第一篇：企業(yè)稅收自查重點問題明細(xì)

房地產(chǎn)及建安企業(yè)稅收自查重點問題清單

（一）企業(yè)所得稅和土地增值稅

1.銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的款項和價外費用未按規(guī)定入賬，隱匿收入。

2.銷售開發(fā)產(chǎn)品不按規(guī)定確認(rèn)銷售收入，推遲實現(xiàn)銷售，造成少繳企業(yè)所得稅。

3.向特殊客戶銷售開發(fā)產(chǎn)品收取價款低于正常銷售價款未做納稅調(diào)整，例如某房地產(chǎn)企業(yè)以六折優(yōu)惠向當(dāng)?shù)啬愁I(lǐng)導(dǎo)親戚銷售商品房，某房地產(chǎn)企業(yè)老板以子女名義購本公司商品房只象征性支付購房款。

4.以自建開發(fā)產(chǎn)品作為拆遷補償或以房抵債等應(yīng)視同銷售行為的，未按規(guī)定做納稅調(diào)整及正確申報納稅。

5.以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款，未按規(guī)定確認(rèn)計稅收入。

6.以分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款，未按規(guī)定確認(rèn)計稅收入，例如合同約定12月1日收款，實際1月1日收款，12月1日未計收入。再如合同約定12月31日收款50萬元，但客戶到期破產(chǎn)無力支付房款等情形。

7.銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入未按規(guī)定申報納稅，產(chǎn)品完工后未及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額。

8.收到政府土地返還款未正確計算收入少交企業(yè)所得稅和土地增值稅。

9.售后回租不按規(guī)定確認(rèn)收入或不按規(guī)定取得租金可扣除憑證直接沖減收入少繳企業(yè)所得稅。

10.虛列拆遷補償費、虛增成本。

11.編造合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支開發(fā)成本。

12.混淆成本核算對象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，減少轉(zhuǎn)為自用的或出租的開發(fā)產(chǎn)品成本或提前結(jié)轉(zhuǎn)成本等人為地造成利潤向后推遲，少繳企業(yè)所得稅和土地增值稅。

13.混淆期間費用和開發(fā)成本、開發(fā)間接費用的列支范圍，擴大土地增值稅扣除項目成本。

14.采取預(yù)估成本、預(yù)轉(zhuǎn)成本、按計劃成本結(jié)算、按比例法結(jié)算等手段增大商品房成本，造成少繳企業(yè)所得稅和土地增值稅。

15.取得不符合規(guī)定發(fā)票入賬，多列成本費用，例如虛構(gòu)綠化成本、虛構(gòu)勞務(wù)

成本，找地方代開發(fā)票套現(xiàn)彌補非正常開支等。

16.不按規(guī)定確認(rèn)清算項目和清算單位，造成成本混淆少清算土地增值稅。

17.土地增值稅清算應(yīng)區(qū)分不同產(chǎn)品類型核算的未按規(guī)定核算，減少清算稅額。

18.對于售價較高、毛利較高及成本不足的項目，以較低的應(yīng)稅所得率核定征收企業(yè)所得稅或以較低的核定征收率征收土地增值稅。

19.不同融資渠道融資所支付融資成本未取得符合稅法規(guī)定的扣除憑證或虛增融資成本，減少應(yīng)納稅所得額或增加土地增值稅扣除項目成本。

20.電視、家具等可移動設(shè)施計入土地增值稅扣除項目成本少清算土地增值稅。

21.不合理工資列支和三項經(jīng)費超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)未作調(diào)整，造成少繳企業(yè)所得稅；應(yīng)計入期間費用工資、福利費計入開發(fā)間接費用調(diào)劑土地增值稅扣除項目成本，少清算土地增值稅。

22.采用不同會計科目列支實際業(yè)務(wù)為業(yè)務(wù)招待費、廣告宣傳費或贊助費、禮品支出未按規(guī)定納稅調(diào)整，造成少繳企業(yè)所得稅。

23.借給關(guān)聯(lián)方的資金不收取利息，未作納稅調(diào)整，造成少繳企業(yè)所得稅。

24.列支與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的費用。

25.報銷企業(yè)股東的個人和家庭生活費用。如個人的電話費、水電費、交通費、餐飲費、家用電器、服裝、高檔消費品等。

26.發(fā)生的辦公用品、會議費、差旅費等費用沒有明細(xì)清單或相應(yīng)記錄，存在虛列行為。

（二）營業(yè)稅

1.預(yù)收售房款、定金、押金、保證金等不及時入賬或掛“其他應(yīng)付款”等往來賬，未按時申報繳納營業(yè)稅。

2.商品房抵建筑工程款，以房抵債，直接減少“開發(fā)產(chǎn)品”未按規(guī)定申報營業(yè)稅。

3.代收代付的價外費用、手續(xù)費、管理費等掛“其他應(yīng)付款”等往來賬，未申報營業(yè)稅。

4.出租房屋、車位、商鋪未按規(guī)定繳納相應(yīng)稅款。

5.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目未按規(guī)定申報營業(yè)稅。

6.銷售給內(nèi)部職工和關(guān)聯(lián)方商品房，銷售價格明顯偏低，又無正當(dāng)理由，申報時未作納稅調(diào)整。

7.關(guān)聯(lián)方之間將商品房無償贈與、無租使用，申報時未作納稅調(diào)整。

8.取得非金融單位的利息收入直接沖減“財務(wù)費用”未按規(guī)定申報營業(yè)稅。

9.銷售不動產(chǎn)兼裝修行為（精裝房）將收取的裝修及安裝設(shè)備費用沖減安裝成本，未全額申報繳納營業(yè)稅。

10.售后返租等銷售行為，沖減租金未全額申報繳納營業(yè)稅。

11.分解售房收入，將部分售房款不開發(fā)票，隱匿收入。

12.按揭銷售，在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后作“短期借款”。

13.在包銷過程中，采用開發(fā)商按實收開票，包銷商再開收據(jù)收現(xiàn)金，造成三方偷稅。

14.地下車庫、倉庫、地面停車位等，對外銷售時，不開發(fā)票，隱匿收入。

（三）個人所得稅

1.發(fā)放工資、獎金，支付集資利息，未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。

2.股東分紅或利潤分配增加股東個人投資額，未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。

3.為職工個人購買商業(yè)保險，未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。

4.在福利費、工會經(jīng)費等科目中支付給個人的應(yīng)稅項目，未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。

5.公司管理人員在兩處以上取得收入，未按規(guī)定合并申報。

6.員工的旅游費未并入個人收入按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。

7.在“應(yīng)付工資”等科目為員工支付個人所得稅，未按含稅金額計算。

8.私車公用發(fā)放的交通補貼未按規(guī)定計算個人所得稅。

9.職工低價購房未按規(guī)定計算個人所得稅。

10.樓盤促銷活動贈送禮品未按規(guī)定扣繳個人所得稅。

11.股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓未按規(guī)定申報繳納個人所得稅。

12.報銷企業(yè)股東的個人和家庭生活費用。如個人的電話費、水電費、交通費、餐飲費、家用電器、服裝、高檔消費品等未扣繳個人所得稅。

（四）其他稅種

1.建筑安裝合同、租賃合同、廣告合同、設(shè)計合同、保險合同、銀行借款合同未按規(guī)定申報繳納印花稅。

2.實收資本、資本公積未繳少繳印花稅。

3.取得土地使用權(quán)，在開發(fā)期未按規(guī)定及時申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

4.公司自用房及出租房租金收入未按規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅。

第二篇：企業(yè)稅收自查情況報告

范文一

我公司與20xx年4 月12 日至20xx年5月10日對公司20xx 年1 月20xx 年12 月的帳務(wù)進(jìn)行了自查，現(xiàn)將清查的情況匯報如下，由于時間倉促，匯報的內(nèi)容難免有些問題或有所遺漏，如有不妥，請理解和指正，謝謝!

納稅人名稱：

稅務(wù)登記號：

納稅人識別號：

經(jīng)濟類型：

法人代表：

檢查時限 20xx 年1 月2011 年12 月

一、企業(yè)基本情況：

我公司系私營企業(yè)，經(jīng)營地址：主營：注冊資金： 人。法人代表：，在冊職工工資總額。20xx年實現(xiàn)營業(yè)收入 20xx 經(jīng)營性虧損元。

二、流轉(zhuǎn)稅(地稅)：

1.主營業(yè)務(wù)收入：我公司20xx 年1 月20xx 年12 月實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入元。

2.營業(yè)稅：我公司20xx 年1 月20xx 年12 月應(yīng)繳納城市維護建設(shè)稅元，已繳納多少元，應(yīng)補繳多少元。

3、城市維護建設(shè)稅：我公司20xx 年1 月20xx 年12 月應(yīng)繳納城市維護建設(shè)稅元，已繳納多少元，應(yīng)補繳多少元。

4、教育費附加：我公司20xx 年1 月20xx 年12 月應(yīng)繳納教育費附加元，已繳納多少元，應(yīng)補繳多少元。

5、殘疾人就業(yè)保障金：我公司20xx 年1 月20xx 年12 月 年應(yīng)繳殘疾人就業(yè)保障金多少元，已繳納多少元，應(yīng)補繳多少元。

6、防洪保安資金：我公司20xx 年1 月20xx 年12 月應(yīng)繳防洪保安資金多少元，已繳納多少元，應(yīng)補繳多少元。

7、地方教育附加費：我公司20xx 年1 月20xx 年12 月應(yīng)繳多少元，已繳納多少元，應(yīng)補繳多少元。

三、地方各稅部分：

1.個人所得稅：我公司法人代表20xx -20xx 工資收入元，我公司20xx -20xx 個人工資收入未達(dá)到個人所得稅納稅標(biāo)準(zhǔn)，無個人所得稅。

2.土地使用稅：我公司20xx -20xx 應(yīng)稅土地面積10000平方米，應(yīng)納土地使用稅2萬元，已繳納。

3.房產(chǎn)稅：我公司20xx -20xx 應(yīng)稅房產(chǎn)原值1000萬元，應(yīng)納房產(chǎn)稅8.4萬元，已繳納。

4.車船稅：我公司擁有乘用車 輛，應(yīng)繳納車船稅 元，已繳納;商用車輛，其中客車輛，應(yīng)繳納車船稅 元，已繳納;貨車輛，應(yīng)繳納車船稅 元，已繳納。

5.印花稅：我公司20xx-20xx 主營業(yè)務(wù)收入元，按0.03%稅率應(yīng)繳納印花稅元。帳本4 本，每本5 元貼花，共計元。合計應(yīng)繳納印花稅元。

四、規(guī)費、基金部分：

1、我公司20xx -20xx 為職工150 人繳納了社會養(yǎng)老保險及醫(yī)療保險，其他人員未在我公司繳納，原因系這批職工的社會養(yǎng)老保險及醫(yī)療保險仍由以前的工作單位代繳，關(guān)系未轉(zhuǎn)入我公司。

2、我公司20xx -20xx 交繳殘疾人就業(yè)保障金元。

五、發(fā)票使用情況：

20xx-20xx 我公司開具了**發(fā)票,多少張，金額多少，已全部記帳作收入。

以上自查，請**稅務(wù)局審核，因水平有限，不當(dāng)之處，請多批評指導(dǎo)。

范文二

我公司是某某食品有限公司在新疆登記注冊的全資子公司，屬于食品加工企業(yè)，經(jīng)營范圍為方便面、掛面、粉絲、調(diào)味品的生產(chǎn)與銷售。注冊資金1000萬元。

我公司于20xx年正式生產(chǎn)運營，設(shè)有供應(yīng)、生產(chǎn)、物流、營銷、財務(wù)等部門，遵循企業(yè)會計核算方法，設(shè)置總賬、明細(xì)賬等，目前使用金蝶軟件，我公司納稅申報按照要求統(tǒng)一進(jìn)行網(wǎng)上申報，各國稅、地稅申報稅種有增值稅、城建稅、房產(chǎn)稅、教育費附加、個人所得稅等稅種，均為自行申報，沒有聘請稅務(wù)等代理機構(gòu)。我公司每年都聘請某稅務(wù)師事務(wù)所的人員對我司所得稅匯算清繳、審計工作進(jìn)行核實檢查并出具報告，現(xiàn)將我公司的自查情況匯報如下：

我公司用于抵扣進(jìn)項稅額的增值稅專用發(fā)票是真實合法的，沒有開票單位與收款單位不一致或票面所記載貨物與實際入庫貨物不一致的發(fā)票用于抵扣。

用于抵扣進(jìn)項的運費發(fā)票是真實合法的，沒有與購進(jìn)和銷售貨物無關(guān)的運費申報抵扣進(jìn)項稅額;沒有以購進(jìn)固定資產(chǎn)發(fā)生的運費或銷售免納增值稅的固定資產(chǎn)發(fā)生的運費抵扣進(jìn)項稅額;沒有以國際貨物運輸代理業(yè)發(fā)票和國際貨物運輸發(fā)票抵扣進(jìn)項;不存在以開票方與承運方不一致的運輸發(fā)票抵扣進(jìn)項;不存在以項目填寫不齊全的運輸發(fā)票抵扣進(jìn)項稅額等情況。

我公司取得的增值稅普通發(fā)票、通用機打發(fā)票、手工發(fā)票等，已經(jīng)國稅官網(wǎng)查詢，查詢信息與票面均一致。

不存在購進(jìn)房屋建筑類固定資產(chǎn)申報抵扣進(jìn)項稅額的情況。

不存在購進(jìn)材料、電、汽等貨物用于在建工程、集體福利等非應(yīng)稅項目等未按規(guī)定轉(zhuǎn)出進(jìn)項稅額的情況。

發(fā)生退貨或取得折讓已按規(guī)定作進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出。

用于非應(yīng)稅項目和免稅項目、非正常損失的貨物按照規(guī)定作進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出。

銷售收入是完整及時入賬：不存在以貨易貨交易未記收入的情況;不存在以貨抵債收入未記收入的情況;不存在銷售產(chǎn)品不開發(fā)票，取得的收入不按規(guī)定入賬的情況;不存在銷售收入長期掛帳不轉(zhuǎn)收入的情況。不存在視同銷售行為、未按規(guī)定計提銷項稅額的情況

不存在開具不符合規(guī)定的紅字發(fā)票沖減應(yīng)稅收入的情況：發(fā)生銷貨退回、銷售折扣或折讓，開具的紅字發(fā)票和賬務(wù)處理符合稅法規(guī)定。

營業(yè)收入完整及時入賬，現(xiàn)金收入按規(guī)定入賬;給客戶開具發(fā)票，相應(yīng)的收入按規(guī)定入賬。按《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的時間確認(rèn)收入，準(zhǔn)時完成納稅義務(wù)。

不存在各種減免流轉(zhuǎn)稅及各項補貼、收到政府獎勵，未按規(guī)定計入應(yīng)納稅所得額。

不存在利用虛開發(fā)票或虛列人工費等虛增成本、使用不符合稅法規(guī)定的發(fā)票及憑證，列支成本費用、在成本費用中一次性列支達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的物品未作納稅調(diào)整;達(dá)到無形資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的管理系統(tǒng)軟件，在營業(yè)費用中一次性列支，未進(jìn)行納稅調(diào)整。

不存在計提的職工福利費、工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費超過計稅標(biāo)準(zhǔn)，未進(jìn)行納稅調(diào)整、計提的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險、失業(yè)保險和職工住房公積金超過計稅標(biāo)準(zhǔn)，未進(jìn)行納稅調(diào)整、計提的補充養(yǎng)老保險、補充醫(yī)療保險、年金等超過計稅標(biāo)準(zhǔn)，未進(jìn)行納稅調(diào)整。

不存在擅自改變成本計價方法，調(diào)節(jié)利潤。

不存在超標(biāo)準(zhǔn)計提固定資產(chǎn)折舊和無形資產(chǎn)攤銷：計提折舊時固定資產(chǎn)殘值率低于稅法規(guī)定的殘值率或電子類設(shè)備折舊年限與稅收規(guī)定有差異的，未進(jìn)行納稅調(diào)整;計提固定資產(chǎn)折舊和無形資產(chǎn)攤銷年限與稅收規(guī)定有差異的部分，已進(jìn)行了納稅調(diào)整。

不存在超標(biāo)準(zhǔn)列支業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費和廣告費、擅自擴大技術(shù)開發(fā)費用的列支范圍，享受稅收優(yōu)惠。

企業(yè)以各種形式向職工發(fā)放的工薪收入已依法扣繳個人所得稅。

我公司將在稅收專項檢查納稅自查中，及時、準(zhǔn)確的完成我公司稅收自查工作。

第三篇：企業(yè)稅收自查情況報告

企業(yè)稅收自查情況報告

xxxx年6月29日貴局召開了稅收專項檢查動員大會，會后我們根據(jù)大檢查安排意見對我單位2008年至2010年1至5月底以前的納稅情況進(jìn)行了認(rèn)真的自查。現(xiàn)將自查情況報告如下：

一、企業(yè)概況

實收資本xxxx，公司下設(shè)工程部、財務(wù)部、銷售部、辦公室等職能科室。目實現(xiàn)銷售收入xxxxxx元。

二、自查情況

根據(jù)貴局大檢查安排意見，我們重點對本企業(yè)2008年至2010年5月底以前的納稅情況進(jìn)行了自查，自查結(jié)果為：

1.營業(yè)稅檢查情況：截止2010年5月底，本企業(yè)少繳營業(yè)稅：...元；城建稅：...元；教育費附加：..元；土地增值稅：...元；水利基金：2...元；少繳稅的主要原因是：2008年6月公司競拍土地12.64畝，當(dāng)時的成交價為每畝地500萬元，原計劃土地拿到后能盡快開工建設(shè)，加快資金回籠，但由于在拆遷過程中個別住戶設(shè)置障礙，以至于拖到現(xiàn)在無法拆遷，加之大部分住戶的安置補償、過渡費等費用使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)了嚴(yán)重的困難，因此造成了稅款的拖欠。

2.代扣稅檢查情況

根據(jù)稅務(wù)局要求，我們對建筑企業(yè)的稅收情況進(jìn)行了認(rèn)真的監(jiān)督，并積極進(jìn)行了代扣代繳，盡管如此目前還有一些問題：

①由于工程未決算，目前已付工程款...元，工程款暫未代扣稅金。②其他由于正在辦理外派證，已付...元，暫未代扣稅金。

經(jīng)過自查，我們充分認(rèn)識到了自己的錯誤，除積極補交稅款外，在今后的工作中我們一定認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)法律法規(guī)，學(xué)習(xí)稅收知識，改正錯誤，遵紀(jì)守法，照章納稅，為國家富強，企業(yè)發(fā)展盡我們應(yīng)盡的義務(wù)。

第四篇：企業(yè)稅收自查實施方案

關(guān)于組織開展稅收自查自糾

工作的實施方案

為貫徹落實《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理引導(dǎo)（試行）》（國稅發(fā)（2009）90號）和《大企業(yè)稅收服務(wù)和管理規(guī)范（試行）》（國稅發(fā)（2011）71號）特制定我單位稅收自查自糾實施方案。

一、自查自糾工作的總體目標(biāo)和基本步驟

總體目標(biāo)：通過開展稅收自查自糾工作，引導(dǎo)企業(yè)樹立稅收風(fēng)險管理意識，建立健全稅務(wù)風(fēng)險防控機制，測評企業(yè)稅收風(fēng)險和隱患，依法處理和化解稅收風(fēng)險，促進(jìn)企業(yè)提高稅收遵從度。

基本步驟：整體工作劃分為六個階段：前期準(zhǔn)備---風(fēng)險測評---風(fēng)險自查---集中分析評估---調(diào)查核實---總結(jié)反饋

二、組織機構(gòu)

為組織實施好自查自糾工作成立領(lǐng)導(dǎo)組

組長：（廠長）

副組長：（書記兼副廠長）

（副廠長）

（副廠長）

成員：（財務(wù)部主任）

（副總）

（副總）

（物資供應(yīng)部主任）

（審計部主任）

（稅務(wù)專責(zé)）

（成本、固定資產(chǎn)）

（材料管理）

（審核）

（發(fā)票管理、出納）

辦公室設(shè)在財務(wù)部，辦公室主任由***兼任。

三、自查自糾工作的主要要求

（一）自查范圍。

按照國稅局要求重點自查增值稅、所得稅及其他涉及稅種。

（二）自查時間安排。

2012年6月1日前為自查準(zhǔn)備、部署階段；6月1日至6月25日為自查實施階段；6月26日至6月30日為自查結(jié)果上報階段。

（三）自查工作要求。

自查工作領(lǐng)導(dǎo)小組按國稅局統(tǒng)一要求，負(fù)責(zé)制定自查工作方案。明確人員安排、職責(zé)分工、工作進(jìn)度、內(nèi)部監(jiān)督等任容，形成完善的自查工作實施意見并傳達(dá)相關(guān)人員，加強對自查工作培訓(xùn)和輔導(dǎo)，組織協(xié)調(diào)內(nèi)部各部門、各層級共同落實稅收風(fēng)險自查，確保自查工作進(jìn)度和質(zhì)量。根據(jù)國稅局大企業(yè)稅收管理處統(tǒng)一下發(fā)的《企業(yè)稅收風(fēng)險自查提綱》，結(jié)合自身情況和特點，對照稅收風(fēng)險點，自查2009至2011納稅涉及的全部國稅稅種涉稅事項的合規(guī)性。

按照《自查提綱》所列舉的稅收風(fēng)險點，對照有關(guān)稅收法律法規(guī)和政策規(guī)定，逐項進(jìn)行認(rèn)真自查，并查找相應(yīng)的證據(jù)、資料和說明等附件，形成自查工作底稿，為全面真實、完整準(zhǔn)確的自查工作報告奠定基礎(chǔ)。

（四）對發(fā)現(xiàn)的問題及時反饋。

本次自查工作中反應(yīng)出的稅收政策、征管方面有待商榷的問題，應(yīng)及時與風(fēng)險評估督導(dǎo)小組聯(lián)系，申請最大化解決。

（五）認(rèn)真搞好整改

要將整改工作貫穿于自查工作的全過程，堅持邊自查，邊整改，邊建立長效機制。針對自查中發(fā)現(xiàn)的問題，明確整改重點，制定整改措施。要總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，端正思想，完善內(nèi)部管理制度，為企業(yè)的發(fā)展保駕護航。

2012.6.6

第五篇：企業(yè)稅收自查系列

企業(yè)稅收自查系列--房產(chǎn)稅（作者王越）

房產(chǎn)稅自查輔導(dǎo)

一、征稅范圍不包括農(nóng)村和行政村，打個比方某個建制鎮(zhèn)，只對建制鎮(zhèn)政府所在地行政村征收房產(chǎn)稅，而對下轄的各行政村、組是不予征收房產(chǎn)稅的。

二、納稅單位無租使用納稅單位或免稅單位的房產(chǎn)，由使用人代繳納房產(chǎn)稅，而免稅單位無租使用納稅單位的房產(chǎn)，則由納稅單位從價征收房產(chǎn)稅。

三、以修理費抵頂租賃費的房產(chǎn)稅問題：經(jīng)營租賃性質(zhì)房屋應(yīng)當(dāng)由出租方承擔(dān)，但租賃雙方約定由承租方負(fù)責(zé)修理抵租金的租賃方式其實質(zhì)依舊是承租方通過支付修理費的方式來承擔(dān)租金。因此仍應(yīng)由房產(chǎn)所有權(quán)人即出租者依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。一般情況下即以修理費作為計稅依據(jù)。

四、房產(chǎn)原值的確定：原財稅地字（86）008號《財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》規(guī)定所謂的房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在帳薄“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。這樣的規(guī)定就使房產(chǎn)稅的征稅范圍被嚴(yán)格限制在“固定資產(chǎn)”科目中的房產(chǎn)了，在現(xiàn)實中很多企業(yè)的房屋其實已經(jīng)實際使用但卻一直不從“在建工程”科目轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目，延遲納稅。因此財稅（2008）152號《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》規(guī)定：對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計帳薄固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅，房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算，對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。

舉例：某物業(yè)公司使用的房屋，因為此項房屋的所有權(quán)歸屬于全體業(yè)主，房屋原值并不反映在物業(yè)公司的“固定資產(chǎn)”科目中，稅務(wù)部門進(jìn)行評估或檢查時很難發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司使用房屋的房產(chǎn)稅。根據(jù)152號文就可以重新評估。

舉例：某上市公司，因采用新會計準(zhǔn)則，則可以將房屋所占土地價值作為會計政策變更予以調(diào)出，僅就房屋價值從價計征房產(chǎn)稅，但如果某制造業(yè)企業(yè)既采用企業(yè)會計制度，又部分使用新會計準(zhǔn)則，對房產(chǎn)所占土地價值進(jìn)行剝離，則稅務(wù)部門可依據(jù)152號文予以調(diào)整或重新評估。

在這里筆者認(rèn)為予以調(diào)整是第一層次、重新評估屬于第二層次，因為予以調(diào)整是建立在原有會計資料基礎(chǔ)上的，如果原始依據(jù)詳實可靠，則應(yīng)予以調(diào)整，除非帳目混亂無從調(diào)整正確，才可以按重置成本價進(jìn)行評估，且評估時點因為歷史價值而不是現(xiàn)值。

五、融資租賃房產(chǎn)稅：根據(jù)國稅函發(fā)（1993）368號《國家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問題的批復(fù)》規(guī)定：融資租賃房產(chǎn)稅應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收，而納稅人則由安徽省地稅局根據(jù)實際情況確定，筆者認(rèn)為融資租賃房產(chǎn)實質(zhì)上使用權(quán)一直在承租方，且基本上會在租賃期結(jié)束后進(jìn)行所有權(quán)變更，以實際使用方的承租方為房產(chǎn)稅納稅人為宜。

六、投資房產(chǎn)取得固定收入的房產(chǎn)稅問題，如果以房屋作為投資，采取共擔(dān)風(fēng)險方式，則由被投資方按房屋原值計征房產(chǎn)稅，如果以房屋作為投資，收取固定收入，根據(jù)國稅函發(fā)（1993）368號《國家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問題的批復(fù)》規(guī)定：應(yīng)由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅，在這一點上與營業(yè)稅是采取了同樣做法。

七、中央空調(diào)，根據(jù)國稅發(fā)（2005）173號《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》規(guī)定：凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記帳和核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

在這里我們應(yīng)當(dāng)注意到，附屬設(shè)備和配套設(shè)施是有限定語的，即是以房屋為載體且不可隨意移動，如果這些附屬設(shè)備和配套設(shè)施不是以房屋為載體的，比如中央空調(diào)的主機沒有放置在房屋內(nèi)，那么如果主機與中央空調(diào)室內(nèi)設(shè)備相互分開核算的話，筆者認(rèn)為主機不需要納稅。

八、地下建筑：人防設(shè)施一般建在地下，但為了鼓勵地下人防設(shè)施利用，即使是作為營業(yè)用的地下人防設(shè)施也是暫不征收房產(chǎn)稅的。

其它的地下建筑分為兩類，根據(jù)財稅（2005）181號《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》，對自用的地下建筑，如屬工業(yè)房產(chǎn)的，以房屋原價的50-60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值，如屬商業(yè)及其他用途的，以房屋原價的70-80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。這里的地下建筑指地面上沒有地下有的建筑。

對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，此地下建筑部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。其實很好理解，其一實際中整棟建筑物不可能將地上與地下分開核算，其二在使用中地下建筑與地面房屋功能也是一致的，比如地下商場，地面購物地下停車等。

九、自2009年1月1日始，外資企業(yè)及外藉個人納入房產(chǎn)稅征收對象，原城市房地產(chǎn)稅廢止，其實在此之前，在不少省份就已經(jīng)對外資企業(yè)及外藉個人的房屋采用了房產(chǎn)稅征稅辦法。

十、物業(yè)稅問題，分稅制改革后，地方財力相較以前有較大縮減，而地方政府職能卻未相應(yīng)調(diào)整，地方財力捉襟見肘，賣地財政峰涌而起，這種不可持續(xù)的財政模式注定要讓后任政府飽償苦果。如何設(shè)計一個可持續(xù)的地方稅制？物業(yè)稅將是一個較好的妥善解決辦法，雖然前提依舊是政府職能的轉(zhuǎn)換，不轉(zhuǎn)換職能再好的稅制模式也無法踐行。物業(yè)稅的最大好處就是將交易環(huán)節(jié)的稅費移轉(zhuǎn)至持有環(huán)節(jié)，這對保證地方政府財力長期穩(wěn)定、打擊房地產(chǎn)投機、調(diào)控房地產(chǎn)市場都會有相當(dāng)好的作用。