，貨幣能否真正地轉(zhuǎn)型，然后就是這種市場(chǎng)穩(wěn)定維護(hù)者和這種投機(jī)取利者的博弈，還會(huì)繼續(xù)進(jìn)行下去，那么您認(rèn)為就是現(xiàn)在目前國(guó)內(nèi)樓市，銷售量的下降，是否只是一種表象，您認(rèn)為就是央行的貨幣政策還會(huì)有怎樣的變化呢，謝謝。

嘉賓：央行來(lái)講呢，說(shuō)老實(shí)話，這么多年還是做了一些事，特別銀監(jiān)會(huì)，這個(gè)在2009年、2010年沒(méi)有那三個(gè)指引，一個(gè)這個(gè)辦法來(lái)講呢，我們的信貸增長(zhǎng)還比這個(gè)還厲害，我告訴你一個(gè)信貸增長(zhǎng)的情況，2007年整個(gè)銀行信貸是3.63萬(wàn)億，到了2009年就9.59萬(wàn)億，到了2010年就到了7.5萬(wàn)億，你就看信貸增長(zhǎng)有多快，同時(shí)來(lái)講，就是說(shuō)，因?yàn)橹袊?guó)的央行跟這個(gè)監(jiān)管部門來(lái)講，它的權(quán)力十分有限，絕大多數(shù)權(quán)力都在中央呢，所以來(lái)講呢，就是說(shuō)，我們信貸政策呢，最近就是學(xué)者啊大家都在呼吁，在調(diào)整，已經(jīng)開(kāi)始在轉(zhuǎn)向，但是來(lái)講呢，就是說(shuō)這種轉(zhuǎn)向來(lái)講，是不是能夠維持下去，就是能不能夠，就是說(shuō)真正地讓流動(dòng)性全面收緊，現(xiàn)在還是不確定，如果能真正收緊來(lái)講呢，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，這個(gè)周期性調(diào)整是有一定的這個(gè)作用，如果說(shuō)你突然間，到時(shí)候又來(lái)一個(gè)，跟2008年、2002年這個(gè)那種調(diào)整好好的，突然間來(lái)一個(gè)逆轉(zhuǎn)，那就不知道什么結(jié)果了。

學(xué)生：謝謝易老師。

主持人：下一位同學(xué)。

學(xué)生：因?yàn)槲沂且粋€(gè)廣東的，從廣東那邊來(lái)的，所以我知道我周邊很多的那些，很多那樣的企業(yè)家，或者是什么的，他們現(xiàn)在都真的，很賺不了錢，他們的錢只好投資于房市，如果房市破滅了之后呢，他們肯定這些錢蒸發(fā)了之后，他們都要破產(chǎn)，然后很多企業(yè)倒閉的話，就會(huì)導(dǎo)致很多那些工人失業(yè)，而一失業(yè)的話，就會(huì)導(dǎo)致就是說(shuō)大家肯定會(huì)生活很困難，所以我就想問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，一個(gè)比較實(shí)在問(wèn)題，就是作為，就既然我們知道之后的經(jīng)濟(jì)會(huì)這么困難的話，那我們是不是要把我們買房計(jì)劃拖到很后很后，就等經(jīng)濟(jì)破滅了之后再來(lái)買。

嘉賓：其實(shí)也不是這樣個(gè)理解，其實(shí)你剛才講的問(wèn)題啊，有幾個(gè)層面有涉及，第一個(gè)來(lái)講，既然你的企業(yè)來(lái)講，現(xiàn)在很多企業(yè)不做實(shí)業(yè)了，都投資房地產(chǎn)去了，那么你這家企業(yè)來(lái)講，本身來(lái)講，就業(yè)機(jī)會(huì)就很少，就不存在破產(chǎn)以后，有多少就業(yè)機(jī)會(huì)，因?yàn)槎假I房嘛，大家有很多錢都炒作房子去了，也就實(shí)業(yè)投資比較少，第二個(gè)來(lái)講就是說(shuō)，我們的經(jīng)濟(jì)也并不是所說(shuō)的那么黑暗，最關(guān)鍵問(wèn)題來(lái)講呢，我們房地產(chǎn)市場(chǎng)如果能夠把房地產(chǎn)這個(gè)投機(jī)炒作擠出來(lái)，成了一個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)，一個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)，我就問(wèn)大家一個(gè)很簡(jiǎn)單的概念，就是說(shuō)我問(wèn)你，就是說(shuō)投機(jī)炒作，就是價(jià)格很高的時(shí)候需求大呢，還是大家都有能力去購(gòu)買的時(shí)候的需求大？哪個(gè)大？

嘉賓：哪個(gè)大？

學(xué)生：后面，后面，后面那個(gè)。

嘉賓：這個(gè)大，肯定這個(gè)大，那么這個(gè)房?jī)r(jià)很低的時(shí)候，需求大，那么同樣通過(guò)很大的需求，中國(guó)的這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)也不是可以持續(xù)下去吧，就是房?jī)r(jià)的下調(diào)并不是說(shuō)會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，會(huì)造成多大的沖擊，關(guān)鍵就是說(shuō)房?jī)r(jià)下調(diào)，關(guān)鍵的是，整個(gè)利益結(jié)構(gòu)的調(diào)整，整個(gè)利益的再分配。

主持人：中國(guó)國(guó)內(nèi)樓市價(jià)格的居高不下，確實(shí)同房地產(chǎn)的過(guò)度投資與投機(jī)相關(guān)，而背離了住房作為生活基本消費(fèi)品的功能，這已經(jīng)不再是單個(gè)家庭的問(wèn)題，而是一個(gè)社會(huì)普遍遭遇的難題，不管是國(guó)十條也好，還是新的國(guó)八條也好，中央政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)需求過(guò)度膨脹，所導(dǎo)致的民生問(wèn)題，正在不斷地給予關(guān)注和調(diào)整，我們期待在中央政府的強(qiáng)勢(shì)干預(yù)勢(shì)頭下，房地產(chǎn)市場(chǎng)能回歸理性，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的威脅減少到最低。好，讓我們對(duì)易憲容教授精彩的演講，再一次表示感謝。

嘉賓：謝謝大家，謝謝大家。

主持人：同時(shí)也感謝今天在座的，對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)的同學(xué)們，下周同一時(shí)間我們《世紀(jì)大講堂》再見(jiàn)。好，謝謝易先生。

第三篇：易憲容中國(guó)是否會(huì)爆發(fā)金融危機(jī)

易憲容: 中國(guó)是否會(huì)爆發(fā)金融危機(jī)？

財(cái)經(jīng)透視

易憲容

隨著持續(xù)了12年之久的黃金市場(chǎng)暴跌，及中國(guó)今年第一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，海外媒體及評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)又開(kāi)始看淡中國(guó)經(jīng)濟(jì)。國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)及穆迪分別下調(diào)中國(guó)長(zhǎng)期本幣信用評(píng)級(jí)及展望，指出了中國(guó)地方債務(wù)及影子銀行的風(fēng)險(xiǎn)；曾因做空并揭發(fā)安然（Enron）而聞名世界的對(duì)沖基金經(jīng)理人、全球最大空頭基金公司尼克斯聯(lián)合基金總裁吉姆·查諾斯（Jim Chanos），也正在香港做空中國(guó)相關(guān)股票。因?yàn)樵谒磥?lái)，由于中國(guó)房地產(chǎn)泡沫及貪污問(wèn)題，正顯示著中國(guó)金融危機(jī)已經(jīng)開(kāi)始，由此導(dǎo)致的多米諾骨牌似乎開(kāi)始倒塌，即中國(guó)金融危機(jī)馬上要爆發(fā)。

中國(guó)真會(huì)爆發(fā)金融危機(jī)嗎？如果中國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)，其原因及導(dǎo)火線又是什么？還有，如果金融危機(jī)爆發(fā)，將對(duì)中國(guó)及世界經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生什么樣的影響與沖擊？這些都是我們應(yīng)該好好思考的大問(wèn)題。

對(duì)于當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)判斷，應(yīng)該分為國(guó)內(nèi)外兩極。對(duì)于中國(guó)官員及多數(shù)人來(lái)說(shuō)，基本上認(rèn)為當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有多少問(wèn)題，當(dāng)前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行或放緩，只不過(guò)是政府有意調(diào)控之結(jié)果。未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，盡管比前幾年增長(zhǎng)有所放緩，但是仍然處于增長(zhǎng)上行通道上。對(duì)中國(guó)金融體系所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，特別是地方政府債務(wù)及影子銀行的風(fēng)險(xiǎn)，基本上都處于可控制的范圍內(nèi)。因此，當(dāng)前中國(guó)的金融體系的風(fēng)險(xiǎn)是可控的，更不要說(shuō)會(huì)爆發(fā)金融危機(jī)了。

對(duì)于中國(guó)是否會(huì)爆發(fā)金融危機(jī)，焦點(diǎn)是放在中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫有多大，又會(huì)在什么時(shí)候破滅。至于中國(guó)房地產(chǎn)泡沫有多大，無(wú)論是從房?jī)r(jià)收入比，還是從住房租售價(jià)、房地產(chǎn)投資比重及住房空置率等不同的指標(biāo)來(lái)看，已經(jīng)是無(wú)可復(fù)加了。既然中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)吹得巨大，這個(gè)吹大巨大的房地產(chǎn)一定會(huì)破滅。這是誰(shuí)也不可阻止的。

經(jīng)濟(jì)“房地產(chǎn)化”

更重要的是，巨大的房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)生活中兩個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題。一是整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“房地產(chǎn)化”使得無(wú)論是企業(yè)、政府還是個(gè)人各種資源都涌向房地產(chǎn)業(yè)，從而使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)越來(lái)越向低端發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整越來(lái)越不合理。如果不改變當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)“房地產(chǎn)化”的格局，要想讓中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得以調(diào)整，根本就不可能。

二是中國(guó)經(jīng)濟(jì)“房地產(chǎn)化”的驅(qū)動(dòng)力是房地產(chǎn)暴利?？梢哉f(shuō)，在近10年房地產(chǎn)錯(cuò)誤政策的引導(dǎo)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)完全成了一個(gè)投機(jī)投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，一個(gè)中國(guó)人都想利用之的賺錢的工具。在這種情況下，不僅住房市場(chǎng)價(jià)格快速飚升、房地產(chǎn)泡沫吹大，最為重要的是整個(gè)社會(huì)財(cái)富短時(shí)間內(nèi)向少數(shù)人聚集。比如胡潤(rùn)財(cái)富排名榜60%以上富豪，與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)，近7萬(wàn)名億萬(wàn)富翁多以通過(guò)房地產(chǎn)起家。

可以說(shuō)，在人類歷史上，從來(lái)就沒(méi)有看到哪個(gè)朝代、哪個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策，能夠讓少數(shù)人如此快如此多地聚積財(cái)富，而絕大多數(shù)人無(wú)法分享到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之成果，政府官員貪污腐敗越來(lái)越嚴(yán)重和普遍，金融體系的風(fēng)險(xiǎn)快速增加。在這種情況下，已經(jīng)形成了一個(gè)以房地產(chǎn)為核心的龐大利益集團(tuán)，從而使得任何想調(diào)整房地產(chǎn)利益關(guān)系的政策都會(huì)寸步難行。

因此，不僅整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)“房地產(chǎn)化”，整個(gè)中國(guó)社會(huì)核心價(jià)值也“房地產(chǎn)化”了，使得核心價(jià)值全面扭曲。可以說(shuō)，這正是整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)所面臨的兩個(gè)最為重要的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，不僅經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)難以調(diào)整，而且金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)正在快速積聚。

人們可能會(huì)問(wèn)，既然中國(guó)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)如此巨大，這個(gè)房地產(chǎn)泡沫為何沒(méi)有破滅并引起金融危機(jī)？這主要是與當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然處于順周期過(guò)程中有關(guān)，只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)還在增長(zhǎng)，住房?jī)r(jià)格仍然在上升，金融體系的風(fēng)險(xiǎn)就不會(huì)暴露出來(lái)。就如有不少人所指說(shuō)的，目前個(gè)人住房按揭貸款是銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。但是，如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格全面下跌，或在逆周期過(guò)程中，金融體系流入房地產(chǎn)市場(chǎng)及地方政府融資平臺(tái)資金的風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)全面顯示出來(lái)。

現(xiàn)在很多人會(huì)問(wèn)，中國(guó)房?jī)r(jià)什么時(shí)候會(huì)下跌？如果中國(guó)房?jī)r(jià)不下跌，上面所指的金融風(fēng)險(xiǎn)不是都完全化解了嗎？其實(shí)，這也是一個(gè)當(dāng)前住房市場(chǎng)是否可持續(xù)的問(wèn)題。政府希望調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、增加居民收入等方式，來(lái)讓中國(guó)當(dāng)前這個(gè)房地產(chǎn)能夠持續(xù)下去。但實(shí)際上，當(dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)不僅讓房?jī)r(jià)頂?shù)教旎ò迳?，讓絕大多數(shù)（85%以上）居民無(wú)法進(jìn)入這樣的市場(chǎng)，而且把中國(guó)住房市場(chǎng)帶向一個(gè)完全投資投機(jī)價(jià)格扭曲的市場(chǎng)。如果住房市場(chǎng)完全是一個(gè)投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫吹大就不可避免，泡沫破滅也是不可能避免。也就是說(shuō)，如果中國(guó)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)吹得巨大，泡沫破滅已經(jīng)是早晚的事情了，而不是破滅不破滅的問(wèn)題。

因此，中國(guó)巨大的房地產(chǎn)泡沫，已經(jīng)給金融體系聚積了巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，并正在形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。任何系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)都是不可預(yù)測(cè)的，也不知道在什么時(shí)候爆發(fā)。否則，人類歷史上就不會(huì)一次又一次地發(fā)生金融危機(jī)。同樣，只要中國(guó)房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大，中國(guó)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越積越大，中國(guó)金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，也正在這過(guò)程中形成。至于是哪一種誘因引發(fā)則不確定，但如果不用政策工具拆除這種系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，或擠掉當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫，中國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)是遲早要發(fā)生的事情了。對(duì)此，中國(guó)政府一點(diǎn)都不可低估金融體系當(dāng)前所面臨的危險(xiǎn)性。

作者是中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員

震出信任危機(jī)

沈澤瑋

中國(guó)早點(diǎn)

自由席

simtw@sph.com.sg

災(zāi)難是一面鏡子，照出人性的善惡美丑，照出潛藏于歌舞升平背后的各種問(wèn)題。

2008年汶川地震震出豆腐渣工程問(wèn)題，2013年雅安蘆山地震震出慈善信任危機(jī)。具官方背景的中國(guó)紅十字會(huì)被輿論拿來(lái)與民間色彩濃厚的“壹基金”做比較，從頭兩天的募款額及網(wǎng)上輿論判斷，官方慈善團(tuán)體獲得的民意支持與信任，遠(yuǎn)不如由武打明星李連杰創(chuàng)建并獲多位中國(guó)企業(yè)家背書的民間組織。

同個(gè)時(shí)候，伴隨地震而來(lái)的慈善信任危機(jī)，沉寂多時(shí)的“郭美美baby”又重回公眾視野。輿論大多認(rèn)定，中國(guó)紅會(huì)遭遇信任危機(jī)與這位“郭美美”有很大的關(guān)系。

“郭美美”沒(méi)有三頭六臂，她只不過(guò)在2011年6月20日于新浪微博上曬一曬自己的奢華生活，意大利跑車、商務(wù)艙、愛(ài)馬仕包包等照片很快就刺激了網(wǎng)民的神經(jīng)，掀起一場(chǎng)慈善信任危機(jī)的滔天巨浪。極具沖擊力的關(guān)鍵詞是，她的微博認(rèn)證身份是“中國(guó)紅十字會(huì)商業(yè)總經(jīng)理”。

慈善與炫富扯上關(guān)系，貪腐必成聯(lián)想詞，對(duì)慈善團(tuán)體的殺傷力可想而知。還未重新站穩(wěn)腳步，蘆山地震讓中國(guó)紅會(huì)的公信力再經(jīng)受考驗(yàn)。雖然紅會(huì)在救援工作中并未犯下大錯(cuò)，但輿論一直緊咬各種謠言不放，對(duì)其做出嚴(yán)厲批判。

為求翻身，中國(guó)紅十字會(huì)社會(huì)監(jiān)督委員會(huì)決定從郭美美身上尋找突破口，擬于5月中下旬重啟對(duì)“郭美美事件”的獨(dú)立調(diào)查，邀請(qǐng)社會(huì)公眾同步參與。但中國(guó)紅會(huì)社監(jiān)委發(fā)出的積極信號(hào)卻不獲部分網(wǎng)絡(luò)輿論買賬。

有網(wǎng)民情緒性地嘲諷：“真是鬧騰，紅十字會(huì)公信力丟失居然去復(fù)查郭美美。你兒子考試不及格，怎么不去查馬化騰（滕訊創(chuàng)辦人）？你老婆信用卡刷爆怎么不去查馬云（阿里巴巴創(chuàng)辦人）？難道你貪污被抓，是因?yàn)槲覀兝习傩站杩钐?，你們花不光造成的么？這么說(shuō)，我還想去查李大釗（中國(guó)共產(chǎn)黨主要?jiǎng)?chuàng)始人之一）了”。

另有網(wǎng)民較理性冷靜分析：“重查郭美美沒(méi)有意義。老百姓對(duì)紅會(huì)的信任危機(jī)來(lái)源于頻出的腐敗現(xiàn)象和長(zhǎng)期的賬目不透明，郭美美只是信任危機(jī)的引爆點(diǎn)而已。老百姓真正需要的是賬目透明化和長(zhǎng)期監(jiān)管。

確實(shí)，外界雖然八卦郭美美到底有什么特殊人脈，但這位炫富女的問(wèn)題不是紅會(huì)的全部問(wèn)題。作為慈善團(tuán)體，紅會(huì)眼下應(yīng)解決的問(wèn)題是，如何做到公開(kāi)透明，并接受社會(huì)監(jiān)督。

在“郭美美”事件之后，中國(guó)紅會(huì)確實(shí)做了改進(jìn)，包括聘請(qǐng)16人組成社會(huì)監(jiān)督委員會(huì)，成員包括中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林、中央編譯局副局長(zhǎng)俞可平和中央電視臺(tái)主持人白巖松等。另?yè)?jù)新華網(wǎng)前日?qǐng)?bào)道，中國(guó)紅十字會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王海京表示，政府審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)紅會(huì)的資金使用每年進(jìn)行審計(jì)；一些具體的項(xiàng)目，會(huì)邀請(qǐng)第三方的審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行；內(nèi)審系統(tǒng)一年來(lái)已將紅會(huì)所有直屬單位全部審計(jì)一遍；監(jiān)督委員會(huì)不僅調(diào)查社會(huì)質(zhì)疑的問(wèn)題，這一次也參加紅會(huì)救援工作的監(jiān)督。

若社會(huì)監(jiān)督、政府審計(jì)和第三方審計(jì)都有了，而并非做些左手查右手的無(wú)聊審計(jì)，但網(wǎng)絡(luò)輿論還是不信任，那只能說(shuō)明，郭美美只是個(gè)炮灰，中國(guó)紅會(huì)只是個(gè)箭靶，民間輿論對(duì)紅會(huì)的不信任，癥結(jié)仍源于對(duì)官方的不信任。

根據(jù)現(xiàn)行的組織結(jié)構(gòu)，中國(guó)紅十字會(huì)是一個(gè)副部級(jí)單位，類似一個(gè)介于政府與NGO之間的組織。它以社會(huì)組織的面貌面向社會(huì)，卻又是中央財(cái)政一級(jí)預(yù)算單位，這樣的管理體制引起諸多非議，因?yàn)闈庵氐墓倭派孰y免與僵化、封閉及腐敗現(xiàn)象掛鉤。

為拯救中國(guó)紅會(huì)，學(xué)者和網(wǎng)民紛紛建言獻(xiàn)策。有輿論指出，紅會(huì)本應(yīng)是社會(huì)救助團(tuán)體，唯一出路是去除官方背景，回歸社會(huì)，但如此整齊的劃分，在處于萌芽階段的中國(guó)慈善事業(yè)恐難以執(zhí)行。北京大學(xué)教授陳浩武則大膽建議，為脫掉紅會(huì)的官方色彩，不應(yīng)再派官員領(lǐng)導(dǎo)紅會(huì)，不如改讓“第一夫人”彭麗媛?lián)渭t會(huì)領(lǐng)導(dǎo)人？

不論是什么點(diǎn)子，背后都離不開(kāi)公開(kāi)、透明、專業(yè)、監(jiān)督等四大主要管理邏輯。而因?yàn)橹袊?guó)的特殊國(guó)情，中國(guó)紅會(huì)要退出國(guó)家行政系統(tǒng)，成為一個(gè)獨(dú)立性較高的非政府組織確實(shí)存在一定的難度。在無(wú)法大動(dòng)原有行政系統(tǒng)的前提下，如何讓一個(gè)官辦慈善組織改進(jìn)管理方式并走出信任危機(jī)“泥潭”，成了中國(guó)紅會(huì)面對(duì)的一大挑戰(zhàn)。它折射出的，也正是中國(guó)官方爭(zhēng)取民心的挑戰(zhàn)。

第四篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫講稿

接下來(lái)講講現(xiàn)實(shí)中的例子。由于不論在歷史中還是當(dāng)下的中國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫都是人們很關(guān)注的問(wèn)題，所以今天就以房地產(chǎn)市場(chǎng)為例。

什么是泡沫？當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格高于其內(nèi)在價(jià)值時(shí)就產(chǎn)生了泡沫。

真實(shí)需求者購(gòu)買房產(chǎn)是為了獲得其居住的使用價(jià)值——不論是自住還是出租，這部分需求叫真實(shí)需求；但投機(jī)者買房不是為了住，而是為了通過(guò)其短期價(jià)格波動(dòng)，利用價(jià)差套利，常常表現(xiàn)為對(duì)房屋空置持有，這部分需求叫虛假需求。由于投機(jī)者的虛假需求造成的房產(chǎn)價(jià)格的虛高就造成了泡沫。

房地產(chǎn)商面對(duì)市場(chǎng)上的真實(shí)或虛假需求，反應(yīng)就是大力建房，但蓋房子周期長(zhǎng)，并且土地供給是有限的——特別是在一二線城市，所以最終形成供小于求的情況，房?jī)r(jià)上漲。這時(shí)真實(shí)需求者會(huì)選擇趕緊買房，不然就買不起了；投機(jī)者看到市場(chǎng)中有利可圖，也會(huì)大量涌入，并選擇持有房產(chǎn)直至價(jià)格不再上漲。當(dāng)泡沫越來(lái)越大的時(shí)候，與之對(duì)應(yīng)的是買房人與房地產(chǎn)商有限的錢，于是大家選擇向銀行借款。這時(shí)人們就在進(jìn)行杠桿投資了；當(dāng)房?jī)r(jià)越來(lái)越高，人們買房最初向銀行借50%，后來(lái)借70%甚至80%，杠桿率提高，也就產(chǎn)生了次級(jí)貸款。

房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮的時(shí)候，房地產(chǎn)極其相關(guān)產(chǎn)業(yè)都大賺一筆，投機(jī)客也賺了；但真實(shí)需求者大量欠債，可支配收入減少；其他與房地產(chǎn)無(wú)關(guān)的行業(yè)由于消費(fèi)市場(chǎng)被擠壓而萎縮。于是大家都進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，去做投機(jī)客，經(jīng)濟(jì)脫實(shí)入虛。

這時(shí)房?jī)r(jià)就很高了，泡沫已經(jīng)足夠大。一種情況是部分投機(jī)客開(kāi)始拋售房產(chǎn)，其他人為了不被套牢也開(kāi)始跑路，于是需求暴跌，供給暴漲，房?jī)r(jià)大跌。剩下沒(méi)跑成的投機(jī)客、房地產(chǎn)商都沒(méi)錢償還銀行負(fù)債，真實(shí)需求者看房?jī)r(jià)還沒(méi)負(fù)債值錢，于是也不還款了。于是銀行倒閉，經(jīng)濟(jì)崩潰。這叫硬著陸，例子是08年的美國(guó)。這種情況是投機(jī)客先動(dòng)手，第二種情況是政府先動(dòng)手。當(dāng)政府采取政策限制房?jī)r(jià)，投機(jī)客也會(huì)拋售房產(chǎn)……后面的故事就一樣了。這也是硬著陸，例子是1990,91年的日本。

那中國(guó)呢?有沒(méi)有一種在清理泡沫的同時(shí)減小對(duì)經(jīng)濟(jì)沖擊的實(shí)現(xiàn)軟著陸的辦法呢？這就需要在清理投機(jī)者的同時(shí)用真實(shí)需求填補(bǔ)他們的退場(chǎng)造成的空缺。要想清理投機(jī)者，可以通過(guò)限購(gòu)和征收房屋空置稅；要想增加真實(shí)需求可以給予政府補(bǔ)貼，可以將房屋與教育、戶口掛鉤?？梢钥吹轿覈?guó)政府的政策正向這方面靠攏。至于效果如何，我們可以期待一下。

第五篇：房地產(chǎn)泡沫成因與對(duì)策

2001年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁，土地供應(yīng)量增加，商品房全面熱銷，銷售價(jià)格呈現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平方米2226元，增長(zhǎng)5.8%，增幅比上年提高了3.3個(gè)百分點(diǎn)，空置面積也出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家魏杰日前在接受中央電視臺(tái)《房地產(chǎn)報(bào)道》記者采訪時(shí)預(yù)言：“2002年將是房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)冬，二月份甚至可能出現(xiàn)崩盤，七、八月份最嚴(yán)重。”本文擬就公眾關(guān)注的房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題作一粗淺探討。

一、房地產(chǎn)泡沫的含義及成因

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的泡沫現(xiàn)象，主要是指土地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值（市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值）不符，雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很高，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產(chǎn)是由土地及其附著建筑物所構(gòu)成，而建筑物是人類勞動(dòng)產(chǎn)品，其價(jià)格是由成本、利潤(rùn)、稅金來(lái)確定，這相對(duì)比較穩(wěn)定，較易判別，因此我們平常所說(shuō)的房地產(chǎn)泡沫實(shí)際上是土地泡沫（地價(jià)泡沫），而土地的市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值即合理價(jià)格是土地利用效益的資本化。

無(wú)論是從現(xiàn)象，還是從本質(zhì)看，泡沫與一般價(jià)格波動(dòng)都有區(qū)別，主要有以下幾點(diǎn)區(qū)別：從現(xiàn)象上看，一般商品的價(jià)格波動(dòng)包括上漲、下降，而且在時(shí)間上是相連的、循環(huán)的，變化幅度一般不會(huì)很大，而泡沫是價(jià)格持續(xù)上漲，高到令人發(fā)狂的地步，直到產(chǎn)生恐慌，人們匆匆拋售，從而使價(jià)格暴跌，波動(dòng)幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上漲與下跌。

從本質(zhì)上看，一般商品的價(jià)值是價(jià)格的貨幣表現(xiàn)，一般商品的價(jià)格波動(dòng)反映市場(chǎng)供需平衡，既是市場(chǎng)機(jī)制作用的起點(diǎn)，又是市場(chǎng)機(jī)制作用的結(jié)果，價(jià)格總是圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。在正常的市場(chǎng)條件下，價(jià)格上漲、供給增大，投資者預(yù)期價(jià)格下降。而泡沫發(fā)生的時(shí)候，市場(chǎng)機(jī)制失靈，人們的行為買漲不買跌，不遵循市場(chǎng)運(yùn)行的一般規(guī)律。當(dāng)價(jià)格上漲、供給增大時(shí)，投資者預(yù)期價(jià)格進(jìn)一步上漲。1991-1993年，我國(guó)海南房地產(chǎn)價(jià)格正是這樣飆升的。1991年每平方米價(jià)格還是1000多元的公寓樓，到1992年就可以賣到3000多元。有的商品房?jī)r(jià)格甚至突破10000元。土地使用權(quán)的出讓價(jià)格也大幅度提高，有的地方僅過(guò)一年價(jià)格竟由十幾萬(wàn)元一畝漲到600多萬(wàn)元一畝。投機(jī)者卻還在不斷地囤積房地產(chǎn)以待價(jià)格再一步上漲時(shí)拋出。以至于在房地產(chǎn)交易中有70%是投機(jī)者囤積起來(lái)的。但很少有人會(huì)意識(shí)到房地產(chǎn)熱驟然降溫，房地產(chǎn)熱在造就了一批富翁之后，相當(dāng)一批公司被套牢在海南的土地上，上億資金在有限的土地上沉淀。泡沫并沒(méi)有帶來(lái)財(cái)富的增減，只有轉(zhuǎn)移的功能。

房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要原因是：

1.房地產(chǎn)商品的特殊性。在一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個(gè)條件。所以房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫，是泡沫的主要載體之一。

2.土地的稀缺性。土地的自然供給是固定不變的，它是地球表面的陸地與水域的總和。城市面積在城市化過(guò)程中可以不斷擴(kuò)大但是土地資源是稀缺有限的，我國(guó)的土地資源相對(duì)匱乏，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，人們對(duì)稀缺的土地需求有無(wú)限擴(kuò)大的趨勢(shì)。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的客觀需求又有對(duì)土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅(qū)使下，把獲取的土地權(quán)益作為謀利手段。土地權(quán)益是虛擬資本的一種，它可以反復(fù)轉(zhuǎn)手。馬克思曾指出：“沒(méi)有價(jià)值的東西在形式上可以有價(jià)格。在這里，價(jià)值表現(xiàn)是虛幻的?！币虼?，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價(jià)運(yùn)動(dòng)可脫離土地利用實(shí)績(jī)而產(chǎn)生泡沫。

3.地價(jià)具有虛構(gòu)性。地價(jià)的虛構(gòu)性是由于土地資源價(jià)格與其資產(chǎn)性價(jià)格的不一致現(xiàn)象。也就是說(shuō)，由于人們預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)（市場(chǎng)地價(jià)等于未來(lái)土地持有期間土地利用收益貼現(xiàn)值之和與未來(lái)土地轉(zhuǎn)讓收益的貼現(xiàn)值之和，如果人們的預(yù)期地價(jià)是合理的，現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)就等于未來(lái)無(wú)限年期的土地利用收益的貼現(xiàn)值之和）之間總存在事實(shí)上的偏差。這種偏差越大，說(shuō)明現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)中虛構(gòu)部分越多或者說(shuō)泡沫成分越多，反之越少。綜觀房地產(chǎn)泡沫的膨脹乃至破滅無(wú)不與發(fā)財(cái)致富的欲望與從眾行為有關(guān)?！耙獟赍X，到海南；要發(fā)財(cái)，炒樓花”，成為當(dāng)時(shí)海南房地產(chǎn)熱時(shí)一些生意人的經(jīng)典。這一點(diǎn)在東南亞房地產(chǎn)泡沫中無(wú)不表現(xiàn)得淋漓盡致。近幾年來(lái)泰國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱，供過(guò)于求，但是仍有許多新的開(kāi)發(fā)商擠進(jìn)這個(gè)領(lǐng)域。他們認(rèn)為在前幾年冒出的兩萬(wàn)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中只有20家宣布破產(chǎn)，可見(jiàn)這個(gè)行業(yè)仍有大的賺頭。許多開(kāi)發(fā)商還想從繼續(xù)建房中擺脫困境，在這種非理性的支持下，造成泰國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熊市彌漫。

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)是不充分市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的四個(gè)條件（信息充分；商品品質(zhì)；買賣者自由出入；交易雙方數(shù)量眾多，因而任何一方不會(huì)出現(xiàn)壟斷局面）相差甚遠(yuǎn)，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)準(zhǔn)市場(chǎng)(Sub-market)。由于買者信息缺乏和信息的不對(duì)稱，許多房地產(chǎn)交易和定價(jià)是悄悄進(jìn)行的，這種成交價(jià)往往不能反映成交物業(yè)的真實(shí)價(jià)值。

5.銀行及金融系統(tǒng)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的傾向性。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及其保值增值性，銀行系統(tǒng)很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款，在宏觀經(jīng)濟(jì)一片看好的情況下，政府也鼓勵(lì)投資，銀行利率就比較低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在1992-1993年，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金占社會(huì)固定投資的三分之一。大量資金涌向房地產(chǎn)業(yè)，信貸的盲目擴(kuò)張及大量吸引短期外資，給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。

6.政府部門的不正之風(fēng)。1993年沿海地區(qū)的房地產(chǎn)熱，有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機(jī)構(gòu)，其資金來(lái)源大多為挪用公款、貸款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價(jià)批地?？梢?jiàn)，政府部門的設(shè)租、尋租、貪污受賄行為也是助長(zhǎng)泡沫形成的原因之一。

二、房地產(chǎn)泡沫的危害

房地產(chǎn)過(guò)熱，一旦泡沫形成，房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上升很容易產(chǎn)生虛假需求信息，影響開(kāi)發(fā)者和消費(fèi)者的預(yù)期，而且虛假需求造成的過(guò)度供給，又會(huì)形成新的房產(chǎn)積壓，給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)大而長(zhǎng)期的負(fù)面影響，2001年，全國(guó)商品房空置面積凈增量為1100萬(wàn)平方米，全年商品房空置面積增長(zhǎng)10.5%，高于上年增長(zhǎng)6.7%的水平，年底全國(guó)商品房空置面積已突破1億平方米大關(guān)，共積壓資金1000多億元。大量的空置商品房不啻于一柄懸在我們頭頂?shù)倪_(dá)魔克利斯劍；不規(guī)范的住房抵押貸款操作導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格虛高，會(huì)加重消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，增大購(gòu)房者的違約風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)不景氣，大量購(gòu)房者違約，形成銀行的不良資產(chǎn)，最終導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)，1993年的中國(guó)和1996年的泰國(guó)都是這樣，國(guó)內(nèi)外由房地產(chǎn)不良貸款引起金融危機(jī)的教訓(xùn)我們必須吸??；此外，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高還會(huì)影響人才的去留，嚴(yán)重削弱城市競(jìng)爭(zhēng)力，影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)泡沫的防范措施

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)的崛起以及加入WTO和北京申奧的成功等無(wú)疑都會(huì)給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，特別是網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)的結(jié)合，給未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指出了一條道路。但是面對(duì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)需求的進(jìn)一步增加，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也面臨著更大的挑戰(zhàn)。如何讓這一行業(yè)真正成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，防范房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展？筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面著眼：

1.大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房，抑制商品房?jī)r(jià)格。國(guó)家要抑制房?jī)r(jià)的不合理上漲，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，主要辦法還是大規(guī)模地推出經(jīng)濟(jì)適用房。去年，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部宣布，投資1700億元，計(jì)劃建設(shè)2.25億平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。這將對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及價(jià)格產(chǎn)生重大影響。經(jīng)濟(jì)適用住房的作用一是通過(guò)免收土地出讓金和減免配套費(fèi)等，降低了售價(jià)，確保中低收入家庭有房可買，二是平抑過(guò)高的商品房?jī)r(jià)格。1998年國(guó)家宣布并隨后實(shí)施的大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的計(jì)劃，曾令眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商驚恐不已。經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)的巨大沖擊或抑制效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。如北京1999年由于大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，致使其商品房?jī)r(jià)平均每平方米下降了700-1000元?，F(xiàn)在，國(guó)家要重舉經(jīng)濟(jì)適用房大旗，由于北京的新開(kāi)工面積已經(jīng)很大，如果再大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)適用房，那北京的房?jī)r(jià)非大跌不可。如果大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房等政策付諸實(shí)施，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的空間就會(huì)被封殺。

2.強(qiáng)化土地資源管理，通過(guò)土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲。要根據(jù)住房市場(chǎng)的需求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，實(shí)行土地出讓公開(kāi)招投標(biāo)制度，控制一些城市過(guò)高的地價(jià)。要堅(jiān)決制止高檔住宅的盲目開(kāi)發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓。對(duì)于發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯紀(jì)行為要嚴(yán)厲懲處，嚴(yán)懲無(wú)正當(dāng)理由閑置土地的“圈地人”以及房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法活動(dòng)。

3.建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)測(cè)體系。通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的及時(shí)歸集、整理和分析，就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期發(fā)布市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，為政府宏觀決策做好參謀。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長(zhǎng)，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，應(yīng)當(dāng)引起注意，要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)測(cè)體系，通過(guò)土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段及時(shí)進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”的產(chǎn)生。

4.整頓住房金融市場(chǎng)秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。一要嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開(kāi)發(fā)貸款管理。住房開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)主要投向適銷對(duì)路的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須具備“四證”（國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證）。二要強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，應(yīng)嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值，落實(shí)抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例（抵借比）最高不得超過(guò)80%。商業(yè)銀行應(yīng)認(rèn)真分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及住房開(kāi)發(fā)企業(yè)的有關(guān)情況，注意防范與期房相關(guān)的特定風(fēng)險(xiǎn)。三要規(guī)范個(gè)人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房。

5.全國(guó)研究住房稅、費(fèi)政策，通過(guò)稅收杠桿促進(jìn)低價(jià)位住房的建設(shè)和消費(fèi)。近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策，清理了一批住宅建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)，有效地減輕了居民購(gòu)買、換購(gòu)住宅的負(fù)擔(dān)。下一步一是要貫徹落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策；二是進(jìn)一步研究和調(diào)整鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策；三是繼續(xù)加大清理住宅建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)的力度，理順商品住宅的價(jià)格構(gòu)成，鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。

6.加強(qiáng)輿論宣傳的引導(dǎo)。目前，地產(chǎn)界炒作概念之風(fēng)甚勁，其一是對(duì)住房本身的炒作，如所謂的“Town house（建在城鎮(zhèn)中的房子，名字取的是“城鎮(zhèn)＋房子”，低密度的聯(lián)排別墅）”、“智能住宅”、“綠色住宅”、“景觀住宅”、“新概念住宅”、“生態(tài)住宅”、“可持續(xù)發(fā)展住宅”等等，究其本質(zhì)，都是夸大科技、環(huán)保等因素在其中的應(yīng)用；其二是對(duì)時(shí)令名詞的炒作，如一段時(shí)間以來(lái)對(duì)“申奧”、“入世”的大肆宣傳等。其實(shí)，消費(fèi)者之所以會(huì)被一些開(kāi)發(fā)商的宣傳誤導(dǎo)，首先是因?yàn)樗麄儗?duì)這些新概念、新名詞的理解不夠，其次，可以將其看作是一種對(duì)潮流的追趕。要解決好這個(gè)問(wèn)題，最好的方法莫過(guò)于“專家＋媒體”了。

總之，房地產(chǎn)是泡沫的主要載體之一，房地產(chǎn)泡沫會(huì)給人們及社會(huì)帶來(lái)很大的危害。在新形勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的世界市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，使房地產(chǎn)業(yè)真正成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，就要保持高度的理性，宏觀調(diào)控，科學(xué)決策，正確引導(dǎo)，適時(shí)監(jiān)測(cè)，以防房地產(chǎn)市場(chǎng)的“虛假繁榮”，重蹈20世紀(jì)90年代東南亞、海南房地產(chǎn)泡沫覆轍。