第一篇：建材商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃方案、推廣思路建議報告

2011年04月23日建材商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃方案、推廣思路建議報告默認(rèn)分類2011-04-23 18：18：39閱讀2評論0字號：大中小訂閱規(guī)劃建議：l規(guī)劃方案要點(diǎn)：?方案1：1-3層為獨(dú)立小單元，備有室內(nèi)連通樓梯；4-6為大開間，備有獨(dú)立抵達(dá)樓梯空間的框架結(jié)構(gòu)的層，建材商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃方案、推廣思路建議報告。?方案2：1、2、3、4層均為框架結(jié)構(gòu)，有大量的樓梯在1-2層之間進(jìn)行連通，3、4、5、6層有共同的樓梯到達(dá)。5-6層建設(shè)成為小復(fù)式結(jié)構(gòu)的住宅。?方案3：只建設(shè)1-4層，其中1-3層為獨(dú)立小單元，備有室內(nèi)連通樓梯；4層為備有獨(dú)立抵達(dá)樓梯空間的框架結(jié)構(gòu)層。?方案4：1-2層為獨(dú)立單元，具有室內(nèi)連通樓梯結(jié)構(gòu)的空間；5-6(或者4-5)層也為獨(dú)立單元，具有室內(nèi)連通樓梯結(jié)構(gòu)的空間；大小和1-2層面積一致。

3、4(或者只有3層)層有其他對立樓梯到達(dá)。?方案5：1-6層均為框架結(jié)構(gòu)，6層建設(shè)成為車庫，5層建設(shè)成為展示廳，4層建設(shè)成為辦公區(qū)域；1-3層建設(shè)成為市場。?方案6：1-6層均為框架結(jié)構(gòu)，引進(jìn)可以輻射到東營以外其他地區(qū)的、倉儲式、專業(yè)化的批發(fā)市場，以及批發(fā)市場的配套市場(如餐飲、金融、交通運(yùn)輸、法律、設(shè)計(jì)等)。備注：(1)無論采用何種方案，沿黃河路的小路都建議保留。理由：無論是對于我們單個市場，還是對于整個園區(qū)市場而言，這條小路均可以作為市場的主要的機(jī)動車通道。最終，對早期的人流、車流的走向起到引導(dǎo)作用，而且，一般而言，前期的走向習(xí)慣將可以延續(xù)下來，市場最終成型而不變。(2)1-2層為獨(dú)立小空間，3層為辦公、超市等，4-5層為贈送獨(dú)立小空間，則3層部分設(shè)置3-5層的挑空區(qū)域，作為3層辦公、超市等空中活動走廊。l建議采用方案：(按先后順序排列)A、方案4；B、方案3；C、方案1；l建議理由：(1)交通、人流量可達(dá)性逐層對半衰減，3層為極限的極限性原則；(2)雖同樣或者稍低的銷售總收入，但降低建設(shè)成本，保持資金可回收性；(3)抗市場認(rèn)知風(fēng)險最小和隨市場認(rèn)知建筑可變形最大性。l保守型商業(yè)形態(tài)建議：(1)40000平方米左右的普通建材個體戶市場；(2)5000平方米左右的超市；(如蘇果超市)(3)5000平方米左右的配套空間；(餐飲、銀行、法律、設(shè)計(jì)、施工等)營銷推廣建議

一、企劃推廣前置思考在對本案進(jìn)行企劃推廣前，我們勢必要考慮到如下主要問題：1.作為一項(xiàng)政府改造工程，如何樹立起客戶對本案的信心?或者說如何成功塑造出本案的大市場形象，從而達(dá)到輻射范圍的最大化?2.如何有效地避開周邊同類型個案的競爭?3.在1-3樓成功推廣基礎(chǔ)上，如何去化其余房源?

二、產(chǎn)品規(guī)劃方案進(jìn)一步選定1.方案4優(yōu)勢：通過同面積贈送對于提高1-2層銷售價格、加快銷售速度上都有非常好的促進(jìn)作用，而作為餐飲、娛樂、辦公等配套設(shè)施引進(jìn)的3層，商家接受程度更高。劣勢：前期投入成本相應(yīng)增加2.方案3優(yōu)勢：前期投入少劣勢：1-3層銷售難以形成較大優(yōu)勢，而4層在餐飲、娛樂等服務(wù)設(shè)施在人流量、客戶接受度上存在較大抗性。綜合考慮，銷售建議選用方案

4三、產(chǎn)品規(guī)劃策略本案的成功與否很大程度上取決于能否樹立起其大市場形象，能否利用各種渠道吸引足夠的人氣，基于這一點(diǎn)，我們認(rèn)為本案產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)從如下方面入手：1.按照“成行成市”原則進(jìn)行規(guī)劃即按照建材裝飾材料品種進(jìn)行商鋪區(qū)域劃分，實(shí)現(xiàn)各種建材材料的專營，只有如此才能形成本案最大的影響力并達(dá)到最大限度的擴(kuò)大。2.突出本案娛樂休閑功能本案作為一個專業(yè)性市場，需要持久、足夠的人流量來支撐，只有在規(guī)劃中充分考慮到這一點(diǎn)才能通過各種措施加強(qiáng)休閑功能塑造。如在黃河路沿線通過綠化、標(biāo)志性景點(diǎn)建設(shè)、內(nèi)部娛樂休閑設(shè)施引進(jìn)等。3.實(shí)行租售結(jié)合的銷售策略考慮到本案及周邊競爭個案形成的量體較大，同時商家投資較為看重的樓層限制，建議在實(shí)際推廣中對部分銷售難度大的房源以租賃形式去化。4.引進(jìn)規(guī)模較大的購物超市對于商鋪而言，最為重要的就是人氣，如能引進(jìn)規(guī)模較大、具有價格優(yōu)勢的超市購物中心，將極大改善本案人氣上的不足，從而進(jìn)一步促進(jìn)銷售價格、銷售周期等方面的最優(yōu)化。5.成立專門的招商工作*河蟹*除引進(jìn)超市外，可以考慮成立專門工作*河蟹*，招商目標(biāo)集中在娛樂、辦公、餐飲等方面，直接以租賃方式進(jìn)行，或以中介形式幫助業(yè)主進(jìn)行出租，吸引客戶投資信心。6.如有可能，增加手扶電梯及專門貨梯考慮到將來業(yè)主貨物運(yùn)送，消費(fèi)者上下樓梯的需要及客戶懶惰心理，建議設(shè)立專門客梯及貨梯，規(guī)劃方案《建材商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃方案、推廣思路建議報告》。

四、企劃推廣策略1.案名建議：“財富廣場”強(qiáng)調(diào)黃河路地段優(yōu)勢及政府整體規(guī)劃背景帶來的商業(yè)價值，最大限度地描繪出本案商業(yè)投資前景。2.廣告總精神“一鋪富三代”個案的推廣必須有一句朗朗上口的話來概括主要賣點(diǎn)，作為商鋪，商家投資重點(diǎn)考量的因素主要包括人流量、地段、發(fā)展前景等，本案商鋪毗鄰黃河路交通干道，有政府整體規(guī)劃為背景，將來具有很大的發(fā)展?jié)摿?，“一鋪富三代”就以此為核心直接突出商鋪投資價值所在。3.推廣策略1)本案整體推廣立足在較高層次，著重本案在東營市內(nèi)外有影響力的建材裝飾材料綜合市場形象的塑造。2)保證企劃推廣的有序性、連貫性進(jìn)行，3)在正式公開前，側(cè)重于客戶引導(dǎo)性宣傳，即將商鋪投資價值所在、本案發(fā)展前景以軟文、DM單片形式有效地傳達(dá)給客戶，增強(qiáng)他們購買意向及投資信心。4)考慮到當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，在媒體選擇上采用多種方式并用，不同階段相應(yīng)側(cè)重的原則。前期報紙媒體、電視廣告為主，中后期則利用橫幅、引導(dǎo)旗、戶外燈箱、車身廣告等方式進(jìn)行密集性、持久性宣傳。5)在有效控制媒體投放預(yù)算的基礎(chǔ)上，成功拓展多種媒體途徑。在傳統(tǒng)媒體之外通過房地產(chǎn)交易會、各類公關(guān)活動等增加本案暴光頻率

五、營銷策略根據(jù)以上分析，我們將在本項(xiàng)目的營銷過程中，通過產(chǎn)品差異化策略，切實(shí)可行的價格策略，有針對性的行銷手段，具沖擊力的廣告策略去展現(xiàn)本項(xiàng)目優(yōu)勢，挖掘產(chǎn)品設(shè)計(jì)及本項(xiàng)目的內(nèi)涵，化解劣勢及競爭樓盤的壓力，達(dá)到預(yù)期的銷售目標(biāo)。相關(guān)營銷策略如下：1.制造市場脈沖(建材-施工-設(shè)計(jì)-銀行的連接關(guān)注，能否達(dá)到風(fēng)險共擔(dān)，需要開發(fā)商推動)在開盤時制定脈沖式銷售方案，以求得開盤熱銷反應(yīng)。以產(chǎn)品優(yōu)勢為主題，創(chuàng)造新盤的強(qiáng)勢沖擊力。2.為行銷全程設(shè)計(jì)一個市場熱度“保溫桶”發(fā)掘本案賣點(diǎn)，設(shè)置以公關(guān)活動為主的單體營銷方案，使本案熱點(diǎn)連續(xù)發(fā)揮，滾動串聯(lián)，層層沖擊市場，以彌補(bǔ)廣告效應(yīng)的大起大落，達(dá)到對市場節(jié)奏穩(wěn)步調(diào)控的目的。根據(jù)當(dāng)前市場情況，樹立市場形象最為有效的方法是創(chuàng)造差異化行為，包括：?創(chuàng)造差異化產(chǎn)品；差異化產(chǎn)品就是在個案的配套功能及其它硬件條件的差異化?創(chuàng)造差異化服務(wù)；服務(wù)差異化包括：售樓服務(wù)的差異化，交房服務(wù)的差異化，物業(yè)管理服務(wù)的差異化?創(chuàng)造差異化人員；人員的差異化包括：謙恭有禮、信賴、可靠性、敏銳性等，需要有人員經(jīng)常進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，才能做到?創(chuàng)造差異化形象；形象的差異化包括：在多種場合下，反復(fù)向購房者表達(dá)企業(yè)的符號以激發(fā)消費(fèi)者對物業(yè)特點(diǎn)的認(rèn)知。需要綜合運(yùn)用各種媒體手段來達(dá)到

六、階段營銷劃分--我們會在不同的階段，側(cè)重于作什么?1.分階段營銷方案1)引導(dǎo)期(樹立話題)特點(diǎn)把握：傳播個案知名度基本策略：利用位置、價格等等方面的綜合優(yōu)勢造成廣泛影響媒體選擇：報紙、道路橫幅、引導(dǎo)旗等銷售目標(biāo)：利用引導(dǎo)期宣傳聲勢為強(qiáng)銷期到來做好準(zhǔn)備積聚市場人氣2)強(qiáng)銷期(兌現(xiàn)承諾，并且讓客戶感覺到有利可圖)特點(diǎn)把握：注重現(xiàn)場氣氛的炒作，市場形象和品牌樹立?；静呗裕哼\(yùn)用媒體密集度造成的強(qiáng)勢沖擊力，消化前期積累的客戶媒體選擇：公關(guān)活動、戶外燈箱等銷售目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)市場知名度有效塑造3)調(diào)整期(可能會封盤，造成人為的市場稀缺)特點(diǎn)把握：利用商鋪前景描繪帶來的人氣對商鋪進(jìn)行集中推廣基本策略：利用廣告密集投放后的間隙媒體選擇：房產(chǎn)中介、沿線公交車身廣告銷售目標(biāo)：商鋪首批房源基本售罄，造成房源緊俏感覺4)促銷期(價格上揚(yáng)，給客戶跟風(fēng)的理由)特點(diǎn)把握：利用熱銷氣勢，采用部分優(yōu)惠措施去化剩余房源基本策略：充分利用規(guī)劃背景，結(jié)合實(shí)際銷售狀況，并制訂部分優(yōu)惠措施，推動剩余商鋪的最終去化。媒體選擇：車身廣告、DM派發(fā)等銷售目標(biāo)：完成商業(yè)用房的基本去化2.案場資源配置1)現(xiàn)場人力資源安排現(xiàn)場銷售專案經(jīng)理1名，副經(jīng)理1名，銷售助理1名；銷售代表8名。另根據(jù)實(shí)際需要安排銷售支持人員等。2)需準(zhǔn)備的文件及銷售道具A.道具樓書、DM、交通分布圖、規(guī)劃圖(燈箱)、房型及面積分布圖、文具、胸卡、名片、模型、銷售講義B.證件預(yù)售許可證、建設(shè)用地許可證或土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、面積預(yù)測成果表、《使用說明書》和《質(zhì)量保證書》(交房時提供)C.合同及業(yè)務(wù)表格內(nèi)部銷控表、來電來訪登記簿、營業(yè)日報表、營業(yè)周報表、小訂單、標(biāo)準(zhǔn)合同、管理公約、補(bǔ)充條款、價目表、過失單等；3)案中控制1)定時召開業(yè)務(wù)會議和動腦會議，修正企劃和銷售路線；2)分析提供下步賣點(diǎn)及訴求點(diǎn)；3)做好大定、簽約、付款等工作，壓縮付款時間；4)市場動態(tài)追蹤；5)人員專題訓(xùn)練；6)協(xié)調(diào)各方關(guān)系；以上方案僅為初步設(shè)想，注意使用過程中的隨不同效果測定進(jìn)行隨時調(diào)整。轉(zhuǎn)載請注明文章轉(zhuǎn)載自：18加盟網(wǎng)[

第二篇：購物中心商業(yè)規(guī)劃思路

購物中心商業(yè)規(guī)劃思路

希望你所建設(shè)的購物中心獨(dú)具特色，希望你所運(yùn)營的購物中心業(yè)績持續(xù)上升？這是商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)目前最關(guān)注的話題。

目前業(yè)界比較流行的一個詞語叫做“規(guī)劃先行”，這也已經(jīng)被證明是購物中心要成功的一個基本要點(diǎn)。

筆者非常認(rèn)同商業(yè)地產(chǎn)投資商從拿地開始便要進(jìn)入商業(yè)規(guī)劃的觀點(diǎn)，個人以為這是一個購物中心未來運(yùn)營成功的關(guān)鍵所在。

而在近日看到戴德梁行購物資產(chǎn)管理部經(jīng)理的發(fā)言，也談到了這一點(diǎn)，他表示：建好購物中心之后，才開始對購物中心進(jìn)行管理，這個時候已經(jīng)太晚了，正確的做法應(yīng)該是在設(shè)計(jì)的時候就對它進(jìn)行很好的，各種各樣的準(zhǔn)備（規(guī)劃），如果不這么做，在未來運(yùn)營的時候一定會遇見很多問題。

而商業(yè)規(guī)劃需要考慮哪些問題呢？

根據(jù)筆者多年參與制作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報告的經(jīng)驗(yàn)，不論是國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)投資商也好，或者是國外的投資機(jī)構(gòu)，我們在報告中經(jīng)常需要分三大部分去做分析，分別是項(xiàng)目分析、項(xiàng)目定位、收益分析。

項(xiàng)目分析 項(xiàng)目所處市場狀況分析

首先，就是關(guān)于位置的問題，即我們零售常說的選址。在很多可行性報告里，我們用了大量的篇幅去介紹該項(xiàng)目位置的特殊性、便利性、優(yōu)越性，無非就是說明這個地址在目前或者未來是可以吸引大量人流的，具有廣泛影響力的。在介紹位置的問題上，我們需要較多地去考慮交通因素（城市主干道、車站、地鐵以及停車場）、周邊建筑因素（包括居民區(qū)、寫字樓、酒店以及其他配套設(shè)施），這些都需要用詳實(shí)的數(shù)據(jù)來說明。

其次，就是關(guān)于人流的問題，剛才已經(jīng)說了選址是為了說明可以吸引人流，所以人流是非常重要的因素。商業(yè)運(yùn)營需要考慮四個流，包括人流、物流、現(xiàn)金

流和信息流。人流是最重要的一個環(huán)節(jié)，這是因?yàn)槲磥磉\(yùn)營必須非常清晰地去考慮商圈內(nèi)的消費(fèi)力和消費(fèi)總量，包括對未來消費(fèi)總量的預(yù)測，對于投資機(jī)構(gòu)來說，商業(yè)場所的運(yùn)營是必須需要人氣來帶動的，消費(fèi)的最終點(diǎn)始終是要落到消費(fèi)者身上，所以對于人流的考慮一直是所有與零售相關(guān)的機(jī)構(gòu)考慮最多的問題。

其三，就是商圈的問題?，F(xiàn)在中國的每個城市，都已經(jīng)在關(guān)注商圈的概念。一個購物中心，雖然影響力可能會輻射到更遠(yuǎn)，但也必須考慮商圈因素，所處的商圈的消費(fèi)力以及周邊競爭商圈的影響力都是需要考慮并提出解決方案的。如同人流因素一般，商圈內(nèi)考慮的因素包括城市規(guī)劃、交通影響力、商圈內(nèi)消費(fèi)力等等，可以作為評估的數(shù)據(jù)可以有城市人均GDP、居民住宅價格、寫字樓租賃價格、汽車擁有量等等。

第四，競爭對手的問題。購物中心的運(yùn)營過程必然要?dú)w入商業(yè)，所以競爭對手的存在與運(yùn)營能力是要正視的，一個購物中心的投資是巨大的，需要運(yùn)營的時間也是長久的，競爭對手在本區(qū)域的營運(yùn)業(yè)績?nèi)绾?、營銷策略如何、遠(yuǎn)期規(guī)劃如何，都是需要考慮的問題，而潛在的競爭對手和未來即將出現(xiàn)的競爭對手也是在思考上不可遺漏的部分。針對競爭對手的各項(xiàng)策略，在規(guī)劃時必須提出解決方案。項(xiàng)目定位 即項(xiàng)目的規(guī)劃與營運(yùn)策略

首先，購物中心的建筑特點(diǎn)和功能規(guī)劃是必須考慮的。購物中心的建筑特點(diǎn)會受到比較多的限制，如因?yàn)槌鞘幸?guī)劃影響到建筑的外觀、入口的布局，所以對建筑特點(diǎn)的把握，勢必會影響到購物中心功能的規(guī)劃。在這點(diǎn)上，必須依靠豐富零售經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)來完成，功能規(guī)劃要兼顧到建筑的特點(diǎn)。

其次，商品定位和組合規(guī)劃。依據(jù)此前對商圈、人流、交通等因素的分析，必須做出符合目消費(fèi)者需求和競爭形式的商品定位以及組合規(guī)劃，定位中高還是高，或是全客層，將吸引哪些主力店，這些組合具有什么特色，符合哪些需求，都是需要考慮的。在這些考慮中，最大限度地表現(xiàn)運(yùn)營理念，針對你的目標(biāo)消費(fèi)群，在規(guī)劃上的綜合考慮，從而讓投資方信任你的運(yùn)營實(shí)力是很關(guān)鍵的。

第三，休閑娛樂規(guī)劃。在國外投資機(jī)構(gòu)看來，購物中心需要較多的休閑娛樂成分，這樣才能確保運(yùn)營的成功，事實(shí)證明，目前在國外、臺灣和香港地區(qū)，購物中心都非常注重娛樂成分的補(bǔ)充，甚至將其娛樂項(xiàng)目做為主體組成部分來考量。這一點(diǎn)已經(jīng)成為眾多投資機(jī)構(gòu)認(rèn)為項(xiàng)目是否具備可持續(xù)發(fā)展的一個重要因素，比較科學(xué)的來說，一個購物中心內(nèi)應(yīng)該具備二至三個娛樂項(xiàng)目，用于休閑的面積要超過20%。

第四，關(guān)于經(jīng)營管理策略，目前中國有很多地方的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是不考慮到整體運(yùn)營和管理的，只注重前期的推廣，在銷售或脫手后便不去理會后期的運(yùn)營，這種現(xiàn)象是不健康的。購物中心也是一個零售場所，作為投資方來說更注重的應(yīng)該是投資的回報和產(chǎn)業(yè)的增值，所以優(yōu)秀的經(jīng)營管理才可以滿足投資方的需求。一個優(yōu)秀的購物中心，必然有一個優(yōu)秀的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)在其中負(fù)責(zé)長期的持續(xù)的運(yùn)營。將經(jīng)營管理策略全面展示出來，才能讓投資者放心。

收益分析 合理化預(yù)估長久效益

首先，購物中心的投資與回報分析必須建立在合理化的基礎(chǔ)上，在做收益分析的時候必須符合正常零售運(yùn)營實(shí)際。一些運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)為了能說服投資方開展項(xiàng)目，往往在數(shù)據(jù)上做些技術(shù)處理，取其高不取其低，將預(yù)期效益大大提高。但是在國外的投資機(jī)構(gòu)來看，他們更多的是注重合理化回報，他更關(guān)心的是業(yè)主如何去考慮承租方以及消費(fèi)者這三者之間的關(guān)系，他們希望看到三者之間的持續(xù)發(fā)展，消費(fèi)者的需求逐漸被培養(yǎng)起來，承租方的業(yè)績持續(xù)上升，業(yè)主的收入逐步提升，項(xiàng)目的價值持續(xù)增長。

其次，需要制定長期的商業(yè)計(jì)劃。一個購物中心的運(yùn)營比如是長期的投資與回報過程，根據(jù)運(yùn)營的目標(biāo)，并進(jìn)一步細(xì)分到營業(yè)、財務(wù)、促銷、行政管理目標(biāo)，是否可以實(shí)現(xiàn)長期盈利，是否可以實(shí)現(xiàn)收支相抵，這些都應(yīng)該體現(xiàn)在商業(yè)計(jì)劃當(dāng)中。所以在收益分析中往往需要對五年、十年的收益進(jìn)行測算與分析，包括投資回收期、經(jīng)營收入預(yù)測、經(jīng)營現(xiàn)金流等等多方面都需要詳細(xì)的數(shù)據(jù)。

其三，實(shí)際證明。在進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃中，為了證明規(guī)劃是可實(shí)現(xiàn)的，我們必須做一些實(shí)際行動來用于證明是可行的。根據(jù)以上項(xiàng)目定位與分析，尋找合適的目標(biāo)進(jìn)行意向性的洽談，并取得對方的支持和認(rèn)可，以此文件來做為商業(yè)規(guī)劃的補(bǔ)充將有利于說服該規(guī)劃的合理性。所以在一些項(xiàng)目需要對外融資的時候，我們就需要出具較多的租賃合約或意向合約，用于說明該項(xiàng)目的投資價值。

以上是進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃必須去考慮的一些因素。

但規(guī)劃畢竟只是規(guī)劃，隨著環(huán)境發(fā)生變化，也會出現(xiàn)眾多的之前沒有預(yù)料的問題，于是就要不斷對原計(jì)劃進(jìn)行檢驗(yàn)、修訂、核查與評估，以此來適應(yīng)變化。最后，需要說明的一點(diǎn)是，購物中心的商業(yè)規(guī)劃是一項(xiàng)科學(xué)的工作，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)近兩年因?yàn)轫?xiàng)目出現(xiàn)過多，導(dǎo)致人才緊缺，所以目前有太多非規(guī)范操作，許多地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)在沒有任何商業(yè)運(yùn)營的基礎(chǔ)上，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，動則開發(fā)數(shù)十萬平方米的購物中心，更為可怕的，他們不相信專業(yè)的力量，往往按照地產(chǎn)運(yùn)作模式，采取短線操作，以短期銷售鋪位的形式來獲取非正常的利潤。

筆者此前曾經(jīng)見識過一個開發(fā)商，用非專業(yè)人才來進(jìn)行規(guī)劃，結(jié)果對方拍腦袋進(jìn)行了初步規(guī)劃，再將此規(guī)劃發(fā)給一些人士進(jìn)行咨詢，根據(jù)不同的回答進(jìn)行不斷的修正。很顯然，該規(guī)劃明顯缺乏核心理念在其中，無法保證到未來運(yùn)營的成功。這些做法都是不可取的。

一個優(yōu)秀的購物中心項(xiàng)目必然是符合城市規(guī)劃需要，符合合作伙伴（入駐品牌）的需求，也符合社區(qū)居民（消費(fèi)者）的需求，所以，在購物中心的規(guī)劃與運(yùn)營過程中，專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)是必要的也是必需的。

第三篇：XX商業(yè)步行街項(xiàng)目推廣方案

XX商業(yè)步行街項(xiàng)目開盤前期推廣方案

（X月X日——X月X日）

一、前期工作總結(jié)

經(jīng)過前期的工作準(zhǔn)備和推廣宣傳，虹橋商業(yè)步行街在X月XX日當(dāng)天開始進(jìn)行公開派籌，派籌情況不容樂觀，經(jīng)過分析，有如下幾點(diǎn)原因：

1.推廣方式上形式單一，渠道窄。所采用的慣用宣傳手法（如：報紙、夾報、戶外廣告）不能發(fā)揮作用，宣傳的訴求點(diǎn)空洞，沒有實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容能有效吸引客戶群的關(guān)注。在SP活動的時間選擇上有失誤，未造成轟動性的效果。

2.沒有一個充分的理由能讓客戶產(chǎn)生購買欲望，缺少能有效吸引人氣的理由與賣點(diǎn)。

3.街景工程和推廣宣傳嚴(yán)重脫節(jié)，項(xiàng)目派籌準(zhǔn)備不足，比較倉促。4.推廣中沒有注重推廣的執(zhí)行監(jiān)督力度，使推廣方案不能有效的傳達(dá)到客戶手中，降低了信息發(fā)布的有效受眾面。

5.項(xiàng)目硬件準(zhǔn)備上不足，現(xiàn)場沒有達(dá)到預(yù)期的商業(yè)氛圍的效果，現(xiàn)場銷售氛圍較差，這也是造成項(xiàng)目現(xiàn)場冷清的重要原因。

6.銷售方式單一，相關(guān)問題（如：優(yōu)惠政策、銷售模式等）沒有及時解決，對客戶沒有吸引力，造成了咨詢客戶和下單客戶比例的嚴(yán)重失調(diào)。7.廣告設(shè)計(jì)的表現(xiàn)立意不足，畫面單一，色彩昏暗，沒有充分表現(xiàn)出虹橋商業(yè)步行街的時尚、休閑、地方特色的三大主題。

8.江油市同質(zhì)產(chǎn)品過多，分流了相當(dāng)一部分客戶，造成了每個項(xiàng)目都“吃不飽”銷售不暢的現(xiàn)象。

二、后期宣傳推廣安排

江油市是一個經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的二級地市，但市民獲取信息的渠道比較單一，傳統(tǒng)的宣傳手法不能達(dá)到宣傳的目的，故而，我們必須及時調(diào)整推廣方式，采用一些通俗并行之有效宣傳手法。

? 現(xiàn)場包裝

銷售現(xiàn)場是客戶最終達(dá)成成交的最后地點(diǎn)，現(xiàn)場氛圍的營造直接關(guān)系到客戶對虹橋商業(yè)步行街未來發(fā)展的信心，和嘉公司認(rèn)為現(xiàn)有銷售環(huán)境還有待完善，具體要求如下：

1.街景的環(huán)境的完善，燈光、休閑設(shè)施、景觀設(shè)施、廣告宣傳設(shè)施必須在九月十日前全面完工，爭取在項(xiàng)目正式開盤銷售日完成整體銷售環(huán)境的營造。

2.銷售中心室內(nèi)環(huán)境的完善，現(xiàn)場廣告片的制作（9月10日前完成）、展板、吊旗、軟環(huán)境的裝飾。

? 銷售方式

通過前期的工作總結(jié)，我們在推廣上要注意市民整體素質(zhì)和對信息接受的程度，盡量在文案的創(chuàng)作上做到大眾化、具體化。

1.派籌方案采用小訂金的方式運(yùn)作

? 小訂客戶：對于訂購客戶，繳納1000元訂購誠意金即可沖抵后期購房款10000元。? 資料的準(zhǔn)備：訂購協(xié)議書

2.推出“帶三年租約銷售、并一次性返還” 的政策增加投資者信心。3.改變以往的銷售方式：將宣傳后等客戶上門變?yōu)橹鲃铀托畔⑸祥T，由銷售人員每天上街派發(fā)DM單同時對客戶進(jìn)行登記，并即使回訪。用主動灌輸?shù)姆绞绞箍蛻袅私饨邮芪覀冺?xiàng)目

4.有獎銷售：凡在開盤當(dāng)日簽訂合同的客戶均可參加現(xiàn)場抽獎活動，獎品為各種家用電器。

? SP活動

因?yàn)楝F(xiàn)有銷售中心地理位置比較偏僻，很難聚集人氣，所以現(xiàn)場的SP活動便成為了聚集人氣最有效的方法。

? 市區(qū)彩車巡游：每天通過精心包裝的彩車，極具感染力的廣播說辭，現(xiàn)場置業(yè)顧問的解說，形成一個流動的銷售點(diǎn)，達(dá)到銷售目標(biāo)。

? 設(shè)立流動銷售點(diǎn)，專設(shè)銷售看樓專車，定期（每周六、日）在江油市主要繁華街道進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳推廣。

? 現(xiàn)場搭設(shè)臨時舞臺，定期（每周二、四、六、日）舉辦活動（具體實(shí)施活動另做計(jì)劃），爭取在短期內(nèi)形成轟動性效應(yīng)?；顒觾?nèi)容主要考慮：江油歌手擂臺賽、露天電影天天看、啤酒大賽（中間穿插有獎竟猜）等最聚人氣的活動。

? 針對晚上客戶較多的情況，調(diào)整工作時間，利用晚上客戶較多的有利條件配合現(xiàn)場活動達(dá)到成功派籌的目的。

三、后期各階段具體實(shí)施安排

項(xiàng)目正式開盤前（9月1日——9月18日）階段是項(xiàng)目是否能成功銷售的重要階段，該階段的推廣宣傳將會達(dá)到銷售過程中的第一次高潮，并一步步將該項(xiàng)目推向巔峰。準(zhǔn)備工作：

? ? DM單的設(shè)計(jì)、制作————9月5日完成

價格體系、價格計(jì)算單、銷控表的設(shè)計(jì)、制作——9月5日完成 ? 電視廣播宣傳（現(xiàn)場、電視）————9月3日完成配音和背景音樂的制作。? 巡展路演（彩車、廣播說辭、路線安排、人員配備、宣傳資料）————9月1日完成 ? 市中心及中壩劇場戶外廣告————9月5日完成設(shè)計(jì)、9月6日完成制作 ? 室內(nèi)展板、戶外展板、過街橫幅————9月5日完成設(shè)計(jì)、9月6日完成制作 ? 室外街景、燈光工程——強(qiáng)烈希望能在9月10日前銷售中心前的區(qū)域全面完工 ? ? 銷售現(xiàn)場及戶外布置——9月5日前完成

置業(yè)顧問的二次培訓(xùn)——9月5日前每天中午1：00開始，時間：1：00——2：00 ? 開盤獎品準(zhǔn)備：9月25日千與電器商場聯(lián)系完畢開盤獎品展示事宜。? 夾報

時間安排： 9月8日、9月10日、9月13日、9月15日、9月17日、9月20日、9月22日、發(fā)行媒體：華西都市報、成都商報、綿陽日報（江油發(fā)行站）發(fā)行數(shù)量：（暫定）每次10000份，自留15000份，共計(jì)：85000份

? SP活動（虹橋義演藝活動、虹橋杯現(xiàn)場卡拉OK大賽、業(yè)主懇談會等項(xiàng)目）

從前期客戶來訪來電來看，銷售現(xiàn)場對客戶的吸引力起了重要的作用，而SP活動是聚集人氣最有效的方式?；顒右唬汉鐦蛄x演 ?

活動時間：每周三、四、六，晚7：30——8：30

?

活動內(nèi)容：歌舞表演、虹橋有獎問答、驚喜氣球、抽獎活動 ? ?

活動地點(diǎn)：虹橋步行街內(nèi)

演出道具準(zhǔn)備：舞臺、舞臺背景、音響系統(tǒng)、燈光系統(tǒng) ?

資料準(zhǔn)備：DM單、手提袋、禮品、項(xiàng)目提問的文案、氣球（內(nèi)含購房優(yōu)惠獎金）、抽獎箱等 ?

人員準(zhǔn)備：演藝人員、主持人、置業(yè)顧問、現(xiàn)場控制人員、保安人員、協(xié)助人員若干。?

活動宗旨：該活動要通過大型演藝活動聚集人氣，在通過項(xiàng)目的有獎問答和現(xiàn)場抽獎活動提高項(xiàng)目知名度，使活動和項(xiàng)目的宣傳推廣相互呼應(yīng)。活動二：虹橋杯現(xiàn)場卡拉OK擂臺賽 ?

活動時間：每周五、日，晚7：30——8：30

?

活動內(nèi)容：歌手卡拉OK表演、虹橋有獎問答、驚喜氣球、抽獎活動 ? ?

活動地點(diǎn)：虹橋步行街內(nèi)

演出道具準(zhǔn)備：舞臺、舞臺背景、電視、音響、燈光系統(tǒng) ?

資料準(zhǔn)備：DM單、手提袋、禮品、項(xiàng)目提問的文案、氣球（內(nèi)含購房優(yōu)惠獎金）、抽獎箱等 ?

人員準(zhǔn)備：演藝人員、主持人、置業(yè)顧問、現(xiàn)場控制人員、保安人員、協(xié)助人員若干。?

活動宗旨：該活動要通過現(xiàn)場觀眾的參與，通過項(xiàng)目的有獎問答和現(xiàn)場抽獎活動將活動推向高潮，并通過活動來提高項(xiàng)目知名度，使活動和項(xiàng)目的宣傳推廣相互呼應(yīng)。

活動三：業(yè)主懇談會 ?

活動時間：開盤前一天（9月27日）

晚：5：00——8：00

?

活動內(nèi)容：嘉賓致詞、業(yè)主懇談會、晚宴、歌舞表演

?

活動地點(diǎn)：暫定

? ? ?

活動道具準(zhǔn)備：活動場地

資料準(zhǔn)備：簽到表、DM單、手提袋、禮品 人員準(zhǔn)備：出席嘉賓、主持人、置業(yè)顧問、現(xiàn)場控制人員、保安人員、協(xié)助人員若干。

? 活動宗旨：該活動旨在前期的客戶積累基礎(chǔ)上通過該活動增強(qiáng)客戶的投資信心，解答客戶疑問，為爹二天的成功銷售打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

以上推廣各個具體執(zhí)行方案將在方案確定后由xx公司制定最終實(shí)施方案，另行提交。

第四篇：互聯(lián)網(wǎng)項(xiàng)目推廣思路

清潔APP運(yùn)營推廣思路

上線前準(zhǔn)備

一、內(nèi)容準(zhǔn)備 1.軟文內(nèi)容準(zhǔn)備

PS：包括預(yù)熱、上線、總結(jié)性等等性質(zhì)的軟文 2.新聞稿內(nèi)容準(zhǔn)備

PS:包括產(chǎn)品上線，實(shí)際狀況等等實(shí)時報道（吸睛、熱點(diǎn)）3.微信服務(wù)號內(nèi)容準(zhǔn)備

①商家活動：精選優(yōu)質(zhì)活動，按照活動的誘惑程度高低篩選上架 ②商家介紹：商家詳細(xì)介紹，要具有吸引力，圖片展示要優(yōu)質(zhì)

③每周文章定位：主要關(guān)于產(chǎn)品結(jié)合商家的優(yōu)質(zhì)活動及自身介紹，關(guān)于產(chǎn)品所涉及領(lǐng)域方面的優(yōu)質(zhì)文章【包括百科、相關(guān)的小故事、正能量的文章、公司介紹、優(yōu)質(zhì)活動的軟文稿（閱讀原文跳到活動頁）等等】

PS：品牌才是內(nèi)容的中心，不要讓自己的廣告做得那么可憐，理直氣壯并不會把用戶嚇跑。

4.百度系、百科系內(nèi)容準(zhǔn)備

二、渠道準(zhǔn)備 1.軟文發(fā)布渠道

投遞渠道：門戶網(wǎng)站、垂直媒體、微信、微博等 2.新聞稿發(fā)布渠道

投遞渠道：門戶網(wǎng)站、垂直媒體 3.地推渠道

投放渠道：目標(biāo)用戶群體、受眾多的地方

三、物料準(zhǔn)備 1.海報 2.宣傳單 3.易拉寶

4.其他物料：用戶愿意接受、使用的小禮品

四、活動準(zhǔn)備 1.活動策劃

PS：活動主題的考量及市場與商家的商談結(jié)果【活動目的、時間、地點(diǎn)、人物、物料、所需費(fèi)用、效果預(yù)估、活動總結(jié)（數(shù)據(jù)分析）】

五、其他準(zhǔn)備 1.論壇、貼吧等的注冊

2.社交化營銷準(zhǔn)備：微博加V申請、QQ群的建立、相關(guān)QQ群的加入、大V關(guān)注等 3.優(yōu)質(zhì)商家的篩選，優(yōu)質(zhì)商家活動的篩選 上線 線上

一、線上渠道 1.免費(fèi)線上渠道 Android：

①手機(jī)助手：360手機(jī)助手、百度系（百度手機(jī)助手，91手機(jī)助手，安卓市場）、應(yīng)用寶、豌豆莢、搜狗手機(jī)助手等;②廠商應(yīng)用商店：小米商店、華為智慧云、聯(lián)想樂商店、魅族、OPPO、金立等;③下載市場：機(jī)鋒、安智、應(yīng)用匯、木螞蟻、N多、優(yōu)億、網(wǎng)易應(yīng)用中心、蘇寧應(yīng)用商店等;PS：盡力申請首發(fā)，能多帶點(diǎn)兒量，而且是免費(fèi)的 ④運(yùn)營商應(yīng)用商店：MM社區(qū)、沃商店、天翼空間； iOS：

①蘋果商店、同步推、91助手、iTools PS：越獄渠道基本game over

二、新媒體

PS：策略——大媒造勢，小媒鋪面；文章不僅要軟，還有結(jié)合實(shí)時熱點(diǎn)來做 1.微信公共號

相關(guān)文章的發(fā)布——公司簡介、活動等；大V轉(zhuǎn)發(fā) 2.微博

自身微博上線的告知、公司的簡介；大V轉(zhuǎn)發(fā) 3.論壇

包括目標(biāo)受眾群體論壇和一些渠道論壇，軟文發(fā)布、目標(biāo)群體互動、引流等 4.貼吧

軟文發(fā)布、吧友互動等

PS：相對可行性較低，帶宣傳基本都會被和諧

三、其他媒體 1.新聞媒體

主要是門戶網(wǎng)站，新聞稿投稿 2.垂直媒體

軟文發(fā)布、新聞稿件 3.科技媒體

36Kr、知乎、I黑馬、虎嗅等報道，新聞投稿 4.自媒體

新聞稿件，可談深度合作，稿件撰寫、推廣等

四、活動

根據(jù)自身情況，做一些有噱頭的活動，比如汽車O2O的：“清涼一夏”（清洗空調(diào)濾嘴）、“一元洗車”……

線下

一、預(yù)裝

①手機(jī)廠商預(yù)裝：華為，中興，酷派，TCL，OPPO，魅族，海信等。②運(yùn)營商預(yù)裝：聯(lián)通電信移動

（PS：目前前期暫不用此方式，花費(fèi)大，效果有限）

二、地推 1.宣傳物料

PS：包括但不限于：宣傳單、海報、易拉寶、展臺、數(shù)字電視廣告、電梯廣告、地推廣告等

2.小禮品

PS：比如汽車類的O2O，防滑墊、手機(jī)支架、空名片、停車牌、商家合作衣服等 3.紙媒 報紙、雜志

三、活動 1.商家活動 PS：活動目的、時間、地點(diǎn)、人物、物料、所需費(fèi)用、效果預(yù)估、活動總結(jié)（數(shù)據(jù)分析）

2.自身組織活動

PS：看情況，拉新、促活還是留存，根據(jù)自己的目標(biāo)做活動，要有噱頭，有噱頭?；顒幽康摹r間、地點(diǎn)、人物、物料、所需費(fèi)用、效果預(yù)估、活動總結(jié)（數(shù)據(jù)分析）

上線后 線上

一、合作 1.渠道合作

①主流應(yīng)用商店市場首發(fā)，360手機(jī)助手，百度系，小米，華為等。配合首發(fā)申請相關(guān)下載有禮專區(qū)活動，或者自家新媒體做造勢進(jìn)行活動宣傳，以通過首發(fā)及活動達(dá)到目標(biāo)效果最大化。

②申請應(yīng)用商店的與產(chǎn)品相關(guān)的主題推薦。

（PS：O2O針對于此需求不大，由于地域限制，如果首發(fā)其他地方人下載沒發(fā)現(xiàn)自己想要的，會傷部分未來用戶，也會影響留存和活躍等數(shù)據(jù)。）

③換量或資源互換合作，產(chǎn)品在推廣前期沒有用戶量時為對方產(chǎn)品在網(wǎng)盟買量，或者通過其他自身資源來合作。根據(jù)對方需求情況具體情況具體分析。

（PS：付出的比較多，得到的大多不是精準(zhǔn)用戶）2.CP合作

①換量合作：互換資源,在應(yīng)用推薦位置banner等進(jìn)行互推。

②活動合作：對方或我方提供獎品進(jìn)行節(jié)日或話題借勢做活動合作，推廣形式可以在產(chǎn)品及雙方新媒體公共賬號一起推。

③產(chǎn)品合作：根據(jù)用戶反饋及需求，可以在產(chǎn)品迭代豐富自身功能的前提下，把用戶急需的功能加入到產(chǎn)品中來，給合作方帶流量，并且讓對方給我們帶量。3.付費(fèi)合作

①以上應(yīng)用商店應(yīng)用市場CPT，CPD合作，或者代理公司付費(fèi)合作。②社交平臺付費(fèi)推廣：廣點(diǎn)通、粉絲通

③廣告平臺:艾德思齊，多盟，有米，米迪，點(diǎn)入等 ④網(wǎng)盟：帷千傳媒，指點(diǎn)傳媒，點(diǎn)信傳媒，寶傳媒等

⑤積分墻渠道：力美、點(diǎn)入、有米、多盟、磨盤、微云、萬普等 ⑥刷榜推廣:主流應(yīng)用商店市場刷下載刷評論。

二、優(yōu)化 搜索引擎優(yōu)化

PS：百度、好搜的SEO、SEM 應(yīng)用市場優(yōu)化 PS：ASO、MSO

三、新媒體 微信公共號

PS：持續(xù)內(nèi)容的更新、用戶反饋的及時回復(fù) 微博

PS：粉絲互動、活動宣傳 論壇、貼吧

PS：用戶互動交流、引流

四、其他媒體 新聞媒體 垂直媒體 科技媒體 自媒體

PS：軟文、新聞稿持續(xù)投放、增加PR宣傳

五、活動 商家活動

PS：精選、備主題讓市場談商家，然后執(zhí)行 自身活動

PS：看情況，拉新、促活還是留存，根據(jù)自己的目標(biāo)做活動，要有噱頭，有噱頭才容易傳播。

線下 1.預(yù)裝 2.地推 3.活動

上線前、中、后該怎樣做，O2O要結(jié)合自身產(chǎn)品特點(diǎn)、產(chǎn)品迭代時間軸以及自身的資源來做出和完善自己的運(yùn)營推廣計(jì)劃。

第五篇：商業(yè)項(xiàng)目招商思路

商業(yè)項(xiàng)目招商思路（大腦激情碰撞，多指教）

一：前言：

項(xiàng)目提出 “情景式休閑購物”的開發(fā)理念，以獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)，休閑的配套設(shè)施，完善的商業(yè)業(yè)態(tài)布局等，使項(xiàng)目同時兼具購物、休閑、娛樂、美食等一站式休閑購物的功能，消費(fèi)者購物、休閑也如同逛公園。項(xiàng)目距離商圈僅咫尺。項(xiàng)目本身采取先進(jìn)的購物公園街區(qū)式布局，完善的客流引導(dǎo)系統(tǒng)，寬敞的四條主出入口，優(yōu)越的泊車系統(tǒng)，空中連廊引導(dǎo)系統(tǒng)，項(xiàng)目建成后將形成莆田商業(yè)新核心區(qū)。根據(jù)本商業(yè)項(xiàng)目在地區(qū)特殊的商業(yè)定位，招商工作的開展，也隨之成為本商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)程中，舉足輕重的工作內(nèi)容之一。但由于招商工作的不確定因素，本項(xiàng)目的環(huán)境前提，以及招商工作進(jìn)行過程中可能出現(xiàn)的針對性行為，所以本報告僅做建議性使用。

二：目的：

打造該區(qū)域MALL，改善區(qū)域商業(yè)格局，完善區(qū)域業(yè)態(tài)完整性，爭取在開盤期完成招商工作中前期確定任務(wù)，確定主力、形象店的入駐意向，確保全面招商的順利開展。

三：招商計(jì)劃開展前思考：

1.高定位的MALL經(jīng)營理念與區(qū)域市場現(xiàn)狀的融入性： 包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心，現(xiàn)下已經(jīng)成為眾多商家追捧的經(jīng)營模式，也激起了眾多地產(chǎn)發(fā)展商對商業(yè)項(xiàng)目的關(guān)注?，F(xiàn)階段，眾多的開發(fā)商、商家，把經(jīng)營的目光

匯集在該區(qū)域一帶，優(yōu)越的地理位置，也給經(jīng)營者帶來經(jīng)營信心。

2.計(jì)劃招商實(shí)施的時機(jī)把握：

鑒于現(xiàn)階段該區(qū)域，眾多開發(fā)項(xiàng)目的定位都趨向于商業(yè)、居住、休閑、時尚的高品質(zhì)結(jié)合定位。繼續(xù)做招商等待，將有可能錯過招商良機(jī)。

3.為商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展遠(yuǎn)景造勢，將有利于招商開展：

每個商家所關(guān)注的問題，就是消費(fèi)者的消費(fèi)觀點(diǎn)和態(tài)度，對還沒有形成的消費(fèi)場所而言，打造項(xiàng)目卓然的品質(zhì)、可預(yù)測的良好商業(yè)趨勢、宣傳永續(xù)經(jīng)營理念、永續(xù)管理理念、與政府的經(jīng)濟(jì)口號共同出發(fā)。當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)—區(qū)域經(jīng)濟(jì)—市場經(jīng)濟(jì)—預(yù)期效益，分階段進(jìn)行商務(wù)宣傳，將成為招商的有力武器。

4.細(xì)致開展招商工作，鎖定目標(biāo)客戶：

目標(biāo)客戶的明確定位：依據(jù)自身商業(yè)特色，尋找目標(biāo)客戶，清晰理解項(xiàng)目自身的商業(yè)輻射范圍，運(yùn)用復(fù)合宣傳手段，招商先行，穩(wěn)固市場在營銷、設(shè)計(jì)、商業(yè)專業(yè)資源優(yōu)勢聯(lián)合，看重商業(yè)運(yùn)營目光放遠(yuǎn)，增強(qiáng)經(jīng)營者信心有開辟市場，回報社會的決心。清晰理解主力商家的入駐思路、要求。

5.招商環(huán)境，本地不足外地補(bǔ)：

根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、物流環(huán)境、輻射人口、輻射范圍的基本約束，招商工作的重心不應(yīng)該脫離地區(qū)。除前期開展的大型零售企業(yè)招商等活動。

6.如何規(guī)避項(xiàng)目高層招商難：

目前商業(yè)地產(chǎn)還處在年輕階段，大多大型商業(yè)地產(chǎn)的高層招商都存在各種各樣的問題，究其原因無非就是人流量的問題，這也成為了很多商業(yè)項(xiàng)目的瓶頸。大凡經(jīng)營者，在項(xiàng)目中所關(guān)注的問題：一：商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營理念；二：商業(yè)項(xiàng)目的管理理念；三：項(xiàng)目內(nèi)的業(yè)態(tài)構(gòu)成；四：項(xiàng)目未來的發(fā)展方向；五：項(xiàng)目所需的預(yù)熱期；六：是否有專業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營團(tuán)隊(duì)作為項(xiàng)目的支撐。

7.可能面臨的招商問題：

國內(nèi)外大型零售企業(yè)、連鎖餐飲、金融配套等。這類企業(yè)擁有很好的口碑，很高的知名度，也有很旺盛的人氣，有這類企業(yè)的加盟對整個項(xiàng)目來說，無疑可以起到較好的促進(jìn)作用。但凡這類企業(yè)，對經(jīng)營場所的選擇、要求相對嚴(yán)格，對經(jīng)營場所的規(guī)劃、管理也有很高的要求。

8.分割式產(chǎn)權(quán)可能：

本項(xiàng)目的個人產(chǎn)權(quán)也可能是導(dǎo)致困難招商的主要因素之一，所以銷售時期針對對投資方做經(jīng)營委托協(xié)議。委托時間至少要與此類大型企業(yè)的經(jīng)營年限持平。

9.預(yù)熱期的工作開展：

商業(yè)項(xiàng)目的預(yù)熱期的火爆效果，將直接的影響到整個項(xiàng)目營運(yùn)后的商業(yè)效果，輻射力度，輻射人群等各方各面。如何有效開展預(yù)熱工作，也成為招商工作內(nèi)容之一。

三：招商工作開展的前期籌備事項(xiàng)：

1.招商手冊：

作為與企業(yè)交流的敲門磚，招商手冊要求簡潔，突出項(xiàng)目優(yōu)勢、賣點(diǎn)，宣傳項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目招商競爭力。

2．招商DV（PPT）：

在宣傳手段中，最具有視覺效果的宣傳材料，通過立體的視覺，配以對項(xiàng)目的語言描述，可以讓目標(biāo)客戶對項(xiàng)目有更深度的認(rèn)識和了解。

3．管理協(xié)議、公約：

MALL的管理模式也是經(jīng)營者最關(guān)注的問題之一。

4．政府部門的支持文件：

作為大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，能得到政府部門的認(rèn)可、肯定、部分支持，可以將項(xiàng)目推向一個更高的平臺。對即將開展的招商工作也能起到良好的促進(jìn)作用。

5．項(xiàng)目配套預(yù)案：

經(jīng)營者在進(jìn)入項(xiàng)目前，總會做很多方面的考慮。如：標(biāo)的價值、租賃期限、管理公約、優(yōu)惠政策、開業(yè)時間等。

6．針對性政策：

由于項(xiàng)目高層的地理位置特殊性，應(yīng)針對性出臺相關(guān)優(yōu)惠、前期如何支持等政策。

四：招商流程計(jì)劃：

1.確定主力店、形象店入駐意向：

一個項(xiàng)目的招商進(jìn)程是否順心，很大程度上依賴于，主力店、形象店的入駐意向，例：麥德龍、永輝、沃爾瑪?shù)龋瑖鴥?nèi)外大型連鎖零售企業(yè)，有了主力店的加盟，可以加強(qiáng)小商家、小經(jīng)營戶對項(xiàng)目經(jīng)營的信心。

2.招商信息發(fā)布會：

第一階段；初期鋪路：針對大型零售企業(yè)，國內(nèi)外連鎖餐飲行業(yè)，舉行一次高品質(zhì)的項(xiàng)目座談會，通過座談會，向目標(biāo)企業(yè)傳達(dá)，本項(xiàng)目的突出優(yōu)勢、永續(xù)經(jīng)營、管理理念，并爭取通過座談會達(dá)到實(shí)效。

第二階段；全面招商：一個高品質(zhì)的項(xiàng)目，通過運(yùn)用座談會的招商模式，并在座談會上與大型企業(yè)簽訂意向協(xié)議，可以更好地激發(fā)，中、小型經(jīng)營者，對項(xiàng)目經(jīng)營的決心。

3.媒體宣傳配合：

第一階段：要為針對國內(nèi)外大型零售企業(yè)、國內(nèi)外連鎖餐飲行業(yè)的招商，圍繞項(xiàng)目地理位置、項(xiàng)目總體優(yōu)勢、項(xiàng)目永續(xù)經(jīng)營、委托專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理、承諾項(xiàng)目預(yù)熱運(yùn)營費(fèi)用預(yù)算等諸多方面做宣傳，可選用如：報刊，戶外等硬廣方式。

第二階段：進(jìn)入全面招商期，高調(diào)宣傳，為已協(xié)議入駐企業(yè)造勢，加大項(xiàng)目宣傳?？梢约訌?qiáng)中、小企業(yè)的入駐決心。

五：招商工作時間計(jì)劃：

為了使項(xiàng)目能夠最大化地進(jìn)入招商階段，首先要確定的是大型零售企業(yè)，餐飲、銀行等配套設(shè)施的入駐意向工作。但由于招商配套材料尚未完善，本計(jì)劃僅做參考使用。

1.招商工作的前期資料挖掘、篩選、儲備。

做為區(qū)域大型舊城改造項(xiàng)目，地區(qū)內(nèi)的第一艘業(yè)態(tài)航母。要掌握招商的主動權(quán)，才能實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)的目標(biāo)。在招商過程中，為了盡可能地節(jié)省時間，節(jié)約資源，在資料的整理中就應(yīng)預(yù)先排除，無檔次、小規(guī)模的企業(yè)。

2.初步接觸

招商進(jìn)入到實(shí)戰(zhàn)階段時，必須表現(xiàn)出本公司的專業(yè)水平及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，因在目標(biāo)客戶確定入駐前，會提出對項(xiàng)目疑問，如：物流條件、管理方法、優(yōu)惠政策、開業(yè)時間等，做為對市場的評估、入駐參考。

3.針對性接觸

目標(biāo)客戶中，有可能出現(xiàn)與管理方共同經(jīng)營，利益分成的經(jīng)營者。必須充分把握各自的利益店，達(dá)成雙方最大化的合作方式，以保證順利確定該類大型企業(yè)的入駐意向。

4.全面性招商

在確定了主力店、形象店的入駐意向后，就可以開始實(shí)施項(xiàng)目的全面招商工作了，要以企業(yè)品牌、入駐效果為招商目標(biāo)，以做活、做旺商場為目標(biāo)。拒絕無檔次、無規(guī)模企業(yè)的參與。

返租方案

1、返租方式

? 返租期限：3年或5年

年回報：總房款的8％

回報計(jì)算期：實(shí)際交付使用期，如2002年2月28日交付使用，? ?

回報期為2002年2月28日開始計(jì)。

? 發(fā)展商回報償付方式：

交付使用之日起兩年內(nèi)時間，慧都公司一次性給付16％的回報，之后按月給付?；?年一次性給付24％的返租租金。

? 風(fēng)險責(zé)任：無論租出與否，業(yè)主零風(fēng)險，享受3年8％的年回報，發(fā)展商承擔(dān)3年回報的全部風(fēng)險，同時享有超出年回報差額的租金收入。

? 甲乙雙方：簽定返租協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系

乙方：交納相關(guān)稅費(fèi)，累計(jì)稅率（營業(yè)稅與房產(chǎn)稅）為17.5％。?

并在獲得給付回報時扣除。

? 甲乙雙方分別簽定房地產(chǎn)買賣合同與返租合同。

乙方在返租期間不承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)與空調(diào)費(fèi)，招租的客戶承擔(dān)?

這些費(fèi)用。而通過招商的品牌商家不承擔(dān)，由商場的項(xiàng)目管理公司承擔(dān)。

? 開出極具誘惑力、驅(qū)使力的優(yōu)惠條件吸引有知名度的百貨公司以租賃或合作的方式對商場進(jìn)行經(jīng)營管理。