第一篇：房地產(chǎn)融資方式概攬

房地產(chǎn)融資方式概攬

劉敏杰

【摘要】目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著融資難、融資渠道不暢通的問題，需要多種融資渠道相結(jié)合的多元化融資模式。本文就房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道和創(chuàng)新進行簡略論述。涉及渠道主要包括房地產(chǎn)銀行貸款、房地產(chǎn)公司上市、房地產(chǎn)債券、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)私募股權(quán)、房地產(chǎn)投資信托基金、保險資金、房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓和項目轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)典當(dāng)、海外資金等。

找錢、找到有錢的企業(yè)、機構(gòu)、個人，已經(jīng)成了當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)老總每天最重要的工作，許多房地產(chǎn)企業(yè)也都開始設(shè)立專門的融資機構(gòu)或部門，也會招聘一些“具有成功融資經(jīng)驗”“成熟融資渠道”的融資經(jīng)理或融資主管一類的高級經(jīng)理人員。這是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)二十年來發(fā)展的一個特殊時期，可能面臨行業(yè)的重新洗牌，是被淘汰出局還是能渡過難關(guān)穩(wěn)健發(fā)展，關(guān)鍵看能否打造一個好的融資平臺，進行融資方式的創(chuàng)新，拓展融資渠道。

就目前西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)融資模式來講，已經(jīng)形成了以房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)為核心，以傳統(tǒng)融資渠道為基礎(chǔ)的多元化融資模式。我國目前的房地產(chǎn)融資方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈?zhǔn)車艺{(diào)控，特別是銀行利率政策的影響很大。多元化融資是國家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇。

（一）房地產(chǎn)銀行貸款

房地產(chǎn)銀行貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費等活動有關(guān)的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款和近幾年才出現(xiàn)的并購貸款等。并購貸款本就是一個金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，具體參見2008年12月6日中國銀監(jiān)會發(fā)布的《商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險管理指引》。

（二）企業(yè)上市融資

理論上講，公開上市是最佳途徑，因為直接融資，可從化解金融風(fēng)險，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因為它的贏利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進大出的狀況，難以達到上市要求，現(xiàn)全家約有5萬多家房地產(chǎn)企業(yè)，上市的只有100家左右，且有一半是買殼上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過收購一些業(yè)績較差，1籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營業(yè)務(wù)，從而實現(xiàn)該公司間接上市的目的。借殼上市的主要標(biāo)準(zhǔn)：注入資產(chǎn)最近一個會計年度末凈產(chǎn)不低于5億元，總資產(chǎn)不低于14個億；借殼房地產(chǎn)企業(yè)需要達到兩級開發(fā)資質(zhì)以上；注入資產(chǎn)經(jīng)營利潤來源不能主要依靠前幾年取得的較低土地的成本。但現(xiàn)在不管是IPO直接上市還是買殼上市，都暫停了。

（三）房地產(chǎn)債券融資

債券是指資金需求者發(fā)行債務(wù)憑證給資金的供應(yīng)者，根據(jù)票面上約定的利息，在一定時間內(nèi)，你把這個利息給人家，到了一定的時間內(nèi)，你再償還本金。房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個組成部分?，F(xiàn)在我國房地產(chǎn)公司債券有兩個硬性指標(biāo)，一個是上市公司，一個是凈資產(chǎn)要達到10億人民幣以上，所以不適合中小企業(yè)。參見2007年8月14號中國證監(jiān)會頒布實施的《公司債券發(fā)行試點辦法》。

（四）房地產(chǎn)信托融資

在銀行信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來異?；钴S的房地產(chǎn)融資方式。我國的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營、管理和處分的財產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關(guān)財務(wù)的信托。自2001年我國信托投資“一法兩規(guī)”（《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》）的相繼出臺以來，信托公司在房地產(chǎn)資金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，它為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大最的資金和手段。房地產(chǎn)信托在資金運用上，可以橫跨產(chǎn)業(yè)投資、資本市場和貨幣市場，形式多種多樣：如通過貸款、股權(quán)融資和交易等方式為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金；或者階段性地購買房地產(chǎn)企業(yè)，然后再以賣出的方式融入資金。與其他模式，比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等模式相比，雖然房地產(chǎn)信托融資本身也有諸如“200份”、流通性、營銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環(huán)境相對其他融資工具而言要寬松得多，而且風(fēng)險較小，收益較高。因此，信托將會成為國內(nèi)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的一大趨勢。

（五）房地產(chǎn)私募股權(quán)融資

私募股權(quán)投資（PE）是指以非公開的方式向少數(shù)機構(gòu)投資者或個人募集資金，主要向未上市企業(yè)進行的權(quán)益投資。私募股權(quán)投資包括風(fēng)險投資、天使投資和其他類型?；鹗且环N委托理財行為，把分散的資金集中起來，由專業(yè)公司進行管理，專注地投資于某個行業(yè)和某些領(lǐng)域。由于基金自身的特性，多采取合伙制，與傳統(tǒng)的公司制有著本質(zhì)的區(qū)別。私募基金一般是封閉式的合伙基金，不公開上市。在基金封閉期間，合伙投資人不能隨意抽資，封閉期限一般為3年至5年。私募基金運作成功與否與基金管理人的自身利益更加緊密相關(guān)。

PE在房地產(chǎn)業(yè)中的運用就是房地產(chǎn)私募股權(quán)。按照進入階段分為:發(fā)展型基金、開發(fā)型基金、持有型基金；按照房產(chǎn)類別分為:住宅基金、工業(yè)地產(chǎn)基金、商業(yè)地產(chǎn)基金、旅游地產(chǎn)基金等。私募基金比較感興趣的項目有：公司獲得一證（土地證）前后缺乏資金；房地產(chǎn)企業(yè)計劃擴張時缺乏資金；企業(yè)陷入財務(wù)困境時；股東意見分歧，部分股東要退出；開發(fā)商有好的項目，有部分資金但沒有人才，沒有管理經(jīng)驗。我們國內(nèi)的私募基金，投入房地產(chǎn)的占22%，每年幾千億人民幣。

現(xiàn)在正是發(fā)展房地產(chǎn)私募股權(quán)的好時機，就像十幾年前你搞房地產(chǎn)一樣，你一搞就上市了，上也就上了，私募也一樣，正是跑馬圈地的好時候。我們律師所也一直在做私募的法律準(zhǔn)備，可以為私募股權(quán)的成立和運營提供全程的服務(wù)。

（六）房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）

房地產(chǎn)投資信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，簡寫為REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。它與房地產(chǎn)信托的區(qū)別是：后者是一個信托產(chǎn)品，而前者是一個私募基金產(chǎn)品，主要是擁有并運營帶來收益的房地產(chǎn)。REITs實際上是一種采取公司或者商業(yè)信托組織形式，集聚多個投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機構(gòu)，這種購買相應(yīng)地為開發(fā)商提供了融資渠道。由于房地產(chǎn)投資基金對房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資，不會給企業(yè)增加債務(wù)負擔(dān)；同時，它又以分散投資、降低風(fēng)險為基本原則，其在一個房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會超過基金凈資產(chǎn)額的一定比例，使企業(yè)不會喪失自主經(jīng)營權(quán)。REITs是房地產(chǎn)信托發(fā)展的歸宿。REITs在國外發(fā)展較成熟，美國、澳大利亞、日本、新加坡及歐洲主要國家的交易所都已有REITs上市，與普通股票一樣交易。

2008年12月國務(wù)院辦公廳出臺的《關(guān)于當(dāng)前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》（簡稱金融30條）提出，將開展房地產(chǎn)信托投資基金試點，這位我國房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)信托投資基金融資提供了政策支持。比如在香港上市的有越秀房地產(chǎn)投資信托基金。

（七）保險資金

我國的保險資金，總量可能超過45000億，以前除了自用辦公樓外，不能投資房地產(chǎn)，但隨著2010年9月5號《保險基金投資不動產(chǎn)暫行辦法》的出臺，大量的資金（不超過4500億）的資金開始涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域。保險基金是以債券股權(quán)物權(quán)方式投資的不動產(chǎn)，其剩余的土地使用年限不得低于15年，且自投資協(xié)議簽訂之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。其投資不得有以下行為：提供無擔(dān)保債券融資；直接從事房地產(chǎn)開發(fā)；設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司或者以股票投資的方式控制房地產(chǎn)企業(yè)。所以有眼光的房地產(chǎn)公司，有眼光的投資銀行，有眼光的信托公司和私募股權(quán)基金管理公司，一定要和保險基金合作。

（八）房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓和項目轉(zhuǎn)讓

我國目前房地產(chǎn)大多數(shù)都是項目公司，轉(zhuǎn)讓的時候大多數(shù)都是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，以股權(quán)形式代替項目轉(zhuǎn)讓。項目轉(zhuǎn)讓有幾個優(yōu)點：一是手續(xù)簡單，便于操作；二是費用節(jié)省，不用繳納土地增值稅和契稅；三是與第三人的合同履約不受影響，無須變更其他的相關(guān)合同；四是不影響項目開發(fā)進度。比如，從稅收上來說，股權(quán)轉(zhuǎn)讓買方只要交總價的0。05%的印花稅，賣方如果是自然人只要交溢價部分的20%，如果是企業(yè)股東，交所得稅的25%；但如果是項目轉(zhuǎn)讓，要繳營業(yè)稅5。5%，土地增值稅30-60%，還要繳所得稅25%，兩者差別巨大。

這兩年房地產(chǎn)企業(yè)的并購，大多數(shù)也是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，萬科到2010年銷售額突破1000億，很大的原因是通過并購來完成，半年的時間并購了17家企業(yè)，基本上兩個星期就并購一家企業(yè)，從而實現(xiàn)業(yè)務(wù)和銷售額的快速發(fā)展。

（九）房地產(chǎn)典當(dāng)融資

對于國內(nèi)數(shù)量眾多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，宏觀調(diào)控之后的資金問題與大型開發(fā)商相比顯得尤為突出。在主要渠道提高門檻之后，重新開辟融資渠道成為現(xiàn)實的選擇。此時，房地產(chǎn)典當(dāng)作為一種替補融資手段進入開發(fā)商的視野。典當(dāng)行可以利用其方便、快捷的業(yè)務(wù)特點，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務(wù)。隨著我國監(jiān)管部門對房屋抵押典當(dāng)?shù)牡炔粍赢a(chǎn)項目的解禁，房屋正在成為今天典當(dāng)行最大標(biāo)的業(yè)務(wù)。其主要特點有：一是典當(dāng)后原則上你不能住，除非典當(dāng)行允許；二是出典人只能是借款人本人，和房地產(chǎn)抵押不同，抵押人可以是債務(wù)人也可以是第三人；三是業(yè)務(wù)量小，幾十萬到幾百萬。

故在短期小金額資金融通的過程中，典當(dāng)融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對于房地產(chǎn)企業(yè)巨額融資需求來說，典當(dāng)金額規(guī)模太小了，融資成本也較高。

（十）海外地產(chǎn)基金。

目前外資地產(chǎn)基金進入國內(nèi)資本市場一般有以下兩種方式——一是申請中國政府特別批準(zhǔn)運作地產(chǎn)項目或是購買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實現(xiàn)資金合法流通和回收。我國房地產(chǎn)業(yè)的高回報吸引了眾多的海外地產(chǎn)基金，摩根士丹利房地產(chǎn)基金、凱德置地“中國住宅發(fā)展基金”、澳洲麥格理集團旗下基金公司MGP

A、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、荷蘭國際集團(1NG-GROUP)、美林投資銀行、美國漢斯地產(chǎn)公司等爭先登陸中國，大手筆收購了一些大型商場、大城市繁華地帶寫字樓，或股權(quán)投資于房地產(chǎn)建設(shè)項目，有些則獨立開發(fā)房地產(chǎn)項目。隨著2006年金融市場全面開放，外資銀行、外來資金逐漸成為中國房地產(chǎn)新的力量。海外地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進入中國房地產(chǎn)市場，拓寬了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。

作者：劉敏杰河南鼎德律師事務(wù)所主任

研究方向：風(fēng)險投資與私募股權(quán)投資、企業(yè)文化

執(zhí)業(yè)領(lǐng)域：投融資、房地產(chǎn)、不良資產(chǎn)處置

第二篇：房地產(chǎn)融資方式歸納

一、資本市場融資，和其他行業(yè)一樣：境內(nèi)外上市、境內(nèi)發(fā)債、海外債、定向不定向增發(fā)，還有在香港、新加坡發(fā)REITs也算；

二、銀行貸款：開發(fā)貸、經(jīng)營性物業(yè)貸、流動貸款、委托貸款、并購貸。優(yōu)勢：成本低；劣勢：要求高；

三、信托融資：信托開發(fā)貸、信托經(jīng)營性物業(yè)貸、明股實債、股+債、信托+有限合伙；

四、公墓基金子公司資產(chǎn)管理計劃：較信托優(yōu)勢：（1）不用信托牌照；（2）事后備案，信托是事前備案；（3）注冊資本要求低；較信托劣勢：需要通過金融機構(gòu)，不能直接放貸。

五、券商資管：優(yōu)勢不明顯，必須通過信托計劃或基金子公司資管計劃；

六、保險資金：項目直投只可以投商業(yè)地產(chǎn)，需要兩證。另可以購買投資于地產(chǎn)項目的集合信托計劃（單家限額20%）；

七、私募基金：即有限合伙，可通過第三方財富管理募集資金，靈活不監(jiān)管，成本高?？梢宰饕恍┙Y(jié)構(gòu)化設(shè)計；

八、四大資產(chǎn)管理公司（華融、信達、東方、長城）融資：成本高；

九、與實力開發(fā)商股權(quán)合作：降低經(jīng)營風(fēng)險，同時也降低經(jīng)營收益，雙刃劍；

十、供應(yīng)商融資：（1）總包、合作方墊資；（2）銀行保理業(yè)務(wù)；

十一、典當(dāng)、租賃和小貸，適用于有個把項目的小小小開發(fā)商。

第三篇：房地產(chǎn)融資方式

房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開資金的支持。中國人民銀行121號文件《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的頒布實施，在為房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象降溫的同時，也使資金密集型房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了“釜底抽薪”的危機感和焦慮感。國家信貸新政策下，房地產(chǎn)業(yè)如何沖破融資困境，保持穩(wěn)定健康發(fā)展？本文就這一話題談一點粗淺看法。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

（一）融資規(guī)模持續(xù)增長

近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)業(yè)每年的資金來源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年里，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總量上漲了1.8倍（參見表1-1）。

（二）銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道

僅以上表2001年數(shù)據(jù)為例。2001年房地產(chǎn)業(yè)資金來源總計7696億元，其中：國內(nèi)貸款1692億元，占21.99%；自籌資金2184億元，占28.38%；其他資金來源3671億元，占47.69%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態(tài)勢，看起來比較合理。但是經(jīng)過仔細分析可以發(fā)現(xiàn)，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業(yè)從銀行獲得的流動資金貸款，其余為各種施工企業(yè)墊款或材料商墊款；其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預(yù)收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業(yè)甚至達到70%～80%）。

（三）股票融資債券融資在房地產(chǎn)金融中所占比例小

2002年以前國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市融資和發(fā)行企業(yè)債券控制得非常嚴(yán)格，截至2005年末我國房地產(chǎn)上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2%，占全部房地產(chǎn)企業(yè)總量的0.16%。依據(jù)表1-1數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現(xiàn)快速下滑的趨勢，平均只占0.001%左右。

（四）房地產(chǎn)資金信托活躍

2002年底投向房地產(chǎn)業(yè)的信托財產(chǎn)共計24.08億元,占全部信托財產(chǎn)總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出臺121號文件后，全國許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把目光投向了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。2004年我國房地產(chǎn)信托業(yè)繼續(xù)以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監(jiān)會頒發(fā)212號文件——《關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》（以下簡稱212號文），對信托融資進行嚴(yán)格限制，給我國剛剛有所起色的房地產(chǎn)信托業(yè)又上了一道“緊箍咒”。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題

（一）融資渠道過于單一

從上面對表1-1的分析中可以得知，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數(shù)企業(yè)的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當(dāng)部分開發(fā)企業(yè)的自有資金不足10%。這種高負債的財務(wù)結(jié)構(gòu)，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，不利于整個房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。

（二）銀行體系所承擔(dān)的風(fēng)險與收益不對稱

作為自負盈虧的企業(yè)，銀行對外投資講求的是風(fēng)險與收益的對等性。而我國目前銀行業(yè)從房地產(chǎn)業(yè)獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔(dān)的卻是整個房地產(chǎn)業(yè)高負債的財務(wù)結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致的行業(yè)風(fēng)險，風(fēng)險和收益處于極度的不對等狀態(tài)，再加上各種違規(guī)貸款的存在，整個房地產(chǎn)金融面臨巨大風(fēng)險，不利于銀行體系的穩(wěn)定。

（三）缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系

就房地產(chǎn)體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系，專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機構(gòu)、投資機構(gòu)、擔(dān)保機構(gòu)和保障機構(gòu)缺位嚴(yán)重；缺乏規(guī)?；⒍嘣姆康禺a(chǎn)金融產(chǎn)品體系；缺乏獨立有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系；缺乏房地產(chǎn)金融二級市場等等。

（四）房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機制尚不完善

目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言是滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸亟待突破

為防范整個金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險，央行于2003年6月頒布實施了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業(yè)墊資、自有資金比例等各個環(huán)節(jié)進行了嚴(yán)格規(guī)定，使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產(chǎn)信貸新政下如何融資成為關(guān)系企業(yè)生死存亡的必須盡快解決好的關(guān)鍵問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略分析

（一）發(fā)展多元化直接融資

銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財務(wù)風(fēng)險也較大。因此應(yīng)大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產(chǎn)債券市場以外，還可以發(fā)展市場化直接融資，建立多層次的房地產(chǎn)金融體系。

1.大力培育房地產(chǎn)信托融資方式

房地產(chǎn)信托是信托金融工具在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用。目前我國房地產(chǎn)信托基本上參照銀行貸款的有關(guān)條款執(zhí)行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營能力和經(jīng)驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風(fēng)險分散和風(fēng)險管理作用。此外，我國目前真正意義上的信托投資機構(gòu)并不多，且絕大多數(shù)在房地產(chǎn)信托融資方面并無良好建樹。因此，一方面應(yīng)建立和培養(yǎng)一批真正意義上的房地產(chǎn)信托投資機構(gòu)，另一方面應(yīng)在加強對房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時，通過完善房地產(chǎn)金融市場，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之成為房地產(chǎn)業(yè)融資的一條主要通道。

2.培育地產(chǎn)金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化

住房抵押貸款證券化，就是將金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔(dān)保的債券），并通過二級市場進行交易，轉(zhuǎn)賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風(fēng)險分散給市場眾多投資者的目的。二級市場（個人房貸市場）的運作不僅使得一級市場（開發(fā)貸款市場）有了穩(wěn)定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效實現(xiàn)了風(fēng)險分散和風(fēng)險管理的目標(biāo)，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經(jīng)過聯(lián)邦金融中介機構(gòu)擔(dān)保過的房地產(chǎn)抵押貸款證券化金融產(chǎn)品，具有類似于政府債券的信譽。而且由于二級市場產(chǎn)品相對于政府債券具有更高的收益率，受到保險、養(yǎng)老基金等中長期投資者的歡迎。目前，我國的房貸證券化試點已進入方案設(shè)計階段，各地宜根據(jù)國家相關(guān)政策，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，積極推動住房抵押貸款證券化進程。

3.建立多層次房地產(chǎn)金融體系

借鑒國外先進經(jīng)驗，逐步建立和完善政府干預(yù)與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的多層次房地產(chǎn)金融體系，以促進我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展，加速銀行資金周轉(zhuǎn)，降低銀行金融風(fēng)險。

4.建立和完善相應(yīng)法律制度配套措施

規(guī)范各種融資行為并加強監(jiān)督管理，以防止在降低銀行風(fēng)險的同時產(chǎn)生新的隱患，引發(fā)新的金融風(fēng)險。如對房地產(chǎn)證券化給予明確的法律依據(jù)；加快修訂《企業(yè)債券管理條例》，盡快出臺《產(chǎn)業(yè)投資基金法》等等。

（二）進一步完善間接融資

我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長的一段時間里銀行間接融資仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。因此，要進一步改進和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù)。

1.推進間接融資形式多樣化

目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創(chuàng)新不斷，但在房地產(chǎn)企業(yè)融資方式上缺乏創(chuàng)新。建議銀行業(yè)針對房地產(chǎn)企業(yè)的特點和現(xiàn)狀，提供一些有特色的信貸服務(wù)，如建立一種將中外銀行、擔(dān)保機構(gòu)有效結(jié)合，為企業(yè)提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔(dān)保機構(gòu)；中資銀行+信用擔(dān)保機構(gòu)+擔(dān)保企業(yè)；中資銀行+擔(dān)保企業(yè)甲+擔(dān)保企業(yè)乙，等等，為企業(yè)提供各種擔(dān)保和抵押貸款。

2.創(chuàng)新變直接融資為間接融資的方式

直接融資雖然形式多樣，但對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數(shù)開發(fā)企業(yè)比較容易接受和實現(xiàn)的融資方式。建議更多的開發(fā)企業(yè)積極嘗試探索將直接融資轉(zhuǎn)化為間接融資的新融資途徑。

（三）探索建立組合式融資模式

組合式融資就是將各種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。例如，在成立初期采取自有資金+吸收股權(quán)投資的組合融資策略，吸收新的投資者進入，成立項目合資公司，實行利潤分成，進行原始資本積累；在成長期采取銀行信貸+商業(yè)信用或吸收風(fēng)險投資+股權(quán)投資的組合融資策略；在成熟期采取信托融資+國外投資基金合作；在衰退期適當(dāng)收縮投資規(guī)模或吸收實力雄厚的開發(fā)企業(yè)或投資機構(gòu)的加盟。

第四篇：房地產(chǎn)融資常見方式分析

房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款Q&A

Q:什么是土地抵押貸款？

A：指債務(wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。土地抵押是不動產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。Q：什么叫做土地抵押？

A：亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。其實質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護財產(chǎn)的合法性和有效性。Q：辦理土地抵押長期貸款流程？

A：

1、首先根據(jù)需要申請的貸款額度及貸款機構(gòu)許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值)倒推出抵押物應(yīng)達到的評估總價值。

2、咨詢不動產(chǎn)評估機構(gòu)對于目標(biāo)抵押物進行評估所能達到的最大評估單價,然后再根椐第一步算出的抵押物應(yīng)達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數(shù)。

3、根據(jù)以上第二步算出的抵押物的面積數(shù),先在CAD規(guī)劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域。

4、帶著第三步自行畫出的抵押土地區(qū)域圖再到國土局地籍科進行土地測繪，出抵押測繪圖。

5、根據(jù)抵測繪圖到不動產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估出具評估報告。

6、與貸款機構(gòu)信貸人員一起帶著評估報告及公司的關(guān)證件(營業(yè)執(zhí)照等)到國土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時向貸款機構(gòu)提供貸款申請書及公司同意就目標(biāo)地塊進行抵押貸款的股東會(或董事會決議)等資料。

7、填好最高額抵押貸款合同按貸款機投要求提供所需的相關(guān)資料后，等待放貸即可，至此整個抵押貸款程序基本操作完畢。Q：辦理土地抵押短期貸款操作流程？

A：

1、項目方提供用於初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)： A、貸款申請書，寫明項目概況、貸款金額及期限，用款計劃，還款來源，還款計劃；

B、項目方營業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； C、抵押物所有權(quán)證明（國有土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等）； D、評估機構(gòu)出具的抵押物價值評估報告或預(yù)評估資料； E、項目可行性研究報告；

F、上一資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表，最好是經(jīng)審計的財務(wù)報告，最近一個月的財務(wù)報表。

2、資金方初審?fù)ㄟ^后，項目方與顧問方簽署《融資顧問合同》；

3、項目方按《房地產(chǎn)項目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；

4、資金方對項目資料審查通過后，資金方向項目方發(fā)出商務(wù)邀請函，在資金方與項目方就融資具體事宜進行初步溝通，達成合作協(xié)議后，資金方前往項目地考察項目進展，抵押物狀況等。

5、資金方確定融資方案，募集資金；

6、資金方與項目方共同辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放資金，資金方持續(xù)監(jiān)測項目的建設(shè)和經(jīng)營情況。

7、抵押貸款企業(yè)要向擔(dān)保公司提供：（1）產(chǎn)權(quán)證明；

（2）最近的產(chǎn)權(quán)評估證報告；

（3）董事會通過抵押貸款的決議書（全體董事會成員簽名）；（4）抵押貸款申請書

（5）最近的資產(chǎn)負債表，利潤表。

房地產(chǎn)融資之短期借貸Q&A

Q：房地產(chǎn)開發(fā)過程中有哪些需要短期借貸？

A:

1、開發(fā)商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費等，可通過短期借貸；

2、開發(fā)商在擁有土地證以及用地規(guī)劃許可證的情況下，變更土地性質(zhì)需要繳交相關(guān)費用，可通過短期借貸；

3、開發(fā)商已擁有四證，但開工建設(shè)需要前期費用，開通過短期借貸。Q：開發(fā)商何時還款？

A：

1、開發(fā)商通過申請商業(yè)銀行土地抵押貸款償還；

2、開發(fā)商通過項目出售，回收資金償還；

3、開發(fā)商通過其他方式還款。Q：項目需要符合哪些融資條件？

A：

1、地區(qū)限制：全國一二三線城市（新疆、西藏等除外）；

2、項目限制：市區(qū)的住宅房建設(shè)用地、城市中心的可售商業(yè)物業(yè)；

3、融資期限：一般情況下6個月以內(nèi)；

4、融資額度：1千萬至2億；

5、配資比例：土地登記價或土地評估價的70%；

6、融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付。

房地產(chǎn)融資之短期拆借Q&A

Q:什么是房地產(chǎn)短期拆借?

A: 房地產(chǎn)短期拆借又叫“還舊貸新”，表現(xiàn)為項目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機構(gòu)先墊付還貸。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機構(gòu)的一種融資模式。Q：如何操作的？

A：具體做法是貸款方（銀行）與開發(fā)商訂立《貸款承諾書》，規(guī)定按時還款和二次貸款方式，按照抵押物的價值評估貸款額度，抵押物一般是房產(chǎn)、物業(yè)等固定資產(chǎn)，同時還需提供擔(dān)保品，如股票、債券等有價證券。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權(quán)出售其擔(dān)保品。如果客戶無法償還足夠的本金和利息，就要非銀行機構(gòu)墊付本金與利息。再通過抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。Q：利率情況是怎樣的？ A：

1、日利率日利率3‰-4‰；

2、五天1.2%、10天1.5%、15天2.3%；

3、月利率5-6% Q：短拆什么特點？

A：1.對進入市場的主體即進行資金融通的雙方都有嚴(yán)格的限制； 2.融資期限較短：一般6個月以內(nèi)；

3.交易手段先進、手續(xù)簡便，因而成交時間較短；

4.交易額大，一般需要擔(dān)保或抵押，完全是一種短期交易； 5.利率按照實際使用時間計算。Q：項目方需提供哪些資料？ A：1.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 2.金融機構(gòu)營業(yè)許可證副本復(fù)印件； 3.公司代碼證書復(fù)印件；

4.公司法人代表證明書或授權(quán)委托書，法人身份證復(fù)印件； 5.公司法人、負責(zé)人、財務(wù)主管的簡歷； 6.經(jīng)公司董事會決議授權(quán)的申請； 7.公司近兩年經(jīng)過審計的財務(wù)報表； 8.公司的驗資報告； 9.公司章程；

10.公司的基本情況介紹(包括經(jīng)營情況、公司的人員構(gòu)成、公司的近期重大事件、公司的發(fā)展計劃)；近年來獲境內(nèi)、境外評級機構(gòu)評級情況，近三年來有無違規(guī)經(jīng)營、遭受處罰及重大事件情況。Q：運作流程是怎樣的？

A：1.貸款方將所需資料報資金方審核； 2.資金方現(xiàn)場評估； 3.雙方協(xié)商費用及貸款期限； 4.成交； 5.資金劃撥； 6.抵押登記。

房地產(chǎn)融資之產(chǎn)權(quán)抵押融資Q&A

Q:哪些產(chǎn)權(quán)可以抵押融資?

A:

1、非經(jīng)營類物業(yè)：紅本房、集資房；

2、經(jīng)營中的物業(yè)：酒店、寫字樓、商場、商鋪、公寓； Q：需要具備哪些基本條件？ A：

1、證件齊全：土地證、房產(chǎn)證；

2、債權(quán)債務(wù)：未貸過款，能做抵押登記，可辦理他項權(quán)證；

3、貸款額度：抵押物評估金額的20~50%；

4、擔(dān)保放大：有擔(dān)保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；

5、城市限制：直轄市、省會城市、地級市以及其它經(jīng)濟發(fā)達城市。Q：項目方需提交哪些資料？ A：

1、個人：土地證、房產(chǎn)證；

2、企業(yè)：營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、貸款卡、評估報告（甲級資質(zhì)評估所）。Q：如何操作？

A：

1、審理

2、考察

3、復(fù)審

4、簽約

5、抵押登記

6、放款

7、還款 Q：放款時間需要多長？ A：正常情況下兩個月以內(nèi)； Q：貸款期限是怎樣的？

A：

1、借款期限為1年以上，5年以下。Q：融資成本是多少呢？

A：

1、貸款是通過商業(yè)銀行的，利率參考當(dāng)期基準(zhǔn)利率；

2、貸款是通過其它金融機構(gòu)的，利率較高，年率20%左右；

3、貸款是通過擔(dān)保公司擔(dān)保，那么需增加保費2.5~3%；

4、貸款是通過中介顧問公司，那么融資顧問費1~3%。

房地產(chǎn)融資之民間借貸Q&A

Q:什么是房地產(chǎn)民間借貸？

A:民間借貸，以溫州最出名。出借方的目標(biāo)是獲得固定收益作為回報。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱。出資方也叫銀主，做為民間資金的載體，很無奈。因為，投資其實不都是高利貸，不是同一個概念。Q：開發(fā)商一定要慎用民間借貸！

A：

1、我國沒有形成資本市場和成熟資本工具的金融環(huán)境下，社會廣泛缺乏誠信，也不存在社會信用體系，法律實施和訴訟執(zhí)行的效果最終難以是債權(quán)人的資金得到保護。

2、民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發(fā)展，也基本上是以高利貸的形式實現(xiàn)民間資金的流通與流動。

3、民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業(yè)資金實際負擔(dān)的額外成本（如，在此種銀企關(guān)系中潛規(guī)則之下的尋租、企業(yè)維系貸款關(guān)系的費用等）來看，兩者的差距并不是很大。

4、實際上，同類經(jīng)濟區(qū)域和環(huán)境中，民間資金借貸的違約率和風(fēng)險都要大大低于銀行信貸。

Q：怎樣才能獲得民間資金呢？

A：

1、開發(fā)商的項目價值（凈現(xiàn)值）大大高于借款額；

2、開發(fā)商的各項資質(zhì)及法律和經(jīng)濟關(guān)系清潔無瑕疵；

3、開發(fā)商的還款來源在借款期間有保障：如有多個項目的銷售回款，以此增加借款方對還款保障的疑慮；

4、開發(fā)商以股權(quán)（資產(chǎn)的控制權(quán)）或土地、項目資產(chǎn)、在建工程等作抵押質(zhì)押保證；

5、開發(fā)商在進行借款時必須要有充分自我分析和預(yù)案準(zhǔn)備；

6、開發(fā)商必須無條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對話語權(quán)。

Q:如何通過私募基金更合法的獲得民間資金？

A:

1、就私募資金來源看，中國民間資本市場是主要資金來源，它的規(guī)模應(yīng)該遠遠大于銀行對房地產(chǎn)行的信貸投放。

2、私募資金操作，具有封閉性的特點，及針對特定的項目和特定的企業(yè)和團隊，它也可以是專門化的投資機構(gòu)和投資基金，以尋求快速進入和快速退出，獲得較高的資本回報為動力。

3、在中國房地產(chǎn)行業(yè)一路高走的形勢下，一方面，有太多的房地產(chǎn)項目缺錢，一方面，有太多的民間資金在尋找優(yōu)質(zhì)的投資項目，問題在于如何讓優(yōu)質(zhì)的項目與資本直接對接？答案是可以通過優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)私募基金管理公司，如。

4、開發(fā)商與資金方對于房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險判斷方向是不一致的：因為資金方只能夠承擔(dān)那種可以計算和承受的風(fēng)險；而如果項目投資的風(fēng)險還完全掌握在開發(fā)商的手中，那么資金方的唯一選擇就是放棄。

5、資金方往往非常關(guān)注項目的流動性風(fēng)險，項目投入的回報（即資金的退出）只有是將項目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和金融市場條件下，銷售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場環(huán)境不利于銷售，資金方往往要求開發(fā)商通過降價出售以獲得償付現(xiàn)金，這與開發(fā)商的利益訴求是相悖的。

房地產(chǎn)融資之信托收益權(quán)

銀行理財計劃投資信托收益權(quán)，達到“曲線”為開發(fā)商融資的目的主要有兩種模式，找開發(fā)商“過橋”，銀行理財計劃投資信托受益權(quán)，但不作受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記；或是開發(fā)商設(shè)立自益型財產(chǎn)權(quán)信托計劃，再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財資金。前者主要是XY銀行等銀行在操作，后者大規(guī)模被GS銀行采用。

“過橋”模式的交易結(jié)構(gòu)大致為：假定A企業(yè)需要融資，B企業(yè)(可以是央企的財務(wù)公司、資產(chǎn)管理公司、金融機構(gòu)等)以單一信托方式投資一個信托計劃，這個信托計劃給A企業(yè)發(fā)放一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).B企業(yè)再將自己手中的信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財計劃。

這樣，A企業(yè)獲得貸款，資金的提供者是銀行理財，B企業(yè)只是拿出一筆錢“墊一下”，獲取“通道費”。更激進的做法是，B企業(yè)可以不用拿出真金白銀。B企業(yè)投資信托計劃和轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)兩個合同可以在同一天簽署，這樣，銀行先按合同給B企業(yè)劃款，到賬后，B企業(yè)再給信托公司，信托公司再給A企業(yè)。整個流程只需一兩個小時。

但是，此種模式已被銀監(jiān)會覺察。

實質(zhì)貸款行―――（理財資金投資非登記轉(zhuǎn)讓）―→ 過橋企業(yè)的受益權(quán)―――（投資單一信托計劃）―→ 信托公司 ―――（信托貸款）―→ 借款企業(yè)―――――――→ 信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 ←―――――――― ―――――――→ 信托投資合同 ←――――――― ―――――→ 信托貸款合同 ←――若同一天簽署，可一天放款

理財受讓財產(chǎn)權(quán)信托計劃受益權(quán)的原理為：假定M企業(yè)需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業(yè)物業(yè)。傳統(tǒng)的模式是，M企業(yè)將這棟物業(yè)抵押給信托公司，信托公司對其發(fā)放信托貸款，銀行理財計劃是信托計劃的委托人。

“創(chuàng)新”模式是，M企業(yè)將這棟商業(yè)物業(yè)委托給信托公司，設(shè)立一個財產(chǎn)權(quán)信托計劃，物業(yè)過戶到信托公司名下，這個信托計劃的受益人是M企業(yè)自己。然后，M企業(yè)再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財計劃，交易價格取決于物業(yè)預(yù)期的租金收益。

此外，物業(yè)產(chǎn)生的租金收益歸集到信托公司，信托公司再劃撥給銀行理財計劃，如果租金收入低于預(yù)期，則由M企業(yè)補足。在轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)時，M企業(yè)一般還要和銀行理財計劃簽訂租金差額補足協(xié)議。

這樣，M企業(yè)獲得融資，而銀行理財計劃擁有長期的現(xiàn)金流(此類模式下，期限一般長達6-8年)，銀行借信托公司之手控制了物業(yè)資產(chǎn)作為抵押。其結(jié)果與銀行理財計劃給M企業(yè)放一筆貸款，然后M企業(yè)分6-8年還款，效果相當(dāng)。

在這個案例中，用以設(shè)立財產(chǎn)權(quán)信托的是一棟商業(yè)物業(yè)，實際上，任何有穩(wěn)定、可控現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以通過此模式操作。銀行理財資金之所以愿意投資一個回收期限長達6-8年的現(xiàn)金流，是因為現(xiàn)在“長期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)太難找了，何況物業(yè)實際是銀行控制的，長期來看是升值的，抵押率也很低。”一位銀行理財投資經(jīng)理說。

而至于沒有進行受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，會否影響相關(guān)法律效力，現(xiàn)有的法律法規(guī)并未對此有明確的強制性規(guī)定。一位信托法務(wù)人士表示。

信托受讓銀行信貸票據(jù)資產(chǎn)，風(fēng)險權(quán)重由10.5%提升至150%，一般業(yè)務(wù)為1.5%

房地產(chǎn)融資之定向信托Q&A

Q:什么是定向信托？

A：定向信托還沒有一個官方的說法，是為了與集合信托區(qū)別開來，而約定俗成的一個概念，即信托的一種形式，指信托公司在募集資金時，其募集的對象是特定的投資者（不是有錢就能買），類似股票定向增發(fā)。Q:開發(fā)商為何要選擇定向信托？ A：

1、非銀信合作，受法律保護；

2、能夠被信托公司優(yōu)先選擇；

3、能快速協(xié)助客戶完成融資；

4、為項目提供信用增級以提高成功發(fā)行的幾率。Q：怎樣操作？

A：首先為項目方設(shè)計信托融資方案，并提供私募基金做為后續(xù)資金支持，然后推薦給符合信托條件的信托公司，信托公司在對我方提交的客戶信息和融資方案充分評估的基礎(chǔ)上，發(fā)行信托產(chǎn)品。Q：定向信托的投資范圍有哪些？ A：有以下投資標(biāo)的：

1、房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的流通股；

2、房地產(chǎn)開發(fā)（上市）公司股票的非流通股；

3、二級資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的金融類股權(quán)；

4、特殊條件下三級資質(zhì)以上房地產(chǎn)開發(fā)（非上市）公司的可抵押固定資產(chǎn)。* 注意以下限制條件：

1、省會城市和部分經(jīng)濟發(fā)達的二線城市，三線以下城市無法操作；

2、ST類股票不屬于信托計劃投資標(biāo)的；

3、虧損和業(yè)績披露預(yù)虧股票，未完成股改股票，不屬于信托計劃投資標(biāo)的；

4、近一年內(nèi)受到監(jiān)管處罰，不屬于信托計劃投資標(biāo)的

5、監(jiān)管認(rèn)定股價被惡意操縱的股票也不屬于信托計劃投資標(biāo)的。Q：什么是增信作用？

A：有兩作用，一是對質(zhì)押標(biāo)的折扣率的增信

（1）流通股股票（含信托計劃到期前流通的限售股股票）

（2）對信托計劃到期后仍未流通的限售股股票

（3）對未上市金融類股權(quán)

二是對質(zhì)押標(biāo)的信用增級

（1）我們可作為信托計劃的次級受益人，為項目提供信用增級。以投入資金作為優(yōu)先級受益人預(yù)期固定收益率實現(xiàn)的保證并作為投資顧問參與信托收益分配的依據(jù)；

（2）我們也可為客戶融資進行直接擔(dān)保。Q：開發(fā)商需要提交哪些資料？ A：以下全部資料

1、報批的項目建議書及批準(zhǔn)材料；

2、項目提出的有關(guān)背景材料；

3、可行性研究報告及批準(zhǔn)文件；

4、自籌資金和其他建設(shè)資金籌集方案及落實資金來源的證明材料；

5、項目前期準(zhǔn)備工作完成情況報告；

6、開戶證明，商務(wù)合同、訂單或意向書；

8、經(jīng)營計劃、財務(wù)收支計劃、流動資金補充計劃；

9、房地產(chǎn)企業(yè)：土地證、土地規(guī)劃證、建設(shè)規(guī)劃許可證、開工許可證； Q：利率？

A：主要跟開發(fā)企業(yè)資質(zhì)有關(guān)

1、一級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在15%

2、二級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在18%

3、三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的年利率在20以上%

房地產(chǎn)融資之集合信托Q&A

集合信托=銀信合作 Q：什么是銀信合作？

A：銀信合作是指央行為了防止經(jīng)濟過熱而出臺政策限制商業(yè)銀行放貸，迫使商業(yè)銀行的貸款額度不超過上一年的一定數(shù)額，而現(xiàn)在經(jīng)濟本身對貸款的需求增量很大，這時候商業(yè)銀行為了繞過政策限制而采用了銀信合作的方式，通過信托公司來發(fā)放貸款。

Q：集合信托有哪些模式？ A：大概有4種：信托貸款型、權(quán)益投資型、股權(quán)投資型、財產(chǎn)信托型。Q：具體操作是怎樣的？

A：

1、由銀行作為發(fā)起端，通過銷售理財產(chǎn)品集合資金后，由銀行作為單一委托人將資金信托給信托公司，向目標(biāo)公司發(fā)放貸款。這些公司基本都是銀行的長期穩(wěn)定客戶，資產(chǎn)質(zhì)量較好，且大部分占用銀行的授信額度，最終的風(fēng)險是在銀行端。

2、如此使得央行調(diào)節(jié)經(jīng)濟政策的工具失靈，所以最近央行出臺政策叫停銀信合作。金融創(chuàng)新的動力有兩種：一為因客戶需求而創(chuàng)新，二為因規(guī)避政策而創(chuàng)新。

3、金融創(chuàng)新與監(jiān)督機構(gòu)永遠是矛盾的對立體。

4、銀信合作的相關(guān)規(guī)定銀行與信托公司業(yè)務(wù)合作指引關(guān)于進一步規(guī)范商業(yè)銀行個人理財業(yè)務(wù)。

* 小貼士：銀監(jiān)發(fā)布的幾個重要通知：

《中國銀監(jiān)會關(guān)于進一步規(guī)范銀信合作有關(guān)事項的通知》

《中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及信貸資產(chǎn)類理財業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知》 《中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范銀信理財合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知》 《中國銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范銀信理財合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知》 《銀監(jiān)發(fā)（2010）72號》 《銀監(jiān)發(fā)〔2010〕72號》

1、本通知所稱銀信理財合作業(yè)務(wù)，是指商業(yè)銀行將客戶理財資金委托給信托公司，由信托公司擔(dān)任受托人并按照信托文件的約定進行管理、運用和處分的行為。上述客戶包括個人客戶(包括私人銀行客戶)和機構(gòu)客戶。

商業(yè)銀行代為推介信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品不在本通知規(guī)范范圍之內(nèi)。

2、信托公司在開展銀信理財合作業(yè)務(wù)過程中，應(yīng)堅持自主管理原則，嚴(yán)格履行項目選擇、盡職調(diào)查、投資決策、后續(xù)管理等主要職責(zé)，不得開展通道類業(yè)務(wù)。

3、信托公司開展銀信理財合作業(yè)務(wù)，信托產(chǎn)品期限均不得低于一年。

4、商業(yè)銀行和信托公司開展融資類銀信理財合作業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守以下原則：

(1)自本通知發(fā)布之日起，對信托公司融資類銀信理財合作業(yè)務(wù)實行余額比例管理，即融資類業(yè)務(wù)余額占銀信理財合作業(yè)務(wù)余額的比例不得高于30%。上述比例已超標(biāo)的信托公司應(yīng)立即停止開展該項業(yè)務(wù)，直至達到規(guī)定比例要求。

(2)信托公司信托產(chǎn)品均不得設(shè)計為開放式。

上述融資類銀信理財合作業(yè)務(wù)包括但不限于信托貸款、受讓信貸或票據(jù)資產(chǎn)、附加回購選擇權(quán)的投資、股票質(zhì)押融資等資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

5、商業(yè)銀行和信托公司開展投資類銀信理財合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。

6、商業(yè)銀行和信托公司開展銀信理財合作業(yè)務(wù)，信托資金同時用于融資類和投資類業(yè)務(wù)的，被信托業(yè)務(wù)總額應(yīng)納入本通知第四條第(一)項規(guī)定的考核比例范圍。

7、對本通知發(fā)布以前約定和發(fā)生的銀信理財合作業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)做好以下工作：

(1)商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格按照要求將表外資金在今、明兩年轉(zhuǎn)入表內(nèi)，并按照150%的撥備覆蓋率要求計提撥備，同時大型銀行應(yīng)按照11.5%、中小銀行按照10%的資本充足率計提資本。

(2)商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)切實加強堆存續(xù)銀信理財合作業(yè)務(wù)的后續(xù)管理，及時做好風(fēng)險處置預(yù)案和到期兌付安排。

(3)對設(shè)計為開放式的非上市公司股權(quán)投資類、融資類或含融資類業(yè)務(wù)的銀行理財產(chǎn)品和信托產(chǎn)品，商業(yè)銀行和信托公司停止接受新的資金申購，并妥善處理后續(xù)事宜。

8、鼓勵商業(yè)銀行和信托公司探索業(yè)務(wù)合作科學(xué)模式和領(lǐng)域。信托公司的理財要積極落實國家宏觀經(jīng)濟政策，引導(dǎo)資金投向有效益的新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥、信息網(wǎng)絡(luò)、高端制造產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作出積極貢獻。

9、本通知自發(fā)布之日起實施。

房地產(chǎn)融資之私募基金Q&A

房地產(chǎn)私募基金

房地產(chǎn)私募基金以房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)等方式投資于具升值潛力的房地產(chǎn)項目。

對項目進行可行性評估，并與開發(fā)商協(xié)商合作計劃，達成一致后簽署合作計劃?；鹨院匣镏频男问匠闪⑵漤椖炕鸸荆椖炕鸸疽怨蓶|的名義投資于開發(fā)商的項目公司。

基金的出資額原則上不超過總投資的70%，同時要求開發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%。

基金會要求開發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報，并在市場上升時給予基金更高的投資回報。

在項目開發(fā)期間，全程派駐基金管理團隊對項目資金進行監(jiān)管，確保資金用于項目合理開發(fā)。

基金的退出方式以項目銷售清算、參與項目利潤分配或開發(fā)商回購基金所持有的項目公司股權(quán)。

Q:怎樣的開發(fā)商符合我們的要求？

A:

1、開發(fā)商具備較豐富的開發(fā)經(jīng)驗，有一定的口碑和品牌。

2、開發(fā)商股東結(jié)構(gòu)簡單，在當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系較好，口碑佳；

3、開發(fā)商須有一套成熟的開發(fā)流程及專業(yè)的開發(fā)團隊。Q:怎樣的項目符合我們的要求？ A：

1、區(qū)域要求：主要集中在中國一線或二線城市，并可覆蓋到經(jīng)濟較好的地級市。

2、規(guī)模要求：單個項目總投資3億以內(nèi)，建筑面積20萬平方米以下。

3、地段要求：城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點開發(fā)地段，項目鄰近已有開發(fā)商投資）。

4、形態(tài)要求：住宅為主，少量商業(yè)或酒店配套，可辦理銷售許可證。

5、土地成本：土地價格低于周邊同類型地塊，樓面地價合理。

6、土地狀態(tài)：土地要求凈地，二級開發(fā)為主。

7、舊改項目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議, 土地規(guī)劃用途已獲政府批準(zhǔn)。

8、銷售均價：項目地商品房銷售均價3500元以上，每平方利潤500元以上。

9、劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續(xù)。

10、融資金額：1億以上。

11、融資周期：1年=3年。Q：有哪些基金？

A：

1、股權(quán)式基金，2、夾層式基金，3、債權(quán)式基金，4、單一固定收益基金,5、結(jié)構(gòu)化固定收益基金,6、主動型基金,7、完全主動型基金,8、城市發(fā)展基金。Q：需要多少成本？

A：基金模式不同，成本各不一樣：

1、股權(quán)式基金，基金對外投資的收益計算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結(jié)合。

2、夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調(diào)節(jié)收益+協(xié)議分紅 * 基金方總收益的計算方式：

可調(diào)節(jié)收益=基金月投入累計X項目風(fēng)險系數(shù)（4~7）協(xié)議分紅=項目稅后利潤的10~20%（不扣除財務(wù)費用）

* 可調(diào)節(jié)收益的對沖設(shè)置——基金返還越快，基金方的收益越少。

* 風(fēng)險系數(shù)的評定標(biāo)準(zhǔn)為0~10——0代表我方投資為0，即無風(fēng)險，10代表我方投資100%，即承擔(dān)全部風(fēng)險。我方一般可操作的項目風(fēng)險系數(shù)介于4~7之間。7為我方最高能承擔(dān)風(fēng)險系數(shù)，例如買地階段我方出資70%，風(fēng)險系數(shù)為7。* 協(xié)議分紅的支付方式為項目清算后支付，基金方優(yōu)先獲得分紅。

3、債權(quán)式基金，年綜合成本的計算方式為：管理人的收益包括管理費3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發(fā)行費3%。

4、單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費3%+發(fā)行費3~5%=15~27%

5、結(jié)構(gòu)性固定收益基金：年化收益率=LP（領(lǐng)投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費3%+發(fā)行費3~5%=25~37%

6、主動型基金：開發(fā)商出資10%，基金出資90%，全程參與買地/開發(fā)/運營。

7、完全主動型基金：無需開發(fā)商，管理公司+基金公司+土地所有者。

8、城市發(fā)展基金：用于土地一級整理。Q：基金退出？

A：基金在項目產(chǎn)生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動開發(fā)，再用于支付可調(diào)節(jié)收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項目日常經(jīng)營管理費用。

* 項目銷售至98％，尾盤原則上由開發(fā)商認(rèn)購，認(rèn)購即做收入。* 項目清盤，利潤分配完成，基金方股權(quán)返還，基金方退出。Q：項目出現(xiàn)虧損，損失如何承擔(dān)？

A：按照風(fēng)險與收益成正比的原則，萬一項目出現(xiàn)虧損，則先由開發(fā)商承擔(dān)損失，再由基金方承擔(dān)損失。Q： 對開發(fā)商有哪些建議？

A:建議投資者挑選房地產(chǎn)基金主做好以下三個方面的考慮：

一是考察管理團隊的能力和過往業(yè)績。這是基金投資準(zhǔn)確判斷挑選項目和成功的后期管理的基礎(chǔ)。

二是考察做為基金管理人的背景和實力。管理人的股東背景往往可以給基金帶來充足的優(yōu)質(zhì)投資項目來源以及充分的項目運作過程支持，保障基金投資項目的成功。

三是考察房地產(chǎn)基金治理結(jié)構(gòu)，特別是其中對投資人利益的保護機制以及嚴(yán)格的風(fēng)控措施。

我們在進行每一筆投資之前都要經(jīng)過認(rèn)真的盡職調(diào)查和反復(fù)比較，然后為維護投資者利益還要和被投資企業(yè)就投資條款進行艱苦的談判，經(jīng)常因為某一條款不能達成一致而放棄投資，基金投資的項目可以說是百里挑一，而在開發(fā)商自己管理的資金中，很難想象對項目有認(rèn)真的盡職調(diào)查和管理，一旦項目出現(xiàn)問題或者國家對地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的情況，資金鏈很難得到保障

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資方式研究

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房地產(chǎn)企業(yè)融資方式研究

作者：王景香

來源：《沿海企業(yè)與科技》2006年第02期

[摘 要]文章通過分析房地產(chǎn)企業(yè)所處的政府政策環(huán)境和行業(yè)發(fā)展環(huán)境，提出了在新的形式下，房地產(chǎn)企業(yè)不能單純依靠銀行貸款形式滿足融資需求，而應(yīng)在作好充分分析的基礎(chǔ)上通過多種方式拓寬融資渠道。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)金融；融資渠道；基金；信托

[中圖分類號]F293．3

[文獻標(biāo)識碼]A