第一篇：房地產(chǎn)營(yíng)銷的九大概念戰(zhàn)

房地產(chǎn)營(yíng)銷的九大概念戰(zhàn)

一、物業(yè)管理概念

物業(yè)管理概念是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)較早開始“炒作”的一個(gè)概念。作為房地產(chǎn)開發(fā)鏈上的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，某一個(gè)項(xiàng)目物業(yè)管理水準(zhǔn)的高低是影響業(yè)主作出購(gòu)買選擇的重要因素。因?yàn)闃I(yè)主都希望生活在一個(gè)安全、方便、體貼周到的環(huán)境里。因此，我們常常見到稍大的樓盤和高檔樓盤，往往打出“引入香港頂尖物業(yè)管理”之類的旗號(hào)。

為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，我國(guó)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該建立自己的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)理念，探索先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)模式和嶄新的物管企業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，充分發(fā)掘企業(yè)文化和社區(qū)文化，著眼于打造物業(yè)管理品牌，才能在房地產(chǎn)營(yíng)銷中保持主動(dòng)。

二、綠色生態(tài)概念

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)綠色生態(tài)概念風(fēng)行。綠色營(yíng)銷理論的核心是，企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)應(yīng)該是以人類的綠色消費(fèi)為目標(biāo)而進(jìn)行的一系列營(yíng)銷活動(dòng)，是實(shí)現(xiàn)公司贏利、消費(fèi)者需求滿足和社會(huì)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益三者動(dòng)態(tài)平衡的新型營(yíng)銷。綠色營(yíng)銷觀念強(qiáng)調(diào)企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng)要保護(hù)環(huán)境，有利于維護(hù)生態(tài)平衡，減少污染，避免資源浪費(fèi)，提供親近自然的、無害化產(chǎn)品和消費(fèi)。

這股綠色生態(tài)概念之風(fēng)自然很快吹向房地產(chǎn)業(yè)。企業(yè)在房產(chǎn)營(yíng)銷中打出了環(huán)保、綠色、生態(tài)的口號(hào)，在營(yíng)銷全過程力圖體現(xiàn)“綠色”關(guān)懷。例如，地段選擇盡可能遠(yuǎn)離污染源，墻體和窗戶采用新型保溫隔熱隔音材料，拒絕使用粘土紅磚（減少土地資源消耗），裝修裝飾使用新型無污染、無刺激、無公害的材料，房屋建筑盡可能減少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中處理等等。在生態(tài)營(yíng)造方面，則普遍強(qiáng)調(diào)小區(qū)景觀的配套和環(huán)境的綠化，強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境的舒適性、無害化以及生態(tài)環(huán)境的和諧性。這些都成為樓盤中的USP，成為吸引顧客的“賣點(diǎn)”。

三、歐式概念

歐式概念幾乎是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上最普遍、最常見的概念模式。從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步伊始的沿海和南方城市，到今天的內(nèi)陸城市，歐式概念之風(fēng)一直在熱吹之中，成為競(jìng)相模仿和攀比的焦點(diǎn)之一。無論是建筑的外觀造型，還是小區(qū)環(huán)境的布局，力圖體現(xiàn)歐式建筑的古典美、現(xiàn)代美。在很多城市，稍有實(shí)力的開發(fā)商，稍大的樓盤，就要請(qǐng)海外設(shè)計(jì)師擔(dān)綱設(shè)計(jì)。外觀設(shè)計(jì)則往往是歐式圓形拱門，歐式窗戶、羅馬立柱，歐式門樓、檐口和墻面浮雕裝飾；小區(qū)景觀則城堡式建筑、歐式雕塑小品、歐式風(fēng)景樹、歐式花園草坪等；還有實(shí)力雄厚的開發(fā)商，甚至將整個(gè)小區(qū)“歐化”。

四、品位概念

追求品位，是現(xiàn)代社會(huì)逐步富裕起來的人們的共同向往。

有一句幾乎成為經(jīng)典的廣告語——“我選擇的是家，不是房子”。這句話似于把房子和家對(duì)立了起來。其實(shí)不然，如果換一個(gè)角度看，它恰恰體現(xiàn)了房子之于家的重要性。房為家的載體，沒有房，何以為家？在某種意義上說，房子是家的代名詞。對(duì)普通百姓而言，房子是一個(gè)家庭最大的“大件商品”，它是人們享受生活的基本條件。無房的人夢(mèng)想有房，有了房的人則無不希望把“家”建設(shè)得溫馨、高雅和舒適。因此，在善于制造概念的房地產(chǎn)營(yíng)銷人士頭腦里，品位概念自然又是一個(gè)重要的“噱頭”。

五、人文概念

現(xiàn)代都市人，每天奔波于繁華鬧市，車水馬龍，喧囂塵揚(yáng)，更希望能尋得幽雅高尚之所，置業(yè)安家，與高尚人士為鄰，受文化環(huán)境熏陶，修身養(yǎng)性，讓自己和家人在享受生活的安逸、溫馨的同時(shí)，還能夠浸潤(rùn)在一個(gè)文明、高尚的文化氛圍里。對(duì)人文氛圍的追求，是都市人在滿足了基本溫飽之后，生活境界和精神境界上的更高要求。

于是，在房地產(chǎn)營(yíng)銷的概念演進(jìn)中，人文概念的流行也就是十分自然的事了。開發(fā)商和企劃人都希望借助人文概念來提升樓盤的內(nèi)涵和品質(zhì)。什么“與高尚人士為鄰”、“某某家園，墨香中的家”，什么“某某花園，書香門第”之類的廣告，一個(gè)比一個(gè)喊得更響亮。

六、旅游休閑概念

現(xiàn)代人在緊張。工作之余，希望獲得休閑、旅游度假，調(diào)節(jié)心情，放松精神。休閑將成為現(xiàn)代人的重要生活方式。因此，那些在城郊結(jié)合部開發(fā)的項(xiàng)目，特別是別墅項(xiàng)目區(qū)，則著力營(yíng)造旅游休閑概念。如泳池、沙灘、戲水池之外，辟有野趣燒烤樂園，隨物業(yè)贈(zèng)送小型花圃或農(nóng)莊（可代為打理），還有的項(xiàng)目干脆建在遠(yuǎn)郊的旅游度假區(qū)。

第二篇：房地產(chǎn)營(yíng)銷概念綜觀

房地產(chǎn)營(yíng)銷概念綜觀

概念之一：輕松購(gòu)房（房展）

具體內(nèi)容：2001中國(guó)北京夏季房地產(chǎn)展示交易會(huì)（6月14日至17日，國(guó)貿(mào)中心）將推出輕松購(gòu)房概念：數(shù)十位律師組成現(xiàn)場(chǎng)咨詢服務(wù)團(tuán)，31家新項(xiàng)目展會(huì)開盤，平易近人的專家講座，清涼舒適的延時(shí)夜場(chǎng)。

概念之二：獨(dú)家房展

具體內(nèi)容：今年北京“?？诩偃諟厝燃倬频辍钡捻?xiàng)目，在王府井一家大型酒店里包下一間宴會(huì)廳，將項(xiàng)目的沙盤、實(shí)景照片、項(xiàng)目資料置于其中，售樓人員給每一個(gè)前來看展的客戶詳細(xì)介紹項(xiàng)目情況。單純看來，這種展示與北京大多數(shù)售樓處的展示并沒有太大區(qū)別，但是輔之以冷餐、飲料、背景音樂這些浪漫的因素，這樣的展示就顯得不那么簡(jiǎn)單了。

雖說來看展的人很少，但是只要來的人都會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生濃厚的興趣，在不到兩個(gè)小時(shí)的時(shí)間里，三套房子就被訂購(gòu)。據(jù)有關(guān)人士介紹，自己知道北京的房地產(chǎn)展銷會(huì)人氣極旺，每年的成交量也非常大，很多項(xiàng)目就是因此而一炮走紅的。但是，他們并不愿意參加。原因在于，像他們這樣的項(xiàng)目比較獨(dú)特，并不是住宅的主流產(chǎn)品，對(duì)于想在展會(huì)上購(gòu)買一套終身居住之所的大多數(shù)人們來說，萬元以上的單價(jià)，千里以上的航程根本不是他們能夠接受的。這樣一來，項(xiàng)目很容易淹沒在眾多項(xiàng)目之中不能脫穎而出。

而采取獨(dú)家設(shè)展的辦法最重要的原因就是，雖然人氣遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如大型房展，但是“命中率”很高，人們既然能大老遠(yuǎn)跑到你的展示區(qū)，就說明對(duì)項(xiàng)目有一定的興趣，在這種基礎(chǔ)上，售樓人員完全可以詳細(xì)、準(zhǔn)確地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，大型房展的那種人聲嘈雜環(huán)境往往不利于人們很好地了解項(xiàng)目。此外，展會(huì)氛圍融洽，不似大型展會(huì)人潮涌動(dòng)，摩肩接踵。而是以音樂做背景、冷餐、飲料為招待的另類風(fēng)格?？傊?，在這樣的氛圍里，客戶可以輕松、細(xì)致地了解項(xiàng)目情況。

同時(shí)，獨(dú)家房展還具有展會(huì)投入少、針對(duì)性強(qiáng)等優(yōu)點(diǎn)。

概念之三：零首付

具體內(nèi)容：最先的做法是，買房人只要交給開發(fā)商2萬元定金（相當(dāng)于保證金），并與開發(fā)商簽訂前期認(rèn)購(gòu)合同：雙方約定購(gòu)房人不用交納首付款，在入住三個(gè)月至半年的時(shí)間里，根據(jù)入住后的滿意程度，確定到底買不買房。如果買，則交首付并按月還月供；如果對(duì)房子不滿意，可向開發(fā)商提出退房，開發(fā)商將退給買房人2萬的定金，只收買房人入住期間的租金（租金水平與所購(gòu)項(xiàng)目周邊同檔次租金價(jià)持平）。不過現(xiàn)在國(guó)家已經(jīng)禁止此種銷售行為。

概念之四：入住前免息按揭（零首付的應(yīng)對(duì)措施）

具體內(nèi)容：買房人在入住前只交首付，在入住前還月供只需還本金，不用還利息。眾所周知，還銀行貸款，前幾年所還款中，很大比例是利息。這樣一來，買房人在沒有入住之前還是可以盡可能地降低風(fēng)險(xiǎn)。

概念之五：酒店式商務(wù)公寓

具體內(nèi)容：作為集酒店、公寓和寫字樓于一體的酒店式商務(wù)公寓，它兼顧了住和商的功能，“辦公+

休息”的物業(yè)模式，使正在起步或發(fā)展階段的境內(nèi)外創(chuàng)業(yè)型公司、白領(lǐng)階層對(duì)它情有獨(dú)鐘。需要說明的是，所謂的“辦公+休息”不僅是能商能住，還得有足夠大的公共場(chǎng)所，如大堂、商務(wù)中心；“休息”不僅指居室能住，還得有配套的送餐、叫早、洗衣、代購(gòu)物品等酒店服務(wù)，外加星級(jí)會(huì)所、環(huán)境幽雅的休閑、交流空間。上文中提到的劉先生告訴記者：“買都會(huì)國(guó)際，還有一點(diǎn)原因是它不是'居家辦公'的概念，'居家辦公'意味著缺乏與外界接觸，會(huì)喪失許多機(jī)會(huì)，而都會(huì)國(guó)際在能住的同時(shí)，還為客戶提供一流的辦公環(huán)境和商務(wù)環(huán)境，是商務(wù)公寓，而不是商住公寓?！?/p>

酒店式商務(wù)公寓特定的條件：

首先，酒店式商務(wù)公寓是寫字樓立項(xiàng)，而不是住宅樓立項(xiàng)，即開發(fā)商是按寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)交的地價(jià)，而不是按住宅樓標(biāo)準(zhǔn)交的地價(jià)。

其次，從建筑設(shè)計(jì)規(guī)范要求看，寫字樓立項(xiàng)的酒店式商務(wù)公寓不僅有開放性的空間，如豪華高挑的大堂，適合交流、環(huán)境幽雅的廳堂，消防通道、電梯、供電、供水等設(shè)備配套都要符合公共建筑的設(shè)計(jì)要求，而不是一般住宅樓的設(shè)計(jì)要求。

第三，酒店式商務(wù)公寓是酒店式公寓和SOHO的綜合產(chǎn)物，戶型靈活，可分可合，在充分滿足各種商務(wù)個(gè)性化的需求的同時(shí)也滿足人們對(duì)高檔住宿的需求。

第四，周邊必需有成熟的商務(wù)環(huán)境，交通方面，人流旺盛。

概念之六：自助式小戶型公寓

“自助式”＋“小戶型”是其兩大鮮明特征?！白杂啥取绷⒁鉃槟贻p的白領(lǐng)層度身定做服務(wù)時(shí)尚公寓，并推出了自助特約服務(wù)，即在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中增設(shè)了諸多類似酒店服務(wù)功能的服務(wù)項(xiàng)目，如叫早、送餐、上門洗衣、計(jì)時(shí)家政服務(wù)等。這些頗具新意、細(xì)致入微的服務(wù)，可以為生活節(jié)奏快、時(shí)間緊張、工作繁忙的年輕白領(lǐng)們解除衣食住行的后顧之憂，而且在凸現(xiàn)“享受”這一生活的重點(diǎn)的同時(shí)，還盡可能地為他們降低了生活成本。此外，“自由度”還利用底商精心規(guī)劃配置了諸如商務(wù)中心、醫(yī)療中心、洗衣房、健身房、美容院、托兒所、超市、咖啡廳、銀行、郵局等服務(wù)設(shè)施。在戶型上也力推由56－85平方米的一居和96－117平方米的兩居為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)單位的、空間可自由開合的小戶型設(shè)計(jì)，面積小、總價(jià)低，市場(chǎng)反響相當(dāng)熱烈。

概念之七：OPENHOUSE---商務(wù)公寓

OPENHOUSE其實(shí)是對(duì)產(chǎn)品性質(zhì)的定位。從字面上理解，就是開放式空間。

它采用了“筒中筒”結(jié)構(gòu)體系，利用集中在單元中央的衛(wèi)生間作為“內(nèi)筒”，周邊外墻作為“外筒”，內(nèi)、外筒之中完全敞開，大開間，可自由分隔組合。結(jié)構(gòu)上的可自由分隔組合，使得OPENHOUSE宜商宜住。作為居住空間，標(biāo)準(zhǔn)層可以布置出一居至四居室。

作為辦公空間，標(biāo)準(zhǔn)層可以分隔出從100多平方米辦公單位至1000多平方米辦公單位，可分可合。居住部分的功能也變得模糊了，原來的廚房、工人房就有可能成為辦公庫(kù)房或復(fù)印室，也可成為員工茶水間。

概念之八： SOHO

所謂SOHO，它是英文SMALLOFFICEHOMEOFOFICE的縮寫，即小型的家庭辦公室。從這個(gè)

意義上講，SOHO就是在家里辦公，在家里上班，最大程度地享受到工作的樂趣和生活的自由。

某家刊物曾對(duì)這種工作／生活方式作出過這樣的總結(jié)：“SOHO是信息時(shí)代的必然產(chǎn)物。電子和網(wǎng)絡(luò)把家與辦公室、中國(guó)與世界、個(gè)人與社會(huì)密切聯(lián)系在一起，年輕一代不必再為坐班、趕車、交通堵塞、辦公條件、同事關(guān)系而煩惱。只需坐在家中，打開電腦、傳真、手機(jī)，一切工作一切指令，便在須臾之間完成于股掌之中。”

概念之九：24小時(shí)售樓

實(shí)行“24小時(shí)售樓”，還需要基于對(duì)具體項(xiàng)目的市場(chǎng)分析。據(jù)介紹，如果項(xiàng)目所處區(qū)域周圍大機(jī)關(guān)、大機(jī)構(gòu)多，客戶白天上班，看樓一般在晚上。那么開發(fā)商就可以相應(yīng)地延長(zhǎng)售樓時(shí)間。

盡管一般到了凌晨以后，將不再有人看房，這時(shí)售樓處將損失一定的供電、人力等成本。但是如果在此期間只要有一兩個(gè)客戶購(gòu)房，損失便能彌補(bǔ)。而且，到了夏季，人們茶余飯后出門閑逛非常普遍，開發(fā)商抓住這一機(jī)會(huì)，肯定會(huì)收到意想不到的效果?！罢l說晚上不能看房，如果很多開發(fā)商都24小時(shí)售樓，也許夜間看房會(huì)成為一種時(shí)尚?！?/p>

概念之十：生活DIY計(jì)劃

“生活DIY計(jì)劃”，就是在專家工作的基礎(chǔ)上，在環(huán)境、產(chǎn)品、服務(wù)最終定型之前，通過一系列消費(fèi)者參與的活動(dòng)，使業(yè)主親自參與（Do It Yourself）設(shè)計(jì)自己未來的生活。

概念之十一：TOWNHOUSE

按照國(guó)外的解釋，TOWNHOUSE應(yīng)有如下特征：離城不太遠(yuǎn)、交通狀況良好、價(jià)格合適，相當(dāng)于城里的公寓價(jià)格，定位是第一居所。

就建筑本身而言，原始意義上的TOWNHOUSE是指在城區(qū)沿街連排而建的，受沿街面的限制，建筑體現(xiàn)為大進(jìn)深小面寬，而對(duì)于環(huán)境等因素TOWNHOUSE受到的限制很大，因此，TOWNHOUSE真正的內(nèi)涵應(yīng)該體現(xiàn)在室內(nèi)而不是室外。

第三篇：房地產(chǎn)營(yíng)銷的一些概念主力單價(jià)

主力單價(jià)：是指所占建筑面積比例最高的單元所標(biāo)定的銷售單價(jià)，是確定樓盤客戶定位的關(guān)鍵單價(jià)。

營(yíng)銷渠道又稱分銷渠道，在市場(chǎng)營(yíng)銷理論中，分銷渠道指產(chǎn)品從制造者手中轉(zhuǎn)至消費(fèi)者所經(jīng)過的各中間商連接起來形成的通道

促銷（Promotion）是指生產(chǎn)者為了將自己的產(chǎn)品傳遞給消費(fèi)者而作的一系列宗旨在于引起消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生了解、興趣、偏好，形成信賴，以至于最終購(gòu)買的過程

人員促銷

是指房地產(chǎn)企業(yè)派出專職或兼職人員，通過主動(dòng)與消費(fèi)者進(jìn)行接觸和洽談，向消費(fèi)者宣傳介紹本企業(yè)的房地產(chǎn)，達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的活動(dòng)。

營(yíng)業(yè)推廣是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了正面刺激消費(fèi)者的需求而采取的各種促銷措施，包括參加商品交易會(huì)、有獎(jiǎng)銷售、優(yōu)惠促銷及購(gòu)房贈(zèng)禮等多種方式。

公共關(guān)系是指企業(yè)通過公共關(guān)系活動(dòng)，使社會(huì)廣大公眾理解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針和宗旨，加強(qiáng)企業(yè)與公眾之間的聯(lián)系，在社會(huì)上樹立企業(yè)的信譽(yù)，為推進(jìn)企業(yè)的市場(chǎng)銷售服務(wù)

第四篇：九大營(yíng)銷理念

1、知識(shí)營(yíng)銷

知識(shí)營(yíng)銷指的是向大眾傳播新的科學(xué)技術(shù)以及它們對(duì)人們生活的影響，通過科普宣傳，讓消費(fèi)者不僅知其然，而且知其所以然，重新建立新的產(chǎn)品概念，進(jìn)而使消費(fèi)者萌發(fā)對(duì)新產(chǎn)品的需要，達(dá)到拓寬市場(chǎng)的目的。隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來，知識(shí)成為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的資本，知識(shí)的積累和創(chuàng)新，成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿υ?，因此，作為一個(gè)企業(yè)，在搞科研開發(fā)的同時(shí)，就要想到知識(shí)的推廣，使一項(xiàng)新產(chǎn)品研制成功的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降到最小，而要做到這一點(diǎn)，就必須運(yùn)作知識(shí)營(yíng)銷。比爾·蓋茨的先教電腦，再賣電腦的做法是典型的知識(shí)營(yíng)銷。他斥資2億元，成立蓋茨圖書館基金會(huì)，為全球一些低收入的地區(qū)圖書館配備最先進(jìn)的電腦，又捐贈(zèng)軟件讓公眾接受電腦知識(shí)。再比如，上海交大昂立公司開展的送你一把金鑰匙科普活動(dòng)，通過在社區(qū)舉辦科普講座，向市民贈(zèng)送生物科學(xué)書籍，舉辦科普知識(shí)競(jìng)賽等，提高了市民的科學(xué)健康理念，引發(fā)了人們對(duì)生物科技產(chǎn)品的需求，達(dá)到了其他任何形式的產(chǎn)品營(yíng)銷所達(dá)不到的目的，使微生態(tài)試劑市場(chǎng)在短短的10年間，從零發(fā)展到如今近百億元，創(chuàng)造了廣闊的市場(chǎng)。

2、整合營(yíng)銷

這是歐美90年代以消費(fèi)者為導(dǎo)向的營(yíng)銷思想在傳播領(lǐng)域的具體體現(xiàn)，起步于90年代，倡導(dǎo)者是美國(guó)的舒爾茲教授。這種理論是制造商和經(jīng)銷商營(yíng)銷思想上的整合，兩者共同面向市場(chǎng)，協(xié)調(diào)使用各種不同的傳播手段，發(fā)揮不同傳播工具的優(yōu)勢(shì)，聯(lián)合向消費(fèi)者開展?fàn)I銷活動(dòng)，尋找調(diào)動(dòng)消費(fèi)者購(gòu)買積極性的因素，達(dá)到刺激消費(fèi)者購(gòu)買的目的。

該理論主張用4C取代傳統(tǒng)的4P.4C的涵義是，Customer(顧客的需求和期望)，Cost(顧客的費(fèi)用)，Convenience(顧客購(gòu)買的方便性)，Communication(顧客與企業(yè)的溝通)。運(yùn)用整合營(yíng)銷的原則是為了控制消費(fèi)者的心理轉(zhuǎn)變過程，目標(biāo)是使消費(fèi)者對(duì)公司產(chǎn)品產(chǎn)生信任的心理感覺而購(gòu)買公司的產(chǎn)品。這種營(yíng)銷有效地克服了制造商和經(jīng)銷商各行其是，各自為戰(zhàn)的弊端。如英特爾公司非常注重其產(chǎn)品的經(jīng)銷商--電腦公司及軟硬件商的密切合作，IBM、微軟公司都是其合作伙伴。

3、關(guān)系營(yíng)銷

即是整合營(yíng)銷思想的體現(xiàn)。其營(yíng)銷主張重視消費(fèi)者導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)通過企業(yè)與消費(fèi)者的雙向溝通，建立長(zhǎng)久的穩(wěn)定的對(duì)應(yīng)關(guān)系，在市場(chǎng)上樹立企業(yè)和品牌的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在營(yíng)銷組合中，產(chǎn)品、定價(jià)、通路等營(yíng)銷變數(shù)都可能被競(jìng)爭(zhēng)者仿效甚至超越，唯獨(dú)商品和品牌的價(jià)值難以替代，而這與消費(fèi)者的認(rèn)可程度緊密相關(guān)。因此，開發(fā)商必須充分研究消費(fèi)者需求。

4、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷

網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)生后，對(duì)于整個(gè)營(yíng)銷界帶來顛覆性變化。電通所提出的AISAS

（Attention—注意，Interest—興趣,Search—搜索，Action—行動(dòng),Share—分

享)理論這是一種非常好的理論創(chuàng)新,重構(gòu)網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的消費(fèi)者行為模式，這是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的營(yíng)銷理論，尤其是搜索時(shí)代的營(yíng)銷理論；互聯(lián)網(wǎng)由于其參與性，可能相當(dāng)一部分（但不是全部）網(wǎng)民根本不會(huì)給任何品牌幾次機(jī)會(huì)來讓他產(chǎn)生記憶（像我這樣職業(yè)做廣告，買報(bào)紙只看廣告版的自然例外），有1、2次就算很厚道了，所以這樣就很難產(chǎn)生記憶，而且確實(shí)沒有必要，但是有了搜索后，需要自己記住的東西確實(shí)很少了，有需要用的資料，在需要的時(shí)候，搜索一下即可，如果搜索引擎找不到的，很明顯，我也不相信我能記住。

奧美的網(wǎng)絡(luò)整合營(yíng)銷4I原則，即Interesting趣味原則、Interests利益原則、Interaction互動(dòng)原則、Individuality個(gè)性原則。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷屆中，傳統(tǒng)的營(yíng)銷經(jīng)典已經(jīng)難以適用。消費(fèi)者們君臨天下，媒體是傳統(tǒng)傳播時(shí)代的帝王，而YOU才是網(wǎng)絡(luò)傳播時(shí)代的新君！在傳統(tǒng)媒體時(shí)代，信息傳播是“教堂式”，信息自上而下，單向線性流動(dòng)，消費(fèi)者們只能被動(dòng)接受。而在網(wǎng)絡(luò)媒體時(shí)代，信息傳播是“集市式”，信息多向、互動(dòng)式流動(dòng)。聲音多元、嘈雜、互不相同。網(wǎng)絡(luò)媒體帶來了多種“自媒體”的爆炸性增長(zhǎng)，博客、論壇、IM、SNS??借助此，每個(gè)草根消費(fèi)者都有了自己“嘴巴”和“耳朵”。面對(duì)這些“起義的長(zhǎng)尾”，傳統(tǒng)營(yíng)銷方式像“狩獵”要變成“垂釣”：營(yíng)銷人需要學(xué)會(huì)運(yùn)用“創(chuàng)意真火”煨燉出誘人“香餌”，而品牌信息作為“魚鉤”巧妙包裹在其中。如何才能完成這一轉(zhuǎn)變？網(wǎng)絡(luò)整合營(yíng)銷4I原則給出了最好的指引。

5、文化營(yíng)銷

現(xiàn)代生活給人的外在壓力越來越大，人們需要的不是“鋼筋水泥的叢林”，他們更渴望居家之中的文化內(nèi)涵。開發(fā)商應(yīng)發(fā)現(xiàn)這一點(diǎn)，并加以演繹，就能出奇制勝。為此，開發(fā)商不僅要注意在建筑風(fēng)格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，通過富有特色的主題創(chuàng)意，提升住宅小區(qū)的文化價(jià)值，給人展現(xiàn)一種高品位的美好生活藍(lán)圖，而且要注意通過高品位會(huì)所、圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設(shè)施齊全的幼兒園與中小學(xué)來營(yíng)造小區(qū)的文化氣息。

6、個(gè)性化營(yíng)銷

即企業(yè)把對(duì)人的關(guān)注、人的個(gè)性釋放及人的個(gè)性需求的滿足推到空前中心的地位，企業(yè)與市場(chǎng)逐步建立一種新型關(guān)系，建立消費(fèi)者個(gè)人數(shù)據(jù)庫(kù)和信息檔案，與消費(fèi)者建立更為個(gè)人化的聯(lián)系，及時(shí)地了解市場(chǎng)動(dòng)向和顧客需求，向顧客提供一種個(gè)人化的銷售和服務(wù)，顧客根據(jù)自己需求提出商品性能要求，企業(yè)盡可能按顧客要求進(jìn)行生產(chǎn)，迎合消費(fèi)者個(gè)別需求和品味，并應(yīng)用信息，采用靈活戰(zhàn)略適時(shí)地加以調(diào)整，以生產(chǎn)者與消費(fèi)者之間的協(xié)調(diào)合作來提高競(jìng)爭(zhēng)力，以多品種、中小批量混合生產(chǎn)取代過去的大批量生產(chǎn)。這有利于節(jié)省中間環(huán)節(jié)，降低銷售成本。不僅如此，由于社會(huì)生產(chǎn)計(jì)劃性增強(qiáng)，資源配置接近最優(yōu)，商業(yè)出現(xiàn)零庫(kù)存管理，企業(yè)的庫(kù)存成本也節(jié)約了。

7、消費(fèi)聯(lián)盟

以消費(fèi)者加盟和企業(yè)結(jié)盟為基礎(chǔ)，以回報(bào)消費(fèi)者利益的驅(qū)動(dòng)機(jī)制的一種新型營(yíng)銷方式。具體做法是指某個(gè)營(yíng)銷主體以自愿人會(huì)的方式吸納消費(fèi)者加盟消費(fèi)，消費(fèi)者取得該主體及其行銷網(wǎng)絡(luò)的消費(fèi)資格，營(yíng)銷主體將消費(fèi)者在其行銷網(wǎng)絡(luò)中的累計(jì)消費(fèi)金額折算成消費(fèi)積分，然后根據(jù)消費(fèi)者積分的多少，按一定比例給予消費(fèi)者回報(bào)的一種營(yíng)銷方式

消費(fèi)聯(lián)盟的實(shí)質(zhì)是，通過上述這種營(yíng)銷機(jī)制組建一種各方面聯(lián)系密切、利益共享的合作型行銷網(wǎng)絡(luò)，培養(yǎng)固定的消費(fèi)群體，建立一種穩(wěn)定的、人性化的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，將傳統(tǒng)營(yíng)銷方式中由中間商瓜分的利潤(rùn)通過消費(fèi)者的重復(fù)消費(fèi)、規(guī)模消費(fèi)而直接回饋給消費(fèi)者，從而達(dá)到提升消費(fèi)者權(quán)益，滿足消費(fèi)者需求的宗旨及精神。這種營(yíng)銷方式的好處在于，協(xié)同運(yùn)作，利益共享，有利企業(yè)間建立一種長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系；利益回饋有利建立一支忠實(shí)的消費(fèi)者群體；資源共享，有利節(jié)省營(yíng)銷費(fèi)用；產(chǎn)銷合一，有利提高營(yíng)銷效率

8、連鎖經(jīng)營(yíng)渠道

這是一種縱向發(fā)展的垂直營(yíng)銷系統(tǒng)，是由生產(chǎn)者、批發(fā)商和零售商組成的統(tǒng)一聯(lián)合體，它把現(xiàn)代化工業(yè)大生產(chǎn)的原理應(yīng)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)了大量生產(chǎn)和大量銷售相結(jié)合，對(duì)傳統(tǒng)營(yíng)銷渠道是一種挑戰(zhàn)。傳統(tǒng)渠道中，各分銷商都同時(shí)承擔(dān)買賣兩個(gè)職能，連鎖經(jīng)營(yíng)中，這兩種職能由總部和分店分別承擔(dān)，總部集中進(jìn)貨不僅可取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)，增加競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，采購(gòu)者還可以在實(shí)踐中不斷提高選購(gòu)商品的準(zhǔn)確性和科學(xué)生，而各分店則既能享受到集中進(jìn)貨帶來的低成本優(yōu)勢(shì)，還可集中精神從事銷售業(yè)務(wù)，并能利用深入消費(fèi)腹地的特點(diǎn)與消費(fèi)者建立密切的情感紐帶，及時(shí)了解變化趨勢(shì)，以供總部作為進(jìn)貨依據(jù)。

9、大市場(chǎng)營(yíng)銷

大市場(chǎng)營(yíng)銷是對(duì)傳統(tǒng)市場(chǎng)營(yíng)銷組合戰(zhàn)略的不斷發(fā)展。該理論由美國(guó)營(yíng)銷學(xué)家菲利浦?？铺乩仗岢觯赋?，企業(yè)為了進(jìn)入特定的市場(chǎng)，并在那里從事業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，在策略上應(yīng)協(xié)調(diào)地運(yùn)用經(jīng)濟(jì)的、心理的、政治的、公共關(guān)系等手段，以博得外國(guó)或地方各方面的合作與支持，從而達(dá)到預(yù)期的目的。大市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略在2P的基礎(chǔ)上加上2P即權(quán)力(Power)和(Pubilication)公共關(guān)系，從而把營(yíng)銷理論進(jìn)一步擴(kuò)展。

第五篇：淺析房地產(chǎn)企業(yè)管理九大缺陷

》》企業(yè)管理

淺析房地產(chǎn)企業(yè)管理九大缺陷

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家和地區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展給大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨額的回報(bào)。所以粗線條的企業(yè)管理即使有很多漏洞，但是在有足夠利潤(rùn)空間的情況下并不會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的收益和發(fā)展。然而隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管和控制，房地產(chǎn)企業(yè)的門檻在不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)也在不斷下降，一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段，暴利已經(jīng)不能重演,那么精細(xì)化的企業(yè)管理就必然成為房地產(chǎn)企業(yè)的管理要求。

掀開中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史，企業(yè)化運(yùn)作還不足二十年，在很多方面還存在著不足。根據(jù)調(diào)查研究，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在管理方面主要存在九大缺陷。

一、中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃缺乏

根據(jù)對(duì)300家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)查顯示，有成文的、被員工所知曉的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的只有14家，不足5％。有企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的，一般是上市公司、國(guó)有房企改制后的股份制企業(yè)、發(fā)展快速穩(wěn)健的知名民營(yíng)企業(yè)。

缺乏發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，會(huì)對(duì)企業(yè)造成不良的影響：

（1）會(huì)使員工因沒有“共同的目標(biāo)”（不知道明年干什么，項(xiàng)目做完了干什么）而導(dǎo)致凝聚力下降，缺乏團(tuán)隊(duì)精神，“不可思議”地跳槽。

（2）金融機(jī)構(gòu)的“客戶評(píng)價(jià)”低，更難引入機(jī)構(gòu)投資者。

（3）最主要的，總經(jīng)理都不清楚企業(yè)的SWOT，不知道企業(yè)明年干什么，后年干什么，銷售額多少，市場(chǎng)份額達(dá)到多少，是否異地開發(fā)，計(jì)劃進(jìn)入哪些城市？如何進(jìn)入？除非是江湖式、賺一把就撤的企業(yè)和自己說了不算、沒法進(jìn)行發(fā)展規(guī)劃的國(guó)有房企，沒有中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃“有情可原”。真正想做事業(yè)的，不能沒有中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，而事實(shí)上，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃。

二、法人治理結(jié)構(gòu)不完善

絕大多數(shù)企業(yè)僅有的法人治理結(jié)構(gòu)文件只有《公司章程》，而且?guī)缀醵际翘子玫?，《公司章程》只是工商注?cè)和變更登記的擺設(shè)。一些國(guó)有改制后的股份制房地產(chǎn)企業(yè)，在改制后一兩年后之所以“舊問題沒解決，新問題紛紛出現(xiàn)”，不僅僅是員工的思想觀念和行為方式跟不上機(jī)制的發(fā)展，更主要的是企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)不完善，主要表現(xiàn)在：

》》企業(yè)管理

（1）《公司章程》不規(guī)范，與實(shí)際不符合，沒有進(jìn)行及時(shí)地、適宜地修訂；（2）缺乏與《公司章程》相配套的“細(xì)則”或“規(guī)則”，如《股東大會(huì)議事規(guī)則》、《董事會(huì)議事規(guī)則》、《監(jiān)事會(huì)議事規(guī)則》、《董事會(huì)專業(yè)委員會(huì)組織規(guī)則》等。

（3）沒有“預(yù)防性”的配套制度，如《關(guān)聯(lián)交易細(xì)則》、《信息披露管理辦法》、《增資擴(kuò)股方案》、《股權(quán)交易與股權(quán)證管理辦法》等，一旦出現(xiàn)了關(guān)聯(lián)交易、辭職退股、私下交易等行為，再采取措施，不可避免的有“針對(duì)人”的嫌疑，會(huì)造成管理工作的被動(dòng)。同樣，民營(yíng)企業(yè)也存在法人治理結(jié)構(gòu)不完善的情況，比如“一股獨(dú)大”，期權(quán)設(shè)計(jì)不合理等。法人治理結(jié)構(gòu)是企業(yè)管理最基礎(chǔ)、最核心、最敏感的問題。法人治理結(jié)構(gòu)不完善，就意味著企業(yè)存在先天不足，就像“畸形兒”。

三、組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理

組織有兩個(gè)基本含義，其一是有一定目的、結(jié)構(gòu)，互相協(xié)作并與外界相聯(lián)系的人群集體。

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（4）職權(quán)規(guī)定不合理。如許多企業(yè)將招投標(biāo)、預(yù)決算職能放在了工程部，工程部既負(fù)責(zé)選擇施工隊(duì)伍，又負(fù)責(zé)施工管理，包括變更簽證，還負(fù)責(zé)造價(jià)審核，明顯地缺乏內(nèi)部監(jiān)督與約束機(jī)制。公司上下都懷疑有“回扣”問題，但又沒有證據(jù)。這就影響了其他部門的工作情緒，這就是管理問題。

（5）職權(quán)接口不明確。開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程比較復(fù)雜，需要40多個(gè)崗位、90多項(xiàng)工作，彼此交叉聯(lián)系。明確職責(zé)接口非常重要。負(fù)責(zé)工作飽和度不均，就會(huì)導(dǎo)致忙的忙死、閑的閑死，好事?lián)屩?、許多事又沒人干。

（6）沒有支持性的配套規(guī)定和協(xié)調(diào)控制體系，如《組織規(guī)程》、《會(huì)議制度》、《請(qǐng)示規(guī)程》等。于是，組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)成了“光桿司令”；于是，違反組織原則、缺乏基本常識(shí)的做法就會(huì)司空見慣。

四、管理制度不健全

管理制度是企業(yè)管理“法治”的具體表現(xiàn)形式，是組織工作的依據(jù)。根據(jù)調(diào)查研究顯示，企業(yè)管理制度不健全是最普遍、最突出的問題。具體體現(xiàn)在：

（1）制度的全面性差，覆蓋率低

根據(jù)企業(yè)規(guī)模的大小和項(xiàng)目的多少，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，相對(duì)獨(dú)立的工作流程有80-150個(gè)。大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)管理制度的數(shù)量不過二、三十個(gè)，覆蓋率不到25％。這就意味著存在75％的管理漏洞，75％的工作“無法可依”。而已有的管理制度也幾乎都是行政類的管理制度，涉及到業(yè)務(wù)流程的管理制度幾乎沒有。

（2）制度的適宜性差

一些企業(yè)的制度是主控部門或主控人起草的。在起草的過程中，主控部門或主控人與其他部門沒有協(xié)商，怎么有利于自己怎么寫。在頒布前，審批人也沒有組織有接口關(guān)系的其他部門和人員進(jìn)行會(huì)審，就頒布施行了。這就導(dǎo)致其他部門難以執(zhí)行。另外，許多制度本身與實(shí)際不符，也會(huì)導(dǎo)致無法執(zhí)行。

（3）制度的完整性差

與法律類似，制度一般包括目的、適用范圍、職責(zé)分配、流程、獎(jiǎng)懲措施、相關(guān)文件、記錄等。因?yàn)槠髽I(yè)中管理制度的起草人幾乎不懂“法理”，對(duì)制度學(xué)沒有研究，不知道制度的基本構(gòu)成，最關(guān)鍵的“流程描述”和“獎(jiǎng)懲措施”沒有。沒有“獎(jiǎng)懲措施”，就可以執(zhí)行，也可以不執(zhí)行。這樣的制度，即使有又有何用？

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（4）制度繁簡(jiǎn)無度

因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部缺乏《制度學(xué)》專業(yè)人員，絕大多數(shù)企業(yè)在制度的繁簡(jiǎn)度上把握不好。有的制度過于復(fù)雜，有的制度又過于簡(jiǎn)單。總的來說，制度繁總比簡(jiǎn)好，而恰恰許多企業(yè)的制度簡(jiǎn)多繁少。

（5）制度的時(shí)效性差

一些企業(yè)的管理制度，許多都是一兩年前、甚至是三、四年前的，時(shí)效性極差，可以說早就失效了，但既不宣布作廢，又沒有進(jìn)行修改。其實(shí)，制度和法律一樣，均具有較強(qiáng)的時(shí)效性。因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)外部環(huán)境是不斷變化的，制度必須隨著環(huán)境的變化而變化。也就是說，制度應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的。但是，制度又不能經(jīng)常變，否則就缺乏嚴(yán)肅性和延續(xù)性，還要保持一定的靜態(tài)性。最佳的狀態(tài)是：靜態(tài)中保持動(dòng)態(tài)，動(dòng)態(tài)中保持靜態(tài)，動(dòng)靜結(jié)合。最好是每年修改兩次。

（6）制度的預(yù)見性差

管理制度不僅僅是對(duì)現(xiàn)存問題的規(guī)范和糾正，更應(yīng)是對(duì)將來可能發(fā)生的問題的規(guī)避和預(yù)防。鑒于同業(yè)企業(yè)之間只交流“經(jīng)驗(yàn)”，不交流“教訓(xùn)”，根據(jù)國(guó)內(nèi)多家房企的豐富經(jīng)驗(yàn)，GMS管理模式貫徹以預(yù)防為主原則：通過制度創(chuàng)新使企業(yè)規(guī)避和預(yù)防將來可能發(fā)生的、可能給企業(yè)造成損失的問題，防止企業(yè)犯其他企業(yè)已經(jīng)犯過的“同樣的錯(cuò)誤”。

五、制度執(zhí)行不到位

對(duì)于企業(yè)來說，比制度本身問題還要大的問題是執(zhí)行問題?！安皇菦]有制度，而是不執(zhí)行；現(xiàn)有的制度都不執(zhí)行，再建立更多的制度又有什么用？”幾乎所有企業(yè)的管理者都有同樣的困惑和無奈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制度執(zhí)行方面存在的主要問題有：

（1）執(zhí)行松緊無度

一些企業(yè)管理者在推行制度時(shí)往往前松后緊，或者時(shí)松時(shí)緊。事實(shí)上，管理是一種過程，需要持續(xù)不斷、堅(jiān)持不懈地推進(jìn)才能見效。

（2）執(zhí)行力差

制度執(zhí)行力差的原因較多，主要有：

1）制度本身無法執(zhí)行：制度的規(guī)定與實(shí)際不符，或者脫離實(shí)際情況，與其他制度之間存在矛盾，沒有對(duì)預(yù)見情形的規(guī)定或預(yù)見情形與實(shí)際情形不符等，即

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制度本身存在全面性、體系化、適宜性的問題，會(huì)導(dǎo)致不執(zhí)行。

2）領(lǐng)導(dǎo)帶頭不執(zhí)行：制度頒布后，領(lǐng)導(dǎo)要求其他人執(zhí)行，自己不執(zhí)行，久而久之，上尤下效，大家都不執(zhí)行了，又回到了“人治”。

3）忽略過程、只重結(jié)果而導(dǎo)致的不執(zhí)行：因?yàn)橹贫缺旧碛袉栴}，如果執(zhí)行的話，要這個(gè)審核、那個(gè)簽字，很麻煩；不執(zhí)行，只要是結(jié)果一樣，領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同樣高興，甚至?xí)頁(yè)P(yáng)“干得好”。久而久之，大家都忽略了過程，只追求結(jié)果。事實(shí)上，過程是結(jié)果的必需，結(jié)果是過程的必然。沒有事前和事中控制的過程，不會(huì)導(dǎo)致有好的結(jié)果。即使是有好的結(jié)果，可能也是偶然的、個(gè)別的。而一旦沒有好的結(jié)果，再追溯原因，就已經(jīng)晚了，因?yàn)閺念I(lǐng)導(dǎo)到員工已經(jīng)養(yǎng)成了不要過程、只要結(jié)果的執(zhí)行習(xí)慣。

4）執(zhí)行成本高于不執(zhí)行成本：許多制度沒有獎(jiǎng)懲措施——執(zhí)行的好，沒什么獎(jiǎng)勵(lì)；執(zhí)行的不好，也沒什么懲罰；執(zhí)行和不執(zhí)行的成本都是零。即使是有獎(jiǎng)懲措施，執(zhí)行成本高于不執(zhí)行成本，也會(huì)導(dǎo)致不執(zhí)行。這在國(guó)有企業(yè)比較普遍。

5）制度面前不平等所導(dǎo)致的不執(zhí)行：絕大多數(shù)企業(yè)，在制度面前，除了領(lǐng)導(dǎo)可以“理所當(dāng)然”地不執(zhí)行外，許多高層副職在違反了制度后，領(lǐng)導(dǎo)往往對(duì)他們“網(wǎng)開一面”；中層人員在違反了制度后，領(lǐng)導(dǎo)和分管副總往往以“有情可原”而不追究責(zé)任；對(duì)有的員工，因?yàn)槿饲殛P(guān)系等原因，可以“下不為例”??久而久之，口子越開越大，進(jìn)而導(dǎo)致制度的“大面積塌方”。

6）缺乏監(jiān)督而導(dǎo)致的不執(zhí)行：任何制度都需要監(jiān)督，而且是全面的監(jiān)督，包括指導(dǎo)本身的監(jiān)督（制度管理）、企業(yè)內(nèi)部制度管理部門的內(nèi)部監(jiān)督、作為“

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者“扳倒”。因此，企業(yè)管理者在推行制度前，一定要考慮周全；在決定推行后，推行力一定要大于反作用力。

六、企業(yè)管理方法不當(dāng)

“我看了不少管理方面的書，我也學(xué)了MBA，為什么管理還是沒有起色呢？”一些企業(yè)的管理者往往存在這樣的疑問。那么我們問：您看的什么書，MBA學(xué)的什么課程？是不是學(xué)的是與房地產(chǎn)不沾邊的管理理論，看的是研究HP、GE、IBM的書？而管理理論與管理實(shí)踐有多大距離，自己的企業(yè)規(guī)模與HP、GE、IBM們又有多大差距？HP、GE、IBM是世界上最優(yōu)秀的企業(yè)。這些企業(yè)很大，我們企業(yè)很小，和他們相比，他們是駱駝，我們充其量是兔子，甚至是一只小鳥。他們所談的是管理駱駝的方法，這和我們養(yǎng)活兔子的方法沒有多少共同點(diǎn)。用管理駱駝的方法來管理兔子，恐怕有很多問題。

駱駝前進(jìn)需要穩(wěn)健，因?yàn)樗墓羌艽?，不能跑得太快，太快就散架了，所以跨?guó)企業(yè)談戰(zhàn)略管理、談市場(chǎng)份額、談溝通。牽兔子，要求快速奔跑，速度是關(guān)鍵，因?yàn)橹厮俣取⑶罄麧?rùn)，才是小企業(yè)的生存方法。牽兔子的方法是讓兔子撒腿快跑。這就是絕大多數(shù)管理書籍總給人遠(yuǎn)水難解近渴的原因。中國(guó)企業(yè)不是需要《Good to Great》，而是需要從零到生存，從生存到發(fā)展的問題——邊扣扳機(jī)邊瞄準(zhǔn)。

七、缺乏企業(yè)文化

“文化品牌力”是企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要“分力”之一，是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的最高階段。企業(yè)文化是企業(yè)成功發(fā)展的促進(jìn)劑，能提高制度的“執(zhí)行力”。同時(shí)，企業(yè)文化又能起到制度所無法起到的“軟作用”。因?yàn)槠髽I(yè)文化能極大地提升全體員工的企業(yè)認(rèn)同感和責(zé)任心，增強(qiáng)凝聚力和團(tuán)隊(duì)合作精神。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)一般成立時(shí)間較短，規(guī)模較小，還沒有形成多少企業(yè)文化。另外，因?yàn)樵S多企業(yè)“家族式”、“江湖式”管理的色彩太濃，有“不陽光”的開發(fā)行為；許多企業(yè)的管理者“不良嗜好”較多，因此沒有多少企業(yè)文化可以認(rèn)同。因此，除了部分上市公司和明星企業(yè)外，缺乏企業(yè)文化成了當(dāng)今業(yè)界絕大多數(shù)企業(yè)的通病。

八、沒有管理費(fèi)用預(yù)算

幾乎所有的房地產(chǎn)上市公司和明星企業(yè)在編制預(yù)算時(shí)，都有管理費(fèi)用專

》》企業(yè)管理

項(xiàng)預(yù)算，少者一、二百萬，多者上千萬。而絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)，幾乎沒有管理改進(jìn)計(jì)劃，更沒有管理費(fèi)用預(yù)算——每年做哪些方面的管理改進(jìn)，花多少錢，找什么管理咨詢公司等都是空白。這不能不說是企業(yè)管理者的悲哀，更是行業(yè)的悲哀。

九、無視企業(yè)管理問題

無視企業(yè)管理問題可以說是業(yè)界的普遍現(xiàn)象。許多董事長(zhǎng)們?cè)诮?jīng)過艱苦創(chuàng)業(yè)、取得了一定成績(jī)后，熱衷于“商而優(yōu)則仕”，喜歡聽奉承話，越來越自負(fù)，盲目自信而無視管理問題的存在。許多職業(yè)總經(jīng)理們認(rèn)為“我承認(rèn)管理有問題，不就等于承認(rèn)自己管理能力低嗎”，于是就有意無意地掩蓋問題，短期的打工思想使其只報(bào)喜不報(bào)憂。對(duì)于一般管理者來說，因?yàn)樗麄兗仁枪芾韱栴}的“受害者”，又是管理問題的“受益者”，雖然知道問題所在，而且有切膚之痛，但擔(dān)心“得罪人，領(lǐng)導(dǎo)聽不進(jìn)去”，因此往往奉行“好好主義”也無視問題的存在。

其實(shí)，所有企業(yè)都存在管理問題，有的企業(yè)甚至是比較嚴(yán)重，只不過多年的“好日子”掩蓋了房地產(chǎn)企業(yè)的管理問題，使我們無視管理問題。而無視管理問題就是最大的管理問題。