第一篇：2013關(guān)于召開(kāi)物業(yè)公司樓宇物業(yè)服務(wù)

關(guān)于發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)物業(yè)管理工作

座談會(huì)的通知

公司各單位、機(jī)關(guān)各科室：

為了提升我公司樓宇經(jīng)濟(jì)物業(yè)管理工作，促進(jìn)業(yè)務(wù)快速健康發(fā)展，公司決定召開(kāi)一次發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)物業(yè)管理工作座談會(huì)，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、會(huì)議時(shí)間：2013年9月10日下午3：00

二、會(huì)議地點(diǎn)

南海賓館一號(hào)樓會(huì)議室。

三、會(huì)議內(nèi)容

就當(dāng)前的樓宇經(jīng)濟(jì)物業(yè)管理的基本情況和樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中遇到的困難、問(wèn)題一一進(jìn)行了座談，以及如何通過(guò)整合現(xiàn)有樓宇資源，改變觀念，提升樓宇物業(yè)管理服務(wù)的提升，從而進(jìn)一步提升為公司服務(wù)水平，同時(shí)對(duì)樓宇服務(wù)等工作模式和機(jī)制進(jìn)行了討論和交流。

四、參加人員

物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)、機(jī)關(guān)科室長(zhǎng)、基層各單位負(fù)責(zé)人和骨干員工；市物協(xié)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、人員；市房管局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、人員；油公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、人員；油服湛江分公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、人員。

五、注意事項(xiàng)

2、請(qǐng)參會(huì)人員圍繞會(huì)議確定的座談內(nèi)容，提前準(zhǔn)備好發(fā)言提綱，并做好發(fā)言準(zhǔn)備。

3、請(qǐng)參加講座人員提前10分鐘到達(dá)會(huì)場(chǎng)，會(huì)議期間將移動(dòng)電話調(diào)至振動(dòng)狀態(tài)或者關(guān)閉。

物業(yè)公司辦公室聯(lián)系電話：3900172

2013年9月2日

第二篇：XX物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)方案

XX物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)方案

1.1.1物業(yè)

物業(yè)是指已建成投入使用的各類(lèi)建筑物（公寓、住宅樓、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、醫(yī)院等）以及配套的設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。一般來(lái)說(shuō)物業(yè)應(yīng)包括以下幾部分：

1.已建成并有使用功能的各類(lèi)居住或非居住的樓宇。

2.與這些樓宇相配套的設(shè)備和公用設(shè)施。

3.樓宇的建筑和相應(yīng)的場(chǎng)地、庭院、停車(chē)場(chǎng)、非主干交通道路。

1.1.2物業(yè)服務(wù)

物業(yè)服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)者按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)的場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和次序等的活動(dòng)，并向物業(yè)所有人或使用人提供綜合性的特約服務(wù)。所以，物業(yè)服務(wù)的核心就是對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)和保養(yǎng)，保證其始終處于正常的運(yùn)行狀態(tài)，以發(fā)揮物業(yè)的最大的功能，使其保持增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的統(tǒng)一和同步增長(zhǎng)。

1.2.3.物業(yè)服務(wù)的形式

《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

因此，物業(yè)服務(wù)可以采取業(yè)主自行管理、委托物業(yè)企業(yè)管理、委托其他人員管理三種方式。

1.業(yè)主自行管理

業(yè)主自行管理是指業(yè)主直接對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行管理，或者組成業(yè)主會(huì)議并選舉業(yè)主委員會(huì)對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行管理

2.業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

業(yè)主委托物業(yè)企業(yè)管理是指業(yè)主將有關(guān)對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備管理事項(xiàng)交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。委托管理又可分為全部委托和部分委托管理。

3.業(yè)主委托其他管理人員管理

業(yè)主委托其他管理人員，是指受全體業(yè)主委托管理建筑物及其附屬設(shè)施的個(gè)人或者組織。

1.2.3關(guān)注服務(wù)細(xì)節(jié)

物業(yè)服務(wù)是一個(gè)過(guò)程，由無(wú)數(shù)細(xì)微、瑣碎、枯燥、單

一、重復(fù)的小事匯集而成，但每一個(gè)細(xì)節(jié)、過(guò)程都關(guān)注到業(yè)主、客戶(hù)的切身利益。物業(yè)服務(wù)就是踏踏實(shí)實(shí)地做好每一件事、做好每一個(gè)細(xì)節(jié)的過(guò)程，將小事當(dāng)做大事來(lái)抓，以細(xì)節(jié)換來(lái)喜悅。做好小事、成就大事。因此做好小事是物業(yè)服務(wù)成敗的關(guān)鍵，否則將在服務(wù)工作中出現(xiàn)服務(wù)方向錯(cuò)位、服務(wù)態(tài)度錯(cuò)位和行為方式錯(cuò)位。

1.2.3向市場(chǎng)角色定位

目前的許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)是從房地產(chǎn)公司或脫胎于計(jì)劃體制時(shí)代的房屋管理機(jī)構(gòu)派生出來(lái)的，在物業(yè)管理和服務(wù)上仍然沿襲原有思維方式，并未形成社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化模式，在今天的物業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中缺乏競(jìng)爭(zhēng)力和服務(wù)水準(zhǔn)，甚至出現(xiàn)了角色錯(cuò)位，錯(cuò)把自己當(dāng)成業(yè)主的管理者，不但沒(méi)有增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，反而降低了服務(wù)質(zhì)量。因此，作為一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先必須

具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和能力以及必要的服務(wù)意識(shí)，如果物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)差、服務(wù)水平低、觀念不及時(shí)更新，這樣的物業(yè)企業(yè)在今后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不可避免的被淘汰出局。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須以服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)繩，以服務(wù)質(zhì)量求生存，才能在物業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中找準(zhǔn)自己的位置。

1.2.3物業(yè)服務(wù)集成商的角色

所謂物業(yè)服務(wù)集成商，就是社會(huì)服務(wù)的搜集者、統(tǒng)籌者和組織者，通過(guò)提供間接服務(wù)、人文服務(wù)信息服務(wù)，組織和落實(shí)社會(huì)專(zhuān)業(yè)服務(wù)資源為業(yè)主提供服務(wù)，達(dá)到業(yè)主滿(mǎn)意的目的。

總之，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角色定位至關(guān)重要，不僅關(guān)系到物業(yè)服務(wù)的發(fā)展，同時(shí)也關(guān)系到在實(shí)際物業(yè)服務(wù)中是否能夠提供合格的物業(yè)服務(wù)；是否能夠滿(mǎn)足業(yè)主的需求；是否能夠贏得業(yè)主的信賴(lài)；是否能夠銜接好物業(yè)服務(wù)與業(yè)主之間的關(guān)系；是否能夠在物業(yè)市場(chǎng)的環(huán)境中提升自身的服務(wù)品牌。

1.2.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展要求

1.管理標(biāo)準(zhǔn)化、服務(wù)人性化、過(guò)程親情化。

（1）管理標(biāo)準(zhǔn)化：物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)需要規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)、流程及完善的制度。通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)、人力資源、制度，使得服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率得以保證。

(2)服務(wù)人性化：對(duì)不同物業(yè)項(xiàng)目、不同的業(yè)主體現(xiàn)個(gè)性化服務(wù)和物業(yè)管理，使業(yè)主產(chǎn)生愉悅，獲得充分的個(gè)性張揚(yáng)和成就滿(mǎn)足。

1.6.5物業(yè)企業(yè)的約束機(jī)制

1.建立規(guī)章制度

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要建立即符合國(guó)家法律法規(guī)，又適合企業(yè)本身具體情況的規(guī)章制度，做到對(duì)業(yè)主的任何服務(wù)行為都在約束之內(nèi)。約束機(jī)制提倡機(jī)制約束，也就是說(shuō)約束的內(nèi)涵不僅限于機(jī)制約束，而是更全面的機(jī)制約束。

5.9.3物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)的誤區(qū)

長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取一直是物業(yè)管理工作的一個(gè)瓶頸，這個(gè)問(wèn)題長(zhǎng)期無(wú)法解決，根本原因是人們無(wú)法走出物業(yè)收費(fèi)的誤區(qū)，為此，必須明確以下幾點(diǎn)：

1.享受物業(yè)服務(wù)就應(yīng)交費(fèi)

在民事活動(dòng)中，提供服務(wù)的人只能根據(jù)事先約定向主動(dòng)要求服務(wù)的人收費(fèi)，而不能強(qiáng)迫被動(dòng)接受服務(wù)的人交費(fèi)，被動(dòng)接受服務(wù)的人是否付費(fèi)，完全取決于他個(gè)人意愿，即使是政府、法院、也無(wú)權(quán)干涉。在實(shí)踐中，經(jīng)常出現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)制要求業(yè)主繳納各種名目物業(yè)相關(guān)的費(fèi)用的情況，強(qiáng)制消費(fèi)的一般結(jié)果是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生矛盾，更為嚴(yán)重的結(jié)果是造成雙方的對(duì)立。

第三篇：樓宇物業(yè)管理辦法2012516

山東石大科技公司 樓宇管理辦法

后勤管理部 2012年5月8日

山東石大科技石化有限公司

樓宇物業(yè)管理辦法

為了規(guī)范公司樓宇物業(yè)管理活動(dòng)，保障公司化驗(yàn)、生產(chǎn)、營(yíng)銷(xiāo)、辦公樓、員工公寓及餐廳工作的正常運(yùn)行，體現(xiàn)工作人員優(yōu)秀的素質(zhì)與精神風(fēng)貌，樹(shù)立良好、文明的公司形象，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、高效、規(guī)范和安全的工作管理要求，特制定本制度。

總則

一、辦公樓、生產(chǎn)樓、營(yíng)銷(xiāo)樓、化驗(yàn)樓、員工公寓及餐廳的管理工作由后勤管理部門(mén)負(fù)責(zé)。

二、樓內(nèi)各部門(mén)負(fù)責(zé)本部門(mén)辦公場(chǎng)所和管轄區(qū)域的衛(wèi)生、安全、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)工作。

三、各部門(mén)主要負(fù)責(zé)人為第一責(zé)任人，每個(gè)房間需指定一名負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本室的衛(wèi)生、安全、設(shè)施維護(hù)工作，通過(guò)明確分工、層層負(fù)責(zé)，確保辦公場(chǎng)所的清潔、文明、安全。

四、各部門(mén)要有高度的安全意識(shí)，做好“四防”（即防火、防盜、防破壞、防治安災(zāi)害事故）工作，防患于未然。

管理范圍

生產(chǎn)樓

1.大廳、樓梯、公用衛(wèi)生間、接待室、集資資料室、健身房及培訓(xùn)室由保潔公司對(duì)其清潔衛(wèi)生和維護(hù)。

2.消防器材及設(shè)備由安全管理部負(fù)責(zé)維護(hù)。

3.各部門(mén)辦公室、資料室和值班室由第一負(fù)責(zé)人（可專(zhuān)人專(zhuān)責(zé)）負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生、設(shè)施維護(hù)。

營(yíng)銷(xiāo)樓

4.大廳、樓前臺(tái)階及門(mén)窗、樓梯、走廊、接待室及公用區(qū)域由保潔公司負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生、設(shè)施維護(hù)。

5.各部門(mén)辦公室、資料室和值班室由第一負(fù)責(zé)人（可專(zhuān)人專(zhuān)責(zé)）負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生、設(shè)施維護(hù)。

辦公樓

6.多功能廳、教室、電梯、會(huì)客室、大廳、學(xué)術(shù)報(bào)告廳及公共區(qū)域由保潔公司負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生、設(shè)施維護(hù)。

7.各部門(mén)辦公室、資料室和值班室由第一負(fù)責(zé)人（可專(zhuān)人專(zhuān)責(zé)）負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生、設(shè)施維護(hù)。

化驗(yàn)樓

8.操作室、化驗(yàn)室及配液室、辦公室、資料室和值班室由第一負(fù)責(zé)人（可專(zhuān)人專(zhuān)責(zé)）負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生、設(shè)施維護(hù)。

9.公用衛(wèi)生區(qū)域由保潔公司清潔衛(wèi)生、設(shè)施維護(hù)。

公寓

10.舍長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織安排寢室衛(wèi)生工作，并每天進(jìn)行檢查。

11.閱覽室、樓梯、走廊、公用區(qū)域、庫(kù)房由保潔公司負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生、設(shè)施維護(hù)。餐廳

12.餐廳內(nèi)部桌椅板凳、地面、后堂衛(wèi)生由餐廳負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生、設(shè)施維護(hù)。

13.洗澡堂由保潔公司負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生、設(shè)施維護(hù)。

安全管理

1.崗檢保衛(wèi)部門(mén)負(fù)責(zé)樓宇的安全管理工作，制定各項(xiàng)安全管理措施，加強(qiáng)對(duì)安全工作的檢查和監(jiān)督。

2.安全管理部門(mén)負(fù)責(zé)樓宇所有安全設(shè)施及消防設(shè)施，制定消防器材歸屬及安全管理辦法，并定期檢查樓宇安全隱患和消防設(shè)施是否完好。

3.綜合辦公室負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)的網(wǎng)絡(luò)通訊。

4.后勤管理部門(mén)為樓宇總負(fù)責(zé)人，幫助協(xié)調(diào)、督查，并有權(quán)追究責(zé)任權(quán)。

5.樓宇內(nèi)各部門(mén)所屬區(qū)域的管理，負(fù)責(zé)人要落實(shí)到位，積極配合管理工作。

6.設(shè)備節(jié)能部門(mén)定期對(duì)樓宇內(nèi)的水、電、氣等進(jìn)行檢查，防止偷電、偷水等損壞公司利益的不法行為。

7.全體員工均有保護(hù)樓宇的室內(nèi)設(shè)施、維護(hù)正常的生產(chǎn)和工作秩序的義務(wù)。凡發(fā)現(xiàn)有損害公共秩序、損壞公共設(shè)施的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向崗檢保衛(wèi)部門(mén)舉報(bào)。

衛(wèi)生

1.后勤管理部門(mén)有權(quán)給各部門(mén)劃分衛(wèi)生區(qū)域及考核標(biāo)準(zhǔn)。

2.后勤管理部門(mén)負(fù)責(zé)定期考察，并施行誰(shuí)污染誰(shuí)打掃的原則。

3.保潔單位由后勤管理部門(mén)負(fù)責(zé)。

4.后勤管理部門(mén)每月至少對(duì)樓宇衛(wèi)生清潔狀況、設(shè)施維護(hù)狀況檢查一次。

5.各部門(mén)至少每周對(duì)所負(fù)責(zé)區(qū)域進(jìn)行一次衛(wèi)生大掃除，以保證正常的工作環(huán)境。

設(shè)施管理

1.健身、娛樂(lè)等公用設(shè)施由后勤管理部門(mén)負(fù)責(zé)。

2.樓宇內(nèi)所有消防設(shè)施有安全管理部門(mén)負(fù)責(zé)。

3.各部門(mén)的精密、貴重物品由各部門(mén)找人專(zhuān)人專(zhuān)責(zé)，并對(duì)自己管轄區(qū)域內(nèi)的設(shè)施負(fù)責(zé)。

4.公用設(shè)施、消防設(shè)施、及各部門(mén)物品，未經(jīng)負(fù)責(zé)人允許嚴(yán)禁他人觸碰，如出現(xiàn)狀況，將對(duì)其追究責(zé)任。

5.樓宇內(nèi)家具等辦公用品的增減按《樓宇家具規(guī)定》向后勤管理部門(mén)申請(qǐng)。

6.樓宇內(nèi)所有設(shè)施施行誰(shuí)破壞誰(shuí)賠償?shù)脑瓌t。

會(huì)議室

1.公用會(huì)議室的安排使用由綜合辦公室管理安排。

2.所有會(huì)議室施行誰(shuí)組織誰(shuí)服務(wù)的原則。

3.公司重大會(huì)議由綜合辦公室服務(wù)。

4.會(huì)后衛(wèi)生清潔由后勤管理部聯(lián)系保潔人員。

文明辦公

第一條.進(jìn)入樓內(nèi)辦公的人員應(yīng)保持儀表整潔，不準(zhǔn)穿拖鞋、背心、褲衩等上班；不準(zhǔn)在樓內(nèi)大聲喧嘩；不得串崗閑聊，不得在辦公大樓進(jìn)行與公務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

第二條.樓內(nèi)辦公人員應(yīng)舉止語(yǔ)言文明，態(tài)度熱情和藹，禮貌待人，公正處事，辦公物品應(yīng)擺放有序。

第三條.不準(zhǔn)在公共通道、樓梯間、走廊、墻面、柱子等地方隨意張貼通知、海報(bào)、廣告等標(biāo)識(shí)物。不準(zhǔn)在墻面、柱子等地方亂畫(huà)、亂刻。

第四條.樓內(nèi)電話統(tǒng)一由綜合辦公室負(fù)責(zé)管理和維護(hù)，其他人員禁止拆裝、移機(jī)、并機(jī)。如確需移機(jī)或并機(jī)的，須經(jīng)辦公室同意并派人安裝；使用電話通話要長(zhǎng)話短說(shuō)，提高電話的使用效率，節(jié)約電話費(fèi)用。

第五條.未經(jīng)允許一般不得啟用他人電腦，更不得擅自拷貝他人電腦資料。要加強(qiáng)辦公電腦使用管理（多人辦公室應(yīng)設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)）。

第六條.搞好個(gè)人辦公區(qū)衛(wèi)生，做到物品擺放有序，保持整潔、干凈。保持個(gè)人使用辦公設(shè)備衛(wèi)生，下班及時(shí)整理桌面物品、文件。將座椅擺放整齊，抽屜和資料柜須鎖好。

第七條.各部門(mén)需要接水管、接電源、網(wǎng)絡(luò)接口等，需向后勤管理部門(mén)申請(qǐng)，有后勤管理部送至企業(yè)管理部審批。

第四篇：物業(yè)樓宇電梯管理手冊(cè)

物業(yè)樓宇電梯管理手冊(cè)

第一部分 崗位職責(zé)

一、公司總經(jīng)理電梯管理職責(zé)

1.對(duì)電梯安全使用負(fù)責(zé)，推動(dòng)我院認(rèn)真貫徹實(shí)施國(guó)家有關(guān)電梯安全規(guī)范。

2.負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用的審批與落實(shí)。3.負(fù)責(zé)審批電梯大修項(xiàng)目和落實(shí)大修資金。4.負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行、維護(hù)人員的配置審批工作。

二、工程部經(jīng)理電梯管理職責(zé)

1.負(fù)責(zé)實(shí)施國(guó)家關(guān)于電梯的安全規(guī)范，根據(jù)本單位實(shí)際編制電梯管理制度。

2.負(fù)責(zé)對(duì)電梯運(yùn)行操作、維護(hù)人員的安全技術(shù)培訓(xùn)管理工作，并負(fù)責(zé)把本部發(fā)生的安全事故及時(shí)向總公司匯報(bào)。

3.每月對(duì)電梯的使用和管理情況進(jìn)行一次檢查。4.確定電梯大修內(nèi)容，向總公司經(jīng)理提交電梯大修方案。組織并參加電梯安裝工程和大修后的檢查驗(yàn)收工作。

5.向總公司提交電梯運(yùn)行、維修方案和用工計(jì)劃。每季度向分管總經(jīng)理匯報(bào)電梯安全使用情況。

三、電梯專(zhuān)責(zé)人崗位職責(zé)

1.掌握國(guó)家有關(guān)電梯安全規(guī)范，熟悉設(shè)備技術(shù)性能操作及維護(hù)方法，掌握運(yùn)行狀況。

2.負(fù)責(zé)電梯安全使用，建立健全正常運(yùn)行工作秩序，做好巡回檢查工作；對(duì)設(shè)備隱患整改負(fù)責(zé)組織落實(shí)；對(duì)職工違章作業(yè)行為，應(yīng)進(jìn)行批評(píng)教育，并責(zé)令其改正。

3.負(fù)責(zé)編寫(xiě)電梯維護(hù)和大修計(jì)劃，報(bào)工程部經(jīng)理審核。4.每周對(duì)全院八部電梯逐部進(jìn)行一次運(yùn)行檢查工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并將檢查結(jié)果認(rèn)真填寫(xiě)在《電梯每周巡檢記錄表》和《電梯故障維修登記表》上。

5.每月對(duì)全院八部電梯進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)工作，認(rèn)真填寫(xiě)《電梯定期保養(yǎng)檢驗(yàn)報(bào)告及記錄》，收集電梯分包方的《電梯定期保養(yǎng)記錄》和《電梯維修記錄》。6.電梯發(fā)生故障時(shí)負(fù)責(zé)緊急救援及監(jiān)督修復(fù)處理工作。7.每月底書(shū)面向工程部經(jīng)理匯報(bào)空調(diào)設(shè)備運(yùn)行和維修保養(yǎng)情況。

四、電梯巡檢工崗位職責(zé)

1.嚴(yán)格遵守有關(guān)技術(shù)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)規(guī)章制度。2.每周對(duì)全院八部電梯逐部進(jìn)行兩次運(yùn)行巡檢工作，認(rèn)真填寫(xiě)《電梯巡視記錄》。

3.參加電梯維修保養(yǎng)工作。

4.電梯發(fā)生故障時(shí)參加緊急救援及事后修復(fù)處理工作。5.積極完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。

第二部分 管理制度

一、電梯使用管理規(guī)定 電梯是昂貴的設(shè)備之一，保護(hù)和延長(zhǎng)其使用壽命既是責(zé)任，又可節(jié)省更新支出。每位乘客必須嚴(yán)格執(zhí)行以下規(guī)定：

1.嚴(yán)禁用客運(yùn)電梯運(yùn)載貨物。

2.使用電梯時(shí)應(yīng)文明操作，嚴(yán)禁用鑰匙等硬物按動(dòng)或拍打顯示按鈕及隨意按動(dòng)警鈴按鈕。

3.不得超載運(yùn)作，當(dāng)超載訊號(hào)鈴聲響時(shí)，站在門(mén)口的乘客應(yīng)自覺(jué)退出，不得采取任何形式的強(qiáng)制關(guān)門(mén)手段。

4.禮貌乘梯，禮讓老人和兒童，學(xué)齡前兒童須由大人帶領(lǐng)乘梯。

5.為了您和大家的健康，請(qǐng)不要在電梯內(nèi)吸煙、吐痰、棄物和掀動(dòng)損壞轎箱內(nèi)裝飾物。

6.當(dāng)電梯在運(yùn)行中突然發(fā)生停運(yùn)等故障時(shí)，乘客不必緊張，可按警鈴報(bào)告，耐心等待維修人員到來(lái)，不得采取拍打按鈕、箱體以及強(qiáng)行撬門(mén)等急躁行為。

7.乘客看到停運(yùn)標(biāo)志時(shí)不得采取任何令其開(kāi)啟或和移動(dòng)標(biāo)志牌的行為，以免發(fā)生人身、設(shè)備意外事故。

二、電梯安全管理規(guī)定 1.電梯工必須持證上崗，無(wú)證人員禁止操作。

2.工程維修部之電梯工每周對(duì)各電梯全面巡視二次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。

3.班長(zhǎng)在周檢時(shí)組織人員對(duì)電梯進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時(shí)按規(guī)定處理。

4.工程維修部經(jīng)理組織人員按程序文件規(guī)定對(duì)電梯分包方進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審合格后方能承擔(dān)電梯維修保養(yǎng)工作。

5.電梯工和機(jī)電工班長(zhǎng)負(fù)責(zé)對(duì)電梯保養(yǎng)和維修工作質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)。

6.各電梯內(nèi)設(shè)報(bào)警電話，保證電梯發(fā)生故障時(shí)能及時(shí)報(bào)警。

7.在電梯機(jī)房和值班室懸掛《電梯困人救援規(guī)程》，電梯發(fā)生困人故障時(shí)按規(guī)程執(zhí)行。

8.經(jīng)技術(shù)監(jiān)督局檢測(cè)不合格，未取得《準(zhǔn)用證》的電梯嚴(yán)禁投入使用。

三、電梯機(jī)房管理規(guī)定 1.每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無(wú)明顯灰塵，機(jī)房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。

2.保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房?jī)?nèi)懸掛溫度汁，機(jī)房溫度不超過(guò)40℃。

3.保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤(pán)車(chē)工具掛于顯眼處。

4.毗鄰水箱的機(jī)房應(yīng)做好防水、防潮工作。

5.機(jī)房門(mén)窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)允許禁止外人進(jìn)入，并注意采取措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入。

6.《電梯困人救援規(guī)程》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰并掛于顯眼處。

7.按規(guī)定定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。8.每周巡視機(jī)房二次，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時(shí)處理。

四、電梯維修保養(yǎng)工作的檢驗(yàn)制度 1.范圍

物業(yè)總公司所接管電梯的維修保養(yǎng)工作。2.職責(zé)

(1)班長(zhǎng)和電梯工負(fù)責(zé)一般維修和保養(yǎng)的檢驗(yàn)。

(2)班長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織進(jìn)行周檢工作。

(3)工程維修部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織進(jìn)行月考評(píng)和重要檢驗(yàn)工作。

3.內(nèi)容

(1)定期保養(yǎng)的檢驗(yàn)

a.一般保養(yǎng)的檢驗(yàn)：

電梯一般定期保養(yǎng)結(jié)束后，由電梯工和班長(zhǎng)進(jìn)行檢驗(yàn)，并填寫(xiě)《月／季度／半年保養(yǎng)檢驗(yàn)報(bào)告及記錄》，報(bào)經(jīng)理審核。

b.重要保養(yǎng)的檢驗(yàn)：重要保養(yǎng)工作由物業(yè)維修部經(jīng)理組織人員進(jìn)行檢驗(yàn)，并填寫(xiě)檢驗(yàn)記錄。

c.年檢：電梯年檢由技術(shù)監(jiān)督局之注冊(cè)檢測(cè)員負(fù)責(zé)，并填寫(xiě)《電梯年檢報(bào)告》。

(2)維修的檢驗(yàn)： a.一般維修的檢驗(yàn)：一般維修的檢驗(yàn)定于故障維修后，由班長(zhǎng)進(jìn)行檢驗(yàn)，電梯工填寫(xiě)《設(shè)備維修記錄》。

b.重大維修的檢驗(yàn)：重大維修的檢驗(yàn)定于故障維修后，由工程維修部經(jīng)理組織有關(guān)人員共同進(jìn)行檢驗(yàn)，組織填寫(xiě)《設(shè)備維修記錄》。

4.以上檢驗(yàn)可依據(jù)《電梯維修保養(yǎng)的主要標(biāo)準(zhǔn)》 及有關(guān)電梯國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)

5.相關(guān)文件

《電梯維修保養(yǎng)主要標(biāo)準(zhǔn)》

《電梯月保養(yǎng)檢驗(yàn)報(bào)告及記錄》

《電梯季度保養(yǎng)檢驗(yàn)報(bào)告及記錄》

《電梯半年保養(yǎng)檢驗(yàn)報(bào)告及記錄》 《電梯維修記錄》

五、電梯維修保養(yǎng)安全規(guī)定 1.職責(zé)

(1)電梯保養(yǎng)單位進(jìn)行維修保養(yǎng)工作時(shí)參照本安全規(guī)定。(2)工程維修部電梯工進(jìn)行維修保養(yǎng)工作時(shí)按照本規(guī)定執(zhí)行。

2.內(nèi)容

(1)電梯在維修保養(yǎng)時(shí)，不得乘客或載貨，必須在該梯基站放置電梯停止使用的告示牌。

(2)在機(jī)房維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)先斷開(kāi)機(jī)房總電源后，才能進(jìn)行各掣板的清理、保養(yǎng)等工作。嚴(yán)禁用濕毛巾擦機(jī)身。

(3)在轎頂應(yīng)合上檢修開(kāi)關(guān)，在轎頂須停車(chē)長(zhǎng)時(shí)間維修或保養(yǎng)時(shí)應(yīng)斷開(kāi)轎頂急停開(kāi)關(guān)，嚴(yán)禁—腳站在廳門(mén)口一腳站在轎頂或轎內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間工作。嚴(yán)禁開(kāi)啟廳門(mén)探身到井道內(nèi)或在轎廂頂探身到另一井道檢查電梯。

(4)在底坑應(yīng)將底坑的急停開(kāi)關(guān)斷開(kāi)或?qū)⑾匏倨鲝埦o裝置的安全開(kāi)關(guān)斷開(kāi)，底坑和轎頂、機(jī)房不得同時(shí)作業(yè)，如須同時(shí)作業(yè)，作業(yè)人員必須帶安全帽，必須注意工件、工具不得下落，以防落物傷人工。

(5)操作時(shí)應(yīng)由主持和助手協(xié)同進(jìn)行，并保持隨時(shí)互相呼應(yīng)。

(6)操作時(shí)如果需轎內(nèi)人員配合進(jìn)行，轎內(nèi)操作人員要精神集中，嚴(yán)格服從維修人員的指令。(7)嚴(yán)禁維修人員拉吊井道電纜線，以防電纜線被拉斷。(8)使用的手燈必須帶護(hù)罩，并采用36伏以下的安全電壓。

(9)電梯維修保養(yǎng)注意事項(xiàng)：

a.非維修保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行維修作業(yè)。

b.工作完畢后要裝回安全罩及擋板，清理工具不得留在設(shè)備內(nèi)。

c.離去前拆除加上的臨時(shí)短路線，電梯檢查正常后方可使用。

六、乘梯須知

1.用手按鈕，嚴(yán)禁撞擊。2.不許吸煙，勿靠廂門(mén)。3.運(yùn)行之時(shí)，擠門(mén)危險(xiǎn)。4.危險(xiǎn)物品，禁止進(jìn)梯。5.保持清潔，勿吐勿丟。6.運(yùn)載貨物，須先報(bào)批。7.若遇意外，請(qǐng)按警鈴。8.超載鈴響，后進(jìn)退出。9.兒童乘梯，成人攜帶。10.發(fā)生火警，切勿乘梯。

第三部分 操作規(guī)程

一、電梯安全操作規(guī)程

1.電梯行駛前的檢查與準(zhǔn)備工作

(1)開(kāi)啟層門(mén)進(jìn)入轎廂之前，要注意轎廂是否停在該層。

(2)開(kāi)啟轎內(nèi)照明。

(3)開(kāi)始工作前，將電梯上下行駛數(shù)次，無(wú)異常現(xiàn)象后方可使用。

(4)層門(mén)關(guān)閉后，從層門(mén)外不能用手撥啟，當(dāng)層門(mén)轎門(mén)未完全關(guān)閉時(shí)電梯不能正常啟動(dòng)。

(5)平層準(zhǔn)確度應(yīng)無(wú)顯著變化(在規(guī)定范圍內(nèi))。

(6)經(jīng)常清潔轎廂內(nèi)、轎門(mén)地槽及乘客可見(jiàn)部分。

2.電梯行駛中應(yīng)注意事項(xiàng):

(1)轎廂的載重量應(yīng)不超過(guò)額定載重量。(2)乘客電梯不許經(jīng)常作為載貨電梯使用。

(3)不允許裝運(yùn)易燃、易爆的危險(xiǎn)物品，如遇特殊情況，需工程維修部同意、批準(zhǔn)并嚴(yán)加安全保護(hù)措施后裝運(yùn)。

(4)嚴(yán)禁在層門(mén)開(kāi)啟情況下，掀按檢修按鈕來(lái)開(kāi)動(dòng)電梯作一般行駛，不允許掀按檢修、急停按鈕來(lái)消除正常行駛中的選層信號(hào)。

(5)不允許利用轎頂安全窗，轎廂安全門(mén)的開(kāi)啟，來(lái)裝運(yùn)長(zhǎng)物件。(6)電梯在行駛中，乘客勿靠在轎廂門(mén)上。

(7)轎廂頂上部，除電梯固有設(shè)備外，不得放置他物。3.當(dāng)電梯使用中發(fā)生如下故障時(shí)，應(yīng)立即通知維修人員停用檢修：

(1)層、轎門(mén)完全關(guān)閉后，電梯未能正常行駛時(shí)。(2)運(yùn)行速度顯著變化時(shí)。

(3)層、轎門(mén)關(guān)閉前，電梯自行行駛時(shí)。(4)行駛方向與選定方向相反時(shí)。

(5)內(nèi)選、平層、快速、召喚和指層信號(hào)失靈失控時(shí)。(6)發(fā)覺(jué)有異常噪音，較大振動(dòng)和沖擊時(shí)。

(7)當(dāng)轎廂在額定載重量下，如有超越端站位置而繼續(xù)運(yùn)行時(shí)。

(8)安全鉗誤動(dòng)作時(shí)。

(9)接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現(xiàn)象時(shí)。(10)發(fā)覺(jué)電氣部件因過(guò)熱而發(fā)生焦熱的臭味時(shí)。4.電梯使用完畢停用時(shí)，電梯工應(yīng)將轎廂停在基站，將操縱盤(pán)上開(kāi)關(guān)全部斷開(kāi)，并將層門(mén)關(guān)閉。

5.電梯長(zhǎng)期停用，應(yīng)將電梯機(jī)房總電源關(guān)掉。

二、電梯困人救援規(guī)程

凡遇故障，應(yīng)首先通知電梯工，救援人員可根據(jù)不同情況，依下列步驟釋放被困乘客：

1.轎箱停于接近電梯口的位置。

(1)確定轎箱所在位置(根據(jù)樓層燈指示或小心開(kāi)啟外門(mén)察看)。

(2)關(guān)閉機(jī)房電源開(kāi)關(guān)。

(3)用專(zhuān)用外門(mén)鎖匙開(kāi)啟外門(mén)。

(4)用人力開(kāi)啟轎廂門(mén)(要慢、用力不要過(guò)大)。

(5)協(xié)助乘客離開(kāi)轎廂。

(6)重新將外門(mén)關(guān)好(人在廳門(mén)外不能用手打開(kāi)為止)。2.轎廂停于遠(yuǎn)離電梯口的位置時(shí)：(1)利用電話或其它方式，通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說(shuō)明轎廂可能隨時(shí)移動(dòng)，不必驚慌，同時(shí)如轎廂門(mén)處于半關(guān)閉狀態(tài)，則應(yīng)先行將其完全關(guān)閉。

(2)進(jìn)入機(jī)房，關(guān)閉該故障電梯的電源開(kāi)關(guān)。

(3)拆除電機(jī)之軸端蓋(如有)，安上旋柄座及旋柄。

(4)救援人員用力把持住旋柄，另一救援人員，手持掣動(dòng)釋放桿，輕輕撬開(kāi)掣動(dòng)，注意觀察平層標(biāo)志，使轎箱逐步移動(dòng)至最接近之電梯門(mén)口。

(5)確認(rèn)剎車(chē)制動(dòng)無(wú)誤，放開(kāi)盤(pán)車(chē)手輪。

(6)然后按照上述“一”中所列步驟救出乘客。

3.遇到其它復(fù)雜情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告電梯維修保養(yǎng)單位處理。

4.此規(guī)程如與個(gè)別電梯實(shí)際不相符，則以該梯的困人救援程序?yàn)闇?zhǔn)。

三、電梯維修保養(yǎng)主要標(biāo)準(zhǔn) 1.機(jī)房：(1)機(jī)房通風(fēng)良好，溫度不得超過(guò)5℃—40℃，相對(duì)濕度不大于85%（在25℃時(shí)）保證沒(méi)有雨侵入的可能。

(2)機(jī)房的1211干粉滅火器應(yīng)保持正常壓力。

(3)機(jī)房的緊急救援操作規(guī)程、注意事項(xiàng)等制度齊全，并掛在明顯處。

(4)轎廂平層標(biāo)志應(yīng)用白色漆標(biāo)在主鋼絲上，使其清晰可見(jiàn)(以利于緊急救援時(shí)用)。

(5)機(jī)房門(mén)鎖良好，告示牌清晰掛于顯眼處。(6)機(jī)房照明、電源插座要保持良好。

(7)機(jī)房不得住人、存放雜物等，應(yīng)保持清潔，不得有明顯灰塵。

(8)曳引輪對(duì)鉛垂線的偏差≤2.0 mm 曳引輪繩槽與導(dǎo)向輪繩槽平行度偏差≤1.0mm。

(9)限速器調(diào)節(jié)部位應(yīng)有鉛封(或漆封)，非安全專(zhuān)業(yè)人員禁止調(diào)整。

(10)限速器繩槽、軸套、軸及鋼絲繩的磨損在允許范圍內(nèi)(參照GB5972-86)，運(yùn)行時(shí)應(yīng)無(wú)異常聲音。(11)限速器、安全開(kāi)關(guān)靈活可靠；限速器帶安全開(kāi)關(guān)動(dòng)作時(shí)，能使電梯可靠地停止運(yùn)行。

(12)限速器—安全鉗—安全開(kāi)關(guān)聯(lián)動(dòng)的可靠性：

a.轎廂空載時(shí)，以檢修速度下行至足夠復(fù)位的距離，手動(dòng)限速器，安全開(kāi)關(guān)應(yīng)動(dòng)作，電梯應(yīng)停止；轎頂安全鉗開(kāi)關(guān)應(yīng)動(dòng)作，使電梯停止運(yùn)行。

b.短接安全鉗開(kāi)關(guān)，慢車(chē)?yán)^續(xù)下行，這時(shí)轎廂能可靠地停止，曳引輪打滑；復(fù)位拆除短接線路電梯應(yīng)正常運(yùn)行。

(13)曳引輪或盤(pán)車(chē)手輪處標(biāo)出的升降方向應(yīng)明顯清楚。曳引輪、導(dǎo)向輪、盤(pán)車(chē)手輪、限速器輪上的黃色油漆應(yīng)明顯，不得掉色。

(14)各軸承應(yīng)靈活，運(yùn)行時(shí)應(yīng)無(wú)異常聲音，溫度應(yīng)不高于80℃（注油軸承應(yīng)保持油量飽滿(mǎn)），工作2500-3000小時(shí)后更換新油。

(15)各導(dǎo)體之間及導(dǎo)體與地之間絕緣電阻大于1000Ω／v，動(dòng)力回路及安全裝置回路電氣設(shè)備絕緣電阻應(yīng)≥0.5MΩ，其它電路應(yīng)≥0.25MΩ，電氣設(shè)備金屬外殼必須保持良好的保護(hù)性接地。(16)供電系統(tǒng)電壓波動(dòng)必須在±7％范圍內(nèi)，電源頻率波動(dòng)在±2%范圍內(nèi)。錯(cuò)相、斷相保護(hù)器應(yīng)正常，如有錯(cuò)、斷相發(fā)生，電梯應(yīng)不能運(yùn)作。電動(dòng)機(jī)的短路、過(guò)載保護(hù)應(yīng)可靠。

(17)掣動(dòng)器掣動(dòng)時(shí)閘瓦應(yīng)緊密地貼合在掣動(dòng)輪的工作表面上；當(dāng)松閘時(shí)，兩側(cè)閘瓦應(yīng)同時(shí)離開(kāi)掣動(dòng)輪表面，應(yīng)在整個(gè)接觸面上均勻分布，其間隙不大于0.7mm；掣動(dòng)輪表面不得有油污、雜物；掣動(dòng)閘瓦磨損超過(guò)厚度的1／

4、螺釘頭露出及掣動(dòng)閘瓦有油時(shí)應(yīng)更換。各銷(xiāo)釘、開(kāi)口銷(xiāo)卡簧，聯(lián)軸器螺栓等無(wú)松動(dòng)、脫落。

(18)轎廂以額定速度空載上行至行程上部范圍內(nèi)，突然斷電，轎廂應(yīng)能完全停止(掣停距離不大于：

V<1.0m／s，62cm；

V<1.6m／s，160cm；

V<1.80m/s，203cm；V<2.5m／s，250cm)在對(duì)此值進(jìn)行調(diào)整時(shí)，實(shí)際情況以在不影響乘客的安全下可以縮短尺寸，但不得大于此尺寸，否則有滑車(chē)的危險(xiǎn)。

(19)電梯救援的手動(dòng)松閘、手動(dòng)盤(pán)車(chē)操作裝置，應(yīng)齊全并掛于墻上，不得它用。

(20)曳引輪繩槽磨損在離V型槽底部4-5 mm時(shí)應(yīng)更換或重車(chē)。

2.井道與轎廂(1)上、下極限，限位開(kāi)關(guān)靈活可靠，限位與極限開(kāi)關(guān)距離在100-140mm。

(2)彈性滑動(dòng)導(dǎo)靴A、C尺寸為2mm，固定滑動(dòng)導(dǎo)靴頂面間隙之和2.5±1.5mm。

(3)繩頭組合固定(詳見(jiàn)GB7588-87.923標(biāo)準(zhǔn))。(4)各根鋼絲繩張力與其平均張力之差≤5％，鋼絲繩磨損報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)(詳見(jiàn)GB5972—86)。

(5)轎廂導(dǎo)軌頂面距離偏差為0±2mm，對(duì)重為0±3mm，轎頂輪不平行面≤lmm。

(6)對(duì)重塊壓板固定堅(jiān)固，對(duì)重鐵不得有銹。

(7)安全鉗聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)各部件應(yīng)靈活、活動(dòng)正常，鉗塊斜塊與路軌之間的距離為5±0.5 mm。

(8)轎頂固定照明應(yīng)正常，轎頂非自動(dòng)復(fù)位的急停開(kāi)關(guān)應(yīng)正常，轎頂檢修操縱開(kāi)關(guān)應(yīng)正常。

(9)平層精確度：交流雙速梯V≤0.63m／s，應(yīng)在±15mm內(nèi)，V≤1.00m／s，應(yīng)在±30mm內(nèi)；交直流調(diào)速：V≤2.5m／s，應(yīng)在±15mm內(nèi)。(10)層門(mén)門(mén)扇下端與地坎的間隙：客梯l—6mm，貨梯l—8mm，開(kāi)門(mén)刀與各層地坎間隙應(yīng)為5—lOmm，層門(mén)滾輪與轎廂地坎間隙應(yīng)為5—10mm，門(mén)鎖定后一般人力的施加在門(mén)扇中間，其縫隙可以超過(guò)6mm，但不得超過(guò)30mm。

(11)轎廂安全窗應(yīng)靈活，且安全窗開(kāi)關(guān)動(dòng)作可靠。(12)每一層廳門(mén)機(jī)械電氣聯(lián)鎖裝置動(dòng)作可靠，只有當(dāng)機(jī)械鎖定后，電氣才能接通。(包括附門(mén)電報(bào)聯(lián)鎖開(kāi)關(guān)、轎門(mén)電氣聯(lián)鎖開(kāi)關(guān))斷開(kāi)任何一層廳門(mén)的電氣聯(lián)鎖開(kāi)關(guān)、轎門(mén)電氣聯(lián)鎖開(kāi)關(guān)，電梯要可靠地停止運(yùn)作。

(13)轎門(mén)的安全觸板及光電保護(hù)動(dòng)作應(yīng)靈活可靠，當(dāng)有物體擋住門(mén)時(shí)，門(mén)會(huì)自動(dòng)返回。

(14)轎內(nèi)告示牌應(yīng)明顯清潔；報(bào)警裝置功能正常，隨時(shí)保持能和維修熱線正常通話；排風(fēng)機(jī)要保證轎內(nèi)空氣流通；照明不得有不亮的光管；緊急照明功能正常。

(15)指令、召喚、選層、定向等裝置應(yīng)準(zhǔn)確無(wú)誤。聲光信號(hào)應(yīng)正確，開(kāi)關(guān)門(mén)按鈕功能正常。

3.底坑：

(1)補(bǔ)償鏈運(yùn)行時(shí)無(wú)碰撞，兩端應(yīng)牢固固定、二次保護(hù)要可靠。(2)選層器鋼帶不得有銹蝕、鋼帶安全開(kāi)關(guān)動(dòng)作要可靠。(3)底坑急停開(kāi)關(guān)的開(kāi)關(guān)方向要明確，紅色標(biāo)注正確，且動(dòng)作可靠。

(4)隨行電纜固定可靠，不得打結(jié)、扭轉(zhuǎn)、破損等。(5)轎廂下梁撞板至緩沖器距離：彈簧緩沖器應(yīng)在200—350 mm內(nèi)；液壓緩沖器應(yīng)在150—400 mm內(nèi)；對(duì)重下梁撞板至緩沖器距離，彈簧緩沖器應(yīng)在200—350 mm內(nèi)；液壓緩沖器應(yīng)在150—400 mm內(nèi)。

(6)液壓緩沖器油量應(yīng)充足，無(wú)銹死現(xiàn)象，緩沖器安全開(kāi)關(guān)動(dòng)作可靠。

(7)限速器張緊輪安全開(kāi)關(guān)應(yīng)動(dòng)作可靠。(8)井道底坑無(wú)積水、雜物等。

(9)各種安全開(kāi)關(guān)固定不得使用焊接，但應(yīng)安裝牢固。(10)超載報(bào)警裝置，在空載狀態(tài)，手動(dòng)試驗(yàn)時(shí)，功能應(yīng)正常，自動(dòng)門(mén)機(jī)應(yīng)不關(guān)閉。

注：具體維修保養(yǎng)參照： 1.《GB7024．1—86》 2.《三菱電梯維修保養(yǎng)手冊(cè)》 3.《LG電梯維修保養(yǎng)手冊(cè)》 4.《廣日電梯維修保養(yǎng)手冊(cè)》 5.《廣東三洋電梯維修保養(yǎng)手冊(cè)》

四、電梯定期保養(yǎng)規(guī)程 1.職責(zé)

(1)電梯維修保養(yǎng)單位負(fù)責(zé)參考本規(guī)程具體執(zhí)行電梯定期保養(yǎng)工作，并填寫(xiě)《電梯定期保養(yǎng)記錄》，交物業(yè)工程維修部保管。

(2)物業(yè)工程維修部之班長(zhǎng)和電梯工負(fù)責(zé)跟蹤檢查，并填寫(xiě)《電梯定期保養(yǎng)檢驗(yàn)報(bào)告及記錄》。

2.內(nèi)容(1)機(jī)房

a.先關(guān)閉電源，控制柜掃塵、各接電點(diǎn)清潔、主要接觸器、電阻、電抗器等的清潔及引線螺絲收緊。b.電動(dòng)機(jī)、測(cè)速發(fā)電機(jī)、卷?yè)P(yáng)機(jī)、曳引輪的檢查及油質(zhì)油量的檢查。

c.卷?yè)P(yáng)機(jī)牙箱、油量、油質(zhì)的檢查。

d.限速器及限速器的開(kāi)關(guān)的檢查、清掃，活動(dòng)部位注油。e.制動(dòng)器的行程、動(dòng)作、靈活性，制動(dòng)瓦磨耗的檢查及活動(dòng)部位注油。

f.選層器詳細(xì)檢查及清掃注油。g.電動(dòng)機(jī)冷卻風(fēng)扇注油。

h.各回路絕緣電阻測(cè)量(半年一次)。(3)機(jī)身及井道：

a.保養(yǎng)時(shí)從最高層向下保養(yǎng)(用檢修速度)。

b.轎頂清掃及轎頂各操作開(kāi)關(guān)有效確認(rèn)(安全窗開(kāi)關(guān)、急停開(kāi)關(guān)、安全鉗開(kāi)關(guān)、檢修開(kāi)關(guān)、鋼帶防斷開(kāi)關(guān)等)。

c.內(nèi)外門(mén)開(kāi)閉動(dòng)作及門(mén)腳膠檢查。

d.內(nèi)外門(mén)藕合檢查，清掃注油；開(kāi)關(guān)門(mén)輪、傳動(dòng)裝置、吊門(mén)輪、限位輪、門(mén)聯(lián)鎖、門(mén)頭鏈條、路軌檢查清掃。e.內(nèi)外門(mén)閘銷(xiāo)及廳轎門(mén)聯(lián)鎖開(kāi)關(guān)內(nèi)部檢查及接點(diǎn)清潔，廳轎門(mén)聯(lián)鎖開(kāi)關(guān)接線檢查。

f.接合開(kāi)關(guān)裝置、快慢門(mén)的各活動(dòng)部位清掃、注油。g.各種撞動(dòng)開(kāi)關(guān)、刀、接點(diǎn)檢查。h.鋼帶清掃、抹油，鋼帶開(kāi)關(guān)檢查。i.超重開(kāi)關(guān)清掃、注油。

j.行車(chē)情況檢查(起動(dòng)、行車(chē)、加減速及停車(chē)之平穩(wěn)性、振動(dòng)乎層差等)。

k.各訊號(hào)燈檢查及燈泡更換。

l.各油盅油量檢查補(bǔ)充，張緊輪加油。

m.井底各設(shè)備檢查、清掃、抹油，各種安全開(kāi)關(guān)、噪音程度、急停開(kāi)關(guān)、地坑照明等開(kāi)關(guān)的有效確認(rèn)。

五、電梯故障維修規(guī)程 1.職責(zé)

(1)電梯維修保養(yǎng)單位負(fù)責(zé)參考本規(guī)程執(zhí)行，并填寫(xiě)《電梯維修記錄》。(2)電梯工負(fù)責(zé)填寫(xiě)《電梯故障維修登記表，并通知電梯分包單位。

2.處理

(1)電梯發(fā)生故障應(yīng)快速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)(值班員和電梯工五分鐘，分包單位兩小時(shí)內(nèi))。

(2)在進(jìn)行電梯維修工作前，應(yīng)由主持人進(jìn)行安全技術(shù)交底。

(3)先了解故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因，分析故障的位置。

(4)電梯故障一般分機(jī)械故障和電器故障兩類(lèi)。3.一般常見(jiàn)機(jī)械故障

(1)電機(jī)軸承故障：電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出異常響聲，如判斷是軸承故障，查軸承，如有發(fā)卡、磨損過(guò)大，須更換軸承。

(2)選層器故障一般有以下幾種：

a.滑鏈：調(diào)整鏈條長(zhǎng)度，調(diào)整帶動(dòng)輪位置。

b.選層器三角觸頭不動(dòng)：多為污塵太多所致，用除污快、去污強(qiáng)，而有滑潤(rùn)作用的除污劑清除。c.上、下滑桿不靈活主要是導(dǎo)向軸承銹死，或?qū)к墰](méi)有潤(rùn)滑、主導(dǎo)軸有銹、沒(méi)有潤(rùn)滑油所致。更換導(dǎo)向軸承，導(dǎo)軌加潤(rùn)滑油，除去豐導(dǎo)軸銹污，加潤(rùn)滑油。

(3)制動(dòng)器故障：制動(dòng)閘瓦與制動(dòng)輪之間有相互磨擦現(xiàn)象，調(diào)整制動(dòng)閘瓦，制動(dòng)閘瓦有油污，更換制動(dòng)閘瓦，除去制動(dòng)輪上的油污。

(4）限速器故障：夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞，清除雜物、更換軸承。

(5)道與轎廂：

a.轎廂門(mén)和自動(dòng)門(mén)機(jī)構(gòu)故障：開(kāi)關(guān)門(mén)時(shí)有抖動(dòng)聲、不開(kāi)門(mén)、不關(guān)門(mén)，開(kāi)門(mén)時(shí)有碰聲、門(mén)隙過(guò)大等，清除地坎滑槽雜物、調(diào)整限位輪、更換損壞的吊輪，調(diào)整閘隙、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動(dòng)處加油等。

b.開(kāi)門(mén)刀故障：運(yùn)行時(shí)有碰聲、或突然停車(chē)、調(diào)整開(kāi)門(mén)刀位置，地坎間隙、開(kāi)門(mén)刀與門(mén)。

c.導(dǎo)軌故障：運(yùn)行不平穩(wěn)、發(fā)抖、振動(dòng)等現(xiàn)象，調(diào)整軌道尺寸，用找道尺凋正、用軌道銼修平接門(mén)。

d.導(dǎo)靴故障：運(yùn)行不平穩(wěn)，有磨鐵聲、振動(dòng)等現(xiàn)象，導(dǎo)靴片磨損嚴(yán)重，更換；導(dǎo)靴座位置不對(duì)，調(diào)整。e.安全鉗故障：運(yùn)行時(shí)有磨鐵聲、嚴(yán)重時(shí)安全鉗還會(huì)動(dòng)作剎車(chē)、或單邊剎車(chē)；調(diào)整安全鉗間隙，安全聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)、加油潤(rùn)滑、保證各活動(dòng)部位靈活。

(6)底坑：

a.補(bǔ)償鏈故障：運(yùn)行時(shí)有碰鏈聲，由于補(bǔ)償鏈增長(zhǎng)或縮短等原因所致，調(diào)整補(bǔ)償。

b.安全鉗鋼絲繩張緊輪故障：運(yùn)行時(shí)有磨鋼絲繩聲或有異常聲；調(diào)整安全鉗鋼絲繩，更換軸承。

c.緩沖器故障：緩沖器生銹、不活動(dòng)，液壓油量不足；除去鐵銹、補(bǔ)充液壓油。

4.電梯一般常見(jiàn)的電氣故障

(1)保險(xiǎn)絲故障：緩沖器、底坑急停、斷繩開(kāi)關(guān)有短路等原因所制，排去底坑積水，排除短路點(diǎn)、換上相同保險(xiǎn)絲、廳門(mén)轎門(mén)安全回路，由于井道有水，回路有短路點(diǎn)所致，斷去來(lái)水源，排除短路點(diǎn)，換上相同的保險(xiǎn)絲，指示燈回路、由于廳外指示有水或有線破裂短路等原因所致。排干水，排除短路點(diǎn)，更換保險(xiǎn)絲，控制回路由于控制線圈被燒，控制元件內(nèi)部短路，更換控制線圈和控制元件，排除線路短路點(diǎn)、換十相同保險(xiǎn)絲。(2)接觸器和斷路器故障：接觸器或繼電器不工作，由于接觸器或繼電器線圈燒壞，控制線路或插件有斷開(kāi)點(diǎn)，控制線路保險(xiǎn)被燒壞等原因所致。更換接觸器或繼電器，排除斷開(kāi)點(diǎn)，更換保險(xiǎn)絲。

(3)井道與轎箱：

a.上、下限位及極限開(kāi)關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不能走車(chē)，一般是由于開(kāi)關(guān)接觸不好或斷路等原因所致。清潔接觸點(diǎn)或更換、排除斷點(diǎn)等。

b.轎門(mén)、打：門(mén)聯(lián)鎖開(kāi)關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯只關(guān)門(mén)不走車(chē)，—一般是由于聯(lián)鎖開(kāi)關(guān)接觸不好或開(kāi)關(guān)損壞、線路斷路等原因所致：清潔接觸點(diǎn)，更換開(kāi)關(guān)排除線路斷點(diǎn)等。

c.安全鉗開(kāi)關(guān)、安全窗開(kāi)關(guān)、轎頂急停：此故障出現(xiàn)電梯不走車(chē)，關(guān)接觸不良或損壞等原因所致。清潔接觸點(diǎn)，更換開(kāi)關(guān)。

(4)底坑：

a.緩沖器開(kāi)關(guān)、底坑急停開(kāi)關(guān)：此故障出現(xiàn)電梯不走車(chē)，一般是由于接觸不良，緩沖器復(fù)位不到位，主鋼絲繩過(guò)長(zhǎng)，對(duì)重碰到緩沖器開(kāi)關(guān)損壞所致。清潔接觸點(diǎn)，緩沖器復(fù)位，縮短主鋼絲繩，更換開(kāi)關(guān)。b.張緊輪斷繩開(kāi)關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不走車(chē)，一般是由于開(kāi)關(guān)接觸不良、安全鉗鋼絲過(guò)長(zhǎng)、開(kāi)關(guān)損壞等原因所致。清潔接觸點(diǎn)，縮短安全鉗鋼絲，更換開(kāi)關(guān)。

(5)以上是一般常見(jiàn)故障，維修時(shí)，可根據(jù)實(shí)際情況處理，維修時(shí)參照《電梯定期保養(yǎng)及維修主要標(biāo)準(zhǔn)》。

六、電梯負(fù)荷試驗(yàn)規(guī)程 1.職責(zé)

(1)電梯維修保養(yǎng)單位參照本規(guī)程執(zhí)行。(2)機(jī)電部人員參照本規(guī)程監(jiān)督檢查。2.內(nèi)容

(1)電梯自動(dòng)試驗(yàn)：

a.電梯轎廂空載，以額定速度上行，行程至井道的上部范圍(即約上部的1／2處)斷掉機(jī)房電源、電梯制動(dòng)后，轎廂應(yīng)能完全停止，試驗(yàn)次數(shù)每臺(tái)不得低于三次。

b.電梯轎廂以載有額定負(fù)荷的125％，以額定的速度上行，行程至井道的上部范圍（約上部的1／2處）斷掉機(jī)房電源，電梯掣動(dòng)后，轎廂應(yīng)能完全停止，試驗(yàn)次數(shù)每臺(tái)不得低于三次。

(2)電梯對(duì)重緩沖器的試驗(yàn)：

將電梯行駛至最高層停止后，轎門(mén)完全關(guān)閉，在機(jī)房斷掉電源，用手動(dòng)撬開(kāi)掣動(dòng)器，使其對(duì)重完全放在緩沖器上(并使緩沖器壓縮)，這時(shí)，用手動(dòng)完全松開(kāi)掣動(dòng)器，電梯不能上升。

(3)電梯平衡系數(shù)試驗(yàn)：

電梯以額定負(fù)荷的40％～50%，以額定速度上行、和下行電流不得超過(guò)0.2％安培。

(4)電梯超載安全裝置實(shí)驗(yàn)：

將電梯行駛至最低層，在電梯轎廂內(nèi)陸續(xù)平穩(wěn)的加入100％——110％的額定載荷，超載安全裝置應(yīng)動(dòng)作，發(fā)出報(bào)警聲，超載信號(hào)燈亮，電梯不能起動(dòng)，自動(dòng)門(mén)不能關(guān)閉。

(5)電梯的運(yùn)行試驗(yàn)：

電梯轎廂分別以50％的載荷和額定載荷，并在通電持續(xù)率40％的情況下往復(fù)運(yùn)行1.5小時(shí)，電梯應(yīng)運(yùn)行平穩(wěn)，掣動(dòng)可靠，起動(dòng)、運(yùn)行和停止時(shí)轎廂應(yīng)無(wú)劇烈振動(dòng)或沖擊。(6)電梯的靜載試驗(yàn)：

將電梯轎廂放在最低層，陸續(xù)平穩(wěn)地加入載荷，客梯、和額定載荷不大20%，貨梯加入200％的額定載荷，其余各類(lèi)電梯加人150％的額載荷，保持10分鐘，各承載構(gòu)件無(wú)損壞，曳引機(jī)無(wú)打滑現(xiàn)象，掣動(dòng)可靠。

第五篇：寧波前期物業(yè)服務(wù)合同(建設(shè)單位與物業(yè)公司)

前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)

第一章 總則

第一條 本合同當(dāng)事人

委托方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）：

名稱(chēng)： ；

法定代表人： ；

聯(lián)系電話： ；

地址：。

受托方： ；

名稱(chēng)： ；

法定代表人： ；

聯(lián)系電話： ；

地址：。

本合同的委托方（甲方）是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或未售出物業(yè)所有權(quán)人，受托方（乙方）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）為物業(yè)管理企業(yè)。

本合同在前期物業(yè)管理權(quán)已通過(guò)招標(biāo)或議標(biāo)方式明確的基礎(chǔ)上，由甲乙雙方根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上訂立。

前期物業(yè)管理是指：本合同自生效之日起至業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。第二條 物業(yè)基本情況

物業(yè)名稱(chēng) ；物業(yè)類(lèi)型：。

座落位置 區(qū)（市）縣 路（街道）號(hào)

四至：東 ；南 ； 西 ；北。

占地面積：平方米；建筑面積：平方米。

委托管理的物業(yè)概況詳見(jiàn)：1[招標(biāo)書(shū)文件]；2[協(xié)議方案]；

3、；

4、；附件。

第三條 招投標(biāo)文件、協(xié)議方案及本合同明確的委托事項(xiàng)，甲乙雙方按各自約定履行，承擔(dān)各自履約責(zé)任。乙方自本合同簽定后15日內(nèi)開(kāi)始參與物業(yè)的前期介入和今后竣工驗(yàn)收及移交接管工作。

第四條 前期物業(yè)管理的委托事項(xiàng)由甲、乙雙方在招投標(biāo)書(shū)或協(xié)議方案中明確，未明確的甲、乙雙方可通過(guò)本合同或補(bǔ)充協(xié)議加以明確；

1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)、使用管理；

2、房屋裝修管理；

3、公共綠地管理；

4、共用部位保潔；

5、安全防范協(xié)助及交通秩序維護(hù)；

6、檔案、資料管理；

7、；

8、。

第二章 雙方權(quán)利與義務(wù)

第五條 甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、在房屋預(yù)售或銷(xiāo)售前依法定程序選聘物業(yè)管理企業(yè)，審定物業(yè)管理投標(biāo)方案及協(xié)議方案，審定物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃，檢查監(jiān)督乙方物業(yè)管理實(shí)施工作及制度的執(zhí)行情況；

2、在房屋預(yù)售或銷(xiāo)售前，制定《業(yè)主臨時(shí)公約》，經(jīng)轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)備案后，在物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。在與物業(yè)買(mǎi)受人簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)告知物業(yè)買(mǎi)受人與乙方簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，同時(shí)提供《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》，并將其作為房屋銷(xiāo)售合同的附件；

3、按規(guī)定配置物業(yè)用房，在綜合驗(yàn)收前應(yīng)向轄區(qū)物業(yè)主管部門(mén)移交：

（1）、專(zhuān)業(yè)管理用房平方米，座落： ；

（2）、物業(yè)管理用房平方米，座落： ；

（4）、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房平方米，座落： ；

4、按規(guī)定在綜合驗(yàn)收前向轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)繳納以下物業(yè)經(jīng)費(fèi)：

（1）初期物業(yè)管理費(fèi) 元；（2）房屋保修費(fèi) 元；

（3）綠化管理費(fèi) 元；（4）其他 元；

5、在辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，向乙方移交法規(guī)、文件明確的資料；

6、甲方所委托管理的房屋、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求。對(duì)乙方提出的問(wèn)題經(jīng)雙方查驗(yàn)屬實(shí)后在綜合驗(yàn)收前整改完成；

7、不擅自占用和改變共用部位、公共設(shè)施的使用功能及用途，如需改動(dòng)、擴(kuò)建或改善配套項(xiàng)目及設(shè)施的，與招標(biāo)書(shū)或協(xié)議方案出入較大，須與乙方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后實(shí)施，并及時(shí)告知業(yè)主；

8、按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

保修期間委托乙方實(shí)施保修的，乙方按規(guī)定程序或投標(biāo)書(shū)（協(xié)議方案）的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，甲方負(fù)責(zé)監(jiān)督；甲方自行負(fù)責(zé)保修的，甲方應(yīng)在業(yè)主報(bào)修當(dāng)日內(nèi)及時(shí)到位檢查和修理，3日內(nèi)修結(jié)，因特殊情況無(wú)法在正常時(shí)限內(nèi)修理完畢，應(yīng)向業(yè)主和乙方說(shuō)明原因及修理期限；

9、在綜合驗(yàn)收前，應(yīng)向供熱、供電、供水、通訊、有線電視、市政、環(huán)衛(wèi)等單位辦結(jié)移交手續(xù)，對(duì)于上述單位的接管情況及手續(xù)資料告知并移交乙方；

10、由于甲方在銷(xiāo)售過(guò)程中對(duì)業(yè)主違法承諾或違反原規(guī)劃方案導(dǎo)致業(yè)主拒付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)承擔(dān)連帶償付責(zé)任；

11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；

12、為維護(hù)業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見(jiàn)情況下，如發(fā)生煤氣泄露、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件時(shí)，甲方應(yīng)積極配合乙方對(duì)上述災(zāi)害發(fā)生時(shí)所采取的緊急避險(xiǎn)措施。

第六條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

1、按照法規(guī)政策及有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范、投標(biāo)書(shū)或協(xié)議方案及本合同約定，實(shí)施物業(yè)管理、提供專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)；

2、選聘物業(yè)管理處主任，制定物業(yè)管理服務(wù)規(guī)章制度，抓好員工培訓(xùn)和執(zhí)證上崗；

3、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理管理計(jì)劃、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告；負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)甲乙雙方商定后由乙方組織實(shí)施；

4、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主臨時(shí)公約》或物業(yè)使用守則的行為，視情節(jié)輕重采取規(guī)勸、制止、報(bào)告等措施；

5、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，接受房屋管理部門(mén)的委托。做好物業(yè)裝飾裝修審批和管理工作，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)注意事項(xiàng)和禁止行為，訂立書(shū)面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；

6、向業(yè)主公布房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修費(fèi)、及利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房所得收益的使用情況；

7、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主提供專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；依照本合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；

8、可選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

9、協(xié)助有關(guān)部門(mén)制止違法、違規(guī)的行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)使用安全和公共秩序；

10、不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的用途；對(duì)本物業(yè)的共用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商同意后，報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施；

11、不得在處理物業(yè)管理事務(wù)活動(dòng)中侵犯業(yè)主的合法權(quán)益；

12、履行物業(yè)投標(biāo)書(shū)或協(xié)議方案所述的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量，接受業(yè)主及使用人、社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)主管部門(mén)的監(jiān)督，不斷提高管理水平。定期向甲方、轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)報(bào)告合同履行情況，接受監(jiān)督和指導(dǎo)；

13、在物業(yè)合同終止時(shí)，應(yīng)在撤出管理前一個(gè)月內(nèi)，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)收益和專(zhuān)項(xiàng)資金的使用情況進(jìn)行審計(jì)，并按規(guī)定移交物業(yè)用房、資金和資料等。

第三章 委托管理服務(wù)期限

第七條 委托管理期限定為 年（不超過(guò)3年）。自 年 月 日

起至 年 月 日止。但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽定的物業(yè)管理服務(wù)合同生效的，本合同自然終止。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

第八條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收取，執(zhí)行國(guó)家、省、市有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定，由業(yè)主或物業(yè)使用人按其擁有的建筑面積計(jì)算，向乙方交納；

1、綜合服務(wù)費(fèi)：

（1）[多層住宅] 元/平方米/月；

（2）[小高層層住宅] 元/平方米/月；

（3）[高層住宅] 元/平方米/月；

（4）[別墅房] 元/平方米/月；

（5）[辦公樓] 元/平方米/月；

（6）[商業(yè)用房] 元/平方米/月；

（7）。

2、共有部位、共用設(shè)備設(shè)施日常維修費(fèi)：

（1）多層住宅 元/平方米/年；

（2）經(jīng)營(yíng)用房等非住宅以及有電梯的小高層 元/平方米/年；

（3）高層住宅 元/平方米/年。

3、建筑裝潢垃圾清運(yùn)費(fèi)：

（1）住宅每平方米 元（一次性）；

（2）非住宅每平方米 元（一次性）。

以后進(jìn)行再次改造裝潢的應(yīng)按照本標(biāo)準(zhǔn)再次交納裝潢垃圾清運(yùn)費(fèi)；

第九條 本物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)每（[月]/[季]/[半年]）交納一次，每次交納費(fèi)用時(shí)間為。（裝潢垃圾清運(yùn)費(fèi)例外）

第十條 空置房的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由甲方交納；

第十一條 業(yè)主出租其擁有的物業(yè)，與物業(yè)使用人有約定的，從其約定，但業(yè)主應(yīng)將此約定送乙方備案并負(fù)連帶交納責(zé)任；

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向乙方交清以前的各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；

第十二條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按 調(diào)整。

第十三條 本物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中未計(jì)入的共用設(shè)施設(shè)備（如：電梯、中央空調(diào)、共用車(chē)庫(kù)、樓道燈等）運(yùn)行能耗費(fèi)用，物價(jià)部門(mén)已有規(guī)定的按規(guī)定執(zhí)行，未規(guī)定的按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用由集體使用人共同分?jǐn)偂?/p>

第十四條 車(chē)輛停放費(fèi)按物價(jià)部門(mén)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；

第十五條 開(kāi)展合同約定以外的委托性有償服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬根據(jù)實(shí)際測(cè)算合理收費(fèi)。

第五章 違約責(zé)任

第十六條 甲方違反本合同第五條的約定，使乙方未完成約定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第十七條 乙方違反本合同第六條的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改并達(dá)到合同約定；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第十八條 乙方違反本合同第四章約定的，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，甲方有權(quán)督促和要求乙方清退所收費(fèi)用，并退還利息。

第十九條 甲乙任意一方無(wú)正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?元的違約金；給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失，還應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以相關(guān)主管部門(mén)的鑒定為準(zhǔn)。

第二十一條 甲方擅自向物業(yè)買(mǎi)受人承諾物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，甲方應(yīng)向業(yè)主作出明確說(shuō)明，給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失部分，甲方應(yīng)予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方式彌補(bǔ)。

第六章 附則

第二十二條 自本合同生效之日起15天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理物業(yè)管理交接手續(xù)。

第二十三條 甲乙雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第二十四條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。第二十五條 本合同正本共 頁(yè)，一式四份，甲乙雙方各執(zhí)一份，報(bào)轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)一份（備案），報(bào)商品房預(yù)售許可證發(fā)證機(jī)關(guān)一份（備案）具有同等法律效力。

第二十六條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

第二十七條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方同意按下列第 方式解決：

[一]提交物業(yè)管理主管部門(mén)調(diào)解；

[二]提交 仲裁委員會(huì)仲裁； [三]依法向人民法院起訴。

第二十八條

甲方（簽章）

法定代表人

年 本合同自 起生效。乙方（簽章）法定代表人

月 日 年 月 日