第一篇：2014年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《經(jīng)紀(jì)概論》輔導(dǎo)培訓(xùn)其四

2014年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《經(jīng)紀(jì)概論》輔導(dǎo)培訓(xùn)其四 房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念和特點

1.房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念：房地產(chǎn)中介服務(wù)是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易各個環(huán)節(jié)中，為當(dāng)事人提供服務(wù)的經(jīng)營活動，包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。

2.房地產(chǎn)中介服務(wù)的主要特點：

(1)人員特定;

(2)委托服務(wù);

房地產(chǎn)抵押的實現(xiàn)條件、方式、程序

實現(xiàn)條件

(一)房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件

房地產(chǎn)抵押權(quán)是為將來行使而設(shè)定的權(quán)利，非即時行使的權(quán)利，只有符合一定的條件，抵押權(quán)人才能行使之。房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件有三：

1、房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)首先應(yīng)以房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在為前提。房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在是指當(dāng)事人曾就特定的債權(quán)設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)，并且，此項房地產(chǎn)抵押權(quán)尚未因法定的原因而消滅。房地產(chǎn)抵押權(quán)若不存在，則不能實現(xiàn)抵押權(quán)。

2、債權(quán)已屆清償期而未受清償。債權(quán)已屆清償期而抵押權(quán)人未受清償時，抵押權(quán)人才能行使抵押權(quán)。清償期為房地產(chǎn)抵押權(quán)人得依法向債務(wù)人請求債務(wù)履行的時期，應(yīng)以登記的日期為準(zhǔn)。留學(xué)搜liuxue.wangxiao.so留學(xué)網(wǎng)提示您:清償是指抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)全部得到清償，若債權(quán)僅獲部分清償，抵押權(quán)人可行使抵押權(quán)而使未受償部分的債權(quán)獲得清償。

3、對于債權(quán)的未受清償?shù)盅簷?quán)人沒有過失。中國立法對于抵押權(quán)與主債權(quán)的關(guān)系，嚴(yán)格遵循抵押權(quán)的附從性，培訓(xùn)搜px.wangxiao.so培訓(xùn)網(wǎng)提示您:故在債權(quán)的履行過程中發(fā)生瑕疵必然會影響抵押權(quán)的效力。若債權(quán)的不能履行，系房地產(chǎn)抵押權(quán)人的原因所致，則抵押權(quán)人不能以債權(quán)已經(jīng)到期為由，實行房地產(chǎn)抵押權(quán)。實現(xiàn)方式

(二)房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的方式

一般的抵押權(quán)，其實現(xiàn)的方式有折價、變賣和拍賣三種。在中國，實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)只能采取拍賣方式。債務(wù)人不履行債務(wù)時，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。拍賣方式透明度高，公平合理，更利于擔(dān)保目的的實現(xiàn)及房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

實現(xiàn)程序

(三)房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的程序

債務(wù)履行期屆滿債權(quán)未獲清償?shù)?，抵押?quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款受償，協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院起訴，在人民法院的主持下，實現(xiàn)抵押權(quán)。

在劃撥的國有土地使用權(quán)上設(shè)定抵押，實現(xiàn)抵押權(quán)時，必須經(jīng)過兩個特殊程序：一是拍賣該土地使用權(quán)時，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批;二是拍賣所得價款必須首先繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金，然后抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。

城市規(guī)劃的基本概念

按照城市規(guī)劃的實質(zhì)內(nèi)容，可分為制定規(guī)則和執(zhí)行規(guī)則兩個層面。

1、制定規(guī)則。主要包括兩個方面：

①通過立法程序形成與城市規(guī)劃相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范;②按照一定程序編制完成的規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃—總體規(guī)劃(分區(qū)規(guī)劃)—詳細(xì)規(guī)劃(包括控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃)。

總體規(guī)劃：是對城市作出的宏觀規(guī)劃安排，主要包括確定城市的性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展目標(biāo)，城市的布局結(jié)構(gòu)(如主城、外圍城鎮(zhèn)及其之間的生態(tài)隔離帶)，城市的土地利用和分配(如劃分為居住、工業(yè)、商業(yè)金融等)，城市的主要道路網(wǎng)架(如外圍的“兩環(huán)十二射”、主城內(nèi)的“經(jīng)五緯九”)，等等。

控制性詳細(xì)規(guī)劃：是對每一塊土地作出的具體規(guī)劃安排，主要包括土地的使用性質(zhì)，土地的使用強度指標(biāo)(容積率、覆蓋率、建筑高度等)，道路和工程管線的位置，空間環(huán)境的規(guī)劃要求，等等。

2、執(zhí)行規(guī)則。就是根據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)以及經(jīng)過審批的規(guī)劃對各項建設(shè)實施規(guī)劃管理的行為。根據(jù)城市規(guī)劃法，城市規(guī)劃實施管理的基本制度是規(guī)劃許可制度，即我們通常說的“一書兩證”。建設(shè)項目選址意見書》 建設(shè)項目的規(guī)劃選址管理的法定文件。規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律、法規(guī)對建設(shè)項目地址進(jìn)行確認(rèn)或選擇，并核發(fā)《建設(shè)項目選址意見書》。

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 建設(shè)用地的規(guī)劃管理的法定文件。規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃法律規(guī)范及依法制定的城市規(guī)劃，確定建設(shè)用地位置和范圍，審核建設(shè)工程總平面圖，提供土地使用規(guī)劃設(shè)計條件，并核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 建設(shè)工程的規(guī)劃管理的法定文件。規(guī)劃部門根據(jù)依法制定的城市規(guī)劃及城市規(guī)劃有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，對各類建設(shè)工程進(jìn)行組織、控制、引導(dǎo)和協(xié)調(diào)，并核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

第二篇：2014年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《經(jīng)紀(jì)概論》輔導(dǎo)培訓(xùn)其二

2014年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《經(jīng)紀(jì)概論》輔導(dǎo)培訓(xùn)其二

1、房地產(chǎn)市場周期

從長期來看，房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)出一種有規(guī)律的上升和下降的周期性交替變化。當(dāng)然，這種所謂的“周期”，不是數(shù)學(xué)上的嚴(yán)格意義上的周期，不像春、夏、秋、冬季節(jié)變化那樣有規(guī)律，而是大體上每隔一段時間出現(xiàn)市場行情的上漲或下跌，即經(jīng)過一段時間的上漲之后，預(yù)示著可能會下跌;下跌到一定程度之后，預(yù)示著可能會上漲。

房地產(chǎn)市場周期大體有上升期、高峰期、衰退期和低谷期四個階段。

2、判斷房地產(chǎn)是否有泡沫的方法

判斷房地產(chǎn)是否有泡沫的方法，是看房地產(chǎn)市場價格是否持續(xù)、越來越高地背離其理論價格。簡單的衡量指標(biāo)有房價與房租之比(又稱“毛租金乘數(shù)”、“租售比價”)、入住率。從房價與房租之比來看，在房租由市場決定及一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的情況下，房價與月房租有一個合理的倍數(shù)。如果房價與月房租之比大大高于這個合理的倍數(shù)，則說明房價有泡沫。因為房租比房價更能反映真實的房地產(chǎn)供求狀況。從入住率來看，之所以出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，是因為許多人買房而不入住，培訓(xùn)搜px.wangxiao.so培訓(xùn)網(wǎng)提示您:等待時機再賣掉。因此，不論房屋賣出以后是房主自己使用還是出租，只要有人使用，泡沫的危險就不大;相反，雖然房屋賣掉了，但如果沒有人使用，泡沫的危險就存在。所謂泡沫破滅，是虛假的高需求之后，突然發(fā)現(xiàn)是供給過剩。因此，泡沫表面看起來是供不應(yīng)求，實際上是供大于求。

3、購買房地產(chǎn)的需求

按購買目的或動機，可以將購買房地產(chǎn)的需求歸納為下列幾類：①消費需求。也稱為自用需求，是購買房地產(chǎn)后自己使用的需求。②投資需求。它是購買房地產(chǎn)后以出租來獲得回報的需求。③投機需求。它是為賣而買的需求，特別是發(fā)生在投機者對未來的房地產(chǎn)價格看漲時而購買房地產(chǎn)，甚至出現(xiàn)瘋狂的搶購、囤積居奇。

4、房地產(chǎn)市場的作用和特點房地產(chǎn)市場具有傳遞房地產(chǎn)供求信息、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置、提供房地產(chǎn)使用效益等作用。反映房地產(chǎn)市場狀況的基本信息是成交價和成交量。當(dāng)供不應(yīng)求時，價格上漲;當(dāng)供過于求時，價格下跌。當(dāng)成交量放大時，反映市場趨熱;當(dāng)成交量萎縮時，反映市場趨冷。由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無

二、價值較大等特性，留學(xué)搜liuxue.wangxiao.so留學(xué)網(wǎng)提示您:房地產(chǎn)市場有許多特點，其中主要的是：(1)交易的房地產(chǎn)實物不能進(jìn)行空間位置上的移動，只能是房地產(chǎn)權(quán)利(如房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán))的轉(zhuǎn)移。(2)交易的對象非標(biāo)準(zhǔn)化，是一個產(chǎn)品差異化(異質(zhì)性)的市場。(3)供求狀況、價格水平和價格走勢等在不同地區(qū)各不相同、各具特色，是一個地區(qū)性市場。通常以一個城市為一個市場。

(4)容易出現(xiàn)壟斷和投機。房地產(chǎn)投機是指不是為了使用而是為了再出售(或再購買)而暫時購買(或出售)房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。

(5)較多地受法律、法規(guī)、政策等措施的影響和限制。

(6)交易金額較大，通常需要抵押貸款，依賴于金融機構(gòu)的支持與配合。

(7)交易程序較復(fù)雜，交易通常需要簽訂書面合同，需要辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等。

實際上，正是房地產(chǎn)所具有的如上特征促使房地產(chǎn)的交易往往采用“經(jīng)紀(jì)”的方式進(jìn)行，而不是采用“經(jīng)銷”的方式進(jìn)行。

5、房地產(chǎn)市場的基本要素

房地產(chǎn)市場的形成必須具備以下三個基本要素：

①存在著可供交換的房地產(chǎn)商品，包括有形的房地產(chǎn)實物和無形的房地產(chǎn)權(quán)利或服務(wù);②存在著具有購買欲望的買方;

③交換價格符合買賣雙方的利益要求。

從西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)租賃市場的規(guī)模會隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟而不斷擴(kuò)大。

6、成本法適用的對象和條件

只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于估價那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。單純建筑物的估價通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于估價市場不完善或狹小市場上無法運用市場法估價的房地產(chǎn)。

在房地產(chǎn)保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價。因為在保險事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀往往是局部的，需要將其恢復(fù)到原貌;對于發(fā)生全部損毀的，有時也需要用重置或重建的辦法來解決。

在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用，而非花費的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能影響價格。價格等于“成本加平均利潤”是在長期內(nèi)平均來看的，而且還需

要具備兩個條件：一是自由競爭(即可以自由進(jìn)入市場)，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。

房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本高并不一定意味著房地產(chǎn)的價格就該高，開發(fā)建設(shè)成本低也不一定說明房地產(chǎn)的價格就不該高。

要注意如下兩個方面：一是要區(qū)分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的開發(fā)商的實際花費，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)開發(fā)商的正常花費。在估價中應(yīng)采用客觀成本，而不是實際成本。二是要結(jié)合市場供求分析來確定評估價值。當(dāng)市場供大于求時，價值應(yīng)向下調(diào)整，當(dāng)求大于供時，價值應(yīng)向上調(diào)整。

成本法主要適用于比較新的建筑物的估價，不大適用于過于舊的建筑物的估價。成本法估價還要求估價人員有專業(yè)知識和豐富的經(jīng)驗，特別是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑設(shè)備和工程造價等方面的專業(yè)知識。

7、成本法的理論依據(jù)

成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論——商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于其過去的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入，具體一點講，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費的代價，如果低于該代價，他就要虧本。從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于“替代原理”，具體一點講，是買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預(yù)計的重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建設(shè)(或者委托另外的人開發(fā)建設(shè))

由上可見，一個是不低于開發(fā)建設(shè)已經(jīng)花費的代價，一個是不高于預(yù)計重新開發(fā)建設(shè)所需花費的代價，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價(包含正常的費用、稅金和利潤)因此，估價人員便可以根據(jù)開發(fā)建設(shè)估價對象所需的正常費用、稅金和利潤之和來測算其價格。

8、銷售稅費

銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商(作為賣方)繳納的稅費，又可分為下列兩類：

(1)銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加(通常簡稱“兩稅一費”)等。

(2)其他銷售稅費，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費等。

銷售稅費通常是售價的一定比率，所以，在估價時通常是按售價乘以這一比率來測算。

9、開發(fā)成本

開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中主要包括下列幾項：

(1)勘察設(shè)計和前期工程費，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費用。

(2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的建設(shè)費用。

(3)房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用和安裝工程費用。

(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。

(5)開發(fā)建設(shè)過程中的稅費。

10、交易日期調(diào)整的方法

在可比實例的成交日期至估價時點期間，隨著時間的推移，房地產(chǎn)價格可能發(fā)生的變化有3種情況：①平穩(wěn);②上漲;③下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價格為平穩(wěn)發(fā)展時，可不進(jìn)行交易日期調(diào)整。而當(dāng)房地產(chǎn)價格為上漲或下跌時，則必須進(jìn)行交易日期調(diào)整，以使其符合估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況。

采用百分率法進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為：

可比實例在成交日期時的價格×交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價時點時的價格。

其中，交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以成交日期時的價格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)從成交日期到估價時點，以經(jīng)過前面修正后的可比實例價格為基準(zhǔn)(下同)，可比實例價格漲跌的百分率為±t%(從成交日期到估價時點，當(dāng)可比實例的價格上漲的，為+t%;下跌的，為-t%)，則：可比實例在成交日期時的價格x(1±t%)=在估價時點時的價格或者可比實例在成交日期時的價格x(100±t)/100=在估價時點時的價格

上式中，(1±t%)或(100±t)/100是交易日期調(diào)整系數(shù)。

價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。在價格指數(shù)編制中，需要選擇某個時期作為基期。如果是以某個固定時期作為基期的，稱為定基價格指數(shù)：如果是以上一時期作為基期的，稱為環(huán)比價格指數(shù)。定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)的編制原理見表

采用定基價格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：

可比實例在成交日期時的價格×交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價時點時的價格

第三篇：2014年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《經(jīng)紀(jì)概論》輔導(dǎo)培訓(xùn)其一

2014年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《經(jīng)紀(jì)概論》輔導(dǎo)培訓(xùn)其一

1、交易日期調(diào)整的含義

可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的價格是估價時點時的價格，是應(yīng)該在估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。如果成交日期與估價時點不同(往往是不同的，而且通常成交日期早于估價時點)，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，如政府出臺新的政策措施、利率發(fā)生變化、出現(xiàn)通貨膨脹或通貨緊縮等等，從而房地產(chǎn)價格就有可能不同。因此，應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。這種對可比實例成交價格進(jìn)行的調(diào)整，稱為交易日期調(diào)整。交易日期調(diào)整實質(zhì)上是房地產(chǎn)市場狀況對房地產(chǎn)價格影響的調(diào)整。經(jīng)過交易日期調(diào)整后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格。

2、交易情況修正的方法

交易情況修正的方法，主要有百分率法和差額法。采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格x交易情況修正系數(shù)=正常價格。采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格+交易情況修正數(shù)額=正常價格

3、造成成交價格偏差的因素成交價格偏差的因素有：

1、有利害關(guān)系人之間的交易。

2、急于出售或急于購買的交易。

3、交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。

4、交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易。

5、特殊交易方式的交易。

6、交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易。

7、相鄰房地產(chǎn)的合并交易。

8、受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。

4、交易情況修正的含義?？杀葘嵗某山粌r格可能是正常的，留學(xué)搜liuxue.wangxiao.so留學(xué)網(wǎng)提示您:也可能是不正常的。由于要求評估的估價對象的價格是客觀合理的，所以，如果可比實例的成交價格是不正常的，則應(yīng)將其調(diào)整為正常的，如此才能作為估價對象的價格。這種對可比實例成交價格進(jìn)行的調(diào)整，稱為交易情況修正。因此，經(jīng)過交易情況修正后，就將可比實例的實際而可能是不正常的價格變成了正常價格。

5、城市規(guī)劃的基本概念按照城市規(guī)劃的實質(zhì)內(nèi)容，可分為制定規(guī)則和執(zhí)行規(guī)則兩個層面。

1、制定規(guī)則主要包括兩個方面：①通過立法程序形成與城市規(guī)劃相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范;②按照一定程序編制完成的規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃—總體規(guī)劃(分區(qū)規(guī)劃)—詳細(xì)規(guī)劃(包括控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃)?？傮w規(guī)劃：是對城市作出的宏觀規(guī)劃安排，培訓(xùn)搜px.wangxiao.so培訓(xùn)網(wǎng)提示您:主要包括確定城市的性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展目標(biāo)，城市的布局結(jié)構(gòu)(如主城、外圍城鎮(zhèn)及其之間的生態(tài)隔離帶)，城市的土地利用和分配(如劃分為居住、工業(yè)、商業(yè)金融等)，城市的主要道路網(wǎng)架(如外圍的“兩環(huán)十二射”、主城內(nèi)的“經(jīng)五緯九”)，等等。

控制性詳細(xì)規(guī)劃：是對每一塊土地作出的具體規(guī)劃安排，主要包括土地的使用性質(zhì)，土地的使用強度指標(biāo)(容積率、覆蓋率、建筑高度等)，道路和工程管線的位置，空間環(huán)境的規(guī)劃要求，等等。

2、執(zhí)行規(guī)則

就是根據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)以及經(jīng)過審批的規(guī)劃對各項建設(shè)實施規(guī)劃管理的行為。根據(jù)城市規(guī)劃法，城市規(guī)劃實施管理的基本制度是規(guī)劃許可制度，即我們通常說的“一書兩證”?！督ㄔO(shè)項目選址意見書》 建設(shè)項目的規(guī)劃選址管理的法定文件。規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律、法規(guī)對建設(shè)項目地址進(jìn)行確認(rèn)或選擇，并核發(fā)《建設(shè)項目選址意見書》?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》 建設(shè)用地的規(guī)劃管理的法定文件。規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃法律規(guī)范及依法制定的城市規(guī)劃，確定建設(shè)用地位置和范圍，審核建設(shè)工程總平面圖，提供土地使用規(guī)劃設(shè)計條件，并核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 建設(shè)工程的規(guī)劃管理的法定文件。規(guī)劃部門根據(jù)依法制定的城市規(guī)劃及城市規(guī)劃有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，對各類建設(shè)工程進(jìn)行組織、控制、引導(dǎo)和協(xié)調(diào)，并核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

6、房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的方式

一般的抵押權(quán)，其實現(xiàn)的方式有折價、變賣和拍賣三種。在中國，實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)只能采取拍賣方式。債務(wù)人不履行債務(wù)時，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。拍賣方式透明度高，公平合理，更利于擔(dān)保目的的實現(xiàn)及房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

7、房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件

房地產(chǎn)抵押權(quán)是為將來行使而設(shè)定的權(quán)利，非即時行使的權(quán)利，只有符合一定的條件，抵押權(quán)人才能行使之。房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件有三：

1、房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)首先應(yīng)以房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在為前提。房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在是指當(dāng)事人曾就特定的債權(quán)設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)，并且，此項房地產(chǎn)抵押權(quán)尚未因法定的原因而消滅。房地產(chǎn)抵押權(quán)若不存在，則不能實現(xiàn)抵押權(quán)。

2、債權(quán)已屆清償期而未受清償。債權(quán)已屆清償期而抵押權(quán)人未受清償時，抵押權(quán)人才能行使抵押權(quán)。清償期為房地產(chǎn)抵押權(quán)人得依法向債務(wù)人請求債務(wù)履行的時期，應(yīng)以登記的日期為準(zhǔn)。清償是指抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)全部得到清償，若債權(quán)僅獲部分清償，抵押權(quán)人可行使抵押權(quán)而使未受償部分的債權(quán)獲得清償。

3、對于債權(quán)的未受清償?shù)盅簷?quán)人沒有過失。中國立法對于抵押權(quán)與主債權(quán)的關(guān)系，嚴(yán)格遵循抵押權(quán)的附從性，故在債權(quán)的履行過程中發(fā)生瑕疵必然會影響抵押權(quán)的效力。若債權(quán)的不能履行，系房地產(chǎn)抵押權(quán)人的原因所致，則抵押權(quán)人不能以債權(quán)已經(jīng)到期為由，實行房地產(chǎn)抵押權(quán)。

8、房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)是房屋、土地和附著于其各種權(quán)益的總和。在我國，房地產(chǎn)所稱的房屋，一般是指城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的房屋建筑物，它包括城市、縣城、城鎮(zhèn)和獨立工礦區(qū)范圍內(nèi)的全部房屋建筑物。在國外，房地產(chǎn)被稱為“物業(yè)”和“不動產(chǎn)”。房地產(chǎn)是一種價值巨大，使用周期長而又不能移動的特殊商品。它在生產(chǎn)、流通、消費等環(huán)節(jié)都不同于一般商品，具有特殊性。房地產(chǎn)的使用周期長，作為不動產(chǎn)的房地產(chǎn)，具有固定性，耐久性和增值性。

房地產(chǎn)是人類社會政治、經(jīng)濟(jì)、文化生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ)和承載物，它不僅是人們最基本的生活資料，如住宅;也是最基本的生產(chǎn)要素，如廠房、辦公樓等。在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，是人們投資置業(yè)的主要對象。房地產(chǎn)構(gòu)成社會經(jīng)濟(jì)生活中的巨大財富，也是關(guān)系到國計民生的重要財產(chǎn)和資源，在一國的總財富中，房地產(chǎn)往往占有較大比重，一般在60%~70%左右;在家庭財產(chǎn)中房地產(chǎn)也是最主要的部分。所以，房地產(chǎn)是人們最重視、最珍惜、最具體的財產(chǎn)形式，房地產(chǎn)業(yè)是一個國家最重要的產(chǎn)業(yè)之一。

房地產(chǎn)是不動產(chǎn)形式的固定資產(chǎn)，是一種特殊的商品。房地產(chǎn)具有其它財產(chǎn)和商品所不具有的特性：

1.不可移動性。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，其自然地理位置是固定不變的，不能移動和搬運。

2.房產(chǎn)、地產(chǎn)不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物質(zhì)構(gòu)成要素，土地具有在空間位置上的不可移動性，房屋也因而具有不能移動性，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于“不動產(chǎn)”。

3.品質(zhì)的差異性。房地產(chǎn)作為商品，在品質(zhì)上具有不同質(zhì)性，即使在同一地段的建筑物，由于樓屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品質(zhì)。

4.價值的高大性。房地產(chǎn)價值額巨大，是居民家庭最為昂貴的耐用消費品，普通家庭往往傾其一生的積蓄也難以買得起一套商品房;房地產(chǎn)也是企業(yè)、單位最為主要的、占用較大投資額的生產(chǎn)經(jīng)營要素。

5.使用的耐久性。土地具有不可毀滅性，房屋雖然不象土地那樣具有不可毀滅性，但是已經(jīng)建造完成，壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年，甚至上百年，在正常情況下，建筑物很難發(fā)生倒塌，除非為了更好利用土地而進(jìn)行拆除。

6.供給的有限性。土地具有不可再生性，其總量有限，尤其是城市土地，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，對土地、房屋的需求不斷上漲，房地產(chǎn)供給的有限性更加突出。

7.用途的多樣性。土地可以用于商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、道路、農(nóng)業(yè)等多種用途。

8.價值變化的相互影響性。房地產(chǎn)的價值不僅取決于自身的質(zhì)地，還取決于周圍環(huán)境的狀況。

9、低谷期

需求繼續(xù)減少，新的供給不再產(chǎn)生或者很少產(chǎn)生。這一時期的主要特征有：市場極為蕭條，買賣交易量很小;房地產(chǎn)開發(fā)項目開工率低;租金降到谷底，基本維持穩(wěn)定。

10、衰退期

由于價格上升到頂點，期望通過價差獲取利潤的投機需求減弱，通過租金回收投資并獲取利潤也不見得劃算，因而投資需求減少。而在高峰期大量開工的房地產(chǎn)開發(fā)項目陸續(xù)完成并投放市場，因而房地產(chǎn)供給大于需求，價格出現(xiàn)下降。這一時期的主要特征有：新房銷售困難;投資者紛紛設(shè)法將自己持有的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大;售價以比租金快的多的速度下降;房屋空置率上升。

11、高峰期

這一時期，需求繼續(xù)增加，但增加的勢頭逐漸減弱，并在此階段的后期，需求開始出現(xiàn)減少的勢頭。由于實質(zhì)性的消費需求在上升期基本上得到滿足，所以這一時期可描述為“投資需求夾雜著消費需求增加的時期”。高峰期的主要特征有：售價以比租金快得多的速度上漲;新房換手快，交易量大;大批房地產(chǎn)開發(fā)項目開工;房屋空置率也經(jīng)歷了在上升期的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降到該階段后期開始上升的過程。

12、上升期

在這一時期，需求不斷增加，房屋(房地產(chǎn))供不應(yīng)求。需求的增加主要是實質(zhì)性的消費需求突然增加，因而多發(fā)生在人口大量遷入、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、收入增加等時期。由于消費需求的突然增加，市場上的房屋(房地產(chǎn))供給不足，租金和售價不斷上升;隨著租金和售價的上升，對房地產(chǎn)的投資需求也開始增加。因此，這一時期可描述為“消費需求夾雜著投資需求增加的時期”。上升期的主要特征有：租金和售價幾乎同步上漲;二手房屋的價格上漲。另外，在這一階段的初期，房屋空置率略高于正常水平，隨后，需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。到這一階段的后期，房屋空置率下降到正常水平。

第四篇：經(jīng)紀(jì)人考試--房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論

一、P1頁經(jīng)紀(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：

1、經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵：經(jīng)紀(jì)作為一種經(jīng)濟(jì)活動，即經(jīng)紀(jì)活動，是經(jīng)濟(jì)活動中的一種中介服務(wù)行為，具體是指以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居間、代理、行紀(jì)等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動。包括下列兩層基本涵義：其一，經(jīng)紀(jì)活動是一種中介服務(wù)活動，主要是通過提供信息和專業(yè)服務(wù)來促成他人交易。其二，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供中介服務(wù)是以營利為目的，通過收取傭金的方式取得其服務(wù)的報酬。

2、經(jīng)紀(jì)的特點：活動范圍的廣泛性、活動內(nèi)容的服務(wù)性、活動主體的專業(yè)性、活動地位的居間性、活動目的的有償性、活動責(zé)任的確定性

3、經(jīng)紀(jì)收入：傭金是經(jīng)紀(jì)收入的基本來源，收受回扣屬于違法違規(guī)行為，此外信息費也是一種易與傭金混淆的概念。

4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動。

5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的作用：傳播經(jīng)濟(jì)信息、加速商品流通、優(yōu)化資源配置、推動市場規(guī)范完善、促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

6、經(jīng)紀(jì)活動的方式有居間、代理、行紀(jì)。居間是指經(jīng)紀(jì)機構(gòu)向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，撮合交易成功并從委托人取得報酬的商業(yè)行為。代理是指經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人名義與第三方進(jìn)行交易，并由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的商業(yè)行為。行紀(jì)是指經(jīng)紀(jì)機構(gòu)受委托人的委托，以自己的的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的商業(yè)行為。行紀(jì)與代理的區(qū)別有兩點：一是經(jīng)委托人同意，或雙方事先約定，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可以以低于（或高于）委托人指定的價格買進(jìn)（或賣出），并因此而增加報酬；二是除非委托人不同意，對具有市場定價的商品，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)自己可以作為買受人或出賣人。

7、房地產(chǎn)代理是指以委托人的名義，在授權(quán)范圍內(nèi)，為促成委托人與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。

二、P19頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)：

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行業(yè)性質(zhì)：（1）中介性是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的市場立場（2）信用信是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的事業(yè)本質(zhì)（3）專業(yè)性是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的功能基礎(chǔ)

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)：目前中國的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)有廣義和狹義之分。狹義的是《城市房地產(chǎn)管理法》中所稱的房地產(chǎn)中介，它包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價、咨詢。廣義的包括為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動提供信息咨詢服務(wù)和事務(wù)代理服務(wù)的各類服務(wù)性機構(gòu)，如經(jīng)紀(jì)、估價、咨詢、研究、培訓(xùn)、軟件和網(wǎng)絡(luò)等。

三、P27頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格：

1、可以申請參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試的條件：A取得大專學(xué)歷，工作滿6年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿3年。B、取得大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿2年。

C、取得雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿2年。D、取得碩士學(xué)位，工作滿2年，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年。E、取得博士學(xué)位，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年。

2、申請房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格注冊的人員應(yīng)具備的條件：A、取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書。B、無犯罪記錄。C、身體健康，能堅持在注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崗位上工作。D、經(jīng)所在經(jīng)紀(jì)機構(gòu)考核合格。有下列情形之一的，不予注冊：A、不具有完全民事行為能力的。B、因受刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請注冊之日止不滿五年的。C、在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)或者相關(guān)業(yè)務(wù)中犯有嚴(yán)重錯誤受行政處罰或者撤職以上行政處分，自處罰、處分決定之日起至申請注冊之日止不滿五年的。D、不在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)執(zhí)業(yè)或者同時在兩個或者兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)執(zhí)業(yè)的。E、依照本辦法被注銷注冊的，自被注銷注冊之日起至申請注冊之日止不滿三年的。F、法律、法規(guī)規(guī)定不予注冊的其他情形。

四、P30頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利與義務(wù)：

1、權(quán)利：A、依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。B、加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)關(guān)鍵崗位。C、指導(dǎo)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。D、經(jīng)所在機構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要文件。E、要求委托人提供與交易有關(guān)的資料。F、有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令。G、執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理報酬。

2、義務(wù)：A、遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)道德。B、不得同時受聘于兩個或兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)。C、向委托人披露相關(guān)信息，充分保障委托人的權(quán)益，完成委托業(yè)務(wù)。D、為委托人保守商業(yè)秘密。E、接受國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和當(dāng)?shù)氐胤秸康禺a(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督檢查。F、接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平。

五、P32頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德：

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德的內(nèi)涵：是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的道德規(guī)范，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)從業(yè)人員就這一職業(yè)活動所共同認(rèn)可并擁有的思想觀念、情感和行為習(xí)慣的總和。

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的基本要求：A、守法經(jīng)營B、以誠為本（“誠”的第一要義是真誠，即真心以客戶的利益為己任；第二要義是坦誠，即誠實地向客戶告知自己的所知。）C、恪守信用（一方面，要言必行，行必果；另一方面，應(yīng)注意不隨意許諾，避免失信。）

D、盡職守責(zé)E、公平競爭，注重合作。

六、P42頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)技能：

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)技能的構(gòu)成：A、收集信息的技能。B、市場分析的技能。

C、人際溝通的技能。D、供求搭配的技能。E、把握成交時機的技能。

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)技能的培養(yǎng)的方法：A、認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)操作方法。B、反復(fù)練習(xí)，不斷實踐。C、形成日常工作習(xí)慣。D、勤于思考，善于總結(jié)。

七、P47頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)有權(quán)利與義務(wù)：

1、權(quán)利：（1）享有工商行政管理部門核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的經(jīng)營權(quán)利，依法開展

各項經(jīng)營活動并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取傭金（2）按照國家有關(guān)規(guī)定制訂各項規(guī)章制度，并以此約束在本機構(gòu)中執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)業(yè)行為（3）委托人隱瞞與委托業(yè)務(wù)有關(guān)的重要事項、提供不實信息或者要求提供違法服務(wù)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)有權(quán)中止經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)（4）由于委托人的原因，造成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的經(jīng)濟(jì)損失的，有權(quán)向委托人提出賠償要求（5）可向房地產(chǎn)管理部門提出實施專業(yè)培訓(xùn)的要求和建議（6）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

2、義務(wù)：

（1）依照法律、法規(guī)和政策開展經(jīng)營活動（2）認(rèn)真履行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，督促房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員認(rèn)真開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)（3）維護(hù)委托人的合法權(quán)益，按照約定為委托人保守商業(yè)秘密（4）嚴(yán)格按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費（5）接受房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督和檢查（6）依法繳納各項稅金和行政管理費（7）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

八、P49頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的基本類型：

1、不同企業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)：（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（2）合伙制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

機構(gòu)（3）個人獨資房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)設(shè)立的分支機構(gòu)

2、不同業(yè)務(wù)類型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)：（1）以租售代理居間為重點的實業(yè)型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)（2）以房地產(chǎn)營銷策劃、投資咨詢?yōu)橹攸c的顧問型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)（3）管理型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)（5）全面發(fā)展的綜合性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。

九、P67頁房地產(chǎn)交易的內(nèi)容：房地產(chǎn)交易是一種特定的法律行為，是指房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)及其他項權(quán)利的有償取得

或轉(zhuǎn)讓，其內(nèi)容主要包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

十、P69頁房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程與合同：

1、二手房買賣的一般流程：第一步：購房人或賣房人通過中介、媒體等渠道尋找交易

對象；第二步：交易雙方簽訂房屋買賣合同；第三步，交易過戶登記。

2、房地產(chǎn)贈與可分為生前贈與和遺贈兩種。

3、二手房的房屋買賣合同的主要條款：（1）買賣房地產(chǎn)當(dāng)事人的姓名或者名稱、依據(jù)；（2）買賣房地產(chǎn)的座落、地點、面積；（3）房屋的平面圖、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施，配套設(shè)施等情況；（4）房地產(chǎn)買賣的價格、支付方式和期限；（5）房地產(chǎn)交付日期；（6）違約責(zé)任；（7）爭議解決處理辦法；（8）買賣雙方當(dāng)事人約定的其他事項。

4、簽訂二手房買賣合同的注意事項：（1）共有人的權(quán)利（2）權(quán)益轉(zhuǎn)移（3）房屋質(zhì)量（4）承租人優(yōu)先購買權(quán)（5）集體所有土地上房屋的買賣對象（6）住房戶口遷移（7）維修基金交割（8）物業(yè)管理費。

十一、P81頁房屋租賃合同的內(nèi)容：

1、當(dāng)事人姓名或者名稱及住所

2、房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施及設(shè)備狀況

3、租賃用途

4、房屋交付日期

5、租賃期限

6、租金及支付方式和期限

7、房屋的使用要求和修繕責(zé)任

8、房屋返還時的狀態(tài)

9、違約責(zé)任

10、當(dāng)事人約定的其他條款。

十二、P83頁房地產(chǎn)抵押流程與合同：

1、房地產(chǎn)抵押的分類：按房地產(chǎn)的現(xiàn)狀主要可分為：土地使用權(quán)抵押、建設(shè)工程抵

押、預(yù)購商品房期權(quán)抵押、現(xiàn)房抵押。

2、抵押權(quán)人處分抵押物須按法律規(guī)定的程序進(jìn)行。

十三、P90頁房地產(chǎn)代理：房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)可以分為賣方代理和買方代理。賣方代理是最主要的代理業(yè)務(wù)，有以下3種主要

類型：

1、商品房銷售代理

2、房屋出租代理

3、二手房出售代理。

十四、P93頁二手房居間業(yè)務(wù)流程：

1、業(yè)務(wù)開拓

2、房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)洽談

3、房地產(chǎn)查驗

4、簽訂房地產(chǎn)居間合同

5、信息的悼念與傳播

6、買方或承租方看房

7、交易配對與撮合成交

8、協(xié)助房地產(chǎn)權(quán)屬登記（備案）

9、房地產(chǎn)交驗

10、傭金結(jié)算

11、售后服務(wù)。

十五、P96頁二手房居間合同：

1、居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托

人支付報酬的合同。

2、二手房居間合同包括的主要條款：（1）委托人甲（出售、出租方）、居間方、委托人乙（買人、承租方）三者的姓名或名稱、住所（2）居間房地產(chǎn)的坐落與情況（3）委托事項（4）傭金標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、收取方式、退賠等條款（5）合同在履行中的變更及處理（6）違約責(zé)任（7）爭議解決的處理方法（8）其他補充條款。

十六、P104頁二手房代理業(yè)務(wù)：

（一）二手房代理業(yè)務(wù)流程：

1、房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)開拓

2、房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)洽談

3、房地產(chǎn)查

驗

4、簽訂房地產(chǎn)代理合同

5、信息收集與傳播

6、買方或承租方看房

7、房地產(chǎn)交易談判及合同簽訂

8、房地產(chǎn)交易價款收取與管理

9、房地產(chǎn)權(quán)屬登記（備案）

10、房地產(chǎn)交驗

11、傭金結(jié)算

12、售后服務(wù)。

（二）二手房代理合同的主要條款：

1、當(dāng)事人的名稱（或者姓名）和住所

2、代理房地產(chǎn)標(biāo)的物的基本狀況

3、服務(wù)事項與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

4、勞務(wù)報酬或酬金

5、合同的履行期限、地點和方式

6、違約責(zé)任

7、解決爭議的方式。

十七、P124頁房地產(chǎn)行紀(jì)和房地產(chǎn)拍賣：

（一）房地產(chǎn)行紀(jì)的概念及行紀(jì)與居間、代理的區(qū)別：

1、概念：行紀(jì)又稱信托，就是指行紀(jì)人受他人委托，以自己的名義代他人購物、從事貿(mào)易活動或寄售物品，并取得報酬的法律行為。

2、與居間、代理有本質(zhì)區(qū)別，主要表現(xiàn)在以兩點：（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的角色不同（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險不同

（二）房地產(chǎn)拍賣：

1、拍賣的概念：拍賣是指以公開競價的形式，將特定的物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。拍賣的一個最基本原則就是“價高者得”，買受人要以最高應(yīng)價購得標(biāo)的物。拍賣必須符合三個條件：一是有兩個以上的買主，二是要有競爭，三是價高者得。

2、房地產(chǎn)拍賣的概念：房地產(chǎn)拍賣是一種通過公開競價的方式將房地產(chǎn)標(biāo)的賣給最高出價者的交易行為。房地產(chǎn)拍賣也要遵循“價高者得”的基本原則，買受人以最高價購得拍賣的房地產(chǎn)標(biāo)的物。

十八、P128頁房地產(chǎn)權(quán)屬登記的類型：

1、房地產(chǎn)初始登記

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記

3、房地產(chǎn)變更登記

4、房地產(chǎn)他項權(quán)利登

記

5、房地產(chǎn)注銷登記

6、房地產(chǎn)文件登記備案。

十九P146頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息：

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息通常包括四方面的信息：房源信息、客戶信息、房地產(chǎn)市場信息和房地

產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息。

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的特征包括5個方面：共享性、多維性、積累性、時效性、增值性。

3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理的原則：（1）重視房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的系統(tǒng)性（2）加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的目的性（3）提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的時效性（4）促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的網(wǎng)絡(luò)化

二十、P158頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)規(guī)范：

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本職業(yè)規(guī)范：告示責(zé)任、告知責(zé)任、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同、重要文書署名、傭金、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的承接、經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)范圍、回避制度。

2、處理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同履行爭議的方法：（1）雙方當(dāng)事人本著平等自愿的原則協(xié)商解決（2）如雙方協(xié)商不成，可以向有關(guān)政府管理部門投訴，由其從中進(jìn)行調(diào)解（3）如經(jīng)調(diào)解不能達(dá)成協(xié)議，雙方可以按照合同中的有效仲裁條款進(jìn)行處理（4）合同中無仲裁條款的，可以向房地產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。

3、行政處罰的種類：警告、罰款、沒收違法所得和非法財物、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、暫扣或者吊銷許可證（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證書）、暫扣或者吊銷營業(yè)執(zhí)照、行政拘留和法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。

二十一、P222頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理與發(fā)展：

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理是由有關(guān)政府主管部門、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織對房地

產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的主體、動作方式等實施的管理，其目的的在于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動，并協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中涉及的各類當(dāng)事人（如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動服務(wù)對象）之間的關(guān)系。

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本模式：行政主管模式、行業(yè)自治模式、行政與行業(yè)自律并行管理模式。

二十二、P233頁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛規(guī)避及投訴受理：

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中常見的糾紛類型：

1、締約過失造成的糾紛

2、合同不規(guī)范造成的糾紛

3、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收取傭金標(biāo)準(zhǔn)差異造成的糾紛。

（二）規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛的手段：

1、制訂示范合同文本

2、制訂服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)要求和內(nèi)容

3、加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的監(jiān)督管理。

第五篇：2008房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論模擬試題

2008房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論模擬試題71、房地產(chǎn)權(quán)屬登記主要包括（）幾個類型。

A.房地產(chǎn)初始登記

B.房地產(chǎn)他項權(quán)利登記

C.房地產(chǎn)注銷登記

D.房地產(chǎn)買賣登記

E.房地產(chǎn)變更登記

[答案]A，B，C，E72、房地產(chǎn)抵押貸款種類一般包括（）。

A.房地產(chǎn)開發(fā)貸款

B.房地產(chǎn)經(jīng)營貸款

C.個人住房貸款

D.公積金貸款

E.商業(yè)貸款

[答案]A，C73、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)初始登記要提交的文件有（）。

A.已付清土地使用權(quán)出讓金的證明

B.身份證明

C.初始登記申請書

D.土地使用權(quán)出讓合同

E.地籍圖

[答案]B，C，E74、管理模式是由（）所組成的動態(tài)系統(tǒng)。

A.管理主體

B.管理機制

C.管理流程

D.管理資金

E.管理手段

[答案]A，B，E75、在房地產(chǎn)中介行業(yè)中，特許經(jīng)營的應(yīng)用相當(dāng)廣泛。特許經(jīng)營的特點為（）。

A.(法人)對商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)志、獨特概念等擁有所有權(quán)

B.權(quán)利所有人授權(quán)其他人使用商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)志、獨特概念等權(quán)利

C.特許人需要支付權(quán)利使用費和其他費用

D.受許人需要支付權(quán)利使用費和其他費用

E.授權(quán)合同中包含一些調(diào)整條款

[答案]A，B，D，E76、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的組織形式主要包括（）。

A.事業(yè)部制

B.直線一職能制

C.分部制

D.網(wǎng)絡(luò)制

E.矩陣制

[答案]B，C，D，E77、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)崗位設(shè)置中的研發(fā)序列包括（）。

A.信息管理崗位

B.咨詢顧問崗位

C.市場調(diào)研崗位

D.市場研究崗位

E.專案研究崗位

[答案]A，C，D，E78、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)人員管理的訓(xùn)練方式主要為（）。

A.報酬激勵

B.服務(wù)評估

C.講授知識

D.案例討論

E.實戰(zhàn)模擬

[答案]C，D，E79、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的基本要求主要體現(xiàn)在（）幾個方面。

A.職業(yè)良心

B.職業(yè)紀(jì)律

C.職業(yè)責(zé)任感

D.職業(yè)理念

E.執(zhí)業(yè)理念

[答案]A，C，E80、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員必須有完善的知識結(jié)構(gòu)，這一知識結(jié)構(gòu)包含（幾個層次的內(nèi)容。

A.法律及經(jīng)濟(jì)知識

B.文化修養(yǎng)

C.相關(guān)專業(yè)基礎(chǔ)知識

D.計算機知識

E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)知識

[答案]B，C，E）