第一篇：評(píng)估考察學(xué)習(xí)中的幾個(gè)問(wèn)題

評(píng)估考察學(xué)習(xí)中的問(wèn)題：

1.系部制度匯編。（行政管理、教學(xué)管理、學(xué)生管理）

2.教學(xué)質(zhì)量保證(監(jiān)控)體系建設(shè)情況。

3.計(jì)算機(jī)科學(xué)技術(shù)、軟件工程、電子信息科學(xué)技術(shù)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)方案。

4.產(chǎn)學(xué)研合作教育方式。實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)、校企合作的主要模式。

5.怎樣提高青年教師教學(xué)技能和專(zhuān)業(yè)實(shí)踐能力，專(zhuān)業(yè)帶頭人培養(yǎng)辦法和教學(xué)團(tuán)隊(duì)建設(shè)計(jì)劃。

6.質(zhì)量工程項(xiàng)目（特色專(zhuān)業(yè)、教學(xué)名師、創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)等）建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。

7.學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì)。

8.常規(guī)性材料準(zhǔn)備。（教學(xué)計(jì)劃、教學(xué)大綱、學(xué)期進(jìn)程計(jì)劃、教學(xué)日歷、試卷）

9.學(xué)生創(chuàng)新意識(shí)、應(yīng)變能力、自學(xué)能力等培養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)。

10.專(zhuān)家入校后主要檢查內(nèi)容，框架性的準(zhǔn)備經(jīng)驗(yàn)。

11.材料準(zhǔn)備過(guò)程中標(biāo)準(zhǔn)、樣式、表格等內(nèi)容。

12.準(zhǔn)備材料的系統(tǒng)性。學(xué)院層面、系部層面的政策性文件和資料相關(guān)性。

13．大學(xué)生學(xué)習(xí)指導(dǎo)開(kāi)展情況、大學(xué)生職業(yè)生涯規(guī)劃指導(dǎo)情況和學(xué)生職業(yè)能力培訓(xùn)情況等材料。

14．大學(xué)生創(chuàng)業(yè)教育指導(dǎo)、就業(yè)指導(dǎo)開(kāi)展情況等。

15．人才培養(yǎng)方案執(zhí)行過(guò)程其他材料。

16．課程教學(xué)內(nèi)容改革的思路、內(nèi)容、措施、成果等材料。

17.綜合性和設(shè)計(jì)性實(shí)驗(yàn)開(kāi)設(shè)情況。

18．課程教學(xué)評(píng)價(jià)體系及執(zhí)行材料、實(shí)驗(yàn)教學(xué)評(píng)價(jià)體系及執(zhí)行材料、實(shí)習(xí)教學(xué)評(píng)價(jià)體系及執(zhí)行材料、畢業(yè)綜合訓(xùn)練評(píng)價(jià)體系及執(zhí)行材料。

19.開(kāi)展專(zhuān)業(yè)評(píng)估、課程評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。

第二篇：加油站征收評(píng)估中幾個(gè)相關(guān)問(wèn)題的探討

加油站征收評(píng)估中幾個(gè)相關(guān)問(wèn)題的探討

摘要：在我國(guó)城市化、工業(yè)化快速發(fā)展的背景下，房屋征收已成為一種經(jīng)常現(xiàn)象，因房屋征收而產(chǎn)生的矛盾和沖突也有愈演愈烈之勢(shì)。造成矛盾和沖突的主要原因是政府和被征收人難以就補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致。依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、政策，結(jié)合中國(guó)實(shí)際，本文以加油站征收為例，對(duì)評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估范圍、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估方法等幾個(gè)方面進(jìn)行了分析，并提出了相應(yīng)建議，以期對(duì)實(shí)現(xiàn)征收中的合理補(bǔ)償有所幫助，進(jìn)而促進(jìn)征收活動(dòng)的順利實(shí)施。關(guān)鍵詞：加油站；征收補(bǔ)償；技術(shù)路線；價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)；評(píng)估方法

SOME ISSUES ON GAS STATION’S LEVY ASSESSMENT

ZHU Xiao-gang(Department of Environmental Engineering,Zhengzhou Vocational University of Iformation and Technology, Zhengzhou 450003,Hennan,China.)

Abstract: Under the backdrop of the rapid growth of urbanisation, industrialization,housing levy has become a frequnet phenomenon.Accompanied with it ,contadictions and conflicts come out and the trend is getting worse.The major cause for contradictons and conflicts is that government and the owners of the requisitioned houses have different opinions as to the standard of compensation.Taking gas station as an example,the paper based on Chinese practice ,analyzes the assessment technical route ,the scope of assessment ,value standard,assessment method pursuant to the relevant laws ,regulations and policies,and makes relevant recommendations ,in an effort to help rational compensation and to promote housing levy’s smoothly carrying out.Keywords: Gas station;levy compensation;technical route;value standard;assessment method

0 引言

伴隨著我國(guó)工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展，土地資源尤其是城鎮(zhèn)建設(shè)用地的供求矛盾日趨凸顯，而我國(guó)人多地少的基本國(guó)情、最嚴(yán)厲的耕地保護(hù)政策以及所處城市化階段將使這種矛盾持續(xù)強(qiáng)化。這樣的背景也促成了城市建設(shè)用地利用的高度集約化，而這種集約化的一個(gè)重要的實(shí)現(xiàn)形式就是舊城改造，舊城改造不可避免的會(huì)產(chǎn)生大 量的拆遷行為。而近年因房屋拆遷引發(fā)的許多惡性案件，將房屋拆遷問(wèn)題推到了風(fēng)頭浪尖。對(duì)于因拆遷引發(fā)的惡性事件及其產(chǎn)生的社會(huì)影響，政府十分重視。2010年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》；2011年1月19日國(guó)務(wù)院第141次常務(wù)會(huì)議通過(guò)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（下稱(chēng)《條例》）并于自公布之日起施行；2011年3月，中紀(jì)委辦公廳下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)督檢查進(jìn)一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》；2011年5月13日，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于切實(shí)做好征地拆遷管理工作的緊急通知》（下稱(chēng)《通知》）。這么多相關(guān)政策法規(guī)的密集出臺(tái)，足見(jiàn)政府對(duì)房屋征收工作的重視，另一方面也反映由此而引發(fā)的問(wèn)題的嚴(yán)重性。國(guó)土資源部5月13日發(fā)的《通知》就因“一些地方因征地拆遷引發(fā)的惡性事件時(shí)有發(fā)生，社會(huì)反響強(qiáng)烈”而起。引發(fā)惡性事件的原因涉及制度、執(zhí)行、協(xié)調(diào)等多方面，其中最重要的一個(gè)原因就是關(guān)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)雙方不能達(dá)成一致。通過(guò)近年來(lái)發(fā)生的惡性事件的分析，不難得出這一結(jié)論。目前，在我國(guó)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定主要以評(píng)估價(jià)格為依據(jù)。因此，為保障征收中各方利益、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，進(jìn)而使各地舊城改造項(xiàng)目順利實(shí)施，達(dá)到合理配置土地資源、提高土地資源利用效率的目的，對(duì)房屋征收評(píng)估技術(shù)進(jìn)行研究，確定合理的補(bǔ)償價(jià)格顯得尤為重要。在舊城改造、特別是道路改造項(xiàng)目中，經(jīng)常會(huì)牽涉到加油站征收。下文就以加油站征收為例，談一下征收評(píng)估中幾個(gè)相關(guān)問(wèn)題的拙見(jiàn)。關(guān)于技術(shù)路線

加油站是一種特殊的商業(yè)物業(yè)，對(duì)其進(jìn)行征收評(píng)估牽涉到特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、加油設(shè)備拆移等事項(xiàng)，而對(duì)這些事項(xiàng)的相關(guān)領(lǐng)域，一般估價(jià)師缺乏專(zhuān)業(yè)的了解。這就增加了估價(jià)的復(fù)雜性和難度，也影響估價(jià)結(jié)果的客觀性。要解決這一問(wèn)題，首要的選擇合理的技術(shù)路線。通過(guò)合理的技術(shù)路線的選擇，可以有效弱化前述事項(xiàng)對(duì)估價(jià)結(jié)果合理性的影響，將估價(jià)結(jié)果合理性的主要影響因素轉(zhuǎn)移到估價(jià)師熟知的領(lǐng)域中來(lái)。對(duì)于加油站征收而言，具體技術(shù)路線應(yīng)根據(jù)不同的假設(shè)前提來(lái)確定。通常，對(duì)加油站征收的補(bǔ)償會(huì)有兩種形式，即貨幣補(bǔ)償和異地安置。貨幣補(bǔ)償是指政府通過(guò)支付合理的貨幣數(shù)額取得被征收加油站，在這種情況下，加油站很可能因沒(méi)有合適經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所而終止經(jīng)營(yíng)。異地安置是指政府為被征收方重新提供一處土地供其建造新的加油站以保證持續(xù)經(jīng)營(yíng)。因此加油站征收存在兩種假設(shè)前提，即終止經(jīng)營(yíng)假設(shè)和易地經(jīng)營(yíng)假設(shè)，而不同的假設(shè)適用不同的評(píng)估技術(shù)路線。

1.1終止經(jīng)營(yíng)假設(shè)

在終止經(jīng)營(yíng)的假設(shè)前提下，加油站一旦被征收，原經(jīng)營(yíng)者即放棄繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。在這種情況下，對(duì)被征收人的補(bǔ)償應(yīng)按以下步驟求?。菏紫?，求取整個(gè)加油站房地產(chǎn)價(jià)值A(chǔ)，該價(jià)值應(yīng)包括特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。原國(guó)家經(jīng)貿(mào)委2002年發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范加油站特許經(jīng)營(yíng)的若干意見(jiàn)》規(guī)定特許經(jīng)營(yíng)權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓?zhuān)@也決定了在終止經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)沒(méi)有可變現(xiàn)價(jià)值。特許經(jīng)營(yíng)權(quán)失去價(jià)值的原因是加油站的征收，所以應(yīng)予以補(bǔ)償。第二，求取可變現(xiàn)部分在變現(xiàn)過(guò)程中拆卸、運(yùn)輸、及相關(guān)稅費(fèi)等費(fèi)用B。因?yàn)榧佑驼颈徽魇詹⑶也贿x擇易地經(jīng)營(yíng)，很多原有設(shè)備因不能移動(dòng)或者移動(dòng)會(huì)造成價(jià)值的巨大貶損而失去可變現(xiàn)價(jià)值。因此，可變現(xiàn)部分動(dòng)產(chǎn)主要是指加油機(jī)、油罐、管道等設(shè)備中，設(shè)備本身價(jià)值大于拆移費(fèi)用的部分。第三，對(duì)現(xiàn)狀條件下仍能使用但已失去可變現(xiàn)價(jià)值的部分進(jìn)行估算，設(shè)這部分價(jià)值為C。那么在終止經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下，可以將技術(shù)路線用以下公式表示：

加油站征收補(bǔ)償價(jià)格?A?B?C

（1）

1.2易地經(jīng)營(yíng)假設(shè)

在易地經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下，加油站被征收的先決條件是，政府另選一處條件相當(dāng)?shù)纳虡I(yè)用地，供被征收人建設(shè)成新的加油站繼續(xù)從事經(jīng)營(yíng)。在這種情況下，對(duì)被征收人的補(bǔ)償應(yīng)按以下步驟求取，首先，求取整個(gè)加油站房地產(chǎn)價(jià)值A(chǔ)，同樣該價(jià)值應(yīng)包括特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。第二，求取可變現(xiàn)部分在變現(xiàn)過(guò)程中拆卸、運(yùn)輸、及相關(guān)稅費(fèi)等費(fèi)用B。第三，對(duì)現(xiàn)狀條件下仍能使用但一經(jīng)拆移便失去可變現(xiàn)價(jià)值的部分進(jìn)行估算，設(shè)這部分價(jià)值為C。第四，求取因搬遷而產(chǎn)生的誤工費(fèi)（也即停業(yè)損失）D。第五，估算加上成品油零售經(jīng)營(yíng)特許證書(shū)、危險(xiǎn)化學(xué)品經(jīng)營(yíng)許可證、消防易燃易爆合格證書(shū)、防雷防靜電檢測(cè)合格證書(shū)等證件的遷辦費(fèi)用E。最后，求取為易地安置而提供的商業(yè)用地價(jià)值F，此價(jià)值應(yīng)為假設(shè)包含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。那么，在易地經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下，可以將技術(shù)路線用以下公式表示：

加油站征收補(bǔ)償價(jià)格?A?B?C?D?E?F

（2）關(guān)于評(píng)估范圍

評(píng)估范圍應(yīng)根據(jù)技術(shù)路線的需要和相關(guān)政策、法規(guī)的要求來(lái)確定。2011年6月3日住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（下稱(chēng)《辦法》），對(duì)國(guó)有土地上房屋的征收評(píng)估相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了明確的規(guī)定。就評(píng)估范圍而言，《辦法》第十一條規(guī)定：“被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”。第十四條第二款規(guī)定：“被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定?！庇纱丝梢?jiàn)，對(duì)于待征收對(duì)象的評(píng)估范圍，可分為必評(píng)估部分（土地、房屋）和可評(píng)估部分（裝修價(jià)值、搬遷費(fèi)等）。對(duì)必評(píng)估部分列入評(píng)估范圍是基本共識(shí)，而對(duì)于可評(píng)估部分是否列入評(píng)估范圍卻存在一些爭(zhēng)議。裝修、搬遷、誤工等費(fèi)用的確定，在實(shí)踐中往往因缺乏依據(jù)或者依據(jù)的現(xiàn)勢(shì)性差而廣受詬病，影響了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的公平性，不利于征收活動(dòng)的順利進(jìn)行。因此，建議將可評(píng)估部分列入評(píng)估范圍。具體而言，在前述兩種假設(shè)前提及其相應(yīng)的技術(shù)路線下評(píng)估范圍應(yīng)包括公式（1）和（2）中各項(xiàng)。

3.關(guān)于評(píng)估價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

《條例》關(guān)于補(bǔ)償?shù)幕揪袷恰笆狗课荼徽魇杖罕姷木幼l件有改善、原有生活水平不降低”。由此可推知，征收商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的基本思想應(yīng)為：“經(jīng)營(yíng)環(huán)境有改善、經(jīng)營(yíng)收益不降低”?！稐l例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱(chēng)被征收人）給予公平補(bǔ)償。”第十九條規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定”。根據(jù)《條例》關(guān)于補(bǔ)償?shù)幕揪窈拖嚓P(guān)規(guī)定，加油站征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)首先是要體現(xiàn)公平，同時(shí)，要等于或高于待征加油站公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。簡(jiǎn)言之，在評(píng)估中采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為 “不低于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)”。

4.關(guān)于評(píng)估方法

根據(jù)前述技術(shù)路線，用公式（1）和（2）來(lái)計(jì)算最終補(bǔ)償價(jià)格，需對(duì)求取公式中各個(gè)組成部分進(jìn)行分別評(píng)估。因每個(gè)部分自身特點(diǎn)及相關(guān)資料的可得性不同，相應(yīng)的評(píng)估方法也應(yīng)不同。《辦法》第十三條規(guī)定：“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估”。對(duì)于加油站這種特殊物業(yè)，限于交易量少、相關(guān)評(píng)估參數(shù)缺乏等原因，很難選用多種方法進(jìn)行評(píng)估。如果生搬硬套，選不合適的評(píng)估方法湊數(shù)，可能會(huì)因評(píng)估方法的適用性差而對(duì)評(píng)估結(jié)果的合理性產(chǎn)生不利影響。因此，根據(jù)《辦法》的規(guī)定，對(duì)加油站征收補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估可只采用一種方法。這里所言“一種方法”是指，根據(jù)技術(shù)路線評(píng)估征收補(bǔ)償價(jià)格過(guò)程中，各個(gè)部分采用相應(yīng)的評(píng)估方法，最終求取一個(gè)價(jià)格，而不是用不同的方法求取兩個(gè)價(jià)格，然后對(duì)兩個(gè)進(jìn)行平均求取最終補(bǔ)償結(jié)果的。

4.1 求取A 加油站是典型的收益性物業(yè)，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》5.1.5“收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法”。同時(shí)，加油站性質(zhì)特殊，交易較少，可比實(shí)例更難獲取，故難以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)。因此，加油站最適合的評(píng)估方法是收益法。其基本公式如下：

a?1?P??1??r?(1?r)n?（3）

p?加油站整體資產(chǎn)價(jià)格

a?凈收益

r?報(bào)酬率

n?收益年限

運(yùn)用收益法評(píng)估加油站的房地產(chǎn)價(jià)值，關(guān)鍵在于相關(guān)參數(shù)的選取和測(cè)算。在加油站征收評(píng)估中相關(guān)參數(shù)建議從寬選取，也就是在合理范圍內(nèi)選擇利于提高補(bǔ)償?shù)膮?shù)取值。因?yàn)檎魇毡旧聿⒉皇且环N市場(chǎng)行為，它往往不能體現(xiàn)被征收人的真實(shí)意愿。征收活動(dòng)中被征收人往往是不情愿的，而市場(chǎng)價(jià)格的形成是建立在買(mǎi)賣(mài)雙方自愿交易的基礎(chǔ)上的，因此，完全按市場(chǎng)價(jià)格確定補(bǔ)償不夠公平。在被征收人不情愿的情況下，政府和被征收人之間會(huì)形成一種類(lèi)似“賣(mài)方市場(chǎng)”的關(guān)系，賣(mài)方市場(chǎng)會(huì)形成利于賣(mài)方的價(jià)格，也就是說(shuō)價(jià)格會(huì)偏離正常價(jià)格而偏高。所以，建議相關(guān)參數(shù)從寬取值，這利于征收活動(dòng)的順利進(jìn)行，也和前文所述價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)相一致。4.1.1純收益a的測(cè)算

加油站鮮有出租，收益模式多數(shù)為自營(yíng)，因此，加油站純收益應(yīng)基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算。純收益有兩種取值，即客觀純收益和實(shí)際純收益。在以求取估價(jià)對(duì)象公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為目標(biāo)的評(píng)估中，強(qiáng)調(diào)純收益為客觀純收益。加油站征收有其特殊性，其一，加油站因位置、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)水平等的不同導(dǎo)致其收益有很大的個(gè)別性；其二，征收會(huì)使加油站失去未來(lái)本可以持續(xù)獲取的收益，以征收補(bǔ)償來(lái)彌補(bǔ)這部分損失往往不是出于被征收人的本意。在正常的市場(chǎng)條件下，被征收人對(duì)加油站的處置可以有兩種選擇：一是持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲取經(jīng)營(yíng)收益；二是在經(jīng)營(yíng)收益低于社會(huì)平均收益水平時(shí)選擇轉(zhuǎn)讓加油站，轉(zhuǎn)讓屬于市場(chǎng)行為，應(yīng)獲得公平市場(chǎng)價(jià)格。第一種情況對(duì)應(yīng)實(shí)際純收益，而第二種情況對(duì)應(yīng)客觀純收益。為了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)公平，應(yīng)將客觀純收益和實(shí)際純收益進(jìn)行比較，取其高著為純收益a。

客觀純收益可通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查測(cè)算加油站的平均投資收益率，用平均投資收益率和加油站的總投入資本相乘來(lái)求取。

實(shí)際純收益可根據(jù)以下公式③來(lái)求取。

年純收益?年總收益—年總費(fèi)用

（4）

年總收入和年總費(fèi)用可根據(jù)加油站的歷史經(jīng)營(yíng)情況測(cè)算。一般選用征收前三年的數(shù)據(jù)分別計(jì)算年純收益，然后再對(duì)年純收益進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均或者加權(quán)平均作為純收益a。如果前三年純收益變化不大可選用簡(jiǎn)單算術(shù)平均分方式，如果有較大變化則需選用加權(quán)平均的方式，且對(duì)接近征收期年的份賦予較大權(quán)重。年總收益是指加油站在正常的經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下，每年所獲得的收益總額。計(jì)算總收益應(yīng)當(dāng)考慮加油站經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的衍生收益，比如站內(nèi)小超市的銷(xiāo)售收入。

合理測(cè)算年純收益的另一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題在于確定年總費(fèi)用的內(nèi)涵。在評(píng)估加油站整體資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，年總費(fèi)用應(yīng)包括銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備的折舊、商品銷(xiāo)售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)，不應(yīng)包括特許經(jīng)營(yíng)權(quán)帶來(lái)的收益，因?yàn)樘卦S經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值已經(jīng)包含在加油站房地產(chǎn)價(jià)值之中。至于所得稅扣除與否，關(guān)鍵在于報(bào)酬率的選取，要保證所選報(bào)酬率和純收益相對(duì)應(yīng)，也即稅前純收益和稅后純收益要與各自的報(bào)酬率水平相對(duì)應(yīng)。

年總收入和年總費(fèi)用確定后，就可依公式（3）求取年純收益。4.1.2 報(bào)酬率r的選取

收益法中報(bào)酬率究竟應(yīng)該如何選取，是很重要又比較困難的問(wèn)題。因?yàn)橘Y本化率如果使用不當(dāng)，評(píng)估出的價(jià)格將產(chǎn)生非常大的差距，盡管純收益的掌握很準(zhǔn)確，但是求得的估價(jià)結(jié)果仍然不可信。資本化率的確定方法主要有三種方法：累加法、市場(chǎng)提取法、投資報(bào)酬率排序插入法。累加法雖然簡(jiǎn)單易行，對(duì)市場(chǎng)要求不高，但各個(gè)累加項(xiàng)的取值往往缺乏依據(jù)，可信度不高。投資報(bào)酬率排序插入法需要調(diào)查的內(nèi)容和數(shù)據(jù)繁雜，可操作性差。相比之下市場(chǎng)提取法說(shuō)服力強(qiáng)，同時(shí)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加油站也越來(lái)越多，相關(guān)資料的獲取也相對(duì)容易，可操作性較強(qiáng)。因此，建議采用市場(chǎng)提取法求取報(bào)酬率。求取報(bào)酬率時(shí)還要注意報(bào)酬率和純收益相匹配。4.1.3 收益年限n的確定

確定受益年限要考慮加油站土地使用權(quán)年限、房屋經(jīng)濟(jì)壽命、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)年限。加油站用地使用權(quán)法定最高年期為40年，房屋的經(jīng)濟(jì)壽命一般也不低于40年，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)年限未見(jiàn)明確的統(tǒng)一規(guī)定，但根據(jù)一些地方性規(guī)定（比如東莞市規(guī)定特許經(jīng)營(yíng)權(quán)年限和土地使用年限相同，北京2005年曾出讓30年加油站特許經(jīng)營(yíng)權(quán)），加油站的特許經(jīng)營(yíng)年限接近土地使用權(quán)年限。因此受益年限的確定一般可根據(jù)剩余土地使用年期來(lái)確定。即使特許經(jīng)營(yíng)權(quán)年限略低于土地使用權(quán)年限，其對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響也很小，而且這種影響對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響是向上的，這和前述相關(guān)參數(shù)的取值標(biāo)準(zhǔn)相一致，也體現(xiàn)了前文言及的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

相關(guān)參數(shù)確定后，就可依公式（3）求取加油站房地產(chǎn)價(jià)值。

4.2 求取B、C、D、E B、C、E的估算可通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和查閱相關(guān)文件，了解相關(guān)專(zhuān)業(yè)設(shè)備的拆卸、運(yùn)輸、安裝、證照遷辦等費(fèi)用，必要時(shí)可請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士協(xié)助。為了使估算結(jié)果更有說(shuō)服力，在報(bào)告中要說(shuō)所采用數(shù)據(jù)的來(lái)源。

停業(yè)損失D要根據(jù)兩個(gè)方面來(lái)測(cè)算，一是年純收益，二是從征收到新建加油站開(kāi)業(yè)的時(shí)間間隔。如果時(shí)間間隔較短，比如一年，可直接用年純收益和以年為單位的時(shí)間間隔。如果時(shí)間較長(zhǎng)，則需要參照公式（3）對(duì)各期純收益進(jìn)行折現(xiàn)。

4.3求取F 為加油站易地經(jīng)營(yíng)而提供的商業(yè)用地屬于典型的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。同時(shí)，為了方便求取產(chǎn)權(quán)置換方式下的補(bǔ)償價(jià)格，本文假設(shè)在此商業(yè)用地土地使用權(quán)上附加了特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。這些情況使市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、成本法不適用于該商業(yè)用地的評(píng)估。而假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)于待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)特別適用，而且評(píng)估過(guò)程中相關(guān)參數(shù)的求取也相對(duì)容易。因此，建議采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)評(píng)估該土地的價(jià)值。為提高估價(jià)精度，選擇現(xiàn)金流量折現(xiàn)法公式如下：

土地價(jià)值?開(kāi)發(fā)完成后的加油站價(jià)值—房屋開(kāi)發(fā)成本—管理費(fèi)用—銷(xiāo)售稅費(fèi)—買(mǎi)房取得該土地應(yīng)付稅費(fèi)（5）開(kāi)放完成后的加油站價(jià)值可選用收益法求取，和前述A的測(cè)算不同，這里的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。相關(guān)參數(shù)按照客觀水平取值，純收益的取值同樣不應(yīng)扣除特許經(jīng)營(yíng)權(quán)收益。房屋開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、買(mǎi)房取得土地應(yīng)付稅費(fèi)按照重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)規(guī)定選取。然后，把各項(xiàng)數(shù)額折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，求取土地價(jià)值。具體測(cè)算過(guò)程不做贅述。

在A、B、C、D、E、F分別求取后，根據(jù)不同的假設(shè)前提及公式（1）、（2）即可求出加油征收補(bǔ)償價(jià)格。

5小結(jié)

要實(shí)現(xiàn)合理補(bǔ)償，僅僅對(duì)某種類(lèi)型的房地產(chǎn)征收評(píng)估進(jìn)行研究是不夠的。房屋征收涉及多種不同類(lèi)型，而各類(lèi)房屋又各有特點(diǎn)，都有加以研究的必要。另外，評(píng)估中相關(guān)參數(shù)的取值是評(píng)估結(jié)果合理性的重要影響因素。而就單個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)而言，限于人力、物力、財(cái)力的不足，很難開(kāi)展具有相當(dāng)規(guī)模和深度的調(diào)研，這就導(dǎo)致了相關(guān)參數(shù)準(zhǔn)確取值的困難性。而相關(guān)政府部門(mén)、行業(yè)組織、科研院所擁有相對(duì)豐富的資源，有能力通過(guò)研究確定較為準(zhǔn)確的參數(shù)取值。因此，筆者期待房屋征收征收評(píng)估及相關(guān)問(wèn)題得到廣泛深入研究，規(guī)范的參數(shù)體系在各方努力下早日建立，進(jìn)而提高征收評(píng)估結(jié)果的合理性，減少征收活動(dòng)的矛盾和沖突，增加征收中的公平和和諧。

參考文獻(xiàn)：

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第三篇：納稅評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題（定稿）

納稅評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題淺晰

一、納稅評(píng)估

納稅評(píng)估是根據(jù)納稅人申報(bào)資料進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，再結(jié)合其他調(diào)查驗(yàn)證，從而對(duì)納稅人履行納稅義務(wù)準(zhǔn)確與否作出初步判斷的工作。目前，納稅評(píng)估被看作是稅務(wù)機(jī)關(guān)強(qiáng)化稅源管理的一項(xiàng)有力措施，但不是一種稅務(wù)行政執(zhí)法行為。由于法律缺位，納稅評(píng)估在工作權(quán)限、流程、要求、效力等方面沒(méi)有出現(xiàn)象稅務(wù)稽查一樣的規(guī)范性，這種模式的內(nèi)在不足帶來(lái)一定的管理風(fēng)險(xiǎn)。

二、納稅評(píng)估中的若干風(fēng)險(xiǎn)

1、納稅評(píng)估職能的模糊。納稅評(píng)估開(kāi)始是作為稅務(wù)約談的一項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作，是圍繞約談目標(biāo)而作出的專(zhuān)項(xiàng)分析，為后續(xù)的約談提供參考依據(jù)。后來(lái)因?yàn)樵u(píng)估具有發(fā)現(xiàn)納稅人少報(bào)稅款功能，于是逐漸上升為一種介于管理與稽查之間的手段，用于堵塞征管漏洞，征收稅款。這種變化反映在實(shí)際工作中，一定程度上使納稅評(píng)估的職能產(chǎn)生了模糊，即納稅評(píng)估工作究竟是以取得稅收收入為導(dǎo)向，還是以評(píng)估稅源客觀狀況為導(dǎo)向？如果是過(guò)于強(qiáng)調(diào)評(píng)估要取得稅收收入、加強(qiáng)對(duì)納稅戶的對(duì)點(diǎn)管理，那么很可能會(huì)使評(píng)估成果片面化，以部分指標(biāo)評(píng)估掩蓋其他方面評(píng)估，產(chǎn)生潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

2、納稅評(píng)估側(cè)重于宏觀指標(biāo)比對(duì)，不容易發(fā)現(xiàn)具體問(wèn)題。因?yàn)榧{稅評(píng)估是案頭審計(jì)，工作的重心在于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，因而對(duì)納稅人少繳或不繳稅款的行為難以準(zhǔn)確鎖定與定性，這是一個(gè)很大的風(fēng)險(xiǎn)源。受會(huì)計(jì)各項(xiàng)原則影響，核算健全的納稅人的財(cái)務(wù)資料還是有一定的配比性，除非出現(xiàn)重大的帳外經(jīng)營(yíng)或者政策理解錯(cuò)誤，其財(cái)務(wù)指標(biāo)通常不會(huì)出現(xiàn)大的失衡。對(duì)核算健全的納稅人評(píng)估，必須對(duì)納稅人的應(yīng)稅行為進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，顯然，這需要法律的授權(quán)，擁有強(qiáng)大權(quán)限的稅務(wù)稽查比納稅評(píng)估更有效勝任。實(shí)際工作中，為確認(rèn)問(wèn)題，我們一度出現(xiàn)采取類(lèi)似稽查的強(qiáng)制性調(diào)查手法，以查代評(píng)，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，這是不符合法定權(quán)限及程序的，亦有違納稅評(píng)估的初衷。

3、納稅評(píng)估的作業(yè)流程冗長(zhǎng)，容易導(dǎo)致評(píng)估主辦人員的庸懶作風(fēng)。根據(jù)《納稅評(píng)估管理辦法（試行）》要求，我們對(duì)納稅評(píng)估的作業(yè)流程設(shè)臵了評(píng)估指標(biāo)分析、評(píng)估對(duì)象確定、管理員評(píng)估、科室領(lǐng)導(dǎo)審核、主管局長(zhǎng)審核、評(píng)估處理等環(huán)節(jié)，從客觀上看，串聯(lián)的諸多工作環(huán)節(jié)是缺乏效率的。對(duì)評(píng)估指標(biāo)群的理解是

因人而異的，評(píng)估的主辦人員擬出初步的報(bào)告后，領(lǐng)導(dǎo)崗位的審核人員通常會(huì)作出增補(bǔ)意見(jiàn)，這些意見(jiàn)的協(xié)調(diào)與落實(shí)會(huì)帶來(lái)工作量的增加，甚至觀點(diǎn)的推倒重來(lái)，對(duì)于重在評(píng)估而非核實(shí)的工作性質(zhì)而言，沒(méi)有很大的必要。長(zhǎng)期下去，難免會(huì)影響評(píng)估主辦人員的工作熱情，助長(zhǎng)其畏縮不前的庸懶作風(fēng)，遇到難題傾向于回避或者消極等待指示。

4、納稅評(píng)估的執(zhí)行機(jī)制不科學(xué)。欠稅清理情況是考核征管質(zhì)量的一項(xiàng)重要指標(biāo)，評(píng)估不僅要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，也要保證發(fā)現(xiàn)出的問(wèn)題得以及時(shí)處理，否則，一旦出現(xiàn)欠稅，反而得不償失。懾于執(zhí)行難度，評(píng)估人員不得不采取諸如先入庫(kù)后出報(bào)告、分次出報(bào)告等變通措施。在納稅人資金短缺的情況下，變通措施也不見(jiàn)得絕對(duì)保險(xiǎn)，雖然降低了執(zhí)行難度，但又產(chǎn)生了其他新的風(fēng)險(xiǎn)。納稅評(píng)估的主辦人員也是執(zhí)行人員，評(píng)估出來(lái)的補(bǔ)稅款項(xiàng)也得靠主辦人員去執(zhí)行入庫(kù)，這種主辦和執(zhí)行不分離的機(jī)制也會(huì)反作用于評(píng)估力度。由于評(píng)估對(duì)問(wèn)題的處理方式有一定的模糊空間，為了降低入庫(kù)難度，評(píng)估人員可以有選擇地采取告誡、責(zé)令改正方式處理問(wèn)題。

5、納稅評(píng)估是一種規(guī)范化程度不高的工作，其自身的規(guī)范化頗具困難。納稅評(píng)估具有工作成本較低，操作較靈活的優(yōu)點(diǎn)，這種優(yōu)點(diǎn)同時(shí)也揭示了評(píng)估工作中存在規(guī)范化程度不高、內(nèi)控機(jī)制不嚴(yán)密的弱點(diǎn)。納稅評(píng)估的工作模式缺陷，使到評(píng)估人員有了很大的裁量取舍空間，對(duì)評(píng)估人員廉政執(zhí)法方面提出了更嚴(yán)格的自律要求，從暴露的案例看，納稅評(píng)估已經(jīng)成為誘發(fā)廉政風(fēng)險(xiǎn)的高危領(lǐng)域。如果采取“一刀切”的方法，即明文規(guī)定，評(píng)估一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有少報(bào)稅款跡象，立即移交稽查部門(mén)處理，這樣可以有效杜絕評(píng)估人員以權(quán)謀私等陋習(xí)，但稽查的工作量卻因之倍增。

三、控制風(fēng)險(xiǎn)的建議

1、加強(qiáng)立法層面的指引工作，通過(guò)立法對(duì)納稅評(píng)估作出概念上的明確，從而厘清納稅評(píng)估的職能，規(guī)范操作層面的做法，減少其模糊性。

2、在納稅評(píng)估工作中建立溝通機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制，促進(jìn)處理共識(shí)的形成，減少評(píng)估中的操作分歧，提高評(píng)估的工作效率。

3、構(gòu)建科學(xué)的納稅評(píng)估體系，一方面促進(jìn)納稅評(píng)估工作的自身完善，另一方面又促進(jìn)納稅評(píng)估與其他執(zhí)法活動(dòng)的銜接，提高稅源管理的綜合效果。

4、從嚴(yán)管理納稅評(píng)估隊(duì)伍，既要提高評(píng)估人員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)，更要提高其廉潔辦事意識(shí)，對(duì)評(píng)估工作中出現(xiàn)的徇情枉法行為要堅(jiān)決從嚴(yán)懲處。

深圳市龍崗區(qū)國(guó)家稅務(wù)局橫崗稅務(wù)分局 陳標(biāo)

第四篇：國(guó)有企業(yè)兼并破產(chǎn)中有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估問(wèn)題

國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局

對(duì)《關(guān)于國(guó)有企業(yè)兼并破產(chǎn)中有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估問(wèn)題的請(qǐng)示》的復(fù)函

（國(guó)資辦函發(fā)［１９９７］３１號(hào)）

廣西壯族自治區(qū)國(guó)有資產(chǎn)管理局：

你局桂國(guó)資評(píng)字［１９９７］１６號(hào)《關(guān)于國(guó)有企業(yè)兼并破產(chǎn)中有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估問(wèn)題的請(qǐng)示》收悉。現(xiàn)函復(fù)如下：

１．關(guān)于“具有國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)管理行政主管部門(mén)認(rèn)證的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)”和“具有土地估價(jià)能力的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)”的關(guān)系問(wèn)題。鑒于目前評(píng)估機(jī)構(gòu)過(guò)多過(guò)濫，企業(yè)被迫重復(fù)評(píng)估、重復(fù)交費(fèi)這一突出問(wèn)題，國(guó)發(fā)［１９９７］１０號(hào)文件明確，從事企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)評(píng)估的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)都必須經(jīng)國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)管理行政主管部門(mén)認(rèn)證。在國(guó)務(wù)院９１號(hào)令中，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)具有特定的法律含義，即“持有國(guó)務(wù)院或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府國(guó)有資產(chǎn)管理行政主管部門(mén)頒發(fā)的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)的資產(chǎn)評(píng)估公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)事務(wù)所、財(cái)務(wù)咨詢(xún)公司，經(jīng)國(guó)務(wù)院或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府國(guó)有資產(chǎn)管理行政主管部門(mén)認(rèn)可的臨時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)”（見(jiàn)國(guó)務(wù)院９１號(hào)令第二章第九條對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的定義）。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)都應(yīng)歸國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)管理。已經(jīng)取得省以上國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)授予的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，有的具有土地估價(jià)能力，有的不具有土地估價(jià)能力。誰(shuí)具有土地估價(jià)能力，誰(shuí)能從事包括土地在內(nèi)的企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)，要由國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)來(lái)認(rèn)證。２．關(guān)于企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)“由國(guó)有資產(chǎn)管理行政主管部門(mén)確認(rèn)評(píng)估結(jié)果”和“涉及以劃撥方式取得的土地使用權(quán)或涉及改變出讓合同條件的土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的，由土地行政主管部門(mén)確認(rèn)評(píng)估結(jié)果后并入整體資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果”的關(guān)系問(wèn)題。在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度中，土地使用權(quán)是企業(yè)資產(chǎn)的一部分，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得處置方式的改變并不導(dǎo)致國(guó)家現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的改變，國(guó)發(fā)［１９９７］１０號(hào)文件第四部分中“其中”二字，說(shuō)明土地確實(shí)是企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的一部分；由于土地使用權(quán)在企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中處于重要地位，為了發(fā)揮土地管理部門(mén)的作用，在涉及以劃撥方式取得的土地使用權(quán)或涉及改變土地使用權(quán)出讓合同條件的土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的結(jié)果確認(rèn)上，可以由土地管理部門(mén)進(jìn)行，確認(rèn)后并入整體資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果，由國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)整體資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行最終確認(rèn)，國(guó)發(fā)［１９９７］１０號(hào)文件第四部分中“企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)應(yīng)以評(píng)估確認(rèn)的價(jià)格為依據(jù)”的規(guī)定，說(shuō)明國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)確認(rèn)的只能是整體資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果。

國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的工作，在實(shí)際工作過(guò)程中，要注意做好與有關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)工作，以確保國(guó)家在若干城市試行國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)工作的順利實(shí)施。

１９９７年５月１２日

第五篇：國(guó)有銀行資產(chǎn)評(píng)估中的問(wèn)題和策略

國(guó)有銀行資產(chǎn)評(píng)估中的問(wèn)題和策略

資產(chǎn)評(píng)估是企業(yè)改制中的一項(xiàng)重要工作，特別是金融企業(yè)。本論文著重分析國(guó)有銀行在對(duì)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，進(jìn)而評(píng)級(jí)進(jìn)行貸款融資發(fā)放時(shí)可能產(chǎn)生的問(wèn)題和問(wèn)題的解決辦法。

一、影響不良資產(chǎn)價(jià)值的因素：

經(jīng)過(guò)深入的調(diào)查和討論，我們認(rèn)為影響我國(guó)銀行不良資產(chǎn)價(jià)值的因素可以歸納為兩大類(lèi)，一是體制慣性；二是變現(xiàn)環(huán)境。

所謂體制慣性，是指過(guò)去客觀存在的以政銀和銀企關(guān)系為核心的經(jīng)濟(jì)管理體制對(duì)銀行不良資產(chǎn)產(chǎn)生的潛在影響。首先，地方利益剛性，使地方政府在主導(dǎo)了重復(fù)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)同構(gòu)，進(jìn)而形成銀行不良資產(chǎn)的事實(shí)之后，又借地方國(guó)有企業(yè)的改制為由，興起了針對(duì)國(guó)有商業(yè)銀行的廢債和逃債之風(fēng)，使不良資產(chǎn)名存實(shí)亡。其次，銀行的非商業(yè)性運(yùn)作和所有制歧視，致使80%以上的貨款集中于在GNP中逐年大幅下降，且不得不以不良銀行貸款支付改革成本的國(guó)有企業(yè)，出現(xiàn)了企業(yè)借錢(qián)不還，有理有據(jù)，銀行自投落網(wǎng)，有苦難言的窘境。再次，國(guó)家因經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型取得的改制資源與償還銀行債務(wù)弱對(duì)應(yīng)，土地使用權(quán)、自然資源開(kāi)采權(quán)、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、市場(chǎng)份額等正在或未來(lái)可以商品化、資本化的國(guó)有資產(chǎn)廣泛存在于債務(wù)人單位，但銀行無(wú)法染指。最后，企業(yè)破產(chǎn)，銀行受償靠后的制度安排，往往使銀行血本無(wú)歸。

所謂變現(xiàn)環(huán)境是指銀行不良資產(chǎn)變現(xiàn)的市場(chǎng)環(huán)境，它由銀行不良資產(chǎn)的供求關(guān)系所決定。當(dāng)前突出的矛盾是供大于求：一則，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正面臨由短缺經(jīng)濟(jì)向相對(duì)過(guò)剩經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)換，工業(yè)產(chǎn)品、生產(chǎn)能力和勞動(dòng)力的過(guò)剩已成為不爭(zhēng)之事實(shí)；二則，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，大量配置在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)中的專(zhuān)用設(shè)備和設(shè)施因轉(zhuǎn)產(chǎn)壁壘而成為埋沒(méi)費(fèi)用，無(wú)人問(wèn)津；三則，等量投資追逐等量回報(bào)的市場(chǎng)規(guī)律使具備投資能力的外商和私營(yíng)企業(yè)主不愿以承擔(dān)債務(wù)的方式重組國(guó)有企業(yè)，外商在華的獨(dú)資企業(yè)增長(zhǎng)速度快于合資企業(yè)就是明證。當(dāng)然，我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展滯后，資產(chǎn)重組專(zhuān)業(yè)人才稀缺，以及社會(huì)保障體系尚未健全等也對(duì)變現(xiàn)環(huán)境產(chǎn)生了不可忽視的影響。

二、國(guó)有銀行進(jìn)行對(duì)企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估必須注意的問(wèn)題：

1.企業(yè)價(jià)值的多元貢獻(xiàn)與投資者一元所有的矛盾。我國(guó)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估是與企業(yè)改制、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、合資經(jīng)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)等經(jīng)濟(jì)行為相聯(lián)系的。而獲利能力強(qiáng)的企業(yè)在生產(chǎn)成本、管理水平和上繳稅收方面具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)?？梢哉J(rèn)為企業(yè)價(jià)值是資本資源、人力資源和管理資源有機(jī)結(jié)合、共同作用的結(jié)果。在市場(chǎng)體系并不完善的情況下，這一價(jià)值為投資者所獨(dú)占是否合理，這種做法對(duì)于我國(guó)公有企業(yè)轉(zhuǎn)制是利大于弊，還是弊大于利？

2.企業(yè)價(jià)值的自然資源資本化貢獻(xiàn)加速形成與自然資源市場(chǎng)配置理論和評(píng)估方法研究相對(duì)落后的矛盾。在過(guò)渡經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)的價(jià)值往往得益于企業(yè)無(wú)償或廉價(jià)取得的自然資源使用權(quán)和開(kāi)采權(quán)的資本化。但由于理論研究和管理體制改革的滯后，已出現(xiàn)下列問(wèn)題：一是這類(lèi)資源在企業(yè)改制的資產(chǎn)評(píng)估中，因地質(zhì)儲(chǔ)量和價(jià)格的不確定性出現(xiàn)技術(shù)障礙。二是自然資源占用和開(kāi)采中事實(shí)上的價(jià)格雙軌制，除了導(dǎo)致自然資源的低效使用和掠奪性開(kāi)采之外，也產(chǎn)生了企業(yè)間不平等

競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。三是伴隨自然資源資本化過(guò)程出現(xiàn)了資源收益分配的企業(yè)傾向和地區(qū)傾向。

3.企業(yè)價(jià)值評(píng)估結(jié)果的確定性與影響潛在獲利能力諸要素不確定性的矛盾。第一，評(píng)估報(bào)告結(jié)果如美國(guó)企業(yè)價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定所示，可采用某一個(gè)范圍或值域，那么上限和下限何以決定？第二，為減少不確定性，是否需要規(guī)定提供歷史資料的時(shí)限和預(yù)測(cè)時(shí)限，如果需要，時(shí)限的長(zhǎng)度何以把握？第三，在擬制定的標(biāo)準(zhǔn)中，可以選擇哪些程序和方法，提高評(píng)估工作的質(zhì)量。

4.評(píng)估工作的時(shí)間、費(fèi)用、條件及評(píng)估師能力的有限性與判定企業(yè)價(jià)值所需信息系統(tǒng)的復(fù)雜性及評(píng)估結(jié)果要求的準(zhǔn)確性的矛盾。一是企業(yè)本身就是一個(gè)開(kāi)放的系統(tǒng)，受諸多內(nèi)部因素和外部條件的影響，在有限的時(shí)間和條件下，很難窮盡對(duì)這些因素和條件的認(rèn)識(shí)和分析。二是如將企業(yè)的歷史績(jī)效、當(dāng)前結(jié)構(gòu)和未來(lái)營(yíng)運(yùn)環(huán)境預(yù)期分析稱(chēng)為影響潛在獲利能力的三大信息板塊，它們的影響力可否有強(qiáng)弱之分？三是若評(píng)估師只進(jìn)行有限的信息搜集和分析，如何判定評(píng)估結(jié)論的有用性。

5.用收益法判定企業(yè)獲利能力的現(xiàn)實(shí)合理性與該方法應(yīng)用缺陷的矛盾。鑒于持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)，幾乎所有關(guān)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估的文獻(xiàn)都將收益法作為評(píng)估非上市企業(yè)價(jià)值的主要方法。但該方法的應(yīng)用缺陷是明顯的，一是未來(lái)的收益難以預(yù)測(cè)；二是在兩段法中，計(jì)算結(jié)果對(duì)后段終值過(guò)于敏感；三是折現(xiàn)率選擇存在太多障礙。

6.采用CAPM模型評(píng)估上市公司價(jià)值普遍性與其一些重要假設(shè)前提失真性的矛盾。例如該模型假定在完全資本市場(chǎng)中，各個(gè)投資者都同意有關(guān)證券的未來(lái)前景；投資者只關(guān)心證券的風(fēng)險(xiǎn)和收益；稅收對(duì)投資者沒(méi)有顯著影響等。此外，該模型之所以在發(fā)達(dá)國(guó)家被普遍使用，是因?yàn)橛袑?zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)測(cè)定和提供各種證券的β值，如美國(guó)BARRA（前羅森伯格事務(wù)所）。

7.企業(yè)價(jià)值評(píng)估的預(yù)期原則與會(huì)計(jì)處理的謹(jǐn)慎原則的矛盾。一是現(xiàn)行財(cái)會(huì)制度對(duì)商譽(yù)的折價(jià)入股持謹(jǐn)慎態(tài)度，對(duì)上市公司更是如此，以致產(chǎn)生企業(yè)改制的“商譽(yù)”陷阱。二是由于調(diào)帳限制，定期對(duì)企業(yè)價(jià)值（尤其是上市公司）進(jìn)行評(píng)估的要求難以滿足。三是由于獲利能力的不確定性引起的商譽(yù)價(jià)值的被動(dòng)性，造成會(huì)計(jì)確定攤銷(xiāo)方法和攤銷(xiāo)年限的困難。四是會(huì)計(jì)關(guān)于存貨攤銷(xiāo)和納稅核算方面的處理方式也會(huì)對(duì)現(xiàn)金流量產(chǎn)生直接影響?；谝陨鲜聦?shí)，我們要面對(duì)的問(wèn)題是企業(yè)價(jià)值評(píng)估在會(huì)計(jì)謹(jǐn)慎原則制約下的有用性和有效性是否存在。

8.企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易中有形資產(chǎn)易于變現(xiàn)的安全效用與無(wú)形資產(chǎn)決定于超額收益的獲利預(yù)期的矛盾使得評(píng)估方法的選擇陷入兩難境地。一是采用成本法，可能忽略無(wú)形資產(chǎn)的潛在貢獻(xiàn)。二是采用收益法，不能全面系統(tǒng)反映有形資產(chǎn)的價(jià)值。三是兩種方法的思路不同，加權(quán)整合的理由難合邏輯。

9.企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)方式的多樣性與評(píng)估結(jié)論唯一性的矛盾。在滿足持續(xù)經(jīng)營(yíng)基本定義的前提下，這一方式至少已分為三種類(lèi)型，一是維持現(xiàn)行結(jié)構(gòu)不變；二是對(duì)內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行改進(jìn)；三是通過(guò)資產(chǎn)重組引起結(jié)構(gòu)變化。顯然，基于這三種類(lèi)型的現(xiàn)金流量的預(yù)期相差甚遠(yuǎn)。對(duì)于在企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)應(yīng)該選擇哪種類(lèi)型，目前在評(píng)估界存在不同觀點(diǎn)。因評(píng)估結(jié)果的唯一性要求，我們又不得不在它們之間進(jìn)行取舍。那么取舍的依據(jù)是什么？

10.企業(yè)價(jià)值評(píng)估的一般規(guī)則與企業(yè)跨國(guó)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)的國(guó)別差異的矛盾。由此產(chǎn)生的問(wèn)題包括外幣換算，各國(guó)在納稅和會(huì)計(jì)規(guī)章制度方面的差別，結(jié)轉(zhuǎn)價(jià)格與國(guó)外納稅的關(guān)系，評(píng)估政治風(fēng)險(xiǎn)的必要，外匯套期保值對(duì)價(jià)值的影響，以及如何確定資本的適當(dāng)成本等。

三、對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估中的問(wèn)題的建議：

1.針對(duì)全國(guó)信托投資公司正在開(kāi)展的清產(chǎn)核資、資產(chǎn)評(píng)估和損失沖銷(xiāo)工作已經(jīng)出現(xiàn)的諸如農(nóng)村宅基地抵押、一物多抵、在建工程、三角債、海外資產(chǎn)、帳外資產(chǎn)、假續(xù)期貸款、無(wú)形資產(chǎn)、無(wú)主資產(chǎn)等問(wèn)題組織專(zhuān)題研究，并盡快制定具有可操作性的銀行不良資產(chǎn)評(píng)估實(shí)施細(xì)則。

2.由于建行的不良資產(chǎn)主要集中于大企業(yè)、大項(xiàng)目，可考慮先剝離這類(lèi)單位的不良資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估重組。一是可以在既定的人力和財(cái)力條件下，盡快完成資產(chǎn)初評(píng)的工作。二是建行仍然保留部分不良資產(chǎn)也是商業(yè)銀行間公平競(jìng)爭(zhēng)的客觀要求。三是大企業(yè)、大項(xiàng)目不良資產(chǎn)證券化的條件一般優(yōu)于小企業(yè)和小項(xiàng)目，上述安排有利金融資產(chǎn)管理公司迅速展開(kāi)重組業(yè)務(wù)。

3.協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)審計(jì)與資產(chǎn)評(píng)估的關(guān)系。根據(jù)資產(chǎn)重組的慣例，企業(yè)必須提交由注冊(cè)會(huì)計(jì)師簽署的審計(jì)報(bào)告，以對(duì)企業(yè)資產(chǎn)作出事實(shí)判斷。評(píng)估機(jī)構(gòu)在此基礎(chǔ)上進(jìn)行清產(chǎn)、確權(quán)和評(píng)估的工作。如考慮組織審計(jì)時(shí)間和成本因素，至少要求企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)提供的各類(lèi)財(cái)務(wù)報(bào)表作出真實(shí)性承諾，并要求其對(duì)此承擔(dān)法律責(zé)任。

4.要求債務(wù)人提交企業(yè)資產(chǎn)重組的方案。一則，該方案會(huì)直接影響企業(yè)價(jià)值；二則債權(quán)人可以此考核企業(yè)經(jīng)營(yíng)者；三則也為公司未來(lái)選擇的重組方案提供了一個(gè)參照系。

5.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)評(píng)估報(bào)告承擔(dān)法律責(zé)任，中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司可以協(xié)同中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估工作實(shí)施督導(dǎo)。應(yīng)借鑒財(cái)政部對(duì)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告由價(jià)值確認(rèn)改為合規(guī)性審查的作法，在省一級(jí)公司設(shè)立評(píng)估報(bào)告審查部門(mén)，對(duì)評(píng)估報(bào)告的合規(guī)性作出判定。

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