第一篇：櫥柜企業(yè)四大營銷策略搶占新市場

櫥柜企業(yè)四大營銷策略搶占新市場

對整體櫥柜行業(yè)來說，三四級市場的開辟已逐漸成為各櫥柜企業(yè)搶奪新市場的戰(zhàn)地所在，許多櫥柜企業(yè)在轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四級市場時候遇到的問題也頗讓人頭疼。

三四級市場消費分散度高。市場越下沉，消費分散度越高。一級城市的房屋開發(fā)集中在城區(qū)，目標群高度集中。但在三四級市場尤其是三級市場，由于大量私建房消費群體的存在，城市本身又小，消費群體分散在城區(qū)、郊區(qū)、公路沿線、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等不同區(qū)域，每個區(qū)域都有一定消費群，但聚合度不高。什么樣的市場特點，決定了什么樣的營銷模式。從三四級市場的基本特點出發(fā)，決定了櫥柜營銷策略與一級市場需要有很大的不同。櫥柜推廣——直銷不容忽視

一級市場小區(qū)戒備森嚴，上門推銷是眾矢之敵，品牌拉動是必然選擇。三四級市場大規(guī)模小區(qū)少，獨立房多，管理規(guī)范性不夠，業(yè)務(wù)員直接上門銷售的阻力、拒絕率遠低于一級市場。對于櫥柜這類產(chǎn)品，優(yōu)秀業(yè)務(wù)員的直接上門推銷更有充足的時間讓消費者在平等交流的狀態(tài)下了解產(chǎn)品，增強購買的欲望;還可以現(xiàn)場為消費者的房屋裝修提點有價值的建議，增進消費者的好感和信任。

櫥柜傳播——選擇合適傳播方式

消費者少而分散的特定決定了任何一種大眾傳播手段都難于接觸到所有的目標群體，即使接觸了所有目標群，至少80%的廣告資源也是浪費。在這種市場環(huán)境下，針對具體區(qū)域的地面?zhèn)鞑シ绞结槍π詮姡瑐鞑ベY源效率高。比如宣傳單頁、橫幅、噴繪海報等，可以直接送入小區(qū)，送入家庭。直接將廣告?zhèn)鞑サ接袡还裣M需求的消費者手中，事半功倍。櫥柜服務(wù)——抓住意見領(lǐng)袖

在一級市場，消費者數(shù)量多，購買單次量小，老死不相往來的現(xiàn)代城市生活限制了城市人之間的溝通和交流，培育忠誠固然有意義，但遠沒有三四級市場重要。三四級市場消費群之間往來頻繁，尤其是櫥柜的消費者，他們往往屬于比較富裕的階層，這個階層之間的交流十分頻繁。因此，在三四級市場經(jīng)營櫥柜，關(guān)鍵是抓意見領(lǐng)袖，對每一個顧客悉心維護，培育忠誠，讓顧客在自己的階層交流中傳播、介紹，形成口碑，而口碑是櫥柜消費最重要、最可信賴的信息來源。

櫥柜消費——了解消費者

消費者是一切銷售的基礎(chǔ)和源頭。在一個競爭激烈的市場，研究消費者，可以為企業(yè)提供許多意想不到的新出路，新方法。

三四線城市消費者對櫥柜健康關(guān)注高，但櫥柜健康懂得少。經(jīng)過櫥柜品牌的教育、傳播和相關(guān)新聞的影響，櫥柜的健康環(huán)保問題是三四級市場消費者最為關(guān)注的問題。他們首要關(guān)注因素是櫥柜的甲醛含量、是否影響健康等。

櫥柜的銷售成功，無非是要讓消費者了解產(chǎn)品，打消消費者的疑慮，把握消費者的消費行為和決策過程，然后通過一系列營銷手段來迎合消費者的需求和偏好。

第二篇：凈水器四大營銷策略

凈水器四大營銷策略

2013年應(yīng)該把握好的凈水器四大營銷策略。就目前我國凈水器行業(yè)發(fā)展來看，絕大部分凈水器企業(yè)的營銷水平還處于初級階段，對營銷的創(chuàng)新也剛剛開始模仿和摸索。為此，筆者建議凈水器企業(yè)在選擇營銷方案時盡量走破局性，創(chuàng)新化路線，避免模仿別人，使品牌質(zhì)量大打折扣；再者從我國科技信息發(fā)展速度來看，我們不難發(fā)現(xiàn)我國已經(jīng)步入了信息化時代，正是因為這一發(fā)展趨勢使得任何事與物都離不開網(wǎng)絡(luò)，凈水器的營銷自然也跟網(wǎng)絡(luò)緊緊的聯(lián)系在一起了，那么筆者今天就來跟大家分析凈水器行業(yè)2013年可能成為主流的營銷模式，這里拿來與大家一一分享。

首先、大力發(fā)展網(wǎng)絡(luò)營銷

網(wǎng)絡(luò)營銷具有范圍廣、速度快、成本低、不管是凈水器企業(yè)還是代理商都將不受自身規(guī)模的絕對限制，都能平等的獲取信息及平等的展示自己的優(yōu)點。它可以使凈水器企業(yè)或者代理商迅速擴大知名度，網(wǎng)絡(luò)電子營銷是凈水器企業(yè)和代理商的獨門“利器”。正如凈水器十大品牌泉露總經(jīng)理劉俊堯所說：“消費需求轉(zhuǎn)向網(wǎng)絡(luò)成為了很多人的選擇，網(wǎng)絡(luò)購物也迎來最好的發(fā)展時機，一定要抓住這個時機；即時、互動、個性化的移動性媒體營銷，如移動手機、公交、地鐵視屏營銷目前成為了傳播差異化信息內(nèi)容的一個新渠道；可以說IT的發(fā)展速度有多快，網(wǎng)絡(luò)營銷的發(fā)展速度就有多快。”但是筆者需要提醒的，相比各類電視廣告等而言做網(wǎng)絡(luò)營銷是個長期性的方向和策略。

其次、有條件的組建銷售聯(lián)盟

我們常說：“三個臭皮匠，勝過一個諸葛亮”，用現(xiàn)在的話來理解就是注重團結(jié)，集各人之所長，而在現(xiàn)在市場營銷中我們可以理解為“組建聯(lián)盟”，這種模式可以使企業(yè)在短時間內(nèi)贏得競爭優(yōu)勢和品牌知名度。組建聯(lián)盟的形式可以是差異化同行業(yè)品牌聯(lián)盟，異業(yè)聯(lián)盟，也可以上下游供求伙伴聯(lián)盟等，通過搞互動式營銷，資源共享，提高顧客的認知度，創(chuàng)造業(yè)績和品牌的共振效應(yīng)。比如泉露凈水器就選擇和一些其他家居行業(yè)品牌合作，組成“一站式”購物等。

再次、體驗式家居館的建立

整體家居是一種趨勢。與此類似的凈水器賣場，綜合建材家電商場都是凈水器企業(yè)在發(fā)展渠道方面新的嘗試。有的企業(yè)縱向發(fā)展，或者橫向發(fā)展，都是戰(zhàn)略方向的選擇。在寒冷的冬天，凈水器企業(yè)更應(yīng)站在經(jīng)銷商的角度，加強銷售指導與培訓，傳達廠家與經(jīng)銷商共存共榮、抱團出擊的決心，設(shè)法為他們減壓送暖，共度難關(guān)。

最后、2013年備戰(zhàn)促銷

促銷是一把雙刃劍，操作得好，企業(yè)、代理商都盈利，操作不好，影響品牌形象，失去了消費者信任。在營銷學上就提到關(guān)于做好促銷要注意以下四點：一是準備要充足；二是不要打價格戰(zhàn)；三是促銷要有創(chuàng)意四是廠家和經(jīng)銷商要配合互動，讓利到消費者。

達爾文的生物進化論的核心：“物競天擇適者生存?！笔聦嵣显诋斀袷袌龈偁幹?，如果你無法適應(yīng)這個時代發(fā)展的趨勢，那么最終將面臨著被淘汰的危險，而市場競爭中最終還是以營銷為主，足見營銷的重要性。

第三篇：情感營銷的四大策略

情感營銷的四大策略

現(xiàn)代心理學研究認為，情感因素是人們接受信息渠道的“閥門”。商家的經(jīng)營只有符合消費者的需要才會產(chǎn)生積極的情感，進而順利地促進消費者實施購買行為。情感的影響力，心靈的感召力，正是營銷人員可以利用的力量。把產(chǎn)品與情感利益掛起鉤才能創(chuàng)立品牌和建立業(yè)務(wù)。

一、情感營銷的產(chǎn)生及涵義

1.企業(yè)和消費者之間的關(guān)系發(fā)展階段

在市場競爭的演變當中，企業(yè)和消費者之間的關(guān)系也隨之發(fā)生著變化。

第一階段，企業(yè)是權(quán)威，消費者沒有主動權(quán)的“賣方市場”時代。在中國市場上一個特殊的“短缺經(jīng)濟學”時代，消費者沒有品牌意識，只有滿足需求的意識。企業(yè)生產(chǎn)什么消費者就只能購買什么，企業(yè)制定的價格消費者就只能被動接受。

第二階段，消費者是皇帝，企業(yè)是臣民的“產(chǎn)品競爭”時代。激烈的市場競爭使企業(yè)運用各種營銷技巧，從產(chǎn)品到價格，從渠道到促銷。而消費者對各種營銷手段幾乎麻木，這更加大了企業(yè)營銷壓力。

第三階段，企業(yè)爭取消費者互動的“情感營銷”時代。營銷就是使消費者動情，讓消費者對品牌產(chǎn)生情感忠誠。品牌就是使消費者對品牌產(chǎn)生偏愛、信任的情感進而達成共同的價值觀。

2.情感營銷的涵義

所謂情感營銷，是指通過心理的溝通和情感的交流，贏得消費者的信賴和偏愛，進而擴大市場份額，取得競爭優(yōu)勢的一種營銷方式。它把消費者個人情感差異和需求，作為企業(yè)品牌營銷戰(zhàn)略核心，通過借助情感包裝、情感設(shè)計、情感公關(guān)、情感服務(wù)等策略，來激發(fā)消費者潛在的購買欲望，以實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標。

二、情感營銷的表現(xiàn)

1.表現(xiàn)在情感包裝上

時至今日，物質(zhì)產(chǎn)品極大豐富，人們個性化需求日趨強烈，人們對品牌的選擇將主要根據(jù)個人的好惡、審美需求、情感訴求來進行，企業(yè)的生產(chǎn)模式（包括

包裝模式）也將由“大批量定制生產(chǎn)”向滿足個人情感訴求的“度身量做”轉(zhuǎn)移。一個富有個性化、頗具情感化的包裝將成為一個品牌的“眼睛”，撩人眼球的“窗戶”。包裝的改造與完善已不僅是廠家的事，也是制造商與零售商共同的責任。

2.表現(xiàn)在情感設(shè)計上

情感設(shè)計分為定制設(shè)計、主題設(shè)計和人文設(shè)計。定制設(shè)計要求廠商在設(shè)計產(chǎn)品、制造產(chǎn)品或提供服務(wù)中，賦予消費者更多參與制造產(chǎn)品的權(quán)力，將消費者表現(xiàn)情感的機會點，落到具體某個產(chǎn)品或服務(wù)上，通過情感訴求的方式讓消費者接受產(chǎn)品或服務(wù)。主題設(shè)計要求企業(yè)能抓住消費者特殊時間的特殊情感的需求變化，創(chuàng)造出表現(xiàn)情感的全新經(jīng)營和服務(wù)主題，引起消費者的共鳴。人文設(shè)計要求企業(yè)在營銷運作全過程中充分關(guān)注社會、關(guān)注環(huán)保，不傷害消費者感情，不損害消費者利益。

3.表現(xiàn)在情感公關(guān)上

具有現(xiàn)代經(jīng)營觀念的企業(yè)，其公共關(guān)系活動在營銷過程中所起的作用越來越大。一方面，以有效的公關(guān)手段強化渲染企業(yè)及其品牌所特有的情感色彩，以迅速贏得消費者的歡心，在社會樹立良好形象，為確立市場優(yōu)勢地位打下堅實基礎(chǔ)；另一方面，通過公關(guān)活動，既可以協(xié)調(diào)好外部關(guān)系，又可以協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)部上下級之間的情感關(guān)系，為企業(yè)的順利經(jīng)營創(chuàng)造和諧、融洽的內(nèi)外環(huán)境。

4.表現(xiàn)在情感服務(wù)上

物質(zhì)產(chǎn)品的豐富，競爭的日益激烈，一方面導致社會人際人情關(guān)系日益淡薄，社會普遍出現(xiàn)情感饑渴癥；另一方面人們對情感回歸的渴望、精神愉悅的追求、個性服務(wù)的期望亦與日劇增。企業(yè)在服務(wù)過程中若能關(guān)注“情”這一社會主題，便能最大限度地與消費者產(chǎn)生共鳴、溝通，有力營造企業(yè)及其品牌良好的個性親和力。

三、情感營銷的四大策略

在情感營銷的經(jīng)濟時代，品牌競爭的標準越來越高，運用合理的、恰當?shù)臓I銷策略，能使品牌深入人心，更能代表一種精神和文化，有利于企業(yè)在市場競爭中制勝。

1.情感取代概念的營銷策略

以前的企業(yè)，都從產(chǎn)品的概念營銷開始，而如今情感營銷正風靡市場，情感

營銷中的體驗式營銷越來越成為商家競爭的法寶。其目標是創(chuàng)造情感體驗，通過產(chǎn)品認知、品牌感受和文化滲透，以溫和的正面情緒與一個品牌的體驗享受連結(jié)起來。

現(xiàn)代的營銷方式，情感是關(guān)鍵因素，將情感導入品牌與消費者之間，迫使企業(yè)關(guān)注聯(lián)系品牌與消費者之間的感情原則，即企業(yè)需要尋找能吸引消費者并且吸住不放的“情感魔棒”。這個魔棒的核心秘密就是：企業(yè)必須全力以赴去創(chuàng)造一種令客戶和員工非常滿意的感情紐帶，以此來確保得到消費者的忠誠。

2.體驗取代廣告的營銷策略

大多數(shù)消費者在選購產(chǎn)品時，總是通過廣告來認知這一產(chǎn)品的優(yōu)劣特性，只有在購買完成時才能認識到這一產(chǎn)品的本質(zhì)特性。而體驗營銷的方式，為消費者提供了一種身在其中并能親身體驗的經(jīng)歷，吸引了消費者重復購買。

事實上，體驗給消費者帶去了趣味、知識、轉(zhuǎn)變和美感，用“感官體驗”來創(chuàng)造顧客知覺方面的體驗并傳達價值，帶動了體驗營銷、促進了體驗經(jīng)濟的進一步發(fā)展。但消費者并不是體驗營銷的唯一受益者，體驗活動也是企業(yè)展示自身的舞臺。

3.價值取代價格的營銷策略

在產(chǎn)品越來越同質(zhì)化的時代，消費情境前、后的體驗同樣重要，產(chǎn)品的價值更多的體現(xiàn)在情感服務(wù)上?！皾M意”已經(jīng)是客戶最基本的要求，建立客戶忠誠度才是企業(yè)的更高追求。

企業(yè)真正應(yīng)該經(jīng)營的也不再是產(chǎn)品的本身，而是去為客戶創(chuàng)造一種更加幸福的生活方式。也就是說，企業(yè)真正銷售的并不是物質(zhì)，而是溫馨的氛圍；企業(yè)真正提供的并不是服務(wù)，而是情感體驗。

單純的價格戰(zhàn)已越來越遠離消費者的視覺，充滿人情味的價值戰(zhàn)正成為商家競爭的必然選擇。更多的人選擇海爾，并不是海爾產(chǎn)品的性能有多么優(yōu)越，產(chǎn)品的品質(zhì)有多么優(yōu)良，而是選擇作為海爾客戶的一種尊貴價值體驗。

4.員工取代顧客的營銷策略

用戶滿意度是流，員工滿意度是源，不關(guān)注員工滿意度而只在乎用戶滿意度，無異于舍源求流，緣木求魚?！翱蛻粲肋h是對的”、“客戶永遠是第一位的”、“客戶就是上帝”等等，這些一直被商家所推崇的經(jīng)典語句，逐漸被尊崇“員工第一”、“把員工當客戶”的理念所替代。

“員工第一”并不是說顧客不重要，而是源于“只有優(yōu)秀的員工，才能提供優(yōu)秀的服務(wù)”。實質(zhì)上，對一個企業(yè)來講，最原始最可靠的客戶首先是員工。只有把員工放在第一位的時候，員工才會把客戶放在第一位。越來越多的企業(yè)，開始把保護員工的系列條款列進企業(yè)營銷的條款中去，把員工作為事業(yè)的合作伙伴，實踐證明：必須真心地把員工作為客戶一樣對待，企業(yè)才會有發(fā)展。

美國推銷大王坎多爾福曾說過“推銷工作98%是情感工作，2%是對產(chǎn)品的了解”。還曾有商人說過“不會談戀愛的人就不會做生意”。如今的商場，不僅是戰(zhàn)場，還是情場，企業(yè)會“打仗布局”，還得是“情場高手”，因為，最終捕獲消費者芳心的，才是最后的勝利者。幫富網(wǎng)

第四篇：工業(yè)品營銷：四大策略組合

工業(yè)品營銷：四大策略組合信任是工業(yè)品營銷的靈魂，工業(yè)品營銷如何運用信任法則來組合企業(yè)的營銷資源？

現(xiàn)行的營銷理論是在研究消費類產(chǎn)品的基礎(chǔ)上提出的，以滿足客戶需求為導向而從產(chǎn)品、價格、促銷、渠道四個方面設(shè)計企業(yè)的營銷組合策略。但其與工業(yè)品營銷的特征和實際環(huán)境相關(guān)性很小。

四輪驅(qū)動策略，徹底推翻了基于需求導向的4P/4C營銷組合理論，它是針對工業(yè)品的特征與實際，運用AT法則，重新整合工業(yè)品營銷資源，制定出的有效的營銷組合策略。

關(guān)系策略

工業(yè)品營銷是關(guān)系營銷與合約營銷的交叉學科。中國等東方國家的信任建立是以血緣、親緣、鄉(xiāng)緣、學緣等既有關(guān)系開始的。因此工業(yè)品營銷的開始必然是從關(guān)系策略來著手，從公司以及營銷團隊的既有關(guān)系的分析梳理來進行客戶的選擇定位，再通過交往溝通與客戶建立信任，從而形成合作。關(guān)系策略在操作層面可細分為客戶甄別、客戶溝通、客戶服務(wù)、客戶提升四大部分。

客戶甄別，是工業(yè)品營銷的第一步，相當于消費品營銷中的市場細分以及目標市場選擇。工業(yè)品營銷的客戶甄別，首先是產(chǎn)業(yè)研究把握發(fā)展趨勢；再次是行業(yè)研究尋找自身的戰(zhàn)略定位并依此來尋找、設(shè)計行業(yè)的關(guān)系路徑；最后是收集所有可能的客戶信息并在此基礎(chǔ)上進行客戶甄別。

工業(yè)品的客戶需求是明確而顯形的。關(guān)鍵是如何與客戶建立信任關(guān)系，而建立信任關(guān)系首先必須梳理存在的既有關(guān)系。這需要分別從公司層面以及員工層面兩個角度來梳理既有關(guān)系：公司層面的梳理可以從公司領(lǐng)導層的既有關(guān)系、公司成功服務(wù)過的榜樣客戶、公司能夠接觸的行業(yè)、政府、中介等影響力方面的關(guān)系、公司的銷售渠道合作伙伴、公司的供應(yīng)商等方面展開；員工層面的梳理可以在客戶可能接觸的交際圈內(nèi)尋找親屬、同學、戰(zhàn)友、同鄉(xiāng)、朋友等既有關(guān)系。通過兩個方面的梳理分析，尋找最佳的關(guān)系路徑能夠接觸到的客戶，就是要開發(fā)的客戶。比如：通過分析得出在某個區(qū)域或某個行業(yè)、某類客戶、某個客戶的既有關(guān)系最為強大，那就確定其為我們的目標客戶。

當然，有時客戶是既定的，在這種情況下那就要以既定客戶的關(guān)系圈來梳理公司以及員工的可能既有關(guān)系或可能搭橋的間接既有關(guān)系。

客戶溝通，是在客戶甄別之后對目標客戶設(shè)計并實施溝通的過程。首先針對目標客戶的實際情況以及公司的客戶開發(fā)策略，制定有效的客戶溝通方案，旨在傳遞公司有針對性的信息以及客戶的解決方案建議。然后通過人際技能以及專業(yè)技能與客戶多層級的相關(guān)人員建立廣泛的聯(lián)系，贏得初步信任，獲取客戶真正的需求以及相關(guān)利益人的真正訴求、客戶決策程序、關(guān)鍵決策因素等信息。隨后依此設(shè)計產(chǎn)品介紹展示、工廠參觀、公司介紹與高層互訪、技術(shù)交流、客戶解決方案、合作意向與細節(jié)交流等溝通組合，以及綜合運用AT法則的原理設(shè)計各種溝通的話術(shù)、資質(zhì)材料、接待程序與規(guī)格等等。

通過客戶溝通獲得合作的機會與意向，有的直接可以形成合作合約，有的要通過招投標等程序才能獲得定單。在需要招投標的情況下，要在客戶的指引和推薦下與招標公司、設(shè)計院等影響力因素進行進一步溝通，獲得定單并形成商務(wù)合約。

客戶服務(wù)，是定單生成以后的履行過程中對客戶的服務(wù)。有了客戶溝通階段建立的信任基礎(chǔ)，在客戶服務(wù)階段就是用實際的產(chǎn)品或可見的服務(wù)來強化這種信任。主要是在客戶溝通中的承諾必須不折不扣的兌現(xiàn)，如有條件的話能依據(jù)客戶公司以及客戶經(jīng)辦人員的個性化提供附加的服務(wù)，將會起到“四兩撥千斤”的作用。在此階段的關(guān)鍵指標為細致入微、感受驚喜、言行一致：涉及定單生產(chǎn)過程中的技術(shù)交流與確認、生產(chǎn)進程的通報、交貨期的協(xié)商、貨物運輸配送的方式以及費用、貨到后的驗貨、設(shè)備安裝調(diào)試中的指導與培訓、運行中的維護、相關(guān)專業(yè)知識的轉(zhuǎn)移、售后回訪與信息跟蹤等。

客戶提升，是最后一個階段。把通過以上三個階段所沉淀的客戶滿意度和信任度進一步總結(jié)提煉，在客戶滿意度和信任度最高的時機請客戶將這些寫成文字記錄顯形化，作為以后客戶開發(fā)中的榜樣客戶或是樣板業(yè)績來宣傳。

通常的做法是由營銷人員打印好文稿，請客戶簡單修改或是直接蓋上公章。對于有價值的榜樣客戶，營銷人員還要將客戶合作前后的價值作一個對比分析，合作過程細節(jié)詳細描述，最好加上每一個階段的圖片以及相關(guān)記錄憑據(jù)等匯總成一個很有說服力的真實案例。如果前三個階段的成果較好，請客戶在其關(guān)系圈為我們做推薦；當我們前三個階段的效果十分顯著，客戶會主動在其關(guān)系圈內(nèi)進行推薦。如果客戶的影響力很大，完全可以成為合作伙伴，在營銷層面展開公司級或者個人級的深度合作。如此，又可以開始從客戶甄別到客戶溝通、客戶服務(wù)、客戶提升，形成一個新的更有效的循環(huán)。

關(guān)系策略中有兩個重要概念：一是用戶；一是影響因素。

在工業(yè)品營銷中，市場的啟動不是憑借廣告，而是靠用戶推薦。一般來說產(chǎn)業(yè)市場內(nèi)的用戶彼此比較熟悉，因此口頭傳播的力量體現(xiàn)得淋漓盡致，你的宣傳只有與推薦渠道口風一致之后才會起作用。

用戶推薦不僅在于用戶之間的相互推薦，也與影響因素的人相關(guān)。如現(xiàn)在企業(yè)與大學的聯(lián)系日益密切，大學的學者往往是一個行業(yè)內(nèi)的權(quán)威，有時他們淡淡的一句評論，對用戶影響比你說上一千句還管用。開展關(guān)系第一步就是和關(guān)鍵的企業(yè)、關(guān)鍵的人建立關(guān)系。

價值策略

在工業(yè)品營銷中，價格是與質(zhì)量要求、技術(shù)要求、附加要求等綜合相關(guān)經(jīng)過談判形成的。因此，撇開質(zhì)量、技術(shù)、附加等要求而談價格對于工業(yè)品營銷來講是沒有意義的。應(yīng)該將價格的制定轉(zhuǎn)化為價值制定，形成價值策略。價值策略由價值構(gòu)成、價值談判、價值標準、價值回報四個階段組成。

價值構(gòu)成，是價值策略的第一階段。工業(yè)品營銷由專家決策的理性購買特點，決定了必須對用戶的價值構(gòu)成進行分析，依次從企業(yè)的營銷資源中尋找結(jié)合點。

用戶的價值構(gòu)成實際運用中通常表現(xiàn)為讓渡價值。用戶價值大致由關(guān)系價值、產(chǎn)品價值、服務(wù)價值、榜樣價值、技術(shù)價值、形象價值六大部分組成。與用戶價值相對應(yīng)的用戶成本分別是：轉(zhuǎn)移成本、貨幣成本、時間成本、選擇成本、生產(chǎn)成本、增值成本。

第五篇：房地產(chǎn)營銷的四大策略

房地產(chǎn)營銷的四大策略

房地產(chǎn)營銷的四大策略：就房地產(chǎn)的價格、檔次、類型把握好，進行有針對性地銷售。首先對房地產(chǎn)產(chǎn)品有正確的認識。

房地產(chǎn)商品是有別于其他經(jīng)濟物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，這種特殊性，歸納起來，主要表現(xiàn)在下列幾個方面：

（1）房地產(chǎn)商品的組合性

組合性表現(xiàn)在三個方面：一是土地與房屋的組合；二是不變性與多樣性的結(jié)合；三是消費品與投資品的組合。

（2）位置固定性

A、市場區(qū)域性強，開發(fā)房地產(chǎn)要更加注重本地市場的研究。

B、房地產(chǎn)產(chǎn)品在不同的市場上不可調(diào)劑余缺。

（3）房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，即個別性

A、不可批量生產(chǎn)。為分期開發(fā)、滾動開發(fā)創(chuàng)造了條件。

B、沒有完全相同的房地產(chǎn)：位置（鬧、靜、方便、環(huán)境）、建材、結(jié)構(gòu)等判斷困難。

C、認識檢測的專業(yè)性和復雜性。

（4）房地產(chǎn)商品價值的巨額性

土地是稀有商品，房屋的建造費用很高、使用年限很長，這兩方面造成了房地產(chǎn)這種商品價值量巨大。

A、房地產(chǎn)銷售是件困難的工作；

B、專業(yè)代理的重要性；

C、發(fā)展二手市場和租賃市場的必要性。

（5）房地產(chǎn)開發(fā)政策限制性，開發(fā)周期長，相關(guān)行業(yè)多

房地產(chǎn)商品與其他商品不同的地方還在于房地產(chǎn)商品更多地受到政府政策的限制。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不權(quán)受現(xiàn)行政策的影響，還會受未來政策的影響。

A、對投資區(qū)域前景正確分析和預測；

B、對投資時機的準確判斷；

C、對投資方式和投資種類的合理選擇；

（6）房地產(chǎn)使用的長期性、耐用性

房地產(chǎn)是相當耐久的生活資料和生產(chǎn)要素，房地產(chǎn)具有兩種壽命周期，其自然壽命期限一般可達幾十年至上百年。但經(jīng)濟壽命卻很難確定。

A、了解當代人的需要。過去以臥室為主，現(xiàn)在是“三大一小”、雙衛(wèi)、雙廳、躍層。

B、預測未來發(fā)展，注重房屋的可改造性。

由于房地產(chǎn)商品有以上一些獨特的屬性，我們在確定其營銷戰(zhàn)略，制定營銷策略時，必須考慮到上述特征，在實施過程中必須對現(xiàn)有的營銷方法和手段進行舍取、突破和創(chuàng)新，使其適應(yīng)房地產(chǎn)這一特定行業(yè)的需要。

2、房地產(chǎn)產(chǎn)品盈利點

房地產(chǎn)這種產(chǎn)品，在營銷策略上，可以將其剖析成四個不同的層次，每個層次對開發(fā)商來講都是些可撲捉的盈利點。

（1）核心產(chǎn)品是：房屋為人們提供的是使用空間和安全，這是實體，也是一切消費和服務(wù)的載體。

（2）形式產(chǎn)品層：通常指產(chǎn)品的品質(zhì)、外觀、包裝、品牌、設(shè)計，如住宅的套型、結(jié)構(gòu)、裝修等方面。

（3）延伸產(chǎn)品層：是指核心產(chǎn)品及形式產(chǎn)品以外，產(chǎn)品所提供的服務(wù)項目。如裝修、物業(yè)管理、安裝電視天線等。

（4）潛在產(chǎn)品層：由產(chǎn)品帶來的可發(fā)展的潛在性產(chǎn)品，如停車場、餐飲服務(wù)、特殊服務(wù)、娛樂服務(wù)等。

3、產(chǎn)品策略的核心

為誰服務(wù)（消費者是誰）：產(chǎn)品定位。進行正確的產(chǎn)品定位：解決為誰服務(wù)的問題。很多方面決定的，如產(chǎn)品差異（質(zhì)量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價格差異、位置差異等，總而言之，產(chǎn)品定位反映了公司或產(chǎn)品的競爭能力。如勞力表總裁的回答。

公司在進行產(chǎn)品定位時，必須通過一切言行表明自己選擇的市場定位，堅決避免以下三種可能出現(xiàn)的定位錯誤：

（1）定位過低：定位如果過低，會使消費對公司的定位印象模糊，看不出與其他公司有什么差別。

（2）定位過高：如果市場定位過高，使消費者對公司的某一種特定的產(chǎn)品產(chǎn)生強烈的印象，而忽略了對其他產(chǎn)品的關(guān)注，這時，就有可能失去許多潛在的客戶。

（3）定位混亂：如果定位發(fā)生混亂，就會使消費者以公司的形象和產(chǎn)品產(chǎn)生模梭兩可的認識，這時，就會使消費者產(chǎn)生一種無所適從的感覺，從而喪失其購買欲望。

準確的產(chǎn)品定位離不開正確的市場分析。通過各種手段進行市場調(diào)研作出的市場分析必須能夠回答以下5個問題：

（1）誰是消費者

（2）消費者買什么（樣）

（3）消費者何時購買

（4）消費者購買的目的是什么

（5）消費者如何購買

4、產(chǎn)品組合與優(yōu)化

產(chǎn)品組合策略是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)濟能力和市場環(huán)境作出的關(guān)于企業(yè)產(chǎn)品品種、規(guī)格及其生產(chǎn)比例方面的決策。一般是從產(chǎn)品組合的廣度、長度、深度和粘度等方面作出決定。產(chǎn)品廣度是指產(chǎn)品的種類多少；產(chǎn)品長度是指產(chǎn)品的某一類產(chǎn)品不同形式的總和（如住宅多層、高層、塔式、板式等）；產(chǎn)品深度是指每種產(chǎn)品所提供的款式、建筑風格的多少；產(chǎn)品粘度是指各產(chǎn)品之間在最終用途、開發(fā)建設(shè)條件、銷售渠道或其他方面的相互關(guān)聯(lián)程度。產(chǎn)品組合優(yōu)化就是一方面選擇最能適應(yīng)市場需要的、企業(yè)盈利又最好的企業(yè)產(chǎn)品品種結(jié)構(gòu)，另一方面根據(jù)市場的變化，不斷調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、開發(fā)新產(chǎn)品、整頓改進老產(chǎn)品，使本企

業(yè)的產(chǎn)品適銷對路。

除此之外，產(chǎn)品命名也是產(chǎn)品策略的一部分內(nèi)容（略）。

（二）價格策略

1、定價策略

在市場營銷組合中，價格是唯一能創(chuàng)造收益的因素，其他因素只影響成本。許多房地產(chǎn)公司未能妥善處理定價問題，最常見的弊病是：定價過于強調(diào)成本導向；不能經(jīng)常根據(jù)市場變化調(diào)整價格；制定價格脫離了市場營銷組合的其他因素，沒有將它作為市場定位策略的內(nèi)在要素；沒有根據(jù)不同的產(chǎn)品品種和細分市場調(diào)整價格。

幾種常見的定價方法：

（1）以理論價為基礎(chǔ)，結(jié)合市場的供求狀況確定合理的房價。成本導向定價法。

（2）競爭導向定價法。

A、隨行就市定價法。這種方法風險較小，尤其對中小房地產(chǎn)企業(yè)，由于競爭能力有限，采取這種方法較為穩(wěn)妥。

B、競爭價格定價法。是一種主動競爭的定價方法，一般為實力雄厚或獨具特色的房地產(chǎn)企業(yè)所采用。定價時將競爭者的價格與估算價格進行比較，分子高于、低于、一致三個層次，再將企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、成本費用、產(chǎn)品服務(wù)與競爭企業(yè)進行比較，分析造成價格差異的原因，從而找出產(chǎn)品的特色和優(yōu)勢，根據(jù)定價目標，確定產(chǎn)品價格。

幾種常見的定價策略：

（1）“試探性”定價策略。即以售看價的定價技巧。房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在出售商品房時，先以較低價售出少量商品房，如果買房的人多，就可以把價格提高一些；如果提價后仍供不應(yīng)求，以后還可以把價格再提高。

（2）折扣策略。房地產(chǎn)開發(fā)商為了加速資金回籠，往往會給予客戶一定的價格優(yōu)惠，它是通過不同的付款方式來實現(xiàn)的。如購買數(shù)套房優(yōu)惠、首購優(yōu)惠、購房抽獎、一次性付款優(yōu)惠等等。

（3）差別定價策略。對不同的顧客群規(guī)定不同的價格；對不同用途規(guī)定不同的價格；對不同時間規(guī)定不同的價格。

（4）心理定價策略。尾數(shù)策略；整數(shù)策略；品牌定價策略等。

幾種常見的調(diào)價方法

（1）采用延續(xù)報價定價。公司決定到產(chǎn)品制成或交貨時才制定最終價格，這對生產(chǎn)周期長的建筑業(yè)來說相當普遍。

（2）使用價格自動調(diào)整條款，公司要求顧客按當前價格付款，并且支付交貨前由于通貨膨脹引起增長的全部或部分費用。在施工較長期的工程中，許多合同里都有價格自動調(diào)整條款。

（3）減少折扣，統(tǒng)一調(diào)價。公司減少房屋銷售是常用的現(xiàn)金和數(shù)量折扣，指示其銷售人員不可為了兜攬生意不按目錄價格報價定價。

2、價格控制

房地產(chǎn)營銷最實質(zhì)的內(nèi)容是價格控制。

價格的有序設(shè)置應(yīng)預先慎重安排。一般的方案是設(shè)置這四個價格：開盤價、封頂價、竣

工價和入住價，并設(shè)置與此價格相適應(yīng)的銷售比例。

價格的基本原則為：逐步漸進提高和留有升值空間。

價格控制上有三種情況應(yīng)嚴格避免：第一種情況是價格下調(diào)；第二種情況是價格做空；第三種情況是升值太快缺少價格空間。

（三）促銷策略

房地產(chǎn)促銷的目的是通過詳細的介紹、生動的描述來塑造產(chǎn)品的形象，刺激顧客的購買欲。目前我國常用的促銷方法有三種：

一是廣告。廣告是房產(chǎn)促銷手段中用得最多、富有成效的一種方法。房地產(chǎn)廣告一般要求猛烈而集中，起到立竿見影的效果，因而實施廣告策略時可考慮路牌廣告、電視廣告、報刊雜志廣告等同時傳播或輪番出現(xiàn)，以加強效果。

房地產(chǎn)廣告從內(nèi)容上分有三種：

其一是商譽廣告。它強調(diào)樹立開發(fā)商或代理商的形象。

其二是產(chǎn)品廣告。它樹立開發(fā)地區(qū)、開發(fā)項目的信譽。

其三是產(chǎn)品廣告。它是為某個房地產(chǎn)項目的推銷而做的廣告。

此外，還有樣品房，這是一種實體的，看得見摸得著的廣告。

二是房地產(chǎn)展銷會。這也是一種促銷手段。它通過房地產(chǎn)商品的模型展覽，設(shè)計圖紙的介紹，散發(fā)宣傳小冊子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購買欲。

三是人員推銷。這能使推銷員面對面地了解客戶的需求，解答客戶的問題，有針對性地是行推銷。由于房地產(chǎn)商品集土地、開發(fā)、建筑、金融等知識為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷人員常由房地產(chǎn)經(jīng)紀人、代理商或現(xiàn)場銷售接待員等內(nèi)行擔任。

另外，優(yōu)秀的管理和周到的服務(wù)是一種無形的廣告，對銷售一定會起到促進作用。

（四）渠道策略

從商品房銷售的方式來看，主要分為開發(fā)商自行銷售和委托銷代理兩種。

1、開發(fā)商自行銷售

由于委托銷售代理要支付一定的代理手續(xù)費，有時開發(fā)商為了節(jié)省這筆代理費愿意自行銷售。一般在以下三種情況下開發(fā)商可以考慮自行銷售：

（1）大型房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過多年的開發(fā)遠作，他們有自己專門的市場推銷隊伍，有地區(qū)性的、全國性的甚至世界性的銷售網(wǎng)絡(luò)，他們對自己所開發(fā)的項目有十分豐富的推廣經(jīng)驗。

（2）房地產(chǎn)市場上揚，開發(fā)商所開發(fā)的項目很受投資者和置業(yè)者的歡迎，而且開發(fā)商預計在項目竣工后，很快便能租售出售。如目前在全國價格中的微利商品房；在大城市中供不應(yīng)求的寫字樓和鋪面房，工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)中的廠房和倉庫用房等。這些商品房應(yīng)不同的需求范圍，市場看好，在這種情況下，銷售相對容易，開發(fā)公司要自行銷售。

（3）當開發(fā)商所發(fā)展的項目已有較明確的銷售對象時，也無需再委托租售代理。

2、委托銷售代理

銷售是專業(yè)性工作，有效的促銷活動主要為開發(fā)商帶來的收益要遠遠大于為此所支付的費用如售價提高、出售期短，經(jīng)濟效益是可觀的。

房地產(chǎn)銷售代理機構(gòu)通常熟悉市場情況，具有信息優(yōu)勢、經(jīng)驗優(yōu)勢、銷售渠道多的優(yōu)勢、專職銷售人員多的優(yōu)勢，是買賣雙方都愿意光顧的地方。尤其是成熟、優(yōu)秀的代理商，他們對市場脈波的把握對消費者心理的知識，可以通過策劃，有限度地制造熱點、引導消費，也可給開發(fā)商提供一些有益的建議，往往促銷效果很好。