第一篇：信托政策

財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化有關(guān)稅收政策問題的通知.......1

財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知........2

財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化有關(guān)稅收政策問題的通知

財稅〔2006〕5號

條款失效成文日期：2006-02-20

注釋：條款失效，第二條第（三）項失效。參見：《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于公布若干廢止和失效的營業(yè)稅規(guī)范性文件的通知》，財稅〔2009〕61號。

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：

為了貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于推進資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》（國發(fā)〔2004〕3號），支持?jǐn)U大直接融資比重，改進銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，促進金融創(chuàng)新，經(jīng)報國務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)就我國銀行業(yè)開展信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點中的有關(guān)稅收政策問題通知如下：

一、關(guān)于印花稅政策問題

（一）信貸資產(chǎn)證券化的發(fā)起機構(gòu)（指通過設(shè)立特定目的信托項目（以下簡稱信托項目）轉(zhuǎn)讓信貸資產(chǎn)的金融機構(gòu)，下同）將實施資產(chǎn)證券化的信貸資產(chǎn)信托予受托機構(gòu)（指因承諾信托而負(fù)責(zé)管理信托項目財產(chǎn)并發(fā)售資產(chǎn)支持證券的機構(gòu)，下同）時，雙方簽訂的信托合同暫不征收印花稅。

（二）受托機構(gòu)委托貸款服務(wù)機構(gòu)（指接受受托機構(gòu)的委托，負(fù)責(zé)管理貸款的機構(gòu)，下同）管理信貸資產(chǎn)時，雙方簽訂的委托管理合同暫不征收印花稅。

（三）發(fā)起機構(gòu)、受托機構(gòu)在信貸資產(chǎn)證券化過程中，與資金保管機構(gòu)（指接受受托機構(gòu)委托，負(fù)責(zé)保管信托項目財產(chǎn)賬戶資金的機構(gòu)，下同）、證券登記托管機構(gòu)（指中央國債登記結(jié)算有限責(zé)任公司）以及其他為證券化交易提供服務(wù)的機構(gòu)簽訂的其他應(yīng)稅合同，暫免征收發(fā)起機構(gòu)、受托機構(gòu)應(yīng)繳納的印花稅。

（四）受托機構(gòu)發(fā)售信貸資產(chǎn)支持證券以及投資者買賣信貸資產(chǎn)支持證券暫免征收印花稅。

（五）發(fā)起機構(gòu)、受托機構(gòu)因開展信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)而專門設(shè)立的資金賬簿暫免征收印花稅。

二、關(guān)于營業(yè)稅政策問題

（一）對受托機構(gòu)從其受托管理的信貸資產(chǎn)信托項目中取得的貸款利息收入，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。

（二）在信貸資產(chǎn)證券化的過程中，貸款服務(wù)機構(gòu)取得的服務(wù)費收入、受托機構(gòu)取得的信托報酬、資金保管機構(gòu)取得的報酬、證券登記托管機構(gòu)取得的托管費、其他為證券化交易提供服務(wù)的機構(gòu)取得的服務(wù)費收入等，均應(yīng)按現(xiàn)行營業(yè)稅的政策規(guī)定繳納營業(yè)稅。

（三）對金融機構(gòu)（包括銀行和非銀行金融機構(gòu)）投資者買賣信貸資產(chǎn)支持證券取得的差價收入征收營業(yè)稅；對非金融機構(gòu)投資者買賣信貸資產(chǎn)支持證券取得的差價收入，不征收營業(yè)稅。

三、關(guān)于所得稅政策問題

（一）發(fā)起機構(gòu)轉(zhuǎn)讓信貸資產(chǎn)取得的收益應(yīng)按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅，轉(zhuǎn)讓信貸資產(chǎn)所發(fā)生的損失可按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定扣除。發(fā)起機構(gòu)贖回或置換已轉(zhuǎn)讓的信貸資產(chǎn)，應(yīng)按現(xiàn)行企業(yè)所得稅有關(guān)轉(zhuǎn)讓、受讓資產(chǎn)的政策規(guī)定處理。

發(fā)起機構(gòu)與受托機構(gòu)在信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、贖回或置換過程中應(yīng)當(dāng)按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來支付價款和費用，未按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來支付價款和費用的，稅務(wù)機關(guān)依照《稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定進行調(diào)整。

（二）對信托項目收益在取得當(dāng)年向資產(chǎn)支持證券的機構(gòu)投資者（以下簡稱機構(gòu)投資者）分配的部分，在信托環(huán)節(jié)暫不征收企業(yè)所得稅；在取得當(dāng)年未向機構(gòu)投資者分配的部分，在信托環(huán)節(jié)由受托機構(gòu)按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定申報繳納企業(yè)所得稅；對在信托環(huán)節(jié)已經(jīng)完稅的信托項目收益，再分配給機構(gòu)投資者時，對機構(gòu)投資者按現(xiàn)行有關(guān)取得稅后收益的企業(yè)所得稅政策規(guī)定處理。

（三）在信貸資產(chǎn)證券化的過程中，貸款服務(wù)機構(gòu)取得的服務(wù)收入、受托機構(gòu)取得的信托報酬、資金保管機構(gòu)取得的報酬、證券登記托管機構(gòu)取得的托管費、其他為證券化交易提供服務(wù)的機構(gòu)取得的服務(wù)費收入等，均應(yīng)按照企業(yè)所得稅的政策規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

（四）在對信托項目收益暫不征收企業(yè)所得稅期間，機構(gòu)投資者從信托項目分配獲得的收益，應(yīng)當(dāng)在機構(gòu)投資者環(huán)節(jié)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則確認(rèn)應(yīng)稅收入，按照企業(yè)所得稅的政策規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。機構(gòu)投資者買賣信貸資產(chǎn)支持證券獲得的差價收入，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)所得稅的政策規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅，買賣信貸資產(chǎn)支持證券所發(fā)生的損失可按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定扣除。

（五）受托機構(gòu)和證券登記托管機構(gòu)應(yīng)向其信托項目主管稅務(wù)機關(guān)和機構(gòu)投資者所在地稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)信托項目的全部財務(wù)信息以及向機構(gòu)投資者分配收益的詳細(xì)信息。

（六）機構(gòu)投資者從信托項目清算分配中取得的收入，應(yīng)按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定繳納企業(yè)所得稅，清算發(fā)生的損失可按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定扣除。

四、受托機構(gòu)處置發(fā)起機構(gòu)委托管理的信貸資產(chǎn)時，屬于本通知未盡事項的，應(yīng)按現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)及政策規(guī)定處理。

五、本通知自信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點之日起執(zhí)行。

財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知

財稅〔2003〕141號

全文有效成文日期：2003-07-0

3各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

為了促進被撤銷金融機構(gòu)的清算工作，加強對金融活動的監(jiān)督管理，維護金融秩序，根據(jù)《金融機構(gòu)撤銷條例》第二十一條的規(guī)定，現(xiàn)對被撤銷金融機構(gòu)清理和處置財產(chǎn)過程中有關(guān)稅收優(yōu)惠政策問題通知如下：

一、享受稅收優(yōu)惠政策的主體是指經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受本通知規(guī)定的被撤銷金融機構(gòu)的稅收優(yōu)惠政策。

二、被撤銷金融機構(gòu)清理和處置財產(chǎn)可享受以下稅收優(yōu)惠政策：

1.對被撤銷金融機構(gòu)接收債權(quán)、清償債務(wù)過程中簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，免征印花稅。

2.對被撤銷金融機構(gòu)清算期間自有的或從債務(wù)方接收的房地產(chǎn)、車輛，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和車船使用稅。

3.對被撤銷金融機構(gòu)在清算過程中催收債權(quán)時，接收債務(wù)方土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)所發(fā)生的權(quán)屬轉(zhuǎn)移免征契稅。

4.對被撤銷金融機構(gòu)財產(chǎn)用來清償債務(wù)時，免征被撤銷金融機構(gòu)轉(zhuǎn)讓貨物、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、有價證券、票據(jù)等應(yīng)繳納的增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和土地增值稅。

三、除第二條規(guī)定者外，被撤銷金融機構(gòu)在清算開始后、清算資產(chǎn)被處置前持續(xù)經(jīng)營的經(jīng)濟業(yè)務(wù)所發(fā)生的應(yīng)納稅款應(yīng)按規(guī)定予以繳納。

四、被撤銷金融機構(gòu)的應(yīng)繳未繳國家的稅金及其他款項應(yīng)按照法律法規(guī)規(guī)定的清償順序予以繳納。

五、被撤銷金融機構(gòu)的清算所得應(yīng)該依法繳納企業(yè)所得稅。

六、本通知自《金融機構(gòu)撤銷條例》生效之日起開始執(zhí)行。凡被撤銷金融機構(gòu)在《金融機構(gòu)撤銷條例》生效之日起進行的財產(chǎn)清理和處置的涉稅政策均按本通知執(zhí)行。本通知發(fā)布前，屬免征事項的應(yīng)納稅款不再追繳，已征稅款不予退還。

第二篇：房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策回顧

房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策回顧

2010-6-18

一、《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會辦公廳關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》(銀監(jiān)辦發(fā)[2005]212號)(“212號文”)

212號文是監(jiān)管部門正式對房地產(chǎn)信托融資進行規(guī)范的開端，首次提出了房地產(chǎn)信托融資的三要件：“四證”、“二級資質(zhì)”、“項目資本金”。文件規(guī)定，信托公司對未取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證(“四證”)的項目不得發(fā)放貸款；申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)不低于國家建設(shè)行政主管部門核發(fā)的二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；開發(fā)項目資本金比例不低于35%。不過，212號文目前已失效。

二、《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀監(jiān)發(fā)

[2006]54號)(“54號文”)

54號文進一步規(guī)范了信托公司的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，首次明確將“投資附加回購承諾等方式”視同間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款進行監(jiān)管。（二○一一年一月五日 銀監(jiān)發(fā)[2011]1號文廢止）

三、《中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(銀監(jiān)辦發(fā)「2008」265號)(“265號文”)

265號文重申了212號文在四證、二級資質(zhì)、項目資本金（35%）三個方面的要求，擴大了對間接貸款融資的監(jiān)管，明確了投資附加回購承諾、商品房預(yù)售回購等方式屬于間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，應(yīng)符合直接發(fā)放房地產(chǎn)貸款的條件。

同時，265號文禁止了信托公司向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款，并嚴(yán)禁以購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)附回購承諾等方式變相發(fā)放流動資金貸款，不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓價款的貸款。要嚴(yán)格防范對建筑施工企業(yè)、集團公司等的流動資金貸款用于房地產(chǎn)開發(fā)。要求信托公司審慎發(fā)放土地儲備貸款。對政府土地儲備機構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，所購?fù)恋貞?yīng)具有合法的土地使用證，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

四、《中國銀監(jiān)會關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問題的通知》(銀監(jiān)發(fā)[2009]25號)(“25號文”)

在金融危機背景下出臺的25號文，適當(dāng)調(diào)整了對信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)從嚴(yán)限制的政策。文件規(guī)定，最近一年監(jiān)管評級為2C級(含)以上、經(jīng)營穩(wěn)健、風(fēng)險管理水平良好的信托公司，在向房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款時，可只要求項目取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(“三證”)，并可對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)不作要求。同時，25號文明確了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)的認(rèn)定可以以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的控股股東資質(zhì)為準(zhǔn)。

須注意的是，25號文“嚴(yán)禁信托公司以商品房預(yù)售回購的方式變相發(fā)放房地產(chǎn)貸款?！备鶕?jù)該規(guī)定，即使對于四證、二級資質(zhì)、項目資本金三個方面均符合要求的房地產(chǎn)項目，信托公司也不得采取商品房預(yù)售回購的方式提供融資。

五、《中國銀監(jiān)會關(guān)于信托公司開展項目融資業(yè)務(wù)涉及項目資本金有關(guān)問題的通知》(銀監(jiān)發(fā)[2009]84號)(“84號文”)

84號文提出了債務(wù)性集合信托計劃資金的概念，規(guī)定信托公司不得將債務(wù)性集合信托計劃資金用于補充項目資本金，以達到國家規(guī)定的最低項目資本金要求。而在對債務(wù)性集合信托計劃資金進行界定時，監(jiān)管部門進一步提高了對投資附加回購承諾的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，除明確包含投資附加關(guān)聯(lián)方受讓的情形外，將投資附加無關(guān)聯(lián)第三方受讓的情形也進行了限制。

但由于84號文是僅針對項目資本金問題的專項監(jiān)管規(guī)定，其關(guān)于債務(wù)性集合信托計劃資金的界定標(biāo)準(zhǔn)是否適用于其他的房地產(chǎn)項目，目前存在不同的理解。例如，如果某房地產(chǎn)項目資本金已符合規(guī)定，但在四證或資質(zhì)方面不符合直接發(fā)放房地產(chǎn)貸款的要求，信托公司是否可以以投資附加無關(guān)聯(lián)第三方受讓的方式提供資金支持？

信托公司要嚴(yán)格執(zhí)行國家固定資產(chǎn)投資項目資本金管理制度，加強對項目資本金來源及到位真實性的審查認(rèn)定。對股東借款（股東承諾在項目公司償還銀行或信托公司貸款前放棄對該股東借款受償權(quán)的情形除外）、銀行貸款等債務(wù)性資金和除商業(yè)銀行私人銀行業(yè)務(wù)外的銀行個人理財資金，不得充作項目資本金。

信托公司不得將債務(wù)性集合信托計劃資金用于補充項目資本金，以達到國家規(guī)定的最低項目資本金要求。前述債務(wù)性集合信托計劃資金包括以股權(quán)投資附加回購承諾（含投資附加關(guān)聯(lián)方受讓或投資附加其他第三方受讓的情形）等方式運用的信托資金。

信托公司按照《信托公司私人股權(quán)投資信托業(yè)務(wù)操作指引》開展私人股權(quán)投資信托業(yè)務(wù)時，約定股權(quán)投資附加回購選擇權(quán)的情形不適用前款規(guī)定。

提示：自2009年5月25日起，房地產(chǎn)項目的資本金已由35%調(diào)整到20%和30%兩檔。其中，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。

六、《關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(銀監(jiān)辦發(fā)[2010]54號，2010年2月11日)

該文件可以視為截至2010年2月11日房地產(chǎn)信托領(lǐng)域最嚴(yán)格的監(jiān)管政策。除明確停止執(zhí)行25號文中對監(jiān)管評級2C級(含)以上、經(jīng)營穩(wěn)健、風(fēng)險管理水平良好的信托公司發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的例外規(guī)定外，增加了關(guān)于結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)集合資金信托計劃的資金配比要求以及對土地儲備貸款的限制。信托公司以結(jié)構(gòu)化方式設(shè)計房地產(chǎn)集合資金信托計劃的，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3：1。信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。

尤為嚴(yán)厲的是，該文件規(guī)定了“實質(zhì)重于形式”的監(jiān)管原則，以“杜絕信托公司以各種方式規(guī)避監(jiān)管的行為”。該原則給予了監(jiān)管部門極大的自由裁量權(quán)，對信托公司的方案設(shè)計和風(fēng)險控制能力也提出了更高的要求。

七、關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知（銀監(jiān)辦發(fā)[2010]343號，2010年11月12日）

銀監(jiān)會從2005年起陸續(xù)發(fā)布了多個關(guān)于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管文件，多次重申了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)尤其是開發(fā)項目融資業(yè)務(wù)的監(jiān)管要求，并根據(jù)不同時期的經(jīng)濟環(huán)境和市場變化對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管政策進行了調(diào)整、細(xì)化、補充和完善。迄今為止，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管政策和要求，除最低資本金、二級資質(zhì)、“四證齊全”外，還包括禁止向開發(fā)商發(fā)放流動資金貸款、禁止進行商品房預(yù)售回購、禁止信托公司以信托資金發(fā)放土地儲備貸款，以及將投資附回購形式的變相融資行為視同貸款管理等一系列監(jiān)管政策，初步形成了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管的政策體系。

要求信托公司應(yīng)立即對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進行合規(guī)性風(fēng)險自查。逐筆分析業(yè)務(wù)合規(guī)性和風(fēng)險狀況，包括信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)、項目資本金比例達到國家最低要求等條件；第一還款來源充足性、可靠性評價；抵質(zhì)押等擔(dān)保措施情況及評價；項目到期償付能力評價及風(fēng)險處置預(yù)案等內(nèi)容。

對以受讓債權(quán)等方式變相提供貸款的情況，要按照實質(zhì)重于形式的原則予以甄別。加強信托資金運用監(jiān)控，嚴(yán)控對大型房企集團多頭授信、集團成員內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險，積極防范房地產(chǎn)市場調(diào)整風(fēng)險。

八、關(guān)于加強當(dāng)前重點風(fēng)險防范工作的通知（銀監(jiān)發(fā)[2010]98號）

嚴(yán)控大型房企集團貸款風(fēng)險。對于大型房企集團，要以集團為單位，以名單為基礎(chǔ)，實行集團并表授信管理，集團及各成員企業(yè)貸款總額不得超過在建工程的五成。大額集中度風(fēng)險評估應(yīng)涵蓋銀行持有的房地產(chǎn)公司短期、中期票據(jù)以及其他形式的各類授信。同時，對集團內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易要進行跟蹤監(jiān)測，嚴(yán)密審查集團企業(yè)內(nèi)部與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，尤其是母子公司之間的關(guān)聯(lián)交易，嚴(yán)防信貸資金轉(zhuǎn)移或挪用。要核實項目資本金的真實來源，防止企業(yè)通過關(guān)聯(lián)交易抽逃資本或以債務(wù)性資金充當(dāng)資本金。嚴(yán)格控制貸款關(guān)聯(lián)擔(dān)保，禁止互保。

一是深入推進“三個辦法、一個指引”的貫徹執(zhí)行?！叭齻€辦法、一個指引”是對貸款發(fā)放審慎性的重要制度保證，各銀行業(yè)金融機構(gòu)要確保信貸資金投向事先約定和仔細(xì)審查過的交易和領(lǐng)域，要嚴(yán)格設(shè)定還貸條件。對固定資產(chǎn)貸款合同中的“整借整還”條款進行徹底糾正，改為在必要寬限期后至少每半年還本一次，利隨本清的科學(xué)和審慎做法，做到風(fēng)險早期發(fā)現(xiàn)、早期干預(yù)、早做損失度量與準(zhǔn)備。

第三篇：信托基礎(chǔ)知識匯總

信托基礎(chǔ)知識

目錄

1．什么是信托...........................................................................................1 2．信托起源...............................................................................................1 3．什么是信托投資公司..........................................................................2 4．信托的優(yōu)點...........................................................................................2 5．信托對受益人利益有保障..................................................................3 6．信托與其他財產(chǎn)管理制度的區(qū)別......................................................3 7．信托與委托的區(qū)別..............................................................................4 8．信托與監(jiān)護的區(qū)別..............................................................................5 9．投資信托與信托投資..........................................................................6 10．什么是投資信托................................................................................6 11．什么是資金信托.................................................................................7 12．我國現(xiàn)行的資金信托包括：............................................................7 13．信托凈值計算方法............................................................................8 14．不動產(chǎn)資產(chǎn)信托..............................................................................10 15．不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化的優(yōu)點......................................................10 16．什么是房地產(chǎn)信托..........................................................................11 17．房地產(chǎn)投資信托簡介......................................................................12 18．房地產(chǎn)信托的作用..........................................................................13 19．房地產(chǎn)信托公司的收益..................................................................13

1.什么是信托

目前，許多投資者可能對“信托”這兩個字眼還比較陌生，對“信托投資公司”在做什么、能做什么還不大了解。實際上，信托作為法律上的一種財產(chǎn)管理制度，在發(fā)達的市場經(jīng)濟國家，已經(jīng)與“銀行、保險、證券”并稱為現(xiàn)代金融業(yè)的四大支柱產(chǎn)業(yè)；信托投資公司就是從事信托投資業(yè)務(wù)的公司。

根據(jù)2001年10月1日正式施行的《中華人民共和國信托法》，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進行管理或者處分的行為。上述財產(chǎn)權(quán)，是指以財產(chǎn)上的利益為標(biāo)的的權(quán)利，包括物權(quán)、債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)，以及其他除身份權(quán)、名譽權(quán)、姓名權(quán)以外的無形財產(chǎn)權(quán)。

2.信托起源

信托起源于英國，是建立在信任的基礎(chǔ)上，財產(chǎn)所有者出于某種特定目的或社會公共利益，委托他人管理和處分財產(chǎn)的一種法律制度。信托制度在財產(chǎn)管理、資金融通、投資理財和發(fā)展社會公益事業(yè)等方面具有突出的功能，尤其是在完善財產(chǎn)制度方面發(fā)揮了重要作用，已經(jīng)為世界上許多國家所采用。就個人信托而言，發(fā)展到現(xiàn)在，其的功能已相當(dāng)廣泛，包含財產(chǎn)移轉(zhuǎn)、資產(chǎn)保全、照顧遺族、稅務(wù)規(guī)劃、退休理財、子女教育保障等，我國正處于信托觀念啟蒙期，推出的信托產(chǎn)品還只局限在投資型信托。隨著人們生活水平的不斷提高，信托這種安全有效的財產(chǎn)管理制度必將得到更加廣泛的應(yīng)用。

“信托”一詞的一般意義，是指將自己的財產(chǎn)委托他人代為管理和處置，即我們俗稱的“受人之托、代人理財”，它涉及委托人、受托人、信托財產(chǎn)、信托目的和受益人。在我國《信托法》中，將信托的含義定義為委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分。故信托是由財產(chǎn)的被移轉(zhuǎn)或處分，及當(dāng)事人間管理、處分義務(wù)的成立等兩部分結(jié)合而成。

3.什么是信托投資公司

信托投資公司，在我國是指依照《中華人民共和國公司法》和根據(jù)《信托投資公司管理辦法》規(guī)定設(shè)立的主要經(jīng)營信托業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)。設(shè)立信托投資公司，必須經(jīng)金融主管部門批準(zhǔn)，并領(lǐng)取《信托機構(gòu)法人許可證》；未經(jīng)金融主管部門批準(zhǔn)，任何單位和個人不得經(jīng)營信托業(yè)務(wù)，任何經(jīng)營單位不得在其名稱中使用“信托投資”字樣。信托投資公司市場準(zhǔn)入條件較嚴(yán)，注冊資本不得低于人民幣3億元，并且其設(shè)立、變更、終止的審批程序都必須按照金融主管部門的規(guī)定執(zhí)行。

到2011年為止，我國已獲準(zhǔn)重新登記的信托投資公司總共才56家，依據(jù)每個省批準(zhǔn)一到二家信托投資公司的原則，在今后的一段時間內(nèi)我國的信托投資公司數(shù)量不會超過60家。

4.信托的優(yōu)點

信托投資機構(gòu)通過與客戶（委托人）簽訂信托協(xié)議，明確委托人、受托人和受益人三方權(quán)利和義務(wù)，由信托投資公司利用其所擁有的專業(yè)隊伍和研究平臺，作為受托人全權(quán)負(fù)責(zé)信托資金的投資管理運作。以專業(yè)化的運作為客戶（委托人）提供增值理財服務(wù)。投資方向以國內(nèi)證券市場上市的股票、基金、上市公司國有股、法人股、債券和貨幣市場為主?？煞譃楣善蓖顿Y信托和債券投資信托等。主要特點有：

1．專業(yè)管理、專家理財：信托投資公司根據(jù)宏觀經(jīng)濟、行業(yè)及上市公司基本面和大勢的研究，充分發(fā)揮專業(yè)理財能力，合理配置信托資金的投向及比例，在資金安全性和收益性上實現(xiàn)平衡。

2．多元的投資組合：信托資金投向為上市公司流通A股、債券、基金等，在考慮資金安全性和收益性的基礎(chǔ)上，設(shè)計多元的投資組合，在不同投資品種之間進行投資組合的配置和調(diào)整。

3．完善的風(fēng)險控制體系：信托投資公司通過建立完善的投資決策體系、風(fēng)險控制體系，確保信托資金的安全運用。

4．穩(wěn)定的投資回報：經(jīng)過信托投資公司專業(yè)的投資管理運作，可預(yù)期實現(xiàn)

高于同期國債及銀行存款的投資收益。

5.信托對受益人利益有保障

保護受益人利益是《信托法》的一項基本原則，這一原則主要體現(xiàn)在以下兩方面：一是信托財產(chǎn)具有“獨立性”———委托人設(shè)立信托和受托人受托管理、處分信托財產(chǎn)均以受益人利益或特定目的為核心，信托一經(jīng)有效設(shè)立，在未達信托目的之前，信托財產(chǎn)將是“封閉的財產(chǎn)”，一方面，信托財產(chǎn)脫離委托人的控制，與其未設(shè)立信托的其他財產(chǎn)相區(qū)別，其繼承人或債權(quán)人無權(quán)追及信托財產(chǎn)；另一方面，從受托人角度看，信托財產(chǎn)不屬于其固有財產(chǎn)，也不屬于其對受益人的負(fù)債，更不屬于其清算財產(chǎn)。二是信托受益權(quán)的優(yōu)先性———信托財產(chǎn)的獨立性，使信托財產(chǎn)免于為委托人或受托人的債權(quán)人所追索，從而賦予受益人對信托財產(chǎn)享有優(yōu)先于委托人或受托人的債權(quán)人的權(quán)利，這就是受益權(quán)的優(yōu)先性。我國《信托法》賦予了受益人調(diào)整信托財產(chǎn)的管理方法和監(jiān)督受托人信托活動的廣泛權(quán)利?！缎磐蟹ā芬?guī)定，受托人在管理、處分信托財產(chǎn)，必須恪盡職守，履行誠實、信用、謹(jǐn)慎和有效管理信托財產(chǎn)的義務(wù)。受益人對受托人違反信托的行為享有申請撤銷權(quán)、請求恢復(fù)原狀權(quán)或請求賠償權(quán)，享有對受托人的解任權(quán)或申請解任權(quán)。按有關(guān)規(guī)定，受托人因處理信托事務(wù)不當(dāng)造成信托財產(chǎn)損失的，受托人應(yīng)負(fù)補償或賠償責(zé)任，使受益人的利益得以實現(xiàn)。這一原則與現(xiàn)代金融市場上的投資者保護原則是一致的，為以受益人身份參與信托投資的廣大投資者的合法權(quán)益提供了充分保障。

6.信托與其他財產(chǎn)管理制度的區(qū)別

一般來講，較為常見的財產(chǎn)管理制度主要有信托、委托和代理三種。所謂“委托”是指一方(即受托人)以另一方(即委托人)的名義和費用處理他所受托的事物，而受托人所從事代理活動的后果和責(zé)任均由委托人承擔(dān)。

所謂“代理”是指一方(即代理人)以他方(即被代理人)的名義，在授權(quán)范圍內(nèi)與第三者進行法律行為，而這種行為的法律后果直接由被代理人承擔(dān)。

信托同委托、代理很相似，他們都是以當(dāng)事人之間的依賴關(guān)系為基礎(chǔ)而成立的制度，但信托時，要把財產(chǎn)占有權(quán)轉(zhuǎn)移給受托者，因此信托的當(dāng)事人之間的信賴關(guān)系比委托和代理更加密切。有時候同樣是一件事，可以用委托、代理和信托中任何一種方式去完成，但授予的權(quán)限和信賴的程度并不一樣。信托與委托、代理的區(qū)別主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.當(dāng)事人不同。信托的當(dāng)事人是多方的，從法律上講，至少要有委托人、受托人、受益人三方，受益人還可為多人。而委托、代理的當(dāng)事人僅為委托人(或被代理人)和受托人(或代理人)雙方。

2.成立的條件不同。設(shè)立信托必須有確定的信托財產(chǎn)，委托人沒有合法所有的、用于設(shè)立信托的財產(chǎn)，信托關(guān)系就無從確立。委托、代理管理則不一定以存在財產(chǎn)為前提，沒有確定的財產(chǎn)，委托、代理關(guān)系也可以成立。

3.財產(chǎn)占有權(quán)不同。信托設(shè)立時財產(chǎn)占有權(quán)轉(zhuǎn)移到受托者手中，由受托人代為管理和處分。而委托、代理標(biāo)的物的占有權(quán)始終由委托人或被代理人掌握，并不發(fā)生占有權(quán)的轉(zhuǎn)移。

4.財產(chǎn)的性質(zhì)不同。信托關(guān)系中，信托財產(chǎn)是獨立的，它與委托人、受托人或者受益人的自身財產(chǎn)相區(qū)別，委托人、受托人或者受益人的債權(quán)人均不得對信托財產(chǎn)主張權(quán)利。但委托、代理關(guān)系中，即使委托、代理的事項是讓委托人(代理人)進行財產(chǎn)管理或者處分，該財產(chǎn)仍屬于委托人的自有財產(chǎn)，委托人的債權(quán)人仍可以對該財產(chǎn)主張權(quán)利。

7.信托與委托的區(qū)別

從概念上看，委托與信托有許多共同點，即都是基于彼此的信任而產(chǎn)生，都是一方受托為他方辦理事務(wù)，由他方承擔(dān)委托事務(wù)法律后果的行為。但信托和委托是有區(qū)別的，可以說信托是一種特殊的委托，歸納起來兩者區(qū)別有以下幾方面：

1.法律對合同主體及主體資格的要求不同。委托合同的當(dāng)事人是委托人和受托人，委托合同的主體十分廣泛，法律對受托人沒有特別要求；信托合同的當(dāng)事人是委托人、受托人、受益人三方，營業(yè)信托的受托人在法律上要求較為嚴(yán)格，是經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)專門經(jīng)營信托業(yè)務(wù)的法人。

2.委托事務(wù)的性質(zhì)和范圍不同。委托是一般合同關(guān)系，其所涉及的事務(wù)沒有特別限定，除了財產(chǎn)委托事務(wù)之外，還可以委托代理其他事務(wù)；而信托的實質(zhì)是財產(chǎn)管理關(guān)系，信托事務(wù)僅限于與財產(chǎn)管理有關(guān)的特定事務(wù)。

3.合同是否有償不同。信托合同是有償?shù)?、從事信托事?wù)的經(jīng)營行為；而委托合同既可以是有償?shù)?，也可以是無償?shù)摹?/p>

4.辦理受托事務(wù)的名義不同。委托既可以受托人的名義，又可以委托人的名義辦理受托事務(wù)，在后一種情況下，委托人直接與第三人產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系（即民法上的代理）；而信托是以受托人的名義辦理信托事務(wù)，委托人不直接與第三人發(fā)生法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

5.合同成立的要件不同。委托合同為不要式合同，即自雙方當(dāng)事人就委托事宜達成一致意思表示時成立并生效；而信托合同為實踐合同、要式合同，即須采用書面文件形式，以財產(chǎn)實際交付給受托人為成立要件。

6.合同解除的規(guī)定不同。就委托而言，我國《合同法》規(guī)定委托合同的當(dāng)事人雙方均有任意解除權(quán)，可隨時提出解除合同；而《信托法》對信托合同的解除是有限制的，首先受托人不得隨意解除信托。信托是自益權(quán)時，委托人中途可撤銷信托，但為他益權(quán)時，委托人不能隨時撤銷，不能違反信托目的。而且信托不因委托人或受托人的死亡、喪失民事行為能力、解散、破產(chǎn)而終止（委托人是惟一受益人的除外），也不因受托人的辭任而終止。

信托具備了財產(chǎn)獨立化、受托機構(gòu)組織化、信托受益權(quán)的證券化等法律特色。信托財產(chǎn)的獨立性和超越性，使得委托人或受益人在有限度的風(fēng)險內(nèi)享受信托財產(chǎn)利益，并且免于受益人之債權(quán)人的追索，建立了有效的破產(chǎn)隔離機制。這是信托與其他機構(gòu)在資產(chǎn)管理市場上進行競爭的重要制度優(yōu)勢，也是信托的魅力所在。

8.信托與監(jiān)護的區(qū)別

信托與監(jiān)護同屬一種信托關(guān)系．受托人與監(jiān)護人都具有控制管理他人財產(chǎn)的職能。信托方式可以應(yīng)用于對未成年人、禁治產(chǎn)人的監(jiān)護．這是一種“個人身后信托”，這里單指不辦信托的監(jiān)護本身與信托兩者的比較，雖然監(jiān)護人與受監(jiān)護

人有類似受托人與受益人之處．信托的性質(zhì)仍與監(jiān)護有別。

1.受監(jiān)護人類似信托受益人，但這種受益人是特指無行為能力的人，如未成年人；或行為能力有欠缺的人．如心神喪失或精神衰弱的禁治產(chǎn)人，或限制行為能力的人，如揮霍浪費的人等等。

2．監(jiān)護人類似信托受托人，但對監(jiān)護人又有特別之要求。監(jiān)護人的最大職責(zé)．在于保護和增進受監(jiān)護人之利益，不只管理受監(jiān)護人的財產(chǎn)．還應(yīng)對受監(jiān)護人的身心健康負(fù)養(yǎng)育與治療等責(zé)任。而信托受托人的主要職責(zé)，僅是對受益人的財產(chǎn)收益負(fù)責(zé)。

3.監(jiān)護人是經(jīng)司法機關(guān)、行政機關(guān)、群眾團體、居民組織以及生身父母等指定的一種代理人，對受監(jiān)護入的財產(chǎn)有很大的管理與處分權(quán)．但是沒有法律上的所有權(quán)。而信托中的受托人是他人財產(chǎn)名義上的所有人和經(jīng)理人，對信托財產(chǎn)享有法律上的所有權(quán)。

4.監(jiān)護人通常由法院裁決指定或由受監(jiān)護人的生身父母用遺囑方式指定．而信托受托人通常由委托人本人意思指定。

9.投資信托與信托投資

投資信托指以自有資金或信托資金對其他公司投資的公司。

「投資信托」和「信托投資」是不同的，「信托投資」具有信托、投資及開發(fā)三項功能，對象為個人、團體、工商業(yè)界及政府機構(gòu)，其信托的業(yè)務(wù)為以受托人的身分代信托人經(jīng)營管理其金錢或財產(chǎn)，投資的業(yè)務(wù)有生產(chǎn)事業(yè)的投資及證券的投資，開發(fā)的業(yè)務(wù)有投資于開發(fā)工業(yè)區(qū)及投資于企業(yè)辦公用房屋或國民住宅。而「投資信托」則僅為有價證券的投資而已，故投資信托為信托投資的一部份。

10.什么是投資信托

指以自有資金或信托資金對其他公司投資的公司。

「投資信托」和「信托投資」是不同的，「信托投資」具有信托、投資及開發(fā)三項功能，對象為個人、團體、工商業(yè)界及政府機構(gòu)，其信托的業(yè)務(wù)為以受托

人的身分代信托人經(jīng)營管理其金錢或財產(chǎn)，投資的業(yè)務(wù)有生產(chǎn)事業(yè)的投資及證券的投資，開發(fā)的業(yè)務(wù)有投資于開發(fā)工業(yè)區(qū)及投資于企業(yè)辦公用房屋或國民住宅。而「投資信托」則僅為有價證券的投資而已，故投資信托為信托投資的一部份。

11.什么是資金信托

資金信托是以貨幣資金作為標(biāo)的物，各方當(dāng)事人以此建立資金信托關(guān)系，這種貨幣形態(tài)的信托財產(chǎn)稱為“信托金”。信托金有以下特征：

1.信托金是一種間接運用的資金。即信托金運用要經(jīng)過中介，信托金是所有者通過信托投資機構(gòu)進行管理運用的資金；

2.信托金在運動終止時應(yīng)恢復(fù)原來的貨幣形態(tài)。資金信托的最主要目的是使資金增值，另外開展資金信托業(yè)務(wù)可以使信托資金發(fā)揮融資職能，為國家經(jīng)濟發(fā)展作出貢獻。

資金信托業(yè)務(wù)的形成有以下幾個原因：

1.委托人對自己的資金在運用上不諳某種專門技術(shù)知識，為避免資金損失而采取資金信托方式；

2.委托人對自己的資金無暇自為運作生利，而委托信托投資機構(gòu)處理； 3.委托人不愿自己出頭露面而委托信托投資機構(gòu)代為處理其資金。

12.我國現(xiàn)行的資金信托包括：

1.信托存款； 2.信托貸款； 3.委托貸款； 4.委托投資； 5.信托投資。

13.信托凈值計算方法

信托資產(chǎn)在管理運用的過程中，在每個估值日表現(xiàn)為不同的資產(chǎn)類型，按照現(xiàn)有的住房補貼管理計劃，每個估值日的資產(chǎn)類型有現(xiàn)金、銀行存款、持有的已上市國債和企業(yè)債、未上市國債和企業(yè)債、上市的封閉型基金、未上市封閉型和開放式基金、國債回購、已中簽的新股、上市股票等。

現(xiàn)就各種資產(chǎn)在估值日的估值進行說明：

1． 持有的基金

1）已上市封閉型基金：以其估值日在證券交易所掛牌的平均價估值；估值日無交易的,以最近交易日的平均價估值。

持有的基金單位數(shù)量×平均價

2）未上市封閉型基金：以實際買入成本計算；

3）已買入的處于封閉期內(nèi)的開放式基金以實際買入成本計算；

4）已買入的可申購贖回的開放式基金：持有的基金單位數(shù)量×前一日基金公布凈值

2． 持有未上市新股以成本價計算

實際發(fā)生成本＝申購中簽股×發(fā)行價

3． 持有的上市股票以估值日在證券交易所掛牌的平均價估值，估值日無交易的,以最近交易日的平均價估值。

持有的股票數(shù)量（股）×估值日平均價

1）分紅處理，在除息日

〖持有的股票數(shù)量（股）×估值日平均價〗＋應(yīng)收紅利

2）除權(quán)處理，在除息日

持有的股票數(shù)量（股）×估值日平均價

4． 持有的上市國債以估值日在證券交易所掛牌的平均價估值，估值日無交易的,以最近交易日的平均價估值。

持有的國債手?jǐn)?shù)（1手為1000元面值）×平均價×10

5． 持有的上市企業(yè)債券估值日在證券交易所掛牌的平均價估值，估值日無交易的,以最近交易日的平均價估值。

持有的企業(yè)債券手?jǐn)?shù)（1手為1000元面值）×平均價×10

6． 持有的未上市國債及未上市企業(yè)債券以本金加計至估值日為止的應(yīng)計利息額計算。

1）平價發(fā)行：

國債和企業(yè)債券的購入數(shù)量×發(fā)行價＋購入債券票面價值×票面利率×應(yīng)記息天數(shù)/當(dāng)年天數(shù)

2）溢價發(fā)行：

國債和企業(yè)債券的購入數(shù)量×發(fā)行價＋購入債券票面價值×票面利率×應(yīng)記息天數(shù)/當(dāng)年天數(shù)

3）折價發(fā)行

國債和企業(yè)債券的購入數(shù)量×發(fā)行價＋購入債券票面價值×貼現(xiàn)率×應(yīng)記息天數(shù)/當(dāng)年天數(shù)

7． 國債回購

1）拆出日

拆出本金＋拆出本金×成交價（回購收益率％）/360

2）拆出日至到期日

前一日估值＋拆出本金×成交價（回購收益率％）/360 回購交易的品種期限有3天、7天、14天、28天、63天、91天、182天、273天。

回購品種的期限是以工作日進行計算的，在回購中會遇到節(jié)假日，在計算時不考慮節(jié)假日因素，從拆出資金日開始連續(xù)計算，直到達到回購品種的期限天數(shù)。

8．銀行存款

估值日存款余額＋存款余額累計（從存款日或上一付息日至估值日）×年利率（2.07％）/360 付息日:每年的3.6、9、12月的21日為付息日。

以上8類資產(chǎn)加上估值日所有的現(xiàn)金即為估值日的信托資產(chǎn)總值。

受托人當(dāng)日可提取的管理費和托管費為：

信托資產(chǎn)總值×（管理費、托管費率）1.5％/當(dāng)年天數(shù)

信托資產(chǎn)凈值：信托資產(chǎn)總值－當(dāng)日提取的管理費和托管費

單位信托資產(chǎn)凈值：信托資產(chǎn)凈值/信托單位數(shù)量

14.不動產(chǎn)資產(chǎn)信托

不動產(chǎn)證券化商品主要分為兩類，第一類為不動產(chǎn)資產(chǎn)信托(Real Estate Asset Trust，簡稱REAT)，指的是不動產(chǎn)所有權(quán)人（委托人）移轉(zhuǎn)其不動產(chǎn)或不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利予受托機構(gòu)，由受托機構(gòu)或承銷商公開募集或向特定人私募資金，并交給這些投資人（受益人）受益證券，以表彰受益人對該不動產(chǎn)或不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利或其所生利益、孳息及其它收益的權(quán)利。

承銷商向投資人所募集的錢，再轉(zhuǎn)交給不動產(chǎn)所有人。簡言之，就是「先有不動產(chǎn)，才有錢」。REAT的受益憑證，主要以債權(quán)的方式，由證券化的發(fā)行機構(gòu)支付本金與利息，屬于固定收益的投資工具。

第二類為不動產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trust簡稱，REIT)，指的是受托機構(gòu)以公開募集或私募方式，交付受益證券，募集一筆資金，再投資不動產(chǎn)、不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利、不動產(chǎn)相關(guān)有價證券等，也就是「先有錢，再投資不動產(chǎn)」的型式。REIT主要以股權(quán)的方式發(fā)行，一般而言成立門坎較REAT高，類似封閉型基金，募集完成后將于在公開市場上購買，沒有最低額度限制，投資人可以透過投資REIT來參與不動產(chǎn)市場。

15.不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化的優(yōu)點

不動產(chǎn)證券化條例自去年7月間公布施行后，首宗不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化商品已于今年6月10日上柜交易，該證券化商品以嘉新公司所有萬國商業(yè)大樓（IBM大樓）作為標(biāo)的，由臺北國際商業(yè)銀行擔(dān)任受托機構(gòu)，共發(fā)行44.1億元不動產(chǎn)資產(chǎn)信托受益證券，其中21.3億元的優(yōu)先順位受益證券采公開發(fā)行，于柜臺買賣中心（OTC）掛牌。目前另有多件不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化計劃正在進行，可望于獲得主管機關(guān)核準(zhǔn)后，于下半年發(fā)行。

不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化于國外已行之有年，屬于資產(chǎn)擔(dān)保證券融資的一種，其主要目的及功能為提供不動產(chǎn)擁有人傳統(tǒng)融資管道以外的新的籌集資金的方

式，讓擁有不動產(chǎn)資產(chǎn)的業(yè)主得以透過證券化直接自資本市場投資人取得資金，并降低所持有不動產(chǎn)的數(shù)量。不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化相對于傳統(tǒng)的銀行融資為一種較為復(fù)雜、困難度較高的籌資方式，因為必須考慮個案的特殊情況。委托人利用不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化籌資，可能有以下優(yōu)點：

1.可能降低籌資成本，不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化雖然必須支付各項費用予參與各機構(gòu)，但若證券化期間夠長，且能鎖定較低利率，亦即于市場利率較低時發(fā)行或交付受益證券，則委托人即可以較低成本（利率）取得長期（發(fā)行期間）穩(wěn)定資金。

2.透過適當(dāng)?shù)淖C券化架構(gòu)，委托人仍可以繼續(xù)收取其不動產(chǎn)資產(chǎn)所產(chǎn)生部分收益，該不動產(chǎn)仍得列于法人委托人財務(wù)報表上，且委托人得以適當(dāng)約定價格于發(fā)行期滿后取回標(biāo)的不動產(chǎn)。

3.因不動產(chǎn)資產(chǎn)證券的評等與委托人本身評等并不相關(guān)，故信用評等不佳的委托人只要持有能產(chǎn)生穩(wěn)定收入具有價值不動產(chǎn)，一樣可以利用不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化管道向資本市場投資人募集資金。

4.不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化計劃可以依不同不動產(chǎn)標(biāo)的，不同的委托人（不動產(chǎn)之所有人）的需求而量身打造訂做，以符合特殊標(biāo)的或委托人特定需求。

一個完整的不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化計劃參與的成員很多，主要有：主辦顧問、委托人、受托機構(gòu)、不動產(chǎn)管理機構(gòu)、專業(yè)估價者、法律顧問、會計顧問、評等機構(gòu)及證券承銷商。其中，主辦顧問負(fù)責(zé)整個證券化計劃架構(gòu)規(guī)劃，協(xié)調(diào)其它各參與單位；委托人即為不動產(chǎn)所有人；受托機構(gòu)則負(fù)責(zé)受托管理及處分信托財產(chǎn)，并募集或私募受益證券；不動產(chǎn)管理機構(gòu)則由受托機構(gòu)委任以負(fù)責(zé)管理或處分標(biāo)的不動產(chǎn)；法律顧問及會計顧問分別提供進行不動產(chǎn)資產(chǎn)信托計劃過程中所須各項法律及會計協(xié)助，并就該計劃出具法律／會計（稅務(wù)）意見，法律顧問亦必須協(xié)助受托機構(gòu)準(zhǔn)備與不動產(chǎn)資產(chǎn)信托計劃相關(guān)之各項文件，用以向主管機關(guān)申請核準(zhǔn)或申報生效。

16.什么是房地產(chǎn)信托

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，目前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國重點發(fā)展的一項支

柱產(chǎn)業(yè)，作為一項成本高、周期長的資金密集型產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)的開發(fā)、流通和消費等各個環(huán)節(jié)，均需要強大的資金作為后盾，房地產(chǎn)信托完全可以在流通和消費環(huán)節(jié)作為一項嶄新的融資手段大有作為。

房地產(chǎn)信托指房地產(chǎn)法律上或契約上的擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進行管理、處分和收益，信托公司在對該信托房地產(chǎn)進行租售或委托專業(yè)物業(yè)公司進行物業(yè)經(jīng)營，使投資者獲取溢價或管理收益。由于房地產(chǎn)的這種信托方式，能夠照顧到房地產(chǎn)委托人、信托公司和投資受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已頒布實施的條件之下，其必將具有很強的生命力，一經(jīng)推出，必然會受到各方的歡迎。

17.房地產(chǎn)投資信托簡介

房地產(chǎn)投資信托(REITs)就是一家致力于持有，并在大多數(shù)情況下經(jīng)營那些收益型房地產(chǎn)(如公寓、購物中心、辦公樓、酒店、工業(yè)廠房和倉庫)的公司。符合規(guī)定的REITs不需要交納公司所得稅和資本利得稅，但其資產(chǎn)構(gòu)成、收入來源和收益分配均要符合一定的要求。REITs同其它信托產(chǎn)品一樣，如果信托的收入分配給受益人的話，信托是不需要交稅的。REITs免交公司所得稅和資本利得稅，但股東要對自己所得的分紅按照自己的適用稅率交納所得稅和資本利得稅。

美國目前資本利得稅分兩部分征收，增值部分的稅率為20%，折舊部分為25%。例如，如果五年前以100萬元購得某物業(yè)，5年后折舊20萬元，賬面價值為80萬元，售得110萬元。資本利得稅＝20%×（110-100)＋25%×20＝7萬元。

對REITs的要求:公司的資產(chǎn)主要是由長期持有的房地產(chǎn)組成；公司的收入主要來源于房地產(chǎn)；公司至少90%的應(yīng)納稅收入應(yīng)分派給股東。

REITs的信托性:從給REITs的優(yōu)惠和對REITs的要求上，我們可以看得出來政府大力扶持其發(fā)展，規(guī)范其運作、用其來發(fā)展和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，而又限制其壟斷市場、防止其濫用經(jīng)營收益、限制其干涉其它實體經(jīng)營的目的。如果REITs每年均有高比例現(xiàn)金分派，說明其有良好的經(jīng)營業(yè)績，因為即使利潤可以造假，現(xiàn)金收入是無法造假的。嚴(yán)格的分派制度實際是對REITs經(jīng)營的一種高明的監(jiān)督，同時也可限制REITs濫用資金。信托業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵在于信用、規(guī)范運作、和

成熟的金融基礎(chǔ)設(shè)施。

REITs分為三種：權(quán)益型REITs、按揭型REITs、混合型REITs。

現(xiàn)在美國大約有300個REITs，它們的總資產(chǎn)超過3000億美元，大約2／3在國家級的股票交易所上市。有一些REITs并沒有上市，但通常所說的REITs是指上市的。

18.房地產(chǎn)信托的作用

1.能為房地產(chǎn)委托人提供可靠的融資渠道，促進房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展。目前，我國的大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金都不超過20%，而銀行貸款又趨于緊縮狀態(tài)，受房地產(chǎn)開發(fā)成本高等因素的制約，一般房地產(chǎn)的銷售或租賃都需要一個較長的過程，所以資金短缺是一個長期狀態(tài)。因此，利用信托工具融通資金便成為一種行之有效的方法。

2.房地產(chǎn)信托化能夠豐富資本市場的投資品種，為投資人提供一條穩(wěn)定獲利的投資渠道。特別是在當(dāng)前，股市欺詐接連不斷、股指一厥不振，銀行存款利率大幅度下降的背景下，大量的資金要尋找穩(wěn)定的投資獲利渠道，房地產(chǎn)信托化生逢其時，是滿足投資者需要的一個很好的選擇。

3.房地產(chǎn)信托化能夠拓寬信托公司的業(yè)務(wù)范圍，是信托業(yè)得以迅速發(fā)展的重要契機。從我國信托業(yè)發(fā)展所走過的20多年的歷程來看，因為無法可依，信托業(yè)的定位一直處于一種無序狀態(tài)，為了吸納儲金，曾屢次出現(xiàn)高息攬儲等不規(guī)范現(xiàn)象，擾亂了金融市場，也招來了政府干預(yù)，一次次整頓的結(jié)果，信托業(yè)的“可經(jīng)營范圍”越來越窄，業(yè)務(wù)量也越來越少。隨著2001年10月1日《信托法》的實施，給信托業(yè)的規(guī)范發(fā)展帶來了新的生機，在百廢待興的狀態(tài)下，對信托業(yè)而言，進行房地產(chǎn)信托不失為一項嶄新的、現(xiàn)實的、強有力的突破口。

19.房地產(chǎn)信托公司的收益

對信托公司而言，房地產(chǎn)信托的主要收益有管理收益、交易收益、處分收益、發(fā)行－再發(fā)行收益和重組收益。

1.管理收益。管理收益是指信托公司在對信托房產(chǎn)進行經(jīng)營管理所獲得的總收益中，按事先約定的一定比例所提取的管理報酬或固定信托管理報酬。這種所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離的模式，也符合現(xiàn)代管理的基本規(guī)律。

2.交易收益。根據(jù)信托房產(chǎn)發(fā)行方式的不同，房地產(chǎn)信托分為公募和私募兩種方式。無論哪種發(fā)行方式，房地產(chǎn)一經(jīng)信托，就須保持一定的穩(wěn)定性，因而在客觀上，就必然存在信托房地產(chǎn)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓，而根據(jù)國外的慣例，為加強監(jiān)管，房產(chǎn)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓一般必須在信托公司公開登記進行，因而，在投資者進行房產(chǎn)交易的過程中，信托公司也應(yīng)當(dāng)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，收取一定的交易手續(xù)費。

3.處分收益。處分收益是指信托公司在對信托房產(chǎn)銷售、轉(zhuǎn)讓或收購兼并及資產(chǎn)重組過程中，所獲得的增值部分中，按事先約定的一定比例給信托公司提取的報酬。

4.發(fā)行－再發(fā)行收益。發(fā)行市場是信托公司在房地產(chǎn)信托化進程中發(fā)揮作用的主要功能領(lǐng)域，在發(fā)行和再發(fā)行過程中，信托公司通過在委托人和投資者之間充當(dāng)中介人，獲得發(fā)行和再發(fā)行的溢價收益。根據(jù)房地產(chǎn)信托的性質(zhì)，對信托房產(chǎn)，除在初次公開發(fā)行時需要進行一次凈值評估之外，每隔一定的時間，都必須對信托房地產(chǎn)進行定期評估。評估按照一定的標(biāo)準(zhǔn)進行，評估的結(jié)果既可作為對信托公司經(jīng)營業(yè)績的衡量標(biāo)準(zhǔn)，也可以作為房產(chǎn)投資者確定交易價格的參照標(biāo)準(zhǔn)。對于定期評估的溢價部分，信托公司也可按一定的比例提取收益。

第四篇：信托計劃書

江蘇吳江汾湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)項目集合資金信托計劃書

根據(jù)《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》以及其他有關(guān)法律法規(guī)，蘇州信托投資有限公司（以下稱為受托人）發(fā)揮自身的專業(yè)理財能力和豐富的投資運作經(jīng)驗，利用信托的融投資功能和風(fēng)險隔離機制，向委托人提供收益穩(wěn)定、風(fēng)險可控的創(chuàng)新金融產(chǎn)品。為滿足投資者進行集合投資獲取收益的需求，便利投資者做出正確的投資決策，特制訂本信托計劃書”。1釋義

在本計劃書中除非文義另有所指，下列詞語具有以下含義：

委托人：指基于本計劃書的委托主體，限于中華人民共和國境內(nèi)具有完全民事行為能力的自然人、法人及依法成立的其他組織。

受托人：指蘇州信托投資有限責(zé)任公司。

受益人：指委托人指定的在本信托中享有信托受益權(quán)的自然人、法人或者依法成立的其他組織。本信托委托人即為受益人。

信托：指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自已的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。

本信托或本集合信托：指根據(jù)本計劃書與相應(yīng)的信托合同設(shè)立的集合資金信托。

信托財產(chǎn)：指受托人因承諾信托而取得的財產(chǎn)。

本信托財產(chǎn)：指本信托受托人對本信托委托人承諾本信托而取得的財產(chǎn)的集合。

信托資金：指以現(xiàn)金形式表現(xiàn)的信托財產(chǎn)。

本信托合同：指根據(jù)本計劃書，委托人與受托人簽訂的確立雙方信托關(guān)系的合同及對該合同的任何修訂和補充。

2、信托目的

受托人將委托人自愿交付給受托人并加入信托計劃的信托資金集合運用，通過受托人專業(yè)化的投資管理，使信托資金在承擔(dān)較低風(fēng)險的情況下獲得穩(wěn)定的投資收益，實現(xiàn)受益人利益的最大化。

3、集合資金信托規(guī)模

本集合資金信托規(guī)模不超過人民幣玖仟伍拾萬元整（小寫：￥90,500,000.00）。

三、信托計劃期限

信托計劃期限為四年，自信托計劃成立之日起計算。

四、加入信托計劃的條件和方式

（一）委托人資格

中國境內(nèi)具有完全民事行為能力的法人、依法成立的其他組織或其他符合條件的投資者。

（二）資金合法性要求

委托人保證委托給受托人的資金是其合法所有的可支配財產(chǎn)。

（三）資金要求

加入信托計劃的單筆資金金額最低為人民幣40萬元（含40萬元），并可按人民幣1萬元的整數(shù)倍增加。

（四）受益人要求

受益人與委托人可以是同一人，也可以不是同一人（由委托人指定）。

（五）信托計劃的加入

委托人在與受托人簽訂信托合同并交付信托資金后，即視為加入本信托。

（六）數(shù)額優(yōu)先原則

本信托計劃采取數(shù)額優(yōu)先原則，相同數(shù)額認(rèn)購時間在前者優(yōu)先。

五、信托計劃的成立

信托計劃推介期本信托計劃推介期定為2007年1月1日到2007年10月1日。募集資金完成股權(quán)投資的工商增資手續(xù)，信托計劃即告成立。

信托資金在委托人的交付日至信托計劃成立日期間的利息按中國人民銀行同期活期存款利率計算，由受托人在信托計劃成立之日起滿一年后的信托收益分配時支付。

六、信托計劃資金的運用

1、信托計劃資金的運用方式

信托計劃資金由受托人集合管理、運用和處分，以受托人的名義，依托專業(yè)理財經(jīng)驗和嚴(yán)格的風(fēng)險控制措施，將信托計劃資金運用于江蘇吳江汾湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程的建設(shè)。

由受托人與吳江市汾湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會和蘇州汾湖投資發(fā)展有限公司簽訂《江蘇吳江汾湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程BT合作協(xié)議》，確定受托人為江蘇吳江汾湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)的投資主體，在協(xié)議有效期內(nèi)以項目業(yè)主的身份主張或履行各項權(quán)利義務(wù)；蘇州汾湖投資發(fā)展有限公司自項目計劃開工之日起四年內(nèi)分期向受托人支付項目回購款；吳江市財政局和吳江市汾湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)財政局兩級財政為項目回購款的支付向受托人出具回購資金安排的文件。

2、江蘇吳江汾湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程項目簡介

根據(jù)吳江市發(fā)展和改革委員會文件吳發(fā)改（2007）41號、42號、43號、45號、48號、49號、52號、53號、57號、58號文件精神，明確同意江蘇吳江市汾湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會下屬的政府投資公司蘇州汾湖投資發(fā)展有限公司實施汾湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)雙珠路、臨滬大道、東汾路、臨滬東路、浦港路、重慶路、新勝路、南京路、杭州路、利群路十條道路基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，項目總投資概算約11000萬元。本建設(shè)項目性質(zhì)為政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，工程建設(shè)審批手續(xù)齊備。工程計劃2007年4月底開工，2008年4月投入使用，工程工期約為一年。

3、工程管理

由受托人與蘇州市蘇信項目投資管理有限公司簽訂《江蘇吳江汾湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)委托管理協(xié)議》，信托計劃以受托人的名義委托蘇州市蘇信項目投資管理有限公司負(fù)責(zé)江蘇吳江汾湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)的工程管理。

蘇州市蘇信項目投資管理有限公司是是由受托人控股的工程項目管理公司，注冊資本1000萬元，經(jīng)營范圍為項目投資與營建控制管理、投資策劃和咨詢、項目造價咨詢、招標(biāo)代理和咨詢，行業(yè)經(jīng)驗豐富，曾代建蘇州市疾病控制預(yù)防

中心建設(shè)、蘇州市殯儀館建設(shè)、蘇州市金閶區(qū)多條道路建設(shè)等項目。

4、項目工程回購的安排

蘇州汾湖投資發(fā)展有限公司為江蘇吳江汾湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程項目的回購人，江蘇吳江汾湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會、吳江市人民政府為該項目回購的連帶責(zé)任人?；刭徣藨?yīng)自項目建設(shè)開工之日起四年內(nèi)分期向受托人支付項目回購款，吳江市財政局和吳江市汾湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)財政局兩級財政為項目回購款的支付向受托人出具回購資金安排的文件。

5、閑置資金的運用

信托計劃閑置資金由受托人運用于銀行存款、貨幣市場基金、新股申購、信托計劃受益權(quán)等金融工具的投資。信托計劃閑置資金運用原則為低風(fēng)險、高流動性。如用于新股申購，則已中簽新股應(yīng)于上市首日予以變現(xiàn)處理。

七、信托計劃資金的管理

（一）管理方式

受托人為信托計劃資金設(shè)立銀行專用賬戶，即信托賬戶，與受托人固有財產(chǎn)分別管理，分別記帳。

信托計劃資金單獨記賬，不同委托人的信托資金按其占信托計劃資金的比例分別記賬。

委托人和受益人按信托資金占信托計劃資金的比例，在信托計劃中享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。

信托計劃資金與受托人自有資金分別管理，本信托計劃資金與受托人管理的其他信托資金分別管理。

本信托計劃項下的財產(chǎn)可以按照公平市場價格與受托人管理的其他信托財產(chǎn)、受托人的固有財產(chǎn)以及關(guān)系人的財產(chǎn)進行交易。

（二）內(nèi)部管理機構(gòu)

1．投資決策委員會

主要職責(zé)是：

（1）制定投資原則、投資方向、投資策略；

（2）確定投資組合的總體目標(biāo)和總體計劃。（3）批準(zhǔn)信托計劃資金運用方案；（4）批準(zhǔn)信托計劃項下信托收益分配方案。

2．風(fēng)險控制委員會

主要職責(zé)是：

（1）提出融資項目風(fēng)險、市場風(fēng)險等具體意見；

（2）提出防范和化解上述風(fēng)險的控制措施；

（3）對信托計劃運作進行日常風(fēng)險管理；

（4）監(jiān)督與核查業(yè)務(wù)部門及相關(guān)部門對風(fēng)險控制制度的執(zhí)行情況；

（5）針對業(yè)務(wù)過程中異常情況作出預(yù)警并及時報告。3．信托資金運用部門

信托資金運用部門主要由資產(chǎn)運用小組和資金運用小組組成，信托資金運 用部門的高級管理人員不得在信托資金托管部門兼職，信托資金運用部門的主要職責(zé)是：

（1）擬定信托資金運用方案，經(jīng)投資決策委員會批準(zhǔn)后實施；

（2）適時運用信托資金開展經(jīng)營，并對資金撥付等發(fā)布指令；

（3）對資金運用項目進行隨時跟蹤，控制資金運用過程中的各種風(fēng)險；

（4）提出信托計劃利益分配方案，報投資決策委員會批準(zhǔn)。

4．信托資金托管部門

信托資金托管部門主要由財產(chǎn)核算小組和客戶服務(wù)小組組成，信托資金托 管部門的高級管理人員不得在信托資金運用部門兼職，信托資金托管部門的主要職責(zé)是：（1）為信托計劃建立會計賬戶和信托賬戶；

（2）執(zhí)行信托資金運用部門的指令；（3）計算信托財產(chǎn)凈值；

（4）實施信托收益分配方案；

（5）安全保管信托計劃資金；

（6）辦理與信托計劃有關(guān)的信托轉(zhuǎn)讓、登記手續(xù)；

（7）保管與信托計劃有關(guān)的重大合同、憑證；

（8）保存委托人和受益人的名冊、賬冊、報表和記錄等；

（9）定期披露信托計劃相關(guān)信息；

（10）發(fā)現(xiàn)信托資金運用部門的指令違反信托合同規(guī)定時，有權(quán)拒絕執(zhí)行該指令，并向投資決策委員會報告。

5、稽核審計部門 主要職責(zé)是：

（1）對信托計劃運作進行日?；?；

（2）對信托計劃運行情況進行日常審計；

（3）其他職責(zé)。

受托人的信托計劃資金運用部門、托管部門在業(yè)務(wù)上獨立于公司的其他部門，從業(yè)人員與其他部門的人員互不兼職，具體業(yè)務(wù)信息與公司其他部門不共享；受托人的固有資金運用部門與本信托計劃資金運用部門由不同的高級管理人員負(fù)責(zé)管理。

八、信托計劃風(fēng)險揭示及防范措施

受托人在管理、運用和處分信托計劃財產(chǎn)過程中，可能會遇到各種風(fēng)險，包括政策風(fēng)險、項目建設(shè)風(fēng)險、項目建設(shè)資金風(fēng)險、工程回購款償付風(fēng)險、信托計劃延期風(fēng)險和其他風(fēng)險。

1.政策風(fēng)險

信托計劃資金運用于江蘇吳江汾湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程的建設(shè)，屬于政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目。該類項目受宏觀政策的影響程度較高。如國家宏觀經(jīng)濟政策、地方財政稅收等相關(guān)政策或相關(guān)法律、法規(guī)發(fā)生變化，則可能對項目建設(shè)的實施產(chǎn)生影響，從而對本信托計劃的信托收入的實現(xiàn)產(chǎn)生影響。

2.項目建設(shè)風(fēng)險

本項目的建設(shè)對象是江蘇吳江汾湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項目工程，在項目的工程施工建設(shè)中存在著因施工質(zhì)量不合格、施工進度不符合要求等因素而導(dǎo)致的項目建設(shè)風(fēng)險。

3．項目建設(shè)資金風(fēng)險

由于信托計劃以事先預(yù)計的工程價款為標(biāo)準(zhǔn)進行募集資金，因此在項目建設(shè)中，存在著地質(zhì)條件變化、天氣因素、工程材料漲價、其他突發(fā)事件等等導(dǎo)致建設(shè)資金不足的風(fēng)險。

4.工程回購款償付風(fēng)險

信托收入的主要來源是蘇州汾湖投資發(fā)展有限公司的項目回購款，因此就存在著若由于蘇州汾湖投資發(fā)展有限公司無法及時足額支付項目回購款、影響信托收入實現(xiàn)的風(fēng)險。

5.信托計劃延期風(fēng)險

由于信托計劃資金運用于江蘇吳江汾湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項目工程建設(shè)，因此存在著地質(zhì)條件變化、天氣因素、審計條件變化、其他突發(fā)事件等導(dǎo)致工程項目延期的風(fēng)險，從而有可能對項目回購款支付進度產(chǎn)生影響，使得信托計劃出現(xiàn)延期的風(fēng)險。

6．其他風(fēng)險

信托計劃的實施還可能因政治、經(jīng)濟、自然災(zāi)害等不可抗力因素對本項目造成影響或因有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的新設(shè)、變更導(dǎo)致本項目發(fā)生其他風(fēng)險。如關(guān)于禁止政府部門違規(guī)擔(dān)保的規(guī)定：為整頓和規(guī)范銀行各類打捆貸款，切實防范貸款項目的信用風(fēng)險和法律風(fēng)險，2006年4月，國家發(fā)改委、財政部、建設(shè)部、中國人民銀行和銀監(jiān)會五部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范各類打捆貸款的通知》【銀監(jiān)發(fā)[2006]27號】，文件要求各級地方政府和政府部門應(yīng)嚴(yán)格遵守有關(guān)法律規(guī)定，禁止違規(guī)擔(dān)保。

（二）信托計劃風(fēng)險防范措施

1．受托人委托蘇州市蘇信項目投資管理有限公司負(fù)責(zé)項目工程建設(shè)管理，借助蘇信項目管理公司在工程管理方面豐富的經(jīng)驗，降低項目在工程建設(shè)過程中的建設(shè)風(fēng)險、管理風(fēng)險和延期風(fēng)險；

2．受托人已與銀行簽訂保管協(xié)議，由銀行對本信托計劃項下的信托財產(chǎn)進行保管；

3．信托計劃存續(xù)期間可以新增委托人，以降低項目建設(shè)資金不足的風(fēng)險；

4.吳江市財政局和吳江市汾湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)財政局兩級財政為項目回購方蘇州汾湖投資發(fā)展有限公司履行回購資金償付的義務(wù)出具資金安排文件。

5.受托人嚴(yán)格遵守信托合同等信托計劃文件的規(guī)定和有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，保證信托業(yè)務(wù)獨立運作，并通過信息披露等途徑，接受委托人和受益人的監(jiān)督。

受托人根據(jù)本合同或其他信托計劃文件的規(guī)定管理、運用、處分信托財產(chǎn)導(dǎo)致信托財產(chǎn)受到損失的，其損失部分由信托財產(chǎn)承擔(dān)。

受托人違反本合同及信托計劃文件的規(guī)定處理信托事務(wù)，管理、運用和處分信托財產(chǎn)，致使信托財產(chǎn)遭受損失的，其損失的部分由受托人負(fù)責(zé)賠償。不足賠償?shù)?，由信托財產(chǎn)承擔(dān)。

九、信托計劃的信息披露

（一）受托人在信托計劃期滿后的10個工作日內(nèi)，編制信托財產(chǎn)管理、運用報告書，并報告委托人和受益人。

（二）信托計劃臨時信息披露

實施信托計劃過程中發(fā)生項目出現(xiàn)影響信托目的實現(xiàn)的重大變化，法律、行政法規(guī)或部門規(guī)章發(fā)生變化且嚴(yán)重影響信托事項等情況，受托人將于情況發(fā)生后的15個工作日內(nèi)及時以臨時報告書形式向委托人與受益人披露。

（三）受托人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)披露事項的報告、報表或通知制作完畢后以下列形式報告委托人與受益人。

（四）受托人在實施本信托計劃過程中發(fā)生信托目的不能實現(xiàn)、因法律法規(guī)修改嚴(yán)重影響信托事項時，應(yīng)在知道該等事項發(fā)生之日起的30個工作日內(nèi)以本條第（三）款規(guī)定形式報告委托人與受益人。

十、信托計劃的終止、清算與信托計劃財產(chǎn)的歸屬

（一）信托計劃的終止

本信托計劃一年期限屆滿，信托計劃終止。

（二）信托計劃終止后的清算

自信托計劃終止之日起3個工作日內(nèi)受托人成立信托計劃清算小組，負(fù)責(zé)本信托計劃的財產(chǎn)的保管、清理、估價、變現(xiàn)、確認(rèn)和分配。

信托計劃清算小組在進行本信托計劃清算過程中發(fā)生的所有合理費用，即清算費用，應(yīng)從本信托計劃財產(chǎn)中支付。

受托人在本信托計劃終止后10個工作日內(nèi)編制信托計劃清算報告，并以第九條第三款的規(guī)定方式報告委托人與受益人。

受托人在信托計劃終止后10個工作日內(nèi)編制信托財產(chǎn)清算報告，并以第九條第三款規(guī)定的方式報告委托人與受益人。

受益人或其繼承人在信托計劃清算報告公布之日起30日內(nèi)未提出書面異議的，受托人就清算報告所列事項解除責(zé)任。

（三）信托計劃財產(chǎn)的歸屬

清算后的信托計劃財產(chǎn)，按委托人的信托資金占信托計劃資金的比例歸屬受益人。

第五篇：信托基礎(chǔ)知識

信托基礎(chǔ)知識最新版

1．什么是信托?現(xiàn)在規(guī)模有多大？

信托是指委托人出于對受托人(信托投資公司)的信任，將其合法擁有的財產(chǎn)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定的目的，進行管理或者處分的行為。

根據(jù)信托協(xié)會公布的2014第二季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，信托規(guī)模已達12.48萬億。2．什么叫投資信托?

投資信托也叫投資基金，即集合不特定的投資者，將資金集中起來，設(shè)立投資基金，并委托具有專門知識和經(jīng)驗的投資專家經(jīng)營操作，使中小投資者都能在享受國際投資的豐厚報酬不同的減少投資風(fēng)險。

共同分享投資收益的一種信托形式，基金投資對象包括有價證券和實業(yè)。3．什么是銀信合作產(chǎn)品?

近幾年，銀行與信托公司時常合作推出相關(guān)理財產(chǎn)品，投資者有時在銀行購買的理財產(chǎn)品中，不少就是信托類理財產(chǎn)品。

但在銀行購買信托產(chǎn)品與在信托公司直接購買有不同之處，首當(dāng)其沖的就是投資門檻。

銀行類信托理財產(chǎn)品沒有信托投資200份的數(shù)額限制，起價一般在5萬元左右。而直接在信托公司購買的信托產(chǎn)品動輒需幾十萬元，從20萬元、30萬元到50萬元、100萬元不等。

其次，銀行類信托產(chǎn)品的收益率往往比不過信托公司的。因為銀行是購買信托公司的產(chǎn)品，然后再拆分賣給個人投資者，收益自然會打折扣。4．何為信托財產(chǎn)?

信托法律關(guān)系中，受托人因承諾信托而取得的財產(chǎn)，因信托財產(chǎn)的管理運用、處分或者其他情形而取得的財產(chǎn)就是信托財產(chǎn)。5．什么是股權(quán)投資信托?

股權(quán)投資信托是指自然人、法人或者依法成立的其他組織(即委托人)基于對信托公司(即受托人)的信任，將其資金或財產(chǎn)委托給受托人，受托人以受益人的利益最大化為原則、按委托人的意愿以自己的名義對項目公司進行的股權(quán)投資。（一般多出現(xiàn)于有限合伙，風(fēng)險較高）6．何謂集合資金信托?

信托投資公司辦理資金信托業(yè)務(wù)時可以按照要求，為委托人單獨管理信托資金，也可以為了共同的信托目的,將不同委托人的資金集合在一起管理，通常這種資金信托方式稱為集合資金信托。

7．什么是信托受益權(quán)投資？

《中華人民共和國信托法》第48條規(guī)定：“受益人的信托受益權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓和繼承?！彼^受益權(quán)投資，是指投資者出資受讓原信托受益人轉(zhuǎn)讓的信托受益權(quán)，從而取得受益人的法律地位。8．什么叫貸款類信托?

貸款信托是指受托人接受委托人的委托，將委托人存入的資金，按其(或信托計劃中)指定的對象、用途、期限、利率與金額等發(fā)放貸款，并負(fù)責(zé)到期收回貸款本息的一項金融業(yè)務(wù)。委托人在發(fā)放貸款的對象、用途等方面有充分的自主權(quán)，同時又可利用信托公司在企業(yè)資信與資金管理方面的優(yōu)勢，增加資金的安全性，提高資金的使用效率。（市場上的集合信托產(chǎn)品基本上為此類）

9．什么叫權(quán)益投資信托?

權(quán)益投資信托是指將信托資金投資于能夠帶來收益的各類權(quán)益的資金信托品種，這些權(quán)益包括基礎(chǔ)設(shè)施收費權(quán)、公共交通營運權(quán)等。

權(quán)益投資信托在中國有相當(dāng)大的市場前景。通過信托方式能夠有效地籌措資金，以權(quán)益投資方式運用于基礎(chǔ)設(shè)施等公共產(chǎn)品或準(zhǔn)公共產(chǎn)品的生產(chǎn)、供應(yīng)，可以有效地彌補政府投資的不足。

由于有政府的財政支持或政府賦予的收益權(quán)，權(quán)益投資的回報一般有充分的保證。10.什么是融資租賃信托?

融資租賃是指出租人根據(jù)承租人對出賣人（供貨商）的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的交易。融資租賃實質(zhì)上相當(dāng)于出租人提供融資便利，承租人分期付款購買租賃物。

融資租賃一般包括直接融資租賃、聯(lián)合融資租賃、轉(zhuǎn)租賃、售后回租和杠桿融資租賃等類型。11.什么是不動產(chǎn)投資信托?

所謂不動產(chǎn)投資信托，是指發(fā)起人將其不動產(chǎn)及相關(guān)權(quán)利設(shè)定信托，由信托機構(gòu)將不動產(chǎn)及相關(guān)權(quán)利作為擔(dān)保發(fā)行證券融資。

該制度源于投資信托制度。投資信托制度起源于1822年的荷蘭國王威廉一世時期，以信托方式籌集社會游資、作為開發(fā)煤、鐵、紡織及其它產(chǎn)業(yè)的基金。12.什么叫單一資金信托?

單一資金信托就是受托人接受單個委托人的委托，單獨管理和運用信托財產(chǎn)的方式。13.什么是生前信托?

是在生前設(shè)立，通常由律師制定信托文件，詳細(xì)列明遺產(chǎn)安排指示和條款。

14.什么是遺囑信托?

是指委托人通過立遺囑的方式就自己死亡后的遺產(chǎn)所設(shè)立的信托，它是遺囑人在其生前設(shè)立的，但卻在其死亡后才發(fā)生效力的信托。設(shè)立遺囑信托，應(yīng)當(dāng)遵守繼承法關(guān)于遺囑的規(guī)定。

15.什么是營業(yè)信托?

委托人為自己和他人的利益，委托專門經(jīng)營信托業(yè)務(wù)的商業(yè)機構(gòu)為受托人從事商事活動而設(shè)立的信托，是營業(yè)信托，也稱商事信托。

16.什么是非營業(yè)信托?

指受托人不以營業(yè)為目的而接受的信托．也叫民事信托。17.什么是固定信托?

委托人設(shè)立信托時已經(jīng)確定了受益人及各受益人的受益權(quán)份額或者數(shù)額的，稱為固定信托。每個受益人按照自己的份額或者數(shù)額對信托則產(chǎn)享有權(quán)益。18.什么是自由裁量信托?

委托人設(shè)立信托時只確定了一類受益人，比如“我的子女”，實際的受益人及其受益權(quán)數(shù)額授權(quán)受托人自由裁量做出決定的，稱為自由裁量信托。19.什么是意定信托?

即依據(jù)當(dāng)事人（主要是委托人）的意思表示而成立（設(shè)立）的信托。這里的“意思表示”可以是合同等雙方行為，也可以是遺囑、遺贈等單方行為。20.什么是法定信托?

依照法律的直接規(guī)定而成立的信托。也就是說，法定信托與當(dāng)事人的意思表示并無直接關(guān)系。21.什么是不動產(chǎn)投資信托基金

不動產(chǎn)投資信托于1960年產(chǎn)生于美國，它依照商業(yè)信托原理設(shè)計，是指信托機構(gòu)面向公眾公開發(fā)行或定向私募發(fā)行房地產(chǎn)投資信托受益憑證籌集資金，將其投向房地產(chǎn)項目、房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利或房地產(chǎn)證券等，投資所得利潤按比例分配給投資者。22.何謂公益信托？

為了下列公共利益目的之一而設(shè)立的信托，均稱公益信托(1)救濟貧困；(2)救助災(zāi)民；(3)扶助殘疾人；（4)發(fā)展教育、科技、體育、文化、藝術(shù)事業(yè)；(5)發(fā)展醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)；(6)發(fā)展環(huán)境保護事業(yè)，維護生態(tài)環(huán)境；(7)發(fā)展其他有利于社會的公益事業(yè)。公益信托的設(shè)立及其受托人的確立，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)公益事業(yè)的管理機構(gòu)批準(zhǔn)。23.何為股權(quán)信托?

股權(quán)信托是指委托人將其持有的公司股權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，或委托人將其合法所有的資金交給受托人，由受托人以自己的名義，按照委托人的意愿將該資金投資于公司股權(quán)。股權(quán)信托中，如果受益人為企業(yè)的員工或經(jīng)營者，則稱為員工持股信托或經(jīng)營者持股信托?！航忉岊悊栴}』

24.怎么解釋信托產(chǎn)品的獨立性?

所謂信托財產(chǎn)的獨立性，是指信托財產(chǎn)有一種獨立于其他財產(chǎn)的性質(zhì)，主要表現(xiàn)在：(1)信托財產(chǎn)與受托人的固有財產(chǎn)相互獨立。若受托機構(gòu)(信托公司)解散、被撤銷或破產(chǎn)，信托財產(chǎn)不屬于其清算或破產(chǎn)的財產(chǎn)。(2)委托人的信托財產(chǎn)與委托人的其他財產(chǎn)相互獨立。這是一種特殊的破產(chǎn)隔離制度，它能保障受益人不因委托人破產(chǎn)或發(fā)生債務(wù)而失去享有其對該信托財產(chǎn)的權(quán)利。(3)不同委托人的信托財產(chǎn)或同一委托人的不同類別的信托財產(chǎn)相互獨立。這是為了保障每一個委托人的利益，保障同一委托人的不同類別的信托財產(chǎn)的利益，不因一種信托財產(chǎn)受損失而危及其他項信托財產(chǎn)。25.何為委托人?

委托人是指委托他人為自己辦理事務(wù)的人。26.何為受托人?

一般為信托公司。27.何為受益人?

它是指享受信托助產(chǎn)本身的利益及由信托財產(chǎn)歷增加的收益的人。只享受信托財產(chǎn)本身利益的人，稱為本金受益人。只享受信托財產(chǎn)增值收益的人，稱為收益受益人。受益人是幾個當(dāng)事人時，稱為共同受益人。

28.何謂信托行為的主體、客體？

信托行為的主體是指信托行為發(fā)生時涉及的信托關(guān)系人，包括委托人、受托人和受益人三方，各方均享有相應(yīng)的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。信托行為的客體則是指信托投資行為所涉及的信托財產(chǎn)。

29.什么叫自益信托?

委托人和受益人是同一人的信托。30.什么叫他益信托?

委托人和受益人不是同一個人?！浩渌Ｒ妴栴}』

31．信托的資金如何托管?

信托資金第三方托管于銀行。32．信托要收取什么費用?

無認(rèn)購費用，無管理費, 一般在封閉期內(nèi)不可贖回。33．公益信托監(jiān)察人怎樣確定?

信托監(jiān)察人有信托文件規(guī)定.信托文件未規(guī)定的,由公益事業(yè)管理機構(gòu)指定。34.信托如何分類?

按照市面上常見的幾種投資方向的信托分類：房地產(chǎn)類、工商企業(yè)類、政信類、金融類。35.集合資金信托分為哪兩種?

單一資金信托和集合資金信托 36.信托公司能保證投資收益嗎？

信托公司不承諾保本保收益。但是，2014年4月99 號文”首次明確要求“信托公司股東承諾、或者章程中約定，信托公司出現(xiàn)流動性風(fēng)險時給予流動性支持。

信托公司經(jīng)營損失侵蝕資本的，應(yīng)在凈資本中扣減，并相應(yīng)壓縮業(yè)務(wù)規(guī)模，或由股東及時補充資本?！毙磐泄颈臼怯邢挢?zé)任公司，這么一來信托的股東似乎就要承擔(dān)無限責(zé)任。

這一規(guī)定被業(yè)內(nèi)認(rèn)為，是從政策層面上肯定了“剛性兌付”將延續(xù) 37.委托人如何選擇信托產(chǎn)品？ 選擇的標(biāo)準(zhǔn)有三：

一：受托人（信托公司）實力背景；

二：信托計劃風(fēng)控措施；

三：投資者自身的風(fēng)險承受能力以及經(jīng)濟實力。38.委托人有哪些權(quán)利？

委托人有了解其信托財產(chǎn)的管理、運用和處分情況的知情權(quán)；

在發(fā)現(xiàn)信托財產(chǎn)管理方法不利于實現(xiàn)信托目的或者不符合受益人的利益時，委托人有權(quán)要受托人調(diào)整該信托財產(chǎn)的管理方法；

在受托人違反信托目的或者管理運用、處分信托財產(chǎn)出現(xiàn)重大過失時，委托人有權(quán)依照信托文件的規(guī)定解任受托人，并追究受托人的責(zé)任。39.作為受托人的信托公司在信托業(yè)務(wù)中有哪些權(quán)利？

受托人的權(quán)利主要有：(1)按照信托文件規(guī)定，對信托財產(chǎn)進行管理運用和處分的權(quán)利；(2)為信托財產(chǎn)的管理運用、處分獲取相應(yīng)報酬的權(quán)利；(3)因處理信托事務(wù)所支出的費用和負(fù)擔(dān)的債務(wù)，要求從信托財產(chǎn)中優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但因受托人違背管理職責(zé)或處理信托事務(wù)不當(dāng)造成的除外。

40.作為受托人的信托公司在信托業(yè)務(wù)中有哪些義務(wù)？

受托人的義務(wù)主要有：(1)受托人應(yīng)當(dāng)遵守信托文件的規(guī)定，為受益人的最大利益處理信托事務(wù)的義務(wù)；(2)受托人管理信托財產(chǎn)，必須恪盡職守，履行誠實、信用、謹(jǐn)慎、有效管理的義務(wù)；(3)將受托人的固有財產(chǎn)與信托財產(chǎn)進行分別管理、分別記賬，并將不同委托人的信托財產(chǎn)分別管理、分別記賬的義務(wù)。41.何謂優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)？

信托受益權(quán)可以被劃分為優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)。所謂優(yōu)先受益權(quán)，是指優(yōu)先獲得信托利益的權(quán)利，只有優(yōu)先受益人獲得利益后，劣后受益人才能獲得剩余信托利益。劣后受益權(quán)則是相對于優(yōu)先受益權(quán)而言，擁有劣后受益權(quán)的投資者只有在優(yōu)先受益人優(yōu)先在信托利益中受償后才能得到償付。投資者一般認(rèn)購的是優(yōu)先級。42.信托監(jiān)管的法律法規(guī)有什么?

《中華人民共和國信托法》《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》 43.信托收益受什么法律保護?

一法兩規(guī)：《中華人民共和國信托法》《信托公司管理辦法》《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》

44.什么情況下信托終止?

（一）信托合同期限屆滿；

（二）受益人大會決定終止；

（三）受托人職責(zé)終止，未能按照有關(guān)規(guī)定產(chǎn)生新受托人；

（四）信托計劃文件約定的其他情形。45.信托資金管理報告應(yīng)包含哪些內(nèi)容？

（一）信托財產(chǎn)專戶的開立情況；

（二）信托資金管理、運用、處分和收益情況；

（三）信托經(jīng)理變更情況；

（四）信托資金運用重大變動說明；

（五）涉及訴訟或者損害信托計劃財產(chǎn)、受益人利益的情形；

（六）信托計劃文件約定的其他內(nèi)容。46.信托公司由誰來監(jiān)管

銀監(jiān)會

47.現(xiàn)在中國有多少信托公司?

全國68家

48.信托公司可以跨地區(qū)經(jīng)營嗎?

可以

49.信托的受益人可否變更? 可以,需到信托公司辦理相關(guān)手續(xù)。50.信托計劃一般從發(fā)起到成立需要多久?

一個月左右

各類型信托項目的分析思路

選擇信托產(chǎn)品時不能夠只注重產(chǎn)品的時間期限和預(yù)期收益，還要根據(jù)項目的實際情況去分析其風(fēng)險性，然后選擇一款合適的產(chǎn)品。那么，不同的信托項目該如何去分析呢？下面，佑擎財富就帶您一起來看看各類型信托項目的分析思路！政信類項目分析思路

1、融資方所在政府的行政級別：通常來說，一個項目融資方所在的地方政府，行政級別越高（在中國政府的特殊制度下，行政級別具有重要的作用），能夠調(diào)動的政治資源越多，還款能力越強。一般 情況下：省級（直轄市）> 副省級> 地區(qū)（地級市）>區(qū)縣級。同時東部地區(qū)比西部地區(qū)政治資源豐富，一線城市的政治資源比二線城市政治資源豐富。

2、地方政府的財政實力：財政實力包括“GDP”和“財政收入”，相比于分析“GDP”（一般最好在400億級別），分析地方“財政收入”更加更加實用。如果政府的財政收 入在達到100億或者更高（地方財政收入結(jié)構(gòu)不要過度依賴于賣地或者某些收出口影響較大的行業(yè)（全球經(jīng)濟下滑和貿(mào)易戰(zhàn)容易造成財政收入大幅度下滑）），如 果單個信托項目的規(guī)模不超過財政收入的1/20，這樣的信托項目還款還是比較靠譜的。

3、政府負(fù)債規(guī)模：其實一般來說，中國很多地方政府負(fù)債比列差不多，但是還是有極少數(shù)地方政府負(fù)債比列過高以及還款能力不足（如內(nèi)地某個地方政府前領(lǐng)導(dǎo)大刀闊斧的搞政績，造成 地方負(fù)債遠(yuǎn)高于其它兄弟平臺，留個爛攤子給繼任領(lǐng)導(dǎo)）。其實在分析政府以及地方融資平臺負(fù)債結(jié)構(gòu)，還需要像分析企業(yè)負(fù)債一樣分析政府還款壓力期限。如中長 期負(fù)債（通過發(fā)債平臺負(fù)債）一般不影響信托項目的到期兌付。

4、融資平臺以及擔(dān)保平臺公司資質(zhì)：政府平臺分兩個主要類型，一個是平臺公司現(xiàn)金流能夠覆蓋流動性負(fù)債（自己已經(jīng)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不再完全依賴政府撥款）獨立平臺公司，另一種是現(xiàn)金流無 法覆蓋流動性負(fù)債的公司。顯然前者更加適合做融資平臺。同時再考慮融資平臺資質(zhì)時候，如果融資平臺有債券主體評級AA及其以上資質(zhì)（能夠通過發(fā)債來籌集資 金），這樣的融資平臺比一般的融資平臺好很多。

5、抵押及其擔(dān)保：政府平臺融資，抵押物一般兩種，“土地抵押”或者“應(yīng)收賬款質(zhì)押”。先說“土地抵押”，政府項目拿出來抵押的土地絕大部分“一元錢土地”或者“政府劃撥土地”，這些土地都是沒有繳納國稅的，抵押率一般就是個大問題，另外要是真的出了風(fēng)險，不管是信托公司來拍賣土地還是地產(chǎn)開發(fā)商來購買土地，都是個攤手山芋（去拍賣某個政府的抵押物很難執(zhí)行，也基本上沒有公司敢買）。再說“應(yīng)收賬款”，說白了就是政府欠平臺公司錢，這個就是政府內(nèi)部一筆賬，還款還是看政府財 政實力。所以說抵押物這個東西，是便于銷售，實際意義不大。最后如果有實力不錯的擔(dān)保公司（如有債券主體AA評級）還是不錯的，一般的擔(dān)保公司，意義不大。房地產(chǎn)類項目分析思路

1、融資主體的實力：對于信托產(chǎn)品，我們首先還是需要關(guān)注融資主體的實力，不僅是看融資主體的規(guī)模，還需要看融資主體的資本結(jié)構(gòu)、公司治理等綜合情況。

2、資金的使用方向：投資于保障房的項目一般比單獨投資于商品房項目安全，投資于已經(jīng)開工或者待完工項目比投資于還沒動工的項目安全！這里我們需要謹(jǐn)防“馬甲信托”，資金使用情況不明確，造成不可預(yù)期的風(fēng)險。

3、增信措施：信托項目是否采用了足夠的增信手段值得關(guān)注，增信措施是“真增信”還是“偽增信”，需要謹(jǐn)慎分析。工商企業(yè)類項目分析思路

除了要參考信托公司本身的實力和資質(zhì)外，還需要從多個角度分析：

1、融資方的資質(zhì)，資產(chǎn)負(fù)債以及營業(yè)收入情況，尤其是現(xiàn)金流狀況；

2、融資方所在的行業(yè)是否面臨系統(tǒng)性風(fēng)險或者政策風(fēng)險；

3、產(chǎn)品風(fēng)控措施是否到位，抵押質(zhì)押物是否足值、是否有擔(dān)保等。新型項目的分析思路

隨著信托業(yè)的創(chuàng)新，市面上開始出現(xiàn)藝術(shù)品信托、珠寶信托、生豬信托等新型信托，電影信托等也在討論之中。對于新型信托的出現(xiàn)，我們一方面對信托業(yè)的創(chuàng)新感到欣慰，另一方面也對投資者的風(fēng)險表示擔(dān)憂。

1、合理的結(jié)構(gòu)化設(shè)計：合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)對風(fēng)險控制尤為重要，尤其是創(chuàng)新類信托，建議大量采用分級設(shè)計，讓信托公司和融資方不同程度的貢獻劣后資金，保障投資者利益。

2、專業(yè)的價值評估：新型信托產(chǎn)品尤其是涉及到藝術(shù)品、珠寶以及可能發(fā)行的電影信托時候，對價值評估將面臨不小的難題，單純以市場交易價格做參考，難免卷入關(guān)聯(lián)交易的漩渦。

3、專業(yè)的運作團對：相比于傳統(tǒng)的信托業(yè)務(wù)，信托公司都有比較成熟的團隊，風(fēng)險主要出現(xiàn)在盡職盡責(zé)上。對于新型信托，信托公司團隊缺乏相關(guān)專業(yè)知識和經(jīng)驗，就算盡職盡責(zé)，也難免出現(xiàn)重大風(fēng)險，給投資者帶來重大損失，所以當(dāng)前對于信托行業(yè)的創(chuàng)新，專業(yè)人才顯得尤為重要。

五大熱門理財投資產(chǎn)品分析

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們手中的錢也漸漸多了起來。跟以往相比，把多余的錢存進銀行已經(jīng)不是大眾的首選理財方式了，越來越多的人選擇投資理財。有人說投資理財是一門學(xué)問，也是一門藝術(shù)。學(xué)問在于需要一定的專業(yè)知識；藝術(shù)在于投資的心態(tài)需要保持長期平衡，過于偏執(zhí)往往是帶來超預(yù)期的損失。那么，現(xiàn)今市面上的各類型投資理財產(chǎn)品大體怎么樣，佑擎財富理財師帶您一起來分析一下： 銀行定期存款

銀行定存是最為常見的資金存蓄方式，目前國內(nèi)銀行的基準(zhǔn)利率(一年期定期存款)為3%。銀行定存的最大優(yōu)勢是用政府信用來兜底，屬于無風(fēng)險類型，其劣勢是流動性差，不具備抵御通脹的能力，特別是在CPI高漲的年代，可以說是存一天是“虧”一天。建議有理財需求的可“釋放”部分定存，進入其他領(lǐng)域進行投資。銀行短期理財

銀行柜臺的短期理財收益在2%—7%左右，收益偏弱，流動性也不高。股票投資

股票的進入門檻低，收益或虧損上下波動劇烈，是高風(fēng)險的投資品種，需要謹(jǐn)慎選擇。近期股票市場不景氣的狀況也讓眾多投資者棄股票而去。信托投資

信托是一種較為特殊的財產(chǎn)管理制度和法律行為，同時又是一種金融制度和金融產(chǎn)品。信托是大眾接觸得比較少的一類投資產(chǎn)品，常見的有商業(yè)地產(chǎn)信托、政府工程信托、證券信托、租賃信托等。值得一提的是，信托還是一些規(guī)避遺產(chǎn)稅等財富傳承規(guī)劃的重要工具，因此也被很多富豪用來處置身后遺產(chǎn)。

信托的優(yōu)勢是收益穩(wěn)，收益在7%—15%左右。不過缺點是流動性也不高，而且進入的門檻也較高，通常是百萬級千萬級別，比較適合一些高凈值資產(chǎn)人士投資。P2P理財

P2P理財是最近剛興起的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品。其優(yōu)勢是收益固定，風(fēng)險低，并且投資起點也不高。但是目前眾多P2P平臺監(jiān)管不明朗，老板“跑路”事件頻發(fā)，建議投資者在選擇P2P理財產(chǎn)品時一定要謹(jǐn)慎考察。五大投資品種大對比：

以上幾大類產(chǎn)品收益和風(fēng)險各有優(yōu)勢，如果真要比較哪家強，恐怕比較難得出結(jié)論。因此建議廣大投資者，選擇理財產(chǎn)品還應(yīng)根據(jù)各自的財務(wù)狀況，理財目標(biāo)以及風(fēng)險承受能力來進行合理配置，或者找第三方理財機構(gòu)幫助規(guī)劃理財方案。